You are on page 1of 33

Curs Agent

Imobiliar
Contracte
standardizate
Lector: Nistor Bocaneala consilier juridic
membru definitiv al UNCCJR-Colegiul Consilierilor Juridici Bucuresti
presedinte comisia juridica ABI
Scoala ABI curs Contracte Standardizate

I. DE CE CONTRACTE ? DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR

III. COMISIA DE ETICA ABI

IV. CONCLUZII SI INTREBARI

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate
LEGISLATIA ROMANA
CARE REGLEMENTEAZA DOMENIUL IMOBILIAR :

-L 7/1996 republicata in 2006 cadastru si publicitatea imobiliara

-L350/ 2001 republicata 2006 amenajarea teritoriului si urbanism

-L 114/ 1996 Legea locuintei

-L 50/ 1991 priv Autorizarea lucrarilor de constructii republicata 2009

- L 34/2006 privind creditul ipotecar

-OG 174/2008 care modif OG 21/1992 priv Protectia Consumatorului

- Codul civil roman Titlul II- despre proprietate

-L 247/2005 privind reforma in domeniul proprietatii si justitiei

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

I. DE CE CONTRACTE ? DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?

CONTRACTELE DINTRE BROKER SI CLIENTI


- DEFINITIA CLIENTULUI:
- este
persoana fizica sau juridica, parte intr-un
contract incheiat cu un broker imobiliar; in aceasta acceptiune,
sunt clienti : proprietarii imobilelor scoase la vanzare sau
inchiriere si cumparatorii sau chiriasii.

- IMPORTANTA INCHEIERII CONTRACTELOR:

-Contractul este comanda de lucru.Fara contract


scris, NU EXISTA relatia dintre parti, nu exista drepturi si
obligatii pentru niciuna din parti, NU poti proba intelegerea cu
clientul.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

1.DE
I. Definitii,
CE CONTRACTE
caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?

CONTRACTELE
STANDARDIZATE ABI

beneficii:

1. utiliazate la nivel de asociatie, sunt o


dovada de profesionalizare a
meseriei de broker imobiliar.
2. utilizate corect de catre toti brokerii
imobiliari ABI, conduc spre
imbunatatirea activitatii si
cresterea calitatii serviciilor oferite
catre consumatori.
3. Detin avizul ANPC fiind conforme cu
prevederile legale in materie, NU
contin clauze abuzive si respecta
integral prevederille legale privind
protectia consumatorului de
servicii imobiliare.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

1.DE
I. Definitii,
CE CONTRACTE
caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?

CONTRACTELE STANDARDIZATE ABI:

beneficii:

4. asigurarea juridica: litigiile aparute in activitatea brokerului si care


au la baza contractele standardizate ABI, vor fi solutionate de o casa
de avocatura partenera. Eventualele litigii vor fi solutionate, fara plata
onorariului de diligenta. Brokerul nu va plati onorariul de reprezentare
juridica decat ca procent din sumele recuperate efectiv de casa de
avocatura. In acest fel brokerii ABI scutesc sume importante de bani ce
se cheltuiesc in prezent cu onorariile juridice.

5. asigurarea profesionala aceasta este valabila doar daca brokerul


are un contract standardizat incheiat cu clientul.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

I.1.DE
Definitii,
CE CONTRACTE
caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?
PREVEDERILE OUG 174/2008-PRIVIND PROTECTIA CONSUMATORILOR

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Training: Cod Etic, contracte, asigurare profesionala, finantare

I.1.DE
Definitii,
CE CONTRACTE
caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?
PREVEDERILE OUG 174/2008-PRIVIND PROTECTIA CONSUMATORILOR

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Training: Cod Etic, contracte, asigurare profesionala, finantare

I.1.DE CE CONTRACTE
Definitii, caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?
PREVEDERILE OUG 174/2008-PRIVIND PROTECTIA CONSUMATORILOR

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Training: Cod Etic, contracte, asigurare profesionala, finantare

I.1.DE CE CONTRACTE
Definitii, caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?
PREVEDERILE OUG 174/2008-PRIVIND PROTECTIA CONSUMATORILOR

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

1.DE
I. Definitii,
CE CONTRACTE
caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?
PREVEDERILE OUG 174/2008-PRIVIND PROTECTIA CONSUMATORILOR

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

1.DE
I. Definitii,
CE CONTRACTE
caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?
PREVEDERILE OUG 174/2008-PRIVIND PROTECTIA CONSUMATORILOR

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

1.DE
I. Definitii,
CE CONTRACTE
caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?
PREVEDERILE OUG 174/2008-PRIVIND PROTECTIA CONSUMATORILOR

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

1.DE
I. Definitii,
CE CONTRACTE
caracteristici,?participanti
DE CE CONTRACTE STANDARDIZATE?
CONTRACTELE STANDARDIZATE SI ANEXELE LOR

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

1. Definitii,
II. EXPLICAREAcaracteristici,
CONTRACTELOR
participanti STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

A. PARTILE;
B. OBIECTUL CONTRACTULUI;
C. DURATA CONTRACTULUI;
D. PRETUL CONTRACTULUI-COMISIONUL BROKERULUI;
E. OBLIGATIILE PARTILOR;
F. FORTA MAJORA;
G. DISPOZITII FINALE.

- ACTELE ADITIONALE.

- ORGANIZARE SI RECOMANDARI.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

A. PARTILE:

a) AGENTIA
b) CLIENTUL

a) AGENTIA

este obligatoriu sa scrieti datele complete ale firmei - inclusiv


numele administratorului, asa cum apar in contract. Se
recomanda ca brokerul sa aiba din partea firmei o delegatie de
competente prin care sa poata semna astfel de contracte in
numele societatii comerciale.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

b) CLIENTUL:
1. in cazul persoanelor fizice:

- vanzatori: contractul se semneaza de catre toti proprietarii


inscrisi in actul de proprietate - conditie de valabilitate, datele de
identificare corecte- din CI sau Pasaport

- cumparatori: se solicita un CI al persoanei care se prezinta la


vizionare, inclusiv insotitorii , scrieti-le CNP-ul in Anexa 1.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

b) CLIENTUL:
2. in cazul persoanelor juridice :

- cumparator cand o SC doreste sa cumpere o proprietate, persoana


care se prezinta la vizionare, trebuie sa fie imputernicita/delegata sa
intreprinda acea actiune, in numele SC; daca este administratorul SC
sunt suficiente CI si stampila, daca nu, este obligatoriu sa prezinte o
delegatie stampilata.

- vanzator - in acest caz pe langa conditiile de mai sus ref. la persoana


care semneaza contractul, este obligatoriu sa existe o hotarare a AG
sau Asoc Unic care hotaraste vanzarea imobilului respectiv.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

b) CLIENTUL:
CONCLUZIE:

Este vorba de calitatea *- adica dreptul persoanei care


semneaza contractul, de a face acesta actiune.

* trebuie sa aflam daca interesul este personal, in


numele altei persoane-ruda prieten, sau in numele
unei SC.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

B. OBIECTUL CONTRACTULUI:
- brokerul presteaza servicii imobiliare, NU acorda asistenta juridica,
financiara sau tehnica (arhitectura , constructii ) de specialitate.

- Explicatia expresiilor Tranzactie si Incheierea acordului Important


este transferul dreptului de proprietate sau de folosinta dintre proprietar si
cumparator/ chirias. AMBII FIIND CLIENTII BROKERULUI avand semnat
cu acesta un contract scris de prestari servicii imobiliare. NU NE
INTERESEAZA FORMA TRANSFERULUI DE PROPRIETATE SAU
FOLOSINTA atata timp cat legatura de cauzalitate in acest transfer este
BROKERUL- dovada este contractul scris si anexele.

- "ANEXA 1" SI "FISA PROPRIETATE" trebuie completate in intregime, cu


informatii exacte . Ambele sunt dovada legaturii dintre broker si client si fac
parte integranta din contract.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

C. DURATA CONTRACTULUI:

DURATA:- una din conditiile de valabilitate a oricarui contract. Este


perioada de timp pentru care acesta se incheie si inlauntrul careia
se nasc drepturile si obligatiile partilor.

CLAUZA REZOLUTORIE: - tot o clauza obligatorie intr-un contract,


guvernata de principiul potrivit caruia " nimeni nu poate fi tinut intr-
un contract impotriva vointei lui".

CONCLUZIE: in ambele cazuri, efectele contractului se produc in


continuare cu privire la raporturile nascute deja intre broker si
clientii sai- adica obligatiile scadente si/sau legatura cu proprietatile
vizionate in cazul tranzactionarii lor.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

D. PRETUL CONTRACTULUI COMISIONUL BROKERULUI:

Pretul contractului : reprezinta contravaloarea serviciilor prestate de broker


pentru clientul sau.
Principiul care guverneza acest capitol din contract, conform prevederilor
legale privind protectia consumatorului de servicii imobiliare este urmatorul:

" o tranzactie imobiliara se considera incheiata in momentul


semnarii de catre proprietar si cumparator/chirias a actului de
transmitere a dreptului de proprietate sau de folosinta."

NU SE PERMITE PLATA IN AVANS A COMISIONULUI, DECAT CU


ACORDUL SCRIS AL CLIENTULUI SI CU STIPULAREA
SITUATIILOR IN CARE AGENTIA ESTE OBLIGATA SA-L
RETURNEZE .

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

E. OBLIGATIILE PARTILOR:
OBLIGATIILE BROKERULUI:

1. obligatia de diligenta- adica sa faca ceea ce depinde de el pentru ca un


vanzator sa-si vanda imobilul sau un client sa-si gaseasca proprietatea
dorita: marketing, publicitate, sesiuni de vizionari.

2. sesiunile de vizionari- se organizeaza in vederea prezentarii imobilelor


potentialilor clienti. Acestea se organizeaza la ore rezonabile, cu acordul
proprietarilor, etc.

3. dezvaluirea informatiilor despre proprietate, ce puteau fi cunoscute de catre


broker in mod rezonabil-este vorba de informatii publice aflate la indemana
publicului. Se pot dezvalui si informatii aflate de la proprietar si inscrise in
FISA PROPRIETATII

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

E. OBLIGATIILE PARTILOR:
OBLIGATIILE BROKERULUI:

4. Informarea cu privire la aspecte procedurale privind tranzactiile: - de regula


proprietarii NU stiu care sunt actele necesare vanzarii: actele de proprietate,
cadastru, intabulare, extras CF, certif fiscal, adev asoc proprietari, certif
energetic, taxa pe tranzactia imobiliara-cum se calculeaza- cumparatorii:
procedura, taxe notariale, obligatii de dupa tranzactie.

5. CONFIDENTIALITATEA INFORMATIILOR - este regula de aur in


meseria de broker. Nu se vor dezvalui NICIODATA informatii personale
si financiare, despre cealalta parte a tranzactiei. Nu se vor dezvalui
intentiile si motivele pentru care se vinde sau se cumpara o
proprietate.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

E. OBLIGATIILE PARTILOR:
OBLIGATIILE CLIENTULUI:

1.- de regula clientul furnizeaza brokerului informatii referitoare la proprietatea de


vanzare si identitatea sa. Prin contract el are aceasta obligatie sub
sanctiunea falsului in declaratii; DAR brokerul trebuie sa se asigure de
exactitatea informatiilor prin consultarea actelor si doc de identitate- se
recomanda o copie xerox a CI cumparatorului.

2.- confidentialitatea informatiilor: proprietarul nu poate dezvalui de exemplu


informatii legate de alti cumparatori care i-au venit la vizionare. Cumparatorul
nu poate dezvalui altor persoane informatii despre adresele si informatiile
proprietatilor vizionate. Aceste dezvaluiri aduc atingere intereselor brokerului
si pot fi cauze de solicitare de daune.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

E. OBLIGATIILE PARTILOR:
OBLIGATIILE CLIENTULUI:

3.- obligatia proprietarului si a cumparatorului / chiriasului de a comunica


numai prin intermediul brokerului, obligatia cumparatorului /
chiriasului de a semna Anexa 1.

4.-obligatia de achita comisionul catre broker; Clauza de neexclusivitate


pentru proprietari. Prevederile standardului european-recomandarea
de a incheia contr exclusive;

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

F. FORTA MAJORA:
definitie:
situatie invocata de una din parti, dovedita cu documente emise
de autoritati publice competente, imprevizibila la data incheierii
contractului, neasteptata, independenta de vointa partilor, care a
impiedicat una din parti sa isi indeplineasca obligatiile
contractuale, desi a depus toate diligentele necesare in vederea
indeplinirii obligatiilor respective . Evenimentul de forta majora
este o imprejurare de fapt, imprevizibila si de neinlaturat, care
impiedica in mod efectiv si fara nicio culpa din partea debitorului,
executarea obligatiei contractuale a acestuia.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- CONDITII GENERALE DE VALABILITATE A CONTRACTELOR:

G. DISPOZITII FINALE:

1. Conventiile intre parti;

2. Pactul comisioriu.

1. Conventiile :

-art 969-1270(1) c civ : Conventiile legal facute au putere de lege intre


partile contractante. Ele se pot revoca prin consimtamintul mutual sau
din cauze autorizate de lege.- orice modificare a contractului se face
numai prin acordul scris al ambelor parti.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

2. Pactul comisoriu
este acea clauza contractuala in care partile prevad ca in cazul neexecutarii
obligatiilor, contractul se desfiinteaza de plin drept, fara punerea in intarziere a
debitorului. Suntem in prezenta celui mai energic pact comisoriu expres.
Ajungerea la termen a obligatiei neexecutate are ca efect rezolutiunea contractului
de plin drept. Instanta nu poate decat sa constate rezolutiunea. Totusi, creditorul
poate opta intre rezolutiunea de plin drept a contractului si obligarea debitorului la
executare.
Art. 1553 Cod Civil:
(1) Pactul comisoriu produce efecte dac prevede, n mod expres,
obligaiile a cror neexecutare atrage rezoluiunea sau rezilierea de drept
a contractului.
(2) n cazul prevzut la alin. (1), rezoluiunea sau rezilierea este
subordonat punerii n ntrziere a debitorului, afar de cazul n care
s-a convenit c ea va rezulta din simplul fapt al neexecutrii.
(3) Punerea n ntrziere nu produce efecte dect dac indic n mod
expres condiiile n care pactul comisoriu opereaz.
Scoala ABI curs Contracte Standardizate

II. EXPLICAREA CONTRACTELOR STANDARDIZATE

- ORGANIZARE SI RECOMANDARI:

- CONTRACTELE SI ANEXELE SE INREGISTREAZA, LA NIVEL DE AGENTIE,


INTR-UN REGISTRU ( pe hartie sau electronic) - recomandat este sa
notam: nr contr. numele si contactul clientului.

SCRIETI PE FIECARE CONTRACT :

- NR. DE INREGISTRARE SI PE FIECARE ANEXA NUMARUL


CONTRACTULUI LA CARE SE FACE REFERIRE;

- NUMELE BROKERULUI SI NR DE LICENTA-STAMPILA BROKERULUI;

- CLAR SI CITET, RECOMANDAT CU LITERE DE TIPAR;

- SE COMPLETEZA TOATE RUBRICILE POSIBILE.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

III. COMISIA DE ETICA

In cuprinsul contractului este prevazuta posibilitatea clientului sa


reclame brokerul la Comisia de Etica a ABI

In cadrul ABI functioneaza o Comisie de Etica, ce


raspunde prompt tuturor sesizarilor cu privire la conduita
brokerilor imobiliari.

Pentru a putea activa in armonie cu societatea, brokerii


trebuie sa-si respecte clientii (si colaboratorii) si sa actioneze in
spiritul Codului Etic si regulamentelelor ABI.

Orice persoana are dreptul sa depuna o sesizare cu


privire la activitatea unui broker. ABI incurajeaza rezolvarea
divergentelor din piata imobiliara in mod transparent si
profesionist si cu scopul de a pastra un climat de incredere
reciproca intre brokeri si clienti.

Asociatia Brokerilor Imobiliari


Scoala ABI curs Contracte Standardizate

IV. CONCLUZII SI INTREBARI

Pentru a avea o cariera de succes, ca broker imobiliar, sunt OBLIGATORII


urmatoarele:

- INSUSIREA UNEI CONDUITE ETICE IREPROSABILE, BAZATE PE


RESPECTUL FATA DE CEILALTI PARTICIPANTI DIN PIATA IMOBILIARA.

- UTILIZAREA UNUI KIT DE INSTRUMENTE ARMONIZATE CU LEGISLATIA


ROMANEASCA SI EUROPEANA PRIVIND DREPTURILE
CONSUMATORILOR DE SERVICII IMOBILIARE.

- ASIGURAREA PROFESIONALA- acopera faptele culpabile sau prejudiciile


ce pot fi aduse clientilor, din omisiune, neglijenta sau eroare, in timpul
activitatilor profesionale, clientii fiind astfel mai bine protejati si brokerii mai
linistiti.

- UTILIZAREA UNUI PARTENERIAT IN DOMENIUL FINANTARII PENTRU A


OFERI CLIENTILOR CELE MAI BUNE SOLUTII DE ACHIZITIE A
IMOBILULUI DORIT.
Asociatia Brokerilor Imobiliari
Scoala ABI curs Contracte Standardizate

Va multumesc

SUCCES!
NISTOR BOCANEALA

Broker imobiliar METROPOLITAN BUSINESS

Tel: 0751455405
Email: nistor@metropolitabusiness.ro

Asociatia Brokerilor Imobiliari