UNIDAD VI

:

CONDOMINIO

CONCEPTO

Es un supuesto de comunidad de
derechos reales. Ésta se produce
por la existencia de una
pluralidad de sujetos titulares de
un derecho igual sobre la misma
cosa, cuando el derecho real
respecto del cual se establece
tal comunidad tiene el carácter
de exclusividad.

DEFINICIÓN LEGAL
 ARTICULO 1983 C.C Y C.- Condominio. Condominio
es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes de los condóminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.

 Art. 2673 C.C.: “Es el derecho real de propiedad
que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”. Es la
comunidad que existe entre copropietarios de una
misma cosa.

ELEMENTOS

 Varios sujetos.
 Un solo objeto.
 Partes ideales o indivisas o
cuotas partes.

.  Por testamento.  Por ley. Según el art. tendrá que inscribirse en el registro de la propiedad. Otra forma de constitución es por medio de la prescripción adquisitiva ejercida por más de una persona. CONSTITUCIÓN/FUENTES  Por contrato. 2505 para que la constitución del condominio tenga efectos respecto de terceros.

 Condominio con indivisión forzosa. CLASES  Condominio sin indivisión forzosa. .

y C.): El destino de la cosa común se determina por la convención. por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada. por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho. ARTÍCULO 2713 (C. DESTINO DE LA COSA ARTÍCULO 1985 (C. C. C. .): El destino de la cosa común se determina no habiendo convención.

No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos. ARTÍCULO 2681 (C. C. C. físicamente determinada. y C.): Cada condómino. conjunta o individualmente. FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS SOBRE LA COSA COMÚN ARTÍCULO 1986 (C. actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. C. ARTÍCULO 2680 (C.): Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos.): Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones . ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella. puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos. FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA ARTÍCULO 1989 (C. y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario. y C. y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.): Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común. C. . que les es inoponible.): Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. C. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición. C. pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición.): Cada condómino puede enajenar su parte indivisa. o le sea adjudicado en licitación. ARTÍCULO 2677 (C. ARTÍCULO 2678 (C.

CONVENIO DE USO Y GOCE ARTÍCULO 1987 (C. y C.): Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. C. En el Código Civil no existía ninguna prohibición para que los condóminos ejercieran el uso y goce alternado de la cosa. .

USO Y GOCE EXCLUYENTE ARTÍCULO 1988 (C. y C. en medida mayor o calidad distinta a la convenida. C. . no da derecho a indemnización a los restantes condó-minos. sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.): El uso y goce excluyente sobre toda la cosa.

ARTÍCULO 2685 (C. OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS «GASTOS» ARTÍCULO 1991 (C. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.): Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad. C. C.): No contribuyendo el condómino o los condóminos. C. pagarán los intereses al copropietario que los hubiese hecho. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. y C. .  ARTÍCULO 2686 (C.): Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común. y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Y C. «DEUDAS EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD» ARTÍCULO 1992 (C. para que le restituyan lo pagado en esa proporción. tiene derecho contra los otros. deben satisfacer la deuda por partes iguales. ARTÍCULO 2687 (C. es el único obligado frente al tercero acreedor.): Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad. no está obligado sino el condómino que las contrajo. C. pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad.): A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella. C. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde. .

y C. C. éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.) . ARTÍCULO 2699 (C.): Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos. C. IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE COMÚN: RÉGIMEN DE ADMINISTRACIÓN IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE EN COMÚN ARTÍCULO 1993 (C.

ARTÍCULO 2699 (C. .  ARTÍCULO 2703 (C.): Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. C. el uso o goce de la cosa común o la posesión común. o alquilada o arrendada. C. si la cosa debe ser puesta en administración. C. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo.): Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos.): Ninguna determinación será válida. debe decidir la suerte. ASAMBLEA ARTÍCULO 1994 (C. obliga a todos. resolverán todos. y C. si no fuese tomada en reunión de todos los condóminos o de sus legítimos representantes. En caso de empate.

C. serán divididos por los condóminos. y C. C. no habiendo estipulación en contrario o disposición de última voluntad.): Los frutos de la cosa común. en proporción de los valores de sus partes. FRUTOS ARTÍCULO 1995 (C. ARTÍCULO 2707 (C.): No habiendo estipulación en contrario.   . los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos. . puede poner fin a la copropiedad solicitando la partición de la cosa común. si alguno de ellos no está de acuerdo con aquel pide la división y se acaba el condominio. CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA Es aquel en el cual cualquiera de los condóminos. Como el condominio está siempre sujeto a la voluntad de todos los condóminos.

recibiendo cada uno de éstos la propiedad exclusiva de cada una de esas partes. Es decir. lo que le toca a cada condómino al hacer la partición. es . que el efecto de la división es declarativo (no traslativo de la propiedad). PARTICIÓN Es la operación por la cual el objeto del condominio se divide en tantas partes como condóminos haya.

): Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común. ARTÍCULO 2693 (C.y C. DERECHO A PEDIR LA PARTICIÓN ARTÍCULO 1997 (C. . C.): Excepto que se haya convenido la indivisión.): Los condominios no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho a pedir la división. C. en cualquier tiempo. pero le es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. C. cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa. ARTÍCULO 2692 (C. pedir la partición de la cosa. todo condómino puede. La acción es imprescriptible.

La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva. C. 2). La partición debe ser judicial: 1).si terceros. Si todos los coparticipes están presentes y son plenamente capaces. y C. la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. se oponen a que la partición se haga privadamente. y C. ARTÍCULO 2370 (C. C. FORMAS DE HACER LA PARTICIÓN ARTÍCULO 2369 (C. ARTÍCULO 2371 (C. La partición puede ser total o parcial.si los coparticipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente. fundándose en un interés legitimo. con capacidad restringida o ausentes.): PARTICIÓN PROVISIONAL.si hay coparticipes incapaces. dejando indivisa la propiedad. C.): PARTICIÓN JUDICIAL. 3).): PARTICIÓN PRIVADA. y C. . La partición se considera meramente provisional si los coparticipes solo han hecho una división del uso y goce de los bienes de la herencia.

C. C. en el sentido de que cada condominio debe ser considerado como que hubiere sido.): Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia. deben aplicarse a la división de cosas particulares.): Las reglas relativas a la división de las sucesiones. (C. C. a la manera de hacerla y a los efectos que produce.): La división entre los coproprietarios es solo declarativa y no traslativa de la propiedad. en tanto sean compatibles. desde el origen de la indivisión. y C. y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condominios. propietario exclusivo de los que le hubiere correspondido en su lote. . ARTÍCULO 2695 (C. REGLAS APLICABLES ARTÍCULO 1996. ARTÍCULO 2698 (C.

el termino de cinco años. ARTÍCULO 2715 (C. o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo. de la convención de los condóminos o de una disposición de última voluntad. en uno o en otro caso. en cuyo caso debe ser demorada cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos. . C): Habrá también indivisión forzosa cuando la ley prohíbe la división de una cosa común o cuando lo prohibiere una estipulación valida y temporal de los condominios. o el acto de última voluntad temporal que no exceda. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA Tiene lugar cuando se encuentra coartada la facultad de pedir la división del objeto del condominio en cualquier tiempo ya sea por causa derivada de la ley.

C.  ARTÍCULO 2693 (C.): “Los condominios no pueden renunciar de una manera . C. y C.): El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado. CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA RENUNCIA A LA ACCIÓN DE PARTICIÓN:  ARTÍCULO 1999 (C.

El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo. ARTÍCULO 2694 (C. C. o tiene un plazo incierto o superior a diez años. ARTÍCULO 2693 (C.): A los condóminos le es permitido convenir la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. el testador o donante puede poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo. C.): Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. C. CONVENIO DE SUSPENSIÓN DE LA PARTICIÓN ARTÍCULO 2000 (C. se considera celebrada por ese tiempo. .): Cuando la copropiedad de la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento. y C. Si la convención no fija plazo.

según su naturaleza y destino económico.): Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos. C. o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa. el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. por circunstancias graves.): Habrá también indivisión forzosa…cuando la división fuere nociva por cualquier motivo. y C. ARTÍCULO 2715 (C. en cuyo caso debe ser demorada cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos. Este término es renovable por una vez. PARTICIÓN NOCIVA ARTÍCULO 2001 (C. C. .

el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto. C. siempre que concurran circunstancias graves. . haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente. PARTICIÓN ANTICIPADA ARTÍCULO 2002 (C. y C): A petición de parte.

): Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad. C. .PUBLICIDAD DE LA INDIVISIÓN O SU CESE ARTÍCULO 2003 (C. y C.

ARTÍCULO 2710 (C. Mientras subsiste la afectación. CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES ARTÍCULO 2004 (C. ninguno de los condóminos puede pedir la división.): Existe indivisión forzosa   cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. y C. C.): Habrá división forzosa cuando el condominio sea sobre la cosa afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios y ninguno de los condóminos podrá pedir la división. C. .

y C. C. baja la condición de no hacerla servir a otros usos de aquellos a que está destinada y de no embarazar al derecho igual de los condominios. en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa. USO DE LA COSA COMÚN ARTÍCULO 2005 (C. ARTÍCULO 2712 (C.): Cada uno de los condominios puede usar de la totalidad de las cosas común y de sus diversas partes como de una cosa propia. ARTÍCULO 2714 (C.): Los copropietarios de la cosa común no pueden usar de ella si no para las necesidades de las heredades. C. . C.): Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante. al lindero que se asienta totalmente. . y C) Lindero. C. Medianero. al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Contiguo. Encaballado. EL MURO CERCO O FOSO SE DENOMINA… ARTÍCULO 2006 (C. al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. separativo o divisorio. en uno de los inmuebles colindantes de modo que el filo coincide con el límite separativo.

Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes. De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso. Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de . De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento. sea encaballado o contiguo.

el derecho y la obligación recíprocos de construir un muro lindero de cerramiento. y C. C.) Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante. hasta la mitad de su espesor.) ART. al que puede encaballar en el inmueble colindante. 2007 (C. 2726 (C. .C. CERRAMIENTO FORZOSO URBANO ART.

.) ART. y C. 2008 (C. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales. MURO DE CERRAMIENTO FORZOSO ART. C. aislante. y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. C. 2725 (C.) El muro de cerramiento forzoso debe ser estable.

) ART. C. y C. o por prescripción adquisitiva. adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye. C. También es medianero el muro de elevación. 2717 (C. si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia. 2009 (C. es medianero hasta la altura de tres metros.) El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008. ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA ART. .

2014 (C. COBRO DE LA MEDIANERÍA ART. Si lo construye encaballado. y C. 2728 (C.) El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno.   . C. C. solo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos. del muro y de sus cimientos.) ART.

o surgir de signos materiales inequívocos.) ART. . debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes. o a sus antecesores. C. La prueba resultante de los últimos prevalece sobre la de los signos. 2013 (C. 2720 Y 2721 (C. PRUEBA ART. C.) La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto. y C.

PRESUNCIONES ART. 2010 (C. 2718 (C.) A menos que se pruebe lo contrario. y C. C. C. se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de . el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros.) ART.

ÉPOCA DE LAS PRESUNCIONES ART. Y C.  .) Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente. 2011 (C. C.

C.) ART. C. EXCLUSIÓN DE LAS PRESUNCIONES ART. y C. huertos y jardines de un edificio o a estos entre sí. 2719 (C. cuando el muro separa patios. . 2012 (C.) Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican.

VALOR DE LA MEDIANERÍA ART. a la fecha de la mora. 2019 (C. cimientos o terreno.) El valor computable de la medianería es el del muro. C. Y C. . según corresponda.

C. desde su utilización efectiva por el titular colindante. Y C. 2020 (C.) El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción y respecto al de elevación o al enterrado. . INICIO DEL CURSO DE LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA ART.

) ART 2731 (C. C. aun en la totalidad de su espesor. empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades.) El condominio puede adosar construcciones al muro. 2021(C. C. siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro. anclarlas en el. Y C. . FACULTADES MATERIALES ART.

2027 (C.) ART. en la proporción de sus derechos. a pagar los gastos de las reparaciones o reconstrucciones de la pared como mejoras necesarias. pero no están obligados si se trata de gastos o mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el titular colindante.) Los condominios están obligados. . Y C. 2722 (C. C. MEJORAS EN LA MEDIANERÍA URBANA ART. C.

a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio. conservación. C. o reconstrucción de un muro.) ARTS. C.) El condominio requerido para el pago de créditos originados por la construcción. 2028 (C. : 2723 Y 2724 (C. Y C. ABDICACIÓN DE LA MEDIANERÍA ART. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento. puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso. .

2030 (C.) El que abdico la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola. C. . 2739 (C. C Y C. READQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA ART. como si nunca la hubiera tenido antes.) ART.

2031 (C. ART. C.) El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado. de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños. CERRAMIENTO FORZOSO RURAL. tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento. aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. Y C. .

ART. Y C. aunque sea excavado. 2032 (C. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar. . ATRIBUCIÓN. COBRO Y DERECHOS EN LA MEDIANERÍA RURAL.) El cerramiento es siempre medianero. C.