INVESTING IN REAL

ESTATE (SIXTH EDITION)
GARY W. ELDRED. PHD

Kelompok 3 (halaman 9-12) : Fani Setiawati (1334190005)
Windi Trianingsih (1334190021)
PEMBIAYAAN ULANG UNTUK
MENINGKATKAN ARUS KAS
Anda meningkatkan arus kas anda Pembiayaan ulang dari 6,5 %, pinjaman 30
ketika : tahun menjadi 4,5 %, pinjaman 30 tahun
• anda meningkatkan sewanya, tidak hanya akan mengiris pembayaran
hipotek anda sebesar 20 %, itu akan
• Mengurangi pengeluaran anda,
mengangkat arus kas anda ke presentase
• Melakukan pembiayaan ulang untuk yang lebih baik.
menurunkan pembayaran hipotek
tahunan. Dalam beberapa masa yang akan
datang, akan mungkin menghadapi suku
bunga kredit dari 8 sampai 10 %.
Dari Tahun 1930 Awal Tahun 1950
Di bawah kondisi pasar, yang belakangan
• Suku bunga jangka panjang pembiayaan ulang kemudian menjadi
hipotek berkisar antara 4.0 dan lebih mungkin berada pada tingkat suku
5.0 %. bunga yang rendah.
PEMBIAYAAN ULANG UNTUK UANG
SAKU
Sekarang 10-15 tahun
Kenaikan 50-100%
dari harga yang
dibeli.
Bila dijual
membeli properti

Beberapa cara yang dapat dilakukan :

1. Mengatur pendanaan Cash Out (Uang
tunai).
2. Menginvestasikan kembali uangnya.
1. Setelah 10 tahun, harga properti yang bernilai $1 juta dollar kini bernilai
$1.5 juta. Anda sudah membayar ke saldo pinjaman untuk $650.000.
Ekuitas Anda telah berkembang dari $200.000 sampai $850.000 ($1,5 juta
dikurang $650.000). Anda mendapatkan 80 persen pinjaman terhadap
nilai rasio (Loan To Value) sebesar $1,2 juta. Uang saku anda bebas pajak
$550.000!
2. Membeli properti lain yang dijadikan pendapatan. Ya, Anda sekarang
berutang lebih tinggi pembayaran hipotek bulanan pada properti
pertama Anda, dan arus uang Anda dari properti itu akan berkurang.
Tetapi dengan arus uang tambahan dari properti Anda kedua, total arus
uang anda akan naik.
MEMBELI DENGAN HARGA DI
BAWAH PASAR
Ketika para ekonom (mis) menghitung pengembalian yang diterima investor properti,
mereka mengabaikan fakta bahwa pembeli cerdas sering memperoleh property
yang baik dengan harga di bawah pasar.
• Kesempatan (grass-is-greener) Penjual,
• Penjual tidak memerlukan,
• Penjual kurang informasi,
• Penjual tidak kompeten,
• Penjual buta/tidak mengerti,
• Semua penjual yang tertekan secara finansial akan menjual dengan harga di
bawah pasar.
Kerugian tidak hanya
Pemilik Terjadi dialami individu dari
property kekacauan pemilik property
(individu) finansial melainkan pemberi
pinjaman suku bunga

• Lembaga keuangan sekarang memiliki lebih dari satu juta
penyitaan (yang disebut REOs) mereka harus secepatnya
dapat menjual kepada pembeli untuk menutup hutangnya.
• Bagaimana menemukan dan membeli properti ini
Pemberi
pinjaman
dengan dibawah kelayakan mereka? Lihat Bab 5, 6 dan
7.
MENJUAL DENGAN HARGA DI
ATAS NILAI PASAR
Menemukan: Menawarkan:
• pembeli yang • Pinjaman kepada
buta/tidak mengerti penjual
• Tidak kompeten atau • ‘A wraparound‘
• Ditekan oleh waktu sebuah pilihan sewa.
Mengembangkan  Mempromosikan
keterampilan dalam : sesuai dengan fitur
promosi dan negosiasi unik dan manfaat
dari properti.
Menjual properti di
Tipe pembeli membayar lebih dari nilai pasar :
karena mereka tidak tahu (atau tidak peduli) apa bawah tingkat suku
yang mereka lakukan. bunga pasar
untuk mendapatkan banyak fitur yang diinginkan dengan pinjaman
pembeli atau syarat pembelian/pembiayaan. assumable.
MENCIPTAKAN NILAI PROPERTI
MELALUI MANAJEMEN YANG CERDAS

Pemilik Penyewa 1. Meningkatkan koleksi sewa tanpa
property property harus menaika harga sewa.
2. Mengurangi omset penyewa.
3. Meningkatkan konversi prospek.
4. Menghabiskan biaya lebih sedikit.
More
5. Menghabiskan biaya lebih efektif
intelligently
untuk pemeliharaan, promosi dan
modal pengganti.
1. Damai
2. Menyenangkan
3. Produktif Hal yang
menguntungkan bagi
pemilik property
Karena sebagian besar pemilik property ukuran
investor (sebagai lawan dari ukuran kelembagaan)
manajemen penyewaan property mereka buruk.

Ketika manajemen nya baik maka anda mendapatkan
keuntungannya dengan menjalankan strategi
manajemen yang efektif dan kompetitif, untuk:
1. meningkatkan arus kas property.
2. Mengangkat nilai pasar.
MENCIPTAKAN NILAI TAMBAH DENGAN
STRATEGI PASAR YANG CERDAS
Sifat investor cenderung : Apakah agen
• Mengelola propertinya dengan menceritakan
buruk,
sebuah cerita
• Keterampilan pemasaran yang
bahkan kurang cerdas. yang persuasif
Mengapa seperti itu ? tentang properti?
Investor cenderung hanya sekedar : Apakah bagian
• mengunjungi situs web properti, penjualan memberikan
loopnet.com.
• mengklik untuk contoh listing.
pesan yang melawan
• Melihat daftar informasi promosi ribuan pesaing properti
yang disediakan. yang membutuhkan
• Melihat foto-foto properti. pehatian lebih?
Pengetahuan Manajemen
+
Strategi Pemasaran
• Menaruh gambar-gambar
properti dengan
kelebihannya untuk menarik
minat/perhatian penyewa
untuk membicarakan secara
langsung? Menurut Gary W. Menghasilkan
Elder tidak menyarankan
Keunggulan Kompetitif.
strategi seperti ini.

Keunggulan dari kompetitif, yaitu :
• Mendapatkan arus kas yang lebih tinggi,
Apa implikasinya?
• Memberikan sebuah rumah yang lebih baik
untuk penyewa,
• dan ketika waktu untuk menjual muncul,
properti akan menuntut harga yang lebih
tinggi.
MENCIPTAKAN NILAI:
"Anda dapat MENINGKATKAN LOKASI
mengubah Apa konsep lokasi termasuk? Apa yang membuat
apapun tentang lokasi tempat tinggal diinginkan atau tidak diinginkan?
properti kecuali • Aksesibilitas, • Pusat perbelanjaan,
lokasinya." • Estetika, • kehidupan malam,
• Ketenangan, • Orang-orang yang tinggal
Clich´e • Transportasi umum baik, di lingkungan,
Benar atau salah? salah. • Kebersihan, • (daftar ini dapat terus
Bab 8 menunjukkan, tidak • Sekolah, bertambah)
hanya dapat meningkatkan • Taman,
lokasi, tetapi melakukannya Apakah ada cara terbaik untuk
juga menawarkan salah satu meningkatkan setiap atribut
sumber paling kuat. diatas atau semua atribut
diatas?
peran masyarakat.
MENGKONVERSI DARI UNIT RENTAL
KE UNIT KEPEMILIKAN
Membeli grosiran dan Prinsipnya kamu bisa mengaplikasikan
menjualnya secara eceran strategi Konversi kondo menjadi :
dapat di terapkan oleh • Gedung perkantoran,
investor properti juga.
• Penyimpanan barang/gudang,
Contoh : membeli 48-unit • Parkiran perumahan,
apartement bangunan • Hotel,
kemudian, setelah • Tempat penyimpanan kapal,
menyelesaikan persetujuan
• Hangar pesawat terbang pribadi, dll.
hukum dan dokumentasi lalu
menjual setiap apartemen
secara individual. Ada juga tipe real estate sewaan lainnya
dengan potensi pengguna yang
sekiranya akan memilih tempat sewa
yang akan dijadikan milik.
• Kasus lainnya, biasanya anda membayar
kurang dari harga unit (atau permeter
persegi) untuk satu gedung. Orang yang
membeli satu gedung lebih murah dari
pada membei satu ruangan. Mereka
membeli itu untuk kebutuhan mereka.
• Kesempatan dari keuntungan
mengkonversi tidak pernah konstan.
• Ketika pasar property berubah, potensi
profit margins berkemungkinan membuat
keuntungan atau kerugian.
MENGKONVERSI DARI PENGGUNAAN
NILAI TERENDAH UNTUK PENGGUNAAN
NILAI YANG LEBIH TINGGI
perumahan keluarga tunggal
(Single Family Residential)
Harga ruang yang ruang sewa perumahan
disewakan menjadi $1,50 $2 psf (karena
psf (karena berlebihan kelangkaan).
pasokan bangunan).

kantor sewa
sewa gedung kontor $3,00
kantor sewa untuk $1 psf psf (karena perekonomian
(karena kelebihan
pasokan). menguat dan pekerjaan
meningkat.
Apa yang mungkin
anda lakukan jika mengkonversi SFR
zonasi izin menjadi kantor.
mengizinkan ?

• Konversi penggunaan biasanya membutuhkan renovasi (setidaknya untuk
beberapa derajat) dalam kebutuhan ruang yang telah usang, ruang yang
memiliki nilai yang lebih rendah digunakan untuk memenuhi kebutuhan
pasar yang memiliki nilai guna yang lebih tinggi.
• Tapi ketika harga relatif dan/atau tingkat sewa tumbuh semakin luas,
konversi penggunaan dapat menghasilkan sumber yang menguntungkan
(Lihat halaman 175).