You are on page 1of 38

Teori dan Aplikasi Sistem Perpajakan

Properti “ Perumahan “
<Nama Pengajar>

Disampaikan dalam rangka kegiatan sharing session
Perumnas Mengajar

www.perumnas.co.id

Latar Belakang

• Aspek Hukum dan Dokumentasi Properti
• Manajemen Pelaksanaan Proyek Properti
• Aspek Perpajakan dalam Properti
• Strategi Pengembangan Cabang/Properti
• Pemahaman Kontrak Kerja Pembangunan Rumah/Rumah Susun
• Pengurusan Pemecahan, Pemisahan dan Penggabungan Tanah
• Penyelesaian Sengketa Bisnis Properti
• Analisa Peluang Pasar & Proposal Proyek
• Manajemen Keuangan Proyek/Cabang/Regional

www.perumnas.co.id

Topik Pembahasan
• Pengantar Perpajakan Industri Real Estate

• Teori dan Aplikasi PPh (Pajak Penghasilan) update

• Teori dan Aplikasi PPN&PPnBM (Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan
Barang Mewah) update

• Aplikasi Jual beli

• Aplikasi Sewa

www.perumnas.co.id

perumnas.co.id .Pengantar Perpajakan Industri Real Estate • Badan (Pasal 1 ayat 3 UU KUP) • Wajib Pajak (Pasal 1 ayat 2 UU KUP) • Penghasilan (Pasal 4 ayat 1 UU PPh) • Penghasilan adalah ”setiap tambahan kemampuan ekonomis” • Istilah ”yang diterima atau diperoleh” • Istilah ”baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar negeri” • Istilah ”yang dapat dipakai untuk konsumsi atau menambah kekayaan WP” • Istilah ”dengan nama dan dalam bentuk apa pun” www.

Teori dan Aplikasi PPh (Pajak Penghasilan) • Subyek Pajak : • siapa yang dikenakan pajak • siapa yang memotong/pemungut pajak • Obyek Pajak : apa yag dikenakan pajak • Dasar Pengenaan Pajak (DPP): darimana tarif pajak dikalikan • Tarif Pajak : Berapa prosentase pengenaan pajak • Mekanisme perhitungan www.co.id .perumnas.

co.id . atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan • PPh Pasal 23 atas jasa • PPh Pasal 21 misalnya atas agen perorangan • PPh Pasal 22 atas Properti sangat Mewah • PPh Pasal 26 misalnya atas jasa luar negeri • Pengaruh pemotongan PPh ke PPh Badan = corporate tax www.Teori dan Aplikasi PPh (Pajak Penghasilan) • Pemotongan PPh = witholding tax • PPh Pasal 4 ayat 2 final a.perumnas. atas sewa tanah dan atau bangunan b.

Teori dan Aplikasi PPh (Pajak Penghasilan) memberikan jasa tagihan Jasa = 100 juta PPN 10% = 10 juta Total 110 juta Pembayaran dan proses pemotongan PPh Tagihan Jasa= 100 juta Dipotong PPh 2% = (2 juta) PPN = 10 juta Total Dibayar = 108 juta www.id .co.perumnas.

co.perumnas.id .Pemotong Pajak Penghasilan • Badan. antara lain: • Badan Pemerintah • Subyek Pajak Badan Dalam Negeri • Penyelenggara Kegiatan • Bentuk Usaha Tetap • Perwakilan Perusahaan Luar Negeri lainnya • Orang Pribadi yang ditunjuk oleh Dirjen Pajak www.

atau • 5% www.co.id . besarnya PPh yang wajib dibayar sendiri adalah sebesar : • 1%.perumnas.PPh Badan Real Estate Update Pasal 4 ayat (2) UU Nomor 36 Tahun 2008 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas PP Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2009 bahwa Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

royalti. hadiah.id . dividen.Obyek Pemotongan PPh Pasal 21 : Penghasilan sehubungan dengan pekerjaan yang dilakukan oleh orang pribadi PPh Pasal 23 : penghasilan dalam bentuk bunga. sewa. jasa PPh Pasal 26 : penghasilan yang diterima wajib pajak luar negeri PPh Pasal 4 ayat 2: penghasilan termasuk sewa tanah dan atau bangunan dan pengalihan hak atas tanah dan bangunan Jika pemotongan bersifat Final >>> tidak dihitung ulang penghasilannya karena sudah selesai (final) pembayaran pajaknya dan PPh yang dipotong tidak dikreditkan lagi dalam penghitungan PPh Badan (corporate tax) Jika pemotongan bersifat TIDAK Final >>> penghasilannya dihitung ulang dan PPh yang telah dipotong dapat dikreditkan dalam penghitungan PPh Badan (corporate tax) www.co.perumnas.

co.ORANG PRIBADI .id .perumnas.Teori dan Aplikasi PPN&PPnBM PPN & PPn BM ADALAH PAJAK ATAS KONSUMSI BKP/JKP DALAM DAERAH PABEAN OLEH .BADAN .INSTANSI PEMERINTAH www.

Mekanisme Dasar PPN PT.X PENJUALAN PEMBELIAN Faktur Pajak Faktur Pajak Harga Beli = 100 jt Harga Jual = 160 jt PPN Masukan = 10 jt PPN Keluaran = 16 jt Jumlah = 110 jt Jumlah = 176 jt Pajak Keluaran = 16 jt Pajak Masukan = 10 jt Kurang Bayar = 6 jt Surat Setoran Pajak Kas Negara/Bank www.id .co.perumnas.

X PEMBELIAN PENJUALAN Mendapatkan Fasilitas bebas PPN Faktur Pajak Faktur Pajak berdasarkan PP atau SKB Harga Beli = 100 jt Harga Jual = 160 jt PPN Masukan = 10 jt PPN Keluaran = 0 jt Jumlah = 110 jt Jumlah = 160 jt Pajak Keluaran = 0 jt Pajak Masukan = 0 jt Kurang Bayar = 0 jt SPT Nihil Kantor Pelayanan Pajak PM tidak dapat dikreditkan www.id .perumnas.Mekanisme atas Penggunaan Fasilitas Pembebasan PPN PT.co.

perumnas. Pajak Masukan = 10 jt Lebih Bayar = 10 jt www.co...X tagihan: royalti atau jasa Bayar Royalti = 100 jt SSP = 10 jt dapat dikreditkan Jumlah = 110 jt Pajak Keluaran = ..Mekanisme Pemanfaatan BKP Tidak Berwujud/JKP dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean PT.id ..

X Membangun Gedung sendiri Biaya membangun = 100 jt SSP (PPN 4% net) = 4 jt Jumlah = 104 jt Dilaporkan ke KPP Kas Negara/Bank www.id .Mekanisme PPN Membangun Sendiri PT.perumnas.co.

16C. Obyek PPN / PPn BM Pasal 4. Pemanfaatan JKP dari luar Daerah Pabean di Dalam Daerah Pabean 6. Ekspor BKP oleh PKP 7.co. 16D 1. Penyerahan aktiva oleh PKP yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan www.perumnas. Impor BKP 3. Pemanfaatan BKP Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di Dalam Daerah Pabean 5. Penyerahan Barang Kena Pajak (BKP) di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) 2.id . Penyerahan Jasa Kena Pajak (JKP) di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh PKP 4. Kegiatan membangun sendiri 8.

perumnas.id .Siapa Pengusaha Kena Pajak ? Wajib Pajak Menjalankan usaha/ Orang Pribadi pekerjaan bebas Yang memenuhi ketentuan WP Badan sebagai Pengusaha Kena Pajak Memilih sebagai PKP WP Pengusaha Kecil Tidak memiilih sebagai PKP Tapi omzet dalam suatu masa dalam 1 thn buku > 600 juta www.co.

co.perumnas. KEPMENKEU (KMK 567/00 jo KMK 251/02) www.id .DASAR PENGENAAN PAJAK ( PASAL 1 ANGKA 17 ) HARGA JUAL PENGGANTIAN DIPAKAI SBG. DASAR UNTUK NILAI IMPOR MENGHITUNG PAJAK NILAI EKSPOR TERUTANG NILAI LAIN YG DITETAPKAN DG.

id .TARIF ( PASAL 7 & PASAL 8 ) 10 % DENGAN PP PPN DAPAT DIUBAH ( PASAL 7) 0 % UNTUK SERENDAH SETINGGI EKSPOR NYA 5 % NYA 15 % www.perumnas.co.

PPn.perumnas.co.BM ( PASAL 5 AYAT (1) a & b DIKENAKAN ATAS PENYERAHAN BKP IMPOR BKP YANG YANG TERGOLONG MEWAH TERGOLONG MEWAH OLEH PENGUSAHA YANG MENGHASILKAN BKP YANG TERGOLONG MEWAH DALAM DAERAH PABEAN DALAM LINGKUNGAN PERUSAHAAN DAN PEKERJAANNYA PPn BM dikenakan satu kali pada saat impor atau penyerahan BKP oleh pabrikan (Pasal 5 (2)) www.id .

perumnas.TARIF (PASAL 8 ) TERENDAH 10% DGN PP TERTINGGI 75% (145/00 & 60/01 & 7/02 &6/03 & 43/03) PPn BM ( PASAL 8) 0 % UNTUK EKSPOR DITETAPKAN KELOMPOK BKP YG.TERGOLONG MEWAH DAN TARIF PPn BM www.id .co.

id .perumnas.co.PPnBM yang dibayar pada saat perolehannya dapat diminta kembali/direstitusi Pemungutan PPnBM bersamaan dengan PPN Pelaporan PPnBM menggunakan Form 1111 www.Karakteristik & Mekanisme PPnBM PPnBM merupakan pungutan tambahan disamping PPN PPnBM dikenakan hanya satu kali PPnBM tidak dapat dikreditkan sehinga diperlakukan sebagai biaya Dalam hal BKP Mewah di ekspor.

BKP yang Tergolong Mewah Terbagi menjadi Dua : BKP Mewah Selain Kendaraan Bermotor BKP Mewah Kendaraan Bermotor Impor CBU Penyerahan kendaraan hasil rakitan/produksi Penyerahan kendaraan bermotor www.co.perumnas.id .

town house.co. kondominium. www. dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2.id . apartemen. kondominium.perumnas.Hunian Mewah kena PPnBM 20% Update PMK 103 th 2009 sejak 1 Januari 2009 Kelompok hunian mewah yang terkena PPnBM seperti rumah mewah. adalah : Rumah termasuk rumah kantor atau rumah toko yang luas bangunannya 350 m2 Apartemen. town house. dan sejenisnya.

Fasilitas PPN Dibebaskan RS (Rumah Sederhana).co.03/2007 Rumah Susun Sederhana Milik (RUSUNAMI).36/PMK.id . PERMENKEU NO.RSS (Rumah angat Sederhana). PP nomor 31 tahun 2007 www. Pondok Boro.perumnas. RUSUN Sederhana. Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta perumahan lainnya.

perumnas.id .APLIKASI JUAL BELI Real estate Apartemen mewah non real estate Broker fee Fasilitas Pajak atas properti tertentu >> lihat pembahasan Fasilitas PPN dibebaskan dalam slide sebelumnya www.co.

termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak. yaitu nilai berupa uang. tidak termasuk PPN yang dipungut menurut UU PPN dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.Real Estate Penjualan tanah dan atau bangunan terkena :  PPN 10%  PPnBM 20% jika hunian mewah  Tidak dikenakan PPHTB tetapi pembeli tetap dikenakan BPHTB 5% Dasar Pengenaan PPN dan PPn BM adalah harga jual.id . www.co.perumnas.

perumnas. termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa karena penyerahan Jasa Kena Pajak. tidak termasuk pajak yang dipungut menurut UUU PPN dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak Obyek Pemotongan PPh Pasal 23 sebesar 2% atas jasa perantara Obyek Pemotongan PPh Pasal 21 jika dilakukan orang pribadi www.Broker Fee Terutang PPN sebesar 10% dari Nilai Penggantian yaitu: nilai berupa uang.id .co.

Non Real Estate Penjualan tanah dan atau bangunan terkena :  PPN 10%  PPnBM 20% jika hunian mewah  PPHTB 5% dan pembeli dikenakan BPHTB 5% *PPN dan PPnBM dikenakan jika penjual merupakan Pengusaha Kena Pajak www.co.id .perumnas.

id .perumnas.PPN Pasal 16D Penyerahan Aktiva yang menurut tujuan semula tidak untuk diperjualbelikan dikenakan PPN sebesar 10% dari harga jual sepanjang PPN yang dibayar pada saat perolehannya dapat dikreditkan www.co.

APLIKASI SEWA Persewaan tanah dan bangunan sec umum Persewaan hotel Aspek :  PPh • PPh Pasal 4 ayat 2 Final • Broker fee (lihat slide yg sama sebelumnya)  PPN  Pajak Hotel www.id .perumnas.co.

 apartemen. rumah toko. rumah susun.perumnas.  rumah.co.  gedung perkantoran. toko.PPh Final atas sewa tanah dan atau bangunan penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari persewaan tanah dan/atau bangunan berupa  tanah. rumah kantor.id . kondominium.  gudang dan industri www.

perumnas.Tarif dan DPP dipotong atau dibayar sendiri sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/ atau bangunan dan bersifat final jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun juga yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa termasuk biaya perawatan. biaya pemeliharaan.co.id . biaya fasilitas lainnya dan "service charge" baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan (KMK 120 th 2002) www. biaya keamanan.

Cara pelunasan PPh Terdapat dua metode.co.id . yaitu:  Penyewa adalah pemotong Pajak Penghasilan  Penyewa BUKAN pemotong Pajak Penghasilan www.perumnas.

 melaporkan PPh yang telah dipotong dan disetor kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak tempat penyewa terdaftar sebagai Wajib Pajak. selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa.id .  menyetorkan PPh yang telah dipotong dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) pada bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro.  memberikan Bukti Pemotongan Pajak Penghasilan Final kepada orang atau badan yang menyewakan pada saat dilakukannya pemotongan PPh.co.perumnas.Penyewa adalah pemotong pajak Pembayaran atas penghasilan yang diterima atau diperoleh dari penyewa wajib dipotong oleh penyewa Penyewa berkewajiban untuk  memotong PPh pada saat pembayaran atau terutangnya sewa. selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa www.

perumnas.co. selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterima atau diperolehnya sewa www.id .Penyewa bukan pemotong Dalam hal penyewa bukan sebagai Pemotong Pajak maka Pajak Penghasilan yang terutang wajib dibayar sendiri oleh orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan Pihak yang menyewakan wajib membayar Pajak Penghasilan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) Final pada bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro.

perumnas.co. tidak termasuk pajak yang dipungut menurut UU PPN dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.PPN persewaan Jasa persewaan tanah dan bangunan dikenakan PPN sebesar 10% dari nilai pengantian Nilai penggantian adalah nilai berupa uang. yakni sebesar nilai tagihan service charge yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa www. termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pemberi jasa karena penyerahan Jasa Kena Pajak.id . Dasar Pengenaan Pajak atas service charge dalam rangka kegiatan persewaan ruangan adalah penggantian.

co.id . TERIMAKASIH www.perumnas.