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UNMSM ING.

CIVIL
Docente:
Mg. RICARDO SANTOS RODRGUEZ
Alumno:
RONALD FREDDY CHILON CHILON

INGENIERIA DE VALUACIONES
MEMORIA DESCRIPTIVA
1. PROPIETARIO
El propietario del inmueble de tres pisos a ser tasado es el Sr. Walter
Gutirrez Escobedo, con documento nacional de identidad N
80210358 (Ver Anexo 1)
2. SOLICITANTE
Sr. Walter Gutirrez Escobedo, identificado con documento nacional
de identidad N 80210358. (Ver Anexo 1)
3. OBJETO DE LA TASACIN
El objeto de la tasacin es determinar tanto el valor arancelario como
el valor comercial del inmueble ubicado en edificio A-30, Depto. 308,
Urbanizacin Lima III, Manzanilla, Cercado de Lima; para efectos de
conocimiento de la persona solicitante.
4. METODOLOGA O REGLAMENTACIN EMPLEADA
Para la presente valuacin se han empleado, en lo pertinente, el
vigente Reglamento Nacional de tasaciones del Per; aprobado por R.
M. N 126 2007 VIVIENDA de fecha 07 - 05 - 2007, efectundose por
el Mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la
determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble,
inspeccin ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras
fotogrficas. (Ver Anexo 2)
5. FECHA DE LA TASACIN
15 de Junio del 2016.
6. FECHA DE INSPECCIN OCULAR
3 de junio del 2016.
7. UBICACIN
El inmueble est ubicado en el Lote A 30, Dpto. 308, Edf.Piso /Ref. 4-
5, Lima III- Manzanilla, distrito de Cercado de Lima, provincia y
departamento de Lima. Se ubica a la altura de la estacin Grau del
tren elctrico. (Ver Anexo 1)
8. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS
El terreno es de forma rectangular. De profundidad de 17.60 metros lineales y
un frente de 85.060 metros lineales. Las medidas de los linderos y sus
colindantes son: (Ver Anexo 3)
Por el frente con la VEREDA 10, con 85.06 metros lineales.
Por la derecha con la VEREDA 46, con 17.60 metros lineales
Por la izquierda con la VEREDA 54, con 17.60 metros lineales
Por el fondo con la VEREDA 8, con 85.06 metros lineales.
9. PERMETRO
El valor del permetro es de 205.32 metros lineales. (Ver Anexo 3)
10. REA
De acuerdo a las medidas del permetro y forma rectangular del inmueble
cuyas medidas de largo y ancho respectivamente son de 85.06 y 17.60 metros
lineales, el rea del terreno es de 1497.1 m2. (Ver Anexo 3)
11. ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
Segn los parmetros Normativos y Edificatorios, el inmueble posee una zonificacin
RDA, Residencial de densidad alta de 2250 habitantes por hectrea. Dentro de sus usos
permisibles y compatibles tenemos los siguientes: unifamiliar, multifamiliar, quinta y lo
indicado segn el Reglamento Nacional de Construccin (RNC) en el ndice de usos para
la ubicacin de actividades urbanas. El uso actual del inmueble es Residencial
Densidad Alta (RDA) unifamiliar. (Ver Anexo 4)
12. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE POSEE EL PREDIO
El inmueble ubicado en el Dpto. 308, Block A30, Urbanizacin Manzanilla, en el distrito
de Cercado de Lima, provincia y departamento de Lima, se encuentra en una zona
urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas, veredas, con acceso y conexin
a redes pblicas y domiciliarias de agua, desage, electricidad, telfono e internet.
(Ver anexo fotogrfico)
13. CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO
Alrededor del predio, podemos encontrar viviendas de material de concreto, con casas
de hasta 6 pisos. Existe un colegio en sus tres niveles Luis Armando Cabello Hurtado.
Cruzando la cuadra hay un puesto de serenazgo En la cuadra hay 2 bodegas grandes y 1
pequea tienda.
Tiene accesos a las vas principales como la Av. Nicols Aylln, Av. Aviacin y Av. Grau.
Se encuentra ubicado muy cerca de dos mercados De Frutas y Jorge Chvez, as
como polleras, libreras, agentes bancarios, farmacias, panaderas y tiendas en
general.
14. DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN
El terreno es rectangular de 17.60 metros lineales de ancho por 85.06 metros lineales de largo,
ste se encuentra dividido en tres reas (un edificio por cada rea). En el edificio central se
encuentra el bien a Tasar, ste edificio consta de 6 pisos. El departamento est integrado por los
tres ltimos pisos (4to, 5to y 6to); a la cual se accede desde el primer piso a travs de la
escalera externa que da hacia el Jr. San Pablo (Ver Anexo 5 y fotogrfico)
Ingresando por la escalera que conecta al cuarto piso, por la derecha nos encontramos con la
sala comedor de forma irregular (ver Anexo 6); continuando encontramos la primera puerta que
conecta a la cocina, de forma rectangular, de rea 5.12 metros cuadrados; seguidamente con la
escalera de rea 4.95 metros cuadrados, que conecta al quinto piso. (Ver Anexo 6 y fotogrfico)
Subiendo por la escalera al quinto piso encontramos un pasadizo rectangular de rea 5.06 metros
cuadrados, por la derecha encontramos el acceso de la escalera de rea 2.63 metros cuadrados,
que conecta al sexto piso; luego un pequeo almacn de forma rectangular de rea 5.37 metros
cuadrados; la primera puerta conecta a la habitacin principal de forma rectangular de rea
14.94 metros cuadrados; continuando se encuentra una segunda habitacin de forma rectangular
de rea 6.96 metros cuadrados; continuamos con el bao de forma rectangular de rea 4.40
metros cuadrados. (Ver Anexo 7 y fotogrfico)
Subiendo por la escalera al sexto piso, por la derecha encontramos la primera puerta que
conecta al dormitorio 03 de forma rectangular con rea 6.18 metros cuadrados; continuando
encontramos al dormitorio 04 de forma rectangular con rea 8.61 metros cuadrados; adems de
un espacio rectangular para un estudio de rea 5.08 metros cuadrados; siguiendo encontramos
con el dormitorio 05 de forma rectangular de rea 7.37 metros cuadrados; siguiendo se
encuentra la lavandera con rea de 4.65 metros cuadrados; terminando nos encontramos con un
pequeo bao rectangular de rea 1.70 metros cuadrados. (Ver Anexo 8 y fotogrfico)
15. DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN
Segn la inspeccin realizada las especificaciones tcnicas
de las construcciones existentes son las siguientes (Ver
anexo fotogrfico):
Cimentacin Armada: zapatas, piedra de zanja, hormign,
fierros, columnas de concreto.
Elementos estructurales: columnas, vigas de concreto
armado, pared de ladrillo tipo pandereta.
Muros: de ladrillo tipo pandereta.
Columnas: de concreto; fierro de , cemento y piedra
chancada.
Techos y cobertura: de ladrillo de techo, con fierro de
y de 38, alambre N 16, hormign.
4to PISO:
Pisos: cermica nacional.
Carpintera: dos (02) puertas corredizas contraplacadas, muebles y cajones empotrados
en la cocina. Escaleras de madera que conecta al piso superior.
Vidrios: placas de vidrio corrugado en las puertas de la sala que dan al frente. Ventanas
de vidrio templado.
Pinturas: pintura oleo mate lavable.
Cerrajera: dos (02) puertas de fierro con cuatro (04) cerraduras de empotrar cada una y
dos (02) chapas forte modelo doble toma; dos (02) chapas para puerta de modelo
corrediza. Ventanas de fierro.
Instalaciones sanitarias: la red de agua est compuesta de tubera PVC de y sap, la
red de desage con tubera PVC de 2 y 4 sap y ambas se encuentran empotradas.
Instalaciones elctricas: Tubera empotrada PVC de , cables de luz N 12 y 14 THW
bipolares de cobre con aislante plstico, tapas de toma corrientes y llaves de interrupcin
de plstico blanco tipo ticino empotradas.
Instalaciones telefnicas, internet y cable: en el piso se encuentra con dichas
instalaciones.
5to PISO
Pisos: de madera, maylica, piso pulido.
Carpintera: tres (03) puertas contraplacadas, ropero empotrado con marco
de madera y tapa y forro de mampresa. Escalera de madera.
Vidrios: Ventanas de vidrio templado, espejo grande empotrado en el ropero
Pinturas: pintura american colors.
Cerrajera: tres (03) chapas simples en forma de bola. Ventanas de fierro.
Instalaciones sanitarias: la red de agua est compuesta de tubera PVC de
y sap, la red de desage con tubera PVC de 2 y 4 sap y ambas se
encuentran empotradas.
Instalaciones elctricas: tubera empotrada PVC de , cables de luz N 12 y
14 THW bipolares de cobre con aislante plstico, tapas de toma corrientes y
llaves de interrupcin de plstico blanco tipo ticino empotradas.
Instalaciones telefnicas y de internet: en el piso se encuentra con dichas
instalaciones
6to PISO:
Pisos: maylica nacional.
Carpintera: cuatro (04) puertas contraplacadas color marrn oscuro.
Vidrios: Ventanas de vidrio polarizado.
Pinturas: pintura american colors.
Cerrajera: una (01) puerta de fierro, cuatro (04) chapas simples y una
(01) chapa doble forte. Ventanas de fierro.
Instalaciones sanitarias: la red de agua est compuesta de tubera PVC
de y sap, la red de desage con tubera PVC de 2 y 4 sap y
ambas se encuentran empotradas.
Instalaciones elctricas: tubera empotrada PVC de , cables de luz
N 12 y 14 THW bipolares de cobre con aislante plstico, tapas de
toma corrientes y llaves de interrupcin de plstico blanco tipo ticino
empotradas
16. ESTADO DE CONSERVACIN Y ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN
ESTADO DE CONSERVACIN: Bueno
ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN: La construccin es relativamente antigua fue
construida en el ao 1983. Agregado a esto se construy el 6to piso en el ao 2003.
17. SERVIDUMBRES
Existe la servidumbre de uso comn que es la escalera, pasadizo y reas verdes.
18. ANALISIS DE LA DOCUMENTACION REGISTRAL
El inmueble se encuentra inscrito el 11 de abril de 2005, de 8 folio, en la partida N
P02219462 del Registro de la Superintendencia Nacional de los registros pblicos. (Ver
Anexo 9)
19. OBSERVACIONES
La presente valuacin se ha elaborado en base a la documentacin alcanzada por el solicitante,
Walter Gutirrez Escobedo.
Ttulo de Saneamiento de Propiedad.
Registro de la propiedad inmueble.
Recibo de agua.
Autoevalu.
Testimonio de Compra y Venta
II. VALUACIN ARANCELARIA
1. VALUACIN DEL TERRENO
De conformidad al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per y al Arancel
Vigente al 2016 se tiene, segn el artculo II.C.20, para determinar el valor del
terreno (VT) se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o
arancel urbano.
Segn el artculo 11 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, los valores
del factor VTH (Valor por metro cuadrado actualizado de rea til vendible) son
determinados por la Direccin Nacional de Urbanismo, del Ministerio de
Vivienda, Construccin y Saneamiento.
El Valor Unitario Oficial o Valor Arancelario que comprende el VTH y parmetros
K, M y Z para su clculo, a la direccin Nacional de Urbanismo del Ministerio de
Vivienda, Construccin y Saneamiento, y se obtuvo un valor de:
VALOR ARANCELARIO = 150.00 soles (Ver Anexo 10)
Segn el artculo II.C.22 del reglamento Nacional de tasaciones del Per (Ver
Anexo 8), por poseer un solo frente el terreno se evaluar de la siguiente
manera
Reemplazando en la frmula: = (1497.10)x(150)
= 224565.00 Soles
No se aplican las restricciones del punto C del artculo II.C.22 (Ver Anexo 02), ya que sus medidas
perimtricas no son menores a 6 por 15 metros lineales y por no encontrarse en una zona inundable
Pesos de rea de terreno por propietario:
Como este es un caso de unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva y de bien comn, el terreno matriz
es un bien comn y pertenece a todas las unidades independizadas. Segn el Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad exclusiva y de Propiedad Comn (Articulo II.F.37. Ver Anexo 02), En caso que
en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones
del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto,
proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.
La edificacin es un bloque de viviendas regular, distribuido en 36 propietarios, donde los propietarios
del primer nivel cuentan con un solo piso, en cambio los propietarios del 2do son dueos de un
departamento dplex (2do y 3er piso) y tercer nivel son departamentos Triplex Donde se encuentra el
4to, 5to y 6to piso.
Nmero de Propietarios: 36
Peso de primer nivel: 1. 12 x 1 =12
Peso del segundo nivel: 2..12 x 2 = 24
Peso del tercer nivel: 3.12 x 3 = 36
Total: 72

Constante: 1/72
Por lo tanto: al inmueble le corresponde 1/24 del terreno por ser Triplex.
VT = 9 356.88 Soles
2. VALUACIN DE LA EDIFICACIN
Segn el artculo II.D.31 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per (Ver
Anexo 02), en el caso de la valuacin de la edificacin (VE), se incluir la
totalidad de las construcciones existentes, para este efecto se tomar en
cuenta los siguientes factores:
En el caso de la valuacin Reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores
unitarios de edificacin (VUE), que segn los casos sern los valores oficiales
que hayan sido aprobados por la autoridad competente y estn vigentes a la
fecha de la valuacin.
La depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el
material predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin del valor
similar nuevo (VSN):

VE VSN D
VALOR UNITARIO DE EDIFICACION (VUE)
CATEGORIA COSTO POR m2
TIPO DE
ACABADO
C 203.02
ESTRUCTURA Muros y
Columnas
C 149.76
Techos
D 85.38
ACABADOS Pisos
F 47.5
Puertas y
ventanas
F 55.97
Revestimiento
H 0
Baos
G 29.76
Instalaciones Elctricas y
Sanitarias
571.39
total
VALOR UNITARIO DE EDIFICACION (VUE)
TIPO DE ACABADO CATEGORIA COSTO POR m2

ESTRUCTURA Muros y Columnas C 203.02

Techos C 149.76
ACABADOS Pisos D 85.38
Puertas y F 47.5
ventanas

Revestimiento F 55.97
Baos C 47.63
Instalaciones Elctricas y Sanitarias E 56.08

total 645.34
VALOR UNITARIO DE EDIFICACION (VUE)
TIPO DE CATEGORIA COSTO POR
ACABADO m2
ESTRUCTURA Muros y C 203.02
Columnas
Techos C 149.76
ACABADOS Pisos D 85.38
Puertas y F 47.5
ventanas
Revestimiento F 55.97
Baos E 14.94
Instalaciones Elctricas y G 29.76
Sanitarias
total 586.33
G. CLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)
Se obtiene de multiplicar el rea techada (AT) por el Valor unitario de edificacin (VUE).

VSN ATxVUE
H. CLCULO DE LA DEPRECIACIN (D)
P
D xATxVUE
100
I. CLCULO DEL VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)
VE VSN D
VALORES DE AREA COMUN (VAC)
Segn el artculo II. F.39 (Ver Anexo 02), cuando no se conoce el porcentaje
que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas
comunes de la misma se calcular en base al 15% (quince por ciento) del valor
de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo.
CALCULO DEL VALOR TOTAL DEL PREDIO
El valor total de la unidad independizada es la Sumatoria del valor de la parte
del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su
uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le
corresponde. Segn el Artculo II.F.40 del Anexo 02.

VTP VT VE VAC
Donde:
VTP: Valor Total del Predio
VT: Valor del Terreno
VE: Valor de la Edificacin
VAC: Valor de reas Comunes
III. VALUACIN COMERCIAL
Para asignar el Valor Comercial se ha tenido en cuenta las siguientes
consideraciones:
a) El valor de Reposicin en las actuales condiciones por la que atraviesa el
pas sobretodo en el de la Industria de la Construccin, con una
depreciacin que est sujeta al estado de conservacin y su antigedad de
edificacin.
b) Los precios de transferencia de los inmuebles con similares
caractersticas en: ubicacin, materiales usados en su construccin y
acabados, que se ofertan en el Mercado Actual.
c) De acuerdo a la ubicacin y zonificacin determinada por el Reglamento
Nacional de Construccin.
d) No se ha considerado como factor de influencia la renta que produzca el
predio, por cuanto en ningn caso constituye inters significativo en su
Valor Comercial
1. VALOR COMERCIAL DEL TERRENO (VT)
Para asignar el valor comercial se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:
Se ha consultado terrenos similares en la misma zonificacin cercanos al inmueble.
El valor comercial del terreno, se ha estimado tomando en cuenta el valor del metro
cuadrado de los lotes de terreno que se venden en la misma urbanizacin
identificndose algunos precios de los ms cercanos al terreno a valuar.

La edificacin cuenta con tres pisos independientes, por lo que el valor del terreno se
dividir en tres partes proporcionales:
El lote es un block, por lo tanto al inmueble le corresponde 1/24 del terreno (ver
pg. 9, pesos de rea de terreno por propietario), con respecto a la cantidad de
propietarios:

VT= 93 568.75 Soles


VALORIZACIN COMERCIAL DE LA EDIFICACION
(VCE)
A. Bases para el Desarrollo
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al entorno del
predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de
inmuebles con caractersticas similares.
B. Metodologa Utilizada
La Valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento
Nacional de Tasaciones en el Per, aplicando el mtodo de valuacin
directa y para hallar el valor comercial y de realizacin en el mercado, del
inmueble.
C. Investigacin de Valores Comerciales de Inmuebles en Referencia
Se ha encontrado 5 viviendas que tienen caractersticas similares en el
respectivo distrito. Estos predios tienen los siguientes datos:
Estos valores incluyen valor de edificacin (VE) y valor de terreno (VT), en sus
respectivos precios por metro cuadrado.
De acuerdo a la encuesta realizada de terreno baldo de la seora Yurenma Carrera
Concha encontramos en la esquina de la Urbanizacin un predio de 60 metros
cuadrados valorizado en 90 000 soles, entonces el valor comercial del terreno (VT)
en la zona, por metro cuadrado es de 1500.00soles/m2 se restar al resultado
anterior obteniendo as el valor de edificacin (VE) por metro cuadrado:
3. VALORES DE AREA COMUN (VAC)
Segn el artculo II. F.39 (Ver Anexo 02), cuando no se conoce el porcentaje que
le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes
de la misma calcular en base al 15% (quince por ciento) del valor de la unidad
inmobiliaria de uso exclusivo.
4. VALOR DE LA TASACIN COMERCIAL DEL
INMUEBLE (VTC
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO (VT): 93 568.75 Soles
VALOR COMERCIAL DE LA EDIFICACIN (VCE): 342 163.40 Soles
VALORES DE AREA COMUN (VAC): 51 324.51 Soles
IV. CONCLUSIONES

La valuacin Total del predio nos result 81 807.65 Soles donde se


tom en cuenta el valor del terreno, de las edificaciones y el valor del
rea comn.
Para el anlisis del mercado inmobiliario de la valuacin comercial, se
busc cinco departamentos con las condiciones similares al inmueble
tasado. Dando un Valor de la Tasacin Comercial del Inmueble 487
056.66 soles.
Encontramos una diferencia bien marcada entre el Valor de la
tasacin comercial del Inmueble y el Valor Total del Predio, 405
249.01 soles.
V. RECOMENDACIONES

Es necesario tener un acceso a la vivienda valuada, para no limitarnos


en los clculos y adems para la toma de fotos en el interior de la
vivienda.
Con respecto al cuadro de valores unitarios oficiales de edificacin,
este debe ser actualizado y vigente, los cuales estn acorde con los
precios de los materiales en el mercado.
Para obtener la valuacin arancelaria debemos basarnos en los
reglamentos establecidos, ya que es un tipo de tasacin legal; en
cambio, en el caso de la valuacin comercial, depende mucho de la
persona que quiera vender su predio, adems de las condiciones
actuales externas como relacin oferta-demanda.
GRACIAS