Planejamento e Controle de Obras

APRESENTAÇÃO

Módulo 1

 Introdução
 Perfil da Construção – Pesquisa SENAI / CNI
 Estudos de Viabilidade

0 MÓDULO 1
 Planejamento e Controle de Obras
INTRODUÇÃO

A indústria da Construção Civil pode ser dividida em três

subsetores, a saber:

Construção Pesada Importância da Construção Civil

O setor de Construção Pesada é responsável pela construção de vias de
transporte, obras hidraúlicas de saneamento, de irrigação/drenagem, obras
de arte(pontes, viadutos, túneis, etc.), obras de geração e transmissão de
energia elétrica, e obras de sistemas de comunicações, obras especiais de
infra-estrutura de forma geral.
Montagem Industrial
O subsetor de Montagem Industrial está voltado ao projeto, construção
e montagem de plantas industriais envolvendo suas edificações e
equipamentos.
A importância econômica da Construção Civil pode ser constatada pela sua
participação no PIB, variando de 5 a 7% e pela sua absorção da população
economicamente ativa que varia de 6 a 8%
Além dos subsetores anteriormente mencionados, muitas outras atividades
produtivas estão relacionadas à Construção Civil em outros segmentos
industriais, envolvendo a fabricação de insumos e componentes, tais como
cimento, vidro, laminado de aço madeira, etc.,gerando o macro complexo
Construção Civil.

Edificações

O subsetor de Edificações é responsável pelas obras habitacionais,

comerciais, industriais, obras do tipo social( escolas, creches e hospitais)
e obras destinadas a atividades culturais, esportivas e de lazer.

1 MÓDULO 1
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PERFIL DA CONSTRUÇÃO

Perfil da Construção no Brasil

Em estudo setorial elaborado pelo SENAI e CNI foram coletados os seguintes dados:

Tabela da distribuição das empresas no Brasil Gráfico da distribuição das empresas no Brasil
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70
Subsetores %

Edificações 52
Edificações
Edificações/ Construção Pesada 19

Construção Pesada 18 Edificações/

Construção Pesada
Edificações/ Montagem Industrial 8

Montagem Industrial 3
Construção Pesada

Edificações/
Montagem Industrial

Montagem Industrial

2 Fonte: SENAI / CNI MÓDULO 1

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PERFIL DA CONSTRUÇÃO

Porte das empresas

Outros dados concebidos pelo estudo:

Porte das empresas Gráfico da distribuição das empresas no Brasil

Pequenas Médias Grandes
Mais da metade das empresas entrevistadas na pesquisa, possuem de 100 a Subsetores TOTAL
499 funcionários (51,10%). As empresas que só atuam no subsetor de Até 99 100/499 + de 500
Montagem Industrial situam-se em estabelecimentos de médio porte, da Edificações 14,70 57,36 27,94 100%
Construção Pesada se enquadram na faixa de médias e grandes empresas
e as que só atuam em Edificações estão distribuídas nos três portes. Construção Pesada - 54,54 45,46 100%

Montagem Industrial - 100,00 - 100%

Edificação/ Construção Pesada 8,34 50,00 41,66 100%

Edificação/ Montagem Industrial 75,00 25,00 - 100%

Construção Pesada/ Montagem

Industrial - 33,33 66,67 100%

Edificação/ Construção Pesada/

12,50 37,50 50,00 100%
Montagem Industrial

TOTAL 15,79% 51,10% 33,10% 100%

3 Fonte: SENAI / CNI MÓDULO 1

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ESTUDO DE VIABILIDADE

Base de Dados

Para a realização de um Estudo de Viabilidade de uma construção, necessitamos de várias

informações inerentes à execução e comercialização do empreendimento que estamos estudando.

As informações são obtidas com os seguintes estudos:

 Levantamento do Terreno
 Estudo de Uso do Terreno
 Custos e Despesas de Construção
 Receitas e Despesas de Comercialização

4 MÓDULO 1
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ANEXOS

5 MÓDULO 1
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ESTUDO DE VIABILIDADE

Estudo de Uso do Terreno

É um estudo de aproveitamento do terreno, de acordo coma legislação existente.

Neste estudo definem-se:

 Tipologia da edificação
 Gabarito da edificação
 Número de unidades
 Área total edificante

OBSERVAÇÃO

 Com a realização deste estudo teremos juntamente com o Levantamento do Terreno, todos os
dados físicos para o Estudo da Viabilidade.

6 MÓDULO 1
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ESTUDO DE VIABILIDADE

Levantamento do Terreno

Busca-se obter, com o Levantamento de Terreno, todas as informações que puderem ser levantadas
para o projeto, como:

 Medição do terreno
 Afastamentos
 Ângulos do terreno
 Descrição das edificações vizinhas
 Existência de postes, caixas de esgoto, tubulações, sinais de trânsito, paradas de ônibus
 Primas de ventilação

IMPORTÂNCIA

 Fornecer dados para os projetos

 Verificação dos dados da escritura do terreno

7 MÓDULO 1
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ESTUDO DE VIABILIDADE

Custos e Despesas de Construção

Devemos obter para o Estudo de Viabilidade, o Custo de Construção por m² da edificação prevista,
no Estudo de Uso do Terreno, levando em consideração sua tipologia e caracterização.

Além do custo de construção, torna-se necessário uma definição prévia sobre a origem dos
recursos financeiros para a construção, se próprios, ou provenientes de financiamentos, pois
teremos que considerá-las nas Despesas Financeiras envolvidas.

8 MÓDULO 1
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ESTUDO DE VIABILIDADE

Receitas e Despesas de Comercialização

Por fim, temos que conhecer bem o mercado para o qual o empreendimento se destina. Quais as
reais perspectivas de vendas das unidades na época do estudo de viabilidade, e no futuro, quando
do término da construção.

Deste conhecimento, extrai-se o preço estimado para venda das unidades, componente de nosso
Estudo de Viabilidade.

Temos que considerar ainda as despesas de propaganda e Corretagem de Vendas em nosso estudo.

Assim, de posse de todos estes dados, realizamos o Estudo de Viabilidade, trabalhando com a
seguinte igualdade:

L = VGV – Custo Const. – Desp. Fin. – Desp. Comerc. – Terreno , onde:

L = Lucro
VGV = Volume Geral de Vendas
L/VGV = Lucratividade

9 MÓDULO 1
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EXEMPLO 1

Enunciado

Seja um terreno que custe US$450000, e de acordo com o estudo de uso e comercialização, proporcione um Volume Geral de Vendas de
US$1500.000. Entretanto, gasta-se 3% em propaganda e corretagens. Levando-se em conta que seja construído com recursos próprios, gerando
despesa financeira da ordem de 24%, e tendo o custo de construção calculado em US$500.000, pede-se verificar a existência de lucro no
empreendimento e a sua rentabilidade.

Resolução

L = VGV – CC – DF – DC - T

L = 1.500.000 – 500.000 – (0,24 x 500.000) – (0,03 x 1.500.000) – 450.000

L = US$385.000
385 .000
L / VGV   0,256  25,6%
1.500 .000

Se definirmos uma lucratividade mínima de 35% para este negócio, teríamos, mantendo as condições anteriores:
L/ VGV = 0,35%
L = 0,35 x 1.500.000 = 525.000
T = US$ 310.000

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EXEMPLO 2

Enunciado

Seja um terreno localizado na zona norte da cidade de São Paulo, com 25m de testada, por 65m de profundidade em ambos os lados. O preço para
sua comercialização seria US$1.800.000.
Em estudo elaborado , verifica-se a possibilidade de construção de edificação residencial multifamiliar com ATÉ = 10.150 m², com 95 aptos de sala e
2 quartos.Pede-se o estudo de viabilidade para avaliação da rentabilidade, levando em conta , os dados a seguir:

Dados
Custo de Construção = US$350/m²
Despesas Financeiras = 26%
Preço de venda dos aptos. = US$90.000
Despesa de comercialização = 6%

Resolução

L = VGV – CC – DF – DC - T

L = (95 x 90.000) – (10.150 x 350) – (0,26 x 3.552.500) – (0,06 x 8.550.000) – 1.800.000

L = 1.760.850

1.760 .850
L/ VGV   0,205  20,5%
8.550 .000

11 MÓDULO 1
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EXEMPLO 3

Enunciado

Seja um terreno localizado na zona sul da cidade do Rio de Janeiro, com 18m de frente, 50m de profundidade em ambos os lados, tendo um preço de
venda estipulado em US$1.000.000.
Em estudo realizado será possível a construção de edificação residencial multifamiliar com ATÉ = 7.500 m², com 60 aptos de sala e dois quartos.
Pede-se estudo de viabilidade para avaliação da rentabilidade. Levando-se em conta os seguintes dados:

Dados
Custo de Construção = US$500/m² (padrão alto)
Despesas Financeiras = 18%
Preço de venda dos aptos. = US$120.000
Despesa de comercialização = 8%

Resolução

VGV = 60 x 120.000 = 7.200.000

DC = 0,08 x 7.200.000 = 576.000
CC = 7.500 x 500 = 3.750.000
DF = 0,18 x 3.750.000 = 675.000
L = VGV – CC – DF – DC – T
1.199 .000
L = 7.200.000 – 3.750.000 – 675.000 – 576.000 – 1.000.000 = 1.199.000, assim: L/ VGV   0,166  16,6%
7.200 .000
Para aumentarmos a lucratividade para 20%,
L/ VGV = 0,20
L = 0,20 x 7.200.000 = 1.440.000
T = 7.200.000 – 3.750.000 – 675.000 – 576.000 – 1.440.000 = 759.000

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ANEXOS

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