SEMINARIO DE

DERECHO
REGISTRAL
USMP
Facultad de Derecho
Décimo Ciclo 2014-2
Parte 1
Prof. Doctora
Elizabeth Amado Ramírez
 EL DERECHO REGISTRAL

 “Conjunto de normas jurídicas vigentes y principios

registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, así como
los derechos inscribibles y anotaciones
preventivas, en los diversos registros, frente a
terceros”
 Características: limitativo, heterogéneo, formalista.
Algunos autores agregan: su autonomía.
 El registro público como instrumento de publicidad
se advierte en dos momentos: antes de la
adquisición y después de ésta.
 SUNARP
- Organismo descentralizado autónomo del sector Justicia
- Ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos,
creada por Ley N° 26366 del 17/10/94.
- Estructura orgánica: Sede Central y 14 Zonas Registrales
hoy unidades ejecutoras registrales a nivel nacional.
- MISION: Registrar y publicitar derechos y titularidades en
forma oportuna para otorgar seguridad jurídica con el fin de
contribuir con el desarrollo económico y social del país.
- VISION: Ser una institución eficiente con presencia efectiva
en todo el territorio nacional como uno de los promotores
del desarrollo económico y social, constituyéndose en una
entidad líder y modelo de organización horizontal y gestión
transparente.
REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST. NACIONAL DE LOS RP…
a) Registro de Personas Naturales: Registro
de Mandatos y Poderes, Registro de
Testamentos, Registro de Sucesiones
Intestadas, Registro Personal y Registro
de Comerciantes.
b) Registro de Personas Jurídicas: Registro
de Personas Jurídicas, Registro Mercantil
(Sociedades), Registro de Personas
Jurídicas creadas por Ley y Registro de
Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada.
…REGISTROS INTEGRADOS
AL SIST.NACIONAL DE LOS RP
c) Registro de Propiedad Inmueble: Registro
de Predios, Registro de Concesiones para la
explotación de Servicios Públicos, Registro
de Derechos Mineros.
d) Registro de Bienes Muebles: Registro de
Bienes Muebles, Registro de Propiedad
Vehicular, Registro de Naves y Aeronaves,
Registro de Embarcaciones Pesqueras y
Buques, Registro Mobiliario de Contratos.
e) Los demás Registros de carácter jurídico
creados o por crearse.
GARANTÍAS DEL SISTEMA
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos, contenido en el artículo 3 de la Ley 26366:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de
sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme;
c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro;
d) La indemnización por los errores registrales, sin
perjuicio de las demás responsabilidades que
corresponda conforme a ley.
Sistema Registral
Declarativo

Sistema Registral
Constitutivo
 EVOLUCION SISTEMA DE
INFORMACION REGISTRAL
1887 Creación del Registro - Tomos PCDPI
1971 Introducción de Fichas
2007-2010
1994 Creación de la SUNARP
Inicio del Proceso de 2002-2004
innovación tecnológica Publicidad en
1997 Introducción de Asientos Línea
Electrónicos 2001-2002
2001 - 2002 Interconexión Nacional Interconexión
2002 - 2010 Publicidad en Línea Nacional

2010- 2015 PCDPI Sist.datos estructurados

1997
2002
Asiento Interconexión
Electrónico (Publicidad)

2000
1994 Consulta telef.
1971 1999
1887 Creación de la
Fichas Kioskos multimedia
Tomos SUNARP

84 años 23 años 13 años 1997 - Asiento Electrónico

 REGISTRO DE
SEGURIDAD JURÍDICA

REGISTRO
ADMINISTRATIVO
 SEGURIDAD
JURÍDICA

Seguridad
Seguridad Dinámica o del
Estática Tráfico Patrimonial
 LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES EN EL C.C.
 Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC
 Publicidad. Art. 2012 del CC.
 Principio de Legitimación. Art. 2013 del CC
 Principio de Buena Fe Pública Registral.
Art. 2014 del CC.
 Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del
C.C.
 Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
 Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del
CC.
 Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD-
ART. 2011 CC…
 Art. 2011 del CC: “Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de
los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo
anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá
solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite
el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro”.
…PRINCIPIO DE
LEGALIDAD EN EL RGRP
 Art. V del Título Preliminar: “Los registradores
califican la legalidad del título en cuya virtud se
solicita la inscripción. La calificación comprende
la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de
los otorgantes, así como la validez del acto que,
contenido en aquél, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación
de los obstáculos que pudieran emanar de las
partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho, Se realiza sobre la base del
título presentado, de la partida o partidas
vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro”
PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN…
 Artículo 2013 del C.C.
“El contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez”.
 Artículo VII del T.P. del RGRP.
“Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en
este Reglamento o se declare judicialmente
su invalidez”.
 CLASES
DE
LEGITIMACIÓN

Legitimación
Legitimación
Pasiva
Activa
Protege al Tercero
Protege al Titular
 INEXACTITUD
REGISTRAL

ERROR DE
ERROR
CONCEPTO
MATERIAL
FE PÚBLICA REGISTRAL…
 Articulo 2014 del Código Civil de 1984, y lo
hace en los siguientes términos: "El tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los
Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras
no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro".
…FE PÚBLICA REGISTRAL
 Ley N° 26366, que creó el Sistema Nacional de los
Registros Públicos, estableció como una de sus
garantías "la seguridad jurídica de los derechos de
quienes se amparan en la fe del Registro" (inciso
c, artículo 3).
 RGRP del 21/03/2005, artículo VIII de su Título
Preliminar: "La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación, resolución o
rescisión del acto que los origina, no perjudicará
al tercero registral que a título oneroso y de buena
fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales”.
TERC. CIVIL VS TERCERO
REGISTRAL- REQUISITOS
 La configuración del Tercero Registral necesita bajo
condición “sine qua non” la concurrencia de los
siguientes requisitos:
 Que se adquiera el derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para otorgarlo; es
decir; basta la apariencia, más no la certeza, de justo
título registral.
 Que la adquisición sea a título oneroso.
 Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
 Que exista buena fe en el adquirente, la misma que,
además de presumirse, queda suficientemente
acreditada por las circunstancias de no haber
intervenido en el acto o contrato del que deriva su
derecho; haber inscrito con anterioridad al del eventual
oponente; y, que de los asientos de los Registros
Públicos no aparezcan causales de nulidad, rescisión o
resolución.
 PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO…
 RGRP, título preliminar artículo VI: Que
ninguna inscripción salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba
el derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario.
 Tracto continuo, que está contenido
asimismo, en el artículo 2015 del Código
Civil, según el cual ”ninguna inscripción,
salvo la primera, se hará sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
 EXCEPCIONES
AL PRINCIPIO
DE TRACTO
SUCESIVO

Inmatriculación ó Sociedades
Primera de Irregulares
Dominio
 CLASES DE
PRIORIDAD
Según el
Der. Registral

Prioridad
Excluyente
Prioridad
ó
Preferente
Impenetrabilidad
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
 Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro”.
 RGRP, título preliminar artículo IX: “Los efectos de los
asientos registrales, así como la preferencia de los
derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha
y hora del respectivo asiento de presentación: principio
de prioridad preferente”.
 Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que
significa: El primero en el tiempo es el más poderoso en
el derecho.
 Principio de prioridad preferente que indica: "El que
primero llega al Registro obtiene la protección registral
(si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los
que llegan después, de modo que nadie llegado
posteriormente puede perjudicar los derechos del
tercero llegado antes".
PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
 ARTICULO 2022 DEL C.C.
“Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de
aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho común”.
PRINCIPIO DE
IMPENETRABILIDAD
 RGRP, en su artículo X del título
preliminar: “Principio de Prioridad
Excluyente: no puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha”
 C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe
que “no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior”.
LA PARTIDA REGISTRAL

 Unidad de registro conformada por

los asientos de inscripción
organizados sobre la base de la
determinación del bien o de la
persona susceptible de inscripción; y
excepcionalmente, en función de otro
elemento previsto en las
disposiciones especiales.
 TITULO
 Para efectos de la inscripción, se
entiendo por títulos el documento o
los documentos en que se
fundamenta inmediata o directamente
el derecho o el acto inscribible, y que
por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
 También forman parte del título,
aquellos documentos que coadyuvan
a la inscripción.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
EN EL PERU
Registrador Público
Califica el título

Tribunal Registral
Evalúa en segunda instancia administrativa la calificación
del Registrador

Poder Judicial
Se pronuncia sobre Resolución del Tribunal Registral
¿QUÉ ES LA CALIFICACION
REGISTRAL Y SUS
CARACTERISTICAS
 AUTONOMÍA E INDEPENDENCIA
DEL REGISTRADOR PÚBLICO
COMO GARANTÍA DEL SISTEMA
REGISTRAL
 PERSONAL E INDELEGABLE
 OBLIGATORIA
 RESPONSABILIDAD
 ALCANCES: CALIFICACIÓN
REGISTRAL- Art. 32 TUO del RGRP
 Confrontar con los antecedentes
registrales.
 Verificar la existencia de obstáculos
que emanen de la partida.
 Acto inscribible. Art. 2019 del C.C.
 Capacidad de los otorgantes.
 Verificar la representación invocada.
 Verificar la competencia del
funcionario que autorice o certifique
el título.
LÍMITES A LA CALIFICACION
EN SEGUNDA INSTANCIA…
 Regla 1: La Sala a cargo de la apelación no podrá
formular observaciones distintas a las advertidas
por el Registrador.
 Regla 2 (regla general): La Sala que resuelve el
caso posterior debe sujetarse al criterio ya
establecido.
 Regla 3: Si la Sala se va a apartar del criterio ya
asumido, el caso será llevado al Pleno Registral -
que puede ser no presencial - con la finalidad de
que se defina el criterio a adoptar por el Tribunal
Registral.
 Salvo los supuestos a que se refiere el artículo 33°
literal c).
 FACULTADES DEL PLENO
REGISTRAL
1. Aprobar precedentes de observancia obligatoria, que
serán de obligatorio cumplimiento a partir del día
siguiente de su publicación en el Diario Oficial.
2. Aprobar acuerdos vinculantes respecto a criterios a
seguir por los vocales del TR.
3. Aprobar la inaplicación de una ley u otra disposición
normativa vía control difuso.
MODIFICACIÓN O REVOCACIÓN DE LOS
PRECEDENTES VINCULANTES
a. Mediante otro acuerdo del Pleno Registral.
b. Por mandato judicial firme.
c. Mediante norma modificatoria posterior*.
 CALIFICACIÓN
REGISTRAL

Documentos Documentos Documentos

Administrativos Notariales Judiciales
CALIFICACION REGISTRAL VS
FUNCION JURISDICCIONAL…
 Art. 139 de la Constitución:
 1. La unidad y exclusividad de la función
jurisdiccional. (...)
 2. La independencia en el ejercicio de la función
jurisdiccional.
 Ninguna autoridad puede avocarse a causas
pendientes ante el órgano jurisdiccional ni interferir
en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede
dejar sin efecto resoluciones que han pasado en
autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos
en trámite, ni modificar sentencias ni retardar su
ejecución. (...).
…CALIFICACION REGISTRAL
VS FUNCION JURISDICCIONAL
 Art. 4 LOPJ: Toda persona y autoridad está obligada
a acatar y dar cumplimiento a las decisiones
judiciales o de índole administrativa, emanadas de
autoridad judicial competente….
 Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o
denominación, fuera de la organización jerárquica
del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento
de causas pendientes ante el órgano jurisdiccional.
No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales
con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su
contenido, ni retardar su ejecución, ni cortar
procedimientos en trámite, bajo la responsabilidad
política, administrativa, civil y penal que la ley
determine en cada caso. (...)
RGRP VIGENTE

 Art. 32 último párrafo:

 En los casos de resoluciones
judiciales que contengan mandatos
de inscripción o de anotaciones
preventivas, el Registrador y el
Tribunal Registral se sujetarán a lo
dispuesto por el segundo párrafo del
artículo 2011 del Código Civil.
CRITERIO VINCULANTE DEL
TRIBUNAL REGISTRAL
• Conforme a lo dispuesto en el 2do. Párrafo del artículo
2011º del Código Civil, el Registrador está autorizado para
solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando
advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita
inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con
el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez
reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una
resolución, incorpora al fondo del proceso dicha
circunstancia, y en consecuencia, al emitir
pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto
de calificación por parte del Registrador, siendo en estos
casos, responsabilidad del magistrado el acceso al
Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo
que deberá dejarse constancia en el asiento registral.”
V PLENO . 20/10/2003.
SUPUESTOS DE PEDIDO DE
ACLARACIÓN…
1. INCUMPLIMIENTO DE TRACTO SUCESIVO (art. 2015º del C.C.),
medida cautelar contra persona que no es titular registral.
2. FALTA DE INSCRIPCIÓN DE ACTO PREVIO (art. VI T.P. RGRP),
adjudicación de parte de predio sin autorización de
subdivisión.
3. INCOMPATIBILIDAD DEL TÍTULO
(Art. 2017º CC Y Art. X TP RGRP), mandato de inscripción de
título vencido cuando ya se registró acto o derecho
incompatible.
4. FORMALIDAD DEL TITULO: Omisión del oficio remisivo (art.
148 CPC)
Omisión de algún requisito formal en la resolución: número,
fecha, firma o sello (arts. 123º y 125º CPC)
Falta de autenticación de copias por auxiliar jurisdiccional (art.
266º LOPJ)
… SUPUESTOS DE PEDIDO DE
ACLARACIÓN
5. COMPETENCIA DE LA AUTORIDAD JUDICIAL
(CASOS: EXHORTO)
“Cuando el mandato judicial para realizar una
anotación o inscripción proviene de un juez cuyo
ámbito de competencia territorial no coincide con
el Registro en donde deba ejecutarse, no será
exigible el requisito del exhorto si los partes están
dirigidos directamente al Registrador, salvo que
en la resolución se disponga librar exhorto, en
cuyo caso sí deberá cumplirse con dicho trámite
pues la autoridad judicial consideró que la
inscripción debía tramitarse por esa vía.” X
PLENO (9/6/2005)
CALIFICACIÓN REGISTRAL
POSITIVA NEGATIVA
1. Defecto Subsanable:
1. Inscripción Observación
2. Liquidación 2. Defecto
Insubsanable: Tacha
a. De Plano o
sustantiva
b. Por desistimiento
c. Por vencimiento
d. Por falsedad doc.
e. Especial
MEDIOS IMPUGNATORIOS
 Recurso de Apelación: cuestiones de
Derecho.
 Reclamación en Queja: tramitación
administrativa.
 Denuncia: tramitación administrativa.
 Acción Contencioso administrativa.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Y SUS CARACTERÍSTICAS
 EXTERIORIZACION CONTINUA Y
ORGANIZADA
 COGNOSCIBILIDAD LEGAL
GENERAL
 EXTERIORIZACION DE
SITUACIONES JURIDICAS O
PRODUCE EFECTOS JURIDICOS
CLASES DE PUBLICIDAD
 1. PUBLICIDAD MATERIAL
Artículo 2012 del Código Civil.
Art. I del RGRP.
 2. PUBLICIDAD FORMAL
En la práctica, la publicidad
formal puede darse de dos
maneras: directa e indirecta. Art.
II del RGRP.
 INNOVACIONES EN EL RGRP
RESPECTO A LA PUBLICIDAD
FORMAL
 Exhibición de títulos en trámite.
 Manifestación de partidas electrónicas
mediante información en línea.
 Obligatoriedad de mencionar títulos
pendientes de inscripción.
 La publicidad registral y el derecho a la
intimidad. Art. 2 inc. 5 de la Constitución.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL
EN LA LEGISLACIÓN
 Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento
del contenido de las inscripciones”.
 Artículo I del Título Preliminar del RGRP: Publicidad
Material
“El registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos
o derechos inscritos. El concepto de inscripción
comprende también a las anotaciones preventivas, salvo
que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo”.
 Artículo II del Título Preliminar del RGRP: Publicidad
Formal
“El Registro es público. La publicidad registral formal
garantiza que toda persona acceda al conocimiento
afectivo del contenido de las partidas regitrales y, en
general, obtenga información del archivo registral.
CERTIFICADOS
 El certificado, es el instrumento público
expedido por el registrador, se publicita el
contenido literal o compendioso de un
asiento de inscripción, o del título que ha
dado mérito a éste y/o contiene la
aseveración, en forma negativa o positiva
de la inscripción o anotación preventiva
de un acto o contrato en el registro.
 Clases de certificados:
a. Compendiosos:
Positivo, negativo y de vigencia.
b. Literales.