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INCORPORAO IMOBILIRIA

Conceito Doutrinrio: o negcio jurdico que tem o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes compostas de unidades autnomas. Em regra, os apartamentos so vendidos na planta. Economicamente, a incorporao um empreendimento que visa conseguir capital necessrio para a construo do prdio, pela venda antecipada dos apartamentos. (DINIZ. 2007, p. 225)

DA INCORPORAO IMOBILIRIA
Conceito Legal: Lei 4.591/64 - Art. 28. Pargrafo nico. [...] considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

Objeto da Incorporao
Edifcios de apartamentos; Casas geminadas; Habitaes isoladas urbanas ou rurais; Salas comerciais;

Art. 68. Os proprietrios ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitaes isoladas para alien-las antes de concludas, mediante pagamento do preo a prazo, devero, previamente, satisfazer s exigncias constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime institudo nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicvel.

A importncia do Registro da Incorporao Imobiliria


O registro da incorporao requisito essencial para a colocao de um empreendimento imobilirio, em fase de construo, venda e oferta ao pblico. Art. 32. O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os seguintes documentos:

A obrigatoriedade do Registro da Incorporao Imobiliria

No caso de vrios co-proprietrios de um terreno construrem para si prprios, em conjunto, um prdio, no existe a obrigatoriedade do registro da incorporao.

S existe a obrigatoriedade do registro da incorporao quando h colocao de unidades em construo venda.

Art. 66. So contravenes relativas economia popular [...]: I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem previamente satisfazer s exigncias constantes desta Lei; PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salriomnimo legal vigente no Pas.

O INCORPORADOR
O incorporador, pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, compromete-se a construir o edifcio e a entregar, a cada adquirente, a sua respectiva unidade, dentro de certo prazo e de determinadas condies. Isto porque, como incorporador, faz uma venda antecipada, a operao realiza-se sob a forma de promessa de venda, devidamente registrada.

O incorporador: conceito legal


Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial [...]

S pode ser incorporador:


Lei 4.591/64 Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes imobilirias cabero ao incorporador, que somente poder ser:

a) o proprietrio do terreno, o promitente comprador, o cessionrio deste ou o promitente cessionrio b) o construtor

Obrigaes do Incorporador
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas: I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra;

II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

III - em caso de falncia do incorporador, pessoa fsica ou jurdica, e no ser possvel maioria prosseguir na construo das edificaes, os subscritores ou candidatos aquisio de unidades sero credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiriamente os bens pessoais deste; IV - vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano da construo, salvo autorizao unnime dos interessados ou exigncia legal;

V - no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda no caso de elevao dos preos dos materiais e da mo-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendose, ento, nas condies estipuladas;

VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o Juiz notific-lo para que no prazo mnimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificao, poder o incorporador ser destitudo pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuzo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito cobrana executiva das importncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

VII - em caso de insolvncia do incorporador que tiver optado


pelo regime da afetao e no sendo possvel maioria prosseguir na construo, a assemblia geral poder, pelo voto de 2/3 (dois teros) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acesses e demais bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao, mediante leilo ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporo dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado lquido da venda, depois de pagas as dvidas do patrimnio de afetao e deduzido e entregue ao proprietrio do terreno a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; no se obtendo, na venda, a reposio dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critrios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes sero credores privilegiados pelos valores da diferena no reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador.

Documentos necessrios para o Registro da Incorporao no RI


- Lei 4.591/64, Art. 32: a) ttulo de propriedade de terreno, ou promessa, irrevogvel e irretratvel, compra e venda ou de cesso de direitos de permuta do qual conste clusula imisso na posse do imvel de de ou de

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- Regularidade Fiscal e Financeira do Incorporador

b) CNDs de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador. f) CND para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;

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o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no Pas h mais de cinco anos. c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido dos respectivos registros; d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

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e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda;
p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.

Documentos necessrios para o Registro da Incorporao no RI


g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada;
h) avaliao do custo global da obra, calculada com base nos custos unitrios das unidades, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra (ART Avaliao e Oramento);

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i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero;
j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes;

Documentos necessrios para o Registro da Incorporao no RI


n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);

Art. 34. O incorporador poder fixar, para efetivao da incorporao, prazo de carncia, dentro do qual lhe lcito desistir do empreendimento.

Art. 36. No caso de denncia de incorporao, nos termos do art. 34, se o incorporador, at 30 dias a contar da denncia, no restituir aos adquirentes as importncias pagas, estes podero cobr-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento.

Constituio do Regime de Patrimnio de Afetao


A constituio do regime de patrimnio de afetao faz com que o terreno e as acesses objeto da incorporao imobiliria e os demais direitos a ela vinculados mantenhamse apartados do patrimnio da incorporadora e vinculados ao empreendimento, pelo simples requerimento da incorporadora ao Oficial do Registro de Imveis.

Conceito
O Patrimnio de Afetao a segregao patrimonial de bens do incorporador para uma atividade especfica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construo aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falncia ou insolvncia do incorporador.
(Joo Pedro Lamana Paiva)

O requerimento poder ocorrer a qualquer momento, desde a entrega da documentao ao Registro de Imveis para o registro da incorporao at a averbao do habite-se do respectivo empreendimento. H tambm necessidade de instituio do regime especial de tributao (RET) junto RFB.

Art. 31-F. Os efeitos da decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atingem os patrimnios de afetao constitudos, no integrando a massa concursal o terreno, as acesses e demais bens, direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao. A partir da averbao da afetao o empreendimento no mais responde por outras dvidas da incorporadora, devendo tambm submeter-se ao regime especial tributrio que lhe aplicvel.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR


Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis, mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas:

II - responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa

Penalidades
Art. 66. So contravenes relativas economia popular, punveis na forma do artigo 10 da Lei n 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem previamente satisfazer s exigncias constantes desta Lei; II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicaes a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hiptese de seus 2 e 3, de promover a celebrao do contrato relativo frao ideal de terreno, do contrato de construo ou da Conveno do condomnio; IV - (VETADO). V - omitir o incorporador, no contrato, a indicao a que se refere o 5 do artigo 55, desta Lei;

VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salrio-mnimo legal vigente no Pas.

Art. 66, VI, L. 4591/64 A demora na entrega da obra, configura a mora do devedor e consequentemente este estar obrigado a indenizar quele que sofreu prejuzos decorrentes da mora ou do inadimplemento, alm da multa acima prevista.

JURISPRUDNCIA TJSC
Apelao cvel. Ao de indenizao por perdas e danos. Compromisso de compra e venda. Preliminares. Carncia de ao. Possibilidade jurdica de se pleitear indenizao em virtude de inadimplemento de promessa de compra e venda. Ausncia de constituio em mora. Descumprimento do contrato em razo do atraso na construo da obra que por si s constitui a construtora em mora. Mrito. [...] Aplicao do cdigo de defesa do consumidor.

Atraso na entrega de imvel que enseja a condenao da construtora ao pagamento de indenizao em favor do promitente comprador pela no fruio do bem. Possibilidade de quantificao dos lucros cessantes pelo arbitramento de aluguel mensal. Dificuldade financeira que no afasta o dever de indenizar. "Faz jus s perdas e danos, sob a forma de lucros cessantes, o comprador de imvel residencial, ao valor dos alugueres que deixou de usufruir, em razo da no entrega do imvel no prazo estipulado pela incorporadora" (TJSC, apelao cvel n. 2002.004706-6, de balnerio cambori, rel. Des. Jos volpato de souza, j. 12-11-02).

DA EXTINO DO CONTRATO DE INCORPORAO


O Contrato de incorporao extingue-se com a concluso da edificao ou do conjunto de edificaes e sua entrega aos adquirentes em condio de habitabilidade, considerada esta expresso no sentido de sua utilizao.
(Caio Mrio. Incorporao Imobiliria. In: Revista do IRIB, vol. 4/17)

Art. 44. Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador dever requerer, (VETADO) a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigao.

Bibliografia
Chalhub, Melhin N. Da incorporao imobiliria. 2.ed. Renovar: Rio de Janeiro, 2005. SILVA, Mrcio Mayer da. O patrimnio de afetao. Disponvel em: <http://www.lfmaia.com.br/site/index.php?option=com_content&task=vi ew&id=455&Itemid=43>. Acesso em: 23 maio 2010. REZENDE, Afonso. Prtica nos processos incorporao imobiliria, instituio de condomnios e loteamentos urbanos. 10 ed. Campinas: Milennium, 2010. FARACHE, Jacob Arnaldo Campos; BORTOLON, Roberto Cavarra. Os novos paradigmas contratuais e o regime de patrimnio de afetao. Jus Navigandi, Teresina, ano 14, n. 2091, 23 mar. 2009. Disponvel em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/12463>. Acesso em: 1 jun. 2011. PAIVA, Joo Pedro Lamana. O patrimnio de afetao. Disponvel em: <http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades= 37&id_noticias_area=1>. Acesso em: 1 jun. 2011.