ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Prof Inajara Piedade Disciplina: Direito Empresarial Curso: Tecnlogo em Processos Gerenciais

Conceito de Estabelecimento Empresarial

Segundo determina o art. 1.142 do Cdigo Civil Brasileiro, o estabelecimento comercial ser todo o complexo de bens, corpreos (mercadorias, mesas, moblias, imveis) ou incorpreos (nome comercial, marca, patente, direitos) que possibilitam o desenvolvimento da atividade empresarial.

Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exerccio da empresa, por empresrio, ou por sociedade empresria.

Alienao de estabelecimento comercial

Como a alienao do estabelecimento comercial pode repercutir em direitos de terceiros, no caso, credores, que possuem no estabelecimento comercial da empresa a garantia dos seus direitos, h normas especficas que regulam esse tipo de transao.

Alienao de estabelecimento comercial

O empresrio que decidir alienar seu estabelecimento comercial, precisa da notificao dos credores, via judicial ou extrajudicial. Aps este aviso os credores podero manifestar seu consentimento ou contrariedade alienao do estabelecimento.

Em caso de concordncia expressa dos credores, ou se os mesmos permanecerem inertes 30 (trinta) dias aps a notificao, o empresrio est autorizado a alienar seu estabelecimento, pois entende-se que houve a concordncia tcita.

Alienao de estabelecimento comercial

Essa regra, presente no art. 1.145 do CC determina que se a venda do estabelecimento comercial for feita sem a devida notificao ser tida como ineficaz.

Art. 1.145. Se ao alienante no restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficcia da alienao do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tcito, em trinta dias a partir de sua notificao.

Alienao de estabelecimento comercial

obrigao do empresrio averbar junto ao registro de sua inscrio o contrato de alienao do estabelecimento, e publicar na imprensa oficial.

Somente a partir destes atos que a alienao ser vlida contra terceiros, conforme anuncia o art. 1.144 do CC:

Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienao, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, s produzir efeitos quanto a terceiros depois de averbado margem da inscrio do empresrio, ou da sociedade empresria, no Registro Pblico de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.

Alienao de estabelecimento comercial

Em relao aos dbitos existentes antes da alienao, h regras prprias que tratam do assunto. Assim, o Cdigo Civil preceitua que aquele que comprou o estabelecimento (adquirente) responde pelos dbitos existentes antes da venda do estabelecimento, desde que todo esse passivo esteja devidamente contabilizado. Contudo, aquele que vendeu o estabelecimento (devedor primitivo) ainda responder solidariamente junto com o comprador, pelo prazo de um ano.

Alienao de estabelecimento comercial

Esse prazo de um ano conta-se de duas maneiras diferentes: a) Crditos j vencidos - conta-se 01 ano aps a publicao da alienao do estabelecimento b) Crditos ainda no vencidos - conta-se 01 ano aps o vencimento.
Nesse sentido dispe o art. 1.146 do CC:

Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos dbitos anteriores transferncia, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos crditos vencidos, da publicao, e, quanto aos outros, da data do vencimento.

Clusula de no restabelecimento

Consiste na proibio daquele que vendeu o estabelecimento fazer concorrncia em relao ao seu comprador pelo prazo de 05 (cinco) anos, salvo se houver autorizao expressa nesse sentido.

Art. 1.147. No havendo autorizao expressa, o alienante do estabelecimento no pode fazer concorrncia ao adquirente, nos cinco anos subseqentes transferncia.

Proteo ao ponto

Ponto o local especfico em que se encontra a empresa. A localizao do estabelecimento empresarial pode importar acrscimo, por vezes substantivo, no seu valor.

Locao empresarial

Quando a empresa est estabelecida em imvel alheio que locou, surge a locao no residencial ou locao empresarial (art. 51 da Lei de locaes).

Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: (...)

Renovao Compulsria

Quando a locao no residencial atender a certos requisitos, o direito reconhecer ao locatrio a prerrogativa de pleitear a renovao compulsria do contrato.

Requisitos para renovao compulsria

1) O locatrio deve ser empresrio. Portanto, ficam excludos os profissionais liberais que individualmente exercem atividade, assim como associaes civis sem fins lucrativos e fundaes.

Art. 51 (Lei 8.245/1991) (...) 4 O direito a renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

Requisitos para renovao compulsria

2) A locao deve ser contratada por escrito por tempo determinado de, no mnimo 5 anos, admitida a soma dos prazos de contratos sucessivamente renovados por acordo amigvel. Esta soma pode ser feita pelo sucessor ou cessionrio do locatrio.

Art. 51 Lei 8.245/1991 I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (...) 1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito a renovao somente poder ser exercido pelo sublocatrio.

Requisitos para renovao compulsria

3) O locatrio deve-se encontrar na explorao do mesmo ramo de atividade econmica pelo prazo mnimo e ininterrupto de 3 anos, data da propositura da ao renovatria.

Art. 51 Lei 8.245/1991 III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.

Prazo para intentar ao renovatria

Preenchidos os requisitos o locatrio deve ingressar com ao judicial, denominada renovatria, no prazo de 1 a 6 meses antes do trmino do contrato de locao, sob pena de decadncia do direito.

5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor.

Exceo de Retomada

A lei define casos (exemplificativos) em que o direito renovao compulsria ser ineficaz, em face da tutela do direito de propriedade (direito constitucional).

O locador pode suscitar exceo de retomada:

A) Insuficincia da proposta de renovao apresentada pelo locatrio. O locatrio em sua ao renovatria dever apresentar uma proposta de novo aluguel. Se o valor for inferior ao valor de mercado a locao no ser renovada. Na prtica os juzes tem determinado a renovao apurada em percia.

O locador pode suscitar exceo de retomada:

B) Proposta melhor de terceiro. Poder o locatrio concordar em pagar o mesmo preo do ofertado pelo terceiro e assim manter o contrato de locao.

O locador pode suscitar exceo de retomada:

C) Reforma substancial do prdio locado. Ser devida indenizao ao locatrio se o incio das obras retardar por mais de 3 meses contados da desocupao.

O locador pode suscitar exceo de retomada:

D) Uso prprio. No pode o locador (proprietrio do imvel) explorar no prdio a mesma atividade explorada pelo locatrio.

O locador pode suscitar exceo de retomada:

E) Transferncia de estabelecimento empresarial existente h mais de 1 ano e titularizado por ascendente, descendente ou cnjuge, desde que atue em ramo diverso do locatrio.

Shopping center

O que distingue o empresrio do shopping center dos empreendedores imobilirios em geral a organizao da distribuio da oferta de produtos e servios centralizados em seu complexo, chamado tenant mix.

Shopping center

A locao dos espaos devem atender s multiplas necessidades do consumidor, por ex. banco, correio, cinema, lazer, restaurante, papelaria, farmcia, moda, utilidade domstica etc.

Shopping center

Deve-se lembrar que nos shoppings centers vigora tambm a regra de que o direito de propriedade deve prevalecer ao direito do locatrio.

Shopping center

O contrato entre locatrio e locador de shopping center especfico, discutindo alguns doutrinadores se realmente seria um contrato de locao. Razo pela qual no segue as regras de locao no residencial estudadas anteriormente.

Situaes que podem ocorrer em um contrato de shopping center

1) O reajuste do contrato de locao definido em contrato, geralmente de acordo com o faturamento obtido pelo locatrio. permitido ao locador auditar as contas do locatrio, vistoriar suas instalaes ou fiscalizar o seu movimento economico.

Situaes que podem ocorrer em um contrato de shopping center

2) Em geral, paga-se uma prestao conhecida como res sperata, retributiva das vantagens de se estabelecer em um complexo comercial que j possui clientela prpria.

Situaes que podem ocorrer em um contrato de shopping center

3) O locatrio deve filiar-se associao dos lojistas, pagando a mensalidade. Essa associao suporta as despesas de interesse comum, como a publicidade.

Situaes que podem ocorrer em um contrato de shopping center

4) No ms de dezembro existe a cobrana em dobro do aluguel. Em razo do movimento extraordinrio nessa poca do ano.

Situaes que podem ocorrer em um contrato de shopping center

A lei veda apenas a cobrana de despesas extraordinrias de condomnio e os gastos com obras ou substituio de equipamentos modificativos do projeto originrio, bem como as despesas no previstas em oramento prvio.

Shopping center

Outlet centers apesar de possurem uma forma parecida com a de shopping centers so tratados de forma diferente. Outlet centers so estabelecimentos em que fabricantes ou at mesmo varejistas instalam-se para vendar de seus produtos com preos atrativos. Nesses casos os locatrios assumem contratualmente a obrigao de praticar preos inferiores aos de mercado.

Comrcio eletrnico - internet

Atualmente, quem explora atividade empresarial apenas em estabelecimento fsico enfrenta crescente dificuldades de manter a competitividade.

Comrcio eletrnico - internet

Os estabelecimentos virtuais possuem endereo eletrnico, que o se nome de domnio. www.saraiva.com.br www.poa.ifrs.edu.br

Funo do nome de domnio

1)

2)

Tem uma funo similar ao nmero de telefone. Qual seja, por meio dele possvel encontrar o estabelecimento virtual na rede. Identifica o estabelecimento virtual na rede.

Registro do nome de domnio

realizado no Ncleo de Informao e Coordenao do Ponto BR (NIC.br). Todas informaes para realizar um registro voc encontra em www.nic.br