Voorbeeldenboek

“Herstructurering en ondernemers”

In opdracht van:
Industriële Technologie Steden Overleg

In samenwerking met:
Ministerie van VROM, Ministerie van EZ, VNO-NCW en MKB-Nederland

Den Haag, 14 december 2004

Inhoudsopgave

Blz.

Inleiding 1

Bonar Floors Zaanstad 7

MCB Eindhoven 10

MGT Tilburg 13

Bargermeer Emmen 16
 Blz.

De Wieken Hoogeveen 19

Océ Venlo 22

De opbouw van het voorbeeldenboek is gebaseerd op de fase van het project. Aan de verschillende projecten zijn de vol-
gende kleuren toegekend:

Initiatieffase

Plan/uitwerkingsfase

Uitvoeringsfase
Inleiding

Achtergrond

Het Industriële Technologie Steden Overleg (ITSO) heeft sinds 1999 de krachten gebundeld om te komen tot een gezamenlijk pleidooi voor
de industrie. ITSO wisselt de kennis en ervaringen op lokaal niveau uit om de industriële ontwikkeling te versterken. Een van de onderwerpen
die de steden onder de aandacht willen brengen, is het “creëren van nieuwe ruimte binnen bestaande ruimte”. De aandacht richt zich daarbij
op het herstructureren en intensiveren van locaties van individuele bedrijven. Het motto daarbij is ‘werk voor werk’. Dit betekent dat de locaties
voor (industriële) bedrijven, ook na herstructurering, behouden blijven.

Vanuit het kabinet Balkenende II heeft de noodzaak tot herstructurering weerklank gevonden in verschillende nota’s. In de Nota Ruimte (Mi-
nisteries VROM, LNV, V&W en EZ, 2004) is vastgesteld dat bedrijventerreinen niet altijd meer voldoen aan de huidige eisen. De herstructure-
ringsopgave zou het aanzien van de stedelijke gebieden kunnen gaan verbeteren en bovendien aan een belangrijk deel van de ruimtevraag
naar wonen en werken voldoen.

ITSO 1
Een nadere uitwerking van de herstructureringsplannen is opgenomen in het Actieplan bedrijventerreinen (Ministerie EZ, 2004). Daarin
worden 49 nationale topprojecten aangewezen voor versnelde ontwikkeling van nieuwe terreinen en voor het verbeteren van verouderde ter-
reinen. Voor wat betreft deze verouderde terreinen worden financiële middelen en organisatorische ondersteuning aangeboden om een stevi-
ge impuls te geven.

Pilot herstructurering

Twaalf Industriële en Technologie steden, verenigd in ITSO, zijn zich bewust Gemeente
Hoogeveen
van de belangrijke opgave om haar eigen (veelal industriële) bedrijventerreinen
te herstructureren. In deze steden zijn de opgaven omvangrijk en complex. In • De Wieken (17,5
Gemeente Emmen
ha)
totaal heeft ITSO zes gemeenten en bedrijven bereid gevonden om gezamenlijk • 5 bedrijven
• Bargermeer (53
gevestigd
te zoeken naar creatieve oplossingen voor het herstructureren van be- • 580 werkzame
ha)
• 4 (leegstaande)
staande industriële bedrijven. De zes projecten liggen verspreid over het land. Gemeente Zaanstad
personen
bedrijven
Het gaat om de gemeenten Venlo (Océ), Emmen (meerdere bedrijven), Eindho- • Tuftonlocatie
ven (MCB), Hoogeveen (Philips e.a.), Zaanstad (Bonar Floors) en Tilburg (Melis (6,5 ha)
• 1 bedrijf
Metaalgieterijen, e.a.). In zes ITSO steden zijn interessante en illustratieve gevestigd
voorbeelden gevonden die in de pilot herstructurering nader worden belicht en • 90 personen
werkzaam
beschreven.

Gemeente
Eindhoven

• MCB (10 ha)

• 1 bedrijf
gevestigd
• 10 personen
werkzaam

Gemeente Tilburg Gemeente Venlo

• MGT (Indicatie 5 • Venlo Noord (45

ha) ha)
• 5 bedrijven • Meerdere
gevestigd bedrijven
• 135 personen • Ca. 2.000
werkzaam werkzame
personen

ITSO 2
De zes projecten hebben een eigen specifieke doelstelling geformuleerd om de mogelijkheden te achterhalen van het creëren van ruimtewinst.
De verschillende doelstellingen zijn in de onderstaande figuur verwerkt en vormen de basis voor dit voorbeeldenboek.

Belangrijk onderdeel in Bonar Floors wil de De Wieken kent vijf

het project Bargermeer
is het onderzoeken van
de mogelijkheden van
ruimte intensivering bij
diverse private partijen
op verschillende
strategische locaties.
kavel op de
Tuftonlocatie
herstructureren en
intensiveren. Er kan niet
voorbij worden gegaan
aan de aangrenzende
ontwikkelingen.
stakeholders die
streven naar
intensivering. De
herstructurering wordt
samen met meerdere
partijen tot een
realistisch plan verwerkt.

ITSO Pilotproject herstructurering

MCB beschikt over Het MGT complex is een In Venlo-Noord liggen

strategische binnenwijks verschillende
grondreserve. Het bedrijventerrein. Het gebouwcomplexen van
bedrijf heeft nog geen bundelen van de Océ. Mogelijkheden en
plannen voor krachten van het potenties van
uitbreiding, dus is het bedrijfsleven zorgt voor intensivering van de
mogelijk om de grond een ondernemersvisie activiteiten binnen het
tijdelijk in te gebruiken. op de ambities. gebouwcomplex
worden bezien.

De zes projecten zijn de afgelopen tijd onderzocht en hebben geleid tot zes verschillende projectplannen. De resultaten zijn verwerkt in het
voorliggende voorbeeldenboek met de belangrijkste lessen aan de hand van sprekende illustraties en achtergronden. Daarnaast is een koe-
pelrapport opgesteld waarin uitgebreider op de verschillende projecten wordt ingegaan en algemene en specifieke lessen worden getrokken.

De pilot herstructurering biedt aanknopingspunten voor andere herstructureringsprojecten en geeft aanleiding om vervolgacties uit te stippelen
door het opstellen van concrete investerings- en actieplannen. De projecten hebben nieuwe ingangen gevonden die als een handreiking
kunnen gelden. Gezien de diversiteit van de herstructureringsprojecten worden niet alleen verschillende vragen beantwoord. Ook worden
vraagstukken vanuit een verschillend perspectief bekeken, beoordeeld en beantwoord. Zo zijn er diverse accenten gelegd bij de ervaringen
rondom het opzetten van een goede gezamenlijke visie, de manier, constructie en structuur van de organisatie of het traject tot een operatio-
neel plan.

ITSO 3
Al met al voldoende achtergronden om de juiste antwoorden bij de juiste situatie te vinden. Bij het traject van herstructurering is beheer net zo
belangrijk als visie en ontwikkeling. Dit betekent dat tijdens het proces aandacht moet zijn voor het maken van afspraken zodat ook na de
(her)ontwikkeling de kwaliteit gewaarborgd blijft. Dit kan bijvoorbeeld door het oprichten van een parkmanagementorganisatie. De invulling van
zo’n organisatie rondom parkmanagement kan de betrokkenheid van ondernemers in een vroeg stadium vergroten. Binnen deze organisatie
kunnen namelijk concrete acties en projecten worden gerealiseerd. Vanuit dit draagvlak kunnen vervolgens structurele projecten worden op-
gezet. In algemene zin spelen drie aanbevelingen een rol bij toekomstige herstructureringsprojecten. Deze punten zijn in de onderstaande
figuur aangegeven en zijn in het koepelrapport nader uitgewerkt.

Aandachtspunten bij herstructurering

Door in te zetten op goede afstem-

Eenvoudige oplossingen
ming, samenwerking en interactie
zorgen voor verbetering van
tussen de betrokken partijen, komen
de kwaliteit en uitstraling
de oplossingsrichtingen vanuit een
breed draagvlak en vertrouwensba-
sis naar voren

Door braakliggende kavels,

herindeling van de gebou-
wen/kavels en (tijdelijk) gebrui-
ken van elkaars grond/opstal
wordt extra ruimte gecreëerd
voor nieuwe bedrijvigheid

ITSO 4
Ontwikkel een gezamenlijke visie
Creëer duidelijkheid
Breng randvoorwaarden in beeld
Maatwerk is belangrijk
Zet in op kleine zichtbare acties
Benader de externe factoren als kansen
ITSO
Verschillende ondernemers ontwikkelen nauwelijks een lange termijn visie zeker waar het hun
vestigingslocatie betreft. Dit betekent veelal een ‘botsing’ van culturen met aan de ene kant een
overheid die 10 à 15 jaar vooruit denkt en aan de kant de ondernemer waarbij de dagelijkse
bedrijfsvoering de meeste energie vergt. Hier dient bij het opstarten van een herstructurerings-
proces nadrukkelijk rekening mee te worden gehouden. Het gaat om het gelijkschakelen van de
verschillende ‘tijdshorizonnen’ van overheid en bedrijfsleven. Dit is mogelijk als overheden ac-
ties zichtbaar te maken (door het zoeken naar laaghangend fruit) en het bedrijfsleven wordt ge-
prikkeld mee te denken met visieontwikkeling. Een eenduidige visie van bedrijven en gemeente
zal het herstructureringsproces versneld in gang zetten en de betrokkenheid en het draagvlak
vergroten.
In het herstructureringstraject blijkt vaak wederzijdse onduidelijkheid te bestaan over de toe-
komstplannen van de bedrijven en de ambities en plannen van de gemeente. Duidelijke eisen
vanuit de betrokken partijen geven richting aan de mogelijke ontwikkelingsmodellen en aan de
uiteindelijke afweging van het voorkeursmodel.
Ondernemers hechten veel waarde aan het hebben en houden van een grondpositie en strate-
gische reserves aangezien bedrijfseconomische omstandigheden en stedenbouwkundige ont-
wikkelingen voor veranderingen zorgen met effect op de huisvesting. In overleg met de bedrij-
ven moet duidelijk worden welke voorwaarden bedrijven stellen aan het (tijdelijk of permanent)
beschikbaar stellen van deze restruimte.
De herstructureringsopgave moet op maat worden toegespitst op de situatie, de omgeving en
niet te vergeten de verschillende bedrijven.
Ook kleine en eenvoudige oplossingen leveren een bijdrage aan herstructurering. Behapbare
maatregelen en acties zorgen voor (snel) succes.
Externe factoren (zoals veiligheid en milieu) spelen een belangrijke rol en leggen beperkingen
op vanuit de omliggende omgeving op de ontwikkelingsplannen. Deze maatregelen, van het
algemeen (maatschappelijk) belang, moeten goed met de bedrijven worden gecommuniceerd
en bij de ontwikkelingsrichtingen worden betrokken.
5
Zorg voor continuïteit van de bedrijfs- Continuïteit van het bedrijfsproces tijdens de herstructurering is voor de bedrijven van groot be-
voering lang (liefst op de desbetreffende locatie).
Houd rekening met marktontwikkelingen Marktontwikkelingen bepalen het bedrijfsbeleid en investeringsplannen. Deze kunnen sterk wis-
selen per bedrijf.
Zet een heldere structuur op De herstructurering van omvangrijke en complexe bedrijventerreinen (>100 ha) is een proces
waarbij de aandacht uit moet gaan naar de organisatiestructuur en de betrokkenheid van onder-
nemers binnen deze structuur.
Houd rekening met verschillen In complexe situaties waarbij verschillende grondeigenaren betrokken zijn, kan er sprake zijn
van tegenstrijdige belangen van de betrokkenen (bedrijven en gemeente).
Beperk de kosten Efficiënt ruimtegebruik wordt door de ondernemers positief gewaardeerd, maar het mag niet te
veel kosten.

De verschillende conclusies, lessen en aanbevelingen tonen in de diversiteit aan dat er voor het herstructureren van terreinen, ka-
vels en gebouwen geen blauwdruk bestaat. Er is geen eenduidige weg om te herstructureren. Het gaat om maatwerk aangezien de
bestaande contouren (fysiek, bestemmingsplan en milieu) en de wensen/eisen van stakeholders op alle locaties verschillend zijn.
Met de geleverde achtergronden vanuit de ervaringen van de projecten, kunnen andere herstructureringsprojecten in de toekomst
gebaat zijn.

ITSO 6
 Bonar Floors

Zaanstad

Bonar Floors Zaanstad

Projectnaam Tuftonlocatie
Deellocatie ITSO Bonar Floors
Omvang terrein (ha) 6,5 ha
Type bedrijven fabricage vloerbedekking en entree systemen
Totale omvang werkgelegenheid 90 personen

Achtergrond en doel

Bonar Floors heeft op de Tuftonlocatie een gebouw van 3,5 ha in haar bezit. Daarnaast wordt 3 ha van de kavel niet benut. Het kritische be-
zien van de huidige bedrijfsvoering toont aan dat een efficiëntere inrichting van het gebouw en de kavel mogelijk is. Het bedrijf Bonar Floors is
bereid om deel te nemen aan een verbetering van de inrichting van de kavel en wil eventueel daartoe elders op de kavel nieuwbouw realise-
ren. De plannen moeten in overleg met de vier andere grondpartijen en de gemeente worden afgestemd. Het doel is het benutten van de ruim-
te op de hele kavel en het zoeken naar een nieuwe invulling voor de resterende ruimte.

Contactgegevens

Projectleider: Cees-Jan Pen

Contact: Gemeente Zaanstad
Tel. 075 - 6553186
Informatie: Oranjewoud, Kolpron (2003), Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling Tuftonlocatie

ITSO 7
Knelpunten en randvoorwaarden

De ontwikkeling van de gehele kavel rondom Bonar Floors moet rekening te houden met de bedrijfsvoering van Bonar Floors, de posities van
de verschillende betrokken partijen, de omgevingskenmerken en de wet- en regelgeving. Dit betekent dat voordat de ontwikkelingsmogelijkhe-
den voor de locatie op een rij zijn gezet, een overzicht is gemaakt van de verschillende interne en externe voorwaarden. Deze voorwaarden
zijn in de onderstaande tabel op een rij gezet.

Interne voorwaarden Externe voorwaarden

Beleidskaders
Bestemmingsplan
Bouwhoogte (max. 15 meter)
Bebouwingspercentage (max. 80%)
Compensatie verhard oppervlak met water
Realiseren van nieuwbouw op het huidige terrein
Aangrenzende LPG station (milieu afstandsnorm)
Aangrenzende Forbo fabriek (geur)
Cultuurhistorische bebouwing
Geluidscontour (spoor en weg)
Bodemverontreiniging

Deze tabel laat zien dat de ontwikkeling van de locatie niet zomaar voorbij kan gaan aan de omgeving, zoals het aangrenzende LPG station
en de Forbo fabriek. Deze belangrijke omgevingskenmerken bepalen de kaders van de ontwikkelingsrichtingen.

Oplossingsrichtingen
Aan de hand van de verschillende randvoorwaarden, zijn enkele ontwikkelingsmodellen opgesteld. In de vier modellen worden de Bonar fa-
briek, woningen, woon-werkpanden, kleinschalige bedrijfspanden, bedrijfsverzamelgebouwen en natuur op verschillende plekken op de kavel
ontworpen. Vervolgens hebben drie overwegingen bij de afweging van deze vier verschillende modellen een rol gespeeld:

1 Vanwege geluid, geur, bodem, vigerend bestemmingsplan en veiligheid wordt afgezien van woningbouw op deze locatie;
2 Binnen de beleidskaders is er geen ruimte voor kantoren en detailhandel;
3 Vanuit planologische overwegingen ligt de invulling van kleinschalige bedrijvigheid en Bonar Floors het meest voor de hand, rekening
houdend met afstandzones, bouwhoogtes en bebouwingspercentages.

ITSO 8
Resultaten

In overleg is gekozen voor een voorkeursmodel (zie nevenstaand figuur). Dit betekent dat Bonar Floors
elders op de kavel nieuwbouw gaat realiseren, zonder dat de bedrijfsvoering daarbij onderbroken hoeft te
worden. De panden voor kleinschalige bedrijven worden, gezien de marktomstandigheden, gefaseerd
ontwikkeld. De gehele locatie is verontreinigd, dus een bodemsanering is noodzakelijk voor de verschillende
delen van de kavel. Er is gekozen voor een kostenbesparende oplossing waarbij een afsluitende
verhardingslaag of leeflaag wordt aangelegd.
Om de veiligheid te garanderen rondom het LPG station, worden in deze risicozone een waterberging,
parkeerplaatsen en kleinschalige bedrijfsunits aangelegd.

Lessen

Tijdens een herstructureringsproces is continuïteit van de bedrijfsvoering en het functioneren van belang voor de betrokken bedrij-
ven. Belemmeringen die effect hebben op de bedrijfsactiviteiten, zullen een belangrijke doorslaggevende overweging vormen om al
dan niet mee te willen werken aan het herstructureringsproces.

Bedrijfseconomische omstandigheden en stedenbouwkundige ontwikkelingen zorgen dat de huisvestingseisen en -mogelijkheden

in de loop van de jaren veranderen en nieuwe inzichten opleveren. Dit heeft effect op de bedrijfshuisvesting. Bedrijfspanden en ka-
vels kunnen door deze ontwikkelingen moderner en/of efficiënter ingericht en ingedeeld worden. Dit betekent dat bij uitbreiding of
verplaatsing een kleinere kavel/bedrijfspand kan worden aangekocht met een andere gebouwindeling. Op dit moment zijn nog veel
bedrijven in een (te) ruim en inefficiënt ingericht gebouw gevestigd.

Naast bedrijfsmatige overwegingen voor de inrichting van de kavel en het gebouw, moet ook rekening worden gehouden met exter-
ne factoren (veiligheid, milieu, stedenbouw, beeldkwaliteit). Deze externe factoren dienen meer het algemene belang dan het speci-
fieke bedrijfsbelang. De kaders voor deze externe factoren liggen vast in overheidsbeleid.

ITSO 9
 MCB

Eindhoven

MCB Eindhoven

Projectnaam MCB
Deellocatie ITSO MCB
Omvang terrein (ha) 10 ha
Type bedrijven leverancier van metalen
Totale omvang werkgelegenheid 10 arbeidsplaatsen

Achtergrond en doel

Op de kavel van het bedrijf MCB wordt op dit moment 2,5 ha benut van de beschikbare 10 ha. MCB wil de kavel intensiever gaan benutten
door te zoeken naar een tijdelijke invulling van deze ruimte. De feitelijke invulling van deze strategische grondreserves heeft rekening te
houden met twee belangrijke randvoorwaarden.

Contactgegevens

Projectleider: Trudy van Gurp

Contact: Gemeente Eindhoven
040 - 2386180
Informatie: Arcadis, RSP/Van Boxtel & Partners Makelaars (2002), Invulling strategische grondreserves

ITSO 10
Knelpunten en randvoorwaarden

De randvoorwaarden van de pilot hebben enerzijds te maken met de eisen van MCB en anderzijds met de randvoorwaarden vanuit de ge-
meente Eindhoven. Voor MCB geldt dat de grond in bezit van MCB dient te blijven en over 5 jaar opeisbaar te zijn. De intensiveringmogelijk-
heden worden gezocht in de uitbreiding van het huidige pand van MCB en op de overige ruimte op de kavel. De gemeente Eindhoven stelt
daarnaast haar voorwaarden met betrekking tot het gemeentelijke beleid en het vigerend bestemmingsplan. Beide voorwaarden zijn opgeno-
men in een afwegingsmodel dat tijdens de studie als toetsingskader heeft gediend.

Afwegingscriterium Definitie
Werkgelegenheidsaspect Mate waarin het beschreven model direct op het Goederen Distributie Centrum (bedrijventerrein) arbeidsplaatsen genereert.
Veiligheidsaspect Inschatting van het veiligheidsrisico voor personen die zich binnen de risicocontour van het bedrijf Hoek Loos bevinden.
Passend in gemeentelijk beleid De mate waarin het model past in het sociaal-economisch beleid van de gemeente Eindhoven.
Passend in GDC-gebied (bestemmingsplan) Mate waarin het model aansluit bij de activiteiten die door reeds op het GDC gevestigde bedrijven worden ondernomen.
Flexibiliteit bedrijf Het gemak (gemeten in kosten en inspanning) waarmee MCB hun terrein en de eventuele opstallen na verloop van tijd weer
kan aanwenden voor eigen gebruik.
Voor- en nadelen voor bedrijf
Bouwtechnische mogelijkheden hui- Voor wat betreft de bouwtechnische mogelijkheden van het huidige pand van MCB is de fundering, de constructie en de vorm
dige pand nader onderzocht.
Parkeren De mate waarin MCB hinder ondervindt van parkeren en auto’s, vrachtwagens en/of kleine distributiewagens.
Verkeersbewegingen De mate waarin MCB hinder ondervindt van af- en aanrijdend verkeer op het terrein.
Synergie De mate van voordeel die MCB eventueel ondervindt van de vestiging van een bepaalde activiteiten op hun terrein.

Oplossingsrichtingen

De bedrijfseconomische voorwaarden en de gemeentelijke beleidsplannen vormen de basis bij het opstellen van drie marktmodellen. Het is
een selectie van drie economische activiteiten die passen binnen de locatie van MCB. De drie activiteiten zijn: stadsdistributie,
parkeren/opslag en assemblage/productie. Deze drie marktmodellen zijn op basis van een afwegingsmodel getoetst.

ITSO 11
Resultaten

Het afwegen van de verschillende voorwaarden van MCB en de gemeente Eindhoven, heeft aangetoond dat het meest wenselijke marktmo-
del, het minst haalbaar was en vice versa. Er is vervolgens besloten om de haalbaarheid als uitgangspunt te kiezen. Dit heeft geleid tot het
uitwerken van een voorkeursmodel.

Dit model combineert de beste elementen uit de haalbare marktmodellen. Binnen de risicocontouren van
een nabijgelegen bedrijf, wordt een parkeerterrein gerealiseerd (met een specifiek gedeelte voor
vrachtwagens en personenwagens). Dit terrein wordt in het groen gepakt om een aantrekkelijke
verschijningvorm te bewerkstelligen.

Buiten de risicocontouren wordt een productie- en assemblagehal gebouwd (licht gearceerde rechter
gebouw op nevenstaand figuur). MCB zal binnen haar klantenkring een mogelijke gebruiker zoeken of
mogelijk zelf de ruimte gaan gebruiken door een vestiging elders te verplaatsen naar deze locatie.

Lessen

Binnen de bedrijfvoering en de aankoop van een locatie, houden bedrijven rekening met groei en krimp, zodat ze op eigen terrein
flexibel in kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen. Het tijdelijk inrichten van reserveruimten is mogelijk, maar zorgt voor de nodige
criteria van de bestaande bedrijven en de nieuw aan te trekken bedrijven. Dit vergt de nodige inpassing, aanpassing en afstemming.

Het integreren van wenselijke en haalbare ontwikkelingsmogelijkheden is niet altijd mogelijk. Uiteindelijk zal een keuze moeten wor-
den gemaakt tussen de beste elementen van verschillende ontwikkelingsmogelijkheden rekening houdend met de belangrijkste
randvoorwaarden.

ITSO 12
 MGT

Tilburg

MGT Tilburg

Projectnaam Kanaalzone Tilburg

Deellocatie ITSO Melis Gieterijen Tilburg (MGT)
Omvang terrein (ha) 5 ha
Type bedrijven divers
Totale omvang werkgelegenheid 135 personen

Achtergrond en doel

In de loop van de jaren is door stedelijke uitbreiding van Tilburg het bedrijventerrein Kanaalzone midden in de stad komen te liggen met klein-
schalige bedrijven. De herstructureringsopgave is in twee delen gesplitst: revitalisering van de openbare ruimte en herstructurering van de
private gronden. Tussen 1992 – 2000 is het eerste opgave in gang gezet. Voor de pilot herstructurering is het proces en het traject voor de
herstructurering van de private gronden opgestart. Het bundelen van de krachten van de private partijen is het uitgangspunt door het formu-
leren van acties om de locatie te herprofileren. Om dit te bereiken worden in de pilot de herontwikkelingsmogelijkheden van de verschillende
partijen verkend.

Contactgegevens

Projectleider: Jacques Engelen

Contact: Gemeente Tilburg
013-5428811
Informatie: Buck Consultants International (2004), Kansen voor de Kanaalzone

ITSO 13
Knelpunten en randvoorwaarden
Op de locatie zijn vijf bedrijven gevestigd. Uit de inventarisatie is naar voren gekomen dat deze bedrijven economisch goed functioneren, te-
vreden zijn met de huidige locatie en mogelijkheden zien ter verbetering van het terrein. De randvoorwaarden van de ondernemers ten aan-
zien van de herontwikkeling van hun gronden zijn: de bedrijfseconomische ontwikkelingen, investeringen in (nieuwe) locatie en binding met de
locatie. De gemeente heeft de ambitie om de huidige werkfunctie met wonen te mengen. Daarbij doet zich een dilemma voor: aan de ene kant
wil de gemeente de industriële werkgelegenheid behouden, maar aan de andere kant wenst de gemeente dat een aantal bedrijven vertrekken
en nieuwe en kleinere bedrijven worden aangetrokken.

Oplossingsrichtingen
Aan de hand van de ondernemersvisie op de ontwikkelingsmogelijkheden van het terrein en de ambities van de gemeente Tilburg, zijn twee
streefbeelden opgesteld, opgesplitst in een aantal deelvarianten. Deze twee scenario’s zijn intensief met de ondernemers besproken:
Revitalisering (door inbreiding of inbreiding en vernieuwing)
Herprofilering (door verplaatsing en vernieuwing bedrijven, thematisering bedrijvigheid of combinatie met wonen)

In nauw overleg met de bedrijven en de gemeente, is een van de varianten verder uitgewerkt om de contouren van de ontwikkelingsrichting
scherp te krijgen. Bovendien is het voorstel gedaan om het proces via een ontwikkelingsmaatschappij te laten verlopen waarin gronden en
gebouwen worden verenigd.

ITSO 14
Resultaten

De uitkomsten van de verschillende overleggen met de bedrijven en de gemeente hebben geleid tot het selecteren van een meest wenselijk
streefbeeld voor de locatie: ambachtskwartier in combinatie met wonen. Dit betekent dat de toekomstige bedrijfsactiviteiten moeten vol-
doen aan de eisen van beperkte milieuhinder, beperkte schaalgrootte en een kantoorachtige invulling met een hoge beeldkwaliteit. Het gebied
zou idealiter in een keer moeten worden gesloopt zodat nieuwbouw gerealiseerd kan worden. De doelstelling om de industriële werkgelegen-
heid op de locatie te behouden, kan niet langer gehandhaafd blijven gezien de ontwikkelingsplannen. Het is de vraag of de huidige bedrijven
eenvoudig elders op het bedrijventerrein Kanaalzone kunnen worden overgeplaatst.

Het streefbeeld is niet verder uitgewerkt tot een toekomstige schets van het gebied. Op basis van de uitkomsten van de discussie is resultaat
geboekt door de ondernemerskrachten te bundelen vanuit het gezamenlijk geformuleerde streefbeeld. In overleg met de gemeente Tilburg
moeten de vervolgafspraken worden afgebakend en vastgesteld.

Lessen

Een herstructureringsproces kan alleen goed van de grond komen als de ondernemers in een vroeg stadium bij het proces worden
betrokken. Dit houdt tevens in dat beide partijen (gemeente en bedrijven) eenduidige uitspraken moeten doen over de toekomstige
ontwikkelingen.

De gemeente communiceert helder en open welke stedenbouwkundige plannen gerealiseerd zullen gaan worden. De bedrijven ge-
ven openheid in zaken over mogelijke verhuisplannen. Met deze informatie kan het herstructureringsproces versneld in gang wor-
den gezet en specifiek de aandacht uitgaan naar de oplossingen voor de mogelijk conflicterende ontwikkelingen van gemeente en
bedrijven.

Op het moment dat duidelijkheid bestaat over het hoe, wat en wanneer van herstructurering, kan de interesse bij ondernemers wor-
den gepolst omtrent het opzetten van een ontwikkelingsmaatschappij.

ITSO 15
 Bargermeer

Emmen

Bargermeer Emmen

Projectnaam
Deellocatie ITSO
Omvang terrein (ha)
Type bedrijven
Totale omvang werkgelegenheid
Bargermeer
Allied Locatie, Locatie KGAT en Draka locatie
Circa 53 ha (Bargermeer totaal is 650 ha)
divers
12.000 arbeidsplaatsen (op totale terrein)

Achtergrond en doel

Het bedrijventerrein Bargermeer wordt gekarakteriseerd als matig tot slecht. Delen van het terrein zijn sterk verouderd en er is duidelijk kwali-
teitsverlies opgetreden. De herstructureringsopgave is omvangrijk en complex. Binnen de totale herstructureringsproblematiek op het terrein
zijn er vier afzonderlijke locaties die in handen zijn van private partijen, waarvoor binnen de context van deze pilot herstructurering aandacht
wordt gevraagd. Het betreft locaties langs de rondweg van Emmen waar kansen liggen voor ruimte-intensivering. Vandaar dat verschillende
deelacties en maatregelen zijn vastgesteld om het terrein in zijn geheel te verbeteren. Op het terrein zijn enkele zogenaamde ‘restruimten’,
zoals braakliggende terreinen, bedrijfsreserveringen en opslagruimte aanwezig. Deze gedeelten van het bedrijventerrein zorgen voor een
slechte uitstraling en onderbenutting van de ruimte. Het project heeft het doel het om (tijdelijk) deze grond/opstallen met elkaar te delen en te
zoeken naar mogelijkheden om de ruimte intensief te benutten..

Contactgegevens
Projectgroep: Dhr. Van der Mark (Ondernemingskring)
Dhr. Holterman (Vereniging Parkmanagement)
Dhr. Groot (Syntens Meppel)
Projectleider: Dhr. Smid (Gemeente Emmen)
Contact: bahco@emmen.nl
Tel. 0591 – 689408
Informatie: Oranjewoud (2002), Masterplan BAHCO en www.emmen.nl
Oranjewoud (2004), Pilot ruimte-intensivering Bargermeer

ITSO 16
Knelpunten en randvoorwaarden
De randvoorwaarden van de herstructureringsopgave zijn vastgelegd in het Masterplan BAHCO (Bargermeer Herstructureren Collectief
Ondernemen). Aan de hand van een organisatiestructuur zijn deelacties opgesteld. De deelactie voor het pilotproject moet samen met de
verschillende grondeigenaren worden uitgewerkt.

De ruimtelijke knelpunten zijn in kaart gebracht, waarbij is gezocht naar de

locaties waar intensiveringsmogelijkheden nader kunnen worden verkend
(zie kaart hiernaast). Het vervolgens in beweging krijgen van de betrokken
ondernemers/grondeigenaren was het tweede knelpunt.

Betrokkenheid en draagvlak van de ondernemers is een belangrijke

randvoorwaarde vanuit de gemeente. Op het moment dat ondernemers
het belang van herstructurering niet inzien, is het hele
herstructureringsproces niet of nauwelijks in gang te zetten.

Oplossingsrichtingen
Om het overzicht te houden op de mogelijke acties en maatregelen is een werkgroep Ruimtelijke Inrichting ingesteld. In deze werkgroep zitten
vertegenwoordigers van de gemeente en het bedrijfsleven. Om meer draagvlak en betrokkenheid te bereiken, zijn gesprekken gevoerd over
de mogelijkheden voor de (intensieve) ontwikkeling van de locatie en het aftasten van de mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit op het
terrein en van het gebouw te verbeteren. Bovendien is een vereniging voor parkmanagement opgericht. Via deze vereniging worden concrete
acties en projecten in gang gezet en snel zichtbaar. Dit vormt de basis voor het verder uitwerken, opzetten en opstarten van structurele
projecten in het kader van de herstructureringsopgave.

ITSO 17
Resultaten

De gesprekken tussen de werkgroep en de ondernemers hebben geleid tot het bijeenbrengen van de betrokken partijen en het uitwisselen
van elkaars opvattingen over de ruimte-intensivering op de verschillende kavels. Aan de ondernemers is duidelijk gemaakt dat grote
economische effecten te behalen zijn. Door het uitwerken van interessante projecten binnen de parkmanagementorganisatie zijn de
ondernemers in beweging gekomen.

Afhankelijk van de haalbaarheid van het project kan gerekend worden op een ruimtewinst van maximaal 37 ha uitgeefbare hectare bij een
gemiddelde uitgiftepercentage van 70%. Dit betekent bovendien dat op deze locaties nieuwe bedrijvigheid en dus werkgelegenheid kan
ontstaan. Uitgaande van een gemiddelde van 35 arbeidsplaatsen per ha, kan dit een directe werkgelegenheid van 1.300 banen opleveren
en ongeveer 700 afgeleide arbeidsplaatsen in de regio.

Het proces is gaande en de ontwikkelingen zien er positief uit. Twee locaties zijn inmiddels
herontwikkeld met nieuwe en hoogwaardige bedrijfsactiviteiten. Voor het KGAT terrein en Draka
terrein zijn inrichtingsplannen opgesteld (zie planschets).
Eén intensiveringslocatie (Allied) is niet revitaliseerbaar. Dit heeft te maken met een geschil tussen
de huidige en voormalige eigenaar over de juridische aansprakelijkheid over de kosten van de
sanering.

Lessen
Ma ste r
plan

De aanpak voor de herstructurering wordt zowel organisatorisch, thematisch als ruimtelijk en

in overzichtelijke parten met een achterliggende organisatie georganiseerd met vertegenwoor- Stuurgroep

digers van de gemeente en het bedrijfsleven. De oplossingsrichtingen zijn divers en kunnen op

deze manier op maat worden toegespitst op de verschillende eisen en de wensen van de eige- Projectcoördinatie

naren. Het draagvlak wordt vergroot door het snel realiseren van concrete resultaten.
Werkgroepen

Echter samenwerking om onderbenutte ruimte te delen, is niet voor de hand liggend. Deze
ruimte functioneert als tijdelijke opslag of als oudedagsvoorziening voor bedrijven. De gemeen- Subwerkgroepen

te staan aan de zijlijn indien zij geen grond bezit of tot onteigening over gaat.
ITSO 18
 De Wieken

Hoogeveen

De Wieken Hoogeveen

Projectnaam De Wieken
Deellocatie ITSO De Wieken
Omvang terrein (ha) 17,5 ha
Type bedrijven divers
Totale omvang werkgelegenheid 580 arbeidsplaatsen

Achtergrond en doel

Op een deelterrein van het bedrijventerrein De Wieken worden vijf grootschalige kavels niet optimaal benut. Daarbij komt dat door
economische ontwikkelingen bij de gevestigde bedrijven sprake is van ruimte-overschot, extensief ruimtegebruik of verplaatsing van de
productievestiging naar een andere locatie. Bovendien vormt het terrein een barrière in de stad, zowel stedenbouwkundig als infrastructureel
gezien. Twee redenen voor de gemeente om te zoeken naar mogelijkheden om het gebied een impuls te geven met een vernieuwde
uitstraling en nieuwe bedrijvigheid. Het doel van het pilotproject voor De Wieken is het bereiken van medewerking van stakeholders en het
ontwikkelen van een gezamenlijke visie, voor het deelgebied rondom Philips.

Contactgegevens

Projectleider: Gea Weerts

Contact: Gemeente Hoogeveen
Tel. 0528-291761
Informatie: Grontmij (2004), Scan revitalisering; BCI (2004), Herstructurering bedrijventerreinen

ITSO 19
Knelpunten en randvoorwaarden

De ontwikkelingvisie van De Wieken moet inspelen op de huidige en toekomstige ontwikkelingen van de bedrijven op het terrein. De gemeente
wil bewust redeneren vanuit de mogelijkheden van intensivering van de bedrijven. Dit houdt in dat de volgende randvoorwaarden tot
uitgangspunt zijn gekozen:

mogelijkheden voor bedrijven om hun activiteiten verder te laten groeien;

mogelijkheden voor intensiever ruimtegebruik door optimalisatie op bedrijfs- en terreinniveau;
handhaving van het industriële karakter van de locatie;
handhaving c.q. uitbreiding industriële werkgelegenheid;
acceptabele kosten;
samenwerkingsnoodzaak tussen bedrijven en gemeente.

Oplossingsrichtingen
Om de bedrijfseconomische omstandigheden van de bedrijven scherp te krijgen, zijn individuele gesprekken gevoerd met de verschillende
bedrijven. Vervolgens zijn de bevindingen van de individuele uitgangssituaties op een creatieve manier ingepast in twee scenario’s:

1 Verankeren en optimaliseren 2 Open en gemengd

Philipscomplex
wordt gesplitst :
ruimte voor doorsteek

RBM Plastics
(Nor mbeheer) –terrein
wordt bebouwd
(bedrijve ncentrum)

Impress optimaliseert
indeling (deels
gebruikmakend van
terrein RBM.

RUMA locatie krijgt

nieuwe industriële
invulling.

ITSO 20
Resultaten
Voor wat betreft de medewerking van de stakeholders is de doelstelling van de pilot behaald. Door de gesprekken met de bedrijven zijn de
huidige en toekomstige bedrijfsontwikkelingen als basis genomen. Tevens is de pilot voor de Wieken geslaagd in het opstellen van de
ontwikkelingsrichtingen voor het gebied. Dit heeft nog niet geleid tot een definitieve keuze voor een van de twee ontwikkelingsrichtingen, maar
dat zal tussen de bedrijven en de gemeente Hoogeveen verder worden afgestemd en vastgesteld. Zowel de gemeente als de bedrijven kiezen
voor een herstructurering waarbij:

de industriële aard van het terrein gehandhaafd blijft;

indien mogelijk het ruimtegebruik geïntensiveerd wordt (in de wetenschap dat dit eigenlijk alleen op het deel van Normbeheer mogelijk is);
de infrastructuur verbeterd wordt (verbetering van de bestaande weg achter Philips en Impress en doortrekking van de bestaande weg van
Impress langs het kanaal achter Sent Waninge naar de Kanaalweg);
de ontsluiting verbeterd wordt (doorsteek Philips bebouwing naar Industrieweg);
meer aandacht gegeven wordt aan de fysieke aankleding van het terrein (groenvoorziening, onderhoud bestaande bebouwing, infrastruc-
tuur, verlichting etc.).

Lessen
Bedrijven hebben los van de gemeentelijke beleidsplannen met vestigingslocaties, een eigen bedrijfsstrategie en investeringsplanen
te maken. De bedrijfseconomische ontwikkelingen spelen voor de bedrijven een belangrijkere rol dan de gemeentelijke plannen. Het
inpassen van gemeentelijke plannen binnen de bedrijfsmogelijkheden, voorkomt dat bedrijven wegvluchten naar een andere locatie.
Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit kan ook in kleine stappen worden gehaald. Eenvoudige herstructureringsoplossingen
dragen (hetzij tijdelijk) ook bij aan een verbetering van de uitstraling. Eenvoudige acties zijn bijvoorbeeld het verbeteren van de in-
frastructuur, aandacht voor fysieke aankleding van het terrein zoals groen, onderhoud aan gebouwen en infrastructuur en verlich-
ting.
De haalbaarheid van herstructurering kan worden geraamd door de kosten (op basis van de kosten voor de projecten of een kosten-
kengetal) en de baten (kwantitatief en kwalitatief) tegen elkaar af te zetten.

ITSO 21
 Océ

Venlo

Océ Venlo

Projectnaam Venlo-Noord
Deellocatie ITSO Océ
Omvang terrein (ha) 45 ha
Type bedrijven high tech bedrijven
Totale omvang werkgelegenheid ca. 2.000 arbeidsplaatsen

Achtergrond en doel

Binnen Venlo Noord liggen enkele gebouwencomplexen van Océ Technologies. De gebouwen van Océ zijn gedateerd en investeringen zijn
nodig om de levensduur van de panden te verlengen c.q. te komen tot een herbestemming. Bovendien zijn de leegstaande panden van Océ
overwegend niet-multifunctioneel en vereisen aanpassingen om de gebouwen klantspecifiek te maken. De bedrijfsactiviteiten uit sommige
complexen kunnen door Océ geconcentreerd of verplaatst worden. Dit betekent dat enkele gebouwen beschikbaar komen voor de herontwik-
keling van een aangrenzende woonwijk en bedrijfsruimten. Het doel van het project is enerzijds het verkrijgen van meer inzicht in de kansen
en ontwikkelingsmogelijkheden in Venlo-Noord gelet op de potenties van het Océ-bedrijventerreincomplex en anderzijds de herstructurering
van het bedrijventerrein ‘de Veegtes’.

Contactgegevens

Projectleider: Tom Orval

Contact: Gemeente Venlo
Tel. 077 - 3596107
Informatie: Royal Haskoning, (2004), Venlo-Noord: kansen benutten. De meerwaarde van herstructureren en inbreiden.

ITSO 22
Knelpunten en randvoorwaarden

Het project in het kader van de pilot herstructurering omvat niet alleen de herontwikkeling van
Océ. Een randvoorwaarde is het bekijken van de herstructurereingsmogelijkheden van dit terrein
in samenhang met de ontwikkelingen in Venlo-Noord. Het betreft de samenhang tussen Océ, de
omliggende woonwijk en het bedrijventerrein ‘de Veegtes’. Dit betekent dat ruimtewinst zowel
door bedrijven als door woningen zou kunnen worden benut, afhankelijk van de ligging en de
marktkansen van het Océ vastgoed. De tweede randvoorwaarde is het versterken van de
kenniscomponent in de lokale economie. Vandaar dat het onderzoek specifiek de mogelijkheden
naar de ontwikkeling van een kennispark heeft onderzocht.

Oplossingsrichtingen

Om in te spelen op de mogelijkheden van nieuwe toekomstige gebruikers van enkele gebouwcomplexen, zijn marktprofielen opgesteld van
de panden (zoals oppervlakte, bouwconstructie en kosten). Aan de hand van deze profielen is vast komen te staan of de panden voor distribu-
tie, productie, zakelijke diensten of overige sectoren gebruikt kunnen worden. Bovendien is rekening gehouden met de vraag naar bedrijfs-
ruimte, het type activiteiten en concurrerende locaties binnen de gemeente Venlo. Naast de herontwikkeling van enkele complexen van Océ,
is het project in een breder kader geplaatst door een aangrenzende woonwijk en bedrijventerrein ‘de Veegtes’ integraal en functioneel mee
te nemen. Dit heeft geresulteerd in drie instrumenten: inbreidingstrategie Océ (voor wonen en werken), herstructurering bedrijventerrein de
Veegtes en zonering en segmentering van ‘de Veegtes’ tot een high-tech industrial park.

ITSO 23
Resultaten
Het onderzoek naar de complexen van Océ heeft aangetoond dat er geen marktbasis is voor de ontwikkeling van een kennispark met een
aanjaagfunctie voor Océ. De belangrijkste redenen daarvoor zijn het ontbreken van een kennisinstelling en een R&D imago. De inbreidingstra-
tegie van Océ kan ruimte creëren in het aanpalende woongebied en ruimte opleveren op het bedrijventerrein ‘de Veegtes’. Daarnaast kan via
zoneren/segmenteren een complementaire bedrijventerreinontwikkeling in gang worden gezet op het bedrijventerrein ‘de Veegtes’. Dit levert
kwaliteitsverbetering op en een profilering van het terrein tot een high-tech industrial park. Deze bevindingen hebben ertoe geleid dat drie op-
lossingsrichtingen zijn afgebakend voor het vastgoed van Océ en kunnen in onderlinge samenhang en integraal worden benaderd:

herbestemmen van de gebouwen tot bedrijfsverzamelgebouw, high-tech

productie of als schuifruimte voor huidige ondernemers van ‘de Veegtes’; Nieuwe Herstructurering Meervoudig
sloop van de gebouwen en transformatie naar wonen; ontwikkelingen ruimtegebruik
ruimtewinst creëren op ‘de Veegtes’ en deze inzetten voor kwalitatieve
upgrading door interne zonering en meervoudig ruimtegebruik.

De functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van de woonwijk,

Océ en bedrijventerrein ‘de Veegtes’ heeft geleid tot een integrale benadering Segmentering

van de oplossingsmogelijkheden (zie figuur).

Lessen
Het verbeteren van bestaande bedrijfspanden voor nieuwe functies door herstructurering, is afhankelijk van de functionaliteit van
het gebouw. Zonder grote aanpassingen van het pand, kunnen soortgelijke activiteiten plaatsvinden. Echter als nieuwe bedrijfsacti-
viteiten moeten worden aangetrokken, dan zijn wel grote aanpassingen nodig. Voor het verkennen van de opties voor de invulling
van de bestaande panden is een helder vastgoedprofiel van het pand nodig.

Een integrale visie zorgt voor een functionele samenhang tussen enkele functies (zoals wonen, werken en recreëren) in het desbe-
treffende gebied en binnen de gemeentegrenzen. De ontwikkeling wordt afgestemd met andere (bedrijventerrein)locaties en tot een
complementaire omgeving ontwikkeld door zonering en segmentatie. Het gebied krijgt daardoor een specifiek profiel.

ITSO 24