Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

PENGELOLAAN & PEMELIHARAAN RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA STUDI KASUS : RUSUNAWA CIGUGUR CIMAHI TENGAH Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pascasarjana Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan ITB ABSTRAK Pembanguan rumah susun milik dan rumah susun sederhana sewa kian bertambah seiring bertambahnya penduduk di kawasan perkotaan. Pemerintah menyediakan rusun tersebut sebagai usaha penyediaan hunian layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), terutama yang selama ini tinggal di kawasan yang dianggap kumuh yang kurang infrastruktur dan fasilitas pelayanan sosial. Model rumah susun diharap menjadi solusi dalam pensejahteraan masyarakat, walau pada kenyataannya beberapa rumah susun terlihat kumuh karena kurangnya perawatan dan beberapa tidak ditempati karena minimnya infrastruktur. Dalam penelitian ini penulis mencoba membahas mengenai peran pengelola dan penghuni rumah susun sewa sederhana sewa dalam mengelola dan memeilihara rumah susun yang terbangun. Dengan maksud untuk mengetahui tingkat kepahaman pengelola dan pengguna dalam mengelola rumah susun. Penulisan paper ini menggunakan metode wawancara dan pengisian kuesioner terhadap pengelola dan pengguna/penyewa Rusunawa Cigugur. Hasil dari penelitian menunjukkan bahwa pengelola berperan aktif dalam mengoperasikan dan merawat fasilitas infrastruktur rusunawa, akibatnya penyewa kurang diberi pemahaman perawatan karena segala sesuatu telah diserahkan kepada pengelola Rusunawa Cigugur. Selain itu terdapat perbedaan kepahaman antara penyewa lama dan penyewa baru. Penyewa lama memiliki tingkat pemahaman yang lebih baik dibandingkan dengan penyewa baru, dikarenakan penyewa lama pernah turut berpartisipasi dalam simulasi darurat seperti tindakan pencegahan kebakaran. Kata Kunci : pemeliharaan, pengelola, penghuni, rumuh susun, MBR 1. PENDAHULUAN A. Latar Belakang Misi pembangunan Tower Rumah Susun (Rusun) menjadi salah satu kegiatan yang sedang gencar dilakukan pemerintah untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi memadai. Rusun yang telah aktif

digunakan juga tidak lepas dari masalah. Disebabkan memiliki arsitektural karena umur dan bangunan rusun struktur, sehingga

ekonomis utilitas,

diperlukan sistem pengelolaan yang dapat menjaga interaksi pengaturan dan antara

masyarakat di perkotaan terlebih bagi penyediaan hunian layak bagi MBR. Dalam pembangunannya, tower hunian tersebut banyak mengalami banyak

pemanfaatan

bangunan

penghuni

rusun (Hendaryono, 2010). Di Jawa Barat sendiri telah banyak dibangun rusun seperti Rusun Sarijadi, Rusun Cigugur, Rusun Parmindo, dst. Penelitian ini ingin membahas mengenai kondisi rusunawa terbangun yang telah aktif dipakai selama lebih dari dua kali periode pemakaian (6 tahun) seperti Rusunawa Cigugur, kaitannya terhadap

kendala seperti ketiadaan penghuni yang akan menempati hunia, masalah kurangnya perencanaan kelompok sasaran dan

minimnya infrastruktur, seperti Rusun Penjaringan di Jakarta Timur yang disegel Pemprov DKI karena belum memiliki fasilitas sosial dan infrastruktur yang

Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

model

pengelolaan

dan

perawatan

Dari penelitian tersebut maka penulis ingin menyelidiki kecenderungan/potensi

rusunawa tersebut. Hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa dalam rentan waktu penghunian kemungkinan berdampak tertentu, timbul pada masalah terdapat yang hunian.

rusunawa Cigugur setelah enam tahun dihuni oleh penyewa. Kondisi tersebut dihubungkan dengan pemahaman

kelayakan

penghuni dan pengelola dalam memelihara rusunawa.

Penelitian ini diharap dapat menemukan faktor yang menjadi masalah utama dalam pengoperasian dan perawatan infrastruktur bangunan Rusunawa Cigugur.

C. Tujuan Penelitian Mengetahui peran pengelola dan penyewa dalam memelihara bangunan Rusun

B. Rumusan Permasalahan Kondisi Rumah Susun di Indonesia Tahun 2007 dan data DTKP Tahun 2009

Sederhana Sewa Cigugur, Cimahi Tengah, guna mendapatkan kondisi data yang tepat dan

mengenai

infrastruktur

(Hendaryono, 2010) menyebutkan bahwa: 1. Kondisi fisik Pemanfaatan fisik yang tidak sesuai ketentuan/pembangunan warung; Kondisi pompa air yang rusak dan jaringan air kotor yang tersumbat; Kondisi bangunan yang tidak terurus; Kondisi lingkungan buruk akibat rob.

persepsi masyarakat terhadap infrastruktur yang ada.

D. Metode Penelitian Penelitian wawancara ini dan menggunakan kuesioner metode dengan

responden pengelola dan penghuni rusun. Penulis ingin memahami kondisi dan permasalahan yang terjadi pada empat blok Rusunawa Cigugur, untuk menjawab pertanyaan penelitian : 1. Bagaimana peran pengelola dalam

2. Kondisi penghuni Tidak ada batas lama menghuni; Alih penghuni yang cenderung tidak terkendali; Pembayaran sewa dan biaya

penataan dan perawatan Rusunawa Cigugur? 2. Bagaimana peran penyewa dan

operasional tidak lancar masalah. 3. Kondisi pengelola Kurangnya kendali pengelola terhadap perubahan alih penghuni dan fisik bangunan; Kurang perhatian terhadap kondisi prasarana umum; Kurang alokasi anggara APBD biaya perawatan dan pemeliharaan rutin.

lembaga dalam membantu pengelola Rusunawa Cigugur dalam perawatan rusunawa? Dari penelitian ini diharap dapat

menambah pengetahuan mengenai model pengelolaan rusunawa yang nantinya dapat berkontribusi dalam pembangunan

rusunawa terutama di Jawa Barat.

Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

2. KAJIAN TEORI A. Manajemen Operasi dan Maintenance Dalam tulisan ini, penulis ingin membahas mengenai model operasi dan perawatan pada bangunan bertingkat sederhana yaitu rumah susun sederhana sewa. Dalam mengelola suatu bangunan atau infrastruktur dibutuhkan manajemen

B. Rumah Susun/Hunian Vertikal Pengertian rumah susun atau hunian vertikal ialah suatu kepemilikan/sewa bangunan yang terdiri atas bagian yang masing-masing merupakan satu kesatuan yang dapat dipergunakan dan dihuni secara terpisah, serta dimiliki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah yang merupakan tempat berdirinya bangunan itu yang karena fungsinya bersama dimiliki secara

operasi dan maintenance. Manajemen operasi dan maintenance dimaksudkan agar bangunan dapat terus berfungsi sesuai perencanaan yang dibuat. Berdasarkan sistem organisasinya, manajemen

bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut

operasional berada di bawah manajemen organisasi dan kerja, sedangkan

(Kuswahyono, 2004 dalam Zahra & Indaryanto) Rusunami dan rusunawa memiliki jaringan infrastruktur dengan kompleksitas yang relatif rendah. Berbeda halnya dengan apartemen yang memiliki sistem pemanas air, lift, AC dst; utilitas pada rusun sederhana sewa berada pada level

manajemen perawatan berada dibawah sistem manajemen proyek dan manajemen pembiayaan karena berhubungan dengan budgets yang dikeluarkan (Rekayasa dan Manajemen Infrastruktur,-). Manajemen operasi dan perawatan biasanya dikerjakan oleh pengelola, namun untuk bangunan perkantoran atau komersial persoalan

menengah kebawah tanpa keberadaan sistem tersebut diatas. Berdasarkan

perawatan lebih banyak diserahkan pada penyedia jasa perawatan, dengan kegiatan pengecekan secara berkala. Penyebab

peraturan pemerintah RI No 4 tahun 1988 tentang rumah susun, rumah susun harus dilengkapi dengan : jaringan air bersih yang memenuhi syarat mengenai perpipaan dan

terbentuknya penyedia jasa perawatan bangunan perkantoran ialah atau karena komersil bangunan memiliki

perlengkapan (termasuk meteran air, pengatur tekanan air, dan tangki air); jaringan listrik yang memenuhi kabel dan

jaringan infrastruktur yang rumit, sehingga untuk menghindari kesalahan perbaikan maka pengelola/operasional menyerahkan kepada pihak yang lebih berkompetensi. Contohnya maintenance lift, eskalator, air condition, dst -

persyaratan

mengenai

perlengkapan (meteran dan perubah arus); jaringan gas (termasuk meteran gas, pengatur arus, dan pengaman); saluran pembuangan air hujan;

Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

saluran pembuangan air limbah; saluran & tempat pembuangan sampah yang memenuhi syarat kebersihan, kesehatan dan kemudahan;

suatu badan pengelola yang memiliki badan hukum dan professional. Tugas pengelola ialah : melaksanakan pemeliharaan, pemeriksanaa, kebersiahan dan

tempat

yang

terhubung

dengan

jaringan telpon dan alat komunikasi lain; alat transportasi vertical berupa -

perbaikan rusun dan lingkungan; mengawasi ketertiban dan keaman penghuni; dan memberikan laporan kepada perhimpunan penghuni yang berisikan permasalahn dan usulan pemecahan.

tangga/lift/escalator; pintu dan tangga darurat kebakaran; tempat jemuran; alat pemadam kebakaran; penangkal petir; alat/system alarm; pintu kedap asap pada jarak tertentu; dan generator listrik.

Kelengkapan tersebut diatas merupakan hak bersama dan harus ditempatkan dan dilindungi untuk menjamin fungsinya sebagai milik bersama dan mudahkan pengelolaan. Peraturan sesuai dengan PP RI No.4 tahun 1988 terhadap penghuni : larangan melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan, ketertiban dan keselamatan penghuni lain; dan larangan mengubah bentuk dan C. Infrastruktur/Instalasi Pada Rusun o Jaringan air bersih dan air kotor/ buangan: Perlu desain yang tepat agar efektif, Skema Pengelolaan Rusun di Indonesia Sumber : (Hendaryono, 2010)

pengoperasian

bangunan

seperti memperhatikan asupan suplay air bersih. Apabila tekanan dari pipa tidak cukup untuk mensuplay air ke gedung bertingkat maupun tidak

menambah bangunan di luar satuan rumah susun. Pengelolaan operasional rusun meliputi kegiatan

tercukupinya

kebutuhan

maksimal,

berupa

pemeliharaan,

maka air dapat ditampung terlebih dahulu ke dalam tangki-tangki air sebelum didistribusikan ke unit-unit hunian. Tangki penampungan yang dimaksud ialah ground tank dan roof tank.

perbaikan dan pembanguan prasarana lingkungan, Pengelolaan serta unit fasilitas hunian sosial.

diserahkan

kepada penghuni sedangkan pengelolaan rusun dan lingkungan diserahkan pada

Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

Tangki dasar (ground tank) berfungsi menampung air bersih untuk

Jaringan Listrik Jaringan listrik dipasang sesuai

kebutuhan sehari-hari yang bersumber dari PDAM atau artesis, sedangkan tangki atap (roof tank) berfungsi menyimpan air untuk kebutuhan

ketentuan desain. Tiap unit hunian disediakan dengan besaran VA yang sama bergantung pada ukuran unit huniannya. Penyambungan listrik tidak diijinkan, kabel karena

singkat, menampug kebutuhan puncak dan menstabilkan tekanan air saat pengunaan air oleh penyewa. Untuk memindahkan air dari ground tank ke roof tank dibutuhkan pompa, sehingga perlu diketahui pula kondisi sistem pemompaan (yaitu ukuran energi yang diberikan ke air pada kapasitas dan kecepatan operasi tertentu sehingga air dapat mengalir dari tempat yang rendah ke tempat yang tinggi). Kondisi pipa pembuangan air buangan dibagi menjadi tiga bagian : sistem pembuangan air kotor yaitu sistem pembuangan yang berasal dari kloset, urinal, dll, yang dikumpulkan di septictank komunal/blok; dan sistem pembuangan air bekas yaitu air yang berasal dari wastafel, floor-drain, sink, air cuci, dll yang dapat dibuang langsung keluar bangunan. Septictank merupakan tangki yang dibangun o

berpengaruh kepada stabilnya listrik di satu blok rumah susun, bila terjadi konsleting nantinya akan

membahayakan satu blok unit hunian. Pengelola wajib menyediakan satu unit genset untuk menghidupkan lampu di sepanjang koridor utama perlantainya bila suatu waktu listrik pada rusun padam. Karena rumah susun terdiri atas beberapa tingkat bangunan dan akan sangat berbahaya bila sewaktuwaktu terlebih di malam hari listrik padam, dan penghuni sedang berada di tangga atau di balkon, dengan tingkat kemanan kurang.

Jaringan pembuangan sampah Sampah dikelola di tiap unit blok yang dibuang lewat salurah pembuangan sampah yang letaknya di samping tangga perlantainya. Pemisahan antara sampah kering, sampah basah dan pecah belah wajib dibedakan agar petugas sampah tidak perlu memilahmilah jenis sampahnya lagi.

sebagai tempat penampungan limbah dari WC, dengan maksud

mengendapkan sisa feses agar dapat diuraikan oleh bakteri anaerobic dan air kotor yang ada nantinya dapat dialirkan ke saluran peresapan. Untuk sisa endapan yang terakumulasi o

Jaringan Alarm Sebagai pencegahan terhadap

selama 1-5 tahun harus dibuang agar septiktank tetap berfungsi maksimal.

kebakaran, disediakan alarm di tiap lantai. Alarm difungsikan hanya pada

Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

keadaan darurat, seperti bila terjadi percikan api atau ledakan maka

diambil

merupakan

perwakilan

12

keluarga dari Blok A Rusunawa Cigugur yang tinggal di lantai 1 dan 2. Dari kuesioner yang diambil mengenai persepsi penghuni terhadap kondisi Rusunawa

penghuni dilatih untuk berlari keluar unit hunian dan memecahkan alaram di tiap lantai yang tersambung ke alarm pusat di lantai dasar/di kantor pengelola.

Cigugur, diketahui bahwa penghuni puas terhadap kondisi rusun dan unit hunian, kecuali tempat jemur (terletak di halaman

3. ANALISIS DATA A. Kepuasan terhadap Kondisi Rusunawa Rusunawa Cigugur memiliki 4 blok/tower yang dibangun pada tahun 2004, tiap blok dihuni oleh 48 KK/unit hunian. Saat ini blok-blok di rusunawa terisi penuh kecuali satu unit hunian di Lantai 1 Blok A yang berdampingan dengan kantor pengelola yang digunakan sebagai unit hunian percontohan, dikarenakan Rusunawa

belakang rusun) yang mendapatkan nilai cukup. Kepuasan penyewa perlu mendapat

perhatian (Mossel, 2008). Dalam hal ini, kepuasan rusun penghuni terhadap keadaan terutama kebutuhan

wajib

diperhatikan, terhadap

pelayanan

infrastruktur dasar. Bila tidak terpenuhi maka penyewa akan cenderung menolak untuk tinggal didalam rusunawa,

Cigugur sering dipakai sebagai bahan percontohan bagi berdirinya rusunawa baru di Bandung. Sampel responden yang

karenanya butuh manajemen operasional dan perawatan yang baik dalam menangani masalah yang timbul.

Table. Tingkat Kepuasan Penghuni terhadap Fasilitas Rusunawa Cigugur Respon Kondisi Rusun Ruang bersama Tangga Taman bermain Parkir Ruang jemur Pempipaan & drainase Unit Hunian Bukaan Jaringan listrik Jaringan sampah Pipa air bersih & air kotor Sangat Tidak Cukup Tidak Puas Puas Puas 3 2 5 3 1 7 3 1 Puas Sangat Puas 1 -

7 9 7 12 3 12 9 12 11 12

Sumber : source, 2011

Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

B. Kepahaman Rusunawa

terhadap

Perawatan

Hal yang wajib diingat penghuni/penyewa ialah melaporkan segala sesuatu bila ada masalah termasuk kebakaran kepada penjaga rusunawa. Penyewa wajib sebaiknya ikut dilibatkan dalam monitoring dan supervisi pengadaan servis. Partisipasi penyewa tujuannya

Dari kuesioner juga diketahui tingkat kepahaman penyewa dalam menggunakan fasilitas fasilitas rendah dikarenakan langsung semua kepada

diserahkan

pengelola. Untuk keluarga yang telah tinggal dari awal periode 1 & 2 (tahun 2004 2011) telah mengerti mengenai tindakan pencegahan kebakaran, karena pernah dilakukan simulasi namun bencana untuk

untuk memastikan point masalah, agar perawatan cepat mendapatkan perhatian dari pihak pengelola. Pengelola wajib melaporkan informasi/data/masalah

kebakaran

sebelumnya,

kepada komite/paguyuban agar penyewa mengetahui juga mengenai perbaikanperbaikan, penyediaan dan pengembangan kualitas dan pelaksanaan oleh pihak pengelola (Towers, 2000) pg.151.

penghuni baru/periode 3 (tahun 2011) masih belum diajarkan tindakan

pemadaman api sehingga kebanyakan memang belum mengetahui keberadaan dan fungsi alarm/alat pemadam kebakaran.

Tabel Tingkat Kepahaman Penghuni terhadap Perawatan Infrastruktur Rusunawa Cigugur Perawatan Tandon air & pompa Pempipaan Jaringan listrik & genset Jaringan sampah Pemadam api Sangat Tidak Cukup Sangat Tidak Paham Paham Paham Paham Paham 12 12 12 12 8 4 Sumber : source, 2011

C. Peran Warga dan Pengelola dalam Perawatan Rusunawa Dari wawancara diketahui pula mengenai biaya perawatan rusun dan unit hunian, dimana biaya pemeliharaan fasilitas seperti tandon air & pompa, pempipaan, jaringan listrik dan genset, jaringan sampah, sistem pemadam api, taman, tempat parkir

sepenuhnya diserahkan kepada pengelola untuk membersihkan dan merawat.

Dimana penghuni dikenakan biaya tetap seperti biaya keamanan, ketertiban dan kebersihan sebesar Rp5.000,-/bulan/kk; biaya air bersih Rp5.000,-/bulan/kk; dan tarif parkir kendaraan roda 2 Rp15.000,/bulan/kendaraan, sedangkan biaya tidak

Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

tetap seperti tarif listrik 900VA/unit dan biaya air bersih Rp1.000,-/M3. Pengelola juga bertanggung jawab dalam pemeliharaan rusun seperti penambalan kebocoran, retak rambut, perbaikan kusen pintu-jendela, plesteran penggantian pengecatan perbaikan jalan dan untuk dan

selasar, lampu, dinding

sedangkan kran (warna air,

terang)

merupakan sepenuhnya tanggung jawab penghuni, pengelola hanya akan

membantu masalah pemasangan saja. Dari hasil wawancara juga diketahui bahwa diadakan diakhir pekan/bulan gotong biasanya royong

kegiatan

membersihkan taman yang dilakukan oleh penghuni rusun dan paguyuban rumah susun.

Sumber : Dokumentasi Pribadi, 2011

4. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI Kesimpulan dari pembahasan diatas ialah bahwa pembangunan Rumah Susun

Sederhana Sewa di Cigugur, Cimahi Tengah merupakan contoh rusun yang baik, dimana manajemen operasional dan maintenance diketahui telah berjalan

dengan baik dengan koordinasi pengelola dan penghuni yang terbina dengan sangat baik. Survey menunjukkan bahwa komitmen pengelola sangat kuat dalam menciptakan hunian yang rapi dan layak huni, tercermin dari kondisi blok-blok bangunan yang ada.

Puspita Darmaningtyas - 25210005 Pengelolaan & Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana Sewa

Selain itu, penyewa merasa puas terhadap keadaan Hunian Rusunawa Cigugur,

Housing Sector. Delft: Thesis Delft University of Technology. Presiden RI. (1988). PP RI No 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun. Jakarta: Menpera. Towers, G. (2000). Shelter is Not Enough - Transforming multi-storey housing. UK: The Policy Press. Zahra, N., & Indaryanto, H. W. (-). Evaluasi Sistem Plambing Rumah Susun Wonorejo Surabaya. Surabaya.: Jurusan Teknik Lingkungan, Kampus ITS Sukolilo. http://sentanaonline.com/detail_news/main /2284/1/12/04/2011/Tak-DihuniRusun-Karyawan-Kebersihan-diCengkareng-Terlantar http://niamchomsky.wordpress.com/2011/ 02/28/ribuan-unit-rusun-terlantar/

karena selama tinggal disana tidak pernah mengalami hambatan/masalah terutama terhadap infrastruktur dasar. Warga merasa dimudahkan dengan keberadaan UPTD Rusunawa yang selalu siap membantu bila didapati masalah serius seperti kerusakan kusen dan lantai. Dari contoh studi ini diharapkan nantinya pembangunan rusun sederhana sewa dapat menerapkan dengan baik pola yang sudah ada tersebut dan menambahkan beberapa aspek yang masih kurang seperti

peningkatan kondisi taman bermain anak dan tempat menjemur pakaian, selain itu perlu diadakan simulasi bencana alam & kebakaran agar penghuni mengetahui

tindakan penanganan sebelum kejadian yang sebenarnya terjadi.

5. DAFTAR PUSTAKA Rekayasa dan Manajement Infrastruktur, Powepoint Presentation Hendaryono, S. M. (2010). Evaluasi Pengelolaan Rusun Pekunden dan Bandarharjo Semarang. Semarang:

http://kominfonewscenter.com/index.php? option=com_content&view=article&id =1167:apbn-tersia-sia-ribuan-unitrumah-susunterlantar&catid=36:nasionalkhusus&Itemid=54 (pak jehan) http://finance.detik.com/read/2011/03/02/1 10132/1582769/1016/duh-puluhan-

Universitas Diponegoro Semarang. Mossel, J. H. (2008). The Purchasing Service Delevery in the Dutch Social

tower-rusun-terlantar