JORNADES SOBRE LEXPROPIACI FOROSA A CATALUNYA: MTODES VALORATIUS I QESTIONS PROCEDIMENTALS Materials, 24

Biblioteca de Catalunya. Dades CIP Jornades sobre l'Expropiaci Forosa a Catalunya: Mtodes Valoratius i Qestions Procedimentals (2008: Barcelona) Jornades sobre l'Expropiaci Forosa a Catalunya: Mtodes Valoratius i Qestions Procedimentals. (Materials; 24) Bibliografia. Textos en catal i castell ISBN 9788439379201 I. Rebs i Sol, Josep-Enric, dir. II. Gifreu Font, Judith, dir. III. Escola d'Administraci Pblica de Catalunya IV. Ttol V. Collecci: Materials (Escola d'Administraci Pblica de Catalunya); 24 1. Expropiaci Catalunya Congressos 351.712.5(467.1)(061.3)

Aquest llibre recull les ponncies de les Jornades sobre lexpropiaci forosa a Catalunya: mtodes valoratius i qestions procedimentals, que van tenir lloc a lEscola dAdministraci Pblica de Catalunya els dies 28 i 29 de gener de 2008. 2008, Josep-Enric Rebs, Judith Gifreu, Gerardo Roger, Pau Orom, Celsa Pico, Joan Villoro, Xavier Rehues, Francesc Santacana, Pablo Molina, Francisco Bru, Xavier Berga, Manuel Tboas i Luciano Parejo Daquesta edici: 2008, Escola dAdministraci Pblica de Catalunya Primera edici: desembre de 2008 ISBN: 978-84-393-7920-1 Dipsit legal: Composici: Maria Balsells Impressi: Grfiques Pacfic

SUMARI

Presentaci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El paper del Jurat dExpropiaci de Catalunya Josep-Enric Rebs i Sol . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Les situacions bsiques del sl i laprofitament urbanstic a la Llei 8/2007 Judith Gifreu i Font . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Las diferencias entre los mtodos valorativos de la Ley 6/1998 y la Ley 8/2007. Rgimen transitorio Gerardo Roger Fernndez . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La valoraci del sl rural: la capitalitzaci de la renda anual Pau Orom Mart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La reciente jurisprudencia en materia expropiatoria en el mbito del Tribunal Supremo Celsa Pico Lorenzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La valoraci del sl urbanitzat sense edificar Joan Villoro Martn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La valoraci del sl urbanitzat edificat. Les situacions de fora dordenaci i de runa Xavier Rehues Estivill Francesc Santacana Portella . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Altres valoracions, que no sn del sl. Indemnitzacions per activitats econmiques. Criteris jurisprudencials Pablo Molina Alegre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Valoraci de concessions administratives, arrendaments i drets reals Francisco Bru Bonet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La praxi valorativa en el sl rural i en el sl urbanitzat Xavier Berga Vayreda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Qestions procedimentals en lexpropiaci forosa Manuel Tboas Bentanachs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Expropiacin y Ley de suelo Luciano Parejo Alfonso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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PRESENTACI

Larticle vuit de la Llei 9/2005, de 7 de juliol, del Jurat dExpropiaci de Catalunya disposa que s funci del Ple del Jurat coordinar, harmonitzar i acordar els criteris de valoraci que han daplicar les seccions, dacord amb la legislaci vigent. En aquest sentit, davant laprovaci de la Llei 8/2007, de 28 de maig, de sl, el Ple del Jurat dExpropiaci de Catalunya (JEC) en la seva sessi constitutiva tinguda a Barcelona el dia 17 de juliol de 2007 va acordar lorganitzaci dunes jornades danlisi i estudi del rgim de valoracions establert per la nova llei estatal. Les Jornades sobre lexpropiaci forosa a Catalunya: mtodes valoratius i qestions procedimentals van tenir lloc a la seu de lEscola dAdministraci Pblica de Catalunya els dies 28 i 29 de gener denguany, amb la presncia dels membres de les diferents seccions del JEC, aix com daltres tcnics i juristes de lAdministraci de la Generalitat de Catalunya. Aquesta obra s el recull de les intervencions dels diferents ponents daquestes Jornades, amb lobjecte de facilitar el treball diari de taxaci, peritatge i fixaci del preu just dels expedients expropiatoris de les administracions pbliques de Catalunya que duu a terme el JEC, tal com es destaca en les successives ponncies. Lestructura del treball segueix el desenvolupament de les Jornades, tot combinant el tractament generalista de la Llei 8/2007 amb els aspectes concrets de la valoraci de la nova estructuraci del sl a lefecte de lexpropiaci forosa i de la responsabilitat patrimonial, tal com disposa el text legislatiu. Aix, cal destacar la intervenci de dos dels artfexs de la Llei, el professor Luciano Parejo, catedrtic de dret administratiu de la Universitat Carlos III, en relaci amb els efectes de la Llei en la matria expropiatria; i larquitecte urbanista Gerardo Roger Fernndez, respecte de les diferncies entre els m7

todes valoratius de les lleis de 1998 i de 2007. Tots dos intervenen des de fa molt temps en les comissions de treball de les diferents reformes legislatives en la matria i, en aquest cas, nhan estat uns dels redactors principals. Almenys en lmbit valoratiu, la nova Llei suposa un canvi substantiu en la concepci del sl, ats que el defineix simplement dacord amb la seva situaci en el moment de la valoraci, bo i foragitant del clcul del preu just qualsevol expectativa futura de desenvolupament urbanstic. El text legislatiu del 2007, ara refs mitjanant el Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, estableix una dissociaci definitiva entre les classificacions del sl a efectes urbanstics i a efectes indemnitzatoris, que fins ara havia mantingut unides la derogada Llei 6/1998, de 13 dabril, de rgim del sl i valoracions. En aquest ordre de coses, les intervencions que inclou aquest treball fan referncia als diferents supsits indemnitzatoris que sn objecte dexamen per part del JEC i al nou rgim de valoracions que preveu la Llei 8/2007. Aix doncs, ats el nou disseny, tot el sl de lEstat es troba dividit en rural o urbanitzat. Dacord amb el rgim urbanstic del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual saprova el Text refs de la Llei durbanisme, a Catalunya hem dentendre incls en la situaci de rural tant el sl no urbanitzable com lurbanitzable i, fins i tot, en ocasions, el sl urb, que normalment estar en situaci durbanitzat. Desprs de les intervencions relatives al paper del JEC i a les situacions bsiques del sl i laprofitament urbanstic, realitzades per qui subscriuen aquestes ratlles, es duu a terme lexamen del sl rural, els mtodes valoratius del qual comenta lenginyer agrnom Pau Orom. Lestudi de la Llei es focalitza en lmbit del sl urbanitzat, tot analitzant, duna banda, la presncia dedificaci, les situacions de fora dordenaci i la runa, que exposen el cap dels Serveis Territorials dUrbanisme de Tarragona i Terres de lEbre, Francesc Santacana, i el tcnic daquests mateixos Serveis, Xavier Rehues; i, de laltra, la valoraci del sl urbanitzat sense edificar, a crrec de Joan Villoro, cap de la Secci de Planejament 1 de lINCASOL. La valoraci dels supsits altres que el sl se centra en les activitats econmiques i el trasllat dempreses i negocis, que exposa ladvocat Pablo Molina, aix com en les concessions administratives i el drets reals, que analitza ladvocat Francisco Bru. A aquestes intervencions, cal afegir-hi el tractament sobre la praxi valorativa que realitza el sotsdirector general de Projectes i Expropiacions del Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques, Xavier Berga.

Val a destacar linteressant perspectiva jurisprudencial que aporten tant la magistrada del Tribunal Suprem Celsa Pico com el magistrat del Tribunal Superior de Justcia de Catalunya Manuel Taboas. Finalment, va cloure les Jornades una taula rodona amb la participaci dels presidents de les diferents seccions del JEC: Josep Enric Rebs (secci de Barcelona), Josep Ramon Fuentes (secci de Tarragona), Antoni Vaquer (secci de Lleida), Joan Manuel Trayter (secci de Girona) i Josep Maria Valls (secci de les Terres de lEbre). Sembla just aprofitar aquestes paraules per agrair la collaboraci rebuda en tot moment del Departament de Governaci i Administracions Pbliques, en la persona de qui era conseller en aquelles dates, Joan Puigcercs, i de lEscola dAdministraci Pblica de Catalunya, en la persona del director, Carles Rami, i la subdirectora, Marta Rovira. En definitiva, aquesta obra pretn recollir una primera anlisi aprofundida i detallada del nou rgim valoratiu de la Llei de 2007. La complexitat daquest text normatiu i del seus criteris suposar que aquesta aproximaci inicial hagi de ser revisada a mesura que evolucioni el treball del JEC; per la qual cosa aquesta funci formadora i informadora que han significat les jornades objecte daquesta publicaci haur de reiterar-se peridicament en el futur immediat. El nostre desig s posar a labast dels membres de les diferents seccions del JEC, en particular, i tamb dels vocals tcnics i dels tcnics i juristes de les administracions locals i de la Generalitat de Catalunya, un text que reculli comentaris, valoracions i anlisis dels nous mtodes de treball que seran vigents durant fora temps, i que sn lobjecte del treball quotidi del JEC en lexercici de les funcions que la legislaci del Parlament de Catalunya li encomana. Josep-Enric Rebs i Sol Judith Gifreu i Font Directors de les Jornades Barcelona, 1 de juny de 2008

EL PAPER DEL JURAT DEXPROPIACI DE CATALUNYA

Josep-Enric Rebs i Sol President del Jurat dExpropiaci de Catalunya*

1. Consideracions generals i posici del Jurat dExpropiaci La present intervenci no t altra finalitat que fer una srie de reflexions en relaci amb el paper que li correspon al Jurat tant des del punt de vista de les parts afectades com des de lordenament. Dentrada, saprecia una certa disfunci entre les atribucions que la llei encomana al Jurat i latenci i el reconeixement que lAdministraci li atorga. Aquesta s una consideraci general que creiem que s predicable tant dels jurats autonmics com dels jurats provincials dexpropiaci. Les quantitats respecte de les quals es pronuncien fan evident la seva responsabilitat i importncia. Per saber de qu estem parlant noms cal recordar, en el cas de Catalunya, algunes xifres: lany 2007 la secci de Barcelona del Jurat sha hagut de pronunciar sobre una quantia que ronda els 441 milions deuros (ms de 73.000 milions de les antigues pessetes), que s la quantitat corresponent als fulls dapreuament dels particulars expropiats, mentre que la de lAdministraci ha estat de quasi 40 milions deuros, i que, finalment, aquest Jurat ha fixat com a preu just la quantia de 69 milions deuros (uns 11.500 milions de pessetes). Sn pocs els rgans especialitzats de lAdministraci que han de considerar i pronunciarse sobre magnituds econmiques tan importants. Tot aix t, com tot, alguna explicaci. Per a lAdministraci activa, s a dir lexpropiant, lexistncia del Jurat sovint no t altra significaci que el compliment dun mandat legal ja que, quan es tracta destablir una valoraci, lAdministraci disposa de mitjans per fer-ho, i si del que es tracta s de consensuar un preu amb el particular cridat a ser expropiat, lAdministraci i el particular tenen la possibilitat com a mnim en dues ocasions de superar les diferncies mitjanant un mutu acord. En aquest iter, i des del punt de vista comentat, el Jurat noms t una intervenci subsidiria en el supsit que es mantingui el desacord. Per aquesta intervenci entenen els crtics

1. Professor de dret administratiu de la Universitat Abat Oliba. Membre de lAcadmia de Jurisprudncia i Legislaci de Catalunya i de la Comissi Jurdica Assessora de la Generalitat de Catalunya, de la qual va ser president durant els anys 1995-2005. Membre de lInstitut dEstudis Catalans. Director de lEscola dAdministraci Pblica de Catalunya (1980-1989).

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de la instituci tampoc no caldria, ja que la disconformitat valorativa la podria resoldre lexpropiat directament davant de la jurisdicci contenciosa administrativa. Per aix no s estrany que alguns daquells autors crtics propugnin, fins i tot, la supressi dels jurats, tant els autonmics com els estatals. Una interpretaci daquesta mena suposa no solament no voler conixer i reconixer el paper que lordenament atorga al Jurat, sin que tamb fins i tot pot dificultar linstitut de lexpropiaci forosa i els seus efectes en relaci amb la privaci de bns i drets. El Jurat ha estat concebut en lordenament com la clau de volta del sistema expropiatori. Sense causa justificada dutilitat pblica o dinters social i sense el preu just no hi ha expropiaci. Aquest s el sentit de larticle 33.3 CE ja que, si no existissin, hi hauria confiscaci, actuaci proscrita per la mateixa CE quan no dna cabuda a les transferncies coactives sense la indemnitzaci o compensaci corresponent. Del que fins ara hem comentat es dedueix i aquesta no s una qesti menor que la instituci del Jurat ha estat creada pensant en els drets de lexpropiat i no pensant en lAdministraci. No s estrany ja que lexpropiaci comporta un sacrifici singular que no t altra justificaci que linters general. Per fer valoracions a la baixa o inferiors al que correspon no s satisfer linters general, encara que aix es vulgui emmarcar com una bona gesti i un millor aprofitament dels cabals pblics. Disminuir els drets dun subjecte individualitzat s una modalitat de no-satisfacci dels interessos generals. Un criteri com aquest ens collocaria en una situaci molt similar a la desviaci de poder, s a dir, al de la utilitzaci de potestats administratives amb una finalitat distinta a la volguda per la norma, que recordem que s, duna banda, lobtenci del b, per de laltra pagar el preu just, sense que aquest raonament es pugui desactivar amb largument que la fixaci del preu just no la fa directament lAdministraci activa, sin el Jurat i, en el cas que es persisteixi en la discrepncia, els tribunals de lordre contencis. Tota la doctrina, tant la cientfica com la jurisprudencial o la legal, estan dacord a remarcar el protagonisme determinant que t el preu just. Noms cal recordar que el Tribunal Suprem, en una de les primeres sentncies dictades sobre la matria de 28 de novembre de 1958, va declarar que el justo precio es elemento esencial del acto jurdico que integra la transmisin imperativa del dominio por exigencia del inters pblico. Importncia que trobem tamb, encara que implcita, en larticle 1.1 de la Llei dexpropiaci forosa (LEF) de 1954.

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2. Naturalesa dels jurats i aspectes competencials Com qualifiquen lordenament i la doctrina el Jurat dExpropiaci de Catalunya? Larticle 1 de la Llei 9/2005, de 7 de juliol, reguladora del Jurat, el defineix com un rgan collegiat permanent de la Generalitat de Catalunya, de carcter administratiu i sense personalitat jurdica, i amb independncia jerrquica. El Jurat s adscrit al departament de la Generalitat que el Govern determini, actualment el Departament de Governaci i Administracions Pbliques. s, doncs, un rgan de lAdministraci de la Generalitat, per amb unes caracterstiques particulars que no es poden menystenir i a les quals desprs alludirem (i que li atorguen un plus de rellevncia, com sn la independncia jerrquica, la imparcialitat, la composici i el carcter de les seves resolucions), que interv tamb en els casos en els quals lAdministraci expropiant s la local; aix ho estableix larticle 2 quan determina que les funcions del Jurat sn les de la taxaci, el peritatge i la fixaci del preu just en els expedients dexpropiaci de les administracions pbliques de Catalunya, s a dir, de totes menys, naturalment, de lestatal. Malgrat aix, la disposici addicional segona amplia lmbit al coneixement dels expedients de preu just per a expropiacions de lEstat, si aix sestableix. En una primera aproximaci es pot afirmar, sense error, que es tracta dun tribunal administratiu, ja que est concebut com un rgan de lAdministraci. Per aquest motiu sovint sel compara amb els tribunals econmics administratius, amb els quals, efectivament, coincideix en el fet que tant lun com els altres sn rgans de lAdministraci i no tenen personalitat jurdica; per, a parer nostre, les funcions no sn comparables, ja que els jurats cerquen el valor de substituci per la via de la fixaci del preu just, cosa que els situa en una posici remarcable que en alguna ocasi el Tribunal Suprem ha qualificat de quasi jurisdiccional (20 de febrer i 15 dabril de 1981). Ja hem dit que la creaci dels jurats autonmics ha estat discutida, i ho ha estat principalment des de dues perspectives: una, per la pretesa manca de competncia, s a dir dhabilitaci competencial per la seva creaci, i laltra, per la seva composici. La trama argumental de la primera qesti ha partit de latribuci que larticle 149.1.18 CE fa a lEstat de la competncia sobre expropiaci forosa, i de larticle 149.1 pel que fa a la igualtat constitucional i al dret de propietat, tots dos interpretats de forma extensiva per tal de poder negar la competncia autonmica per regular els seus propis rgans de valoraci. Per els problemes interpretatius contraris a lhabilitaci competencial per crear jurats autonmics han quedat resolts amb la STC 251/2006, de 25 de

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juliol, recaiguda en una qesti dinconstitucionalitat plantejada pel Tribunal Superior de Justcia de Madrid en relaci amb els articles 102 i 103 de la Llei de lesmentada comunitat 9/1995, de 28 de mar, de mesures de poltica territorial, sl i urbanisme, que creava el seu propi jurat territorial dexpropiaci forosa, analitzant els aspectes relacionats amb les competncies sobre igualtat bsica en el dret de propietat i legislaci sobre expropiaci forosa: regulaci i composici dels jurats territorials dexpropiaci forosa. Aquesta sentncia tamb es va pronunciar sobre un altre aspecte, el de la composici. No obstant aix, ara s oport reflexionar sobre lhabilitaci competencial per al nostre cas concret, ja que lexistncia dun nou Estatut obliga a examinar si ha tingut alguna incidncia en matria dexpropiaci. En realitat, els canvis produts en lEstatut de 2006 respecte del de 1979 sn en matria dexpropiaci forosa ms aparents que reals, malgrat que com es veur hi ha una diferncia a remarcar. Larticle 159.4 de lEstatut vigent estableix que: Correspon a la Generalitat, en matria dexpropiaci forosa, la competncia executiva, en tot cas, per a: a) Determinar els supsits, les causes i les condicions en qu les administracions catalanes poden exercir la potestat expropiatria. b) Establir criteris de valoraci dels bns expropiats segons la naturalesa i la funci social que hagin de complir aquests bns, dacord amb la legislaci estatal. c) Crear i regular un rgan propi per a la determinaci del preu just i fixar-ne el procediment. Pel que ara interessa, importa assenyalar que el Jurat t una previsi dispositiva en el mateix Estatut dautonomia, la qual cosa clarifica i endrea les coses ja que ara no cal recrrer com abans a la capacitat genrica dautoorganitzaci, com va haver de fer la Llei anterior del Jurat de 1995. Ara la competncia de la Generalitat en matria dexpropiaci forosa s executiva; per, a parer nostre, aquesta circumstncia, de previsi estatutria, atorga una major rellevncia al Jurat preveient-lo com una pea central del sistema de garanties del procediment expropiatori. Lapartat a) es refereix a la competncia per a la determinaci de les causes dexpropiaci que no es relaciona amb el ttol dexpropiaci forosa sin amb lmbit sectorial corresponent. Efectivament, ms opinable s la previsi de lapartat b) a la vista de la doctrina constitucional, per entenem que la constitucionalitat del precepte queda salvada amb la referncia a la legislaci estatal. Final-

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ment, la competncia per fixar-ne el procediment obre alguna possibilitat gens menyspreable.

3. El preu just La distinci clssica entre els actes discrecionals i els conceptes jurdics indeterminats cobra en el cas dels actes dictats pels jurats una especial importncia, ja que aquests constitueixen un exemple dels anomenats actes jurdics indeterminats. s a dir, aquells que noms tenen una soluci possible tenint presents les circumstncies i les dades objectives del cas, cosa que contrasta amb els supsits dactes discrecionals, ja que en aquests casos la caracterstica rau en la simultanetat, coexistncia i pluralitat de diverses solucions igualment vlides des del punt de vista jurdic. Ratifica la naturalesa dacte jurdic indeterminat la consideraci que la revisi en via contenciosa de la resoluci del Jurat no est limitada als fets determinants i al procediment, sin que sestn a tots els aspectes. A les persones que no sn del mn del dret els resulta paradoxal que se sostingui que el preu just noms pot ser-ne un quan precisament al llarg del procediment de fixaci del preu just poden acabar coincidint de forma successiva en casos de discrepncia fins a quatre valoracions, s a dir: la de lAdministraci; la del particular expropiat; la del Jurat, i, finalment, la dels tribunals de lordre contencis administratiu. De fet i de dret, noms poden participar daquella naturalesa dactes jurdics indeterminats les resolucions valoratives del Jurat i, si sn rectificades, les indemnitzacions que fixin els esmentats tribunals de lordre contencis administratiu, que sn els que acaben tenint lltima paraula. Sn aquestes circumstncies fctiques de cada cas, juntament amb laplicaci de la normativa corresponent, les que han de determinar el preu just, s a dir, que el Jurat no t facultats discrecionals. El Jurat no pot fixar qualsevol preu just ja que aquest noms ns un i aquest s el que ha de determinar. Aquesta s la postura general de la qual tamb nosaltres participem, per estem ms allunyats dels que sostenen que les resolucions dels jurats sn fruit duna discrecionalitat tcnica, cosa que no sha de confondre amb el carcter eminentment tcnic de les seves resolucions valoratives. El paper que lordenament atorga al Jurat ens porta a examinar altres aspectes que, dalguna manera, sn conseqncia daquella situaci i que no sn menors, com ara els temes relacionats amb el principi dimparcialitat, la presumpci de legalitat de les seves resolucions, la composici, etc.

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4. Caracterstiques del Jurat La composici dels jurats tampoc no ha estat una qesti pacfica. La problemtica i la crtica deriven de la tendncia de diverses comunitats autnomes a determinar la composici del seu respectiu Jurat sense tenir present el carcter paritari que es considera que han de tenir segons la LEF, donant prevalena a la presncia de funcionaris o personal vinculat a la mateixa Administraci. La configuraci del nostre Jurat, regulat per la Llei 9/2005, de 7 de juliol, tamb ha seguit en certa mesura aquesta orientaci, especialment si sel compara amb la regulaci anterior de la Llei 6/1995, de 28 de juny. La composici ha motivat el plantejament de diverses qestions dinconstitucionalitat per part del Tribunal Suprem i dels tribunals superiors de justcia de Madrid i de Castella-la Manxa per una possible conculcaci de larticle 149.1.18 CE, per entendre que els seus respectius jurats no mantenen composicions paritries. En el cas de la Comunitat de Madrid, es tractava dun jurat de dotze membres dels quals una majoria molt qualificada eren funcionaris o personal dependent de lAdministraci, per la qual cosa la representaci dels interessos particulars quedava en franca minoria; aix va provocar que el Tribunal Suprem digus que estava en abierta contradiccin con los principios inspiradores bsicos de la institucin del jurado. Aquest aspecte ha estat resolt pel Tribunal Constitucional en la Sentncia 251/2006 i altres de posteriors (315, 364/06), en el sentit que ha considerat que, pel que fa a la composici dels rgans autonmics de valoracions, aquests poden tenir una composici distinta a la prevista en la LEF (article 32), ja que tampoc la composici prevista en aquesta llei no mant lequilibri dinteressos pblics i privats; la Llei s preconstitucional i la regulaci que cont el seu article 32 no es pot considerar bsica. Per tant, les comunitats autnomes, sobre la base de la seva capacitat dautoorganitzaci, poden establir una composici distinta, sense perjudici de les limitacions que puguin provenir de larticle 149.1.18 CE. El que resulta important per al Tribunal Constitucional sn les garanties del particular que es protegeixen a travs del procediment i de les regles de les valoracions. Tots estem dacord, en lnies generals, amb el que sha exposat, per el nostre punt de vista podria ser ms matisat en el sentit de considerar que seria pertinent cercar frmules que mantinguessin una major paritat en la representaci dels interessos contraposats. Adoptant un criteri conservador, s a dir, sobre la base del text legal vigent i propiciant-ne lactualitzaci reglamentria, es podria mantenir la composici actual, tal vegada tecnificant-la ms i introduint-hi algunes modifi-

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cacions que preveiessin la presncia de les parts afectades dins del procediment davant del Jurat, que podria consistir que lAdministraci expropiant i el particular, acompanyats pels tcnics que estimessin, fossin escoltats directament pels membres del Jurat i, si fos el cas, repreguntats per aquests. Aquesta frmula podria servir per compensar la posici del particular davant del Jurat i promouria la igualtat de totes les parts davant de lrgan; i fins i tot de manera indirecta en podria propiciar lavinena. Loportunitat de lexistncia dun trmit com el de lavinena podria ser qestionat ja que les parts, amb anterioritat a la remissi de lexpedient al Jurat, ja han tingut diverses ocasions per tal darribar a un acord, ms concretament, com diu la norma, al mutu acord. s veritat; i, per tant, es podria pensar que si no shan posat dacord abans tampoc shi posaran davant del Jurat. s possible. Per nosaltres hi veiem un seguit daspectes que fan que considerem molt til aquest trmit davinena, sense que es pugui entendre en cap moment una repetici del que es podia haver fet anteriorment. El context s distint. En efecte, en primer lloc, lintent de conciliaci es produeix en el si o davant dun rgan que no t cap submissi jerrquica amb lAdministraci i que actua amb criteris tcnics imparcials, la qual cosa ha de donar un major confort a lafectat. Altrament dit, lafectat, quan est davant del Jurat no est davant de ladministraci activa en el sentit tpic de la paraula, malgrat que dicti resolucions. A ms i per a nosaltres s fonamental que les parts afectades, a banda dexposar les seves respectives pretensions, puguin escoltar els comentaris dels membres del Jurat; aquest s laspecte diferencial, referencial i determinant del trmit davinena. En aquest trmit entenem que sha de propiciar el dileg de les parts i, si cal, deixar entendre quin pot ser el punt de vista del Jurat per al supsit que hagi de dictar resoluci, permetent daquesta manera la recomposici de les respectives posicions. En definitiva, el punt de vista del Jurat i les seves consideracions tcniques sobre els arguments de cada part permet si les diferencies econmiques no sn gaire grans arribar a un acord. La prctica aix ens ho ha demostrat. Som decidits partidaris del trmit davinena respecte del qual noms hi veiem avantatges ja que, duna banda, lexpropiat pot veure satisfetes les seves pretensions, que si b segurament no seran completes es poden veure compensades per la rapidesa en finalitzar el procediment tot evitant la via jurisdiccional; lavinena ofereix una gran versatilitat ja que no t altres limitacions que les quantitats fixades en els fulls dapreuament, i la fonamentaci del perqu duna quantia i no duna altra creiem que no sha dacreditar en el Jurat. Daltra banda, propiciar aquest acord s tamb una manera de ser-

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vir leficcia i leficincia de la bona administraci, malgrat que lAdministraci no sembla que ho entengui aix ja que no afavoreix aquest trmit. No sempre s una bona soluci diferir aquestes qestions a la resoluci dels tribunals de lordre de la jurisdicci contenciosa administrativa. Des duna altra perspectiva, som del parer que en tot cas shaurien de cercar frmules de potenciaci del paper del Jurat sobre la base de dotar-lo de major autonomia funcional i pressupostria. Tamb seria important establir mecanismes per tal de donar ms estabilitat i permanncia als membres del Jurat, ja que aquesta s una frmula que afavoriria la seva independncia i lespecialitzaci del Jurat, com ho demana la prolixa normativa urbanstica que ha requerit un seguit dadaptacions i modificacions que avui shan projectat en la Llei 8/2007, de 28 de maig, de sl, fet que justifica loportunitat daquestes Jornades.

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LES SITUACIONS BSIQUES DEL SL I LAPROFITAMENT URBANSTIC A LA LLEI 8/2007

Judith Gifreu i Font Professora titular de dret administratiu de la Universitat Autnoma de Barcelona. Vocal del Jurat dExpropiaci de Catalunya (Secci de Barcelona) del Departament de Governaci i Administracions Pbliques, i de la Ponncia Tcnica de la Comissi Territorial dUrbanisme de Barcelona del Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques de la Generalitat de Catalunya. Directora de diversos msters i postgraus en matria de dret local i urbanstic. Autora de monografies i articles en aquestes disciplines.

1. De com la Llei 8/2007, de 28 de maig, de sl, reinventa el rgim urbanstic del sl Les legislacions en matria de rgim del sl no perden locasi de reiterar que lordenaci urbanstica, com tamb la territorial, sn funcions pbliques. Aix constava ja a la primignia Llei sobre rgim del sl i ordenaci urbana de 1956, una norma legal preconstitucional, que allarga els seus tentacles fins a lactualitat i que inspira encara bona part de les poltiques endegades pels poders pblics. Una mostra paradigmtica de la longa manus de la Llei de 1956 s la fiscalitzaci que els poders pblics, en exercici de lactivitat de policia administrativa, realitzen en totes i cadascuna de les fases del procs de transformaci del sl: des del moment en qu es produeix el tret de sortida, amb la determinaci de laprofitament urbanstic en la figura de planejament que correspongui (classificaci i qualificaci urbanstiques), passant per la urbanitzaci i ledificaci posterior del sl. Tampoc no hem doblidar la doble configuraci de la propietat, que incideix de manera palmria en els mecanismes del clcul del preu just expropiatori. Aquesta configuraci permet considerar el domini sobre el sl com un dret real generador de benefici econmic individual i alhora atribuir-li una funci social delimitadora del propi concepte importa posar laccent en el carcter delimitador, i no limitador, de la funci social, ja que daquesta es deriva, per exemple, la impossibilitat de generar un dret a exigir indemnitzaci per les desigualtats que lexercici de la potestat pblica urbanstica pugui crear (com va establir la STC 37/1987). s daquesta segona dimensi de la instituci dominical don sorgeix el comproms de retornar a la comunitat les plusvlues que genera lacci urbanstica dels ens pblics, regulat a larticle 47 de la Constituci (CE).

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La Llei 8/2007,1 que posa el punt final al rgim de liberalitzaci del sl promogut per la Llei 6/1998, de 13 dabril, de rgim del sl i valoracions, s una norma que t la seva ra de ser en el marc dun debat ms ambicis, referit a la necessitat de garantir la contenci en els processos docupaci i transformaci de sl, com tamb la ponderaci deguda entre els interessos pblics i privats, en aplicaci del principi dutilitzaci racional del recurs natural sl. El principi de desenvolupament urbanstic sostenible, formulat dcades abans en debats i frums internacionals i comunitaris, com la Conferncia dEstocolm de 1972 i lInforme Brundtlan de 1987, entre daltres, advoca, com ja es reflecteix a la normativa catalana,2 per un model de ciutat compacta que sallunyi dels efectes negatius (ambientals, socials, econmics) que la urbanitzaci dispersa genera. Lassignaci dun valor ambiental al sl no urbanitzable (en endavant, SNU) ns una mostra genuna, com tamb la urbanitzaci del sl noms quan sigui estrictament necessari i no, com sesdevenia amb la Llei 6/1998, amb lobjectiu finalista daugmentar loferta del sl i abaratir el producte final, que en el fons va generar com sha pogut comprovar aquests darrers anys un efecte pervers de la finalitat que la Llei perseguia. Per s sobretot en un aspecte concret on la Llei 8/2007 no es pot considerar una de tantes en el conjunt de reformes legislatives que, per acci del legislador estatal i com a producte de la situaci general, han transmutat la fisonomia del sistema urbanstic originari. I s la seva preocupaci no generar gaires danys collaterals a escala autonmica. La Llei 8/2007 pretn adequar la normativa sobre rgim del sl als requeriments constitucionals, entre ells, la necessria reconducci de la utilitzaci del sl dacord amb linters general i la preservaci del medi ambient. s evident el desequilibri entre els valors constitucionals pel pes del component econmic de la transformaci urbana, que val abans fins i tot que es materialitzi. Per aquest motiu, el legislador estatal emprn la reforma es1. Actualment refosa en el Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual saprova el Text refs de la Llei de sl (en endavant, TRLS08), juntament amb els preceptes del Reial decret legislatiu 1/1992, de 26 de juny, que van resultar indemnes de la purga efectuada per la STC 61/1997. Loperaci de refosa ha alterat la numeraci dalguns preceptes de la Llei 8/2007, que seran citats en el text dacord amb el seu emplaament en la dita Llei i tamb amb lequivalncia del TRLS08. Tanmateix, si larticle mant la seva numeraci originria, la referncia es limitar a la Llei 8/2007. 2. Article 3 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual saprova el Text refs de la Llei durbanisme, que defineix el desenvolupament sostenible com la utilitzaci racional del territori i el medi ambient, tot conjuminant les necessitats de creixement amb la preservaci dels recursos naturals i dels valors paisatgstics, a fi de garantir la qualitat de vida de les generacions actuals i futures.

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mentada, tot i que potser seria ms apropiat dir que crea un sistema nou (malgrat que es mantenen o es reinventen tcniques pretrites, com ladquisici gradual de les facultats urbanstiques lligades al dret de propietat), atesa la manera distinta de regular lacci dels poders pblics, especialment lestatal, i la iniciativa privada en lexercici de la lliure empresa, en relaci amb el territori, per posar noms un exemple. En realitat, lestatut jurdic que ha configurat la relaci de facultats i deures de la propietat basa la seva ra de ser en la competncia estatal per fixar les condicions bsiques que garanteixin la igualtat de tothom en lexercici dels drets i en el compliment dels deures constitucionals (article 149.1.1 de la CE). En aquest escenari, el legislador estatal ha fixat tradicionalment les classes de sl, els drets i deures bsics que shi fonamenten i les regles valoratives dels primers, que sestenen tamb als supsits de responsabilitat patrimonial. Per amb la Llei de 2007, el legislador estatal ha plantejat una modificaci dels fonaments legals existents, si b sense alterar excessivament ledifici urbanstic autonmic. Un edifici que, en el cas de Catalunya, i prenent com a referncia temporal laprovaci del precedent legal de la Llei 8/2007, s a dir, la Llei 6/1998, sha vist modificat (amb modulacions ms punyents o ms sensibles) en fora ocasions. El que diferencia les modificacions estatals anteriors s que, amb les normes de 1975, 1976, 1990, 1992, 1997, 1998, 2000 i 2003, les reformes legals eren, a banda de les refoses legislatives corresponents, meres adequacions o respostes a la situaci conjuntural del pas, que no afectaven el nucli estructural del rgim del sl, apuntalat en la Llei de 1956. La nova Llei, en canvi, ha afectat qestions que havien esdevingut prcticament un dogma de fe, com ara que el dret de transformaci urbanstica era monopoli del propietari. Aquesta idea era producte de lassociaci exclusiva entre urbanisme i dret de propietat que les poltiques de liberalitzaci del sl havien fomentat, sense tenir en compte que la vis atractiva de lurbanisme es podia estendre a daltres drets constitucionals, com ara la llibertat dempresa. La paradoxa del nou sistema s que, tot i canviant en profunditat, ho fa mitjanant la fixaci duns principis que no impedeixen la pervivncia dels models urbanstics autonmics actuals ni, arribat el cas, la formulaci i la coexistncia de models urbanstics encara ms allunyats entre si.

2. Larticulaci legal de laprofitament urbanstic (o edificabilitat mitjana ponderada): la categoritzaci del sl La Llei de sl de 2007 trenca amb una herncia ininterrompuda, heretada del corpus legal de 1956: la menci nica del concepte daprofitament urba-

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nstic, que s lassignat pel planejament general o derivat i que actua com a indicador del volum edificable o edificat, expressat en termes de quantitat volumtrica o sostre o, principalment, de superfcie (unitats de volum edificable per cada unitat de superfcie de sl, determinat en metres quadrats, que posa de manifest la intensitat de ls). La definici del concepte daprofitament urbanstic, present a totes les lleis posteriors a la de 1956 i tributria daquesta, va ser vedada a lEstat per ra del pronunciament que contenia la STC 61/1997, que va anullar prcticament tot larticulat referit a aquesta tcnica urbanstica, i per la prpia acci legislativa estatal de 1998, que va derogar o declarar inaplicables la majoria dels preceptes del Text refs de 1992 que havien sobreviscut a la sagnia de 1997. Tot i aix, la Llei 6/1998 va continuar emprant el concepte daprofitament, un concepte buit de contingut, el qual, a partir daleshores, shavia de definir per remissi a les diferents normatives autonmiques. Per contra, la Llei 8/2007 impulsa el concepte dedificabilitat, tot i que la disposici addicional dissetena del Decret legislatiu 1/2005 (en endavant, TRLUC), introduda pel Decret llei 1/2007, sapressa a fer la correspondncia amb la noci daprofitament urbanstic continguda a larticle 36.1 del TRLUC, que no sallunya excessivament del referent estatal de 1956. Aquest precepte estableix clarament que laprofitament urbanstic s el resultat de ponderar ledificabilitat, els usos i la intensitat dels usos que el planejament urbanstic assigna al sl. La densitat de ls residencial, expressada en nombre dhabitatges per hectrea, tamb integra el clcul de laprofitament, per no, en canvi, ledificabilitat i els usos atributs als equipaments pblics. Precisament, lapellaci de la Llei 8/2007 al concepte dedificabilitat mitjana ponderada respon a la inquietud del legislador estatal per incardinar dins el concepte totes les varietats conceptuals previstes a la legislaci autonmica, malgrat el carcter poc encertat de lelecci realitzada. Ledificabilitat alludeix a un concepte ms fsic que laprofitament. Certament, quan el TRLUC regula laprofitament urbanstic, shi refereix com un component econmic en el qual intervenen aspectes diferents a ledificabilitat. Aix, sense anar ms lluny, quan la norma prescriu a la propietat la cessi del 10 % de laprofitament, aquest percentatge no es tradueix exclusivament en edificabilitat, sin en quelcom ms genric, en un rendiment o valor patrimonial del sl, sigui aquest real o potencial, dedut en atenci als metres quadrats edificables dacord amb ls i la tipologia edificatria previstos en el planejament. En conseqncia, laprofitament s un concepte abstracte de contingut econmic que genera artificialment el planificador pblic en la seva tasca dor-

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denaci urbana i que ha servit de base per a la determinaci del contingut econmic del dret de propietat del sl. En efecte, el valor urbanstic del sl resultar daplicar laprofitament urbanstic atribut pel planejament al valor de repercussi daquest sl, expressat en euros, per cada metre quadrat edificable. A imatge de ledificabilitat que, com a concepte integrador de laprofitament urbanstic, no ha estat objecte dun tractament unitari en les lleis urbanstiques estatals,3 aquestes han incorporat distintes versions o tipologies daprofitament (real, lucratiu, ponderat...), entre les quals destaquen els anomenats aprofitament mitj i aprofitament tipus, emprats per mesurar el contingut patrimonial de sl incls en mbits dequidistribuci, com ara sectors o polgons. De manera que, per tal de fixar, per exemple, laprofitament mitj dun mbit dactuaci conformat per diverses zones, cal esbrinar, en primer lloc, laprofitament de cadascuna delles establintne el valor relatiu, s a dir, el producte de multiplicar el sostre edificable per un coeficient dhomogenetzaci o de ponderaci relativa establert pel municipi segons la situaci del mercat immobiliari en el conjunt del terme municipal o en lmbit dactuaci. La suma dels aprofitaments de zona en defineix laprofitament total, el qual, dividit per la superfcie total de lmbit (zones i sistemes), en fixa laprofitament mitj, expressat en unitats daprofitament o a imatge de laprofitament tipus en metres quadrats edificables de ls caracterstic o dominant en lmbit dequidistribuci. Sn clssiques en la disciplina urbanstica les tcniques de classificaci i qualificaci com a determinants de laprofitament urbanstic. En la primera, reconduda per les directrius del planejament territorial,4 que s superior jerrquicament, els poders pblics veuen limitada la discrecionalitat en dos fronts: pel que fa al nombre i la tipologia de sl (si b shi admeten categories equivalents) i, ja ms concretament, pel que fa al carcter reglat del sl urb, com una jurisprudncia constant i nombrosa ha deixat ben pals en referir-se a la fuerza normativa de lo fctico. Mitjanant la classificaci, lAdministraci projecta un dest finalista genric per al sl, que en possibilita la transformaci urbanstica, mitjanant el procs durbanitzaci (sls urb i urbanitzable), o b la nega, tot preservant-lo daquest procs (SNU). Per la classificaci noms apunta un dest, sense concretar-lo; suggereix un aprofitament, per no el determina. Amb la qualificaci, ms precisa, satri-

3. Com ja hem dit, sha formulat en termes de quantitat i de superfcie o dintensitat ds, expressada indistintament en metres quadrats o cbics. 4. Pla territorial general de Catalunya, plans territorials parcials, plans territorials sectorials i plans directors territorials.

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bueix un dest especfic al sl, perqu sen fixa laprofitament. Lassignaci daprofitament urbanstic es determina mitjanant el planejament, que lestableix de forma detallada o global segons el tipus de sl, amb exclusi dels sls classificats com a no urbanitzables i urbanitzables no delimitats, els propietaris dels quals no gaudeixen daprofitament urbanstic: En el sl urb consolidat (SUC) i en els polgons de sl urb, lassignaci es produeix mitjanant el planejament general, que el distribueix entre les diferents zones netes de forma detallada: usos concrets, condicions de la parcella mnima edificable, ocupaci mxima de la parcella, ubicaci dels edificis, espais lliures privats, parmetres volumtrics, etc. Generalment, en el SUC, laprofitament a qu el propietari t dret es correspon amb el que el pla li assigna al seu terreny, dins una zona. En els sectors de planejament derivat (pla de millora urbana o pla parcial urbanstic), s a dir, en el sl urb no consolidat (SUNC) i en lurbanitzable delimitat (SUD), el planejament general assigna un aprofitament urbanstic amb carcter global. Aix, el pla dordenaci urbanstica municipal (POUM) fixa uns ndex dedificabilitat bruts, uns usos principals i compatibles i una densitat mxima dhabitatges, que sapliquen a la superfcie total del sector delimitat pel propi pla. La distribuci detallada de laprofitament entre les diferents zones del sector la realitza el planejament urbanstic derivat. I, com en el cas del polgons dactuaci en sl urb, laprofitament del propietari no es correspon amb el del seu terreny, sin amb la mitjana del sector.

La qualificaci urbanstica no est subjecta als lmits de la classificaci, no est predeterminada, de forma que shi poden establir tants usos com imaginaci tingui el planificador, en paraules del Tribunal Suprem, essent els usos un dels factors que condicionen el nivell daprofitament susceptible dapropiaci per part dels titulars del sl. La mixtura dusos (lucratius i no lucratius) depn dels objectius de desenvolupament urbanstic municipal, i donen lloc a les zones (rees subjectes a condicions urbanstiques uniformes on es concentra laprofitament lucratiu segons els usos, la intensitat dels usos expressada habitualment en m2 de sostre/m2 de sl i la tipologia edificatria) i als sistemes urbanstics generals i locals. Els sistemes urbanstics estan integrats per reserves de sl destinades a configurar lestructura general i orgnica del territori, donar coherncia a lordenaci i garantir uns mnims de qualitat de vida per als ciutadans. Materialitzats en els sistemes de comunicacions, despais lliures pblics, dequipaments comunitaris i tamb en el potestatiu sistema dhabitatges dota-

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cionals pblics, els sistemes de titularitat pblica sn un factor que no computa en el clcul de laprofitament, perqu es tracta dusos generalment no lucratius des dun vessant de mercat, tot i que els equipaments comunitaris tamb poden ser susceptibles de titularitat o dexplotaci privades, dacord amb les determinacions del planejament. Sovint, per, ja que parlem daquest supsit, la determinaci del carcter pblic o privat del sistema es difereix fins a laprovaci futura dun pla especial, situaci que impedeix instar la incoaci dun expedient dexpropiaci per ministeri de la llei (article 108 del TRLUC) fins a laprovaci daquest instrument de planejament. Hem dit que els sistemes de titularitat pblica no computen; tanmateix, la seva transparncia econmica no s uniforme. s a dir, indirectament suposen una resta en laprofitament ab initio absolut de totes les finques que configuren la parcellaci originria dun sector, en la mesura que ocupen lespai duna hipottica zona, en un percentatge ms gran o ms petit. Aquest percentatge de reserva s cert en el cas del sl urbanitzable que es troba sectoritzat, ats que, dacord amb larticle 65 del TRLUC, els plans parcials fixen un estndard urbanstic o reserva mnima de cessi gratuta i obligatria de 20 m2 de sl per a cada 100 m2 de sostre edificable en zones verdes i espais lliures pblics, i un altre didntic per als equipaments de titularitat pblica. Per en el sl urb, la reserva gaudeix duna clara discrecionalitat tcnica en fixar-se respectant una proporci adequada a les necessitats de la poblaci (article 58.2 del TRLUC, amb les particularitats que estableix larticle 94, apartats 4t i 5 del mateix text legal). Daltra banda, i al marge de la reserva de sl afectada a sistemes urbanstics, tamb cal apuntar altres factors condicionants de laprofitament dun mbit, com ara la possibilitat de combinar aprofitaments de titularitat pblica i privada en la rasant, el vol o el subsl duna mateixa parcella, amb la constituci dun rgim de propietat horitzontal (articles 17.4 de la Llei 8/2007, 34 del Decret 305/2006 i disposici addicional divuitena del TRLUC; Resoluci de la Direcci General dels Registres i del Notariat de 5 dabril de 2002, etc.); el rgim del domini pblic, amb la determinaci dels bns que integren la comunitat reparcellatria (articles 120 del TRLUC, 16 del Decret llei 1/2007 i 134-135 del Decret 305/2006), i la reserva de sl per habitatge social, que no deriva en cessi, a diferncia del sl afectat a sistemes. Malgrat el complicat encaix que, dintre de les competncies estatals, t la regulaci duna reserva per habitatge protegit, la Llei 8/2007 la preveu en diversos preceptes i la fixa en un mnim del 30 % de ledificabilitat residencial prevista per lordenaci urbanstica en el sl que sinclogui en actuacions durbanitzaci. A escala autonmica, la dita reserva abasta una forquilla que va des del 10 % (Comunitat Autnoma de la Regi de Mrcia) fins al 75 % (Pas Basc). En el sis-

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tema normatiu catal, la reserva per a habitatges de protecci pblica lhan de fixar els POUM o les seves revisions o modificacions. Enfront del 20 % de reserva general (el 30 % en municipis de ms de 10.000 habitants i capitals de comarca) que preveia el TRLUC abans de lentrada en vigor de la Llei de 2007, la norma estatal ha obligat el legislador catal a fer-ne una revisi a lala: actualment, sha de reservar, com a mnim, el sl que es correspongui amb el 30 % del sostre qualificat ds residencial de nova implantaci, tant en sl urb com urbanitzable (el 20 % per a habitatge de protecci de rgim general i especial i el 10 % restant per a habitatge de preu concertat), sense que computi a aquest efecte el sistema dhabitatges dotacionals pblics. Cal tenir en compte laplicaci de la disposici transitria segona en el cas de municipis amb planejament no adaptat i de la disposici addicional dinovena relativa a la reserva addicional del 10 % per a noves tipologies dhabitatge amb protecci oficial, amb referncia a la de preu concertat catal fixada en el Pacte nacional pel dret a lhabitatge i en el Decret 152/2008, de 29 de juliol. Aix mateix, el rgim dexempci de qu poden gaudir els municipis que es troben en la situaci regulada per la disposici transitria primera, lletra a, de la Llei 8/2007. Evidentment, cal aclarir que, quan ens referim a aquests factors condicionants de laprofitament, ho fem com si partssim, en abstracte, dun aprofitament pur, a la manera de la propietat quiritria del Codi civil. s evident que aquestes limitacions tenen els seus mecanismes moduladors. Aix, per exemple, en el supsit de la reserva per habitatge social, s clar que, en el moment de la reparcellaci, shaur de tenir en compte el valor diferencial que les parcelles destinades a habitatge de protecci pblica poden tenir en relaci amb les de renda lliure, dacord amb els criteris de larticle 120 del TRLUC.

3. La patrimonialitzaci de laprofitament urbanstic Laprofitament que resulta de lordenaci urbanstica realitzada pel planificador ha anat sempre lligat al propietari del sl, que lha patrimonialitzat mitjanant un procs basat en la consideraci que noms ell tenia el dret de desenvolupar, de crear teixit urb. Un dels pilars de la Llei 8/2007 s la desvinculaci que es produeix entre la propietat del sl i la transformaci del sl. Aquest factor ha portat a conceptualitzar lurbanisme des duna dimensi ms mplia, que t en compte el propietari, com no podia ser altrament, per tamb els agents econmics i el mateix ciutad (que s el receptor genric de la nova regulaci, en tant que ciutad, ciutad-propietari o ciutad-empresari). Daquesta manera, es produeix una separaci entre el rgim bsic de la propietat

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(drets i deures dels propietaris com a titulars del sl) i el rgim bsic de les actuacions durbanitzaci (drets i deures dels agents responsables de la transformaci urbanstica del sl, que poden coincidir o no amb la propietat), quan abans formaven un tot inescindible que sintegrava sense fissures en lestatut de la propietat. Com a resultat daquesta nova formulaci, la facultat durbanitzar deixa de formar part de lestatut de la propietat immobiliria, mentre que la facultat dedificar shi mant, tal com sestableix al prembul de la Llei. El dret diniciativa, que sintegra en la fase dexecuci del planejament i que, com sha dit, correspon al promotor de lactuaci, sigui propietari o no, sorgeix daquella escissi. Evidentment, el perjudici que causa la impossibilitat dexercir-lo o qualsevol alteraci en les condicions de lexecuci urbanstica sha de rescabalar mitjanant la indemnitzaci corresponent (article 25),5 que sha de calcular atenent si lafectat s propietari o no i, en el supsit que no ho sigui, la forma com lagent urbanitzador ha finanat lexecuci de lactuaci urbanstica.6 Lexistncia del dret diniciativa va lligada, doncs, a les actuacions de transformaci urbanstica, s a dir, les durbanitzaci i les de dotaci (article 14 de la Llei 8/2007, adequat a la normativa urbanstica catalana per larticle 2 del Decret llei 1/2007), que concorren tant en el sl urbanitzable com en el SUNC incls en sectors de millora urbana o en polgons dactuaci que tinguin per objecte alguna de les finalitat de larticle 68.2, lletra a, del TRLUC. A aquest efecte, el sl urbanitzable no delimitat (SUND) no es pot considerar incls en una actuaci de transformaci urbanstica fins que no saprovi el corresponent pla parcial urbanstic de delimitaci, ats que, fins aleshores, el seu rgim jurdic sassimila al SNU, amb la possibilitat, aix s, de consolidar les edificacions i construccions previstes a larticle 47 del TRLUC. No constitueixen, tampoc actuacions de transformaci les que tenen per objecte la qualificaci del sl amb destinaci al sistema dhabitatges dotacionals pblics, ni les actuacions allades sobre el sl urb sotms nicament a la cessi obligatria i gratuta de vialitat com a requisit per adquirir la condici de solar ni, en aquesta mateixa classe de sl, les actuacions dabast limitat per a lajust, lampliaci o la millora de la vialitat o dels espais lliures, sens perjudici que es compleixin, en aquest darrer cas, els deures legals de cessi de sl per a sistemes,7 Dit aix, tot seguit es defineix la tipologia de les actuacions de transformaci urbanstica:
5. Actualment, article 26 TRLS08. 6. Mitjanant el cobrament en parcelles finals o en una quantitat corresponent a les despeses de gesti i execuci de lactuaci urbanitzadora. 7. Aquests deures legals no incorporen la cessi de laprofitament urbanstic, ex articulo 40.2 del Decret 305/2006.

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a) Sn actuacions durbanitzaci les que tenen lloc quan sinicia lexecuci material de les obres, amb els instruments de planejament i de gesti degudament aprovats i eficaos. Inclouen tant les actuacions de nova urbanitzaci, que impliquen la creaci, juntament amb les infraestructures i les dotacions pbliques corresponents, duna o ms parcelles aptes per a ledificaci o ls independent, connectades funcionalment amb la xarxa dels serveis exigits legalment, com les actuacions de reforma o renovaci de la urbanitzaci dun mbit de sl urbanitzat. b) Les actuacions de dotaci sn actuacions allades, previstes en modificacions de planejament sobre terrenys que originriament tenen la condici de sl urb consolidat que, sense comportar la reordenaci general de lmbit, donen lloc a la transformaci dels usos preexistents o a laugment de ledificabilitat o de la densitat de determinades parcelles i a laugment correlatiu de reserves per a zones verdes, espais lliures i equipaments (article 94.5 del TRLUC). Aquestes actuacions, dacord amb la Llei 8/2007, no requereixen la reforma o la renovaci integral dels elements durbanitzaci existents. En tot cas, si el nou sostre previst s residencial, aquesta actuaci resta subjecta a la reserva de sl per a habitatges de protecci pblica i a la cessi daprofitament, referit a lincrement generat respecte del preexistent. Com a contrapartida, la promoci dactuacions de transformaci urbanstica comporta per als propietaris, i tamb per als agents urbanitzadors titulars de la iniciativa, si els primers no ho sn, un seguit de deures inexcusables inherents al procs urbanstic (article 16 de la Llei 8/2007). En efecte, quan lactivitat urbanitzadora no lhagi de realitzar lAdministraci, la seva titularitat correspondr als particulars (siguin propietaris o no) i sadjudicar mitjanant un procediment amb publicitat i concurrncia, i amb criteris que garanteixin una participaci adequada de la comunitat en les plusvlues derivades de les actuacions urbanstiques, sens perjudici de les peculiaritats o excepcions que la legislaci autonmica prevegi a favor de la iniciativa dels propietaris del sl (article 6, lletra a, de la Llei 8/2007). A Catalunya, i en una lnia marcadament continuista, el dret diniciativa dels particulars no propietaris sexerceix quan lAdministraci opta per una gesti indirecta del sistema dexecuci pblica (sistema dexpropiaci) o en el marc de les modalitats de cooperaci i per sectors durbanitzaci prioritria del sistema de reparcellaci. En les modalitats de compensaci, bsica i concertada, es mant el monopoli dels propietaris, tret que es declari lincompliment de lobligaci durbanitzar per part de les juntes de compensaci o de concertaci. Aquesta declaraci dna lloc a la suspensi dels efectes del planejament en execuci fins que es garanteixi tot limport pressupostat de les

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obres pendents dexecutar, i aix sens perjudici que lAdministraci acordi el canvi de sistema dactuaci o de modalitat, o modifiqui el planejament urbanstic. s especialment interessant la previsi segons la qual els particulars no propietaris poden instar davant lajuntament la declaraci de lincompliment de lobligaci durbanitzar i el canvi de modalitat del sistema de reparcellaci (articles 110 i 178 del TRLUC, en la redacci que en fa el Decret llei 1/2007). La novetat en la regulaci estatal per no en la gran majoria dordenaments autonmics relativa als deures lligats a la promoci de les actuacions de transformaci urbanstica es refereix a lampliaci dels destinataris (persones propietries o no propietries), si b la seva enumeraci segueix lestela de les regulacions estatals anteriors: a) Cessi gratuta a lAdministraci del sl reservat per a sistemes urbanstics generals i locals (vials, espais lliures, equipaments). En les actuacions de dotaci, el lliurament de sl es pot substituir per altres formes de compliment del deure, si la legislaci urbanstica autonmica ho preveu. Cal tenir en compte la possibilitat, degudament justificada per lAdministraci, de substituir de forma total o parcial la reserva prevista per a equipaments per tal de destinar-la al sistema dhabitatges dotacionals pblics, sempre que no se superi el 5 % de la reserva global del municipi per a equipaments pblics locals.8 b) Cessi gratuta a lAdministraci del sl lliure de crregues durbanitzaci que es correspon amb el percentatge daprofitament urbanstic de lmbit (edificabilitat mitjana ponderada, dacord amb la Llei 8/2007) que fixi la normativa autonmica, tenint en compte que, com sha dit, en les actuacions de dotaci limitades al SUNC, el percentatge sentn referit a lincrement de laprofitament atribut als terrenys inclosos en lactuaci en relaci amb laprofitament preexistent i materialitzat efectivament. El legislador estatal predetermina uns lmits mxim i mnim de cessi, que se situen entre el 5 % i el 15 %, tot i que la normativa autonmica pot reduir o incrementar excepcionalment aquests percentatges de forma proporcionada o motivada, fins arribar a un mxim del 20 %, en actuacions o mbits en qu el valor de les parcelles resultants sigui sensiblement inferior o superior a la mitjana dels restants de la mateixa categoria de sl. A Catalunya, sestableix lobligaci de cedir el sl cor-

8. El sistema dhabitatges dotacionals pblics s un sistema diferent del dequipaments comunitaris i requereix sempre la titularitat pblica del sl (article 33.4 del Decret 305/2006).

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responent al 10 % de laprofitament urbanstic del sector o polgon dactuaci, percentatge que pot augmentar fins al 15 % quan es tracta de lordenaci i execuci drees residencials estratgiques, operaci que es realitzar mitjanant els corresponents plans directors urbanstics, ex articulo 19 del Decret llei 1/2007. Aquests plans directors urbanstics, en un nombre de dotze, tenen per objecte lordenaci i la transformaci de les rees delimitades com tamb, si escau, la modificaci de la classificaci urbanstica del sl o de les condicions de desenvolupament previstes pel planejament municipal vigent, si cal. La legislaci autonmica pot preveure els supsits en qu sigui possible substituir lentrega de sl per altres formes de compliment del deure, excepte quan shagi de realitzar amb sl destinat a habitatge sotms a algun rgim de protecci pblica, dacord amb la reserva legal. En aquest sentit, sn aplicables els articles 43.3 i 45.3 del TRLUC, que permeten, en SUNC i en SUD, substituir la cessi de sl amb aprofitament pel seu equivalent en altres terrenys fora del sector o del polgon dactuaci urbanstica, quan es vulgui millorar la poltica dhabitatge o quan lordenaci urbanstica doni lloc a una parcella nica i indivisible. En aquest darrer supsit, la cessi es pot substituir pel seu equivalent econmic, previsi que sestn, en les actuacions de dotaci, als casos en qu les reserves per a sistemes, per impossibilitat material, no es puguin emplaar en el mateix mbit (article 94.5, lletra c, del TRLUC, dacord amb la redacci de larticle 11 del Decret llei 1/2007). Cal insistir en la necessitat que el sl cedit es destini a conservar o a ampliar el patrimoni pblic de sl, obligatori en els municipis que tinguin un planejament urbanstic general que delimiti mbits dactuaci urbanstica susceptibles de generar cessions de sl de titularitat pblica amb aprofitament. Quan els terrenys cedits siguin ds residencial que no tingui la qualificaci dhabitatge protegit, el producte de lalienaci sha de destinar a garantir laccs dels ciutadans a un habitatge digne i adequat, mitjanant la construcci dhabitatges en rgim de protecci pblica (article 153 i segents del TRLUC). En tot cas, la qesti que genera ms preocupaci a la prctica s la determinaci del dies a quo a partir del qual la cessi de sl amb aprofitament es far lliure de crregues durbanitzaci, ats que la legislaci catalana fixava la participaci de lAdministraci actuant en el cost de la urbanitzaci dels terrenys rebuts en compliment del deure de cessi daprofitament (antiga redacci de larticle 46 del TRLUC). Dacord amb la disposici transitria primera del Decret llei 1/2007, aquest deure s

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aplicable a tots els instruments de gesti aprovats inicialment desprs de l1 de juliol de 2007. c) Pagament i, si escau, execuci de les obres durbanitzaci previstes, com tamb de les infraestructures de connexi amb les xarxes generals dels serveis i les obres dampliaci i reforament de les infraestructures existents fora de lmbit dactuaci, sens perjudici del dret de reintegrament de les despeses dinstallaci de les xarxes de serveis amb crrec a les seves empreses prestadores. La legislaci catalana hi inclou la participaci en els costos dimplantaci de les infraestructures de transport pblic quan la promoci urbanstica hagi de donar lloc a una actuaci de tal magnitud que sigui necessari redefinir o ampliar les dites infraestructures i les seves connexions, atesa la mobilitat generada. d) Cessi a lAdministraci, amb el sl corresponent, de les obres i les infraestructures esmentades al pargraf anterior, quan hagin de formar part del domini pblic com a suport immoble de les installacions prpies de qualsevol de les xarxes de dotacions i serveis, com tamb les dites installacions quan estiguin destinades a la prestaci de serveis de titularitat pblica. e) Garantia de reallotjament dels ocupants legals dimmobles situats en lmbit dactuaci que hagin de ser desallotjats i que constitueixin la seva residncia habitual, com tamb el seu retorn, quan hi tinguin dret. Aquests persones hauran dacreditar que lhabitatge constitueix la seva residncia habitual abans de laprovaci inicial del projecte de reparcellaci, quan es tracti de polgons dactuaci en sl urb delimitats pel planejament general. En sectors de planejament derivat, o quan la delimitaci del polgon shagi produt com a conseqncia duna modificaci puntual del planejament general, lhabitatge ha de constituir la seva residncia habitual amb anterioritat a laprovaci inicial del planejament derivat o de la modificaci puntual. El dret de reallotjament inclou el dret al reallotjament transitori, o el seu equivalent econmic, en condicions anlogues a les de lhabitatge originari, mentre el reallotjament no es fa efectiu (article 128 del Decret 305/2006). En el mateix sentit sexpressa larticle 103 del TRLUC, que reconeix el dret de reallotjament o de retorn, tant si sactua per expropiaci com si es tracta duna actuaci allada no expropiatria. Tot i no tractar-se duna actuaci emmarcada en un mbit dactuaci o gesti, caldria evidenciar la conflictivitat que es pot plantejar en els casos en qu el desallotjament s producte duna situaci de runa, declarada per lr-

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gan municipal competent, dacord amb larticle 190 del TRLUC. Mentre que larticle 34 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a lhabitatge, reconeix un dret de retorn, amb crrec al propietari, als ocupants legals que tinguin la residncia habitual en edificis declarats en runa, sempre que no siguin responsables del deteriorament, larticle 28 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, darrendaments urbans, prescriu lextinci dels contractes darrendament per resoluci ferma de runa. f) Indemnitzaci dels titulars de drets sobre les construccions i edificacions que hagin de ser enderrocades i les obres, installacions, plantacions i sembrats que no es puguin conservar. Aquestes despeses formen part, ex articulo 114 del TRLUC, de les relatives a la urbanitzaci i shan de repartir entre les persones adjudicatries de les finques resultants de la reparcellaci, en proporci al seu valor. Cal tenir en compte, per, lexcepci continguda a larticle 127.3, lletra b, del Decret 305/2006, segons el qual constitueix una crrega personalitzada no imputable a la comunitat reparcellatria el conjunt dindemnitzacions degudes per lextinci darrendaments i daltres drets personals que shagin constitut desprs de laprovaci inicial del projecte de reparcellaci quan es tracti de polgons dactuaci en sl urb delimitats directament pel planejament general o desprs de laprovaci inicial del planejament quan es tracti de sectors de planejament derivat o de polgons dactuaci en sl urb delimitats mitjanant una modificaci puntual del planejament general. g) Execuci, en els terminis que el planejament urbanstic estableix, de la construcci de lhabitatge protegit que eventualment els correspongui (article 44.1, lletra f, del TRLUC), dacord amb els percentatges previstos a larticle 9 del Decret llei 1/2007, qualificats transitriament segons les tipologies contingudes a larticle 6 del Decret 255/2005, de 8 de novembre, dactualitzaci del Pla per al dret a lhabitatge 2004-2007, mentre no es produeixi el desenvolupament reglamentari de la Llei pel dret a lhabitatge.9 Aquest deure, per, no es materialitza en cap cessi de sl o aprofitament. Per tal de valorar el compliment daquests deures, es presumeix que han estat executats quan lAdministraci rep les obres durbanitzaci (article 169 del Decret 305/2006) o, a manca daix, en acabar el termini en qu shavia dhaver produt aquesta recepci, a comptar des de la seva sollicitud, acompanyada duna certificaci expedida per la direcci tcnica de les obres.

9. Vegeu el Decret 152/2008, de 29 de juliol, pel qual es regulen lhabitatge concertat i lhabitatge de lloguer amb opci de compra, i sadopten altres mesures en matria dhabitatge.

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El compliment dels deures inherents a lactuaci de transformaci urbanstica s condici sine qua non per a la patrimonialitzaci de laprofitament urbanstic previst en el planejament. s clar que les previsions fixades en el planejament i relatives a les determinacions edificatries no sintegren de manera automtica i directa en el conjunt de facultats de la propietat amb la simple aprovaci i publicaci del pla. Aquestes previsions no deixen de ser meres expectatives que shan de patrimonialitzar, s a dir, shan de materialitzar mitjanant el compliment efectiu dels deures i laixecament de les crregues previstos en el rgim bsic construt per la Llei 8/2007 i per la normativa autonmica. Existeix una jurisprudncia consolidada amb relaci al moment en qu es produeix la patrimonialitzaci de laprofitament urbanstic, positivitzada pel que fa a laplicaci del mecanisme de la responsabilitat patrimonial, especialment en els supsits dexercici del ius variandi de lAdministraci respecte de lordenaci urbanstica vigent, tot i que la legislaci preveu altres supsits indemnitzatoris (limitacions singulars, denegacions improcedents de llicncia, retards en latorgament...). En el sl urb i en lurbanitzable, sincorporen al dret de propietat uns continguts que no formen part del sl en estat pur (s a dir, del SNU), sin que sn creats artificialment per lordenaci urbanstica i, com a contrapartida, es regulen uns deures comentats anteriorment que shan dexecutar en els terminis que el planejament estableix. s quan shan complert aquestes crregues urbanstiques que el propietari adquireix com a propis els continguts artificials, que safegeixen al contingut inicial (aprofitament agrari, forestal...) del seu dret de propietat. La connexi causal entre deures, duna banda, i aprofitament, de laltra, s ms que evident, ats que nicament el compliment dels primers permet convertir les expectatives contingudes en el pla en drets patrimonialitzats legtims. Aix, noms quan el pla ha arribat a la fase final de realitzaci sadquireix el dret als aprofitaments urbanstics, i noms aleshores la modificaci del planejament implica la lesi dun dret ja adquirit, que genera un dret al rescabalament. Aquesta lesi patrimonial shaur de determinar, en tot cas, en el moment de la gesti o execuci del pla, i no en el de la seva aprovaci (STS de 22 de mar de 1990). Aquesta slida jurisprudncia (STSS de 22 de febrer de 1994, 15 de novembre de 1995, 7 doctubre de 1987, 11 de maig de 1998, 8 de febrer de 1999...) es debilita nicament quan interessa concretar si lexecuci dels deures que lordenament urbanstic imposa es limiten als que es deriven strictu sensu de la urbanitzaci o samplien a lobligaci dedificar. Poques sentncies han tractat obertament aquesta qesti. En aquest sentit, s interessant evidenciar el posicionament de la STS de 5 de gener de 1990, que es decanta clarament per exigir la consolidaci del ius aedificandi, encara que el planejament no contingui una programaci temporal referida a ledificaci. La Llei

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8/2007 s difana en aquest sentit quan estableix que la patrimonialitzaci de ledificabilitat es produeix nicament amb la seva realitzaci efectiva (article 7.2), s a dir, amb la conversi de la previsi edificatria (edificabilitat potencial) en edificaci real. En el mateix sentit, sexpressa larticle 22.210 quan afirma que, en la valoraci del sl rural o de les edificacions, construccions, installacions, sembrats o plantacions que shi localitzin, no es poden considerar, en cap cas, les expectatives que es derivin de lassignaci dedificabilitats o dusos per part del planejament, si no han estat realitzats. Aquest seria el cas dun SUD sense executar o en fase dexecuci. La regulaci catalana sha adaptat als nous requeriments legals, mitjanant la modificaci de la regla continguda a larticle 109.3 del TRLUC, ats que actualment no s suficient que els terrenys comptin amb un planejament urbanstic derivat definitivament aprovat, si s necessari, sin que cal, en tot cas, laprovaci definitiva dels projectes durbanitzaci i de reparcellaci, quan aquest sistema dactuaci sigui aplicable. La determinaci de les indemnitzacions que corresponguin en matria de responsabilitat patrimonial es regeix per la Llei 8/2007 (article 20.1),11 igual que la fixaci del preu just expropiatori i del preu que sha de pagar en la venda o la substituci foroses, com tamb en les operacions de repartiment de beneficis i crregues quan no hi ha un acord unnime entre els afectats.

4. Un rgim del sl allunyat de consideracions urbanstiques: les situacions bsiques del sl Amb la Llei 8/2007, el legislador estatal sabst de prefixar un model urbanstic ms o menys concret mitjanant la tcnica classificatria de sl i opta per regular, amb carcter bsic, les dues niques situacions objectives en qu es pot trobar el sl en qualsevol indret de lEstat espanyol, al marge de disquisicions de carcter urbanstic, s a dir, en estat rural o urbanitzat. La rotunditat del prembul de la Llei, en qu es justifica la convenincia de la mesura adoptada, posa en evidncia el fracs del model anterior per frenar lencariment del sl i, de retruc, per fer complir el mandat constitucional de garantir laccs dels ciutadans a un habitatge digne: Con independencia de las ventajas que pueda tener la tcnica de la clasificacin y categorizacin del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una tcnica urbanstica, por lo que no le corresponde a este le10. Article 23.2 TRLS08. 11. Article 21.1 TRLS08.

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gislador juzgar su oportunidad. Adems, no es necesaria para fijar los criterios legales de valoracin del suelo. Ms an, desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal, la clasificacin ha contribuido histricamente a la inflacin de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorizacin mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbansticas de los poderes pblicos y, por ende, ha fomentado tambin las prcticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional. De forma molt evident, la Llei culpa de laugment del preu de lhabitatge laplicaci duns criteris valoratius basats en la trada classificatria, en un context en qu els processos durbanitzaci i dedificaci han estat vistos com un actiu purament econmic. Malgrat tot, seria injust obviar la influncia daltres factors, com ara la baixada dels tipus dinters, lentrada de capital estranger, la preferncia inversionista envers els productes immobiliaris i els dficits en el sistema de finanament local, que obliguen molts ajuntaments a recrrer al sl per tal equilibrar-lo. El legislador estatal no prejutja la tcnica classificatria emprada per les comunitats autnomes i, sens perjudici daquesta, regula les situacions del sl des dun prisma fctic, com a determinants del contingut del dret de propietat. La valoraci de lexpectativa dna pas a la valoraci de la realitat: es valora el que hi ha en un moment determinat, sense tenir en compte, per tant, la destinaci urbanstica o ls potencial. En el marc daquest procs, lexposici de motius de la Llei 8/2007 t un inters especial a diferenciar la situaci o estat del sl (la seva situaci fsica com a sl rural o urbanitzat), que s competncia exclusiva estatal, de lactivitat que shi pot realitzar o procs (usos que shan dimplementar mitjanant la programaci i lexecuci de lactuaci urbanitzadora corresponent), en el marc de la qual lEstat fixa el rgim de les actuacions urbanstiques de transformaci del sl. La distinci entre dues situacions bsiques no ha de comportar la modificaci del rgim urbanstic autonmic a efectes de classificaci i qualificaci. No es detecta a la Llei cap pretensi harmonitzadora de les legislacions. Ben al contrari, les comunitats autnomes poden mantenir inalterable aquest rgim, tot i que caldr, aix s, adequar les classes de sl a les situacions bsiques esmentades, amb vista a laplicaci del corresponent estatut de la propietat (articles 13 i 16 de la Llei 8/2007). 4.1. El sl en situaci de rural Es troba en estat originari o rural el sl que no t les caracterstiques definitries del sl inserit en el medi urb, per la seva impossibilitat natural (sl

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que sha de preservar), perqu no shi ha iniciat o no ha finalitzat el procs de transformaci urbanstica tot i estar previst o perms pel planejament urbanstic, o perqu hi manquen els requisits previstos per al sl urbanitzat. Larticle 12.2 determina quins terrenys sintegren en aquesta situaci, per com que el legislador estatal defuig la utilitzaci de terminologia de contingut urbanstic, ha calgut que el legislador autonmic abords una necessria interpretaci del precepte estatal, amb lobjecte de facilitar-ne laplicaci, ats que una situaci bsica de sl pot incloure diverses classes o subclasses de sl. A Catalunya, ladaptaci sha produt mitjanant la disposici addicional quinzena del TRLUC, introduda pel Decret llei 1/2007. Concretament, i segons larticle 12.2 de la Llei 8/2007 i la disposici addicional quinzena del TRLUC, es considera sl rural: a) El sl que ha estat preservat de la transformaci urbanitzadora per la legislaci i/o el planejament territorials o urbanstics, per ra de la protecci del domini pblic o del patrimoni cultural, per lexistncia de riscos naturals o tecnolgics i per la concurrncia de valors objecte de protecci, com ara els ecolgics, agrcoles, ramaders, forestals, paisatgstics, etc. En aquest apartat sinclouen, dacord amb la disposici addicional quinzena del TRLUC, els terrenys classificats com a SNU pel planejament urbanstic general i, en municipis que no compten amb aquest tipus de planejament, el sl considerat aix per exclusi, s a dir, perqu no compta amb serveis urbanstics bsics o amb la consolidaci edificatria en la proporci de 2/3 de la superfcie edificable (disposici transitria quarta, apartat primer del TRLUC). Com es pot comprovar, es tracta duna definici negativa, en la mesura que integra tots els terrenys que es troben exclosos dels processos de transformaci urbanstica, ja sigui amb carcter permanent o temporal. Per tant, sembla que ladequaci autonmica s ms mplia, ats que no se cenyeix nicament al SNU protegit i que subsumeix tamb el com o residual. b) El sl que pot ser objecte de transformaci, ja sigui perqu est previst en el planejament o perqu aquest li permet passar a la situaci de sl urbanitzat, tot i que cal ressaltar que aquest sl es mantindr en la situaci de rural i es valorar com a tal mentre lactuaci durbanitzaci no hagi finalitzat. Dacord amb la normativa catalana, engloba tots els terrenys classificats pel planejament urbanstic general com a sl urbanitzable o, en el cas de municipis amb planejament general no adaptat a la Llei durbanisme, els antics sls urbanitzables programats i no programats, reconvertits en SUD i SUND per aplicaci de lapartat segon de la disposici addicional primera del TRLUC.

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c) Els terrenys que no encaixin en la definici de sl urbanitzat. Evidentment, la inclusi en aquest apartat, i en lanterior, de sl que abans es valorava dacord amb el seu aprofitament urbanstic, s a dir, dacord amb les expectatives generades per lordenaci dels usos del sl (sl urbanitzable i determinats sls urbans consolidats i no consolidats, com ara el sl urb que t aquesta condici pel fet destar comprs en rees consolidades per ledificaci en almenys 2/3 de la seva superfcie edificable, segons article 26 del TRLUC) genera una prdua de valor transaccional i provoca diferncies econmiques importants pel que fa a la determinaci del preu just expropiatori amb les metodologies valoratives vigents. Pel que fa a la utilitzaci del sl rural, la Llei 8/2007 aporta poques novetats i remet a la normativa urbanstica autonmica. Es reitera la necessitat dutilitzar aquest sl conforme a la seva naturalesa, lexcepcionalitat dels usos especfics dinters pblic o social i la prohibici de parcellacions urbanstiques, excepte en les actuacions durbanitzaci. Quan el sl rural estigui incls en un mbit dactuaci durbanitzaci, es podran autoritzar obres i usos provisionals que no estiguin prohibits expressament (article 53 i segents del TRLUC), com tamb obres durbanitzaci i tamb dedificaci i de construcci, quan es permeti que sexecutin simultniament amb la urbanitzaci. Un tracte especial es dna al sl protegit, ats que la seva utilitzaci queda condicionada als valors ambientals, culturals, histrics, etc., presents en aquest sl. La delimitaci dels espais naturals protegits o dels espais inclosos a la xarxa Natura 2000 noms es podr reduir quan ho justifiquin els canvis que shi produeixin, atesa la seva evoluci natural. A aquest efecte, cal tenir en compte la disposici addicional sisena de la Llei 8/2007, que estableix que els terrenys forestals incendiats shan de mantenir en la situaci de sl rural per un termini mnim de trenta anys, dacord amb la legislaci sectorial. 4.2. El sl en situaci durbanitzat Es considera urbanitzat el sl integrat de forma legal i efectiva en la xarxa de dotacions i serveis propis dels nuclis de poblaci, s a dir, quan les parcelles (estiguin edificades o no) comptin amb les dotacions i els serveis que la legislaci urbanstica exigeix, o puguin arribar a comptar-hi, si no shan de fer altres obres que les de connexi de les parcelles a les installacions que ja estan en funcionament. Com diu lexposici de motius de la Llei 8/2007, la

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situaci de sl urbanitzat abasta tots els terrenys que han estat transformats per la urbanitzaci de manera efectiva i adequada. En aquest sentit, la disposici addicional quinzena del TRLUC estableix que es poden trobar en la situaci bsica de sl urbanitzat tant el SUC no incls en sectors subjectes a un pla de millora urbana ni en polgons dactuaci urbanstica subjectes a desenvolupament la qual cosa els faria perdre el carcter consolidat com determinades situacions de SUNC. En tot cas, adopta el carcter de sl urbanitzat el sl que ja t la condici de solar o que disposa dels serveis urbanstics bsics prescrits a la legislaci urbanstica. Per s evident que el requisit de la integraci legal que larticle 12.3 de la Llei 8/2007 prescriu no s balder, ja que impedeix que el SNU situat a la vora de lurb esdevingui sl daquesta mateixa tipologia (i, en conseqncia, es taxi com a urbanitzat) per la simple possibilitat fctica de connectar amb els serveis existents. Larticle 26.a in fine del TRLUC, introdut amb la Llei 10/2004, i una jurisprudncia consolidada donen suport a aquesta tesi. Per tant, valdria la pena posar sobre la taula les dificultats que el Jurat dExpropiaci ha dafrontar a vegades per identificar quins terrenys es troben en la situaci durbanitzat, atesa la vaguetat que acompanya sovint la documentaci que les parts aporten en lexpedient administratiu. Efectivament, lacreditaci que les parcelles disposen dels serveis o les dotacions, o que en poden disposar, sense cap altre requisit que les obres de connexi a les installacions en funcionament, s cabdal per determinar la situaci del sl. Altres temes importants sn labast daquestes dotacions i serveis, que es poden limitar als serveis bsics previstos a larticle 27.1 del TRLUC o, en una interpretaci extensiva, incloure tots els previstos en el planejament urbanstic, com tamb el debat, analitzat a bastament per la jurisprudncia, de la suficincia i ladequaci daquests serveis. En conseqncia, cal tenir presents, ms que mai, el contingut i les directrius dels projectes durbanitzaci de les obres bsiques i complementries, com tamb el seu grau dexecuci (article 96 i segents del Decret 305/2006). Es considera que el sl es troba en situaci durbanitzat en els supsits segents: a) En municipis que disposen de planejament urbanstic general: Els terrenys classificats com a SUC que tenen la condici de solar. Els terrenys classificats com a SUC als quals, per assolir la condici de solar, noms els manqui assenyalar les alineacions o les rasants, o b

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completar o acabar la urbanitzaci en els termes previstos al planejament. Si aquest no els especifica, els terrenys han de disposar, en tot cas, dels serveis urbanstics bsics previstos a larticle 27.1 del TRLUC i han dafrontar amb una via que compti amb enllumenat pblic i estigui pavimentada ntegrament, inclosa la zona de pas de vianants. Dacord amb aquest precepte, es comptabilitzen com a bsics els serveis segents: a) la xarxa viria consolidada que permeti la connectivitat amb la trama viria bsica municipal; b) les xarxes dabastament daigua i de sanejament, i c) el subministrament denergia elctrica. Els terrenys classificats com a SUNC que disposin dels serveis urbanstics bsics de larticle 27.1 del TRLUC. b) En municipis que no disposen de planejament urbanstic general: Els terrenys que tinguin la condici de SUC pel fet de comptar amb els serveis urbanstics bsics de larticle 27.1 del TRLUC (disposici transitria quarta, apartat primer). El sl urb que t la condici de SUNC i reuneix els serveis urbanstics bsics de larticle 27.1 del TRLUC (disposici transitria quarta, apartat primer). c) En municipis que no disposen de planejament urbanstic adaptat a la Llei 2/2002 durbanisme, el sl urb que t la condici de SUNC pel fet de ser (disposici transitria primera, apartat primer, lletra a, del TRLUC): El sl urb incls en polgons o unitats dactuaci i en sectors de desenvolupament mitjanant un pla especial de reforma interior o altres tipus de planejament derivat. El sl urb que, de manera prvia a ledificaci, ha de cedir gratutament els terrenys destinats a carrers o vials dacord amb larticle 44.2 del TRLUC.

5. Les regles de valoraci segons les situacions bsiques del sl i les actuacions previstes El debat sobre la valoraci de les expectatives urbanstiques ha estat una constant en la normativa urbanstica estatal des de la Llei de 1956, que incorpo-

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rava un valor procedent de la legislaci britnica anomenat inequvocament expectant i referit a les possibilitats urbanstiques dels sls rstic i de reserva urbana i que, juntament amb els valors inicial, urbanstic i comercial, conformaven el corpus valoratiu dels bns immobles. Aquests valors (especialment linicial i el comercial, ja que la resta es fonamentava en una discrecionalitat administrativa ms gran) obeen a clculs objectius amb relaci al mercat, ats que, segons el legislador, lequitat valorativa passava necessriament per rebutjar el valor en venda, que afavoria lespeculaci (exposici de motius). Aquest plantejament objectiu collidia frontalment amb els criteris continguts a la Llei dexpropiaci forosa de 1954, especialment amb la llibertat estimativa de larticle 43 que recondua als valors de mercat, de forma que el legislador va prohibir expressament laplicaci del dit precepte a les expropiacions urbanstiques.12 La reforma legislativa de 1975 va simplificar aquest escenari en reduir els valors a la dualitat inicial / urbanstic, amb laplicaci de criteris aproximats al valor de mercat (capitalitzaci de rendes, valors fiscals), que es van mantenir a la Llei de 1990 i al Text refs de 1992. Per no tot fou continuisme en aquestes dues normes: destaca, per la seva importncia, larticulaci dels valors al voltant de ladquisici gradual de facultats urbanstiques i, especialment, la supressi definitiva de la desigualtat en les taxacions dels bns expropiats per ra de la finalitat urbanstica o no que motivava lactuaci i la legislaci que la legitimava. La Llei 6/1998 va bandejar el precedent legislatiu en favor dun mecanisme que reflects el valor real de mercat, el veritablement just, tot aplicant una metodologia basada en la destinaci urbanstica del sl. Segons la norma, aquest sistema trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando as formalmente a toda clase de frmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administracin y contribuye a deslegitimar su actuacin (exposici de motius). Segons aquest plantejament, en el SNU i en el SUND saplicava el mtode de comparaci amb el valor en venda de finques anlogues situades a lentorn proper o, alternativament, la capitalitzaci de les rendes reals o potencials del sl dacord amb el seu estat i naturalesa. En el sl urb i en el SUD, la valoraci es feia aplicant el valor bsic de repercussi recollit en les ponncies cadastrals a laprofitament urbanstic corresponent. En el supsit de no existir o no ser aplicables els valors de les ponncies cadastrals per
12. Article 2 de la Llei de mxims i mnims, de 21 de juliol de 1962, i disposici derogatria nica, apartat tercer, del Text refs de 1992. Larticle 47 de la LEF ha estat objecte de modificaci per la disposici addicional cinquena del TRLS08.

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prdua de vigncia o modificaci del planejament, el valor bsic de repercussi es calculava mitjanant un mtode utilitzat sovint en lmbit immobiliari, el mtode residual. Certament, la filosofia valorativa continguda a la Llei 6/1998 ha contribut amb altres factors, cal no oblidar-ho a una escalada de preus que no t parang en el context internacional i que sha vist potenciada per les nombroses prctiques de retenci especulativa de sl. La reacci del legislador estatal de 2007 per ajustar els preus de mercat s lloable, per ha estat temporalment desafortunada. Cal advertir que el mercat immobiliari s opac i susceptible de ser influenciat per variables externes i, justament ara, coincidint amb lentrada en vigor de la Llei 8/2007, el cicle alcista que aquest sector ha registrat des de fa poc ms duna dcada ha experimentat un canvi de tendncia. Actualment ens trobem en un moment de parlisi del mercat immobiliari, condicionat per la caiguda a la borsa de les accions de les empreses immobiliries i la devaluaci dels seus actius i, en menor grau, per la crisi que sha generat al mercat hipotecari nord-americ per les subprime. La situaci no s nova, sin que obeeix a una tendncia cclica dautocorrecci dels preus immobiliaris (lanterior es va produir en el perode 1992-1996), per aquesta vegada es veu agreujada per la crisi del sistema financer i lenduriment de les condicions de finanament del sl per part de la banca, com a conseqncia dels riscos que ha assumit amb els prstecs hipotecaris i els crdits a les empreses promotores. La Llei de sl de 2007 pretn recuperar lobjectivitat valorativa del passat prenent com a referncia la situaci fsica o real del sl en el moment en qu sinicia lexpedient corresponent (article 20.2),13 de forma que lassignaci dedificabilitats i usos potencials per part del planejament urbanstic, vital en laplicaci dels criteris valoratius de la Llei 6/1998, perd tota rellevncia. Moltes sn les veus que es pregunten si les regles valoratives que la nova Llei cont poden afectar negativament el mercat del sl fomentant una desacceleraci ms gran i influint en la reducci de les garanties hipotecries, ja que les entitats bancries serien reticents a concedir crdits avalats amb terrenys urbanitzables (en situaci de sl rural, a la Llei 8/2007), els quals, en cas de ser expropiats, no arribarien a cobrir, amb el quantum indemnitzatori, els crdits concedits. No es pot obviar que, al marge de polmiques ideolgiques sobre la idonetat de les mesures adoptades, els nous criteris de valoraci podrien generar una discussi jurdica en termes dadequaci entre lentitat econmica del b expropiat i la indemnitzaci. De fet, la necessitat de garantir aquesta equi13. Article 21.2 del TRLS08.

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valncia ha estat objecte dun tractament abundant per parts dels tribunals des de lentrada en vigor de la normativa dexpropiaci i la urbanstica els anys cinquanta del segle passat, ats que el pagament dun preu just (el justo valor) per la cosa expropiada s un dels principis bsics en qu es basa la figura de lexpropiaci forosa.14 Com ja evidenciava la sentncia del Tribunal Suprem de 3 de mar de 1958, el subjecte expropiat ha de rebre el equivalente dinerario del objeto patrimonial afectado, de manera que se genere una figura negocial netamente conmutativa que no ofrezca posibilidades de enriquecimientos injustos. Aquest debat continua essent plenament vigent avui. Malgrat que, en opini dels promotors de la Llei 8/2007, la metodologia valorativa continguda a la Llei 6/1998 va alar els preus ms enll del que era raonable, el cert s que no poques vegades la praxi del Jurat dExpropiaci de Catalunya ha evidenciat lexistncia dun desfasament entre el valor de repercussi del sl fixat a les ponncies cadastrals i els valors reals de mercat, desfasament que ser molt ms significatiu quan sapliquin els nous criteris valoratius. El possible perill de determinar indemnitzacions expropiatries per sota del preu de lliure mercat, en qu les compravendes es valoren segons unes taxacions que inclouen normalment unes expectatives de revaloritzaci, s que aquesta operaci podria xocar frontalment amb la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Constitucional i del Tribunal Suprem, relativa al valor de substituci i a la garantia de la plena indemnitat patrimonial del subjecte expropiat (aplicable tamb en matria de responsabilitat patrimonial), que consagra larticle 33 de la CE (vegeu, entre daltres, la STC 166/1986, de 19 de desembre, i les SSTC de 29 de novembre de 1994; 24 de gener, 6 de febrer, 20 de mar, 11 de juny i 9 de desembre de 1997; 10 de mar de 1999; 8 dabril i 23 de maig de 2000; 8 de juny i 26 de setembre de 2002; 22 de setembre de 2003; 6 dabril i 13 de maig de 2005; 5 de desembre de 2006, i 24 de novembre de 2007). Segons aquesta doctrina, la fixaci del preu just sha de fer dacord amb unes pautes formals rgides que garanteixin que aquesta determinaci es correspongui amb limport real de la prdua econmica o patrimonial de lexpropiat, dacord amb el principi de la indemnitat total. En aquest sentit, s illustrativa la STS de 2 de febrer de 1993, segons la qual: Es un hecho evidente e innegable que la teora jurdica de la expropiacin forzosa por causa de utilidad pblica o inters social descansa sobre un pilar bsico y fundamental instalado en la tercera fase del

14. s especialment interessant la jurisprudncia creada respecte de laplicaci de larticle 126 de la LEF, que condiciona lexercici de lacci judicial al fet que hi hagi lesi en ms d1/6 part respecte del preu sollicitat com a indemnitzaci.

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procedimiento, destinado a la fijacin de un precio justo a los bienes expropiados con la idea de que la vigencia de este requisito conserve en todo momento su carcter de norma constitucional y cumpla el fin perseguido por el legislador, de dejar indemne la situacin patrimonial del expropiado, mediante una equilibrada compensacin en dinero que cubra satisfactoriamente el sacrificio econmico realizado por aqul. Se trata as de fijar lo ms acertadamente posible el verdadero valor econmico de los bienes expropiados o de proveer al expropiado con dinero suficiente para obtener la adecuada sustitucin, evitando con ello que recaiga en el mismo la carga de subordinacin de los intereses particulares sobre los generales que la institucin de la expropiacin forzosa entraa. Sha comentat anteriorment que el rgim de la propietat del sl contingut a la Llei 8/2007 sarticula sobre la base de la situaci objectiva del sl per desvinculaci de referncies urbanstiques i de la dissociaci entre propietat i transformaci del sl. Ambds factors han condicionat el tractament legal que el legislador ha donat a les valoracions, de forma que, en sintonia amb el que sexposa al prembul de la norma esmentada, s possible estructurar la determinaci del quantum (preu / preu just / indemnitzaci derivats daquestes valoracions)15 al voltant de la situaci del sl i de lactuaci urbanstica. Aix, com a pas previ perqu les intervencions posteriors analitzin a bastament les regles valoratives, voldria cloure aquesta ponncia posant en relleu, amb carcter general, les novetats principals que aporta en aquest mbit la Llei 8/2007, atenent larticulaci dual esmentada. 5.1. Indemnitzaci de les facultats dominicals, i altres bns i drets reals en les situacions de sl rural i urbanitzat Com sha dit, ats que la Llei de 2007 prescindeix de la tcnica classificatria en favor de les situacions bsiques del sl, els criteris valoratius sadapten a la nova realitat, i sestableix aix una regulaci tamb dual, que sestn a daltres bns i drets, ja que el legislador estatal fa una assimilaci entre la valoraci dalguns daquests i la situaci en qu es troben.

15. Destaca, entre les previsions de la Llei, labast aplicatiu que adquireixen les regles de valoraci dels immobles, com tamb dels drets i dels interessos constituts sobre el sl o amb relaci a aquest, establerts als articles 20 a 27 de la norma (actualment, 21 a 28 del TRLS08). Lmbit daplicaci daquests preceptes s molt ampli i no es limita a lexercici de la potestat expropiatria, sin que sestn als processos dequidistribuci com tamb feia la Llei 6/1998, ex articulo 23, als supsits de responsabilitat patrimonial i al rgim de venda o de substituci foroses.

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5.1.a) El sl rural El sl rural (article 22)16 es taxa mitjanant la capitalitzaci de la renda anual o potencial de lexplotaci (la que sigui superior), que s el mtode tradicional de valoraci del SNU i del SUND mentre no sha aprovat el corresponent pla urbanstic derivat. Per tant, sabandona el mtode de comparaci perqu no sen pot assegurar lobjectivitat ni leliminaci delements especulatius. Com a tipus de capitalitzaci, sha dutilitzar la darrera referncia publicada pel Banc dEspanya del rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys, que pot ser modificada per la Llei de pressupostos de lEstat (disposici addicional setena). Aquest valor es podr corregir a lala fins a un mxim del doble, segons factors objectius de localitzaci com ara laccessibilitat a nuclis de poblaci o a centres dactivitat econmica, o la ubicaci en entorns de valor ambiental o paisatgstic singular. Les edificacions, les construccions i les installacions, els sembrats i les plantacions localitzats en el sl rural es taxen amb independncia daquest, sempre que sajustin a la legalitat perqu sadeqen a la llicncia o han estat objecte duna legalitzaci posterior mitjanant el procediment de protecci de la legalitat urbanstica previst als articles 191 i segents del TRLUC, siguin compatibles amb ls o el rendiment que la legislaci autoritzi i no shagin tingut en compte en la valoraci pel seu carcter de millores permanents: Edificacions, construccions i installacions que es valorin amb independncia del sl: es taxen pel mtode de cost de reposici, tenint en compte el seu estat i antiguitat en el moment de la valoraci (articles 44-47 de lOrdre ECO/805/2003, de 27 de mar, i normes 11-14 de les Normes tcniques de valoraci aprovades per Decret 1020/1993, de 25 de juny). Si es troben fora dordenaci, el valor sha de reduir en proporci al temps transcorregut de la seva vida til. Sembrats i plantacions: es taxen dacord amb els criteris de la LEF. Drets reals (arrendaments rstics...): es taxen dacord amb els criteris de la Llei darrendaments rstics.17

16. Article 23 del TRLS08. 17. Vid. larticle 44 de la LEF amb relaci a la indemnitzaci separada a larrendatari.

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El rgim transitori contingut a la disposici transitria tercera de la Llei preveu que els terrenys que en data 1 de juliol de 2007 formin part del sl urbanitzable incls en mbits delimitats les condicions de desenvolupament dels quals hagin estat establertes pel planejament (SUD) shan de valorar conforme a la Llei 6/1998, sempre que en el moment en qu shagi de produir la valoraci no shagin exhaurit els terminis per a lexecuci del planejament o, si shan exhaurit, sigui per causa imputable a lAdministraci o a tercers. Quan no hi hagi cap previsi amb relaci als terminis dexecuci, ni al planejament ni a la legislaci, sha daplicar el de tres anys des de lentrada en vigor de la Llei. 5.1.b) El sl urbanitzat La Llei regula diverses situacions en qu es pot trobar el sl urbanitzat, atenent lexistncia o no dedificacions i si aquestes estan en situaci de legalitat o dillegalitat. Cal dir, en tot cas, que la manca de remissi a les ponncies cadastrals pot ser una bona oportunitat per fer taxacions actualitzades dels immobles, possibilitat que no quedava assegurada amb els criteris emprats per la Llei 6/1998. nicament la prctica podr desvelar si la nova metodologia ser ms efectiva que laplicaci de les ponncies de valors, una qesti que sha de fer dependre tamb del desenvolupament reglamentari de la Llei, ats que mentre aquest no estigui aprovat, es continuaran aplicant transitriament, com a criteris i mtodes de clcul, larticle 137.3 del Reglament de gesti urbanstica, aprovat per Real decret 3288/1978, de 25 dagost, i les Normes de valoraci de bns immobles i de determinats drets contingudes a lOrdre ECO/805/2003, de 27 de mar, modificada per lOrdre EHA/3011/2007, de 4 doctubre. Dacord amb larticle 23,18 el sl urbanitzat sha de valorar dacord amb les circumstncies segents: a) El sl no edificat o en qu ledificaci existent o en curs dexecuci s illegal o es troba en situaci de runa fsica. En aquest supsit, es parteix de ls i de ledificabilitat assignades pel planejament urbanstic a la parcella; si aquest no les determina, satribueix ledificabilitat mitjana i ls majoritari de lmbit. A aquesta edificabilitat, se li aplica el valor de repercussi del sl segons ls corresponent, determinat pel mtode de valoraci residual esttica de la
18. Article 24 del TRLS08.

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normativa hipotecria, establert a lOrdre ECO/805/2003, i sen descompta, si sescau, el valor dels deures i les crregues pendents per poder realitzar ledificabilitat prevista. Aix en resulta la formulaci segent: F = valor de mercat x (1-b) Ci.19 b) El sl ja edificat o en curs dedificaci. El valor de taxaci ser el que resulti superior dels segents: a) el resultant de la taxaci conjunta del sl i ledificaci pel mtode de comparaci, aplicat exclusivament als usos de ledificaci; b) el determinat pel mtode residual esttic, aplicat exclusivament al sl, de forma que no es valora ledificaci. c) El sl urbanitzat sotms a actuacions de reforma o renovaci de la urbanitzaci. En aquest supsit, saplica la metodologia residual esttica als usos i a les edificabilitats atributs per lordenaci en la seva situaci dorigen. Com es veu, les edificacions, construccions i installacions situades en sl urbanitzat que sajustin a la legalitat shan de taxar conjuntament amb el sl en la forma prevista a larticle 23.220 de la Llei 8/2007. Sembla, doncs, que les edificacions construdes sense llicncia o sense adaptar-se a les seves condicions i no legalitzades posteriorment no tindran cap valor en el supsit duna hipottica expropiaci. La veritat s que, una vegada prescrita la potestat administrativa relativa a la protecci de la legalitat urbanstica (dos, quatre o sis anys per a la potestat sancionadora, i sis anys per a lestabliment de mesures de restauraci, un cop finalitzades les obres), aquesta previsi podria atemptar contra el principi de seguretat jurdica. Ms encara, un cop prescrita la infracci, la jurisprudncia sha encarregat de precisar que no es produeix una legalitzaci per se de ledificaci, per a aquesta li s daplicaci el rgim de fora dordenaci que possibilita la realitzaci dobres de reparaci quan calgui i, fins i tot, la inscripci registral. Possiblement no s una bona soluci considerar que, si lAdministraci no ha exercit la seva potestat que, de fet, s una obligaci, desprs sen pugui beneficiar pagant un apreuament que no reculli el valor de ledificaci.
19. Essent: F = valor de mercat del sl (valor unitari de repercussi). VM = valor de mercat del producte immobiliari, expressat en /m2 de sostre. Aquest valor sactualitza amb linters legal del diner. b = marge de benefici empresarial. Ci = cost de construcci i despeses associades a la promoci immobiliria. El valor de la construcci resulta del mdul ponderat de la construcci que el Collegi dArquitectes de Catalunya estableixi per a lany i lrea geogrfica corresponents. 20. Article 24.2 del TRLS08.

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5.2. Indemnitzaci de les facultats de participar i diniciativa i promoci en actuacions durbanitzaci o dedificaci 5.1.a) Indemnitzaci de la facultat de participar en actuacions de nova urbanitzaci (article 24)21 Lestatut jurdic de la propietat comprn, entre daltres, la facultat de participar en lexecuci de les actuacions durbanitzaci en rgim de distribuci equitativa de beneficis i crregues en proporci a les aportacions que realitzin cadascun dels propietaris (article 8.1, lletra c). Aquest dret es pot exercir quan sactua per qualsevol de les modalitats previstes en el sistema de reparcellaci, per quan lAdministraci opta per executar el planejament per expropiaci, impedint lexercici daquella facultat o, en s de la potestat de ius variandi, altera a la baixa les condicions de desenvolupament establertes prviament, es genera el dret a indemnitzaci que es regula a larticle 24. El precepte t un mbit daplicaci que es limita a les actuacions de nova urbanitzaci, sense abastar les relatives a la dotaci de sl urbanitzat. Per tant, empara els propietaris de SUD (sl rural, segons els termes de la Llei 8/2007), s a dir, el que, dacord amb el planejament, sha integrat en un mbit dactuaci i disposa dunes condicions concretes de desenvolupament (parmetres urbanstics, terminis dexecuci...). Per tenir dret al rescabalament pel perjudici econmic que implica la decisi administrativa, cal que limpediment o lalteraci de les condicions (modificaci dels usos, reducci de ledificabilitat) shagin produt abans de linici de lactuaci i del venciment dels terminis establerts per al seu exercici, o b desprs, si lexecuci no sha dut a terme per causes imputables a lAdministraci (articles 16 i 31.3 de la Llei 8/2007).22 Aix mateix, s necessari que no shagin incomplert els deures inherents a lexercici de la facultat de participar. La indemnitzaci ha de ser el resultat daplicar el mateix percentatge que la legislaci autonmica determini per a la participaci de la comunitat en les plusvlues (10 % com a regla general i fins a un 15 % en les rees residencials estratgiques) a:

21. Article 25 del TRLS08. 22. Larticle 31.3 de la Llei 8/2007 es correspon en lactualitat amb larticle 35, lletra a del TRLS08.

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a) La diferncia entre el valor del sl en la seva situaci dorigen i el valor que li correspondria si lactuaci hagus finalitzat, quan simpedeix lexercici de la facultat de participar. b) La minva provocada en el valor que tindria el sl si lactuaci estigus acabada, quan salterin les condicions dexercici de la facultat. 5.1.b) Indemnitzaci de la iniciativa i la promoci dactuacions durbanitzaci o dedificaci (article 25)23 Les operacions de transformaci urbanitzadora o edificatria poden donar lloc a indemnitzaci quan lAdministraci nimpedeixi lexecuci o, si ja han estat iniciades, nobstaculitzi la continuaci. En fer referncia a actuacions durbanitzaci i dedificaci, el precepte s daplicaci tant al sl en situaci de rural (en execuci) com al sl urbanitzat. a) Actuacions de nova urbanitzaci (sl rural): a la taxaci del sl, dacord amb els criteris de larticle 22, se li sumen les indemnitzacions per la facultat durbanitzar (article 24)24 i per les despeses realitzades abans de linici de les obres o en la seva execuci que han esdevingut intils, entre les quals es compten les relatives a la redacci de projectes tcnics de planejament urbanstic i dels instruments de gesti; les obres realitzades, els costos de finanament, gesti i promoci, i les indemnitzacions pagades. Aquestes despeses shan de taxar pel seu import, incrementat per la taxa lliure de risc i la prima de risc (article 38 de lOrdre ECO/805/2003). Si les actuacions durbanitzaci ja shan iniciat, la indemnitzaci cobreix tant la impossibilitat de continuar-les com lalteraci de les condicions dexecuci, i sha de calcular dacord amb el criteri anterior o b mitjanant latribuci de les plusvlues corresponents al grau dexecuci de lactuaci, i la indemnitzaci ser la quantia que resulti superior daplicar aquests dos barems. La indemnitzaci calculada segons el grau dexecuci sha de distribuir proporcionalment entre els adjudicataris de les parcelles resultants de lactuaci, tenint en compte que els propietaris de sl que no estiguin al dia en el compliment dels deures i de les despeses propis de lactuaci seran indemnitzats noms pels costos que hagin assumit i pagat realment.

23. Article 26 del TRLS08. 24. Els articles 22 i 24 de la Llei 8/2007 es corresponen amb els articles 23 i 25 del TRLS08.

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b) Actuacions de dotaci, reforma o renovaci de la urbanitzaci (sl urbanitzat): la taxaci del sl i les edificacions sha de fer dacord amb larticle 23.25 A ms, en el supsit de reforma o reurbanitzaci en curs dexecuci, sha de fixar la indemnitzaci de larticle 25, que consisteix com hem vist a lapartat anterior en el clcul de les despeses o en latribuci progressiva de la plusvlua en proporci amb el grau dexecuci realitzada. Finalment, cal tenir en compte el supsit que el promotor de lactuaci no sigui adjudicatari de parcelles finals (lagent urbanitzador previst a larticle 6 de la Llei 8/2007). Si ho fos, la indemnitzaci es calcularia com la de qualsevol altre propietari, dacord amb els apartats primer i segon de larticle 25. En cas contrari, la seva indemnitzaci es descomptar de la que ha de correspondre als propietaris i es calcular aplicant la taxa lliure de risc i la prima de risc a la part que hagi deixat de percebre de la retribuci que shagi pactat.

25. Article 24 del TRLS08.

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LAS DIFERENCIAS ENTRE LOS MTODOS VALORATIVOS DE LA LEY 6/1998 Y LA LEY 8/2007. RGIMEN TRANSITORIO
Gerardo Roger Fernndez Arquitecto y profesor de urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III de Madrid. Director de Urbanismo del Ayuntamiento de Almera (1982-1989). Director general de Urbanismo y Ordenacin del Territorio de la Generalitat Valenciana (1990-1995). Corredactor de diversas leyes autonmicas de urbanismo y asesor del Ministerio de Vivienda para la Ley 8/2007, del suelo. Corredactor de diferentes trabajos de planeamiento y gestin urbansticos. Ha publicado numerosos libros y trabajos, entre ellos, Del Desarrollismo al Urbanismo de la Democracia (IEAL, 1994) y Comentarios a la Ley de Suelo (IUSTEL, 2007).

1. Introduccin general. Orgenes y diagnstico del sistema urbanstico espaol La legislacin tradicional urbanstica espaola siempre ha contemplado la iniciativa en la ejecucin del planeamiento desde la propiedad del suelo reclasificado, gestionndose de manera exclusiva por sus titulares. De hecho, la iniciativa de la produccin de ciudad se conform como un derecho de los propietarios del suelo destinado a absorber los futuros desarrollos urbanos y ello en rgimen de monopolio. Los orgenes remotos de esta forma fisiocrtica de entender el proceso urbano habra que encontrarlos en la primera Ley de ensanche espaola de 1864. En este cdigo primigenio del urbanismo hispano se plantea la produccin de ciudad como una funcin pblica que deben desarrollar los poderes pblicos mediante la obtencin de los suelos destinados a la futura ciudad, previo desplazamiento de la titularidad privada de los mismos y su posterior ejecucin por un rgano ad hoc denominado Junta de Ensanche. Toda la actuacin se financia con los recursos derivados del pago de diversas exacciones (contribuciones urbanas y recargos) por parte de los propietarios, beneficiarios finales de los solares edificables resultantes. Alternativamente, se poda delegar todo el proceso en los propietarios de suelo que asumieran el protagonismo del mismo en rgimen de monopolio y bajo el control y direccin de la Administracin, cediendo los suelos destinados al dominio pblico y afrontando los costes de ejecucin de las in-

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fraestructuras y servicios, pero liberndose del abono de las contribuciones y recargos sealados y recibiendo como motor y catalizador del proceso los derechos edificables de los solares resultantes. Este sistema viene a perfeccionarse en la primera Ley del suelo de 1956 con la creacin de disposiciones jurdicas innovadoras que propician y facilitan la financiacin privada de la urbanizacin con la explcita e intencionada finalidad de garantizar la produccin de ciudad por los propietarios del suelo. El habilidoso procedimiento consiste en anticipar al origen de la actuacin las plusvalas resultantes del proceso final de la ejecucin urbanizadora mediante la atribucin, ex ante, del aprovechamiento urbanstico a los propietarios de suelo reclasificado (hoy, en la Ley del suelo 6/1998, el 90 %). Con ello se asigna legalmente al suelo el valor expectante, es decir, el valor especulativo en su estricta definicin gramatical, atribuyndole artificialmente un activo financiero de elevado valor, lo que permite a los propietarios afrontar todo tipo de operaciones financieras que facilitan la ejecucin urbanizadora. Esta atribucin de derechos individuales a los propietarios se completa con la obligacin de conformar una institucin comunitaria por todos los propietarios integrados en el mbito de ejecucin concreto, con la finalidad de que procedan a compensarse entre ellos sobre la base de un principio bsico de solidaridad; los beneficios y cargas inherentes a la actuacin se reparten en proporcin a las superficies de sus tierras originarias (principio de equidistribucin en el seno de la Junta de Compensacin). Pues bien, sin perjuicio de reconocer la habilidad del procedimiento establecido, debemos constatar inmediatamente que la medida conlleva, a su vez, la marca de su perversin tcnica: la inflacin, desde el origen, del suelo a su mximo valor especulativo y ello blindado por disposicin legal, lo que refuerza, an ms, el papel monopolista y hegemnico del propietario del suelo en el proceso genuinamente pblico de produccin de ciudad. Este sorprendente sistema urbanstico, totalmente extrao al escenario liberal de los modelos post-industriales desarrollados en el mundo occidental a partir del siglo XIX, mantiene sus caractersticas bsicas en la actualidad, recogidas hoy en la Ley del suelo 6/1998 y su reforma 10/2003 vigentes. Y, sin embargo, nuestro marco constitucional se contrapone frontalmente a este modelo. De hecho, el art. 47 de la Carta Magna prescribe la prohibicin de la especulacin del suelo, nica especulacin prohibida expresamente por ella. Asimismo, el art. 38 prescribe el rgimen de la libre empresa

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en las actividades productivas privadas y, consecuentemente, prohbe la existencia de monopolios productivos en la gestin empresarial por los particulares. Obviamente, esta flagrante contradiccin legal y el no menor desacuerdo entre el sistema legal vigente con la realidad socioeconmica definida constitucionalmente como un modelo de economa social de mercado exigen inexcusablemente una intencionada reorientacin del viejo modelo espaol, que afectar tanto a la legislacin estatal bsica y plena como a las urbansticas autonmicas, competentes exclusivas en materia urbanstica. No obstante, teniendo en cuenta el contenido instrumental de esta ponencia, me limitar a enunciar las innovaciones ms importantes adoptadas en el texto de la nueva Ley del suelo 8/2007, de 28 de mayo, circunscribindome, obviamente, a las que pudieran incidir en el desarrollo y ejecucin de la produccin de ciudad.

2. El suelo desde la legislacin estatal Que el Estado no tiene competencias en materia urbanstica es una consideracin ya consolidada reiteradamente por el Tribunal Constitucional, aunque no parece que haya sido asumida todava por algunos sectores importantes de la doctrina. No obstante, dando por sentado el marco constitucional claramente establecido en sus art. 148 y 149, si el Estado no dispone de ttulo competencial alguno para analizar el territorio desde las eventuales tcnicas o consideraciones jurdico-urbansticas, la nica forma de contemplar el suelo ser desde su realidad fctica. Es decir, desde el orden natural de las cosas, el suelo se encuentra en dos situaciones bsicas: el suelo rural y el suelo urbanizado, el campo y la ciudad. Esta distincin esttica, explcitamente fisiogrfica, no impide sino que propicia, sin embargo, su consideracin dinmica si paralelamente constatamos y analizamos los diferentes estadios de transformacin a los que puede verse sometido ese suelo, como son actuaciones de nuevos cultivos agrarios, o las ms modificativas como son las actuaciones edificatorias o incluso urbanizadoras que acaban transmutando finalmente el suelo rstico en urbano o reformando integralmente el urbano preexistente.

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Pues bien, esta ptica analtica basada, por un lado, en la realidad esttica de la situacin fctica del suelo constatable en un momento histrico determinado y, por otro, en la realidad dinmica inherente a las actuaciones de transformacin que el desarrollo histrico del territorio inevitablemente conlleva en una sociedad urbana contempornea como la que nos caracteriza, viene a conformar el escenario metodolgico ms adecuado al marco competencial bsico de que dispone el legislador estatal. En este sentido, la consideracin del territorio desde esta concepcin no impide sino, ms bien al contrario, potencia el desarrollo de las competencias constitucionales que expresamente s tiene atribuidas el Estado, como son la regulacin de las condiciones bsicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (art. 149.1.1 CE) y del rgimen de coordinacin de la planificacin general de la actividad econmica (art. 149.1.13 CE), as como las bases del rgimen de las administraciones y, con carcter pleno, la regulacin sobre la expropiacin forzosa (art. 149.1.18 CE) y respecto a la proteccin del medio ambiente (art. 149.1.23 CE). Es ms, esta forma de contemplar el territorio se manifiesta como la nica ptica que permite desarrollar racional y coherentemente las competencias estatales sealadas, dado el verstil escenario de tcnicas e instrumentos jurdico-urbansticos de que disponen las comunidades autnomas en desarrollo de sus competencias constitucionales exclusivas en esta materia. De hecho, al Estado debe resultarle indiferente que las legislaciones autonmicas establezcan las categoras jurdico-urbansticas de suelo que consideren oportunas (como, por ejemplo, urbanos consolidados o no consolidados, urbanizables desagregados en sectorizados o no sectorizados, programados o no, delimitados, ordenados, etc.). El Estado debe contemplar el suelo de manera objetiva, al margen de las mltiples y variadas diferenciaciones tcnicas que el planeamiento y las leyes urbansticas puedan considerar y constatar en funcin de la apreciacin de su realidad socioeconmica y territorial. En concreto, la consideracin del suelo desde su doble situacin bsica de rural y urbanizado y el anlisis de las actividades jurdico-econmicas que comporta la eventual transformacin de dichas situaciones fcticas son variables suficientes para regular, con todo rigor, las competencias constitucionales establecidas. As, desde la realidad fctica, se pueden garantizar los principios generales de conservacin y mejora del medio ambiente, tanto natural (art. 45 CE) como antropizado (art. 46 CE), el rgimen de la propiedad, tanto en su aspecto esttico (art. 33 y 47 CE), como en su aspecto dinmico en lo relativo a su intervencin en el proceso de transformacin sobre la base de los principios del ejercicio en rgimen de libre empresa y del de equidistribucin de car-

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gas y beneficios, as como el de la participacin de la Administracin en dicho proceso (art. 38 y 47 CE) y su derivada relativa al contenido econmico del suelo (art. 47 y 149.1.18 CE) a los efectos expropiatorios y/o indemnizatorios. Pasemos ahora a desarrollar, ms en concreto, los aspectos que afectan con mayor intensidad a la instrumentacin de las iniciativas de ejecucin urbanizadora.

3. Distribucin pblico-privada de plusvalas generadas en el proceso El art. 47 CE establece que la comunidad participar en las plusvalas que genere la accin urbanstica de los entes pblicos, participacin que la Ley 6/1998 establece en un 10 % como mximo del aprovechamiento urbanstico atribuido por el planeamiento, lo que supone que al propietario de suelo reclasificado se le atribuye un 90 % como mnimo del aprovechamiento potencial. Pues bien, a estas alturas del siglo XXI y de la cultura urbanstica espaola acumulada qu sentido tiene en una economa social de mercado establecer rgidamente por ley un porcentaje blindado de atribucin de plusvalas al propietario de suelo reclasificado? Por otro lado, la realidad urbanstica espaola viene a demostrar que a travs de los convenios de suscripcin voluntaria (tan cuestionables desde la ptica jurdico-pblica pero tan demostrativos del sorprendente escenario actual en relacin con el reparto de plusvalas entre la Administracin y el afortunado terrateniente) se reconduce el reparto a proporciones ms equilibradas. El lamentable ejemplo de la recalificacin de la Ciudad Deportiva del Real Madrid viene a demostrar que cuando la rentabilidad econmica derivada de los derechos edificables es sustanciosa, la Administracin aumenta su participacin (hasta 1/3) y la propiedad se acomoda con el resto. Es decir, donde el planeamiento genera sustanciales plusvalas, el reparto pblico-privado de las mismas puede y debe ser ms equilibrado que en donde stas son escasas o nulas. Obviamente, el 5 % de una actuacin de gran rentabilidad es muy superior a, por ejemplo, el 15 % de una actuacin que genera escasas plusvalas: lo importante no es el tanto sino el ciento. Por ello (parafraseando a Adolfo Surez) parece razonable y necesario elevar a rango legal lo que normalmente se hace en el mercado inmobiliario habitual.

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Obviamente, el sistema de reparto deber garantizar una viabilidad razonable para los operadores privados, pero debemos sealar con total claridad que ello no parece difcil. Todos sabemos que el factor suelo, como componente del precio de venta de la vivienda, supone el 40-50 % como media del mismo, llegando a alcanzar en las localizaciones ms demandadas hasta el 70-80 %. Este dato, insostenible como norma por otra parte, viene a poner de manifiesto el enorme margen de que se dispone para aplicar un modelo de participacin variable ms acorde a la realidad del mercado y al mandato constitucional. Determnese, por tanto, la rentabilidad de las actuaciones urbanizadoras identificadas por el planeamiento y, de acuerdo con ella, defnase con racionalidad el reparto de las plusvalas entre Administracin y particulares, debiendo destinarse dicho aprovechamiento pblico, como es obvio, a la regulacin del mercado inmobiliario y, sobre todo a garantizar el derecho a la vivienda (art. 47 CE). En este sentido debe ser extraordinariamente bienvenida la regulacin que se establece la Ley 8/2007, al abrirse el porcentaje de participacin a la rentabilidad de las actuaciones en una horquilla de un 5-15 % del aprovechamiento urbanstico materializable en parcelas urbanizadas, modulable hasta el 20 % por la legislacin autonmica, y al acotarse el destino de estos patrimonios pblicos de suelo para evitar la gestin o enajenacin impropia de los mismos, tal como sealamos en el apartado siguiente. Finalmente, la Ley 8/2007 aclara, de una vez por todas, la aplicacin de este mandato constitucional a todo tipo de suelos (y en concreto al suelo urbano) que, por atribucin de un porcentaje adicional de aprovechamiento sobre el preexistente (lcitamente realizado), reciben un incremento de plusvalas de las que la Administracin actuante debe participar. En este sentido, sean bienvenidas las denominadas actuaciones de dotacin que despejan definitivamente las dudas que para algunos representaba la equidistribucin en el suelo urbano sobre la base de interpretaciones reduccionistas de la controvertida Ley 6/1998.

4. Regulacin del rgimen de gestin e iniciativa pblica De los principios bsicos constitucionales dirigidos a garantizar el medio ambiente (art. 45 y 46 CE) y el derecho a la vivienda y la obligacin de los poderes pblicos a impedir la especulacin (art. 47 CE) se deduce la necesidad de una intervencin pblica, si se quiere racionalmente acotada a una parte del mercado, pero siempre catalizadora mediante la gestin directa a travs de entes pblicos ad hoc.

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De hecho, el poder pblico deber acometer aquellas actuaciones estratgicas necesarias para poner en el mercado suelo productivo, en su caso y siempre suelo residencial, propiciando la promocin de suficiente nmero de viviendas a precio tasado que puedan satisfacer las demandas sociales de ciudadanos de rentas familiares medias o bajas y que ni el mercado libre ni la promocin privada de vivienda protegida es capaz de realizar. Para ello deber disponer, en primer lugar, de suficiente suelo para desarrollar dichas estrategias, suelo que podr obtenerse mediante tres sistemas: a travs de la participacin pblica en las plusvalas (ya comentado en el apartado anterior); mediante la intervencin pblica concertada a travs de la asuncin de los costes relativos a las obras de urbanizacin a cambio de la obtencin de parcelas urbanizadas de valor equivalente con destino a vivienda protegida; o, para casos singulares de necesidad de obtencin de la totalidad del suelo, mediante la expropiacin finalista, para lo cual ser necesario disponer de un nuevo sistema de valoraciones que no blinde al propietario de suelo frente al inters general, tal como veremos en el apartado 6 siguiente. En cualquier caso, resulta imprescindible regular con todo rigor el destino y gestin de los patrimonios pblicos de suelo, procurando el mantenimiento de su titularidad y, en consecuencia, evitndose, en la medida de lo posible, su enajenacin. Los sistemas de arrendamiento (a travs de la Ley de arrendamientos urbanos) o del rgimen de derecho de superficie son instrumentos idneos para ello (el ejemplo del municipio de San Sebastin es paradigmtico de este modelo). Obviamente, el destino preferente de los suelos de titularidad pblica, hoy obsoletos de su uso primigenio anterior (viejos cuarteles, crceles, espacios portuarios, etc.), debe adscribirse a la gestin pblica de vivienda protegida o a otros usos pblicos, productivos o no, de utilidad pblica y social. No tendra sentido destinar a estos fines los nuevos patrimonios y desaprovechar los que ya son de titularidad pblica, extrayndolos del mercado social que justific y fue su origen y que en esta ponencia se est planteando. Pues bien, las disposiciones establecidas en la nueva ley sobre estas materias cumplen los requisitos sealados en este apartado, por lo que esperemos que la aplicacin de la misma permita mejorar sustancialmente el actual escenario regulador de la gestin pblica del urbanismo.

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5. Regulacin del rgimen de libre empresa en la gestin privada Indudablemente, a estas alturas del siglo XXI no puede seguir mantenindose en Espaa un sistema anacrnico de tipo monopolista como el que tenemos, que, tal como comentamos en el apartado 1, delega en los propietarios de suelo reclasificado la facultad de transformar el suelo rstico en urbano, contraviniendo no slo preceptos constitucionales (art. 38 y 47 CE), sino los principios bsicos ms elementales de una economa de mercado. Si la urbanizacin de este suelo es un servicio pblico, la regulacin que debe establecerse en la legislacin estatal tiene que basarse en la consideracin como funcin pblica que caracteriza a la actividad de crear infraestructuras urbanas de uso y dominio pblicos, es decir, de la actividad de urbanizar. Si la generacin (y produccin) de ciudad es una funcin pblica, si la urbanizacin de los espacios colectivos e infraestructuras urbanas es un servicio pblico, su ejecucin deber ser realizada bien por la Administracin como urbanizador pblico (gestin directa), bien por un particular, propietario o no de los suelos por urbanizar, en rgimen de concurrencia (gestin indirecta). De esta forma se quiebra el bloqueo oligopolista que blindaba el mercado de suelo urbanizable o del susceptible de ser reurbanizado, abrindolo a la concurrencia, es decir, a la competencia bajo control pblico, compaginando de manera inteligente la actividad empresarial ms emprendedora con la funcin pblica ms inteligente. En este modelo, nada impide que las legislaciones autonmicas prevean regmenes propios para los propietarios si manifiestan fehacientemente su voluntad de asumir la urbanizacin de los terrenos. Pero si su voluntad es de no actuar, o no saben o no pueden realizarlo, nada debe impedir que un tercero, sin tener la obligacin de disponer de la propiedad del suelo en la actuacin, pueda resultar adjudicatario de la urbanizacin mediante designacin como delegado pblico del tipo concesional de la Administracin actuante en el concurso procedente. En tal caso, este urbanizador ejecutar las obras de urbanizacin y trasladar los costes a los propietarios originales, al ser stos los beneficiarios finales de los solares edificables resultantes de la urbanizacin. Estos costes podrn materializarse bien en metlico, bien en aprovechamiento (solares edificables) de valor equivalente, mediante la institucionalizacin de la reparcelacin (voluntaria o forzosa, en su caso). Consecuencia de ello, por el primer modo de retribucin el urbanizador habr obtenido un beneficio empresarial en la gestin de producir el suelo urbanizado, los propietarios habrn costeado las obras y obtenido todo el aprovechamiento susceptible de apropiacin y la Adminis-

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tracin actuante la parte de las plusvalas que le corresponda en el proceso urbanizador. Por otra parte, en el caso del cobro en aprovechamiento el urbanizador habr obtenido solares edificables al coste de los factores, los propietarios, solares disminuidos en la parte que hubieran retribuido al urbanizador y la Administracin seguir recibiendo su cuota parte. Como vemos, la aplicacin del sistema ofrece muchas posibilidades: 1) La Administracin, actuando como urbanizador, puede obtener importantes paquetes de suelo urbanizado para vivienda protegida sin tener que recurrir a la tramitacin expropiatoria y, as, aumentar su siempre escaso patrimonio pblico de suelo. 2) Los propietarios disponen de un operador-gestor que va a transformar su suelo en solares, en caso de que no quieran o no puedan ejercitar el eventual rgimen preferencial que la legislacin autonmica haya regulado. 3) Los empresarios pueden desarrollar un nuevo nicho de actividad, la produccin de suelo urbanizado, pudiendo ser retribuidos en metlico o en solares edificables en rgimen de competencia bajo control pblico. Finalmente, como conclusin ms importante se destaca la apertura del procedimiento a la concurrencia, quebrando criterios monopolsticos hoy totalmente obsoletos y rechazables en una economa social de mercado, como resulta ser la espaola en la actualidad. Este modelo, como ya es conocido, fue instaurado por primera vez en 1994 en la legislacin valenciana y mejorado en las leyes de Castilla-La Mancha y Extremadura. Adems, ya se encontraba recogido, con variantes, en la prctica totalidad de las legislaciones autonmicas y de manera muy solvente en la reciente Ley del suelo vasca y en el Proyecto de ley de Aragn. En cualquier caso, conviene llamar la atencin sobre la absoluta necesidad de regular muy pormenorizadamente, mediante la aprobacin de intencionadas y explcitas bases previas, los procedimientos de concurso y adjudicacin en aras de evitar actuaciones administrativas impropias. La experiencia valenciana, con la inexplicable ausencia del imprescindible desarrollo reglamentario durante los once aos de vigencia de la Ley de 1994, no puede ni debe repetirse. Por ello, la intencionada regulacin que establece la Ley 8/2007 sobre la necesidad de implementar procedimientos claros y plazos suficientes de in-

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formacin y transparencia pblicas en los instrumentos de ordenacin y gestin debe ser bienvenida, pues viene a aclarar, de una vez por todas, el marco de gestin privada relativo a la ejecucin de una funcin pblica tan importante en una economa social de mercado. Finalmente, debemos sealar la regulacin que se establece para la segunda y tercera fases de produccin de ciudad tras la de urbanizar, es decir, la de edificar y la de rehabilitar. La Ley 8/2007, trascendiendo del clsico procedimiento (y escassimamente aplicado) de proceder a la expropiacin a causa del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar en plazo, establece el procedimiento de sustitucin forzosa por el cual un particular no propietario (agente edificador o rehabilitador), mediante procedimiento concurrencial en rgimen de libre empresa bajo control pblico, en condiciones anlogas de garanta a las establecidas en la fase de urbanizacin, podr resultar adjudicatario bien de la titularidad de la finca (como beneficiario privado de la expropiacin), bien de la facultad de ejecucin (forzosa) en rgimen de propiedad horizontal con el propietario de la finca. Con ello se da cobertura bsica a tcnicas ya previstas en varias legislaciones autonmicas y se posibilita, tambin en las fases finales de produccin de ciudad, la concertacin del sector pblico con el privado ms emprendedor, garantizando siempre los derechos legtimos de todos los intervinientes.

6. La reserva de suelo para vivienda protegida Obviamente, si existe un derecho constitucional reclamado por la ciudadana en la actualidad es el de la vivienda del art. 47 CE. Consecuentemente, el Estado, desde la competencia constitucional de regular las condiciones bsicas del principio de igualdad as como las de las bases econmicas, no puede abdicar de la obligacin de regular, al menos en trminos mnimos, una previsin de suelo para destinarlo a vivienda protegida en todas las actuaciones residenciales previstas por el planeamiento. De acuerdo con ello, el establecimiento de un umbral mnimo del 30 % de edificabilidad residencial en la nueva Ley, modulable por las legislaciones autonmicas competentes en la materia segn sus criterios ideolgicos y el anlisis de la realidad socioeconmica de su territorio, es otra media enormemente positiva que debe ser recibida con satisfaccin.

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En cualquier caso, la prctica totalidad de las legislaciones autonmicas ya disponen de una regulacin sobre la materia que vara desde el 75 % de las viviendas en el Pas Vasco hasta el 10 % de la Comunidad de Murcia.

7. Un nuevo rgimen de valoracin del suelo Los poderes pblicos regularn la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general para impedir la especulacin: con esta rotundidad el art. 47 CE prescribe la prohibicin de especular con el suelo. Sin embargo, tal como hemos comentado en apartados anteriores, el escenario sealado se encuentra a aos luz de ese mandato constitucional. En los ltimos aos y hasta fechas recientes en que el ciclo parece estar cambiando, el suelo ha venido incrementando su valor llegando a quintuplicar, en trminos reales, la inflacin y el IPC en la misma etapa, alcanzando cotas tan disparatadas que incluso duplican el valor de la propia edificacin en localizaciones urbanas medias y en las que su repercusin no superaba el 20-30 % de la misma tan slo hace diez aos (los primeros noventa). Sin duda, la exacerbada demanda de vivienda impulsada por los bajos tipos de inters, la hasta hace poco escasa rentabilidad de la bolsa, el incremento de la inversin inmobiliaria extranjera (europea y emigrante) etc., son causas que justifican tcnicamente el aumento del precio del suelo, al ser ste un valor derivado del de la vivienda. De hecho, los precios del suelo se determinan restando del valor del producto final inmobiliario (la edificacin) los costes de produccin del mismo, incluidos los correspondientes al beneficio de la promocin. Este procedimiento, denominado mtodo residual, explica el incremento del valor del suelo cuando el del edificio se eleva. Sin embargo, es importantsimo sealar que el proceso se retroalimenta: mientras que los costes de ejecucin de la edificacin suben de acuerdo con el incremento del IPC (2-3 % anual en la construccin), el del suelo crece desbocadamente (15-17 % anual), reconvirtindose de manera inversa en la autntica catapulta que eleva el precio de venta del producto final de modo disparatado. Pues bien, si en el mercado inmobiliario del sector privado nada habra que cuestionar sobre este procedimiento, lo que s resulta sorprendente es que para la anterior regulacin legal (Ley 6/1998) de la valoracin del suelo se aplicara esta misma metodologa, anticipando el valor residual del suelo del producto final al momento de la planificacin urbanstica. En otras palabras, el valor de un huerto de patatas que, por razones de inters general, se reclasifica por el Plan general como suelo urbanizable para que, en su da, la ciudad se desarrolle sobre el mismo, adquira a partir del momento de la re-

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clasificacin el valor legal residual, es decir, el valor especulativo mximo en el estricto sentido de la palabra y ello sin que el afortunado propietario hubiese invertido un euro ni arriesgado nada en el proceso. En otras palabras, el principio bsico del urbanismo espaol del reparto de beneficios y cargas se concretaba en la anterior legislacin anticipando de manera gratuita y un tanto ingenua el beneficio al momento de la reclasificacin y relegando la carga a la voluntad del propietario de iniciar la produccin de suelo. Para saber el orden de magnitud de las plusvalas que supona este modelo de valoracin legal conviene saber que el valor medio de un patatal puede alcanzar, como mximo, los 3-6 euros por metro cuadrado de suelo. Por su parte, el valor residual de un suelo reclasificado y sin urbanizar correspondiente a una actuacin urbanstica de vivienda con una densidad normal de 50-60 viv./ha, costes de transformacin del suelo de 500.000 euros/ha (380.000 euros/ha ms un 30 % de gastos generales, financieros y beneficio empresarial) y valor en venta de la vivienda de 2.000 euros por metro cuadrado construido (precio medio en ciudades medianas y grandes), considerando que el suelo urbanizado repercute en el 33 % y el aprovechamiento subjetivo asciende al 90 % del total atribuido, todo ello supone que el valor residual del suelo urbanizado asciende a 356 m2t/ms (2.000 euros/m2t x 0,33 x 0,60 m2t/ms x 0,90), lo que comporta que el valor unitario del mismo sin urbanizar alcance los 300 euros (356-56) por metro cuadrado de suelo (vase el grfico 1 adjunto). Grfico 1. Valor legal del metro cuadrado de suelo en transformacin de rstico a urbano en la legislacin anterior (Ley 6/1998).
Valor residual urbano 356 /m2s Coste real urbanizado = 56 /m2s 50 /m2s

Valor residual sin urbanizar = 300 /m2s Valor suelo no urbanizable = 6 /m2s 2 1
n rsi nve de i a nea efectiv L

Aprobacin planeamiento Suelo no urbanizable 1

Inicio urbanizacin Suelo urbanizable 2

Conclusin urbanizacin Suelo urbano rea de plusvalor independiente de la inversin efectiva

rea de plusvalor obtenida sin inversin efectiva

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Esta sorprendente hipervaloracin legal del suelo, que multiplicaba por 50 el valor de un suelo desde el momento de la reclasificacin hasta que se comenzaba la inversin urbanizadora, no slo no tiene parangn en el derecho comparado europeo sino que en nada se compadece con el mandato constitucional sealado al inicio de este apartado, trastocndose espuriamente el principio de impedir la especulacin por otro que paradjica y lamentablemente viene a garantizar el derecho a la misma. Obviamente, no tiene ningn sentido y no poda seguir mantenindose un sistema legal de valoraciones que atribuyera expectativas especulativas a los propietarios de suelo sin que realicen inversin o esfuerzo alguno (al menos confesable). Por ello, sea bienvenida la regulacin que prescribe la Ley 8/2007, la cual viene a establecer un rgimen de valoraciones que, en todo caso, reconoce aquellas plusvalas derivadas de su esfuerzo inversor, pero nunca regalas espurias que slo contribuyen a sangrar las haciendas pblicas y a inflacionar legalmente el valor del suelo desde el planeamiento urbanstico. Que la valoracin legal del suelo se lleve a cabo por lo que es y no por lo que pueda ser. Que reconozca legalmente el valor fctico del suelo, valorando asimismo el lucro cesante cuando se coarta una actuacin empresarial transformadora que se encuentra en marcha en el momento de la valoracin, pero nunca considerando valores expectantes no derivados del esfuerzo inversor de su titular (vase el grfico 2 adjunto). En primer lugar, debemos sealar que si el porcentaje de plusvalas que corresponderan a la Administracin ascendieran, en este caso, al 15 % del aprovechamiento (vase el apartado 3), el valor final del suelo urbanizado sera de 336 /ms (2.000 /m2t x 0,33 x 0,60 m2t/ms x 0,85), con lo que ya se disminuye sensiblemente el techo final del valor de los solares. Pero, adems, si el valor legal del suelo se ve desblindado de la consideracin de sus expectativas especulativas, generar una tendencia a la baja en las transacciones normales en el mercado privado de suelo que presumiblemente terminar por trasladarse al precio final, tendencia que se ver reforzada si se incrementa sensiblemente la produccin de viviendas protegidas, tal como propicia la Ley 8/2007. Tngase en cuenta que muchos demandantes de vivienda libre que hoy se ven forzados a acudir a ella por ausencia de suficiente oferta de vivienda protegida asumiendo un sobrecoste econmico desproporcionado, al acudir a la protegida que se oferte por ley abandonarn la libre, con lo que disminuir su oferta y, en consecuencia, se reducir su precio de mercado.

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Grfico 2. Valor legal del metro cuadrado de suelo en transformacin de rstico a urbanizado en la Ley 8/2007.
Valor suelo urbanizado 336 /m2s Valor suelo rural
(Corregido con facultad de participar) = 66,2 /m2s

Tendencia a la baja 50 /m2s

Valor suelo rural

(Corregido con localizacin) = 8 /m2s

n rsi nve de i nea efectiva L

Aprobacin planeamiento

Aprobacin Inicio condiciones urbanizacin desarrollo Suelo rural

Conclusin urbanizacin Suelo urbanizado

rea de plusvalor proporcional a la inversin efectiva

Pasemos a analizar el nuevo rgimen de valoracin. En este sentido, la nueva Ley procede a valorar el suelo rural en los tres posibles estadios en que puede encontrarse. En primer lugar, el suelo en situacin de rural sin atribucin de aprovechamiento por el planeamiento (el tradicional no urbanizable) se valorar por la capitalizacin de la renta derivada de su explotacin natural, real o potencial (la que sea mayor), corregida con un coeficiente de localizacin en funcin de su cercana a ncleos urbanos o a espacios territoriales de demanda social intensa (factor clsico en las tcnicas de economa regional y urbana como conformador del valor de la tierra), cuya definicin se remite al desarrollo reglamentario, pero que en la Ley se limita al duplo, como mximo. Tngase en cuenta que la aplicabilidad del mtodo de comparacin al no urbanizable, tal como estableca la anterior Ley 6/1998, no resulta correcta conceptualmente, pues ste ocupa el 95 % de la superficie de Espaa y en l slo se practican el 2-3 % de las transacciones inmobiliarias. Donde s debe aplicarse el mtodo de comparacin es en el urbano, que, alcanzando el 3-5 % de la superficie total de Espaa, acumula el 97 % de las transacciones. Por ello no slo es rigurosa esta disposicin normativa sino que tambin lo es la introduccin, por primera vez en la normativa urbanstica, de aplicar la renta de posicin, medida tradicional en las prcticas de la economa regional y urbana desde el siglo XIX, tal como hemos sealado. En el segundo estadio, es decir, para los casos de suelos integrados en mbitos de ejecucin con aprovechamientos y condiciones de urbanizacin ya

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aprobadas (los urbanizables ya activados o programados), la Ley 8/2007 establece que, en caso de expropiacin, los propietarios perderan la facultad de participar en el proceso (facultad de la que disponen tanto en la gestin privada como en la pblica por cooperacin), situacin que debe ser indemnizada y que se cuantifica, de manera simtrica, en el equivalente al porcentaje que recibe la Administracin (5-15 %). En el caso de gestin privada que serva de ejemplo, hemos cuantificado el 15 %, es decir, 58,2 /ms [(396 /ms 8 /ms) x 0,15], lo que representa un valor total de 66,2 /ms frente a los 300 /ms del sistema de la Ley 6/1998. Finalmente, en el tercer estadio para las actuaciones en proceso de transformacin urbanizadora, se establece la determinacin del lucro cesante en la proporcin directa entre el valor del rstico y del urbanizado, tal como se aprecia en el grfico 2, en funcin del estadio de ejecucin y, consecuentemente, en proporcin a la inversin realizada (a mayor inversin realizada, mayor plusvala reconocida). Por tanto, se suprime al fin la incoherencia de atribuir la totalidad de la plusvala al momento de la reclasificacin. En cualquier caso, lo ms importante es sealar la consecuencia que se deriva del nuevo modelo de valoracin: la tendencia a la baja en el valor final del suelo urbanizado y, en concreto, para la vivienda libre tal como hemos sealado anteriormente. Obviamente, la aplicacin del modelo a la produccin de actuaciones urbanizadoras de vivienda protegida comportar una menor repercusin del suelo y, consecuentemente, esta disminucin del valor de suelo en origen propiciar la posibilidad de disminucin de su valor en venta en el producto final de la vivienda o de un incremento en la calidad de la misma a igualdad de precio. Como conclusin, una mejora sustancial para el ciudadano demandante de vivienda protegida. Por ltimo, en cuanto al suelo urbanizado (suelo urbano tradicional), se valora de manera acorde a la realidad, tal como establece el principio rector de la nueva ley. As, los solares no edificados se valoran por su valor residual (esttico) al haber asumido ya la totalidad de las cargas (se da el beneficio cuando ya se ha asumido la carga y no se anticipa como haca la legislacin anterior). En caso de estar edificado, se valorar la edificacin existente por el mtodo de comparacin (en este supuesto s es correcta su aplicabilidad) sin considerar el valor residual del suelo, salvo que ste fuera superior, en cuyo caso prevalecera. Es decir, o lo uno o lo otro, pero no la suma de los dos como prescriba la Ley 6/1998. Una ltima consideracin sobre el rgimen de valoraciones, tal como hace inteligentemente la nueva ley, es la disposicin de un rgimen transitorio

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que conforme un sistema de aterrizaje blando que no genere conflictos indeseables con las actuaciones que se vinieran desarrollando con respecto a la legislacin vigente en su momento, compatibilizando desde el inters general el modelo anterior con las innovaciones instrumentales previstas. De hecho, aquellos suelos urbanizables que se encuentren dentro de los plazos establecidos para su ejecucin (disposicin transitoria tercera) mantendrn el rgimen anterior, lo que ofrece una deseable seguridad jurdica y estabilidad empresarial y econmica sobre la base de la aplicabilidad del principio de confianza legtima.

8. Reflexin final y conclusiones generales A lo largo de esta ponencia se han venido analizando las diferentes variables que, desde las propuestas del nuevo marco legislativo estatal, permitirn adecuar a nuestro marco constitucional todo lo relativo a la instrumentacin de la iniciativa pblica y privada en la ejecucin urbanizadora. Y todo ello desde un principio bsico fundamental: la ubicacin del ciudadano en el centro de su arquitectura legislativa. La definicin de un intencionado estatuto de ciudadana es la clave de bveda que preside todo el nuevo texto legal. De hecho, las concepciones jurdicas que se han tenido en cuenta en las propuestas de la Ley 8/2007 se acomodan a los criterios constitucionales que esta ponencia asume, por lo que, para quien esto suscribe, se presenta un horizonte urbanstico muy esperanzador. Al fin un nuevo rgimen del suelo potencia la inversin productiva en rgimen de libre empresa bajo control pblico y penaliza la retencin especulativa del suelo, lo que no es poco a las alturas de la historia urbanstica y econmica en la que nos encontramos. Como conclusiones que afectan a la actividad empresarial y, ms en concreto, en lo que se refiere al valor legal del suelo, cabra sintetizar las siguientes: 1. Con respecto a la valoracin del suelo, el nuevo rgimen legal de valoraciones slo es aplicable, exclusivamente, a las expropiaciones que la Administracin debe acometer por razones de inters general. Las tasaciones privadas seguirn guindose por la Orden ECO 805/2003. 2. El nuevo rgimen no es aplicable, por tanto, al mercado privado. En todo caso, puede constituirse en un referente poco previsible a la hora de

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la tasacin inmobiliaria (en Espaa se expropia muy poco para urbanizar suelo y, en todo caso, se operara sobre el no urbanizable o en el urbanizable no activado, en el que no hay modificacin sustancial entre la Ley 6/1998 y la Ley 8/2007). Por lo tanto, en todo caso se constituira como un referente de muchsima menor trascendencia que la evolucin del mercado, como, por ejemplo, la variacin de los tipos de inters o de las tasas de inflacin, las previsiones relativas a demanda presumible, la situacin internacional (subprime, por ejemplo), etc. 3. El nuevo rgimen de valoracin, por adecuarse ms al mandato constitucional (impedir la especulacin) y a las condiciones de mercado (introduccin de la competencia) que el sistema anterior, se conforma como un modelo tendencial que contribuir paulatinamente a reorientar el sector inmobiliario a la racionalidad econmica y a los modelos europeos ms homologables en los que nos integramos. 4. El nuevo rgimen de valoracin, junto al resto del contenido de la Ley, viene a potenciar al fin la inversin productiva en actividad inmobiliaria, en rgimen de libre empresa y bajo control pblico y, paralelamente, a penalizar la retencin especulativa del suelo. Pone fin as al aforismo de la tierra para el que la reclasifica, sustituyndolo, en todo caso, por el de las plusvalas para el que las trabaja. 5. El nuevo sistema urbanstico, por tanto, ms que introducir preocupacin en el sector, viene a generar mayor seguridad jurdica al prever, por un lado, un rgimen transitorio garantizador de la inversin empresarial respetuosa con el sistema previsto en la Ley 6/1998 (disposicin transitoria 3), as como al introducir para las nuevas actuaciones ms transparencia en el mercado y posibilitar o reforzar la generacin de nuevos nichos de actividad como son la promocin de viviendas protegidas, la produccin de nuevo suelo de manera concertada entre Administracin y propietarios (agente-urbanizador) y la intervencin en la ciudad existente de manera anloga a la anterior (agente edificador y rehabilitador). Finalmente, corresponde a las legislaciones autonmicas el establecimiento de tcnicas e instrumentos que regulen pormenorizadamente los principios estatales sealados, y a los ayuntamientos el desarrollo de los planes y el control de la gestin desde criterios explcitos de sostenibilidad y prevalencia del inters general. Slo desde una actuacin interadministrativa concertada y acordada con la iniciativa privada ms emprendedora se podr garantizar, con razonable solvencia, la satisfaccin de los preceptos constitucionales tan reseados a lo largo de esta

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ponencia y establecidos en la nueva de Ley del suelo estatal. Tngase en cuenta que, en el nuevo escenario de desaceleracin del sector inmobiliario que comienza a manifestarse, la aplicacin inteligente de criterios de sostenibilidad territorial y la intervencin solvente e intencionada en la ciudad consolidada (actuaciones de renovacin y rehabilitacin urbanas), as como la potenciacin de la produccin de vivienda protegida, se muestran como objetivos hoy no slo deseables constitucionalmente, sino necesarios para una reorientacin paliativa y socioeconmica de la actividad, inmobiliaria y, en esa finalidad, la Ley 8/2007 se manifiesta como el instrumento jurdico-normativo oportunamente adecuado para ello.

9. Anexo. Notas sinpticas sobre la valoracin legal del suelo y su eventual aplicabilidad a la tasacin de mercado 1. Los criterios de valoracin establecidos en la Ley 8/2007 son aplicables exclusivamente a estos supuestos (art. 20): a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la valoracin determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de sta y la legislacin que la motive. c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas. d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin pblica. 2. Los supuestos aplicativos de la Ley 8/2007 integran y amplan los previstos en la anterior Ley 6/1998 (art. 23), que estableca: A los efectos de expropiacin, las valoraciones de suelo se efectuarn con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislacin, urbanstica o de otro carcter, que la legitime. En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios se aplicarn igualmente en los procesos de distribucin de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislacin urbanstica.

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3. Consecuentemente, ni la Ley 8/2007 ni la Ley 6/1998 son aplicables a las transacciones de mercado, valoracin de activos inmobiliarios, tasaciones hipotecarias, etc. En concreto, para el ltimo caso resulta de aplicacin la Orden ECO 805/2003. 4. Por lo tanto, la interpretacin que en ocasiones se viene manifestando relativa a que la entrada en vigor de la Ley 8/2007 supuso una disminucin en la valoracin de las tasaciones financieras no se corresponde con la realidad. 5. Slo se presentara alguna afeccin en segunda derivada si en el proceso de tasacin se tomara en consideracin la posibilidad de que los suelos objeto de la misma pudieran ser objeto de expropiacin en un futuro potencial (para patrimonio pblico de suelo). 6. Sin embargo, las situaciones jurdico-urbansticas de los suelos objeto de una eventual expropiacin y la valoracin de los mismos en aplicacin de las leyes 6/1998 y 8/2007, as como ms en concreto la prctica urbanstica para los casos extraordinarios de utilizacin del sistema de expropiacin, demuestran, con claridad, que no se producen cambios sustanciales a corto-medio plazo con respecto a la aplicabilidad de ambos textos legales. 7. Para analizarlo ms pormenorizadamente, distingamos los cuatro estadios genricos en que se puede encontrar el suelo en el proceso de desarrollo urbanstico: a) suelo no urbanizable (SNU) y suelo urbanizable no activado (SURNA); b) suelo urbanizable activado (SUR-A); c) suelo urbanizable en ejecucin; d) suelo urbanizado o suelo urbano (SU). 8. La valoracin del SNU y del SUR-NA no ha cambiado en ambas leyes y, en todo caso, la Ley 8/2007 mejora la valoracin de la Ley 6/1998. En efecto, si, de acuerdo con una aplicacin correcta de la Ley 6/1998, los huertos se comparan con huertos, la valoracin final resultara de calcular la capitalizacin de la renta potencial de mayor rentabilidad. Pues bien, la Ley 8/2007, al introducir novedosamente el factor de localizacin, puede llegar a duplicar el valor de la renta potencial, con lo que se mejora sustancialmente la valoracin de la Ley 6/1998.

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9. En la valoracin del SUR-A s se manifiesta una importante disminucin de la valoracin de la Ley 8/2007 con respecto a la Ley 6/1998 (en aplicacin del mandato constitucional art. 47 de impedir la especulacin). Sin embargo, a fin de no transgredir el principio de confianza legtima se mantiene la valoracin de la Ley 6/1998 durante los plazos de ejecucin establecidos en el planeamiento (cuatro-ocho aos o tres si no hay plazo). Por lo tanto, no hay cambio en la valoracin a corto-medio plazo, garantizndose durante los plazos de la Ley 6/1998 su valoracin en caso de expropiacin. 10. En la valoracin del suelo urbanizable en ejecucin s se presenta una diferencia en la valoracin, desde la aplicacin racional del principio espaol de reparto de beneficios y cargas, al establecerse en la correspondiente a la Ley 8/2007 una atribucin de plusvalas a los propietarios en proporcin a la inversin ejecutada: se atribuyen los beneficios en funcin de la asuncin de cargas. Asimismo, esta disposicin valorativa se aplica tambin a la indemnizacin por alteracin-descalificacin del planeamiento, aspecto que no se consideraba, en absoluto, en la Ley 6/1998. Con sta, en caso de expropiacin se atribua toda la plusvala al propietario, pero en caso de indemnizacin por responsabilidad patrimonial no se le reconoca plusvala alguna. Por lo tanto, otra situacin que mejora sustancialmente la posicin de la propiedad en la nueva Ley con respecto a la anterior. 11. En la valoracin del SU no se producen cambios sustanciales al mantenerse, como norma general, el mtodo residual. 12. De lo sealado en las notas anteriores se deduce que los cambios existentes entre ambos textos legales slo presentan verdadera trascendencia en los suelos SUR-A y SUR en ejecucin. 13. Sin embargo, la experiencia existente en las escasas expropiaciones llevadas a cabo en Espaa nos indica, como es lgico, que no se producen en esas situaciones sino en la del SNU y SUR-NA, conformando reservas de patrimonios pblicos de suelo e incorporndolos al planeamiento a travs de modificacin (antes de 1998) o bien de revisin (a partir de la Ley 6/1998). 14. En consecuencia, las eventuales posibilidades de expropiacin con la Ley 8/2007 se realizarn, en su caso y anlogamente a lo acontecido histri-

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camente, en el SNU y en SNU-NA lo que, en todo caso, podra alcanzar una valoracin superior a la anterior, tal como hemos explicado. 15. Adicionalmente, debe sealarse que la regulacin del rgimen de propiedad que establece la Ley 8/2007 y, en concreto, del reconocimiento explcito que le confiere respecto a la facultad de participar viene a acotar la facultad de expropiacin, debiendo apoyarse esta institucin estrictamente en el inters general para aquellas actuaciones que, razonablemente, no puedan ejercitarse por los particulares o, al menos, que no puedan participar en el proceso (reparcelacin forzosa o voluntaria vs. expropiacin forzosa). 16. Como resumen final de estas notas sinpticas, no procede utilizar los criterios de valoracin de la Ley 8/2007 a las transacciones de mercado. Aun as, si se quieren adoptar como referente ante una eventual e hipottica expropiacin, no existen cambios reales (de no utilizarse hiptesis irreales de laboratorio) que puedan considerarse sustanciales entre los criterios de la Ley 6/1998 y la nueva Ley. No obstante, parece razonable clarificar estas cuestiones en los textos normativos correspondientes.

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LA VALORACI DEL SL RURAL: LA CAPITALITZACI DE LA RENDA ANUAL

Pau Orom Mart Enginyer agrnom per la Universitat de Lleida, especialitzat en fitotcnia. Membre de lAssociaci Catalana de Perits Judicials i Forenses. Soci fundador del Gabinet 2AGRO, responsable de lrea comercial i coresponsable de lrea tcnica.

1. Repercussions de la Llei 8/2007 en el sl rural El sl rural queda definit a larticle 12 de la Llei 8/2007, de sl, que tracta de les situacions bsiques del sl. Sentn que es troba en situaci de sl rural: El sl preservat de la seva transformaci urbanstica. El sl que preveu que passi a la situaci de sl urbanitzat, fins que no acabi lactuaci durbanitzaci. Qualsevol altre sl que no reuneixi els requisits del sl urbanitzat, que s aquell que est integrat de forma legal i efectiva a la xarxa de dotacions i serveis propis dels nuclis de poblaci.

Comentaris dinters: Amb la nova Llei, es pretn que es valori el sl pel que hi ha (situaci real) i no pel que hi pot arribar a haver en un futur incert (expectatives). Es tracta duna definici molt genrica: sl rural s tot aquell que no est integrat funcionalment a la trama urbana; i finalment, a la prctica, els terrenys que es valoraven com a sl urbanitzable, arran de la nova Llei shan de valorar com a sl rural.

2. Metodologia de valoraci en el sl rural La metodologia de valoraci1 sestableix a larticle 22, valoracions en el sl rural, de la Llei 8/2007. Aquest article estableix que, quan el sl sigui rural, sha demprar la metodologia de valoraci segent:
1. Sobre la valoraci del sl rural, es pot consultar la bibliografa segent:

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Els terrenys shan de valorar mitjanant la capitalitzaci de la renda real o potencial (la que sigui superior) de lexplotaci. El valor del sl rural obtingut aix es podr corregir a lala fins a un mxim del doble, segons els factors objectius de localitzaci. Les edificacions, les construccions i les installacions shan de valorar pel mtode de cost de reposici. Les plantacions i els sembrats preexistents, com tamb els drets indemnitzables (per exemple, arrendaments rstics), shan de valorar amb base als criteris de les lleis dexpropiaci forosa i darrendaments rstics.

Comentaris dinters: Sabandona el mtode de comparaci, que era el que saplicava majoritriament, el qual presentava els inconvenients segents: no sempre es donen els requisits necessaris per assegurar lobjectivitat de la seva aplicaci i, a ms, sovint incorpora elements especulatius o expectatives. En lloc seu, saplicar sempre el mtode de capitalitzaci, que s el que relaciona el valor del sl amb la renda anual que genera. I, finalment, la Llei tamb t en compte que el valor dun sl s influt per la seva localitzaci.

3. Mtode de capitalitzaci de les rendes anuals 3.1. Definici Pel que fa al mtode de capitalitzaci de les rendes anuals, es proposa la definici segent: Conjunt de procediments que permeten obtenir una aproximaci del valor dun b, en aquest cas dun sl rural, a la data de la valoraci, mitjanant la capitalitzaci, a la taxa del mercat, de les projeccions de la renda de les activitats desenvolupades atribubles al b que sha de taxar.

Alonso Sebastin, R.; Iruretagoyena Osuna, M. T. Valoracin agraria. Conceptos, mtodos y aplicaciones. Madrid-Barcelona-Mxic: Ediciones Mundi-Prensa, 1995. Caballer Mellado, V. Valoracin agraria. Teora y prctica. 4a ed. Madrid-BarcelonaMxic: Ediciones Mundi-Prensa, 1998. I, del mateix autor, Valoracin de rboles. Frutales. Forestales. Medioambientales. Ornamentales. Madrid-BarcelonaMxic: Ediciones Mundi-Prensa, 1999. Garca Palacios, A. Valoracin inmobiliaria pericial. Editorial Agrcola Espaola, 1998. Vegeu, del mateix autor, Peritaciones municipales. Editorial Agrcola Espaola, 2000. I tamb daquest autor: Curs de peritacions (perfeccionament). Collegi Oficial dEnginyers Agrnoms de Catalunya, febrer 2001.

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Aquest mtode de valoraci es basa en dos principis: Principi de lanticipaci, segons el qual el valor dun b productiu (per exemple, un sl rural) depn de les expectatives de renda que aquest produir en el futur. Principi de ls major i millor, que consisteix a estimar que el b que sha de taxar sha de dedicar a ls ms probable i econmicament ms aconsellable dins de les seves possibilitats legals i fsiques. Per aix, la Llei parla de renda real o potencial, la que sigui superior.

3.2. Formulaci matemtica Lanomenat mtode analtic clssic es formula matemticament aix: - Valor del sl pel mtode de capitalitzaci de rendes: V = R / r V R r Essent: V: valor del sl R: renda anual de lactivitat agrcola desenvolupada, referida a la unitat de superfcie r: tipus de capitalitzaci aplicable. R r R r R r .......

Guadalajara, N. Valoracin agraria. Casos prcticos. 2a ed. adrid-BarcelonaMxic: Ediciones Mundi-Prensa, 1996. Guadalajara, N.; Gabaldon, R. Mtodos de tasacin agraria. rea agraria y medioambiental. Mdulo 3.1. Universitat Politcnica de Valncia. Martnez Ruiz, E. Manual de valoracin de montes y aprovechamientos forestales. MadridBarcelona-Mxic: Ediciones Mundi-Prensa, 2000.

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3.3. Premisses del mtode aplicat Per aplicar el mtode de capitalitzaci de les rendes anuals, shan dadoptar les premisses segents: a) Sha dadoptar un conreu o rotaci de conreus concret, dacord amb el principi ds major i millor. De les alternatives possibles, s a dir, un conreu realment implantat o algun dels conreus potencials, sha descollir sempre, segons estableix la Llei 8/2007, el que proporcioni una renda superior. En aquest cas, la primera decisi tcnica del taxador s seleccionar el conreu de referncia o potencial. b) Els ingressos i les despeses es caracteritzen perqu es mouen en un camp de certesa, segueixen una evoluci idntica i es comptabilitzen tots els ingressos i les despeses simultniament i a la fi de lany. En aquest cas, aquests criteris no sadopten en altres variants del mtode esmentats a la bibliografia. c) No shan demprar ndexs de revaloritzaci aplicables als ingressos, a les despeses o al valor del diner (inflaci), ats que la Llei 8/2007 no en diu res, a fi dhomogenetzar el mtode. En aquest cas, aquests criteris no sadopten en altres variants del mtode que sesmenten a la bibliografia. d) Sha dadoptar com a tipus de capitalitzaci, dacord amb el que la disposici addicional setena de la Llei 8/2007 estableix, lltima referncia publicada pel Banc dEspanya quant al rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys. En aquest cas, des dun punt de vista exclusivament tcnic, un nic tipus de capitalitzaci no sadapta de manera igual a totes les activitats agrries. e) Amb relaci al perode de capitalitzaci, es considera que s indefinit. Aquesta simplificaci no preveu variacions de futur amb relaci al sl i/o a lactivitat que shi desenvolupa. 3.4. Aplicaci del mtode Per aplicar el mtode de capitalitzaci de les rendes anuals, sha dutilitzar la frmula matemtica segent: V = (R / r) x L

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on: R = renda anual. La renda de lexplotaci es pot interpretar com el cnon darrendament de rstica o com a renda calculada descomptant dels ingressos anuals (vendes ms subvencions) les despeses de lexplotaci, i tenint en compte tamb el benefici empresarial de lactivitat agrcola desenvolupada, referida a la unitat de superfcie. Cnon darrendaments. A partir de: Bases de dades / estadstiques oficials / altres. Ingressos. A partir de: Ingressos agrcoles: Bases de dades / estadstiques oficials / altres. Subvencions: Bases de dades / estadstiques oficials / altres. Despeses. A partir de: Quadres de cultiu: Bases de dades / estadstiques oficials / altres. Taules de costos i marges: Bases de dades / estadstiques oficials / altres. r = tipus de capitalitzaci aplicable. La Llei el defineix com lltima referncia publicada pel Banc dEspanya del rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys <http://bde.es/tipos/tipos.htm>. L = coeficient de localitzaci. La Llei lestableix per corregir el valor agrcola, obtingut pel mtode de capitalitzaci de rendes, a lala segons uns factors objectius de localitzaci. Adopta valors compresos entre 1 i 2.

4. Exemples prctics de valoraci del sl rural 4.1. Exemple 1: Cereals dhivern a lAnoia I. Descripci breu de la finca que sha de valorar Conjunt de diverses finques rstiques daprofitament agrcola, en rgim de sec, situades a la comarca de lAnoia. Actualment, shi conrea civada. No es

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troben prximes a cap nucli urb ni tampoc a cap eix de comunicaci important. La finca es troba afectada per un procs dexpropiaci el setembre de 2007. II. Premisses que shan adoptat a) Amb relaci a la finca que sha de taxar, ats que no es disposa de la comptabilitat de lexplotaci agrria, sestimen les variables productives i microeconmiques a la zona dinfluncia, ja sigui en lmbit comarcal o en el provincial, segons unes bases estadstiques de consulta pblica que editen regularment fonts del Ministeri dAgricultura (MAPA) i del Departament dAgricultura de la Generalitat, com tamb a partir de la prpia experincia daquest perit. b) Amb relaci a ls del sl, tot i que el conreu actual s de civada, sestima, amb base al principi ds major i millor, que en les finques objecte de taxaci es conrear ordi, en rgim de monocultiu, ats que es considera que aquesta espcie s predominant i ms representativa de lagricultura de la comarca. c) Amb relaci a les variables productives i microeconmiques, sadopta el full de conreu de la pgina segent. A continuaci, es justifiquen alguns dels valors que shan adoptat al full de conreu anterior, particularment els que tenen ms influncia en lavaluaci de la renda anual: Rendiment unitari de la collita de gra: 3.285 kg (partint del rendiment unitari mitj de lordi en sec de la provncia de Barcelona dels ltims deu anys, segons dades de lINE i del MAPA, sha aplicat un coeficient majorador, amb base al potencial productiu de les finques objecte de taxaci, de lordre del 25%). Preu unitari de la collita de gra: 0,17 /kg (ats laugment recent dels preus dels cereals, es considera ms representatiu adoptar el preu mitj que ha percebut el pags els anys 2006 i 2007, segons dades del DAR, que no pas referir-se a una srie histrica ms llarga). d) Amb relaci als parmetres macroeconmics, sha dadoptar com a tipus de capitalitzaci, dacord amb el que estableix la disposici addicional setena de la Llei 8/2007, lltima referncia publicada pel Banc dEspanya sobre el rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys.

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Ordi Any 2007 Full de conreu: Despeses, ingressos i renda anual Despeses (en euros/ha) Feines agrcoles - Llaurar 3,0 hores/ha 30,00 euros/hora = - Cultivar 1,5 hores/ha 30,00 euros/hora = - Adobar 0,5 hores/ha 30,00 euros/hora = - Sembrar 1,5 hores/ha 30,00 euros/hora = - Herbicida 0,8 hores/ha 30,00 euros/hora = - Recollectar 1,5 hores/ha 60,00 euros/hora = - Transport 1,5 hores/ha 30,00 euros/hora = Subtotal de despeses en feines agrcoles Matries primeres - Llavor 180 kg/ha 0,25 euros/kg = - Adob 375 kg/ha 0,20 euros/kg = - Herbicida 5 l/ha 12,50 euros/l = Subtotal de despeses en matries primeres Despeses indirectes - Contribuci, impostos i assegurances - Altres Subtotal de despeses indirectes TOTAL DE DESPESES (euros/ha) Ingressos (en euros/ha) Vendes - Collita del gra 3.285 kg/ha 0,17 euros/kg = - Palla 2.500 kg/ha 0,03 euros/kg = Subtotal de vendes Subvencions - Ajuts de la DUN Subtotal de subvencions TOTAL DINGRESSOS (euros/ha) Renda anual (en euros/ha) MITJANA DE RENDA ANUAL (euros/ha)

90,00 45,00 15,00 45,00 24,00 90,00 45,00 354,00 45,00 75,00 62,50 182,50 30,00 50,00 80,00 616,50

558,45 75,00 633,45 210,00 210,00 843,45 226,95

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III. Clcul del valor unitari del sl A continuaci savalua el valor unitari del sl mitjanant laplicaci del mtode dactualitzaci de rendes anuals i amb base a les premisses exposades anteriorment. Valor unitari del sl (mtode dactualitzaci de rendes): V = R / r En aquest cas: Renda anual (R) = 226,95 /ha = 0,0227 /m2 (amb base al full de conreu que es facilita en aquest annex). Tipus dinters (r): 4,15% (rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys, referit a setembre de 2007). En conseqncia: Valor unitari del sl (mtode dactualitzaci de rendes): V = R / r = = 0,0227 /m2 / 0,0415 = 0,5470 /m2 Sobre el valor rural obtingut aix, larticle 22 de la Llei 8/2007 permet que shi apliqui un coeficient majorador, dentre 1 i 2, segons uns factors objectius de localitzaci, com s el cas de laccessibilitat a nuclis de poblaci o a centres dactivitat econmica, o la ubicaci en entorns de valor ambiental o paisatgstic rellevant. En el cas que ens ocupa, aquest perit no considera justificat corregir a lala el valor unitari del sl obtingut pel mtode dactualitzaci de rendes. Valoraci unitria del sl expropiat: es proposa una indemnitzaci compensatria pel sl expropiat, seguint el mtode dactualitzaci de rendes, de 0,5470 /m2. 4.2. Exemple 2: Horta al Valls Oriental I. Descripci breu de la finca que sha de valorar Diverses finques rstiques daprofitament agrcola en rgim de regadiu a plena dotaci, que actualment no es conreen. Algunes delles confronten

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amb el nucli urb de Sant Celoni i les altres amb un polgon industrial de la mateixa poblaci. Les finques es troben afectades per un procs dexpropiaci el setembre de 2007. II. Premisses que shan adoptat a) Amb relaci a la finca que sha de taxar, ats donat que no es disposa de la comptabilitat de lexplotaci agrria, sestimen les variables productives i microeconmiques a la zona dinfluncia, ja sigui en lmbit comarcal o en el provincial, segons unes bases estadstiques de consulta pblica que editen regularment fonts del Ministeri dAgricultura (MAPA) i del Departament dAgricultura de la Generalitat, com tamb a partir de consultes a cooperatives agrcoles de la zona i de la prpia experincia daquest perit. b) Amb relaci a ls del sl, sestima, amb base al principi ds major i millor, que en les finques objecte de taxaci es conrear mongeta del ganxet, perqu es considera que aquesta espcie s ms representativa i sadapta millor a lrea geogrfica que ens ocupa. c) Amb relaci a les variables productives i microeconmiques, sadopta el full de conreu segent:
Mongeta del ganxet Full de conreu: Despeses, ingressos i renda anual Despeses (en euros/ha) Feines agrcoles - Llaurar o subsolar 5,00 hores/ha 30,0 euros/hora = - Cultivar 1,25 hores/ha 30,00 euros/hora = - Fertilitzar o 1,50 hores/ha 30,00 euros/hora = adobar - Cultivar 1,25 hores/ha 30,00 euros/hora = - Sembrar 1,75 hores/ha 30,00 euros/hora = - Herbicida 1,25 hores/ha 30,00 euros/hora = - Cultivar 1,25 hores/ha 30,00 euros/hora = - Posar canyes 48,00 hores/ha 7,50 euros/hora = - Fer solcs 3,50 hores/ha 30,00 euros/hora =

150,00 37,50 45,00 37,50 52,50 37,50 37,50 360,00 105,00

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- Regar - Cultivar - Aplicacions fitosanitries - Arrencar - Apilar - Trillar - Transport Matries primeres - Llavor - Adob - Aigua de reg - Fitosanitari

6 regs 2,50 hores/ha 7,5 euros/hora = 2 cops 1,25 hores/ha 30,00 euros/h = 4 cops 1,25 hores/ha 30,00 euros/h = 2,00 hores/ha 30,00 euros/hora = 4,00 hores/ha 30,00 euros/hora = 4,75 hores/ha 30,00 euros/hora = 3,20 hores/ha 30,00 euros/hora = Subtotal de despeses en feines agrcoles 115 kg/ha 1,85 euros/kg = 135 kg/ha 0,24 euros/kg = 6.400 m3/ha 0,03 euros/m3 25 l/ha 10,00 euros/l = Subtotal de despeses de matries primeres

112,50 75,00 150,00 60,00 120,00 142,50 96,00 1.618,50 212,75 32,40 192,00 250,00 687,15

Despeses indirectes - Contribuci, impostos i assegurances 30,00 - Altres 60,00 Subtotal de despeses indirectes 90,00 TOTAL DE DESPESES (euros/ha) 2.395,65 Ingressos (en euros/ha) Vendes - Collita 2.100 kg/ha 5,00 euros/kg = 10.500,00 Subtotal de vendes 10.500,00 TOTAL DINGRESSOS (euros/ha) 10.500,00 Renda anual (en euros/ha) MITJANA DE RENDA ANUAL (euros/ha) 8.104,35

A continuaci, es justifiquen alguns dels valors que shan adoptat al full de conreu anterior, particularment els que tenen ms influncia en lavaluaci de la renda anual: Rendiments unitaris: en el conreu de la mongeta del ganxet, sha adoptat un rendiment unitari mitj de 2.100 kg/ha. Aquest rendiment mitj, lleugerament superior a la mitjana nacional, que sestima en 1.320 kg/ha,

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sha comprovat mitjanant una consulta telefnica a una de les cooperatives especialitzades en la producci i comercialitzaci daquest producte agrari, Agrria Comarcal del Valls, SCCL. En resum:
Aprofitaments Terres agrcoles (mongeta del ganxet) Rendiment unitari 2.100 kg/ha

Preus unitaris: en el conreu de la mongeta del ganxet, sha adoptat un preu percebut pel pags de lordre de 5,00 /kg, clarament superior a la mitjana nacional, que sestima en 1,50 /kg, que es justifica atenent la gran qualitat organolptica de la varietat del ganxet respecte daltres tipus de mongeta i pel fet que s un cultiu molt car de produir, ja que requereix tutoratge. Aquest preu mitj tamb sha comprovat mitjanant una consulta telefnica a Agrria Comarcal del Valls, SCCL. En resum:
Aprofitaments Mongeta seca, varietat del ganxet (dins mbit de la DOP) Preu unitari 5,00 /kg

d) Amb relaci als parmetres macroeconmics, sha dadoptar com a tipus de capitalitzaci, dacord amb el que estableix la disposici addicional setena de la Llei 8/2007, lltima referncia publicada pel Banc dEspanya quant al rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys. III. Clcul del valor unitari del sl A continuaci, savalua el valor unitari del sl mitjanant laplicaci del mtode dactualitzaci de rendes anuals i amb base a les premisses exposades anteriorment. Valor unitari del sl (mtode dactualitzaci de rendes): V = R / r En aquest cas: Renda anual (R) = amb base al full de conreu que es facilita
Aprofitaments Terres agrcoles de reg (mongeta del ganxet) Renda anual 8.104,35 /ha = 0,8104 /m2

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Tipus dinters (r): 4,15% (rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys, referit a setembre de 2007). Per tant, aplicant el mtode dactualitzaci de rendes, sobt el valor unitari del sl segent:
Aprofitaments Terres agrcoles de reg (mongeta del ganxet) Valor unitari del sl (mtode dactualitzaci de rendes) 19,53 /m2

Sobre el valor rural obtingut aix, larticle 22 de la Llei 8/2007 permet que shi apliqui un coeficient majorador, dentre 1 i 2, segons uns factors objectius de localitzaci, com s el cas de laccessibilitat a nuclis de poblaci o a centres dactivitat econmica, o la ubicaci en entorns de valor ambiental o paisatgstic rellevant. En el cas que ens ocupa, aquest perit considera totalment justificat corregir a lala el valor unitari del sl obtingut pel mtode dactualitzaci de rendes, segons uns factors objectius de localitzaci, en aquest cas la proximitat i laccessibilitat al nucli de poblaci de Sant Celoni i a alguns dels principals eixos viaris del pas, com ara lautopista AP-7 i la carretera C-35. Sadoptaran els coeficients majoradors segents: igual a 1,5, en el cas del sl rural que confronta amb sl urbanitzat ds industrial, i igual a 2, que s el mxim que la legislaci vigent permet, en el cas de sl rural que confronta amb sl urbanitzat ds residencial. Valoraci unitria del sl expropiat: Es proposa una indemnitzaci compensatria pel sl expropiat, seguint el mtode dactualitzaci de rendes, de: Valor unitari del sl Valor unitari del sl (mtode dactualitzaci de (mtode dactualitzaci rendes *coeficient 1,5) de rendes *coeficient 2) 29,30 /m2 39,06 /m2

Aprofitaments Terres agrcoles de reg (mongeta del ganxet)

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LA RECIENTE JURISPRUDENCIA EN MATERIA EXPROPIATORIA EN EL MBITO DEL TRIBUNAL SUPREMO

Celsa Pico Lorenzo Magistrada de la Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo, Seccin Cuarta, del Tribunal Supremo. Desde 1988 ejerce su actividad profesional en la jurisdiccin contencioso-administrativa, primero en la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Territorial de Barcelona, luego Tribunal Superior de Justicia de Catalua, y actualmente en el Tribunal Supremo. Ponente en actividades formativas de distintas instituciones. Ha publicado artculos a ttulo individual y en obras colectivas sobre un amplio espectro de aspectos de derecho pblico.

1. Introduccin. Consideraciones previas La endmica demora de la jurisdiccin contencioso-administrativa comporta que la jurisprudencia del Tribunal Supremo no juegue un papel muy efectivo1 en la labor interpretadora de las normas administrativas cuando, como en el caso de la legislacin del suelo y su valoracin, se suceden distintas normas legales en un perodo no excesivamente prolongado. Respecto a lo que concierne a estas jornadas, la Sala Tercera del Tribunal Supremo se est pronunciando sobre la Ley 6/1998, de 13 de abril, de rgimen de suelo y valoraciones, e incluso sobre el anterior Texto refundido de la Ley del suelo, no el aprobado por el Real decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, pues la disposicin transitoria quinta de aquella facilit su expansin,2 sino el de 1976. No es difcil encontrar muestras de tal situacin. Un ejemplo en la reciente Sentencia de 11 de octubre de 2007, recurso de casacin 6095/2003, en que se examina la STSJ Catalua, Seccin Primera, de 21 de mayo de 2003 que enjuicia un acuerdo del Jurado de Expropiacin Forzosa de Barcelona de 5 de octubre de 1998 en el que se fija el justiprecio relativo a la retasacin, so-

1. Su eficacia real es relativa al proyectarse en demasiados casos sobre normas legales y reglamentarias derogadas. 2. Un ejemplo: STS de 19 de febrero de 2007, recurso de casacin 5779/2004.

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licitada el 24 de febrero de 1993, de una finca sita en Santa Coloma de Gramenet en su da expropiada para la instalacin de un centro escolar. Corresponde, por tanto, a las otras ponencias precisar los criterios de valoracin que, conforme a la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo, son aplicables a todos los expedientes incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir de su entrada en vigor el pasado 1 de julio de 2007, a salvo de lo excepcionado en los puntos segundo y tercero de su disposicin adicional tercera:3
2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarn conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen de suelo y valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoracin no hayan vencido los plazos para la ejecucin del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administracin o a terceros. De no existir previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento ni en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, se aplicar el de tres aos contados desde la entrada en vigor de esta Ley. 3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y mtodo de clculo de la valoracin y en lo que sea compatible con ella, se estar a lo dispuesto en el apartado 3 del artculo 137 del Reglamento de gestin urbanstica aprobado por Real decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposicin que la sustituya.

El examen de la jurisprudencia del ao 2007 que hemos seleccionado incidir sobre aquellos mbitos en que la interpretacin no se encuentra constreida por normas que, en parte o en su totalidad, han perdido su vigencia. Nos centraremos en aspectos generales de la determinacin del justiprecio en los expedientes expropiatorios, el peritaje y la tasacin que constituyen las funciones del Jurado de Expropiacin de Catalua. Por tanto, en aquellos puntos y principios ordinariamente alejados de la vigencia de sucesivas

3. A priori no parece que la citada disposicin pueda presentar novedades en los prximos aos pues sobre la misma no pende ninguno de los recursos de inconstitucionalidad admitidos a trmite por el Tribunal Constitucional el 25 de septiembre de 2007.

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normas valorativas del suelo. Los pronunciamientos que se efectan respecto al rgano tasador estatal regulado en la Ley de expropiacin forzosa (LEF) son extrapolables al autonmico. Todo ello partiendo, adems, de las limitaciones que comporta la naturaleza y caractersticas de los distintos recursos de casacin con relacin a los supuestos concretos respecto de los que se sienta la doctrina interpretativa. Veamos dos ejemplos: a) Uno en el mbito del recurso de casacin en inters de la ley en que es preciso justificar un grave dao al inters general conforme al art. 100 de la Ley de la jurisdiccin contencioso-administrativa (LJCA). En la STS de 5 de septiembre de 2007, recurso 23/2006, se enjuicia la pretensin de una corporacin local para que se estableciese como doctrina legal que para fijar el justiprecio de los bienes y derechos expropiados no resultan de aplicacin las ponencias de valores aprobados ni los valores catastrales revisados con posterioridad a la fecha en que se inicia la fecha separada de justiprecio (FJ 2). Recoge la sentencia del Tribunal Supremo que el Ayuntamiento justifica la infraccin cometida por la sentencia de instancia al no referir la valoracin del bien a la fecha del inicio del expediente como exige el art. 36 LEF, criterio recogido en numerosa jurisprudencia que cita (STS de 25 de enero de 2006, 5 de julio de 2006, 7 de febrero de 2000). Sin embargo, la gravedad de la infraccin no resulta suficiente para estimar el presente recurso que exige adems la acreditacin del grave dao para el inters general que en modo alguno puede entenderse producido a consecuencia de hipotticas resoluciones con pronunciamientos similares por parte de las salas de la jurisdiccin de tribunales superiores de justicia, dada la concreta situacin de hecho considerada por la sentencia objeto de este recurso que aplic unos valores catastrales revisados que no estaban vigentes en el momento de inicio de aquel expediente y s cuando se produce la resolucin del jurado que resuelve el recurso de reposicin, por lo que en modo alguno cabe la posibilidad de reiteracin de mltiples pronunciamientos similares ni del consiguiente dao que en el presente caso no resulta acreditado (FJ 2).

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b) Otro en el mbito del recurso de casacin para la unificacin de doctrina cuya finalidad, de acuerdo con el art. 96 y sig. LJCA, es corregir interpretaciones contrarias al ordenamiento jurdico cuando constituyan pronunciamientos contradictorios con los efectuados previamente en otras sentencias especficamente invocadas como de contraste respecto de los mismos litigantes u otros en idntica situacin y en mrito a hechos, fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales. Dos sentencias de la misma fecha, 27 de noviembre de 2007, recursos de casacin 266/2006 y 233/2006, reputan inadmisible el recurso por razn de la cuanta.4 Se trata de fincas de similares caractersticas, prximas entre s, respecto de las que sus titulares peticionaron idntico importe por metro cuadrado en razn de que un mismo perito tas las fincas. Mas mientras en una sentencia la Sala de instancia anula el acuerdo del jurado, dando validez al informe aportado por el demandante, en la otra entendi el Tribunal Superior de Justicia de Navarra que el informe no gozaba de virtualidad suficiente para enervar la presuncin de acierto del jurado cuya resolucin se encuentra motivada y es similar a otras fijadas por dicho jurado en la zona que han sido declaradas conforme a derecho en distintas sentencias de la Sala. Concluye que el diferente resultado del proceso respecto del de contraste radica en la distinta valoracin de la prueba por el Tribunal y no en una interpretacin contradictoria con los preceptos que establecen los criterios para la determinacin del justiprecio (FJ 1). A ttulo de curiosidad cabe decir que las sentencias resean que en un caso aparece valoracin del jurado a 2,40 /m2, en otro a 2,25 /m2 y que en el supuesto anulado por la Sala de Navarra se concedieron 3,29 /m2. Es incontestable que la valoracin de la prueba ha de llevarse a cabo con la practicada en las actuaciones, mas resulta hiriente en el mbito de la justicia material.
4. Recordemos que en materia expropiatoria viene determinada por la diferencia entre el valor del bien expropiado, fijado en la resolucin del jurado, y el asignado al mismo por el recurrente en su hoja de aprecio, de acuerdo con lo que establece el art. 42.1.b LJCA, diferencia de valor entre el objeto de reclamacin y el del acto que motiv el recurso, salvo que la Sala de instancia revise la actuacin del jurado, en cuyo caso la valoracin de aqulla sustituye a la de ste como trmino de comparacin.

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A mi entender, situaciones como las evidenciadas en las precitadas sentencias, difciles de comprender para los afectados por las mismas, se evitaran si fuera real la formacin por los rganos tasadores de criterios uniformes respecto de los bienes afectados por idnticas actuaciones expropiatorias. Cuestin que, en el momento actual, con los sistemas de tratamiento de la informacin resulta mucho ms fcil de controlar que en pocas pretritas. As, en el caso del Jurat dExpropiaci de Catalunya, la Comisin Tcnica de Valoraciones, una de cuyas funciones es formar criterios uniformes en materia de tasacin de bienes y derechos, conforme al art. 14 del Decreto 202/2000, de 13 de junio, y el art. 8.4 de la Ley 9/2005, que atribuye al Pleno del jurado no slo analizar la jurisprudencia en materia de expropiacin forzosa sino tambin coordinar, armonizar y acordar los criterios de valoracin que deben aplicar las secciones, de acuerdo con la legislacin vigente. Esa uniformidad de criterios previa ayudara a conformar esa justicia material. Los tribunales resuelven conforme a las pericias practicadas en los procesos. Cabe, como diligencia para mejor proveer, aportar la pericial practicada en otros autos, en aras a esa uniformidad de criterio, mas para no producir indefensin es absolutamente necesario dar traslado a las partes contendientes para que se pronuncien. En caso contrario se altera el rgimen de contradiccin en situacin de igualdad de las partes en el proceso (FJ 5 de la STS de 30 de mayo de 2007, recurso de casacin 3558/2004).

2. El justiprecio 2.1. Algunas cuestiones 2.1.a) Naturaleza y razn de ser Insiste la STS de 12 de junio de 2007, recurso de casacin 4084/2004, FJ 4, en que el justiprecio se dirige a la conseguir la indemnidad patrimonial del afectado, mediante una equilibrada compensacin por la privacin singular de la que ha sido objeto de manera coactiva en razn del inters pblico. Reproduce la STS de 1 de febrero de 2005, en cuanto que la teora jurdica de la expropiacin forzosa por causa de utilidad pblica o inters social descansa sobre un pilar bsico y fundamental instalado en la tercera fase del

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procedimiento, destinado a la fijacin de un precio justo a los bienes expropiados con la idea de que la vigencia de este requisito, conserve en todo momento su carcter de norma constitucional y cumpla el fin perseguido por el legislador, de dejar indemne la situacin patrimonial del expropiado, mediante una equilibrada compensacin en dinero que cubra satisfactoriamente el sacrificio econmico realizado por aquel. Asimismo la STS de 21 de febrero de 1992, respecto a que el justo precio es la compensacin real del bien expropiado otorgando un valor de sustitucin, matizando que en ningn caso puede otorgarse otro de mejora y superior al que hasta entonces exista. 2.1.b) Decaimiento En la Sentencia de 29 de junio de 2007, recurso de casacin 8543/2003, se reitera la doctrina jurisprudencial acerca de que la anulacin de los actos administrativos por los que se aprueba el planeamiento urbanstico del que trae causa una expropiacin deja sin efecto ni valor alguno las declaraciones de utilidad pblica y necesidad de ocupacin. Por lo tanto, desaparece la causa expropiandi y tales actos acarrean la nulidad del procedimiento expropiatorio, incluida la determinacin del justo precio. 2.1.c) Caducidad. Retasacin: momento y forma de valorar de nuevo La Sentencia de 11 de octubre de 2007, recurso de casacin 6095/2007, FJ 3, recuerda la constante doctrina acerca de que el art. 58 de la Ley de expropiacin forzosa contempla el derecho del expropiado a una nueva evaluacin de las cosas o derechos objeto de expropiacin (retasacin), por el mero transcurso de dos aos sin que el pago de la cantidad fijada como justiprecio se haga efectivo o se consigne y cuyo cmputo se inicia con la fecha del acuerdo del jurado de expropiacin forzosa fijando el justiprecio, as como que ha de estarse al valor del bien en el momento de solicitar dicha retasacin, sin que en ningn caso pueda ser inferior al inicialmente determinado. En el supuesto enjuiciado se parte de que el justiprecio haba sido fijado por STS de 10 de marzo de 1992 mas la retasacin fue peticionada en 1993, por lo que es este ltimo el que debe tenerse en cuenta para determinar el justiprecio de una finca expropiada para instalar un centro escolar. Y si en tal fecha la finca expropiada presentaba uno de los problemas ms graves de marginalidad social en Santa Coloma (FJ 6) ello debe tenerse presente. Por tanto, el valor de mercado del suelo deba referirse a la concreta zona en que aquella la finca se encontraba y no en abstracto a toda la poblacin de Santa Coloma de Gramenet (FJ 7), que es lo que hizo el incorrecto dictamen pe-

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ricial practicado en autos en contraposicin a la valoracin del Jurado Provincial de Expropiacin Forzosa que haba acudido, indebidamente, al valor fijado para las viviendas de proteccin oficial. Al tratarse de suelo urbano consolidado, no se acude al mtodo de viviendas de proteccin oficial sino al mtodo residual acudiendo a precios de mercado debidamente contrastados. Partimos, como recuerda la Sentencia de 7 de febrero de 2007, recurso de casacin 316/2004, de conceptos y momentos distintos los relativos al inicio del expediente expropiatorio, en que se concretan y definen los bienes y derechos susceptibles de expropiacin, y aqul otro en que, una vez firme dicho acuerdo, se procede al inicio del expediente de justiprecio, a cuya fecha, como determina el art. 36 de la Ley de expropiacin forzosa, ha de estarse para determinar, no los bienes y derechos concretos susceptibles de expropiacin, determinados ya en el acuerdo anterior de necesidad de ocupacin firme, sino al contrario, el valor atribuible a esos bienes o derechos expropiables al tiempo de inicio de expediente de justiprecio. No cabe, por tanto, valorar una concesin administrativa de explotacin minera cuando al inicio del expediente expropiatorio y no al del justiprecio el nico derecho que tena el expropiado era el resultante del permiso de investigacin pero no la concesin de explotacin. Dispone el art. 36 LEF que los bienes han de ser valorados al inicio del expediente de expropiacin. Fecha que, segn la jurisprudencia (STS de 16 de abril de 2007), es la del da en la que el expropiado recibe el oficio de la Administracin interesndole que formule hoja de aprecio (FJ 4). Rechaza la Sala la valoracin del perito procesal la cual no atiende a tal criterio. Cuando se siga el procedimiento de tasacin conjunta, las valoraciones se entendern referidas al momento de exposicin al pblico del proyecto expropiatorio (FJ 8 de la STS de 30 de mayo de 2007, recurso de casacin 3558/2004), conforme al art. 24 de la Ley 6/1998. Puede ocurrir que la Administracin incumpla el deber de iniciar el expediente. En tal caso, el retraso no puede perjudicar al expropiado. As se reitera en la STS de 24 de octubre de 2007, recurso de casacin 6667/2004, de manera que en el caso de que el valor de los bienes o derechos ocupados fuese superior en el momento de la efectiva iniciacin del expediente de justiprecio habra que estar a ste y, en el supuesto de ser superior al tiempo en que debi iniciarse por ministerio de la ley, se deber tener en cuenta ese momento para la valoracin (FJ 1). Acreditado que al ocuparse los bienes en 1987 no estaban afectados por el Plan de Ordenacin de los Recursos Naturales de las Marismas de Santoa, Victoria y Joyel publicado en 1997,

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no puede atenderse como fecha de valoracin a la del inicio del expediente de justiprecio en 1997, momento en que el valor de los bienes era menor que el de la fecha en que se produjo la efectiva ocupacin de los mismos. Se insiste en la STS de 7 de noviembre de 2007, recurso de casacin 6698/2004, en la consolidada doctrina conforme a la cual el suelo debe tasarse de acuerdo con las condiciones de edificabilidad que resulten del instrumento planificador vigente en el momento de iniciacin del expediente de justiprecio (FJ 3). 2.2. La hoja de aprecio Es la declaracin de voluntad dirigida por el que la elabora a la otra parte fijando el precio que se estima justo para el bien que se expropia, caso del expropiante/beneficiario, o que se pierde, caso del expropiado. Ha de recoger todos los bienes cuya valoracin se pretende, por lo que si existen elementos diferenciados as han de consignarse.5 Partimos de la exigencia de su motivacin, art. 29 LEF, y de que podr estar avalada por la firma de un perito. Cabe su aceptacin, conforme a lo establecido en el art. 30 LEF, sin que ello comporte el convenio amistoso a que se refiere el art. 24 LEF, ya que se trata de una simple aceptacin de la oferta que realiza la otra parte. Por ello no comprende los intereses de demora, en la determinacin del justiprecio y pago del mismo, conforme a los art. 56 y 57 LEF.6 Menos an, cuando incluso se hace reserva expresa sobre tales conceptos como reconoce la STS de 4 de mayo de 2007, recurso de casacin 1497/2004. Su importancia radica en que opera, tanto en va administrativa como en el proceso jurisdiccional, como lmite mximo y mnimo que impide fijar un justiprecio por encima de lo solicitado por el expropiado o de lo ofrecido por la
5. En la STS de 5 de junio de 2007, recurso de casacin 4512/2003, se recoge que en una hoja de aprecio llega a diferenciarse: suelo, vivienda, tendejn, huerta, cobertizos, puente, cuadrahenil-aljibe, suelo hormign, muros contencin, pozo/manantial/depsito y rboles. No todos haban sido valorados por el jurado mas su preexistencia se acredit ante el tribunal mediante acta notarial de presencia. 6. Los intereses de demora en la fijacin y pago del justiprecio se devengan por ministerio de la ley, slo constituyen una deuda lquida desde que se produce el pago del justiprecio en su totalidad y desde ese momento puede exigirse su pago y comienza a contar el plazo de prescripcin, constituyendo el dies a quo al efecto. En el caso de las expropiaciones de urgente ocupacin se seala como da inicial el siguiente a la ocupacin que, si tiene lugar transcurridos seis meses desde la declaracin de urgencia, el dies a quo ser el siguiente a aqul en que se cumplan esos seis meses (STS de 2 de octubre de 2007, recurso de casacin 7084/2004).

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Administracin o el beneficiario en sus respectivas hojas de aprecio. La doctrina jurisprudencial es reiteradsima al respecto. Como dice la Sentencia de 23 de mayo de 1995, reproducida en la de 24 de abril de 2007, no cabe conceder por cada uno de los conceptos indemnizables mayor cantidad que la solicitada en dicha hoja de aprecio, a diferencia de lo que sucede respecto de las partidas que los integran cuya elevacin no altera el petitum siempre que se respete la cuanta mxima del que se trate, puesto que los criterios y mtodos de valoracin de los diferentes conceptos son heterogneos mientras que los que se siguen para justipreciar el mismo bien o derecho resultan homogneos y cabe su mutacin en tanto no se sobrepase la suma total de unos y otros (FJ 4). Sin embargo sigue olvidndose, en ocasiones, como en la STS de 24 de abril de 2007, recurso de casacin 6659/2003 (se casa la sentencia de instancia), que establece una cifra superior a la valoracin del jurado que haba sido respetuoso con esa vinculacin a las hojas de aprecio (FJ 4). Se encuentra recogido en el art. 12.3 de la Ley 9/2005. Veamos ahora dos efectos de la vinculacin en cuanto a su contenido, uno referido a un expropiante y otro a las actuaciones de un expropiado. El supuesto del expropiado lo tenemos en la STS de 12 de junio de 2007, recurso de casacin 4084/2004, en que declara que la Sala de Barcelona interpret adecuadamente la normativa aplicable y su jurisprudencia reitera los criterios que acabamos de citar al apreciar la vinculacin de la parte a la valoracin del suelo en su hoja de aprecio. Es destacable asimismo de esta sentencia que se rechaza el alegato respecto a la apreciacin del perito designado judicialmente respecto a la determinacin del coeficiente de antigedad aplicado en la valoracin de la construccin, en razn de la fecha a que ha de referirse la reforma y rehabilitacin de la misma, es decir, la fecha de valoracin de determinados bienes afectados por la expropiacin litigiosa. Con base en unas fotografas pretende que las reformas no se tomen en cuenta respecto al ao 1970 sino a fechas posteriores. Mas la Sala destaca que el perito no hizo otra cosa que responder al propio planteamiento de la parte (FJ 2) que refiri las reformas al ao 1970 y no al perodo que plantea, como cuestin nueva vedada en casacin, al formular el motivo del recurso de casacin. Argumentos que son extrapolables, en cuanto doctrina de los actos propios, a las actuaciones que pudieran llevarse a cabo en sentido idntico en va administrativa. Constituira, en ese caso, otra manifestacin de la vinculacin de las hojas de aprecio, no a la suma, sino al contenido del concepto que se reclama. Un supuesto de vinculacin del expropiante lo tenemos en la Sentencia de 29 de noviembre de 2007, recurso de casacin 7766/2004. Se subraya que el

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Ayuntamiento de Oviedo en relacin a la hoja de aprecio por l presentada seala que acude al mtodo residual para el clculo del valor del suelo por ser el mtodo empleado habitualmente por el Ayuntamiento en la valoracin de los suelos de carcter urbano, pese a ser ambos de fecha posterior a la aprobacin de la Ponencia de valores catastrales. Es cierto que los referidos informes son anteriores a la entrada en vigor de la Ley 6/98, pero tambin lo es que una vez vigente sta el Ayuntamiento no formul ninguna alegacin o rectificacin a la valoracin por l presentada con posterioridad a la aprobacin de la Ponencia de valores catastrales, por tanto no puede ir ahora contra sus propios actos, con los que expres su propia voluntad de no acudir a los valores recogidos en la Ponencia (FJ 5). 2.3. El rgano tasador Cuando no se ha alcanzado un mutuo acuerdo o no se ha suscrito un convenio,7 sobre el justiprecio se pone en marcha el procedimiento para su determinacin de forma contradictoria con intervencin del rgano tasador. Hay que tener presente que la suma fijada de mutuo acuerdo no es extrapolable a efectos de fijar el justiprecio de otras fincas colindantes ya que en el acuerdo juega el principio de oportunidad.8 2.3.a) Organizacin y funcionamiento de un rgano tasador autonmico La STS de 5 de diciembre de 2007, recurso de casacin 9075/1998, desestima el recurso contra la sentencia dictada por el TSJ Madrid que desestim el recurso contencioso contra el Decreto 71/1997, de 12 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de organizacin y funcionamiento del Jurado Territorial de Expropiacin Forzosa de la Comunidad de Madrid. El tema cuestionado no ofrece significativas novedades tras las STC 251/2006, de 25 de julio, 314/2006, de 14 de noviembre, 351/2006, de 8 de noviembre, y 364/2006, de 20 de diciembre. Entre otros puntos expresa la sentencia que la antedicha Sala y Seccin por Auto de 26 de noviembre de
7. Un ejemplo de los problemas que puede suscitar su redactado en el sentido de si en sus clusulas es omnicomprensivo o no de todos los conceptos indemnizables mediante una partida alzada por todos los conceptos o se hace reserva del derecho a ser indemnizado separadamente por algn concepto en la STS de 16 de febrero de 2007, recurso de casacin 5613/2004. 8. Cfr. en tal sentido STS de 15 de septiembre de 2002, recurso de casacin 2531/1998, y de 29 de abril de 2004, recurso de casacin 7672/1999.

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2003 plante cuestin de inconstitucionalidad en relacin con lo dispuesto en el artculo 102.3 de la Ley 9/1995 de 28 de marzo, de medidas de poltica territorial, suelo y urbanismo de la Comunidad de Madrid sobre composicin del Jurado Territorial de Expropiacin Forzosa por la posible vulneracin de lo dispuesto en el artculo 149.1.18 de la Constitucin que establece la competencia exclusiva del Estado en cuanto a la legislacin sobre expropiacin forzosa, habindose resuelto por el Pleno del Tribunal Constitucional la citada cuestin en Sentencia de 20 de diciembre de 2006 (FJ 1). 2.3.b) Partes que deben comparecer en la causa en que se impugna un acuerdo del Jurado Es incontestable que estn legitimados para comparecer en un proceso jurisdiccional no slo el expropiante y el expropiado sino tambin el beneficiario de la expropiacin, que ser quien habr de abonar el justiprecio. Constituyen los sujetos del procedimiento expropiatorio. No suele acontecer que expropiante y expropiado resulten ajenos al proceso jurisdiccional ya que son los que acostumbran a impugnar las resoluciones de los rganos tasadores en aras a obtener una disminucin o un incremento en el justiprecio. S acontece que, en ocasiones, la Administracin se olvida del beneficiario de la expropiacin, figura actualmente muy presente dado el gran desarrollo de las expropiaciones por razn de inters social. Por ello se produce indefensin con relevancia constitucional cuando se dicta una sentencia que enjuicia un acuerdo de fijacin del justiprecio pero slo se tiene conocimiento de aquella tras haberse dictado y haberla comunicado la Administracin expropiante sin haber, por tanto, podido comparecer en la causa el beneficiario por falta de emplazamiento en el procedimiento judicial. Tal es el supuesto analizado en la STS de 22 de mayo de 2007, recurso de casacin 5122/2003, en que la Administracin incumpli la obligacin establecida en el art. 49.1 LJCA de emplazar a cuantos aparezcan como interesados en el expediente, por lo que se retrotraen las actuaciones procesales para que se emplace a la beneficiaria y conteste la demanda. Con la mencin de tal sentencia queremos subrayar que la Administracin demandada en este caso el rgano tasador, ya que se impugnaba la determinacin del justiprecio debe ser escrupulosa en la comprobacin de si las figuras del expropiante y beneficiario son o no coincidentes a fin de efectuar los oportunos emplazamientos.

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2.3.c) Constitucin del Jurado. Vocal tcnico. Defectuosa composicin En el caso del rgano estatal son los art. 32 LEF y 32 del Reglamento de expropiacin forzosa los que establecen la composicin del jurado fijando unos criterios de especialidad en razn de la naturaleza de los bienes a valorar. Respecto del Jurat dExpropiaci, su Reglamento muestra una regulacin ms acorde con los tiempos actuales. La STS de 6 de febrero de 2007, recurso de casacin 1736/2004, reitera la jurisprudencia (entre otras la STS de 7 de febrero de 2006, recurso de casacin 7100/2002) que declara que la incorrecta conformacin del jurado de expropiacin no constituye una causa de nulidad de pleno derecho, sino un defecto formal determinante de su anulacin exclusivamente cuando, conforme al art. 63.2 de la Ley de rgimen jurdico de las administraciones pblicas y del procedimiento administrativo comn, impida al acto alcanzar su fin o haya producido indefensin. En el caso de autos ha dispuesto de la valoracin efectuada por los tcnicos cuya participacin reclama, ingeniero industrial y econmica, tanto en el expediente administrativo como en el proceso y los ha podido hacer valer ante el jurado de expropiacin y ante la Sala de instancia (FJ 2). Adems, en el mismo fundamento se razona que la expropiacin objeto de este recurso, aun cuando comprenda el traslado de determinadas industrias, que no su privacin, y extincin de arrendamientos, tiene como objeto principal el vuelo, es decir, bienes de naturaleza inmobiliaria como son naves, edificios de oficinas y complementarios, cerramientos, cobertizos y otros, por lo que la designacin y participacin como tal funcionario tcnico de un arquitecto resulta conforme con las previsiones legales. Ms an si como se seala en la sentencia de instancia y resulta de las actuaciones, adems de esa titulacin ostenta la de perito industrial que justifica conocimientos que se corresponden con la naturaleza de otros bienes objeto de la expropiacin. En la STS de 9 de abril de 2007, recurso de casacin 1515/2004, se insiste en la meritada doctrina y aunque ha habido una defectuosa composicin por cuanto tratndose de un bien urbano no deba formar parte del mismo un representante de la Cmara Agraria (FJ 2), lo cierto es que la recurrente no ha acreditado ningn perjuicio que se derive de la defectuosa composicin.

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2.3.d) Presuncin de acierto y veracidad del Jurado. Su destruccin por prueba en contrario La reglamentacin autonmica, art. 12 del Decreto 202/2000, positiviza el consolidado criterio jurisprudencial generado al amparo de la actuacin de los jurados provinciales de expropiacin forzosa sobre la presuncin de acierto y veracidad en las resoluciones motivadas del rgano tasador. Presuncin destruible mediante prueba en contrario pues el jurado puede haber incurrido en error notorio o patente, en una desajustada apreciacin de los datos fcticos probatorios o en una infraccin de los preceptos legales o reglamentarios que debieran ser aplicados. Positiviza un criterio jurisprudencial desarrollado alrededor de una composicin del jurado estatal no exactamente igual a la del rgano autonmico. En la STS de 16 de mayo de 2007, recurso de casacin 10101/2003, se insiste en la reiterada jurisprudencia segn la cual, los acuerdos de los jurados provinciales de Expropiacin Forzosa gozan de la presuncin de veracidad, legalidad y acierto, por lo que sus decisiones merecen ser acogidas con el crdito y autoridad que se desprende de su doble composicin tcnica y jurdica, y de su permanencia y especializacin, si bien siendo tal presuncin de naturaleza iuris tantum, puede y debe ser revisada en va jurisdiccional. Se subraya que para que esta presuncin sea desvirtuada es necesario que se haga prueba suficiente de infraccin legal, un notorio error de hecho o desafortunada apreciacin de los elementos de prueba existentes en el expediente, cuya acreditacin corresponde a la parte que impugna los acuerdos del jurado de expropiacin, en la que recae el onus probandi, que es quien debe ofrecer los elementos de prueba con todas las garantas procesales (FJ 2). En el supuesto examinado se acepta que el informe pericial emitido en el proceso incurre, en lo que se refiere a la valoracin de suelo y lo edificado, en infracciones que afectan al mtodo y criterios aplicables para dicha valoracin los criterios del art. 26 de la Ley 6/1998 no son alternativos o electivos, pues el segundo slo es aplicable con carcter subsidiario cuando resulte de imposible aplicacin el primero debindose justificar tal circunstancia que comprometen su idoneidad para desvirtuar la presuncin de acierto del acuerdo del jurado. Acuerdo que se acomoda a las exigencias del art. 35 LEF entre las que sobresale la necesaria motivacin. La Sentencia de 3 de mayo de 2007, recurso de casacin 8310/2003, acepta que no es irrazonable o arbitraria la valoracin de la prueba efectuada en la instancia que anul la resolucin del jurado y, por ello, entiende desvirtuada la presuncin de veracidad tras exponer las valoraciones que efectu el pe-

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rito en el proceso. Confirma que resultaba improcedente deduccin alguna por el concepto costes de urbanizacin contemplado en el art. 30 de la Ley 6/1998 cuando se justifica que el suelo en cuestin est consolidado por la urbanizacin sin que se acredite la pendencia de obras de urbanizacin a la fecha de 1999 que debe referirse la valoracin, por lo que resultaba improcedente efectuar deduccin alguna en tal concepto, como hizo el jurado, aunque fuera por una pequea cantidad (FJ 4). La Sentencia de 25 de abril de 2007, recurso de casacin 7025/2003, rectifica en su fallo la valoracin del suelo asignada por el jurado para las fincas objeto de expropiacin as como en su fundamento tercero la inclinacin hacia el suelo urbanizable que efectuaba la Sala de instancia al ordenar indebidamente una retroaccin de actuaciones al momento de la fijacin del justiprecio. Declara la Sala, FJ 3, que como reiteradamente ha manifestado la autntica clasificacin del suelo es una realidad fsica y responde a la existencia o no de la dotacin de servicios exigidas por la ley que, apreciada su real existencia por la Sala (de instancia), que incardina los terrenos dentro de un ncleo consolidado por la edificacin y dentro de una calle con dotacin de los correspondientes servicios urbanos, no pueden ser en ningn caso valorados como suelo urbanizable, pues la condicin aplicable al mismo a efectos de su valoracin conforme al art. 105 del Texto refundido de la Ley del suelo de 1976 es la de suelo urbano. La Sentencia de 29 de mayo de 2007, recurso de casacin 1571/2004, reputa infringida por la Sala de instancia la jurisprudencia que interpreta no slo la presuncin de acierto sino tambin las reglas de la sana crtica en la valoracin de la prueba que atiende a un dictamen llevado a efecto en sede judicial por un arquitecto y un API que incurren en distintos errores. As, resea el FJ segundo, tomar como referencia valoraciones para la construccin de dotaciones universitarias cuando lo era para la construccin de un centro de educacin secundaria. En la Sentencia de 4 de diciembre de 2007, recurso de casacin 9127/2004, se reputa quebrada la presuncin de veracidad del Jurado Territorial de Expropiacin Forzosa de Bizkaia cuando expresa en su FJ 5 que la Sala de instancia justifica en una doble consideracin por qu discrepa del criterio del jurado de expropiacin, ya que por un lado tiene en cuenta que el jurado se aparta del criterio comnmente aceptado por la jurisprudencia, al que ya se ha hecho referencia y, de otra, acoge la valoracin pericial por su rigor y precisin, atendiendo a las posibilidades reales de explotacin de la finca expropiada de manera aislada y en consideracin a sus circunstancias, mientras el jurado atiende al canon medio establecido en relacin con dis-

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tintas canteras del Pas Vasco y Cantabria e incluso a la hora de establecer el aprovechamiento se refiere al conjunto de la explotacin en cuyo beneficio se expropia la finca. De manera que resulta justificada tanto la determinacin del sistema de valoracin como la cuantificacin de la indemnizacin y con ello los motivos por los que no se acoge la valoracin del jurado. Aade que tampoco se advierte contradiccin con la Sentencia de 12 de julio de 2001, que si bien seala en cuanto a la fijacin de la indemnizacin, que constante jurisprudencia viene establecindola con aplicacin de porcentajes o cnones sobre la cantidad de mineral existente, posteriormente concreta tal sistema en la aplicacin del correspondiente porcentaje sobre el beneficio calculado. En todo caso, la aplicacin de otro criterio cuando el Tribunal entienda, de manera justificada y atendidas las circunstancias, que resulta ms adecuado para valorar el derecho del que el particular se ha visto privado, no desvirta el hecho de que el criterio generalmente adoptado por la jurisprudencia es el aplicado de manera correcta en la instancia (FJ 5). Finalmente, en el FJ 6 dice que para que la valoracin de recurso minero subyacente en la finca expropiada pueda incluirse en el justiprecio, es preciso que la misma sea susceptible de explotacin en s misma, pues slo en tal caso puede hablarse de privacin a los propietarios del derecho de explotacin y es a esa privacin a la que debe concretarse la indemnizacin derivada de la expropiacin y a la que se refiere el perito judicial, cuando examina la viabilidad de tal explotacin y efecta una valoracin del rendimiento neto que potencialmente presenta la finca. As, en el FJ 3 haba recordado que la doctrina jurisprudencial de manera uniforme reconoce al propietario del terreno expropiado para una explotacin minera el derecho a ser indemnizado por el valor potencial de los recursos de la seccin A, susceptibles de apropiacin directa por la propiedad, aplicando al efecto un porcentaje de entre el 10 % y el 30 % de los beneficios netos de la explotacin en funcin de las circunstancias del caso (sentencias de 23 de abril y 23 de mayo de 2003, 23 de marzo de 2002, 10 de marzo de 2000, 20 de octubre de 1999, 7 de abril de 1998, entre otras). Concretamente, la Sentencia de 20 de octubre de 1999 precisa, en cuanto a la determinacin del justiprecio en estos casos, que la jurisprudencia de esta Sala viene estableciendo unas valoraciones que oscilan entre el 30 % y el 10 % del valor potencial de los beneficios netos de la explotacin, en funcin de las circunstancias del caso (por todas Sentencia de 17 de junio de 1981), ello porque como acertadamente seala la sentencia de esta Sala de 18 de febrero de 1986 resulta errneo sumar el valor del derecho a la explotacin con el valor del suelo en su estado natural, pues el valor real resultara distorsio-

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nado si se acumulan ambos valores, ya que la explotacin simultnea en el tiempo de los aprovechamientos minero y agrcola es incompatible. La destruccin de la presuncin de veracidad se lleva a cabo mediante la prctica de la correspondiente prueba en sede jurisdiccional. Su importancia se pone de manifiesto en la STC 240/2007, de 10 de diciembre de 2007. Manifiesta el mximo intrprete constitucional la existencia de una irregularidad en la prctica de la prueba generadora de una indefensin material a la recurrente vedada por el art. 24 CE. Gozaba la parte actora del derecho de justicia gratuita y fue declarada pertinente una prueba pericial consistente en dictaminar sobre la existencia de una cantera de mineral de jabre en el subsuelo del terreno objeto de expropiacin.9 No se practic la prueba pues el perito designado judicialmente interes una provisin de fondos de 2.500 euros respecto de la que la Gerencia Territorial de Cceres del Ministerio de Justicia neg su abono hasta que hubiera condena en costas. Requiri el rgano judicial al perito para que presentara informe, hacindole saber que no proceda a provisin de fondos, quien se neg a ello mientras no le fuera abonada la provisin de fondos solicitada. Dict sentencia la Sala admitiendo que la prueba no se pudo practicar por la complejidad surgida en cuanto a la provisin de fondos solicitada por el perito. No se fij cantidad alguna argumentando la escasa valoracin de ese mineral, remitiendo para ello a lo razonado al acuerdo del jurado de expropiacin, que el material ya haba sido parcialmente extrado y que no se identificaba el lugar donde se encontraba el mineral, ya que no se concreta si estaba en la porcin de finca objeto de expropiacin. No reputa el Tribunal constitucionalmente atendibles los problemas derivados del pago de la provisin de fondos al estar en juego el derecho fundamental de la utilizacin de los medios de prueba. Aade el FJ 4 que el rgano judicial contaba con la posibilidad legal de adoptar medidas para asegurarse el efectivo cumplimiento del mandato de que se realizara dicha prueba, como es, por ejemplo, intimar al perito judicial designado para que
9. Si acudimos a la STSJ Extremadura de 2 de abril de 2004, dictada en el recurso contenciosoadministrativo 1153/2001, sabemos que se trata de un mineral de la seccin A), que segn el art. 16 de la Ley 22/1973, de 21 de julio, de minas, puede ser aprovechado por su dueo. Ello comporta, conforme a la STS de 23 de mayo de 2003, su valoracin, lo que no haba hecho el jurado de expropiacin. Determina la Sala su escasa valoracin, como ya haba razonado el jurado y parcialmente haba sido extrado, as como que no se identifica dnde se encuentra el material concreto, pues en una finca de 25,194 Ha slo se encuentran afectadas por la expropiacin 2,060 Ha de forma directa y 0,225 Ha de servidumbre. Rechaza la Sala una pretensin de 7.870.931 pesetas, adems del valor rstico del terreno. Lo considera incompatible con la rentabilidad que se dice haber obtenido de la cantera, 1.500.000 pesetas pagadas por la UTE Ferrovial y Sebastin Sevilla Nevado.

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practicara la prueba o, en su defecto, y sin perjuicio de las eventuales responsabilidades en que aqul hubiera podido incurrir en caso de no hacer el dictamen, la designacin de otro perito. Se trata de un supuesto que asimismo pone de relieve la deficiente confeccin de la pieza de justiprecio ya que la identificacin de la existencia o no de la explotacin en el subsuelo objeto de expropiacin es una informacin que debera constar ya en las actuaciones ante el jurado. La Sentencia de 29 de noviembre de 2007, recurso de casacin 7766/2004, viene a poner de relieve cmo no se destruye una presuncin de acierto. El Tribunal Supremo recoge que la Sala de instancia estima que al no dar el perito judicial una respuesta adecuada ni aclaracin sobre cmo llega a la frmula que propone, ello impide que pueda asumirse su dictamen pericial, conclusin aceptable para el Tribunal Supremo ya que no cabe aceptar unos parmetros cuya fijacin y origen no se precisan en el dictamen (FJ 7). 2.3.e) La impugnacin jurisdiccional de un acuerdo del Jurado fijando justiprecio no impide la entrada en juego de la retasacin si concurren los plazos del art. 58 LEF La STS de 12 de diciembre de 2007, recurso de casacin 9025/2004, reitera la consolidada doctrina jurisprudencial acerca de que la retasacin se anuda al transcurso del plazo de caducidad de dos aos desde la fijacin definitiva en va administrativa del justiprecio sin que se haya procedido al abono o consignacin del mismo, mientras que la demora en la determinacin definitiva del justiprecio en va jurisdiccional y su pago se atiende mediante el abono de los correspondientes intereses. Por tanto, la interposicin de recursos jurisdiccionales no interrumpe el plazo para solicitar la retasacin. 2.4. Algunos criterios sobre valoracin La valoracin de actividades industriales o comerciales suele plantear problemas en el momento de la tasacin mas los criterios jurisprudenciales deben entenderse como estables al partir de principios que, en general, no se ven afectados por las sucesivas modificaciones legales. Otro tanto respecto a las actividades extractivas.

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2.4.a) Actividades industriales o comerciales I. Es necesario que se acredite la realizacin de la actividad En la STS de 3 de julio de 2007 se reitera que la doctrina jurisprudencial incluye entre los que acreditan derecho a indemnizacin a los precaristas con anuencia del titular o dueo, bien que reconociendo el derecho no frente a ste con lo cual no puede aplicarse a este caso el artculo 6 del Reglamento de expropiacin, sino frente al expropiante, al acreditar un inters susceptible de evaluarse econmicamente y digno de tutela jurdica, y entre ellos, de modo especial, a los propietarios de establecimientos mercantiles situados en los inmuebles expropiados y disfrutados sin ttulo arrendaticio (FJ 4). Tras ello valora que no procede indemnizacin alguna por una actividad de almacenaje consentida o tolerada por la sociedad propietaria del inmueble en los locales del antiguo Cine Favencia, en Barcelona, respecto de los cuales la Sala del TSJ Catalua entendi no acreditada la realizacin de una actividad industrial. Insiste en el mismo fundamento que de acuerdo con la doctrina antes mencionada no cualquier situacin posesoria de hecho es suficiente para ser acreedor de una indemnizacin sino slo en aquellos supuestos en los que se produzca una situacin contractual por la que una persona cede el uso gratuito de una cosa, situacin contractual sta que obviamente debera quedar debidamente acreditada; situacin que no se produce en el supuesto que enjuiciamos, en el que tampoco est acreditado que exista una actividad industrial que sustente un almacn, ni se deduce de autos que se realizara una actividad de almacenaje, pues en el local, segn se infiere de las fotografas obrantes en la instancia, nicamente se guardaban con el consentimiento del propietario objetos varios, algunos de ellos muy deteriorados, lo que no permite tener como justificado un inters susceptible de ser evaluado econmicamente. II. Gastos de traslado de instalaciones industriales Insiste la STS de 12 de junio de 2007, recurso de casacin 4084/2004, FJ 4, en que ha de entenderse que valorado el suelo y la edificacin expropiada atendiendo a sus caractersticas, destino e instalaciones, se est fijando un valor de sustitucin de tales bienes por otros de las mismas condiciones, prestaciones e instalaciones, por lo que la indemnizacin solicitada por el propietario en razn de las obras de acondicionamiento e instalaciones del nuevo local supondra incidir sobre conceptos que ya han sido objeto de valoracin e indemnizacin, dando lugar a un enriquecimiento injusto, fuera de la finalidad perseguida con la fijacin del justiprecio. Aade que no obstante, ha de reconocerse que el traslado de las dependencias de la recu-

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rrente, como consecuencia de la expropiacin, en cuanto afecta a la documentacin y maquinaria de oficina que necesariamente ha de llevar consigo para continuar su actividad en los nuevos locales, supone unos gastos de preparacin, transporte y colocacin en las nuevas oficinas, que derivan de la actividad expropiatoria y que no se incluyen en ninguno de los conceptos ya valorados, por lo que la consecucin de la finalidad de indemnidad perseguida por el legislador determina que hayan de tenerse en cuenta e integrarse en el justiprecio. Ahora bien, ello no supone admitir la valoracin efectuada por la recurrente, que pretende aadir a la cantidad indicada en el informe pericial la correspondiente a unas facturas de traslado de mobiliario que refiere el perito en aclaraciones a preguntas del Ayuntamiento demandado, siendo que no se han aportado tales facturas y por lo tanto no consta el servicio retribuido, lo que impide tomarlas en consideracin, debiendo estarse a la apreciacin valorativa que consta en el informe pericial emitido y que seala la cantidad de 3.506,45 euros por tales gastos. III. Extincin de un contrato de arrendamiento y traslado de industria. Sentencia de 6 de febrero de 2007, recurso de casacin 1736/2004. Conceptos que puede comprender En cuanto a las instalaciones de fontanera, red de aire comprimido y electricidad existentes y no trasladables, con valor del ao 1994, seala que si bien es cierto que el jurado no fija indemnizacin por estos conceptos dentro del apartado de gastos de traslado de la industria a diferencia del perito judicial el resarcimiento est incluido dentro de la estimacin del valor a indemnizar por edificaciones; ya que se trata de elementos no susceptibles de separacin del bien inmueble, tal como se consigna en el informe del tcnico del jurado y del perito arquitecto que integr dentro de sus valoraciones dichas instalaciones. Sin embargo, las indemnizaciones que el perito judicial industrial consigna como resarcitorias por la nueva ubicacin de instalaciones para suministro de agua (500.000 pts.) y energa elctrica (5.200.000 pts.) s deben ser atendidas en concepto de valor de reposicin de elementos no trasladables, ya que sin estas instalaciones la industria no funcionara, ponderacin razonada y razonable si se tiene en cuenta que como expresamente se indica, frente a la posicin del perito judicial, ingeniero industrial, en que se apoya la recurrente, del examen de los otros informes cabe deducir la inclusin de tales elementos en la valoracin de los inmuebles como parte de los mismos, tal y como considera y valora el jurado. En cuanto al traslado de materias primas y productos terminados, la Sala razona que el tcnico del jurado cifra la indemnizacin en 600.000 ptas. a la vista de las cantidades dadas por Industrias Arca y aplicando para el transporte el Banco

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de Precios de la Junta de Andaluca, que incluye gastos de carga, descarga y almacenamiento o colocacin con medios mecnicos. El perito industrial eleva esta cantidad a 4.950.000 ptas. tras aplicar a la cantidad aportada en su valoracin por Industrias Garca los valores del mercado de transporte en el ao 1994. En esta cuestin debe prevalecer el dictamen del tcnico del jurado, ya que parte de una cantidad unilateralmente fijada por la propia industria interesada; y ante la imposibilidad de determinar las cantidades de materias primas, productos acabados y materiales que Industrias Garca tena para trasladar en mayo de 1994, se estima ms ajustado a la realidad aplicarle el valor estimativo del Banco de Precios de la Junta de Andaluca en lugar de los precios de mercado del transporte, justificacin suficiente que razona por qu no se acepta la cuantificacin efectuada por el perito industrial, de la que en ningn caso puede deducirse que aquella resulte arbitraria o irrazonable. No obstante, asiste la razn a la parte recurrente en el sentido de que la Sala de instancia no ha tomado correctamente la cantidad sealada por tal partida en el informe tcnico del jurado, lo cual responde a que en el acuerdo del jurado se indica la cantidad de 600.000 pts., segn consta en el apartado 6.3 de la correspondiente resolucin, de donde la toma la Sala de instancia, resolucin que no refleja la cantidad de 2.600.000 pts. que por tal apartado se establece en el informe de los vocales tcnicos, de manera que inicialmente ese posible error sera imputable al propio jurado, pero tal error no tuvo trascendencia o reflejo en la valoracin del jurado al asumir este la cantidad total de 16.995.000 pts. fijada en el informe tcnico por el concepto de gastos de traslado, que inclua la partida de 2.600.000 pts. por traslado de materias primas y productos acabados, mientras que s ha tenido relevancia en la valoracin efectuada por la Sala de instancia, pues al examinar sta de manera separada cada una de las partidas que conforman el concepto de gastos de traslado, modificando al alza alguna de ellas, y proceder despus a la suma para determinar la indemnizacin en tal concepto, se ha tomado la cantidad de 600.000 pts. por la indicada partida en lugar de la que resultaba ya reconocida en va administrativa de 2.600.000 pts., por lo que el resultado total por el concepto de gastos de traslado debi ser 28.078.488 pts. en lugar de 26.078.488 pts., que reconoci la Sala. En consecuencia en este concreto aspecto ha de estimarse este motivo de casacin. Por lo que se refiere al concepto otros, la Sala de instancia seala que el perito judicial cifra en 3.000.000 ptas. el coste de redaccin de un proyecto de seguridad, para poder realizar el desmontaje y traslado de la maquinaria e instalaciones existentes en la industria, as como los gastos de honorarios tcnicos y gastos administrativos que conlleva. El tcnico del jurado y la resolucin impugnada cifr en 2.800.000 pts. el captulo de Otros gastos y

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gestiones administrativas, dentro del cual fij 1.500.000 pesetas en concepto de honorarios de profesionales que hayan de intervenir en el traslado de la empresa; de esta manera acept la valoracin realizada por el Grupo Industrias Garca en su hoja de aprecio; y dado que las sociedades Indesca CB y Aesgarca forman parte de dicho grupo industrial propiedad de las mismas personas y con el mismo domicilio social no hay motivos para declarar indemnizacin de manera separada para estas sociedades por ese mismo concepto. Por ello debe prevalecer la valoracin del tcnico del jurado de 2.800.000 pts. por el concepto de Otros gastos y gestiones administrativas. Valoracin igualmente fundada, que en modo alguno se desvirta por las alegaciones de la recurrente, que atribuye a los honorarios del proyecto de seguridad el importe de 3.000.000 pts., cantidad que el mismo perito ingeniero industrial (pg. 68), en el que se apoya, entiende comprensiva no slo de tales honorarios sino de los tcnicos que intervengan en el desmontaje y traslado de la maquinaria, etc., de la industria y gastos administrativos, es decir, de los conceptos que se valoran en este apartado por la Sala de instancia. Finalmente, la Sala de instancia justifica con suficiente concrecin la valoracin de la indemnizacin en relacin con la extincin de arrendamientos, lucro cesante y perjuicio de la actividad productiva, sealando que: C. En tercer lugar, y en cuanto a la reclamacin de indemnizacin por la extincin de los arrendamientos y el valor del lucro cesante o ganancias dejadas de obtener por las empresas del grupo industrial Garca y perjuicio de la actividad productiva correspondientes al punto 2 a 5 y 7 del informe del tcnico del jurado que sirve de motivacin a la resolucin aqu impugnada sorprende la diferencia valorativa entre la cantidad fijada por el jurado (31.572.560 pts.) respecto de la sealada por el perito judicial economista Sr. Vera (456.136.584 ptas.) y las razones de esta divergencia quizs sean explicables con las afirmaciones de ste ltimo que, en la diligencia de ratificacin del informe, ratifica su afirmacin de que el informe en que se basa el jurado est emitido por persona no adecuada para la valoracin econmica financiera y aade que el jurado provincial ha valorado en un veinte por ciento. El primer aserto no deja de ser una apreciacin subjetiva del perito irrelevante y sin trascendencia para este pleito, porque no formaba parte del objeto de su pericia; y no poda formar parte porque no es cuestin de hecho sobre la que el Sr. Vera tenga un conocimiento especializado. Por el contrario, este Tribunal entiende como antes se anticip que la titulacin de perito industrial confera aptitud al tcnico del jurado para realizar la valoracin de este captulo y as lo demuestra lo detallado de su informe. En cuanto a la valoracin de los conceptos insertados dentro de este captulo debe estarse al criterio jurisprudencial del TS, que atiende al resultado de ca-

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pitalizar al 10 % la renta que se paga en el actual arrendamiento y la que se pagara en otro nuevo en similares condiciones; y no se puede olvidar que las sociedades arrendatarias y arrendadoras son propiedad de las mismas personas. En funcin de estos criterios, se estima ms ajustado al valor real el informe del tcnico del jurado, que concluye la inexistencia de perjuicios por el cese de los arrendamientos. Efectivamente, tras girar visita al lugar y realizar una prospeccin sobre el precio de alquileres de naves semejantes en el Polgono Olivares, el tcnico del jurado concluye la inexistencia de perjuicio de las sociedades Industrias Garca, Aesgarca e Indesca, porque con la renta que a la fecha de la valoracin pagaban tales empresas podan pagar otras similares con mejores condiciones de urbanizacin, por lo que debe prevalecer en estas cuestiones la experiencia e imparcialidad tcnica del funcionario pblico del jurado. Tambin sigue el criterio jurisprudencial de delimitar el mbito a la evaluacin de los beneficios dejados de percibir (lucro cesante) durante el tiempo exclusivo de traslado y los gastos de explotacin que resultan inevitables durante ese perodo (dao emergente) y en atencin al tiempo estimado de cuatro a seis meses para llevar a cabo el traslado de la industria, al fijar como lucro cesante por cese de la actividad durante ese tiempo la cantidad de 28.772.560 ptas. Aade como premio de afeccin el 5 % del valor de las edificaciones. Estos parmetros se estiman ms ajustados al valor real en el ao 1994 y quedan corroborados por la realidad contable de la industria que, segn las declaraciones del impuesto de sociedades correspondientes al perodo 1990 a 1993, ambos inclusive, en el ao 1993 existi una cada de ventas de casi la tercera parte respecto del ao anterior (con un volumen de ventas declaradas de 172.400.828 pts. frente a la cifra del ao anterior de 337.893.830 ptas.). Prueba documental sta que destruye el presupuesto del perito economista de un crecimiento anual sostenido de la industria. En conclusin, dentro del captulo que analizamos debe prevalecer el informe del tcnico del jurado frente al del perito judicial economista donde se ha observado, en primer lugar, que incluye hipotticos perjuicios no incluidos en la hoja de aprecio aportada por los recurrentes, como es el de indemnizacin por prdida de imagen por la polmica con el Ayuntamiento (que cifra en el 5 % del volumen de ventas, 37.597.000 ptas.) y como el apartado de futuras contingencias (20.701.045 ptas.). En segundo lugar, no consta acreditada la realidad de algunos perjuicios valorados por el perito como es la prdida de clientela por el cambio de sede fsica del negocio trasladado acreditacin an ms necesaria si se tiene en cuenta que se trataba de un almacn de ventas al por mayor, cuyos clientes generalmente son comerciantes que no se retraen por el cambio de sede de la industria. En tercer lugar, no se puede acoger la pretensin de individualizar los perjuicios previsibles por el traslado de cada una de las empresas del Grupo Arca, porque ya se ha afir-

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mado reiteradamente que existe identidad de las personas fsicas propietarias de las mismas y del domicilio donde desarrollan su actividad. En cuarto lugar, tampoco es acogible la partida de coste comercial por cambio en la localizacin o de mayor coste por transporte de mercancas, porque no est acreditado que el cambio de ubicacin previsto en las cercanas de un polgono industrial entrae dichos costes de manera apreciable, ya que la industria se dedica a la construccin de elementos de construccin y no slo la proyectada instalacin en un polgono industrial parece ms adecuada a esa actividad, sino que previsiblemente los traslados de mercancas se facilitarn por mejora de las comunicaciones con las zonas de expansin urbanstica. 2.4.b) Minas En la Sentencia de 4 de diciembre de 2007, recurso de casacin 9127/2004, se expresa que la Sala de instancia justifica en una doble consideracin por qu discrepa del criterio del jurado de expropiacin, ya que por un lado tiene en cuenta que el jurado se aparta del criterio comnmente aceptado por la jurisprudencia, al que ya se ha hecho referencia y, de otra, acoge la valoracin pericial por su rigor y precisin, atendiendo a las posibilidades reales de explotacin de la finca expropiada de manera aislada y en consideracin a sus circunstancias, mientras el jurado atiende al canon medio establecido en relacin con distintas canteras del Pas Vasco y Cantabria e incluso a la hora de establecer el aprovechamiento se refiere al conjunto de la explotacin en cuyo beneficio se expropia la finca. De manera que resulta justificada tanto la determinacin del sistema de valoracin como la cuantificacin de la indemnizacin y con ello los motivos por los que no se acoge la valoracin del jurado. Aade que tampoco se advierte contradiccin con la Sentencia de 12 de julio de 2001, que si bien seala en cuanto a la fijacin de la indemnizacin, que constante jurisprudencia viene establecindola con aplicacin de porcentajes o cnones sobre la cantidad de mineral existente, posteriormente concreta tal sistema en la aplicacin del correspondiente porcentaje sobre el beneficio calculado. En todo caso, la aplicacin de otro criterio cuando el Tribunal entienda, de manera justificada y atendidas las circunstancias, que resulta ms adecuado para valorar el derecho del que el particular se ha visto privado, no desvirta el hecho de que el criterio generalmente adoptado por la jurisprudencia es el aplicado de manera correcta en la instancia (FJ 5). Finalmente, en el FJ 6 dice que para que la valoracin de recurso minero subyacente en la finca expropiada pueda incluirse en el justiprecio, es preciso que la misma sea susceptible de explotacin en s misma, pues slo en tal caso puede hablarse de privacin a los propietarios del derecho de ex-

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plotacin y es a esa privacin a la que debe concretarse la indemnizacin derivada de la expropiacin y a la que se refiere el perito judicial, cuando examina la viabilidad de tal explotacin y efecta una valoracin del rendimiento neto que potencialmente presenta la finca. 2.4.c) Valoraciones de otras prdidas El art. 46 LEF estatuye que en el supuesto del art. 23, expropiacin parcial, cuando la Administracin rechace la expropiacin total, se incluir en el justiprecio la indemnizacin por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiacin parcial de la finca. Se trata de garantizar al propietario una compensacin por la incidencia negativa en la finca derivada de la expropiacin efectuada. Por ello, o se procede a la expropiacin total o la indemnizacin de los perjuicios que se deriven de la expropiacin parcial para el caso de ser rechazada aquella expropiacin total. Recuerda la Sentencia de 16 de mayo de 2007, recurso de casacin 6802/2003, doctrina anterior sentando que no puede obligarse a la Administracin a la expropiacin total si el inters pblico no lo demanda, dado el carcter discrecional que tiene aqulla para aceptar o no la peticin que en este sentido formule el expropiado (FJ 2). En el mismo fundamento y sentencia se recuerda tambin la doctrina jurisprudencial que distingue la indemnizacin correspondiente al demrito que produce la divisin o la expropiacin parcial de una finca resulta desde luego diferente de la prevista en el art. 46 de la Ley expropiatoria para compensar al expropiado cuando la Administracin rechaza la expropiacin total en el supuesto del artculo 23, esto es, cuando la conservacin de la parte de finca no expropiada resulte antieconmica para su propietario. I. Carcter antieconmico del mantenimiento del resto de la propiedad no afectada por la expropiacin Un ejemplo muy claro en la STS de 16 de mayo de 2007, recurso de casacin 6802/2003, en cuyo FJ 2 se determina que para apreciar si la expropiacin parcial determina que resulte antieconmico para el propietario el mantenimiento de la parte de la finca no expropiada, ha de tenerse en cuenta la consideracin de la misma como una unidad econmica, as declarada por resolucin de 24 de abril de 1996, que comprende la explotacin en los terrenos parcialmente expropiados de una actividad industrial de caf-bar. Asume el Tribunal Supremo que la propia Sala de instancia concluye que la expropiacin ha colocado al negocio en una situacin que lo hace inviable,

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valorando la prueba en la que se subraya que el impacto ambiental ruido producido por el paso del viaducto y la emisin de humos convierte en antieconmicas para sus propietarios las instalaciones que constituan la explotacin a la que estaba destinada la finca expropiada, como unidad econmica. Por ello, tras constar denegada la expropiacin total solicitada se est en el caso de dar lugar a la indemnizacin prevista en el art. 46 de la Ley de expropiacin forzosa, sin que resulte justificada su exclusin en relacin con la prdida patrimonial, por el hecho de que las instalaciones permanezcan en poder del propietario, como seala la sentencia de instancia, pues ello no desvirta el carcter antieconmico de las mismas, que es lo que debe indemnizarse ante la denegacin de la expropiacin total y que no se satisface con la indemnizacin relativa a los rendimientos de la actividad industrial reconocida en la instancia [...]. Sin embargo, se considera adecuada la exclusin de indemnizacin en relacin por la prdida de capacidad edificatoria por las razones expuestas en la sentencia de instancia, en cuanto se refiere a una actuacin de futuro eventual y contingente, que como tal no constituye un perjuicio real indemnizable (FJ 2). Por todo ello, en el FJ 5 el Tribunal Supremo entiende, teniendo en cuenta la inutilidad de las instalaciones e inmovilizado que ha de satisfacerse con el 70 % del valor de dicho patrimonio, ponderando los porcentajes a que se refieren los peritos Sres. Garca Arias (ms de la mitad) y Cubelo de los Cobos (no inferior al 70 %), cuya aplicacin sobre la cantidad fijada en la valoracin efectuada por el primero, 55.000.000 pts. del complejo edificatorio, adems del inmovilizado afectado, llevara a una cifra superior a la de 41.890.250 pts. solicitada en la hoja de aprecio en tal concepto, por lo que en razn de la vinculacin a la misma ha de estarse a dicha cantidad, que habr de aadirse a la ya reconocida en la instancia. Sentencia que tambin nos evidencia la naturaleza de las hojas de aprecio en relacin con sus formuladores. II. Los daos producidos por la ejecucin de la obra no se integran en el justiprecio En la Sentencia de 30 de enero de 2007, recurso de casacin 1559/2004, se pone de relieve que la reclamacin de daos y perjuicios derivados de la ejecucin de una obra pblica, como es la construccin de una autova, no es una consecuencia necesaria de la misma sino de la forma y circunstancias de realizacin de la obra, por lo que no constituye una indemnizacin integrada en el justiprecio sino amparada en las previsiones del art. 121 de la Ley

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de expropiacin forzosa y preceptos concordantes (art. 106.2 CE, art. 139 Ley 30/92) en relacin con la legislacin sobre contratacin administrativa. A tal situacin se refiere la Sentencia de 19 de abril de 2001, cuando dice que: Esta Sala ha reiteradamente sealado, tal y como se infiere de la jurisprudencia invocada por el recurrente, que los perjuicios directamente vinculados a la actuacin expropiatoria deben ser objeto de valoracin en el expediente de justiprecio, en tanto que aquellos otros que no estn vinculados a la actuacin expropiatoria deben ser indemnizados, en su caso, por la va de la responsabilidad patrimonial.

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LA VALORACI DEL SL URBANITZAT SENSE EDIFICAR

Joan Villoro Martn Arquitecte. Mster en Arquitectura del Paisatge i en Gesti Urbanstica. Cap de la Secci de Planejament I de lInstitut Catal del Sl. Vocal tcnic del Jurat dExpropiaci de Catalunya, Secci de Barcelona. Secretari de la Comissi dUrbanisme de la Delegaci de Barcelona del Collegi dArquitectes de Catalunya (1986-1987). Secretari tcnic de lAgrupaci dArquitectes Urbanistes de Catalunya del Collegi dArquitectes de Catalunya (1988-2001). Secretari de la Demarcaci de Barcelona del Collegi dArquitectes de Catalunya (2002-2006). Responsable del seminari de recerca La gesti de la forma urbana de la Universitat Politcnica de Catalunya (2008).

1. Levoluci del marc jurdic en la valoraci del sl 1.1. Antecedents de referncies legislatives en la valoraci del sl Des de la Llei dexpropiaci forosa de 1954, de la qual la nova Llei 8/2007, de sl, deroga els articles 38 i 39 sobre els valors del preu just dels solars, les edificacions i les finques rstiques, i modifica larticle 43 sobre laplicaci de la valoraci dimmobles per expropiaci, hi ha dues etapes diferenciades en la valoraci del sl respecte de la Constituci de lany 1978, que fixa els marcs competencials de lEstat (igualtat de drets i deures, medi ambient, rgim local, estatut de la propietat, procediment administratiu, responsabilitat patrimonial, expropiaci forosa), amb relaci als marcs competencials de les comunitats autnomes i, en aquest cas, pel que fa a la competncia exclusiva de la Generalitat de Catalunya en matria durbanisme. Legislacions estatals (marc preconstitucional) Expropiaci forosa Sl (urbanisme) Llei dexpropiaci forosa de 1954 Llei de rgim del sl i ordenaci urbana de 1956 Llei de reforma i text refs de la Llei de rgim del sl i ordenaci urbana, de 1975-197 (Reglaments de planejament, gesti i disciplina, de 1978)

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Legislacions estatals (marc constitucional) Llei de reforma de la Llei de rgim del sl i ordenaci urbana de 1990 i Text refs de 1992 (Sentncia del Tribunal Constitucional de 20 de mar de 1997) Llei de rgim del sl i valoracions de 1998 (Llei 10/2003) Llei de sl 8/2007 Legislaci urbanstica a Catalunya Decret legislatiu 1/1990, pel qual saprova el text refs dels textos legals en matria urbanstica (DLU) (Legislacions parcials anteriors de protecci de la legalitat urbanstica (1981) i de mesures dadequaci (1984)) Llei durbanisme. Text refs del Decret legislatiu 1/2005 (LU) (lleis 2/2002 i 10/2004) Decret llei 1/2007 de mesures urgents en matria urbanstica (DLLU) 1.2. Tipus de sl en la classificaci urbanstica. El rgim del sl i les seves valoracions Des de la primera Llei sobre rgim del sl i ordenaci urbana de 1956, es preveuen expectatives en la valoraci del sl (plusvlues) noms perqu el planejament general urbanstic, per ra de les legislacions del sl, fa una previsi daprofitaments urbanstics. Dacord amb el rgim urbanstic del sl, per fer possible els nous creixements necessaris amb un dimensionament raonablement superior a les necessitats de previsi real de creixement hi ha diverses opcions i alternatives de desenvolupament que no sempre es fan realitat, ja que el planejament urbanstic no respon a una fotografia fixa sin a una regulaci de carcter dinmic i canviant. Cadascuna de les lleis introdueix conceptes i terminologies diferents, amb complexitats i varietat en els tipus de sl amb relaci al seu rgim urbanstic, a les diferents categories que emmarquen i als drets, els deures i les obligacions de la propietat, que tenen incidncia en les valoracions del sl relacionades amb frmules de valoracions fiscals i valoracions hipotecries de garantia, com es reflecteix tot seguit de forma sinptica: 1956 1975-1976 Sl rstic, de reserva urbana i urb Valors inicial, expectant, urbanstic i comercial Sl no urbanitzable, urbanitzable (programat i no programat), apte per urbanitzar i urb Valors inicial i urbanstic

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1990-1992

1998-2003

Sl no urbanitzable, urbanitzable (programat i no programat) i urb Valors inicial i urbanstic (adquisici gradual de drets a urbanitzar, a laprofitament, a edificar, a ledificaci) Sl no urbanitzable, urbanitzable (delimitat i no delimitat) i urb (consolidat i no consolidat) Valors reals (referncia de valors fiscals) Mtode de valoraci residual dinmic de la normativa hipotecria

La Llei 8/2007, de sl, fa un esfor de simplificaci amb la introducci de nous conceptes normatius, dacord amb la realitat de la situaci del sl, i distingeix entre el rural i lurbanitzat, en una adquisici gradual de drets i valors sobre el sl realment transformat, en una lnia conceptual que va introduir lanterior Llei 1990/1992. La disposici final segona de la Llei 8/2007 remet a la llei esmentada, per fer un text refs conjunt amb el seu contingut encara vigent. Aquests nous conceptes normatius del sl i la seva valoraci sembla que comporten una equitat comparativa ms gran de valoraci, principalment entre els sls sense transformar i entre els sls transformats i edificats. 1.3. Conceptes i terminologia a la Llei 8/2007 A la nova Llei destaquen conceptes i terminologies relacionats, duna banda, amb la situaci real del sl i, de laltra, amb les limitacions competencials estatals en matria durbanisme. Hi ha una formaci gradual de valor en els sls dels nous creixements, des dun valor del sl rural, corregit per la localitzaci, seguint per lafegit de valors de participaci en una possible valoraci indemnitzadora sobre la facultat de participar en la transformaci dels sls urbanitzables activats, amb un planejament derivat aprovat, i amb valors afegits creixents, dacord amb el grau del procs urbanitzador segons la inversi realitzada, fins arribar al valor del sl urbanitzat en condicions de ser edificat. Sutilitzen nous conceptes i nova terminologia no urbanstics per ra de les limitacions del marc competencial estatal, amb la valoraci de la facultat de participaci en el procs de transformaci i segons les inversions que es duen a terme realment i efectivament.

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En el sentit que sha apuntat anteriorment, es troben referncies a la Llei de rgim del sl i ordenaci urbana de 1992, en la qual es produa ladquisici gradual de drets a urbanitzar, a laprofitament, a edificar i a ledificaci, amb una valoraci gradual afegida fins a la patrimonialitzaci del sl urbanitzat destinat a edificar-se. Amb la nova Llei de sl se supera la situaci liberalitzadora de la Llei de rgim del sl i valoracions de 1998, i selimina laplicaci de valors de ponncies cadastrals i el mtode residual dinmic de valoraci del sl, mtode daplicaci complexa per les nombroses variables susceptibles dintroduir i difcils de justificar, amb una gran dificultat de comprovaci de lequilibri entre el procs edificatori i el procs urbanitzador necessaris per passar dun sl sense transformar a un sl urbanitzat i edificat. Amb el nou marc de valoracions, tamb es refora la funci pblica de lurbanisme amb relaci a la funci social de la propietat del sl, que ja recull la Llei durbanisme de Catalunya. Amb les noves valoracions es pretn introduir eficincia en el mercat immobiliari, amb la normalitzaci i la correcci dels valors del sl (valors reals) i lhabitatge, per tal de fer possible el dret constitucional a la seva accessibilitat, alhora que es propicia un desenvolupament mediambientalment sostenible. Pel que fa als conceptes i a la terminologia que sempra a la nova Llei de sl la Generalitat de Catalunya, per raons de seguretat jurdica, estableix, en una iniciativa legislativa sense precedents, el Decret llei 1/2007, de mesures urgents en matria urbanstica de Catalunya, una correspondncia terminolgica i conceptual entre els termes de la nova legislaci de sl (LS) i la legislaci urbanstica (DLL), en qu destaquen els aspectes segents: Els instruments dordenaci i execuci es corresponen amb els instruments de planejament, gesti i execuci urbanstiques, amb lordenaci urbanstica com un concepte fsic dordenaci obtinguda en aplicaci dels instruments urbanstics. Sestableixen les dues situacions bsiques del sl: rural i urbanitzat (art. 12 LS art. 1 DLL, d. a. 15a LU). Es conceptuen les actuacions de transformaci urbanstica de nova urbanitzaci, reforma o renovaci en els mbits de sl urbanitzat i de dotaci (art. 14 LS art. 2 DLL, d. a. 16a LU).

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 Es parla dedificabilitat mitjana (ponderada) en relaci amb laprofitament urbanstic (art. 23 LS art. 3 DLL, d. a. 17a LU). Es fa referncia a lmbit espacial homogeni, assimilat urbansticament al polgon fiscal (art. 23 LS art. 3 DLL, d. a. 17a LU). 1.4. Situaci bsica del sl urbanitzat (article 12 de la Llei 8/2007). Correspondncia del concepte de sl urbanitzat en la legislaci urbanstica de Catalunya De les dues situacions bsiques del sl de la Llei 8/2007, el rural i lurbanitzat, el planejament general urbanstic regula les transformacions urbanstiques, els nous creixements i les actuacions en el sl ja transformat anteriorment, perqu en els processos urbanitzadors corresponents es disposi de sl urbanitzat, amb el desenvolupament del planejament derivat, per tal datendre les necessitats per al seu s i edificaci, en qu no sempre es fan realitat les previsions del planejament, amb la qual cosa sassoleix el valor real corresponent al sl transformat. En aquest sentit, el sl urbanitzat es correspon amb el sl integrat, de forma legal i efectiva, en la xarxa de dotacions i serveis propis dels nuclis de poblaci, amb dotaci i serveis segons la legislaci autonmica o que poden tenir aquests serveis simplement amb la connexi de parcelles a installacions en funcionament. Segons el Decret llei 1/2007 (article 1 i disposici addicional quinzena: Situacions bsiques de sl) de mesures urgents en matria urbanstica de Catalunya, el sl urbanitzat es correspon a: Sl urb consolidat amb els requisits segons larticle 30 del TRLUC. Sl urb no consolidat i disposicions transitries 1 i 4.1 del TRLUC sobre sl urb, amb els serveis urbanstics bsics: a) xarxa viria amb connexi a la trama viria bsica municipal, b) xarxes dabastament daigua i sanejament, c) subministrament denergia elctrica. Larticle 30 del TRLUC (Concepte de sl urb consolidat) diu que els terrenys amb condici de solar sn, dacord amb larticle 29 (Concepte de solar), terrenys en sl urb aptes per a ledificaci segons la seva qualificaci urbanstica, amb les condicions segents:

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a) Que estiguin urbanitzats segons el planejament o, si no es concreta, que disposin dels serveis urbanstics bsics de larticle 27 i afrontin amb una via que compti amb enllumenat pblic i estigui ntegrament pavimentada, inclosa la zona de vianants. b) Que hi estiguin assenyalades les alineacions i rasants. c) Que siguin susceptibles de llicncia immediata perqu no formen part dun mbit de planejament o de gesti pendents de desenvolupar. d) Que, per a edificar-los, no calgui cedir terrenys per destinar-los a carrers o per regularitzar alineacions o completar la xarxa viria. Per la seva banda, larticle 27.1 del TRLUC (Serveis urbanstics bsics) parla dels serveis urbanstics bsics segents: a) la xarxa viria que tingui un nivell de consolidaci suficient per a permetre la connectivitat amb la trama viria bsica municipal, b) les xarxes dabastament daigua i de sanejament, c) el subministrament denergia elctrica. La disposici transitria primera del TRLUC (Rgim urbanstic del sl) parla de sl urb no consolidat incls en els mbits de planejament i gesti, i de sl urb que per a edificar ha de cedir terrenys per a viari. La disposici transitria quarta del TRLUC (Supsits dabsncia de planejament general) diu que en absncia de planejament el sl urb comprn els nuclis de poblaci existents que tenen serveis urbanstics bsics o que sintegren en rees consolidades per edificaci dalmenys dues terceres parts de llur superfcie edificable (condicions de ledificaci amb una mxima alada de tres plantes o la mitjana de les edificacions venes). 1.5. mbit del rgim de valoracions a la Llei 8/2007 (article 20) Les situacions juridicoadministratives i els supsits objecte daplicaci de la nova Llei sn els segents: a) La valoraci de les facultats o els deures del dret de propietat a manca dacord de tots els subjectes afectats en la verificaci doperacions de repartiment de beneficis i crregues. b) El preu just dexpropiaci, independentment de la finalitat i la legislaci que la motiva.

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c) El preu per venda o substituci foroses (proper al concepte dexpropiaci-sanci). d) La responsabilitat patrimonial de lAdministraci pblica. Amb relaci als supsits anteriors, i de forma correlativa, sindica la referncia temporal de les valoracions: a) La data diniciaci del procediment daprovaci de linstrument que motiva lexpropiaci. b) El moment de linici de lexpedient del preu just individualitzat o lexposici pblica del projecte dexpropiaci, en cas de taxaci conjunta. c) El moment de linici del procediment de declaraci de lincompliment que motiva lexpropiaci. d) El moment de lentrada en vigor de la disposici corresponent o de linici deficcia de lacte de causa de la lesi produda.

2. La valoraci dimmobles a la Llei 8/2007 2.1. Criteris generals per a la valoraci dimmobles a la Llei 8/2007 (article 21) Els criteris generals en qu semmarca la valoraci dimmobles sn els segents: a) La valoraci del sl en la condici de ple domini, sense crregues, gravmens o drets que limitin la propietat. b) La taxaci del sl segons el que la llei estableix i la seva situaci, amb independncia de la causa de la valoraci i de linstrument legal que la motiva. Laplicaci daquest criteri s remarcable en infraestructures i serveis pblics dinters general supramunicipal, que shan de valorar segons la situaci bsica dels terrenys en qu se situen o per on discorren. c) En el sl urbanitzat, els vols es taxen conjuntament amb el sl (edificacions, construccions i installacions), si sajusten a la legalitat en el moment de la valoraci i si es van fer de conformitat amb lordenaci

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urbanstica i lacte administratiu requerit, o amb una legalitzaci posterior dacord amb la legislaci urbanstica. d) En lexpropiaci de finques gravades amb crregues, lAdministraci pot: fixar el preu just de cada dret concurrent amb el domini, o fixar el preu just de limmoble en conjunt, consignant limport a lrgan judicial per a la seva distribuci. 2.2. Valoraci en equidistribuci de beneficis i crregues a la Llei 8/2007 Larticle 26 Valoraci del sl en rgim dequidistribuci de beneficis i crregues, s aplicable: 1. Quan, si no hi ha acord entre tots els subjectes afectats (reparcellacions), shagin de valorar les aportacions de sl dels propietaris partcips en una actuaci durbanitzaci, per ponderar-les entre si i amb les aportacions del promotor o de lAdministraci, als efectes del repartiment dels beneficis i crregues i ladjudicaci de parcelles, el sl sha de taxar pel valor que li correspondria si estigus acabada lactuaci. 2. En el cas de propietaris que no puguin participar en ladjudicaci de parcelles per insuficincia de la seva aportaci, el sl sha de taxar pel valor que li correspondria si estigus acabada lactuaci, descomptades les despeses durbanitzaci corresponents incrementades per la taxa lliure de risc (TLLR) i la prima de risc (PR). Els conceptes de taxa lliure de risc i prima de risc es corresponen amb el segent, segons la normativa de valoraci hipotecria: TLLR: PR: Rendibilitat mitjana anual del tipus mitj del deute de lEstat amb venciment superior a dos anys. Prima establerta a la normativa de valoraci hipotecria en relaci amb els usos de les edificacions (valors mnims revisables cada dos anys).

2.3. Actuacions de transformaci urbanstica (article 14 de la Llei 8/2007 i article 2 del Decret Llei 1/2007) Les actuacions de transformaci urbanstica que la Llei 8/2007 preveu sn: a) Urbanitzaci en dos supsits: 1) nova urbanitzaci

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2) reforma o renovaci de lmbit del sl urbanitzat b) Dotaci. Amb increment de dotacions pbliques per: Increment dedificabilitat Increment de densitat residencial Nous usos sense reforma o renovaci durbanitzaci Segons larticle 2 del Decret llei 1/2007: Disposici addicional setzena. Actuacions de transformaci urbanstica 1. A lefecte de laplicaci de la Llei estatal 8/2007, sn actuacions de transformaci urbanstica les actuacions de nova urbanitzaci o b de renovaci o reforma de la urbanitzaci i les de dotaci destinades a lordenaci i la transformaci del sl urbanitzable i del sl urb no consolidat en sectors de millora urbana o en polgons dactuaci urbanstica que tinguin per objecte alguna de les finalitats a qu fa referncia larticle 68.2 del TRLUC que es corresponen a actuacions de reforma interior, de remodelaci urbana, de transformaci dusos o de reurbanitzaci, o per completar teixits. 3. A lefecte de laplicaci de la Llei estatal 8/2007, sn actuacions de transformaci urbanstica de dotaci aquelles actuacions allades previstes en modificacions de planejament en sl urb consolidat que, sense comportar una reordenaci general de lmbit, dna lloc a la transformaci dels usos existents o a laugment de ledificabilitat o de la densitat amb la correlativa exigncia de majors reserves per a sistemes, per a zones verdes, per espais lliures i per equipaments, segons larticle 94.5 del TRLUC (Modificaci de les figures de planejament urbanstic). En el cas dactuacions de dotaci amb nou sostre residencial, aquesta situaci comporta les corresponents reserves dhabitatges de protecci pblica i la cessi (10 %) de lincrement de laprofitament. No es consideren actuacions de transformaci urbanstica, segons el Decret llei 1/2007, les situacions segents: El sl urbanitzable no delimitat fins a laprovaci de pla parcial urbanstic de delimitaci. Les actuacions allades en sl urb per cessi de vialitat per tal dassolir la condici de solar o per lajust, lampliaci o la millora de la vialitat o els espais lliures en sl urb.

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 Les actuacions de qualificaci de sl destinat a habitatge dotacional pblic perqu no estan subjectes a majors reserves de sistemes ni a la cessi daprofitament, segons larticle 94.5 del TRLUC (Modificaci de les figures de planejament urbanstic). 2.4. Deures de la promoci de les actuacions de transformaci urbanstica (article 16 de la Llei 8/2007) Els deures legals en les actuacions de transformaci urbanstica sn els segents: Lliurament a lAdministraci del sl reservat a vialitat, espais lliures, zones verdes i altres dotacions pbliques incloses o adscrites. Lliurament a lAdministraci, per a patrimoni pblic de sl, del sl lliure de crregues durbanitzaci corresponent al percentatge dedificabilitat mitjana ponderada de lactuaci, o de lmbit superior de referncia en qu estigui inclosa, dacord amb la legislaci territorial i urbanstica. En actuacions de dotaci, el percentatge correspon a lincrement de ledificabilitat mitjana ponderada dels sls inclosos a lactuaci. El percentatge anterior ha de ser, com a mnim, del 5 % i, com a mxim, del 15 %, segons el que la legislaci urbanstica fixi, amb possibles excepcionalitats de reducci o increment, com tamb amb supsits de substituci de la cessi de sl per altres maneres de compliment, amb lexcepci del sl destinat a algun rgim de protecci pblica de la reserva del 30 % que estableix larticle 10 de la Llei 8/2007. A Catalunya, el percentatge establert s el 10 % per pot arribar fins al 15 % a les noves rees residencials estratgiques (ARE). Costejament i execuci de totes les obres durbanitzaci de lactuaci, com tamb de les infraestructures de connexi a les xarxes generals de serveis i el seu condicionament, que tinguin en compte la potabilitzaci de laigua, el subministrament i la depuraci de laigua, i les infraestructures de transport per a una mobilitat sostenible. Lliurament a lAdministraci, juntament amb el sl, de les obres i les infraestructures realitzades per a la prestaci de serveis de titularitat pblica.

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 Garantia del reallotjament dels ocupants legals amb residncia habitual. Indemnitzaci als titulars de drets dels bns que no es puguin conservar. Els terrenys inclosos a lactuaci de transformaci urbanstica i els adscrits a ella sn garantia real per al compliment de les obligacions corresponents. 2.5. Indemnitzacions afegides al valor del sl en el cas de nova urbanitzaci, segons la Llei 8/2007 Article 24. Indemnitzaci de la facultat de participar en actuacions de nova urbanitzaci 1. s procedent valorar la facultat de participar en lexecuci duna actuaci de nova urbanitzaci quan concorrin els requisits segents: a) Que els terrenys hagin estat inclosos en la delimitaci de lmbit dactuaci i es donin els requisits exigits per iniciar-la o per expropiar el sl corresponent de conformitat amb la legislaci en la matria. b) Que la disposici, lacte o el fet que motiva la valoraci impedeixi lexercici de lesmentada facultat o alteri les condicions del seu exercici modificant els usos del sl o reduint-ne ledificabilitat. c) Que la disposici, lacte o el fet a qu es refereix la lletra anterior tinguin efectes abans de linici de lactuaci i del venciment dels terminis establerts per a lesmentat exercici, o desprs si lexecuci no sha portat a terme per causes imputables a lAdministraci. d) Que la valoraci no derivi de lincompliment dels deures inherents a lexercici de la facultat [durbanitzar]. Valoraci La valoraci de la indemnitzaci resulta de laplicaci del percentatge (Ca) de participaci de la comunitat en les plusvlues a: La diferncia de valors de situaci origen a actuaci finalitzada, si simpedeix lexercici de la facultat durbanitzar: I = Ca (Vsu Vsr)

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 La minva en el valor del sl si, un cop finalitzada lactuaci, salteren les condicions de lexercici de la facultat durbanitzar: I = Ca (Vsu Vsum) Article 25. Indemnitzaci de la iniciativa i la promoci dactuacions durbanitzaci o dedificaci Els conceptes indemnitzables es corresponen amb les segents despeses prvies a linici de la urbanitzaci. Les delaboraci del projecte o els projectes tcnics dinstruments dordenaci que, dacord amb la legislaci, siguin necessaris per legitimar lactuaci durbanitzaci, edificaci i conservaci o rehabilitaci de ledificaci. Les dobres descomeses i finanament, gesti i promoci necessries per a lexecuci de lactuaci. Les dindemnitzacions abonades. Valoraci de despeses prvies a linici de la urbanitzaci La valoraci de la indemnitzaci s sobre els imports corresponents incrementats per la taxa lliure de risc (TLLR) ms la prima de risc (PR): I = (D + In) + (D + In) (TLLR + PR). Indemnitzacions a tenir en compte desprs diniciades les obres durbanitzaci, segons el grau de lexecuci. Valoraci posterior a linici de les obres dindemnitzaci La valoraci es correspon amb el que sigui superior entre el que sha establert anteriorment per despeses, o en proporci amb el grau assolit de lexecuci de la transformaci (Gu) (fixat entre 0 i 1) sobre: La diferncia entre el valor dorigen i el valor final urbanitzat, si simpedeix lactuaci (Gu entre 0 i 1) I = Gu (Vsu Vsr) La minva produda en el valor del sl si, un cop finalitzada lactuaci, salteren les condicions dexecuci sense impedir que sacabi (Gu entre 0 i 1) I = Gu (Vsu Vsum) La condici per poder accedir a les indemnitzacions s que lexecuci de lactuaci sigui conforme amb els instruments que la legitimen i no shagin incomplert els terminis establerts.
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La indemnitzaci resultant mai no ha de ser inferior a la que resulti daplicar larticle 24 i sha de distribuir entre els adjudicataris de les parcelles de lactuaci. Si el promotor no es retribut amb parcelles resultants, la seva indemnitzaci, calculada aplicant la taxa lliure de risc (TLLR) ms la prima de risc (PR) a la part que hagi deixat de percebre, sha de descomptar de la dels propietaris. Si els propietaris incompleixen els seus deures i obligacions, la indemnitzaci per despeses i costos sha de fer noms per limport realitzat.

3. El sl urbanitzat no edificat 3.1. Valoraci del sl urbanitzat no edificat (article 23 de la Llei 8/2007) Els criteris daplicaci en la valoraci del sl urbanitzat no edificat, i tamb amb edificaci existent o en curs dexecuci que siguin illegals o que es trobin en situaci de runa fsica, sn els segents: a) Ls i ledificabilitat de referncia es correspon amb els que lordenaci urbanstica atribueixi a la parcella, incls, si s el cas, ls dhabitatge subjecte a algun rgim de protecci que permet taxar el preu mxim en venda o lloguer. En cas que els terrenys no tinguin assignada cap edificabilitat o s privat a lordenaci urbanstica (sistemes), shi han datribuir, a lefecte de la valoraci, ledificabilitat mitjana (aprofitament mitj) i ls majoritari de lmbit espacial homogeni inclosos per lordenaci urbanstica per ra dels usos i les tipologies (polgon fiscal). b) Aplicaci a ledificabilitat del valor de repercussi del sl (rendiment) segons ls que correspongui, determinat pel mtode residual esttic. c) De la quantitat resultant, se nhan de descomptar, si sescau, els valors dels deures i les crregues pendents per a fer possible ledificabilitat prevista.

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3.2. Aplicaci de noves valoracions i mtode de valoraci (disposici transitria tercera: Valoracions de la Llei 8/2007) Les noves regles de valoraci sn aplicables a tots els expedients, inclosos en el seu mbit daplicaci, iniciats a partir de lentrada en vigor de la Llei (1 de juliol de 2007). En el cas dels nous creixements activats amb un planejament derivat parcial aprovat, els terminis per a laplicaci de la nova llei sn els terminis fixats per a lexecuci del planejament i, si aquests no han estat fixats, tres anys com a mxim des de lentrada en vigor de la nova llei. Mentre no es desenvolupi reglamentriament el que sha fixat sobre criteris i mtode de clcul de la valoraci, i en all que sigui compatible amb la llei, cal atenir-se al que disposen lapartat 3 de larticle 137 del Reglament de gesti urbanstica (arrendaments rstics, Reial decret 3288/1978, de 25 dagost) i les normes de valoraci de bns immobles i de determinats drets incloses a lOrdre ECO/805/2003, de 27 de mar, o la disposici que la substitueixi. La remissi a la frmula de valoraci del sl pel mtode residual de les normes de valoraci dels bns immobles i dalguns drets per a determinades finalitats financeres (valors de garantia) comporta un aclariment pel que fa a la utilitzaci de la frmula sobre valoraci del sl que recull el Reial decret 1020/1993, de 25 de juny, sobre normativa tcnica de valoraci cadastral a efectes fiscals, que no s daplicaci amb la nova Llei de sl. 3.3. Correspondncia dels conceptes valoratius de la Llei 8/2007 amb els conceptes urbanstics del TRLUC (sistemes) Article 23 de la Llei 8/2007 Valoraci en sl urbanitzat (cas de no-assignaci per lordenaci urbanstica dedificabilitat ni s privat). Atribuci a aquest sl a efectes de valoraci de: 1) Ledificabilitat mitjana i ls majoritari de lmbit que es recull seguidament com a (2), 2) Lmbit espacial homogeni en qu lordenaci urbanstica hagi incls els terrenys per usos i tipologies. Article 3 del Decret Llei 1/2007 (disposici addicional dissetena) Especificaci de conceptes urbanstics a efectes daplicaci de la Llei estatal de sl

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1) Ledificabilitat mitjana ponderada es correspon amb laprofitament urbanstic definit a larticle 36.1 del TRLUC. 2) El polgon fiscal on siguin inclosos els sistemes a efectes cadastrals tindr la consideraci dmbit espacial homogeni, en cas de sistemes pblics no inclosos en cap mbit dactuaci urbanstica ni en cap mbit de referncia que el planejament hagi establert a efectes de valoraci. 3.4. Laprofitament urbanstic en el TRLUC Article 36. Aprofitament urbanstic 1) Laprofitament urbanstic resulta de la ponderaci de ledificabilitat, els usos i la intensitat dels usos, dacord amb el planejament urbanstic. Tamb en forma part la densitat de ls residencial en hab./ha. 2) Assignaci pel planejament general de laprofitament urbanstic amb distribuci a les diferents zones en sl urb consolidat. 3) El planejament derivat distribueix laprofitament entre les diverses zones del sector. 4) En laprofitament urbanstic, no shan de ponderar ledificabilitat i usos dels equipaments pblics. Article 37. Regles de ponderaci de laprofitament urbanstic En sectors de planejament o polgons dactuaci: a) Establiment dels valors relatius homogenetzats a cada zona. b) Els valors homogenetzats sestableixen en relaci amb la intensitat dusos, la rigidesa a la demanda de cada s, la seva localitzaci i la repercussi admissible del valor durbanitzaci o de reurbanitzaci, si s el cas. 3.5. Els polgons fiscals a la normativa tcnica de valoraci cadastral (Reial decret 1020/1993) Pel que fa a la naturalesa dels polgons fiscals, als quals remet el Decret llei 1/2007, aquests sn determinats a la norma 7 (Divisi en polgons de valo-

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raci) del Reial decret 1020/1993, de 25 de juny, pel qual saproven les normes tcniques de valoraci i el quadre marc de valors del sl i de les construccions per a determinar el valor cadastral dels bns immobles de naturalesa urbana, que diu: 1. Una vegada realitzada la delimitaci del sl (sl subjecte a cada municipi), es podr procedir a la seva divisi en polgons de valoraci dacord amb els segents criteris: a) b) c) d) Coherncia urbanstica de qualificaci del sl i tipologia constructiva Circumstncies administratives que aconsellin la definici Circumstncies de mercat per facilitar valoraci en entorn homogeni Circumstncies economicosocials amb relaci a possibles alteracions del valor de mercat e) Altres circumstncies justificades a les ponncies de valors A ms, es diu que quan el planejament est adaptat (Llei de 1992), la delimitaci ha de tenir en compte les rees de repartiment, les rees de sl urb de planejament derivat i els sectors delimitats de sl urbanitzable programat. 4. La valoraci de garantia del sl. Aspectes tcnics 4.1. La valoraci en el sl urbanitzat no edificat segons la normativa hipotecria en valoracions de garantia El punt 3 de la disposici transitria tercera (Valoracions) de la Llei 8/2007, sobre criteris i mtode de clcul de la valoraci, es remet, en el que sigui compatible, a la normativa de valoraci de bns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres, corresponent a lOrdre ECO/805/2003, de 27 de mar, que ha estat modificada per lOrdre EHA/3011/2007, de 4 doctubre. A larticle 15 (Mtodes) del captol I (Mtodes tcnics de valoraci) de lOrdre ECO/805/2003, consta el mtode residual que es desenvolupa a la secci 5a (Mtode residual). Larticle 34 (Aplicabilitat del mtode residual) daquesta ordre diu que el procediment de clcul esttic s un procediment danlisi dinversions amb valors actuals, aplicable a solars no edificats en el cas que ledificaci es pugui iniciar en un termini no superior a un any.

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Larticle 35 (Requisits per a la utilitzaci del mtode residual) de lOrdre ECO/805/2003 parla dels requisits normatius, que es concreten en: a) Lexistncia dinformaci adequada per a determinar la promoci immobiliria ms probable. b) Lexistncia dinformaci suficient sobre costos de construcci, despeses necessries de promoci, financeres si sescau, i de comercialitzaci, a fi destimar els costos i les despeses normals del promotor mitj per a una promoci semblant. c) Lexistncia dinformaci de mercat que permeti calcular els preus de venda ms probables en el temps de comercialitzaci. d) Lexistncia dinformaci suficient sobre rendiments de promocions semblants. A les diverses frmules de valoraci, hi ha un component com, lanomenat coeficient de realitzaci, que es correspon amb la relaci entre tots els ingressos i totes les despeses corresponents a una actuaci urbanstica, i que ha de ser superior a la unitat per a fer possible un marge o benefici, que sincrementa a mesura que el coeficient s creixent. La frmula de valoraci del sl a la qual es remet, de forma transitria, la Llei 8/2007, s la que disposa larticle 42 (Frmula de clcul del valor residual pel procediment esttic) de lOrdre ECO/805/2003, que la defineix dacord amb el segent: F = VM x ( 1 b ) Ci Els conceptes de la frmula sn els segents: F = valor del terreny Aquest valor es correspon amb la repercussi corresponent a un s especfic expressat en euros/superfcie de sostre construt. VM = valor de limmoble hipotticament acabat b = marge o benefici net del promotor en tant per u

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Saplica al valor dels ingressos i no a la inversi realitzada i la normativa hipotecria lestableix com a valors mnims per a diferents usos de ledificaci amb un component de risc que cal tenir en compte i motivar, ms enll de ls corresponent. Ci = conjunt de pagaments necessaris considerats Costos i despeses de construcci, despeses dhonoraris tcnics i de control, seguretat i salut, assegurances, despeses fiscals i de promoci. Totes aquestes despeses creixen a mesura que augmenta la qualitat de limmoble. Dacord amb lOrdre ECO/805/2003, de 27 de mar, modificada recentment per lOrdre EHA/3011/2007, de 4 doctubre, i segons la disposici addicional sisena daquesta ltima, es fixen els marges de benefici de larticle 41 (Marge de benefici del promotor), els quals, sense finanament ni impost sobre la renda de societats, no poden ser inferiors als percentatges segents, segons el tipus dimmoble: Valors mnims de b a la frmula de valoraci residual esttica hipotecria del sl Edificis dhabitatges: Aparcaments: Residncies estudiants i tercera edat: Hotels: Edificis doficines: Edificis comercials: Edificis industrials: Altres: primera residncia 18 (1,00) segona residncia 24 (1,33) 20 (1,11) 24 (1,33) 22 (1,22) 21 (1,16) 24 (1,33) 27 (1,50) 24 (1,33)

En cas de diversos usos, sha de ponderar el margebenefici. *Entre parntesis, sindica el coeficient de relaci amb valor mnim. Aquests valors corresponen als marges sense comptar el finanament ni limpost sobre la renda de societats. En cas de finanament ali, els marges shan de modificar dacord amb el percentatge daquest (grau de palanquejament). Aquests valors sn mnims i a cada valoraci sha de pensar en possibles increments motivats per canvis de situaci del mercat immobiliari i financer,

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en relaci amb ladaptaci de la normativa, prevista cada dos anys, a la realitat en cada moment, com tamb a ponderar el valor amb relaci al temps daplicabilitat dun any per a linici de ledificaci. En aquest sentit, cal destacar dues etapes diferenciades. La primera etapa correspon a ledificaci que compta amb una inversi inicial del sl i una inversi gradual a mesura que va evolucionant fins que es finalitza. La segona etapa correspon al temps que transcorre entre la finalitzaci de ledificaci i la venda de limmoble. A la primera etapa de la construcci de limmoble, sentn que sha de produir un benefici raonable dacord amb la inversi. A la segona, etapa sentn que sha de produir un marge que cobreixi el risc sobre el temps que es preveu que transcorri des de la disposici total de limmoble fins a la seva venda, per la qual cosa caldria comprovar que el parmetre b adoptat en la valoraci del sl cobreixi tant el benefici com el risc, a ms dincloure el possible finanament ali. 4.2. La valoraci en el sl urbanitzat no edificat en actuacions de transformaci urbanstica de reforma o renovaci de la urbanitzaci Article 23.3 (Valoraci en el sl urbanitzat) de la Llei 8/2007 (quan es tracta de sl urbanitzat sotms a actuacions de reforma o renovaci de la urbanitzaci). En el cas de la valoraci del sl urbanitzat sotms a actuacions de reforma o renovaci de la urbanitzaci, el mtode residual ha de considerar els usos i les edificabilitats atributs per lordenaci urbanstica en la seva situaci dorigen. Es correspon amb sl urbanitzat en qu el planejament preveu una actuaci de transformaci i reforma interior amb uns usos i unes edificabilitats diferents dels que el planejament anterior li atribua inicialment o dels preexistents (situaci prvia al pla), en qu la propietat no ha consolidat les expectatives del nou planejament i en qu, dacord amb els principis de la nova llei, la facultat dexecuci supera el propi dret de propietat en la valoraci. En aquest cas, sha de considerar, si escau, el que sestableix com a conceptes dindemnitzaci en els supsits de larticle 25 de la Llei 8/2007, que sha dafegir a la valoraci del sl urbanitzat en aplicaci del mtode residual es-

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ttic, dacord amb els parmetres del planejament i la situaci anteriors als que motiven la transformaci. Les referncies de lordenaci urbanstica per a la valoraci es corresponen amb les situacions de planejament anteriors a les que motiven la reforma o renovaci. En aquest cas, cal remarcar la importncia de la relaci del planejament vigent que motiva la reforma o renovaci i del planejament anterior que va donar lloc a lordenaci urbanstica objecte de transformaci. 4.3. Aspectes tcnics de la valoraci del sl urbanitzat Anlisi i comentari dels conceptes de la frmula de valoraci pel mtode residual esttic segons la normativa hipotecria per a valoracions de garantia, aplicable de forma transitria dacord amb la Llei 8/2007. s aconsellable treballar la valoraci amb valors unitaris, que permetin comparar les variables amb valors de referncia, i s necessari homogenetzar les unitats de treball, principalment pel que fa a la superfcie construda, a partir de conversions de superfcie tilsuperfcie construda, segons les unitats de la informaci corresponent, com tamb les edificabilitats netes o brutes (sl transformat o sl sense transformar) en cada cas, que permetin la ponderaci i lhomogenetzaci de loperativa de les diferents frmules. Vm: valors en venda de limmoble acabat. Usos diversos i usos residencials amb valor en venda vinculat a valors mxims (reserves dhabitatges de protecci pblica) Per tal destablir els valors en venda, cal recrrer a estudis de mercat ja existents amb mostres de referncia, o a una elaboraci prpia, i recollir tres nivells espacials sobre les dades del municipi, les del barri i les de lentorn ms immediat al sl objecte de valoraci, per tal de ponderar adequadament el valor que shi ha dadoptar de forma objectivada. Sn remarcables els valors de centralitat urbana i els seus mbits dinfluncia, com a valors ms subjectes a situacions conjunturals. La ponderaci de mostres sha de tenir el compte segons la localitzaci del sl, aspectes quantitatius com ara la densitat residencial i les dimensions dels bns immobles com a unitats de venda, amb la consideraci de les escales de valor, i els aspectes qualitatius corresponents a la tipologia, la qualitat constructiva, lan-

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tiguitat, la conservaci, com tamb els equipaments i les installacions de qu estan dotades les unitats de venda. Ci: costos externs corresponents a la construcci de limmoble segons ledificaci real de demanda, a la transformaci del sl, la urbanitzaci i les indemnitzacions internalitzables en lactuaci i externalitzables, les despeses de transformaci, les de gesti i les de promoci, les despeses financeres i les fiscals que siguin imputables. b: marge-benefici. Els valors mnims segons la normativa hipotecria shan de comprovar en cada cas i segons les especificitats de cada valoraci, amb la utilitzaci de valors ms alts, si s el cas, de forma motivada. F: valor de repercussi del sl. El valor de repercussi per a cada s especfic, en un mercat imperfecte com s el del sl, fa necessries comparatives amb referncies de valors no tant en valors absoluts com en valors relatius percentuals entre els diferents conceptes i variables de la valoraci. s interessant fer la comparativa amb la frmula de les normes tcniques de valoraci cadastral i altres frmules de valoraci existents, noms a efectes informatius. Vv = 1,40 (Vs + Vc) Fl, que equival a la frmula: Vs = ((0,71 Vv) / Fl) Vc Vv = valor en venda del producte immobiliari en euros per m2 construt Vs = valor de repercussi del sl en euros per m2 construt Vc = valor de la construcci en euros per m2 construt Fl = factor de localitzaci De lanterior es dedueix que a la frmula cadastral hi ha fixat normativament un estndard o rtio administrativa del 29 % entre marge-benefici i despeses de promoci i altres, que simplifica al mxim les variables de la valoraci amb ladopci de la unitat com a factor de localitzaci. En aquest sentit, cal destacar que la frmula de valoraci del sl a qu la Llei 8/2007 es remet presenta ms variables que la cadastral i, per tant, una necessitat ms gran de motivaci i control del seu s i de la seva virtualitat. El valor de repercussi, en el cas de valor unitari, permet fer una comparativa dels valors dusos especfics de qu es disposi.

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Larticle 72 (Descripci urbanstica) de lOrdre ECO/805/2003 disposa que quan la valoraci sigui dun terreny de carcter urb shi ha de fer constar: El planejament general i el planejament derivat necessari, la seva situaci sobre la seva aprovaci i, si s el cas, la previsi daprovaci definitiva i, a ms, si el sl est incls en un mbit de gesti. La classificaci urbanstica del sl i si s urb, si t la naturalesa de solar. La qualificaci urbanstica, els usos autoritzats i prohibits, la tipologia i intensitat edificatria, els ndexs daprofitament i dedificabilitat neta/bruta, les alries permeses, locupaci mxima, les reculades i daltres parmetres edificatoris. Laprofitament urbanstic de lmbit de repartiment i lmbit de gesti i execuci, amb superfcie realment construble, la iniciativa de la gesti, el sistema i mode de gesti, les crregues urbanstiques, la proporci del terreny en lmbit de gesti, la iniciaci i lestat de les obres durbanitzaci, els instruments de planejament i gesti, lestat de la tramitaci, la consideraci del terreny com a solar, els terminis dexecuci previstos pel desenvolupament urbanstic, els efectes de lincompliment, la inclusi en mbit dexpropiaci forosa, els criteris legals de valoraci i la situaci del procediment expropiatori.

De tot el contingut normatiu anterior, a lhora de valorar el sl sha daplicar, al valor de repercussi, ledificabilitat especfica segons el planejament vigent i, si sescau, segons els projectes de gesti, com a resultat de laplicaci real dels parmetres urbanstics (mxims i mnims), ja sigui a escala de parcella concreta (modelitzaci-simulaci), ja sigui a escala de zona edificable (ordenaci del sl edificable), amb lobtenci del valor unitari del sl urbanitzat. Al valor del sl, shan de detreure les obligacions legals de cessi de laprofitament urbanstic i daltres que estableixin la legislaci i el planejament, la gesti i lexecuci, per tal dobtenir el valor del sl corresponent al dret jurdic real del valor. Cada valoraci ha de respondre amb la seva lgica en relaci amb les hiptesis i les variables emprades, amb una valoraci justificada i motivada no tan sols pel que fa a les dades adoptades i al procs de valoraci establert, sin tamb al seu resultat final, que t la dificultat comparativa en un mercat de sl imperfecte que presenta les disfuncions segents:

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La manca dhomogenetat en lobjecte de transacci. Labsncia dinformaci dels compradors o venedors. La reacci lenta dels preus enfront dalteracions de demanda. La poca fiabilitat de loferta.

4.4. Reflexions de carcter tcnic amb relaci a la valoraci del sl A tall dexemple, es fan unes reflexions indicatives i no limitatives sobre alguns aspectes que poden incidir en les valoracions del sl. a) Del que sha esmentat anteriorment es desprn la necessitat de disposar de dades bones, objectives i fiables per a la valoraci en un mercat immobiliari normalitzat i equilibrat, fugint de la gran disparitat de variables dels valors dels immobles, i dels seus costos i despeses de construcci. b) s necessari concretar, en els instruments de planejament i gesti urbanstica, els parmetres i les condicions sobre les actuacions previstes amb relaci a uns criteris i unes referncies valoratives. En aquest sentit, cal remarcar la novetat de linforme de sostenibilitat econmica que sinclou a larticle 12 del Decret llei 1/2007, amb relaci a les finances pbliques. c) Sha de fer un esfor de claredat i simplificaci en els conceptes i les variables que sutilitzen en les valoracions, que no permetin indeterminacions i confusions en les valoracions urbanstiques. d) Shan de tenir en compte els estudis de mercat per a lelaboraci de les ponncies cadastrals com a font dinformaci de les mostres i els resultats obtinguts, i s important disposar de la quantificaci en els polgons fiscals de les superfcies de zones i sistemes, en cas dhaver-se elaborat dacord amb el planejament urbanstic de referncia de la valoraci, per poder tenir bona informaci sobre els usos i els aprofitaments dels polgons. e) Caldria simplificar la interpretaci normativa de valoracions, amb lestabliment de rtios invariables que permetessin reduir les variables que shan dadoptar en les valoracions. f) Caldria prioritzar la proximitat en lanlisi de la tcnica i el contingut tcnic de les valoracions de les diferents propostes contradictries de valoraci sobre expropiacions, amb la possible constataci de les dades i de la informaci urbanstica utilitzades.

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g) Seria interessant establir invariants valoratius, de forma motivada, per tal devitar la dispersi de preus, costos i despeses, amb la fixaci dun benefici sobre la inversi en letapa dedificaci i dun marge de risc segons el temps mxim de venda previst desprs de finalitzar limmoble amb relaci a la situaci, ls i la rigidesa a la demanda que responguin als marges que la normativa de valoraci hipotecria (b) estableix, amb un benefici sobre la inversi que shauria destablir segons la situaci financera en el temps de construcci (mnim de dos anys) i un marge de risc segons els usos en el temps mxim de venda previst (mnim de dos anys), a establir segons la situaci i la rigidesa a la demanda corresponent. En aquest sentit, cal remarcar aquells usos en qu el sl que no s ocupat per ledificaci s un factor de valor important, la qual cosa es palesa en els usos residencials unifamiliars dedificaci allada i en els usos industrials en qu usualment assolir ledificabilitat mxima no respon a la tipologia de demanda, per la qual cosa, ms enll del valor de repercussi i ledificabilitat (no sempre la mxima) aplicables, cal constatar la valoraci resultant per ra de ladequat valor unitari del sl en relaci amb lespai de jard i amb lespai industrial no edificats, i no tant amb el total de sostre edificable. h) Caldria establir unes alertes percentuals sobre els diferents conceptes de la valoraci, atesa la gran importncia destablir un equilibri adequat, principalment entre els costos de construcci i els valors de venda, i entre els valors de repercussi i els valors de venda, amb lestabliment de franges percentuals que evitin sobrevaloracions i desequilibris en les valoracions, ja que es considera que aquestes shan de situar en un mercat immobiliari normalitzat. 4.5. Aproximaci percentual indicativa als conceptes en una valoraci equilibrada del sl Dades sobre referncies percentuals en la valoraci de sl Lany 1986, la Direccin General de la Vivienda, en un treball sobre fiscalitat, va obtenir uns percentatges sobre els diferents conceptes que intervenen en la valoraci del sl, en relaci amb tres qualitats constructives corresponents amb tipus de construcci de costs elevat, mitj i baix. En els tres supsits, el valor dels beneficis de la promoci se situen al voltant del 12 % del valor en venda, i el valor del sl representa el 26,90 %, el 19,81 % i el 12,74 %, respectivament, els quals decreixen a mesura que

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el cost es redueix, i amb uns valors de construcci del 34,32 %, el 44,27 % i el 56,57 %, els quals sn creixents a mesura que el cost es redueix. Segons consta a linforme dexperts sobre sl i urbanisme de lany 1995 del Ministerio de Obras Pblicas, Transportes y Medio Ambiente, els percentatges de distribuci de costos de repercussi en sls residencials de gesti pblica a Catalunya, segons dades de 1994, en tres supsits corresponents a lrea Metropolitana de Barcelona, a capitals de comarca i a la resta del territori, els percentatges del valor del sl brut sobre el valor del sl urbanitzat sn del 32 %, el 19 % i 15 %; els percentatges del cost de les obres durbanitzaci sn del 31 %, el 46 % i el 47 %, i el finanament s del 31 %, el 28 % i el 29 %, respectivament. En el cas de sls industrials, els percentatges anteriors es modifiquen pel que fa al valor del sl brut en el 24 %, el 15 % i 10 %; pel que fa al cost de les obres durbanitzaci, en el 33 %, el 45 % i el 41 %, i pel que fa al finanament, en el 37 %, el 35 % i el 44 %, respectivament. Al mateix informe, la distribuci de costos de promocions dHPO a Navarra lany 1994 era del 59,69 % per a la construcci, del 15,89 % per al sl urbanitzat i del 14,33 % per al benefici de la promoci, i la resta corresponien a despeses i costos financers. En una informaci publicada a La Vanguardia (20 de mar de 2007) sobre levoluci dels percentatges conceptuals amb relaci al valor en venda dhabitatges a lEstat, aquests responen a les xifres segents (en %): any 1990 Sl Construcci Beneficis abans dimpostos Urbanitzaci Cost de vendes Altres costos 2530 3540 1520 1015 3 37 any 2005 50 2025 1318 810 2 37 any 2007 50 2535 914 810 2 37

La lectura de les dades palesa la sobrevaloraci del sl produda en els darrers anys i la reducci dels costos de construcci dels immobles.

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LA VALORACI DEL SL URBANITZAT EDIFICAT. LES SITUACIONS DE FORA DORDENACI I DE RUNA

Xavier Rehues Estivill Arquitecte coordinador comarcal del Servei Territorial dUrbanisme de Tarragona, de la Direcci General dUrbanisme del Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques de la Generalitat de Catalunya. Vocal tcnic del Jurat dExpropiaci de Catalunya (Secci de Tarragona). Francesc Santacana Portella Arquitecte. Cap del Servei Territorial dUrbanisme de Tarragona i de les Terres de lEbre, de la Direcci General dUrbanisme del Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques de la Generalitat de Catalunya. Vocal tcnic del Jurat dExpropiaci de Catalunya (seccions de Tarragona i Terres de lEbre).

1. La valoraci del sl urbanitzat edificat La Llei 8/2007, de 28 de maig, de sl, determina que, per tal dimpedir lespeculaci, en les valoracions per expropiaci sha de tenir en compte all que hi ha fsicament sobre el terreny i no el que hi podria haver en el futur. Tan sols es pot integrar a la valoraci el contingut de futur definit al planejament en el cas de valoracions de sl urbanitzat, que s el sl transformat efectivament i adequadament per la urbanitzaci, i que ha assolit les determinacions del planejament urbanstic. En general, el sl urbanitzat t la condici de solar, dacord amb la seva realitat fsica i el planejament urbanstic daplicaci. Segons larticle 1 del Decret llei 1/2007, de 16 doctubre, de mesures urgents en matria urbanstica (ttol I, disposicions generals), es troben en la situaci bsica de sl urbanitzat, en tot cas: a) Els terrenys classificats pel planejament urbanstic general com a sl urb consolidat que reuneixin els requisits que estableix larticle 30 de la Llei durbanisme o que tenen aquesta condici dacord amb la disposici transitria quarta.1 de la Llei durbanisme per reunir els serveis urbanstics bsics que estableix larticle 27.1 de la Llei durbanisme. b) Els terrenys classificats pel planejament urbanstic general com a sl urb no consolidat que reuneixin els serveis bsics que estableix larticle 27.1 de

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la Llei durbanisme, i tamb els terrenys que tenen la condici de sl urb no consolidat en virtut de la disposici transitria primera.1 de la Llei durbanisme o dacord amb la disposici transitria quarta.1 de la Llei durbanisme, per reunir els esmentats serveis urbanstics bsics. Els criteris de valoraci permeten obtenir el valor de substituci de limmoble en el mercat, prenent com a model un altre de similar en la seva mateixa situaci. El valor sha dobtenir exclusivament seguint uns parmetres dobjectivitat tcnica, actualitat econmica i seguretat jurdica. Les condicions de valoraci dels immobles estan definides a larticle 21 del ttol III (valoracions) de la Llei 8/2007, en el qual queden definits els criteris generals de valoraci. Pel que fa al sl urbanitzat, determina que les edificacions, construccions i installacions ajustades a la legalitat shan de taxar conjuntament amb el sl. La taxaci sha de fer per dues vies i se nha de prendre el valor superior: pel mtode de comparaci, aplicat al sl i al vol, i pel mtode residual esttic, aplicat exclusivament al sl. Sentn que les edificacions, construccions i installacions sajusten a la legalitat quan sen fa la valoraci, si es van realitzar dacord amb lordenaci urbanstica i lacte administratiu legitimador necessari, o b que han estat legalitzades posteriorment dacord amb el que la legislaci urbanstica determina. La valoraci de les edificacions o construccions nha de tenir en compte lantiguitat i lestat de conservaci. Si han quedat incloses en la situaci de fora dordenaci, el seu valor es reduir segons el temps transcorregut de la seva vida til. La valoraci afecta tot element fsic que hi ha sobre el terreny: cases, edificis, blocs, torres, naus, magatzems, estructures, hivernacles, piscines, basses, dipsits, sitges, canonades, pous, mines, soterranis, paviments, marquesines, umbracles, mobiliari no traslladable, tanques, murs, i all que pugui estar construt totalment o parcialment dacord amb el planejament urbanstic i que es pugui incloure dins els conceptes dedificaci, construcci i installaci. Com a pas preliminar de qualsevol valoraci, i per tal de poder ajustar-la adequadament, cal disposar de la mxima informaci tcnica i jurdica del terreny i la construcci: 1) informaci topogrfica recent; 2) planejament urbanstic i territorial vigent; 3) plnols de definici volumtrica, plnols de definici estructural, plnols de definici dinstallacions, detall de materials dacabat, i reportatge fotogrfic exterior i interior complet; 4) documentaci de lacte administratiu legitimador, documentaci registral, documentaci cadastral, i normativa urbanstica daplicaci.

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Un cop es dictamina que el sl on es troba la construcci objecte de valoraci t la naturalesa durbanitzat, dacord amb la documentaci, s el moment de fixar-ne la condici tcnica i jurdica, per tal de poder establir el mtode de valoraci que shi ha daplicar. Si el terreny: 1) no est edificat, o 2) t una edificaci en estat de runa, o 3) t una edificaci illegal, sha de valorar tenint en compte ls i laprofitament urbanstic del planejament. El valor de repercussi sobtindr pel mtode residual esttic, dacord amb larticle 40 i els segents de lOrdre ECO/805/2003 (modificada parcialment per lOrdre EHA/3011/2007, de 4 doctubre), del qual es descomptaran els deures i les crregues urbanstiques pendents, si en queden per realitzar. Quan al sl hi ha una edificaci (acabada o en fase de construcci), sha de valorar per dos mtodes i aplicar-ne el superior. En primer lloc, exclusivament sobre el sl, sha de procedir de la mateixa manera que en el cas anterior: valor de repercussi pel mtode residual esttic. En segon lloc, tal com es defineix a larticle 20 i els segents de lOrdre ECO/805/2003, valorar ledificaci i els usos construts i existents a la data de la valoraci, pel mtode de comparaci.

SL URBANITZAT

SENSE EDIFICACI

AMB EDIFICACI ILLEGAL

AMB EDIFICACI EN RUNA

AMB EDIFICACI (CONSTRUIDA O EN CONSTRUCCI)

S I EDFICABILITAT DETERMINATS AL PLANEJAMENT URBANSTIC (En cas de que ls i ledificabilitat no estiguin determinats al planejament i no estiguin inclosos en mbits de gesti seran els del polgon fiscal corresponent (DA 17.2 Llei durbanisme)

El valor superior obtingut de

VALOR DE REPERCUSI DEL SL DETERMINAT PEL MTODE RESIDUAL ESTTIC (Art. 40 i ss de la O.ECO/805/2003) DESCOMPTANT ELS DEURES I CRREGUES URBANSTIQUES PENDENTS

MTODE DE COMPARACI (Art. 20 i ss de la O.ECO/805/2003) SOBRE (SL + EDIFICACI) AJUSTADA A LA LEGALITAT APLICADA ALS USOS DE LA EDIFICACI EXISTENT

Figura 1. Quadre de mtodes de valoraci aplicables en sl urbanitzat.

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En sl urbanitzat, en qualsevol cas, cal obtenir el valor de repercussi pel mtode residual esttic. Per poder valorar un immoble, s ineludible conixer lestat de legalitat de la construcci per determinar quin mtode li s aplicable. Normalment, quan es fa la valoraci no es disposa de documentaci acreditativa de legalitat o, si ms no, no s freqent disposar-ne. Una edificaci sajusta a la legalitat si: a) Disposa de lacte administratiu legitimador i es va realitzar dacord amb el planejament urbanstic. b) Ha estat legalitzada dacord amb les determinacions de la legislaci urbanstica. En ambds casos, cal comprovar, duna banda, que la construcci sajusta al planejament urbanstic i, de laltra, que disposa de la documentaci acreditativa de llicncia. Sovint cal aplicar exclusivament el mtode residual esttic en valoracions de construccions ajustades al planejament de les quals no es t constncia que hagin obtingut llicncia, i sovint construccions que disposen de llicncia poden haver experimentat canvis o transformacions posteriors, que no sajustin a normativa. Sobre, en aquest punt, un ventall casustic que sanir desenvolupament en lexercici de la matria. Les despeses que shi ha de descomptar, segons els deures urbanstics pendents, poden ser de procedncia diversa: despeses durbanitzaci, indemnitzacions per vials i plantacions, indemnitzacions per trasllats forosos, projectes i gesti en general, indemnitzacions per extinci de drets reals o personals, despeses derivades del dret de reallotjament, redacci del planejament general, redacci del planejament derivat, redacci destudis de mobilitat, del medi o socials, redacci del projecte de reparcellaci, projecte dexpropiaci de figures fora del sector, redacci del projecte durbanitzaci general i despais lliures, direcci i control de les obres, despeses de defensa jurdica, estudis topogrfics i geotcnics, gesti de les administracions, publicacions, inscripcions registrals, liquidaci de tributs, despeses derivades dalteracions del terreny que shagin executat sense llicncia, ordre, autoritzaci administrativa adient, despeses singulars per prospeccions arqueolgiques, accessibilitat deficient, contaminaci del sl, trasllat de mines, etc. Per a lexercici valoratiu, cal saber que les edificacions, les construccions i les installacions tenen un desgast, un deteriorament i una prdua de facultats per mltiples accions i agents. La Llei de sl reconeix noms dos factors dintre dels criteris de valoraci dimmobles:

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a) lantiguitat b) lestat de conservaci La manera de determinar la influncia daquests dos conceptes en una construcci convertiria cada full de valoraci en un manual extens dargumentacions tcniques aplicables amb condicionaments externs i interns. Cal disposar de criteris fixats i de taules objectives amb els factors dantiguitat i estat de conservaci quantificats. Per tal daplicar criteris equivalents, cal utilitzar les normes 12 i 13 del Reial decret 1020/1993, de 25 de juny, pel qual saproven les normes tcniques de valoraci i el quadre marc de valors del sl i de les construccions, a fi de determinar el valor cadastral dels bns immobles de naturalesa urbana. Lantiguitat es calcula dacord amb una frmula emprica que t com a variables ls i la qualitat constructiva. I lestat de conservaci es determina dacord amb la classificaci del coeficient I, que est categoritzat com a normal, regular, deficient i runa. Si una edificaci ha quedat inclosa en la situaci de fora dordenaci, el valor til es redueix dacord amb el temps transcorregut de la vida til.
Coeficient H. Antiguitat de la construcci Coeficient que t en compte ls (u) i la qualitat constructiva (c). Dacord amb una taula obtinguda a travs de la frmula: H= (1-1,5(d/u.c.100)t
t anys transcorreguts des de la construcci o rehabilitaci integral d= 1-(t-35)/350 u s s predominant a ledifici u1= 1,00 residencial, oficines i edificis singulars u2= 0,80 industrial i espectacles u3= 0,90 altres usos c categoria constructiva c= 1,20 categories 1 i 2 c= 1,00 categories 3, 4, 5 i 6 c= 0,80 categories 7, 8 i 9

H u1 Categories 1-2 5-6 7-9 1,00 1,00 1,00 0,93 0,92 0,90 0,39 0,32 0,24 u2 Categories 1-2 5-6 7-9 1,00 1,00 1,00 0,93 0,91 0,89 0,35 0,28 0,20 u3 Categories 1-2 5-6 7-9 1,00 1,00 1,00 0,92 0,90 0,88 0,30 0,24 0,17

Anys complets 0-4 5-9 90-ms

Figura 2. Quadre del coeficient H. Antiguitat de la construcci.

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Coeficient I. Estat de conservaci Normal, regular, deficient i runa

Normal Coeficient= 1,00 Construccions que no necessiten reparacions o restauracions Regular Coeficient= 0,85 Construccions que presenten defectes permenents que no afecten les condicions normals dhabitabilitat i estabilitat Deficient Coeficient= 0,50 Construccions que necessiten restauraci que afecta les condicions normals dhabitabilitat i etabilitat Runa Coeficient= 0,00 Construccions inhabitables o declarades legalment en runa

Figura 3. Quadre del coeficient I. Estat de conservaci.

2. Els mtodes tcnics de valoraci 2.1. El mtode residual. Procediment de clcul esttic Aquest mtode (Ordre ECO/805/2003, de 27 de mar, ttol II: clcul del valor de taxaci, captol I: mtodes tcnics de valoraci, secci 5: mtode residual, articles 34, 35, 40, 41 i 42) t com a requeriments mnims dinformaci a labast els segents: a) Informaci urbanstica b) Informaci sobre despeses de construcci (dun promotor de tipus mitj) c) Informaci dels preus de venda ms probables El procediment per al clcul s el segent: a) Estimar el valor de construcci: despesa dexecuci material + despeses generals + benefici del promotor + despeses necessries (en edificis vinculats a proteccions del patrimoni cultural shi ha dafegir el valor dels elements catalogats). Les despeses necessries sn: impostos no recuperables, honoraris tcnics, llicncies i taxes, primes dassegurances i honoraris dinspecci tcnica, despeses dadministraci del promotor i estudis pertinents.

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b) Estimar el valor de venda. Sobt pel mtode de comparaci. c) Establir el marge de benefici, dacord amb un procs de comparaci amb altres promocions. d) Aplicaci de la frmula: F= VM x (1-b)- [sumatori Ci] F= valor del sl o immoble VM = valor de limmoble acabat b= marge de benefici en tant per u Ci = despeses Habitualment, de forma alternativa saplica la frmula corregida: Vr = (Vv/1,4) Vc Vr = valor de repercussi Vv = valor de venda Vc = valor de construcci El valor de venda sextreu del mostreig. El valor de construcci sextreu de publicacions peridiques especialitzades o de les regles de tarifaci del Collegi Oficial dArquitectes de Catalunya. 2.2. El mtode de comparaci Els requeriments mnims dinformaci a labast per aquesta metodologia (Ordre ECO/805/2003, ttol II: clcul del valor de taxaci, captol I: mtodes tcnics de valoraci, secci 5: mtode de comparaci, articles 20, 21, 22 i 23) sn: a) Dades de valors de mercat representatives b) Dades de transaccions de la zona comparables c) Dades sobre sis transaccions (com a mnim) comparables que reflecteixin la realitat del mercat. El procediment que sha de seguir s el segent: a) Determinar les caracterstiques del b immoble que en defineixen el valor. En el cas dedificis catalogats en el patrimoni cultural, sha de tenir en compte el valor dels elements catalogats.

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b) Determinar el valor de venda al comptat, a partir de: Anlisi del mercat immobiliari comparable Informacions sobre transaccions reals i ofertes fermes c) Escollir, dentre els valors obtinguts, els comparables (i, si cal, aplicarhi un procs dhomogenetzaci). d) Assignar el valor net de limmoble, el qual s igual al valor mitj obtingut dels apartats anteriors, menys les despeses de comercialitzaci i les servituds i limitacions de domini.

3. El concepte de runa de ledificaci La intervenci de lAdministraci en la conservaci de les edificacions es remunta als primers textos normatius aplicats a les ciutats europees. En aquests textos, el concepte de runa (diccionari: fet de caure, de destruir-se una construcci) hi t acollida i hi est directament vinculat. Per exemple, als Costums de Tortosa (segle XIII) es regula el manteniment del bon estat de les edificacions i es fixen les responsabilitats del propietari envers un edifici runs que pot afectar tercers: 3r, 11a, XII Si les cases dalg, els sostres o parets, o les muralles de la ciutat amenacen densulsiar-se o estan a punt de caure, en opini general, qui temi lenrunament ha de presentar-se a la Cort per manifestar que aquelles cases, parets i coberta amenacen runa amb greu perjudici per ell i altres. Respecte el manifestat, el veguer amb tres, quatre o ms ciutadans aniran a veure i mirar aquella cosa. Un cop vista, si consideren que conv enderrocar-la, destruirla, refer-la o apuntalar-la, el seu propietari ha de fer-ho. Aquest judici no es pot apellar ni admet apellaci. Aquest judici no disminueix la responsabilitat del propietari si ledificaci comporta danys per enrunament. I a les Set partides del rei Alfons X, el Savi (1265), sarticula la prdua de la propietat a qui no mantingui en bon estat les edificacions: III. 30., 15. Como pierde home la posesin del edeficio que se quiere caer et non lo adoba Casa, torre otro edeficio habiendo algunt home que se quisiese derribar, et los vecinos temindose de rescebir dao de aquel logar le fi-

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ciesen afruenta que lo derribase, o lo endereszase o que diese fiadores para endereszar el dao que de aquel logar aviniese, si este cuyo fuese non lo quisiese facer et por razon de su rebellia fuesen los vecinos apoderados de aquel edeficio por el judgador, por tal apoderamiento pierde la tenencia aquel cuyo era el edeficio si durare en la rebellia. La Llei sobre el rgim del sl i ordenaci urbana, de 12 de maig de 1956, a lexposici de motius recull el contingut de mltiples costums locals i compendis reglamentaris municipals i enquadra la intervenci administrativa en ledificaci a la legislaci de sl. Estableix que la intervenci administrativa en la propietat urbana no es projecta sols en el moment de portar a terme una obra, sin en tot el procs de construcci i quan aquesta ja sha enllestit. Els propietaris han de mantenir les condicions de seguretat, higiene i ornament pblic dels immobles, i els organismes competents ordenar lexecuci dobres de conservaci i la demolici de les construccions runoses. El concepte destat runs dun immoble es va incorporar a la primera legislaci especfica de sl. I, sense prcticament cap alteraci en el contingut, es va refondre a larticulat de la Llei 19/1975, de 2 de maig, de reforma de la Llei sobre el rgim del sl i ordenaci urbana. Els nics canvis que van experimentar els articles estan relacionats amb els edificis monumentals o singulars sobre els quals constaven situacions dabs amb notable infracci de lobligatorietat general dels plans definits per la Llei, i la possible modificaci destatus daquests edificis es vincula a raons dinters pblic. Bsicament, la Llei 19/1975 determina que, si una construcci o part de construcci est en estat runs, lajuntament, dofici o a instncia de qualsevol interessat, nha de declarar i acordar la demolici total o parcial, amb laudincia prvia del propietari i dels residents, llevat que un perill imminent ho impedeixi. Tamb queden fixades normativament les condicions de la declaraci destat runs duna edificaci: 1) dany no reparable tcnicament per mitjans normals; 2) cost de la reparaci superior al 50% del valor actual de ledifici o plantes afectades, i 3) circumstncies urbanstiques que aconsellin enderrocar limmoble. A larticulat de la Llei sestableix que ladministraci competent ha dexecutar la resoluci si el propietari no ho fa, i que si hi ha urgncia i perill en lendarreriment, lajuntament o lalcalde o alcaldessa, sota la seva responsabilitat, per motius de seguretat, ha de disposar el que calgui respecte a lhabitabilitat de limmoble i a la seguretat dels residents. Si les deficincies nafecten la salubritat, shi han daplicar les mateixes disposicions. Amb el trasps de les competncies urbanstiques a la Generalitat de Catalunya, el contingut legislatiu es va mantenir sense cap alteraci fins a la re-

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dacci del Decret legislatiu 1/1990, de 12 de juliol, pel qual saprova la refosa dels textos legals vigents a Catalunya en matria urbanstica. El contingut dels articles del Decret legislatiu s idntic al de la Llei 19/1975, amb tan sols un canvi: seguretat dels residents per desallotjament dels ocupants. Aix, els articles 251 i 253 (ttol cinqu: exercici de les facultats relatives a ls i edificaci del sl, captol segon: intervenci en ledificaci i s del sl) estableixen que [...]4. Si exists urgncia i perill en la demora, lajuntament o lalcalde o alcaldessa, sota la seva responsabilitat, per motius de seguretat, disposar el que sigui necessari respecte a lhabitabilitat de limmoble i el desallotjament dels seus ocupants. El Decret legislatiu 1/2005, pel qual saprova el text refs de la Llei durbanisme de Catalunya (en endavant, TRLUC), mant els conceptes generals dintervenci de les legislacions precedents, per en precisa i namplia el contingut. Incorpora entre els deures de les persones propietries ls, la conservaci i la rehabilitaci. Pel que fa a la declaraci de lestat runs duna construcci, en mant els supsits de les legislacions precedents i hi incorpora lobligaci denderrocar una edificaci declarada en runa que no estigui dacord amb les determinacions del planejament vigent. Sn les condicions objectives dhabitabilitat dels habitatges les que configuren els deures de conservaci i rehabilitaci dels edificis. La conservaci i rehabilitaci dels habitatges sn deures que han de satisfer i sufragar les persones propietries. Dentre aquests deures, no shi poden incloure sense proporci millores dinters general. Lajuntament ha dordenar, dofici o a instncia de qualsevol persona interessada, lexecuci de les obres necessries per conservar les condicions de les edificacions, sempre dacord amb el principi de proporcionalitat administrativa i amb audincia a les persones interessades. En cas dincompliment, lAdministraci est habilitada a fer-ne lexecuci subsidiria o imposar multes coercitives. I est habilitada a incloure la finca en el Registre Municipal de Solars sense Edificar, si sescau. Una construcci es declara en estat runs per part de lajuntament, dofici o a instncia de part (larticle 190 lhan desplegat els articles del 253 al 263 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual saprova el Reglament de la Llei durbanisme): a) Si els danys comporten la necessitat duna veritable reconstrucci de ledifici perqu no sn reparables tcnicament pels mitjans normals.

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b) Si el cost de les obres de reparaci necessries per a complir les condicions mnimes dhabitabilitat, en el cas dhabitatges o altres de similars per a altres usos, s superior al 50% del cost duna construcci de nova planta de caracterstiques similars a lexistent, pel que fa a la dimensi i ls. c) Si cal executar obres imprescindibles per a lestabilitat de ledificaci i la seguretat de les persones, no autoritzables en virtut de lordenament urbanstic en vigor. En cas durgncia i perill en la demora duna declaraci de runa legal dun edifici, lajuntament o lalcalde o alcaldessa, sota la seva responsabilitat, per motius de seguretat, ha de disposar el que calgui respecte a lhabitabilitat de limmoble i el desallotjament dels seus ocupants, i tamb respecte a lapuntalament o lenderrocament total o parcial de limmoble. La Llei 8/2007 distingeix el sl urbanitzat, a lefecte de la valoraci, en dues categories que alhora comporten laplicaci de mtodes diferenciats. En la valoraci per expropiaci, si la construcci, edificaci i installaci est en runa, sha daplicar el mateix mtode de valoraci que el del terreny no edificat o amb edificaci illegal. La declaraci de runa duna edificaci sobre la base dels tres supsits comporta sovint una dificultat afegida a lhora de valorar un immoble. No s habitual disposar de la declaraci de runa, determinada pel tcnic competent de lAdministraci, abans de linici del procs expropiatori. Cal que els tcnics valoradors complementin la fonamentaci del full dapreuament amb criteris tcnics i professionals de les caracterstiques de limmoble, les quals han de permetre determinar lestat de ledificaci prviament a lexpropiaci. Es fa indispensable aportar la documentaci objectiva que ho acrediti, per tal dassolir un resultat valoratiu ajustat.

4. El concepte de fora dordenaci El concepte semntic de fora dordenaci es va definir a la Llei 19/1975, de 2 de maig, de reforma de la Llei sobre el rgim del sl i ordenaci urbana. Tenia com a funci reconixer aquells volums construts abans del planejament i que no complien els parmetres urbanstics. Per exemple, un edifici de planta baixa i quatre pisos en una clau urbanstica que noms permeti fer planta baixa i tres pisos, o b una edificaci de 20 metres de fondria en un

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eixample amb un parmetre de fondria edificable mxima de 15 metres. Dacord amb els articles 60 i 61 (ttol I: planejament urbanstic del territori, captol III: efectes de laprovaci dels plans, secci 1a: publicitat, executorietat i obligatorietat): Article 60: 1. Els edificis i installacions construts amb anterioritat a laprovaci del Pla general o parcial que hi resultin disconformes es qualificaran com de fora dordenaci. 2. No es podran realitzar obres de consolidaci, augment de volum, modernitzaci o increment en el valor dexpropiaci, per s les petites reparacions que exigeixin la higiene, lornament i la conservaci de limmoble. 3. En tot cas, en situacions excepcionals, es podran autoritzar obres parcials i circumstancials de consolidaci quan no estiguessin previstos lexpropiaci o lenderroc de la finca en el termini de quinze anys, a comptar de la data prevista dinici. 4. Quan la disconformitat amb el Pla no impedeixi ledificaci en el mateix solar que ocupa ledifici, el propietari podr enderrocar-lo sotmetent-se al Pla dordenaci, i sentendr comprs el cas dins del nmero 2 de la Llei darrendaments urbans, o les normes que el substitueixin, sense que sigui exigible el comproms dedificar una tercera part ms dels habitatges quan ho prohibeixi lesmentat Pla. Article 61.1: 1. Quan aprovant un Pla, resultin indstries emplaades en zona no adequada, les edificacions i llurs installacions restaran subjectes a les limitacions de larticle 60 de la Llei de sl. 2. Les limitacions es comunicaran als Serveis Territorials dIndstria, per als efectes oportuns. La Llei 19/1975 establia que tot edifici i installaci construts abans de laprovaci del Pla general o parcial amb volumetria disconforme tenen la consideraci de fora dordenaci. A les edificacions, construccions i installacions disconformes amb el planejament no shi admet fer obres de consolidaci, augment de volum, modernitzaci o increment en el valor dexpropiaci. Shi admeten les petites reparacions que exigeixin la higiene, lornament i la conservaci de limmoble. La ra per la qual es va definir aquest concepte s que la legislaci anterior no el preveia i, com a conseqncia daquest buit legislatiu, senderrocaren edificis amb volums no conformes amb la normativa, alguns de valor patri-

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monial notable. A la primera legislaci que el reconeix, ja hi apareix un primera singularitzaci o transitorietat implcita. Es defineix que en situacions excepcionals es poden autoritzar obres parcials i circumstancials de consolidaci quan no estiguin previstos lexpropiaci o lenderroc de la finca en el termini de quinze anys, a comptar de la data prevista dinici. Aquest text dexcepci, que es fonamentava en futurs de vaticini improbable i amb possibilitats indefinides, es va utilitzar, com no podia ser altrament, amb desconeixement i fins i tot de manera abusiva. Aquesta indefinici es va aclarir en dues legislacions en aplicaci de la competncia urbanstica de Catalunya, concretament a la Llei 3/1984, de 9 de gener, de mesures dadequaci de lordenament urbanstic de Catalunya, i al Decret 146/1984, de 10 dabril, pel qual saprova el Reglament per al desplegament de la Llei 3/1984. Shi introduren un conjunt de novetats per permetre donar cobertura a les actuacions sobre el parc dimmobles i construccions de les ciutats, les quals sovint no sajusten al planejament urbanstic sobrevingut. En primer lloc, a la legislaci es va afegir un rgim transitori en les construccions de fora dordenaci (article 45.4); en segon lloc, es va aportar la llista dels parmetres urbanstics bsics de definici de la volumetria que poden ser motiu de disconformitat: altura, volum, ocupaci mxima permesa de les parcelles, situaci de les edificacions, nombre dhabitatges i coeficient dedificabilitat neta de la zona aplicada a la parcella, i, en darrer lloc, es fix que, amb carcter general, en un s disconforme, cap actuaci no pot augmentar durant el seu manteniment el valor a efectes dexpropiaci, reparcellaci o compensaci, fins a la seva extinci. Malgrat laclariment que la legislaci hi introdu, el cas de les edificacions disconformes amb el planejament era motiu constant dinterpretacions, justificacions tcniques i, fins i tot, abusos. El document que va introduir ms clarament el criteri amb qu sha dactuar i com shan de definir aquestes edificacions va ser la refosa de les normatives urbanstiques daplicaci al territori, recollida al Decret legislatiu 1/1990, de 12 de juliol, pel qual saprova la refosa dels textos legals vigents a Catalunya en matria urbanstica. Va establir la diferncia entre volum disconforme i construcci fora dordenaci, que ja havia introdut amb un alt grau dambigitat la Llei 3/1984. A partir daquest Decret, noms els volums disconformes que per ra del planejament estan subjectes a expropiaci, cessi gratuta o enderrocament de ledificaci queden en situaci de fora dordenaci. s a dir, que tenim un estat fsic, que s la volumetria disconforme, i una situaci, que s la de fora dordenaci. Larticle 93 (ttol 2: planejament urbanstic del territori, captol 3: efectes de laprovaci dels plans, secci 1: publicitat, executorietat i obligatorietat) estableix que:

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1. Quan els edificis i installacions anteriors a laprovaci del planejament estiguin subjectes, per ra del planejament, a expropiaci, cessi gratuta o enderrocament de ledifici, quedaran en situaci de fora dordenaci (...) 3. Quan les determinacions del planejament no haguessin de donar lloc a la situaci de fora dordenaci, en els edificis installacions amb volum disconforme sautoritzaran totes les obres de consolidaci, canvis ds dacord amb les condicions bsiques del nou pla. Als augments de volum saplicaran les determinacions del nou planejament. Introdueix una nova precisi normativa, necessria per tal de donar cobertura a latorgament de llicncies per a nous usos i la consolidaci de volum a les construccions i installacions disconformes que no estiguin en situaci de fora dordenaci. En aquests volums disconformes (edificis, construccions i installacions), es poden concedir autoritzacions de consolidaci i canvi ds que el planejament urbanstic permeti. Les novetats de contingut normatiu del TRLUC que fan referncia al tema sn, en primer lloc, incorporar el supsit de cessament en els volums disconformes en situaci de fora dordenaci; en segon lloc, obligar que el nou planejament prevegi lencaix dels volums existents en la volumetria prevista, i, en darrer lloc, determinar per a totes les edificacions implantades illegalment el rgim de fora dordenaci. Dacord amb larticle 102: 1. Queden fora dordenaci, amb les limitacions assenyalades pels apartats 2 i 3, les construccions, les installacions i els usos que, per ra de laprovaci del planejament urbanstic, quedin subjectes a expropiaci, cessi obligatria i gratuta, enderrocament o cessament. 2. En les construccions i les installacions que estan fora dordenaci no es poden autoritzar obres de consolidaci ni daugment de volum per s les reparacions que exigeixin la salubritat pblica, la seguretat de les persones o la bona conservaci de les dites construccions i installacions. Les obres que shi autoritzin no comporten augment del valor dexpropiaci. 3. Els canvis ds de les construccions i les installacions que estan fora dordenaci es poden autoritzar en els supsits i les condicions regulats per larticle 53.5 (llicncies provisionals). 4. En les construccions i les installacions que tinguin un volum dedificaci disconforme amb els parmetres imperatius dun nou planejament urbanstic, per que no quedin fora dordenaci, shi han dautoritzar les obres de consolidaci i rehabilitaci i els canvis ds, sempre dacord amb les condicions bsiques del nou planejament.

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5. Els usos preexistents a un nou planejament urbanstic es poden mantenir mentre no esdevinguin incompatibles amb aquest i sempre que sadaptin als lmits de molstia, de nocivitat, dinsalubritat i de perill que estableixi per a cada zona la nova reglamentaci. 6. Les figures del planejament urbanstic han de contenir les disposicions pertinents per a resoldre totes les qestions que les noves determinacions urbanstiques plantegin amb relaci a les preexistents. 7. Les construccions i les installacions a les quals no es puguin aplicar les mesures de restauraci regulades pel captol II del ttol set i que no sajustin al planejament resten en situaci de fora dordenaci o de disconformitat, segons que correspongui en aplicaci dels apartats de l1 al 6. En tots els casos, queden fora dordenaci les edificacions implantades illegalment en sl no urbanitzable. Pel que fa al punt primer, la normativa vigent considera que les construccions i installacions i els usos que dacord amb el planejament estiguin subjectes a expropiaci, cessi obligatria i gratuta, enderrocament o cessament tenen la condici de fora dordenaci. Els edificis situats a la traa duna via intermunicipal, o b a lespai que ha docupar lampliaci dun aeroport, o b en un mbit qualificat dequipament pblic per ampliar un centre escolar, o en uns terrenys on hi ha prevista la implantaci dun parc o en qualsevol situaci anloga i que el planejament prevegi que shan daconseguir per mitj duna expropiaci o una cessi vinculada a un mbit de gesti sn exemples de situacions de fora dordenaci. Tamb ho sn les vinculades a lextinci dun s amb el termini establert al planejament i aquelles que, per poder assolir els objectius del pla, requereixen enderrocar el que sha construt sobre el terreny, tant en cas de substituci com dextinci. La segona qesti que la legislaci tracta s que les figures del planejament urbanstic han de contenir les disposicions pertinents per a resoldre totes les qestions que les noves determinacions urbanstiques plantegin amb relaci a les preexistents. La major part de les normatives urbanstiques del planejament redactat a Catalunya els darrers quinze anys incorporen en forma de disposicions transitries el que fa referncia als volums disconformes. Els articles provenen dun text normatiu estndard, elaborat pel Servei de Documentaci i Estudis de la Direcci General dUrbanisme. Les disposicions fan referncia als usos, com ara lindustrial, que queda inserit dintre dun teixit urb residencial i que s manifestament incompatible; als volums disconformes i les parcelles en situaci de fora dordenaci, per no shi estableixen terminis o, si ms no, no de forma directa. Aquest text disposa:

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Primera. Usos disconformes. 1. Es consideraran com a s disconforme les activitats de categoria superior a la mxima admesa a la zona on semplacen. Per a aquestes activitats noms sadmetran canvis de millora i ampliaci sempre que no sincrementi la crrega contaminant de lactivitat autoritzada. 2. Les activitats amb possessi de llicncia en les quals concorrin algunes de les condicions segents han dadaptar les condicions exigides per aquesta normativa: a) Crrega trmica ponderada superior en un 50% a la permesa. b) En edificis docupaci mixta, amb alguns dels usos previstos a la NBE-CP1-91 o a la NBE-CP1-82. c) Resistncia estructural de ledifici o dels elements de compartimentaci inferior al valor QTP/4 (en minuts). Segona. Volums disconformes i fora dordenaci. 1. Quan els edificis i les installacions construdes amb llicncia abans de laprovaci inicial daquestes Normes estiguin subjectes, per ra del planejament, a expropiaci, cessi gratuta o enderrocament de ledifici, quedaran en situaci de fora dordenaci, dacord amb les limitacions assenyalades al pargraf segent. 2. En els edificis i les installacions fora dordenaci no es podran realitzar obres de consolidaci, augment de volum, modernitzaci o increment del valor dexpropiaci, per si les petites reparacions que exigeixin la higiene, lornament i la conservaci de limmoble. 3. Quan les determinacions del planejament no hagin de donar lloc a la situaci de fora dordenaci, en els edificis i les installacions amb volum disconforme sautoritzaran totes les obres de consolidaci i canvi ds, dacord amb les condicions bsiques que aquestes Normes estableixen per a cada zona. Tercera. Parcelles fora dordenaci. 1. En general, les parcelles existents a les diferents zones edificables, de superfcie i/o dimensions inferiors a les que estableixi el Pla general per a la zona on semplacen es consideraran edificables sempre que constin escripturades abans de laprovaci inicial de les Normes i compleixin les condicions de parcellaci del planejament anterior. Per a algunes zones, sestableix al captol corresponent una regulaci ms precisa de les condicions dedificaci en aquests supsits. A la Llei 8/2007, la valoraci de construccions en situaci de fora dordenaci es vincula al temps transcorregut de la vida til. En els planejaments de nova redacci, la fixaci de terminis de manera explcita sha

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convertit en quelcom ineludible. Caldr afegir a les disposicions transitries o a la part de larticulat normatiu que determina les condicions dordenaci dels volums disconformes una data dextinci. Sense aquesta dada, i amb la consideraci habitual del planejament que s de durada indefinida, els propers anys dictaminar la vida til de les construccions no ser possible. I la darrera qesti que sha introdut a la legislaci urbanstica i que sovint afectar els fulls s que les construccions i les installacions implantades illegalment en sl no urbanitzable queden fora dordenaci, en tots els casos. s ben conegut que el sl no urbanitzable de Catalunya s el marc en el qual simplanten construccions i installacions sense les pertinents autoritzacions, que deterioren la imatge, la qualitat, leconomia prpia i laboquen a una prdua irreversible de valors. Lobertura de sistemes en sl no urbanitzable comporta sovint lafectaci dedificacions i construccions bastides al marge de la legalitat, les quals estan en situaci de fora dordenaci, i aix sha tenir en compte en les valoracions. El cos reglamentari del TRLUC, el Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual saprova el Reglament de la Llei durbanisme, ha desenvolupat la casustica de les situacions de fora dordenaci: Article 119. Efectes del planejament urbanstic sobre les construccions i els usos preexistents 1. Les construccions i installacions que estan fora dordenaci de conformitat amb el que estableix larticle 102.1 de la Llei durbanisme, se subjecten al segent rgim: [...] b) Lautoritzaci municipal daquestes obres ha de condicionar la seva eficcia a la formalitzaci de la renncia a laugment del valor dexpropiaci derivat de llur execuci, i a lanotaci daquesta condici en el Registre de la propietat. [...] 4. Els usos preexistents a un nou planejament urbanstic que no siguin conformes amb el rgim dusos que aquest estableix es consideren en situaci de fora dordenaci quan el nou planejament els declari incompatibles i els subjecti a cessament de forma expressa. Els usos en situaci de fora dordenaci no poden ser objecte de canvis de titularitat ni de renovaci de les llicncies ds o altres autoritzacions sotmeses a termini, havent-se dacordar, en aquests supsits, el seu cessament immediat. Quan lautoritzaci daquests usos no est sotmesa a termini, es pot procedir a la revocaci de les autoritzacions corresponents, sens perjudici de les in-

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demnitzacions que corresponguin dacord amb la legislaci aplicable. En la resta de casos de disconformitat, els usos preexistents es poden mantenir i poden ser objecte de canvis de titularitat. Disposici transitria tercera. Rgim aplicable a les construccions i activitats existents dins de la zona fluvial en cas de planejament general no adaptat a la Llei durbanisme. En el cas de planejament general no adaptat a la Llei durbanisme, sha daplicar el rgim de fora dordenaci a les construccions i activitats preexistents que, amb ocasi de laprovaci hidrolgica o de laprovaci dun instrument de planejament urbanstic que incorpori lestudi dinundabilitat, es constati que estan incloses dins de la corresponent delimitaci de la zona fluvial, sempre que no concorrin els supsits previstos en lapartat 5 de larticle 6 daquest Reglament* i mentre no sexecutin les obres necessries per a la protecci enfront dels riscos dinundaci. *6. Les limitacions. 6.5. Les limitacions dels usos i construccions admissibles per part del planejament urbanstic que estableixen els apartats 2, 3 i 4 no sapliquen al sl urb, ni a les edificacions o conjunts dedificacions que siguin objecte de protecci pel seu valor histric, artstic, arquitectnic o industrial. s destacable el fet que el Decret 305/2006 introdueix lobligatorietat de formalitzar i fer constar al Registre de la propietat la condici de fora dordenaci, en el cas que satorgui llicncia dobres de reparaci. Lordenaci de situacions consolidades per ledificaci preexistent genera situacions disconformes, algunes de les quals tenen la condici de fora dordenaci, i sovint el temps en qu aquestes estructures resten pendents del seu dest urbanstic s ms llarg de limaginat. Llavors, per tal que no es deteriorin i que es puguin mantenir amb el mnim de salubritat i de seguretat els usos que tenen, sobtenen llicncies de carcter provisional. Les llicncies per garantir que no sincrementa el valor dexpropiaci shan dinscriure al Registre de la propietat. No cal dir que en tota expropiaci dedificacions en situaci de fora dordenaci, s preceptiu disposar com a document de la nota simple. Tamb defineix quins usos comporten la consideraci de fora dordenaci. Els usos preexistents a un nou planejament urbanstic que no siguin conformes amb el rgim dusos que aquest estableix es consideren en situaci de fora dordenaci quan el nou planejament els declara incompatibles i els subjecta a cessament de forma expressa.

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I, finalment, fixa de manera transitria el rgim de fora dordenaci per a les edificacions existents en zona fluvial. En cas de planejament general no adaptat a la Llei durbanisme, sha daplicar el rgim de fora dordenaci a les construccions i activitats preexistents que, amb motiu de laprovaci hidrolgica o de laprovaci dun instrument de planejament urbanstic que incorpori lestudi dinundabilitat, es constati que estan incloses dins de la delimitaci corresponent de la zona fluvial. Les limitacions dels usos i construccions admissibles per part del planejament urbanstic no sapliquen al sl urb, ni a les edificacions o conjunts dedificacions que siguin objecte de protecci pel seu valor histric, artstic, arquitectnic o industrial. En conclusi, el planejament urbanstic que saplicar els propers anys ser, en molts casos, anterior a la Llei 8/2007 i al TRLUC, on consten transitriament les situacions de fora dordenaci i les condicions dordenaci aplicables. Cap daquestes condicions no sn de tipus temporal. Per tant, de forma infreqent, disposarem dun calendari precs per comprovar quina s la vida til que resta a les edificacions de fora dordenaci. Solament en els casos dexpropiacions, enderrocs o cessaments que estiguin vinculats a un procs de transformaci urbanstica determinat en lagenda del Pla en mbits dactuaci en podrem conixer la vida til, la qual sovint coincidir amb la data de linici de lexpropiaci. En qualsevol cas, vincular una reducci de valor indeterminada amb un perode normalment no establert comporta una indefinici. Aquest s un punt que caldr definir i precisar casusticament, si no ho determina el reglament que desplegui la Llei 8/2007.

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ALTRES VALORACIONS, QUE NO SN DEL SL. INDEMNITZACIONS PER ACTIVITATS ECONMIQUES. CRITERIS JURISPRUDENCIALS
Pablo Molina Alegre Advocat. Tcnic urbanista. Associat de Garrigues, Abogados y Asesores Tributarios. Diplme dEtudes Approfondis (DEA) en dret comunitari per la Universitat de Lieja (Blgica). Mster dEstudis Territorials i Urbanstics per lEscola dAdministraci Pblica de Catalunya (2005). Postgrau en Gesti Urbanstica per la Universitat Politcnica de Catalunya (2005). Actualment, interv com a professor en diversos programes de mster i postgrau en dret urbanstic. s membre del comit cientfic i un dels dos organitzadors del Mster en Dret Urbanstic de lIllustre Collegi dAdvocats de Barcelona.

1. Introducci Els processos que impliquen expropiacions foroses rarament sn pacfics. La incidncia duna administraci sobre el patrimoni dels particulars sempre s percebuda com una mesura exorbitant i abusiva amb ra o sense. El procediment dexpropiaci habitualment s incomprensible pels particulars, tant pel que fa al funcionament com a la durada. A ms, aquests particulars acostumen a necessitar una ajuda especialitzada, la qual inevitablement es percep com un cost i un problema afegit. Tot per un projecte de lAdministraci que els particulars difcilment han pogut examinar amb carcter previ i respecte del qual qualsevol oposici que no sigui poltica s prcticament impossible. Totes les afectacions que lAdministraci causa, quan determinen la privaci de bns o de drets, sn inevitablement traumtiques. Dentre aquestes intervencions traumtiques, per, en destaquen aquelles que incideixen sobre determinades activitats empresarials que estan en funcionament, per ra dels diferents factors que cal tenir en compte. En primer lloc, aix com les normes que fan referncia a la valoraci dels sls han estat objecte de nombroses interpretacions i estudis sistemtics, les normes que fan referncia a la valoraci de les afectacions dactivitats han estat estudiades menys sistemticament, pel fet que resulta difcil sistematitzar les previsions jurdiques implicades. La realitat que afecta les activitats

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s molt ms complexa i fa referncia a un nombre ms elevat de bns i de drets que la mera expropiaci del dret de propietat sobre bns immobles. En segon lloc, les activitats que estan en funcionament sempre sn molt complexes de valorar, precisament per la seva naturalesa oberta i canviant. Tot i que el concepte que sha de valorar s clar cal restituir al particular els seus bns i drets o b el seu equivalent econmic, daltres conceptes com la prdua de clientela, les despeses sobrevingudes, etc. sn particularment difcils de considerar i de quantificar. A la prctica, la impossibilitat de trobar una frmula universal de valoraci com passa amb el sl ha determinat que en cada assumpte relatiu a lexpropiaci dactivitats en funcionament lactuaci de les parts hagi comportat un grau molt alt dimprovisaci, en coherncia amb el carcter extremament casustic i fins i tot errtic de la doctrina jurisprudencial. En tercer lloc, acostuma a succeir que el titular de lactivitat, quan es veu afectat per un procediment daquest tipus, no disposa de la informaci necessria per iniciar cap procs ni informe de valoraci. O que es contracti un tcnic no idoni per tal de dur a terme la valoraci. En conseqncia, en el moment clau en qu sha de redactar linforme de valoraci no es disposa ni de la informaci ms elemental. El resultat sacostuma a reflectir en una valoraci de fortuna poc fonamentada i fonamentable, que no t el potencial de dotar lafectat de la seguretat necessria. Aquesta exposici s fruit de la prctica i de la constataci dels problemes que shan esmentat anteriorment, i pretn posar de manifest, des dun enfocament molt prctic i el ms til possible, les reflexions que sorgeixen de laplicaci dels diversos instruments normatius en el marc de la prctica quotidiana, en procediments tant de naturalesa purament expropiatria com urbanstics. En aquesta exposici, no es tracta lexpropiaci de les com a expropiaci dels ttols de participaci en elles. Lenfocament daquest treball sadrea a analitzar els expedients dexpropiaci dimmobles quan aquests incideixen o tenen per objecte la incidncia en empreses o activitats econmiques que shi desenvolupen. Amb aquest document, noms es pretn posar per escrit un conjunt de reflexions sobre lexpropiaci dactivitats que es van plantejar al llarg de les jornades que van tenir lloc a lEscola dAdministraci Pblica de Catalunya el 29 de gener de 2008.

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Per tal dassolir lobjectiu proposat en les dimensions corresponents a aquesta exposici, se segueix lestructura segent: 1) En primer lloc, cal preguntar-se quin s el concepte jurisprudencial dactivitat econmica, dempresa o de negoci, a lefecte de la tramitaci dels expedients expropiatoris. 2) En segon lloc, sanalitzen els diferents components que han dintervenir en la determinaci del preu just en les expropiacions que incideixin sobre activitats econmiques, empreses o negocis i, en particular: a) Supsits de cessament o trasllat b) Indemnitzacions en cas de cessament c) Indemnitzacions per trasllat dactivitat

2. Aproximaci al concepte jurisprudencial dactivitat econmica, empreses i negocis La determinaci del concepte dactivitat econmica, empresa o negoci, des de la perspectiva expropiatria, s important i ha de constituir el primer pas de qualsevol examen del procediment i del fons valoratiu en matria dexpropiacions, quan safecta les activitats. La determinaci del concepte dempresa, activitat econmica o negoci a lefecte del procediment expropiatori pot comportar una tramitaci del procediment o una altra segons els bns o els drets que es consideri que es troben inclosos en la definici de lempresa afectada per lactuaci administrativa. No obstant aix, la definici dactivitat econmica o dempresa no s clara en la normativa aplicable. Ni tan sols la normativa mercantil sembla que es decanta per una definici concreta. Seguint larticle que Fernando Garca-Moreno Fernndez va publicar a la Revista de Derecho Urbanstico y Medio Ambiente (nm. 195, juliol de 2002), podem concloure que en la definici de lactivitat econmica en matria expropiatria cal tenir molt especialment en compte el concepte dunitat econmica a qu fa referncia larticle 26 de la Llei dexpropiaci forosa (en endavant, la LEF), relatiu a la teoria de definici dactivitat econmica anomenada teoria de la universalitat, que lautor esmentat defineix com: Aquel ente econmico integrado por una variedad de cosas no unidas materialmente entre s, pero ligadas por un nexo econmico que obliga a un tratamiento unitario de las mismas que, mediante la aportacin de capital y de

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trabajo, se dedica a cualquier tipo o clase de produccin especializada para el mercado. Aquesta definici determina la possibilitat de considerar, en el marc dels procediments expropiatoris corresponents, quins bns shan de considerar que conformen una activitat econmica o empresarial: els bns i drets que, tot i ser diferents entre si i que ni tan sols es trobin fsicament units, formen part dun conjunt sistemtic determinat per un nexe econmic entre ells. La rellevncia daquesta decisi es troba en el fet que, en el moment de realitzar lexpropiaci, lens expropiant lgicament ha de discriminar quins bns i drets formen part del sistema activitat empresarial i, eventualment, quins bns i drets formen part del sistema propietat en cas que la propietat del sl no mantingui un nexe econmic directe amb lactivitat que safecta. Lexpropiaci per sistemes es basa, precisament, en el fons de les determinacions de la LEF. En aquest sentit, cal esmentar les previsions dels articles 26 i 27 de la LEF, en els quals sexposa amb claredat que en el marc del procediment expropiatori cal formalitzar un expedient individualitzat per a cada grup de bns que constitueixin una unitat econmica, fins i tot en aquells supsits en qu els propietaris dels bns siguin diferents. A aquest efecte, es considera que existeix una unitat econmica, segons el que disposa literalment larticle 27 de la LEF, quan hi ha una universalitat de fet o de dret, s a dir, una destinaci econmica comuna per als bns afectats. La LEF determina, doncs, la necessitat de concebre lexpropiaci dacord amb una clau sistmica, en el sentit que s imprescindible tractar lexpropiaci conjunta dels bns i els drets que constitueixin un mateix sistema econmic. La jurisprudncia ha posat de manifest en moltes ocasions i ja des de ben aviat la importncia daquesta lgica expropiatria per als drets dels particulars. En aquest sentit, cal destacar les previsions de la sentncia del Tribunal Suprem (STS), de 18 de febrer de 1965, que expressava literalment: (...) Al expropiado le asiste el indiscutible derecho de que en expediente nico se le justiprecien todos los bienes que se le expropian, cuando stos, como en el caso examinado, constituyen una unidad econmica, segn as est previsto en los artculos 26 y 27 de la LEF; por lo que este fraccionamiento del expediente expropiatorio anunciado por la Administracin va contra la Ley y contra el derecho y los intereses del expropiado, a quien se

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le obliga, necesariamente, a plantear, en su caso, reclamaciones y litigios separados, y se le demora la indemnizacin del valor de un bien del que se le ha desposedo. Per tant, la decisi sobre el nombre dexpedients de valoraci que s necessari formalitzar depn dels diferents elements que integren el sistema econmic del qual forma part lactivitat expropiada.

3. Components del preu just corresponent a la indemnitzaci per lafectaci, en seu expropiatria, dempreses i activitats econmiques Aix com en matria dexpropiaci del sl la normativa s clara en la identificaci dels elements que han de conformar la valoraci dels sls i els dubtes que sorgeixen de la seva aplicaci prctica, en el cas de les empreses i les activitats econmiques el legislador ha deixat de banda qualsevol intent de regular la valoraci daquests elements i la jurisprudncia shi ha centrat des duna perspectiva merament casustica, sense cap afany dogmtic. Evidentment, el punt de partida de les valoracions dempreses i activitats econmiques ha de ser, en primer lloc, compatible i ha de complir all que disposa larticle 43 de la LEF, que determina la necessitat que les valoracions, llevat de les excepcions previstes a la normativa, sajustin en tot cas al valor real o al valor de substituci patrimonial dels bns i els drets expropiats. Com s lgic, les partides que shan de valorar en el supsit dafectacions dactivitats econmiques o empresarials sn molt diverses segons si es tracta dun supsit de cessament dactivitat o dun supsit de trasllat. Per aquest motiu, s convenient determinar, en primer lloc, quins sn els criteris que han de permetre distingir entre trasllat i cessament dactivitat, dacord amb la jurisprudncia aplicable. 3.1. Quan s cessament i quan s trasllat? Com veurem ms endavant, el supsit de cessament dactivitat i de trasllat determina laplicaci duns criteris de valoraci diferents. I s que no es troba en la mateixa situaci, des del punt de vista dels perjudicis, el titular duna activitat subjecta a cessament per ra de la intervenci administrativa que el titular duna activitat merament subjecta a un trasllat.

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En el primer dels casos, la indemnitzaci ha de tendir a cobrir totes les prestacions de lactivitat industrial i, per tant, ha denglobar el valor econmic total de lactivitat. El cas del trasllat dactivitat s diferent. Lactivitat no desapareix i, per tant, nicament cal indemnitzar les conseqncies perjudicials que el trasllat pot generar, com tamb el cessament o la suspensi temporal daquesta activitat. En aquest sentit, s interessant citar com a referncia la STS de 5 de desembre de 1984, en la qual el Tribunal Suprem expressava la importncia de decantar-se pel concepte de cessament o pel de trasllat, de manera alternativa, ats que la indemnitzaci per cada concepte varia. Aix, la sentncia esmentada preveu: CONSIDERANDO: Que debe examinarse en primer lugar la cuestin referente a si se trata de la expropiacin de una industria y no de un traslado de la misma, por ser diferentes en cada supuesto los conceptos indemnizatorios, y al hacerlo, es de destacar, como ya se ha establecido por este Tribunal Supremo sentencia de 22 de abril de 1960 que una cosa es la expropiacin de una empresa en s misma, con absoluta cesacin de sus actividades, lo que originara la indemnizacin del llamado valor comercial o industrial o, lo que es lo mismo, el valor total y conjunto de los diversos elementos que la integran, y otra muy distinta, la expropiacin de la finca donde est instalada la industria, que si bien obligara a su traslado a un nuevo emplazamiento, con la necesaria tasacin de los bienes afectados y la consiguiente de los perjuicios que causa el traslado, no impide que se pueda seguir ejerciendo la actividad comercial o industrial en otro emplazamiento, bien entendido que, si bien y en determinados supuestos la expropiacin del terreno puede llevar como consecuencia la desaparicin de la industria por la imposibilidad material o jurdica de ubicarse en lugar diferente, esta imposibilidad ha de ser plenamente acreditada, a fin de evitar un enriquecimiento injusto del industrial, indemnizado por el valor conjunto de su industria, que despus trasladara o estableciera en lugar diferente. La diferncia en les dues aproximacions esmentades determina clarament el plantejament jurisprudencial respecte de si una actuaci administrativa sha de considerar o valorar com un cessament dactivitat o com un trasllat. En cas que sindemnitzi el cessament i lempresari pugui reobrir o reiniciar lactivitat en condicions similars a les anteriors a lexpropiaci, sest generant un clar enriquiment injust de lempresari, el qual percep una indemnitzaci igual al valor total de la seva activitat tot i que no sen veu privat.

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Sensu contrario, si sindemnitza com a trasllat una activitat que fsicament s impossible demplaar de nou en condicions similars, es genera un demrit patrimonial a lafectat. De tot aix es dedueixen algunes consideracions. La primera delles s que no s possible sollicitar ni reconixer una indemnitzaci en concepte de cessament i alhora una en concepte de trasllat. Ambds conceptes sn mtuament excloents. La segona consideraci s que resulta imprescindible indicar els criteris que determinen lexistncia dun cessament dactivitat o dun trasllat. En aquest punt, com en el de la quantia de la indemnitzaci, ser necessari recrrer tamb a lanlisi de lextrema casustica de la jurisprudncia. A la STS de 5 de desembre de 1984, es plantejava la possible indemnitzaci pel cessament duna activitat dextracci i processament de guixos. Sortint al pas de les allegacions de la part expropiada, que argumentava que la indemnitzaci shavia de produir sobre la base dun eventual cessament dindstria, el Tribunal Suprem va especificar que la demostrada abundncia de jaciments de guix a la zona no debades anomenada Les Guixeres i, especialment, la manca dactivitat probatria de la part allegant, impedien considerar la impossibilitat que la part expropiada no pogus seguir amb la seva explotaci en un nou emplaament. En aquest sentit, la sentncia esmentada afirma literalment: Que la dificultad tcnica de demostrar, en el supuesto debatido, la imposibilidad de la realizacin del traslado de la industria de yeso afectada a otro lugar, lo que dara lugar a su extincin, recomienda seguir el mecanismo indemnizatorio fijado en la resolucin objeto del recurso aplicable a los traslados de industria, como ya se estableciera en caso similar por esta Sala sentencia de 26 de septiembre de 1984 con relacin a las caractersticas de los yacimientos de yeso, abundantes en la naturaleza y de manera especialmente generosa en la sierra Les Guixeres, situada al norte de Igualada, lo que impide dar por supuesta la imposibilidad de que la parte expropiada no pueda seguir la explotacin en un nuevo emplazamiento, mxime cuando los recurrentes no han acreditado ser imposible la reanudacin de las actividades industriales en ese otro nuevo lugar. En el mateix sentit, una sentncia molt ms recent, de 20 doctubre de 2006, del Tribunal Superior de Justcia dAndalusia, amb seu a Sevilla, preveu, amb relaci a lafectaci duna explotaci ramadera per una actuaci expropiatria, que:

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Mencin especial merece la pretensin indemnizatoria por daos y perjuicios sufridos por la explotacin agrcola, que se basa en la presuncin de que la expropiacin obliga a renunciar a su ejercicio. Sin embargo, lo cierto es que, al menos, conforme a la comn experiencia, la reubicacin de una cabaa de 38 vacas adultas no se antoja como imposible o inviable; de ah que debamos inclinarnos por considerar conforme a Derecho el criterio de indemnizar el traslado de la explotacin y no un cese que la Administracin no tiene por qu presumir, en aplicacin de las reglas indemnizatorias legales, que si bien obligan a indemnizar el lucro cesante, lo hacen siempre que las ganancias que el acreedor haya dejado de obtener sean reales, y el cese en la explotacin es una hiptesis mxima que, como tal, debe probarse, con el resultado de que en defecto de prueba lo lgico es presumir que la empresa contina en funcionamiento. La jurisprudncia anterior sha de posar en relaci amb la important STS de 6 de juliol de 1981. En el supsit de fet objecte de la sentncia, sexaminava lafectaci duna activitat que consistia en la comercialitzaci de seg i de palla a la zona de lembassament de Riao. El titular de lactivitat, el senyor Serafn S. T., sollicitava una indemnitzaci per cessament dactivitat. El Jurat Provincial dExpropiaci Forosa de Lle li va reconixer una indemnitzaci per trasllat dactivitat. En el debat de si lafectaci havia de determinar el cessament o el trasllat, es va produir limportant pronunciament jurisprudencial esmentat i que literalment disposava: Dada la ndole del negocio indudablemente con un mbito local, y la desaparicin de esa localidad por el embalse que motiva la expropiacin, no puede entenderse nicamente que se trata de la privacin de su derecho arrendaticio y traslado de su comercio a otro emplazamiento, sino que al desaparecer todas las circunstancias que hacan posible su actividad, sta se extingue, y cualquier negocio a que se dedique en otra poblacin ser nuevo, sin relacin de continuidad con el que ejerca en el momento de la expropiacin, por lo que ha de estimarse esa pretensin manifestada tanto en va administrativa como jurisdiccional, con anulacin de los acuerdos del jurado que no la apreciaron. (el text destacat s nostre) En canvi, en relaci amb el mateix mbit territorial, el Tribunal Suprem, a la sentncia d1 de desembre de 1982, considera que no queda acreditada la impossibilitat de traslladar una activitat de fabricaci i venda de lleixius i begudes refrescants. en la qual aclareix el concepte jurisprudencial de cessament o de trasllat dactivitat quan posa de manifest que sha de considerar clarament que desapareix un negoci quan desapareixen tamb totes les circumstncies que el feien possible.

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La sentncia del Tribunal Superior de Justcia (STSJ) del Principat dAstries de 16 de setembre de 2003 insisteix en aquesta consideraci quan afirma que: La jurisprudencia, por todas las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril de 1960 y 26 de septiembre y 5 de diciembre, ambas del ao 1984, viene manteniendo que una cosa es la expropiacin de una empresa en s misma, lo que originaria la indemnizacin del valor comercial o industrial, y otra muy distinta la expropiacin de la finca donde est instalada la industria, que si bien obligara a su traslado a otro emplazamiento, con la necesaria tasacin de los bienes afectados y la consiguiente de los perjuicios que causa el traslado, no impide que se pueda seguir ejerciendo la actividad comercial o industrial en el nuevo emplazamiento, bien entendido que, si bien y en determinados supuestos la expropiacin del terreno puede llevar como consecuencia la desaparicin de la industria por imposibilidad material o jurdica de ubicarse en otro lugar diferente, esta imposibilidad ha de estar plenamente acreditada, a fin de evitar un enriquecimiento injusto del industrial al ser indemnizado por el valor en conjunto de su industria, que despus trasladara o estableciera en un lugar diferente. Totes les sentncies esmentades reflecteixen amb claredat la dificultat destablir una norma clara, ms enll de la casustica de cada assumpte especfic sobre si cal considerar que lactuaci administrativa concreta genera un cessament o un trasllat dactivitat, amb la indemnitzaci consegent. En aquest sentit, de la jurisprudncia aportada es pot determinar, amb tota la prudncia que calgui, que hi ha cessament dactivitat i no trasllat quan lactuaci expropiatria determina una afectaci de lactivitat i tamb daquells aspectes o circumstncies que fan possible lactivitat de qu es tracti. Aix, es pot considerar, especialment a partir del raonament de la important sentncia de 6 de juliol de 1981, que per determinar lexistncia de cessament o de trasllat pot resultar significatiu examinar i contrastar la relaci entre lactivitat empresarial o econmica i el seu mercat de referncia. Si lactivitat pot continuar mantenint la mateixa relaci amb el seu mercat de referncia, fins i tot en una ubicaci diferent o amb una configuraci similar, per no necessriament idntica, ser difcil que la jurisprudncia hi reconegui lexistncia dun cessament. Daltres sentncies importants confirmen aquest criteri, com ara la STS d11 dabril de 2007, en la qual sadmeten els raonaments de la sentncia objecte de recurs del Tribunal Superior de Justcia de Canries, amb seu a Las Palmas, de 14 de juny de 2002.

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El rigor sobre la capacitat de reimplantaci de lactivitat no segueix un criteri que es pugui discernir clarament mitjanant el recurs a elements objectius. De la mateixa manera que la jurisprudncia sembla que apunta un criteri estricte per tal de determinar quan hi ha un cessament o quan es pot parlar de trasllat, alguns pronunciaments jurisprudencials plantegen un criteri ms flexible, com la STS de 12 de juny de 1981, que t en compte, per tal de determinar lexistncia del cessament dactivitat duna parada en un mercat municipal que es tenia en rgim de concessi, el fet que el ttol daquesta concessi no es podia obtenir si no era per concurs o subhasta, en la qual el concessionari precisament hauria de competir amb altres candidats, cosa que determina una clara incertesa respecte a la viabilitat del trasllat. Daltra banda, les sentncies esmentades s que deixen ben clar un aspecte essencial: habitualment, llevat de supsits molt excepcionals, hi ha la presumpci jurisprudencial que totes les activitats sn traslladables, llevat que es provi el contrari. En conseqncia, si es demana una indemnitzaci per cessament de lactivitat, s fonamental que quedi provat de manera clara i indiscutible que hi concorren els factors de cessament. 3.2. Criteris de valoraci del preu just per cessament de lactivitat El cessament duna activitat determina, com sha especificat anteriorment, la privaci del component patrimonial que aquesta representa. Com a conseqncia, s imprescindible valorar tota lactivitat ja que, en principi, cap part della mateixa sobreviur, en el patrimoni del particular, lafectaci que lactuaci expropiatria haur generat. De conformitat amb els pronunciaments jurisprudencials, els supsits de cessament, com a supsits dexpropiaci duna indstria, han de comportar una valoraci del conjunt de lactivitat mercantil o industrial. En aquest sentit, la indemnitzaci per cessament ha dincloure, evidentment, els beneficis lquids (mitjana dels darrers tres anys) que es deixen de percebre pel cessament de lactivitat, multiplicats per entre vuit i deu anys, segons les circumstncies concurrents i la taxa de capitalitzaci corresponent al negoci en concret de qu es tracti. La STS de 12 de juny de 1981 valora lndex de capitalitzaci del negoci quan preveu literalment, en lexamen de la indemnitzaci per cessament dactivitat, que:

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CONSIDERANDO: Que la posibilidad de traslado del negocio en cuestin para que fuese efectiva tendra que mantener las mismas caractersticas en las que vena desarrollndose, es decir, la instalacin en un cntrico mercado de abastos de la mencionada capital, y al no constar la viabilidad de instalarse en el nuevo Mercado de la Encarnacin ni en otro distinto, y dados el rgimen de concesin de puestos en el mercado y la dificultad que implica la concurrencia para el acceso a la ocupacin de los mismos, parece razonable entender que nos hallamos ante un supuesto encajable en la hiptesis de cese en el negocio y no de mero traslado de industria a otro local diverso, figura esta ltima que supone la inexistencia de trabas para la continuacin de la misma actividad en cualquier otro lugar de la poblacin, segn ya entendi la sentencia de esta Sala de 18 de diciembre de 1972; esto sentado, ha de aceptarse como pertinente la valoracin, en trminos generales, del perito intendente mercantil que dictamin en esta segunda instancia, si bien al beneficio medio de los tres ltimos aos cifrado en cantidad de 100.000 pesetas, que parece ponderada, ha de aplicarse una tasa de capitalizacin no del cinco por ciento como entiende dicho perito, sino la ms adecuada del ocho por ciento, que se establece en sentencias de esta Sala de 22 de abril de 1977 y 16 de junio de 1980, con el resultado de 1.250.000 pesetas por este concepto, que al ser significativo de una autntica privacin patrimonial, ha de ser incrementado con el cinco por ciento en concepto de premio de afeccin (artculo 47 in fine del Reglamento de expropiacin), llegando as a la cifra total de 1.312.500 pesetas que ha de abonarse al expropiado por este concepto, y que fue omitido tanto por el Jurado como por la Sala de primera instancia. La STS de 6 de juliol de 1981, ja esmentada, especifica, com a criteri de valoraci per al cessament duna activitat, el segent: [] se reconoce por la Administracin ese beneficio mensual medio de 5.000 ptas. Y aplicndolo, no a la reconstitucin de la clientela, puesto que, como ya se ha dicho, nos encontramos ante una extincin del comercio, sino a la valoracin de ste y multiplicndolo por 10 aos, como se viene haciendo en muchos casos por esta Sala, y solicita el expropiado, nos da una indemnizacin de 600.000 ptas. Sin que a esta cantidad haya que aadir ms que el 5% como premio de afeccin, de conformidad con el art. 47 de la L. Ex. For. Pues al valorarse el negocio en su integridad, en l quedan comprendidos todos los elementos que lo constituyen y que hacen posible la obtencin de ese beneficio. (el text destacat s nostre)

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La diferncia entre capitalitzar a vuit anys o capitalitzar a deu anys depn, en definitiva, de ladequaci de la indemnitzaci al valor real del que sha expropiat, a lempara del que disposa larticle 43 de la LEF. En aquest sentit, i com a mostra del carcter poc uniformitzable que presenta, cal dir que en el mateix mbit i poca que la sentncia esmentada, i amb relaci a la mateixa actuaci (construcci de lembassament de Riao), el Tribunal Suprem, a la sentncia de 28 de maig de 1982, va determinar que el perode de capitalitzaci havia de ser de vuit anys en comptes dels deu que sindiquen a la sentncia citada. s important destacar que la valoraci de les activitats en el supsit de cessament es fa, com han manifestat les nombroses sentncies tracten el subjecte de la diferncia entre valoraci per cessament i valoraci per trasllat, en qualitat dindemnitzaci expropiatria per la privaci de lactivitat industrial o econmica. La reflexi anterior determina dues conseqncies ben clares que s imprescindible analitzar. En primer lloc, la indemnitzaci corresponent a la capitalitzaci a vuit o deu anys no deixa de ser un criteri jurisprudencial que sha dajustar, en cada cas, segons el valor que qui hagi de jutjar lexpedient consideri correcte. En segon lloc, cal determinar que la valoraci de tota lactivitat inclou, com ha manifestat la sentncia anterior, la de tots aquells elements fsics que fan possible obtenir el benefici objecte dindemnitzaci, excepte quan aquests elements que fan possible lobtenci dels beneficis shan valorat de forma independent. En aquest cas, de la valoraci de lactivitat sha de detreure el valor dels elements fsics esmentats o almenys aquella porci del valor daquests elements que hagi servit per a lobtenci del benefici o la realitzaci de lactivitat industrial. La STS de 26 de maig de 1982 es pronuncia en aquests termes amb relaci a lafectaci duna salinera: CONSIDERANDO: Que respecto a la industria salinera la valoracin atae a la cesacin o extincin de la misma, dada su naturaleza, siendo de tener en cuenta que en este caso, a diferencia del recurso finalizado por S. de 1 diciembre 1981, referido a esta misma expropiacin y Polgono, el detallado peritaje del ingeniero de minas no ha puesto de relieve que la explotacin tenga rendimientos decrecientes ni menos an que se agote en

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un plazo all estimado en cinco aos; por ello, ha de mantenerse el mtodo de capitalizacin del 10 %, aplicado por la Administracin y aceptado por los expropiados, as como por la sentencia impugnada, si bien, como ya ocurriera en la sentencia antecedente que venimos citando, ha de detraerse del beneficio neto capitalizado al 10% el importe o parte correspondiente del suelo y los tajos, para evitar duplicidad de conceptos indemnizatorios (pues tales elementos, en s mismo justipreciados, contribuyen a determinar la obtencin de los beneficios de la industria salinera), de tal manera que de la cantidad fijada, en lo relativo a este concepto, por la sentencia, que asciende al importe de 4.233.298 ptas., y que se acepta como adecuada al estar fundada en informe pericial emitido en autos, ha de detraerse, dadas las concretas circunstancias del caso, la parte proporcional del suelo y de los tajos, en cuanto elementos cuya rentabilidad contribuye, en una parte o proporcin, a la obtencin de beneficios de esta industria, parte o proporcin que se estima en un 50%, de donde a la citada cantidad ha de detrarsele, respecto a los tajos, la cifra de 1.417.030 ptas. Y, en cuanto al suelo, la que resulte de aplicar dicho 50% a la cantidad resultante de valorar la superficie que se determine en ejecucin de sentencia al precio unitario de 14 ptas./m, lo que lleva consigo la estimacin parcial de la apelacin interpuesta por el abogado del Estado. De forma remarcable, les afectacions a les salineres de la zona sexaminen des de la perspectiva daquesta sentncia i de la STS d1 de desembre de 1981, que assoleixen indemnitzacions diametralment diferents, en part pel fet que en elles es planteja un tema clau en la quantificaci de la indemnitzaci pel cessament de les activitats, com s el cas en qu lactivitat t prdues o beneficis decreixents. Segons la sentncia d1 de desembre, les prdues shan de computar com un element ms de lactivitat. En aquest sentit, la sentncia esmentada disposava: CONSIDERANDO: Que en relacin con el otro elemento a valorar, el de la extincin de la industria salinera, la Administracin sostiene que queda suficientemente indemnizada mediante unos capitales de 60.980 pesetas (la parcela nmero NUM000 y 224.326 pesetas (la nmero NUM001), mientras que los expropiados piden 3.311.600 pesetas (parcela nmero NUM000) y 6.623.200 pesetas (parcela nmero NUM001), no contndose con una verdadera valoracin tcnica porque el perito informante lo que ha hecho no es estimar econmicamente la industria salinera sino que ha ofrecido unos datos de produccin, unos costes de explotacin y unos beneficios netos que los ha estimado en 240.034 pesetas para la parcela nmero NUM000 y 480.058 pesetas para la parcela nmero NUM001.

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CONSIDERANDO: Que la Administracin capitaliz el beneficio neto al diez por ciento y en este mismo criterio es el que la parte pide que se aplique sustituyendo sin ms en la frmula de la Administracin el quantum del beneficio; mas es preciso hacer unas indicaciones reveladoras de lo artificioso de este planteamiento y de las consecuencias a que lleva, pues mediante esta indemnizacin por de pronto se atribuye, su propietario; expropiado un capital sustitutivo de la industria salinera capital productor de una renta, segn, inversiones que alcancen rendimientos netos del diez por ciento, que se incorpora definitivamente al patrimonio de los expropiados; pero es que, adems, los elementos de la industria, esto es, los elementos del complejo, productor de estos rendimientos, no son slo los que integran el personal, pues tambin la finca, los tajos, etc. y otros que no se estiman (organizacin, capital, etc.) se conjuntan para obtener esos beneficios, de modo que si ahora se atribuyera al expropiado un capital por el conjunto de la explotacin (con todos sus elementos) y adems se le indemnizara separadamente por el suelo y los tajos, se estara injustamente duplicando conceptos indemnizatorios; a lo que, desde otro ngulo, tenemos que aadir que la misma informacin tcnica que facilita el ingeniero de montes revela que los beneficios netos de la industria salinera son decrecientes, por lo que es un factor que tambin tiene que tenerse en cuenta, pues la sustitucin de un conjunto industrial con tendencia a la reduccin de beneficios por un capital seguro, productor de una rentabilidad constante y susceptible de tratamientos correctores de fenmenos inflacionistas, implicara un enriquecimiento del expropiado. CONSIDERANDO: Que una frmula de estimacin del quebranto patrimonial por la privacin de la industria salinera, con los elementos con que contamos, puede partir del beneficio neto pero tendr que corregirse reduciendo ese beneficio, en funcin de la tendencia decreciente de esta actividad y tambin desde la realidad del carcter no duradero de la actividad, hasta el punto de que aquella misma tendencia est mostrando que en un tiempo no lejano la actividad hubiere tenido que abandonarse y estimar el suelo en atencin al aprovechamiento urbanstico, por lo que en el captulo de costos de produccin tuvo que estimarse este factor y, al entregarse ahora un capital sustitutivo del bien expropiado, debe tenerse muy presente, sin que con esto se est desconociendo la regla del artculo 85-7 de la Ley del Suelo, sino juntamente buscando criterios realistas en la estimacin del quebranto econmico por el cese de la actividad industrial. CONSIDERANDO: Que otra frmula valorativa pudiere ser la de, partiendo de un beneficio promedio y estimando lo que se ha dicho en el con-

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siderando anterior, sealar una indemnizacin correspondiente a un tiempo previsible de la explotacin y desde este tratamiento, atribuyendo a los factores no tenidos en cuenta en el dictamen pericial (suelo, tajos, etc.) una participacin en la produccin del beneficio, establecer una indemnizacin complementaria por la extincin de la industria salinera, beneficios promedios, rentabilidad, elementos productores de renta, etc., que estn muy presentes en las reglas de los artculos 40 y siguientes de la Ley de Expropiacin Forzosa. 3.3. Valoraci del trasllat dactivitats El trasllat dactivitats comporta una aproximaci diferent a la del cessament pel que fa a la indemnitzaci expropiatria. Aix com en el supsit del cessament la indemnitzaci ha de comprendre el valor total de lactivitat, ja que aquesta ha de desaparixer del patrimoni de lafectat, en el supsit del trasllat la indemnitzaci ha de respondre de lafectaci concreta i especfica dels drets i bns que queden afectats per lactuaci administrativa. La pluralitat de bns i drets que shan dindemnitzar s certament elevada i, una vegada ms, es pot considerar que no hi ha un criteri concret per fer-ho, sin que aix dependr estrictament de les caracterstiques de cada situaci. Es constata, per, que a la jurisprudncia es repeteixen amb una certa uniformitat i regularitat els conceptes segents: a) Indemnitzaci de la diferncia de rendes o del preu del trasps. b) Indemnitzaci pels elements o de la maquinria que no es pugui traslladar. c) Indemnitzaci de les despeses del trasllat. d) Indemnitzaci de les despeses dadaptaci del nou local on shagi dimplantar lactivitat. e) Premi dafecci: tot i que no s un concepte prpiament indemnitzatori, la seva apreciaci ha estat objecte de controvrsia, des del punt de vista jurisprudencial. La jurisprudncia s extraordinriament rica i variada a lhora destimar els conceptes que shan dindemnitzar en situacions de trasllat. s molt rellevant a fi de determinar el resultat del procediment expropiatori la prova que el particular afectat hagi articulat, com tamb la virtualitat daquesta per destruir la presumpci de veracitat iuris tantum de les resolucions del Jurat dExpropiaci Forosa.

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En aquest punt, conv destacar particularment el carcter essencial de lactivitat probatria. De fet, en la jurisprudncia analitzada, la major part de les sentncies desestimatries es dicten no tant arran de conceptes indemnitzatoris invocats errniament sin per una activitat probatria inadequada que, per ra de la seva escassa entitat o b la no-idonetat del tcnic que realitza la prova, no es considera suficient per combatre la presumpci de veracitat que tenen les resolucions del Jurat dExpropiaci Forosa corresponent. En aquest sentit, s procedent esmentar la sentncia del Tribunal Superior de Justcia de Catalunya de 19 de setembre de 2002, com tamb les sentncies del Tribunal Superior de Justcia de Catalunya de 30 de novembre de 2001 i del Tribunal Superior de Justcia de les Illes Balears de 16 doctubre de 1998. a) Indemnitzaci de la diferncia de rendes o del preu del trasps s el concepte ms complex pel que fa a la valoraci del trasllat de les activitats. Per comprendre millor el funcionament daquest punt, s essencial tenir en compte que, en el trasllat dactivitat, lobjecte de la valoraci ha de ser neutralitzar els possibles perjudicis que lactuaci administrativa pugui generar en lafectat. En aquesta tessitura, la mecnica de la indemnitzaci per la diferncia de rendes resulta coherent, des duna perspectiva de valoraci: la indemnitzaci ha de ser equivalent a la diferncia entre la renda que lafectat lactuaci administrativa i la renda que hauria de satisfer en un local de caracterstiques similars, capitalitzada pel perode de durada del contracte darrendament. La jurisprudncia ms abundant en la matria, molt influda encara per la dilatada aplicaci de la Llei darrendaments urbans de 1964, continua especificant la necessitat de capitalitzar a deu anys la diferncia de rendes. En lentorn normatiu arrendatici actual, cal preveure, per, que aquest perode de capitalitzaci fa referncia al temps restant de contracte darrendament. En aquest sentit, s rellevant la STS d11 de desembre de 2003, quan assenyala que: Por otra parte, todo el argumento del recurrente a lo largo del recurso se centra en el carcter prorrogable del contrato y en la jurisprudencia de esta Sala sobre justiprecio en los supuestos de derecho arrendaticio cuando de arrendamientos sujetos a prrroga forzosa se trata. Pues bien, en el caso de autos, sin perjuicio de que el contrato sea susceptible de prrroga en la forma legalmente prevista, lo que es evidente es que no est sometido a prrroga forzosa ya que expresamente se somete a lo dispuesto en

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el Real Decreto Ley 2/1985; en consecuencia, no es de aplicacin la jurisprudencia de la Sala sobre capitalizacin de diferencia de rentas a diez aos, jurisprudencia que, por otra parte, establece claramente que dicho sistema no es ms que un criterio de valoracin, pero no el nico, y adems es susceptible de modulacin en atencin a las circunstancias del caso concreto sentencias, entre otras, de 3 de junio de 2000. Del mismo modo, la sentencia de 10 de octubre de 2000 establece que, en caso de arrendamiento de duracin determinada, se computar el tiempo que falta desde la ocupacin hasta la existencia del contrato a efectos del clculo de la indemnizacin, excluyndose en consecuencia de manera expresa la capitalizacin a diez aos de la diferencia de renta que pretende el recurrente. Com a alternativa a la indemnitzaci per diferncia de rendes, s possible considerar com a partida indemnitzatria el preu del trasps que shauria de satisfer per tal desdevenir arrendatari dun nou local de caracterstiques similars. Segons molts pronunciaments jurisprudencials, ambds criteris sn incompatibles habitualment, com ho expressa la sentncia del Tribunal Superior de Justcia de la Comunitat de Madrid de 4 de febrer de 1999: En orden a la indemnizacin a satisfacerse por la obligada extincin del vnculo arrendaticio derivado de la expropiacin de un local de negocio, como en el caso enjuiciado acontece, debe indicarse que aquella indemnizacin debe permitir, como nos ensea la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 1990, la posibilidad de continuar, sin detrimento econmico, la actividad que se vena ejerciendo, en otro local de caractersticas similares, que normalmente se ha de adquirir por traspaso o mediante alquiler con renta superior a la que se pagaba con anterioridad, lo que explica la utilizacin de dos mtodos valorativos distintos: uno en funcin de una hipottica efectividad del derecho del traspaso y el otro por la capitalizacin de la diferencia entre la renta que satisfaca y la que habr de abonarse en el nuevo local, no siendo posible la acumulacin de ambos procedimientos, pues en materia de expropiacin forzosa la fijacin por el procedimiento de capitalizacin de la renta es incompatible con la que pudiera obtenerse por razn de traspaso, segn ha tenido ocasin de declarar la jurisprudencia del Tribunal Supremo entre otras, sentencias de 27 de noviembre 1984, 13 de octubre 1986 y 2 de diciembre 1986. Aquel mtodo de capitalizacin consiste en determinar la indemnizacin en la suma que resulta de capitalizar al 10 por 100 la diferencia entre la renta que vena pagando el expropiado y la que habra de satis-

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facer para obtener una vivienda o un local de negocio de caractersticas anlogas al que es objeto de expropiacin. En lo que aqu nos interesa, son tambin indemnizables los gastos de establecimiento y apertura, as como los de instalacin de nuevo local, los perjuicios por prdida de clientela y, por compensacin, las situaciones derivadas de la paralizacin de la actividad, de lo que se infiere la prdida de ventas sentencia de 2 de abril de 1998 ya citada y las muchas en ella reseadas. No obstant aix, en determinats supsits la jurisprudncia ha considerat que pot resultar procedent estimar conjuntament el criteri de diferncia de rendes i el dindemnitzaci del cost del trasllat, sobre la base de criteris ponderats adequadament (STS de 2 de desembre de 1986). b) Indemnitzaci pels elements o la maquinria que no es pugui traslladar Si la ra de ser de les indemnitzacions per trasllat de negoci s el reequilibri patrimonial de lafectat, s a dir, la consecuci de la neutralitat econmica perfecta entre la situaci anterior a lafectaci administrativa i la situaci posterior, s evident que cal indemnitzar els perjudicis que es generin per la impossibilitat de traslladar determinada maquinria o installacions. Amb referncia a aquest concepte, s imprescindible tenir en compte quin s el paper de la maquinria esmentada en el concepte dempresa, com sha reflectit anteriorment. En cas duna valoraci imprecisa del concepte, hi ha el risc dindemnitzar una mateixa installaci per partida doble i, per tant, de generar un enriquiment injust, ja sigui al propietari o b al titular de lactivitat. En aquest sentit, cal determinar si les installacions que no es poden traslladar sense causar demrits greus estan vinculades a lactivitat, no noms funcionalment, sin tamb econmicament, o b si, al contrari, la vinculaci escapa de la definici dempresa o dactivitat econmica. La prctica s molt variada. Sense que constitueixi una llista tancada, es poden esmentar els ponts grua, les xarxes de telecomunicacions, les installacions de climatitzaci, les cambres frigorfiques, etc. Aquests conceptes indemnitzatoris plantegen una dificultat afegida segons quin sigui el ritme de lexpropiaci. En aquells supsits en qu locupaci de limmoble es produeixi abans de la fixaci del preu just expropiacions urgents, ocupacions derivades de laprovaci dinstruments de gesti urbanstica, etc., s important pensar en una preconstituci de la prova. Sovint, quan es planteja la discussi del preu just i la finca ja ha estat ocupada, no queda cap rastre de la maquinria o de les installacions que no shan tras-

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lladat o, si en queda, estan en una situaci tan malmesa que es fa impossible qualsevol valoraci. c) Indemnitzaci de les despeses del trasllat Aquesta partida indemnitzatria s la que ms complexa de determinar ja que incideix sobre alguns aspectes difcils de valorar segons quin sigui el moment en qu sefectu la indemnitzaci de lafectaci de lactivitat. Tradicionalment, la jurisprudncia ha incls en aquest concepte les despeses segents: Trasllat fsic de la maquinria que es pugui desprendre de limmoble on es dugui a terme lactivitat sense patir cap demrit Despeses inherents a la paralitzaci de lactivitat, com ara: Despeses laborals, en relaci amb els salaris que se satisfacin sense que hi hagi una contraprestaci derivada de lactivitat que es trasllada Prdua de beneficis durant el perode de paralitzaci Prdua de clientela durant el perode de paralitzaci Despeses inherents a la nova ubicaci Despeses laborals causades per la nova ubicaci (transport de treballadors, etc.) Prdua de beneficis inherent a la nova ubicaci Prdua de clientela inherent a la nova ubicaci (STSJ dAstries de 24 de desembre de 2002) Readaptaci de les comunicacions amb els clients, documentaci corporativa, etc. Com a reflexi addicional, cal afegir que el sistema de valoracions pot presentar moltes dificultats de carcter eminentment prctic. Aix, hi ha el risc que lavaluaci del trasllat amb vista a la indemnitzaci, pe ra del desenvolupament de lexpedient, es faci abans de locupaci de la finca i del trasps consegent com s freqent en la majoria dels casos. En aquesta situaci, s difcil demostrar plenament totes les partides indemnitzatries si no s mitjanant la presentaci dels pressupostos corresponents (mudances, etc.) i de les despeses del trasllat, avaluades per un tcnic competent en la matria. El problema que presenta aquesta opci s el carcter extremament discutible de les conclusions que sassoleixin en la valoraci. Daltra banda, la prctica demostra que lalternativa diniciar el trasllat per tal devitar la incertesa quant a les despeses que es generin pot implicar el perjudici econmic duna presumpta desviaci o desestimaci de les partides en les quals ja shagus incorregut en despesa, en el supsit que no fossin objecte dindemnitzaci.

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Amb relaci a aquest punt, s important la sentncia del Tribunal Superior de Justcia del Principat dAstries de 24 de febrer de 2003, en la qual es plantejava la possibilitat dindemnitzar per trasllat una activitat quan el trasllat shavia produt abans de fixar el preu just. d) Indemnitzaci de les despeses dadaptaci del nou local Aquesta partida indemnitzatria fa referncia a totes les despeses en les quals hagi dincrrer el particular afectat per ladaptaci del nou local on es produeixi el trasllat de lactivitat, a fi de mantenir-hi la funcionalitat que tenia en la ubicaci anterior. A la prctica, aquest concepte indemnitzatori tamb acostuma a generar controvrsia entre les parts confrontades en un expedient expropiatori (lAdministraci i el particular). Aix, si b s indiscutible que sincloguin en el concepte esmentat les actuacions indispensables en tot local (lobtenci de la llicncia, lalta de serveis, etc.), s ms discutible que shi puguin computar com a elements que shan dindemnitzar o com a obres que shan dexecutar en el nou establiment actuacions que no estaven incloses en lantic, o que no sn imprescindibles per a la prestaci de lactivitat econmica amb les caracterstiques de la situaci de partida. De conformitat amb els criteris jurisprudencials ms habituals, les despeses per installacions o adaptacions extraordinries no sn indemnitzables. No obstant aix, algunes sentncies han reconegut que shaurien dindemnitzar les despeses dadaptaci del nou local per aquelles obres que, tot i no formar part del local previ, conformen qualsevol activitat econmica implantada amb criteris dactualitat o contemporanetat (xarxa de dades, climatitzaci, etc.). En aquest sentit, resulta interessant la sentncia del Tribunal Superior de Justcia dArag de 19 de desembre de 2002, que disposa el segent: As, el primer problema se plantea con relacin a la base de valoracin, pero no slo en lo ya dicho, sino en el tipo de local y el lugar. Se trata, por un lado, de un tipo de local difcil de encontrar en las inmediaciones, por no decir imposible y, por otro lado, cuando se hace referencia al Coso y se le baja un porcentaje del 30% respecto de los locales del mismo, se olvidan dos aspectos: el primero es que tal vez, si quiere arrendar un local, debe irse al Coso, por no encontrarlo en las inmediaciones, y, por otro, que aun cuando se pueda decir en trminos generales que vale menos que en el

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Coso, habr que tener en cuenta que ello depende de para qu, ya que si eso se puede afirmar sobre una tienda de ropa, por ejemplo, no puede decirse lo mismo respecto de los bares, que se rigen por otros parmetros y a menudo se desenvuelven mejor, por no decir siempre, en calles ms pequeas pinsese, por ejemplo, en la escasa implantacin hostelera en uno de los mejores paseos de Zaragoza, el de la Constitucin, con lo cual la reduccin del 30% resulta arbitraria y poco fundada, y el perito seor Francisco la cifr en un 10%. Por otro lado, si bien es cierto que tiene un local en regulares condiciones y con muchas carencias falta de climatizacin, de calefaccin, de aislamiento, etc., si instala un nuevo bar no podr hacerlo en las mismas condiciones y deber mejorarlo o bien deber buscar un local que ya rena tales condiciones, como la climatizacin o el aislamiento, lo que subir el precio. A ello, ciertamente, se le podra replicar que ello implica una mejora, cosa innegable, pero es una mejora no buscada por el recurrente, que no tiene por qu verse obligado a sumir de forma absoluta su coste, ya que, al fin y al cabo, son las promotoras del Proyecto de reparcelacin las que estn interesadas en el negocio que pueda suponer. Es igual que cuando a alguien se le daa el vehculo y debe cambiar muchas piezas y se encuentra con un vehculo en mejores condiciones, por lo que hasta hace unos aos se vena considerando que slo se le deba pagar por el valor venal, sin tenerse en cuenta que ni l mismo haba buscado el dao ni tena por qu asumir, para recuperar lo que ya tena, aunque con una inevitable mejora, el coste de unas reparaciones no buscadas. Es decir, estamos operando con una situacin que en s no es reproducible, pues no va a encontrar un local exactamente igual ni podra abrirlo, aunque lo encontrase, en las condiciones en las que lo tena, por lo que el criterio de valoracin debe tener en cuenta dichos aspectos. Tambin cabra tener en cuenta otro aspecto, sobre el que ninguna de las apartes ha incidido, que es el efecto sobre la clientela habitual que puede tener un traslado, que cuando se trata de bares u otros establecimientos de hostelera puede implicar su prdida absoluta, aunque sea un aspecto prcticamente imposible no ya de valorar, sino de constatar, adems de ser algo futuro, por lo que se debe de tener en cuenta a la hora de aplicar criterios generosos. e) Premi dafectaci El darrer aspecte relatiu a les indemnitzacions per trasllat dactivitats que ha donat lloc a discussions jurisprudencials ha estat el premi dafectaci. La jurisprudncia ha oscillat entre reconixer el premi dafectaci respecte de la quantitat total de la indemnitzaci que resulta de sumar les diferents partides (tant per diferncia de rendes com per despeses inherents al trasllat) o b

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reconixer aquest concepte nicament amb referncia a la indemnitzaci per diferncies de rendes. Aix, la STS de 17 de juny de 1986 preveu laplicabilitat del premi dafectaci respecte de tots els conceptes que conformen la indemnitzaci per trasllat, sobre la base que tots els conceptes conformen la indemnitzaci expropiatria. No obstant aix, hi ha un altre corrent jurisprudencial, com ara el de la sentncia del Tribunal Superior de Justcia dArag de 19 de desembre de 2002, que considera que el premi dafectaci noms aplica respecte a la indemnitzaci corresponent a la diferncia de rendes. Literalment diu: QUINTO. En cuanto al premio de afeccin del art. 43 LEF, la jurisprudencia se inclina claramente por su aplicacin (STSJPV de 29-9-2000, TSJ Catalua 10-10-2000, TS 17-7-1993, 27-3-2001, 12-12-2000). Respecto de si debe de abarcar toda la cuanta indemnizatoria o slo la relativa a la extincin del contrato de arriendo, las mencionadas STSJ entienden todas que sobre dicho concepto nicamente, y aun cuando la del TS de 177-1993 consider que era sobre el total, sentencias posteriores como la de 12-12-2000 concluyen que es slo sobre tal concepto.

4. Conclusions En lespai redut daquest escrit shan resumit amb molta concisi els criteris jurisprudencials ms rellevants en matria dexpropiacions foroses, quan lactuaci expropiatria afecta una activitat empresarial o econmica. De les consideracions realitzades es poden desprendre les conclusions segents: Primera. En matria dexpropiacions forosa, quan safecten activitats empresarials o econmiques, no existeix un criteri doctrinal o normatiu sobre quines partides shan de tenir en compte a efectes indemnitzatoris. Resulta clau el concepte substitutori de la indemnitzaci que, en el seu cas, ha de rebre lexpropiat. Segona. La primera distinci rellevant que cal fer en tota afectaci duna activitat empresarial o econmica mitjanant una actuaci expropiatria s si lactuaci comporta un cessament de lactivitat o s merament determinant del seu trasllat. Hi ha la presumpci iuris tantum que totes les activitats poden ser objecte de trasllat, llevat que es provi el contrari. Els

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criteris de valoraci entre trasllat i cessament sn diametralment diferents: 2.1. En cas de cessament, la indemnitzaci correspon a lexpropiaci de tota lactivitat empresarial. En aquest cas, shan de valorar els beneficis lquids partint de la mitjana anual dels darrers tres anys de lactivitat. Els beneficis es capitalitzen per un termini dentre vuit i deu anys, atenent el criteri jurisprudencial. 2.2. En cas de trasllat, la indemnitzaci ha de tenir com a objectiu la neutralitat patrimonial del trasllat per al particular afectat. En aquest sentit, sindemnitzaran totes les partides que incideixin sobre la situaci diferent de lafectat, tenint en compte les condicions en les quals realitzava la seva activitat abans de la intervenci administrativa i les condicions en les quals es veu obligat a realitzar-la desprs daquesta administraci. Els conceptes indemnitzatoris sn, en la jurisprudncia, tan variables com les prpies activitats a qu fan referncia i les seves idiosincrsies peculiars. Tercera. La casustica extrema de la jurisprudncia i el clar objectiu ltim de la normativa expropiatria posen de manifest la centralitat i el carcter absolutament essencial que revesteix la crrega de la prova en aquests procediments. Una articulaci correcta de lactivitat probatria ha de ser suficientment clara, precisa i indiscutible per poder superar la presumpci iuris tantum dencert de les valoracions dels jurats dexpropiaci i, especialment, lhan de formular tcnics totalment idonis per ra de la seva especialitat.

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VALORACI DE CONCESSIONS ADMINISTRATIVES, ARRENDAMENTS I DRETS REALS

Francisco Bru Bonet Advocat. Exdirector de Patrimoni dAutopistas Concesionaria Espaola, SA. Mster en Direcci i Administraci dEmpreses per ESADE.

1. Introducci Larticle 21.4 del ttol III (Valoracions) de la Llei 8/2007 estableix, respecte de la matria que ens ocupa, el segent: La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con arreglo a las disposiciones sobre expropiacin que especficamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, segn las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicacin. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efecte podr elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del rgano judicial, para que ste fije y distribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcin que corresponda a los respectivos interesados. Per la seva banda, larticle 27 del mateix text legal disposa, respecte al rgim de valoracions: La valoracin se realiza, en todo lo no dispuesto en esta Ley: a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenacin territorial y urbanstica, cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas para la ejecucin de la ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y las cargas de ella derivadas. b) Con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes casos.

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Aquest article, com hem vist, delimita clarament lmbit daquesta llei i de les altres lleis valoratives existents en matria expropiatria. El que intentarem fer, doncs, es veure les diferents normes que parlen de valoraci, tant de les concessions administratives com dels drets reals, i completar-les amb la jurisprudncia que hi ha sobre la matria i amb el que lexperincia ens ha pogut ensenyar. El pargraf segon de lapartat 4 de larticle 21 dna una opci a lAdministraci que, amb carcter general, no est prevista a la Llei dexpropiaci forosa de 16 de desembre de 1954 (en endavant, la LEF), ni al seu Reglament de 26 dabril de 1957 (en endavant, el RLEF). Com a especialitat daquesta generalitat, larticle 8 de la LEF planteja la possibilitat de conservar un dret real sobre el b expropiat si resulta compatible amb la nova destinaci que se li hagi de donar com a conseqncia de lexpropiaci; en aquest supsit, segons larticle 9 del RLEF, la valoraci daquest dret real s competncia del jurat, dacord amb les normes generals. I tamb shaurien de valorar separadament els drets reals en el cas dexpropiacions parcials de facultats limitades del domini o de drets, tal com sexposa a larticle 9.3 del RLEF.

2. La valoraci de les concessions administratives 2.1. La LEF Artculo 41. 1. La determinacin del justo precio de las concesiones administrativas cuya legislacin especial no contenga normas de valoracin en casos de expropiacin o de rescate, se ajustar a las reglas siguientes: 1. Cuando se trate de concesiones perpetuas de bienes de dominio pblico que tengan establecido un canon concesional, se evaluar la concesin a tenor del artculo 39, descontndose de la cantidad que resulte el importe capitalizado al inters legal del canon concesional. (Larticle 39 deia: El valor de las fincas rsticas se fijar por la media aritmtica entre la cantidad resultante de capitalizar al inters legal la renta lquida de rstica aumentada en un 5 o en un 10 por ciento, segn sea

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catastrada o amillarada, y el valor en venta actual de fincas anlogas por su clase y situacin en el mismo trmino municipal o comarca.) Aquest article, juntament amb el 38, van ser derogats per la disposici derogatria nica, apartat c, de la Llei 8/2007. En aquesta Llei, es valora el sl rural a larticle 22, mitjanant la capitalitzaci de la renda anual real o potencial (la que sigui superior) de lexplotaci, segons lestat en qu es trobi en el moment al qual shagi dentendre que fa referncia la valoraci. La renda potencial es calcular atenent el rendiment de ls, el gaudi o lexplotaci de qu siguin susceptibles els terrenys conforme a la legislaci que els sigui aplicable, emprant els mitjans tcnics normals per a la seva producci. Es pot entendre que aquesta frmula de capitalitzaci substitueix lanterior de larticle 39 i serveix de referncia per a la valoraci de les concessions daquesta classe. 2. Cuando se trate de concesiones de servicios pblicos o de concesiones mineras otorgadas en fecha anterior a tres aos, el precio se establecer por el importe capitalizado al inters legal de los rendimientos lquidos de la concesin en los tres ltimos aos, teniendo en cuenta, en su caso, el plazo de reversin. Sin embargo, en ningn caso el precio podr ser inferior al valor material de las instalaciones de que disponga la concesin y que estn afectas a la misma, teniendo en cuenta, en el caso de concesiones temporales el valor de amortizacin de estas instalaciones, considerando el plazo que resta para la reversin. 3. En las concesiones a que se refiere el nmero anterior, que llevasen menos de tres aos establecidas o que no estuviesen en funcionamiento por estar todava dentro del plazo de instalacin, la determinacin del precio se ajustar a las normas del artculo 43. 2. Las normas del prrafo anterior sern de aplicacin para la expropiacin de concesiones de minas de minerales especiales de inters militar y de minerales radioactivos, salvo en lo relativo, en cuanto a estos ltimos, a las indemnizaciones y premios por descubrimiento establecidos en la legislacin especial. Malgrat el que estableix aquest article, larticle 43 LEF, que transcrivim a continuaci, estableix una norma de carcter excepcional que faculta els jurats dexpropiaci, segons una jurisprudncia variada i reiterada, per actuar amb discrecionalitat a lhora de valorar, dacord amb una apreciaci global de totes les circumstncies concurrents. Aix larticle 43 esmentat diu:

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Artculo 43. 1. No obstante lo dispuesto en los artculos anteriores, tanto el propietario como la Administracin podrn llevar a cabo la tasacin aplicando los criterios estimativos que juzguen ms adecuados, si la evaluacin practicada por las normas que en aquellos artculos se fijan no resultare, a su juicio, conforme con el valor real de los bienes y derechos objeto de la expropiacin, por ser ste superior o inferior a aqulla. El Jurado Provincial de Expropiacin tambin podr hacer aplicacin de este artculo cuando considere que el precio obtenido con sujecin a las reglas de los anteriores resulte notoriamente inferior o superior al valor real de los bienes, haciendo uso de los criterios estimativos que juzgue ms adecuados. 2. Se seguir este mismo sistema estimativo en los casos de expropiacin de bienes muebles que no tengan criterio particular de valoracin sealado por leyes especiales. 3. En los supuestos previstos en el prrafo primero de este artculo comenzarn, desde luego, por evaluar los bienes y derechos expropiados con arreglo a las normas de valoracin que se sealan en esta Ley, pero al mismo tiempo podr proponer el propietario o la Administracin, y decidir en definitiva el Jurado, las rectificaciones que, a su juicio, deban ser introducidas, en alza o en baja, en el justiprecio, fundamentando, con el mayor rigor y detalle, las modificaciones propuestas. La Ley del suelo de 2007 modifica este artculo 43 en su disposicin adicional quinta, eliminando toda posibilidad de aplicar la libre estimacin de las partes en los procesos de valoracin de inmuebles. El apartado 2 del artculo 43 queda as redactado: El rgimen estimativo a que se refiere el apartado anterior: a) No ser en ningn caso de aplicacin a las expropiaciones de bienes inmuebles, para la fijacin de cuyo justiprecio se estar exclusivamente al sistema de valoracin previsto en la Ley que regule la valoracin del suelo. b) Slo ser de aplicacin a las expropiaciones de bienes muebles cuando stos no tengan criterio particular de valoracin sealado por leyes especiales. La Ley del suelo de 2007, en su disposicin transitoria tercera, establece en su apartado 3 sobre valoraciones:

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Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y mtodo de clculo de la valoracin, y en lo que sea compatible con ella, se estar a lo dispuesto en el apartado 3 del artculo 137 del Reglamento de Gestin Urbanstica, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposicin que le sustituya. Esta Orden de 2003 ha sido modificada en parte por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero. 2.2. La normativa fiscal A les normes fiscals, les concessions administratives es regulen a larticle 43 del Reial decret 828/1995, de 29 de maig, pel qual saprova el Reglament de limpost sobre transmissions patrimonials i actes jurdics documentats. Artculo 43. 1. Como norma general para determinar la base imponible, el valor real del derecho originado por la concesin se fijar por la aplicacin de la regla o reglas que, en atencin a la naturaleza de las obligaciones impuestas al concesionario, resulten aplicables de las que se indican a continuacin: a) Si la Administracin sealase una cantidad total en concepto de precio o canon que deba satisfacer el concesionario, por el importe de la misma. b) Si la Administracin sealase un canon, precio, participacin o beneficio mnimo que deba satisfacer el concesionario peridicamente y la duracin de la concesin no fuese superior a un ao, por la suma total de las prestaciones peridicas. Si la duracin de la concesin fuese superior al ao, capitalizando al 10 por ciento la cantidad anual que satisfaga el concesionario. Cuando para la aplicacin de esta regla hubiese que capitalizar una cantidad anual que fuese variable como consecuencia, exclusivamente, de la aplicacin de clusulas de revisin de precios que tomen como referencia ndices objetivos de su evolucin, se capitalizar la correspondiente al primer ao. Si la variacin dependiese de otras circunstancias, cuya razn matemtica se conozca en el momento del otorgamiento de la concesin, la cantidad a capitalizar ser la media anual de las que el concesionario deba de satisfacer durante la vida de la concesin.

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c) Cuando el concesionario est obligado a revertir a la Administracin bienes determinados, se computar el valor del Fondo de Reversin que deba constituir en cumplimiento de lo dispuesto en el Real Decreto 1643/1990, de 20 de diciembre, o norma que le sustituya. 2. En los casos especiales en los que, por la naturaleza de la concesin, la base imponible no pueda fijarse por las reglas del apartado anterior, se determinar ajustndose a las siguientes: a) Aplicando al valor de los activos fijos afectos a la explotacin, uso o aprovechamiento de que se trate, un porcentaje del 2 por ciento por cada ao de duracin de la concesin, con el mnimo del 10 por ciento y sin que el mximo pueda exceder del valor de los activos. b) A falta de la anterior valoracin, se tomar la sealada por la respectiva Administracin Pblica. c) En defecto de las reglas anteriores, por el valor declarado por los interesados, sin perjuicio del derecho de la Administracin para proceder a su comprobacin por los medios del artculo 52 de la Ley General Tributaria. 2.3. La valoraci de concessions mineres i aprofitaments de substncies de la secci A de la Llei 22/1973, de 22 de juliol, de mines, i la jurisprudncia del Tribunal Suprem En el preu just de les concessions administratives, cal distingir segons si es tracta de casos subjectes a una legislaci especial que cont normes de valoraci en cas dexpropiaci forosa, o de casos que no ho estiguin, els quals es regiran per larticle 41 LEF. Els principis daquesta Llei es basen a distingir la classe de concessi i el moment de la valoraci. Lespecialitat en aquesta matria es dna en els aprofitaments dels recursos de la secci A com una facultat inherent a la propietat privada del sl; per tant, el propietari expropiat que no hagi renunciat al seu dret daprofitament ha de ser indemnitzat, fins i tot quan no hagi exercit aquest dret, s a dir, encara que el jaciment no es trobi en explotaci. Tot aix prenent com a base els articles 16.1 i 20.2.b de la Llei de mines, que estableixen que laprofitament de recursos de la secci A, quan es troben en terrenys de propietat privada, correspon al seu propietari, sens perjudici del que sestableix, entre altres supsits, als articles 20 i 21. s representativa daquesta tendncia la sentncia del Tribunal Suprem (STS) de 17 de juny de 1981 (RJ 1981/2516), que considera que no s un argument oposat a la valoraci la circunstancia de que el tan repetido derecho prefe-

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rente de aprovechamiento no est ejercitndose, pues la Ley de Expropiacin Forzosa no exige que los derechos expropiados, para ser indemnizables, hayan de estar a la sazn en ejercicio. I al fonament de dret tercer diu literalment: Sin embargo, el artculo 16.1 de la Ley de Minas concede al dueo de los terrenos el derecho de aprovechamiento de recursos de la seccin A -como las piedras calizas- cuando se encuentren en terrenos de propiedad privada, cuyo derecho ni siquiera quiebra en los casos en que el Estado pretenda explotar por s tales recursos o ceder su aprovechamiento a un tercero, ya que segn el artculo 20.2.b de la misma Ley, esa explotacin por el Estado o cesin del aprovechamiento a un tercero slo es posible si el propietario de los terrenos no desea utilizar por s los recursos, a cuya actitud califica la Ley como renuncia al derecho de explotacin, por lo que, en casos como el ahora enjuiciado, el propietario expropiado que no ha renunciado a su derecho de aprovechamiento de los recursos de la seccin A existentes en su terreno, ha de ser indemnizado, tanto por razn de su titularidad dominical sobre el terreno, como por razn de su derecho de aprovechamiento de dichos recursos existentes en el terreno objeto de expropiacin. Entre la nombrosa jurisprudncia que ha fixat aquesta postura destaca la segent: STS de 22 de novembre de 1982 (RJ 1982/6784), STS de 18 de febrer de 1986 (RJ 1986/425), STS de 12 de mar de 1992 (RJ 1992/2002), STS de 7 dabril de 1998 (RJ 1998/ 3738). Aquesta darrera, al fonament de dret set, pargraf final, estableix que la indemnizacin no alcanza el valor total del mineral subyacente en la parcela, porque para su aprovechamiento son necesarios e imprescindibles una serie de gastos de explotacin y de puesta en el mercado que han de ser deducidos de su importe final I el pargraf segon del mateix fonament de dret especifica: ... es necesario indemnizar al propietario de sustancias minerales ante un derecho potencial al aprovechamiento, sin que quepa argir con xito ni que el artculo 21 de la Ley de Minas no fije ese derecho entre los indemnizables en caso de explotacin por el Estado o de cesin por el mismo a un tercero. La STS de 20 doctubre de 1999 (RJ 1995/5228), al fonament de dret segon diu textualment: ... que el aprovechamiento de recursos de la seccin A corresponder al propietario del terreno, salvo que el Estado, cumpliendo lo prevenido en los artculos 20 y 21 de la Ley de Minas, entre otros requisitos la renuncia del propietario expresa o tcita, decida aprovechar por s mismo dichos recursos, sin perjuicio claro est de sus facultades expropiatorias. I al fonament de dret tercer diu: As las cosas, hemos de sealar que en casos como el que nos ocupa la jurisprudencia de esta Sala viene estableciendo unas valoraciones que oscilan entre el 30% y el 10% del valor potencial de los beneficios netos de la explotacin, en funcin de las circunstancias del caso.

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La STS de 12 de juliol de 2001 (RJ 2001/8008), al fonament de dret des, valora el percentatge dindemnitzaci en el 30% del valor total del jaciment, i al fonament de dret vuit fa un estudi i una recopilaci de la jurisprudncia sobre aquesta matria, i indica que tratndose de la explotacin de un terreno en el que se encuentra un yacimiento, ste constituye un bien patrimonial que ha de valorarse por exigencias de lo dispuesto en el artculo 1 de la Ley de Expropiacin Forzosa y rigindose por los criterios estimativos del artculo 43, y ello atendiendo a su valor potencial ante el evento de que poda explotarse o seguir explotndose de no haberse producido la expropiacin; es decir, tiene propio valor independientemente de darse la imposibilidad de la explotacin como derivada de la causa expropiatoria, factores estos que slo podrn repercutir en la cifra valorativa pero no en su concepto de bien patrimonial, el cual, al ser privado de l la persona expropiada, ha de ser compensado pecuniariamente mediante justo precio. A la sentncia del Tribunal Superior de Justcia de les Illes Balears de 28 dabril de 2000 (RJCA 2000/1044), es fixa la indemnitzaci en el 30% del preu material til, in situ, no computant-hi o descomptant-ne les despeses dextracci i de transport. Aquesta sentencia s molt important perqu fa un estudi aprofundit de tota la jurisprudncia del Tribunal Suprem sobre la matria als fonaments de dret segon i tercer. Al segon diu literalment: Indemnizacin por recursos mineros que no se encuentran en explotacin. El Tribunal Supremo tiene reiteradamente establecido, en las sentencias que se dirn, que el dueo de un terreno apto para la explotacin minera tiene derecho a obtener la compensacin econmica procedente y derivada de la expropiacin de la masa mineral susceptible de ser explotada, aunque en el momento de la expropiacin tales recursos no estn en explotacin, ya que el titular siempre tendr la posibilidad de hacerlo, y la prdida de esa facultad es susceptible de ser indemnizada.. I al tercer: As pues, de la citada doctrina jurisprudencial se extrae la conclusin de que, en la expropiacin de fincas en cuyo subsuelo existen materiales susceptibles de aprovechamiento econmico, el propietario de la finca tiene derecho a una indemnizacin. No obstante, cuando no exista cantera abierta o explotacin efectiva en curso, la indemnizacin se establece sobre un porcentaje del valor de los recursos mineros en atencin al carcter meramente potencial de la explotacin. Per a la fixaci del percentatge del benefici industrial resultant abans dimpostos, que la jurisprudncia fixa generalment entre un 10% i un 30%, es tenen en compte una srie de circumstncies que les prpies sentncies van assenyalant en cada cas; aix, com a circumstncies pejoratives que obliguen a establir-ne un percentatge o els fan disminuir, figuren, a ttol merament enunciatiu, les segents:

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la tasacin ha de ser conforme a un tanto por ciento del valor del mineral para el dueo de la finca, dados sus destinos rsticos, extensin y las caractersticas econmicas de la explotacin. existen una serie de limitaciones para la explotacin del yacimiento, que vienen condicionadas por su carcter material, como son la prdida de acceso, con imposibilidad de explotacin. al no existir una explotacin en marcha que garantice la extraccin y colocacin de la piedra en el mercado. resulta errneo sumar el valor del derecho a la explotacin con el valor del suelo en su estado natural, pues el valor del suelo resultara distorsionado si se acumulan ambos valores, ya que la explotacin simultnea en el tiempo de los aprovechamientos mineros y agrcolas es incompatible. estamos ante un caso de reservas posibles. no se deja constancia explcita de los gastos de explotacin ni de la existencia de una actividad empresarial en funcionamiento permanente. al no haber asumido los riesgos del negocio minero y no haber iniciado actividad alguna en orden a la extraccin de los minerales del subsuelo. y que conduce a justipreciar solamente el valor potencial del aprovechamiento de la cantera, teniendo en cuenta al hacerlo que el propietario tendra para ello grandes dificultades atendiendo a la escasa superficie de las parcelas.

En conseqncia, a sensu contrario, si la situaci de la finca afectada t una srie de circumstncies diferents de les enunciades, i sn en sentit positiu, aquests percentatges seran superiors, ateses precisament aquestes circumstncies concretes. Quant a les reserves de material miner existent a les canteres en explotaci, el Tribunal Suprem les valora al 100% del seu benefici net. Aix ho disposen, entre moltes altres, la STS d11 de mar de 1985 (RJ 1985/1067), la STS de 12 de febrer de 1985 (RJ 1985/567), la STS de 13 de juny de 1993 (RJ 1993/5506), etc.

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2.4. Normes especials per a les concessions administratives dautopistes de peatge La Llei 8/1972, de 10 de maig, de construcci, conservaci i explotaci dautopistes en rgim de concessi, establia a larticle 32, entre daltres causes dextinci de la concessi, la del rescat del servei per part de lAdministraci. I a larticle 34 determinava que, un cop resolt del contracte, es liquidaria la concessi en les condicions que sespecifiquessin als plecs. Els Plecs de clusules generals per a la construcci, conservaci i explotaci dautopistes en rgim de concessi, aprovats pel Decret 215/1973, de 25 de gener, establien a la clusula 111 que el rescate del servicio hecho por la Administracin es causa de extincin de la concesin, a tenor de lo dispuesto en el artculo 32.6 de la Ley de Autopistas. Se entiende por rescate la declaracin unilateral de la Administracin, discrecionalmente adoptada, por la que da por terminada la concesin no obstante la buena gestin de su titular, en la forma y bajo el rgimen establecido en el Reglamento General de Contratacin en relacin con el presente pliego. El acuerdo de rescate se adoptar por el Consejo de Ministros. En ningn caso dicho acuerdo podr adoptarse antes de que transcurra el 25% del perodo concesional. La clusula 112 disposava que la concesin se extingue, adems, por destruccin de la autopista, abandono, renuncia, expropiacin o cualquier otra causa que se establezca en los pliegos particulares. I lapartat d concretava que la expropiacin de la concesin se ajustar a la legislacin vigente en materia de expropiacin forzosa. La Llei 13/2003, de 23 de maig, reguladora del contracte de concessi dobra pblica, va derogar aquests articles a la disposici derogatria nica, apartat b. Concretament, va derogar, entre altres articles, el 30, el 32 i el 34 de la Llei dautopistes. A ms, la Llei 13/2003 introdueix una nova regulaci del contracte de concessi dobres pbliques i insisteix en alguns temes fonamentals per al seu tractament. Aquests temes sn, segons lexposici de motius, els segents: Primero: el concepto de obra pblica como bien inmueble de inters pblico creado por la actividad del concesionario que realiza el proyecto aprobado por la Administracin, y que es susceptible de constituirse en soporte instrumental para la ejecucin de actividades y servicios varios de inters pblico. Segundo: por otro lado, la asuncin por el concesionario del riesgo de su construccin, conservacin y explotacin.

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Tercero: el principio del equilibrio econmico de la concesin, en donde el equilibrio deber restablecerse, tanto si se ha roto en perjuicio como a favor del concesionario. Y, en cuarto lugar, la diversificacin de las fuentes de financiacin. I per aix es preveu, dacord amb larticle 233.1.d de la Llei de contractes de les administracions pbliques (text refs aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2000, de 16 de juny), que el concesionario quede contractualmente comprometido, con arreglo a su propia oferta, con un nivel mnimo y otro mximo de rendimientos totales para cada concesin, de suerte que si no se alcanzara el primero o se sobrepasara el segundo durante el perodo que en cada caso se determine, proceder la revisin del contrato. Als articles 113.3 i 169 daquesta Llei es valorava el rescat de la concessi en els termes segents: Artculo 113, apartado 3. El incumplimiento por parte de la Administracin de las obligaciones del contrato determinar para aqulla, con carcter general, el pago de los daos y perjuicios que por tal causa se irroguen al contratista. Larticle 169 sobre els efectes de la resoluci del contracte de gesti de serveis pblics determina: 1. En los supuestos de resolucin, la Administracin abonar en todo caso al contratista el precio de las obras e instalaciones que, ejecutadas por ste, hayan de pasar a propiedad de aqulla, teniendo en cuenta su estado y el tiempo que restare para la reversin. [] 4. En los supuestos de rescate del artculo 167, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado uno de este artculo, la Administracin indemnizar al contratista de los daos y perjuicios que se le irroguen, incluidos los beneficios futuros que deje de percibir, atendiendo a los resultados de la explotacin en el ltimo quinquenio y a la prdida del valor de las obras e instalaciones que no hayan de revertir a aqulla, habida cuenta de su grado de amortizacin. Daltra banda, la Llei 13/2003, del contracte de concessi dobra pblica, a larticle 264, apartat g, inclou entre les causes de resoluci del contracte de concessi dobra pblica el rescat de lexplotaci de lobra pblica per part de lrgan de contractaci en termes anlegs als previstos a larticle 32.6 de la Llei dautopistes i a la Llei del 2000. Aix, a larticle 266, apartat 1, disposa que en los supuestos de resolucin, el rgano de contratacin abonar al concesionario el importe de las inversiones realizadas por razn de la expropiacin de terrenos, ejecucin de obras de construccin y adquisicin de bienes que sean necesarios para la explota-

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cin de la concesin. Al efecto, se tendr en cuenta su grado de amortizacin en funcin del tiempo que restara para el trmino de la concesin y lo establecido en el plan econmico financiero. La cantidad resultante se fijar dentro del plazo de seis meses, salvo que se estableciera otro en el pliego de clusulas administrativas particulares. Si el concesionario hubiese contado entre sus recursos con financiacin de terceros, slo se le abonar el sobrante despus de solventar las obligaciones contradas con aquellos. I a lapartat 3 del mateix article, per al supsit del rescat, entre daltres, sestableix, sense perjudici del que disposa lapartat primer, que la Administracin concedente indemnizar al concesionario por los daos y perjuicios que se le irroguen. Para determinar la cuanta de la indemnizacin se tendrn en cuenta los beneficios futuros que el concesionario dejar de percibir, atendiendo a los resultados de explotacin del ltimo quinquenio cuando resulte posible, y a la prdida del valor de las obras e instalaciones que no hayan de ser entregadas a aqullas, considerando su grado de amortizacin. En aquesta matria, encara no sha exhaurit la normativa aplicable, ja que recentment sha publicat la Llei 30/2007, de 30 doctubre, de contractes del sector pblic, que ha entrat en vigor el 30 dabril de 2008. El contracte de concessi dobra pblica el regula al captol II, concretament als articles 223 i 250; a la lletra g del 245 especifica com una de les causes de resoluci el rescat, i a larticle 247.1 i 3, els termes valoratius de la resoluci en els termes de la Llei de 23 de maig de 2003. Tamb regula el contracte de gesti de serveis pblics al captol III, articles 251 a 265; a la lletra b del 262 tamb parla del rescat del servei com a causa de resoluci de la concessi, i al 264.4, la valoraci s idntica a la de larticle 247.3 anterior. 2.5. Normes especials per a les concessions administratives daiges. Reial decret legislatiu 1/2001, de 20 de juliol (Text refs de la Llei daiges) Lobjecte daquesta Llei s, segons larticle 1, la regulaci del domini pblic hidrulic, que segons larticle 2 el constitueixen: a) Las aguas continentales, tanto las superficiales como las subterrneas. b) Los cauces de corrientes naturales, continuas o discontinuas. c) Los lechos de los lagos y lagunas, y los de los embalses superficiales en cauces pblicos. d) Los acuferos, a los efectos de los actos de disposicin o de afeccin de los recursos hidrulicos. e) Las aguas procedentes de la desalacin de agua de mar.

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Segons larticle 52, el dret a ls privatiu, tant si s consumptiu com si no, del domini pblic hidrulic sadquireix per disposici legal o per concessi administrativa. Aquest dret a ls privatiu, sigui quin sigui el ttol dadquisici, sextingeix, entre daltres causes per lexpropiaci forosa. Larticle 54 en regula ls privatiu per disposici legal, amb determinades limitacions, per part del propietari duna finca, el qual pot aprofitar les aiges pluvials que discorrin per ella i les estancades, dintre dels seus lmits i amb les condicions que sestableixin reglamentriament, i tamb pot fer s de les aiges procedents de deus emplaats a linterior del seu predi i aprofitar-ne les aiges subterrnies. I larticle 59 recull les concessions administratives amb carcter general i assenyala que tot s privatiu de les aiges no incls a larticle 54 requereix una concessi administrativa. Els terminis no han de ser superiors als setantacinc anys i es poden prorrogar amb un lmit mxim de deu anys una sola vegada, i pel temps que calgui per tal que les obres es puguin amortitzar, amb algunes condicions. Segons larticle 60, toda concesin est sujeta a expropiacin forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la legislacin general sobre la materia, a favor de otro aprovechamiento que le preceda segn el orden de preferencia establecido en el Plan Hidrolgico de cuenca. A falta de dicho orden de preferencia regir con carcter general el siguiente: 1) Abastecimiento de poblacin, incluyendo en su dotacin la necesaria para industrias de poco consumo de agua situadas en los ncleos de poblacin y conectadas a la red municipal. 2) Regados y usos agrarios. 3) Usos industriales para produccin de energa elctrica. 4) Otros usos industriales no incluidos en los apartados anteriores. 5) Acuicultura. 6) Usos recreativos. 7) Navegacin y transporte acutico. 8) Otros aprovechamientos. El orden de prioridades que pudiere establecerse especficamente en los Planes Hidrolgicos de cuenca, deber respetar en todo caso la supremaca del uso consignado en el apartado 1 anterior.

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Dentro de cada clase, en caso de incompatibilidad de usos, sern preferidas aquellas de mayor utilidad pblica o general, o aquellas que introduzcan mejoras tcnicas que redunden en un menor consumo de agua o en el mantenimiento o mejora de su calidad. Larticle 65 parla de la revisi de les concessions. I a lapartat 1, lletra c, la causa s quan aix ho exigeixi la seva adequaci als plans hidrolgics, i afegeix que noms en aquest cas el concessionari perjudicat t dret a una indemnitzaci, de conformitat amb el que disposa la legislaci general dexpropiaci forosa. Lapartat 2 del mateix article 65 disposa que las concesiones para el abastecimiento de poblaciones y regados podrn revisarse en los supuestos en que se acredite que el objeto de la concesin puede cumplirse con una menor dotacin o con una mejora de la tcnica de utilizacin del recurso, que contribuya a un ahorro del mismo. Dacord amb larticle 59.7 de la Llei daiges, los caudales ecolgicos o demandas ambientales no tendrn el carcter de uso a efectos de lo previsto en la Ley para el otorgamiento, modificacin y revisin de las concesiones, debiendo considerarse como una restriccin que se impone con carcter general a los sistemas de explotacin. Aquest precepte t el seu antecedent en larticle 2.c del Reial decret 1664/1998, daprovaci dels plans hidrolgics de conca. Daqu sen poden derivar les conseqncies segents: a) Amb relaci a les concessions atorgades posteriorment a aquesta normativa, no serien indemnitzables les restriccions imposades per lAdministraci per causa del manteniment dels cabals ecolgics, ja siguin aquests de carcter temporal o permanent, i amb independncia de la fixaci daquests cabals amb carcter general o mitjanant un expedient especfic que es refereixi a un tram de riu o aprofitament, mantenint sempre la prevalena de ls per a labastament de poblacions. b) Amb relaci a les concessions anteriors, alguna doctrina ha defensat laplicaci analgica de la previsi de larticle 65.2, examinada anteriorment, atenent la virtualitat de la denominada clusula de progrs en relaci amb les concessions de domini quan sen pugui mantenir lequilibri econmic. En aquest sentit sembla que es decanta el Pla sectorial de cabals de manteniment, aprovat pel Govern de la Generalitat de Catalunya (acord de 4 de juliol de 2006, publicat per mitj de la Resoluci 2465/2006, del Departament de Medi Ambient i Habitatge, al DOGC de 27 de juliol de 2006). En contra daquesta tesi es manifesten autors com Caro-Patn Carmona i Menndez Martnez a larticle Concepto, determinacin e

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implantacin de los caudales ecolgicos. El problema de su afeccin a derechos concesionales preexistentes (REDA, nm. 124, 2004). Larticle 65.4 estableix que la modificacin de las condiciones concesionales en los supuestos del apartado 2 no otorgar al concesionario derecho a compensacin econmica alguna. Sin perjuicio de ello, reglamentariamente podrn establecerse ayudas a favor de los concesionarios para ajustar sus instalaciones a las nuevas condiciones concesionales. Daltra banda, segons larticle 61.3 de la Llei daiges, lAdministraci concedent pot imposar al titular dun aprofitament la substituci de la totalitat o de part dels cabals concessionals per altres de diferent origen amb la finalitat de racionalitzar laprofitament del recurs. En aquests, lAdministraci respondr nicament de les despeses inherents a lobra de substituci i podr repercutir aquestes despeses sobre els beneficiaris. Quant als aprofitaments daiges subterrnies, larticle 184 del Reial decret 849/1986, daprovaci del Reglament del domini pblic hidrulic, exclou de la qualificaci dafectaci i, en conseqncia, de la necessitat dindemnitzar latorgament daprofitaments posteriors a altres de preexistents, fins i tot quan sen derivi una variaci del nivell daigua dun pou o la minva del cabal duna galeria o font, si el romanent disponible s igual o superior al que saprofitava anteriorment, amb la qual cosa sentn que la despesa dexplotaci ms gran que aquelles circumstncies comportin per al concessionari lha de suportar ell mateix. Els articles del 133 a 135 del captol III de la Llei daiges de 2001, relatiu als contractes de concessi dobres hidruliques, han estat modificats per la Llei 13/2003, de 23 de maig, reguladora del contracte de concessi dobres pbliques, a la disposici addicional onzena, en el sentit de remetre el rgim jurdic daquests contractes de concessi dobres hidruliques al ttol V de la Llei de contractes de les administracions pbliques. Aquest s un text legal que, com ja sha dit, ha estat derogat per la Llei 30/2007, de 30 doctubre, sobre els contractes del sector pblic, llevat dels articles del 253 al 260.

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3. La valoraci dels drets reals 3.1. La LEF Artculo 42. La determinacin del justo precio de los derechos reales sobre bienes inmuebles se practicar con arreglo a las normas de valoracin sealadas por la vigente legislacin del impuesto sobre derechos reales. 3.2. El Reial decret 828/1995, de 29 de maig, pel qual saprova el Reglament de limpost sobre transmissions patrimonials i actes jurdics documentats Artculo 41. Usufructo, uso y habitacin 1. El valor del usufructo temporal se reputar proporcional al valor total de los bienes, en razn del 2 por ciento por cada perodo de un ao, sin exceder del 70 por ciento. Para el cmputo del valor del usufructo temporal, no se tendrn en cuenta las fracciones de tiempo inferiores al ao, si bien el usufructo por tiempo inferior a un ao se computar en el 2 por ciento del valor de los bienes. 2. En los usufructos vitalicios se estimar que el valor es igual al 70 por ciento del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente con menos de veinte aos, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporcin de un 1 por ciento menos por cada ao ms con el lmite mnimo del 10 por ciento del valor total. (Aquest apartat de valoraci dels usdefruits vitalicis s molt fcil de recordar, ja que el seu valor s igual a restar del nmero 90 ledat que tingui lusufructuari, dentre 20 i 80 anys. Per exemple, si t 33 anys, el seu valor seria del 57% del valor total dels bns.) 3. Si el usufructo constituido a favor de una persona jurdica se estableciera por plazo superior a treinta aos o por tiempo indeterminado se considerar fiscalmente como transmisin de plena propiedad sujeta a condicin resolutoria. 4. El valor del derecho de nuda propiedad se computar por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorar aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor. [...] 8. El valor de los derechos reales de uso y habitacin ser el que resulte de aplicar al 75 por ciento del valor de los bienes sobre los que fueron impuestos, las reglas correspondientes a la valoracin de los usufructos temporales o vitalicios, segn los casos. [...]

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Artculo 44. Hipotecas, prendas y anticresis Las hipotecas, prendas y anticresis se valorarn en el importe de la obligacin o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, con un mximo de cinco aos, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto anlogo. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomar por base el capital y tres aos de intereses. 3.3. La Llei hipotecria. Decret de 8 de febrer de 1946 A larticle 110 sestableixen disposicions molt importants que regulen els drets i la intervenci del creditor hipotecari en el procediment expropiatori. Diu el segent: Artculo 110. Conforme a lo dispuesto en el artculo anterior se entendern hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario: 2. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razn de stos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar despus de la constitucin de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiacin de los inmuebles por causa de utilidad pblica. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligacin asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositar su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida en los artculos 1176 y siguientes del Cdigo Civil. 3.4. La Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinqu del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals En aquest punt, ens referirem als articles que tracten de lexpropiaci de determinats drets reals i de les normes de valoraci daquesta, si s el cas. Larticle 561.2 defineix lusdefruit com el dret real dusar i gaudir bns aliens salvant-ne la forma i substncia, fora que les lleis o el ttol de constituci estableixen una altra cosa. Larticle 561.16 sobre les causes dextinci dels usdefruits, a lapartat 1.e esmenta lexpropiaci forosa dels bns usufructuats, sens perjudici de la sub-

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rogaci real si escau. I el 561.19 concreta que sapliquen al preu just, en cas dexpropiaci forosa dels bns objecte dusdefruit, les regles de lusdefruit de diners de larticle 561.33, llevat que les persones interessades pactin una altra cosa. I aquest article 561.33 estableix que els usufructuaris de diners tenen dret als interessos i als altres rendiments que produeix el capital i que els usufructuaris que han prestat garantia suficient poden donar al capital la destinaci que estimin convenient. Altrament, han de posar el capital a inters en condicions que en garanteixin la integritat. Larticle 519 del Codi civil dna una soluci diferent per al supsit dexpropiaci, ats que faculta el nu propietari a subrogar la cosa o a pagar a lusufructuari linters legal de la indemnitzaci expropiatria per tot el temps que duri lusdefruit, fianant el seu pagament. I larticle 564.1 defineix el dret de superfcie i recull prcticament tot all que disposava lanterior Llei 22/2001, de 21 de desembre, sobre el dret de superfcie, servituds i drets dadquisici preferent o voluntria de Catalunya. Els drets de cens es recullen a larticle 565, nmeros de l1 al 33, i a les disposicions generals tretzena, catorzena i quinzena daquest text legal. La Llei 6/1990, de 16 de mar, dels censos, va regular aquesta matria introduint claredat al seu tractament i facilitant lalliberaci daquestes crregues a les finques, com tamb la seva cancellaci registral. Aquesta Llei ha estat derogada per la Llei 5/2006, que ha incorporat en ella aquesta normativa. Larticle 565.1 defineix el cens com una prestaci peridica dinerria anual, de carcter perpetu o temporal, que es vincula amb carcter real a la propietat duna finca, la qual en garanteix el pagament directament i immediatament. El censatari s la persona obligada a pagar la pensi i s el propietari de la finca. I el censalista s la persona que t dret a rebre la pensi i s el titular del dret de cens. Els censos es classifiquen en emfitutics, si es constitueixen amb carcter perpetu i redimible a voluntat del censatari, i vitalicis, si es constitueixen amb carcter temporal i irredimible a voluntat del censatari, sens perjudici que sen pugui pactar la redimibilitat de manera expressa (article 565.2). Larticle 565.11 sobre lextinci del cens estableix que aquest sextingeix per les causes generals dextinci dels drets reals i, a ms, per redempci, i que el cens sha de redimir necessriament en cas dexpropiaci forosa total. Larticle 565.13 determina que la redempci no pot ser parcial, de manera que ha de comprendre necessriament i ntegrament la pensi i, si escau, els altres drets inherents al cens.

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Com a especialitat, larticle 565.16 diu que en les alienacions fetes per expropiaci forosa no es merita mai el llusme. I les disposicions tretzena i catorzena fixen les condicions de redempci dels censos en el sentit segent: les despeses de redempci i de les operacions de registre sn a crrec del censatari. Tots els censos, siguin de la classe que siguin, constituts dacord amb la legislaci anterior a la Llei 6/1990, siguin quines siguin les condicions pactades en llur ttol de constituci, es poden redimir a petici del censatari en el termini pactat i, en tots els casos, si han transcorregut ms de vint anys des de llur constituci i el censatari est al corrent en el pagament al censalista de pensions, de llusmes i de qualsevol altre concepte derivat del cens. En els censos amb domini, en els censos amb nua percepci i en els de qualsevol altra classe, emfitutics o no, si no hi ha un conveni entre les persones interessades, el censalista percep, en concepte de redempci de la pensi, la quantitat que resulta de capitalitzar-la al tipus acordat o, si no se nha acordat cap, al 3%. Aquesta quantitat que correspon al censalista es descomptar de la quantitat a pagar per la finca del censatari. Respecte als censos amb domini, si b larticle 565.16 diu que no es merita mai el llusme en els casos dexpropiaci forosa ats que la Llei preveu que el censalista en els censos amb domini, per lextinci dels drets inherents al domini, entre els quals sinclou el llusme, ha de percebre un llusme al tipus pactat en el ttol de constituci o, si no hi ha pacte, al 2%, o b al 10% si es tracta de lantic territori emfitutic de Barcelona, calculat sobre el valor total de limmoble, que comprn les edificacions fetes, les accessions i les millores anteriors a lentrada en vigor daquest llibre, per no les posteriors, i a ms, ha de percebre una quarantena part dun altre llusme per cada any complert transcorregut des de la darrera transmissi de la finca que lhagus meritat, fins a rebre, com a mxim, limport de dos llusmes. s previsible el litigi entre censalista i censatari per la percepci o no de part daquest concepte econmic. Sha de tenir en compte que el preu de la finca a lefecte de la redempci, si no hi ha acord, s el valor cadastral en el moment en qu es demana la redempci si la finca s urbana i el que es determini judicialment si s rstica, dacord amb el que estableix la disposici general catorzena, apartat 3, lletra d, regla tercera. No obstant aix, com que es tracta duna expropiaci forosa, el ms correcte seria referir-se al valor que es fixi com a preu just a la finca en un cas o altre.

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Al mateix apartat 3, lletra j, es preveu la redempci feta a petici del censalista. El dret del censalista per instar la redempci va ser la novetat de la Llei 6/1990, amb la finalitat dafavorir la redempci dels censos antics. Lapartat 4 disposa que les normes que estableix lapartat 3 no sn aplicables als censos vitalicis constituts dacord amb la legislaci anterior a la Llei 6/1990, llevat que shagus pactat expressament la redempci. Els articles del 566.1 al 566.13 parlen de les servituds com un dret real que grava parcialment una finca, que s la servent, en benefici duna altra que s la dominant, i pot consistir en latorgament a aquesta dun determinat s de la finca servent o en una reducci de les facultats del titular o la titular de la finca servent. Les servituds foroses solament es poden establir amb el pagament previ duna indemnitzaci igual a la disminuci del valor de la finca servent afectada pel pas o la canalitzaci. Existeix una jurisprudncia reiterada del Tribunal Suprem imposant servituds de pas de gasoductes, daigua o dinstallacions elctriques, tant subterranis com aeris. En destaquen els exemples segents: La STS de 8 doctubre de 1994 (8740/1994), que recull les de 10 de mar de 1992 i 10 de maig de 1993, disposa que en imposar-se una servitud de pas dun gasoducte el preu just ha datendre el gravamen que comporti, i que en prohibir-se qualsevol tipus de construccions o edificacions, es priva totalment de les facultats el propietari dun sl urb, cosa que significa la privaci daquest sl i, per tant, el preu just es fixa en el 100% del seu valor. Sexpressen en el mateix sentit, la STS de 12 desembre de 1996 (8855/1996) i la STS de 28 de juny de 1992. En un cas anleg als anteriors la STS d1 de mar de 1995 valora el demrit en un 90% del valor del sl, igual que les sentncies de 28 dabril de 1989 i 5 de juliol de 1990. A la STS de 20 de juny de 1994, el Tribunal distingeix dues zones: una primera, de dos metres, i una segona, de tres metres, a ambds costats de leix del gasoducte i a comptar des del mateix eix, s a dir, en total quatre metres amb unes limitacions i sis metres amb unes altres. Pels primers quatre metres, a sota, hi discorre una canonada i en aquella zona no es poden fer treballs darada ni shi pot cavar, i tampoc no shi poden plantar arbres o matolls, ni aixecar construccions o edificacions de qualsevol tipus. I a la segona zona de tres metres a cada costat de leix del gasoducte no es poden fer construccions ni edificacions de cap mena, ni cap actuaci que pugui per-

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torbar el bon funcionament del gasoducte i els seus elements annexes. Aquestes limitacions que pateix el predi shan de posar en relaci amb la destinaci rstica de la finca dedicada a prat, sense expectatives urbanstiques de cap mena, ra per la qual estima que el demrit de la primera zona de quatre metres s dun 20% del valor assignat al sl, i el de la segona zona de sis metres, dun 8% daquest valor. La STS de 3 de maig de 1994 (4105/1994), fixa com a valors per a la primera zona el 100% del valor del sl i per a la segona zona el 50%, i manifesta que aquestes limitacions sn afectacions concretes i singulars que, com que deriven duna actuaci especfica, han de ser indemnitzables, ats lamplssim concepte dexpropiaci forosa que ofereix larticle 1 de la LEF (STS de 28 dabril de 1986, STS de 23 de novembre de 1989, STS de 5 de juliol de 1990 i STS de 28 de juny de 1992), i diu que les greus limitacions que la servitud de pas del gasoducte implica equivalen a una privaci total del domini, ja que en aquest cas la finca per la qual discorre tenia la consideraci de sl urbanitzable no programat i, per tant, apte per a ledificaci, desprs de les pertinents actuacions urbanstiques i de planejament, vocaci urbanstica efectiva que es va concretar en aprovar-se el pla el mes de maig de 1990 i convertir-se el sl en programat, amb els volums dedificabilitat previstos en el pla. A la STS de 28 de gener de 1997 (256/1997), per la imposici duna servitud de vol duna installaci elctrica, el Tribunal segueix el criteri del Jurat Provincial dExpropiaci dimposar un 40% pel demrit de les finques afectades, tenint en compte la seva situaci, ats que estaven classificades com a sl urbanitzable programat, i les caracterstiques de la lnia elctrica. (Notes sobre els projectes complementaris de reposici de serveis pblics afectats pel projecte de lobra principal: Si safecten camins daccs a finques, conduccions daiges netes o brutes, gasoductes, installacions elctriques aries o subterrnies, etc., shan de donar solucions constructives que permetin reposar-les.) Es pot plantejar la problemtica de valorar les finques afectades i alliberades daquestes servituds tenint en compte el seu valor. Hi ha una qesti interessant sobre lafectaci dels camins i la seva reposici en ms o en menys superfcie de la seva longitud o amplada. Aspectes de la superfcie afectada i reposada en ms o en menys, i de la llargada i amplada del nou cam, que influeix en les despeses posteriors de conservaci. (Totes les consideracions anteriors sn qestions que influeixen en la valoraci definitiva de les servituds afectades.)

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Els articles del 567.1 al 567.6 tracten del dret de vol com el dret real sobre un edifici o un solar edificable que atribueix a alg la facultat de construir una o ms plantes sobre limmoble gravat i fer seva la propietat de les noves construccions. Aquesta regulaci del dret de vol com un dret real sobre un edifici o un solar edificat ali que atribueix als seus titulars la facultat de construir una planta o ms per sobre o sota de limmoble gravat, i de fer seva la propietat de les noves construccions, s una concepci nova que t per objectiu delimitar amb claredat la distinci entre el dret de superfcie, que comporta la propietat separada de manera temporal, i el dret de vol, que s un instrument per facilitar la construcci de plantes o edificis sotmesos al rgim de propietat horitzontal i que comporta una divisi definitiva de la propietat. 3.5. Normes de valoraci contingudes a la Llei 1/2000, de 7 de gener, denjudiciament civil Vegeu-ne larticle 251, sobre les regles de determinaci de la quantia.

4. La valoraci dels arrendaments 4.1. La LEF Artculo 44. En los casos de expropiacin de fincas arrendadas, la Administracin o entidad expropiante har efectiva al arrendatario, previa fijacin por el Jurado de Expropiacin, la indemnizacin que corresponda, aplicndose para determinar su cuanta las normas de la legislacin de arrendamientos. Artculo 45. Cuando en el momento de la ocupacin existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se indemnizar de las mismas a quien corresponda. 4.2. La Llei 8/2007, de 28 de maig, de sl A larticle 22.1.c, quan parla de la valoraci del sl rural, estableix que las plantaciones y los sembrados preexistentes, as como las indemnizaciones por razn de los arrendamientos rsticos u otros derechos, se tasarn con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiacin Forzosa y de Arrendamientos Rsticos.

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4.3. La Llei 49/2003, de 26 de novembre, darrendaments rstics Aquesta Llei introdueix com a novetat, sobre la Llei anterior de 1980, una norma expressa i amb molta casustica sobre lexpropiaci tant de les finques arrendades com de les finques donades en parceria, tal com sindica a la disposici addicional segona. A larticle 24, apartat a, assenyala la terminaci dels arrendaments per expropiaci forosa de la cosa arrendada quan sigui tamb total; si la prdua noms s parcial, larrendatari t lopci de continuar en larrendament, reduint proporcionalment la renda, amb el dret de percebre la indemnitzaci derivada de lexpropiaci. I la disposici addicional segona, de conformitat amb larticle 44 de la LEF, determina el rgim dexpropiaci forosa en matria darrendaments rstics i parceries. 4.4. La Llei 24/1994, de 24 de novembre, darrendaments urbans Aquesta Llei, que deroga el Decret 4104/1964, de 24 de desembre, pel que es va aprovar el text refs de la Llei darrendaments urbans de 1964, no estableix normes sobre lexpropiaci forosa de limmoble i lextinci dels arrendaments, tal com sestablia a larticle 114.9 de la Llei de 1964. I tampoc no recull una srie de normes que incloa la Llei anterior, com ara els articles del 63 al 77, que van servir de base o punt de partida per al Tribunal Suprem per anar creant jurisprudncia reiterada sobre les indemnitzacions que shavien de satisfer als arrendataris. Fins i tot, les administracions expropiants empraven alguns daquests articles per tramitar els requeriments i els terminis de desallotjament de les finques arrendades. El fet que la Llei 24/1994 no reculli aquestes normes sexplica pel canvi substancial que suposa la introducci, en la nova Llei, de la llibertat de pactar la durada dels contractes darrendament i la supressi del carcter obligatori de la prrroga forosa, com tamb la limitaci dels supsits de subrogaci inter vivos o mortis causa en aquests arrendaments. Per aix, sestima que aquesta nova normativa pot comportar canvis en el tractament del temps de les capitalitzacions per diferncies de rendes, en qu el termini restant de durada de larrendament ser important per decidir-les.

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A les disposicions transitries de la Llei es preveuen unes normes especials per als contractes darrendaments segents, que conv tenir en compte pel que sha exposat abans: La disposici transitria primera parla dels contractes darrendament dhabitatge i darrendament de local de negoci, subscrits a partir del 9 de maig de 1985 i que subsisteixin em la data dentrada en vigor daquesta Llei, i estableix que es continuaran regint pel que disposa larticle 9 del Reial decret llei 2/1985, de 30 dabril, sobre mesures de poltica econmica, i pel que disposa, a propsit del contracte darrendament, el text refs de la Llei darrendaments urbans, aprovat pel Decret 4104/1964, de 24 de desembre, amb unes excepcions, motivades per la reconducci tcita de larticle 1566 del Codi civil. La disposici transitria segona parla dels contractes darrendament dhabitatge subscrits abans del 9 de maig de 1985 i que subsisteixin en la data de lentrada en vigor daquesta Llei de 1994, i especifica que shan de regir per les normes de la Llei de 1964, excepte unes modificacions que es recullen a la mateixa norma. La disposici transitria tercera regula els arrendaments de locals de negoci realitzats abans del 9 de maig de 1985 i que subsisteixen en la data dentrada en vigor de la Llei de 1994, els quals igualment es regeixen per la Llei darrendaments urbans de 1964, amb una srie de modificacions que recull la mateixa norma, com ara les relatives a lextinci i la subrogaci, en qu distingeix si larrendatari s persona fsica o jurdica; a les actualitzacions anuals de la renda a favor de larrendador, a partir de lentrada en vigor de la Llei de 1994; als drets de larrendatari a percebre indemnitzacions en el supsit que abans de transcrrer un any des de lextinci de larrendament qualsevol persona comenci a exercir en el local la mateixa activitat o una daf a la que ell hi exercia, com tamb en concedir a larrendatari un dret preferent de continuar al local arrendat si es pretn subscriure un nou contracte abans que faci un any des de lextinci legal de larrendament.

Larticle 114.9 de la Llei de 1964 establia com a causa dextinci de larrendament lexpropiaci forosa de limmoble. En aquest cas, lAdministraci pot procedir al llanament per la via administrativa, amb la indemnitzaci prvia als llogaters o als arrendataris de la finca expropiada, indemnitzaci que en cap cas no ha de ser inferior a les que disposa la secci segona del captol VIII daquesta Llei, i que sha de declarar i fer efectiva per la via administrativa. En aquests casos, el llanament tindr lloc amb un advertiment previ per un termini que en cap cas no ha de ser inferior al de dos mesos.

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La secci segona del captol vuit (articles 63-77) es referia a les indemnitzacions que el propietari de la finca havia de pagar a larrendatari en els supsits en qu emprs una causa dexcepci a la prrroga de larrendament per donar-lo per concls. Els articles 66 i 67 establien dues anualitats de renda a favor de larrendatari si desallotjava la finca dintre dels sis mesos a partir del requeriment, i una anualitat si la desallotjava dintre del mateix any en qu va ser requerit, i que perdria el dret a la indemnitzaci si la desallotjava desprs del termini dun any. Aquestes quantitats podien ser superiors en cas que es demostressin perjudicis superiors. No obstant aix, ateses les circumstncies personals de cada cas, els tribunals podien ampliar sis mesos ms el termini de desallotjament i acordar labonament de sis mesos de renda, malgrat no haver desallotjat la finca en el termini dun any. Larticle 73.3 disposava el dret de larrendatari a percebre el trasps del local de negoci, basat en el preu mitj del trasps del mateix negoci, en aquella zona o en una danloga, tenint en compte les circumstncies que es consideressin oportunes. Aquest trasps en cap cas no havia de ser inferior al que larrendatari hagus pagat anteriorment. Tots aquests articles shan emprat, en part, com a criteris que la diferent jurisprudncia ha seguit, i no cal dir que es tracta dun tema en el qual les circumstncies concretes matisen els conceptes indemnitzatoris i les quanties que shan de tenir en compte. Les sentncies del Tribunal Suprem de 25 doctubre de 2005, 16 de juny de 2003, 13 de novembre de 2003, 28 de mar de 2000, 21 de gener de 1995, 18 de mar de 1982 i 12 de juny de 1986, entre daltres, basant-se en larticle 43 de la LEF, determinen la indemnitzaci per lextinci dun arrendament de local de negoci amb la capitalitzaci per la diferncia de rendes al 10%, ms diferents despeses per trasllat i desocupaci, i no preveuen altres conceptes perqu no han estat sollicitats per la via administrativa. La STS de 18 de maig de 1995 (1995/4018) enumera els conceptes indemnitzatoris ms importants, entre els quals hi ha les despeses de trasllat, el nou emplaament, les despeses dobertura, la reinstallaci, la indemnitzaci al personal per la prdua de beneficis, la capitalitzaci per diferncia de rendes o trasps. Fins i tot el concepte de diferncia de rendes o trasps va determinar en un cas cinc anualitats de la renda que shavia satisfet, tot i que lAjuntament havia proporcionat als titulars de la indstria un nou local en propietat, en condicions ms avantatjoses, i no com estableix la jurispru-

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dncia daquesta Sala, amb la capitalitzaci al 10% de la diferncia de rendes. Els conceptes que shan dindemnitzar tenen una casustica molt variada segons cada cas concret, per a ttol enumeratiu es poden ressenyar els segents: capitalitzaci a diferents percentatges de la diferncia de rendes entre el local expropiat i el nou; despeses de trasllat; despeses dinstallaci, amb la contractaci daigua, llum, telfons, gas, llicncies administratives diverses; suspensi de lactivitat durant aquests trmits, amb la prdua consegent de beneficis i de la clientela en general; indemnitzacions al personal, si sn procedents; despeses de vigilncia dels antics locals o els nous; despeses diverses com a conseqncia de lavaria o la prdua de maquinria i les installacions, etc. Totes elles han estat recollides en la molt variada jurisprudncia sobre aquest tema. Hi ha sentncies recents del Tribunal Suprem sobre arrendataris i precaristes, com ara les de 14 dabril de 2003, 25 doctubre de 2005, 13 de desembre de 2006; sobre valoraci de la prova en cassaci, la composici del Jurat i conceptes valoratius, com ara la de 6 de febrer de 2007, i sobre conceptes valoratius en larrendament dun local de negoci, com ara la de 16 de maig de 2005. 4.5. El Reglament de limpost sobre transmissions patrimonials i actes jurdics documentats Vegeu-ne larticle 48, referit als arrendaments.

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LA PRAXI VALORATIVA EN EL SL RURAL I EN EL SL URBANITZAT

Xavier Berga Vayreda Subdirector general de Projectes i Expropiacions del Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques de la Generalitat de Catalunya. Docent en diversos msters, jornades i cursos de postgrau de contingut urbanstic.

1. Introducci La Llei 8/2007, de 28 de maig, de sl, que va entrar en vigor l1 de juliol de 2007, va derogar la Llei 6/1998, de 13 dabril, de rgim del sl i valoracions. Aquest article pretn ser lexplicaci, pas per pas, de la redacci dun dictamen o informe de valoraci del sl, amb finalitats expropiatries, dacord amb lestructura que estableixen els articles del 65 al 77 de lOrdre ECO/805/2003, adaptat a la nova Llei 8/2007: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. Sollicitant de la taxaci i finalitat Identificaci i localitzaci Comprovacions i documentaci Localitat i entorn Descripci i superfcie del terreny Descripci urbanstica Rgim de protecci, tinena i ocupaci Anlisi de mercat Dades i clcul dels valors tcnics Valors de taxaci, condicionaments i advertncies Data demissi, caducitat i signatures Documentaci annexa a linforme.

2. Sollicitant de la taxaci i finalitat (article 66 de lECO/805/2003) En aquest apartat de linforme, sha dindicar: a) el client de lentitat taxadora; b) la finalitat per a la qual sha fet la taxaci, i c) si la taxaci sha fet seguint les disposicions que cont aquesta Ordre, esmentar lOrdre amb la denominaci completa i la data de publicaci al Butllet Oficial de lEstat.

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Sollicitant. El sollicitant de la taxaci pot ser qualsevol dels subjectes que intervenen en una expropiaci: a) lAdministraci expropiant; b) el beneficiari; c) lexpropiat, i d) el Jurat dExpropiaci. Finalitat. Dacord amb larticle 20.1.b de la Llei 8/2007, la finalitat de la taxaci ha de ser sempre la fixaci del preu just en lexpropiaci, sigui quina sigui la finalitat daquesta i la legislaci que la motivi.

3. Identificaci i localitzaci (article 67 de lECO/805/2003) En aquest apartat de linforme, shan dindicar les dades corresponents a la localitzaci de limmoble objecte de valoraci, com tamb les de la seva identificaci registral o, si escau, i sempre que es coneguin, les de la seva identificaci cadastral. Per a lobtenci de les dades cadastrals, sen pot fer la consulta pertinent a lOficina virtual del cadastre: http://www.catastro.meh.es/.

4. Comprovacions i documentaci (article 68 de lECO/805/2003) En aquest apartat de linforme, sha dindicar la relaci de les comprovacions que shan realitzat per confeccionar linforme i la relaci dels documents que shan utilitzat, que sn: Nota simple registral Certificat cadastral Descripci de la finca Projecte o planejament que legitima lexpropiaci Certificat daprofitament urbanstic etc.

5. Localitat i entorn (article 69 de lECO/805/2003) En aquest apartat shan dindicar les caracterstiques bsiques de la localitat i lentorn que puguin influir en la valoraci, per exemple: el tipus de nucli, la seva ocupaci laboral predominant, la seva poblaci de dret i levoluci recent, com tamb les caracterstiques bsiques de la localitat de la qual depengui, si s el cas.

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Entre les caracterstiques bsiques de lentorn, shan dindicar, per exemple: el nivell de renda, els trets dhomogenetat arquitectnica i usos dominants, les infraestructures, els equipaments i serveis, les seves comunicacions, els aparcaments, el nivell de desenvolupament edificatori de lentorn, la seva antiguitat caracterstica, la renovaci que ha experimentat recentment, etc. Quan lobjecte de la valoraci sigui una finca rstica, entre les caracterstiques bsiques de lentorn shan dindicar, per exemple: les explotacions caracterstiques, la densitat de poblaci, els equipaments i serveis, particularment els que permetin o facilitin lexplotaci agrria, la infraestructura, etc. Dacord amb la disposici addicional dinovena del Decret legislatiu 1/2005 (en endavant, TRLUC), als municipis de ms de deu mil habitants i/o capital de comarca, a ms de les reserves mnimes que estableix larticle 57.3 3 de la TRLUC (el 20% dHPO i el 10 % de preu concertat), quan la normativa en matria dhabitatge cre una nova tipologia dhabitatge amb protecci oficial, altra que la de preu concertat, els plans dordenaci urbanstica municipal han de fer una reserva mnima addicional del 10% del sostre que es qualifiqui per a s residencial de nova implantaci, tant en sl urb com en sl urbanitzable, per a la construcci dhabitatges destinats a aquesta nova tipologia.

6. Descripci i superfcie del terreny (article 70 de lECO/805/2003) La descripci correcta de les caracterstiques fsiques del terreny s fonamental, ja que la Llei 8/2007 comporta lestabliment dun nou sistema de valoraci del sl, que prescindeix de la tcnica de la classificaci urbanstica per fixar els criteris legals de valoraci i que es fonamenta en la situaci real del sl i no en la seva destinaci urbanstica. A larticle 12 estableix que tot el sl, a lefecte daquesta Llei, est en una de les situacions bsiques de sl rural o de sl urbanitzat. Article 12. Situacions bsiques del sl. 1. Tot el sl, als efectes daquesta Llei, est en una de les situacions bsiques de sl rural o de sl urbanitzat. 2. Est en la situaci de sl rural: a) En tot cas, el sl preservat per lordenaci territorial i urbanstica de ser transformat mitjanant la urbanitzaci, que ha dincloure, com a mnim, els terrenys exclosos de lesmentada transformaci per la le-

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gislaci de protecci o policia del domini pblic, de la naturalesa o del patrimoni cultural, els que hagin de quedar subjectes a la protecci dacord amb lordenaci territorial i urbanstica pels valors que hi concorren, fins i tot els ecolgics, agrcoles, ramaders, forestals i paisatgstics, aix com aquells amb riscos naturals o tecnolgics, inclosos els dinundaci o daltres accidents greus, i tots els altres que prevegi la legislaci dordenaci territorial o urbanstica. b) El sl per al qual els instruments dordenaci territorial i urbanstica prevegin o permetin el seu pas a la situaci de sl urbanitzat, fins que acabi lactuaci durbanitzaci corresponent, i qualsevol altre que no reuneixi els requisits a qu es refereix lapartat segent. 3. Est en la situaci de sl urbanitzat lintegrat de forma legal i efectiva a la xarxa de dotacions i serveis propis dels nuclis de poblaci. Sentn que passa aix quan les parcelles, estiguin o no edificades, tinguin les dotacions i els serveis requerits per la legislaci urbanstica o puguin arribar a tenir-ne sense altres obres que les de connexi de les parcelles a les installacions ja en funcionament. En establir les dotacions i els serveis a qu es refereix el pargraf anterior, la legislaci urbanstica pot considerar les peculiaritats dels nuclis tradicionals legalment assentats en el medi rural. Daquesta regulaci destaca, en primer lloc, que el sl urbanitzable, entenent com a tal el que els instruments dordenaci territorial i urbanstica prevegin o permetin el seu pas a la situaci de sl urbanitzat, sha de valorar com a sl rural fins que acabi lactuaci durbanitzaci corresponent (article 169 del Decret 305/2006, pel qual saprova el Reglament de la Llei durbanisme, sobre lliurament de les obres durbanitzaci), la qual cosa s conseqncia lgica del que estableix larticle 7 sobre rgim urbanstic del dret de propietat del sl, segons el qual la previsi dedificabilitat per lordenaci territorial i urbanstica, per si mateixa, no la integra en el contingut del dret de propietat del sl. La patrimonialitzaci de ledificabilitat es produeix nicament amb la seva realitzaci efectiva i est condicionada, en tot cas, al compliment dels deures i laixecament de les crregues prpies del rgim que correspongui, en els termes que disposa la legislaci sobre ordenaci territorial i urbanstica. El debat que sobre a partir dara ja no ser si el sl destinat a sistemes sha de valorar com a urbanitzable o no urbanitzable, sin si el sl sha de valorar com a rural o urbanitzat, i es pot suposar que un gran nombre de contenciosos, per la via administrativa o la judicial, pretendran acreditar si les parcelles, estiguin edificades o no, tenen les dotacions i els serveis que la legislaci urbanstica requereix, o en poden arribar a tenir sense altres

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obres que les de connexi de les parcelles a les installacions ja en funcionament. Larticle 96.4 del Decret 305/2006, pel qual saprova el Reglament de la Llei durbanisme, ens pot servir de guia per determinar lexistncia o no de les dotacions i serveis que la legislaci urbanstica requereix (sanejament, vials, parcs i jardins pblics, xarxa de distribuci denergia elctrica i daigua, la xarxa dhidrants per a incendis, com tamb la xarxa de distribuci de gas, si escau, i la infraestructura per a la implantaci o la connexi a les xarxes de telecomunicacions), i ha de servir igualment per determinar el grau dexecuci de les actuacions durbanitzaci a lefecte de la indemnitzaci establerta a larticle 25 de la Llei 8/2007, de la iniciativa i la promoci dactuacions durbanitzaci. Val a dir que la simple possibilitat de poder fer obres de connexi des duna parcella externa al sector no s, per si sola, motiu suficient per entendre que ens trobem davant de sl urbanitzat, per dos motius: a) Perqu larticle 12 de la Llei 8/2007 exigeix que la integraci a la xarxa de dotacions i serveis propis dels nuclis de poblaci sigui legal, i aix no s possible quan ens trobem davant de sl no urbanitzable. b) Perqu la jurisprudncia del Tribunal Suprem, recollida a la Sentncia del Tribunal Superior de Justcia de Catalunya de 31 de gener de 2008 estableix que no es pot pretendre una vocaci urbana dun terreny per saltum de forma que, delimitat el sl urb o urbanitzable, el sl que hi termeneja per que no reuneix aquestes condicions s no urbanitzable ja que, tal com ja va destacar el Tribunal Suprem a la sentncia d1 de febrer de 2006, en el recurs 7464/2002, no es pot estendre ms enll la condici daquests sols, ja que s clar que el sl urb sha dacabar en algun punt fsic del terreny, si no es vol que lacci urbanitzadora, com un foc lent inexorable, mitjanant el joc de la confrontncia amb zona urbanitzable: el sl urb arriba fins a on arriben els serveis urbanstics que shan executat per a latenci duna zona urbanitzada, i ni un metre ms. Respecte a la problemtica existent amb la Llei 6/1998 i la jurisprudncia del Tribunal Suprem (STS de 18 gener de 2007, RJ 2007/1157 sobre el concepte de crear ciutat), la connexi amb lentramat viari municipal, segons la qual en determinats supsits el sl destinat a sistemes shavia dadscriure al sl urbanitzable, cal dir que aquesta qesti ha perdut gran part de la importncia que tenia en la regulaci anterior, des del moment que

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la Llei 8/2007 prescindeix de la tcnica de la classificaci urbanstica per valorar el sl i atn solament la seva situaci bsica. Aix no obstant, sorgeix el dubte de si davant lexpropiaci dun sl classificat i/o qualificat com a sistema no adscrit a cap categoria de sl, que es troba en la situaci bsica de sl rural i que, dacord amb la jurisprudncia anterior shauria de valorar com a urbanitzable, seria o no procedent afegir al valor dexpropiaci del sl rural una indemnitzaci suplementria per la privaci de la facultat de participar en actuacions de nova urbanitzaci (d10% de la diferncia entre el valor del sl en la seva situaci dorigen i el valor que li correspondria si estigus acabada lactuaci). En contra daquesta tesi hi ha el fet que larticle 24.1 de la Llei 8/2007 estableix, com a requisit necessari per valorar la facultat de participar en lexecuci duna actuaci de nova urbanitzaci, que els terrenys hagin estat inclosos en la delimitaci de lmbit de lactuaci i es donin els requisits exigits per iniciar-la o per expropiar el sl corresponent, de conformitat amb la legislaci en la matria, per cal tenir en compte que un tribunal pot considerar que si no es dna aquest requisit s precisament perqu el sl ha de ser adquirit per expropiaci i, per tant, que resulta procedent establir aquesta indemnitzaci suplementria per la privaci de la facultat de participar en actuacions de nova urbanitzaci. 7. Descripci urbanstica (article 72 de lECO/805/2003) Saconsella llegir larticle 72 ECO/805/2003, perqu cont una enumeraci detallada de la informaci requerida. Com sha dit reiteradament, la Llei 8/2007 prescindeix de la tcnica de la classificaci urbanstica per valorar el sl i, per aquesta ra, resulta difcil entendre per qu el Decret llei 1/2007, de 16 doctubre, de mesures urgents en matria urbanstica, vincula de nou la classificaci urbanstica a les dues situacions bsiques de sl. La disposici addicional quinzena del TRLUC, modificat pel Decret llei 1/2007, estableix que, a lefecte de laplicaci de la Llei estatal 8/2007, i tamb amb la finalitat de determinar les actuacions de transformaci urbanstica de qu sn susceptibles els terrenys, com tamb els drets i els deures dels seus titulars, sentn que: 1. Es troben en la situaci bsica de sl rural:

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a) Els terrenys que estan classificats pel planejament urbanstic general com a sl no urbanitzable o que tenen aquesta condici dacord amb la disposici transitria quarta.1 de la Llei durbanisme (supsits dabsncia de planejament general). b) Els terrenys que estan classificats pel planejament urbanstic general com a sl urbanitzable o que tenen aquesta condici en virtut de la disposici transitria primera.2 de la Llei durbanisme. Disposici transitria primera
2. A lhora daplicar el rgim urbanstic del sl que estableix aquesta Llei, en el cas de planejament general aprovat dacord amb la normativa anterior a la Llei 2/2002 cal atendre, pel que fa al sl urbanitzable, les regles segents: a) El sl urbanitzable programat i el sl apte per a sser urbanitzat tenen la condici de sl urbanitzable delimitat. b) El sl urbanitzable no programat t la condici de sl urbanitzable no delimitat i, fins que el planejament general aprovat dacord amb la normativa anterior a la Llei 2/2002 no shagi adaptat a les determinacions daquesta Llei, s obligatria la consulta regulada per larticle 73 abans de la tramitaci del pla parcial de delimitaci, amb vista a constatar ladequaci de la proposta a les determinacions del planejament de rang superior i a les determinacions que estableix larticle 3. El carcter negatiu de qualsevol dels dos informes de la consulta impedeix la formulaci i la tramitaci del pla parcial de delimitaci.

Aquests terrenys mantenen la situaci de sl rural mentre no shagi acabat lactuaci durbanitzaci. c) Els terrenys que no tenen el carcter de sl urbanitzat. 2. Es troben en la situaci bsica de sl urbanitzat, en tot cas: a) Els terrenys classificats pel planejament urbanstic general com a sl urb consolidat que reuneixin els requisits que estableix larticle 30 de la Llei durbanisme
Article 30. Concepte de sl urb consolidat Constitueixen el sl urb consolidat: a) Els terrenys que tenen la condici de solar, dacord amb larticle 29. b) Els terrenys als quals noms manca, per a assolir la condici de solar, as-

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senyalar les alineacions o les rasants, o b completar o acabar la urbanitzaci en els termes assenyalats per larticle 29.a, tant si han estat inclosos amb aquesta finalitat en un polgon dactuaci urbanstica o en sector subjecte a un pla de millora urbana com si no hi han estat inclosos.

o que tenen aquesta condici dacord amb la disposici transitria quarta.1 de la Llei durbanisme
Disposici transitria quarta. Supsits dabsncia de planejament general 1. En els supsits dabsncia de planejament general, el sl es classifica en sl urb i no urbanitzable. El sl urb comprn els nuclis de poblaci existents que tenen els serveis urbanstics bsics definits per larticle 26.1 o que sintegren en rees consolidades per ledificaci dalmenys dues terceres parts de llur superfcie edificable per reunir els serveis urbanstics bsics que estableix larticle 27.1 de la Llei durbanisme.

b) Els terrenys classificats pel planejament urbanstic general com a sl urb no consolidat que reuneixin els serveis urbanstics bsics que estableix larticle 27.1 de la Llei durbanisme,
Article 27. Serveis urbanstics bsics 1. Sn serveis urbanstics bsics: a) La xarxa viria que tingui un nivell de consolidaci suficient per a permetre la connectivitat amb la trama viria bsica municipal. b) Les xarxes dabastament daigua i de sanejament. c) El subministrament denergia elctrica.

i tamb els terrenys que tenen la condici de sl urb no consolidat en virtut de la disposici transitria primera.1 de la Llei durbanisme
Disposici transitria primera Rgim urbanstic del sl 1. El rgim urbanstic del sl que estableix aquesta Llei s aplicable des del moment de la seva entrada en vigor, atenent, pel que fa al sl urb, les regles segents: a) El sl urb incls, en virtut del planejament aprovat dacord amb la normativa anterior a la Llei 2/2002, en polgons o unitats dactuaci i en sectors de desenvolupament mitjanant un pla especial de reforma interior o altres tipus de planejament derivat, t la condici de sl urb no consolidat, i tamb la t el sl urb que, amb la finalitat de poder sser edificat, ha

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de cedir terrenys per a carrers o vies en els termes que estableix larticle 44.2. s sl urb consolidat tot el sl en el qual concorren les condicions establertes per larticle 30.

o dacord amb la disposici transitria quarta.1 de la Llei durbanisme (supsits dabsncia de planejament general), per reunir els esmentats serveis urbanstics bsics. 7.1. Classificaci del sl Larticle 25 del TRLUC estableix que el sl es pot classificar com a sl urb, sl no urbanitzable i sl urbanitzable. Sl urb Prcticament tot el sl urb, consolidat i no consolidat (excepte el que no disposa dels serveis urbanstics que estableix larticle 27.1 del TRLUC) sha de valorar com a sl urbanitzat, dacord amb larticle 23 de la Llei 8/2007. Sl urbanitzable Com sha indicat anteriorment, una de les novetats fonamentals de la Llei 8/2007 s que el sl urbanitzable sha de valorar com a sl rural fins que acabi lactuaci durbanitzaci corresponent (article 169 del Decret 305/2006, pel qual saprova el Reglament de la Llei durbanisme, sobre lliurament de les obres durbanitzaci). La classificaci dels terrenys com a sl urbanitzable delimitat s essencial per determinar si s procedent valorar la indemnitzaci de la facultat de participar en actuacions de nova urbanitzaci en sl urbanitzable (article 24 de la Llei 8/2007). Daltra banda, no cal oblidar el rgim transitori que estableix la disposici transitria tercera de la Llei 8/2007, segons la qual: 1. Les regles de valoraci que cont aquesta Llei sn aplicables a tots els expedients inclosos en el seu mbit material daplicaci que sinicin a partir de la seva entrada en vigor. 2. Els terrenys que, en el moment de lentrada en vigor daquesta Llei, formin part del sl urbanitzable incls en mbits delimitats per als quals el planejament hagi establert les condicions per desenvolupar-los, es valo-

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ren de conformitat amb les regles que estableix la Llei 6/1998, de 13 dabril, sobre rgim de sl i valoracions, tal com van quedar redactades per la Llei 10/2003, de 20 de maig, sempre que en el moment a qu shagi dentendre referida la valoraci no hagin venut els terminis per a lexecuci del planejament o, si han venut, sigui per causa imputable a lAdministraci o a tercers. Si no hi ha previsi expressa sobre terminis dexecuci en el planejament ni en la legislaci dordenaci territorial i urbanstica, saplica el de tres anys comptats des de lentrada en vigor daquesta Llei. Per tant, fins que no transcorrin els terminis per a lexecuci del planejament o, si no hi ha una previsi expressa, fins a l1 de juliol de 2010 (tres anys des de lentrada en vigor), caldr continuar aplicant les regles que estableix la Llei 6/1998, tal com van quedar redactades per la Llei 10/2003, de 20 de maig, i, per tant, atenent al valor bsic de repercussi en polgon dedut de les ponncies cadastrals o els valors unitaris, i a manca daquest, el valor de repercussi obtingut pel mtode residual dinmic. Sl no urbanitzable El Decret llei 1/2007, de 16 doctubre, de mesures urgents en matria urbanstica, vincula la classificaci urbanstica amb situacions bsiques de sl i considera que es troben en la situaci bsica de sl rural els terrenys que el planejament urbanstic general classifica com a sl no urbanitzable. Aquesta regulaci pot comportar problemes daplicaci en installacions situades en sl no urbanitzable i que materialment estiguin en situaci bsica de sl urbanitzat

8. Rgim de protecci, tinena i ocupaci (article 73 de lECO/805/2003) En aquest apartat, sha dindicar per a limmoble que es valora: a) Lestat docupaci i, en cas que estigui ocupat, el ttol en virtut del qual ho est, com tamb les caracterstiques i el termini de vigncia. b) Quan limmoble tingui una explotaci econmica o estigui destinat a una explotaci econmica, shan dindicar les caracterstiques de lactivitat o explotaci econmica allotjada o prevista per la propietat.

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c) Quan hi hagi algun dret o obligaci que afecti el contingut del dret real de propietat de limmoble, se nhan de descriure les caracterstiques i lefecte sobre el valor. d) Quan es valori un immoble que tingui alguna limitaci legal, urbanstica o protecci pblica que en limiti, directament o indirectament, el preu de venda, shan dindicar expressament el fet i lefecte sobre el valor.

9. Anlisi de mercat (article 74 de lECO/805/2003) En aquest apartat, shan de descriure les caracterstiques del segment del mercat immobiliari relatiu als bns comparables al que sigui objecte de valoraci, si existeix. Tamb shan dindicar les diferncies apreciades entre el valor de mercat i el valor hipotecari en aquest segment del mercat. Segons el cas, shi ha dincloure dades relatives a loferta, a la demanda, als intervals de preus actuals de venda al comptat o de lloguer i a les expectatives doferta-demanda i de revaloraci. Aquest apartat resulta fonamental en qualsevol valoraci, pels motius segents. 9.1. En el sl rural Lapartat 2 de la disposici addicional setena de la Llei 8/2007, sobre regles per a la capitalitzaci de rendes en el sl rural, indica que a la Llei de pressupostos generals de lEstat es pot modificar el tipus de capitalitzaci que estableix lapartat anterior i fixar valors mnims segons els tipus de cultius i aprofitaments de la terra, quan levoluci que sobservi en els preus del sl o en els tipus dinters comporti el risc dallunyar, de forma significativa, el resultat de les valoracions respecte dels preus de mercat del sl rural, sense consideraci dexpectatives urbanstiques. Aquest article recorda, dalguna manera, el contingut del derogat article 43 de la Llei dexpropiaci forosa, en el sentit que preveu mecanismes de correcci en el supsit que laplicaci del mtode de capitalitzaci doni un resultat significativament allunyat dels preus de mercat. Val a dir que la Llei 8/2007 actual remet a la Llei de pressupostos generals de lEstat, la qual, de ben segur, resultar inoperant a la prctica.

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Per aquest motiu, es considera que si de laplicaci de les regles de capitalitzaci de rendes en resulta un resultat disconforme amb els preus de mercat del sl rural, sense consideraci dexpectatives urbanstiques, si la Llei de pressupostos generals de lEstat no en fa una correcci s perfectament possible introduir factors de correcci, a lala o a la baixa, del valor final dels bns en funci del seu valor real de mercat, sempre que aquest estigui acreditat degudament. 9.2. En el sl urbanitzat Lelaboraci dun estudi de mercat correcte sobre tots i cadascun dels diferents usos i aprofitaments possibles en el sl urbanitzat s indispensable en tots els supsits. Aquest estudi de mercat sha de referir a: 1) Valor de repercussi del sl (valor dun metre quadrat, expressat en euros per metre quadrat de sostre) que es correspongui als usos i a les edificabilitats que lordenaci urbanstica atribueixi a la parcella o, en el cas parcelles que no tenen assignada cap edificabilitat o s privat, que es correspongui als usos i edificabilitats de lmbit espacial homogeni en qu per usos i tipologies els hagi incls lordenaci urbanstica polgon fiscal a Catalunya (article 23.1 de la Llei 8/2007). La diferncia entre el valor de repercussi (expressat en euros per metre quadrat de sostre) i el valor unitari (expressat en euros per metre quadrat de sl) s deguda al fet que, en determinades ocasions, com ara en la valoraci de les parcelles industrials o residencials allades, el valor de mercat no dna importncia als metres quadrats de sostre que realment es poden construir sin a altres parmetres dordenaci, com poden ser locupaci mxima de la parcella, etc. Per contra, el valor dels metre quadrats de sostre que es poden construir t molta importncia en el cas de parcelles residencials plurifamiliars o doficines. Si es disposa del valor de repercussi (/m2st), el valor de la parcella ser: Superfcie edificabilitat valor de repercussi Si es disposa del valor unitari (/m2s), el valor de la parcella ser: Superfcie valor unitari

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La Llei 6/1998 feia referncia als valors unitaris per valorar el sl urbanitzable delimitat en el cas que la ponncia de valors fixs aquest tipus de valor, per la Llei 8/2007 actual no fa cap referncia legal als valors unitaris i solament es refereix al valor de repercussi. 2) Valor en venda, pel mtode de comparaci, del producte immobiliari que correspongui a la taxaci conjunta del sl i de ledificaci existent (article 23.2 de la Llei 8/2007). Quan sutilitzi el mtode de comparaci, les dades mnimes de qu sha de disposar sn: a) Les dades dalmenys sis immobles comparables, que shagin utilitzat per a laplicaci del mtode, indicant per a cadascun, com a mnim, la provncia, el municipi i, si escau, el codi postal, el carrer i, per als edificis que no siguin habitatges unifamiliars, el nmero. b) Per a cada immoble, els parmetres, els coeficients i/o ponderacions i/o el desenvolupament estadstic utilitzats per homogenetzar els preus. 3) Pel que fa al sl urbanitzat sotms a actuacions de reforma o de renovaci de la urbanitzaci, dacord amb larticle 23.3 de la Llei 8/2007, encara que aquesta Llei no ho indiqui de forma expressa, caldr distingir igualment entre si aquesta est edificada o no. Si no est edificada, caldr atenir-se al valor de repercussi en venda unitari, expressat en euros per m2st/m2s, del producte immobiliari que es correspongui als usos i a les edificabilitats atributs per lordenaci en la seva situaci dorigen, entenent com a tals els usos i les edificabilitats existents en les parcelles de lentorn. En aquest cas, cal establir sempre coeficients dhomogenetzaci (article 37 del TRLUC per al clcul de laprofitament urbanstic) per ponderar laprofitament (el valor relatiu de cada s diferent) de les parcelles incloses dins lmbit dactuaci. Si est edificada, caldr atenir-se a all que estableix larticle 21.3 de la mateixa Llei 8/2007, sobre criteris generals per a la valoraci dimmobles, segons el qual en el sl urbanitzat les edificacions, les construccions i les installacions que sajustin a la legalitat shan de taxar conjuntament amb el sl, de la forma que preveu lapartat 2 de larticle 23 (valor de comparaci que inclogui el sl i les edificacions).

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10. Dades i clcul dels valors tcnics (article 75 de lECO/805/2003) En aquest apartat, shan dindicar els mtodes de taxaci i els criteris que sutilitzin, com tamb els clculs que es realitzin per determinar el valor. A ms, sha dinformar de les dades que siguin necessries per dur a terme aquest clcul i que no hagin estat incloses als apartats precedents. Aquests criteris i dades depenen del mtode de valoraci emprat. Dacord amb el que estableix larticle 21 de la Llei 8/2007, sobre criteris generals per a la valoraci dimmobles, el sl sha de taxar de la forma que estableixen els articles segents, segons la seva situaci i amb independncia de la causa de la valoraci i linstrument legal que la motivi. 10.1. Exemple prctic de valoraci en el sl rural (article 22 de la Llei 8/2007) Article 22. Valoraci en el sl rural. 1. Quan el sl sigui rural als efectes daquesta Llei: a) Els terrenys shan de taxar mitjanant la capitalitzaci de la renda anual real o potencial, la que sigui superior, de lexplotaci segons el seu estat en el moment a qu shagi dentendre referida la valoraci. La renda potencial es calcula atenent el rendiment de ls, gaudi o explotaci de qu siguin susceptibles els terrenys de conformitat amb la legislaci que els sigui aplicable, utilitzant els mitjans tcnics normals per a la seva producci. Ha dincloure, si sescau, com a ingressos les subvencions que, amb carcter estable, satorguin als cultius i aprofitaments considerats per al seu clcul i shan de descomptar els costos necessaris per a lexplotaci considerada. El valor del sl rural obtingut daquesta manera pot ser corregit a lala fins a un mxim del doble en funci de factors objectius de localitzaci, com laccessibilitat a nuclis de poblaci o a centres dactivitat econmica o la ubicaci en entorns de singular valor ambiental o paisatgstic, laplicaci i ponderaci dels quals ha de ser justificada en lexpedient de valoraci corresponent, tot aix en els termes que sestableixin per reglament. b) Les edificacions, construccions i installacions, quan shagin de valorar amb independncia del sl, shan de taxar pel mtode de cost de reposi-

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ci segons el seu estat i antiguitat en el moment a qu shagi dentendre referida la valoraci. c) Les plantacions i els sembrats preexistents, aix com les indemnitzacions per ra darrendaments rstics o altres drets, shan de taxar dacord amb els criteris de les lleis dexpropiaci forosa i darrendaments rstics. 2. En cap dels casos que preveu lapartat anterior es poden considerar expectatives derivades de lassignaci dedificabilitats i usos per lordenaci territorial o urbanstica que encara no hagin estat plenament realitzats. Respecte daquest article, cal dir que resulta insuficient per comprendre lenorme casustica existent en la valoraci del sl rural i que planteja molts dubtes en la seva aplicaci, com ara, per exemple, com sha de fer la valoraci del sl rural on hi ha implantada una activitat econmica no agrcola, o com shan de valorar les plantacions i els sembrats preexistents si el seu rendiment ja sha tingut en compte per efectuar la capitalitzaci de la renda de lexplotaci. En tot cas, cal indicar que capitalitzar significa emprar la frmula segent: Renda anual real o potencial x100 tipus de capitalitzaci 10.1.a) Renda anual real o potencial En la determinaci de la renda anual, real o potencial, s important tenir en compte la jurisprudncia del Tribunal Suprem sobre el mtode de capitalitzaci de rendes: * STS de 22 de juny de 2005 (Sala Contenciosa Administrativa, Secci 6a, RJ 2005/6837): Expropiacin forzosa: Justiprecio: Capitalizacin de rentas reales o potenciales del suelo conforme al estado en el momento de la valoracin: teniendo en cuenta el resultante de la explotacin real y efectiva de la parcela y no del potencial o el que resulte de las parcelas de su entorno. La capitalizacin... deber referirse al tipo de explotacin que efectivamente se lleve a cabo en la finca expropiada y no a la que se podra obtener con una explotacin adecuada o la que habitualmente se da en la zona en fincas de las caractersticas similares a la que es objeto de la tasacin. Otra cosa es que en

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la valoracin deba tenerse en cuenta la potencialidad dada del suelo expropiado, pues ello permite efectuar la valoracin en base a un estado de la finca que no se corresponde a la realidad. * STS de 5 doctubre de 2002 (Sala Contenciosa Administrativa, Secci 6a, RJ 2002/9800): Expropiacin forzosa: Indemnizacin de daos y perjuicios: los de carcter cinegtico y pisccola de la finca expropiada: ausencia de explotacin a tal efecto: indemnizacin improcedente. Per calcular la renda, sha de calcular el benefici net: B net = V d Ip V = vendes d = despeses de les vendes i despeses generals Ip = impostos El full de conreu s la suma de totes les despeses i tots els ingressos que genera un cultiu per un any determinat i, per tant, serveix per obtenir la renda de la terra. 10.1.b) Tipus de capitalitzaci La disposici addicional setena ens dna regles per a la capitalitzaci de rendes en el sl rural, en indicar que: Per a la capitalitzaci de la renda anual real o potencial de lexplotaci a qu es refereix lapartat 1 de larticle 22, sutilitza com a tipus de capitalitzaci lltima referncia publicada pel Banc dEspanya del rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys. El tipus de capitalitzaci el podem obtenir consultant la pgina web del Banc dEspanya <http://www.bde.es/tipos/tipos.htm>, que, per posar un exemple, per al dia 29 dabril de 2008 fixa el tipus dinters al 4,08% i el mateix tipus ha de ser el vigent a la data de declaraci de la necessitat docupaci que determina linici de lexpedient expropiatori i la legalitat aplicable. La referncia al tipus de capitalitzaci segons el rendiment del deute pblic de lEstat en mercats secundaris a tres anys tampoc no sembla que sigui la ms adequada, ja que dins dun mateix mes trobem oscillacions superiors a un punt, i cal no oblidar que capitalitzar al 4 o al 5% equival, a la prctica, a pagar el rendiment net corresponent a 20 o a 25 anys (100/4 = rendiment de 25 anys; 100/5 = rendiment de 20 anys), i no sembla que hi hagi cap ra

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lgica per la qual un projecte aprovat el mateix mes es valori de forma tan dispar. 10.2. Exemple prctic de valoraci en el sl urbanitzat (article 23 de la Llei 8/2007) Aquest article distingeix tres supsits: a) sl urbanitzat que no est edificat; b) sl urbanitzat edificat, i c) sl urbanitzat sotms a actuacions de reforma o renovaci de la urbanitzaci. I els seus mtodes de valoraci corresponents: a) edificabilitat valor de repercussi; b) mtode de comparaci (taxaci conjunta del sl i de ledificaci existent) o, si s superior, edificabilitat valor de repercussi sense consideraci de ledificaci existent, i c) edificabilitat valor de repercussi sobre els usos i les edificabilitats atributs per lordenaci en la seva situaci dorigen. Article 23. Valoraci en sl urbanitzat. 1. Per a la valoraci del sl urbanitzat que no est edificat, o en qu ledificaci existent o en curs dexecuci s illegal o est en situaci de runa fsica: a) Es consideren s i edificabilitat de referncia els atributs a la parcella per lordenaci urbanstica, incls si sescau el dhabitatge subjecte a algun rgim de protecci que permeti taxar el seu preu mxim en venda o lloguer. Si els terrenys no tenen assignada edificabilitat o s privat per lordenaci urbanstica, sels atribueix ledificabilitat mitjana i ls majoritari en lmbit espacial homogeni en qu per usos i tipologies els hagi incls lordenaci urbanstica. b) Sha daplicar a ledificabilitat el valor de repercussi del sl segons ls corresponent, determinat pel mtode residual esttic. c) De la quantitat resultant de la lletra anterior sha de descomptar, si sescau, el valor dels deures i crregues pendents per poder realitzar ledificabilitat prevista. 2. Quan es tracti de sl edificat o en curs dedificaci, el valor de la taxaci s el superior dels segents:

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a) El determinat per la taxaci conjunta del sl i de ledificaci existent que sajusti a la legalitat, pel mtode de comparaci, aplicat exclusivament als usos de ledificaci existent o la construcci ja realitzada. b) El determinat pel mtode residual de lapartat 1 daquest article, aplicat exclusivament al sl, sense consideraci de ledificaci existent o la construcci ja realitzada. 3. Quan es tracti de sl urbanitzat sotms a actuacions de reforma o renovaci de la urbanitzaci, el mtode residual a qu es refereixen els apartats anteriors ha de considerar els usos i edificabilitats atributs per lordenaci en la seva situaci dorigen. 10.2.a) Superfcie: La de la parcella que sha dexpropiar. 10.2.b) Edificabilitat: Expressada en metres quadrats de sostre per metre quadrat de sl (m2st/m2s). Si la parcella t atributs usos i edificabilitats privats, cal indicar-los. Si la parcella no t assignada cap edificabilitat o s privat per lordenaci urbanstica, se li atribueix ledificabilitat mitjana i ls majoritari en lmbit espacial homogeni en qu per usos i tipologies lhagi incls lordenaci urbanstica. La disposici addicional dissetena del TRLUC, modificat pel Decret llei 1/2007, estableix: A lefecte de laplicaci de la Llei estatal 8/2007, de 28 de maig, de sl: 1. El concepte dedificabilitat mitjana ponderada que regula la llei estatal esmentada es correspon amb el daprofitament urbanstic definit a larticle 36.1 de la Llei durbanisme. 2. Es considera com a mbit espacial homogeni, en el cas de sistemes urbanstics pblics que no estiguin compresos en cap mbit dactuaci urbanstica, ni en cap mbit de referncia establert pel planejament urbanstic a efectes de valoraci, el corresponent al polgon fiscal en qu estiguin inclosos aquests sistemes a efectes cadastrals. Amb carcter general, podrem dir que edificabilitat, expressada en m2st/m2s, s igual a aprofitament, sempre que dins lmbit objecte de consideraci hi hagi un nic s i una nica tipologia.

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En cas contrari, si la parcella o lmbit tenen atributs edificabilitats i usos diferents, caldr aplicar les normes sobre aprofitament urbanstic contingudes als articles 36 i 37 del TRLUC, modificat pel Decret llei 1/2007, de 16 doctubre, i a larticle 36 del Decret 305/2006. 1) Establiment de coeficients dhomogenetzaci, dacord amb el que estableix larticle 37 del TRLUC, que, de manera justificada, expressin les diferncies de valor de ls i de la intensitat de ls de cada zona en relaci amb el valor dels usos i les intensitats de la resta. Els coeficients han de ser iguals o inferiors a la unitat. Com que els coeficients han de ser iguals o menors que la unitat, el metre quadrat de sostre que tingui un valor ms alt (habitatge lliure, en el nostre cas) tindr un coeficient 1 i la resta (sostre comercial i sostre residencial de protecci oficial) tindran un coeficient inferior a la unitat. Per al clcul de les diferncies de valor de ls i de la intensitat de ls de cada zona, cal emprar el procediment residual esttic definit a la normativa hipotecria (Ordre del Ministeri dEconomia ECO/805/2003, modificada per lOrdre EHA/2011/2007), i deduir el valor de repercussi del sl per a cada s i tipologia diferent. Aquesta operaci donar, per exemple, que el valor de repercussi de lhabitatge lliure es de 3.000 /m2st; el comercial, de 1.500 /m2st, i lhabitatge de protecci oficial, de 300 /m2st. Per tant, el producte del coeficient que correspon per a cada s i tipologia diferent ser: Habitatge lliure Comercial Habitatge de protecci oficial 3.000 /m2st 1.500 /m2st 300 /m2st Coeficient 1 Coeficient 0,5 Coeficient 0,1

Tot seguit, i dacord amb el que estableix larticle 36.2 del Decret 305/2006, a cada zona, el producte del coeficient que correspongui (1; 0,5; 0,1) pel coeficient dedificabilitat (per exemple, 0,5 m2st/m2s per a lhabitatge lliure + 0,10 m2st/m2s per a lhabitatge de protecci oficial + 0,10 m2st/m2s per al comercial) i per la superfcie de la zona (per exemple, 2.500 m2s per a lhabitatge lliure; 500 m2s per a lhabitatge de protecci oficial + 500 m2s per al comercial) en determina laprofitament urbanstic, que sexpressa en unitats de valor o daprofitament.

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Coeficient 1 0,5 m2st/m2s 2.500 m2 = 1.250 unitats daprofitament Coeficient 0,5 0,1 m2st/m2s 500 m2 = 25 unitats daprofitament Coeficient 0,1 0,1 m2st/m2s 500 m2 = 5 unitats daprofitament Total: 1.280 unitats daprofitament I laprofitament urbanstic mitj de lmbit dactuaci quedar determinat pel resultat de dividir laprofitament urbanstic de lmbit dactuaci per la superfcie total daquest. 1.280 unitats daprofitament / 3.000 m2s = 0,42 daprofitament urbanstic mitj de lmbit dactuaci, amb el benents que cada unitat daprofitament val 3.000 /m2st i, per tant, 1 m2 de sl 0,42 u. a. 3.000 /u. a. = 1.260 . En el cas que estiguem valorant un solar, no resulta correcte dividir laprofitament urbanstic per la superfcie total de lmbit dactuaci. En aquest sentit, la STS de 23 de juny de 2003 (Sala Contenciosa Administrativa, Secci 6a) indica que, en els plans especials de reforma interior, el clcul de ledificabilitat no sha defectuar dividint la que es pot obtenir executant el Pla per la superfcie total de lrea, sin una vegada deduts els terrenys destinats a espais pblics que no es puguin imputar a la unitat dactuaci perqu resultin desproporcionats. 10.2.c) Valor de repercussi Un dels parmetres fonamentals que requereix la utilitzaci del mtode residual esttic definit a la normativa hipotecaria (Ordre del Ministeri dEconomia ECO/805/2003, modificada per lOrdre EHA/2011/2007) per determinar el valor de repercussi del sl (valor dun metre quadrat, expressat en euros per metre quadrat de sostre) s precisament el valor en venda del producte immobiliari; per tant, sha de ser rigors en les mostres de mercat que es presenten, les quals shan de correspondre amb els usos i les tipologies atributs a la parcella que es valora. F = VM (1 - b) Ci, on F = valor del terreny o immoble que sha de rehabilitar; VM = valor de limmoble en la hiptesi dedifici acabat; b = marge o benefici net del promotor en tant per u, i Ci = cada un dels pagaments necessaris considerats. Article 42. Frmula de clcul del valor residual pel procediment esttic El valor residual pel procediment esttic de lobjecte de valoraci es calcula aplicant la frmula segent: F = VM (1 - b) Ci.

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F = valor del terreny o immoble que sha de rehabilitar. VM = valor de limmoble en la hiptesi dedifici acabat. b = marge o benefici net del promotor en tant per u. Ci = cada un dels pagaments necessaris considerats. F = valor residual del terreny o immoble que sha de rehabilitar. Incgnita. VM = valor de limmoble en la hiptesi dedifici acabat. Sexpressa en euros per cada metre quadrat de sostre construt (/m2st). El valor en venda dun m2st construt sha de calcular sobre cada zona diferent, i ha de contenir, com a mnim: b = marge o benefici net del promotor en tant per u. b = article 41 ECO/805/2003, modificat per lOrdre EHA/2011/2007. Marge de benefici del promotor. Disposici transitria nica: primes de risc i marges de benefici. El marge de benefici del promotor el fixa lentitat taxadora, a partir de la informaci de qu disposi sobre promocions de naturalesa semblant i atenent el ms habitual en les promocions de caracterstiques i emplaament similars, com tamb les despeses financeres i de comercialitzaci ms freqents En el cas dedificis destinats a diversos usos, la prima de risc mnima sobt ponderant les primes de risc mnimes esmentades ms amunt en funci de la superfcie destinada a cada un dels usos. Marge sense finanament ni impost sobre la renda de societats (IRS) Disposici transitria nica: primes de risc i marges de benefici. Habitatges de primera residncia 18 Habitatges de segona residncia 24 Edificis doficines 21 Edificis comercials 24 Edificis industrials 27 Places daparcament 20 Hotels 22 Residncies destudiants i de tercera edat 24 Altres 24 Ci = sumatori de despeses 1) El cost de ledificaci o de les obres de rehabilitaci s el cost de la construcci per contracta. Es considera cost de la construcci per contracta la suma dels costos dexecuci material de lobra, les despeses

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generals, si nhi ha, i el benefici industrial del constructor. El cost de construcci per contracta s segons la zona de qu es tracti, i es pot extraure de la publicaci trimestral El Boletn Econmico de la Construccin. 2) Els impostos no recuperables i els aranzels necessaris per formalitzar la declaraci dobra nova de limmoble. Es fixen en el 2% del VM o el valor de limmoble en la hiptesi dedifici acabat. 3) Els honoraris tcnics per projectes i direcci dobres, o altres de necessaris. Es fixen en el 12,7% del cost de ledificaci (cost de la construcci per contracta). 4) Els costos de les llicncies i taxes de construcci. Es fixen en el 3% del cost de ledificaci (cost de la construcci per contracta). 5) Limport de les primes de les assegurances obligatries de ledificaci i dels honoraris de la inspecci tcnica per calcular les primes. 6) Les despeses dadministraci del promotor i les degudes a altres estudis necessaris. 7) Les despeses financeres o de comercialitzaci. Es fixen en el 6,5 % del cost de ledificaci (cost de la construcci per contracta). 10.2.d) Conclusions de la valoraci del sl urbanitzat Edificabilitat. Pel al clcul de ledificabilitat, excepte en el cas dexpropiaci de parcelles destinades a habitatges de protecci oficial, que seran prcticament les niques que tindran un determinat aprofitament urbanstic, en la majoria dels casos cal calcular ledificabilitat mitjana ponderada del polgon fiscal en qu estiguin inclosos aquests sistemes, a efectes cadastrals. Valor de repercussi. Ats que amb la Llei 8/2007 desapareix la referncia als valors de repercussi deduts de la ponncia cadastral, en tot cas cal emprar el mtode residual esttic definit a la normativa hipotecria F = VM (1 - b) Ci Valor dels deures i de les crregues pendents per poder realitzar ledificabilitat prevista. La seva deducci noms est prevista en el supsits de valoraci del sl urbanitzat no edificat, i en cada cas concret sha de va-

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lorar si s procedent deduir tots els costos de lactuaci (cost durbanitzaci, indemnitzacions, enderrocs, reallotjaments, etc.).

11. Valors de taxaci, condicionants i advertncies (article 76 de lECO/805/2003) En aquest apartat, shi han dexpressar: a) Els valors tcnics resultants per a cada objecte immoble de valoraci. b) El valor de taxaci que en resulta, tenint en compte lobjecte i la finalitat de la valoraci. c) Els condicionants o les advertncies que hi pugui haver, dacord amb el que preveu el captol III del ttol I daquesta Ordre. d) Les limitacions als valors, si nhi ha. e) El valor mnim de lassegurana dincendis i altres danys al continent que la disposici addicional primera preveu. Als valors de taxaci del sl, cal afegir-hi el 5% de premi a lafectaci.

12. Data demissi, caducitat i signatures (article 77 de lECO/805/2003) En aquest apartat, shi ha dincloure: a) b) c) d) La data de lltima visita a limmoble. La data demissi de linforme. La data de caducitat de linforme. El nom, les signatures i la titulaci o el crrec dels qui subscriuen linforme, i el nom i la titulaci dels altres tcnics especialitzats que hagin intervingut directament en la taxaci.

13. Documentaci annexa a linforme (article 78 de lECO/805/2003) En aquest apartat, shi ha dincloure, almenys, la documentaci grfica segent: a) Plnols a escala o croquis de situaci i emplaament de limmoble al municipi.

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b) Plnols a escala o croquis delimitats de limmoble. c) Aquella altra documentaci que, segons el parer del taxador, permeti definir i identificar prou les caracterstiques de limmoble (seccions, fotografies, etc.). Tamb shi ha dincloure, com a mnim, la documentaci no grfica segent: a) El document utilitzat per a la identificaci registral o cadastral, si sescau. b) Una cpia de la llicncia dobres en els edificis en construcci o rehabilitaci. c) En els edificis en projecte, en construcci o rehabilitaci, un resum del pressupost dexecuci material. d) Una cpia de la cdula de qualificaci o document que determini o permeti determinar el valor mxim legal en els edificis en construcci subjectes a protecci pblica. e) Una cpia del certificat de titularitat i crregues, quan aquest document sigui ds obligatori per a la taxaci. f) En immobles arrendats, una cpia del contracte darrendament o, si no nhi ha, del ttol de locupaci i, excepte per a la finalitat que preveu larticle 2.a (mbit daplicaci) daquesta Ordre, un certificat del propietari de la situaci docupaci, rendes vigents i estat de pagament, i de les despeses imputables a limmoble durant lltim any. g) Una cpia del balan i del compte de resultats dels ltims tres anys, en el cas dimmobles lligats a una explotaci econmica.

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QESTIONS PROCEDIMENTALS EN LEXPROPIACI FOROSA

Manuel Tboas Bentanachs Magistrat de la Secci Tercera de la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justcia de Catalunya. Professor de Dret Administratiu de la Universitat Pompeu Fabra.

1. Qestions procedimentals en lexpropiaci forosa. Perspectiva general Lobjecte daquest treball s plantejar tota una srie de qestions procedimentals que concorren de manera reiterada i habitual en les controvrsies actuals en matria expropiatria, i intentar assenyalar cap on apunten els problemes controvertits i quina soluci, si s que existeix, shi dna. Lelecci de supsits s simple i merament interessada, i no pretn ser exhaustiva, ja que sentn que linters del treball ha dobeir precisament a atendre els supsits que es donen en la realitat de la prctica administrativa i en la via jurisdiccional contenciosa administrativa posterior, amb la finalitat de salvar de la millor manera possible les dificultats de resoldre tota aquella gamma de supsits tan comuns i constants que dificulten i, a vegades, fins i tot obstaculitzen la funci que es desenvolupa, i, en darrer cas, de propiciar que, en el seu moment i pel que sigui procedent, es faci ms llum i es doni la millor soluci als temes que ara es plantegen. En tot cas, cal assenyalar tamb que no es tracta de solucions doctrinals sin, en la majoria dels casos, de solucions de contingut substancialment prctic, i cal indicar que si aquestes tenen algun valor s que sadrecen substancialment a alleugerar la crrega tan difcil que comporta treballar en un rgim jurdic expropiatori i en un rgim jurdic de valoracions, en qu sempre s interessant simplificar sense perjudicar en cap cas totes les garanties, tan sentides i necessries en aquests mbits. Aix doncs, des del punt de vista subjectiu, interessa referir els supsits relatius a lexercici de les competncies i a la composici del jurat dexpropiaci forosa en cada cas, i a continuaci analitzar els supsits en els quals el millor s que no concorrin discussions de competncia entre els jurats, i, finalment, tractar de les dificultats que es presenten en els casos en qu, per, ra de les circumstncies de la persona expropiada, ha dintervenir el ministeri fiscal.

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I, des del punt de vista objectiu, segons lexperincia dels assumptes que accedeixen a la via administrativa i a lenjudiciament jurisdiccional contencis administratiu, es poden significar aquells casos en qu, atenent les circumstncies diverses de ladministraci expropiant, no s procedent la remissi de lexpedient administratiu de preu just, el coneixement sempre necessari entre expedients relacionats, les insuficincies en els mutus acords en matria expropiatria, el tractament dels interessos de demora en via jurisdiccional contenciosa administrativa, les garanties a constatar en matria del procediment de taxaci conjunta, les dificultats en lexpropiaci pel ministeri de la llei. I, finalment, cal fer algunes referncies en matria de retaxaci i reversi, com a resultat dels nous criteris valoratius.

2. La composici legal dels jurats dexpropiaci forosa Pel que fa a la composici dels jurats dexpropiaci forosa, cal reconixer que en lmbit autonmic, no en lestatal, se segueix, per regla general, un sistema de composici del jurat dexpropiaci forosa molt separat del que sanomena model equilibrat que s el que segueix la Llei dexpropiaci forosa, de 16 de desembre de 1954, amb el seu reglament de 26 dabril de 1957, pel que fa a la composici dels seus membres en relaci amb la defensa dels interessos pblics i privats.1

1. Larticle 32 de la Llei dexpropiaci forosa, de 16 de desembre de 1954, en matria de composici dels jurats provincials dexpropiaci forosa disposa: Artculo 32. 1. El Jurado Provincial de Expropiacin, que se constituir en cada capital de provincia estar formado por un Presidente, que lo ser el Magistrado que designe el Presidente de la Audiencia correspondiente, y los siguientes cuatro Vocales: a) Un Abogado del Estado de la respectiva Delegacin del Gobierno de la Comunidad Autnoma. b) Un funcionario tcnico designado por la Jefatura Provincial o Distrito correspondiente, y que variar segn la naturaleza del bien objeto de la expropiacin. Este funcionario ser un Ingeniero Agrnomo, si se trata de fincas rsticas; un Ingeniero de Caminos, cuando se trate de aprovechamientos hidrulicos y otros bienes propios de su especialidad; un Ingeniero de Montes, cuando el principal aprovechamiento de la finca expropiada sea el forestal; un Ingeniero de Minas, en los casos de expropiacin de concesiones mineras; un Arquitecto al servicio de la Hacienda, cuando la expropiacin afecte a fincas urbanas, y un Ingeniero Superior, cuando la expropiacin recaiga sobre valores mobiliarios. Anlogo criterio de especialidad se seguir cuando se trate de bienes distintos a los enumerados. c) Un representante de la Cmara Provincial Agraria, cuando la expropiacin se refiera a propiedad rstica, y un representante de la CNS respectiva en los dems casos. d) Un Notario de libre designacin por el Decano del Colegio Notarial correspondiente.

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Sense necessitat daprofundir en cites i cenyint lexamen al Jurat dExpropiaci de Catalunya, nhi ha prou a ressaltar-ne la composici originria, tal com va ser creat per la Llei 6/1995, de 28 de juny, del Jurat dExpropiaci de Catalunya,2 enfront de la composici del Jurat dExpropiaci de Catalunya, tal com sestableix a la Llei 9/2005, de 7 de juliol:
2. Se constituirn Jurados de Expropiacin en las ciudades de Ceuta y Melilla, de composicin anloga a la expresada en los prrafos anteriores, y presididos por el Juez de Primera Instancia de cada una de dichas plazas. 2. A la Llei 6/1995, de 28 de juny, del jurat dexpropiaci de Catalunya, es va seguir el sistema de composici equilibrat que sha referit. Article 2. Composici. 1. El Jurat dExpropiaci funciona en quatre seccions, la demarcaci de les quals correspon, respectivament, als territoris de les provncies actuals de Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona. 2. Cada secci del Jurat dExpropiaci es compon dels membres segents: a) Un president i el seu suplent, que han dsser magistrats, designats pel president del Tribunal Superior de Justcia de Catalunya. b) Els quatre vocals segents: Un lletrat al servei de lAdministraci de la Generalitat, designat pel Departament de la Presidncia. Un tcnic superior, designat pel departament de la Generalitat que correspongui en funci de la naturalesa del b expropiat. En el cas de les corporacions locals aquest tcnic ha dsser designat per la corporaci local interessada. Un representant de les cambres, els collegis, les organitzacions empresarials o les associacions representatives de la propietat en funci del b expropiat designat per la cambra, el collegi, lorganitzaci o lassociaci. Un notari, designat pel collegi notarial corresponent. c) Un secretari, que ha dsser funcionari, designat pel Departament de la Presidncia. 3. El Departament de la Presidncia ha de prestar al Jurat dExpropiaci el suport administratiu necessari per al seu funcionament. Aquesta composici es va mantenir en la modificaci del precepte que en va fer la Llei 31/2002, de 30 de desembre, de mesures fiscals i administratives, en els termes segents: 2. Cada secci del Jurat dExpropiaci de Catalunya es compon dels membres segents: a) El president o presidenta i el seu suplent, que han dsser juristes de reconegut prestigi amb ms de set anys dexercici professional. b) Els quatre vocals segents: - Un advocat o advocada del Cos dAdvocacia de la Generalitat de Catalunya. - Un tcnic o tcnica superior, designat pel departament de la Generalitat que correspongui en funci de la naturalesa del b expropiat. En el cas de les corporacions locals, aquest tcnic o tcnica ha dsser designat per la corporaci local interessada. - Un o una representant de les cambres, els collegis, les organitzacions empresarials o les associacions representatives de la propietat en funci del b expropiat, designat per la cambra, el collegi, lorganitzaci o lassociaci corresponents. - Un notari o notria, designat pel collegi notarial corresponent. c) Un secretari o secretria, que ha dsser funcionari, designat pel Departament de Governaci i Relacions Institucionals. 3. El Departament de Governaci i Relacions Institucionals ha de prestar al Jurat dExpropiaci de Catalunya el suport administratiu necessari per al seu funcionament.

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Artculo 4. Composicin 1. Cada una de las secciones del Jurado de Expropiacin de Catalua est formada por los siguientes miembros: a) El presidente o presidenta, que debe ser un jurista o una jurista de prestigio que no ejerza profesionalmente la abogaca ni el asesoramiento en materia de bienes inmuebles o urbanismo. b) Los siguientes vocales: Un funcionario o funcionaria con la licenciatura en derecho o en economa, del cuerpo superior de administracin de la Generalidad o del cuerpo de abogados de la Generalidad o uno equivalente, que acredite experiencia en materia de valoraciones. Un funcionario o funcionaria del cuerpo de titulados superiores de la Generalidad, con la titulacin que corresponda segn la naturaleza del bien o derecho a valorar. Dos titulados superiores que acrediten experiencia en materia de valoraciones, propuestos por acuerdo de las entidades municipalistas. Una persona en representacin de las cmaras, los colegios profesionales, las organizaciones empresariales o las asociaciones representativas de la propiedad. El presidente o presidenta de cada una de las secciones debe decidir, segn la naturaleza del bien expropiado, la entidad que debe estar representada. Un registrador o registradora de la propiedad, o un notario o notaria, designado por el colegio correspondiente. El secretario o secretaria, que debe ser un funcionario o funcionaria del cuerpo superior de administracin de la Generalidad, con la licenciatura en derecho, con voz pero sin voto. 2. El presidente o presidenta y los vocales son nombrados por el consejero o consejera del departamento al que est adscrito el Jurado, a propuesta, si procede, de las entidades que representan. Debe nombrarse una persona titular y una suplente. Efectivament, aquest canvi de model,3 que en determinades comunitats autnomes s totalment de conformaci de subjectes de lmbit pblic, finalment es veur si sajusta a les expectatives que es van crear quan es va establir, enfront del model clssic de composici equilibrada.

3. En aquest sentit, s bo tenir presents els pronunciaments del Tribunal Constitucional a les sentncies 251/2006, de 25 de juliol; 313/2006, de 8 de novembre; 314/2006, de 8 de novembre; 315/2006, de 8 de novembre, i 364/2006, de 20 de desembre.

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3. La composici concreta dels jurats dexpropiaci forosa En aquest punt, la problemtica que es planteja est integrada per aquella gamma de supsits en qu lentitat local expropiant no designa un membre del Jurat dExpropiaci quan, per poc que shi faci atenci, sobserva que aix crea una situaci francament particular. La temtica no s episdica o residual, sin decididament concurrent, i s present en tots els casos quan, pel fet de trobar-nos en lmbit de les entitats municipals descentralitzades, sembla que el que sha de discutir s, ni ms ni menys, qui t la condici dadministraci expropiant: si lentitat municipal descentralitzada corresponent o el municipi on pertany aquesta entitat. Efectivament, la situaci que es tracta de superar desde el punt de vista de la funci s que el Jurat dExpropiaci corresponent sentn que no pot desencadenar de cap manera una situaci obstativa o que pugui perjudicar ladopci temporal de les resolucions valoratives que corresponguin, ja que si ladministraci corresponent se situa en aquesta tessitura, no es pot oblidar que sense cap tipus dindefensi que shi pugui referir, amb la composici restant de lrgan taxador, si escau amb els suports tcnics necessaris, pot satisfer les exigncies de la seva funci, naturalment desprs de salvar els recursos que siguin procedents, en els quals, si escau, es podran depurar les responsabilitats de rigor.

4. Plantejament de la temtica de possibles controvrsies competencials entre jurats dexpropiaci forosa Els problemes que es poden suscitar en matria dexercici de les competncies dels jurats dexpropiaci autonmics i els jurats provincials dexpropiaci estatals poden ser ms grans, quan en tantes ocasions es planeja i sorbita en terrenys en qu hi ha moltes possibilitats que sorgeixin controvrsies competencials sobre si lassumpte s competncia dun jurat o de laltre. Certament, en principi, es podria pensar que aquest supsit no shauria de plantejar ja que, duna banda, larticle 2 de la Llei 9/2005, de 7 de juliol, disposa, pel que fa a Catalunya: Artculo 2. Funciones. Corresponde al Jurado de Expropiacin de Catalua la tasacin, el peritaje y la fijacin del justiprecio en los expedientes expropiatorios de las administraciones pblicas de Catalua.

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I, daltra banda, observant les expropiacions de les administracions estatals, caldria atenir-se a lactuaci del Jurat Provincial dExpropiaci estatal en els casos en qu la partici competencial fos suficientment clara i pretesament es pogus dir que no es plantegessin supsits de conflicte. Malauradament, la realitat prctica no s aquesta ja que, per destacar lmplia gamma de supsits que es presenten, nhi ha prou dindicar que per planejament urbanstic es prescriu un bon nombre de sistemes generals en matria de carreteres i els seus sistemes de protecci viaris, en matria daiges i els seus sistemes de protecci, en matria de ports i els seus sistemes de protecci, en matria daeroports i els seus sistemes de protecci, etc. En aquests casos, en el permetre de lexercici de la potestat expropiatria qui ha dexpropiar, pagar i executar el que escaigui?, s objecte de discussi la majoria de les vegades, fins i tot per part de les prpies administracions. I aix s aix perqu, tot i que no es posa en dubte que els supsits principals han de ser de ladministraci estatal corresponent, no queda establert clarament si aquelles zones de protecci les ha de realitzar ladministraci estatal o lactuaci urbanstica autonmica o municipal entre altres possibilitats. Efectivament, noms la bona feina dels jurats, tant si actuen en funcions valoratives com si no i que no tinguin qestions de competncia positives o negatives entre ells, permet descartar el supsit, tan arriscat i gens balder que representa haver de pronunciar-se sobre quin rgan administratiu ha de resoldre aquests conflictes, sobretot si es t en compte la naturalesa estatal i autonmica dels jurats respectius. Tot aix, en el bon sentit dexhaurir la via administrativa de determinaci del preu just corresponent i, per descomptat, llevat del que sigui procedent resoldre per la via jurisdiccional contenciosa administrativa, la qual, pel que sha exposat, no queda demorada de cap manera per linici, la tramitaci i la resoluci duna controvrsia interadministrativa, la qual, en tot cas, seria accentuadament disfuncional a efectes temporals.

5. Els supsits dintervenci del Ministeri Fiscal En tractar de la intervenci del Ministeri Fiscal, s interessant, en primer lloc, assenyalar el que disposa larticle 5 de la Llei dexpropiaci forosa, de 16 de desembre de 1954:

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Artculo 5. 1. Se entendern las diligencias con el Ministerio Fiscal cuando, efectuada la publicacin a que se refiere el artculo 18, no comparecieren en el expediente los propietarios o titulares, o estuvieren incapacitados y sin tutor o persona que les represente, o fuere la propiedad litigiosa. 2. Tambin sern parte en el expediente quienes presenten ttulos contradictorios sobre el objeto que se trata de expropiar. La problemtica que es tracta dexposar se centra fonamentalment en els supsits de propietaris o titulars expropiats incapacitats o sense tutor o persona que els representi o propietaris desconeguts ja que, en la resta de casos, el subjecte en qesti es pot defensar perfectament amb els instruments i les vies que lordenament jurdic ofereix. Si sanalitzen degudament aquests supsits, cal indicar que la seva defensa radica en lactuaci del Ministeri Fiscal, el qual necessita els mitjans ms elementals, especialment econmics, per poder atendre degudament la prctica duna prova pericial valorativa, sempre i tan necessria, amb la qual podr articular les vies de determinaci de la posici valorativa que ha de defensar i, si s el cas, impugnar el que escaigui. En aquest punt, s obvietat que en un bon nombre de supsits el Ministeri Fiscal apunta4 que no disposa dels mitjans econmics suficients per fer una valoraci del b expropiat, per la qual ad exemplum ni simpugna el corresponent projecte de taxaci conjunta en matria urbanstica ni es fa valer, en el rgim general expropiatori, un full mnim suficient dapreuament de lexpropiat. Aix doncs, s manifesta la insatisfacci que es deriva daquests supsits tan sensibles, deguda a la possible indefensi que shi pot produir. I aix s aix ja que, duna banda, si no simpugna el projecte de taxaci conjunta urbanstica dacord amb el que estableix per a Catalunya larticle 107 del Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, que aprova el Text refs de la Llei 2/2002, de 14 de mar, durbanisme de Catalunya (en endavant, TRLUC), caldr atenir-se al seu resultat,5 amb el que aix comporta i, daltra banda, en els supsits generals en qu no consten els fulls dapreuament per als expro4. s com que en bon nombre docasions ni el Ministeri Fiscal ni lAdministraci trobin degudament i de forma rpida aquells medis amb els que atendre els supsits de la seva ra en els terminis establerts 5. Cal tenir en compte el que disposa per a Catalunya el TRLUC, a larticle 107: Article 107. Procediment de taxaci conjunta

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piats, la sorpresa es produeix quan el mxim que es pot apreciar s una valoraci de ladministraci que noms respon per limport mnim en el qual sha de desplegar el principi de congruncia, per no pel lmit superior. En aquest ltim cas, es defensa que de cap manera es pot acceptar el full dapreuament de ladministraci, que evidentment no concorre, i per tant cal atenir-se a la valoraci igual o, si escau, superior del jurat corresponent que en resulti.

6. La no-tramesa de lexpedient administratiu Si passem de les perspectives subjectives que hem exposat a les merament objectives, s interessant ressaltar les deficincies que es poden produir com a resultat dunes prctiques administratives que deixen de tenir el grau de precisi i de respecte amb lordenament que haurien de tenir.
En totes les expropiacions derivades de laplicaci daquesta Llei, ladministraci expropiadora pot optar entre tramitar lexpropiaci individualment per a cada finca o tramitar-ne la taxaci conjunta, dacord amb el procediment segent: a) El projecte dexpropiaci, un cop feta laprovaci inicial per ladministraci amb competncia expropiatria, ha dsser posat a informaci pblica, per un termini dun mes, perqu les persones interessades, a les quals han dsser notificats els fulls dapreuament corresponents, puguin formular-hi observacions i reclamacions concernents a la titularitat o la valoraci de llurs drets respectius. b) Laprovaci definitiva del projecte dexpropiaci correspon a la mateixa administraci que sigui competent per a laprovaci inicial. Si lexercici de la potestat expropiatria correspon a lAdministraci de la Generalitat, un cop aprovat inicialment el projecte pel Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques, laprovaci definitiva correspon a la comissi territorial durbanisme competent. c) La resoluci del projecte dexpropiaci ha dsser notificada individualment per ladministraci actuant a les persones titulars de bns i drets afectats. La notificaci ha dadvertir les persones interessades que la manca de pronunciament en el termini dels vint dies segents es considera com una acceptaci de la valoraci fixada, en el qual cas sentn que lapreuament ha estat definitivament determinat. Si les persones interessades, en el termini esmentat, manifesten per escrit llur disconformitat amb la valoraci aprovada, ladministraci ha de transferir lexpedient al Jurat dExpropiaci de Catalunya, perqu en fixi lapreuament. d) Si el projecte de taxaci conjunta es formula simultniament amb un instrument de planejament urbanstic derivat o amb el projecte de delimitaci dun polgon dactuaci urbanstica, sha daplicar a cada projecte la tramitaci que li correspongui. e) Laprovaci definitiva del projecte de taxaci conjunta implica la declaraci durgncia de locupaci dels bns o drets afectats. En conseqncia, el pagament o el dipsit de limport de la valoraci establerta pel projecte de taxaci conjunta habilita per a procedir a ocupar la finca, sens perjudici de la valoraci pel Jurat dExpropiaci de Catalunya, si sescau, i de la tramitaci dels recursos que escaiguin respecte al preu just. Laprovaci del document que incorpora lacord a qu es refereix larticle 103.5 tamb habilita per a procedir a ocupar les finques.

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Ja dentrada, cal dir que no deixa de resultar com i gens anecdtic que es presentin escrits de la part expropiada davant el Jurat dExpropiaci, en els quals es posi de manifest i sacrediti la prossecuci de trmits expropiatoris actes docupaci, fulls dapreuament i el seu rebuig, etc., i es demani que se segueixi el procediment davant el Jurat per tal daconseguir que sen fixi o sen determini el preu just en els termes legals i reglamentaris, i aix vagi acompanyat duna actitud silenciosa per part de ladministraci expropiadora davant els requeriments dinformaci i de tramesa de lexpedient corresponent per part del Jurat. En aquests casos, com en els que hem vist anteriorment, en qu ladministraci es qestionava la seva qualitat dadministraci expropiant, salvades les garanties necessries per tal de propiciar que senvi lexpedient que el Jurat necessita, si no vol tenir la responsabilitat derivada de la seva actuaci o de la seva inactivitat, cal destacar que s procedent seguir el procediment de determinaci del preu just amb la valoraci corresponent i amb el suport de les actuacions corresponents, especialment les que la part expropiada hagi facilitat.

7. La relaci que hi ha entre els expedients administratius expropiatoris Aix mateix, per a un procediment concret, tamb s interessant enumerar els supsits relacionats amb una mateixa actuaci fins i tot els que puguin respondre a actuacions expropiatries anteriors en el temps per a terrenys de la mateixa qualitat i ubicaci i, molt especialment, els relatius als procediments que shan seguit davant el Jurat respecte a la propietat, quan es tracta de valorar altres drets, no fos cas que les valoracions no tinguessin la coordinaci necessria ni lajust recproc. Certament, no deixa de sorprendre que, noms en concepte dextinci de drets reals o personals, es pugui arribar a una valoraci superior a la que pertocaria si sexpropis el ple domini de la finca o dels terrenys en qesti. Aix, pot succeir que, en els supsits dextinci del dret darrendament o dun lsing que estigui a les primeres amortitzacions , en aplicaci de criteris formals i en aplicaci de frmules ms o menys estereotipades, sarribi a la conclusi que la indemnitzaci en concepte dextinci daquests drets pot ser superior a la de la plena propietat, ja que en aquesta situaci sembla que caldria atenir-se al lmit superior de la indemnitzaci per extinci daquests drets i a la quantitat corresponent a la resultant per al ple domini, naturalment llevat que poguessin ser procedents altres conceptes indemnitzadors, ms enll de la mera extinci del dret real o personal corresponent.

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Sostenir el contrari portaria a la conclusi inevitable que es valoraria ms un dret real o personal, les facultats del qual no poden atnyer bviament la totalitat del ple domini, i, en conseqncia, resultaria ms adient fixar la quantitat de diners corresponent que aconseguir la plena propietat dels terrenys, les finques o els edificis objecte dels drets expropiables.

8. El mutu acord expropiatori Una matria que hauria de ser singularment pacfica, per a la prctica deixa de ser-ho molt sovint, s la relativa al mutu acord en matria expropiatria. Aix s aix no tant per la transcendncia tributria o fiscal de lactuaci expropiatria com pels interessos que sen deriven, tant en la via administrativa com en la contenciosa administrativa. s fcil adonar-se que si sarriba a un acord mutu encertat i incisiu en seu expropiatria, que es pronunci de manera clara i concloent sobre aquesta matria, salleugereix i es redueix molt la necessitat posterior de resoldre la temtica exposada, la qual, com se sap, presenta molts criteris daplicaci i ordre molt variats. En definitiva, es tracta dinsistir que els operadors jurdics atenguin en seu dexpropiaci forosa, de manera efica tant el que correspongui per preu just com la qesti, gens baldera, de si la quantitat que es pacta inclou o no els interessos, atesa la lentitud tan habitual a fixar el preu just i a efectuar-ne el pagament, respecte de lespai convencional que es desplega per a aquests, amb la qual cosa es dna perfecta certesa i seguretat jurdica a la situaci resultant i seviten els posicionaments que sallunyen de lestabilitat, tan necessria en les relacions jurdiques en conflicte. Efectivament, no deixa de sorprendre que no sexhaureixin les possibilitats dacord en matria dinteressos i es deixi perfectament establert el que fa referncia a lmbit de lobligaci accessria dinteressos.

9. Els interessos de demora en la via contenciosa administrativa La temtica dels interessos t, a ms, un altre vessant singularment rellevant en la via contenciosa administrativa, en aquells casos en qu el procs contencis administratiu sha delimitat respecte a la resoluci dun jurat dexpropiaci que en fixa el preu just corresponent.

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En aquests casos, una vegada determinada judicialment la fixaci del preu just corresponent, es planteja en la fase dexecuci de la sentncia corresponent no tan sols la necessitat de procedir al pagament, sin tamb la relativa al rdit dels interessos. Aquesta temtica dels interessos pot haver-se fet present fins i tot en el mateix procs contencis administratiu i donar lloc a la condemna corresponent de qui correspongui. En aquest punt, cal deixar de banda aquests ltims supsits, ja que si el procs contencis administratiu tracta tant de la fixaci del preu just del jurat dexpropiaci corresponent com dels interessos deguts per qui correspongui i especialment per ladministraci expropiatria actuant, tal com es va establir a la sentncia contenciosa administrativa corresponent, caldr atenir-se a aix sense cap dubte. Per s perfectament possible que el procs contencis administratiu shagi limitat tan sols a la resoluci concreta i puntual del jurat, en la qual aquest, en desplegament de les seves competncies concretes s a dir, la fixaci del preu just, per el pagament, solament hagi fixat el preu just corresponent per no shagi pronunciat ni shagi pogut pronunciar sobre la temtica dels interessos per demora prpia o de ladministraci expropiadora actuant. Doncs b, en aquests casos, en qu la sentncia que finalment es dicta noms es pronuncia sobre la fixaci del preu just, cal dir que davant la promoci dincidents dexecuci no s estrany detectar que saconsegueixen pronunciaments relatius a lobligaci de pagament dels interessos corresponents, tant en via administrativa com en via jurisdiccional. En sntesi, les tesis que se sostenen oscillen entre les que possibiliten aquesta ampliaci en lenjudiciament i les que la neguen. Les tesis que amplien lenjudiciament i que hi inclouen els interessos, enfront dun mbit contencis administratiu cenyit estrictament a la matria de la fixaci del preu just, i que sovint assenyalen la convenincia daprofitar el procs amb aquesta finalitat, no semblen especialment convincents en els casos en qu simpugna una resoluci del jurat en matria de preu just, perqu cal adonar-se que llavors ni aquell mateix es pot pronunciar sobre els interessos que deu ladministraci expropiant, ni tan sols sobre els que es puguin derivar de la seva prpia actuaci o inactivitat. Per contra, sembla que tenen ms fonament les tesis que consideren que, si lmbit del procs contencis administratiu se centra tan sols en la fixaci del preu just, i aix es fixa finalment en seu jurisdiccional contenciosa administrativa, no es pot desbordar lmbit objecte de la cosa jutjada material in-

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troduint en el procs dexecuci matries que sn alienes al jurat dexpropiaci i per a les quals no t competncia. s a dir, objectivament i subjectivament, la matria de pagament i de demora en el pagament de ladministraci expropiant no es residencia legalment en lexpedient de determinaci del preu just, s aliena a la comesa del jurat i est fora de lmbit de la cosa jutjada del procs corresponent, que se centra merament en la temtica del preu just.

10. El procediment de taxaci conjunta i lacceptaci de la valoraci daquest Tornant a les qestions procedimentals estrictes, cal esmentar especialment les especificitats prpies del procediment de taxaci conjunta urbanstic ja que, com s ben sabut, presenta unes caracterstiques que el diferencien clarament del procediment expropiatori, regulat a la Llei dexpropiaci forosa. En aquest punt, cal referir-se, de manera especial, a all que larticle 107.a, b i c del TRLUC estableix en els termes segents: Article 107. En totes les expropiacions derivades de laplicaci daquesta Llei, ladministraci expropiadora pot optar entre tramitar lexpropiaci individualment per a cada finca o tramitar-ne la taxaci conjunta, dacord amb el procediment segent: a) El projecte dexpropiaci, un cop feta laprovaci inicial per ladministraci amb competncia expropiatria, ha dsser posat a informaci pblica, per un termini dun mes, perqu els interessats, als quals han dsser notificats els fulls dapreuament corresponents, puguin formular-hi observacions i reclamacions concernents a la titularitat o la valoraci de llurs drets respectius. b) Laprovaci definitiva del projecte dexpropiaci correspon a la mateixa administraci que sigui competent per a laprovaci inicial. Si lexercici de la potestat expropiatria correspon a lAdministraci de la Generalitat, un cop aprovat inicialment el projecte pel Departament de Poltica Territorial i Obres Pbliques, laprovaci definitiva correspon a la comissi territorial durbanisme competent. c) La resoluci del projecte dexpropiaci ha dsser notificada individualment per ladministraci actuant als titulars de bns i drets afectats. La notificaci ha dadvertir les persones interessades que la manca de pronunciament en el termini dels vint dies segents es considera com una ac-

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ceptaci de la valoraci fixada, en el qual cas sentn que lapreuament ha estat definitivament determinat. Si les persones interessades, en el termini esmentat, manifesten per escrit llur disconformitat amb la valoraci aprovada, ladministraci ha de transferir lexpedient al Jurat dExpropiaci de Catalunya, perqu en fixi lapreuament. Doncs b, a lefecte de la deguda valoraci i fixaci del preu just, cal destacar la rellevncia singular que t atendre la concurrncia duna notificaci regular i procedent del projecte dexpropiaci, que sol resultar insuficient per aconseguir lacceptaci de la valoraci fixada en la via administrativa, ja que per aconseguir aquesta conseqncia cal que vagi acompanyada de la garantia de ladvertncia als interessats que, si no manifesten la seva disconformitat respecte de la valoraci donada en el termini de vint dies a comptar des de la data de la notificaci, sentendr que accepten la valoraci que shagi fixat en el projecte. Tot aix com a garantia especfica per a la defensa de lexpropiat i, com s obvi, amb un rgim clarament diferenciat del rgim que sestableix en els supsits que es regulen a la Llei dexpropiaci forosa.6

6. Per a tots els casos, nhi ha prou a referir els articles 29 a 31 de la Llei dexpropiaci forosa, de 16 de desembre de 1954: Artculo 29. 1. En cada uno de los expedientes as formados la Administracin requerir a los propietarios para que en el plazo de veinte das, a contar desde el siguiente al de la notificacin, presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen pertinentes. 2. La valoracin habr de ser forzosamente motivada y podr estar avalada por la firma de un perito, cuyos honorarios habrn de acomodarse a las tarifas que apruebe la Administracin, siendo siempre estos gastos de cuenta de los propietarios. Artculo 30. 1. La Administracin expropiante habr de aceptar o rechazar la valoracin de los propietarios en igual plazo de veinte das. En el primer caso se entender determinado definitivamente el justo precio, y la Administracin proceder al pago del mismo, como requisito previo a la ocupacin o disposicin. 2. En el segundo supuesto, la Administracin extender hoja de aprecio fundada del valor del objeto de la expropiacin, que se notificar al propietario, el cual, dentro de los diez das siguientes, podr aceptarla lisa y llanamente o bien rechazarla, y en este segundo caso tendr derecho a hacer las alegaciones que estime pertinentes empleando los mtodos valorativos que juzgue ms adecuados para justificar su propia valoracin a los efectos del artculo 43, y asimismo a aportar las pruebas que considere oportunas en justificacin de dichas alegaciones. Artculo 31. Si el propietario rechazara el precio fundado ofrecido por la Administracin, se pasar el expediente de justiprecio al Jurado Provincial de Expropiacin.

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11. El procediment expropiatori iniciat per ministeri de la llei De la mateixa manera, en seu procedimental, sn bvies les dificultats amb qu es troba el ministeri de la llei a lhora daplicar el procediment expropiador, disciplinat per la legislaci urbanstica, que, a ms, sha matisat tant amb la incorporaci successiva de modificacions legals. En aquest punt, nhi ha prou a reproduir el que disposa larticle 108 del TRLUC: Article 108. Iniciaci dun expedient expropiatori per ministeri de la llei 1. Un cop transcorreguts cinc anys des de lentrada en vigor del pla dordenaci urbanstica municipal, en cas que no disposi de programa dactuaci urbanstica municipal, o un cop exhaurit el termini establert pel programa o lagenda, si no sha iniciat el procediment dexpropiaci dels terrenys reservats per a sistemes urbanstics que, en virtut de les determinacions del pla, hagin dsser necessriament de titularitat pblica i que no estiguin inclosos, a lefecte de llur gesti, en un polgon dactuaci urbanstica o en un sector de planejament urbanstic, les persones titulars dels bns poden advertir ladministraci competent de llur propsit diniciar lexpedient dapreuament. Si transcorre un any des de la formulaci de ladvertiment i ladministraci no hi ha donat resposta, linici de lexpedient dapreuament es produeix per ministeri de la llei; a aquest efecte, els propietaris poden presentar el full dapreuament corresponent i, si transcorren tres mesos i ladministraci no laccepta, es poden dirigir al Jurat dExpropiaci de Catalunya, la resoluci del qual per a fixar lapreuament exhaureix la via administrativa. 2. A lefecte del que estableix lapartat 1, sentn que la valoraci es refereix al moment de la iniciaci de lexpedient dapreuament per ministeri de la llei i que els interessos de demora sacrediten des de la presentaci del full dapreuament per les persones propietries. 3. Les determinacions daquest article sapliquen tamb als bns i els drets inclosos en polgons dactuaci urbanstica o en sectors de planejament urbanstic en qu el sistema dactuaci sigui el dexpropiaci. 4. El que estableixen els apartats 1, 2 i 3 no saplica a: a) Els propietaris o propietries de terrenys classificats com a sl no urbanitzable. b) Els propietaris o propietries de terrenys classificats com a sl urbanitzable, si en el moment de lafectaci els terrenys es dediquen a lexplotaci agrcola, ramadera, forestal o cinegtica o, en general, a activitats prpies de llur naturalesa rstica i compatibles amb la classificaci i lafectaci esmentades fins a lexecuci de les determinacions del planejament urbanstic.

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c) Els propietaris o propietries que, dacord amb larticle 53, hagin obtingut lautoritzaci per a ls o lobra provisionals. 5. Si, abans de transcrrer els terminis establerts per lapartat 1, sha aprovat inicialment una modificaci o una revisi del planejament urbanstic que comporta la inclusi dels sistemes en polgons dactuaci o en sectors de planejament, als efectes de llur gesti, els dits terminis resten interromputs i subjectes a laprovaci definitiva. El cmput dels terminis es reprn si transcorre un any sense haverse produt la publicaci de laprovaci definitiva. I tot aix sense oblidar la remissi que es fa a aquesta via i a aquell procediment7 pel que fa a locupaci directa de terrenys afectats per qualsevol tipus de sistema urbanstic, general o local,8 que shan dincorporar per cessi obligatria al domini pblic, dacord amb el que estableix larticle 150 del TRLUC: Article 150. Definici, tramitaci i efectes 1. Sentn per ocupaci directa lobtenci de terrenys que, essent afectats pel planejament urbanstic a qualsevol tipus de sistema urbanstic, general o local, shagin dincorporar per cessi obligatria al domini pblic. Locupaci directa comporta el reconeixement de ladministraci actuant del dret dels propietaris a participar en el repartiment just dels beneficis i les crregues en el si dun sector de planejament o un polgon dactuaci concrets.

7. Igualment, cal tenir present la remissi que es fa a larticle 151 del TRLUC, en matria de patrimoni del sl i habitatge: Article 151. Previsi de reserves de terrenys 1. El planejament urbanstic general pot preveure reserves de terrenys de possible adquisici, referides a qualsevol classe de sl, per a constituir o ampliar el patrimoni municipal i comarcal de sl i dhabitatge. 2. A les reserves de terrenys de possible adquisici, previstes pel planejament urbanstic general s aplicable, si escau, el que estableix larticle 108. 8. Larticle 34 del TRLUC, en matria de sistemes urbanstics, disposa: Article 34. Sistemes urbanstics generals i locals 1. Integren els sistemes urbanstics generals els terrenys que el planejament urbanstic reserva per a les comunicacions, per als equipaments comunitaris i per als espais lliures pblics, si llur nivell de servei s dabast municipal o superior. Els sistemes urbanstics generals configuren lestructura general del territori i determinen el desenvolupament urb. 2. Integren els sistemes urbanstics locals els terrenys que el planejament urbanstic reserva per a les comunicacions, per als equipaments comunitaris i per als espais lliures pblics, si llur nivell de servei s un mbit dactuaci de sl urb o de sl urbanitzable o el conjunt de sl urb dun municipi, dacord amb el que estableixin, en aquest darrer cas, el pla dordenaci urbanstica municipal o el programa dactuaci urbanstica municipal.

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2. Per a tramitar locupaci directa cal: a) Justificar-ne la necessitat. b) Observar el principi de publicitat. c) Notificar-ho individualment als afectats. d) Atorgar-ne lacta docupaci i certificar-ne el contingut, amb laplicaci de les determinacions de la legislaci hipotecria sobre aquesta matria. 3. Els propietaris o propietries dels terrenys ocupats tenen dret a sser indemnitzats dels perjudicis causats per locupaci anticipada i, a ms, al cap de quatre anys de latorgament de lacta docupaci directa, si no sha aprovat definitivament linstrument reparcellatori corresponent, poden advertir ladministraci competent de llur propsit diniciar lexpedient per a determinar el preu just, dacord amb larticle 108.1 i 2. En aquest supsit, ladministraci actuant queda subrogada en la posici de les persones titulars originries en el procediment reparcellatori posterior. Doncs b, en aquest supsit, s interessant fer algunes precisions des del punt de vista subjectiu i des de la perspectiva objectiu.

3. El planejament urbanstic general pot preveure com a sistemes urbanstics reserves de terrenys destinats a habitatges dotacionals pblics. El sistema urbanstic dhabitatges dotacionals pblics comprn les actuacions pbliques dhabitatge destinades a satisfer els requeriments temporals de collectius de persones amb necessitats dassistncia o demancipaci justificades en poltiques socials prviament definides. Aquestes poltiques shan despecificar en la memria social del planejament urbanstic. 4. El sistema urbanstic de comunicacions comprn totes les infraestructures necessries per a la mobilitat de les persones i de les mercaderies, per transport terrestre, martim o aeri, i comprn tamb les rees de protecci i les rees daparcament de vehicles respectives. 5. El sistema urbanstic dequipaments comunitaris comprn els centres pblics, els equipaments de carcter religis, cultural, docent, esportiu, sanitari, assistencial, de serveis tcnics i de transport i els altres equipaments que siguin dinters pblic o dinters social. 6. El sistema urbanstic despais lliures pblics comprn els parcs, els jardins, les zones verdes i els espais per a lesbarjo, el lleure i lesport. La concreci dels elements que integren aquest sistema ha de tenir en compte lexistncia de restes arqueolgiques dinters declarat, dacord amb el que estableix lart. 9.3. 7. Els terrenys reservats per a sistemes urbanstics de titularitat pblica, si sn compresos en un mbit dactuaci urbanstica sotms al sistema de reparcellaci, sadquireixen mitjanant cessi obligatria i gratuta, sens perjudici del que estableix lart. 150. Si cal avanar lobtenci de la titularitat pblica i locupaci directa regulada per lesmentat article no s suficient, es pot tamb efectuar una actuaci allada expropiatria, en el qual cas lAdministraci adquirent se subroga en els drets i els deures de la persona que nera propietria. 8. Els terrenys reservats per a sistemes urbanstics pblics que no siguin compresos en un mbit dactuaci urbanstica sotms al sistema de reparcellaci es poden adquirir mitjanant lactuaci expropiatria que correspongui.

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Subjectivament, hi ha dues lnies de dificultats que es repeteixen amb freqncia. La primera discuteix si la via de provocar lexpropiaci s idnia per dirigir-se a lAdministraci general de lEstat i com shan de resoldre els supsits en qu no apareix clarament ladministraci concreta davant la qual shan de prosseguir els trmits corresponents. Pel que fa al primer vessant, cal assenyalar que evidentment ens trobem en seu durbanisme, que s precisament la que ofereix la via de larticle 108 del TRLUC, i precisament per executar urbansticament all que resulta del seu mbit material dactuaci, evidentment a ttol dexpropiaci forosa, iniciada pel ministeri de la llei. Ats que aix s aix i que lexecuci urbanstica no es pot substanciar en seu estatal sin de les competncies urbanstiques regulars que estableix la legislaci autonmica corresponent, tot porta a pensar que s procedent excloure que lAdministraci general de lEstat, fora de la seva legislaci sectorial especfica per actuar com escaigui, pugui executar aquelles actuacions, com si es tracts duna administraci urbanstica, per la via urbanstica a qu ens referim. Els problemes sn ms grans quan, per imperatiu de les prescripcions del planejament urbanstic, es tracta daconseguir supsits que shan denquadrar en sistemes territorials o que van ms enll dels sistemes prpiament i precisament urbanstics. I, ms encara, quan tant per als primers com per als segons es pot planejar, com s habitual, una indefinici evident de quina ha de ser ladministraci que nha datendre lexecuci. Si ens trobem ms enll dels sistemes generals urbanstics, sembla que lordenament urbanstic, per molt que tracti dafirmar la seva rellevncia, no pot desplaar ni derogar laplicaci de lordenament sectorial per a les actuacions que lhan motivat, amb les previsions expropiatries especfiques de qu disposi o les generals a qu es remeti, i no es pot afirmar ni la procedncia de redirigir el cas a meres cessions gratutes i obligatries duna administraci merament urbanstica ni a la configuraci de lexpropiaci forosa urbanstica per la via de larticle 108 del TRLUC. Aix mateix, quan ens trobem davant de veritables i innegables sistemes urbanstics per als quals sn aplicables les tcniques urbanstiques, entre les quals la de larticle 108 del TRLUC, la problemtica que sha exposat se centra en la indefinici comuna i habitual sobre quina s ladministraci urbanstica actuant que sestableix a aquest efecte. Lgicament, no sembla que es detecti cap problema en aquells casos en qu a una administraci li interessa dur a terme lexpropiaci, bo i acceptant la via referida, ja que aquesta actua

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i lafectat particular t almenys un referent subjectiu al qual pot adrear les seves iniciatives i pretensions. Per el supsit es complica quan, o b el particular sadrea a una administraci que entn que s competent de les diverses possibles i aquesta no contesta ladvertncia o la contesta indicant-li que, segons el seu criteri, s una altra ladministraci competent, o senzillament quan afirma que, a parer seu, ella no s competent per no indica quina altra administraci nhauria de ser. Observem que, si se segueix ladvertncia a ladministraci o les administracions indicades, aquestes poden igualment contestar o no la nova advertncia o b respondre-hi indicant que, segons el seu criteri, s una altra ladministraci competent i aix es pot generar un cercle vicis si la nova administraci fa remissi a ladministraci anterior o senzillament afirmar que, a parer seu, no s competent, per no indica la que hauria de ser-ho. Cal tenir present que, en el cas dels plans urbanstics plurimunicipals, hi poden haver dubtes entre les entitats locals menors, municipis, comarques, provncies, altres entitats locals i, fins i tot, ladministraci autonmica. En aquest punt, si hi ha un pronunciament que negui la competncia de la possible administraci expropiatria, tot fa pensar que si a lafectat li interessa qestionar el pronunciament adoptat ha datenir-se a la prossecuci del recurs contencis administratiu corresponent en qu es decideixi finalment la temtica competencial, naturalment amb les responsabilitats que corresponguin, si escau rescabaladores, pels pronunciaments disconformes a dret que shi hagin adoptat. I aquesta soluci jurisdiccional ser decisiva, en la mesura que es conclogui que ladministraci competent s la que sha perms negar la seva competncia. Per pot succeir que no en sigui competent, i aix es declari, i s lgic entendre que si va indicar que una altra administraci era la competent, a aquesta ltima no la vincula el criteri que una altra administraci sost. En aquesta panormica, tamb s habitual observar en algun cas que, davant del silenci de les possibles administracions expropiatries implicades, quan el particular sadrea al jurat corresponent aquest serigeix en el decisor de la competncia, si no ho ha fet la possible administraci expropiatria, i es pronuncia negant la competncia de ladministraci a la qual sha adreat la iniciativa, la qual cosa no deixa de ser curiosa, pel fet que ell mateix assumeix una funci que li pot dispensar la legitimaci passiva de la pretensi rescabaladora corresponent, si s que sevidencia que no li s prpia o, senzillament, si no encerta en la temtica competencial, que assenyala segons el seu criteri o opini. Els elements exposats han de ser suficients per veure que, per assegurar lencert en lexercici de les accions que sexecuten, sha dhaver actuat respecte

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a ladministraci efectivament competent, ja que si soblida de seguir la iniciativa contra ella, lafectat, al final de totes les iniciatives, haur de prosseguir precisament la que sigui procedent contra lrgan competent per no haver-ho fet abans. Tot aix ratifica, encara que noms sigui des de lefecte temporal ms abreujat, que en casos dindefinici com el que sha exposat s procedent actuar, ja des de bon comenament i parallelament, com la prctica demostra, contra totes les possibles administracions expropiadores que puguin concrrer en el cas, i seguint els mitjans que estableix larticle 108 del TRLUC, per tal danar aconseguint les actuacions silencioses o els pronunciaments expressos que es vagin produint. Amb els resultats obtinguts, bviament shaur de procedir a acumular en un recurs contencis administratiu tots els supsits desplegats o, si aix no s possible, tenir plantejades totes les variables que siguin procedents, i aix assegurar-se que finalment, almenys contra una administraci, saconsegueix el pronunciament jurisdiccional que escaigui contra lexpropiaci per ministeri de la llei, i poder-ne fixar i determinar el preu just corresponent. Des del vessant objectiu, la temtica que es va suscitant, que tampoc no s senzilla, recau normalment en lmbit objectiu dels supsits de fet que es poden establir en lrbita de larticle 108 del TRLUC. En aquest punt, val la pena assenyalar que la senzillesa aparent dels dictats de larticle 108 del TRLUC no s tal, pel fet que no noms shan de reconixer els dos supsits que aquest preveu. Aix, per als terrenys que no estiguin inclosos, a lefecte de la seva gesti, en un polgon dactuaci urbanstic o en un sector de planejament urbanstic (apartat 1 de larticle) o que estiguin inclosos, a lefecte de la seva gesti, en un polgon dactuaci urbanstic o en un sector de planejament urbanstic en qu operi el sistema dactuaci per expropiaci (apartat 3). Aix s aix perqu no es poden desconixer els supsits que, pel principi de cessi obligatria i gratuta, resultin afectats per la via expropiatria, ja sigui amb locupaci directa i anticipada de larticle 150 del text legal esmentat, per a terrenys afectats per cessions obligatries i gratutes, o tamb els relatius a lactuaci allada expropiatria per als casos de terrenys afectats per cessions obligatries i gratutes, en la mesura que sigui necessari avanar en la seva obtenci, de conformitat amb el que estableix larticle 34.7 del TRLUC.

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12. La retaxaci i la reversi amb relaci als nous criteris de valoraci Finalment, en matria de procediment expropiatori, cal assenyalar la incidncia que poden tenir tant els supsits de retaxaci com els de reversi,9 10 sens dubte com a resultat dels nous criteris de valoraci reconeguts per la Llei 8/2007, de 28 de maig, del sl, i el Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual saprova el Text refs de la Llei del sl, ja sigui per a la situaci bsica del sl rural, per a la situaci bsica del sl urbanitzat, o b per a la situaci dels sls als quals sels pot aplicar la disposici transitria tercera11 de la Llei, la qual sembla que sha oblidat de la situaci dels sls urbans no consolidats, que podrien merixer, per les cessions operades i els serveis urbanstics existents, almenys una consideraci anloga a la dels sls urbanitzables delimitats amb les condicions de desenvolupament establertes. En tot cas, per les dades que sindiquen davant de lentrada en vigor de la Llei 8/2007, de 28 de maig, del sl, i el Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual saprova el Text refs de la Llei del sl, tot sembla indicar que, si b s veritat que els nous criteris valoratius no dispensen un valor ms gran que els que establia la Llei 6/1998, de 13 dabril, sobre rgim del sl i valoracions, la tctica que han de seguir en aquest cas els afectats es desplegar mantenint els valors adoptats, els quals es regiran per aquella Llei anterior, amb els interessos que corresponguin, en resultar una quantitat ms

9. Cal tenir en compte que, en matria de retaxaci i de reversi, larticle 34 de la Llei 8/2007, de 28 de maig, del sl, i del Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual saprova el Text refs de la Llei de sl, disposen: Artculo 29. Supuestos de reversin y de retasacin. 1. Si se alterara el uso que motiv la expropiacin de suelo en virtud de modificacin o revisin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica, procede la reversin salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) Que el uso dotacional pblico que hubiera motivado la expropiacin hubiera sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho aos, o bien que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional pblico. b) Haberse producido la expropiacin para la formacin o ampliacin de un patrimonio pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de ste. c) Haberse producido la expropiacin para la ejecucin de una actuacin de urbanizacin. d) Haberse producido la expropiacin por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del rgimen aplicable al suelo conforme a esta Ley. e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversin de acuerdo con la Ley de Expropiacin Forzosa. 2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuacin de urbanizacin: a) Procede la reversin, cuando hayan transcurrido diez aos desde la expropiacin sin que la urbanizacin se haya concluido.

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b) Procede la retasacin cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud de una modificacin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que no se efecte en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, y ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiacin. El nuevo valor se determinar mediante la aplicacin de los mismos criterios de valoracin a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponder al expropiado o sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio. En lo no previsto por el prrafo anterior, ser de aplicacin al derecho de retasacin lo dispuesto para el derecho de reversin, incluido su acceso al Registro de la Propiedad. 3. No procede la reversin cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 4 del artculo 17, siempre que se mantenga el uso dotacional pblico para el que fue expropiado o concurra alguna de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero. 10. Els articles 54 i 55 de la Llei dexpropiaci forosa disposen, en matria de reversi: Artculo 54. 1. En el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motiv la expropiacin, as como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectacin, el primitivo dueo o sus causahabientes podrn recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular de la indemnizacin que se determina en el artculo siguiente. 2. No habr derecho de reversin, sin embargo, en los casos siguientes: a) Cuando simultneamente a la desafectacin del fin que justific la expropiacin se acuerde justificadamente una nueva afectacin a otro fin que haya sido declarado de utilidad pblica o inters social. En este supuesto la Administracin dar publicidad a la sustitucin, pudiendo el primitivo dueo o sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en defensa de su derecho a la reversin, si consideran que no concurren los requisitos exigidos por la ley, as como solicitar la actualizacin del justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o establecido el servicio inicialmente previstos. b) Cuando la afectacin al fin que justific la expropiacin o a otro declarado de utilidad pblica o inters social se prolongue durante diez aos desde la terminacin de la obra o el establecimiento del servicio. 3. Cuando de acuerdo con lo establecido en los apartados anteriores de este artculo proceda la reversin, el plazo para que el dueo primitivo o sus causahabientes puedan solicitarla ser el de tres meses, a contar desde la fecha en que la Administracin hubiera notificado el exceso de expropiacin, la desafectacin del bien o derecho expropiados o su propsito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio. En defecto de esta notificacin, el derecho de reversin podr ejercitarse por el expropiado y sus causahabientes en los casos y con las condiciones siguientes: a) Cuando se hubiera producido un exceso de expropiacin o la desafectacin del bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte aos desde la toma de posesin de aqullos. b) Cuando hubieran transcurrido cinco aos desde la toma de posesin del bien o derecho expropiados sin iniciarse la ejecucin de la obra o la implantacin del servicio. c) Cuando la ejecucin de la obra o las actuaciones para el establecimiento del servicio estuvieran suspendidas ms de dos aos por causas imputables a la Administracin o al beneficiario de la expropiacin sin que se produjera por parte de stos ningn acto expreso para su reanudacin. 4. La competencia para resolver sobre la reversin corresponder a la Administracin en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el momento en que se solicite aqulla o a la que se encuentre vinculado el beneficiario de la expropiacin, en su caso, titular de los mismos.

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5. En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiacin forzosa se har constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artculo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversin no ser oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria. Artculo 55. 1. Es presupuesto del ejercicio del derecho de reversin la restitucin de la indemnizacin expropiatoria percibida por el expropiado, actualizada conforme a la evolucin del ndice de precios al consumo en el perodo comprendido entre la fecha de iniciacin del expediente de justiprecio y la de ejercicio del derecho de reversin. La determinacin de este importe se efectuar por la Administracin en el mismo acuerdo que reconozca el derecho de reversin. 2. Por excepcin, si el bien o derecho expropiado hubiera experimentado cambios en su calificacin jurdica que condicionaran su valor o hubieran incorporado mejoras aprovechables por el titular de aquel derecho o sufrido menoscabo de valor, se proceder a una nueva valoracin del mismo, referida a la fecha de ejercicio del derecho, fijada con arreglo a las normas contenidas en el captulo III del Ttulo II de esta Ley. 3. La toma de posesin del bien o derecho revertido no podr tener lugar sin el previo pago o consignacin del importe resultante conforme a los apartados anteriores. Dicho pago o consignacin deber tener lugar en el plazo mximo de tres meses desde su determinacin en va administrativa, bajo pena de caducidad del derecho de reversin y sin perjuicio de la interposicin de recurso contencioso-administrativo. En este ltimo caso, las diferencias que pudieran resultar de la sentencia que se dicte debern, asimismo, satisfacerse o reembolsarse, segn proceda, incrementadas con los intereses devengados al tipo de inters legal desde la fecha del primer pago en el plazo de tres meses desde la notificacin de la sentencia bajo pena de caducidad del derecho de reversin en el primer supuesto. 11. La disposici transitria tercera de la Llei 8/2007 disposa: Disposicin Transitoria Tercera. Valoraciones. 1. Las reglas de valoracin contenidas en esta Ley sern aplicables en todos los expedientes incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir de su entrada en vigor. 2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarn conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoracin no hayan vencido los plazos para la ejecucin del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administracin o a terceros. De no existir previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento ni en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, se aplicar el de tres aos contados desde la entrada en vigor de esta Ley. 3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y mtodo de clculo de la valoracin y en lo que sea compatible con ella, se estar a lo dispuesto en el apartado 3 del art. 137 del Reglamento de Gestin Urbanstica aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposicin que la sustituya. I la disposici transitria tercera del Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual saprova el Text refs de la Llei del sl, disposa: Disposicin Transitoria Tercera. Valoraciones.

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gran que la que sigui procedent per una nova valoraci, per loperativitat de la retaxaci per demora en el pagament del preu just. Per contra, en matria de reversi, quan la valoraci que shagi fet en seu expropiatria hagi estat conforme a la Llei 6/1998, la veritable tensi en matria de valoracions ser observar que, de conformitat amb les noves regles valoratives, sen poden obtenir valoracions inferiors.

1. Las reglas de valoracin contenidas en esta Ley sern aplicables en todos los expedientes incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. 2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de aqulla, formen parte del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarn conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoracin no hayan vencido los plazos para la ejecucin del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administracin o a terceros. De no existir previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento ni en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, se aplicar el de tres aos contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. 3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y mtodo de clculo de la valoracin y en lo que sea compatible con ella, se estar a lo dispuesto en el apartado 3 del art. 137 del Reglamento de Gestin Urbanstica aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposicin que la sustituya.

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EXPROPIACIN Y LEY DE SUELO

Luciano Parejo Alfonso Catedrtic de dret administratiu de la Universitat Carlos III de Madrid. Director general de lInstitut dEstudis de lAdministraci Local (1983-1985). Sotssecretari del Ministeri per a les Administracions Pbliques (1986-1987). President de lInstitut Nacional dAdministraci Pblica (1987-1989). Director i president de lInstitut Universitari Pascual Madoz (1991-2007). Rector de la UIMP (2005-2006). Director de la revista Documentacin Administrativa i membre dels consells assessors deditorials i revistes, entre les quals Der Juristische Verlag, Journal for European Environmental & Planning Law i Revista de Administracin Pblica. Autor de nombrosos llibres i articles en revistes nacionals i internacionals, sobre matries relacionades amb el dret pblic de lEstat i, especialment, sobre Constituci, organitzaci territorial de lEstat i urbanisme.

1. Introduccin: El planteamiento que subyace en la Ley de suelo y su regulacin del derecho de propiedad del suelo La Ley 8/2007, de 29 de mayo, de suelo (hoy ya el TRLS 2008), regula conjuntamente, en su ttulo IV, la expropiacin forzosa y la responsabilidad civil o patrimonial de las administraciones pblicas por razn de la poltica de ordenacin territorial y urbanstica, pero aborda tambin, a continuacin (captulo I del ttulo V), las instituciones, indudablemente emparentadas con la expropiacin forzosa (va funcin social de la propiedad), de la venta y sustitucin forzosas. Como, en efecto, ya se ha destacado en la doctrina,1 estas ltimas tcnicas de venta (del suelo) y sustitucin (en el ius aedificandi) forzosas tienen un efecto materialmente expropiatorio. Reciben, sin embargo, un tratamiento legal diferenciado porque, como seala el propio legislador en los apartados VI y VII del prembulo (ms que exposicin de motivos) del texto legal, mientras la expropiacin y la responsabilidad son instituciones de relevancia constitucional de garanta de la integridad patrimonial de los ciudadanos, las de la venta y la sustitucin forzosas son medidas legales para la garanta del cumplimiento de la funcin social de la propiedad (prevista en el art. 33.2 CE).
1. A. Menndez Rexach, Expropiacin, venta o sustitucin forzosa y responsabilidad patrimonial de la Administracin, Ciudad y territorio. Estudios territoriales, nm. 152-153 (2007), monogrfico dedicado a la Ley de suelo, pp. 383 a 400.

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La comprensin adecuada de la nueva regulacin legal en el marco legal general bsico de las polticas de ordenacin territorial y urbanstica de las instituciones y medidas aludidas requiere tener presente el novedoso planteamiento que subyace en la Ley 8/2007 (trasplantado al TRLS 2008) y cuyos dos ejes fundamentales son: de un lado, el estatus general-mnimo comn denominador del ciudadano (primariamente del ciudadano sin ms u ordinario, pero tambin del cualificado sea como propietario, sea como emprendedor) en cuanto a las condiciones del espacio social de convivencia indispensables para la garanta de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales (todos los del ttulo I CE); y, de otro lado, el cdigo fundamental (integrado, en especial, por los valores y bienes constitucionales a servir y, por tanto, los principios y criterios que de ellos se derivan) de toda la accin pblica con relevancia territorial (cualesquiera que sean las competencias de que constituya ejercicio) y, en su contexto, de la referida a la poltica de ordenacin territorial y urbanstica. Este planteamiento legal no slo no supone disminucin de la atencin prestada a la regulacin del derecho de propiedad del suelo, no digamos ya descuido de la misma, sino que posibilita, por el contrario, un tratamiento legal de la institucin adecuado a su perfil propio, es decir, no contaminado por la perspectiva indebida de su puesta al servicio de la transformacin urbanstica mediante la urbanizacin. Esta perspectiva ha venido distorsionando, en efecto, la interpretacin de la legislacin urbanstica desde 1956, al superponer a sta que nunca ha confiado sin ms, ni siquiera prioritariamente, la urbanizacin a la propiedad del suelo una imagen metalegal del proceso de ejecucin del planeamiento urbanstico. De esta suerte, puede decirse que la Ley 8/2007 (y, por tanto, el TRLS 2008) establece la regulacin del derecho de propiedad del suelo ms garantista en la historia legislativa desde 1956 que, adems, opera como verdadero puente entre el Cdigo civil (art. 348 a 352) y la legislacin urbanstica autonmica. Sobre el trasfondo de la neta separacin del rgimen de la propiedad del suelo y el de las actuaciones de transformacin de ste mediante la urbanizacin u operaciones asimiladas a ella (establecido en los art. 14 y 16 de la Ley 8/2007; hoy del TRLS 2008),2 de los art. 7 y 8, en relacin con el art. 6, todos ellos de la citada Ley, resulta, para el primero, lo siguiente:

2. Sin perjuicio de los puntos de contacto entre ellos que pueden derivar de la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica y derivan en todo caso de la afectacin por stas de la propiedad del suelo por ellas comprendido.

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1. La recuperacin y reafirmacin del carcter estatutario del rgimen de la propiedad del suelo, cuya integracin se produce en el contexto del marco legal estatal (el TRLS 2008, que enlaza con el Cc; por tanto, conjuntamente por el Cc y hoy el TRLS 2008) por la ley de ordenacin territorial y urbanstica de la correspondiente comunidad autnoma y, en virtud y conforme a ella, por el conjunto de planes que compongan el sistema de instrumentos de ordenacin (normalmente planes) que sta prevea y del cual resulta sin ms (como efecto legal) la vinculacin del suelo a destinos concretos en los trminos asimismo dispuestos por la referida legislacin autonmica de ordenacin territorial y urbanstica. Quiere decirse que la delimitacin del contenido del derecho de propiedad a que se refiere el art. 33.2 CE, esto es, de dicho derecho como institucin y, por tanto, en el plano propio del derecho objetivo (que no en el del art. 33.3 CE, es decir, el de los concretos bienes y derechos subjetivos en tanto situaciones individualizadas debidamente constituidas conforme a y por ello protegidas por dicho derecho objetivo) tiene lugar en dos fases o momentos: El primero, que es en el que opera el marco legal general-estatal, trae a este campo el elenco de facultades determinado por el Cc uso, disfrute y explotacin, as como disposicin para precisar que se refieren al suelo,3 sea natural o construido, conforme no slo a su estado real y caractersticas objetivas en cada momento, sino tambin enlazando con la ordenacin territorial y urbanstica su clasificacin y calificacin y destino segn sta. Lo que se corresponde con un paralelo elenco de deberes bsicos. De esta suerte el marco legal estatal, sin dejar de cumplir la funcin de garanta que le corresponde, respeta el espacio decisional que concierne a la comunidad autnoma en la delimitacin, desde su funcin social (art. 33.2 CE), del contenido del derecho de propiedad del suelo. El segundo (al que remite el anterior) est presidido por las tcnicas autonmicas de vinculacin de superficies o terrenos concretos a destinos y, a su travs, al pertinente rgimen jurdico estatutario (hasta ahora y en todos los casos, la clasificacin y calificacin urbansticas del suelo). Es en esta fase cuando la ordenacin territorial y urbanstica, en la condicin de regulacin del suelo conforme al inters general que le asigna el art. 47 CE, ultima la delimitacin del contenido del derecho de propie-

3. Concepto que engloba la superficie en rasante, el subsuelo y el vuelo. El art. 8.2 del TRLS 2008 dispone, en efecto, que las facultades del derecho de propiedad del suelo alcanzan al vuelo y al subsuelo, si bien y esto es importante slo hasta donde determinen los instrumentos de ordenacin urbanstica, de conformidad con las leyes y con las limitaciones y servidumbres que requiera la proteccin del dominio pblico.

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dad del suelo segn su funcin social (art. 33.2 CE) en trminos urbansticos. Y lo hace asignando un alcance concreto a las facultades y a los correlativos deberes que lo integran. Como quiera que toda la anterior operacin se desarrolla, como se ha advertido, en el plano del derecho objetivo, las facultades y deberes as precisados lo son al margen de cualquier concreta situacin individualizada y esfera patrimonial de sujeto alguno. Por ello puede la Ley 8/2007 (hoy TRLS 2008) cerrar el rgimen estatutario de la propiedad del suelo con las siguientes reglas: a) La de que las facultades comprendidas desde luego en el derecho de propiedad alcanzan siempre y con carcter general (es decir, desde el marco legal estatal) a la realizacin (en la superficie, el vuelo y el subsuelo) de las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, no estando prohibidas (o estando expresamente permitidas, que es lo mismo), no tengan el carcter legal de acto edificatorio; y los actos dispositivos que no infrinjan el rgimen urbanstico de formacin de fincas parcelas y de relacin entre ellas (art. 8.1, prr. 1, y letra a del prr. 2 y 2 del TRLS 2008). b) La de que la previsin (sic!) de edificabilidad por la ordenacin territorial y urbanstica no equivale a integracin de la misma (que an no es edificacin) en el contenido del derecho de propiedad del suelo. Lo que es lgico, porque las facultades de uso, disfrute y explotacin nsitas en las situaciones individualizadas constituidas y protegidas en trminos de propiedad privada tienen como presupuesto lgico la existencia del bien (en este caso la edificacin) que tienen por objeto. Recurdese que, por ello, tales facultades se reconocen con carcter general en relacin con el estado y caractersticas objetivas en cada momento del suelo. De ah la necesidad de la patrimonializacin de la edificabilidad (bien inmueble construido en potencia), es decir, la realizacin efectiva de sta, lo que vale decir su conversin (mediante el proceso constructivo correspondiente) en edificacin o edificio (conversin que se condiciona naturalmente al cumplimiento de los correspondientes deberes). Las precisiones que quedan hechas son importantes para entender el sistema de valoracin del suelo establecido luego por la propia Ley 8/2007 (hoy TRLS 2008): en la etapa de mera clasificacin-calificacin del suelo urbanizable (pero an no urbanizado) o edificable (pero an no edificado), lo nico que hay es plusvala potencial generada por decisiones normativas pblicas

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y no imputable al propietario del nudo suelo. En el mbito del trfico jurdico-pblico (expropiacin) esa plusvala potencial no puede valorarse sino como lo que es (lo que todava no ha alcanzado el estado del ser no puede ser tenido como tal, no puede justipreciarse como bien o derecho patrimonial consolidado). Lo que se entiende sin perjuicio de lo que pueda ocurrir obviamente en el campo del trfico jurdico-privado gobernado por el mercado, el cual es muy libre para formar los precios a partir de los elementos capaces de incidir en ellos (con entera independencia de que el comportamiento en el mercado pueda incurrir en la especulacin que el art. 47 CE obliga expresamente a impedir). 2. Teniendo en cuenta la precedente integracin del contenido del derecho de propiedad del suelo, desde el marco legal estatal se garantiza: i) Cuando la ordenacin territorial y urbanstica que ultime el expresado rgimen estatutario atribuya edificabilidad para uso o usos determinados y se cumplan los dems requisitos y condiciones establecidos para edificar, posibilitando de esta forma la directa edificacin de los terrenos que defina por ello como unidad apta al efecto4 (y ello, por no considerar precisa actuacin previa de transformacin del suelo a fin justamente de hacerlo apto para servir de soporte a la edificacin prevista), la regulacin por la legislacin reguladora de dicha ordenacin territorial y urbanstica del derecho del propietario a realizar el o los actos constructivos o edificatorios correspondientes en los expresados terrenos.5 Es decir: garantiza al propietario (a ttulo de condicin bsica de igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad) el ius aedificandi (art. 6.c y 8.1.b TRLS 2008).

ii) Cuando, por el contrario y conforme siempre a la ordenacin territorial y urbanstica, la aplicacin del estatuto de la propiedad (edificabilidad para uso determinado y, por tanto, la realizacin de aqulla sobre una parcela-solar) requiera la realizacin previa de una actuacin de transformacin del suelo, la comprensin por las facultades integrantes del derecho de propiedad con carcter general (desde el marco legal estatal) de la de participar en la ejecucin de tal actuacin en un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporcin a su aportacin. Con imposicin a la legisla-

4. Por reunir las condiciones fsicas y jurdicas precisas a tal fin. 5. Obviamente bajo la condicin legal del cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del rgimen que corresponda.

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cin reguladora de la aludida ordenacin de la regulacin del derecho de iniciativa que (junto o no, en igualdad de condiciones o no con el que no lo sea) corresponda igualmente al propietario (en ejercicio de la libre empresa, es decir, no como deber inherente al derecho de propiedad) para el ejercicio de la actividad misma de ejecucin de la referida actuacin urbanizadora (de no quedar sta reservada a la Administracin), con previa facultad de consulta al respecto. Es decir: garantiza al propietario (a ttulo de condiciones bsicas del ejercicio del derecho de propiedad y, en su caso, del de libre empresa apoyado en aqul) la participacin en la actividad de ejecucin en rgimen de distribucin equitativa de beneficios y cargas6 y el derecho a concurrir a la habilitacin para el desarrollo de la actividad de ejecucin misma en los trminos (libre concurrencia, derecho especial o derecho exclusivo, segn proceda) de la aludida legislacin autonmica (art. 6.a y b y 8, prr. 2, c, TRLS 2008). Debe destacarse cmo la separacin del rgimen de la propiedad del suelo y el de las transformaciones urbansticas de ste posibilita una correcta determinacin del primero desprovista de la ganga distorsionante de la urbanizacin. Con un resultado plenamente garantizador de la propiedad del suelo, ya no lastrable por un deber de urbanizacin (en el seno de una agrupacin forzosa o corporacin pblica transitoria de propietarios) difcilmente reconducible constitucionalmente a la operacin de mera delimitacin por la funcin social de su contenido institucional propio y caracterstico. La prueba de la mayor garanta la ofrece la traduccin por primera vez en la historia de la legislacin urbanstica, directamente desde el marco legal estatal, del derecho de participacin en la ejecucin de la actuacin urbanizadora en un derecho a ser indemnizado por su valor en caso de impedimento o alteracin de las condiciones de su ejercicio (modificacin de los usos o reduccin de la edificabilidad) por disposicin, acto o hecho que surta efectos antes del inicio de la actuacin y del vencimiento de los plazos para el ejercicio del derecho de participacin (incluso despus si la ejecucin no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administracin)7 [art. 25 TRLS
6. En garanta de la posibilidad de ejercicio efectivo del derecho, el marco legal estatal impone a la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica la previsin de un plazo que no sea inferior a un mes ni pueda contarse desde un momento anterior al que pueda conocerse el alcance de las cargas de la actuacin y los criterios de su distribucin entre los afectados (art. 8.1.c, prr. 2, TRLS 2008). 7. No concurriendo obviamente incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio mismo del derecho.

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2008]. El valor de este derecho se establece por relacin al de la participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin pblica y determinada por la legislacin urbanstica dentro del marco legal estatal.

2. Las previsiones legales referidas a la expropiacin forzosa La Ley 8/2007 (lo que vale decir hoy del TRLS 2008) contiene pocas novedades en materia de expropiacin forzosa por razn de urbanismo. Ya la Ley 6/1998, de 13 de abril, de rgimen del suelo y valoraciones, rebaj la densidad normativa en este campo, pues, a resultas de la STC 61/1997, de 20 de marzo, no recogi en su texto la totalidad de las disposiciones contenidas a este respecto en el Real decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, aprobatorio del texto refundido de la Ley sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana (TRLS92). La Ley 8/2007 incorpora a su texto propio, en lo sustancial y sin variacin, la regulacin de la Ley 6/1998 y, manteniendo el criterio de sta, deja fuera las disposiciones subsistentes del TRLS92 (art. 210, 211.3, 213, 214, 222 y 224). Esto ltimo obedece a la opcin de tcnica legislativa finalmente adoptada: no confeccin de un texto completo, con consecuente establecimiento de una delegacin legislativa para la formulacin y aprobacin de un nuevo texto refundido (disposicin final segunda), que ser el que deber integrar aquellas disposiciones legales an subsistentes (por no incluidos en la clusula derogatoria de la letra b de la disposicin derogatoria nica). Dicho texto es el que finalmente ha sido aprobado por el Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio. Las principales novedades que en esta materia aporta la Ley 8/2007 (y, por tanto, el TRLS 2008) consisten, pues: En la nueva regulacin que hace de la reversin y la retasacin en su art. 34.y. En la modificacin del art. 43.2 de la Ley de expropiacin forzosa (disposicin adicional quinta).

2.1. Los supuestos expropiatorios La lista que de los supuestos expropiatorios por razn de urbanismo contena el art. 206.1 TRLS92 qued afectada por la declaracin de inconstitucionalidad efectuada por la STC 61/1997, de 20 de marzo. sta consider, en efecto, que el establecimiento por el legislador estatal de una lista exhaustiva

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o excluyente de cualesquiera otros supuestos es incompatible con la competencia legislativa de las comunidades autnomas ex art. 148.1.3 CE, por inscribirse en sta la determinacin en materia urbanstica de las causas legitimantes del ejercicio de la potestad expropiatoria. La nica salvedad a la apreciacin de inexistencia en el estado central de ttulo competencial bastante la integra el incumplimiento de la funcin social de la propiedad, en tanto que reconducible a las condiciones bsicas de la igualdad en el cumplimiento de deberes constitucionales ex art. 149.1.1 CE. No obstante la claridad del pronunciamiento del Tribunal Constitucional, es lo cierto que la lista de supuestos expropiatorios persisti en calidad de subyacente, va referencias indirectas, a distintos y dispersos preceptos legales subsistentes. Sea como fuere, la Ley 6/1998 clarific el panorama normativo, renunciando a toda enumeracin de supuestos y limitndose en su art. 34 a otorgar cobertura a la aplicacin de la expropiacin forzosa, adems de los supuestos determinados por la legislacin autonmica, en el caso de incumplimiento de la funcin social de la propiedad. La Ley 8/2007 recogi, en su art. 28.1, el planteamiento de la Ley 6/1998, prescindiendo ya incluso de toda referencia autnoma al incumplimiento de la funcin social de la propiedad (aunque sta reaparece implcitamente en la regulacin en el art. 31 de la venta o sustitucin forzosas). Pero sucede en ella lo mismo que suceda ya en el TRLS92: persiste una cierta enumeracin subyacente a travs de la regulacin de la reversin (art. 29; hoy 34 TRLS 2008) y, como queda dicho, de la funcin social y la gestin del suelo (art. 31, hoy 36 TRLS 2008). 2.2. La depuracin del sistema de fuentes en la materia El art. 35 de la Ley 6/1998 vena planteando problemas interpretativos de no menor importancia a la hora de integrar correctamente, en sede aplicativa, el ordenamiento aplicable. Pues tras disponer el ejercicio de la potestad expropiatoria de acuerdo con la propia Ley 6/1998 y la legislacin autonmica urbanstica, determinaba la aplicabilidad de la Ley de expropiacin forzosa (parte de la legislacin estatal plena, al prescribir, reguladora nada menos que de la institucin expropiatoria como tal), en todo lo no previsto en ellas, asignando aparentemente (aunque no realmente) a aqulla, as, una funcin meramente supletoria. El art. 28.1 de la Ley 8/2007 (art. 29.1 TRLS 2008) viene a despejar definitivamente tales problemas interpretativos al fijar de modo claro el sistema de fuentes: el ejercicio de la potestad expropiatoria, aunque persiga desde luego

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las finalidades previstas en la legislacin autonmica de ordenacin territorial y urbanstica, ha de realizarse siempre de conformidad con la propia Ley 8/2007 (hoy TRLS 2008) y la Ley de expropiacin forzosa (ambas ley especial y general en la materia forman, as, bloque). 2.3. La legitimacin por los instrumentos de la ordenacin territorial y urbanstica de la aplicacin del instituto expropiatorio Hasta la Ley 6/1998, la legislacin urbanstica estatal haba incluido en la regulacin de los efectos de los planes urbansticos el de legitimacin de la aplicacin de la expropiacin forzosa. El art. 33 Ley 6/1998, aunque mantuvo la previsin, cambi su ubicacin sistemtica tradicional al incluirlo en la regulacin que dedicaba justamente a la expropiacin. Con ello gener innecesariamente, como bien ha sealado A. Menndez Rexach,8 la cuestin de si careca de soporte en ttulo competencial suficiente al poder considerarse que haba pasado materialmente a formar parte de la determinacin de un supuesto expropiatorio; cuestin correctamente contestada por dicho autor en sentido negativo. Pues continuaba consistiendo materialmente, con entera independencia de su ubicacin sistemtica, en la previsin de un efecto de los planes urbansticos, es decir, de unas normas o disposiciones generales. La Ley 8/2007 (art. 28.2; art. 29.2 TRLS 2008) mantiene tanto la regla como su ubicacin sistemtica, pero introduce innovaciones en modo alguno secundarias. Se trata de las siguientes: a) No se refiere ya slo a los planes, sino genricamente a los instrumentos de la ordenacin territorial y urbanstica que determine su legislacin reguladora. De esta forma no slo se evita toda predeterminacin de las tcnicas que pueda emplear el legislador autonmico para integrar sucesivamente aquella ordenacin, sino que se consigue la comprensin por la regla de todas esas tcnicas con entera independencia de su denominacin y concreta configuracin legal. b) Pero al propio tiempo el radio de accin de la regla misma experimenta una clara acotacin, pues la aprobacin de los instrumentos de ordenacin territorial o urbanstica slo conlleva ya la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin cuando, conforme a la legislacin

8. A. Menndez Rexach, Expropiacin, venta o sustitucin forzosa y responsabilidad patrimonial de la Administracin, cit.

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autonmica, dichos instrumentos i) habiliten para el desarrollo de la actividad de ejecucin y ii) sta deba (se entiende en los trminos del propio instrumento de que se trate) producirse por expropiacin. 2.4. El justiprecio La aplicacin universal de los criterios de valoracin del suelo procede de la Ley 8/1990, de 25 de julio, de reforma del rgimen urbanstico y valoraciones del suelo, que dio lugar al TRLS92. La Ley 6/1998 (art. 23 y 36) mantuvo el principio, al disponer la realizacin de las valoraciones con arreglo a los criterios en ella establecidos cualquiera que fuera la finalidad que motive la expropiacin y la legislacin urbanstica o de otro carcter que la legitime; por tanto, el justiprecio debe fijarse a tenor de los criterios expresados. A ello sum la previsin de las dos modalidades posibles de fijacin del justiprecio: i) mediante expediente individualizado o ii) por el procedimiento de tasacin conjunta. Tambin en este punto reitera la Ley 8/2007 (y hoy el TRLS 2008) la solucin establecida, aunque introduciendo una novedad (slo aparente, como se ver). Su art. 28.3 (actual art. 30.1) prescribe: a) En primer lugar, que el justiprecio de los bienes y derechos expropiados ha de fijarse conforme a los criterios de valoracin contenidos en ella misma; criterios que no son otros que los establecidos en el ttulo III del texto legal, cuyo art. 21.1, b) delimita as su mbito de aplicacin: las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones y la de los derechos constituidos sobre o en relacin con ellos se rigen por la Ley 8/2007 (hoy el TRLS 2008) cuando tengan por objeto, entre otros, la fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de sta y la legislacin que la motive. De donde se sigue que la universalidad de los criterios de valoracin est referida estrictamente a los bienes y derechos expresados. b) En segundo lugar, que la fijacin del justiprecio tiene lugar mediante expediente individualizado o por procedimiento de tasacin conjunta. c) Y, finalmente y como novedad (calificable as slo por traerse aqu la regla y formularse sta con carcter general, no por ser ella misma novedosa, pues figuraba ya en el art. 37 Ley 6/1998; sobre ella se volver inmediatamente al tratar del pago), que el justiprecio puede satisfacerse en especie en caso de acuerdo con el expropiado.

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El legislador de 2007 (asumido por el de 2008) ha querido, adems, despejar cualquier duda sobre el juego efectivo y exclusivo de los criterios de valoracin propios en el mbito antes acotado ante las dudas que persistan sobre la vigencia del art. 43 de la Ley de expropiacin forzosa de 1954 y, por tanto, sobre la operatividad de la libertad estimativa tambin en el referido mbito de aplicacin por efecto de la jurisprudencia contencioso-administrativa en materia expropiatoria apoyada en la vaguedad de la frmula empleada por la Ley 8/1990, de 26 de julio, primero, y el TRLS92, despus, para la derogacin de todos los preceptos sobre valoracin contenidos en la referida Ley reguladora de la expropiacin forzosa. Para ello ha aadido a las anteriores prescripciones, en su disposicin adicional quinta, la modificacin del art. 43.2 de esta ltima, dejando claro ahora que el rgimen estimativo previsto en el apartado primero del propio precepto legal no es de aplicacin en ningn caso a las expropiaciones de bienes inmuebles (para la fijacin de cuyo justiprecio ha de estarse exclusivamente ya al sistema de valoracin previsto en la Ley reguladora de la valoracin del suelo). No obstante la claridad de la medida legislativa as adoptada para asegurar la integridad del sistema de valoracin del suelo, cabe tener alguna duda sobre su completa efectividad: la resistencia al abandono de la libertad estimativa mostrada hasta ahora por la jurisprudencia permite considerar probable que sta persista en retener, ahora sobre nuevas bases, las posibilidades que aqulla le ofrece para encontrar cabalmente el precio que entiende en cada caso justo. Ha de esperarse, pues, la reaccin jurisprudencial ante esta novedad. 2.5. El procedimiento expropiatorio Ante la delimitacin de la competencia autonmica en la materia de ordenacin territorial y urbanstica efectuada por la STC 61/1997, de 20 de marzo, ya la Ley 6/1998 abandon toda pretensin de regulacin del procedimiento expropiatorio. El mismo criterio mantiene obviamente la Ley 8/2007, pues la competencia del legislador estatal se circunscribe estrictamente al procedimiento administrativo comn cuando el objeto de atencin es la dimensin procedimental misma de la actuacin del poder pblico. Queda fuera de su disposicin, pues, cualquier regulacin de los procedimientos, ms que especiales, concretos en aquellas materias en las que carezca de ttulo competencial especfico y sustantivo. Pues, como tiene establecido la doctrina del Tribunal Constitucional, la competencia para la regulacin de la dimensin procedimental acompaa, como accesoria, a la de regulacin sustantiva de una materia, tenida as como principal. Y aqu se est ante una materia sus-

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tantiva (la ordenacin territorial y urbanstica) de la competencia autonmica, la cual atrae hacia s (al tratarse de expropiaciones especiales) la relativa a la determinacin u ordenacin de los procedimientos que han de seguirse en la aplicacin de la expropiacin por razn de urbanismo. Ello no obstante, desde la justificacin que proporciona el ttulo referente al procedimiento comn que ha de garantizar un tratamiento asimismo comn de los ciudadanos ante las diversas administraciones pblicas, se mantiene, como ya se ha dicho (art. 30.1 TRLS 2008), la referencia a las dos modalidades procedimentales de fijacin del justiprecio (expediente individualizado y tasacin conjunta). 2.6. El pago del justiprecio Dada la doctrina sentada en la STC 61/1997, de 20 de marzo, el legislador estatal se ha cuidado en precisar nuevamente, puesto que el recurso a la frmula no es infrecuente en la gestin urbanstica y como ya se ha adelantado al tratar del justiprecio (art. 30.1 TRLS 2008), que el pago de ste en especie requiere el acuerdo con el expropiado. 2.7. La ocupacin Ante la declaracin por la STC 61/1997, de 20 de marzo, de la inconstitucionalidad del art. 220.1 TRLS92, la Ley 6/1998, en su art. 38, se refiri ya tan slo (aunque con el mismo resultado) a que la aprobacin de la tasacin conjunta implicaba la declaracin de la urgencia de la ocupacin. De esta suerte, la nica regulacin sustantiva que contena el texto legal estatal (art. 39 Ley 6/1998) era la relativa al levantamiento del acta de ocupacin de cada una de las fincas afectadas por el expediente expropiatorio, su carcter de ttulo inscribible y a los trminos de la inscripcin de la o las fincas afectadas en el Registro de la propiedad. Esta ltima regulacin (la del art. 39 Ley 6/1998) ha pasado al art. 28.4 de la Ley 8/2007 (art. 31.1 TRLS 2008), aunque con una novedad: la de la sustitucin de la incorporacin de la oportuna referencia catastral y la identificacin mediante adecuado sistema grfico de coordenadas por la identificacin conforme a la legislacin hipotecaria, la referencia catastral y la representacin grfica mediante un sistema de coordenadas.

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2.8. La reversin Es sta una de las tcnicas incorporadas a la institucin expropiatoria ms controvertidas doctrinal e, incluso, jurisprudencialmente, por lo que no puede sorprender que tambin su regulacin en la Ley 8/2007 (y su consecuente incorporacin al TRLS 2008) sea uno de los extremos de sta que ms discusin viene suscitando. Para valorar esa regulacin actual en sus justos trminos conviene tener presente la evolucin del rgimen de la reversin, que puede sintetizarse como sigue: La Ley de enajenacin forzosa de 17 de julio de 1836 no la contempl como tal, limitndose a prever la recuperacin del bien expropiado va derecho de adquisicin preferente en la venta de aqul. Fue, pues, la Ley de expropiacin de 1879 la que estableci por primera vez el derecho de reversin, pero condicionando la operatividad de sta a la notificacin por la Administracin de su decisin de no ejecutar la obra prevista. Su introduccin legal se produjo as desde una perspectiva puramente formal: el surgimiento del derecho de reversin dependa estrictamente de la expresada notificacin. La Ley de expropiacin forzosa de 1954 supuso un giro radical, al i) establecer como principio general la procedencia de la reversin en dos supuestos: a) no cumplimiento de la causa expropiandi (supuesto en el que la reversin era desde luego obligada) y b) desaparicin sobrevenida (al cumplimiento del fin) de la afectacin (supuesto en que poda resultar discutible la procedencia de la reversin);9 y ii) no fijar lmite temporal alguno al ejercicio del derecho. La jurisprudencia contencioso-administrativa ha acabado por decantarse, en el terreno urbanstico, por trminos estrictos y generosos o favorables al juego de la reversin (procedencia, por ejemplo, incluso en caso de desafectacin acompaada de reafectacin). En este estadio, la STC 166/1986, de 19 diciembre, dej sentado que la reversin no era una garanta de rango constitucional, sino de configuracin legal, despejando as el panorama de la intervencin del legislador ordinario en la materia. Sobre todo, si se tiene en cuenta la paralela ju-

9. En este sentido, por ejemplo, A. Menndez Rexach, Expropiacin, venta o sustitucin forzosa y responsabilidad patrimonial de la Administracin, cit.

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risprudencia contencioso-administrativa constante (del Tribunal Supremo) en el sentido de que el procedimiento reversional no es mera continuacin del procedimiento expropiatorio; jurisprudencia decisiva en cuanto a la normativa aplicable a la reversin y el momento del nacimiento del derecho a la misma para su ejercicio. Ya en el mbito especfico urbanstico, la Ley 8/1990, de 26 de julio (art. 75.1), primero, y el TRLS92 (art. 225), despus, establecieron la exclusin del derecho de reversin en dos supuestos: i) el de reafectacin y ii) el de mantenimiento del uso por ocho aos, que se aadieron al tradicional del transcurso de los plazos para la actuacin (causa): diez aos en las actuaciones sistemticas y cinco aos en la edificacin. La Ley 6/1998 derog ciertamente la regulacin del TRLS92, pero mantuvo su contenido sustantivo, aunque con algunas modificaciones (art. 40).

La Ley 8/2007 (art. 29; actual art. 34 TRLS 2008) no ha introducido tanto novedades sustantivas dignas de ser resaltadas, cuanto ms bien mejoras tcnicas. Su regulacin sigue articulada sobre el juego regla general-excepciones. Parte, en efecto, de la regla general de la reversin en caso de alteracin del uso que motiv la expropiacin de suelo en virtud de modificacin o revisin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica. La lista de las excepciones a esta regla general (improcedencia de la reversin) es, en lo fundamental, la suma de los supuestos ya previamente establecidos por el legislador, aunque ampliada y tcnicamente depurada. Los supuestos excepcionales son ahora los siguientes: Implantacin y mantenimiento efectivo del uso dotacional motivante de la expropiacin durante ocho aos o sustitucin de dicho uso por otro igualmente dotacional pblico (art. 34.1.a TRLS 2008). No hay aqu innovacin alguna; tan slo refundicin de dos supuestos procedentes del TRLS92 y recogidos en el art. 40.2.a y b, Ley 6/1998. Expropiacin para formacin o ampliacin de un patrimonio pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines institucionales de ste (art. 34.1.b TRLS 2008). Hay aqu una nueva formulacin, en positivo, del supuesto que recoga el art. 40.3 de la Ley 6/1998 y que vena planteando problemas para la efectividad del rgimen de los patrimonios pblicos de suelo. Su justificacin, dado dicho rgimen de los patrimonios pblicos de suelo, se reconduce a la del supuesto anterior.

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Expropiacin para la ejecucin de una actuacin de urbanizacin (se sobreentiende, por lo que luego se dir, siempre que la ejecucin tenga lugar efectivamente dentro de plazo, en su caso el legal de diez aos) (art. 34.1.c TRLS 2008). Se trata (con nueva formulacin) de un supuesto tradicional, recogido en el art. 40.4 de la Ley 6/1998, que no viene sino a confirmar legislativamente la correcta jurisprudencia contencioso-administrativa (correcta por responder perfectamente a la lgica del ciclo de la funcin pblica urbanstica) segn la cual en las actuaciones sistemticas de urbanizacin su ejecucin supone el cumplimiento de la causa de la expropiacin. Alguna doctrina (A. Menndez Rexach)10 se ha planteado ya si este supuesto puede dar lugar, en el marco diseado por la Ley 8/2007, a la retasacin. No parece que este planteamiento tenga verdadero fundamento, ya que como se comprobar al tratar de ella el juego de la retasacin, que efectivamente est previsto, slo se produce fuera del mbito de aplicacin del supuesto examinado, es decir, mientras no haya concluido la ejecucin de la urbanizacin. Por lo dicho se entiende que el supuesto tenga su reverso (que recoge, en nuevos trminos, la formulacin negativa del art. 40.4 Ley 6/1998) en el apartado 2, letra a, del propio art. 34 del TRLS 2008, conforme al cual procede: La reversin: cuando (y desde que) [letra a] se cumpla el plazo en que el legislador cifra (desde siempre) la duracin mxima del ciclo de la ejecucin urbanstica, el de diez aos (desde la expropiacin), sin que la urbanizacin haya concluido. La retasacin (y ya no la reversin; lo que es una clara e importante novedad): cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo en virtud de una modificacin del instrumento de ordenacin (no, pues, una revisin, que siempre excluye la reversin) y ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiacin. Se entiende que el supuesto acaba donde empieza el antes expuesto de exclusin de la reversin (el de conclusin efectiva y completa de la urbanizacin conforme a la ordenacin que motiv la expropiacin). Pero su estudio no procede ahora y se abordar una vez concluido el de la reversin.

10. . Menndez Rexach, Expropiacin, venta o sustitucin forzosa y responsabilidad patrimonial de la Administracin, cit.

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Expropiacin por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del rgimen aplicable al suelo conforme a la propia Ley estatal (art. 34.1.d TRLS 2008). Se trata de una novedad, que contrasta con la previsin histrica de procedencia de la reversin a los cinco aos.

La segregacin del suelo de su vuelo o subsuelo, con mantenimiento del uso dotacional pblico para el que fue expropiado o de concurrir tambin alguno de los anteriores supuestos de exclusin de la reversin (art. 34.3 TRLS 2008). Esta es otra innovacin, que trae causa de la previsin del llamado complejo inmobiliario (art. 17.4 TRLS 2008) sobre la base del destino por los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica (de acuerdo con su legislacin reguladora) de superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o uso privado y al dominio pblico. En el complejo inmobiliario las superficies dedicadas a edificacin de uso privado y las vinculadas al dominio pblico tienen el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa la desafectacin y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio pblico.

Los restantes supuestos previstos en la Ley de expropiacin forzosa de 1954 (art. 34.1.e TRLS 2008). La convivencia entre estos supuestos, resultado de la modificacin del art. 54 de la Ley de expropiacin forzosa, con posterioridad a la Ley 6/1998, por la disposicin adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenacin de la edificacin, plantea problemas por su coincidencia en buena parte con los previstos en el actual TRLS 2008. Donde no hay coincidencia, este texto legal incorpora las previsiones de la Ley de expropiacin forzosa a las operaciones expropiatorias por razn de urbanismo. Y donde tal coincidencia se da, debe otorgarse prevalencia a la regulacin del TRLS 2008 en tanto ley especial.

2.9. La retasacin Como ya se ha avanzado, la Ley 8/2007 utiliza la retasacin, en el contexto de la regulacin de los supuestos excluidos de la reversin, para otorgar dicho derecho a los propietarios expropiados en el curso de la ejecucin de

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una actuacin de urbanizacin cuando, antes de ejecutarse sta, se alteren los usos o la edificabilidad del suelo mediante una modificacin (que no revisin) del correspondiente instrumento de ordenacin territorial y urbanstica, con resultado de incremento del valor del suelo conforme a los criterios aplicados en su momento en la expropiacin. Es claro que hay retasacin porque, al no haber concluido la urbanizacin ni haber transcurrido el plazo para ello, no ha lugar a la reversin conforme al art. 34.1.c y 2.a del actual TRLS 2008. El supuesto descansa claramente en la reformulacin y generalizacin de la regla que ya figuraba en la Ley 6/1998 (art. 40.3), aunque circunscrita a la expropiacin para la formacin y ampliacin de los patrimonios pblicos de suelo, y obedece a una lgica concluyente: debe primar el inters general en la ejecucin de la urbanizacin (por lo que no procede la reversin). Al propio tiempo, la actuacin pblica implica una lesin patrimonial (sobrevenida) al propietario en su da expropiado (por lo que procede indemnizarle: de ah la retasacin, que parece la frmula ms correcta, dentro de la lgica de la institucin expropiatoria, de satisfacer el principio de indemnidad patrimonial). A los efectos de la gestin urbanstica, a la retasacin as dispuesta (cuya regulacin no se ultima)11 se declaran aplicables las reglas que la propia Ley dedica a la reversin, incluida la del acceso al Registro de la propiedad. Aunque en sede doctrinal se hayan alzado voces crticas con esta remisin a las reglas de la reversin, parece clara su oportunidad y su alcance limitado a extender dichas reglas en la medida en que hacen referencia a la gestin urbanstica. Puede estimarse, pues, que el desarrollo reglamentario despejar fcilmente cualesquiera dudas que la remisin pueda suscitar. En la doctrina cientfica se ha afirmado ya tambin, incurriendo en exceso, que sta es quizs la principal novedad de la Ley 8/2007. ngel Menndez Rexach12 acierta, en este sentido, al relacionarla con el art. 40.3 de la Ley 6/1998 (reversin en el caso de expropiacin para patrimonios pblicos de suelo con modificacin ulterior determinante del incremento del valor del suelo), pero yerra al vincularla a la desincentivacin de las modificaciones
11. El TRLS 2008 se limita a determinar, adems del supuesto en que procede la retasacin, los criterios para su valoracin: los mismos empleados en su momento para la expropiacin pero referidos ahora a los nuevos usos y edificabilidades, correspondiendo al expropiado la diferencia entre el valor obtenido y el resultado de actualizar el justiprecio en su da fijado. 12. . Menndez Rexach, Expropiacin, venta o sustitucin forzosa y responsabilidad patrimonial de la Administracin, cit.

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puntuales del planeamiento con resultado de incremento del valor del suelo. No es sta la finalidad perseguida por el legislador de 2007, como demuestra el dato de que ahora la regla se formula con carcter general y no slo para las expropiaciones aludidas. No hay, pues, base objetiva para suponer el doble objetivo que intuye el autor citado: i) cerrar el paso a la jurisprudencia reconocedora del derecho de reversin en supuestos en los que la demanda de los afectados es, en realidad, de obtencin de un mayor justiprecio y ii) dar satisfaccin, con otro fundamento jurdico, a esas pretensiones. Responde esta posicin a la crtica de la jurisprudencia antes aludida y la solucin que se entiende da la Ley para superarla: i) si el justiprecio fijado en su da fue correcto, se dice, no hay motivo para incrementarlo por razn de la plusvala posterior; ii) pues ya el art. 36.1 de la Ley de expropiacin forzosa de 1954 prohibi y sigue prohibiendo la consideracin de las plusvalas derivadas del plan o proyecto que motive la expropiacin; y, por tanto, iii) lo nico procedente es la valoracin de la legalidad de la modificacin del planeamiento para, de ser sta ilegal, proceder a su anulacin, pero en modo alguno ni la reversin, ni tampoco la retasacin (el problema radica, pues, exclusivamente en la equivocada resistencia de la jurisprudencia contenciosoadministrativa a la aplicacin estricta del citado art. 36.1 de la Ley de expropiacin forzosa. En realidad, sin embargo, la solucin de la Ley 8/2007 (contenida hoy en el TRLS 2008) no puede entenderse si no se inscribe en el contexto del rgimen estatutario del derecho de propiedad que establece y que ha quedado expuesto al principio. De este rgimen forma parte el reconocimiento, desde el marco legal estatal, de la pertenencia al contenido del derecho de propiedad del suelo de la facultad de participacin en la ejecucin de las actuaciones de urbanizacin. De donde se sigue que, como modulacin y complemento del sistema de valoracin del suelo y al igual que sucede en el caso de impedimento o alteracin (a la baja) de las condiciones de tal participacin (en que procede la indemnizacin por el valor de la facultad o de la merma experimentada por sta: art. 25 TRLS 2008), en el caso de alteracin al alza del valor del suelo como consecuencia de una simple modificacin del mismo durante el proceso de su ejecucin, procede igualmente extraer la consecuencia indemnizatoria correspondiente para que no quede defraudada la referida facultad de participacin; consecuencia que procede sin afectar por ello a la realizacin del inters general cifrado en la ejecucin efectiva del planeamiento modificado. Otra cosa es que la solucin pueda producir un efecto real sin duda benfico de desincentivacin de las modificaciones puntuales del planeamiento no imperiosamente exigidas por el inters general.

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Por el contrario, es cierto que, en principio, la regulacin legal puede suscitar la duda acerca del alcance del derecho de retasacin, es decir, si procede slo una vez (en la primera modificacin puntual del planeamiento) o tambin en las eventuales sucesivas. En realidad, el planteamiento de la duda slo se mantiene si se prescinde de la lgica del proceso urbanstico, que segn el binomio planeamiento previo-ejecucin bifsica (urbanizacinedificacin) hace de la ejecucin un ciclo completo que se renueva cada vez con el renovado ejercicio de la potestad de planeamiento. Desde esta perspectiva es claro que el derecho a la retasacin permanece vivo mientras el ciclo de la ejecucin no quede concluido. 2.10. La venta y sustitucin forzosas El artculo 31 de la Ley 8/2007 (actual art. 36 TRLS 2008) trae al marco legal estatal de las polticas de ordenacin territorial y urbanstica las tcnicas de la venta y la sustitucin forzosas por incumplimiento de los deberes de edificacin o rehabilitacin previstos en el propio texto legal como integrantes de la propiedad del suelo. Y lo hace para determinar que tal incumplimiento habilita para, adems de dicha venta o sustitucin forzosa, la expropiacin forzosa por incumplimiento de la funcin social de la propiedad, sin perjuicio de que la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica pueda prever otras consecuencias. La regla importante aqu es el lmite que para la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica se establece en el apartado segundo del precepto legal: en la expropiacin (as como tambin en la venta o sustitucin forzosas) el valor de la propiedad del suelo no puede ser nunca minorado (sancin por incumplimiento de la funcin social) en un porcentaje superior al 50 % de su valor total con arreglo a los criterios legales, correspondiendo la diferencia a la Administracin expropiante o actuante.

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