Standard Form Contract For Lease SER 364207

PROGRAM SISTEMA ZA SPROVOENJE SPORAZUMA I ODLUKA (SEAD) NA KOSOVU
STANDARDNA FORMA UGOVORA O ZAKUPU, POSLOVNOG PROSTORA SA PRAVNIM KOMENTAROM I UPUTSTVOM ZA OPTU UPOTREBU
Juni 2012. Ovaj izvetaj je pripremljen zahvaljujui podrci amerikog naroda preko Agencije Sjedinjenih Drava za meunarodni razvoj (USAID)
STANDARDNA FORMA UGOVORA O ZAKUPU, POSLOVNOG PROSTORA SA PRAVNIM KOMENTAROM I UPUTSTVOM ZA OPTU UPOTREBU
DRICANJE OD ODGOVORNOSTI Za sadraj je odgovoran samo Checchi and Company Consulting, Inc. a stavovi autora neodraavaju neophodno stavove Agencije Sjedinjenih Drava za meunarodni razvoj ili Vlade Sjedinjenih Drava. Ova publikacija se moe reprodukovati, umnoavati ili prenositi elektronski, mehaniki, fotokopirati, snimati ili na drukiji nain, pod uslovom da su na svakom napravljenom i distribuiranom primerku jasno naznaeni USAID i Projekat sistema za sprovoenje sporazuma i odluka (SEAD) USAID-a.
Sadrzaj
UGOVOROZAKUPUPOSLOVNOGPROSTORA...................................................................................2 (1)INFORMATIVNIRASPORED..........................................................................................................2 (2)OPTIROKOVIIUSLOVI...............................................................................................................7 1.Posebnipreduslovi........................................................................................................................7 2.Poslovniprostor............................................................................................................................7 3.Zakupnirok,produetakiraniotkaz............................................................................................7 4.Zakupninaiplaanje .....................................................................................................................8 . 5.Zakupodavevegarancijeinaknadatete ...................................................................................9 . 6.ObavezeZakupodavca.................................................................................................................11 7.Zakupevegarancije,pravaiobaveze........................................................................................12 8.Pravnilek.....................................................................................................................................14 9.Sporoviivaeizakoni................................................................................................................15 10.Opteodredbe...........................................................................................................................16 UPUTSTVOZAKORISNIKESTANDARDNOGOBRASCAUGOVORAOZAKUPUPOSLOVNOGPROSTORA. 18 1.Posebnipreduslovi......................................................................................................................18 2.Poslovniprostor..........................................................................................................................19 3.Zakupnirok,produetakiraniotkaz..........................................................................................19 4.Zakupninaiplaanje ...................................................................................................................20 . 5.Zakupodavevegarancijeinaknadatete .................................................................................21 . 6.ObavezeZakupodavca.................................................................................................................26 7.Zakupevegarancije,pravaiobaveze........................................................................................28 8.Pravnilek.....................................................................................................................................31 9.Sporoviivaeizakoni................................................................................................................33 10.Opteodredbe...........................................................................................................................34 OPTESMERNICEZASTANDARDNIOBRAZACUGOVORAOZAKUPUPOSLOVNOGPROSTORA......36 Konceptzakupa...............................................................................................................................36 Formalniuslovizapotpisivanjeugovoraozakupu........................................................................37 Proveravlasnitvanaimovini.........................................................................................................37 Nepostojanjedozvola .....................................................................................................................38 . Neplaenikomunalnirauni...........................................................................................................38 Proverazakupca..............................................................................................................................38 Zakupnirokiraniotkazugovora....................................................................................................38 Plaanjezakupnine..........................................................................................................................39 Zadocneloplaanje..........................................................................................................................39 Popravke..........................................................................................................................................39
UGOVOROZAKUPUPOSLOVNOGPROSTORA

Ugovor o zakupu se sastoji iz dva dela: (1) Raspored i (2) Opti rokovi i uslovi. DATUM: UGOVORNE STRANE: Zakupodavac: Zakupac:
(1)INFORMATIVNIRASPORED
Ovaj Raspored se ita zajedno sa priloenim Optim rokovima i uslovima, a zatim se detaljno popunjava. Smernice su priloene uz Opte rokove i uslove.
Broj klauzule 10.2 Kontakt detalji (i za smernice): U ovom stubu uneti detalje ili izabrati Da/Ne, itd.
Zakupodavac Ime/naziv:
Adresa:
Broj line karte ili poslovnoidentifikacioni broj: Fiskalni broj: Broj telefona: E-pota: Zakupac
Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora
Ime/naziv:
Adresa: Broj line karte ili poslovnoidentifikacioni broj: Fiskalni broj: Broj telefona: E-pota: 2.1 Katastarski podaci Katastarska zona/optina: 2.1 2.1 Broj parcele: Poslovni prostor Adresa: 2.1 Opisati prostor koji se daje u zakup: Broj spratova: 2.1 Povrina u kvadratnim metrima:
2.2
Parking prostor: Opisati prostor:
Da / Ne
2.2
Da li su spoljanji zidovi obuhvaeni?
Da / Ne
Da li je plan priloen?
Da / Ne
1.1
Posebni uslovi Opisati sve radove koje je Zakupodavac duan da izvri pre dana kada zakup pone da tee ili drugog dogovorenog datuma:
1.2
Opisati svu dokumentaciju koju je potrebno pribaviti pre dana kada zakup pone da tee ili drugog dogovorenog datuma: Navesti sve promene u vezi sa visinom dnevnih penala u sluaju nepotovanja preduslova: Zakupni rok Datum poetka: Datum isteka: Da li zakupac ima pravo produetka? Trajanje produetka: Da li zakupac ima pravo da otkae Ugovor o zakupu ranije? Otkazni rok u sluaju ranijeg otkaza Zakupnina Iznos u evrima: Uestalost plaanja zakupnine dospele za plaanje: Datum dospea zakupnine: Meseno / tromeseno / godinje Da / Ne Da / Ne
1.4
3 3.1 3.1 3.2
3.2 3.3
3.3
Dani
4 4.1 4.4
4.5
4.3 4.3 5
Naziv Zakupodaveve banke: Broj Zakupodavevog rauna: Zakupodaveve napomene u vezi sa imovinom, poput problema oko graevinske dozvole, itd: Opisati detaljno, ukljuujui svaki predloeni pravni lek: Depozit kao sredstvo obezbeenja? Iznos depozita, u evrima: Obaveze popravke Ovde navesti svaku promenu u vezi sa uslovima klauzula: Da / Ne
1.3 i 7.5.3
1.3 i 7.5.3 6.2.1
6.2.1
Ovde navesti da li je Zakupac ili Zakupodavac odgovoran za popravku grejanja i radijatora: Komunalije i optinski porez
Zakupodavac / Zakupac
6.4 i 7.2
Da li zakupnina obuhvata trokove svih komunalija? Promene standardnih odredbi Zakupa u vezi sa komunalijama (ako promene nisu jasne, onda se primenjuju opti uslovi): Da li je Zakupac odgovoran za plaanje rauna za utroenu elektrinu energiju? Da li je Zakupac odgovoran za plaanje rauna za utroenu vodu? Da li je Zakupac odgovoran za plaanje rauna za odvoenje smea? Da li je Zakupac odgovoran za plaanje rauna za grejanje?
Da / Ne
Da / Ne
Da / Ne
Da / Ne
Da / Ne
Da li je Zakupac odgovoran za plaanje rauna za telekomunikacije i internet? 7.2.2 Da li je Zakupodavac odgovoran za plaanje optinskog poreza na imovinu? Namena Zakupeve delatnosti Ovde opisati namenu u koju e Zakupac koristiti prostorije, npr: skladite, radnja ili restoran: 7.3.2 Da li Zakupac ima pravo da na objektu postavi reklamu? Da li Zakupac ima pravo da adaptira poslovni prostor? Ako je odgovor da, opisati dozvoljene promene: 6.7 Navesti svaku promenu klauzule u vezi sa davanjem u zakup konkurentima: Da li je dozvoljen podzakup? Navesti Zakupodavevu imovinu, npr: nametaj, koji je obuhvaen zakupom i navesti stanje istog:
Da / Ne
Da / Ne
7.3.1
Da / Ne
7.3.2
Da / Ne
7.4 7.5.1
Da / Ne
Privredna komora Kosova 9.3
Institucija posredovanja/arbitrae koja e biti angaovana u sluaju spora:
ili Amerika privredna komora
Napomene u vezi sa rasporedom:
(2)OPTIROKOVIIUSLOVI
Izjave A. Zakupodavac je sopstvenik odreenog zemljita i objekta/objekata sa katastarskim podacima navedenim u Rasporedu. B. Zakupac eli da od Zakupodavca uzme u zakup a Zakupodavac eli da Zakupcu da u zakup poslovni prostor naveden u Rasporedu, prema rokovima i uslovima ovog Ugovora ili Zakupa.
1.Posebnipreduslovi
1.1. Zakupodavac se obavezuje da e izvriti radove/obnovu/adaptaciju navedenu u Rasporedu na dan ili pre dana kada zakup pone da tee, odnosno na dan naveden u Rasporedu. 1.2. Strana/strane navedene u Rasporedu saglasne su da e pribaviti dokumenta navedena u Rasporedu na dan ili pre dana kada zakup pone da tee, odnosno na dan naveden u Rasporedu. 1.3. Zakupac je saglasan da uplati depozit kao sredstvo obezbeenja na dan ili pre dana kada zakup pone da tee, ako je to odreeno Rasporedom. 1.4. Ako Zakupodavac ne ispuni posebne preduslove, Zakupac moe da otkae ovaj Ugovor odmah po uruenju pismenog obavetenja Zakupodavcu, bez penala ili naknade, odnosno Zakupac moe da naplati penale Zakupodavcu ako je to utvreno Rasporedom, za svaki dan Zakupodavevog zadocnelog ispunjenja uslova. 1.5. Ako Zakupac ne ispuni posebne preduslove, Zakupodavac moe da otkae ovaj Ugovor po uruenju pismenog obavetenja Zakupcu pre dana kada zakup pone da tee, i to bez penala ili naknade.
2.Poslovniprostor
2.1. Zakupodavac ovim Zakupcu daje u zakup, a Zakupac ovim od Zakupodavca uzima u zakup, poslovni prostor naveden u Rasporedu, zajedno sa pravom korienja svih Zakupodavevih stvari/nametaja navedenog u Rasporedu. 2.2. Poslovni prostor obuhvata prostor za parkiranje vozila i dvorite, odnosno spoljanji prostor naveden u Rasporedu, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, sve pomone objekte i sve spoljanje zidove i krov, kada je to potrebno.
3.Zakupnirok,produetakiraniotkaz
3.1. Zakupni rok U zavisnosti od ostalih rokova iz ovog Ugovora, zakupni rok obuhvata period od dana kada zakup pone da tee, a koji datum je naveden u Rasporedu, te istie na dan isteka zakupnog roka, a koji dan je naveden u Rasporedu. 3.2. Produetak
3.2.1. Ako je Rasporedom odreeno da Zakupac ima pravo na produetak zakupnog roka, onda Zakupac moe da produi zakupni rok za jedan produeni rok utvren u Rasporedu, odnosno ako takav rok nije utvren, za rok koji je jednak prvom zakupnom roku. Ako Zakupac eli da iskoristi svoje pravo na produetak, isti je duan da Zakupodavca pismeno obavesti o svojoj elji da produi zakupni rok, i to najmanje 60 dana unapred pre prvog dana isteka zakupnog roka. 3.2.2. Ako Zakupac iskoristi pravo na produetak zakupnog roka, svi rokovi i uslovi Zakupa ostaju isti kao ovde. 3.3. Rani otkaz Zakupac moe, po sopstvenom i apsolutnom nahoenju, u toku zakupnog roka da otkae Ugovor u bilo kom trenutku pre dana isteka zakupnog roka, odnosno na kraju isteka produnog roka, i to bez penala te uz prethodno pismeno obavetenje Zakupodavcu o nameri da otkae Ugovor, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom. Zakupac je duan da Zakupodavca obavesti najmanje 60 dana unapred, ili u drugom roku odreenom u Rasporedu, o odreenom danu otkaza Ugovora.
4.Zakupninaiplaanje
4.1. Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu plaa zakupninu odreenu Rasporedom u toku zakupnog roka te u toku svakog produnog roka. Osim zakupnine, Zakupodavac ima pravo da naplati PDV ako je to predvieno zakonom, pod uslovom da Zakupodavac Zakupcu dostavi kopiju svog uverenja o PDV i valjani obraun PDV. 4.2. Zakupodavac se obavezuje da na zahtev Zakupca istom dostavi valjani poreski obraun za zakupninu i svaki PDV. Obraun mora sadrati puno ime/pun naziv Zakupodavca, fiskalni broj, broj PDV (ako postoji), datum i period zakupnine, kao i odvojeno obraunati PDV. 4.3. Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu plaa zakupninu uplatom na Zakupodavev raun u banci, koji raun je naveden u Rasporedu, ili na svaki zamenski raun u banci na ime Zakupodavca, o kojem Zakupodavac Zakupca obavetava u pisanom obliku i to najmanje 7 dana pre dana dospea zakupnine. 4.4. Zakupnina se plaa kako je odreeno Rasporedom, npr: meseno, tromeseno ili godinje. 4.5. Zakupnina se plaa na dan plaanja zakupnine koji je utvren u Rasporedu, izuzev prve uplate koja se vri dan nakon potpisivanja Ugovora o zakupu. Ako dan na koji je Ugovor o zakupu potpisan nije dan plaanja zakupnine, onda se zakupnina obraunava za sledei dan plaanja zakupnine i to srazmerno iznosu dospele zakupnine od trenutka potpisivanja Ugovora o zakupu do sledeeg dana plaanja zakupnine. Sve uplate se vre u evrima. 4.6. Ako se ovaj Ugovor valjano otkae pre dana isteka zakupnog roka ili pre dana isteka produnog roka, onda se zakupnina plaa srazmerno i zakljuno sa danom na koji je Ugovor otkazan. Zakupodavac je duan da povrati svaki unapred plaeni iznos zakupnine u visini koja odgovara periodu od dana kada je otkazan Ugovor a za koji je Zakupac dostavio valjano pismeno obavetenje. 4.7. Ako Zakupac docni sa plaanjem zakupnine vie od 3 dana, onda Zakupodavac Zakupcu moe da obrauna kamatu zbog zadocnelog plaanja, i to za period od dana kada je zakupnina dospela za plaanje do dana kada je ista plaena, prema prosenoj stopi kosovskih banaka za prekoraenje bankovnog rauna a koja stopa je utvrena u najskorijoj publikaciji Centralne banke Kosova, pre dana kada je zakupnina dospela za plaanje.
4.8. Zakupnina navedena u Rasporedu je bruto iznos, izuzev ako je drukije odreeno. Zakupac je duan da od kirije oduzme svaki poreski doprinos predvien zakonom, u ime Zakupodavca, i te da Zakupodavcu dostavi uverenje o godinjem poreskom doprinosu, kako je predvieno zakonom. Poreski doprinos se ne oduzima od dela PDV.
5.Zakupodavevegarancijeinaknadatete
Ako Zakupodavac izvri povredu bilo koje garancije ili eli da pod bilo kojom garancijom obelodani povredu prilikom ili pre izvrenja Ugovora, a Zakupac saglasno prihvati tu povredu ili obelodanjenu povredu odriui se naknade za nanesenu tetu, isto se navodi u Rasporedu. 5.1. Svojina Zakupodavac garantuje: 5.1.1. da je iskljuivi i zakonski sopstvenik (ili u sluaju bive drutvene svojine, sopstvenik zakupa u trajanju od 99 godina) poslovnog prostora, da je ovlaen i slobodan da zakljui ovaj Ugovor o zakupu te da e izvriti obaveze utvrene u ovom Ugovoru o zakupu; 5.1.2. da poseduje i da ima sva prava korienja i uivanja poslovnog prostora (ukljuujui zemljite na kojem se poslovni prostor nalazi) te da je valjano uknjieni sopstvenik (bilo iskljuivi bilo sopstvenik zakupa na 99 godina) u odgovarajuim katastarskim knjigama na Kosovu; 5.1.3. da e Zakupcu dostaviti auriran, odtampan posedovni list/vlasniki list iz katastra za poslovni prostor i na zahtev Zakupca, i pod uslovom da Zakupac plati taksu za pribavljanje takvog dokumenta od katastra. Zakupac moe da zatrai takav dokument najvie jednom u est meseci. 5.2. Slobodan posed i nesmetano korienje Zakupodavac garantuje: 5.2.1. da Zakupac moe mirno uivati slobodan posed poslovnog prostora u toku zakupnog roka i da moe koristiti poslovni prostor prema nameni navedenoj u Rasporedu, u toku zakupnog roka (i u toku svakog njegovog produnog roka) bez prekida ili smetnji od strane Zakupodavca, ili bilo kog drugog lica poslatog od strane, od, preko ili pod Zakupodavcem, ili koje dela kao zastupnik Zakupodavca, te da Zakupodavac nee koristiti prostor, bilo preko svoje ili tue imovine, za bacanje smea ili otpada; 5.2.2. da nije upoznat sa time da sline smetnje dolaze od suseda i da nijedna aktivnost suseda nee smetati nameni navedenoj u Rasporedu a na koju Zakupac ima pravo. 5.3. Sloboda zakljuenja Ugovora o zakupu Zakupodavac garantuje: 5.3.1. da ima puno pravo, vlast i slobodu, pod vaeim zakonima, propisima i uredbama koje su na snazi na Kosovu i u optini u kojoj se poslovni prostor nalazi, da izvri i ispuni uslove ovog Ugovora o zakupu, te da izvri svoje obaveze iz Ugovora o zakupu u zakupnom roku, ukljuujui svaki produetak zakupnog roka; i 5.3.2. da Zakupodavevo izvrenje ovog Ugovora o zakupu te upranjavanje prava i obaveza pod ovim Ugovorom o zakupu ne predstavlja povredu, te da nee dovesti do povrede nijednog drugog ugovora koji je isti zakljuio.
5.4. Potovanje zakona, uredbi i uslova zajmodavca Zakupodavac garantuje: 5.4.1. da je poslovni prostor u skladu sa svim vaeim zakonima, propisima i uredbama svih javnih organa vlasti u pogledu namene navedene u Rasporedu, ukljuujui to da poslovni prostor ispunjava sve uslove izgradnje, a koji uslovi se odnose na standarde i kvalitet objekta, ukljuujui seizmike propise, te da su prostorije bezbedne, sigurne i da odgovaraju nameni utvrenoj u Rasporedu; 5.4.2. da poslovni prostor ima graevinsku dozvolu koja u celosti pokriva izgradnju objekta te da je optina za poslovni prostor izdala uverenje o tehnikoj ispravnosti i upotrebnu dozvolu, kao i sva druga potrebna uverenja za njegovu namenu. Zatim, da su prostorije u celosti u skladu sa istim i sa graevinskom dozvolom, te da su ostale takse za uverenja u celosti plaene. Zakupodavac Zakupcu na zahtev dostavlja kopiju graevinske dozvole, uverenja o tehnikoj ispravnosti i svih drugih pripadnih dozvola, te dokaz o plaenim pripadnim taksama; 5.4.3. da ne postoji razlog u vezi sa poslovnim prostorom zbog kojeg Zakupac nee moi da dobije dozvolu za poslovanje ili optinsku dozvolu za prostor, koja dozvola je potrebna za Zakupevu namensku delatnost navedenu u Rasporedu; 5.4.4. da su od svakog vladinog organa pribavljeni saglasnost, odobrenje, licenca i ovlaenje potrebni da bi Zakupodavac mogao da izvri, ispuni i ispotuje uslove ovog Ugovora o zakupu, te da su isti u celosti na snazi i dejstvu; 5.4.5. da ne postoji razlog zbog kojeg nije mogue dobiti dozvolu od optine za ugradnju generatora unutar ili blizu poslovnog prostora, ili dozvole na osnovu kojih e Zakupac postaviti znakove na poslovnom prostoru, a koje su u skladu sa Zakupevom namenskom delatnou; 5.4.6. da ne postoji hipoteka, teret na ime poreza ili drugi teret na poslovnom prostoru, osim onog o kojem je Zakupac obaveten napismeno, te da je svaki nosilac hipoteke dao saglasnost za zakljuenje Ugovora o zakupu. 5.5. Komunalije i optinski porez na imovinu Zakupodavac garantuje: 5.5.1. da ne postoje neplaeni rauni ili dugovanja u vezi sa utroenom elektrinom energijom, vodom, smeem, grejanjem, telekomunikacijama, internetom (komunalije) za poslovni prostor, te da ne postoji spor sa komunalnim preduzeima u vezi sa poslovnim prostorom; 5.5.2. da poslovni prostor ima sopstvene i odvojene komunalne prikljuke, odnosno da ne postoji razlog zbog kojeg takve prikljuke nije mogue dobiti i zbog kojeg nije mogue dobiti prikljuak za internet ili telekomunikacije; 5.5.3. da ne postoje neplaeni rauni za optinski porez na imovinu te da sam Zakupodavac odnosno Zakupodavevo preduzee nema poreskih ili drugih dugovanja koja se odnose na poslovni prostor. 5.6. Sporovi u vezi sa korienjem, svojinom ili ponovnim razvojem Zakupodavac garantuje: 5.6.1. da nije dobio obavetenje (lino ili preko nekog drugog) o nikakvim slubenim ili neslubenim potraivanjima, odnosno sporovima u vezi sa prostorijama, ukljuujui vlasniko potraivanje ili pravo pristupa koje potrauje trea strana;
10
5.6.2. da nije dobio nikakvo obavetenje o eksproprijaciji ili nameri optine odnosno nekog drugog javnog organa na Kosovu o obnovi, te da nije upoznat sa nikakvom namerom da se poslovni prostor ili lokacija u blizini poslovnog prostora obnavlja; 5.6.3. da nije dobio nikakvo obavetenje o nepotovanju graevinskih dozvola, upotrebnih dozvola, optinskih propisa, zakona ili graevinskih propisa, niti obavetenje o tetnom uticaju na ivotnu sredinu, te da nije upoznat sa nikakvim tekuim postupcima odnosno povredama zbog takvog nepotovanja.
6.ObavezeZakupodavca
6.1. Predaja poslovnog prostora Zakupodavac je duan da isprazni poslovni prostor i da isti preda Zakupcu u odgovarajuem stanju i odgovarajuim uslovima za njegovu namenu, da bi Zakupac mogao da se useli do dana kada zakup pone da tee. 6.2. Popravka i odravanje poslovnog prostora 6.2.1. Izuzev ako su drukiji uslovi popravke i odravanja detaljno odreeni Rasporedom, Zakupodavac je duan da o svom troku i blagovremeno vri popravke i preventivno odravanje strukture, da bi poslovni prostor ostao pogodan za njegovu namenu. Struktura obuhvata krov, spoljanje zidove, vodovodnu instalaciju, oluke i, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, elektrinu instalaciju, grejanje i radijatore, ali ne obuhvata unutranje delove poslovnog prostora koji nisu strukturni, kao to su unutranji podovi, unutranji zidovi i sanitarne prostorije. Zakupodavac je duan da u najveoj moguoj meri organizuje popravku i odravanje na nain na koji e to ometanje Zakupevog poslovanja svesti na minimum. Na primer, popravka i odravanje se vre posle radnog vremena a Zakupodavac je duan da o tome obavesti Zakupca najkasnije 14 dana unapred, izuzev kada se radi o hitnom sluaju. 6.2.2. Ako je potrebno izvriti popravku na vodovodnoj ili elektrinoj instalaciji zbog Zakupevog nepropisnog korienja ili korienja, kao u sluaju blokade koju uzrokuje Zakupac ili koja je uzrokovana preko Zakupca, odnosno ako je potrebno izvriti popravku zbog Zakupevih instalacija, Zakupodavac moe da Zakupcu naplati opravdani iznos trokova takve popravke. Zakupodavac je duan da Zakupcu predoi dokaz o trokovima, ukljuujui valjani poreski obraun za izvrenu kupovinu; Zakupodavac ne sme da naplati nikakvu maru niti da stie dobit od takvog rada. 6.3. Uknjienje dugoronog zakupa u katastru, obavetavanje nosioca hipoteke Zakupodavac je duan: 6.3.1. ako to Zakupac zatrai, da uknjii ili evidentira postojanje ovog Ugovora o zakupu kao teret na odgovarajui broj parcele u katastru. Katastarske takse za takvo evidentiranje plaa Zakupac; 6.3.2. da obavesti svakog zajmodavca ili nosioca svake hipoteke nad imovinom, o postojanju ovog Ugovora o zakupu te o svakom produetku zakupnog roka i da dobije saglasnost od zajmodavca ili nosioca hipoteke kada je to potrebno u smislu Ugovora o zakupu. 6.4. Komunalije Izuzev ako je odreeno Rasporedom da je Zakupodavac odgovoran za sve relevantne komunalije i ako su iste obuhvaene kirijom, Zakupodavac je duan:
11
6.4.1. da obezbedi da su relevantni komunalni rauni za komunalije za koje Zakupac to zatrai preneseni na ime Zakupevog preduzea, bez docnje i bez dugovanja, ili da preduzme sve mere da omogui odvojeni komunalni prikljuak za Zakupca i to na ime Zakupodavca, ako je poslovni prostor deo veeg objekta sa jednim komunalnim prikljukom. 6.4.2. da Zakupcu obezbedi dobar pristup svim pripadnim komunalnim brojilima, da Zakupcu dostavi sve kopije rauna ili sve dopise primljene od komunalnih preduzea odmah i bez docnje, te da dozvoli Zakupcu da ugradi sve neophodne prikljuke i instalacije, ukljuujui prikljuak i instalaciju za telefon, internet, kablovsku televiziju, satelit i drugo. 6.5. Obavetenje o sporu ili potraivanju ili slubeno zakonsko obavetenje Zakupodavac je duan: 6.5.1. da Zakupcu odmah po prijemu prosledi svako obavetenje, svu potu, svaki zahtev ili drugu stvar (ukljuujui obavetenje ili potraivanje iz klauzule 5), ili da Zakupca pismeno obavesti o istom, odnosno o stvari za koju Zakupac sazna a koja stvar moe uticati na Zakupevo nesmetano korienje poslovnog prostora u skladu sa predvienom namenom, odnosno na Zakupeva prava iz ovog Ugovora; takvo obavetenje obuhvata i obavetenje od javnih organa vlasti ili suseda u vezi sa razvojem; 6.5.2. da treoj strani ili javnim organima vlasti odmah poalje obavetenje o prigovoru, ili ostvarivanju prava u vezi sa poslovnim prostorom na zahtev Zakupca i prikladan za istog; primeri obuhvataju pravo na pristup imovini ili pravo prigovora na razvoj planiran u blizini poslovnog prostora, kao i pravo prigovora na razvoj planiran u blizini poslovnog prostora. 6.6. Dokaz o potovanju Zakupac moe, u svakom trenutku i uz zahtev, da odmah zatrai od Zakupodavca da obezbedi dokaz o potovanju svake garancije iz klauzule 5, odnosno svake obaveze iz klauzule 6. 6.7. Davanje u zakup Zakupevim konkurentima Izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, ako poslovni prostor ini deo veeg objekta ili grupe objekata u blizini poslovnog prostora, sa udelom iji je Zakupodavac sopstvenik sada ili e u budunosti biti sopstvenik takvih objekata odnosno dela njihovog u blizini, ukljuujui objekte do, iznad ili ispod poslovnog prostora, Zakupodavac se obavezuje da takve susedne objekte ili deo njihov nee dati u zakup nijednom drugom zakupcu koji svojom delatnou konkurie Zakupcu.
7.Zakupevegarancije,pravaiobaveze
7.1. Sloboda zakljuenja Ugovora o zakupu Zakupac garantuje: 7.1.1. da ima puno pravo, vlast i slobodu, pod vaeim zakonima, propisima i uredbama koje su na snazi na Kosovu i u optini u kojoj se poslovni prostor nalazi, da izvri i ispuni uslove ovog Ugovora o zakupu, te da izvri svoje obaveze iz Ugovora o zakupu u zakupnom roku, ukljuujui svaki produetak zakupnog roka; i 7.1.2. da Zakupevo izvrenje ovog Ugovora o zakupu, te upranjavanje prava i obaveza pod ovim Ugovorom o zakupu ne predstavlja povredu, te da nee dovesti do povrede nijednog drugog ugovora koji je isti zakljuio.
12
7.2. Komunalije, optinski porez na imovinu i osiguranje 7.2.1. Zakupac je iskljuivo odgovoran i obavezuje se da e blagovremeno plaati sve raune za komunalije iji je Zakupac korisnik u zakupnom roku i u poslovnom prostoru, ukljuujui telefonske pozive, internet, grejanje, osvetljenje, gorivo, struju, sakupljanje smea, vodu i kanalizaciju, pod uslovom da su isti obraunati pomou odvojenih brojila odnosno da su obraunati odvojeno. 7.2.2. Zakupac je duan da blagovremeno plati optinski porez na imovinu, ili preko rauna na ime Zakupodavca ili, ako Zakupac to zatrai, preko rauna na ime Zakupca, izuzev ako je Rasporedom odreeno da je Zakupodavac duan za isto. 7.2.3. Zakupac moe (ali nije duan) da plati osiguranje u vezi sa njegovom sopstvenom imovinom, imovinom Zakupodavca, ili poslovnog prostora. 7.3. Korienje i adaptacija poslovnog prostora 7.3.1. Zakupac moe da koristi poslovni prostor samo za namenu odreenu Rasporedom. Ako Zakupac eli da promeni namenu, isti je duan da prvo dobije saglasnost od Zakupodavca, koja saglasnost ne sme neopravdano biti uskraena ili docniti. 7.3.2. Izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom ili Planom, Zakupac moe koristiti spoljanjost poslovnog prostora, u ta je ukljueno postavljanje znakova na spoljanjosti poslovnog prostora, parkiranje vozila, postavljanje generatora, nametaja ili drugih stvari, ali nije ogranieno na to, i pod uslovom da Zakupac dobije odgovarajue dozvole predviene zakonom. Zakupac moe da zatrai i dozvolu za korienje optinskog i drugog zemljita u blizini, bez Zakupodavevog znanja. 7.3.3. Zakupac moe da adaptira unutranjost i u ogranienoj meri spoljanost poslovnog prostora, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom. Adaptacija unutranjosti moe da obuhvati ruenje zidova koji nisu nosei zidovi, postavljanje podova ili izgradnju kuhinjskih i sanitarnih prostorija, pod uslovom da ruenje ili adaptacija nee uticati na stabilnost poslovnog prostora, ili na njegovu vrednost, i pod uslovom da su izvreni radovi u skladu sa graevinskim propisima i vaeim zakonom. Zakupac je duan da Zakupodavcu predoi dokaz o potovanju propisa, kada je to potrebno. Zatim, izuzev ako je drukije predvieno Rasporedom i pod uslovom da je to u skladu sa zakonom i propisima, Zakupac moe da postavi ili ugradi znakove i ventilacione ureaje, kablove i cevi, sigurnosne alarme, protivpoarnu opremu, grejne i rashladne ureaje i, ako je to potrebno, satelitski ili radio prijemnik i opremu na poslovnom prostoru ili u njemu. Meutim, Zakupac je duan da obezbedi da je po isteku zakupnog roka ili svakog produetka, poslovni prostor vraen u slino stanje (iako to zavisi od habanja usled protoka vremena) koje je postojalo na dan kada je zakup poeo da tee. 7.4. Podzakup Zakupac moe da ceo poslovni prostor ili njegov deo da u podzakup, uz pismeno obavetenje Zakupodavcu koje sadri detalje podzakupa, kao i detalje svakog ugovora o podzakupu, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom. Ako je podzakup dozvoljen i ako je zakljuen, Zakupac je i dalje duan da potuje ovaj Ugovor o zakupu, i u vezi sa plaanjem zakupnine i u vezi sa odgovornou za postupke ili nedela podzakupca. 7.5. Odravanje i obezbeenje, ukljuujui depozit kao sredstvo obezbeenja 7.5.1. Izuzev radova iz klauzule 7.3.3. gore, Zakupac ne sme unititi niti otetiti poslovni prostor, kao ni Zakupodaveve stvari navedene u Rasporedu. Ako Zakupac sluajno uniti ili oteti isto, onda je duan da Zakupodavcu nadoknadi iste stvari prema trinoj vrednosti. Zakupodavac je duan da Zakupca obavesti o trinoj vrednosti istih stvari uz dokaz, kao i o svim trokovima opravke, dostavljanjem specifikacije ili obrauna, ta god je izvodljivo, bez ikakve mare. Zakupodavac je
13
duan da Zakupcu dozvoli odgovarajui rok za prigovor ili pronalaenje razumno jeftinije specifikacije. 7.5.2. Zakupac je duan da odrava unutranjost poslovnog prostora, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, koja unutranjost obuhvata sve zidove, sanitarne prostorije, kuhinjski prostor, ventilacione ureaje i, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, radijatore i grejne ureaje. Zakupodavac prima k znanju da se u zakupnom roku i svakom njegovom produetku, poslovni prostor moe otetiti zbog odreenog habanja usled protoka vremena i da nee zahtevati naknadu takve tete od Zakupca. 7.5.3. Ako je to jasno odreeno Rasporedom, Zakupac je duan da Zakupodavcu isplati depozit kao sredstvo obezbeenja pre dana kada zakup pone da tee, u iznosu koji je utvren Rasporedom, odnosno ako takav iznos nije utvren, iznos u visini jedne mesene zakupnine. Taj depozit ostaje svojina Zakupca a uva se na tednom raunu Zakupodavca i ne moe se koristiti za njegove line potrebe, zaloiti a nijedan zajmodavac ili poverenik ga ne moe zadrati, te se isti koristi samo kao naknada Zakupodavcu u sluaju povrede klauzule 7.3.3. ili ove klauzule 7.5. odnosno u sluaju da Zakupac ne plati zakupninu ili komunalne raune. Posle svakog dozvoljenog oduzimanja iznosa od depozita, isti se vraa Zakupcu zajedno sa nakupljenom kamatom i to na dan posle isteka zakupnog roka, ili na dan valjanog ranijeg otkaza ovog Ugovora o zakupu. 7.5.4. Zakupac je iskljuivo odgovoran za obezbeivanje svoje imovine i poslovnog prostora od provale i moe da angauje sopstveno obezbeenje. Detalji svakog obezbeenja i svakog koda za alarm odnosno sline instalacije poverljivi su i ne moraju biti na raspolaganju Zakupodavcu. 7.5.5. Zakupac je saglasan da Zakupodavac ima pravo da obie poslovni prostor jednom u 2 meseca i ako za to postoji dobar razlog, i saglasan je da Zakupodavcu ili njegovim izvoaima radova dozvoli pristup radi obavljanja radova na odravanju, uz najavu od najmanje 14 dana unapred, izuzev u hitnom sluaju kada period najave moe biti krai.
8.Pravnilek
8.1. Pravo preuzimanja Ako Zakupodavac blagovremeno ili u predvienom roku (ta god je pre) ne izvri obavezu predvienu ovim Ugovorom a o kojoj ga je Zakupac obavestio, onda Zakupac ima pravo da izvri datu obavezu i naplati trokove iste Zakupodavcu posredstvom oduzimanja iznosa od zakupnine dospele za plaanje, ili upranjavanjem svakog drugog prava oduzimanja iznosa u visini dugovanja Zakupodavca. Zakupodavac nema pravo prigovora na trokove koje Zakupac plati tom prilikom, pod uslovom da oni nisu preterani i da Zakupac dostavi poreski obraun ili priznanicu za svaku kupovinu. Zakupac ne sme da naplati maru niti da stie dobit na raun tih trokova. Pravo preuzimanja obuhvata pribavljanje odgovarajuih optinskih dozvola, plaanje komunalnih rauna ili izvoenje svih radova popravke. 8.2. Otkaz 8.2.1. Svaka strana moe da otkae Ugovor uz pismeno obavetenje drugoj strani u sluaju: a. nesolventnosti druge strane ili prijavljivanja svakog steaja sudu i odobrenja istog od suda, protesta protiv date strane ili ako druga strana nije u stanju da isplati svoje dugove, odnosno ako poverenik zahteva izvrenje protiv druge strane;
14
b. materijalne povrede ovog Ugovora koju izvri druga strana ili vie zbirno slinih povreda koje su, uzete zajedno, materijalne. U sluaju povrede koju je mogue ispraviti, strana koja nije izvrila povredu saglasna je da stranu koja je izvrila povredu pismeno obavesti o datoj povredi i ostavi joj rok od 7 dana (ili dui rok ako je takav rok naveden u obavetenju) da ispravi povredu, a u sluaju da povreda nije ispravljena ovaj Ugovor se moe otkazati. U sluaju materijalne povrede koju nije mogue ispraviti, strana ima pravo da odmah otkae Ugovor. Ako Zakupodavac izvri povredu klauzule 5 (u vezi sa garancijama) ili klauzule 6 (u vezi sa dunostima), ista e se smatrati materijalnom povredom, to Zakupcu daje pravo da odmah otkae ovaj Ugovor, izuzev ako je propust Zakupodavca da vodi odravanje laki. Ako Zakupac nije platio zakupninu koja je dospela za plaanje na osnovu ovog Ugovora i to due od 2 perioda zakupnine, onda Zakupodavac ima pravo da otkae Ugovor uz pismeno obavetenje koje podnosi najmanje 7 dana unapred. Stvari koje budu konkretno i propisno obelodanjene, a koje su protiv garancija iz Ugovora o zakupu ne predstavljaju povredu. 8.2.2. Zakupac ima pravo da otkae ovaj Ugovor bez penala uz podnoenje obavetenja najmanje 7 dana unapred, a koje obavetenje se odnosi na nemogunost pristupa poslovnom prostoru ili nemogunost korienja poslovnog prostora, u celosti ili delimino, prema nameni odreenoj Rasporedom i u zakupnom roku, ukljuujui tu i viu silu kao to su poplava, poar, zemljotres ili vetar (izuzev ako je gore navedeno rezultat povrede koju je izvrio sam Zakupac). 8.3. teta Svaka strana ima pravo da zahteva naknadu tete od druge strane, dodatno ili kao alternativu, zbog povrede koju izvri druga strana a koja je bilo kakve prirode pod ovim Ugovorom. Svaka strana je duna da drugoj strani nadoknadi sve trokove, potraivanja ili rashode koje je strana morala da plati treoj strani zbog povrede ovog Ugovora a koju povredu je izvrila strana koja nadoknauje tetu. Strane u ovom Ugovoru odgovorne su za neposredne gubitke, koji obuhvataju gubitke opisane u prethodnom stavu, kao i trokove koje Zakupac ima za pronalaenje zamenskog smetaja ili za vrenje popravke. Meutim, nijedna strana nije odgovorna za sledstveni ili ekonomski gubitak koji pretrpi druga strana, kao to je izgubljena trgovinska dobit ili gubici zbog ugovora zakljuenih sa treom stranom.
9.Sporoviivaeizakoni
9.1. Ovaj Ugovor podlee kosovskim zakonima. 9.2. U sluaju spora pod ovim Ugovorom, svaka strana moe da pismeno obavesti drugu stranu o upuivanju spora na posredovanje pod okriljem Centra za alternativno reavanje sporova pri Amerikoj privrednoj komori na Kosovu ili pod Stalni tribunal za arbitrau pri Privrednoj komori Kosova (kako je odreeno Rasporedom). Spor se upuuje u skladu sa vaeim propisima o posredovanju na Kosovu koje primenjuje data komora. 9.3. Ako se spor ne rei u roku od 30 dana od dana prijema takvog obavetenja o upuivanju spora na posredovanje, onda strane svaki spor ili potraivanje u vezi sa Ugovorom, ukljuujui njegov otkaz ili njegovu valjanost, putem arbitrae reavaju pod arbitrau okriljem Centra za alternativno reavanje sporova pri Amerikoj privrednoj komori na Kosovu ili pod Stalni tribunal za arbitrau pri Privrednoj komori Kosova (kako je odreeno Rasporedom) u skladu sa vaeim propisima o arbitrai na Kosovu koje primenjuje data komora.
15
Arbitraa se odrava u Pritini na jeziku ovog Ugovora, a odrava je jedan arbitar, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom.
10.Opteodredbe
10.1. Ovaj ugovor se izvrava na __________ jeziku. Verzija na ovom jeziku je konana verzija u svrhu tumaenja. Svaki prevod na drugi jezik isto je informativnog karaktera. 10.2. Obavetenja pod ovim Ugovorom o zakupu podnose se strani u pisanom obliku zajedno sa podacima iz Rasporeda ili svakim zamenskim podatkom o kojem je podneto pismeno obavetenje. Obavetenje se drugoj strani moe poslati e-potom ako je adresa e-pote navedena u Rasporedu, pod uslovom da je primljena potvrda o prijemu ili da je dostavljen neki drugi dokaz o prijemu npr: ako primalac odgovori. Ako adresa e-pote nije navedena, onda se obavetenje alje drugim sredstvima, kao to su pota ili lina dostava. Obavetenje o povredi ili otkazu Ugovora, ili o upranjavanju prava produetka, upuivanju spora na posredovanje ili arbitrau, podnosi se lino ili preporuenom potom, i ne moe se poslati samo e-potom. 10.3. U sluaju sukoba termina ili znaenja bilo kog dela teksta ovog Ugovora te svakog priloenog dokumenta i njegovog sastavnog dela, termin ili znaenje glavnog teksta ovog Ugovora ima prednost. Naslovi ovog Ugovora slue samo radi lakeg upuivanja i nemaju nikakav znaaj za tumaenje ovog Ugovora. 10.4. Ugovor sadri puno razumevanje strana, utvruje punu podelu rizika izmeu istih te ini potpunu i iskljuivu izjavu rokova i uslova sporazuma istih u vezi sa stvarima iz Ugovora. Sve ranije pregovore, dogovore, razumevanja i usmene i pisane sporazume u vezi sa zakupom poslovnog prostora sada zamenjuje ovaj Ugovor. 10.5. Kada postoji vie od jednog zakupodavca, npr: suvlasnitvo, zakupodavci su zajedno i grupno odgovorni za potovanje ili povredu ovog Ugovora. 10.6. Nijedna strana bez saglasnosti druge ne moe da dodeli ovaj Ugovor, pod uslovom da takva saglasnost nije neopravdano uskraena ili zadocnela. Meutim, ova klauzula ne spreava Zakupodavca da kod poverenika zaloi zakupninu za naplatu. 10.7. Nijedan sporazum kojim se pokuava da se izmene, prilagode, spore, objasne ili dopune rokovi ili uslovi ovog Ugovora nije obavezujui za strane, izuzev i kada je to uinjeno napismeno i kada obe strane to potpiu. 10.8. Ako se bilo koja strana odrekne odgovornosti za povredu ili neizvrenje Ugovora, prava ili pravnog leka pod ovim Ugovorom, te svake upotrebe trgovine ili toka poslovanja ili rada, isto ne podrazumeva neprestano odricanje od odgovornosti za svaku drugu povredu ili neizvrenje Ugovora, odnosno odricanje od prava ili pravnog leka te drugih uslova Ugovora, izuzev i kada je odricanje izraeno u pisanom obliku i kada to obe strane potpiu. 10.9. Nijedna trea strana nema nijedno niti moe iskoristiti neko pravo pod ovim Ugovorom bez saglasnosti ugovornih strana. 10.10. Ako arbitar smatra da je neka odredba Ugovora protivpravna, nevaljana ili neizvriva, preostale odredbe ostaju na snazi i dejstvu u celosti. 10.11. Ako zakon u budue predvidi da se ovaj Ugovor mora overiti pred sudom ili drukije zabelei te prevede na odreeni jezik, ukljuujui tu i dovravanje bilo kakvog evidentiranja, onda su strane
16
saglasne da preduzmu sve korake da bi to obezbedile, jednako snosei trokove, izuzev ako evidentiranje slui u korist jedne strane, kao u sluaju kada ta strana na taj nain moe dobiti zajam. Isto se vri i na zahtev jedne od strana.
Zakupodavac Potpis
Zakupac Potpis: .
Ime/naziv: _________________________ (tampanim slovima) Datum:: _________________________
Ime/naziv:_________________________ (tampanim slovima) Datum:: _________________________
17
UPUTSTVOZAKORISNIKESTANDARDNOGOBRASCAUGOVORAOZAKUPU POSLOVNOGPROSTORA
Uputstvo za korisnike standardnog obrasca ugovora o zakupu poslovnog prostora daje objanjenja za svaku klauzulu i stav svake klauzule obuhvaene u delu Opti rokovi i uslovi ovog obrasca. Kada je to potrebno, uputstvo za primenu takoe, obuhvata reference kosovskih zakona o svojini i porezu. Objanjenja i reference imaju za cilj da korisnicima daju uputstva za tumaenje klauzula u delu Opti rokovi i uslovi. S obzirom da se obligacioni odnosi razlikuju, opti rokovi i uslovi uz standardni obrazac ugovora prilagoavaju se posebnim uslovima zakupodavca/zakupca. Ni standardni obrazac ni uputstvo za primenu, niti pravni komentar ne zamenjuju savet i stav kvalifikovanog pravnika specijalizovanog za stvari u vezi sa izradom ugovora o zakupu poslovnog prostora. Izjave A. Zakupodavac je sopstvenik odreenog zemljita i objekta/objekata sa katastarskim podacima navedenim u Rasporedu. B. Zakupac eli da od Zakupodavca uzme u zakup a Zakupodavac eli da Zakupcu da u zakup poslovni prostor naveden u Rasporedu, prema rokovima i uslovima ovog Ugovora ili Zakupa. Izjave utvruju osnov ugovora. One se pozivaju na podatke iz Rasporeda i jo vanije, opisuju poslovni prostor iz Rasporeda. Idealno bi bilo priloiti plan koji precizno razgraniava i objanjava fizika svojstva poslovnog prostora.
1.Posebnipreduslovi
1.1. Zakupodavac se obavezuje da e izvriti radove/obnovu/adaptaciju navedenu u Rasporedu na dan ili pre dana kada zakup pone da tee, odnosno na dan naveden u Rasporedu. 1.2. Strana/strane navedene u Rasporedu saglasne su da e pribaviti dokumenta navedena u Rasporedu na dan ili pre dana kada zakup pone da tee, odnosno na dan naveden u Rasporedu. 1.3. Zakupac je saglasan da uplati depozit kao sredstvo obezbeenja na dan ili pre dana kada zakup pone da tee, ako je to odreeno Rasporedom. 1.4. Ako Zakupodavac ne ispuni posebne preduslove, Zakupac moe da otkae ovaj Ugovor odmah po uruenju pismenog obavetenja Zakupodavcu, bez penala ili naknade, odnosno Zakupac moe da naplati penale Zakupodavcu ako je to utvreno Rasporedom, za svaki dan Zakupodavevog zadocnelog ispunjenja uslova. 1.5. Ako Zakupac ne ispuni posebne preduslove, Zakupodavac moe da otkae ovaj Ugovor po uruenju pismenog obavetenja Zakupcu pre dana kada zakup pone da tee, i to bez penala ili naknade. Preduslovi su stvari koje treba ispuniti ili dovriti pre nego to zakup pone da tee i/ili pone korienje prostora. Preduslovi ugovornim stranama daju izvesnost u pogledu vaeih uslova a ugovorne strane istovremeno imaju razliite stvari koje moraju da urade pre nego to ugovor pree u
18
drugu fazu, odnosno kada zakup poinje da tee. Stvari koje bi moda trebalo da se urade obuhvataju sledee: - Nastavak radova ili popravka prostora koju vri zakupodavac, ukljuujui odvojena komunalna brojila; - Opremanje prostorija koje obavlja zakupodavac; - Obezbeivanje depozita ili dokumenata, kao to su reference, od strane zakupca; - Dodatna optinska saglasnost; - Dokumenta od zakupodavca, kao to je dokaz o plaenim komunalnim raunima. Ako ovi preduslovi nisu ispunjeni do roka odreenog rasporedom, data ugovorna strana moe da otkae ugovor. Sa druge strane, ugovorna strana moe da odlui da nije potrebno ispuniti preduslov, ili da se taj preduslov moe ispuniti i nakon to zakup pone da tee. Na primer, renoviranje se moe izvriti i nakon to se zakupac useli. Klauzula 1.4. predvia teku poziciju u kojoj se zakupac moe nai te moda eli da se useli, ali obezbeuje da zakupodavac uradi ono to je obeao tako to daje mogunost zakupcu da naplati penal za imovinu koja nije renovirana. Visinu penala treba odrediti rasporedom.
2.Poslovniprostor
2.1. Zakupodavac ovim Zakupcu daje u zakup, a Zakupac ovim od Zakupodavca uzima u zakup, poslovni prostor naveden u Rasporedu, zajedno sa pravom korienja svih Zakupodavevih stvari/nametaja navedenog u Rasporedu. 2.2. Poslovni prostor obuhvata prostor za parkiranje vozila i dvorite, odnosno spoljanji prostor naveden u Rasporedu, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, sve pomone objekte i sve spoljanje zidove i krov, kada je to potrebno. Ovde se poslovni prostor detaljno opisuje da bi se izbegli kasniji sporovi oko njegovih granica. Kao to je ranije pomenuto, bilo bi idealno da se uz ugovor priloi i plan koji jasno razgraniava fiziki prostor koji je predmet ugovora o zakupu a koji nije. Povrina prostora je znaajna za stvari kao to su odgovornosti za popravke, mogunost korienja spoljanjih zidova za reklame, spoljanjeg prostora za parkiranje i ugradnju generatora.
3.Zakupnirok,produetakiraniotkaz
3.1. Zakupni rok U zavisnosti od ostalih rokova iz ovog Ugovora, zakupni rok obuhvata period od dana kada zakup pone da tee, a koji datum je naveden u Rasporedu, te istie na dan isteka zakupnog roka, a koji dan je naveden u Rasporedu. 3.2. Produetak 3.2.1. Ako je Rasporedom odreeno da Zakupac ima pravo na produetak zakupnog roka, onda Zakupac moe da produi zakupni rok za jedan produeni rok utvren u Rasporedu, odnosno ako takav rok nije utvren, za rok koji je jednak prvom zakupnom roku. Ako Zakupac eli da iskoristi svoje pravo na produetak, isti je duan da Zakupodavca pismeno obavesti o svojoj elji da produi zakupni rok, i to najmanje 60 dana unapred pre prvog dana isteka zakupnog roka. 3.2.2. Ako Zakupac iskoristi pravo na produetak zakupnog roka, svi rokovi i uslovi Zakupa ostaju isti kao ovde.
19
Ova klauzula je skoro u potpunosti u korist zakupca. Zakupodavci mogu da odlue da izbriu ovu klauzulu ili se ugovorne strane mogu sloiti da je izmene. Na primer, mogu da odlue da se u sluaju produetka zakupnog roka povea i zakupnina, u skladu sa stopom inflacije koju objavi Centralna banka. 3.3. Rani otkaz Zakupac moe, po sopstvenom i apsolutnom nahoenju, u toku zakupnog roka da otkae Ugovor u bilo kom trenutku pre dana isteka zakupnog roka, odnosno na kraju isteka produnog roka, i to bez penala te uz prethodno pismeno obavetenje Zakupodavcu o nameri da otkae Ugovor, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom. Zakupac je duan da Zakupodavca obavesti najmanje 60 dana unapred, ili u drugom roku odreenom u Rasporedu, o odreenom danu otkaza Ugovora. Ova klauzula daje pravo zakupcu da otkae ugovor u toku zakupnog roka uz najavu od najmanje 60 dana. Zakupodavac bi moda eleo da promeni ovu klauzulu briui iz nje pravo na rani otkaz, ili poveavajui uslov za najavu od 60 dana, npr: na 90 ili 180 dana. Klauzula se takoe, moe izmeniti tako da zakupodavcu da pravo da otkae ugovor o zakupu u toku zakupnog roka, ali bi to bilo grubo prema zakupcu, koji bi onda bio suoen sa neizvesnou. Da bi se ta neizvesnost svela na minimum, zakupodavac bi mogao da ima pravo na rani prekid, ali uz najavu od 90 dana ili 180 dana.
4.Zakupninaiplaanje
4.1. Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu plaa zakupninu odreenu Rasporedom u toku zakupnog roka te u toku svakog produnog roka. Osim zakupnine, Zakupodavac ima pravo da naplati PDV ako je to predvieno zakonom, pod uslovom da Zakupodavac Zakupcu dostavi kopiju svog uverenja o PDV i valjani obraun PDV. Na osnovu lana 28. stava 2. take 2. podtake 5. Zakona o PDV, L-146-3, za davanje u zakup nepokretne imovine u komercijalne svrhe, izuzev zemljita naplauje se PDV ako je zakupodavevo poslovanje ostvarilo obrt (a to moe obuhvatiti i druge delatnosti) koji prelazi prag za PDV za period od 12 meseci. Meutim, neki subjekti, kao ambasade, izuzeti su od ovog uslova. Prag za PDV trenutno iznosi 50.000 evra. 4.2. Zakupodavac se obavezuje da na zahtev Zakupca istom dostavi valjani poreski obraun za zakupninu i svaki PDV. Obraun mora sadrati puno ime/pun naziv Zakupodavca, fiskalni broj, broj PDV (ako postoji), datum i period zakupnine, kao i odvojeno obraunati PDV. Iako ne postoji redovna praksa za izdavanje rauna za plaanje zakupnine na Kosovu, a Poreska uprava trenutno ne zahteva takve raune rutinski, ne postoji oigledan izuzetak za zakupninu u Zakonu o PDV; stoga, radi opreznosti, zakupac bi trebalo da rezervie pravo po kojem bi mogao da zahteva takve raune. 4.3. Zakupac se obavezuje da Zakupodavcu plaa zakupninu uplatom na Zakupodavev raun u banci, koji raun je naveden u Rasporedu, ili na svaki zamenski raun u banci na ime Zakupodavca, o kojem Zakupodavac Zakupca obavetava u pisanom obliku i to najmanje 7 dana pre dana dospea zakupnine. Plaanje preko bankovnog rauna je dobra praksa, a u sluaju plaanja iznosa od preko 500 evra, od njega se oduzima poreski doprinos na osnovu Zakona o poreskoj upravi, ako se isti plaa preko bankovnog rauna. 4.4. Zakupnina se plaa kako je odreeno Rasporedom, npr: meseno, tromeseno ili godinje.
20
Na primer, ako se zakupac sloi da plati zakupninu 6 meseci unapred, onda se to moe objasniti napomenom u rasporedu. 4.5. Zakupnina se plaa na dan plaanja zakupnine koji je utvren u Rasporedu, izuzev prve uplate koja se vri dan nakon potpisivanja Ugovora o zakupu. Ako dan na koji je Ugovor o zakupu potpisan nije dan plaanja zakupnine, onda se zakupnina obraunava za sledei dan plaanja zakupnine i to srazmerno iznosu dospele zakupnine od trenutka potpisivanja Ugovora o zakupu do sledeeg dana plaanja zakupnine. Sve uplate se vre u evrima. Ugovorne strane se mogu sloiti oko datuma za redovno plaanje zakupnine koji odgovara obema stranama i taj datum mogu navesti u rasporedu. Ne postoji razlog zbog kojeg zakupninu nije mogue plaati jednom sedmino ako se ugovorne strane sloe oko toga. Meutim, potrebno je da se u tom sluaju izmeni raspored da bi se navelo da se zakupnina plaa jednom sedmino. 4.6. Ako se ovaj Ugovor valjano otkae pre dana isteka zakupnog roka ili pre dana isteka produnog roka, onda se zakupnina plaa srazmerno i zakljuno sa danom na koji je Ugovor otkazan. Zakupodavac je duan da povrati svaki unapred plaeni iznos zakupnine u visini koja odgovara periodu od dana kada je otkazan Ugovor a za koji je Zakupac dostavio valjano pismeno obavetenje. 4.7. Ako Zakupac docni sa plaanjem zakupnine vie od 3 dana, onda Zakupodavac Zakupcu moe da obrauna kamatu zbog zadocnelog plaanja, i to za period od dana kada je zakupnina dospela za plaanje do dana kada je ista plaena, prema prosenoj stopi kosovskih banaka za prekoraenje bankovnog rauna a koja stopa je utvrena u najskorijoj publikaciji Centralne banke Kosova, pre dana kada je zakupnina dospela za plaanje. Ova stopa od 01.09.2011. god. iznosi oko 12 % godinje. Stopa se moe nai na www.bqk kos.org/. Na primer, ako zakupac ne plati zakupninu na tromeseju u iznosu od 1000 evra na dan 01.09.2011. godine, onda bi kamata na dan 31.12.2011. god. iznosila 12 % zbog zadocnelog plaanja. Primenjivanjem vaee stope a koja se odreuje deljenjem sa 365 (dana) a zatim mnoenjem sa 1000 evra dobije se 0,3287 dnevno * (30+31+30+31), tj. 1212 dana = 40,1 evro ukupne kamate. 4.8. Zakupnina navedena u Rasporedu je bruto iznos, izuzev ako je drukije odreeno. Zakupac je duan da od kirije oduzme svaki poreski doprinos predvien zakonom, u ime Zakupodavca, i te da Zakupodavcu dostavi uverenje o godinjem poreskom doprinosu, kako je predvieno zakonom. Poreski doprinos se ne oduzima od dela PDV. lan 27. Zakona o korporativnom porezu, L03/113 predvia da se zakupcima poslovnog prostora koji su pravna lica, npr: drutvo ogranienih obaveza, akcionarsko drutvo ili partnerstvo, oduzima 10 % od zakupnine koja se plaa zakupodavcu, na ime poreskog doprinosa zakupodavca kosovskoj poreskoj upravi. Ako se stopa poreza na dohodak ili korporativnog poreza promeni, moe se promeniti i taj procenat.
5.Zakupodavevegarancijeinaknadatete
Ako Zakupodavac izvri povredu bilo koje garancije ili eli da pod bilo kojom garancijom obelodani povredu prilikom ili pre izvrenja Ugovora, a Zakupac saglasno prihvati tu povredu ili obelodanjenu povredu odriui se naknade za nanesenu tetu, isto se navodi u Rasporedu. Deo iz daljeg teksta sadri razliite zakupodaveve garancije. Mogue je da zakupodavac nee biti u stanju da ispuni sve navedene uslove, te moe da napomene sve stvari u vezi sa garancijama (umesto
21
da se menja oblik garancija). Cilj zakupodavevih napomena ili obelodanjenja odreene stvari jeste da se sprei zakupac od podizanja tube i da zahteva naknadu tete pod garancijom, jer je zakupac upoznat sa time i odluio je da to prihvati. 5.1. Svojina Zakupodavac garantuje: 5.1.1. da je iskljuivi i zakonski sopstvenik (ili u sluaju bive drutvene svojine, sopstvenik zakupa u trajanju od 99 godina) poslovnog prostora, da je ovlaen i slobodan da zakljui ovaj Ugovor o zakupu te da e izvriti obaveze utvrene u ovom Ugovoru o zakupu; 5.1.2. da poseduje i da ima sva prava korienja i uivanja poslovnog prostora (ukljuujui zemljite na kojem se poslovni prostor nalazi) te da je valjano uknjieni sopstvenik (bilo iskljuivi bilo sopstvenik zakupa na 99 godina) u odgovarajuim katastarskim knjigama na Kosovu; Ove garancije su tipine za zakup poslovnog prostora u veini zemalja ali su vanije u bivim socijalistikim zemljama ili u zemljama u kojima je bilo sukoba i gde su imovinski sporovi uobiajeni. Zakupci koji ne provere vlasnika mogu doi u situaciju da moraju da napuste poslovni prostor. Iako ove klauzule dozvoljavaju zakupcu da napusti poslovni prostor ako se kasnije pokae da zakupodavac nije vlasnik, zakupac je moda uloio znaajnu sumu novca u imovinu, a naputanje imovine bi u celosti ometalo zakupevo poslovanje. Oigledno je da je izbegavanje takve situacije idealno. Stog, potencijalni zakupci bi trebalo da provere da li je zakupodavac vlasnik pre potpisivanja ugovora uvidom u aurirane slubene katastarske knjige. Ako zakupodavac nije u mogunosti da to predoi, onda bi zakupac trebalo da s pravom bude oprezan prilikom potpisivanja ugovora o zakupu. Vano je imati na umu da na Kosovu zemljite moe biti odvojena svojina od objekta, tako da je potrebno proveriti katastarske knjige i za zemljite i za objekat. Ako postoji sumnja u vezi sa vlasnitvom, treba angaovati iskusnog imovinskog advokata. Imovina steena u privatizaciji obino se daje u zakup na 99 godine, to pored zakupnog roka od 99 godine prenosi ista prava i obaveze kao i svojina nad zemljitem (tj. imovina se moe staviti pod hipotekom, prodati, itd.). U tom sluaju, ne postoji glavni zakupodavac od kojeg treba traiti dozvolu za davanje imovine u zakup. 5.1.3. da e Zakupcu dostaviti auriran, odtampan posedovni list/vlasniki list iz katastra za poslovni prostor i na zahtev Zakupca, i pod uslovom da Zakupac plati taksu za pribavljanje takvog dokumenta od katastra. Zakupac moe da zatrai takav dokument najvie jednom u est meseci. Zakupevom preduzeu moe biti potreban ovaj dokument da bi se registrovalo u registru preduzea, ili za druge optinske dozvole ili dozvole za poslovanje, pa je potrebno predvideti ugovorom o zakupu mogunost dobijanja ovog dokumenta. 5.2. Slobodan posed i nesmetano korienje Zakupodavac garantuje: 5.2.1. da Zakupac moe mirno uivati slobodan posed poslovnog prostora u toku zakupnog roka i da moe koristiti poslovni prostor prema nameni navedenoj u Rasporedu, u toku zakupnog roka (i u toku svakog njegovog produnog roka) bez prekida ili smetnji od strane Zakupodavca, ili bilo kog drugog lica poslatog od strane, od, preko ili pod Zakupodavcem, ili koje dela kao zastupnik Zakupodavca, te da Zakupodavac nee koristiti prostor, bilo preko svoje ili tue imovine, za bacanje smea ili otpada; U ugovoru o zakupu poslovnog prostora uobiajena je praksa da zakupodavac zakupcu da puno pravo korienja prostora bez smetnji. Zakupodavac ne bi trebalo da obilazi poslovni prostor ili da u njemu
22
uva svoju imovinu. Poto je zakup poslovnog prostora skorija praksa na Kosovu, ovu obavezu smo predvideli kao izriitu. Jo jednom, veina zakona zakupcu daje podrazumevano pravo mirnog uivanja to podrazumeva to da zakupac ne sme biti ometan ni na koji nain. Ova klauzula to pravo ini izriitim. 5.2.2. da nije upoznat sa time da sline smetnje dolaze od suseda i da nijedna aktivnost suseda nee smetati nameni navedenoj u Rasporedu a na koju Zakupac ima pravo. Ako zakupodavac zna da su njegovi susedi buni ili da e najverovatnije ometati zakupca sa radovima, itd. onda je potrebno da zakupodavac zakupca o tome obavesti napismeno. 5.3. Sloboda zakljuenja Ugovora o zakupu Zakupodavac garantuje: 5.3.1. da ima puno pravo, vlast i slobodu, pod vaeim zakonima, propisima i uredbama koje su na snazi na Kosovu i u optini u kojoj se poslovni prostor nalazi, da izvri i ispuni uslove ovog Ugovora o zakupu, te da izvri svoje obaveze iz Ugovora o zakupu u zakupnom roku, ukljuujui svaki produetak zakupnog roka; i 5.3.2. da Zakupodavevo izvrenje ovog Ugovora o zakupu te upranjavanje prava i obaveza pod ovim Ugovorom o zakupu ne predstavlja povredu, te da nee dovesti do povrede nijednog drugog ugovora koji je isti zakljuio. Ako zakupodavac u stvari nije vlasnik imovine (ili vlasnik zakupa nad drutvenom imovinom u trajanju od 99 godina), neophodno je da isti obelodani tu injenicu i da se izmeni klauzula 5.1. sa objanjenjem da je zakup u stvari podzakup. Meutim, moda je potrebno da zakupodavac dobije saglasnost za podzakup poslovnog prostora od glavnog zakupodavca, poto veina glavnih zakupodavaca ne dozvoljava podzakup. Ova klauzula ima za cilj da zatiti zakupca koji mora biti siguran da nee biti izbaen jer zakupodavac nije bio iskren u nameri da poslovni prostor da u zakup. Slino tome, ako nosilac hipoteke zabrani davanje u zakup ili je potrebna saglasnost nosioca hipoteke za davanje u zakup, onda ova klauzula obavezuje zakupodavca da obezbedi da je saglasnost dobijena. Jo jednom, potencijalni zakupci bi trebalo da provere uslove hipoteke, jer bi banka kasnije mogla da izbaci zakupca ako odlui da proda imovinu da bi izvrila hipoteku. Osim kada je izvrenje ve u toku, ili izuzev ako je zakupnina znatno manja od rate za hipoteku, veina banaka nee odbiti dobrog zakupca, jer bi njima odgovaralo da njihov klijent (tj. zakupodavac) ima stalni dohodak. 5.4. Potovanje zakona, uredbi i uslova zajmodavca Zakupodavac garantuje: 5.4.1. da je poslovni prostor u skladu sa svim vaeim zakonima, propisima i uredbama svih javnih organa vlasti u pogledu namene navedene u Rasporedu, ukljuujui to da poslovni prostor ispunjava sve uslove izgradnje, a koji uslovi se odnose na standarde i kvalitet objekta, ukljuujui seizmike propise, te da su prostorije bezbedne, sigurne i da odgovaraju nameni utvrenoj u Rasporedu; Mnogi poslovni prostori na Kosovu nisu u skladu sa graevinskim zakonima ili propisima. Posledice takve neusklaenosti variraju i zavise od ozbiljnosti neusklaenosti. Nepostojanje graevinske dozvole dovodi poslovni prostor u rizik od ruenja dok zakupac rizikuje da bude izbaen a njegovo poslovanje smeteno (vidi klauzulu 5.4.2). Neusklaenost sa standardnim graevinskim propisima, koja podvlai bezbednosne implikacije, moe dovesti do prestanka javnog korienja sve dok se problemi ne otklone ili bezbednosni rizik; takav prestanak moe spreiti zakupca da obavlja svoju poslovnu delatnost. Zbog toga je ovakva garancija vana, jer zakupcu daje mogunost da otkae
23
ugovor o zakupu i da se premesti drugde ako zakupodavac zakupca dovede u zabludu u vezi sa dozvolama koje ima, ili da od zakupodavca zatrai da otkloni problem. Ako poslovni prostor nije u skladu sa graevinskim propisima, ugovorne strane se moraju sloiti oko reenja i zabeleiti napismeno u ugovoru o zakupu ta je potrebno uraditi. Da li e zakupodavac ili zakupac obezbediti da je objekat u skladu sa propisima, u kom roku i po kojoj ceni? Ili e obe ugovorne strane prihvatiti rizik, gde e zakupac kasnije odluiti ta e uraditi ako problem nastane? Ova klauzula upuuje na namenu, koju treba opisati u rasporedu i koja govori o namenskoj delatnosti zakupca. Na primer, zakupac moe koristiti poslovni prostor za maloprodajni objekat, restoran, kancelarijski prostor ili industrijsku delatnost. Svaka od ovih namena zahteva drugaije uslove a za poslovni prostor su predviene vee takse za dozvole, kao i vei broj dozvola nego npr: za stambeni prostor. 5.4.2. da poslovni prostor ima graevinsku dozvolu koja u celosti pokriva izgradnju objekta te da je optina za poslovni prostor izdala uverenje o tehnikoj ispravnosti i upotrebnu dozvolu, kao i sva druga potrebna uverenja za njegovu namenu. Zatim, da su prostorije u celosti u skladu sa istim i sa graevinskom dozvolom, te da su ostale takse za uverenja u celosti plaene. Zakupodavac Zakupcu na zahtev dostavlja kopiju graevinske dozvole, uverenja o tehnikoj ispravnosti i svih drugih pripadnih dozvola, te dokaz o plaenim pripadnim taksama; Ako poslovni prostor nema graevinsku dozvolu, ovu klauzulu treba izmeniti tako da se zakupodavac obavee da se prijavi za potrebne dozvole i plati iste u odreenom roku. U suprotnom, zakupac rizikuje da optina stvori smetnje prilikom korienja poslovnog prostora, ukljuujui tu i ruenje. Zakupac moe imati problema i sa komunalnim prikljucima; i iako takvi prikljuci postoje, kasnije oni mogu biti iskljueni. Na Kosovu su potrebne razliite graevinske dozvole u toku izgradnje objekta, od poetne graevinske dozvole do uverenja o tehnikoj ispravnosti koje je potrebno pribaviti pre nego to se objekat moe uknjiiti u vlasnikim knjigama. ak iako dozvole postoje, neplaene takse za dozvole mogu uzrokovati probleme. Paljiv zakupac bi trebalo da proveri status neophodnih dozvola i da li su one plaene, a savestan zakupodavac nee odbiti da otkrije tako vanu informaciju. 5.4.3. da ne postoji razlog u vezi sa poslovnim prostorom zbog kojeg Zakupac nee moi da dobije dozvolu za poslovanje ili optinsku dozvolu za prostor, koja dozvola je potrebna za Zakupevu namensku delatnost navedenu u Rasporedu; Namena objekta ili pribavljene graevinske dozvole, kao to je stambena nasuprot poslovnoj, moe spreiti zakupca da kasnije pribavi neophodne dozvole za korienje objekta kao restorana, obrazovnog centra, maloprodajnog objekta, hotela, itd. Ova klauzula obezbeuje da zakupodavac zakupca obavesti o svakom razlogu koji ga moe spreiti da pribavi dozvole koje su mu neophodne za poslovanje. 5.4.4. da su od svakog vladinog organa pribavljeni saglasnost, odobrenje, licenca i ovlaenje potrebni da bi Zakupodavac mogao da izvri, ispuni i ispotuje uslove ovog Ugovora o zakupu, te da su isti u celosti na snazi i dejstvu; Ova klauzula, jo jednom, upuuje na uslove objekta i dozvole. 5.4.5. da ne postoji razlog zbog kojeg nije mogue dobiti dozvolu od optine za ugradnju generatora unutar ili blizu poslovnog prostora, ili dozvole na osnovu kojih e Zakupac postaviti znakove na poslovnom prostoru, a koje su u skladu sa Zakupevom namenskom delatnou;
24
5.4.6. da ne postoji hipoteka, teret na ime poreza ili drugi teret na poslovnom prostoru, osim onog o kojem je Zakupac obaveten napismeno, te da je svaki nosilac hipoteke dao saglasnost za zakljuenje Ugovora o zakupu. Kako je opisano u klauzuli 5.3.2. gore, veina banaka i hipotekarnih drutava moe usloviti zakupodavca da pribavi saglasnost za davanje u zakup ili da otkrije detalje o svakom zakupu, ali obino nee odbiti da da saglasnost. Pa ipak, vano je da zakupac bude upoznat sa time da postoji hipoteka, jer banka moe preuzeti imovinu ukoliko zakupodavac ne isplauje rate. Posebno, zakupac moda nee hteti da zakljui ugovor o zakupu ako je u toku postupak za zaplenu imovine/izvrenje. 5.5. Komunalije i optinski porez na imovinu Zakupodavac garantuje: 5.5.1. da ne postoje neplaeni rauni ili dugovanja u vezi sa utroenom elektrinom energijom, vodom, smeem, grejanjem, telekomunikacijama, internetom (komunalije) za poslovni prostor, te da ne postoji spor sa komunalnim preduzeima u vezi sa poslovnim prostorom; Vano je proveriti da li ima neplaenih komunalnih rauna ili sporova u vezi sa poslovnim prostorom, poto to moe oteati zakupcu dobijanje komunalnih prikljuaka za njegovu delatnost, ak i ako su rauni ili dugovanja na ime zakupodavca. Savestan zakupodavac bi trebalo da dostavi dokaz o plaenim raunima. Plaanje ne treba dokazati samo poslednjim raunom, ve izvetajem o uplatama koji izdaju EKK, vodovod i toplana. 5.5.2. da poslovni prostor ima sopstvene i odvojene komunalne prikljuke, odnosno da ne postoji razlog zbog kojeg takve prikljuke nije mogue dobiti i zbog kojeg nije mogue dobiti prikljuak za internet ili telekomunikacije; Vrlo esto, objekti na Kosovu su podeljeni. Zakupac obino ne eli da deli komunalne prikljuke jer to moe dovesti do sporova sa korisnicima oko toga ko ima pravo korienja. Da bi se to pitanje reilo, ova klauzula obezbeuje posebne komunalne prikljuke ili da se isti mogu pribaviti. Ako komunalni prikljuci moraju biti odvojeni, onda se to moe odrediti kao preduslov ugovora o zakupu. 5.5.3. da ne postoje neplaeni rauni za optinski porez na imovinu te da sam Zakupodavac odnosno Zakupodavevo preduzee nema poreskih ili drugih dugovanja koja se odnose na poslovni prostor. Ako zakupodavac nije platio optinski porez na imovinu, optina moe nametnuti naplatu ili zapleniti poslovni prostor, a kasnije moe prodati poslovni prostor na aukciji da bi povratila dug. To bi zakupcu nanelo tetu jer bi ometalo njegovo korienje (posebno ako zakup nije evidentiran u katastarskim knjigama kao teret na imovinu zakupodavca). 5.6. Sporovi u vezi sa korienjem, svojinom ili ponovnim razvojem Zakupodavac garantuje: 5.6.1. da nije dobio obavetenje (lino ili preko nekog drugog) o nikakvim slubenim ili neslubenim potraivanjima, odnosno sporovima u vezi sa prostorijama, ukljuujui vlasniko potraivanje ili pravo pristupa koje potrauje trea strana; Ako je zakupodavac dobio takvo obavetenje, to bi trebalo da opie ovde i priloi ga uz ugovor o zakupu, tako da zakupac moe da donese pravu odluku da li e zakljuiti ugovor o zakupu ili ne. Prema ovoj klauzuli, zakupodavac je duan da objavi da li je, npr: podnet zahtev Komisiji za stambene i imovinske zahteve, ak iako zakupodavac misli da zahtev nije valjan ili vaan; zakupac zatim moe da oformi sopstveno miljenje. Sve to zakupodavac na ovaj nain obelodani a zakupac to
25
odobri u ugovoru o zakupu, nee predstavljati povredu na strani zakupodavca. Sa ovakvom klauzulom, ugovorne strane mogu odluiti i ko e platiti naknadu u sluaju povrede ove garancije ili da li zakupac ima pravo na naknadu tete do odreene sume u sluaju povrede. 5.6.2. da nije dobio nikakvo obavetenje o eksproprijaciji ili nameri optine odnosno nekog drugog javnog organa na Kosovu o obnovi, te da nije upoznat sa nikakvom namerom da se poslovni prostor ili lokacija u blizini poslovnog prostora obnavlja; Ova klauzula upuuje na svako obavetenje o eksproprijaciji zemljita radi izgradnje puteva ili druge imovine na, ili u blizini poslovnog prostora, i obezbeuje zakupca jer zakupodavac nije bio upoznat sa takvim obavetenjima ili planovima. 5.6.3. da nije dobio nikakvo obavetenje o nepotovanju graevinskih dozvola, upotrebnih dozvola, optinskih propisa, zakona ili graevinskih propisa, niti obavetenje o tetnom uticaju na ivotnu sredinu, te da nije upoznat sa nikakvim tekuim postupcima odnosno povredama zbog takvog nepotovanja. Ova se klauzula delimino odnosi na klauzulu 5.4.1. i klauzulu 5.4.2. ali dodatno obavezuje zakupodavca ne samo da potvrdi da je ispotovao propise i da e obelodaniti svako nepotovanje propisa, ve i da otkrije da li je primio neko obavetenje koje otkriva da li su okolnosti hitnije a samim tim i rizinije po zakupca.
6.ObavezeZakupodavca
6.1. Predaja poslovnog prostora Zakupodavac je duan da isprazni poslovni prostor i da isti preda Zakupcu u odgovarajuem stanju i odgovarajuim uslovima za njegovu namenu, da bi Zakupac mogao da se useli do dana kada zakup pone da tee. 6.2. Popravka i odravanje poslovnog prostora 6.2.1. Izuzev ako su drukiji uslovi popravke i odravanja detaljno odreeni Rasporedom, Zakupodavac je duan da o svom troku i blagovremeno vri popravke i preventivno odravanje strukture, da bi poslovni prostor ostao pogodan za njegovu namenu. Struktura obuhvata krov, spoljanje zidove, vodovodnu instalaciju, oluke i, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, elektrinu instalaciju, grejanje i radijatore, ali ne obuhvata unutranje delove poslovnog prostora koji nisu strukturni, kao to su unutranji podovi, unutranji zidovi i sanitarne prostorije. Zakupodavac je duan da u najveoj moguoj meri organizuje popravku i odravanje na nain na koji e to ometanje Zakupevog poslovanja svesti na minimum. Na primer, popravka i odravanje se vre posle radnog vremena a Zakupodavac je duan da o tome obavesti Zakupca najkasnije 14 dana unapred, izuzev kada se radi o hitnom sluaju. Ugovorne strane mogu da primene uslove ovog obrasca iz rasporeda u vezi sa odravanjem i predvide obavezu, npr: da zakupac odrava grejanje ili radijatore. U nekim ugovorima o zakupu, posebno u kratkoronim ugovorima o zakupu, zakupodavac e moda preuzeti vei broj obaveza za odravanje, u kom sluaju ovu klauzulu treba izmeniti u rasporedu. 6.2.2. Ako je potrebno izvriti popravku na vodovodnoj ili elektrinoj instalaciji zbog Zakupevog nepropisnog korienja ili korienja, kao u sluaju blokade koju uzrokuje Zakupac ili koja je uzrokovana preko Zakupca, odnosno ako je potrebno izvriti popravku zbog Zakupevih instalacija, Zakupodavac moe da Zakupcu naplati opravdani iznos trokova takve popravke. Zakupodavac je
26
duan da Zakupcu predoi dokaz o trokovima, ukljuujui valjani poreski obraun za izvrenu kupovinu; Zakupodavac ne sme da naplati nikakvu maru niti da stie dobit od takvog rada. 6.3. Uknjienje dugoronog zakupa u katastru, obavetavanje nosioca hipoteke Zakupodavac je duan: 6.3.1. ako to Zakupac zatrai, da uknjii ili evidentira postojanje ovog Ugovora o zakupu kao teret na odgovarajui broj parcele u katastru. Katastarske takse za takvo evidentiranje plaa Zakupac; Uknjienje zakupa u katastru kao teret na broj parcele imovine dozvoljeno je Zakonom o svojini. Meutim, uknjienje obino vredi samo kod dugoronog zakupa, npr: kod zakupa na vie od 5 godina, ili kod zakupa visoke vrednosti kod kojeg je zakupnina i ulaganje koje zakupac vri visoko. Cilj uknjienja je da svako hipotekarno drutvo, svaki zajmodavac ili lice koje zaplenjuje imovinu bude upoznato sa zakupom i da ne moe da iseli zakupca. 6.3.2. da obavesti svakog zajmodavca ili nosioca svake hipoteke nad imovinom, o postojanju ovog Ugovora o zakupu te o svakom produetku zakupnog roka i da dobije saglasnost od zajmodavca ili nosioca hipoteke kada je to potrebno u smislu Ugovora o zakupu. Kod mnogih savremenih ugovora o zakupu kada postoji hipotekarno obezbeenje potrebno je da zajmoprimac obavesti banku o postojanju zakupa, a ponekad je zakupodavac u obavezi da pribavi saglasnost za davanje u zakup poslovnog prostora. Ako je zakupac dobar zakupac a zakupnina odgovarajua i u skladu sa trinom cenom (sa pravom poveanja posle odgovarajueg perioda), banka se verovatno nee protiviti zakupu. Sa druge strane, banka e se moda protiviti ako smatra da se poslovni prostor daje u zakup po previe niskoj ceni ili sa dugim zakupnim rokom po niskoj ceni zbog ega bi za banku bilo teko da naplati dugovanje prema njoj u sluaju nepotovanja uslova zajma, ili zbog ega bi zakupodavcu bilo tee da otplauje zajam. 6.4. Komunalije Izuzev ako je odreeno Rasporedom da je Zakupodavac odgovoran za sve relevantne komunalije i ako su iste obuhvaene kirijom, Zakupodavac je duan: 6.4.1. da obezbedi da su relevantni komunalni rauni za komunalije za koje Zakupac to zatrai preneseni na ime Zakupevog preduzea, bez docnje i bez dugovanja, ili da preduzme sve mere da omogui odvojeni komunalni prikljuak za Zakupca i to na ime Zakupodavca, ako je poslovni prostor deo veeg objekta sa jednim komunalnim prikljukom. 6.4.2. da Zakupcu obezbedi dobar pristup svim pripadnim komunalnim brojilima, da Zakupcu dostavi sve kopije rauna ili sve dopise primljene od komunalnih preduzea odmah i bez docnje, te da dozvoli Zakupcu da ugradi sve neophodne prikljuke i instalacije, ukljuujui prikljuak i instalaciju za telefon, internet, kablovsku televiziju, satelit i drugo. Ovaj ugovor o zakupu predvia da zakupac plaa sve komunalne raune na osnovu stvarno izmerene potronje. Ako e zakupnina biti obuhvatna, onda se ova klauzula mora promeniti. Na primer, takva promena se moe izvriti jasnom napomenom u rasporedu kojom bi se navelo da su uslovi i odredbe ove klauzule promenjene. 6.5. Obavetenje o sporu ili potraivanju ili slubeno zakonsko obavetenje Zakupodavac je duan: 6.5.1. da Zakupcu odmah po prijemu prosledi svako obavetenje, svu potu, svaki zahtev ili drugu stvar (ukljuujui obavetenje ili potraivanje iz klauzule 5), ili da Zakupca pismeno obavesti o
27
istom, odnosno o stvari za koju Zakupac sazna a koja stvar moe uticati na Zakupevo nesmetano korienje poslovnog prostora u skladu sa predvienom namenom, odnosno na Zakupeva prava iz ovog Ugovora; takvo obavetenje obuhvata i obavetenje od javnih organa vlasti ili suseda u vezi sa razvojem; Ova klauzula je osmiljena tako da zakupca unapred upozori o dogaajima koji mogu uticati na zakupca u finansijskom smislu, kao to su eksproprijacija, ruenje, iskljuenje komunalnog prikljuka ili spor oko svojine. Ako zakupac sazna za takva deavanja dovoljno brzo, onda moe doneti odluku da li e ulagati u prostor ili obnoviti ugovor o zakupu. 6.5.2. da treoj strani ili javnim organima vlasti odmah poalje obavetenje o prigovoru, ili ostvarivanju prava u vezi sa poslovnim prostorom na zahtev Zakupca i prikladan za istog; primeri obuhvataju pravo na pristup imovini ili pravo prigovora na razvoj planiran u blizini poslovnog prostora, kao i pravo prigovora na razvoj planiran u blizini poslovnog prostora. Ova klauzulu predvia vanu obavezu zakupodavca da tetu po zakupca svede na minimum. Takoe, jasno predvia ko ima obavezu da odgovori, tako da ne bude zabune oko toga ta bi zakupodavac trebalo da uradi a ta zakupac. 6.6. Dokaz o potovanju Zakupac moe, u svakom trenutku i uz zahtev, da odmah zatrai od Zakupodavca da obezbedi dokaz o potovanju svake garancije iz klauzule 5, odnosno svake obaveze iz klauzule 6. Kao to je pomenuto, zakupac bi trebalo da izvri proveru da li su ispotovani propisi pre zakljuenja ugovora o zakupu. Pa ipak, ova klauzula daje pravo zakupcu da izvri proveru da li su ispotovani propisi i u toku zakupnog roka, a to se posebno odnosi na tekue obaveze, kao to su obaveze iz klauzule 6.6. 6.7. Davanje u zakup Zakupevim konkurentima Izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, ako poslovni prostor ini deo veeg objekta ili grupe objekata u blizini poslovnog prostora, sa udelom iji je Zakupodavac sopstvenik sada ili e u budunosti biti sopstvenik takvih objekata odnosno dela njihovog u blizini, ukljuujui objekte do, iznad ili ispod poslovnog prostora, Zakupodavac se obavezuje da takve susedne objekte ili deo njihov nee dati u zakup nijednom drugom zakupcu koji svojom delatnou konkurie Zakupcu. Ova klauzula je u korist zakupca. Ova restriktivna klauzula zadrava vrednost zakupa nepokretnosti za zakupca, koja esto zavisi od lokacije i proizilazee sposobnosti da se privuku iskljuivo potroai. Meutim, ovakva klauzula je samo generalno prikladna ako je zakupac glavni klijent zakupodavca, poput banke ili osiguravajueg drutva. U suprotnom, zakupodavac bi moda radije izbrisao ovu klauzulu poto ona stvara veliku obavezu. Zakupac koji je u velikoj prednosti u pregovorima moda bi u odreenim okolnostima eleo da proiri ovakvu klauzulu protiv konkurencije da bi se zakupcima u susednim blokovima zabranilo da se oglaavaju kao konkurenti. Na primer, osiguravajue drutvo moda eli da obezbedi da pored njegovog poslovnog prostora nee biti konkurentne reklame.
7.Zakupevegarancije,pravaiobaveze
7.1. Sloboda zakljuenja Ugovora o zakupu Zakupac garantuje:
28
7.1.1. da ima puno pravo, vlast i slobodu, pod vaeim zakonima, propisima i uredbama koje su na snazi na Kosovu i u optini u kojoj se poslovni prostor nalazi, da izvri i ispuni uslove ovog Ugovora o zakupu, te da izvri svoje obaveze iz Ugovora o zakupu u zakupnom roku, ukljuujui svaki produetak zakupnog roka; i 7.1.2. da Zakupevo izvrenje ovog Ugovora o zakupu, te upranjavanje prava i obaveza pod ovim Ugovorom o zakupu ne predstavlja povredu, te da nee dovesti do povrede nijednog drugog ugovora koji je isti zakljuio. Ova klauzula proizilazi iz zakupodavevih garancija, koje su navedene u klauzuli 5. i klauzuli 6. Zakupodavac ne sme dozvoliti zakupcu da vodi nelegalno poslovanje ili bez odgovarajue saglasnosti, poto to moe uticati na stabilnost zakupevog prihoda, odnosno na optinu da preduzme odreenu meru koja bi mogla da smanji vrednost imovine. Slino tome, zakupodavac bi trebalo da obezbedi da zakupev zakup ne bude poniten jer je zakupac prekoraio svoja ovlaenja iz ugovora o zakupu. 7.2. Komunalije, optinski porez na imovinu i osiguranje 7.2.1. Zakupac je iskljuivo odgovoran i obavezuje se da e blagovremeno plaati sve raune za komunalije iji je Zakupac korisnik u zakupnom roku i u poslovnom prostoru, ukljuujui telefonske pozive, internet, grejanje, osvetljenje, gorivo, struju, sakupljanje smea, vodu i kanalizaciju, pod uslovom da su isti obraunati pomou odvojenih brojila odnosno da su obraunati odvojeno. Ovim ugovorom o zakupu se predvia da zakupac plaa komunalne raune. Ako je poeljan obuhvatni zakup, u kojem zakupodavac plaa te raune, onda je potrebno navodom u rasporedu izmeniti ovu klauzulu i klauzulu 6.2.1, klauzulu 6.4. i klauzulu 7.2.1. 7.2.2. Zakupac je duan da blagovremeno plati optinski porez na imovinu, ili preko rauna na ime Zakupodavca ili, ako Zakupac to zatrai, preko rauna na ime Zakupca, izuzev ako je Rasporedom odreeno da je Zakupodavac duan za isto. Prema Zakonu o optinskom porezu na imovinu, sopstvenik poslovnog prostora je u obavezi da plaa porez, ali ako nije lako utvrditi sopstvenika, onda taj porez plaa zakupac. Ugovorne strane mogu da u ugovoru o zakupu promene uobiajeno pravilo tako da zakupac plaa porez (ili da zakupodavcu nadoknadi iznos za porez, pored plaanja zakupnine). 7.2.3. Zakupac moe (ali nije duan) da plati osiguranje u vezi sa njegovom sopstvenom imovinom, imovinom Zakupodavca, ili poslovnog prostora. Kao opte pravilo, odreeno lice moe da osigura samo sopstvenu imovinu. Inae, kada se podnosi zahtev za isplatu osiguranja, osiguravajue drutvo nee isplatiti osiguranje jer podnosilac zahteva tehniki nije pretrpeo gubitak jer imovina pripada drugom licu koje je u stvari lice koje je pretrpelo tetu. Ova klauzula pojanjava to da zakupac nema obavezu da se osigura od problema kao to su kraa ili teta uzrokovana na imovini zbog poplave, a to moe otetiti zakupevu zalihu ili sadraj. 7.3. Korienje i adaptacija poslovnog prostora 7.3.1. Zakupac moe da koristi poslovni prostor samo za namenu odreenu Rasporedom. Ako Zakupac eli da promeni namenu, isti je duan da prvo dobije saglasnost od Zakupodavca, koja saglasnost ne sme neopravdano biti uskraena ili docniti.
29
7.3.2. Izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom ili Planom, Zakupac moe koristiti spoljanjost poslovnog prostora, u ta je ukljueno postavljanje znakova na spoljanjosti poslovnog prostora, parkiranje vozila, postavljanje generatora, nametaja ili drugih stvari, ali nije ogranieno na to, i pod uslovom da Zakupac dobije odgovarajue dozvole predviene zakonom. Zakupac moe da zatrai i dozvolu za korienje optinskog i drugog zemljita u blizini, bez Zakupodavevog znanja. 7.3.3. Zakupac moe da adaptira unutranjost i u ogranienoj meri spoljanost poslovnog prostora, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom. Adaptacija unutranjosti moe da obuhvati ruenje zidova koji nisu nosei zidovi, postavljanje podova ili izgradnju kuhinjskih i sanitarnih prostorija, pod uslovom da ruenje ili adaptacija nee uticati na stabilnost poslovnog prostora, ili na njegovu vrednost, i pod uslovom da su izvreni radovi u skladu sa graevinskim propisima i vaeim zakonom. Zakupac je duan da Zakupodavcu predoi dokaz o potovanju propisa, kada je to potrebno. Zatim, izuzev ako je drukije predvieno Rasporedom i pod uslovom da je to u skladu sa zakonom i propisima, Zakupac moe da postavi ili ugradi znakove i ventilacione ureaje, kablove i cevi, sigurnosne alarme, protivpoarnu opremu, grejne i rashladne ureaje i, ako je to potrebno, satelitski ili radio prijemnik i opremu na poslovnom prostoru ili u njemu. Meutim, Zakupac je duan da obezbedi da je po isteku zakupnog roka ili svakog produetka, poslovni prostor vraen u slino stanje (iako to zavisi od habanja usled protoka vremena) koje je postojalo na dan kada je zakup poeo da tee. Ovom klauzulom se predvia da zakupac zakljuuje dugoroni ugovor o zakupu. U sluaju dugoronog zakupa, uobiajeno je da se zakupcu koji je pravno lice dozvoli da adaptira poslovni prostor prema opisu iz klauzule. Meutim, da bi se izbegli sporovi oko stanja poslovnog prostora, ugovorne strane mogu zajedno da sastave zapisnik o stanju poslovnog prostora i fotografiu isti pre potpisivanja ugovora o zakupu, kao i na kraju zakupnog perioda. Zakupac je duan da objekat vrati u isto stanje, ili da nadoknadi svaku tetu. 7.4. Podzakup Zakupac moe da ceo poslovni prostor ili njegov deo da u podzakup, uz pismeno obavetenje Zakupodavcu koje sadri detalje podzakupa, kao i detalje svakog ugovora o podzakupu, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom. Ako je podzakup dozvoljen i ako je zakljuen, Zakupac je i dalje duan da potuje ovaj Ugovor o zakupu, i u vezi sa plaanjem zakupnine i u vezi sa odgovornou za postupke ili nedela podzakupca. Podzakup daje veu fleksibilnost i potporu zakupcu ako je zakljuio dugoroni zakup, jer ako se okolnosti u toku zakupnog roka promene, on moe nai nekog drugog kome e poslovni prostor dati u zakup. Iako zakupodavac moe da odlui da zabrani davanje imovine u podzakup, takav postupak moe naterati zakupca da zakljui ugovor na krai period, ime zakupodavac preuzima rizik da ostane bez prihoda u periodima izmeu zakupa. 7.5. Odravanje i obezbeenje, ukljuujui depozit kao sredstvo obezbeenja 7.5.1. Izuzev radova iz klauzule 7.3.3. gore, Zakupac ne sme unititi niti otetiti poslovni prostor, kao ni Zakupodaveve stvari navedene u Rasporedu. Ako Zakupac sluajno uniti ili oteti isto, onda je duan da Zakupodavcu nadoknadi iste stvari prema trinoj vrednosti. Zakupodavac je duan da Zakupca obavesti o trinoj vrednosti istih stvari uz dokaz, kao i o svim trokovima opravke, dostavljanjem specifikacije ili obrauna, ta god je izvodljivo, bez ikakve mare. Zakupodavac je duan da Zakupcu dozvoli odgovarajui rok za prigovor ili pronalaenje razumno jeftinije specifikacije. 7.5.2. Zakupac je duan da odrava unutranjost poslovnog prostora, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, koja unutranjost obuhvata sve zidove, sanitarne prostorije, kuhinjski prostor, ventilacione ureaje i, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom, radijatore i grejne ureaje. Zakupodavac prima k znanju da se u zakupnom roku i svakom njegovom produetku,
30
poslovni prostor moe otetiti zbog odreenog habanja usled protoka vremena i da nee zahtevati naknadu takve tete od Zakupca. 7.5.3. Ako je to jasno odreeno Rasporedom, Zakupac je duan da Zakupodavcu isplati depozit kao sredstvo obezbeenja pre dana kada zakup pone da tee, u iznosu koji je utvren Rasporedom, odnosno ako takav iznos nije utvren, iznos u visini jedne mesene zakupnine. Taj depozit ostaje svojina Zakupca a uva se na tednom raunu Zakupodavca i ne moe se koristiti za njegove line potrebe, zaloiti a nijedan zajmodavac ili poverenik ga ne moe zadrati, te se isti koristi samo kao naknada Zakupodavcu u sluaju povrede klauzule 7.3.3. ili ove klauzule 7.5. odnosno u sluaju da Zakupac ne plati zakupninu ili komunalne raune. Posle svakog dozvoljenog oduzimanja iznosa od depozita, isti se vraa Zakupcu zajedno sa nakupljenom kamatom i to na dan posle isteka zakupnog roka, ili na dan valjanog ranijeg otkaza ovog Ugovora o zakupu. Depozit kao sredstvo obezbeenja nije uobiajena stvar na Kosovu. U drugim zemljama, takav depozit je esta pojava, poto zakupodavci ele da zatite svoju imovinu od tete. Meutim, postoji rizik da zakupodavac nee vratiti depozit ili da e isti potroiti u toku zakupnog roka. Taj rizik se moe smanjiti ako zakupac odbije poslednju zakupninu na ime depozita. Oigledno je da je u interesu zakupodavca a ne zakupca da uzme takav depozit. Jo jedna opcija je da se za to uzme bankovna garancija, koju bi mogao da uplati zakupodavac, ali bi se onda nakupila bankovna taksa za odravanje takve garancije. 7.5.4. Zakupac je iskljuivo odgovoran za obezbeivanje svoje imovine i poslovnog prostora od provale i moe da angauje sopstveno obezbeenje. Detalji svakog obezbeenja i svakog koda za alarm odnosno sline instalacije poverljivi su i ne moraju biti na raspolaganju Zakupodavcu. 7.5.5. Zakupac je saglasan da Zakupodavac ima pravo da obie poslovni prostor jednom u 2 meseca i ako za to postoji dobar razlog, i saglasan je da Zakupodavcu ili njegovim izvoaima radova dozvoli pristup radi obavljanja radova na odravanju, uz najavu od najmanje 14 dana unapred, izuzev u hitnom sluaju kada period najave moe biti krai.
8.Pravnilek
8.1. Pravo preuzimanja Ako Zakupodavac blagovremeno ili u predvienom roku (ta god je pre) ne izvri obavezu predvienu ovim Ugovorom a o kojoj ga je Zakupac obavestio, onda Zakupac ima pravo da izvri datu obavezu i naplati trokove iste Zakupodavcu posredstvom oduzimanja iznosa od zakupnine dospele za plaanje, ili upranjavanjem svakog drugog prava oduzimanja iznosa u visini dugovanja Zakupodavca. Zakupodavac nema pravo prigovora na trokove koje Zakupac plati tom prilikom, pod uslovom da oni nisu preterani i da Zakupac dostavi poreski obraun ili priznanicu za svaku kupovinu. Zakupac ne sme da naplati maru niti da stie dobit na raun tih trokova. Pravo preuzimanja obuhvata pribavljanje odgovarajuih optinskih dozvola, plaanje komunalnih rauna ili izvoenje svih radova popravke. Ova mona ali praktina klauzula obezbeuje da zakupac ne pretrpi nepopravljivu tetu od zakupodaveve docnje oko popravke. 8.2. Otkaz 8.2.1. Svaka strana moe da otkae Ugovor uz pismeno obavetenje drugoj strani u sluaju:
31
a. nesolventnosti druge strane ili prijavljivanja svakog steaja sudu i odobrenja istog od suda, protesta protiv date strane ili ako druga strana nije u stanju da isplati svoje dugove, odnosno ako poverenik zahteva izvrenje protiv druge strane; Otkaz ugovora zbog nesolventnosti je pravina stvar; nijedan zakupodavac ne eli da se obavee ugovorom o zakupu sa zakupcem koji nije u stanju da plati zakupninu, a zakupac ne eli zakupodavca koji nije u stanju da vri popravke te ija banka moe da preuzme posed nad imovinom. b. materijalne povrede ovog Ugovora koju izvri druga strana ili vie zbirno slinih povreda koje su, uzete zajedno, materijalne. U sluaju povrede koju je mogue ispraviti, strana koja nije izvrila povredu saglasna je da stranu koja je izvrila povredu pismeno obavesti o datoj povredi i ostavi joj rok od 7 dana (ili dui rok ako je takav rok naveden u obavetenju) da ispravi povredu, a u sluaju da povreda nije ispravljena ovaj Ugovor se moe otkazati. U sluaju materijalne povrede koju nije mogue ispraviti, strana ima pravo da odmah otkae Ugovor. Ako Zakupodavac izvri povredu klauzule 5 (u vezi sa garancijama) ili klauzule 6 (u vezi sa dunostima), ista e se smatrati materijalnom povredom, to Zakupcu daje pravo da odmah otkae ovaj Ugovor, izuzev ako je propust Zakupodavca da vodi odravanje laki. Ako Zakupac nije platio zakupninu koja je dospela za plaanje na osnovu ovog Ugovora i to due od 2 perioda zakupnine, onda Zakupodavac ima pravo da otkae Ugovor uz pismeno obavetenje koje podnosi najmanje 7 dana unapred. Stvari koje budu konkretno i propisno obelodanjene, a koje su protiv garancija iz Ugovora o zakupu ne predstavljaju povredu. Ova klauzula pravi razliku izmeu navedene materijalne povrede zbog koje zakupac moe da odmah otkae ugovor o zakupu (klauzula 5. i klauzula 6. u vezi sa pravom svojine, na primer), nepopravljive materijalne tete koja takoe, opravdava trenutni otkaz ugovora, i drugih lakih povreda koje daju pravo otkaza ugovora samo ako su materijalne i ako nisu ispravljene. Iako zakupac ima pravo da otkae ugovor o zakupu u sluaju da zakupodavac izvri povredu, zakupodavac mora imati pravo da otkae ugovor o zakupu u sluaju neplaanja zakupnine. To pravo mora postojati jer ak iako se za zadocnelo plaanje zakupnine obraunava kamata, postoji rizik da zakupac postane nesolventan i da zakupodavac nee moi da ostvari potraivanje. Ova klauzula predvia dva perioda zakupnine, ali trajanje perioda zakupnine se moe izmeniti voljom ugovornih strana i navoenjem odreenog iznosa u evrima, ili taj period moe biti dui odnosno krai. 8.2.2. Zakupac ima pravo da otkae ovaj Ugovor bez penala uz podnoenje obavetenja najmanje 7 dana unapred, a koje obavetenje se odnosi na nemogunost pristupa poslovnom prostoru ili nemogunost korienja poslovnog prostora, u celosti ili delimino, prema nameni odreenoj Rasporedom i u zakupnom roku, ukljuujui tu i viu silu kao to su poplava, poar, zemljotres ili vetar (izuzev ako je gore navedeno rezultat povrede koju je izvrio sam Zakupac). Zakupodavac bi trebalo da bude upoznat sa ovom klauzulom i moda bi hteo da proveri da li osiguranje koje ima za takve situacije pokriva gubitak zbog neplaanja zakupnine. 8.3. teta Svaka strana ima pravo da zahteva naknadu tete od druge strane, dodatno ili kao alternativu, zbog povrede koju izvri druga strana a koja je bilo kakve prirode pod ovim Ugovorom. Svaka strana je duna da drugoj strani nadoknadi sve trokove, potraivanja ili rashode koje je strana morala da plati treoj strani zbog povrede ovog Ugovora a koju povredu je izvrila strana koja nadoknauje tetu. Strane u ovom Ugovoru odgovorne su za neposredne gubitke, koji obuhvataju gubitke opisane u prethodnom stavu, kao i trokove koje Zakupac ima za pronalaenje zamenskog smetaja ili za
32
vrenje popravke. Meutim, nijedna strana nije odgovorna za sledstveni ili ekonomski gubitak koji pretrpi druga strana, kao to je izgubljena trgovinska dobit ili gubici zbog ugovora zakljuenih sa treom stranom. Izuzee od odgovornosti za sledstveni ili ekonomski gubitak znai da, npr: ako zakupac ne moe da koristi poslovni prostor za svoju radnju zbog loe elektrine instalacije koju je ugradio zakupodavac, onda zakupac ne moe da potrauje naknadu od zakupodavca za gubitak u svom poslovanju. Uobiajeno je da se takav gubitak izuzme da bi odgovornost ostala prihvatljiva.
9.Sporoviivaeizakoni
9.1. Ovaj Ugovor podlee kosovskim zakonima. 9.2. U sluaju spora pod ovim Ugovorom, svaka strana moe da pismeno obavesti drugu stranu o upuivanju spora na posredovanje pod okriljem Centra za alternativno reavanje sporova pri Amerikoj privrednoj komori na Kosovu ili pod Stalni tribunal za zrbitrazhu pri Privrednoj komori Kosova (kako je odreeno Rasporedom). Spor se upuuje u skladu sa vaeim propisima o posredovanju na Kosovu koje primenjuje data komora, odnosno drugo priznato telo za posredovanje na Kosovu koje je registrovano kod Kosovske komisije za posredovanje i koje ima licencu Ministarstva pravde Kosova. Posredovanje je neobavezujui postupak za reavanje sporova u strukturnom okruenju sa posrednikom i bez formalnosti sudskog postupka. Posredovanje je priznato na Kosovu Zakonom o posredovanju, L-03/L-057. Posredovanje je privatno, poto javnost nema pravo da prisustvuje. Uobiajeno je da se radi lakeg posredovanja koristi nezavisna organizacija za posredovanje. Na Kosovu trenutno postoje dva udruenja koja se bave posredovanjem u privrednim sporovima Stalni tribunal za arbitrazhu pri Privrednoj komori Kosova i Centar za alternativno reavanje sporova pri Amerikoj privrednoj komori (http://www.kosovo-arbitration.com / http://adr-ks.org ). Drugi centri za posredovanje se nalaze u vie gradova na Kosovu. Idealno bi bilo da se izabere jedna organizacija koja se bavi posredovanjem i da se to navede u rasporedu, tako da ne bude zabune oko toga koji e organ nadgledati posredovanje. Ukoliko takav izbor nije naveden, postoji rizik da postupak posredovanja nee voditi odgovarajua institucija. To moe uveati docnju i stvoriti zabunu. Ugovorne strane slobodno odluuju koju e organizaciju za posredovanje da izaberu. Bez obzira na to da li postupak posredovanja vodi odgovarajua institucija ili institucija stvorena za tu priliku, to znai da nee imati rukovodeu strukturu, posrednik mora biti registrovan kod Kosovske komisije za posredovanje i mora imati licencu Ministarstva pravde na Kosovu. Postupak obino vodi jedan posrednik. Iako je za posredovanje naveden kratak rok (30 dana, vidi klauzulu dole), u praksi se rok za posredovanje moe produiti uzajamnim dogovorom ugovornih strana (do najvie 90 dana od dana kada posredovanje pone, kako je to predvieno kosovskim zakonom o posredovanju) ako posredovanje tee dobro. Stoga, preporuljivo je da se odredi krai rok da bi se izbegla docnja oko pokretanja arbitrae gde je, npr: jasno da je stvar spora nemogunost ili odbijanje da se neopravdano ne plaa zakupnina. 9.3. Ako se spor ne rei u roku od 30 dana od dana prijema takvog obavetenja o upuivanju spora na posredovanje, onda strane svaki spor ili potraivanje u vezi sa Ugovorom, ukljuujui njegov otkaz ili njegovu valjanost, putem arbitrae reavaju pod arbitrau okriljem Centra za alternativno reavanje sporova pri Amerikoj privrednoj komori na Kosovu ili pod Stalni tribunal za arbitrau pri Privrednoj komori Kosova (kako je odreeno Rasporedom) u skladu sa vaeim propisima o arbitrai na Kosovu koje primenjuje data komora.
33
Arbitraa je alternativa sudskom postupku. Priznata je kao opcija za reavanje sporova na Kosovu, i to Zakonom o arbitrai, (br. 02/L-75), iz 2007. god. Zbog docnje u kosovskim sudovima i raspoloivosti vie albenih mehanizama, arbitraa je trenutno bra, fleksibilnija i pogodnija za reavanje privrednih sporova. Arbitraa je privatna jer javnost nema pravo da prisustvuje. Trenutno na Kosovu postoje dva organa koja se bave arbitraom Stalni tribunal za arbitrazhu pri Privrednoj komori Kosova i Centar za alternativno reavanje sporova pri Amerikoj privrednoj komori (http://www.kosovo-arbitration.com / http://adr-ks.org ). Idealno bi bilo da se izabere jedan organ za arbitrau i da se navede u rasporedu, tako da ne bude zabune koji e organ nadgledati arbitrau. Ugovorne strane slobodno odluuju koju e od dve komore da izaberu. Ako izbor nije naveden u rasporedu, onda postoji rizik da arbitraa bude arbitraa stvorena samo za tu priliku, to znai da nee imati rukovodeu strukturu. U odsustvu takve strukture moe doi do docnje i vee zabune pre i tokom arbitrae. Arbitraa se odrava u Pritini na jeziku ovog Ugovora, a odrava je jedan arbitar, izuzev ako je drukije odreeno Rasporedom. Iako je mogue imati tri arbitra, tri arbitra bi bili veoma skupa opcija i neprikladna za relativno jednostavan ugovor o zakupu. Tri arbitra bi bili prikladnija opcija za krupnije i veoma sloene ugovore ili transakcije.
10.Opteodredbe
10.1. Ovaj ugovor se izvrava na __________ jeziku. Verzija na ovom jeziku je konana verzija u svrhu tumaenja. Svaki prevod na drugi jezik isto je informativnog karaktera. 10.2. Obavetenja pod ovim Ugovorom o zakupu podnose se strani u pisanom obliku zajedno sa podacima iz Rasporeda ili svakim zamenskim podatkom o kojem je podneto pismeno obavetenje. Obavetenje se drugoj strani moe poslati e-potom ako je adresa e-pote navedena u Rasporedu, pod uslovom da je primljena potvrda o prijemu ili da je dostavljen neki drugi dokaz o prijemu npr: ako primalac odgovori. Ako adresa e-pote nije navedena, onda se obavetenje alje drugim sredstvima, kao to su pota ili lina dostava. Obavetenje o povredi ili otkazu Ugovora, ili o upranjavanju prava produetka, upuivanju spora na posredovanje ili arbitrau, podnosi se lino ili preporuenom potom, i ne moe se poslati samo e-potom. 10.3. U sluaju sukoba termina ili znaenja bilo kog dela teksta ovog Ugovora te svakog priloenog dokumenta i njegovog sastavnog dela, termin ili znaenje glavnog teksta ovog Ugovora ima prednost. Naslovi ovog Ugovora slue samo radi lakeg upuivanja i nemaju nikakav znaaj za tumaenje ovog Ugovora. 10.4. Ugovor sadri puno razumevanje strana, utvruje punu podelu rizika izmeu istih te ini potpunu i iskljuivu izjavu rokova i uslova sporazuma istih u vezi sa stvarima iz Ugovora. Sve ranije pregovore, dogovore, razumevanja i usmene i pisane sporazume u vezi sa zakupom poslovnog prostora sada zamenjuje ovaj Ugovor. 10.5. Kada postoji vie od jednog zakupodavca, npr: suvlasnitvo, zakupodavci su zajedno i grupno odgovorni za potovanje ili povredu ovog Ugovora. Ovo je npr: mogue u sluaju da dvoje dece u porodici poseduju zemljite.
34
10.6. Nijedna strana bez saglasnosti druge ne moe da dodeli ovaj Ugovor, pod uslovom da takva saglasnost nije neopravdano uskraena ili zadocnela. Meutim, ova klauzula ne spreava Zakupodavca da kod poverenika zaloi zakupninu za naplatu. Zabrana dodeljivanja, kao ona pomenuta u klauzuli gore, obino se odnosi na kreditni rejting i pouzdanost. Ponekad se zabrana menja da bi se omoguilo dodeljivanje drutvu koje je u vezi sa zakupcem, iako se dodeljivanje moe odrediti tako da se o tome odluuje na pojedinanoj osnovi (poto su zakupodavci obino tolerantni, jer ele da olakaju mogunost produetka zakupa). Poslednja reenica u ovoj klauzuli pojanjava to da zakupodavac moe da postigne dogovor sa svojim zajmodavcem, kao sa bankom, da se zarada od zakupnine koristi kao zalog za zajam. 10.7. Nijedan sporazum kojim se pokuava da se izmene, prilagode, spore, objasne ili dopune rokovi ili uslovi ovog Ugovora nije obavezujui za strane, izuzev i kada je to uinjeno napismeno i kada obe strane to potpiu. 10.8. Ako se bilo koja strana odrekne odgovornosti za povredu ili neizvrenje Ugovora, prava ili pravnog leka pod ovim Ugovorom, te svake upotrebe trgovine ili toka poslovanja ili rada, isto ne podrazumeva neprestano odricanje od odgovornosti za svaku drugu povredu ili neizvrenje Ugovora, odnosno odricanje od prava ili pravnog leka te drugih uslova Ugovora, izuzev i kada je odricanje izraeno u pisanom obliku i kada to obe strane potpiu. 10.9. Nijedna trea strana nema nijedno niti moe iskoristiti neko pravo pod ovim Ugovorom bez saglasnosti ugovornih strana. Ova klauzula, npr: spreava suseda ili zajmodavca da stie korist od ovog ugovora i da ga izvrava protiv jedne od ugovornih strana. 10.10. Ako arbitar smatra da je neka odredba Ugovora protivpravna, nevaljana ili neizvriva, preostale odredbe ostaju na snazi i dejstvu u celosti. 10.11. Ako zakon u budue predvidi da se ovaj Ugovor mora overiti pred sudom ili drukije zabelei te prevede na odreeni jezik, ukljuujui tu i dovravanje bilo kakvog evidentiranja, onda su strane saglasne da preduzmu sve korake da bi to obezbedile, jednako snosei trokove, izuzev ako evidentiranje slui u korist jedne strane, kao u sluaju kada ta strana na taj nain moe dobiti zajam. Isto se vri i na zahtev jedne od strana. Ova klauzula je delimino u vezi sa klauzulom 6.3.1. koja govori o mogunosti uknjienja zakupa u vlasnikim knjigama kao tereta. Mogue je da e organ za uknjibu imovine (katastar) zahtevati da ugovor o zakupu bude na odreenom jeziku, ili da bude overen pred sudom ili belenikom, pre uknjibe. Trokove takvog prevoda/overe obino dele obe ugovorne strane, osim ako jedna od strana vri uknjibu da bi na taj nain stekla korist od dobijanja zajma, ili ako ne postoji jasna uzajamna korist od uknjibe.
35
OPTESMERNICEZASTANDARDNIOBRAZACUGOVORAOZAKUPU POSLOVNOGPROSTORA
U daljem tekstu date su neke opte smernice za korienje ugovora o zakupu poslovnog prostora. Te smernice nisu predviene kao potpuno i obuhvatno objanjenje kosovskog zakona o svojini, odnosno drugog zakona ili stvari u vezi sa ugovorom. Umesto toga, smernice predstavljaju saetak glavnih i uobiajenih pravnih pitanja koja utiu na ugovor. Okolnosti mogu varirati, zakon se moe promeniti a pravni savet treba potraiti u odreenom sluaju. Takoe, postoje posebne odredbe ili stvari koje nisu pomenute u daljem tekstu. Posebno, ako se ugovor o zakupu zakljuuje na 5 ili vie godina, moda bi za korisnika bilo prikladno da unese neke promene u ovaj obrazac na primer, dodavanjem klauzule o poveanju zakupnine i izmenom obaveza popravke. Za to bi korisnik trebalo da angauje pravnika i strunjaka za imovinske odnose.
Konceptzakupa
Koncept zakupa je postojao u bivoj Jugoslaviji i u dananjim dravama. Najskoriji zakon o svojini koji priznaje koncept zakupa je Zakon o svojini i drugim stvarnim pravima (2009/03-L-154). lan 10. stav 2. taka 4. i lan 109. tog Zakona priznaju koncept zakupnog odnosa ali ne postoje detaljna pravila o tome kako se stvara zakup ili ta on mora da obuhvati. Zakupni odnos je stoga isto stvar ugovora, tj. stvar oko koje se zakupodavac i zakupac slau, a kada ne postoji poseban sporazum, stvar se rukovodi obiajem i praksom ali samo do odreene mere. Poto je zakupni odnos isto stvar ugovora prema kosovskim zakonom, kada odluuje o sporu, sud ili arbitar stoga prvo razmatra stvar oko koje su se strane sloile napismeno. Zbog toga je vano da ugovor o zakupu bude jasan i eksplicitan, poto ne postoji jasan standardni zakon o zakupu imovine kojim bi se sud ili arbitar rukovodili ako ugovorne strane neto nisu navele. Meutim, postoji par izuzetaka takvom odsustvu smernica, kao to je Zakon o optinskom porezu na imovinu 03-L204. Ovaj zakon obavezuje zakupodavca da plaa porez na imovinu i navodi da je zakupac odgovoran za plaanje poreza ukoliko nije mogue pronai zakupodavca. Za vie detalja o porezu, vidi http://tatimineprone-rks.org/. U svakom sluaju, detaljan pisani ugovor o zakupu je od presudnog znaaja, jer moe da zatiti i zakupodavca i zakupca.
36
Formalniuslovizapotpisivanjeugovoraozakupu
Postojei zakon na Kosovu ne predvia uslov po kojem se ugovor o zakupu potpisuje pred sudom ili belenikom. Radi njihove sopstvene zatite, ugovorne strane mogu da izaberu da to uine u sluaju dugoronog i skupog zakupa. Provera pre nego to zakupac potpie dugoroni ugovor o zakupu Za preduzee, trokovi zakupa imovine mogu biti jedno od najveih dugoronih ulaganja koje preduzee vri. Pronalaenje, useljavanje i renoviranje imovine je skupo. Ako se potroai oslanjaju na to gde se imovina nalazi i ako se zakupac mora preseliti zbog spora ili problema u vezi sa imovinom, preduzee moe pretrpeti gubitke koje nije mogue nadoknaditi na osnovu zakona. Stoga, preduzea bi trebalo da uzmu dovoljno vremena da bi proverila da li je zakupodavac zaista zakonski vlasnik ili zakupodavac imovine te da ne postoje drugi problemi koji bi zakupevom preduzeu uzrokovali tetu. Zakupac mora da postavlja pitanja npr: da li je mogue zakonski dobiti komunalne prikljuke? Da li je imovina zakonska da bi ostale dozvole potrebne za poslovnu delatnost mogle da se pribave? Da li je planirana eksproprijacija imovine ili ruenje zbog javnih projekata? Nije dovoljno oslanjati se samo na ugovor o zakupu. Odgovarajua i propisna provera pre toga je od presudnog znaaja. U daljem tekstu su navedene stvari koje je potrebno obezbediti pre zakljuenja ugovora o zakupu poslovnog prostora ali je najbolji nain angaovati advokata koji e proveriti da li je imovina uknjiena i koji e izvriti proveru kod komunalnih preduzea.
Proveravlasnitvanaimovini
Kosovo ima dugu istoriju menjanja imovinskih zakona od 1980. god. pa nadalje. Kosovo priznaje pravo na privatnu svojinu. Zakoni od 1990. god. predviaju mogunost privatizacije nepokretne imovine koja je ranije bila u svojini drutvenih preduzea odnosno drave. Istorija koja svedoi o pravilima koja se menjaju u pogledu privatizacije vrlo je kompleksna i van delokruga ovog dokumenta. Bez obzira na to, zbog sloenosti privatizacije, kao i zbog sloenosti zakona o svojini, neformalni reim svojine koji je funkcionisao 1990-ih godina znai da je svojina na Kosovu esto puta sporna. Pravo svojine se uknjiuje u nacionalnom registru ili katastru. Nacionalni registar ili katastar je teorijski javan ali u praksi, nije mogue da bilo ko iz javnosti pribavi podatke o odreenoj imovini na Kosovu. Sopstvenik imovine koja se trai u zakup, obino zakupodavac, trebalo bi da bude u stanju da pribavi takva dokumenta i potencijalnom zakupcu dostavi aurnu imovinsku dokumentaciju, sa peatom i potpisom kosovskog katastarskog organa. Potrebno je izvriti proveru da bi se utvrdilo da li je imovina predmet spora u Kosovskoj agenciji za imovinu. Zahtevi su navedeni onlajn na http://www.kpaonline.org. Naalost, ne postoji lak nain da se u sudovima proveri da ne postoji neki spor, tako da uvek postoji rizik da e zakupac morati da se iseli ako sud donese odluku protiv zakupodavca.
37
Standardni obrazac ugovora o zakupu poslovnog prostora predvia odreene zakupodaveve garancije ali one nisu zamena za proveru koju treba izvriti u vezi sa statusom poslovnog prostora i prema mogunostima.
Nepostojanjedozvola
Relevantni graevinski propisi na Kosovu, kako noviji zakoni tako i oni nasleeni iz vremena Jugoslavije, predviaju da se prvo pribavi dozvola od optine pre nego to se neka zgrada ili objekat izgradi u istoj i da se zgrada ili objekat gradi u skladu sa graevinskim standardima te da se pribavi uverenje o tehnikoj ispravnosti. Pribavljanje dozvole je spor i dugotrajan proces a taksa se plaa u razliitim fazama i to fiksno ili prema kvadratnoj povrini. Mnogi objekti na Kosovu su izgraeni bez potrebne prve dozvole, odnosno bez uverenja o tehnikoj ispravnosti. Takse moda nisu u celosti plaene. Posledice takve situacije su razliite. U najgorem sluaju, objekat moe biti sruen ili optina ili komunalna preduzea mogu odbiti prikljuak, ili nametnuti dodatne takse korisniku. Optina takoe, moe da zapleni imovinu i proda je da bi povratila svoje trokove. Tano stanje je razliito od objekta do objekta i optine do optine a zavisi od ozbiljnosti povrede. Stoga, od sutinskog je znaaja proveriti status oko dozvole pre nego to se zakupac useli, kao i da se provera svake povrede prethodno dogovori izmeu ugovornih strana. Ovaj standardni obrazac ugovora o zakupu poslovnog prostora ima za cilj da zakupcu da odreena prava naknade tete u sluaju da zakupodavac izvri povredu o kojoj nije obavestio zakupca prilikom zakljuenja ugovora. Pa ipak, uvek postoji rizik da zakupodavac nee nadoknaditi tetu zakupcu, kao i da praktine posledice koje zakupevo poslovanje pretrpi nee biti nadoknaene. Poeljno je da zakupac izvri proveru pre nego to se useli da bi izbegao tetno iznenaenje.
Neplaenikomunalnirauni
Gledano kroz istoriju, mnogi pojedinci i preduzea na Kosovu imaju dugovanja prema komunalnim preduzeima. Iako ta dugovanja zakonski pripadaju odreenom pojedincu ili preduzeu, komunalna preduzea mogu da izvre naplatu dugovanja odbijajui da ponovo dozvole prikljuak ili iskljuivanjem elektrine energije objektu, to moe uzrokovati nepotrebne gubitke po nevinog zakupca u smislu vremena i restrikcija. Iz tog razloga, paljiv zakupac bi proverio da li ima neplaenih rauna koji se odnose na poslovni prostor pre nego to potpie ugovor o zakupu, ili bi obezbedio da isti budu plaeni pre nego to se useli. Ako iz nekog razloga rauni nisu plaeni pre nego to se zakupac uselio i ako to uzrokuje praktine probleme zakupcu, ovaj standardni obrazac ugovora o zakupu poslovnog prostora daje pravo zakupcu da na kraju plati raune u ime zakupodavca a da zatim taj iznos oduzme od dospele zakupnine (meutim, to ne bi bilo dovoljno ako su dugovanja vea od iznosa dospele zakupnine, tako da je poeljno izvriti proveru unapred).
Proverazakupca
Zakupodavac bi trebalo da proveri svog zakupca. Najvanija provera se odnosi na finansijsko stanje. Kakvo je finansijsko stanje zakupca? Naalost, kreditni registar Kosova belei samo neplaene zajmove ali ne i druge povrede.
Zakupnirokiraniotkazugovora
Ne postoji standardno pravilo o tome koliko bi zakup mogao da traje moe biti kratak od samo par sedmica, ili na 10 i vie godina. Trajanje zakupa obino utie na obaveze popravke kao i na pravo
38
zakupca da adaptira poslovni prostor. to je dui zakupni rok, to je uobiajenije da zakupac ima pravo da adaptira poslovni prostor i da moda bude odgovoran za unutranje popravke. Punoa takvih obaveza na kraju zavisi od pregovora i cene. Kod dugoronog zakupa ili zakupa kod kojeg zakupac vri veliko ulaganje u poslovni prostor, isti bi mogao da uknjii zakup u katastru kao teret tako da novi kupac ili banka koja daje zajam ne moe da iseli zakupca. Iako je takvo uknjienje neobino na Kosovu, isto je predvieno zakonom. Takav oblik daje pravo uknjibe a ugovorne strane moraju da odlue ko e platiti trokove uknjibe, odnosno da li e podeliti trokove (kao to ovaj obrazac to predvia). Vano je paljivo odluiti i sloiti se kada bilo koja ugovorna strana moe da otkae ugovor o zakupu. Zakupac bi mogao da obezbedi zakup da bi znao da li se isplati ulagati i da li e moi da povrati gubitak. Zauzvrat, moe se sloiti sa svoje strane da nee otkazati ugovor ranije (osim u sluaju da zakupodavac izvri povredu) tako da su veoma esto prava otkaza ugovora jednako ograniena za obe strane. Na kraju, sve je to pitanje pregovora i poloaja u pregovorima. Ako je ugovor o zakupu zakljuen na dui period, zakupodavac bi mogao da unese klauzulu o poveanju zakupnine odredba koja predvia poveanje zakupnine u skladu sa trinom stopom (za ta je potrebno odrediti lice koje vri procenu vrednosti) ili inflacijom. Takve klauzule su vrlo kompleksne i van delokruga ovog obrasca ugovora o zakupu iji je cilj da regulie kratkoroni zakup od 6 meseci do 1 ili 2 godine.
Plaanjezakupnine
Primarna odgovornost zakupca je da na vreme plaa zakupninu. Od ugovornih strana zavisi odluka o tome kada e se vriti plaanje zakupnine da li e to biti jednom meseno, jednom sedmino ili jednom godinje, i na koji dan. Prema Zakonu o porezu na dohodak, pravno lice (preduzee ili nevladina organizacija) koje plaa zakupninu u obavezi je da odbije zakupodavev poreski doprinos i da isti plati poreskoj upravi do kraja sledeeg meseca. Pravno lice je duno da jednom godinje zakupodavcu dostavi uverenje kojim potvruje da je to uinjeno. Kao to je objanjeno u fusnotama, zakupnina se najpre plaa preko banke u svrhu odbijanja poreskog doprinosa i da bi se izbegli sporovi oko toga da li je zakupnina zaista plaena ili ne.
Zadocneloplaanje
Zakupodavac bi trebalo da u sluaju zadocnelog plaanja dobije naknadu. Obrazac predvia da je kamata za zadocnelo plaanje zakupnine kapitalni troak za zakupodavca, kao i to da se kamata odreuje prema stopi za prekoraenje rauna na Kosovu. To je u skladu sa predloenom kamatom za zadocnelo plaanje iz novog Zakona o obligacionim odnosima na Kosovu.
Popravke
Obaveza popravke je takoe, neto to je potrebno da bi ugovorne strane dole do preciznog dogovora o tome kako da se izbegnu sporovi. Standardna praksa se razlikuje u zavisnosti od trajanja zakupa i tipino slui za pravljenje razlike izmeu unutranjih radova na dekoraciji (to je obino obaveza zakupca kada se radi o dugoronom zakupu) i spoljanjih ili strukturnih popravki, koje su obino obaveza zakupodavca. Neophodno je precizno definisati koji su radovi unutranji a koji spoljanji/strukturni; ugovorne strane bi trebalo da provere svoje nedovrene klauzule kao i svoj plan.
39
Kada se radi o dugoronom zakupu, zakupodavac bi mogao da unese klauzule koje predviaju striktnije obaveze za radove na dekoraciji, poput obaveze za vrenje moleraja spolja na svake 4 godine, a unutra na svake 3 godine.
40

Standard Form Contract For Lease SER 364207

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Standard Form Contract For Lease SER 364207

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

PROGRAM SISTEMA ZA SPROVOENJE SPORAZUMA I ODLUKA (SEAD) NA KOSOVU

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Parking prostor: Opisati prostor:

Da li su spoljanji zidovi obuhvaeni?

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

3 3.1 3.1 3.2

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

1.3 i 7.5.3 6.2.1

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Privredna komora Kosova 9.3

Institucija posredovanja/arbitrae koja e biti angaovana u sluaju spora:

ili Amerika privredna komora

Napomene u vezi sa rasporedom:

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Ime/naziv: _________________________ (tampanim slovima) Datum:: _________________________

Ime/naziv:_________________________ (tampanim slovima) Datum:: _________________________

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

Standardna Forma Ugovora O Zakupu Poslovnog Prostora

You might also like

Ime/naziv: _ (tampanim slovima) Datum:: _

Ime/naziv:_ (tampanim slovima) Datum:: _