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APONTAMENTOS SOBRE REGISTO PREDIAL

DOS PRINCPIOS INFORMADORES DO REGISTO PREDIAL

O sistema registral portugus, objecto de profundas reformas operadas neste sculo, teve o seu incio no sculo XIX e comeou por ser um sistema tabular, lavrando-se em livros os factos jurdicos que incidiam sobre os imveis e identificando esses imveis, tendo em vista a sua publicitao, por forma a garantir a segurana jurdica do comrcio imobilirio. Tal propsito, constitui a vertente material do primeiro princpio informador versado no Cdigo do Registo Predial, a cujos artigos, adiante referidos sem indicao de outro Diploma diro respeito falamos, pois, do PRINCPIO DA PUBLICIDADE, cuja vertente formal se atinge pela forma de CERTIDO, regulada nos artigos 110 e seguintes. Essa segurana jurdica consegue-se estabelecendo determinada proteco jurdica ao detentor do registo, desde logo atravs da inverso do nus da prova, conferindo ao detentor do registo a presuno de que o Direito registado existe - art 7. Ao mesmo tempo estabelece-se atravs do PRICPIO DA

LEGITIMAO que o direito registado no s faz essa prova de que tal direito existe, como se torna necessrio proceder sua inscrio para a titulao de tal direito. - artigo 9.

Assim, para que possa ser onerado ou transmitido qualquer imvel,

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ou direito sobre um imvel, torna-se necessria a interveno do titular (inscrito) desse direito. O prprio Cdigo do Notariado, no seu artigo 54 impe as mesmas condies, para factos ocorridos aps a entrada em vigor do Cdigo do Registo Predial que, pesem embora algumas significativas alteraes, ainda hoje se encontra em vigor : 1 de Outubro de 1984. bvia e logicamente, para que tais regras possam ser aplicadas torna-se necessria a existncia de Registo: Da a excepo prevista no nmero 2 do artigo 34 CRP e no artigo 55 a) do Cdigo do Notariado, que se devem relacionar. Para a aplicao do princpio da Legitimao (destinado titulao dos factos jurdicos) impe-se criar e respeitar a mesma lgica do lado do Registador : O PRINCPIO DO TRATO SUCESSIVO vertido no referido artigo 34 CRP, a partir do momento em que o registo exista, excepcionando naturalmente as situaes da sua no existncia (vide artigos 55 a) e 89 do Cdigo do Notariado e 34 n2 do CRP. Para que tais propsitos (atrs referidos) possam ser cumpridos haver que definir como. E o registo predial f-lo criando dois institutos:

1 - A descrio predial, destinada a identificar fsica e fiscalmente o prdio, onde constam os elementos concretos da sua localizao, composio, rea etc (artigos 79 a 82 CRP) e

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2 - As inscries destinadas dar a conhecer a situao jurdica dos prdios sobre os quais incidem. -artigos 91 e seguintes, criando para cada uma delas regras de TCNICA REGISTRAL que impem quer a criao de novas descries (art 85) e sua inutilizao (art 87) bem como a sua actualizao atravs de averbamentos (artigos 88 a 90) e s prprias inscries (artigos 100 e 101) de que adiante falaremos. Define-se nesses diversos artigos o PRINCPIO DA ESPECIALIDADE pelo qual se estabelece que a cada prdio dever corresponder um nica descrio e a cada facto jurdico uma inscrio ou um averbamento a essa inscrio. Ao enunciarr todas essas regras, haver que definir como iniciar o processo. Estabelece-se ento que, salvo casos excepcionais e excepcionados (no Cdigo), o processo de registo se inicia a pedido dos interessados. Constitui esta premissa um outro princpio informador : O PRINCPIO DA INSTNCIA, vertido no artigo 41 e estabelecendo nos artigos seguintes a forma de o requerer ou requisitar.

assim, na sequncia de um pedido de registo (facto jurdico a registar por inscrio ou por averbamento) que se cria a descrio predial como dispe o artigo 80 H assim a necessidade de estabelecer que factos devero ento poder ser registados. Desde logo aqueles que efectivem Direitos Reais sobre imveis

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definindo (tal como no Direito das Coisas) o PRINCPIO DE NUMERUS CLAUSUS vertido no artigo 2 do Cdigo, adicionando-lhe as aces (previstas no artigo 3) E, desde logo, da se infere que, ou o facto consta dos elencados nesses artigos, ou no est sujeito a registo. Definidas estas regras, haver que estabelecer ainda outras, quer por necessidade funcional, quer por necessidade de cumprir normas jurdicas de direito substantivo, no que concerne, nomeadamente, ao estabelecimento de garantias constitutivas. Tendo, por norma, uma natureza declarativa, h certos negcios jurdicos cujos efeitos s se consideram plenamente conseguidos aps o registo. o caso, nomeadamente, da hipoteca, que s se considera validamente constituda com o registo (art 687 Do Cdigo Civil), da promessa de venda a que as partes pretendam atribuir eficcia real (art 413 do Cdigo Civil) bem como da Penhora ou apreenso que se obtm apenas com o registo.

E, tendo que respeitar essa ordem, estabelece-se o prazo e ordem de concluso do processo registral (artigo 75 do CRP) bem como que o registo efectuado em primeiro lugar, deve prevalecer sobre os outros da mesma espcie que se lhe seguirem, constituindo este preceito o PRINCPIO DA PRIORIDADE consagrado no artigo 6. Tentando assegurar a legalidade e a segurana jurdica do COMRCIO IMOBILIRIO estabeleceu-se no nmero trs a regra de que os factos jurdicos levados a registo, ainda que provisoriamente, aps a sua converso, conservaro a prioridade

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que detinham enquanto provisrios. Essa regra, por maior bondade que tenha existido na sua criao, leva a que por vezes, em situaes extremas, seja necessrio que subsidiariamente ao pedido principal de uma aco cvel se torne necessrio o pedido de anulao do registo. Impe-se agora abordar o princpio mais importante atribudo ao registador o PRINCPIO DA LEGALIDADE consagrado no artigo 68 Impe o Legislador que, na qualificao do pedido de registo, o Conservador verifique o cumprimento de todas as normas de Direito Substantivo aplicveis, a regularidade formal dos ttulos submetidos a registo, a LEGITIMIDADE das partes (regras estabelecidas nos artigos 36 a 38 ou a qualidade de representante 39) a identidade dos prdios (tendo em conta a harmonizao entre os elementos que constam da descrio predial e os ttulos e os prprios elementos matriciais bem como a identidade dos sujeitos activos e passivos da relao jurdica, concluindo pelo despacho de qualificao, que , em suma, a efectivao do registo e a concluso do processo, em primeira instncia. No captulo dedicado s inscries, por nos parecer mais enquadrvel, abordaremos o PRINCPIO DA UNIDADE DA INSCRIO e o PRINCPIO DA ECONOMIA REGISTRAL, (situaes que protegem a desnecessidade de inscrever factos inteis ou at inexistentes por extino de direito) bem como as excepes ao Princpio da Instncia.

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DAS INSCRIES PREDIAIS E SEUS AVERBAMENTOS e da qualificao do pedido de registo

As inscries vm definidas nos artigos 91 e seguintes sendo que o artigo 92 elenca aquelas que devem ingressar no registo a ttulo provisrio, reservando-se o nmero um daquele preceito legal para os casos de imperfeio do negcio jurdico : so classificadas ao abrigo do nmero 1 as inscries de factos que pela sua prpria natureza no devam ser registadas definitivamente (uma aco, cujo resultado no se conhece, uma sentena antes de transitada, a afectao de um prdio ainda no construdo ou concludo ao regime da propriedade horizontal, um negcio celebrado pelo gestor antes da respectiva ratificao, ou mesmo a aquisio ou a hipoteca antes de celebrados os contratos definitivos, a ttulo de exemplo),

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enquanto ao abrigo do nmero 2 devem ser classificadas como provisrias aquelas que dependem da converso ou da caducidade de outras levadas ao registo como provisrias, bem como as que incidam sobre prdios sobre os quais incidam registadas inscries incompatveis. Para as que dependem de outras registadas provisoriamente ou que com elas so incompatveis, prev-se o mecanismo da requalificao automtica, constituindo de per si uma excepo ao PRINCPIO DA INSTNCIA : a ocorrer a caducidade da inscrio provisria ou incompatvel com aquela registada ao abrigo do nmero dois, converte-se imediatamente tal inscrio, do mesmo modo que se procede ao seu cancelamento oficioso se tal inscrio incompatvel for convertida em definitivo. J quanto inscrio classificada como provisria por natureza por ser incompatvel com facto registado a ttulo definitivo (como o caso da penhora ou apreenso de bens registados a favor de pessoa diversa do executado ou insolvente o nmero 5 prev o mecanismo adiante descrito na seco reservada aos CASOS PRTICOS. Os artigos seguintes focam o contedo das prprias inscries, respeitando a ESPECIALIDADE. Ser igualmente dado destaque nos CASOS PRTICOS ao registo de hipoteca. As inscries podem ser modificadas, actualizadas ou restringidas por averbamento, obrigando porm o nmero dois do artigo 100, que a rectificao que envolva ampliao dos factos, encargos ou direitos registados s possa ser feita por nova inscrio. Este preceito que envolve uma questo de tcnica registral, volta a surgir no nmero um do artigo 101. Os averbamentos a referidos so tambm chamados pelo Legislador parte importante do j citado PRINCPIO DA

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de Sub inscries. So factos que por norma seriam lavrados como verdadeiras inscries mas que so levados ao registo sob a forma de averbamento inscrio existente. O exemplo mais comum o registo do Direito de Transmisso previsto no artigo 2058 do Cdigo Civil : enquanto que os herdeiros daquele que faleceu sem ter exercido o direito de aceitar uma herana so chamados a ocupar o seu lugar naquela herana, no registo dos bens imveis daquela herana ilquida e indivisa, registado esse Direito por averbamento inscrio como Transmisso de Posio ao abrigo da alnea e) do nmero 1 do citado artigo 101.

No

nmero

dois,

sim,

so

elencados

os

verdadeiros

averbamentos. Ainda de salientar, que os averbamentos referidos no nmero 1, por se tratarem quase de autenticas inscries, at podem ser, em caso de deficincia ser registados como provisoriamente por dvidas, enquanto que a existir qualquer deficincia os averbamentos previstos no nmero 2 devem ser recusados pela sua prpria natureza ao abrigo do nmero 2 do artigo 69. No artigo 97 consagra-se uma importante excepo regra imposta pelo PRINCPIO DA INSTNCIA: No exerccio do cumprimento do PRINCPIO DA LEGALIDADE na anlise do ttulo submetido ao registo impe-se ao Conservador que ao proceder ao registo de aquisio, registe oficiosamente os factos sujeitos a registo (constantes do artigo 2) que constem do mesmo ttulo. Permitimo-nos destacar de especial importncia as alneas u) do referido artigo 2 - quaisquer nus ou encargos determinados por lei especial (exemplo o nus de no fraccionamento imposto pelo art 6 do DL 555/99) e a alnea q) o nus de eventual reduo de

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doao sujeita colao (artigos 2104 e seguintes do Cdigo Civil) e ainda a actualizao oficiosa da descrio prevista no artigo 90. No artigo 98 consagra-se uma outra importante excepo ao PRINCPIO DA INSTNCIA determinando-se a inscrio oficiosa do usufruto bem como o seu cancelamento quando for junto o comprovativo da sua extino.

Neste caso, o Direito Registral adoptou a teoria da onerao (em deterimento da teoria da elasticidade estudadas no Direito das Coisas), mandando inscrever em propriedade plena o direito do raducirio e inscrevendo o usufruto como um nus. Determina-se ainda que nem sequer se inscreva o usufruto nos casos em que seja demonstrada a extino do direito, regra que deve ser aplicada analogamente, nomeadamente nas situaes previstas no artigo 97. Estabelece-se assim o PRINCPIO DA ECONOMIA NO REGISTO. Este princpio tambm defendido no artigo 99 produzindo os seus efeitos do lado do requisitante : deve ser pedido apenas um facto nas duas situaes previstas : deve pedir-se a uma nica aquisio quer na compropriedade a favor dos diversos comproprietrios, quer na aquisio de quotas-partes indivisas a favor do mesmo proprietrio. Institui-se deste modo o PRINCPIO DA UNIDADE DA INSCRIO, que tambm se aplica quando um nico facto incide sobre vrios prdios . Importa voltar a referir, a este propsito, a aplicao do nmero 1 do artigo 101, pois que, sempre que a tcnica registral imponha que o registo de um facto jurdico deva ser registado naqueles termos, no est em causa o nmero de prdios, mas sim o nmero

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de inscries existentes, devendo a ser pedido um averbamento por cada uma das inscries abrangidas por esse facto jurdico. ( cumprindo-se o PRINCPIO DA ESPECIALIDADE)

DO DESPACHO DE QUALIFICAO - A PROVISORIEDADE POR DVIDAS Detectada qualquer deficincia no processo de registo, o

Conservador dever, em primeiro lugar, verificar se a mesma , ou no fundamento de recusa - artigo 69 do CRP - os fundamentos de recusa a elencados so taxativos; se a deficincia encontrada no se enquadrar nas situaes previstas no art 69 ento, contrarie-sensu dever ser motivadora da classificao como provisria por dvidas ao abrigo do artigo 70. Porm, antes de ser lavrado tal despacho, deve ser observado o disposto no art 73 1- em primeiro lugar a Conservatria deve tentar suprir as deficincias encontradas oficiosamente, atravs do acesso directo s bases de dados dos servios da administrao pblica pedindo informaes ou mesmo certides e 2 - se ,dessa forma, no conseguir sanar as deficincias, convidando o requerente a supri-las no prazo de 5 dias, sob pena de lavrar o referido despacho. O prazo de vigncia do registo provisrio por dvidas sempre de seis meses (art 11 n3 contados da data da notificao do despacho, excepto nos casos de aquisio e hipoteca antes de celebrados os contratos em que o prazo se conta da data da apresentao mesmo quando classificados como provisoriamente por dvidas ( artigo 71 n1 e 2 CRP)

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