Procena nepokretnosti za P k t ti potrebe osiguranja

Danijela Ili
FRICS,CRE Predsednik NUPS-a

Princip osiguranja
Osiguranje je instrument kojim se gubitak nekolicine raspodeli na raspodeli, najbezbolniji nacin, na vecinu. Moze se smatrati socijalnim aranzmanom kojim se obezbedjuje finansijska kompenzacija za posledice nesretnih okolnosti a isplata okolnosti, se vrsi iz akumuliranih kontribucija svih ucesnika u shemi osiguranja. g j je j j j Osiguranje j zasnovano na doktrini uberrima fides ili krajnje dobroj volji, sto znaci da ce osiguranik deklarisati osiguravacu sve materijalne cinjenice i informacije o predemtu koji se osigurava, a koje bi mogle da navedu osiguravaca da preispita odluku o osiguranju predmeta (ili cak odustane od osiguranja) osiguranja). Sigurnost imovine jedan je od najvanijih faktora u ivotu pojedinca i porodice ali i ire drutvene zajednice. Ovo je jedna od najrazvijenih vrsta osiguranja u svetu a u nekim zemljama Evrope svetu, spada u obavezna osiguranja.

Zakon
Zakon o osiguranju
(Sl. glasnik RS", br. 55/2004, 70/2004 ispr., 61/2005, 61/2005 dr. k d zakon, 85/2005 d dr.zakon, 101/2007 ) k Clan 10 Nezivotna osiguranja 8) osiguranje imovine od pozara i drugih opasnosti, koje pokriva stete na imovini koje nastanu usled pozara, eksplozije, oluje i drugih prirodnih nepogoda, atomske energije, kli i d ih d t k ij klizanja I sleganja tl osim j l j tla, i steta koje pokrivaju osiguranja iz tacke 3) ovog clana 9) ostala osiguranja imovine, koja p ) g j , j pokrivaju stete na imovini nastale j zbog loma masina, provalne kradje, loma stakla, grada, mraza ili drugih opasnosti osim steta koje pokrivaju tacka 3 i 8 ovog clana

NADLEZNOST
Regulatorno telo u Srbiji za oblast osiguranja je Ministarstvo finansija Nadzornu ulogu od 2004. godine obavlja Narodna banka Srbije Delatnost osiguranja obavlja drutvo za osiguranje koje je dobilo dozvolu nadlenog organa za obavljanje te delatnosti Osiguranje imovine i lica je dobrovoljno Izuzetno, osiguranje imovine i lica je obavezno u sluajevima propisanim zakonom. Osiguranje imovine je obavezno kod kreditiranja kupovine stanova stanova. U tom sluaju, ugovor o osiguranju prati vinkulacija - dokument kojim se prava na nadoknadu iz osiguranja prenose na banku.

 Svrha: Ouvanje finansijske vrednosti objekta na koji je stavljena hipoteka ukoliko bi njegova vrednost bila ugroena usled poara i poarnih rizika ili izlivanja vode iz instalacija; Ugovaranje viegodinjeg osiguranja jednako trajanju perioda kredita; Utvrivanje visine premije i njeno plaanje na godinjem nivo; l j di j i

EVS 2012 ( od 1.06.2012)

EVA 4 procena osiguravajuce vrednosti i j d ti primenjuje se tamo gde je to primarna svrha procene. Procena objekata za svrhu odgovornosti osiguravaca u odnosu na objekte u slucaju da g j j se ostete ili uniste. Def- osiguravajuca vrednost je iznos koji se navodi u ugovoru o osiguranju a odnosi se na nekretninu I predstavlja odgovornost osiguravaca u slucaju da se ta nekretnina osteti ili nastane finansijski gubitak osiguranika pod specificiranim rizicima kao u ugovoru.

EVS 2012 ( od 1.06.2012)

Kada dobije instrukcije da proceni osiguravajucu vrednost nekretnine nekretnine, procenitelj odredjuje iznos koji ce omoguciti adekvatno pokrice za nepokretnost, odnosno iznos koji bi trebalo da odgovara gubitku koji bi osiguranik trpeo u slucaju unistenja, bilo dela bilo citave nekretnine. Iznos osiguranja se ne tice samo osiguravaca I osiguranika vec nekog ko bi mogao iamti hipoteku na toj nekretnini. Procenitelj u svom izvestaju navodi: Lokaciju objekata opis objekata ukljucujuci unutrasnje i spoljasnje delove objekata, objekata, vrsta gradnje, instalacije, upotreba uz ilustraciju aktuelnim fotografijama Namenu objekata Navodjenje relevantnih dozvola ( za izgradnju, upotrebu) j j g j , p ) Stanje nekretnine, ukljucujuci procenu amortizacije usled starosti I ostecenja koja bi mogla nastati usled pohabanosti, defekata ili neadekvatnih popravki S Specifikaciju t k ifik ij troskova i izgradnje I predvidjanje neophodnih t k d j d idj j h d ih troskova za rekonstrukciju METOD PROCENE: Troskovni pristup

EVS 2012 ( od 1.06.2012)

Procena osiguravajuce vrednosti je bazirana na troskovima zamene a ne na Trzisnoj vrednosti, ili nekoj drugoj osnovi vrednosti, osim ako procenitelj nije dobio drugacija uputstva, u kojem slucaju ce u izvestaju dati jasan iskaz o tome da dobijena vrednost NE PREDSTAVLJA TROSKOVE ZAMENE. Procenjena vrednost je neto od PDV-a. Na specijalan zahtev osigravaca, na primer, osiguranje objekta od pozara ili eksplozija, eksplozija moraju se uracunati troskovi rusenja I rasciscavanja kao I svi rasciscavanja, radovi potrebni da se zastite okolne zgrade. Zavisno od prirode ili obima stete, rusenje moze biti mnogo opasnije nego u normalnim slucajevima, te ce osiguravac traziti da se I takvi troskovi uzmu u obzir obzir. Troskovi koji su povezani sa energetskom efikasnoscu takodje se uzimaju u obzir (tamo gde je na snazi takva odredba Zakona ili Pravilnika o energetskoj efikasnosti zgrada) zgrada). Na primer u EU, Direktiva za performanse objekata 2010/31/EU , nalaze poboljsanu energetsku efikasnost zgrada koje ce biti predmet znacajnih rekonstrukcija rekonstrukcija koje iznose vise od 25% vrednosti objekta (bez zemljista) U tom slucaju moraju se sprovesti I radovi na poboljsanju energetske efikasnosti, te se moraju uzeti u obzir pri proceni osiguravajuce vrednosti.

TROSKOVNI PRISTUP
Cena i C izgradnje novih objekata se uobicajeno moze naci u godisnjim d j ih bj k bi j i di ji izdanjima strucnih gradjevinskih institucija (komore inzenjera I tehnicara). Uobicajeno su objekti razvrstani po tipu gradnje, nameni, konstruktivnim elementima. Uobicajeno se prikazuje ucesce vrste radova i cene kostanja izgradnje pojedinih delova objekata objekata. U Srbiji postoji izdanje PREDMER I PREDRACUN RADOVA katalog opisa pozicija sa projektantskim cenama Hrvatska: Institut za Gradjevinarstvo Hrvatske Bilten standardne kalkulacije gradjevinskih radova u visokogradnji ( mesecno)

Izracunavanje amortizacije
Za potrebe procene osiguravajuce vrednosti, p primenjuje se SAMO starosna amortizacija j j j Umanjenje zbog starosti i pohabanosti konstrukcije je funkcija prosecnog zivotnog veka konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) ( ) I procenta ucesca U = 0.80 x n/N x (N+n)/2n

Izracunavanje amortizacije
I Izracunavanje amortizacije zanatskih radova, j ti ij t kih d zavrsnih radova I instalaterskih radova vrsi se linearno u odnosu na vek trajanja pojedinih radova Primer: N=10 godina; N=100godina Amortizacija konstrukcije
Ukon=0.8 x 10/100 x (10+100)/2 x100 = 0.04 (4%) Amortizacija ostalih vrsta radova Uzan = 10/33 = 0.30 (30%) n=10 godina; N=33 godina Uzav = 10/25 = 0.25 (25%) n=10 godina; N=25 godina U inst = 10/28.5 = 0.285 (28.5%) n=10 godina; N=28.5 godina

Izracunavanje sadasnje gradjevinske vrednosti

NGV (nova gradjevinska vrednost) iz j strucnih izdanja ili iskustveno SGV (Sadasnja gradjevinska vrednost) SGV = NGV NGVk x Uk NGV NGVkon Ukon NGVzan x Uzan NGVzav x Uzav NGVinst x Uinst

Izracunavanje sadasnje gradjevinske vrednosti

ASA STANDARDI
Amortizacija se izracunava linearno. Stepen amortizacije = efektivna starost/ekonomski opravdani vek P= 100 * n/N (%) 00 /

PRAVNI OSNOV UGOVOR O OSIGURANJU OBJEKTA

1.

Ugovor o osiguranju stana, tipicno sadrzi predmet osiguranja i nacin placanja

Osigurava se dvosoban stan na trecem spratu visespratne stambene zgrade masivne gradnje, a u svemu prema Elaboratu o proceni vrednosti nepokretnosti od strane sudskog vestaka gradjevinske struke. Povrsina stana je struke 55m2. Osigurava se na punu vrednost ( ili na sumu osiguranja ) od osnovnih pozarnih rizika. Osigurava se i dopunski rizik: Izliv vode iz instalacija na p g p j punu vrednost( ovaj rizik ( j se uvek ugovara ), a ako priroda terena nalaze treba ukljuciti i poplavu sa bujicom i vosokom vodom Doplatak za otkup amortizovane vrednosti kod delimicnih steta Popust na PP mere zastite ( ako postoje ) Napomene Ostali dopunski rizici nisu osigurani ovom p p g polisom / osiguranik ne zeli. g Osiguranik je upoznat sa posledicama primene nacela podosiguranja i nacela obestecenja. Ako je procena vrednosti nepokretnosti u EUR, navesti kurs evra NBSa na dan izrade polise polise. 2. Ugovor o osiguranju industrijskih objekata je kompleksniji zbog specificnosti delatnosti koja se odvija unutar objekata I svojstvenih rizika.

Komore i druga udruzenja

Udruenje osiguravaa Srbije
Udruenje osiguravaa Srbije je neprofitna organizacija i obavlja poslove od zajednikog interesa lanova Udruenja javna ovlaenja koja su predviena Udruenja, Zakonom, poslove za unapreenje i razvoj osiguranja, poslove iz oblasti strunog usavravanja kadrova, pokree inicijative za donoenje i izmenu zakonskih i drugih propisa iz oblasti osiguranja i razmatra i reava druga pitanja od zajednikog interesa koje Udruenju povere osnivai i lanovi.

Oko 26 registrovanih drustava za osiguranje i reosiguranje u Srbiji Clanovi su Privredne komore Beograd

PRAKSA
U nekim zemljama zapada, procenu za osiguranje vrsi ovlasceni ki lj d i j i l i gradjevinski iznzenjer pre nego procenitelj nekretnina, jer se vrsi procena sadasnje gradjevinske vrednosti (zahteva strucno tehnicko znanje). U Srbiji, procene rade sudski vestaci za oblast gradjevinarstva, potpuna adekvatnost Losa praksa je da u vecini slucajeva, osiguravajuce kuce I osiguranici dogovaraju vrednost u polisi, kako bi premija bila sto niza. i u vecini slucajeva, kada dodje do procene I likvidacije steta, iznos ugovoren p g polisom osiguranja ne p g j pokriva g gubitak p prouzrokovan akcidentom.