Etano vlasnitvo prema Nacrtu Zakona o stvarnim pravima

Doc. dr. Meliha Povlaki Neum, 01.06.07.

Znaaj instituta u BiH

Vidljivo naputanje socijalistikog pravnog modela i tranzicija vlasnikih odnosa U SFRJ institut od marginalnog znaaja Danas izuzetan praktini znaaj i privredni potencijal:

uglavnom okonan postupak privatizacije stanova ukinuta kvantitativna ogranienja prava vlasnitva na stanovima izgradnja i prodaja stanova za trite

Koncept etanog vlasnitva 1959/1977

Okvir drutvenog vlasnitva Stan individualno vlasnitvo Zajedniki dijelovi zgrade: zajedniko pravo koritenja Zemljite: trajno pravo koritenja Okvir privatnog vlasnitva Stan individualno vlasnitvo Zajedniki dijelovi zgrade: zajedniko vlasnitvo Zemljite: suvlasnitvo FBiH od 1998.g. zajedniko vlasnitvo

Transformacija vlasnikih odnosa na stanovima

Zakon o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo vei broj stanova u privatnom vlasnitvu Zakon o graevinskom zemljitu etani vlasnici su postali vlasnicima zemljita ispod zgrade i zemljita koje slui za njenu redovnu upotrebu (lan 39.) Institut etanog vlasnitva ne promatramo vie u okviru drutvenog vlasnitva

Transformacija vlasnikih odnosa na stanovima okvir drutvenog vlasnitva gubi znaaj

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Prije otkupa Nakon otkupa stanova i ZGZ stanova i ZGZ

Drutveno vlasnitvo Privatno vlasnitvo

Novi koncept etanog vlasnitva prema ZZK i Nacrtu ZSP

U dosadanjem konceptu je primaran bio stan Novi koncept: primarno je zemljite Sve se izvodi iz prava vlasnitva na zemljitu odnosno iz prava suvlasnitva na zemljitu koje obuhvata sve to je sa njim spojeno (zgrada) sa idealnim suvlasnikim dijelom na zemljitu je povezano pravo na realnom dijelu vlasnitvo na posebnom dijelu nekretnine (Nacrt ZSP) odn. posebno vlasnitvo (ZZK)

Razlozi za promjenu koncepta

Opredjelenje za uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnina odn. naelo superficies solo cedit Nekretnine su estice zemljine povrine, zajedno sa svim onim to je na zemljitu trajno spojeno na povrini ili ispod nje, ako zakonom nije drugaije odreeno (l. 5/3 Nacrta ZSP)

Naelo pravnog jedinstva nekretnine i naelo superficies solo cedit

U ovoj odredbi je sadrana jedan od najznaajnijih reformskih zahvata ZSP Odstupa od definicije date u ZOVO/ZZK prema kojoj su nekretnine zgrade, posebni dijelovi zgrada, zemljita Samo je zemljite nekretnina Osim zemljita je to pravo graenja koje se u pravnom prometu tretira kao nekretnina

Konsekvence uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine u pogledu etanog vlasnitva

Pravo na zemljitu se iri na sve ono to je sa njim trajno spojeno na zgrade i na stanove Nemogunost postojanja razliitih vlasnikih odnosa na zemljitu, zajednikim dijelovima zgrade i stanu

Uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine

de lege lata (lan 39. ZGZ) zgrada de lege ferenda (l. 5. Nacrta ZSP): djelovanje naela superficies solo cedit zgrada

zemljite etani vlasnici su postali suvlasnici u zemljitu (RS) odn.zajedniki vlasnici zemljita (F BiH)

zemljite

Smisao vezivanja etanog vlasnitva za suvlasnitvo

klju za podjelu trokova, tereta i koristi klju za glasake kvote u skuptini suvlasnika (donoenje odluka u vezi sa poslovima redovnog i vanrednog upravljanja) ako bi dolo do raskidanja zajednice prema suvlasnikom dijelu se odreuje kvota uea u podjeli olakanje upisa u zemljinu knjigu jedina mogunost kod djelovanja naela pravnog jedinstva nekretnine

Zakoni o zemljinim knjigama (l. 30)

primarno reguliranje postupka upisa etanog vlasnitva Materijalno-pravno odreenje etanog vlasnitva: posebno pravo vlasnitva (na stanu prim. aut.) koje pripada suvlasnikom dijelu i kao ogranienje suvlasnitva priznavanje prava posebnog vlasnitva koja pripadaju drugim suvlasnikim dijelovima.

Zemljino-knjini uloak posebnog dijela nekretnine

List A: predmet, nekretnina, z.k. tijelo List B: vlasnitvo, suvlasnitvo ili zajedniko vlasnitvo na nekretnini upisanoj u list A List C: tereti na nekretnini upisanoj u list A
Kada je u pitanju upis etanog vlasnitva ZZK predvia posebne odredbe samo za list A. Specifino je samo z.k. tijelo!

A list
Primjer: zgrada sa etiri jednaka stana 1/4 (250/1000) suvlasnikog dijela na nekretnini k.. 265, koja se nalazi u ulici Titova 12 povezan sa vlasnitvom na stanu broj 1. Navode se brojevi z.k. uloaka u koje su upisani ostali stanovi Ev. se ukazuje na zbirku isprava, jer u glavnu knjigu se ne moe upisati sve to je relevantno u izjavi o diobi (etairanju) i planu podjele (lan 30. st. 3. ZZK)

Sadrina etanog vlasnitva

Posebno vlasnitvo na stanu Na posebnom dijelu zgrade vlasnik ima puna vlasnika prava Stan moe koristiti, otuiti, opteretiti, izdati u zakup Eventualna ogranienja: proizilaze iz zajednice vie subjekata suvlasniki udio u nekretnini kojem pripada posebno vlasnitvo na stanu (l. 30 ZZK) iz kojeg proizilazi i ostaje neodvojivo povezano sa njim vlasnitvo na posebnom dijelu nekretnine (l. 80. Nacrta) suvlasnitvo u svom privrednom znaenju je u pozadini

Predmet etanog vlasnitva

samostalna upotrebna cjelina nekretnine koja omoguava samostalno izvravanje vlasnikih ovlatenja: stan samostalne prostorije (poslovne prostorije, samostalne garae, jasno omeena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila) sporedni dijelovi: balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kuni vrtovi pod uvjetom da su jasno razgranieni i posebno dostupni njihovom vlasniku Sa jednim suvlasnikim dijelom moe biti povezano vie samostalnih upotrebnih cjelina npr. stan, podrum, vrt, garaa

Odgovarajui suvlasniki dio

Etano vlasnitvo se moe uspostaviti samo na odgovarajuem suvlasnikom dijelu dio koji odgovara odnosu korisne povrine stana sa korisnom povrinom zgrade Npr. KorP stana = 50 m2 KorPzgrade = 500 m2 Odgovarajui suvlasniki udio je 100/1000 Voljom vlasnika i suvlasnika nekretnine u ovom sluaju bi se stan mogao povezati i sa 200/1000 (lan 86. st. 4.). Visina suvlasnikih dijelova ne mora odgovarati odnosu korisnih povrina stana i zgrade

Osnivanje etanog vlasnitva

Pravni osnov: pravni posao jednostrani pravni posao (izjava o diobi) vlasnika nekretnine ugovor o diobi suvlasnika jedne nekretnine pismena saglasnost svih suvlasnika u obliku propisanom zakonom (l. 84. st. st. 2.) Forma notarski obraena isprava Plan podjele Modus acquirendi: upis u zemljinu knjigu

Plan podjele
dokaz o ispunjavanju uvjeta propisanih zakonom u pogledu posebnosti i odreenosti posebnog vlasnitva propisana sadrina ovjera od nadlenog organa

Plan podjele - sadrina

z.k. oznaka zemljita (ZZK ne predvia!) ulica i broj crte iz kojeg se vidi poloaj, veliina i oznake posebnog dijela zgrade na kojem se trai uknjiba kao i poloaj, veliina i oznake dijelova koji slue zgradi kao cjelini ako je predmet posebnog vlasnitva npr. stan, podrum, mjesto za parkiranje, vrt svi ti posebni dijelovi moraju imati istu oznaku u planu i odobrenju za upis

Trenutak uspostavljanja etanog vlasnitva

Na nekretnini je ve izgraena zgrada Nekretnina se nalazi u individualnom vlasnitvu ili suvlasnitvu Odluka vlasnika tj. sporazum suvlasnika i upis u zemljinu knjigu Svaki suvlasnik moe traiti povezivanje svog suvlasnikog dijela sa posebnim dijelovima Nacrt definira situacije kada drugi suvlasnici ne mogu odbiti saglasnost za etairanje Etairati se mora cijela zgrada nije vidljivo iz lana 84. Nacrta

Zgrada e tek poeti da se gradi ili je u izgradnji da li je moge uspostavljanje etanog vlasnitva u fazi izgradnje? bez ove mogunosti ne bi bilo mogue finasiranje izgradnje stanova za trite lan 87. st. 3. Nacrta: vlasnitvo posebnog dijela zgrada e biti uspostavljeno tek ako zgrada bude izgraena Da li je mogue otuiti ili opteretiti stan na papiru?