Ponencia de Martim O. Smolka

Programa para a
America Latina e o Caribe
Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
I Congreso Latinoamericano de Valorización.
“ La Contribución de Valorización
en América Latina ”
Martim O. Smolka Bogotá, Colombia

11 y 12 de Marzo de 2009
1
Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy
Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 2
Protesta de Bogotanos (CO) por la
carencia de servicios.
Octobre 2, 2006 Martim O. Smolka - Lincoln Institute 3

Anomalía de sub-inversión de Shoup
Por qué es tan difícil financiar

la infraestructura pública que
aumenta el valor de la tierra
urbanizada por mucho más que
el costo de la infraestructura
misma?
(Shoup 1994 p. 236)
4
24 de Mayo de 2007 Martim Oscar Smolka - Lincolnin Institute of Land Policy
Anomalía de sub-inversión de Shoup
Grancantidad
Gran cantidadde
carecede
carece
detierra
tierraurbana
deinfraestructura
urbana
infraestructurapública;
pública; +
+ Laprovisión
La provisiónde
usualmenteaumenta
usualmente
pordemás
por demásdel
deinfraestructura
infraestructurapública
aumentaelelvalor
delcosto
costode
valorde
delalapropia
pública
delalatierra
tierraurbana,
urbana,
propiainversión;
inversión;
Ladificultad
La dificultaddel
delfinanciamiento
financiamiento
públicode
público delalainfraestructura
infraestructura
impide su provisión.
24 de Mayo de 2007 Martim Oscar Smolka - Lincolnin Institute of Land Policy 5

William S. Vickery
Nobel Laureate in Economics, 1996
The cost of public infrastructure

may be defrayed at little or no expense
to the general community
merely by tapping the
increase in land values
generated by the infrastructure
William S. Vickery “the City as a Firm” in M.S. Feldstein and R. P. Inman eds.
The Economics of Public Services (London: Macmillan, 1977) pp 334-345;

A ‘No Brainer’
Antecedentes importantes al
tema de justificar la financiación
de la inversión publica con los
aumentos del valor de los
inmuebles beneficiados por la
inversión misma
Colombia lo tiene claro!
- es referencia en AL -
Mas larga tradición en el cobro efectivo
- desde 1921,
Mayor aportación fiscal
ref aprox. 1 Billion US$ en los próximos 10
anos?
Parte de la cultura fiscal
Cf. El seminario mismo!
Sin embargo hay problemas - algunos no
triviales!

Si Es!
Presentación en dos partes

12
Políticas urbanas
Trazos comunes a los países de América Latina
Bajo desempeño en:
La tributación inmobiliaria
Comparación internacional!
La gestión social de la valorización del
suelo generadas públicamente
Pudor en el cobro vs. Compensaciones
millonarias en expropiaciones
La diseminación de infraestructura y
servicios urbanos,
Reconocidamente sub-inversión y
Sesgada a las áreas nobles
Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln

14 Institute of Land Policy
‘Déja vu’ - Trazos comunes

Análisis de FADO (SWOT)
‘Tour de Force’!
Fortalezas
Amenazas
Debilidades
Oportunidades

Fortalezas
Predominio de relaciones de mercado;
Atomización
Información
Vigor de los capitales de promoción; Lonjas!
Segmento de alto ingreso!
Pero ya algunos movimientos recientes
importantes a segmentos mas bajos;
Tradición de planeación urbana en AL;
Trazados de la ciudad colonial ibero-americana
Intervenciones publicas
Otros
Adaptabilidad a cambios e innovaciones.
San Salvador, 21 de Mayo de 17 Martim
2008 O.
Debilidades
Sacralización de la propiedad privada;
Baja incidencia fiscal sobre valores inmobiliarios;
Absolutizacion de los derechos (de propiedad)
Sesgo esteticista en la Planeacion urbana
Baja consideración a temas socio-económicos
Disfunciones del mercado del suelo
Competencia desleal entre operadores del mercado
informal y formal

Oportunidades
Valor de mercado de la iniciativa de
regulación y intervención urbana;
Recibir la intervención en si tiene valor
Costo mayor de no tener la inversión!
‘Si se puede’ – legislación mas permisiva que
se supone;
CV en todas constituciones de AL
Ídem principio del enriquecimiento sin justa causa
Mark-up en mercado de suelo
Posibilidad de auto-financiación
Capacidad de pago – pobres ya pagando!

Amenazas
Inmediatismo administrativo
Dividendos políticos de iniciativas
Ref. ‘stop and go’ con la CV
Fragmentación de la planeación urbana
Del plan al proyecto;
Vulnerabilidad a interés particulares
Resistencias a cambios: los 3 I’s
Interés, Ideología, Ignorancia!
Huelga de inversión – Chantaje;

CV en la política urbana de Colombia
Fortaleza
‘Tributo bueno es tributo viejo’ (Osires)
CV ya parte de la cultura fiscal
Debilidad
Condiciones técnicas - complicado!
Des preparo y inapetencia de los agentes públicos
Amenaza
Populismo, irresponsabilidad, corrupción, paternalismo
Oportunidad
Costo de no tener el beneficio de la inversión publica
es mas alto que la carga de la CV!

22
Complejidad en el calculo del impacto de una inversión
publica – el caso de la extensión del Transmilenio
Resultados del estudio de Rodriguez y

Mojica 2008.) No existe una forma
sencilla para examinar los impactos en
valor del suelo de una grande inversión
publica.(p24)
Resultado: evidencia mixta – no conclusiva
los cambios antes y después de la
inversión entre área intervenida vs la de
control.
Complejidad en el calculo del impacto de una
inversión publica – el caso del Transmilenio
(apud Rodríguez y Mojica 2008, p3).

Distintos estudios, distintas metodologías,
distintos resultados!
Estudio Metodología Resultado
Alquileres de 494 residencias
Rodriguez y Premium de 6.8 a 9.3% para cada 5 mins. mas próximo
multifamiliares a 1.5Km del
Targa (2004) en pies a la estación.
corredor - 2003
Propiedades a 05 mins a pies mas valoradas que a 5-

Munoz-Raskin 130.692 nueva propiedades 10 mins. Propiedades de mayor valor sin embargo
(2006) multifamiliares - 2001-2004 relación oposita cuando ref no es la línea de
alimentación pero la troncal
Mendieta y Valero catastral de 1547

Precios aumentando entre .12 y .38% para cada 5mins
Perdomo propiedades a 1 km del
de aproximación a la estación
(2007) transmilenio
304 residencias y 40 comercio Mixto – comparaciones estadísticamente

Perdomo et al.
con y sin acceso al insignificante. En único caso premio de 22% en
(2007)
Transmilenio intervalo de confianza padrón
Mixto – premio entre 15 y 20% - pero valorizaciones

Propiedades unifamiliares a
Rodriguez y antes de la inauguración!
1km de sistema - efecto de
Mojica No evidencia de valorización el longo de corredor que
rede y local. Cambios entre
(2008) no tenia estación pero ahora es servido por la
2001 a 2006
extensión

26
Contribución de valorización
ni único ni necesariamente el mejor
Principio – beneficiado de una inversión
publica contribuir a su financiación
Instrumentos alternativos
Reajuste de suelo
BIDs – (Distritos Especiales de Negocios)
CEPACs
TIFs – Financiación por incremento de
impuesto

Alternativas de financiación
Situación Recuperación publica
Inconvenientes
Aplicable del beneficio
Nueva
CEPACS Subasta Expectativas
edificabilidad
Área Cambio en el Oportunismo

TIF
deteriorada Predial Chantaje fiscal
Proteger AC
BID Perdidas evitadas ‘Free riders’
existente
RT (reajuste Urbanizar área Venta de parte de Especulación

de tierras) desocupada la área urbanizada No venta
Con inversión Valorización del Análisis de

CV
publica inmueble impacto

Situaciones por instrumento
Uso de suelo
Infraestructura Existente Nuevo
BID
Existente TIF
(preservar)
CV RT
Nuevo
(user charges) CEPACS

No hay un instrumento ideal

Otros candidatos a pagar por la inversión publica
Quien paga Instrumento Justificativa Inconveniente
Agencias Baja tasa de interés? Generaciones
Prestamos
‘gringos’ ‘Globalización’ futuras pagan!
Gobierno Transferencias – Urbanización problema Opacidad fiscal
Central otros impuestos social general origen-destino
Comunidad Impuesto a la Externalidades
Penaliza ICC
urbana Propiedad Efectos generales
Mayor capacidad de ‘Robin Hood’?
Ricos Interligadas
pago exacerba diferencias
Ocupantes
Auto-ayuda Beneficiarios Sobre-trabajo
pobres
Tarifas
Usuario Paga por el uso Costo Mrg > CMed
‘User charges’
Tajas de impacto Nueva ocupación genera
Promotores o de desarrollo necesidad por servicios
Paga pero no incide
Propietario Contribución de Incremento resultante

Valorización de valor del suelo Cálculos!
de tierra
Conclusión

No tirar el niño con el agua del
baño.
Hay que reconocer que la misma

agua puede servir a muchos niños.

Program on Latin America
and the Caribbean
Martim Oscar Smolka

:\\www.lincolninst.edu
Senior Fellow and Director of the
Latin America and the Caribbean Program
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA 02138, USA
Phone: 1- (617) 661-3016 eCt. 155
FaC: 1- (617) 661-7235
e-mail: msmolka@lincolninst.edu

36
37
Relaciones entre el costo de las intervenciones
publicas y el incremento del valor de las
tierras
Incremento en valor de la
Costo de la intervención
tierra
Bajo Alto
•Conversión de
publica
•Regularización
Bajo basurero en
de la tenencia
parque
•Alcantarillado en •Renovación
Alto
las periferias urbana
Octobre 2, 2006 Martim O. Smolka - Lincoln Institute 38
Incremento absoluto en el precio (US$/m²) de tierra
según acceso a infraestructura y distancia al centro*
vs. Costos de Urbanización (US$/m²) **
Acceso adicional a Distancia al centro Kms Costo de

Servicio Inversión
5-10 15-20 25-30
+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02
+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58
+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03
Fonte:
* - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do
Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM
** - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987

Incremento del valor de la tierra depende de la
relativa escasez de servicios
V Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de
C infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra
Homeostasis
Áreas debajo de la curva =
Plusvalías a ser recuperadas
Mientras más esencial el
Pavimentación servicio, más externa la curva
Energía eléctrica
V/C=1 Agua
Alcantarillado
0% % de la ciudad provisto del servicio 100%
V = incremento en el valor de la tierra

C = costo de la inversión

con o sin impuesto predial
Valor del inmueble
Observado
Hecho generador mercado
Antes de plusvalía
Después
Propietario 120
80 Valorización de 50%
privado Efecto del
predial
Gobierno 20 Valorización de 50% 30
100 Valorización de 50% 150

‘Real’
No implica en bi-tributacion
en relación al Predial
Distintas bases impositivas e distintos
propósitos
Bi vs. doble tributación
Distintos principios distintas funciones en el

sistema de precios
Plusvalías inciden sobre el valor observado que

ya reflete la capitalización del impuesto
predial
En resumen
Las cargas que inciden sobre le valor de
la tierra no se transfieren al precio
final;
Los costos de la inversión publica no se
transfieren necesariamente a los
precios;
La existencia de otro impuesto no se
implica en carga doble.

Program on Latin America
and the Caribbean
Martim Oscar Smolka

:\\www.lincolninst.edu
Senior Fellow and Director of the
Latin America and the Caribbean Program
Lincoln Institute of Land Policy
113 Brattle Street
Cambridge, MA 02138, USA
Phone: 1- (617) 661-3016 eCt. 155
FaC: 1- (617) 661-7235
e-mail: msmolka@lincolninst.edu

Distritos especiales de
negocios
Pago por mejorías en la infraestructura con
las que se intenta mejorar el atractivo del
área para los negocios.
En Ontario, Canadá, la legislación permite a la
municipalidades designar Areas de Mejoría
para Negocios, BIA’s, dentro de las
municipalidades.
En los Estados Unidos, se ha reportado que
más de 1000 Distritos de mejorías de
negocios están operando en todo el país
(Altshuler y Gómez-Ibáñez, 1993).
21/09/2002 49
Tax Increment Financing
(El financiamiento con incremento de
impuestos
Desde principios de los 1950s (Chapman 1998) en
varias jurisdicciones en los Estados Unidos
Incentivo fiscal, vía diferimiento de impuestos,
para cubrir los costos de infraestructura, de o
limpieza del medio ambiente, o para el desarrollo
de propiedades en las áreas céntricas de las
ciudades.
La expectativa futura de una mejoría en el ingreso
del impuesto a la propiedad sirve como garantía
para estos créditos (incentivos financieros).
21/09/2002 50
Reajuste de tierras
Esquema, en que una entidad (fideocomiso)
publica o privada, adquire derechos temporarios
para los propósitos que considere necesarios—
incluyendo la venta de parte de las mismas para
recuperar el costo de la urbanización.
En el proceso se reajusta los patrones de
propiedad, redistribuyendo parte o toda la
tierra a los propietarios de tierra originales y/o
a nuevos propietarios (Doebele 1982).
Diferente versiones implementadas en Japon,
Finlandia, Espana etc... (ref Hong)
21/09/2002 51
CEPACS—Certificados de Potencial
Adicional de Construcion
Certificados de derechos de construir – válido

para un área específica que se beneficia de una
inversión pública; que será financiada con los
ingresos generados por la subasta de dichos
certificados.
Concebida en Marzo de 1995 para financiar la
extensión y la restauración de la Avenida Faria
Lima en la ciudad de São Paulo, Sandroni (2000
y 2009) Azevedo Neto (1996), y Somekh (1999).
21/09/2002 52
Bi o doble tributacion?
“Bi-tributacion: es el exercício de la imposicion
tributária por diferentes Personas Políticas,
sobre un mismo contribuyente, tenendo como
facto generador de la obrigacion una misma
hipótesis de incidência e un mismo facto
imponíble, del punto jurídico.
Dupla-tributacion: es la imposicion tributária, por

diferentes Personas Políticas, o por la misma
Persona Política, sobre un mismo facto
econômico, sobre un miesmo contribuyente, sin
embargo con diferentes hipótesis de incidência
y facto imponíble.”(Lovato 1984 apud Moura
1999)
Discutir: Factores responsables por la
parcela del costo de la inversión
‘transferida’ a la propiedad beneficiada
Importancia relativa de la inversión en
la ciudad como un todo;
(Otras) cargas fiscales que inciden
sobre el valor del inmueble;
Las características de la intervencion
Tipo de inmuebles afectados;
Tiempo
Tipo de inversión.

El Problema
Como calcular y distribuir las cargas
entre los beneficiados de una inversión
publica?
Cuestiones
Sinergias entre beneficiados => sobre-
estimativa del beneficio
Efectos no inmediatos => cuando calcular?
Como calcular - ref. complejidad en el BRTs
Como cobrar de quien no tiene como pagar:
beneficiado que no tiene como debe de pagar?

La Contribución de valorización y la
provisión de infraestructura
La evidencia de un patrón verticalista
espacialmente truncado;
Ciudades partidas: Las ‘Chicagcras’: Áreas super-
irrigadas de infraestructura concomitantes a áreas
super-carentes!
El “rationale”
La Anomalía de Shoup
Componente de homeostasis
Idiosincrasia en AL
Pobres no acceden pero dispuestos y aptos a pagar
por infraestructura y servicios? Por que?

Idiosincrasia Latino-americana:
Acceso a infraestructura
Capacidad de pago:
No que el pobre no puede pagar … en general ya
esta pagando mas!
Disposición de pago
Soluciones informales/improvisadas por veces mas
caras que las formales … privadas!
Agua de pipa vs de red!
Pago de la contribución de valorización
‘Capturar’ la capacidad operativa de la
administración publica
Necesidad
Ejemplo de Peru! de revisitar
justificaciones
No implementable
Imposibilidad de establecer condiciones
ideales – cada uno contribuya en acuerdo
al beneficio recibido.
Como calcular el beneficio
Imposible de se hacer avalúos precisos?
Costo elevado – caso a caso –
administrativamente in-operacional ?

El Impuesto predial vs la
contribución de valorización
contribución de
Criterios Predial
valorización
principio fiscal capacidad de pago beneficio recebido
sistemas de costos
costos de capital
precios operacionales
Contribución de Valorización
no es la única forma
Voluntarias
BID – Business investiment district
Pavimentación participativa
Compulsorias
Negociadas
Operaciones urbanas
CEPACs

Presentación
Trazos generales de las políticas
urbanas en AL;
La CV en este marco de la política
urbana
Dificultades técnicas con el calculo de
la incidencia de la inversión sobre la
valorización del inmueble;
Otros instrumentos – breve evaluacion

Alternativas de financiación
Situación Recuperación publica
Inconvenientes
Aplicable del beneficio
Nueva
CEPACS Subasta Expectativas
edificabilidad
Área Cambio en el Oportunismo

TIF
deteriorada Predial Chantaje fiscal
Proteger AC
BID Perdidas evitadas ‘Free riders’
existente
RT (reajuste Urbanizar área Venta de parte de Especulación

de tierras) desocupada la área urbanizada No venta
Sin inversión Parte en el fin del (Sobre-)Tasas

Concesiones
publica contracto impopulares
Con inversión Valorización del Análisis de
CV
publica inmueble impacto

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America Latina e o Caribe

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá

I Congreso Latinoamericano de Valorización.

Martim O. Smolka Bogotá, Colombia

Octobre 2, 2006 Martim O. Smolka - Lincoln Institute 3

Por qué es tan difícil financiar

(Shoup 1994 p. 236)

24 de Mayo de 2007 Martim Oscar Smolka - Lincolnin Institute of Land Policy 5

The cost of public infrastructure

24 de Mayo de 2007 Martim Oscar Smolka - Lincolnin Institute of Land Policy 6

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 8

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 11

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 18

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 19

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 21

Resultados del estudio de Rodriguez y

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 24

Propiedades a 05 mins a pies mas valoradas que a 5-

Mendieta y Valero catastral de 1547

304 residencias y 40 comercio Mixto – comparaciones estadísticamente

Mixto – premio entre 15 y 20% - pero valorizaciones

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 25

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 27

Área Cambio en el Oportunismo

RT (reajuste Urbanizar área Venta de parte de Especulación

Con inversión Valorización del Análisis de

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 28

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 29

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 30

Propietario Contribución de Incremento resultante

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 32

Hay que reconocer que la misma

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 33

Martim Oscar Smolka

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 35

Acceso adicional a Distancia al centro Kms Costo de

24 de Mayo de 2007 Martim Oscar Smolka - Lincolnin Institute of Land Policy 39

V = incremento en el valor de la tierra

24 de Mayo de 2007 Martim Oscar Smolka - Lincolnin Institute of Land Policy 40

100 Valorización de 50% 150

Distintos principios distintas funciones en el

Plusvalías inciden sobre el valor observado que

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 45

Martim Oscar Smolka

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 47

Certificados de derechos de construir – válido

Dupla-tributacion: es la imposicion tributária, por

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 54

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 55

24 de Mayo de 2007 Martim Oscar Smolka - Lincolnin Institute of Land Policy 57

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 59

principio fiscal capacidad de pago beneficio recebido

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 61

Marzo de 2009 Martim O. Smolka - Lincoln Institute of Land Policy 62

Área Cambio en el Oportunismo

RT (reajuste Urbanizar área Venta de parte de Especulación

Sin inversión Parte en el fin del (Sobre-)Tasas

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