1

Hc vin ti chnh
chuyn ngnh gts v kinh doanh bs

chuyn 2&3

nh gi bt ng sn
Phm Vn Bnh

Ph Trng Khoa Ti chnh Doanh

nghip

cc thng v nh gi bt ng sn

I. nh gi mt mnh t trng
II. nh gi cng trnh xy dng

III. nh gi bt ng sn (gm c cng

trnh xd&t)

cc phng php nh gi BS c bn

Li nhun

So snh

Phng
php
Thu nhp

Thng d

Chi ph

1. Phng php so snh trc tip

1.1. C s l lun
Da ch yu vo
nguyn tc thay
th.
Da
trn
gi
nh gia gi tr
th trng ca nhng
BS tng t c
giao dch vi gi tr
ca BS cn nh
gi c mi lin h vi
nhau.
Gi: 5 t ng

1. Phng php so snh trc tip (tip)

1.2 Cc trng hp p dng
nh gi cc BS c
tnh ng nht nh: cc cn
h, cc chung c, cc dy nh
c xy dng cng mt
kiu; nh gi cc mnh
t trng;
L phng php chung c
p dng cho mc ch mua
bn, nh gi cm c, th
chp, nh thu BS...

1. Phng php so snh trc tip (tip)

1.3 Cc bc tin hnh

Bc 1- Tm kim thng tin v nhng BS c giao dch trong thi
gian gn y c th so snh vi BS mc tiu cn nh gi:
c im php l: ca t, cng trnh xy dng
c im kinh t k thut: kch thc, qui m l t; hnh
dng; v tr l t; kh nng tip cn mi trng xung quanh.
Cc cng trnh xy dng: l ngi nh chnh v cc hng mc
xy dng khc
Thi im giao dch: ngy, thng, nm giao dch.
Cc iu kin v tnh cht giao dch trn th trng: kh nng
ti chnh, phng thc thanh ton v iu kin ngi bn t
nguyn v ngi mua t nguyn.
Qui hoch

1.3 Cc bc tin hnh (tip)

Bc 2. Thm nh hin trng bt ng sn (bt ng sn so
snh v bt ng sn thm nh gi)
Bc 3. Phn tch v iu chnh:
Phn tch: phn tch bt ng sn so snh v bt ng

sn thm nh gi, phn tch th trng thi Im thm nh

gi
iu chnh: Nguyn tc iu chnh bng cch ly BS
thm nh gi lm chun. Nhng yu t hin din BS
thm nh gi m khng hin din BS so snh th cng
thm v ngc li.
Bc 4- c tnh gi tr ca BS mc tiu

nh gi mt mnh t trng

vn dng
Phng php so snh trc tip

10

Bi tp tnh hung 1
nh gi mt l t trng rng 80m2, thm nh vin thu thp
c thng tin v 5 l t tng t, c th so snh c vi l t cn
nh gi. Sau khi phn tch, thm nh vin tnh ton c cc
mc iu chnh c th gia l t mc tiu v cc l t so snh v
cc thng s so snh nh trong bng:
Thng s so snh

So snh 1 So snh 2

So snh 3

So snh 4

So snh 5

Php l

0%

0%

0%

0%

0%

V tr

1%

3%

0%

1%

1%

Din tch

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Mi trng

0%

5%

-1%

0%

-1%

H tng x hi

-2%

3%

0%

4%

-1%

11

Bi tp tnh hung 1 (tip)

Hy c tnh gi tr ca l t mc tiu, bit gi th trng v
din tch ca cc l t so snh nh sau:

Ch tiu

Din tch (m2)

Gi (triu ng)

So snh
1

So snh
2

So snh
3

So snh
4

So snh
5

145

80

120

78

85

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

12

li gii ngh
n gi 1 m2 t ca cc bt ng sn so snh:
Ch tiu

Din tch (m2)

Gi (triu ng)

n gi 1 m2
(triu ng)

So snh
1

So snh
2

So snh
3

So snh
4

So snh
5

145

80

120

78

85

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

15

14

15,5

14,5

15,6

13

li gii ngh
Tng mc iu chnh ca BS mc tiu so vi BS so snh:
Thng s so snh

So snh 1

So snh
2

So snh 3

So snh 4

So snh 5

Php l

0%

0%

0%

0%

0%

V tr

1%

3%

0%

1%

1%

Din tch

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Li th giao thng

0%

5%

-1%

0%

-1%

Li th kinh doanh

-2%

3%

0%

4%

-1%

Tng
chnh

0%

10%

-2%

4%

-1%

mc

iu

14

Li gii ngh
Gi 1 m2 BS so snh 1 sau khi iu chnh:
15 triu x 100%

= 15 triu

Gi 1 m2 BS so snh 2 sau khi iu chnh:

14 triu x (100%+10%)

= 15,4 triu

Gi 1 m2 BS so snh 3 sau khi iu chnh:

15,5 triu x (100%-2%)

= 15,19 triu

Gi 1 m2 BS so snh 4 sau khi iu chnh:

14,5 triu x(100%+4%)

= 15,08 triu

Gi 1 m2 BS so snh 5 sau khi iu chnh:

15,6 triu x (100%-1%)

= 15,444 triu

15

Li gii ngh
Xc nh gi tr th trng ca BS mc tiu:

Trn thc t, thm nh vin t a ra mc gi hp l da

trn c s nhng phn tch trn.
Gi BS mc tiu t 15 n 15,444 triu/m2
C th c tnh bng cch tnh trung bnh cng cc kt
qu trn:
(15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triu/m2
Kt lun:
oVy gi tr th trng c tnh ca BS mc tiu l 15,2 triu
ng/m2 .
oTng gi tr ca mnh t: 80m2 x 15,2 triu/m2 = 1.216
triu

nh gi nh (c t&cng
trnh xy dng)

vn dng
Phng php so snh

16

17

Bi tp tnh hung 2
c tnh gi th trng ca bit th Sao Mai vi cc thng tin sau:
- Bit th Sao Mai c xy dng trn din tch t 400 m2, hp php
v cc quyn i vi BS.
- Bit th A nm bn cnh bit th Sao Mai, ging bit th Sao mai
v nhiu mt, va b to n pht mi vi s tin l 4.200.000.000.
- Bit th B trn cng mt ng vi bit th Sao Mai nhng c thm
phn sn vn tr gi 400.000.000, hp php v quyn i vi BS, va
c bn vi iu kin: tr lm 5 t, mi t cch nhau 1 nm. Trong ,
tr ngay ln u 3.000.000.000, t hai 2.650.000.000, t ba
2.280.000.000, t bn 1.889.568.000, t cui 1.693.897.930.
- Bit th C c din tch v v tr tng t bit th Sao Mai, nhng ni
tht km hn 200.000.000, khng c giy t hp l v quyn s dng
t, khng c tranh chp, s dng n nh va c bn vi gi
5.600.000.000.

18

Bi tp tnh hung 2 (tip)

- Theo quy nh hin hnh:
+ Gi t do Nh nc quy nh ti con ng ny l
10.000.000 /m2.
+ Hn mc s dng t theo quy hoch l 200 m2.
+ Tin thu v s dng t phi np cho Nh nc khi cp
giy chng nhn quyn s dng t tnh bng 50% gi
t do Nh nc quy nh i vi din tch t trong hn
mc v 100% i vi din tch t vt hn mc.

+ Li sut tin gi Ngn hng k hn 1 nm 6%/nm; 2 nm

7%/nm; 3 nm 8%/nm; 4 nm 9%/nm.
- Cc yu t khc nh hng n gi tr cc BS coi nh tng
ng.

19

Li gii ngh
a. Xt Bit th A: loi, khng dng lm c s so snh.

b. Xt Bit th B:
- Gi bn bit th B quy v iu kin tr tin ngay:
3.000tr + [2.650tr x (1 + 0,06)-1 + [2.289,8tr x (1 + 0,07)-2] +
[1.889,568 x (1 + 0,08)-3] + [1.693,89793

(1 + 0,09)-4]

3.000tr + 2.500tr + 2.000tr +1.500tr +1.200tr

10.200tr.
- Gi tr B sau khi iu chnh theo nhng khc bit vi S.M.
10.200.000.000 - 400.000.000 = 9.800.000.000

=
=

20

Li gii ngh (tip)

c. Xt Bit th C:
- Ngha v ti chnh v QSD t khi hp thc ho i vi C.
200m2 x 10.000.000/m2 x 50% + (400m2 - 200m2) x 10.000.000/m2
x 100% = 3.000.000.000
- Gi tr bit th C sau khi hon chnh th tc php l v QSD
t:
5.600.000.000 + 3.000.000.000 = 8.600.000.000 .
- Gi tr bit th C sau khi iu chnh theo nhng khc bit vi
bit th Sao Mai
8.600.000.000 + 200.000.000 = 8.800.000.000 .
d. i chiu gi tr bit th B: 9.800.000.000 v bit th C:
8.800.000.000 mc chnh lch l 1.000.000.000, do vy c
th xc nh gi tr bit th cn thm nh gi khong

21

nh gi cng trnh xy dng

vn dng
Phng php so snh

22

Bi tp tnh hung 3
Thm nh gi mt cn h c din tch 56m2 nm tng 3 ca mt chung c 5
tng. Chung c ny c xy dng v a vo s dng cch y 2 nm.
Qua thu thp thng tin trong vng 6 thng c 5 giao dch thnh cng v cc
cn h chung c c th so snh c vi ti sn cn thm nh gi nh sau:
- BS 1 nm ngay tng trt chung c ny c din tch 84m2 v trang tr ni
tht tt hn BS cn thm nh gi 20 triu ng, c bn vi gi 692 triu ng.
- BS 2 nm l chung c cch 30m v cng nm trong cm chung c ny,
cng l chung c 5 tng v c a vo s dng cch y 2 nm, nhng v tr thun
li hn, c din tch 70m2 nm tng 3, trang tr ni tht tt hn BS cn thm
nh gi 10 triu ng, c bn vi gi 360 triu ng.
- BS 3 nm tng trt cng l chung c vi BS 2, c din tch 84m2 v trang
tr ni tht tt hn BS cn thm nh gi 20 triu ng, c bn vi gi 717,2
triu ng.
- BS 4 nm l chung c cch 150m, v tr km thun li hn, cng l
chung c 5 tng v vo s dng cch y 2 nm c din tch 42m2 nm tng
3, trang tr ni tht tng t BS cn thm nh gi, c bn vi gi 189 tr.ng.
- BS 5 nm tng trt cng BS 4, c din tch 70m2 v trang tr ni tht tng t BS 4, c bn vi gi 525 triu ng.

23

Li gii ngh
iu chnh s khc nhau v trang tr ni tht v quy gi
ra n v chun l triu ng/m2:
- c tnh gi bn BS 1 sau khi iu chnh s khc bit
v trang tr ni tht so vi bt ng sn thm nh gi:
692 tr - 20 tr = 672 tr, gi bn 1m2 l 672/84= 8 tr/m2

- Tng t, n gi BS 2: 5 tr/m2
- n gi BS 3: 8,3 tr/m2
- n gi BS 4: 4,5 tr/m2

- n gi BS 5: 7,5 tr/m2

24

Li gii ngh (tip)

i chiu tm ra cc thng s so snh:
- BS cn thm inh gi, BS 2, BS 4 cng nm tng 3
- BS 1, BS 3, BS 5 cng nm tng trt
- BS cn thm nh gi, BS 1 cng nm 1 chung c
- BS 2 v BS 3 cng nm 1 chung c
- BS 4 v BS 5 cng nm 1 chung c
So snh n gi gia cc BS c cng thng s ging nhau:
- BS2/BS3 = 5/8,3 x 100% = 60,24%
- BS4/BS5 = 4,5/7,5 x 100% = 60%

Vy c th c tnh gi bn cn h chung c tng 3 bng khong 60%

n gi bn tng trt. T n gi BS cn thm nh bng khong
60% n gi ca BS 1:
Vy gi BS cn tm: 8tr/m2 x 60% x 56m2 = 268,8 triu ng

25

1.4 u, nhc im ca phng php

- u im:
L phng php t gp kh khn v mt k thut;
Phng php ny da vo gi tr th trng, v vy c c s vng
chc khch hng, cc c quan php l cng nhn;
N l c s cho nhiu phng php nh gi khc...

- Nhc im:
Nu cht lng thng tin khng tt v nhng giao dch tng t s
nh hng ti kt qu nh gi.

Cc thng tin thng mang tnh cht lch s.

Cha ng yu t ch quan

26

2. Phng php thu nhp/li nhun

2.1 C s l lun

2.2 Cc trng hp p dng

2.3 Cc bc tin hnh

2.4 Cc dng nh gi

2.5 u, nhc im

27

2.1 C s l lun
Da trn ch yu trn nguyn tc d bo li ch tng lai:

Phng php ny cho rng gi th trng ca mt

BS bng vi gi tr hin ti ca tt c cc khon

thu nhp rng tng lai c th nhn c t BS .

28

2.2 Cc trng hp p dng

p dng cho nh gi

trong lnh vc u t
la chn phng n u t.
nh gi nhng BS m
c th d tnh c thu
nhp rng cc nm tng lai.

29

2.3 Cc bc tin hnh phng php thu nhp

Bc 1: c tnh thu nhp hng nm ca BS.

Bc 2: c tnh chi ph to ra thu nhp hng nm.

Bc 3: Tr chi ph hng nm khi thu nhp hng nm ta c

thu nhp thun hng nm.

Bc 4: Xc nh t l vn ha thch hp dng tnh ton.

Bc 5: p dng cng thc vn ho tm ra gi tr hin ti

ca BS cn nh gi.

30

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp

2.4.1 i vi bt ng sn mang li thu nhp vnh vin:

p dng cng thc :

A
V
i

Trong :
- V: gi tr hin ti ca thu nhp trong tng lai (gi tr BS)
- A: thu nhp rng trung bnh hng nm t BS
- i: t l vn ho (t l chit khu, hoc chi ph c hi ca
vn)

31

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp (tip)

2.4.2 i vi BS mang li thu nhp c thi hn
- Thu nhp khng bng nhau:
n

CFt
T
V

t
n
(
1

i
)
(
1

i
)
1

Trong :
+ V: gi tr ca BS
+ CFt: thu nhp rng nm t
+ T: gi tr nm n
+ t: nm th t (t=1,n)
+ n: s nm hot ng
+ i: t l li i hi

32

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp (tip)

2.4.2 i vi bt ng sn mang li thu nhp c thi hn (tip)
- Thu nhp bng nhau:

1 (1 i ) n
T
V A

i
(1 i ) n
- Thu nhp n nm u khng bng nhau, t n+1 tr i bng
nhau:

t 1

At
1 (1 i ) ( m n )
T
A

t
n
(1 i )
i (1 i )
(1 i ) m

33

B./nh gi mt mnh t trng

vn dng
Phng php thu nhp

34

Bi tp tnh hung 4 (nh gi Nh nc)

Hy xc nh gi mt tha t trng la rng 1 ha hng IV ti x A
ca huyn B, tnh C thuc vng ng bng sng Hng, mt nm
sn xut 2 v la. Qua kho st, nh nh gi thu c cc s liu
v thu nhp v chi ph ca tha t nh sau:
Ch tiu

n v tnh

Nm 2005

Nm 2006

Nm 2007

Kg

15.000

20.000

12.000

Gi bn bnh qun

ng/kg

2.500

2.500

2.700

Gi thnh

ng/kg

1.150

1.100

1.250

9,5

10,0

10,5

Tng sn lng la/nm

Li sut tin gi tit

kim k hn 1 nm

35

Li gii ngh
Ch tiu
Tng sn lng la/nm
Gi bn bnh qun
Tng thu nhp
Gi thnh
Chi ph sn xut
Li sut tin gi tit
kim k hn 1 nm

n v tnh

Nm 2005

Nm 2006

Nm 2007

Kg

15.000

20.000

12.000

ng/kg

2.500

2.500

2.700

1.150

1.100

1.250

9,5

10,0

10,5

ng
ng/kg
ng
%

36

Li gii ngh (tip)

- Tng thu nhp ca 3 nm:
37.500.000 + 50.000.000 + 32.400.000 = 119.900.000 /ha
- Tng chi ph sn xut 3 nm:
17.250.000 + 22.000.000 + 15.000.000 = 54.250.000 /ha
- Thu nhp rng bnh qun mt nm:
(119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333 /ha
- T l chit khu c xc nh bng li sut tin gi VN bnh
qun ti ngn hng thng mi quc doanh loi k hn 1 nm:
(8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5%
- Gi tha t trn l:
21.883.333 /8,5% = 257.451.000 /ha (hay= 26.000 /m2)

nh gi nh , cng trnh xy
dng

vn dng
Phng php thu nhp

37

38

Bi tp tnh hung 5
nh gi thp i VINCOM phc v cng tc c
phn ha, bit:
- Mnh t ta lc l t thu 50 nm, trin khai
d n 2 nm;
- Din tch mi sn ca 1 thp l: 2.500m2 (t

l thu 80%);
- Mi ta thp cao 22 tng;
- Mt ta thp cho BIDV thu vi n gi thun: 2
tr/m2/nm; Mt ta thp cho thu thng mi, n
gi thun: 2,5tr/m2/nm;
- T sut li tc ca dch v cho thu vn phng
l 12%/nm, li sut ngn hng l 10%.

39

li gii ngh
- S m2 thng phm:
2.500m2 x 80% x 22tng x 2 ta = 88.000m2
- Xc nh n gi cho thu:
2,5tr/m2
- Xc nh thi hn cho thu:
50 nm 2 nm = 48 nm
- Xc nh thu thun hng nm:
88.000m2 x 2,5tr/m2 = 220.000 triu
- Xc nh t l chit khu:
12%

40

li gii ngh
- p dng cng thc:

1 (1 i) n
T
V A

i
(1 i) n
1 (1 12 %) 48
V 220 .000
1.825 .310
12 %

- Kt lun: Gi tr c tnh l: 1.825 t ng

41

Tiu tnh hung

Mt bt ng sn (bao gm c nh v t) to ra thu

nhp rng trung bnh hng nm l 200.000$. Theo tnh

ton gi tr ca cng trnh xy dng trn t l
1.000.000$. Hy xc nh gi tr ca bt ng sn, bit
t l vn ho l 12%/nm v vng i kinh t ca cng
trnh xy dng l 50 nm.

42

Li gii ngh
- Xc nh thu nhp rng hng nm ca cng trnh xy dng
trn t, p dng cng thc:
1 (1 i ) n
V A

Thay s ta tnh c A = 120.417$.

- Xc nh thu nhp rng hng nm ca t:

200.000$ - 120.417$ = 79.583$

- Xc nh gi tr ca t, p dng cng thc:
Thay s ta tnh c V = 663.195$

- Gi tr ca bt ng sn:
1.000.000$ + 663.195$ = 1.663.195$
(lm trn 1.663.000$)

A
V
i

43

Tiu tnh hung

Mt bt ng sn (bao gm c nh v t) to ra thu

nhp rng trung bnh hng nm l 200.000$. Theo tnh

ton gi tr ca t l 600.000$. Hy xc nh gi tr
ca bt ng sn, bit t l vn ho l 12%/nm v
vng i kinh t ca cng trnh xy dng l 50 nm.

44

Li gii ngh
- Xc nh thu nhp rng hng nm ca t:
600.000$ x 12% = 72.000$

A
i

- Xc nh thu nhp rng hng nm ca cng trnh xy dng

trn t:
200.000$ - 72.000$ = 128.000$
- Xc nh gi tr ca cng trnh xy dng trn t:
Thay s, tnh c V = 1.063.000$
- Gi tr ca bt ng sn:
1.063.000$ + 600.000$ = 1.663.000$

1 (1 i ) n
V A
i

45

2.5 u, nhc im ca phng php

- u im:
n gin, d hiu, d p dng;
C chnh xc tng i cao khi c nhng chng c v
cc thng v c th so snh c tm thu nhp rng.

- Nhc im:
Phn tch cc thng v, cn phi iu chnh nhiu
mt.
Mang nhng thng tin hn ch v nhng gi nh v
dng tin trong tng lai.
Thng p dng mt t l vn ho c nh.

46

3. Phng php thng d

47

3. Phng php thng d

3.1 C s l lun
- Da ch yu trn nguyn tc ng gp v nguyn tc d
kin dng li ch tng lai.
- Gi tr hin ti ca BS chnh l gi tr cn li sau khi ly gi
tr c tnh ca s pht trin tr i tt c cc chi ph to ra
s pht trin .
Gi tr ca s pht trin

Chi ph pht trin

(bao gm c li ca nh u t)

Gi tr ca BS
hay gi tr cn li

48

3. Phng php thng d (tip)

3.2 Cc trng hp p dng

i tng l nhng BS c s
pht trin hoc c tim

nng pht trin. Cc BS

ny c th l t trng hay
t c cc kt cu xy dng

li thi ang tn ti cn phi

thay th hay ci to.

49

3. Phng php thng d (tip)

3.3 Cc bc tin hnh phng php thng d
Bc 1: Xc nh phng n s dng hiu qu nht ca BS.
Bc 2: c tnh ton b tng gi tr ca qu trnh pht trin.
Bc 3: c tnh tng s chi ph pht trin.
Bc 4: Ly tng gi tr pht trin tr i tng chi ph pht trin
ra gi tr dnh cho t.

50

nh gi mt mnh t trng

vn dng
Phng php thng d

51

Bi tp tnh hung 7
Doanh nghip kinh doanh bt ng sn a c Th k ang ln k hoch
u gi mt l t rng 1ha, vi t l c php xy dng l 60%.

Nu u gi thnh cng, doanh nghip d nh xy trn ton b din tch

c php xy dng 2 to nh chung c bn v h thng ca hng cho thu.
Mi to nh cao 22 tng, trong :
- Tng 1 l bi gi xe.
- Tng 2 l h thng ca hng cho thu, vi tng din tch cho thu l 2.000m2.
- Cc tng cn li l cn h chung c bn, mi tng trung bnh c 30 cn h.

Vi cng v l nh nh gi chuyn nghip, bn hy t vn cho doanh nghip

mc gi cao nht m h c th tr cho t ai, bit:

- Thi gian pht trin d tnh l 1 nm

- Chi ph quy hoch 500 triu ng
- Chi ph dn dp mt bng 100 triu ng
- Chi ph u t xy dng kt cu h tng bnh qun 0,2 triu ng/m2.

52

Bi tp tnh hung 7 (tip)

- Chi ph xy dng nh mi:
+ Chi ph xy dng trc tip: 3,5 triu ng/m2.
+ Chi ph xy dng gin tip bng 10% chi ph xy dng trc tip.
- Ph u gi t: 20 triu ng.
- Chi ph khc cho t ai bng 4% gi t u gi.
Cc chi ph trn v gi t u gi c trang tri bng ngun vn vay ngn
hng, vi li sut 10%/nm, ring chi ph xy dng nh mi c vay mt na
trong giai on pht trin.
- Li nhun doanh nghip i hi i vi hot ng xy dng l 10% ca cc
chi ph pht trin pht sinh v i vi ton b l t l 15% tng chi
ph cho vic mua v gi l t. T sut sinh li ca dch v cho thu bt
ng sn v gi xe l 10%.
- Gi bn c tnh mi cn h chung c l 700 triu ng.
- Ca hng cho thu vi mc gi 0,2 triu ng/m2/nm, bi gi xe thu 100
tr.ng/nm/ 1 to nh ( tr chi ph) v gi s cc khon thu ny l v hn.
- Tng ph i l, qung co khi bn v cho thu BS bng 500 tr.ng.

Bn,
cho
thu
nh

53

Xy
dng

Mua
t

54

Li gii ngh
1. L t trn c qui hoch, vic xy dng cc cn h chung c bn v ca
hng cho thu c coi l s dng tt nht v hiu qu nht.
2. Gi tr ca s pht trin:
- Din tch t c php xy dng:
10.000 m2 x 60% = 6.000 m2
- Din tch t mi to nh l:
6.000 m2 : 2 to nh = 3.000m2/to nh
- Gi bn cc cn h chung c/ 1 to nh l:
(700 triu ng x 30 cn) x 20 tng = 420.000 triu ng
- Tin cho thu ca hng/1 nm/ 1 to nh l:
0,2 triu ng/m2/nm x 2.000m2 = 400 triu ng/nm
- Tin thu c t dch v gi xe/1 to nh: 100 triu ng/nm
- Tng tin cho thu ca hng v dch v gi xe/nm/to nh l:
400 triu ng + 100 triu ng = 500 triu ng
- Vy gi tr ca quyn cho thu ca hng v dch v gi xe/1 to nh l:
500 triu ng : 10% = 5.000 triu ng
- Tng gi tr thu c t 2 to nh l:
(420.000 triu ng + 5.000 triu ng) x 2 = 850.000 triu ng
- Chi ph i l v qung co: 500 triu ng
Suy ra, gi tr ca s pht trin(thu thun):
850.000 triu ng - 500 triu ng = 849.500 triu ng

55

Li gii ngh
3. Chi ph pht trin:
- Chi ph quy hoch 500 triu ng.
- Chi ph dn mt bng: 100 triu ng
- Chi ph u t xy dng kt cu h tng:
10.000 m2 x 0,2 triu ng/m2 = 2.000 triu ng
- Chi ph xy dng:
+ Chi ph xy dng trc tip:
3.000 m2 x 3,5 triu ng/m2 x 2 to nh x 22 tng = 462.000 triu ng
+ Chi ph xy dng gin tip:
10% x 462.000 triu ng = 46.200 triu ng
Tng chi ph xy dng nh mi:
462.000 triu ng + 46.200 triu ng = 508.200 triu ng
- Chi ph cp vn ti tr:
10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triu ng
Tng cng cc chi ph pht trin pht sinh:
500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triu ng
- Li nhun pht trin:
10% x 536.470 triu ng = 53.647 triu ng
Suy ra, Tng chi ph pht trin:
536.470 triu ng + 53.647 triu ng = 590.117 triu ng

56

Li gii ngh
4. Gi tr cn li u t vo t ai:
849.500 triu ng 590.117 triu ng = 259.383 triu ng
5. Gi tr ca t ai (n v triu ng):
- Gi gi tr ca t ai l
= 1,00 x
- Chi ph u gi
= 20
- Chi ph khc cho t (4%)
= 0,04 x
- Chi ph cp vn ti tr trong giai on pht trin
= 0,104x + 2
- Li nhun ca nh u t:
=0,1716x+ 3,3
Tng gi tr u t vo t ai:
x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x + 25,3
Suy ra, gi tr ca t ai l:
1,3156x + 25,3 = 259.383 triu ng
x
= 197.140,24 triu ng

57

tiu tnh hung

Doanh nghip Thi Hong c khu nh xng: din tch t
8.000m2, nh xng c din tch xy dng 4.000m2- nh trt tng gch, ko thp, mi tn, nn lng xi mng, cht lng cn li
30%, nm trong khu dn c.
Doanh nghip ang cn vay vn, v dng khu nh xng
th chp. Vi t cch l cn b thm nh, Anh/Ch hy nh gi
gi tr ca ti sn th chp ny, bit:
- n gi xy dng mi nh xng c kt cu tng t 1tr/m2

- Mnh t ny c doanh nghip thu tr tin hng thng

- Trong quy hoch, khu vc ny s chuyn thnh khu dn c

58

Bi tp tnh hung 8
Cn thm nh gi mt BS, y l khu nh xng c din tch t
8.000m2, nh xng c din tch xy dng 4.000m2 l nh trt tng gch, ko
thp, mi tn, nn lng xi mng, cht lng cn li 30%, nm trong khu dn c.
c bit:
1. Khu vc ny khng c tip tc sn xut. Theo qui hoch ti khu t
ny d kin xy dng nh cao tng (cho php 20 tng), t l s dng t
theo qui nh 60%, d n ny d kin thc hin trong 2 nm.
1.1 Nm th nht:
- Chi u t xy dng h tng bnh qun: 400.000/m2.
- Chi thit k, qui hoch: 1 t .
- Chi xy dng chung c bnh qun 4,5tr/m2, d kin thc hin 40%
tng gi tr xy dng.
- Chi np tin chuyn mc ch s dng t (tnh trn din tch xd).
- Chi ph d nh xng c: 1.000tr, bn ph liu thu hi c 500tr.
- Thu ca khch hng 40% gi bn cn h, theo gi: t tng 10 tr xung:
10tr/m2, t tng 11-15: 11tr/m2, t tng 16 tr ln: 12tr/m2. (Cha bao gm
thu GTGT)

59

Bi tp tnh hung 8
1.2 Nm th hai:
- Chi xy dng chung c khi lng cn li vo cui nm.

- u nm thu tip ca khch hng 30% gi bn cn h.

- Cui nm thu nt 30% cn li khi giao cn h.
- Np thu chuyn quyn s dng t.

2. Gi t theo qui nh ca Nh nc ti khu t ny l 2tr/m2 i

vi t , 1,2tr/m2 i vi t sx-kd phi nng nghip. n gi xy dng
mi nh xng c kt cu tng t 1tr/m2. Chi ph v bn 1% doanh thu.
Li cho nh u t 20% (gi t + chi ph u t h tng + chi ph quy
hoch + chi ph ph d nh xng + tin chuyn mc ch s dng t).
Li sut chit khu 10%. D kin nh u t dnh tng 1 v 2 cho sinh
hot chung, t tng 3 tr ln bn 80% tng din tch sn xy dng.

60

Li gii ngh
I- Doanh thu c tnh:
1. Din tch xy dng chung c:
8.000m2 x 60% = 4.800m2
2. Doanh thu nm th nht:
((4.800m2x(10-2) x 10tr/m2) + (4.800m2x(15-10) x 11tr/m2) +
(4.800m2x(20-15) x 12tr/m2)) x 80% x 40% = 299,52 t ng.
3. Doanh thu nm th hai:
3.1 u nm:
299,52 t x 30% : 40% = 224,64 t ng
3.2 Cui nm:
224,64 t ng
II- Chi ph

61

Li gii ngh
1. Chi ph nm th nht:
- Chi ph u t h tng:
8.000m2 x 0,4tr/m2 = 3,2 t
- Chi ph thit k, qui hoch: 1 t
- Chi ph ph d nh c:
1 t 0,5 t = 0,5 t
- Chi ph v bn:
1% x 299,52 t = 2,9952 t
- Chi xy dng chung c:
4,5tr/m2 x 4.800m2 x 20tng x 40% = 172,8 t
- Np tin chuyn mc ch s dng t:
4.800m2 x (2tr/m2- 1,2tr/m2) = 3,84 t
Tng chi ph nm th nht: 182,8852 t

62

Li gii ngh
2. Chi ph nm th hai:
- Chi ph v bn u nm:
1% x 224,64 t = 2,2464 t
- Chi ph v bn cui nm:
1% x 224,64 t = 2,2464 t

- Chi xy dng chung c cui nm:

4,5tr/m2 x 4.800m2 x 20tng x 60% = 259,2 t
- Np thu chuyn quyn s dng t:

4.800m2 x 2tr/m2 x 4% = 0,384 t ng

Tng chi ph u nm th 2: 2,2464 t
Tng chi ph cui nm th 2: 261,8304 t

63

Li gii ngh
Yu t

Nm th 1

Nm th 2
u nm

Tng cng

Cui nm

1. Doanh thu
- Dng tin
- h s c.khu

- Hin gi

229,52 t

224,64 t

224,64 t

(1,1)-1

(1,1)-2

229,52 t

204,218 t

185,6529 t

182,8852 t

2,2464 t

261,8304 t

(1,1)-1

(1,1)-2

182,8852 t

2,04218182t

216,38876t

619,3909 t

2. Chi ph

- Dng tin
- h s c.khu
- Hin gi
3. NPV

401,316142 t
218,074758t

64

Li gii ngh
Tuy gi tr xy dng cn li ca nh xng l 1 tr/m2 x 4.000m2 x
30% = 1,2 t, nhng khu t ny khng c tip tc sn xut phi
ph d, nn v mt kinh t ch cn gi tr ph liu thu hi, nh
vy gi tr khu nh xng ny thc cht ch l t trng.
Li cho nh u t: 20% (gi t + chi ph u t h tng + chi ph
quy hoch + chi ph ph d nh xng + tin chuyn mc ch s
dng t). Do :
218,074758 t = gi tr t + 20% (gi tr t + 3,2 t + 1 t + 0,5 t

+ 3,84 t).

III. Gi tr khu t
Gi tr c tnh ca khu t = (218,074758t 20% (3,2 t + 1 t +
0,5 t + 3,84 t)): 1,20 = 180 t ng .

65

3. Phng php thng d (tip)

3.4 u, nhc im ca phng php thng d
- u im:
nh gi cc BS c kh nng pht trin.
Thch hp a ra mc gi khi tham gia u gi.
T vn v chi ph xy dng ti a v tin bn (cho thu) ti thiu
- Nhc im:
Kh khn trong vic xc nh s dng cao nht v tt nht.
Mi c tnh v chi ph v gi bn cng nh gi tr cui cng c th
b thay i tu theo cc iu kin ca th trng.
Phng php ny thng khng tnh n gi tr thi gian ca ng
tin.

66

4. Phng php chi ph gim gi

4.1 C s l lun
Da ch yu trn nguyn tc
thay th
Da trn gi nh rng gi tr
ca BS cn nh gi c th c o bng chi ph lm ra mt
BS tng t.

67

4. Phng php chi ph gim gi (tip)

4.2 Cc trng hp p dng
nh gi cc BS khng c tnh c dng tin tng lai, cc BS khng
c giao dch trn th trng;
nh gi cho mc ch bo
him;
nh gi cho mc ch u thu;
Thng c dng c tnh cht b
sung hoc kim tra i vi cc phng php nh gi khc.

68

4. Phng php chi ph gim gi (tip)

4.3 Cc bc thc hin
Bc 1- c tnh gi tr ca ming t mc tiu cn nh gi, coi
nh ming t l t trng v gi s rng s dng hin ti l
s dng cao nht v tt nht.
Bc 2- c tnh cc chi ph hin ti xy dng li nhng cng
trnh hin c trn ming t.
Bc 3- c tnh tng s tin gim gi tch lu ca cc cng trnh
xy dng hin c trn ming t xt trn tt c mi nguyn
nhn.

Bc 4- Tr s tin gim gi tch lu khi chi ph hin ti xy

dng li cng trnh hin c trn ming t, chnh lch thu c l
gi tr hin ti ca cng trnh.
Bc 5- Cng gi tr (Bc 1) vi chi ph gim gi (Bc 4), s c gi tr
c tnh ca BS cn nh gi.

69

4.4 Cc phng php xc nh chi ph

4.4.1 Cc loi chi ph

a). Chi ph ti to: l chi ph hin hnh xy dng mt

cng trnh thay th ging ht vi cng trnh ang c
nh gi, bao gm c nhng im li thi ca cng
trnh mc tiu cn nh gi .
b). Chi ph thay th: l chi ph hin hnh ca vic xy
dng mt cng trnh c gi tr s dng tng ng, nhng

nguyn vt liu, cc phng php v k thut hin i c

s dng trong vic xy dng cng trnh v loi b tt c
cc b phn b li thi.

70

4.4 Cc phng php xc nh chi ph (tip)

4.4.2 Cc phng php xc nh chi ph

a). Phng php thng k chi tit ca ngi xy dng.

b). Phng php kho st s lng.
c). Phng php chi ph mi n v xy dng theo cu thnh.

d). Phng php so snh th trng.

71

4.5 Tui th kinh t ca cng trnh

V d: Mt cng trnh hon thnh vic xy dng vo nm 1990, a
vo s dng c hiu qu t nm 1991 n thi im nh gi hin
ti (nm 2005). Cng trnh ny theo tnh ton ca cc nh k thut s
tn ti n nm 2030, nhng theo tnh ton ca cc nh kinh t th
cng trnh ch c gi tr s dng n nm 2025. Nh vy:

- Tui th vt l ca cng trnh: 2030 1990 = 40 nm

- Tui th kinh t ca cng trnh: 2025 1991 = 34 nm
- Tui hiu qu ca cng trnh: 2005 1991 = 14 nm

- Tui kinh t cn li ca cng trnh: 2025 2005 = 20 nm

(hay = Tui th kinh t - Tui hiu qu = 34 14 = 20 nm)
- Tui thc ca cng trnh: 2005 1990 = 15 nm

72

4.6 S gim gi tch lu

S gim gi tch lu l s mt mt gi tr, v bt k l do no,

to ra s khc nhau gia chi ph thay th (hoc xy dng li mi)

ca mt BS (bng tin) so vi gi tr th trng ca BS tng t
ti thi im thm nh gi.

73

4.6.1 Nguyn nhn gy ra s gim gi tch lu

a). Gim gi t nhin

H hng qua qu trnh s dng;

S tc ng ca thi gian, ca thin nhin...;

H hng do thin tai ch ho.

74

4.6.1 Nguyn nhn gy ra s gim gi tch lu (tip)

b). Li thi chc nng

Do sai st trong thit k

S khng y trong kt cu
Tha qu mc cc phng tin kt cu
Li thi v thit b...

75

4.6.1 Nguyn nhn gy ra s gim gi tch lu (tip)

c). Li thi bn ngoi

Cc nguy him v phin toi gn cn nh: lung giao

thng nng n, nhiu khi, bi, ting ng;
Cc quy nh v xy dng hoc quy hoch lm gim
st tnh hu ch ca vic s dng v s hu cng trnh;
Vic gim yu cu gy ra do s thay i dn s, s suy
thoi kinh t, hoc cc yu t kinh t khc lm cho gi tr
BS thp hn...

76

4.6.2 Cc phng php o gim gi tch lu

a). Phng php k thut

b). Phng php o gim gi rt ra t th trng

c). Phng php tnh tui

77

78

BNG T L GI TR CA CC KT CU CHNH SO VI
GI TR NGI NH
STT

LOI NH

T L GI TR CC KT CU CHNH (%)
MNG KHUNG TNG NN SN KT CU
CT
MI

MI

NH XY GCH

1 tng cp 4 c khu ph

10

18

17

1 tng cp 2,3 c khu ph ring

10

18

16

2 tng, mi ngi c khu ph ring

10

18

13

10

2 tng mi bng c khu ph ring

10

18

13

3 tng mi ngi c khu ph ring

10

16

15

3 tng mi bng c khu ph ring

18

14

4 tng mi ngi c khu ph ring

10

18

16

4 tng mi bng c khu ph ring

10

18

16

14

5 tng mi bng c khu ph ring

10

18

17

12

16
4

11
13

10

79

BNG T L GI TR CA CC KT CU CHNH SO VI
GI TR NGI NH
STT

LOI NH

T L GI TR CC KT CU CHNH (%)
MNG KHUNG TNG NN SN KT CU
CT

NH LP GHP
2 tng lp ghp tm ln bng b
tng xi than
4 tng lp ghp tm ln bng b
tng ct thp dy
5 tng lp ghp tm ln bng b
tng ct thp dy
5 tng lp ghp khung ct v
tm ln kt hp
5 tng khung ct tng ngn gch
NH BIT TH
Nh bit th 1 tng mi ngi

Nh bit th 2 tng mi ngi

1
2
3
4
5

MI

MI

13

16

13

13

16

13

16

16

12

12

16

12

10

12

16

12

20

17

20

16

80

BNG HNG DN XC NH T L CN LI CA
CC KT CU CHNH
ST
T

KT CU

Kt cu
bng BTCT
(khung, ct,
dm, sn,
trn, tm b
tng)
Kt cu
bng gch

>80%

70%-80%

Lp trt
bo v b
bong trc,
b
tng
bt u b
nt
Lp trt
bo v bt
u bong
trc,
c
vt
nt
nh

B
tng
nt,
ct
thp
bt
u b r

T L CN LI
60%-70% 50%-60% 40%-50%

B tng c
nhiu vt
nt,
ct
thp
c
ch
b
cong vng
Vt
nt Lp
trt
rng, su bo
v
ti gch
bong trc
nhiu,
nhiu ch
c vt nt
rng

K cu bt B tng
u cng nt
rn
vnh
nhiu ch,
ct thp b
t nhiu
ch
Nhiu ch Cc
vt
gch bt nt thng
u mc, sut
b
kt cu b mt,
c
thm nc ch
b
cong vng

<40%
Kt cu
mt kh
nng
chng
cn sa
hoc b
Hu ht
kt cu b
rn,
nt
nhiu ch,
b hay
hng hon
ton

81

BNG HNG DN XC NH T L CN LI CA
CC KT CU CHNH
STT

KT CU
>80%

Kt cu
bng g
hoc st

Mi bng
ngi, tn,
fibro x.mng

70%-80%

T L CN LI
60%-70%
50%-60%

40%<40%
50%
Bt u B mi mt B mc hoc Kt cu b Kt cu Nhiu
b mi hoc
rit b r n su cong vnh b cong ch t
mt
nhiu ch nhiu
ch, nhiu, c vnh
ri mt
hoc r
kt cu bt ch
bt nhiu, c kh nng
u b cong u b t ch
b chng
vnh
t ri
Cht liu lp mi b h hng, nh b dt, tiu chun nh gi da theo
h hng nng hay nh v din tch h hng ca mi
<20%
20%-30%
30%-40%
40%din tch din tch h din tch h 50% din
h hng hng
hng
tch h
hng

50%>60%
60% din din tch
tch h h hng
hng

nh gi nh , cng trnh xy
dng

vn dng
Phng php chi ph

82

83

Bi tp tnh hung 6
c tnh gi tr bt ng sn A da trn thng tin sau:
1. Ti liu v bt ng sn A:
- Din tch t 300m2, c y php l v quyn s dng t.
- Cng trnh xy dng trn t: nh 1 trt, 2 lu, kt cu b tng ct thp, din
tch sn xy dng 150m2/1 sn.
- Hao mn ca cc kt cu chnh: mng 32%, tng 44%, sn 36%, mi 44%.
2. Cc thng tin c lin quan:
+ Mt l t trng bn cnh din tch 250m2 khng c giy t hp l v quyn
s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh va c bn vi gi
2.250.000.000. Theo quy nh hin hnh, c cp giy chng nhn
quyn s dng t, ngi s dng pht np tin s dng t bng 100% gi t
Nh nc quy nh i vi ton b din tch.
+ Gi t quy nh ca Nh nc cng v tr l 12.000.000/m2.
+ T l gi tr cc kt cu chnh trong tng gi tr cng trnh: mng 8%; tng
18%; sn 16%; mi 14%.
+ n gi xy dng mi nh c kt cu tng t 4.000.000/m2.
+ Chi ph khc phc tnh trng lc hu v bp l 13.000.000.

84

Li gii ngh
1. c tnh gi tr mnh t:
- S tin phi np hp php ho quyn s dng l t
chng c l:
250m2 x 12.000.000/m2 = 3.000.000.000
- GTTT c tnh khi hon chnh php l v quyn s dng l
t trn:
2.250.000.000 + 3.000.000.000 = 5.250.000.000
- Gi mt mt vung t khi hon chnh th tc php l:

5.250.000.000 : 250m2 = 21.000.000/m2

- Gi th trng c tnh i vi mnh t mc tiu:
300m2 x 21.000.000/m2 = 6.300.000.000

85

Li gii ngh (tip)

2. Xc nh chi ph thay th mi cng trnh:
150m2 x 3 x 4.000.000/m2 = 1.800.000.000
3. Xc nh gim gi tch lu
- Gim gi t nhin
+ Gim gi ca cc kt cu chnh:
[(32%x8%) + (44%x18%) + (36%x16%) + (44%+14%)] x 1.800.000.000 = 403.200.000

+ Gim gi ca c cng trnh (gm kt cu chnh v ph):

403.200.000 : 56% = 720.000.000
- Gim gi do li thi chc nng: 13.000.000
Gim gi tch lu = 720.000.000 + 13.000.000 = 733.000.000
4. Xc nh Chi ph gim gi:
1.800.000.000 - 733.000.000 = 1.067.000.000
5. Gi tr c tnh cho BS mc tiu:
6.300.000.000 + 1.067.000.000 = 7.367.000.000.

86

4.7 u, nhc im ca phng php chi ph gim gi

- u im:
S dng nh gi cc BS dng cho
cc giao dch v mc ch ring bit
S dng khi khng c cc bng chng
th trng so snh, thiu c s d bo
dng li ch tng lai m BS mang li.
- Nhc im:
Cng c nhng hn ch ca phng php
so snh trc tip.
Chi ph khng phi lc no cng ng
nht hay ph hp vi gi tr. PP chi ph
phi s dng cch tip cn cng ti, song
tng ca nhiu b phn cha chc
bng vi gi tr ca ton b.
Vic c tnh gim gi tch lu mang tnh
ch quan nhiu hn khch quan.
Nh nh gi phi hiu bit v k thut
xy dng v phi c kinh nghim.

87

Quy trnh thm nh gi

Xc nh nhim v nh gi bt ng sn.

Kho st hin trng, thu thp thng tin

Phn tch thng tin

La chn phng php nh gi bt ng sn

Xc nh gi tr ti sn cn thm nh gi
Lp bo co v chng th kt qu thm nh gi

88

Xc nh nhim v nh gi bt ng sn
1- Cc c im c bn v php l, v kinh t k thut
2- Mc ch thm nh gi
3- Xc nh khch hng, yu cu ca khch hng; nhng ngi
s dng kt qu thm nh gi.

4- Nhng iu kin rng

5- Nhng iu kin hn ch v rng buc ca thm nh vin
6- Xc nh thi im thm nh gi.

7- Xc nh ngun d liu cn thit cho thm nh gi.

8- Xc nh c s gi tr ca ti sn.
9- Lp k hoch nh gi

89

Kho st hin trng, thu thp thng tin

1- Kho st hin trng

2 -Thu thp thng tin.

90

Phn tch thng tin

1- Phn tch nhng thng tin t kho st hin trng ti sn.
2- Phn tch nhng c trng ca th trng bt ng sn
cn nh gi.
3- Phn tch v khch hng:
4- Phn tch v vic s dng tt nht v ti u ti sn.

91

La chn phng php nh gi bt ng sn

Li nhun

So snh

Phng
php
Thu nhp

Thng d

Chi ph

92

Xc nh gi tr ti sn cn thm nh gi
1. nh gi vin phi nu r cc phng php c p dng
2. nh gi vin cn phn tch r mc ph hp ca 01
hoc nhiu phng php trong nh gi c s dng vi
c im kinh t k thut ca ti sn v vi mc ch
thm nh gi.
3. nh gi vin cn nu r trong bo co nh gi phng
php nh gi no c s dng lm cn c ch yu, phng php nh gi no c s dng kim tra cho, t
i n kt lun cui cng v gi tr nh gi.

93

Lp bo co v chng th kt qu thm nh gi
Chng th nh gi bt ng sn bao gm nhng ni dung:
a) Bt ng sn c nh gi;
b) V tr, quy m ca bt ng sn;
c) Tnh cht v thc trng ca bt ng sn;
d) Tnh trng php l ca bt ng sn;
) Cc hn ch ca bt ng sn;
e) Phng php nh gi bt ng sn;
g) Thi im nh gi bt ng sn;
h) Gi ca bt ng sn;
i) Cc ni dung khc.

94

Bo co kt qu, h s v chng th

L vn bn do doanh
nghip, t chc G lp
nhm cng b cho khch
hng hoc bn th ba
v nhng ni dung c
bn lin quan n kt
qu G ti sn.

Chng th
G

Bo co
kt qu G

L vn bn do nh gi vin
lp nu r kin chnh
thc ca minh v qu trinh G,
mc gi nh ca ti sn m
khch hng yu cu G

Vn NC

H s
G

L cc ti liu c lin
quan n cng vic
thm nh gi tr ti
sn do nh vin lp,
thu thp, phn loi, s
dng v lu tr trong
qu trinh thc hin
G.

95

Ni dung c bn ca bo co kt qu
Nhng thng tin c bn v: Tn, loi ti sn; ngun gc; v tr;
khch hng; ngy G; t chc G; G vin; gim c t chc G.
Cn c php l G.
M t c im ti sn v mt k thut.
M t c im ti sn v mt php l.
Nhng gi thit v hn ch trong nh gi tr ti sn.
Kt qu kho st thc a.
Nhng lp lun v mc gi cui cng.
Phng php nh gi.
X l nhng vn phc tp, khng r rng trong G.
Nhng quyn v li ch cc nhn ca nh vin.
Tn, ch k ca nh vin tin hnh G.
Ph lc nh km bo co kt qu G

96

Ni dung c bn ca h s nh gi
Tn v s hiu h s, ngy thng lp v ngy thng lu tr.
Nhng thng tin v khch hng yu cu nh gi.
Th mi nh gi.
Hp ng nh gi k kt gia doanh nghip G v khch
hng.
Nhng phn tch, nh gi ca nh vin v nhng vn
G lin quan.
Nhng kin trng cu t vn v cc kha cnh k thut,
php l lin quan n ti sn cn G (nu c).
Bo co kt qu G ti sn v ph lc km theo bo co.
Chng th nh gi.
Bin bn thanh l hp ng nh gi gia doanh nghip, t
chc nh gi v khch hng.

97

Mu chng th G (i vi t ai, cng trnh)

S/TG-CT
(k hiu DN, t chc G)

Cng ha x hi ch ngha Vit Nam

c lp -T do - Hnh phc
...., ngy ... thng... nm
CHNG TH NH GI

Knh gi:........
Theo ngh ca ng/b/ doanh nghip ti vn bn s.... ngy.... v vic nh gi.....
1. Mc ch nh gi:
Xc nh gi ti sn phc v mc ch....
2. Thi im nh gi:
Ti thi im (ngy thng .... nm....)
3. C s nh gi (nu r nhng cn c ch yu nh gi)
- Cn c h s, giy t php l do ng/b/ doanh nghip... cung cp (km theo cng vn
ngh s....).
- Giy chng nhn quyn s dng t s ngy... thng... nm ... ca U ban Nhn dn
tnh ..... cp cho.......
- Giy php xy dng s ... ngy .... (nu c)
- Bn v hon cng.... (nu c)
- H s quyt ton cng trinh......(nu c)
- Nhng cn c php l khc

98

4. Thc trng t, nh, ...

4.1 t:
V tr: m t c th v tr a gii hnh chnh, v tr a l, hng...
Din tch: tng din tch, din tch tng phn, kch thc cc chiu.
Tnh trng php l.
4.2 Nh:
M t chung: loi nh, cp nh, din tch xy dng, din tch s dng, s tng, s
phng.
Kt cu: kt cu tng th ton b nh v tng b phn (mng, tng, mi...)
Thc trng: m t chi tit tng b phn cu thnh ngi nh (nn, tng, mi, ca, cng
trnh ph, ban cng...): loi vt liu, thit b c s dng, tnh trng thc t tng b phn.
4.3 Ti sn:
Cc thng s k thut, thc trng ca ti sn. Tnh php l ca ti sn.
5. Phng php nh gi. S dng phng php......
6. Kt qu nh gi:
Trn c s cc ti liu do ng/b/ cng ty.... cung cp, qua kho st thc t ti hin trng;
vi phng php nh gi..... c p dng trong tnh ton, doanh nghip G (ghi r tn doanh
nghip) thng bo kt qu nh gi ti sn..... ti thi im ..... nh sau:
Gi t:
Gi nh:
Tng gi tr t v nh:
Lm trn
(vit bng ch: ...... ng)
Doanh nghip, t chc nh gi tr li ng/ b/ qu n v c c s..... theo quy
nh ca php lut hin hnh.
nh gi vin v gi(k tn)
Gim c(k tn, ng du)

99

nhim v thc hnh nh gi

Lp bo co nh gi bt ng sn
1. Anh (ch) t chn mt bt ng sn c th (c a ch c
th)
2. Tin hnh thu thp ti liu theo nhng ni dung ca bo co
nh gi v vn dng phng php
3. Nu dng phng php so snh phi c t nht 3 BS chng
c; nu dng pp thu nhp v thng d phi phn tch c th
v cc khon thu chi; nu dng chi ph phi tnh theo kt
cu
4. Khuyn khch s dng kt hp cc phng php

5. Sn phm l mt bo co hon chnh