De Logistieke Vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland - Kritische succesfactoren voor beleggen in Nederlands logistiek vastgoed -
Cedric Montanus
Juli 2007
Master Thesis MSRE opleiding
Amsterdam School of Real Estate
Begeleiding: drs R.M. Weisz RA MRICS
De logistieke vastgoedmarkt in Nederland
Inhoudsopgave
H1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Inleiding Aanleiding Belang van het onderzoek Doelstelling Centrale vraag en subvragen Aanpak onderzoek en opbouw rapport 1.5.1 Literatuurstudie 1.5.2 Uitwerking 1.5.3 Conclusies en aanbevelingen 5 5 6 6 7 7 7 7
H2 2.1 2.2
Logistiek en vastgoed Inleiding De vastgoedmarkt 2.2.1 Kenmerken van de vastgoedmarkt 8 8 9 11 12 14 14 17 21
2.3 2.4
Marktsegmenten Waarde van onroerend goed 2.4.1 Waardeverschillen
2.5 2.6 2.7
Logistiek vastgoed Logistiek Conclusies
H3 3.1 3.2 3.3
De mondiale en Europese logistieke vastgoedmarkt Inleiding Wereldeconomie Wereldhandel 3.3.1 Azi 3.3.2 Noord Amerika 3.3.3 Europa 22 22 23 23 24 24 25 26 28
3.4 3.5 3.6
Marktverwachtingen Europa en logistiek vastgoed Europese ontwikkelingen op de logistieke markt
3.7 3.8 3.9 3.10
Europese toekomstverwachtingen Mondiale en Europese huurprijsontwikkelingen Europese beleggingsmarkt Trends en ontwikkelingen 3.10.1 Globalisering 3.10.2 Duurzaamheid 3.10.3 Flexibiliteit 3.10.4 Sale & Leaseback
29 31 32 32 32 33 33 34 35
3.11
Conclusies
H4 4.1 4.2 4.3
De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt Inleiding Nederlandse import en export Nederlandse logistieke locaties 4.3.1 Logistieke stromingen 4.3.2 Logistieke hotspots in Nederland 37 37 38 39 40 42 46 48 50 50 52 52 52 53
4.4
Internationale positie van Nederland 4.4.1 Verbeteren van de Nederlandse concurrentiepositie
4.5 4.6
Huurprijsniveaus en opname in Nederland Trends en ontwikkelingen van de Nederlandse supply chain sector 4.6.1 Toename Value Added Logistics 4.6.2 Toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed 4.6.3 Stijging tweedehands ruimte 4.6.4 Groei havens
4.7
Conclusie
H5 5.1 5.2
De Actoren op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt voor logistiek vastgoed Inleiding Algemeen 5.2.1 Logistiek vastgoed 5.2.2 Beleggers 5.2.3 Project ontwikkelaars 5.2.3.1 Gedelegeerd ontwikkelaar 5.2.3.2 Projectontwikkeling voor de markt 5.2.4 Gebruikers 5.2.5 Overheid 54 54 55 56 56 57 57 58 59 61
5.3
Beleggersmarkt
5.3.1 Marktomvang 5.3.2 Logistieke beleggingen 5.4 Marktgegevens 5.4.1 Logistieke beleggingsmarkt 5.4.2 Omvang logistieke beleggingstransacties 5.4.3 Toekomst 5.5 Performance meting 5.5.1 Nederland 5.5.2 Verenigd Koninkrijk 5.5.3 Verenigde Staten 5.6 Conclusies
61 62 63 63 64 65 66 66 67 68 69
H6 6.1 6.2 6.3
Conclusies en aanbevelingen Inleiding Conclusies Aanbevelingen 71 71 75
Literatuurlijst Artikelen, rapporten, onderzoeken & publicaties
Bijlage I Bijlage II
Checklist modern logistiek vastgoed Kwartaalbericht Stichting ROZ Vastgoedindex
Hoofdstuk 1
Inleiding
1.1
Aanleiding
Tot een aantal jaren geleden hadden weinig beleggers interesse in bedrijfsmatig- en logistiek vastgoed. Deze interesse was toebedeeld aan een klein aantal
vastgoedbeleggers en stond weinig in de publiciteit. Hoe anders is de situatie vandaag de dag, waar logistiek vastgoed in de belangstelling staat van steeds meer vastgoedbeleggers. Vraag en aanbod van logistieke vastgoedbeleggingen komt echter niet overeen, waardoor er de afgelopen jaren een daling (yield shift) van de aanvangsrendementen heeft plaatsgevonden. Anderzijds wordt er in de vastgoedmedia aandacht besteed aan de gebruikerszijde, waar een mismatch is tussen vraag en aanbod van hoogwaardig logistiek vastgoed. Gevolg hiervan is dat het aanbod van verouderd logistiek- en bedrijfsmatig vastgoed toeneemt, terwijl niet kan worden voldaan aan de vraag naar hoogwaardige logistieke ruimte. Al deze factoren nemen voor vastgoedbeleggers in logistiek vastgoed specifieke risicos met zich mee. Meer inzicht in de succesfactoren van het beleggen in logistiek vastgoed kan bruikbaar zijn voor het inschatten van kansen en risicos op de Nederlandse logistieke markt. In de praktijk heb ik veel te maken met logistiek vastgoed en de beleggers die daarin investeren. Vanuit mijn rol als adviseur wil ik in deze thesis ook tot bruikbare conclusies komen voor mijn dagelijkse werkzaamheden.
1.2
Belang van het onderzoek
In de dagelijkse praktijk blijkt dat er weinig informatie voorhanden is over logistiek vastgoed. Veel van de informatie die er beschikbaar is heeft betrekking op bedrijfsruimte in zijn algemeenheid. Dit geeft een weinig transparant beeld van logistiek vastgoed, dat zich de laatste jaren ontwikkeld heeft als belangrijke beleggingscategorie. Daarom is het van belang om (meer) inzicht te krijgen in deze categorie. Deze informatie is onder andere relevant voor investeerders, financiers, gebruikers en vastgoedadviseurs, die goede en transparante informatie nodig hebben bij het nemen van een beslissing over een (des)investering in logistiek vastgoed. Kennis van de markt, de toekomstverwachtingen en trends die zich daar openbaren zijn de peilers van een dergelijke beslissing.
1.3
Doelstelling
De doelstelling van dit onderzoek is om door middel van literatuurstudie en gesprekken met beleggers, ontwikkelaars en gebruikers onderzoek te doen naar de logistieke wereld en de rol die logistiek vastgoed daarin speelt. Dit alles met als doelstelling:
Het verkrijgen van inzicht in de kritische succesfactoren binnen de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt, teneinde vastgoedbeleggers in logistiek vastgoed te kunnen adviseren.
Om deze doelstelling te kunnen realiseren zijn een centrale vraag en een aantal subvragen geformuleerd. In de verschillende hoofdstukken zullen deze deelvragen beantwoord worden om zodoende aan bovengenoemde doelstelling te voldoen.
1.4
Centrale vraag en subvragen
De centrale vraag en subvragen die in dit onderzoek aan de orde zullen komen en waarop naar een antwoord wordt gezocht zijn de volgende:
Wat zijn de kritische succesfactoren binnen de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt en hoe kan inzicht daarin gebruikt worden om vastgoedbeleggers in logistiek vastgoed te adviseren?
Subvragen: Hoe wordt de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt gedefinieerd?
Hoe zien de mondiale- en de Nederlandse logistieke sector eruit?
Welke overige actoren zijn er op de logistieke markt in Nederland actief en welke rol spelen zij?
Wat zijn de kenmerken van de mondiale- en Europese logistieke vastgoedmarkt?
Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt?
Welke kritische succesfactoren zijn er bij het beleggen in Nederlands logistiek vastgoed?
1.5
Aanpak onderzoek en opbouw rapport
In deze paragraaf wordt een korte beschrijving gegeven van de verschillende stappen in dit onderzoek. De onderzoeksmethoden bestaan uit literatuuronderzoek en veldonderzoek door het voeren van gesprekken met partijen die actief zijn in de logistieke sector. Deze gesprekken zullen met name plaatsvinden met generalisten uit de logistieke sector. Zij zijn degenen die over het algemeen zullen beschikken over een breed beeld van de logistieke sector en de eventuele deelmarkten daarbinnen. Op deze manier kan de praktijk aan de theorie worden gekoppeld en zal een duidelijk beeld ontstaan over de logistieke sector en de kritische succesfactoren binnen de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt.
1.5.1 Literatuurstudie In hoofdstuk twee zal een beeld worden geschetst van de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid en wat er verstaan wordt onder de logistieke sector en logistiek vastgoed. De verschillende begrippen zullen hier worden afgebakend en zullen de basis vormen voor het verdere onderzoek. In hoofdstuk drie en vier zullen respectievelijk de mondiale-, Europeseen de Nederlandse logistieke sector en vastgoedmarkt in beeld worden gebracht. Tot slot komen in hoofdstuk vijf de verschillende actoren aan bod die actief zijn op de Nederlandse vastgoedmarkt en wordt onderzoek gedaan naar een benchmark voor logistiek vastgoed.
1.5.2 Uitwerking Om meer inzicht te geven in logistiek vastgoed wordt naar aanleiding van de bevindingen in hoofdstuk twee een checklist opgesteld, waaraan een hoogwaardig logistiek object dient te voldoen. Deze checklist dient als hulpmiddel voor hen die willen investeren in logistiek vastgoed en een duidelijk beeld willen hebben van courant logistiek vastgoed.
1.5.3 Conclusies en aanbevelingen Vervolgens zal in hoofdstuk zes de conclusie worden getrokken over de logistieke (vastgoed)markt. In dit hoofdstuk zal derhalve worden getoetst of aan de doelstelling is voldaan en worden conclusies getrokken. Tevens zullen suggesties worden gedaan voor vervolgonderzoek en/of aanbevelingen.
Hoofdstuk 2
Logistiek en vastgoed
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk zal een beeld worden geschetst van de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid, de logistieke sector en logistiek vastgoed. De verschillende begrippen zullen hier worden afgebakend en zullen de basis vormen voor het verdere onderzoek. Om meer inzicht te geven in logistiek vastgoed is naar aanleiding van de bevindingen in dit hoofdstuk een checklist opgesteld, waaraan een hoogwaardig logistiek object dient te voldoen. Deze checklist dient als hulpmiddel voor hen die willen investeren in logistiek vastgoed.
2.2
De vastgoedmarkt
De vastgoedmarkt wordt gezien als een markt die inefficint en weinig transparant is en waarop heterogene goederen worden verhandeld. Deze markt bevat een relatief klein aantal kopers en verkopers. Uit de literatuur blijkt dat deze marktvorm in het geval van een vragersmarkt, een trend die op de beleggingsmarkt de laatste jaren duidelijk zichtbaar is, kan worden omschreven als een heterogene oligopolie. Oligopolie is de marktvorm met weinig aanbieders en veel vragers, waarbij de aangeboden producten zich qua eigenschappen onderscheiden van de producten van concurrenten. Deze heterogeniteit hoeft niet per definitie fysiek te zijn, maar kan ook betrekking hebben op specifieke kenmerken zoals bijvoorbeeld de huurder, de lengte van een huurcontract of de wijze van verkoop.
Indien er sprake is van een aanbiedersmarkt, dan is er sprake van een heterogene oligopsonie. Dit is de marktvorm met weinig vragers en veel aanbieders, waarbij de aangeboden producten zich onderscheiden qua eigenschappen van de producten van de concurrenten (Ten Have, 2002). In de huidige vastgoedmarkt zien we deze vorm nauwelijks voorkomen. Enige uitzondering hierop vormt de markt van verouderde vastgoedobjecten, waar relatief veel aanbod van is, maar weinig vraag naar is.
Aangezien zich op de onroerendgoedmarkten golfbewegingen voordoen fluctueren de markthuurprijzen en onroerendgoedprijzen. Momenteel is er sprake van een opgaande economie en is duidelijk waarneembaar dat zowel huurprijzen als transactieprijzen een stijgende lijn tonen. Deze trend wordt niet alleen verklaard door het weinige aanbod, maar ook door het feit dat spelers vaak over weinig informatie beschikken en zich bij het bepalen van de prijs moeten baseren op schaarse en onvolledige informatie. Er is dus sprake van een niet transparante markt. Teneinde in deze thesis meer inzicht te geven over de logistieke
(vastgoed)markt zullen in dit hoofdstuk de verschillende deelmarkten van de vastgoedmarkt worden benoemd en zal de logistieke markt worden toegelicht.
2.2.1 Kenmerken van de vastgoedmarkt Om meer inzicht te krijgen in de waarde van onroerend goed moet er gekeken worden naar de marktomstandigheden van de vastgoedmarkt. Deze zijn als volgt te onderscheiden (Ten Haave, 2002):
Ondoorzichtigheid; Immobiliteit; Vertraging in de prijsreactie; Emotie.
Omdat marktanalyses tot doel hebben om inzicht te geven in de toekomstige vraag en aanbod naar objecten zullen navolgend de verschillende marktomstandigheden nader worden belicht.
Ondoorzichtigheid Een markt wordt als ondoorzichtig gedefinieerd indien de informatie over die markt niet of nauwelijks bij partijen bekend is. Dit in tegenstelling tot een transparante markt, waar partijen juist wel over alle informatie beschikken, waardoor zij daar ook naar kunnen handelen. Omdat de transacties die op de vastgoedmarkt niet, of onvolledig, openbaar (beschikbaar voor de consument) worden gemaakt is de vastgoedmarkt niet transparant. Daarnaast zijn onroerende zaken heterogeen en daardoor moeilijk(er) met elkaar te vergelijken, hetgeen de vastgoedmarkt extra ondoorzichtig maakt. Hierdoor kan prijsvergelijking tussen objecten onderling pas plaatsvinden na analyse van de eigenschappen specifieke onroerende zaak en de kenmerken van de vastgoedmarkt. Er moet in dit geval dan ook gekeken worden naar de omstandigheden waaronder de prijs tot stand is gekomen.
Immobiliteit Locatie is belangrijk omdat een onroerend goed niet verplaatsbaar is. Hierdoor zijn de omgevingsfactoren van het onroerend goed dan ook van wezenlijke invloed op waarde ervan. Waar een eigenaar zelf invloed kan uitoefenen op de fysieke staat van het onroerend goed, heeft hij weinig invloed op de omgeving ervan. Een ander aspect van de immobiliteit is het feit dat onroerend goed relatief moeilijk overdraagbaar is en dat er sprake is van relatief hoge transactiekosten (overdrachtsbelasting). Dit kan alleen via een juridische overdracht, waarna
de nieuwe eigenaar invloed kan gaan uitoefenen op de onroerende zaak en (in veel mindere mate) de omgeving ervan.
Vertraging in de prijsreactie Omdat in een intransparante markt weinig (volledige) informatie beschikbaar is treedt er vertraging op in de kennis over deze markt, terwijl de prijsvorming veel al bepaald wordt aan de hand van deze kennis, over bijvoorbeeld referentietransacties. Daarnaast zijn er ook andere factoren die van invloed zijn op de prijs, waaronder renteschommelingen, economisch vertrouwen en vraag en aanbod. Als er bij een gelijkblijvende investeringsdruk sprake is van weinig aanbod, dan zal de koper genoegen nemen met kwalitatief laagwaardiger vastgoed, een kortere looptijd van een onderliggend huurcontract en/of een lager rendement. Indien bijvoorbeeld na een periode van weinig aanbod op de rente oploopt zal het aanbod toenemen. Dit zal door de kopers niet direct worden opgemerkt, waardoor de prijsstijging doorzet. Vervolgens zal er een moment zijn waarop het aanbod dermate hoog is, dat de prijzen niet verder doorstijgen. Indien vervolgens ook de vraag afneemt zullen de prijzen gaan dalen tot er op enig moment weer een zeker evenwicht ontstaat. Deze vertraging in de prijs is ook zichtbaar in taxatierapporten. Omdat taxateurs zich veelal baseren op referentietransacties duurt het in de praktijk enige tijd voordat schommelingen in de markt worden vertaald in de taxatiewaarde.
Emotie Omdat de vastgoedmarkt ondoorzichtig is, worden de afwegingen voor een deel ook gevoed door emotionele argumenten. Zo kan het zijn dat een locatie internationaal zoveel allure heeft dat partijen het van belang vinden om een dergelijk object aan de portefeuille toe te voegen. Mede onder invloed van de financieringsmogelijkheden komt dan een prijs tot stand die niet op een modelmatige manier is te bepalen. In de volgende paragraaf zal nader worden ingegaan op het waarderen van vastgoed.
Naast het hebben van inzicht in de marktomstandigheden is het ook van belang om inzicht te hebben in de verschillende marktsegmenten en de definiring van de vastgoedmarkt. Deze segmenten en de definiring van de vastgoedmarkt zullen in paragraaf 2.3 aan de orde komen.
10
2.3
Marktsegmenten
Bij het benoemen van de marktsegmenten wordt er onderscheid gemaakt tussen de onroerendgoedmarkt en de vastgoedmarkt. Vastgoedmarkten betreffen de
vastgoedproducten (waaronder de bouwwerken en opstallen) terwijl de onroerendgoedmarkt ook bestaat uit de grondmarkten. De vastgoedmarkten kunnen weer worden onderverdeeld in: Publiek vastgoed, bestaande uit bijvoorbeeld infrastructuur (toltunnel),
overheidsgebouwen en openbare gebouwen; Woningmarkt, bestaande uit koop- en huurwoningen, recreatiewoningen, garages etc; Commercieel vastgoed, bestaande uit kantoren, winkels, bedrijfsruimte, logistieke centra, parkeergarages, hotels, stadions etc.; Specifiek onroerend goed, bestaande uit onder andere kerken, benzinestations en industrile complexen.
Om tot en verdere definiring van vastgoed te komen worden de volgende begrippen nader omschreven: grond, gebouw, gebruik en financiering.
Grond Grond is onlosmakelijk verbonden met het vastgoed en wellicht het meest essentile onderdeel van een vastgoedbelegging. Niet voor niets wordt regelmatig gezegd dat de waarde van een vastgoedbelegging wordt bepaald door locatie, locatie, locatie. Daarbij is met name ook de bestemming van de grond van wezenlijke invloed op de waarde ervan. Dit wordt onderbouwd door het feit dat huurprijzen per locatie verschillen. Waar de fysieke bestemming zich moeilijk laat wijzigen is het in sommige gevallen wel mogelijk om de bestemming te wijzigen. Hierdoor is het mogelijk de waarde van de locatie te laten stijgen als er een ruimere bestemming wordt verkregen. De grond inclusief de bestemming is dan ook de meest waardebepalende factor van vastgoed. De eventuele sloop- en bouwkosten zijn meer tastbare en calculeerbare eenheden, welke wijze van denken zich ontwikkeld als de residuele grondwaarde theorie (Bol, 2003).
Gebouwen In algemene zin worden woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten als gebouwen en als beleggingscategorie beschouwd. In paragraaf 2.5 zal nader worden ingegaan op logistiek vastgoed als gebouwtype. Andere type gebouwen zijn scholen, kerken, ziekenhuizen etc.
11
Gebruik Binnen de beleggingswereld wordt onder gebruik verstaan, vastgoed bedoeld voor de verhuur. Parallel daaraan bestaat de term eigenaar-gebruiker, waar de eigenaar het vastgoed zelf in gebruik heeft.
Financiering Beleggen in vastgoed kan op directe of indirecte wijze. Onder een directe belegging verstaan wij dat een belegger alleen (of met anderen) eigenaar van het object wordt. Indien indirect belegd wordt, dan hebben we het over het beleggen in al dan niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Aangezien vastgoed over het algemeen een behoorlijk beslag legt op het vermogen, wordt er vaak (gedeeltelijk) gefinancierd met vreemd vermogen. Omdat het directe rendement (de cashflow/huuropbrengst) vaak hoger is dan de rentekosten, levert een financiering vaak extra rendement op. De wijze van financiering is dan ook voor een belangrijk deel van invloed op het uiteindelijke rendement op een vastgoedbelegging.
2.4
Waarde van vastgoed
In deze paragraaf zal nader worden ingegaan op de waarde van vastgoed en de factoren die hierop van invloed zijn. Zoals blijkt uit dit hoofdstuk is vastgoed een veelomvattend begrip dat door Keeris (2001) op goede wijze als volgt wordt gedefinieerd:
de grond en de daarop voor de lange(re) termijn gebouwde, inclusief de aard- en nagelvaste zaken en al die zaken, welke volgens algemene verkeersopvattingen onderdeel van die zaak uitmaken en bestemd zijn om het betreffende object duurzaam te dienen en niet verwijderd kunnen worden zonder dat het karakter en/of de functionaliteit van dat object daarmee wordt aangetast, alsmede de daarop rustende beperkt zakelijke rechten.
Nu helder is gesteld wat de definitie van vastgoed is, zal in deze thesis nader worden ingegaan op logistiek vastgoed als beleggingscategorie. Om goed inzicht in dit segment te krijgen wordt in paragraaf 2.5 beschreven wat wordt verstaan onder logistiek vastgoed en zal in paragraaf 2.6 worden beschreven wat wordt verstaan onder logistiek. Allereerst zal echter in paragraaf 2.4 nader worden ingegaan op de waarde van vastgoed.
Naast een taxatierapport maken professionele beleggers in onroerend goed veelal gebruik van marktanalyses. In deze analyses worden de marktfactoren beschreven en dient de vraag naar het object op zowel de huurders- als de beleggingsmarkt aan bod te komen. Ook moeten de marktfactoren worden beschreven en worden genterpreteerd die van invloed zijn
12
op de waarde en (toekomstige) exploitatie. Hierbij kan gedacht worden aan huurprijzen (wel of geen potentie), exploitatiekosten, verwachte leegstand en de markten beleggingswaarde. Met name bij portefeuilleverkopen is het van belang om deze uitgebreid te analyseren, zodat inzicht kan worden verkregen in de huidige en de te verwachten cashflows. Het is daarbij aan de experts (makelaars, adviseurs en beleggers) om een rele inschatting te maken van de toekomstige opbrengsten. Deze inschattingen vormen vervolgens de basis voor een aanof verkoopbeslissing.
De basis van de marktanalyses zijn de marktfactoren, die op hun beurt weer onder invloed staan van economische-, sociale- en politieke krachten. Hieronder vallen de groei van het bruto nationaal product, de ontwikkeling van de werkgelegenheid, de rente op de kapitaalmarkt en consumenten- en ondernemersvertrouwen, welke echter moeilijker te voorspellen zijn. Omdat deze factoren moeilijk zijn in te schatten is het bij marktonderzoek voor vastgoedobjecten van belang om scenarios te schetsen. Hierbij kan er onderscheid gemaakt worden naar factoren die wat zeggen over de aanbodzijde en factoren die iets zeggen over de vraagzijde. Daarbij zijn er factoren die zowel iets zeggen over de vraag- als de aanbodzijde. Zonder uitputtend te zijn kan over de volgende factoren meestal wel enige informatie worden verkregen (zie tabel 2.1):
Aanbod georinteerde factoren Gronduitgifte
Vraaggeorinteerde factoren Opname volume nieuwbouw
Gecombineerde factoren
Verhouding aanbodopname Leegstandspercentage bestaande voorraad Aanvangsrendementen Marktrendementen
Bouwkosten
Opname volume bestaande bouw
Aanbodvolume nieuwbouw Aanbodvolume bestaande bouw Aanbod op vrije markt c.q. op risico Bestaande voorraad Herbestemmingen Leegstand Transactiesnelheid
Uitbreidingsvraag Verhuisgenegenheid
Ondernemersvoorkeuren
Gerealiseerde huurprijzen
Vestigingsvoorkeuren Woonbehoefte
Gerealiseerde huurprijzen Verhuisbeweging
Vraagprijzen
Tabel 2.1 Aanbod en vraag georinteerde factoren (bron: Van Gool, Jager en Weisz, 2001)
13
2.4.1 Waardeverschillen Alhoewel marktonderzoek moet bestaan uit analyses welke worden aangevuld met kwalitatief onderzoek, blijkt dit in de praktijk een moeilijke zaak. Taxateurs en researchers zullen met alle invloedsfactoren rekening willen houden. De combinaties van factoren die daarbij een rol spelen zijn bijna onuitputtelijk en subjectieve elementen die zich daarbij voordoen laten zich niet in een model vangen. Daarnaast zijn gepubliceerde cijfers vaak niet betrouwbaar. Denk hierbij aan huurvrije perioden en incentives die bij publicatie van een verhuurtransactie niet worden weergegeven en waardoor vertroebeling van het
huurprijsniveau ontstaat. Door het verschil in interpretatie zal geen taxatie of analyse exact dezelfde uitkomst en/of conclusie geven. De bandbreedte van deze uitkomsten zal afhankelijk van de (juistheid van) voorhanden zijnde marktinformatie en de complexiteit van het vastgoed kleiner of groter zijn. De vraag die daarbij gesteld moet worden, is de vraag welke bandbreedte reel is en welk waardeoordeel derhalve juist is.
Nu inzicht is verkregen in de vastgoedmarkt, de verschillende segmenten die daarvan deel uitmaken en de waarde ervan, zal in het kader van deze thesis in paragraaf 2.5 en 2.6 nader worden ingegaan op logistiek vastgoed en de logistieke markt.
2.5
Logistiek vastgoed
Nederland is een vervoersland, welke rol mede te danken is aan de centrale ligging aan zee en de aanwezigheid van Mainports als Rotterdam en Schiphol. Mede hierdoor heeft logistiek vastgoed zich in eerste instantie met name geconcentreerd in het westen van het land. Goederen kwamen aan in de havens en werden vervolgens getransporteerd naar het achterland (Duitsland en de rest van Europa). Hierdoor is de as van Rotterdam naar Venlo ontstaan. Omdat in de eerste tijd de open overslag van goederen door transporteurs als een aanvullende service werd gezien, kochten met name verladers en expediteurs (eigenaar gebruikers) vastgoed langs deze assen. Zo ontstonden er ook allerlei vormen van vastgoed, waarin de fysieke functies van logistiek werden uitgevoerd. Hierbij valt te denken aan Value Added Logistics (VAL), waar (bulk) producten bewerkt worden en toegevoegde waarde krijgen. Hierbij valt te denken aan assembleren en in- en ompakken van goederen (Vereniging Nederland Distributieland, 2003). Doordat transporteurs steeds meer activiteiten naast het transporteren op zich namen ontstond geleidelijk aan de naam logistieke dienstverlener.
14
Logistiek Logistiek (supply chains) houdt zich bezig met het besturen en beheersen van goederenstromen in de bedrijfskolom en kan als volgt worden gedefinieerd (Van Goor en Ploos van Amstel, 1999): Logistics is the process of planning, implementing and controling the efficient, effective flow and storage of goods, services and related information from point of origin to point of consumption for the purpose of conforming to customer requirements. Vrij vertaald is logistiek het afstemmen van de goederenstromen op de afzetmarkt, waardoor op efficinte wijze aan de wensen van de klanten kan worden voldaan en waarbij een product op optimale wijze de bedrijfskolom doorloopt. Daarbij is het van belang om te weten wat er tussen de verschillende schakels uit de bedrijfskolom gebeurt, zodat de logistieke dienst hierop kan worden aangepast.
Definitie Logistiek Vastgoed Logistiek vastgoed wordt vaak aangeduid als bedrijfsruimte danwel wordt de logistieke vastgoedmarkt als onderdeel van de bedrijfsruimte markt benoemd. Een goed voorbeeld hiervan is de ROZ-IPD Index, waar logistiek vastgoed onderdeel uitmaakt van de vastgoedcategorie bedrijfsruimte, hetgeen ook in hoofdstuk vijf aan de orde komt. Omdat logistiek vastgoed met name ook als beleggingscategorie wezenlijk afwijkt van
productiebedrijven en multi-let bedrijfsgebouwen is een goede definitie van belang. Aangezien er in de literatuur geen definitie voor handen is van logistiek vastgoed wordt eerst gekeken naar de definitie van bedrijfsruimte volgens Keeris (2001):
Een vastgoedobject met een bepaalde functionaliteit en prestatieniveau dat qua hoofdfunctie is afgestemd, ingericht en geconditioneerd voor het verblijf en daarbij verrichten van menselijke arbeid in de zin van bedrijfsmatig gebruik van de ruimte, waarbij uitgesloten een voor productie- en bureauwerkzaamheden bestemde bedrijfsruimte.
Teneinde nu tot een definitie van logistiek vastgoed te komen, is onderzocht hoe logistiek vastgoed in de literatuur wordt omschreven. Dit onderzoek heeft zich met name gericht op verschillende marktrapportages, waaruit blijkt dat er veel verschillende definities in omloop zijn. Omdat in dit onderzoek gekeken wordt naar logistiek vastgoed vanuit
beleggingsperspectief, wordt gezocht naar een definitie die aanluit bij deze sector. Een definitie die goed aansluit bij deze sector is de definitie die Van Toor (ASRE Research publications, 2004) hanteert: Logistiek vastgoed is bedrijfsruimte ten behoeve van opslag en distributie, met een minimale oppervlakte van 5.000 m, betonvloeren met een minimale
15
vloerbelasting van 3.000 kg/m, een vrije hoogte van minimaal 8 meter, voorzien van goede laad- en losmogelijkheden met loadingdocks en gelegen in de nabijheid van transportassen.
Deze door Van Toor gestelde definitie sluit aan bij de omschrijving die de institutionele belegger Aberdeen Property Investors geeft als het gaat om logistiek vastgoed. Volgens hen is er sprake van een logistiek object als het gebouw voldoet aan de navolgende kenmerken:
Vloeroppervlak > 10.000 m; Beschikt over voldoende loading docks; Beschikt over een vloer met voldoende draagkracht; Voldoende vrije hoogte; Beperkt metrage kantoorruimte; Gelegen in nabijheid van snelweg; Gelegen in de directe nabijheid van plaatsen als Venlo, Tilburg, Utrecht, Amsterdam en Rotterdam.
Door de definitie van Van Toor te combineren met de eisen die Aberdeen Property Investors stelt aan logistiek vastgoed, die als representatief voor deze sector kunnen worden beschouwd, kan gekomen worden tot een definitie die heden opgaat voor modern logistiek vastgoed:
Modern logistiek vastgoed is kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte ten behoeve van (inter) nationale supply chain activiteiten, met een minimaal oppervlak van 10.000 m, voorzien van vlakke betonvloeren met een minimale vloerbelasting van 4.000 kg/m, een vrije hoogte van minimaal 10,40 meter, voorzien van sprinklerinstallatie, voorzien van goede laad- en losmogelijkheden, loadingdocks (1:1.000 m) en gelegen in de nabijheid van transportassen en mainports.
Hieraan kan worden toegevoegd dat beleggers vanuit risicoperspectief een multifunctioneel en courant gebouw wensen. Daarbij wordt onder een multifunctioneel gebouw verstaan; een distributiecentrum met weinig kantoor (maximaal 5% van het totale verhuurbare vloeroppervlak) en met de mogelijkheid om in het magazijn zowel brede als smalle stellingpaden te realiseren. Door deze eisen aan een gebouw te stellen, zal het bij wederverhuur makkelijker door de markt worden opgenomen, omdat het geschikt is voor meerdere soorten gebruikers.
16
In bijlage I tenslotte, is een checklist opgenomen met daarin uitgewerkt de kenmerken waaraan logistiek vastgoed dient te voldoen. Deze checklist is tot stand gekomen naar aanleiding van dit onderzoek en sluit aan op de wensen van gebruikers binnen de supply chain en de eisen die beleggers stellen aan logistieke vastgoedbeleggingen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het met name de wensen van de gebruikers zijn, die de levensduur van het gebouw en dus ook de belegging bepalen.
2.6
Logistiek
In paragraaf 2.3 is inzicht gegeven in de definitie van vastgoed en de segmenten van de vastgoedmarkt. In deze paragraaf zal meer specifiek worden ingegaan op de definitie van de logistieke sector en de verschillende activiteiten van die sector. Allereerst wordt gekeken naar de logistieke sector, ook wel de supply chain genoemd, dat door de commissie van Laarhoven (2006) als volgt wordt gedefinieerd:
de ondernemingen die de logistiek als hoofdactiviteit hebben, zoals logistieke dienstverleners, transportbedrijven, ketenregisseurs en logistieke adviseurs, producten software-ontwikkelaars.
Volgens Van Laarhoven wordt naast deze definitie van de logistieke sector ook een bredere definitie van de supply chain sector gehanteerd, waaronder ook verladers worden verstaan.
Value Added Logistics Onder Value Added Logistics (VAL) verstaan we de werkzaamheden en activiteiten die waarde toevoegen aan een product, door een fysieke handeling (verpakken, labellen of assembleren) of een bijkomende dienst uit te voeren. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld kwaliteitscontrole, customer service of financile afhandeling. Het belang van VAL voor de logistieke sector wordt steeds groter. De vraag hoe deze trend zich gaat ontwikkelen komt in hoofdstuk vier nader aan de orde. De belangrijkste VAL-activiteiten in Nederland betreffen de fysieke activiteiten, zoals verpakken en assembleren, labellen en mengen. Verpakken en labellen zijn vrij eenvoudige VAL activiteiten, terwijl assembleren en mengen meer kennis intensief zijn. De tweede activiteit in omvang zijn met name kwaliteitscontroles (42.000 werknemers). Uit het onderzoek van de commissie Van Laarhoven blijkt dat VAL-activiteiten voor dienstverleners beter renderen dan de rendementen die in het wegtransport worden gemaakt. Navolgend komen de verschillende logistieke processen, bestaande uit retourlogistiek, garantie- en commercile- en verpakkingsretouren aan bod.
17
Retourlogistiek Wat is retourlogistiek en wat zijn de ontwikkelingen die we ervan kunnen verwachten, mede gerelateerd tot de vraag naar logistiek vastgoed? Zoals in hoofdstuk 4 nader wordt beschreven hebben alle activiteiten uit de top drie van stijgers onder de VAL-activiteiten betrekking op retourlogistiek (+ 68 procent in drie jaar). Deze stijging is onder andere te verklaren doordat producten en verpakkingen in hun levenscyclus steeds meer aandacht krijgen van bedrijven. Deze aandacht is op haar beurt weer ontstaan door veranderende wetgeving, maatschappelijke aandacht en/of duurzaam ondernemen. Als gevolg hiervan hebben bedrijven het retour logistieke proces aangepast, waardoor in veel gevallen kosten kunnen worden bespaard.
Om antwoord te kunnen geven op de vraag welke invloed retourlogistiek heeft op de eisen die aan logistiek vastgoed worden gesteld zal eerst dieper worden ingegaan op het onderwerp. Retourlogistiek behelst het ontwerp en de ontwikkeling van logistieke systemen voor het efficint en effectief verzamelen en transporteren van producten en verpakkingen om ze op de een of andere manier te hergebruiken (Logistiek.nl, 2007). Uit deze definitie blijkt dat retourlogistiek qua proces niet eens zoveel anders is dan normale voorwaartse logistiek; waar producten van A naar B worden getransporteerd. Wat retourlogistiek anders en complexer maakt, is dat zowel locatie A als B van te voren niet bekend zijn. Ook is niet bekend of het product in zijn geheel of in delen wordt aangeleverd. Alvorens de keuze te maken voor een bepaald logistiek retoursysteem dienen de navolgende vragen te worden beantwoord:
Waarom komt het product terug? Welke behandeling moet het product krijgen? Waar vinden de retourprocessen plaats en door wie?
Om meer inzicht te krijgen in bovengenoemde vragen is het van belang om te weten waarom producten terug komen. Er zijn een aantal redenen waarom een product of verpakking terug komt. Een product kan bijvoorbeeld aan het einde van zijn gebruikstermijn zitten, het product is versleten of is om andere redenen aan vervanging toe. Voorbeelden zijn: autobanden, telefoons en computers. Het retourneren van deze producten, die ook wel end-of-use retouren worden genoemd, wordt vaak ingegeven door wetgeving of omdat de grondstoffen of componenten die in de producten zitten schaars en kostbaar zijn, waardoor het interessant is om ze te hergebruiken en/of te recyclen. Navolgend komen de drie varianten van retourlogistiek aan bod:
18
Garantie-retouren Een andere categorie retourlogistiek zijn de producten die onder garantie geretourneerd worden. Deze producten komen retour van de klant, die het recht heeft om een product na aankoop/ontvangst binnen een bepaalde termijn terug te sturen (service/wetgeving). Daarnaast kan het product binnen de garantieperiode kapot gaan, waarna de klant recht heeft op reparatie of vervanging. Vooral de verkoop via Internet heeft ervoor gezorgd dat deze categorie substantieel is toegenomen.
Commercile retouren Een derde categorie retourlogistiek zijn de commercile retouren. Dit zijn goederen die geretourneerd worden omdat het product niet verkocht is. Mede doordat in de kledingindustrie steeds vaker nieuwe collecties worden uitgebracht wordt hier veel onverkochte voorraad geretourneerd. Dit zijn dan ook retourgoederen die ongebruikt en onbeschadigd retour komen.
Verpakkingsretouren De laatste categorie retourlogistiek zijn de verpakkingsretouren. Het gaat hier om herbruikbare materialen zoals plastic kratten, fusten (groente & fruit), containers en (statiegeld) flessen. Deze producten worden gereinigd en vervolgens weer hergebruikt. Dit alles met het oog op kostenbesparing en het beperken van afval.
Nadat is vastgesteld waarom het product terug komt, is het van belang om te bepalen wat er met het product moet gebeuren en welke behandeling het moet krijgen. Dit is een van de meest essentile uitgangspunten bij het ontwikkelen van het retournetwerk (zie tabel 2.2, waarin de relaties tussen de voorwaartse keten en de diverse retourprocessen wordt weergegeven).
Tabel 2.2 Retourprocessen (bron: www.Logistiek.nl, 2007)
19
Nadat een product is verzameld, wordt bepaald wat ermee moet gebeuren, waardoor het op de hergebruiksladder komt. Deze ladder bestaat uit een aantal treden, waarvan de onderste trede het hergebruik is van energie (recovery) door afval te verbranden. Bij de volgende trede is er sprake van het hergebruiken van grondstoffen zoals ijzer, glas en plastic (recycling), waarbij het karakter van het product geheel verloren gaat en waarbij het materiaal vaak in een andere keten gebruikt wordt. Nog een trede hoger wordt het product uit elkaar gehaald, en worden de afzonderlijke onderdelen opnieuw gebruikt in de productie van soortgelijke of identieke producten (remanufacturing). Tenslotte bestaat de hoogste trede uit het hergebruik van het product zonder dat het uit elkaar gehaald wordt.
Een belangrijke factor die van invloed is op het hergebruik van goederen en dus op de retourlogistiek is de wetgeving. Europees gezien is er de Waste Electronic and Electrical Equipment Directive (WEEE, 2002) welke op dit moment navolging krijgt in China (sind april 2007) en in steeds meer staten in de USA (www.logistiek.nl, 2007). Het doel van deze wetgeving is om een circulair patroon van materiaalgebruik op gang te brengen. Een en ander wordt eveneens versterkt door de maatschappelijke aandacht voor het milieu, waaronder het boek van de voormalige presidentskandidaat Al Gore, An Inconvenient Truth (uit 2006).
Retourprocessen Als het product verzameld is, kan het verder de retourketen in. Hierbij moet er een keuze worden gemaakt tussen een centraal- of een decentraal netwerk en dienen partijen zich af te vragen of zij het zelf doen of uitbesteden? Dit zijn moeilijke vragen waarop in zijn algemeenheid gezegd kan worden dat producten die alleen gerecycled worden, geschikt zijn voor een centraal- en kostenefficint netwerk, mits er voldoende schaalgrootte is. Producten waarvan de bestemming afhangt van de kwaliteit en de mogelijkheden van het product, zijn geschikt voor een decentraal en vraag gestuurd netwerk.
Het meest recente voorbeeld van de ontwikkelingen in de retourlogistiek is de bouw van een retourcentrum voor Pal-Krat in Zwolle. Pal-Krat levert totaaloplossingen op het gebied van reiniging, verhuur, opslag, transport, administratie en beheer van retourneerbare emballageartikelen. Zij doen dit onder andere voor Albert Heijn, dat zijn retourproducten nu in een eigen distributiecentrum verwerkt, maar de vrijkomende ruimte wil benutten om de capaciteit van het eigen magazijn te vergroten. Ieder bedrijf zal hierin zijn eigen keuze maken en hierdoor ontstaan er meerdere tussenvormen tussen een centraal- en een decentraal netwerk in eigen beheer. De keuze voor het retournetwerk zal mede op basis van de product specifieke kenmerken worden gemaakt.
20
2.7
Conclusies
In dit hoofdstuk hebben we onderzocht hoe de logistieke markt en logistiek vastgoed te definiren zijn. Daarbij is onderzocht wat de kenmerken zijn van de vastgoedmarkt, waarbij vastgesteld is dat deze ondoorzichtig en immobiel is en dat er vertraging in de prijsreactie plaatsvindt. Ook hebben we kunnen vaststellen dat vastgoed onderhevig is aan emotie. Een belangrijke andere conclusie is dat de transacties die op de vastgoedmarkt niet, of onvolledig, openbaar (beschikbaar voor de consument) worden gemaakt, waardoor er sprake is van een niet transparante markt.
Ook is in dit hoofdstuk vastgesteld dat Taxateurs en researchers bij taxaties en waardebepalingen rekening houden met alle factoren die van invloed zijn op de waarde. Hierdoor zal een taxatie dezelfde uitkomst hebben en is het aan de experts (makelaars, adviseurs en beleggers) om zelf een rele inschatting te maken van de werkelijke waarde. Deze inschattingen vormen vervolgens de basis voor een aanof verkoopbeslissing.
Meer specifiek is in dit hoofdstuk ook onderzocht wat logistiek is. Vrij vertaald is logistiek, ook wel supply chain genoemd, het afstemmen van de goederenstromen op de afzetmarkt, waardoor op efficinte wijze aan de wensen van de klanten kan worden voldaan en waarbij een product op optimale wijze de bedrijfskolom doorloopt. De ondernemingen die de logistiek als hoofdactiviteit hebben zijn logistieke dienstverleners, transportbedrijven, ketenregisseurs, logistieke adviseurs en producten software-ontwikkelaars.
De verschillende logistieke processen die gebruik maken van logistiek vastgoed, bestaan met name uit bedrijven die actief zijn op het gebied van open overslag, retourlogistiek, garantie- en commercile- en verpakkingsretouren. Daarbij hebben we geconcludeerd dat modern logistiek vastgoed kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte betreft ten behoeve van (inter)nationale supply chain activiteiten, met een minimaal oppervlak van 10.000 m, voorzien van vlakke betonvloeren met een minimale vloerbelasting van 4.000 kg/m, een vrije hoogte van minimaal 10,40 meter, voorzien van sprinklerinstallatie, voorzien van goede laad- en losmogelijkheden, loadingdocks (1:1.000 m) en gelegen in de nabijheid van transportassen en mainports.
21
Hoofdstuk 3
De mondiale en Europese logistieke vastgoedmarkt
3.1
Inleiding
In het komende hoofdstuk zullen de mondiale- en Europese logistieke markt in beeld worden gebracht. Het doel hiervan is om inzicht te krijgen in de werking en de ontwikkeling van deze (deel)markten, welke informatie door beleggers gebruikt kan worden voor een investeringsbeslissing. Daarbij zijn zowel de mondiale- als de Europese logistieke vastgoedmarkten sterk afhankelijk van de wereldeconomie. Doordat de wereldeconomie de afgelopen jaren is blijven groeien is ook de logistieke vastgoedmarkt aan beweging onderhevig. In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de groei van de wereldeconomie en de invloed daarvan op de vraag naar en het gebruik van logistiek vastgoed op de mondiale en Europese vastgoedmarkt.
3.2
Wereldeconomie
De logistieke vastgoedmarkt heeft een uitstekend jaar achter de rug. China heeft de afgelopen jaren laten zien dat zij de meest groeiende economie op de wereldmarkt is. Ondanks maatregelen van de Chinese overheid, die de groei wellicht wat geremd hebben, bedroeg de groei van het Chinese Bruto Binnenlands Product (BBP) in 2006 10,6%. Dit is een substantile verbetering van de groei in 2005, welke 9,5% bedroeg. Ook voor de komende jaren zijn de vooruitzichten uitstekend, want het is de verwachting dat de groei van het BBP in 2007 op circa 10,7% uitkomt en in 2008 op 9,5%. Dit betekent dat de Chinese economie zich naar verwachting exponentieel zal blijven ontwikkelen.
Ook de wereldeconomie laat zien dat zij de wind in de zeilen heeft. Volgens het Internationaal Monetair Fonds (IMF) zal de groei van de wereldeconomie in 2006 uitkomen op 4,9 procent, hetgeen 0,6 procentpunt meer is dan waar het IMF in september vorig jaar vanuit ging. Voor 2008 voorziet het IMF een groei van 4,7 procent, 0,3 procentpunt meer dan eerder voorspeld. In 2005 kwam de groei uit op 4,8 procent, hetgeen een half procentpunt meer is dan verwacht. Dit hoge percentage kwam vooral tot stand door de groei van opkomende economien.
22
De inflatie is het afgelopen jaar laag gebleven. Wel wordt door het IMF aangegeven dat zij de hoge olieprijzen zorgwekkend vindt (een prijs van 80 dollar per vat sluit het IMF dit jaar niet uit). Hierbij wordt de kanttekening gemaakt dat het IMF verwacht dat het effect van de oplopende olieprijs kan worden opgevangen door een geleidelijke toename van de investeringen door bedrijven.
3.3
Wereldhandel
Om tot inzicht te komen in de diverse goederenstromen is het van belang om de wereldhandel in kaart te brengen. Wanneer deze goederenstromen in kaart worden gebracht blijkt dat het overgrote deel van de internationale handel plaatsvindt tussen Azi, Europa en Noord-Amerka (zie tabel 3.1). Dit is als het ware de handelsdriehoek die het zwaartepunt van de wereldhandel vormt. Aangezien deze driehoek sinds jaar en dag het zwaartepunt vormt is het interessant om te onderzoeken uit welke goederenstromen de handel bestaat, welke kanten deze goederenstromen opgaan en of de handel aan wijzigingen onderhevig is.
Tabel 3.1 De belangrijkste mondiale logistieke stromen (bron: WTO)
3.3.1 Azi Zoals uit paragraaf 3.2 blijkt heeft Azi haar koppositie als meest exporterend continent verder verstevigd. Als er gekeken wordt naar de groei van de export vanuit Azi, dan blijkt deze de afgelopen jaren anderhalf keer zo groot geworden te zijn. Binnen het Aziatische aandeel in de totale export blijkt het grootste deel van China te zijn. Ook hier is duidelijk zichtbaar dat China groeit, aangezien het Chinese aandeel in 2005 is opgelopen naar 56%.
23
Uit cijfers van DTZ Zadelhoff (Reverse Angle, De Nederlandse markt voor distributiecentra, 2007) blijkt dat de groei van de exportwaarde van het Chinese aandeel binnen het Aziatische deel in vergelijking met 2004 met circa 28% is gegroeid en de importwaarde met 18% in 2005. Hieruit blijkt een exportoverschot van 100 miljard dollar. Dit is anders ten opzichte van Noord-Amerika, waar voornamelijk wordt gemporteerd. In 2005 bedroeg de importwaarde bijna 1,3 miljard dollar, hetgeen bijna tweemaal zo veel is als de waarde van de export in 2005. Ten opzichte van 2004 is dit een groei van 14% en sinds 2002 is de importwaarde met ruim 50% gestegen.
3.3.2 Noord-Amerika Binnen het Noord-Amerikaanse aandeel in de wereldhandel (zie tabel 3.2) nemen de Verenigde Staten het grootste aandeel voor hun rekening. Ook binnen het aandeel van de Verenigde Staten is een duidelijke groei waarneembaar. De cijfers laten zien dat de importwaarde van de Verenigde Staten in 2005 met circa 14% is toegenomen ten opzichte van 2004 terwijl de exportwaarde met circa 10% toenam. Duidelijke cijfers, die een verschil van 828 miljard dollar laten zien tussen de import- en exportwaarde.
Tabel 3.2 Wereldhandel (bron: CBS)
3.3.3 Europa Europa, waarbinnen de uit 25 landen bestaande Europese Unie een belangrijke rol inneemt, laat een evenwichtig beeld zien als het gaat om de balans tussen import en export. In 2005 bedroeg de waarde van de import 1.197 miljard dollar tegen 1.171 miljard dollar voor de export. Dit verwaarloosbare verschil resulteert in een handelsbalans die nagenoeg perfect in evenwicht is. Als we echter de cijfers van de goederenstromen van 2005 vergelijken met de cijfers uit 2004 dan kan geconstateerd worden dat dit evenwicht niet altijd aanwezig is geweest. In 2004 bedroeg de invoerwaarde namelijk 1.098 miljard dollar (9% lager) en de export bedroeg 1.271 (4% meer). Wanneer deze goederenstromen nader bekeken worden
24
dan valt op dat er veel interne goederenstromen binnen Europa plaatsvinden, welke met name afkomstig zijn uit Centraal Oost-Europa.
3.4
Marktverwachtingen
Uit marktrapportages blijkt dat na jaren van bovengemiddelde groei, in 2007 de mondiale economische groei naar alle waarschijnlijkheid zal afnemen. Uit een economische forecast van Delta Lloyd Asset Management blijkt dat dit vooral wordt veroorzaakt door een groeivertraging in de Verenigde Staten (Delta Lloyd Asset Management, 2007). Hierbij wordt aangegeven dat het een bescheiden afname van de groei lijkt te worden, welke vooral wordt ingegeven door het hoge niveau van capaciteitsbenutting en de winstgevendheid van het bedrijfsleven. Onderzoekers verwachten hierdoor dat bedrijfsinvesteringen de komende kwartalen bij kunnen dragen aan een zachte landing van de Amerikaanse economie. Daarnaast zullen Europa en Azi een deel van deze groeivertraging op kunnen vangen. Het risico van verdere groeidaling lijkt te liggen in de mate van de groeivertraging. Een zwakke huizenmarkt en tegenvallende bestedingen van consumenten kunnen de Amerikaanse economische groei sterker dan verwacht onder druk zetten. Daar tegenover zullen meevallende economische cijfers het risico op stijgende inflatieniveaus doen toenemen hetgeen weer van belang is voor het rentebeleid van de Centrale Banken.
Daarnaast heeft het bedrijfsleven in de afgelopen jaren met name kunnen profiteren van een sterke omzetgroei en een verbetering van kasstroom en winstgevendheid. Dit geeft een impuls aan de investeringsbereidheid ter verbetering van de productiecapaciteit en verbetering van de productiviteit. Daarnaast zal er voldoende ruimte blijven bestaan voor hogere dividenduitkeringen en verdere terugkoop van eigen aandelen. Inkoop van eigen aandelen heeft weinig effect op de totale winst van de bedrijven, maar verbetert wel de winst per aandeel en daarmee de waardering op de beurs.
Ook 2007 zal naar verwachting in het teken staan van overnameactiviteit door het bedrijfsleven. Belangrijkste redenen zullen zijn het kopen van toekomstig groeipotentieel, het behalen van schaalvoordelen en de mogelijkheid van kostenrationalisatie. Een grote rol is hierbij weggelegd voor het private equity. Zij zijn het nieuwe jaar ingegaan met het voornemen om te beleggen en te investeren in middelen, die gedurende het jaar aangewend zullen worden. Een goed voorbeeld hiervan is de recente interesse in Stork, maar ook ABN Amro. Kenmerkend is dat beleggers hierbij steeds meer oog krijgen voor winstgroei die onafhankelijk is van de economische ontwikkeling. Voorbeelden zijn sectoren als medische technologie, waterzuivering en duurzame energie.
25
Op basis van cijfers over het vierde kwartaal van 2006 kan geconcludeerd worden dat er in de VS sprake is van een stagnerende groei bij een inflatie die hoger is dan de Federal Reserve System (FED), de centrale bank van de Verenigde Staten, als wenselijk beschouwt. In Europa daarentegen trekt in een aantal landen, waaronder Duitsland en Nederland, de groei verder aan terwijl de inflatie laag is. Deze economische groei is echter niet overal hetzelfde. Vooral Frankrijk kent een achterblijvende economische groei en in Japan is er sprake van een lichte daling van het groeitempo. Zoals eerder in dit hoofdstuk al is aangegeven laten de opkomende economien daarentegen een hoge groei zien. Met betrekking tot de inflatie valt op dat dalende energieprijzen wereldwijd van gunstige invloed zijn op het inflatiecijfer, dat voor China zelfs onder de 2% ligt.
3.5
Europa en logistiek vastgoed
Daar waar in de eerste paragrafen van dit hoofdstuk gesproken is over de wereldwijde goederenstromen zal in deze paragraaf nader worden ingegaan op logistiek vastgoed binnen Europa. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de Europese situatie voor logistiek vastgoed niet op eenduidige wijze is aan te geven. Voor de komst van de Europese Unie (in 1993) waren ondernemingen er op gericht om in elk land ervan een nationaal productie- en distributiecentrum op te richten. Deze nationale centra leverden in deze situatie slechts aan klanten van het desbetreffende land of een deel ervan. Deze centra werden de Nationale DistributieCentra (NDC) genoemd, welke traditioneel ook alleen voor de opslag en verzending zorgden. Door herstructurering ten gevolge van vrijhandel, deregulering en harmonisatie verdween langzaam aan de noodzaak van deze Nationale DistributieCentra. In reactie hierop ontstonden er vervolgens grotere Europese DistributieCentra (EDCs), die de verschillende Europese landen bedienden. Dit is met name voor landen als Belgi en Nederland een interessante ontwikkeling geweest, omdat zij door hun gunstige ligging enorm hebben geprofiteerd van deze ontwikkeling.
Als gekeken wordt naar goede logistieke locaties dan valt op dat dit per land verschilt. Zo beschikt Nederland ten opzichte van landen als Frankrijk en Spanje over een fijnmazig netwerk aan verbindingen over spoor, weg en water, waardoor alle Nederlandse plaatsen uitstekend te bereiken zijn en dus per definitie in potentie een goede locatie zijn. De logistieke activiteiten in Nederland zijn daarnaast, in tegenstelling tot de andere Europese landen, voor het grootste gedeelte gericht op het buitenland. Wat verder opvalt is dat sommige landen, waaronder Spanje, Portugal en het Verenigd koninkrijk, economisch zeer afhankelijk zijn van n of enkele gebieden. Deze zijn daardoor uitgeroeid tot belangrijke
26
knooppunten van logistieke activiteiten. Het nadeel hiervan is dat, als de belangstelling voor deze gebieden afneemt, de concurrentiepositie van het hele land in gevaar komt. Gebieden die zich in de loop van jaren hebben kunnen ontwikkelen als knooppunten zijn bijvoorbeeld (lucht)havens, (doorvoer)wegen richting andere logistieke knooppunten en locaties langs grote waterwegen. Deze gebieden zijn weergegeven op de kaart uit tabel 3.3, welke is gepubliceerd door het supply chain team van Capgemini (www.capgemini.nl, 2007). Deze door Capgemini uitgebrachte kaart geeft de 59 belangrijkste logistieke hotspots van Europa weer, waaruit blijkt dat de Benelux goed is vertegenwoordigd, met acht regios voor vestiging van Europese regionale- en lokale distributiecentra. Op de kaart valt te zien dat Nederland en Belgi, Europees gezien beschikken over de dichtste concentratie van logistieke hotspots. Groot-Brittanni, vertegenwoordigd met maar twee logistieke hotspots (Birmingham en Londen) en Spanje en Frankrijk met ieder maar drie hotspots zijn wat dat betreft minder goed bedeeld.
Tabel 3.3 Capgemini European Logistic Hotspots 2007 (bron: www.capgemini.nl)
Verder kijkend naar de kaart is in Europa de banaan zichtbaar welke van Londen over de Benelux, Parijs, Nordrhein-Westfalen, Zuid Duitsland, Zwitserland, Noord Itali tot aan Madrid loopt. Naast deze banaan zijn Centraal en Oost-Europa in ontwikkeling, waar in paragraaf 3.6 nader op wordt ingegaan.
De Europese ontwikkeling van goederenstromen aanschouwend is de ontwikkeling van de goederenstromen tussen de driehoek Europa, Amerika en Azi belangrijk. Azi met China voorop exporteert met name, Amerika importeert met name en Europa is in balans, met de
27
kanttekening dat het er op lijkt dat Europa steeds meer importeert. Zoals aangegeven, is China de grootmacht binnen Azi, hetgeen ook blijkt uit de exportcijfers richting de Verenigde Staten en Europa. De internationale goederenstromen tussen de verschillende werelddelen lopen veelal via de zee- en luchtvaart. Het is dus voor de afzonderlijke landen van groot belang dat zij goed zijn aangesloten op deze netwerken en voorzien zijn van voldoende en goede mainports. Daarbij strijden de diverse landen om de gunsten van de importerende en exporterende landen. Deze strijd vindt plaats in scherpe concurrentie, waarbij in Europa, ondanks de groei van Centraal en Oost-Europa, nog steeds 85% van de Europese opname in West-Europa plaatsvindt. Daarbij staat Nederland constant in de top vijf van meest aantrekkelijke logistieke locaties binnen Europa. Uit onderzoek blijkt dat Nederland een gedeelde vierde plaats samen met Belgi, na Duitsland (3 miljoen m), Frankrijk (2,5 miljoen m) en Duitsland (2,5 miljoen m) inneemt (PropertyNL, 2007).
De belangrijkste locatiefactoren voor de vestiging van een logistiek centrum in Europa zijn ruimte- en groeimogelijkheden, marktligging en bereikbaarheid. Andere factoren, welke een belangrijke rol spelen, zijn arbeid en prijzen van onroerend goed. Op het gebied van beschikbare grond lopen Duitsland en Frankrijk voorop, maar Nederland onderscheidt zich weer op gebied van locatie. Dit omdat de marktligging van Nederland uitstekend is, dankzij de posities van de luchthaven Schiphol en de Rotterdamse haven. Met betrekking tot de positie van Duitsland valt op dat Duitsland profiteert van de opkomst van Centraal en OostEuropa. Huurprijzen in Nederland zijn vergeleken met andere landen vergelijkbaar (zie paragraaf 3.8).
3.6
Europese ontwikkelingen op de logistieke markt
Uit onderzoek van Cushman & Wakefield (2006) blijkt dat Belgi als beste land wordt gekenschetst voor de vestiging van een distributiecentrum. Dit komt omdat de huren relatief laag zijn, de bereikbaarheid goed is en de overheid een positief en actief (fiscaal) beleid heeft ten aanzien van partijen die zich in het land willen vestigen. Ander onderzoek onder gebruikers van logistiek vastgoed, uitgevoerd door Eurinpro, een ontwikkelaar van logistieke centra en onderdeel van Goodman, geeft daarentegen aan dat de positie van Duitsland als favoriete vestigingsplaats in opkomst is (Property EU, lente 2006). Daarbij wordt aangegeven dat de grootste vraag naar distributiecentra komt vanuit landen waar reeds veel distributiecentra gevestigd zijn. Dit zijn de locaties die gelegen zijn in de banaanvormige regio die loopt van het Verenigd Koninkrijk naar Spanje. De reden van deze vraag is gelegen in de vervangingsvraag naar nieuwe en moderne distributiecentra. Kenmerkend voor deze
28
nieuwe centra is dat ze ten opzichte van de verouderde centra met name beschikken over meer loadingdocks en meer vrije hoogte. Hierdoor kan de gebruiker efficinter met zijn oppervlakte omgaan doordat er hoger gestapeld kan worden en er flexibeler geladen en gelost kan worden.
Uit het onderzoek dat Eurinpro onder internationale gebruikers heeft uitgevoerd blijkt dat de grote vraag naar nieuwe distributiecentra in Duitsland wordt veroorzaakt door het feit dat retailers en producenten vanuit Duitsland willen expanderen naar Centraal Europa. Daarnaast blijkt dat de vraag naar logistieke centra in Duitsland niet alleen wordt verklaard door de geografische ligging ervan, maar dat de ontwikkeling langs de grenzen (Polen en Tsjechi) van invloed zijn op deze vraag. Genoemde landen en meer in zijn algemeenheid de ontwikkelingen en de groei van de economien in Centraal Europa verklaren de expansiedrift van retailers en producenten. Hierbij dient opgemerkt te worden dat ook Polen en Tsjechi door hun lage lonen interessante landen zijn voor de vestiging van een distributiecentrum. Nadeel van landen als Polen en Tsjechi is dat hun infrastructuur nog niet optimaal is en ook hun regeringen (en lokale overheden) niet altijd als stabiel worden ervaren. Het feit dat met name lokale overheden niet transparant werken schrikt ontwikkelaars af en remt de groei enigszins. In aanvulling hierop geeft Eurinpro aan dat veel bedrijven nadenken over een vestiging in Centraal Europa, maar dat uiteindelijk maar een paar bedrijven definitief over gaan tot de opening van een vestiging.
Een ander voordeel dat Duitsland heeft ten opzichte van omringende landen is het feit dat de procedures voor het verkrijgen van een bouwvergunning makkelijker zijn. Zo bedraagt de looptijd voor het verkrijgen van een bouwvergunning in Nederland minimaal 12 weken, terwijl deze in Duitsland in drie weken verkregen kan worden. Geconcludeerd kan worden dat Nederland voor de vestiging van een distributiecentrum iets minder populair is bij buitenlandse bedrijven, dan de naaste concurrenten Duitsland en Belgi. Opgemerkt kan worden dat de grondprijzen in Belgi momenteel langzaam oplopen. Hierdoor zullen ook de huurprijzen gaan oplopen, waardoor het huurprijsniveau in Belgi dichter in de buurt komt van de Nederlandse huurprijzen.
3.7
Europese toekomstverwachtingen
Buiten de Europese logistieke kernmarkt, bestaande uit Nederland, Belgi en Duitsland, is de verwachting dat de groei van de logistieke markt aan de rand van Centraal- en OostEuropa zal doorgaan (Goodman en Capgemini, 2007). Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven valt dit voornamelijk te verklaren door het feit dat deze landen door de
29
toegenomen welvaart enorm aan het expanderen zijn. Zowel huurders als ontwikkelaars zullen daarom maar al te graag uitwijken naar enkele van die randmarkten. Met name gaat het dan om de nieuwe EU markten in Roemeni, Bulgarije, de Baltische staten, Rusland en Oekrane, waar steeds meer logistieke regios ontstaan. Goodman geeft in haar onderzoek aan dat niet alleen de logistieke markt aan de rand van Centraal- en Oost-Europa zal doorgaan, maar dat deze groei zich eveneens zal voortzetten in de belangrijke havens in West- en Zuid-Europa. De verwachting is dat met name Polen en Tsjechi de competitie met Duitsland aangaan.
Voormalig Oost Duitsland is een belangrijke concurrent van de Centraal Europese landen, omdat de grondprijzen laag zijn en bedrijven kunnen profiteren van belastingvoordelen. Hierdoor ontstaat niet alleen een goede concurrentiepositie ten opzichte van Centraal Europa, maar ook ten opzichte van landen zoals Nederland, Belgi en Frankrijk. Waar in de jaren tachtig Amerikaanse en Japanse bedrijven bijna altijd automatisch kozen voor een vestiging in Nederland wordt nu vaker gekozen voor Duitsland. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door de genoemde voordelen (prijs, loonkosten en subsidies), maar ook door het feit dat Nederland te maken heeft met congestie.
Volgens Goodman zal de druk op de winstmarges voor de huurders blijven bestaan. Gevolg hiervan is dat bij inflatie van de huurprijzen, dit een verhuizing tot gevolg zal hebben. Daarbij geeft Goodman aan dat de groei van de huurprijzen in de meeste landen van de Eurozone zal herstellen (zie tabel 3.4), maar dat dit herstel nog altijd onder het inflatieniveau zal liggen met een geraamde huurgroei van 0,9 procent en 0,8 procent per jaar. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de gevolgen van deze ontwikkelingen op de beleggingscategorie logistiek vastgoed.
Tabel 3.4 Industrile vooruitzichten (bron: Macquarie Goodman, 2007)
30
3.8
Mondiale en Europese huurprijsontwikkelingen
Het jaar 2006 is voor zowel de Europese als mondiale logistieke vastgoedmarkt een goed jaar geweest. Profiterend van de stijgende goederenstroom en de globalisering van de logistieke sector zijn de huren wereldwijd met gemiddeld 6,5% gestegen (Cushman & Wakefield, 2007). Dit steekt scherp af tegen de groei van 1,8% en 1,6% welke respectievelijk in 2005 en 2004 werden gerealiseerd.
Uit onderzoek van Cushman & Wakefield blijkt dat Afrika en het Midden Oosten voor het derde achtereenvolgende jaar de grootste huurprijsstijgingen lieten zien. Kenmerkend om te zien is dat de Isralische en Zuid-Afrikaanse markten het gemiddelde opdreven met een gemiddelde stijging van huurprijzen met 27,2%. Daarentegen lieten de Aziatische markten een groei zien van 13,4%, welke met name te verklaren valt door de vraag naar opslagruimte in China en India. Ook Amerika laat een prijsstijging zien als het gaat om huurprijzen voor bedrijfsruimte. De groei in Amerika kwam in 2006 uit op gemiddeld circa 6,3%, waarbij Zuid Amerika met 20% de grootste stijger was. Ook Canada (+8%) en Noord-Amerika (+6%) lieten goede groeicijfers zien. Bij deze mooi groeicijfers bleef Europa met een groei van 3,6% tot 4,2% enigszins achter.
De duurste locatie in de wereld is nog altijd London Heathrow met een gemiddelde huurprijs van 252,00 per m per jaar, gevolgd door Meouyan Soreq in Rishon Le Zion in Isral, waar de huurprijs in 2006 gemiddeld 207,00 per m per jaar bedroeg. Op de derde plaats van wereldwijde huurprijzen staat Tokio op enige afstand met een huurprijsniveau van 154,00 per m per jaar. De kanttekening die hierbij gemaakt kan worden is dat de huren in Londen stabiel zijn gebleven terwijl de huren in andere landen exceptioneel zijn gestegen.
Met betrekking tot Centraal Europa (met name Polen en Tsjechi) kan gesteld worden dat de huurprijzen onder druk staan (zie tabel 3.4). Zoals eerder aangegeven denken veel partijen na over een Centraal Europese vestiging, maar gaan nog maar weinig partijen over tot de opening ervan. Dit staat haaks op het aanbod, dat hoog is doordat meerder Angelsaksische partijen in het verleden grootschalige distributiecentra op risico hebben gekocht. Een groot deel van deze distributiecentra is nog niet verhuurd, hetgeen de prijsdruk verklaard. Desondanks is het langetermijnrisico beperkt en is het interessant om een ontwikkeling op risico te starten. Het risico is mede beperkt doordat de grondprijzen nog steeds zo laag zijn en er op de middellange termijn vraag naar logistieke centra wordt verwacht, waardoor ook de huurprijzen langzaamaan zullen gaan toenemen.
31
3.9
Europese beleggingsmarkt
In Europa zien we dat de rendementen voor eerste klas logistieke beleggingen steeds dichter naar die van kantoorrendementen toe kruipen. De hoofdreden hiervan is dat de vraag van beleggers naar logistiek vastgoed is toegenomen, waardoor de rendementen verder onder druk zijn komen te staan. Een goed voorbeeld dat de toegenomen vraag illustreert is de vastgoedportefeuille (met een omvang van 160 miljoen) welke door Eurinpro in 2006 op de markt werd gebracht. Eurinpro ontving hierop maar liefst 50 biedingen en verkocht de portefeuille boven de geprognosticeerde opbrengst (Property EU, lente 2006).
Als verdere onderbouwing voor de interesse van beleggers in logistiek vastgoed kunnen de functionaliteit, de eenvoud van het gebouw en de onderhoudskosten van logistiek vastgoed worden genoemd. Door de continue vraag naar goederen, in zowel een neergaande als een opgaande economie, is logistiek vastgoed minder conjunctuurgevoelig. Distributeurs moeten zowel in een opgaande als een neergaande markt competitief zijn en een goed marktconform en functioneel distributiecentrum helpt hen daarbij. Dit maakt de asset class aantrekkelijker dan bijvoorbeeld kantoren, die veel meer conjunctuurgevoelig zijn. Gezien deze kenmerken hebben veel beleggers en analisten dan ook de verwachting dat de rendementen van logistiek vastgoed die van kantoren zullen evenaren.
Opvallend is verder dat logistiek vastgoed steeds vaker wordt aangekocht door particuliere beleggers en private equity fondsen (Jones Lang LaSalle, 2007). Deze trend is ontstaan doordat de particuliere sector over het algemeen beter kan leveragen dan de institutionele sector, slagvaardiger is en omdat zij belastingvoordelen beter benutten.
3.10
Trends en ontwikkelingen
In deze paragraaf komen de belangrijkste trends en ontwikkelingen binnen de Europese en mondiale vastgoedmarkt aan de orde.
3.10.1 Globalisering Alle onderzoeken en publicaties (van onder andere Capgemini, Cushman & Wakefield en DTZ Zadelhoff) wijzen erop dat de internationale wereldhandel booming is. Het is de verwachting dat deze trend zich voortzet en dat de opkomende economien door globalisering, lage loonkosten en de aanwezigheid van goedkoop vastgoed verder zullen groeien. Uit diverse onderzoeken blijkt ook dat multinationals blijven investeren en expanderen in opkomende markten, waardoor de goederenstroom die deze landen
32
produceren en welke voor een groot deel richting Europa en Amerika gaan, alleen maar verder zal toenemen. Naar verwachting zal dit ook een positieve invloed hebben op de vraag naar logistiek vastgoed in Europa.
3.10.2 Duurzaamheid Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (Jones Lang LaSalle, Dutch Warehousing Bulletin 2007) blijkt dat zij duurzaamheid als een van de belangrijkste trends op de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimtes ziet. Deze verwachting vloeit voort uit het feit dat wetgeving zich steeds meer zal toespitsen op duurzaam investeren. Daarbij is inzicht in het terugverdienen van de gebruikerskosten essentieel, om initiatieven op het gebied van duurzaamheid te doen slagen. Duurzaamheid kent namelijk niet alleen maatschappelijke aspecten, maar uiteraard ook economische. Het is daarom zaak om deze aspecten inzichtelijk te maken voor zowel de gebruiker, de ontwikkelaar/bouwer en de eigenaar/belegger. De verwachting is echter dat mede onder druk van de publieke opinie steeds meer de nadruk zal worden gelegd op maatschappelijk ondernemen, waarbij het milieu centraal staat. Het vereist echter wel inspanningen van alle betrokken partijen (zie tabel 3.5).
Tabel 3.5 Vicieuze cirkel van schuld versus verantwoordelijkheid (bron: Jones Lang LaSalle).
3.10.3 Flexibiliteit Waar lange huurtermijnen (>10 jaar) in het verleden gebruikelijk waren zien we nu dat huurtermijnen steeds korter worden. Zo zijn in Nederland, Belgi en Polen contracten van drie jaar met een verlengingsmogelijkheid van zes tot negen jaren steeds gebruikelijker aan het worden. Ook Duitsland, waar de huurcontracten traditioneel langer waren, doet aan deze
33
trend mee. Zo blijkt uit onderzoek van Property EU dat de huren in Duitsland over het algemeen korter dan vijf jaar zijn. Deze korte huurtermijn staat haaks op de wens van investeerders, die graag beschikken over zekerheid, dat gecreerd wordt door lange huurtermijnen. Gezien het feit dat de kosten voor een verhuizing voor huurders hoog zijn blijkt dat zij vaak hun contracten verlengen. Kennis over de locatie en het gebouw zorgen er dan ook voor dat beleggers steeds vaker niet meer terug deinzen voor op het oog korte huurcontracten.
3.10.4 Sale & Leaseback Veel logistieke distributiecentra zijn in handen van eigenaar - gebruikers. Door toedoen van de International Financial Reporting Standards (IFRS), een set van afspraken over hoe bedrijven hun jaarverslag moeten presenteren, is er de laatste jaren een trend waarneembaar van Sale & Leaseback transacties. Mede door invoer van de IFRS regels is ondernemen de laatste jaren ingewikkelder geworden. Afstoten van bedrijfsvastgoed geeft organisaties niet alleen de mogelijkheid om de aandacht volledig op de bedrijfsvoering te richten, maar heeft tevens een aantal andere voordelen. In de Verenigde Staten is het bedrijfsleven al jaren geleden tot dit inzicht gekomen en ook in Europa overwegen veel ondernemingen de verkoop van het bedrijfsmatig vastgoed. In de Verenigde Staten is slechts 24% van de vastgoedmarkt ondernemingsvastgoed en in Europa nog ruim 65%. Er zijn een aantal redenen waarom een Sale & Leaseback interessant kan zijn voor bedrijven:
1. 2. 3. 4. 5.
Flexibiliteit verhogen; Expansie; Liquiditeitsverbetering; Solvabiliteitsverbetering; Fiscale doeleinden.
Ad. 1 - De huidige economie is grilliger dan voorheen. Voorspellingen maken over groeien ruimtebehoefte zijn van veel externe factoren afhankelijk en worden door veel organisaties regelmatig bijgesteld. Door het bedrijfsvastgoed te huren of te leasen ontstaan mogelijkheden om flexibeler met ruimte om te gaan en eventuele veranderingen in vestigingslocaties effectief door te voeren. De professionalisering van de vastgoedmarkt en adviseurs maakt het mogelijk om het volledige huisvestingsvraagstuk te outsourcen.
Ad. 2 - De economie trekt aan en wellicht is dit voor veel organisaties het moment om weer aan expansie te denken. Om dit te realiseren moet over het algemeen kapitaal vrijgemaakt worden, of extern worden aangetrokken. Het verkopen en terughuren van bedrijfsvastgoed
34
geeft enerzijds de mogelijkheid om vermogen vrij te maken en anderzijds de mogelijkheid om meer en goedkoper kapitaal aan te trekken zodat in groei van de onderneming genvesteerd kan worden.
Ad. 3 - Verkopen van bedrijfsvastgoed verbetert de liquiditeitratios met het gevolg een hogere waardering van een organisatie door aandeelhouders. Daarnaast geeft het een organisatie flexibiliteit en daadkracht door de betere mogelijkheden om investeringen te doen en leningen aan te trekken. Voor het overgrote deel van ondernemingen is het rendement dat gerealiseerd wordt op de kernactiviteiten veel groter dan op het vermogen dat in vastgoed genvesteerd is.
Ad 4. Solvabiliteit zegt wat over de verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen in een organisatie. Over het algemeen verbetert de solvabiliteit door het verkopen van bedrijfsvastgoed. Hierdoor is een organisatie beter beschermd tegen conjuncturele schommelingen en veranderingen van de rente.
Ad 5. - De verschillende mogelijkheden om een Sale & Leaseback aan te gaan kunnen fiscaal tot grote voordelen leiden. De zogenoemde Cross-border lease leidt over het algemeen tot besparingen met betrekking tot vennootschapsbelasting. Cross-border leasing is een lease situatie die gebruik maakt van verschillen in de wetgeving tussen Nederland en Amerika. Amerikaanse ondernemingen drukken met afschrijvingen op Nederlandse vestigingen hun belastingafdracht en laten deze bedrijven delen in het geld dat ze daardoor verdienen. Daarnaast ontstaan allerlei mogelijkheden om reserves fiscaal interessant te gelde te maken en de overall belastingdruk te verlagen.
3.11
Conclusies
Geconcludeerd kan worden dat de logistieke vastgoedmarkt een uistekend jaar achter de rug heeft. China heeft de afgelopen jaren laten zien dat zij de meest groeiende economie op de wereldmarkt is. Door de groei van de wereldeconomie heeft het bedrijfsleven de afgelopen jaren met name kunnen profiteren van een sterke omzetgroei en een verbetering van kasstroom en winstgevendheid. Dit geeft een impuls aan de investeringsbereidheid ter verbetering van de productiecapaciteit en verbetering van de productiviteit. Ook uit verschillende publicaties blijkt dat de internationale wereldhandel booming is. Het is de verwachting dat deze trend zich voortzet en dat de opkomende economien door globalisering, lage loonkosten en de aanwezigheid van goedkoop vastgoed verder zullen groeien.
35
Uit het onderzoek naar de Europese hotspots voor logistiek vastgoed kunnen we concluderen dat de Benelux goed is vertegenwoordigd, met acht regios voor vestiging van Europese regionale en lokale distributie centra. Nederland en Belgi doen het daarbij Europees gezien goed, omdat zij beschikken over de dichtste concentratie van logistieke hotspots. Uit onderzoek blijkt dat Belgi als beste land wordt gekenschetst voor de vestiging van een distributiecentrum. Dit komt omdat de huren relatief laag zijn, de bereikbaarheid goed is en de overheid een positief en actief (fiscaal) beleid heeft ten aanzien van partijen die zich in het land willen vestigen. Nederland is daarentegen voor de vestiging van een distributiecentrum iets minder populair dan Belgi en Duitsland, maar heeft alle mogelijkheden om haar eerdere nummer n positie als favoriete vestigingsplaats voor een Europees distributiecentrum te herwinnen. Buiten de Europese logistieke kernmarkt, bestaande uit Nederland, Belgi en Duitsland, is de verwachting dat de groei van de logistieke markt aan de rand van Centraal- en Oost-Europa zal doorgaan.
Kijkend naar de huurprijsontwikkelingen is 2006 is voor zowel de Europese- als mondialelogistieke vastgoedmarkt een goed jaar geweest. Profiterend van de stijgende
goederenstroom en de globalisering van de logistieke sector zijn de huren wereldwijd met gemiddeld 6,5% gestegen.
Als gekeken wordt naar de internationale beleggingsmarkt kan geconcludeerd worden dat door de continue vraag naar goederen, in zowel een neergaande als een opgaande economie, logistiek vastgoed minder conjunctuurgevoelig. Distributeurs moeten zowel in een opgaande als een neergaande markt competitief zijn en een goed marktconform en functioneel distributiecentrum helpt hen daarbij. Mede hierdoor zien we dat de rendementen voor eerste klas logistieke beleggingen steeds dichter naar die van kantoor rendementen toe kruipen en dat een bruto aanvangsrendement van 6,25% geen uitzondering is. Ook is het opvallend dat logistiek vastgoed steeds vaker wordt aangekocht door particuliere beleggers en private equity fondsen.
Onderzoek naar trends op de logistieke markt wijst uit dat zij duurzaamheid als een van de belangrijkste trends op de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimtes wordt gezien. Deze verwachting vloeit voort uit het feit dat wetgeving zich steeds meer zal toespitsen op duurzaam investeren. Ook is er de laatste jaren een trend waarneembaar van Sale & Leaseback transacties. Mede door invoer van de IFRS regels is ondernemen de laatste jaren ingewikkelder geworden.
36
Hoofdstuk 4
De Nederlandse logistieke markt
4.1
Inleiding
Niet alleen gaat het goed met de wereldeconomie, ook de Nederlandse economie gaat het voor de wind. Met betrekking tot de economische groei in Nederland geeft het Internationaal Monetaire Fonds (IMF) aan, dat Nederland het in 2006 veel beter deed dan in 2005. Voor 2007 verwacht het IMF een groei van 2,5 procent en voor 2008 een groei van 2,4 procent. Alhoewel deze cijfers enigszins afwijken van de cijfers en voorspellingen van het Centraal Plan Bureau (CPB), die voor 2007 een groei voorziet van 2,7 procent, laten ze zien dat de Nederlandse economie in de lift zit.
Nederland heeft met de mainports Rotterdam (haven) en Amsterdam (Schiphol) de Gateway to Europe. Mede hierdoor spelen de in- en export van goederen een belangrijke rol in de Nederlandse economie. Dit wordt gellustreerd door het feit dat jaarlijks n derde van de totale Europese import binnenkomt via Nederland (DTZ Zadelhoff, 2007). In dit hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de rol welke Nederland speelt op de (mondiale) logistieke markt.
4.2
Nederlandse import en export
De Nederlandse invoer komt voor een groot gedeelte uit Europa en wel voor het grootse gedeelte uit Duitsland (zie tabel 4.1). Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is de Nederlandse invoer van goederen uit Duitsland in de eerste twee maanden van 2007 met 12 procent toegenomen tot 9,5 miljard euro. Deze invoer bestond voornamelijk uit medicinale en farmaceutische producten, staal en ijzer en machines. Het aandeel van Duitsland in de totale Nederlandse goedereninvoer steeg hierdoor met circa 20 procent. De uitvoer van goederen steeg minder hard, doordat er minder minerale brandstoffen zijn uitgevoerd. In vergelijking met de eerste twee maanden van 2006 is de uitvoer met 6 procent toegenomen tot 13,1 miljard euro.
37
Tabel 4.1 in- en uitvoer tussen Nederland en Duitsland.
Naast de gestegen invoer vanuit buurland Duitsland profiteert Nederland ook van de in hoofdstuk 3 al genoemde groei van de Chinese economie en die van de overige Aziatische landen. Het meest profiteert Nederland echter van de groei van de Chinese economie en de export van goederen van China naar Europa.
Uit onderzoek van het CBS blijkt dat export belangrijk blijft voor de ontwikkeling van de Nederlandse economie. Dit wordt onderbouwd door cijfers van het CBS, waaruit blijkt dat de rele uitvoer van goederen met 7.9% iets meer is gestegen dan voorgaande jaren. De uitvoer van Nederlandse producten speelt daarin een steeds belangrijkere rol naast de wederuitvoer. Uit cijfers van het CBS blijkt dat de invoer sterker groeide dan de uitvoer, hetgeen verklaard kan worden door een toename van investeringen door het Nederlandse bedrijfsleven. Deze stegen in 2006 met bijna 7 procent (met een piek van bijna 10% in het 4e kwartaal). Hierbij betroffen het met name investeringen in machines, computers en vrachtwagens, hetgeen ook blijkt uit de cijfers over de handel met Duitsland (zie ook hoofdstuk 3).
4.3
Nederlandse logistieke locaties
Zoals ook uit alle cijfers blijkt heeft de vraag naar logistiek vastgoed zich met name geconcentreerd op het westen van Nederland. Vanuit het verleden is de vraag ontwikkeld door de ligging van de havens en de aansluiting van deze havens op het achterland. Door deze strategische ligging is zo van oudsher een sterke logistieke positie ontstaan. In de loop der tijd heeft er, door een tekort aan beschikbare ruimte, het strenge overheidsbeleid en door toegenomen congestie (verkeersdrukte) een verschuiving plaatsgevonden richting
38
Gelderland en (Noord) Brabant. Dit blijkt ook duidelijk uit verschillende onderzoeken van onder andere Capgemini en de Stec Groep, waar later in dit hoofdstuk uitvoerig bij wordt stilgestaan.
4.3.1 Logistieke stromingen Binnen Nederland kunnen we drie transport- en logistiekstromen benoemen. Dit zijn de assen waarlangs de belangrijkste logistieke stromen plaatsvinden en in welke nabijheid logistiek vastgoed zich heeft ontwikkeld. De navolgende drie assen die we kunnen benoemen zijn; Amsterdam-Rotterdam, Rotterdam-Venlo en Eindhoven-Maastricht. Dit zijn brede assen die een groot gebied bestrijken. Uiteraard worden ook buiten deze assen logistieke activiteiten ontplooid, maar de assen markeren wel het zwaartepunt van de logistieke activiteiten in Nederland. De as Amsterdam-Rotterdam wordt ook wel de Westerse as genoemd en bevat de Randstad, met als belangrijkste locaties: Schiphol en Amsterdam. Steden die zich rond deze as ontwikkelen zijn Den Haag (Westland), Almere en Zeewolde. Aan de corridor van Rotterdam naar Antwerpen ontwikkelen Bergen op Zoom en Vlissingen zich door de centrale ligging van deze locaties tussen de twee wereldhavens. De as van Rotterdam naar Duitsland neemt de provincies Gelderland en Noord-Brabant mee en neemt na Venlo ook nog een deel van het grensgebied mee. Dit zijn de gebieden rondom Nijmegen (Wijchen, Arnhem en Zevenaar). De derde as wordt ook wel de Noord-Zuid as genoemd en deze beslaat de gehele Limburgse regio. Dit is de regio die de verbinding vormt tussen Belgi en Duitsland met rivier de Maas als verbinding (Logistiek.nl, Logistieke kaart van Nederland, 2006).
Als we op regionaal niveau kijken dan zien we dat Rotterdam met zijn haven over veel logistiek vastgoed beschikt. Dit is zoals ook eerder aangegeven historisch zo gegroeid, omdat de opslagplaatsen zo dicht mogelijk bij de aanvoer gelegen moesten zijn. Rondom de mainports Rotterdam en Schiphol constateren we dat de grondprijzen enorm zijn opgelopen, omdat er weinig grond beschikbaar is (zie ook paragraaf 4.5 huurniveaus). Dit is gelijk ook een van de verklaringen van het feit dat rondom deze mainports plaatsen als Moerdijk, Dordrecht en West-Brabant zich hebben ontwikkeld.
Als verder naar de ontwikkelingen van de afgelopen jaren wordt gekeken, dan is zichtbaar dat Venlo zich de laatste jaren heeft ontwikkeld als een enorm logistiek centrum. Hiervoor zijn een tweetal redenen aan te voeren. De eerste reden is gelegen in het feit dat Venlo gelegen is in de nabijheid van de Duitse Markt (Ruhrgebied/ Nordrhein-Westfalen), waardoor een extra groot verzorgingsgebied is ontstaan, bestaande uit ruim 20 miljoen mensen. Dit wordt ook onderbouwd door groothandel Trends en Trade te Venlo (een ontwikkeling van
39
TCN, met activiteiten gerelateerd aan de bloemensector), die aangeeft dat haar klanten voor een groot deel afkomstig zijn uit Duitsland. Een tweede reden van de explosieve groei van Venlo is gelegen in het feit dat de grondprijzen beduidend (soms wel 50%) lager waren dan in de rest van Nederland. Langs de transportassen vanuit Rotterdam en Amsterdam is Venlo daarbij goed bereikbaar. Nadelen van de explosieve groei zijn er ook. Door de groei is het beschikbare aanbod van werkgelegenheid snel opgenomen met als resultaat dat er nu weinig arbeid beschikbaar is.
Overige locaties in Nederland met veel logistiek vastgoed zijn gelegen rondom de mainports. Via deze mainports van Nederland wordt een groot deel van de im- en exportgoederen verscheept. Daarom zijn er rondom deze mainports veel logistieke distributiecentra gevestigd, die het mogelijk maken om goederen voor korte duur op te slaan. Deze korte duur wordt veroorzaakt door de hoge huurprijzen die rondom de mainports gelden. Hierdoor worden overige logistieke activiteiten, die meer ruimte en/of bewerkingstijd vragen (Value Aded Logistics), verplaatst naar goedkopere locaties buiten de mainports.
Naast de reeds genoemde locaties zijn er door heel Nederland verschillende locaties waar logistieke activiteiten (gaan) plaatsvinden. Zo kunnen er door de ontwikkeling van bijvoorbeeld de Betuwe lijn nieuwe logistieke plaatsen ontstaan. Een voorbeeld van een nieuwe locatie in de nabijheid van een transportknooppunt is Ede-Veenendaal (nabij de A12A30). Daarnaast zijn de steden als Breda, Tilburg en Nijmegen reeds in ontwikkeling en verschijnen hier steeds meer logistieke distributiecentra. In het Zuiden van het land kan Maastricht zich verder ontwikkelen, doordat zij beschikt over een luchthaven en gelegen is in de directe nabijheid van de (buur)landen Duitsland, Belgi en Frankrijk. Kenmerkend voor Nederland is dat het (met uitzondering van de andere Benelux landen) niet zo groot is, waardoor de afstand tussen de mainports snel te overbruggen is. Dit geldt zowel voor het vervoer over water als over land. Met name ook via water, over de waterwegen Rijn, Maas en Waal zijn de grensregios snel te bereiken en is er een goede en snelle verbinding tussen achterland en Rotterdam. Vanuit de grensregios kan vervolgens de distributie over Europa verder plaatsvinden.
4.3.2 Logistieke hotspots in Nederland Als we kijken naar de internationale concurrentiepositie van Nederland, dan constateert Capgemini dat Nederland Europees gezien goed meedoet, met vier logistieke hotspots: Amsterdam/Schiphol, Rotterdam, Breda/Tilburg en Tilburg (zie tabel 4.2). Eerder onderzoek van LogistiekKrant,onder de twaalf provincies en diverse gemeenten, wijst uit dat behalve de
40
mainports Rotterdam en Amsterdam vooral Noord-Brabant en Limburg zich in de toekomst zullen ontwikkelen als belangrijke regios op logistiek gebied.
Tabel 4.2 Logistieke kaart van Nederland 2006 (bron: www.logistiek.nl)
De uitkomsten van het onderzoek van Capgemini sluiten aan op een zevenjarig onderzoek dat is uitgevoerd door de Stec Groep (2000-2006). Ook in dit rapport wordt geconcludeerd dat de Noordvleugel van de Randstad de meest interessante vestigingslocatie is voor logistieke activiteiten van grote internationale- en nationale bedrijven. Uit het onderzoek van de Stec Groep blijkt dat grote buitenlandse bedrijven als DHL Exel Supply Chain en Raab Karcher Bouwstoffen er voor hebben gekozen om hun Europese Distributiecentra en hoofdvestigingen te verhuizen naar Tilburg. Ook Lips Nederland (Raamsdonkveer), PKF Pallets in Roosendaal en Samsung Electronics in Breda hebben recentelijk (2006-2007) gekozen voor een vestigingsplaats in West-Brabant. De dynamiek in distributieactiviteiten is vooral geconcentreerd in Brabant en de meest recente verhuizingen hebben er voor gezorgd dat er in 2006 ruim 1.590 (Stec Groep, 2007) extra arbeidsplaatsen zijn opgenomen in deze regio.
41
4.4
Internationale positie van Nederland
In deze paragraaf zal nader worden ingegaan op de internationale positie van Nederland. Zoals in eerdere paragrafen ook is aangegeven is deze positie van oudsher sterk. Een sterke positie die met name ontstaan is door de geografische ligging van het land. Uit onderzoek (Commissie van Laarhoven, 2006) blijkt echter dat deze positie steeds meer onder druk is komen te staan. Deze druk is mede ontstaan doordat onze buurlanden hun achterstand hebben ingelopen en omdat Nederland er onvoldoende in slaagt zich op innovatief gebied te onderscheiden van de buurlanden. Dat Nederland haar voorsprong aan het kwijtraken is blijkt ook uit de cijfers en een teruglopend marktaandeel voor wat betreft de positie binnen de internationale logistieke dienstverlening. Voor wat betreft de marktverwachtingen is het dan ook van belang om te weten in hoeverre Nederland zich zorgen moet maken om haar positie binnen de internationale logistieke wereld.
De internationale positie van Nederland binnen de internationale supply chain wereld is niet alleen te danken aan de geografische ligging en de verbinding met het achterland, maar ook aan het actieve beleid om deze positie te verkrijgen. Deze positie is namelijk ook voor een groot deel te danken aan de samenwerking tussen verschillende (lokale)overheden en het bedrijfsleven. Deze aanpak en samenwerking bestond onder andere uit de navolgende sterke punten:
Vriendelijk douane beleid; Gunstig fiscaal beleid met het oog op het aantrekken van buitenlandse bedrijven; Internationale promotie en acquisitie (CBIN en NDL); Goed werkende en krachtige brancheorganisaties.
De kracht van Nederland binnen de internationale supply chain wordt met cijfers onderbouwd. Uit het onderzoek van de Commissie Van Laarhoven blijkt dat het Nederlandse marktaandeel in het internationale goederenverkeer op de voor Nederland relevante landen in Noordwest-Europa tussen de 19% voor luchtvracht en 78% voor vrachtvervoer per binnenvaartschip ligt (zie figuur 4.3).
42
Figuur 4.3 Marktaandeel Nederland in internationaal goederenvervoer op relevante Noord-Europese markten (bron: Commissie van Laarhoven, 2006).
Het succes van deze gezamenlijke aanpak is in allerlei landen als voorbeeld genomen. Vervolgens hebben deze landen een verbeteringsbeleid doorgevoerd, dat mede ontwikkeld was op basis van de Nederlandse aanpak. Zo hebben concurrerende landen, zoals Belgi en Duitsland, hun douanebeleid aangepast, de fiscale regels veranderd en zijn ook zij zich meer gaan richten op de acquisitie van buitenlandse bedrijven. Doordat de verschillende landen nu beschikken over nagenoeg dezelfde economische stimuleringsmaatregelen onderscheiden zij zich steeds minder van elkaar. Wat verder opvalt, als gekeken wordt naar de internationale concurrentiepositie van Nederland is dat de innovatiegraad laag is vergeleken met andere sectoren. Hiervoor zijn een aantal oorzaken aan te wijzen, die weer te maken hebben met ongunstige kenmerken van de actoren bij het innovatieproces (gesoleerde bedrijven, verdeelde overheid, versnipperde kennisinstituten, samenwerking en schaalproblemen). Volgens diezelfde Commissie Van Laarhoven wijkt Nederland maar beperkt af van de ons omringende landen binnen Europa (zie tabel 4.4).
43
Figuur 4.4 Innovatiegraad van de Nederlandse Logistieke sector (bron: Commissie van Laarhoven, 2006).
De oorzaken van de lage innovatiegraad van de Nederlandse supply chain sector zijn onder andere gelegen in de navolgende oorzaken (Commissie Van Laarhoven, 2006):
1. Producenten/merkeigenaren kunnen grote voordelen realiseren bij innovaties maar lijken hun belang nog niet altijd te onderkennen; 2. Dienstverleners spelen een belangrijke rol bij de implementatie, maar het kost hun moeite om innovaties te initiren; 3. Voor transporteurs is een actieve rol bij innovatie zeer lastig, zij worden pas betrokken aan het einde van een innovatietraject; 4. Kennisinstituten zijn nog erg op de academische wereld gericht en versnipperd; 5. De overheid slaagt er niet in om een effectief beleid voor de supply chain-sector te ontwikkelen; 6. De voor sommige innovaties vereiste schaal zorgt voor opstartproblemen.
Ad. 1 Veel technische innovaties worden international ontwikkeld en worden dan over het algemeen eerst toegepast door grote (internationale)bedrijven. Er zijn echter een aantal oorzaken (gewoonten) die de Nederlandse logistieke dienstverleners belemmert om te innoveren. Zo geven Nederlandse verladers over het algemeen minder prioriteit aan het ontwikkelen van innovatieve supply chain activiteiten. Dit, terwijl supply chain activiteiten in de top van een organisatie juist noodzakelijk zijn, omdat innovaties aanpassingen vereisen bij alle activiteiten in de verschillende landen/locaties.
Een tweede oorzaak die de innovaties belemmert is gelegen in het feit dat bedrijven/ producenten hun logistieke dienstverleners te weinig als partner zien. Hierdoor houden zij de regie in eigen handen en bedenken zij zelf de supply chain, waarna zij de vervoerder enkel inschakelen om het product van A naar B te brengen. Hierbij is het de opgave om de kosten
44
voor het vervoer zo laag mogelijk te houden, waardoor de marges bij de transporteur verdwijnen. Deze lage marges hebben weer tot gevolg dat de industrie niet kan investeren in innovatieve oplossingen. Dit in combinatie met de kleine schaal waarop de Nederlandse verladers actief zijn resulteert erin dat zij vaak vasthouden aan de bestaande werkwijze. De oplossing van deze kleine schaal zou gelegen kunnen zijn in samenwerking tussen (kleine) partijen, maar dit gebeurt in de praktijk weinig.
Ad. 2 Zoals bij punt 1 reeds aangegeven is het voor zelfstandige ondernemingen moeilijk om te innoveren. Dit heeft te maken met schaalgrootte en kleine marges, waardoor er geen ruimte is om te investeren. Daarnaast is gebleken dat innovatieve supply chain concepten vaak snel door de concurrentie worden overgenomen. Hierdoor is innovatie op korte termijn niet interessant voor logistieke dienstverleners.
Een andere reden waarom logistieke dienstverleners niet investeren in de ontwikkeling van innovatie is gelegen in het feit dat producenten de logistieke dienstverleners alleen zien als leverancier van de dienst. In de praktijk wordt de dienst dan ook bedacht door de producent die (vaak) via een tender de dienst vergeeft aan de goedkoopste logistieke dienstverlener. Dit heeft tot gevolg gehad dat logistieke dienstverleners met name concurreren op prijs, waarbij zij zich moeten richten op het zo goedkoop en optimaal uitvoeren van de betreffende dienst. Zo is door de jaren heen een klimaat ontstaan waarin alleen de prijs telt. Dit heeft uiteraard ook zijn weerslag op de huurprijzen van logistieke distributiecentra en de (lengte) van huurcontracten. Doordat de marges onder druk staan heeft de logistieke sector grote behoefte aan korte (flexibele) huurcontracten, die parallel lopen aan de duur van een opdracht.
Ad. 3 Aansluitend op de uitgeklede rol van de logistieke dienstverleners worden ook transporteurs nauwelijks bij innovatie betrokken. Daarnaast worden zij ook nog eens pas aan het einde van een innovatieproces betrokken, waarbij zij vaak de kleinste schakel in het proces zijn de meeste transporteurs beschikken maximaal over 10 vrachtwagens waardoor zij ook nog eens weinig middelen hebben om te investeren. Ook de grote transporteurs kunnen echter maar beperkt innoveren, omdat ook zij pas laat in het proces betrokken worden.
Ad. 4 De onderzoeksinstituten die de grootste naam hebben op het gebied van supply chain onderzoek zijn de Technische Universiteiten van Eindhoven en Delft, de Erasmus Universiteit en TNO. Er zijn echter drie redenen aan te wijzen waarom de innovatiekracht van het bedrijfsleven niet optimaal is:
45
1. 2.
Onderzoekers richten zich te weinig op de behoeften van het bedrijfsleven; De kennisinstituten zijn naar buiten toe onvoldoende herkenbaar en hebben vaak geen aansprekend gezicht naar buiten toe;
3.
De kennisinstituten hebben een gebrek aan een ondernemerscultuur van startende ondernemingen. Nederlandse kennisinstituten kunnen hierbij een voorbeeld nemen aan de Angelsaksische wereld, waar onderzoeksinstituten aantonen dat zij een stimulerende rol kunnen spelen voor starters.
Ad. 5 Alhoewel de overheid steeds meer streeft naar een integrale aanpak, is er tot op heden geen effectief beleid voor de supply chain wereld gemaakt. Dit komt mede doordat er (te) veel instanties zijn betrokken die elk hun eigen doelstellingen hebben.
Ad. 6 Vooral innovaties waarbij in materile zaken moet worden genvesteerd komen niet of nauwelijks van de grond. Dit komt met name doordat er geen partijen zijn die de financile risicos willen dragen. Een goed voorbeeld hiervan is de binnenstadsdistributie, waar innovaties alleen aantrekkelijk zijn als voldoende retailers hieraan meedoen. Daarnaast zijn, zoals ook al eerder genoemd, processen vaak eenvoudig te kopiren, waardoor het voor de initirende partij lastig is om de innovatieve ontwikkeling terug te verdienen.
Doordat de omringende landen Nederland hebben ingelopen (en soms ook hebben ingehaald) en het feit dat Nederland weinig innovatief vermogen heeft is de concurrentiepositie achteruit gegaan. Uit onderzoek van Cushman & Wakefield blijkt dat Nederland op de ranglijst van aantrekkelijke vestigingsplaatsen voor supply chain is gedaald van de eerste plaats in 1998 naar de vierde plaats in 2003. Daarbij valt op dat de plekken een tot en met drie zijn ingenomen door haar directe concurrenten Frankrijk, Belgi en Duitsland, alle landen met gelijke arbeidsvoorwaarden.
Ondanks dat het marktaandeel is teruggelopen. Zien we ook zien dat Rotterdam de afgelopen jaren haar positie heeft weten te handhaven als het om bulkopslag gaat. Als het om containeropslag gaat zien we echter dat de positie van Rotterdam hierin afneemt.
4.4.1 Verbeteren van de Nederlandse concurrentiepositie Het is zaak voor Nederland om op het innovatieve vlak een sprong te maken en er voor te zorgen dat zij weer mee gaat tellen op internationaal niveau. Hierbij komt de directe concurrentie dus niet uit lage lonenlanden zoals China maar uit de omringende landen. Dit komt omdat de productie weliswaar plaatsvindt in de lage lonenlanden, maar de afzetmarkt
46
is in Europa. De goederen zullen dan ook in toenemende mate deze kant op blijven komen, waarna ze verder gedistribueerd zullen moeten worden. Onderzoek van Buck Consultants International wijst uit dat Oost-Europa door de langere transportafstanden minder geschikt is voor de vestiging van centrale distributiecentra. Uiteraard dienen hier voor de lokale (groei) markt distributiecentra gevestigd te zijn, maar geografisch gezien zijn Nederland en de ons omringende landen beter geschikt voor de vestiging van een Europees distributiecentrum (EDC). Belangrijk om te constateren is dat de ons omringende landen geen uitgesproken concurrentievoordelen hebben. Hierdoor heeft Nederland geen onoverkomelijke achterstand op deze landen en moet zij zien dat zij zich weer gaat onderscheiden van deze landen. Uit het al eerder genoemde onderzoek van de Commissie van Laarhoven (2006), blijkt dat Nederland zich op een aantal punten positief kan onderscheiden van de haar omringende landen:
De aanwezigheid van twee mainports met een belangrijke rol in de intercontinentale stromen. De kracht hiervan wordt nog eens versterkt doordat deze mainports dicht bij elkaar liggen en daarmee kunnen worden ingezet in de supply chain. Geen van de omringende landen heeft een vergelijkbare gunstige situatie;
Nederland
heeft
een
uitstekend
multimodaal
vervoersnetwerk
met
goede
achterlandverbindingen op elke modaliteit (Rijn, Betuweroute en snelwegen); Nederland heeft een uitzonderlijk hoge dichtheid aan supply chain activiteiten. Dit biedt grote mogelijkheden om vervoersstromen te bundelen, en dus veel connectivity (verbindingen met hoge frequenties); In Nederland is sprake van een goed ontwikkelde en brede supply chain sector. Waar in andere landen de supply chain activiteiten worden gedomineerd door producenten/ merkeigenaren en grote en internationale logistieke dienstverleners zijn er in Nederland naast de grote spelers juist veel kleinere spelers actief. Deze kleinere spelers zijn vaak gespecialiseerd en versterken de ondernemingskracht en het aanpassingsvermogen van de sector; Nederland beschikt over hoog opgeleid personeel en kennisinstituten op het gebied van supply chain. Dit gegeven wordt internationaal onderkend evenals het feit dat Nederlanders hun talen spreken. Dit laatste feit bevordert de aantrekkelijkheid van Nederland als vestigingsplaats voor buitenlanders.
Deze sterke punten in combinatie met de verwachte groei van de handel en internationale logistiekstromen geven Nederland voldoende mogelijkheden om haar koppositie als logistieke vestigingsplaats te herwinnen. Positief gevolg hiervan is dat deze ontwikkelingen de Nederlandse economie een groei-impuls kunnen geven, doordat de logistieke sector in
47
zijn geheel veel harder groeit dan de economie als geheel (Macro-economische Verkenningen, 2006).
Nederland zal zich niet alleen op innovatief gebied verder moeten ontwikkelen, maar zal er ook voor moeten zorgen dat zij op andere gebieden concurrerend blijft. Zoals in deze paragraaf is aangegeven zijn daarbij drie elementen van belang. Zo moet Nederland blijven zorgen voor een fiscaal- en douanevriendelijk klimaat, maatregelen nemen om congestie tegen te gaan om zodoende een snelle infrastructuur te creren en tot slot moet Nederland blijven investeren in het opleiden van goed geschoold personeel.
4.5
Huurprijsniveaus en opname in Nederland
Volgens recent onderzoek van diverse makelaarsorganisaties neemt in Nederland het aanbod van bestaande bedrijfsruimten in een lager tempo toe dan voorheen. Hieruit kan worden opgemaakt dat het aandeel uitbreidingsvraag in de totale vraag toeneemt. Uit gesprekken met logistieke dienstverleners (o.a. DHL) blijkt dat er met name vraag is naar kwalitatief hoogwaardige nieuwbouwlocaties. Dit komt ook naar voren in diverse rapportages van Nederlandse bedrijfsmakelaars. Door deze tendens komen steeds meer verouderde locaties (welke vaak specifiek voor de gebruiker gebouwd waren) op de markt, waarvan een deel zeer moeilijk verhuurbaar is.
Nederlandse opname Uit cijfers van DTZ Zadelhoff blijkt dat de opname van distributiecentra in 2006 is gedaald met 18% ten opzichte van 2004 en 2005. Hierbij dient echter wel opgemerkt te worden dat de opname in 2006 ruim boven het gemiddelde opnameniveau van de afgelopen zes jaar ligt (zie tabel 4.5). Ook kan gesteld worden dat er aanhoudende interesse is voor distributiecentra (vanaf 5.000m). Uit transactiegegevens van PropertyNL blijkt dat het aantal transacties de afgelopen jaren is gestegen. Wat verder opvalt is dat er een stijging is in de omvang van de transacties. Zo was in 2005 de uitbreiding van Aldipress in Duiven met 25.000 m de grootste transactie, in 2006 was deze transactie pas op de vierde plek uitgekomen. De grootste transactie kwam in 2006 op naam van Lidl, die 37.000 m distributieruimte in Breda in gebruik nam.
48
Tabel 4.5 Opname en aanbod van distributiecentra (bron: DTZ Zadelhoff, 2007)
Nederlandse huurprijsniveaus Voor moderne distributiecentra zijn de huurprijzen in 2006 ongewijzigd gebleven, maar is de verwachting dat de prijzen voor het topsegment langzaam zullen oplopen. Hierbij wordt onder topsegment verstaan; hoogwaardige nieuwbouw op de meest aantrekkelijke locaties, zoals bijvoorbeeld Schiphol, Moerdijk, Eindhoven en Tilburg. Op minder aantrekkelijke locaties en voor bestaande bedrijfsruimten is het omgekeerde het geval. Mede door het toenemende aanbod van dergelijke locaties staan hier de huurprijzen onder neerwaartse druk. Over het jaar 2006 gezien zijn de hoogste huren op Schiphol gerealiseerd, waar de tophuur voor logistieke ruimten in 2005 nog 87,-- per m vvo per jaar bedroeg is deze vervolgens in 2006 doorgestegen naar 93,-- per m vvo per jaar.
Bedrijfsmakelaar Jones Lang Lasalle is optimistisch over de toekomst en verwacht dat door de opwaartse druk de huurprijzen in 2007 verder zullen stijgen, ofschoon de marges in de bedrijfsruimtemarkt beperkt zijn en er bij te sterke prijsstijgingen gezocht zal worden naar alternatieve locaties.
Concurrerende locaties In Belgi is vooral het gebied Antwerpen-Luik-Brussel (bekend als de Gouden Driehoek) een grote concurrent als vestigingsplaats voor Europese distributiecentra. De uitstekende ligging ten opzichte van het Europese Achterland, de nabijheid van de Antwerpse havens in combinatie met minder congestie, een actieve overheid en lagere grondprijzen zijn voor veel logistieke bedrijven een reden om zich in Belgi te vestigen. Nederland, en dan met name rondom de mainports en langs de transportas A17- A58-A67 zal echter voor veel logistieke bedrijven toch een zeer belangrijke vestigingplaats blijven in verband met de Rotterdamse havens en Schiphol. Vooral de containervaart zal in de toekomst worden gedomineerd door schaalvergroting. Rotterdam zal met de aanleg van de Tweede Maasvlakte en de Betuwelijn hiervan kunnen profiteren aangezien Antwerpen weinig mogelijkheid tot uitbreiding van de havens kent.
49
Ten opzichte van Belgi kent Nederland ook in veel gevallen een gunstiger arbeidsklimaat en een, nu nog onderbenut, goed waterwegennet. De verwachting is dat vooral het transport over de grote rivieren richting het Europese Achterland in de toekomst een veel belangrijkere rol zal gaan spelen, zowel vanwege economische- als milieutechnische redenen.
4.6
Trends en ontwikkelingen van de Nederlandse supply chain sector
In deze paragraaf zullen de belangrijkste trends binnen de Nederlandse supply chain sector aan de orde komen. Deze zullen navolgend puntsgewijs worden behandeld.
4.6.1 Toename Value Added Logistics Uit recent onderzoek, dat is uitgevoerd door het vakblad Logistiek, komt naar voren dat logistieke dienstverleners in Nederland niet meer met het transport (en open overslag) hun geld verdienen, maar met name met Value Added Logistics (VAL), zie hiervoor ook tabel 4.6.
Tabel 4.6 Cijfers & Feiten (bron: www.logistiek.nl, 2006)
Deze verandering van activiteit valt onder andere te verklaren doordat een dienstverlener zich met VAL activiteiten kan onderscheiden van de concurrentie. Het belang van VAL voor de logistieke sector wordt steeds groter en de vraag is hoe deze trend zich gaat ontwikkelen en wat voor invloed dit heeft op de vraag naar logistieke ruimte. Ook is het van belang wat de afgeleide vraag is van deze (voorlopige) trend? Om hier antwoord op te geven is het van belang om inzicht te krijgen in de omvang van de Value Added Logistics. Uit onderzoek door de Commissie Van Laarhoven, blijkt dat in 2003 ongeveer 240.000 werknemers in Nederland zich bezig hielden met VAL gerelateerde activiteiten. Dit is bijna drie procent van de totale werkgelegenheid in Nederland.
50
De belangrijkste VAL-activiteiten in Nederland betreffen de fysieke activiteiten, zoals verpakken en assembleren, labellen en mengen (zie ook hoofdstuk 2, paragraaf 6). Uit het onderzoek van de Commissie Van Laarhoven blijkt dat VAL-activiteiten voor
dienstverleners beter renderen dan de rendementen die in het wegtransport worden gemaakt. Volgens een schatting van NEA Transportonderzoek- en opleiding B.V (NEA), een toonaangevend kennisinstituut in de wereld van vervoer, verkeer, logistiek en infrastructuur, bedraagt het gemiddeld rendement op VAL activiteiten 4,2 procent voor 2005, terwijl in het wegtransport de laatste jaren negatieve rendementen worden gemaakt.
Tabel 4.7 Ontwikkeling gemiddelde logistieke kosten (bron: www.logistiek.nl, 2007)
In de marktverkenning Fysieke Distributie van NEA en ING Bank wordt ingegaan op de stijgers en dalers onder Value Added Logistics. Hierbij valt op dat de top drie van stijgers alle betrekking hebben op retourlogistiek, welke in drie jaar met ruim 68 procent is gestegen. Terwijl service, onderhoud, reparatie en retourname van verpakkingen met 20-30 procent zijn gestegen. De belangrijkste dalers in dezelfde periode waren het vullen van vaten en drums (-36 procent), assemblage (-16) en sales voor derden (-15). Opvallend is dat de dalers zowel eenvoudige als meer complexe fysieke VAL-activiteiten en value added services betreffen. Dit maakt het moeilijk om een conclusie over de daling te trekken. Daarnaast geeft het rapport aan dat bij de stijgers het belang van value added services nog wordt onderschat, omdat customer en financial services niet altijd als VAL worden gezien, ook al worden ze afgehandeld door logistiek dienstverleners. Belangrijke uitkomst van de rapporten van zowel Van Laarhoven als NEA is dat VALactiviteiten inmiddels goed zijn voor 40 procent van de werkgelegenheid in de logistiek, en dat deze ontwikkeling zich steeds verder doorzet, aangevoerd door de retourlogistiek. Zoals genoemd kan de weging van Value Added Logistics verder toenemen indien customer en financial services volledig worden meegeteld als zijnde VAL activiteiten.
51
Op locatieniveau wordt door het beperkte aanbod van grond op de mainports Schiphol en Rotterdam de groei in deze gebieden geremd. Mede hierdoor is er een verschuiving van logistieke activiteiten richting het zuiden waarneembaar. Daarnaast is het zo dat ook deze regios over containerterminals beschikken, waardoor de logistieke dienstverleners niet per definitie meer in de nabijheid van een mainport gevestigd hoeven te zijn. Een andere reden van de verschuiving van logistieke vestigingsplaatsen is de steeds verder toenemende congestie rondom de mainports Rotterdam en Schiphol. Vooral Tilburg, Breda, Moerdijk, Roosendaal en Venlo zijn in dit kader goede alternatieve locaties. maar ook Belgi trekt Europese distributiecentra aan. De voordelen van Belgi zijn onder andere de relatief lage huurprijzen, het aanbod van beschikbare ruimte en een actieve overheid die bedrijven aantrekt om zich in Belgi te vestigen. Een goed voorbeeld van een plaats die zich in Nederland ontwikkelt is Bergen op Zoom. Dit komt onder andere doordat de A4 wordt doorgetrokken naar Rotterdam en doordat er een nieuwe containerterminal in Bergen op Zoom wordt gebouwd. Hierdoor ontstaat een locatie die zowel over land als over het water een uitstekende verbinding heeft met de twee Mainports Rotterdam en Antwerpen.
4.6.2 Toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed Volgens het onderzoeksteam van Goodman ziet het ernaar uit dat huurders hun eisen met betrekking tot ruimte gaan upgraden en hun intrek zullen nemen in grotere en efficintere gebouwen. Dit zal echter leiden tot een verdere marginalisering van de logistieke kernmarkten in Europa naarmate het oudere en kleinere vastgoed terug op de markt komt.
Voor de bouw van grotere en moderne magazijnen zullen ontwikkelaars zich concentreren op minder bekende gebieden die meer aan de rand van de hotspots liggen. Dit komt door de strikte planningsregels en het toenemende tekort aan geschikte sites.
4.6.3 Stijging tweedehandse ruimte Men verwacht dat de sector van de grondbanken zal toenemen in 2007, samen met een marginale toename van de speculatieve ontwikkelingsprojecten. Verder zou ook de herontwikkeling van enkele sites met tweedehands ruimte, die net terug op de markt is gebracht, kunnen stijgen. Deze eigendommen liggen meer centraal en in strategisch interessante gebieden.
4.6.4 Groei havens De belangrijke havens in West- en Zuid-Europa zullen een groeigebied blijven, vooral die havens die beschikken over een diepe toegang tot de zee en plannen hebben om hun capaciteit uit te breiden. Ook secundaire luchthavens zullen meer aandacht krijgen van
52
zowel huurders als ontwikkelaars. De verwachting is dat Rotterdam hier ook van mee zal profiteren.
4.7
Conclusie
Nederland heeft de laatste jaren een achterstand opgelopen op innovatief beleid. Nederland zal zich op dit vlak verder moeten ontwikkelen, maar zal er ook voor moeten zorgen dat zij op andere gebieden concurrerend blijft. Zoals in dit hoofdstuk is aangegeven zijn daarbij drie elementen van belang. Zo moet Nederland blijven zorgen voor een fiscaal- en douanevriendelijk klimaat, maatregelen nemen om congestie tegen te gaan om zodoende een snelle infrastructuur te creren en tot slot moet Nederland blijven investeren in het opleiden van goed geschoold personeel.
Als we kijken naar de belangrijkste goederenstromen dan zien we dat de Nederlandse invoer voor een groot gedeelte uit Europa komt en wel voor het grootse deel uit Duitsland. Het meest profiteert Nederland echter van de groei van de Chinese economie en de export van goederen van China naar Europa. Hierbij komt de directe concurrentie niet uit lage lonenlanden zoals China, maar uit de omringende landen. Sterke punten van Nederland in combinatie met de verwachte groei van de handel en internationale logistieke stromen geven Nederland voldoende mogelijkheden om haar koppositie als logistieke vestigingsplaats te herwinnen. Door de verwachte economische groei en de expansie van de export van China naar Europa is het de verwachting dat Nederland, als gate to Europe, op logistiek gebied hiervan kan profiteren.
Als we kijken naar de ontwikkeling van logistieke vestigingsplaatsen, dan zien we dat met name Venlo en Moerdijk zich snel hebben ontwikkeld. Nadeel van deze explosieve groei is dat hierdoor het beschikbare aanbod van werkgelegenheid snel is opgenomen, waardoor nu weinig arbeid beschikbaar is. Dit biedt echter ook kansen voor andere logistieke plaatsen. Daarnaast kunnen door de ontwikkeling van bijvoorbeeld de Betuwe lijn nieuwe logistieke plaatsen ontstaan. De verwachting is dat vooral Noord-Brabant en Limburg zich in de toekomst zullen ontwikkelen als belangrijke regios op logistiek gebied.
53
Hoofdstuk 5
De actoren op de Nederlandse beleggingsmarkt voor logistiek vastgoed
5.1
Inleiding
Waar in de voorgaande hoofdstukken de supply chain op mondiaal- en Nederlands niveau is beschreven komt in dit hoofdstuk aan bod welke actoren actief zijn op de Nederlandse beleggingsmarkt voor logistieke vastgoed. De actoren die op de Nederlandse beleggingsmarkt voor logistieke vastgoed actief zijn, bestaan onder andere uit particuliereen institutionele beleggers, ontwikkelaars, gebruikers, makelaarsorganisaties, overheden en adviseurs.
5.2
Algemeen
In zijn algemeenheid verstaan we onder beleggen in onroerend goed, het vastleggen van vermogen in deze categorie, direct dan wel indirect, met het doel uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te genereren (Van Gool, Jager en Weisz, 2001). Hieraan kan worden toegevoegd dat beleggers aan het einde van de exploitatieperioden een waardegroei van het belegd vermogen verwachten (indirect rendement). Onder direct beleggen wordt verstaan: beleggen in vastgoed, waarbij de belegger zelf het eigendom verkrijgt. Van indirect beleggen wordt gesproken indien de belegger belegt in vastgoed aandelen en/of vastgoed fondsen. Om de beleggingsmogelijkheden goed te kunnen inschatten dienen de beleggers over veel marktspecifieke kennis te beschikken. Daarnaast is er bij direct beleggen in onroerend goed een actieve houding vereist, waarbij met name genvesteerd moet worden in de huurder/ verhuurder relatie. Dit omdat de huurder uiteindelijk de cashfow verzorgt en derhalve dusdanig gefalsifieerd dient te worden, zodat er geen reden is om te zoeken naar vervangende huisvesting.
Uit onderzoek van Troostwijk Makelaars (Het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote Nederlandse Institutionele beleggers en vastgoedfondsen, 2006) blijkt dat de totale beleggingsportefeuille van de institutionele beleggers 822,1 miljard euro bedroeg, waarvan een gedeelte in direct en/of indirect vastgoed is belegd. Alvorens hier in paragraaf 5.3 nader op in te gaan, wordt eerst ingegaan op de beleggingscategorie logistiek vastgoed.
54
5.2.1 Logistiek vastgoed Naast het scheppen van een algemeen beeld van de Nederlandse beleggingsmarkt, wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de partijen die zich richten op direct beleggen in logistiek vastgoed. Deze beleggingscategorie heeft de afgelopen jaren steeds meer in de belangstelling gestaan. Bruil en Driesen noemden in Building Business (juni 2003) reeds een aantal argumenten voor beleggers om in logistiek vastgoed te investeren, die ook vandaag de dag nog onverkort van kracht zijn:
1.
De vraag naar logistiek blijft groeien. Oorzaken hiervan zijn gelegen in het feit dat bedrijven zoeken naar efficiency en kostenreductie in de distributie;
2.
De markt voor logistiek vastgoed wordt meer en meer een huurdersmarkt, omdat het in eigendom houden van vastgoed niet tot de kernactiviteiten van logistieke dienstverleners behoort (zie ook hoofdstuk 3, paragraaf 10 over Sale & Leaseback);
3.
Logistieke gebouwen zijn multifunctioneel en daardoor courant, hetgeen een relatief laag risicoprofiel met zich meebrengt;
4.
De locatie maakt logistiek vastgoed geschikt voor meerdere gebruikers. Dit brengt net zoals het onder punt 3 genoemde argument met zich mee dat het (leegstands)risico beperkt is;
5.
Er is schaarste aan goede logistieke locaties en kwalitatief hoogwaardige logistieke bedrijfsruimte. Deze schaarste draagt bij aan de aantrekkelijkheid van van logistiek vastgoed als belegging. Ook het risicoprofiel van een kwalitatief hoogwaardig logistiek object neemt hierdoor af;
6.
Nederland blijft een aantrekkelijke gateway naar Europa. De gunstige ligging van Nederland ten opzichte van het achterland in combinatie met de aanwezigheid van de mainports Rotterdam en Schiphol draagt hiertoe aan bij (zie ook hoofdstuk 4 over de supply chain).
Bruil en Driesen geven ook drie argumenten die als risicos kunnen worden beschouwd bij beleggen in logistiek vastgoed. Deze hebben betrekking op de bereikbaarheid van logistieke locaties, welke door de almaar toenemende congestie af neemt. Een tweede risico is gelegen in het feit dat de stijgende loonkosten en hoge grondprijzen een risico vormen voor de aantrekkelijkheid van Nederland als distributieland (Bruil en Driesen, Building Business, juni 2003). Aan deze argumenten kan worden toegevoegd dat de Nederlands logistieke sector niet voldoende innovatief is (zie ook hoofdstuk 4).
55
Om meer inzicht te krijgen in de beleggingsmarkt voor logistiek vastgoed gaan wij in dit hoofdstuk nader in op de actoren die actief zijn op deze markt, waarna vervolgens de beleggingsmarkt (voor logistiek vastgoed) zal worden beschreven. Van de actoren die op de logistieke vastgoedmarkt actief zijn; beleggers, projectontwikkelaars, gebruikers en de overheid volgt in de navolgende sub paragraven een nadere toelichting.
5.2.2 Beleggers Als we het hebben over beleggers in vastgoed, dan bedoelen we daarmee de institutioneleen particuliere beleggers alsmede de verschillende vastgoedfondsen die actief beleggen in vastgoed. Logistiek vastgoed heeft de laatste jaren in toenemende mate in de belangstelling gestaan van beleggers. Dit is mede ontstaan door de behoefte van de gebruikers aan flexibiliteit en liquiditeit alsmede de behoefte van beleggers om te investeren in deze categorie. Vanuit de beleggersmarkt wordt deze categorie nog steeds als een groeimarkt gezien, met goede rendementsvooruitzichten. Dit blijkt ook uit onderzoek van Macquarie Goodman in 2007, waaruit naar voren komt dat de totale return voor logistiek vastgoed in de eurozone gemiddeld 8,3 procent bedraagt op basis van de resultaten over de afgelopen drie jaar. Macquarie Goodman geeft daarbij aan dat zij verwacht dat de kapitaalgroei vanaf 2008 sterk zal dalen (en soms zelfs stabiliseren) door de stabiliserende rendementen. Hierdoor is de verwachting dat investeerders zich steeds meer zullen focussen op vastgoed met een gezonde huurstroom, waaronder logistiek vastgoed, en vooral in markten met goede vooruitzichten qua huurgroei.
Partijen die in Nederland zeer actief zijn in het verwerven van logistiek vastgoed zijn ING REIM, AXA REIM, Prologis (wereldmarktleider met $ 28,6 mrd logistiek vastgoed), AMB, Segro (Slough Estates Group), Goodman (voorheen Macquari Goodman dat Arlington en Eurinpro overnam), Achmea Vastgoed en het Nederlandse Eurindustrial. Andere partijen die op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt actief zijn, zijn het Engelse Teesland iOG en het Australische GPT, dat onlangs Halverton overnam. Beide zijn met name actief op het gebied van light industrial (bedrijfsverzamelgebouwen).
5.2.3 Projectontwikkelaars Onder projectontwikkelaars verstaan we de partijen die het realiseren van vastgoedprojecten voor eigen rekening als kerntaak hebben (Van Gool, Jager en Weisz, 2001). Dit komt er op neer dat projectontwikkelaars risicodragend initiren, organiseren, (laten)uitvoeren alsmede alle werkzaamheden controleren om het vastgoedproject te realiseren. Zij zijn hierbij de
56
centrale spil die alle betrokken partijen aanstuurt, waarbij zij ook verantwoordelijk zijn voor het vinden van een geschikte locatie en de aankoop van deze locatie. Uit een interview met projectontwikkelaar Built to Build uit Den Bosch, blijkt dat met name het vinden en aankopen van grond of het verkrijgen van een grondpositie voor een logistieke vastgoedontwikkeling erg moeilijk is. Dit wordt met name veroorzaakt door gemeentes die eisen dat er slechts ontwikkeld wordt indien er een eindgebruiker aanwezig is. Dit bemoeilijkt het ontwikkelen van logistiek vastgoed op risico, terwijl dit juist aansluit op de vraag naar hoogwaardig logistiek vastgoed. De vraag ontstaat namelijk nadat een logistieke dienstverlener een tender heeft gewonnen en vervolgens binnen een paar maanden magazijnruimte nodig heeft. Een nieuw distributiecentrum is dan niet haalbaar in de tijd, terwijl dit wel de voorkeur heeft van de gebruiker. Distributiecentra welke op risico ontwikkeld worden kunnen in deze vraag voorzien.
5.2.3.1 Gedelegeerd ontwikkelaar Projectontwikkeling kan op twee manieren, namelijk als gedelegeerd ontwikkelaar (in opdracht van) en als projectontwikkeling voor de markt. In het eerste geval kan de opdracht komen van de toekomstige gebruiker of van een belegger. De vraag is dan in hoeverre er voldaan wordt aan het risicodragende element, omdat de voorwaarden van afname in principe bekend zijn. Echter, aan alle andere elementen van het ontwikkelen wordt nog steeds voldaan en enig risico dragende elementen zijn nog steeds aanwezig. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de looptijd van het ontwikkelingstraject en de bouwkosten welke in de hand gehouden moeten worden. Het voordeel van het inschakelen van een ontwikkelaar is dat de opdrachtgever zelf geen externe partijen hoeft aan te sturen, zelf geen externe contracten hoeft te sluiten en geen financieel risico loopt (afhankelijk van de gemaakte afspraken).
5.2.3.2 Projectontwikkeling voor de markt Bij projectontwikkeling voor de markt komt het initiatief van de ontwikkelaar zelf. De ontwikkelaar ziet bepaalde kansen (vraag uit de markt) en neemt zelf het initiatief om een locatie te zoeken en een plan te ontwikkelen. Na het ontwikkelen van het plan kan de ontwikkelaar besluiten om direct tot bouw over te gaan, hetgeen binnen het logistieke vastgoed vaak leidt tot een gefaseerde bouw. Een tweede mogelijkheid is dat de ontwikkelaar met het plan de markt opgaat en pas na het vinden van een gebruiker daadwerkelijk gaat bouwen. In het eerste geval hebben we het dan over een ontwikkeling op risico, welke binnen het logistieke vastgoed tot voorheen nog niet veel voorkwam, maar wat wel in opkomst is. Doordat ontwikkelaars door de omvang van logistieke ontwikkelingen (metrage) snel te maken krijgen met forse investeringen bij het ontwikkelen op risico zie je dat ontwikkelaars voorafgaand aan een ontwikkeling vaak een financile partner (belegger) hierbij betrekken. Op deze manier spreiden zij het financile risico en het voordeel voor de
57
belegger is dat zij vroeg bij een dergelijke ontwikkeling betrokken wordt en tegen een relatief gunstig rendement kan aankopen (op basis van recente trensacties gegevens scheelt dit circa 1,5% op het Bruto Aanvangsrendement).
Ontwikkelaars, waaronder soms ook beleggers, die in Nederland op de logistieke vastgoedmarkt actief zijn zijn onder meer: Build to Built, Dura vermeer, DZ Vastgoed, AMB, SADC en Macquari Goodman (met dochteronderneming Eurinpro).
5.2.4 Gebruikers De gebruikers van de distributiecentra bepalen voor een deel de beleggingswaarde van het logistieke vastgoed indien dit in handen is van beleggers. Daarom is het voor beleggers van belang om kennis te hebben van deze groep en de omvang ervan. Van deze gebruikers, de logistieke dienstverleners die binnen de Nederlandse supply chain actief zijn, wordt jaarlijks door NDL/ HIDC en vakblad Logistiek een overzicht gepubliceerd, waaraan in 2007 voor het eerst ook door TNO Mobility and Logistics is meegewerkt. Door deze onderzoekers is een top 50 (zie tabel 5.1) gerangschikt naar het aantal werknemers in Nederland.
Tabel 5.1 Top 10 Logistieke gebruikers (bron: Logistiek, nr 8, 2007)
Een trend onder de gebruikers is dat zij behoefte hebben aan flexibiliteit en korte huurcontracten. Dit is ook in hoofdstuk 4 aan de orde gekomen en wordt bevestigd door Nikaj van Hermon, directeur Transacties bij TNT Real Estate, die aangeeft dat TNT bedrijfsruimte zoekt met een goede prijs/prestatieverhouding voor haar product waar TNT zich uit strategisch oogpunt maar voor maximaal vijf jaar aan kan verbinden. Hierbij geeft Van Hermon aan dat dit als nadeel heeft dat TNT soms na vijf jaar niet kan uitbreiden, waardoor zij dan gedwongen zijn om te vertrekken (PropertyNL, nr. 11, 2007). Dat logistieke
58
gebruikers behoefte hebben aan kortere contracten blijkt ook uit recent onderzoek van DTZ Zadelhoff. Uit dit onderzoek blijkt dat de contractduur door de toenemende vraag naar flexibiliteit is gedaald. Waar begin jaren negentig nog veel contracten werden afgesloten voor een periode van 10 jaar staat dit in scherp contrast tegen de gemiddelde looptijd van contracten anno 2007, welke vier jaar bedraagt.
Ook blijkt uit onderzoek van Prologis en Capgemini (december 2006) onder meer dat 100 toonaangevende grote internationale bedrijven in een breed spectrum aan bedrijfssectoren, dat met name grote logistieke bedrijven het aantal distributiecentra dat zij in gebruik heeft wenst terug te brengen. In plaats hiervan willen deze bedrijven netwerken samen voegen en gebruik maken van grotere distributiecentra. Samenwerking met deze bedrijven is voor beleggers een kans om reeds in een vroeg stadium bij een mogelijke belegging betrokken te raken.
Een andere trend is dat eigenaar gebruikers zelf over gaan tot het ontwikkelen van distributiecentra. Zo ontwikkelt Dobotex (groothandel in sokken) in Tilburg (Aletta Jacobsweg) een distributiecentrum waarvan zij zelf 20.000 m in gebruik neemt en waarvan zij het resterende gedeelte (20.000 m) op risico voor de markt bouwt. Daarnaast wordt volgens PropertyNL door de Koopman Logistics 50.000 m bedrijfsruimte en kantoor ontwikkeld in Drachten.
5.2.5 Overheid De rol van de overheid op (logistiek) vastgoed is tweeledig en is aanwezig op drie niveaus. In de eerste plaats heeft de overheid een rol binnen de supply chain, als het gaat om logistiek in zijn algemeenheid (wetgeving, fiscaliteiten en kennis). In de tweede plaats speelt de overheid een grote rol bij het tot stand komen van logistieke locaties (bestemmingsplan etc.). De rol van de overheid speelt zich af op drie verschillende niveaus; Europees, landelijk en lokaal (provincie en gemeente). Op verschillende niveaus heeft de overheid dan ook invloed op het realiseren en functioneren van (logistiek) vastgoed.
Op Europees niveau speelt de Europese Unie (EU) een grote rol en wordt er nagedacht over hoe het transport van goederen en personen tussen de verschillende Europese landen kan worden geoptimaliseerd. Landen moeten niet alleen individueel nadenken over
transportstromen, maar juist ook gezamenlijk. Als Europa beschikt over een goed vervoersysteem, dan kan zij daarmee internationaal concurreren. Een goed voorbeeld is de liberalisering van de luchtvaart, welke meer concurrentie met zich heeft meegebracht en waar meer verbindingen tussen de lidstaten tot stand zijn gekomen. Een belangrijke rol die
59
de EU heeft is het geven van impulsen. Zo kan in een democratie niet zomaar worden overgestapt van weg- naar spoorvervoer, maar kan dit wel worden aangepakt door een overheid die dit stimuleert. Zo kan gericht worden genvesteerd, wat het voor bedrijven interessant maakt om van bepaalde faciliteiten gebruik te maken. Een van de doelstellingen van de EU is het tegengaan van congestie en er voor te zorgen dat voor het vervoer van goederen minder gebruik wordt gemaakt van de weg en meer van het spoor. Een en ander komt tot uiting in het Marco Polo-programma van de EU (www.europa.eu/transeuropese netwerken), dat erop is gericht om de congestie van de wegeninfrastructuur te verminderen en de milieuprestaties van het geheel van de transportsector te verbeteren door een gedeelte van het vrachtvervoer over de weg voortaan te geleiden naar het spoorvervoer, de binnenvaart en de korte vaart. Dit maakt het voor logistieke locaties en ontwikkelingen dan ook extra belangrijk dat zij op deze voorzieningen zijn aangesloten. Zij dienen dan ook gelegen te zijn in de nabijheid van een water- en spoorweg, voorzien van een containerterminal.
Als we inzoomen naar de landelijke overheden dan zien we dat de ministeries van VROM, LNV en EZ middels diverse wetgeving invloed uitoefenen op de supply chain secor en (logistiek) vastgoed in Nederland. Dit doen zij door middel van de Nota ruimte (planologisch beleid), belastingwetgeving, wet en regelgeving op het gebied van arbeidsvoorwaarden en wet en regelgeving op het gebied van milieu (o.a. emissie van uitlaatgassen en energiegebruik). Ook speelt de Nederlandse overheid een rol op het gebied van infrastructuur en probeert zij een zo gunstig mogelijk vestigingsklimaat te creren. Recente voorbeelden hiervan zijn de Betuwelijn en de HSL lijn.
Op lokaalniveau zien we dat de lagere overheden, provincie en gemeenten, van de nationale overheid de ruimte krijgen om hun eigen (regionale) beleid te voeren. Hierbij moeten zij wel binnen de contouren van de nationale overheid blijven. Binnen deze contouren kunnen zij de beschikbare ruimte inrichten door het maken van streek- en bestemmingsplannen. Daarnaast kunnen gemeentes specifiek beleid vastleggen ten aanzien van economische vervoersen verkeersaspecten. Met betrekking tot het vestigen van logistieke
distributiecentra valt op dat gemeenten hier niet onverdeeld positief over zijn. Zij zien liever hoogwaardige kantoorontwikkelingen tot stand komen, omdat deze voor meer
werkgelegenheid zorgen (Bruil en Driessen, 2004). Ook stellen gemeente en provincie strenge eisen aan bedrijven binnen de supply chain als het gaat om milieu, object en veiligheid. Mede hierdoor heeft het ontwikkelen van logistiek vastgoed behoorlijk wat voeten in de aarde.
60
5.3
Beleggersmarkt
De afgelopen jaren zijn telkens weer alle records gebroken op de beleggersmarkt. Omzetvolumes namen toe, beurskoersen van vastgoedfondsen stegen en
aanvangsrendementen daalden steeds verder. Daarnaast traden steeds meer buitenlandse beleggers toe tot de Nederlandse vastgoedmarkt. De verwachtingen voor 2007 zijn dan ook uiterst positief en uit onderzoek (PropertyNL, 2007) komt naar voren dat de Nederlandse vastgoedmarkt vooralsnog niet snel zal afkoelen. Uit het onderzoek van PropertyNL komen de volgende zeven trends naar voren voor 2007:
1. Ondanks de stijgende rente is het de verwachting dat het aantal transacties niet zal worden afgeremd; 2. Banken begeven zich ook als aanbieder van vastgoed cvs op de beleggingsmarkt. Dit wordt veroorzaakt door het gebrek aan goede vastgoedbeleggingen voor hun clientle; 3. A1 winkelbeleggingen blijven onveranderd hoog in de belangstelling staan. Retail ketens zijn nog steeds zoekende naar A1 locaties als vestigingsplaats. Hierdoor neemt het leegstandsrisico voor dergelijke locaties af hetgeen vertaald wordt in een laag aanvangsrendement; 4. Verdere toetreding buitenlandse partijen, Europees vastgoed is voor buitenlandse partijen verhoudingsgewijs nog steeds goedkoop. Met name Engelse, Ierse en Amerikaanse partijen tonen hun interesse; 5. Door de investeringsdruk komen ook andere vastgoedcategorien in de
belangstelling. De afgelopen jaren is duidelijk zichtbaar dat de rendementen voor logistiek vastgoed zijn gedaald; 6. Vastgoed wordt korter in portefeuille gehouden. Door de dalende rendementen stijgen de prijzen en wordt het lucratief om vastgoed (sneller) te verkopen; 7. Yield compression; doordat er weinig kwalitatief goede beleggingen op de markt zijn en de vraag onverminderd hoog is blijven de rendementen dalen. Voor een goede belegging (langjarig contract op een goede locatie) wordt het verschil met het rendement op een obligatielening steeds kleiner.
5.3.1 Marktomvang Zoals in de inleiding is aangegeven heeft de totale beleggingsportefeuille van institutionele beleggers een omvang van circa 822,1 mrd euro (Troostwijk Makelaars, 2006). Het percentage vastgoed binnen deze portefeuille bedroeg in 2005 bijna 13%. Troostwijk geeft in haar onderzoek aan dat in 2006 voor ruim 9 miljard aan beleggingstransacties heeft
61
plaatsgevonden,
hetgeen
een
record
is.
De
totale
vastgoedportefeuille
van
de
vastgoedfondsen bedroeg op 31 december 2005 29,9 mrd euro, waarvan 16,9 mrd euro is belegd in direct vastgoed in Nederland. Een belangrijk gegeven is dat een groot deel (46%) van de door Troostwijk genterviewde vastgoedfondsen aangeeft dat zij het totaal van vastgoed in de beleggingsportefeuille wil laten stijgen. De nadruk ligt hierbij op winkels (67% en woningen (27%), maar ook logistiek vastgoed staat in de belangstelling bij de fondsen die in 2005 een gemiddeld totaal rendement (TRR) op vastgoed behaalden van 9,1%. Dit was een stijging van 1,35 procentpunt ten opzichte van 2004.
Niet alleen het transactieniveau haalde een record, ook heeft de vastgoedbeleggingsmarkt opnieuw te maken gehad met een record hoeveelheid kapitaal dat beschikbaar is voor beleggingen. Vooral de vraag naar hoogwaardige beleggingen met langlopende contracten is erg groot en in zijn algemeenheid heeft deze grote hoeveelheid kapitaal er voor gezorgd dat de rendementen in alle categorien onder druk hebben gestaan (zie paragraaf 5.4). Als we vervolgens kijken hoe de logistieke vastgoedmarkt beweegt, zien we dat de supply chainsector de laatste jaren enorm in de lift heeft gezeten bij eindgebruikers, waardoor er de laatste 10 jaar steeds meer interesse ontstaat bij vastgoedbeleggers.
5.3.2 Logistieke beleggingen Een ander belangrijk feit waardoor deze interesse is ontstaan is het feit dat de rendementen in andere vastgoedcategorien door de schaarste onder druk waren komen te staan. Mede hierdoor zijn beleggers gevlucht in andere categorien, waar logistiek vastgoed er een van was. Wat opvalt bij transactiegegevens is dat met name buitenlandse beleggers de neiging hebben om met name naar de alom bekende logistieke hotspots te kijken. Pas de afgelopen jaren is gebleken dat ook zij hun scope hebben verbreed en ook genteresseerd zijn in ontwikkelingen en beleggingen op locaties in West-Brabant. Hierbij is het opvallend om te zien dat buitenlandse beleggers (door gebrek aan goede logistieke beleggingen) over zijn gegaan tot het aankopen van logistieke ontwikkelingen op risico. Zo heeft Aberdeen in 2006 33.000 m logistiek vastgoed van ontwikkelaar Built to Build aangekocht. Het betrof hier een distributiecentrum dat in Roosendaal gebouwd zou gaan worden, maar waar op het moment van verkoop nog geen gebruiker voor was.
Uit interviews onder logistieke beleggers blijkt dat een aantal logistieke beleggingsfondsen serieus overwegen om logistiek vastgoed op risico aan te kopen. Hierbij vormen de locatie, courantheid van het object en het huurprijsniveau de basis van de beleggingstransactie. Niet alleen beleggers nemen op het gebied van logistiek vastgoed meer risico dan voorheen, ook nationale ontwikkelaars, met veel regionale kennis, gaan over tot het realiseren van
62
logistieke vastgoedontwikkelingen op risico. Een goed voorbeeld hiervan is de David Hart Vastgoed Groep (DHVG), die onlangs 100.000 m op risico ontwikkelde in de Botlek
(PropertyNL, 2007). Overigens is deze ontwikkeling door DHVG met een huurgarantie verkocht aan de Belgische KBC Bank.
Tot slot valt op dat, daar waar binnen de vastgoedmarkt zowel de particuliere beleggers als de institutionele beleggers actief zijn, op de logistieke vastgoedmarkt in 2006 opvallend veel particuliere fondsen actief waren (Jones Lang LaSalle, Dutch Warehousing Bulletin, 2007).
5.4
Marktgegevens
Uit halfjaar onderzoek van PropertyNL blijkt dat in de eerste zes maanden van 2007 voor 6,2 mrd euro aan commercieel vastgoed is verkocht. De belangrijkste kopende partijen waren buitenlandse partijen, die samen goed waren voor bijna 3,6 mrd euro aan transacties. De tweede grote groep kopers waren de particuliere beleggers met 2 mrd euro aan beleggingsaankopen. Het resterende gedeelte werd aangekocht door institutionele beleggers en overige beleggers. Van de buitenlandse partijen die Nederlands vastgoed kochten, waren de Engelsen de grootste investeerders. Zij investeerden gezamenlijk voor bijna 2,3 mrd euro aan vastgoedbeleggingen (64% van het beleggingsvolume van de buitenlandse beleggers en bijna 37% van het totale beleggingsvolume). De grootste investeerder onder de Engelse beleggers is Fordgate (naast Halverton en Kenmore), die voor 1,2 mrd euro de vastgoedportefeuille van Bankhaus Wolbern aankochten. Mede door deze transactie bleven de Engelsen de Duitsers ruim voor, die met 540 mrd aan vastgoedbeleggingen de tweede plaats innemen. De derde plaats wordt ingenomen door de Fransen, die de Duitsers volgden met 465 mrd euro aan investeringen in Nederlands vastgoed. Andere landen die regelmatig investeren in Nederland zijn de Verenigde Staten, Zweden, Itali, Canada en Isral. Opvallend in dit rijtje is Isral, dat de eerste zes maanden van 2007 goed was voor ongeveer 3% van de totale beleggingen. Electra Real Estate was hier de belangrijkste vertegenwoordiger van Isral met de aankoop van een grote portefeuille van Credit Suisse. Volgens PropertyNL wordt met deze cijfers de trend bevestigd dat steeds meer Angelsaksische beleggers een grote rol spelen op de Nederlandse Vastgoedmarkt.
5.4.1 Logistieke beleggingsmarkt Als we inzoomen op de logistieke vastgoedmarkt, dan blijkt uit diverse publicaties dat ook hier steeds meer interesse is van (buitenlandse) investeerders. Zo komt uit onderzoek van vermogensbeheerder Arlington Securities naar voren dat de Europese logistieke vastgoedmarkt de komende jaren een rendement van 8,8 procent kan opbrengen (European Logistics Snapshot Arlington, 2007). In de voorspelling van Arlington staat dat de
63
wereldwijde logistieke sector in 2005 met meer dan 10 procent is toegenomen, mede dankzij de economische groei in Azi en de vraag naar outsourcing.
Vastgoed heeft de afgelopen jaren stabiele rendementen laten zien en ook over de toekomst is men positief. Andrew Smith, Head of Investment Strategy bij Arlington zegt hierover: Ondanks de beperkte huurstijging biedt logistiek onroerend goede interessante
mogelijkheden voor beleggers. De sector groeit namelijk in rap tempo en heeft behoefte aan efficinte, moderne accommodaties. Logistieke bedrijven, en dan voornamelijk die bedrijven die te maken hebben met de detailhandel, zijn steeds vaker op zoek naar logistieke netwerken die zij internationaal, of zelfs wereldwijd, kunnen ontwikkelen. De vooruitzichten voor de beleggingsprestaties zullen veelal regionaal van aard zijn, in plaats van nationaal, aangezien sommige 'hotspots' binnen de betreffende landen meer potentieel bieden dan andere hotspots. De meest succesvolle beleggers zullen zich op deze hotspots richten met als doel te profiteren van de groei van de wereldwijde sector van de contractlogistiek en van de toename van de geplande investeringen in de infrastructuur. (www.logistiek.nl, 2007).
5.4.2 Omvang logistieke beleggingstransacties Doordat er nog steeds veel (internationaal) geld beschikbaar is op de vastgoedmarkt en logistiek vastgoed naast gunstige risico/rendementsperspectieven ook daadwerkelijke goede rendementen laat zien is er veel vraag naar logistiek vastgoed. In 2006 werd er voor ruim 1 mrd in logistiek vastgoed in Nederland belegd (PropertyNL, juli 2007), hetgeen 10% meer was dan in 2005. Volgens de onderzoekers van PropertyNL wordt van alle
beleggingstransacties 8% belegd in de logistieke vastgoed in Europa. Ook blijkt uit het onderzoek van PropertyNL dat de grote vraag naar logistiek vastgoed heeft geleid tot een daling van de bruto aanvangsrendementen tot 6,25% met een bandbreedte tot 7,5% (PropertyNL). Evenals Jones Lang LaSalle en DTZ Zafdelhoff (zie tabel 5.2) geeft ook PropertyNL aan dat nieuw vastgoed lagere rendementen laat zien dan objecten welke in de periferie zijn gelegen.
Uit de diverse publicaties (DTZ Zadelhoff, PropertyNL, Jones Lang LaSalle, Troostwijk en Cushman & Wakefield) blijkt overduidelijk dat bedrijfsmatig en logistiek vastgoed met name populair is bij buitenlandse beleggers en dan met name de Angelsaksische. Het Verenigd Koninkrijk, gevolgd door Amerika en Australi, loopt hierbij voorop en is actiever op het gebied van het verwerven van logistiek vastgoed dan bijvoorbeeld de Duitsers. Genoemde Duitsers zijn daarentegen wel weer heel actief op de kantorenmarkt. Ook in de genoemde publicaties van de diverse vastgoedadviseurs komt overduidelijk naar voren dat de interesse in logistiek vastgoed nimmer zo groot was en de rendementen nimmer zo laag waren. Jones
64
Lang LaSalle geeft in haar Market Bulletin (juni 2007) aan dat de aanvangsrendementen verder gedaald zijn en dat gelijke tred wordt gehouden met de trend van dalende aanvangsrendementen op de kantoor- en winkelbeleggingsmarkt. In haar Market Bulletin geeft Jones Lang LaSalle verder aan dat de scherpste netto aanvangsrendementen (vrij op naam) voor A-kwaliteit logistiek vastgoed op Schiphol worden gerealiseerd, met een bandbreedte van 6,25% tot 6,75%. Op andere locaties liggen de netto
aanvangsrendementen voor A-kwaliteit hoger: 6,5% tot 7,25%. Ook hier is echter zichtbaar dat de rendementen steeds lager uitkomen.
Tabel 5.2 Bruto aanvangsrendementen DCs Nederland (bron: DTZ Zadelhoff, 2007)
Opvallend op de bedrijfsruimtemarkt is dat de voornaamste kopers de particuliere beleggers waren. Zij waren verantwoordelijk voor 47% van het totaal belegd vermogen in het bedrijfslogistieke segment. Verschillende fondsen investeerden in totaal voor 217 miljoen euro in dit segment, waarmee hun aandeel uitkwam op 23%. De open end fondsen belegden in totaal voor 130 miljoen euro in bedrijfs- en logistiek vastgoed (14%). Ook in dit segment waren weer veel Angelsaksische beleggers actief, waarvan 10% Australisch was en de Engelsen en Amerikanen ieder een aandeel van 7% hadden.
5.4.3 Toekomst Zoals ook in eerdere hoofdstukken is aangegeven zullen de aantrekkende economie en andere logistieke peilers er toe leiden dat de vraag naar logistiek vastgoed onverminderd hoog zal zijn. De grote kapitaalstroom op de (vastgoed)beleggingsmarkt zal naar verwachting een neerwaartse druk blijven uitoefenen op de aanvangsrendementen van logistiek vastgoed. Dit wordt naar verwachting nog versterkt door de inhaalslag die de sector op dit moment ondervindt ten opzichte van met name de kantoren- en winkelmarkt. Het gaat
65
hier dan met name om volwassenheid en transparantie van deze deelmarkt. In ieder geval zal het gunstige risico/rendementsprofiel de interesse van beleggers houden. Met name de regios waar veel schaarste is en weinig grond voorhanden is bieden de mogelijkheid van een goed rendement en zullen dan ook in de belangstelling staan van beleggers. Om de resultaten van logistiek vastgoed als separate vastgoedcategorie beter te aanschouwen zal in de volgende paragraaf onderzoek gedaan worden naar de transparantie en de performance van deze sector.
5.5
Performance meting
In deze paragraaf wordt onderzocht hoe de verschillende landen de performance van vastgoed meten. Hier zal gekeken worden naar de performance meting in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. 5.5.1 Nederland In Nederland wordt door de De Stichting ROZ Vastgoedindex (ROZ) onderzoek gedaan naar de beleggingsresultaten van vastgoed. De ROZ is opgezet met als doel een onafhankelijke index te publiceren voor direct aangehouden beleggingsvastgoed met een institutioneel karakter. Naast de voor het publiek toegankelijke informatie worden voor de deelnemers (waaronder: Eurindustrial, Corio, ING REIM en Interpolis) zogenaamde benchmarkrapporten opgesteld. Deze stellen de deelnemers in staat hun eigen resultaten tegen de benchmark af te zetten tegen de door de ROZ per kwartaal gepubliceerde kwartaalindex. Deze index is opgezet om de deelnemers gedurende het jaar een indicatie te geven van de marktbewegingen en is gebaseerd op een deel van de databank. Op dit moment worden circa 25 % van de objecten voor de ROZ/IPD jaarindex getaxeerd voor de kwartaalindex. Het gewogen gemiddelde van alle objecten in de databank levert dan het geschatte rendement op voor de gehele markt. Hierbij wordt eerst het rendement per sector berekend en de niet getaxeerde objecten krijgen een waardeontwikkeling gelijk aan de waardeontwikkeling voor de sector. De deelnemende fondsen krijgen een rapport waarin de werkelijk getaxeerde objecten en de geschatte objecten zijn samengevoegd, zodat een indicatie wordt gegeven over hoe de gehele portefeuille in dat kwartaal heeft gepresteerd. In bijlage II is een voorbeeld van een recent kwartaalbericht van de ROZ opgenomen. Naast de kwartaalindex meet de ROZ/IPD de rendementen op vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles op jaarbasis. Het Benchmark rendement is het totale rendement op alle vastgoedportefeuilles, inclusief aan- en verkopen, ontwikkelingsobjecten en objecten in renovatie. Middels de benchmark kunnen beleggers hun eigen performance meten binnen de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt, zoals winkels, kantoren, woningen en bedrijfsruimte. De cijfers die onder andere door de ROZ/IPD worden berekend zijn het
66
totaal rendement, de waardegroei, het aanvangsrendement en de historische performance per sector (zie tabel 5.3).
Tabel 5.3 ROZ IPD Nederlandse Vastgoedindex 2006, Historische sector performance totaal rendement % per jaar. (Bron: ROZ IPD, www.rozindex.nl)
Opvallend is dat logistiek vastgoed geen separate sector is, maar onderdeel uitmaakt van de sector bedrijfsruimte. Dit zorgt voor een vertekend beeld omdat uit transactiegegevens van PropertyNL blijkt dat er wezenlijk afwijkende rendementen worden gerealiseerd als men standaard bedrijfsruimte vergelijkt met logistiek vastgoed, zoals dat in dit onderzoek aan de orde komt. Om meer inzicht te krijgen in de resultaten van logistiek vastgoed is onderzocht hoe de resultaten van vastgoed in andere landen wordt gemeten.
5.5.2 Verenigd Koninkrijk In het Verenigd Koninkrijk is de IPD sinds 1985 actief op het gebied van het benchmarken van vastgoed. De IPD geeft aan dat zij marktleider is op het gebied van het analyseren van vastgoedperformance (www.ipd.co.uk). De IPD produceert benchmarks, marktindicatoren en voert gedetailleerd onderzoek uit op het gebied van vastgoed. De IPD is actief in 20 landen, inclusief de Europese Unie en werkt onder andere samen met de Nederlandse ROZ stichting. Ook de IPD verkrijgt haar data van een aantal gerenommeerde marktpartijen, zoals Aberdeen Property Investors, AXA REIM, UBS Realty Investors en Morgan Stanley Real Estate.
Als we kijken naar de sectorale indeling die de IPD hanteert zien we dat de IPD commercieel vastgoed onderverdeelt in drie sectoren; retail, office en industrial (zie tabel 5.4). Daarnaast heeft de IPD aparte indexen als het gaat om woningen (residential), plantages (forestry, met een omvang van ruim 100 mrd Pond) en akkerland (rural, tenanted farm land, met een
67
omvang van ruim 1,65 mrd Pond). Belangrijk gegeven is dat ook de IPD geen splitsing maakt als het gaat om bedrijfsruimte en logistiek vastgoed. Opvallend in vergelijking tot de Nederlandse ROZ index is dat er veel meer fondsen hun informatie delen met de IPD. Dit geeft ook het verschil in marktomvang tussen Nederland en het Verenigd Koninkrijk aan, hetgeen ook gestaafd wordt door cijfers van de IPD. Uit cijfers van de IPD blijkt dat de Nederlandse vastgoedmarkt een omvang heeft van circa 45 miljard euro tegen 285 miljard euro voor het Verenigd Koninkrijk (IPD, National indices 2006). Een ander verschil met de Nederlandse ROZ index is dat de IPD naast kwartaalcijfers ook maandcijfers publiceert.
Tabel 5.4 IPD, 3-month total return, end march 2007 (www.ipd.co.uk)
5.5.3 Verenigde Staten In de Verenigde Staten is de National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), actief op het gebied van dataverzameling voor de vastgoedmarkt. De NCREIF is oorspronkelijk opgericht om institutionele beleggers, als onafhankelijke partij, te voorzien van informatie die inzicht geeft in de performance van deze bedrijven (www.ncreif.com). Volgens informatie van NCREIF bestaan haar leden uit investment managers, academici, consultants en andere dienstverlenende organisaties die een belangrijke rol spelen bij pensioenfonds gerelateerde onroerend goed investeringen.
Elk kwartaal publiceert de NCREIF de NCREIF Property Index (NPI), welke aangeeft hoe de vastgoedperformance van de leden is. Deze NPI wordt gebruikt als de industry benchmark om de resultaten van beleggers te vergelijken met het gemiddelde van de sector. Hierin wijkt de NCREIF in wezen dus niet af van de doelstellingen van de ROZ en de IPD. Leden van de NCREIF zijn onder andere Barclays Global Investors, Credit Suisse, Cushman & Wakefield en Prudential Real Estate Investors. Als we vervolgens kijken naar de verschillende indexen van de NCREIF, dan zien we dat de navolgende sectoren worden onderscheiden: appartementen, kantoren, winkels, bedrijfsruimte en hotels, welke binnen de Verenigde
68
Staten worden gesplitst in Noord, Oost, Zuid en West. Ook de NCREIF maakt dus geen onderscheid tussen bedrijfsruimte en logistiek vastgoed.
5.6
Conclusies
Op basis van dit hoofdstuk kan geconcludeerd worden dat de beleggingscategorie logistiek vastgoed de afgelopen jaren steeds meer in de belangstelling is komen te staan. Ook vanuit de beleggersmarkt wordt deze categorie nog steeds als een groeimarkt gezien.
Als gekeken wordt naar de Nederlandse beleggingsmarkt in zijn algemeenheid dan kan geconcludeerd worden dat niet alleen het transactieniveau het afgelopen jaar een record behaalde en dat steeds meer Angelsaksische beleggers een grote rol spelen op de Nederlandse Vastgoedmarkt. Ook heeft de vastgoedbeleggingsmarkt opnieuw te maken gehad met een record hoeveelheid kapitaal dat beschikbaar is voor beleggingen. Vooral de vraag naar hoogwaardige beleggingen met langlopende contracten is erg groot en in zijn algemeenheid heeft deze grote hoeveelheid kapitaal er voor gezorgd dat de rendementen in alle vastgoed beleggingscategorien onder druk hebben gestaan. Binnen de logistieke vastgoedmarkt valt op dat opvallend veel particuliere fondsen actief waren. Kijkend naar de toekomst dan is de verwachting dat de grote kapitaalstroom op de (vastgoed) beleggingsmarkt een neerwaartse druk blijft uitoefenen op de aanvangsrendementen van logistiek vastgoed. Dit wordt naar verwachting nog versterkt door de inhaalslag die de sector op dit moment maakt ten opzichte van met name de kantoren- en winkelmarkt.
Op de gebruikersmarkt voor logistiek vastgoed constateren we dat er een gebrek aan aanbod is van kwalitatief hoogwaardige beleggingen. Hierdoor zijn ook hier de rendementen verder gedaald. Indien beleggers bereid zijn om meer risico te nemen, dan kunnen distributiecentra welke op risico ontwikkeld worden voorzien in de vraag naar logistiek vastgoed. Doordat ontwikkelaars door de omvang van logistieke ontwikkelingen (metrage) snel te maken krijgen met forse investeringen bij het ontwikkelen op risico zullen zij, voorafgaand aan een ontwikkeling vaak een financile partner (belegger) betrekken bij een ontwikkeling. Doordat de logistieke sector sterk groeit en behoefte heeft aan efficinte, moderne accommodaties lijkt het risico beperkt. Specifieke marktkennis van onder andere locatie, gebouw en marktvraag zijn in dit geval onontbeerlijk.
Als gekeken wordt naar de trends op de logistieke vastgoedmarkt dan concluderen we dat gebruikers netwerken willen samenvoegen en gebruik willen maken van grotere
69
distributiecentra. Samenwerking met deze bedrijven is voor beleggers een kans om reeds in een vroeg stadium bij een mogelijke belegging betrokken te raken.
Tot slot kan geconcludeerd worden dat er voor logistiek vastgoed geen goede benchmark is. Onderzoek naar performance meting in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten wijst uit dat geen van deze landen een specifieke benchmark heeft voor deze sector. Logistiek wordt nog steeds als bedrijfsruimte gezien en maakt in al deze landen onderdeel uit van deze sector, terwijl we in hoofdstuk 2 reeds hebben kunnen constateren dat logistiek vastgoed een andere beleggingscategorie is als bedrijfsruimte, waaronder ook
bedrijfsverzamelgebouwen worden verstaan.
70
Hoofdstuk 6
Conclusies en aanbevelingen
6.1
Inleiding
De doelstelling van dit onderzoek was om door middel van literatuurstudie en gesprekken met beleggers, ontwikkelaars en gebruikers onderzoek te doen naar de logistieke wereld en de rol die logistiek vastgoed daarin speelt. Dit alles met de volgende doelstelling:
Het verkrijgen van inzicht in de kritische succesfactoren binnen de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt, teneinde vastgoedbeleggers in logistiek vastgoed te kunnen adviseren.
Om deze doelstelling te kunnen realiseren zijn een centrale vraag en een aantal subvragen geformuleerd welke in de verschillende hoofdstukken zijn beantwoord om zodoende aan bovengenoemde doelstelling te voldoen.
Om invulling te kunnen geven aan de doelstelling is op basis van literatuuronderzoek, veldonderzoek en door het voeren van gesprekken met partijen die actief zijn in de logistieke sector een beeld geschetst van de logistieke sector. Daarbij is ingegaan op de huidige en toekomstige ontwikkeling van de supply chain en de rol van logistiek vastgoed als beleggingscategorie. Zo is in hoofdstuk twee een beeld geschetst van de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid en wat er verstaan wordt onder de logistieke sector en logistiek vastgoed. De verschillende begrippen zijn hier afgebakend en vormden de basis voor het verdere onderzoek. Naar aanleiding van de bevindingen in hoofdstuk twee is een checklist opgesteld, waaraan hoogwaardig logistiek vastgoed dient te voldoen. Deze checklist dient als hulpmiddel voor hen die willen investeren in logistiek vastgoed en een duidelijk beeld willen hebben van courant logistiek vastgoed. In hoofdstuk drie en vier zijn respectievelijk de mondiale, Europese en de Nederlandse logistiek sector en vastgoedmarkt in beeld gebracht, waarna in hoofdstuk vijf de verschillende actoren aan bod zijn gekomen die actief zijn op de Nederlandse vastgoedmarkt alsmede is er onderzoek gedaan naar de perfomance meting van logistiek vastgoed.
6.2
Conclusies
In deze thesis is onderzocht wat logistiek inhoudt, waarbij tot de conclusie is gekomen dat logistiek het afstemmen van de goederenstromen op de afzetmarkt inhoudt, waardoor op efficinte wijze aan de wensen van de klanten kan worden voldaan en waarbij een product
71
op optimale wijze de bedrijfskolom doorloopt. De ondernemingen die de logistiek als hoofdactiviteit hebben zijn logistieke dienstverleners, transportbedrijven, ketenregisseurs, logistieke adviseurs en producten software-ontwikkelaars. Om meer inzicht te krijgen in de gebruikers is onderzocht welke verschillende logistieke processen gebruik maken van logistiek vastgoed. Dit zijn met name de bedrijven die actief zijn op het gebied van open overslag, retourlogistiek, garantie- en commercile- en verpakkingsretouren. Een belangrijke conclusie daarbij is dat modern logistiek vastgoed kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte betreft ten behoeve van (inter)nationale supply chain activiteiten, met een minimaal oppervlak van 10.000 m, voorzien van vlakke betonvloeren met een minimale vloerbelasting van 4.000 kg/m, een vrije hoogte van minimaal 10,40 meter, voorzien van sprinklerinstallatie, voorzien van goede laad- en losmogelijkheden, loadingdocks (1:1.000 m) en gelegen in de nabijheid van transportassen en mainports. Deze kennis is voor beleggers zeer belangrijk als zij over willen gaan tot een lange termijn investering, waarbij zij uiteraard willen beschikken over een marktconform object.
Vastgesteld is dat de vastgoedmarkt ondoorzichtig en immobiel is en dat er vertraging in de prijsreactie plaatsvindt. Daarbij hebben we vastgesteld dat vastgoed onderhevig is aan emotie. Een belangrijke andere conclusie is dat de transacties die op de vastgoedmarkt niet, of onvolledig, openbaar (beschikbaar voor de consument) worden gemaakt, waardoor er sprake is van een niet transparante markt. Beleggers kunnen dan ook een voorsprong nemen indien zij beschikken over veel specifieke marktkennis en toekomstige ontwikkelingen van de desbetreffende branche. Deze kennis is zeer relevant omdat in hoofdstuk twee is vastgesteld dat Taxateurs en researchers bij taxaties en waardebepalingen rekening houden met alle invloedsfactoren die van invloed zijn op de waarde. Hierdoor zal geen een taxatie dezelfde uitkomst hebben en is het aan de experts (makelaars, adviseurs en beleggers) om zelf een rele inschatting te maken van de werkelijke waarde. Deze inschattingen vormen vervolgens de basis voor een aanof verkoopbeslissing en bepalen hoe succesvol een belegger kan zijn.
Als gekeken wordt naar de internationale beleggingsmarkt dat kan geconcludeerd worden dat door de continue vraag naar goederen, in zowel een neergaande als een opgaande economie, logistiek vastgoed minder conjunctuurgevoelig is. Distributeurs moeten zowel in een opgaande als een neergaande markt competitief zijn en een goed marktconform en functioneel distributiecentrum helpt hen daarbij. Mede hierdoor zien we dat de rendementen voor eerste klas logistieke beleggingen steeds dichter naar die van kantoorrendementen toe kruipen en dat een bruto aanvangsrendement van 6,25% geen uitzondering is. Ook is het opvallend dat logistiek vastgoed steeds vaker wordt aangekocht door particuliere beleggers
72
en private equity fondsen. Indien beleggers bereid zijn om meer risico te nemen, dan kunnen distributiecentra welke op risico ontwikkeld worden voorzien in de vraag naar logistiek vastgoed. Doordat ontwikkelaars door de omvang van logistieke ontwikkelingen (metrage) snel te maken krijgen met forse investeringen bij het ontwikkelen op risico zullen zij, voorafgaand aan een ontwikkeling vaak een financile partner (belegger) betrekken bij een ontwikkeling. Doordat de logistieke sector sterk groeit en behoefte heeft aan efficinte, moderne accommodaties lijkt het risico beperkt. Specifieke marktkennis van onder andere locatie, gebouw en marktvraag zijn in dit geval onontbeerlijk.
Wordt er gekeken naar de Nederlandse beleggingsmarkt in zijn algemeenheid dan kan geconcludeerd worden dat niet alleen het transactieniveau het afgelopen jaar een record behaalde, maar ook dat steeds meer Angelsaksische beleggers een grote rol spelen op de Nederlandse Vastgoedmarkt. Ook heeft de vastgoedbeleggingsmarkt opnieuw te maken gehad met een record hoeveelheid kapitaal dat beschikbaar is voor beleggingen. Vooral de vraag naar hoogwaardige beleggingen met langlopende contracten is erg groot en in zijn algemeenheid heeft deze grote hoeveelheid kapitaal er voor gezorgd dat de rendementen in alle vastgoed beleggingscategorien onder druk hebben gestaan. Binnen de logistieke vastgoedmarkt valt op dat opvallend veel particuliere fondsen actief waren. Kijkend naar de toekomst dan is de verwachting dat de grote kapitaalstroom op de (vastgoed) beleggingsmarkt een neerwaartse druk blijft uitoefenen op de aanvangsrendementen van logistiek vastgoed. Dit wordt naar verwachting nog versterkt door de inhaalslag die de sector op dit moment maakt ten opzichte van met name de kantoren- en winkelmarkt.
In zijn algemeenheid kan geconcludeerd worden dat de logistieke (vastgoed)markt een uitstekend jaar achter de rug heeft. China heeft de afgelopen jaren laten zien dat zij de meest groeiende economie op de wereldmarkt is. Door de groei van de wereldeconomie heeft het bedrijfsleven de afgelopen jaren met name kunnen profiteren van een sterke omzetgroei en een verbetering van kasstroom en winstgevendheid. Dit geeft een impuls aan de investeringsbereidheid ter verbetering van de productiecapaciteit en verbetering van de productiviteit. Ook uit verschillende publicaties blijkt dat de internationale wereldhandel booming is. Het is de verwachting dat deze trend zich voortzet en dat de opkomende economien door globalisering, lage loonkosten en de aanwezigheid van goedkoop vastgoed verder zullen groeien.
Uit het onderzoek in hoofdstuk drie, naar de Europese hotspots voor logistiek vastgoed, komt naar voren dat de Benelux goed is vertegenwoordigd, met acht regios voor vestiging van Europese regionale en lokale distributiecentra. Nederland en Belgi doen het daarbij
73
Europees gezien goed, omdat zij beschikken over de dichtste concentratie van logistieke hotspots. Uit onderzoek blijkt dat Belgi als beste land wordt gekenschetst voor de vestiging van een distributiecentrum. Dit komt omdat de huren relatief laag zijn, de bereikbaarheid goed is en de overheid een positief en actief (fiscaal) beleid heeft ten aanzien van partijen die zich in het land willen vestigen. Nederland is daarentegen voor de vestiging van een distributiecentrum iets minder populair dan Belgi en Duitsland, maar heeft alle mogelijkheden om haar eerdere nummer n positie als favoriete vestigingsplaats voor een Europees distributiecentrum te herwinnen. Buiten de Europese logistieke kernmarkt, bestaande uit Nederland, Belgi en Duitsland, is de verwachting dat de groei van de logistieke markt aan de rand van Centraal- en Oost-Europa zal doorgaan. Door deze groei is het de verwachting dat Nederland, als gate to Europe, op logistiek gebied hiervan kan profiteren.
Als we kijken naar de ontwikkeling van logistieke vestigingsplaatsen in Nederland, dan zien we dat met name Venlo en Moerdijk zich snel hebben ontwikkeld. Nadeel van deze explosieve groei is dat hierdoor het beschikbare aanbod van werkgelegenheid snel is opgenomen, waardoor nu weinig arbeid beschikbaar is. Dit biedt echter ook kansen voor andere logistieke plaatsen. Daarnaast kunnen door de ontwikkeling van bijvoorbeeld de Betuwe lijn nieuwe logistieke plaatsen ontstaan. De verwachting is dat vooral Noord-Brabant en Limburg zich in de toekomst zullen ontwikkelen als belangrijke regios op logistiek gebied.
Onderzoek naar trends op de logistieke markt wijst uit dat duurzaamheid als een van de belangrijkste trends op de vastgoedmarkt voor bedrijfsruimtes wordt gezien. Deze verwachting vloeit voort uit het feit dat wetgeving zich steeds meer zal toespitsen op duurzaam investeren. Ook is er de laatste jaren een trend waarneembaar van Sale & Leaseback transacties. Mede door invoer van de IFRS regels is ondernemen de laatste jaren ingewikkelder geworden.
Tot slot kan geconcludeerd worden dat er voor logistiek vastgoed geen goede benchmark is. Onderzoek naar performance meting in Nederland, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten wijst uit dat geen van deze landen een specifieke benchmark heeft voor deze sector. Logistiek wordt nog steeds als bedrijfsruimte gezien en maakt in al deze landen onderdeel uit van deze sector, terwijl we in hoofdstuk 2 reeds hebben constateren dat logistiek vastgoed een andere beleggingscategorie is als bedrijfsruimte, waaronder ook bedrijfsverzamelgebouwen worden verstaan.
74
Op basis van de bevindingen in dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat de beleggingscategorie logistiek vastgoed de afgelopen jaren steeds meer in de belangstelling is komen te staan en dat er ook de komende jaren voldoende belangstelling voor deze beleggingscategorie zal zijn. Ook vanuit de beleggersmarkt wordt deze categorie namelijk nog steeds als een groeimarkt gezien, door de gunstige vooruitzichten voor de logistieke sector. Kritische succesfactoren voor beleggen in logistiek vastgoed zijn een goede visie, kennis van de markt, de gebruiker en de mondiale ontwikkelingen van de logistieke sector. Indien men weet wat de wensen van de gebruiker zijn en aan welke eisen logistiek vastgoed dient te voldoen dan biedt deze sector een goede risico/rendementsverhouding met voldoende perspectief voor het behalen van een gunstig rendement.
6.3
Aanbevelingen
Tot slot worden aan het einde van dit onderzoek in deze paragraaf nog enkele aanbevelingen voor vervolgonderzoek gedaan. Deze informatie zou investeerders en beleggers nog meer informatie over de logistieke deelmarkt moeten geven.
Om de logistieke vastgoedmarkt transparanter te maken zou het een overweging kunnen zijn om als separate sector op te nemen. Zoals in hoofdstuk vijf is besproken is dit thans niet het geval, waardoor logistiek vastgoed gelijk gesteld wordt aan allerlei andere vormen van bedrijfsruimte. Allereerst is daarvoor een goede en eenduidige definitie van logistiek vastgoed voor nodig. Een voorzet hiervoor is gegeven in hoofdstuk twee, waar een definitie voor logistiek vastgoed is voorgesteld.
Tenslotte is het een aanbeveling waard om marktpartijen te vragen om transparanter te zijn bij het melden van transacties. Uit onderzoek naar transactiegegevens blijkt dat het merendeel hiervan niet volledig is of onjuiste informatie weergeeft. Hier is een belangrijke taak weggelegd voor de vakbladen PropertyNL en Vastgoedmarkt, die dagelijks melding maken van transacties. Strikte regels voor het aanmelden van transactie kunnen wellicht een steentje bijdragen in het verkrijgen van meer inzicht en dus een meer transparante markt.
75
Literatuurlijst
Boeken Buck Consultants International, Nederland: Europa's distributiecentrum Holland: Europe's distribution center, 1990
Eurostat, Europe in figures: Eurostat yearbook 2005, Office for official publications of the European Communities, 2005
Frampton, G, Industrial and logistics property in the future a Pan-European perspective, CB Richard Ellis Amsterdam
Gool, van, Jager, P en Weisz, R.M., Onroerend goed als belegging, 2001
Goor, van, A.R. en Ploos, van Amstel, M.J., Fysieke distributie: denken in toegevoegde waarde, 1999
Hendriks, drs C.J.G.M., Bol, N.J.T, Vastgoedbeleggingen, Vastgoed als beleggingscategorie, 2003
Keeris, W.G., Vastgoedbeheer Lexicon, Wolters Noordhoff, Groningen? Houten, 2001
Mees Makelaars B.V., Kadaster Directie Gelderland, Strijbosch Thunnissen Makelaars, de gemeenten Arnhem en Nijmegen en Stadsregio Arnhem Nijmegen (KAN). KANVastgoedrapportage 2006: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimten, bedrijventerreinen, infrastructuur en sociaal-economische ontwikkelingen in een dynamische regio, mei 2006
Petit, B, Het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse professionele particuliere beleggers 2006, Troostwijk Makelaars O.G., ING Real Estate, Technische Universiteit Eindhoven, 2006
ULI-the Urban Land Institute, Just-in-time real estate: how trends in logistics are driving industrial development, 2003
76
Artikelen, rapporten, onderzoeken & publicaties
Arlington, European Logistics Snapshot Arlington, 2007
Bouwfonds Property Finance, Bouwfonds Property Finance BU lease speelt in op groei sale and leaseback, PropertyNL, januari 2004
Brommelstroet, de, M, Europees transportbeleid in ontwikkeling, Rooilijn, 2006
Brouns, J.P.T, Off-balance behoefte van logistieke dienstverleners, Maart 2006
Bruil, P en Driesen, E, Nederland: Logistiek vastgoedland? Zes Argumenten om in logistiek vastgoed te investeren, Building Business, juni 2003, nummer 5
Centraal Bureau voor de Statistiek, De Nederlandse conjunctuur, 2007, aflevering 2
Doldersum, W., Volwassenheid van vastgoedmarkten, mei 2004
DTZ Zadelhoff, Feed the Lion, 2006
DTZ Zadelhoff, Oud voor nieuw, De Nederlandse markt voor bedrijfsruimte, 2007
DTZ Zadelhoff, Logistiek in perspectief; De Nederlandse markt voor distributiecentra, 2005
DTZ Zadelhoff, Reverse Angle, De Nederlandse markt voor distributiecentra, 2007
FGH Bank, Vastgoed is beleven, 2007
FGH Bank, Grenzen verkennen, 2006
Glaudemans, J en Waaning, N, Logistiek vastgoed blijft hot, PropertyNL, 5 juli 2007, nr 11
Hentenaar, R en Nijboer, S, Beleggingstrends voor 2007, PropertyNL, Januari 2007, nr 1
Hentenaar,
Nijboer,
S,
Klaver,
G,
Schipper,
L,
Arens,
K.J.,
Verloedering
bedrijventerreinen vereist doorbraak, PropertyNL, september 2006, nummer 15
77
Heve, ten, G.M, Taxatieleer vastgoed I, 2002
Klaver, G, Nederland verliezer op logistieke vastgoedmarkt, PropertyNL, maart 2006, nr 2
Laarhoven, Commissie van, Naar een vitale supply chain door krachtige innovatie, 2006
Meer, van der, H en Kruijk, de, P, Logistiek: motor van duurzame groei, Real Estate Magazine, februari 2006
Toor, van, F, Logistiek Vastgoed; een analyse voor opslag- en distributiecentra in Nederland, juli 2004
Troostwijk Makelaars, Het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse professionele particuliere beleggers, 2007
Troostwijk Makelaars, Het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote Nederlandse Institutionele beleggers en vastgoedfondsen, 2006
Wessels, P, Europa lift mee op wereldwijde trends, PropertyNL, maart 2006, nr 2
78
Internet sites
www.bciglobal.com www.capgemini.nl www.dtz.nl www.europa.eu www.goodman.com www.imf.org www.ipdindex.co.uk www.jll.nl www.kanvastgoedrapportage.nl www.koerslijn.nl www.logistiek.nl www.nea.nl www.ncreif.com
Buck Consultants International Capgemini DTZ Zadelhoff Europese Unie Goodman Property Investors (GPI) Internationaal Monetair Fonds IPD Jones Lang LaSalle KAN Vastgoedrapportage DELTA Lloyd Asset Management VNU NEA Transportonderzoek- en opleiding B.V NCREIF, National Council of Real Estate Investment Fiduciaries
www.ndl.nl www.prologis.com www.propertynl.com www.stec.nl www.vastgoedmarkt.nl www.wto.org
NDL/HIDC ProLogis PropertyNL Stec Groep Vastgoedmarkt World Trade Organization
79
Bijlage I Checklist modern logistiek vastgoed
Percentage magazijn- / kantoorruimte Percentage tussenvloer (mezanine) / magazijn Aantal loadingdocks voor het magazijn Laad- en losruimte voor loadingdocks Vrije hoogte onder spanten/sprinkler
: : : : :
Maximaal 95:5. Maximaal 99:1. Minimaal 1:1.000 m bedrijfsruimte. Minimaal 36 meter. Minimaal 10.40 i.v.m. het stapelen van Europallets. Minimaal 3.500 kg/m. De vloer dient vlakker te zijn al naar gelang de hoogte van het gebouw. Indien de vloer niet vlak genoeg is, dan zal een heftruck uit het lood staan bij het laden en lossen op grote hoogte. Norm: Zeile 3. Kolomafstand 22/22,3 meter. Voor het creren van zowel brede als smalle gangpaden. Bij voorkeur vierkante klinkers, welke makkelijker te herstellen zijn in het geval van beschadigingen. Asfalt wordt warm (heet) in de zomer, waardoor er niet prettig op gewerkt kan worden (buitenactiviteiten personeel) en waardoor het sneller vervormt/slijt. Nabij snelweg, waterweg, spoorweg en containerterminal. Gecertificeerde sprinklerinstallatie. Beroepsbevolking met voldoende omvang.
Vloerbelasting Vloer vlakheid
: :
Kolommen
Buitenterrein
Locatie faciliteiten
Brandvoorzieningen Overige faciliteiten
: :
80
Bijlage II - Kwartaalbericht Stichting ROZ Vastgoedindex
81

De Logistieke Vastgoedmarkt in Nederland - Montanus

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

De Logistieke Vastgoedmarkt in Nederland - Montanus

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland - Kritische succesfactoren voor beleggen in Nederlands logistiek vastgoed -

Master Thesis MSRE opleiding

Amsterdam School of Real Estate

Begeleiding: drs R.M. Weisz RA MRICS

H1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Logistiek en vastgoed Inleiding De vastgoedmarkt 2.2.1 Kenmerken van de vastgoedmarkt 8 8 9 11 12 14 14 17 21

Marktsegmenten Waarde van onroerend goed 2.4.1 Waardeverschillen

2.5 2.6 2.7

Logistiek vastgoed Logistiek Conclusies

H3 3.1 3.2 3.3

3.4 3.5 3.6

Marktverwachtingen Europa en logistiek vastgoed Europese ontwikkelingen op de logistieke markt

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

3.7 3.8 3.9 3.10

H4 4.1 4.2 4.3

Internationale positie van Nederland 4.4.1 Verbeteren van de Nederlandse concurrentiepositie

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

H6 6.1 6.2 6.3

Conclusies en aanbevelingen Inleiding Conclusies Aanbevelingen 71 71 75

Literatuurlijst Artikelen, rapporten, onderzoeken & publicaties

Checklist modern logistiek vastgoed Kwartaalbericht Stichting ROZ Vastgoedindex

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Belang van het onderzoek

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Centrale vraag en subvragen

Subvragen: Hoe wordt de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt gedefinieerd?

Hoe zien de mondiale- en de Nederlandse logistieke sector eruit?

Wat zijn de kenmerken van de mondiale- en Europese logistieke vastgoedmarkt?

Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt?

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Aanpak onderzoek en opbouw rapport

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Ondoorzichtigheid; Immobiliteit; Vertraging in de prijsreactie; Emotie.

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Waarde van vastgoed

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Aanbod georinteerde factoren Gronduitgifte

Vraaggeorinteerde factoren Opname volume nieuwbouw

Verhouding aanbodopname Leegstandspercentage bestaande voorraad Aanvangsrendementen Marktrendementen

Opname volume bestaande bouw

Gerealiseerde huurprijzen Verhuisbeweging

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Tabel 2.2 Retourprocessen (bron: www.Logistiek.nl, 2007)

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De mondiale en Europese logistieke vastgoedmarkt

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Tabel 3.1 De belangrijkste mondiale logistieke stromen (bron: WTO)

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Tabel 3.2 Wereldhandel (bron: CBS)

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland

Europa en logistiek vastgoed

De logistieke vastgoedmarkt in Nederland