TESIS

EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

HARDINATA WANAAGUNG

PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011

TESIS

EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

HARDINATA WANAAGUNG NIM 0991561031

PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011
i

EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

Tesis untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Udayana

HARDINATA WANAAGUNG NIM. 099 156 1031

PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011
ii

Lembar Pengesahan

TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL, 6 MEI 2011

Pembimbing I,

Pembimbing II,

Ir. Mayun Nadiasa, MT NIP. 19570801 198702 1 001

Ir. N. Yudha Astana, MT NIP. 19611024 198702 1 001

Mengetahui

Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Direktur Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana, Universitas Udayana,

Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA NIP. 19611207 198903 1 003

Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K) NIP. 19590215 198510 2 001

iii

Lembar Penetapan Panitia Penguji Tesis

Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal, 6 Mei 2011

Panitia Penguji Tesis berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana, No. 0949/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 6 Mei 2011

Ketua Anggota : 1. 2. 3. 4.

: Ir. Mayun Nadiasa, MT

Ir. N. Yudha Astana, MT Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT

iv

UCAPAN TERIMA KASIH

Pertamatama perkenankanlah penulis memanjatkan puji syukur kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas anugerahnya tesis ini dapat diselesaikan. Tesis ini merupakan salah satu persyaratan akademis untuk

menyelesaikan pendidikan Program Magister, Program Studi Teknik Sipil, Bidang Keahlian Manajemen Konstruksi, Universitas Udayana, Denpasar. Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar besarnya kepada : 1. Ir. Mayun Nadiasa, MT, selaku pembimbing I yang dengan penuh perhatian telah memberikan motivasi, semangat, bimbingan dan saran selama penyelesaian tesis ini. 2. Ir. N. Yudha Astana, MT, selaku pembimbing II yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah memberikan bimbingan dan saran kepada penulis. 3. Dr. Ir. IGA. Adnyana Putera, DEA, Ir. I Gd. Astawa Diputra, MT dan Ir. Dewa Ketut Sudarsana, MT, selaku penguji tesis yang telah memberikan kritik dan saran untuk kesempurnaan tesis ini. 4. Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana, selaku pengajar yang telah memberi ilmu pengetahuan yang sangat berguna untuk penyusunan tesis ini.

5. Papa, Mama, Krisna dan Ria tersayang dan tercinta yang telah memberi penulis dukungan moral dan material selama penulis mulai hingga selesainya tesis ini disusun. 6. Ibu Ratna Pidari yang telah memberikan motivasi selama penulisan tesis ini. 7. Devi Ariyanti, SE yang telah memberikan masukan, dukungan moral dan semangat selama penulisan tesis ini. 8. Pak Yanto yang telah memberikan dukungan spiritual selama penulisan tesis ini. 9. Kepada Utami Nilawati, Mariada Rijasa, dan teman teman karyasiswa Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana angkatan 2009 atas bantuan, dukungan dan kerjasamanya. Semoga Tuhan Yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaian tesis ini. Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna. Hal itu disebabkan karena keterbatasan pengetahuan yang ada pada diri penulis. Dengan segala kerendahan hati, penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun untuk penyempurnaan tesis ini.Akhir kata, semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi pembaca semua.

Denpasar, Mei 2011

Penulis vi

ABSTRAK EVALUASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN GRAND RENON PRIME RESIDENCE

Laju pertambahan penduduk kota Denpasar yang cukup tinggi menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan rumah. Perumahan Grand Renon Prime Residence yang terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar menawarkan hunian sebanyak 67 unit rumah yang terdiri dari 16 buah rumah tipe primavera, 31 buah rumah tipe premiere dan 20 buah rumah tipe primo. Kelayakan saat ini menunjukkan nilai NPV sebesar Rp.18.696.148.306, BCR sebesar 1,063 dan IRR sebesar 17,355%. Tujuan evaluasi ini untuk mengetahui apakah komposisi bangunan pada proyek pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence sudah optimal seiring dengan permintaan pasar. Evaluasi ini membahas beberapa aspek yaitu aspek optimasi dengan metode simpleks, aspek pasar dengan metode deskriptif kualitatif, aspek teknis dengan metode deskriptif kualitatif dan aspek finansial dengan metode estimasi. Evaluasi ini menggunakan parameter Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Internal Rate of Return (IRR). Penelitian ini menghasilkan jumlah komposisi optimal rumah untuk tipe primavera, tipe premiere dan tipe primo masing masing berjumlah 17 ; 36 dan 13 buah. Analisis finansial berdasarkan komposisi rumah tersebut menghasilkan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 19.801.228.054 > NPV existing, Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing dan Nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar 18,201% > IRR existing.

Kata kunci : Evaluasi , optimasi, aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial.

vii

ABSTRACT EVALUATION OF GRAND RENON PRIME RESIDENCE DEVELOPMENT

The increasing rate of inhabitants in Denpasar also creates higher necessity of the house. Grand Renon Prime Residence, which is located in Jalan Raya Badak Agung Denpasar, offeres 67 clusters of house which consists of 16 primavera types, 31 premiere types and 20 primo types. Feasibility condition for this moment shows the value of NPV equals to Rp.18.696.148.306, BCR of 1,063 and IRR of 17,355%. This evaluation is meant to find out the composition of buildings in Grand Renon Prime Residence are already optimum according to the market demand. This evaluation also studies several aspects namely optimation by simpleks method, market aspect by descriptive qualitative method, technical aspect by descriptive qualitative method and financial aspect by estimation method. This evaluation uses the parameter of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) and Internal Rate of Return (IRR) The result of this research shows that the optimum composition for housing of primavera type, premiere type and primo type are respectively 17 ; 36 and 13. The result of the financial analysis, based on the housing composition shows that Net Present Value (NPV) Rp. 19.801.228.054 > NPV existing, Benefit Cost Ratio (BCR) 1,107 > BCR existing and Internal Rate of Return (IRR) equals to 18,201% > IRR existing.

Key words : Evaluation , optimation, market aspect, technical aspect, financial aspect.

viii

DAFTAR ISI

Isi

Halaman i ii iii iv v vii ix xiii xiv xv

Sampul Dalam .............................................................................................. Prasyarat Gelar ............................................................................................. Lembar Persetujuan ...................................................................................... Lembar Panitia Penguji Tesis........................................................................ Ucapan Terima Kasih ................................................................................... Abstrak ......................................................................................................... DAFTAR ISI ................................................................................................ DAFTAR GAMBAR .................................................................................... DAFTAR TABEL ........................................................................................ DAFTAR LAMPIRAN................................................................................. BAB I PENDAHULUAN 1.1 1.2 1.3 1.4 Latar Belakang ..................................................................................... Rumusan Masalah ................................................................................ Tujuan Penelitian ................................................................................. Manfaat Penelitian ...............................................................................

1 4 4 4

BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1 2.2 Definisi Perumahan dan Pemukiman.................................................... Pengertian Evaluasi.............................................................................. 2.2.1 Analisis Aspek Pasar................................................................... 2.2.2 Analisis Aspek Teknis................................................................. ix 5 6 7 9

2.2.3 Analisis Aspek Finansial ............................................................. 2.3 Biaya Produksi.....................................................................................

9 13 14 16 16 17 17 18 24

2.4. Pajak.................................................................................................... 2.5 Metode dan Desain Riset Pemasaran.................................................... 2.5.1 Pengertian dan Macam Macam Metode Riset ........................... 2.5.2 Penentuan Jumlah Sampel ........................................................... 2.5.3 Kuisioner .................................................................................... 2.6 2.7 Metode Simpleks ................................................................................. Program Quantitative System For Business Plus (QSB+) .....................

BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN 3.1 3.2 3.3 Kerangka Konsep Penelitian ............................................................... Analisis Optimasi ................................................................................ Analisa Pasar ...................................................................................... 3.3.1 Identifikasi Responden ............................................................... 3.3.2 Kuisioner ................................................................................... 3.4 3.5 Analisa Teknis ..................................................................................... Analisa Finansial ................................................................................. 27 28 30 30 30 31 32

BAB IV METODE PENELITIAN 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 Lokasi dan Waktu Penelitian................................................................ Ruang Lingkup Penelitian.................................................................... Penentuan Sumber Data....................................................................... Instrumen Penelitian ............................................................................ Analisa Data ........................................................................................ x 36 39 40 40 40

BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN 5.1 5.2 Umum ................................................................................................. Grand Renon Prime Residence............................................................. 5.2.1 Minat Responden ....................................................................... 5.2.2 Rencana Pendapatan ................................................................... 5.2.3 Perhitungan Biaya (Cost) ........................................................... 5.2.4 Modal ........................................................................................ 5.2.5 Suku Bunga ................................................................................ 5.3 Evaluasi Optimasi................................................................................ 5.3.1 Variabel Keputusan .................................................................... 5.3.2 Fungsi Tujuan ............................................................................ 5.3.3 Fungsi Batasan ........................................................................... 5.3.4 Perhitungan Dengan Program QSB+ .......................................... 5.3.5 Tabel Alternatif Pilihan .............................................................. 5.4 Evaluasi Aspek Pasar........................................................................... 5.4.1 Analisa Data Hasil Survey .......................................................... 5.4.2 Analisa Data Ramalan Dengan Metode Least Square ................. 5.5 5.6 Evaluasi Aspek Teknis......................................................................... Evaluasi Aspek Finansial ..................................................................... 5.6.1 Analisis Biaya ............................................................................ 5.6.2 Analisis Pendapatan ................................................................... 5.6.3 Analisis Finansial ....................................................................... xi 42 44 44 45 46 49 49 50 50 50 53 54 57 58 58 61 64 65 65 67 67

5.3.4 Analisis Sensitivitas ................................................................... BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN 6.1 6.2 Kesimpulan.......................................................................................... Saran ...................................................................................................

70

72 73

DAFTAR PUSTAKA

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Kerangka Konsep Penelitian ...................................................... Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence ....................................... Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence.................................... Gambar 5.1 Diagram Aliran Kas ...................................................................

34 37 38 69

xiii

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol .................................................... Tabel 5.1 Tiap Type Rumah Yang Terjual .................................................... Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan ..................................................................... Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi ................................................................. Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi.................................................................... Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan................................ Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan ............................................ Tabel 5.7 Volume Pekerjaan ......................................................................... Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera.................................... Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere...................................... Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo ........................................ Tabel 5.11 Alternatif Pilihan ......................................................................... Tabel 5.12 Jumlah Rumah Yang Terjual Periode 2009 s/d 2010.................... Tabel 5.13 Analisis Perkembangan Penjualan Rumah Periode 1 5.............. Tabel 5.14 Proyeksi Jumlah Penjualan Rumah .............................................. Tabel 5.15 Perkiraan Penjualan Rumah Periode 2009 2013 ........................ Tabel 5.16 Total Biaya ( cost ) Pembangunan Perumahan Grand Renon........

22 45 45 46 47 48 48 49 51 51 52 57 61 62 63 63 68

xiv

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Gambar Denah Masing Masing Tipe Rumah ........................... Lampiran 2 Hasil Akhir Optimal pada Program QSB+.................................. Lampiran 3 Gambar Site Plan Penerapan Hasil Optimasi .............................. Lampiran 4 Kuisioner ................................................................................... Lampiran 5 Tabulasi Data Hasil Survey ........................................................ Lampiran 6 Hasil Uji Validitas dan Realibilitas............................................. Lampiran 7 Perhitungan Pendapatan ............................................................. Lampiran 8 Perhitungan Pinjaman dan Pajak ................................................ Lampiran 9 Perkiraan Cash Flow ................................................................. Lampiran 10 Analisis Biaya Manfaat ............................................................ Lampiran 11 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun 10% dan Biaya Tetap). Lampiran 12 Analisis Sensitivitas (Pendapatan tetap dan Biaya Naik 10%)... Lampiran 13 Analisis Sensitivitas (Pendapatan turun dan Biaya Naik 10%) ..

75 78 79 80 82 83 88 89 91 94 95 96 97

xv

BAB I PENDAHULUAN

1.1

Latar Belakang Rumah atau hunian pada masa lalu berfungsi sebagai tempat berlindung,

untuk mendapatkan keamanan dan kenyamanan, terhindar dari cuaca yang tidak menentu, hewan buas serta beristirahat. Tetapi saat ini pengertian rumah telah melebar sesuai perkembangan jaman. Rumah, apalagi yang berada di pusat kota merupakan oase untuk berlindung dan beristirahat. Saat ini banyak rumah yang memiliki fungsi hanya sebagai rumah peristirahatan semata. Seperti diperkotaan banyak rumah dibeli hanya sebagai rumah singgah pada saat hari-hari kerja sementara dipedesaan rumah dibeli sebagai rumah untuk peristirahatan saat liburan. Pertambahan penduduk pendatang di Denpasar setiap tahunnya terus meningkat. Peningkatan jumlah penduduk kota Denpasar selama beberapa tahun terakhir yaitu dari 561.814 jiwa (tahun 2002) menjadi 574.955 jiwa (tahun 2005). Tahun 2002 kepadatan penduduk kota Denpasar sudah mencapai 4.397 jiwa per km2 dan angka ini meningkat lagi menjadi 4.500 jiwa per km2 pada tahun 2005. Data tahun 2004 menyebutkan pertumbuhan penduduk pendatang di Denpasar mencapai 0,12% pertahun, sedangkan pertumbuhan penduduk tetap

hanya 0,02%. Jumlah penduduk pendatang yang menuju Denpasar pertahunnya mencapai 4.000 orang. Jika rasio pertumbuhan ini terus terpolakan maka marginalisasi penduduk lokal sangat terbuka. Tabulasi data kependudukan Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil (DKC) menunjukkan pada tahun 2005 jumlah penduduk tetap mencapai 453.195 orang. Jumlah ini bertambah menjadi 460.538 pada tahun 2006. Kawasan perkotaan selain menjadi tempat untuk bekerja juga menawarkan berbagai fasilitas yang lengkap mendukung berbagai aktivitas yang diinginkan yang berkaitan dengan gaya hidup, misalnya lebih banyak restaurant dan pusat perbelanjaan. Menariknya rumah diperkotaan memerlukan perhatian khusus dalam desain karena fasilitas-fasilitas dalam kota seperti area hijau banyak yang kurang diperhatikan. Permasalahan lingkungan serta tingkat kriminalitas yang tinggi terkadang menyebabkan rumah sebaiknya didesain secara khusus dengan memperhatikan keindahan, kesejukan, kesehatan dan keamanan. Sehubungan dengan yang telah dijelaskan mengenai fungsi rumah serta laju pertumbuhan penduduk di Denpasar yang terus meningkat setiap tahunnya dan perancangan yang baik dalam pembangunan rumah di daerah perkotaan maka untuk itulah PT. Puri Artha Renon selaku developer membangun sebuah kawasan residence yang diberi nama Grand Renon Prime Residence. Kawasan Renon menjadi alternatif pemilihan lokasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence karena Renon terkenal dengan sebutan kawasan elite dan terletak di pusat kota. Dengan letak perumahan yang strategis

dipusat kota Denpasar maka perumahan ini akan memiliki nilai yang tinggi. Berdekatan dengan Trade Centre dengan kemudahan akses karena berdekatan dengan jalan Diponegoro, Hayam Wuruk, Puputan Niti Mandala dan Jalan Raya Hang Tuah. Sekitar 10 menit dari berbagai Pusat Perbelanjaan, 5 menit dari lapangan Puputan Renon, 5 menit dari kantor Pemerintahan, 15 menit dari kawasan rekreasi Pantai Sanur dan 30 menit menuju Bandar Udara Internasional Ngurah Rai. Grand Renon Prime Residence didirikan diatas tanah seluas 2 hektar yang berlokasi tepatnya di Jalan Raya Badak Agung Denpasar dengan jumlah 67 unit. Kawasan ditata menjadi 2 blok yaitu blok King dan blok Queen. Residence ini memiliki 3 type rumah yaitu Grand Primavera, Grand Premiere dan Grand Primo dengan masing masing type berjumlah 16 ; 31 dan 20 unit. Grand Renon Prime Residence didesain dengan tata ruang rumah tinggal 2 (dua) lantai yang mengacu pada konsep modern minimalist tanpa meninggalkan keramahan lingkungan dan tanpa meninggalkan nuansa tradisional Bali. Grand Renon Prime Residence dibangun menggunakan kelas satu sebagai dasar pembangunan. Fasilitas umum dan kawasan pada perumahan ini akan dikelola selama 1 (satu) tahun sejak beroperasi oleh pihak pengembang dengan cara menagih iuran bulanan kepada pihak konsumen/penghuni rumah. Untuk tahun tahun selanjutnya pengelolaan kawasan dan fasilitas umum akan diserah terimakan kepada salah satu penghuni rumah yang akan dipilih secara musyawarah.

1.2

Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan, maka permasalahan yang

dapat dirumuskan yaitu: 1. Apakah komposisi dari tipe rumah yang dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence sudah optimal? 2. Bagaimanakah evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence?

1.3

Tujuan Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini adalah : 1. Untuk mengetahui komposisi optimal dari ketiga tipe rumah yang akan dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence. 2. Untuk mengetahui evaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence.

1.4

Manfaat Penelitian Penelitian ini dapat dimanfaatkan oleh PT. Puri Artha Renon selaku pihak

pengembang sebagai suatu acuan untuk mengevaluasi pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence.

BAB II KAJIAN PUSTAKA

2.1

Definisi Perumahan dan Pemukiman Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni perumahan. Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, yang mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

2.2

Pengertian Evaluasi Evaluasi merupakan bagian yang penting dari investasi karena dengan

evaluasi akan diperoleh umpan balik (feed back) terhadap investasi atau pelaksanaan kegiatan. Tanpa adanya evaluasi, sulit rasanya mengetahui sejauh mana tujuan yang direncanakan itu telah dicapai. Banyak batasan tentang evaluasi, secara umum dapat dikatakan bahwa evaluasi adalah suatu proses untuk menilai atau menetapkan sejauh mana tujuan yang telah ditetapkan tercapai. Evaluasi adalah membandingkan antara hasil yang telah dicapai oleh suatu investasi dengan tujuan yang direncanakan. Proses atau kegiatan dalam evaluasi mencakup langkah langkah sebagai berikut : a. Menetapkan atau memformulasi tujuan evaluasi yakni tentang apa yang akan dievaluasi terhadap investasi b. Menetapkan kriteria yang akan digunakan dalam menentukan keberhasilan program yang akan dievaluasi. c. d. Menetapkan cara atau metode evaluasi yang akan digunakan Melaksanakan evaluasi, mengolah dan menganalisis data atau hasil pelaksanaan evaluasi tersebut. e. Menentukan keberhasilan investasi yang dievaluasi berdasarkan kriteria yang telah ditetapkan tersebut serta memberikan penjelasan penjelasan.

f.

Menyusun rekomendasi atau saran saran tindakan lebih lanjut terhadap investasi berdasarkan hasil evaluasi tersebut. Sejalan dengan uraian di atas, analisis yang akan dilakukan dalam

penelitian ini adalah studi evaluasi menyangkut optimalisasi lahan, aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial. 2.2.1 Analisis Aspek Pasar Studi aspek pasar dan pemasaran penting artinya karena studi pasar akan memberikan gambaran mengenai informasi tentang pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan dan meramalkan jumlah permintaan produk pada masa yang akan datang. Metode yang digunakan untuk memproyeksikan jumlah produk pada masa yang akan datang dilakukan dengan mengekstrapolir trend perkembangan produk tersebut selama beberapa tahun terakhir. Agar angka-angka proyeksi jumlah permintaan dapat memberikan gambaran yang dapat dipercaya, salah satu syarat yang perlu dipenuhi adalah permintaan produk pada masa lampau berfluktuasi secara konstan, artinya gelombang kenaikan dan penurunan tidak terlalu tajam. Metode yang digunakan, antara lain (Iqbal Hasan, 2009) : 1. Metode Kuadrat Terkecil (Least Square) Metode demand forecasting ini, digunakan apabila fluktuasi permintaan produk pada tahun-tahun yang lampau tidak terlalu tajam, maka permintaan produksi pada tahun-tahun mendatang dapat diperkirakan dengan jalan

mengekstrapolasi trend perkembangan permintaan itu dengan mempergunakan persamaan matematis garis lurus, Y= a + bx. 2.1 Dengan metode kuadrat terkecil, nilai a dan b dari persamaan trend linear di atas ditentukan dengan rumus :

.... 2.2

........2.3

dimana : Y = n = Nilai data berkala Jumlah periode waktu

X = tahun kode Tahun kode (X) memiliki nilai nilai yang berbeda untuk jumlah tahun ganjil dan tahun genap. a. Untuk jumlah tahun ganjil ( n ganjil), nilai nilai X-nya : . . ., -3, -2, -1, 0, +1, +2, +3, . . . b. Untuk jumlah tahun genap ( n genap), nilai nilai X-nya : . . ., -5, -3, -1, +1, +3, +5, . . .

2.2.2 Analisis Aspek Teknis Evaluasi aspek teknis akan menentukan besarnya proyek dalam arti kapasitas produksi ekonomis yang paling ideal serta jenis teknologi yang tepat. Dalam evaluasi aspek teknis akan diteliti bagaimana kondisi infrastruktur publik, keadaan tanah dan aksesibilitas proyek tersebut. 2.2.3 Analisis Aspek Finansial Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan. Di samping pengeluaran, investasi akan menghasilkan sejumlah keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan-penjualan produk benda atau jasa atau penyewaan fasilitas. Terdapat berbagai metode dalam mengevaluasi kelayakan investasi dan yang umum dipakai, yaitu (Giatman, 2006) : 1. Net Present Value (NPV). Net Present Value (NPV) adalah metode menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi. Dengan demikian metode NPV pada dasarnya memindahkan cash flow yang menyebar sepanjang umur investasi

10

ke waktu awal investasi (t=0) atau kondisi present, dengan menerapkan konsep ekuivalensi uang. Cash-flow yang benefit saja perhitungannya disebut dengan Present Worth of Benefit (PWB), sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash out (cost) disebut dengan Present Worth of Cost (PWC). Untuk mendapatkan nilai PWB, PWC dan NPV dipakai formula umum sebagai berikut : .......2.4 ........2.5 ...........2.6 NPV = PWB PWC .........2.7 dimana : NPV = Net Present Value Cb Cc Cf FBP t n = Cash-flow benefit = Cash-flow cost = Cash-flow utuh (benefit + cost) = Faktor bunga present = Periode waktu = Umur investasi

11

Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode NPV, yaitu : Jika : NPV 0 artinya investasi akan menguntungkan/layak NPV 0 artinya investasi tidak menguntungkan/tidak layak 2. Internal Rate of Return (IRR). Pada metode Internal Rate of Return (IRR) ini yang akan dicari adalah suku bunganya disaat NPV sama dengan nol. Jadi, pada metode IRR ini informasi yang dihasilkan berkaitan dengan tingkat kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk % periode waktu. Logika sederhananya menjelaskan seberapa kemampuan cash flow dalam mengembalikan modalnya dan seberapa besar pula kewajiban yang harus dipenuhi. Kemampuan ini disebut dengan Internal Rate of Return (IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan Minimum Atractive Rate of Return (MARR). Dengan demikian suatu rencana investasi akan dikatakan layak jika IRR MARR. Nilai MARR akan berbeda pada jenis industri yang satu dengan jenis industri yang lainnya. Biasanya perusahaan menetapkan suatu standar MARR sendiri-sendiri sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasi-investasi yang akan dilakukan. Terlepas dari cara yang dipakai dalam menentukan MARR, nilai MARR harus ditetapkan lebih tinggi dari Cost of Capital. Besarnya nilai MARR akan dipengaruhi oleh banyak hal diantaranya adalah ketersediaan modal (uang), ketersediaan kesempatan investasi, kondisi bisnis, tingkat inflasi, ongkos modal

12

(cost of capital) perusahaan, peraturan pajak, peraturan pemerintah, tingkat resiko/ketidakpastian dan lain-lain. 3. Benefit Cost Ratio (BCR) Metode benefit cost ratio (BCR) adalah salah satu metode yang sering digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal perencanaan investasi atau sebagai analisis tambahan dalam rangka memvalidasi hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lainnya. Metode BCR ini memberi penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut. Adapun metode analisis benefit cost ratio (BCR) ini dijelaskan sebagai berikut :

.....................2.8

Analisis dilakukan terhadap present :

..................................2.9

Untuk mengetahui suatu rencana investasi dapat dinyatakan layak secara finansial maka diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode BCR jika : BCR > 1 BCR < 1 artinya investasi layak (feasible) artinya investasi tidak layak (unfeasible)

13

4. Analisis sensitivitas Analisis sensitivitas cocok diaplikasikan pada permasalahan yang

mengandung satu atau lebih faktor ketidakpastian. Analisis sensitivitas dibutuhkan untuk mengetahui sejauh mana parameter-parameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah ( investasi, benefit, biaya pengeluaran, suku bunga). Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu alternative investasi.

2.3

Biaya Produksi Pengertian biaya disini ada dua istilah yaitu :

1. Biaya (cost), yang dimaksud dengan biaya di sini adalah semua pengorbanan yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan nilai uang. 2. Pengeluaran (expence), yang dimaksud dengan expence ini berkaitan dengan sejumlah uang yang dikeluarkan atau dibayarkan dalam rangka mendapatkan sesuatu hasil yang diharapkan. Biaya yang akan dihitung di sini adalah biaya perkiraan (predictive cost) yaitu perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan. Biaya-biaya yang akan dihitung antara lain :

14

1) Biaya investasi (Investment cost), yaitu biaya yang ditanamkan dalam rangka menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik. Biaya ini biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam jumlah yang relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk kesinambungan usaha tersebut. 2) Biaya operasional (Operation Cost), yaitu biaya yang dikeluarkan dalam rangka menjalankan aktivitas usaha tersebut sesuai dengan tujuan. Biaya ini biasanya dikeluarkan secara rutin atau periode waktu tertentu dalam jumlah yang relatif sama atau sesuai dengan jadwal kegiatan/produksi. 3) Biaya perawatan (Maintenance Cost), yaitu biaya yang diperuntukkan dalam rangka menjaga/menjamin performance kerja fasilitas atau peralatan agar selalu prima dan siap untuk dioperasikan yang dibedakan menjadi dua yaitu biaya perawatan rutin (preventive maintenance) dan biaya perawatan insidentil. (Giatman, 2006)

2.4

Pajak Pajak properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik

dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu transaksi properti dilakukan. Besarnya tarif pajak berdasarkan ketentuan UU nomor 12/1985 yang telah diubah dengan UU Nomor 12/1997 tentang PBB adalah marginal tax rate 5% x 20% dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) untuk nilainya kurang dari 1 milyar. Untuk obyek pajak yang NJKP (Nilai Jual Kena

15

Pajak)nya di atas 1 milyar dikenakan sebesar 5% x 40% x NJOP baik dari nilai tanah maupun nilai bangunannya. (Prawoto, 2003) Besarnya pajak pendapatan yang harus dihitung oleh sebuah perusahaan bisa dihitung dengan rumus dasar sebagai berikut : P = (TI) T ..2.10 dimana : P = besarnya pajak TI = pendapatan terkena pajak T = tingkat pajak yang dikenakan untuk pendapatan terkena pajak sebesar TI dengan TI = GI E D B ..2.11 dimana : GI = Pendapatan kotor E = Pengeluaran D = Depresiasi atau penyusutan B = Bunga Tingkat pajak biasanya berbeda-beda menurut besarnya pendapatan terkena pajak dari suatu perusahaan. Perusahaan-perusahaan yang TI-nya lebih kecil biasanya

16

akan dikenakan pajak yang lebih rendah. Besarnya tingkat pajak untuk tiap interval TI tertentu bisa berubah-ubah, tergantung pada kebijakan pemerintah yang mengaturnya. (Pujawan, 2003) Dasar hukum Pajak Penghasilan (PPh) adalah Undang-Undang No.7 tahun 1984 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.7 tahun 1991 dan terakhir diubah dengan Undang-Undang No. 10 tahun 1994. Pajak Penghasilan Pasal 23 merupakan Pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun yang dipotong atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam negeri dan bentuk usaha tetap yang berasal dari modal, penyerahan jasa atau penyelenggaraan kegiatan selain yang telah dipotong pajak sebagaimana dimaksud dalam pasal 21. Tarif PPh berdasarkan besarnya penghasilan sebagai berikut : 1) Penghasilan sampai dengan Rp 50.000.000,2) Rp 50.000.000,- sampai Rp 100.000.000,3) Di atas Rp 100.000.000,tarif pajak 10% tarif pajak 15% tarif pajak 30%

2.5

Metode dan Desain Riset Pemasaran

2.5.1 Pengertian dan Macam-Macam Metode Riset Riset pemasaran merupakan suatu kegiatan sistematik dan mempunyai tujuan dalam hal pengidentifikasian masalah dan peluang, pengumpulan data, pengolahan dan penganalisaan data, penyebaran informasi yang bermanfaat untuk membantu manajemen dalam rangka pengambilan keputusan identifikasi dan solusi yang efektif dan efisien di bidang pemasaran perusahaan. Riset memiliki

17

tiga unsur penting yaitu sasaran, usaha untuk mencapai sasaran, serta metode yang ilmiah. Salah satu metode riset adalah metode deskriptif yaitu suatu metode yang bertujuan untuk menggambarkan sifat sesuatu yang tengah berlangsung pada saat riset dilakukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala tertentu. 2.5.2 Penentuan Jumlah Sampel Penentuan sampel yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan pendekatan non probability sampling dengan menggunakan teknik purposive sampling, yaitu teknik penentuan sampel berdasarkan pertimbangan tertentu (Sugiyono, 2006) dengan tujuan untuk mendapatkan sampel sesuai dengan kriteria yang ditentukan. 2.5.3 Kuisioner Pada penelitian survai, penggunaan kuisioner merupakan hal yang pokok untuk pengumpulan data. Tujuan pokok pembuatan kuisioner adalah untuk : a. Memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survai b. Memperoleh informasi dengan reliabilitas dan validitas setinggi mungkin Beberapa cara pemakaian kuisioner adalah : 1. Kuisioner digunakan dalam wawancara tatap muka dengan responden. 2. Kuisioner diisi sendiri oleh kelompok. 3. Wawancara melalui telepon. 4. Kuisioner diposkan.

18

Sedangkan jenis-jenis pertanyaannya adalah : 1. Pertanyaan tertutup Kemungkinan jawabannya sudah ditentukan terlebih dahulu dan responden tidak diberi kesempatan memberikan jawaban. 2. Pertanyaan terbuka. Kemungkinan jawabannya tidak ditentukan terlebih dahulu dan responden bebas memberikan jawaban. 3. Pertanyaan tertutup dan terbuka. Jawabannya sudah ditentukan tetapi kemudian disusul dengan pertanyaan terbuka. 4. Pertanyaan semi terbuka. Pada pertanyaan semi terbuka jawabannya sudah tersusun tetapi masih ada kemungkinan tambahan jawaban.

2.6

Metode Simpleks Metode simpleks adalah suatu metode yang secara sistematis dimulai dari

suatu pemecahan dasar yang fisibel ke pemecahan yang fisibel lainnya dan ini dilakukan berulang-ulang (dengan jumlah ulangan yang terbatas) sehingga akhirnya tercapai suatu pemecahan dasar yang optimal dan pada setiap langkah menghasilkan suatu nilai dari fungsi tujuan yang selalu lebih besar (lebih kecil) atau sama dari langkah langkah sebelumnya.

19

Apabila suatu masalah program linear hanya mengandung 2 kegiatan atau variabel variabel keputusan saja, maka akan dapat diselesaikan dengan metode grafik. Tetapi bila melibatkan lebih dari dua kegiatan maka metode grafik tidak dapat digunakan lagi, sehingga diperlukan metode simpleks. Metode simpleks merupakan suatu cara yang lazim digunakan untuk menentukan kombinasi optimal dari tiga variable atau lebih. Dalam metode simpleks, model diubah ke dalam bentuk suatu tabel, kemudian dilakukan beberapa langkah matematis pada tabel tersebut. Langkahlangkah matematis ini pada dasarnya merupakan replikasi proses pemindahanpemindahan dari suatu titik ekstrim lainnya pada batas daerah solusi (solution boundary). Tidak seperti metode grafik, dimana kita dapat dengan mudah mencari titik terbaik diantara semua titik titik solusi, metode simpleks bergerak dari satu solusi ke solusi yang lebih baik sampai solusi yang terbaik didapat. Metode simpleks lebih efisien serta dilengkapi dengan suatu tes kriteria yang bisa memberitahukan kapan hitungan harus dihentikan dan kapan harus dilanjutkan sampai diperoleh suatu solusi optimal (keuntungan maksimal, pendapatan maksimal, biaya minimal, dan lain sebagainya). Pada umumnya dipergunakan tabel-tabel dari tabel pertama yang memberikan pemecahan dasar permulaan yang fisibel (initial basic feasible solution) sampai pada pemecahan terakhir yang memberikan solusi optimal. Semua informasi yang diperlukan (tes kriteria, nilai variabel variabel, nilai fungsi tujuan) akan terdapat pada setiap tabel, selain itu nilai fungsi tujuan dari suatu tabel akan lebih besar atau kecil atau sama dengan tabel sebelumnya.

20

Pada umumnya suatu persoalan linear programming bisa diklasifikasikan menjadi tiga kategori yaitu : 1. Tidak ada pemecahan yang fisibel (there is no feasible solution). 2. Ada pemecahan optimal (maksimum atau minimum). 3. Fungsi objektif tidak ada batasnya (unbounded) Pada masa sekarang masalah-masalah Linear Programming yang melibatkan banyak variabel variabel keputusan dapat dengan cepat diselesaikan melalui bantuan komputer, tetapi bila variabel keputusan yang dikandung tidak terlalu banyak, masalah tersebut dapat diselesaikan dengan suatu logaritma yang biasanya sering disebut metode simpleks tabel. Adapun langkah-langkah Metode Simpleks Tabel sebagai berikut : Langkah 1 : Mengubah tujuan dan batasan - batasan fungsi tujuan diubah menjadi fungsi implisit. Misalnya fungsi tujuan tersebut Z = C1X1 + C2X2 + + CnXn diubah menjadi Z (C1X1 + C2X2 + + CnXn) = 0. Pada bentuk standar semua batasan mempunyai tanda lebih kecil sama dengan (). Ketidaksamaan ini harus diubah menjadi kesamaan caranya dengan menambah slot variabel yaitu variabel tambahan yang mewakili tingkat pengangguran atau kapasitas yang merupakan batasan variabel slot ini adalah Xn +
1,

Xn + 2,.,Xn + m seperti contoh di bawah ini :

21

a11X1 b1 menjadi a11X1 + anX1 = b1 a21 X2 b2 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2 am1X1+am2 bm menjadi am1X1+am2X2 + am2X = bm Berdasarkan perbahan persamaan- persamaan di atas dapat disusun formulasi yang diubah sebagai berikut : Fungsi tujuan maksimum Z C1X1 C2X2 - .. CnXn = 0, dengan batasan batasan : 1. a11X1 b1 menjadi a11X1 + Xn + 1 = b1 2. a21X2 b2 menjadi a21X2 + Xn + 2 = b2 3. am1X1 + am2X2 bm menjadi am1X1 + am2 +am2X = bm Langkah 2 : menyusun persamaan-persamaan di dalam tabel. Setelah formulasi diubah kemudian disusun ke dalam tabel dalam bentuk simbol seperti pada tabel 2.1.

22

Tabel 2.1 Simpleks Dalam Bentuk Simbol Variabel dasar Z Xn + 1 Xn + 1 . . . Xn + m 1 0 0 . . . 0 -C1 a11 a11 . . . am1 -C2 a12 a12 . . . am2 -Cn a1n a2n . . . amn 0 1 0 . . . 0 0 0 1 . . . 0 1 bm 0 0 0 0 b1 b2 Z X1 X2 Xn Xn+1 Xn+2 Xn+m NK

NK adalah nilai kanan persamaan, yaitu nilai di belakang tanda sama dengan (=). Variabel dasar adalah variabel nilainya sama dengan sisi kanan dari persamaan. Apabila belum ada kegiatan apa-apa berarti nilai X1 = 0, dan semua kapasitas masih menganggur, pada tabel tersebut nilai variabel dasar (Xn + 1,Xn + 2, Xn
+ m)

pada fungsi tujuan pada tabel permulaan ini harus nol (0), dan nilainya

pada batasan bertanda positif. Setelah data disusun ke dalam tabel di atas kemudian diadakan perubahanperubahan agar nilai mencapai titik optimal dengan langkah-langkah berikutnya.

23

Langkah 3 : Memilih kolom kunci Kolom kunci adalah kolom yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah ke dua. Pilihlah kolom yang mempunyai nilai pada garis fungsi tujuan yang bernilai negatif dengan angka terbesar. Kalau suatu tabel sudah tidak memiliki nilai negatif pada fungsi tujuan berarti tabel itu tidak bisa dioptimalkan lagi (sudah optimal). Langkah 4: Memilih baris kunci. Baris kunci yang merupakan dasar untuk mengubah tabel pada langkah kerja ke tiga. Untuk itu terlebih dahulu carilah indeks tiap-tiap baris dengan cara membagi nilai-nilai pada kolom NK dengan nilai yang sebaris pada kolom kunci.

..2.12

Pilihlah baris yang mempunyai indeks positif dengan angka terkecil. Nilai yang masuk dalam kolom kunci dan juga termasuk dalam baris kunci disebut angka kunci. Langkah 5 : Mengubah nilai nilai baris kunci . Nilai baris kunci diubah dengan cara membaginya dengan angka kunci. Gantilah variabel dasar pada baris itu dengan variabel yang terdapat di bagian atas kolom kunci.

24

Langkah 6 : Mengubah nilai-nilai selain pada baris kunci. Nilai-nilai baris yang lain pada baris kunci dapat diubah dengan rumus sebagai berikut : Baris baru = baris lama-(koefesien pada kolom kunci) x nilai baru baris kunci. Langkah 7 : Melanjutkan perbaikan-perbaikan atau perubahan-perubahan. Ulangilah langkah-langkah perbaikan mulai langkah 3 hingga langkah 6 untuk memperbaiki tabel-tabel yang telah diubah atau diperbaiki nilainya. Perubahan baru berhenti setelah pada baris pertama (fungsi tujuan) tidak ada lagi yang bernilai positif. Kalau dilihat dari baris pertama (z) tidak ada lagi nilai negatif, semua positif. Berarti tabel itu tidak dapat dioptimalkan lagi, sehingga hasil dari tabel tersebut sudah merupakan hasil optimal.

2.7.

Program Quantitative System for Business Plus (QSB+) Program QSB+ yang merupakan perbaikan dari program QSB, adalah

program komputer yang digunakan untuk memecahkan masalah manajemen kuantitatif, misalnya linear programming. Program QSB dan QSB+ sangat tepat bila digunakan sebagai pelangkap mata kuliah Operation Research atau Metode Kuantitatif dalam Pengambilan Keputusan. Masalah masalah tersebut di atas, bila dihitung dan dikerjakan secara manual akan memerlukan waktu yang sangat

25

lama, meskipun itu dilakukan oleh mahasiswa atau pemakai yang sudah terbiasa. Tetapi dengan komputer, masalah masalah di atas akan cepat terselesaikan. (Miswanto dan Winarno, 1995). Penggunaan program QSB + juga sangat mudah dan cepat untuk dipelajari, pemakaian hanya diharuskan mengisi menu pilihan yang terdapat dalam modul QSB +. Beberapa menu pilihan yang dimaksud antara lain : 1. Overview, member penjelasan ringkas mengenai suuatu modul. Misalnya pengguna memilih modul Linear Programming, maka menu Overview ini akan menjelaskan secara ringkas mengenai modul linear programming. 2. Enter new problem, menu ini digunakan untuk memasukkan data baru. 3. Read existing problem from disk(ette), digunakan untuk membaca (atau mengambil) data yang sudah disimpan ke dalam suatu disket. 4. Show input data, digunakan untuk menampilkan data yang sudah di input (melalui nomor 2 di atas) atau diambil dari disket (melalui nomor3). 5. Solve problem, digunakan untuk memecahkan masalah yang sudah di input atau diambil dari disket. 6. Save problem on disk(ette), digunakan untuk menyimpan data (atau masalah) ke dalam disket. 7. Modify problem, digunakan untuk mengubah data atau permasalahan. 8. Show final solution, digunakan untuk menampilkan hasil analisis.

26

9. Retrun to the program menu, digunakan untuk keluar dari modul ini dan menuju ke menu utama program QSB+. 10. Exit from QSB+, digunakan untuk keluar dari modul - modul yang sedang dipakai dan langsung mengakhiri penggunaan QSB+ (menuju ke prompt DOS atau Windows).

Adapun langkah-langkah memecahkan masalah kuantitatif adalah sebagai berikut: 1. Siapkan formula masalah. Misalnya pemakaian akan memecahkan masalah linear programming, tentukan apakah fungsi tujuan memaksimumkan atau meminimumkan, tentukan pula variabel dan fungsi batasan-batasannya. 2. Masukkan masalah tersebut ke dalam program komputer. 3. Tampilkan data yang telah di input (atau dapat juga diambil dari disket kalau sudah pernah memasukkannya). Langkah ini optional, bukan merupakan keharusan. 4. Lakukan modifikasi atas formula atau data (bila perlu). 5. Hitung dan carilah hasilnya (dengan menu Solve the problem). Langkah ini belum menunjukkan hasil hitungan, karena memang hanya menghitung saja. 6. Tampilkan hasil hitungan (dengan menu Show the final solution). 7. Simpan formulasi masalah atau datanya (bila perlu).

BAB III KERANGKA KONSEP PENELITIAN

3.1

Kerangka Konsep Penelitian Penelitian ini mengevaluasi pembangunan kawasan Grand Renon Prime

Residence yang terletak di Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur, Kotamadya Denpasar, Propinsi Daerah Tingkat I Bali. Evaluasi dititikberatkan pada analisis finansial untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi. Data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder yang didapat dari PT. Puri Artha Renon selaku developer serta instansi lain yang terkait. Disamping itu pula, data yang didapat dari observasi, wawancara kepada pihak pihak yang terkait. Data tersebut meliputi : a. Data lokasi, site plan, gambar rencana, biaya pembangunan proyek, biaya operasional dan lain lain sebagai pendukung analisis ini, didapatkan dari Konsultan Perencana Pengelola Kawasan. Disamping itu pula beberapa data pendamping untuk hal ini, diambil berdasarkan penelitian dari responden yang profesional dibidangnya masing masing, seperti : konsultan, kontraktor, pemerintah dan perorangan. Data ini dipergunakan sebagai penunjang di dalam mengestimasi biaya biaya proyek. b. Data lain yang menunjang analisis ini yang didapat dari tulisan ilmiah, makalah atau sumber sumber lain untuk melengkapi proses analisis baik padaestimasi maupun pada peramalan data.

27

28

c. Data kuesioner untuk mengetahui keinginan dan minat konsumen akan produk perumahan. Selanjutnya data tersebut dianalisis sesuai dengan fungsi data yang pada akhirnya dijadikan penunjang untuk mengetahui komposisi jumlah bangunan yang optimal dan mengevaluasi kelayakan secara finansial, teknis dan pasar dari proyek tersebut.

3.2.

Analisa Optimasi Analisa optimasi dalam penelitian ini menggunakan metode sebagai

berikut : 1) Analisa Dengan Metode Simpleks Tujuan analisa ini adalah untuk mendapatkan komposisi optimal jumlah rumah dari tiap tipe rumah yang akan dibangun pada proyek perumahan Grand Renon Prime Residence untuk memaksimalkan keuntungan perusahaan. Adapun langkah langkah analisa sebagai berikut : a. Menentukan variabel keputusan X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun b. Menentukan fungsi tujuan Memaksimalkan Z = Profit A.X1 + Profit B.X2 + Profit C.X3

29

c. Menentukan batasan a) Melalui luas tanah yang digunakan untuk bangunan rumah Luas tanah yang digunakan untuk bangunan terdiri dari tiga tipe yaitu tipe A, tipe B dan tipe C. Luas tanah (LT) yang sepenuhnya untuk bangunan yang akan dijual yaitu seluas 1,4448 Ha dari luas tanah total yaitu 2 Ha. Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu : LT type A.X1 + LT type B.X2 + LT type C.X3 1,4448 Ha b) Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing masing tipe rumah. Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = Minat type A : Minat type B : Minat type C Sehingga batasan kedua yaitu Minat type B. X1 Minat type A.X2 dan batasan ketiga yaitu Minat type C.X2 Minat type B.X3 2) Analisa Dengan Program QSB+ Analisa dengan program QSB+ dilakukan untuk menghitung hasil akhir yang diperoleh dari model metode simpleks diatas. 3) Tabel Alternatif Pilihan Setelah didapat hasil akhir pada analisa diatas, maka perhitungan komposisi optimal pembangunan masing masing tipe rumah dilanjutkan dengan menggunakan tabel alternatif pilihan. Hal ini dilakukan jika pada tahap perhitungan sebelumnya diperoleh hasil akhir masih berupa bentuk desimal.

30

3.3

Analisa Pasar Analisis pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey untuk

mengetahui pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence serta meramalkan tren penjualan rumah untuk tahun tahun memdatang. 3.3.1 Identifikasi Responden Adapun nantinya yang akan menjadi sasaran dalam penyebaran kuisioner ini adalah pembeli langsung unit perumahan Grand Renon Prime Residence dan perumahan Hayam Wuruk Residence. 3.3.2 Kuisioner Pembuatan kuisioner dan survey akan diarahkan untuk mengidentifikasi minat konsumen melalui : a. Kondisi fisik lokasi, meliputi kemungkinan terjadinya banjir, tingkat kebisingan dan kemudahan transportasi. b. Faktor kelengkapan prasarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti jalan kawasan, fasilitas listrik, air bersih dan keamanan. c. Faktor kelengkapan sarana, meliputi adanya fasilitas penunjang seperti fasilitas perbelanjaan dan rekreasi, fasilitas kesehatan, fasilitas pendidikan, fasilitas pemerintahan, fasilitas perkantoran, fasilitas olah raga dan fasilitas kuliner disekitar.

31

3.4

Analisa Teknis Analisis teknis dalam penelitian ini dilakukan dengan mendeskripsikan

faktor faktor sebagai berikut : 1. Kondisi Infrastruktur Publik Pembangunan perumahan baru harus dilakukan dengan

mempertimbangkan beberapa hal, salah satunya adalah penyediaan infrastruktur seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase, jaringan air bersih dan jaringan listrik. Tingginya kepadatan bangunan disuatu daerah tidak jarang mengakibatkan minimnya lahan yang tersedia bagi sarana infrastruktur. Kondisi ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu lingkungan pemukiman. Prasarana dan sarana dengan kualitas yang sangat rendah tidak layak difungsikan sesuai peruntukannya. 2. Keadaan Tanah Keadaan tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses perencanaan rumah. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap tempat mempunyai kondisi yang spesifik. Informasi mengenai kekerasan dan kepadatan lahan sangat penting untuk menentukan jenis dan bahan pondasi yang cocok digunakan untuk tempat tersebut. 3. Aksesibilitas Lokasi perumahan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan akses yang mudah bagi para pemukim untuk menuju tempat kerja dan pusat pusat kegiatan pelayanan yang lebih luas.

32

3.5

Analisa Finansial Analisa finansial dalam penelitian ini dipengaruhi oleh beberapa faktor

sebagai berikut : 1) Biaya Produksi Setelah tahap desain selesai dilakukan maka selanjutnya dilaksanakan tahap produksi. Biaya biaya yang dikeluarkan pada tahap ini adalah : A. Biaya ( cost ) 1. Biaya pra perencanaan terdiri dari pengadaan tanah, penyiapan lahan, perijinan dan konsultan perencana 2. Operasional dan Maintenance meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan, biaya pengelola dan Advertising (Iklan, brosur, Launching Product). 3. Biaya Pembangunan terdiri dari : a. Pembangunan Rumah b. Kantor Pemasaran c. Main Gate dan Barrier Gate System d. Playground dan Pool e. Jalan Kawasan f. Water Feature g. Landscape h. Boulevard i. Drainase

33

j.

Mechanical & Electrical Plumbing ( jaringan MEP internal dan external meliputi sarana plumbing, electronica dan electrical )

4. Biaya biaya lain : a. Bunga Modal Pinjaman b. Pajak ( Pajak Penjualan dan Pajak Penghasilan ) B. Manfaat, meliputi : a. Penjualan Rumah b. Iuran Bulanan selama 1 tahun terhitung sejak fasilitas umum beroperasi ( keamanan, biaya perawatan kolam renang umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan jalan dan lingkungan. 2) Suku Bunga Tingkat bunga yang diuji merefleksikan kondisi ekonomi makro. Suku Bunga acuan Bank Indonesia ( BI Rate ) diprediksikan akan stagnan hingga akhir tahun 2009, karena tekanan laju inflasi yang mulai diperkirakan mulai naik. BI Rate akan stagnan berada diposisi 6,5 persen tidak mungkin diturunkan dan kecenderungan dinaikkan juga sangat berat bagi Bank Indonesia, Ujar Ekonom Standard Chartered, Fauzi Ikhzan ketika ditemui di gedung Bank Indonesia (Vibiznews-Banking, 2009). Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83%. Untuk suku bunga deposito rupiah pada Bank BNI yaitu 6,25%.

34

Dari data diatas maka dalam analisis ini diambil tingkat suku bunga dengan komposisi 80% dari suku bunga deposito 6,25% dan 20% dari nilai rata rata suku bunga kredit tahun 2009 sampai dengan tahun 2010 sebesar 13,875%, sehingga diperoleh suku bunga 7,775% per tahun dibulatkan menjadi 8,00% per tahun.

35

Kerangka konsep penelitian ini dapat digambarkan sebagai berikut : Mulai

Latar Belakang Studi Pustaka OBJEK Batasan Masalah

Pengumpulan Data Data sekunder -Gambar -Data Penjualan -RAB Data primer - Survai Pasar (kuisioner) Evaluasi dan Pembahasan Aspek Pasar Aspek Teknis Aspek Optimasi

Analisa Biaya

Analisa Pendapatan

Aspek Finansial NPV, IRR, BCR Analisis Sensitivitas

Simpulan dan Saran

Selesai

Gambar 3.1. Kerangka Konsep Penelitian

BAB IV METODE PENELITIAN

4.1.

Lokasi dan Waktu Penelitian Obyek penelitian adalah proyek pembangunan kawasan Grand Renon

Prime Residence, Desa Sumerta Kelod, Kecamatan Denpasar Timur, Kotamadya Denpasar, Propinsi Daerah tingkat I Bali. Lokasi perumahan ini terletak di jalan Raya Badak Agung Denpasar. Pusat pusat layanan seperti sekolah, pusat perbelanjaan, tempat rekreasi, hotel Internasional, lapangan Puputan Renon serta tempat bekerja dapat ditempuh rata rata dalam waktu 5 - 30 menit dan dapat dilalui oleh alat transportasi umum. (Gambar 4.1) Perencanaan kawasan ini dilakukan oleh Konsultan Perencana 21 Degree seluas 2 ha terdiri dari unit unit hunian residence dan fasilitas fasilitas penunjangnya seperti jalan perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground, boulevard dan Water Feature. Pembangunan akan dilakukan dengan sistem pembangunan bertahap yang terdiri dari 67 unit residence (type Primavera 300/260, type Premiere 260/208, type Primo 245/192) dengan fasilitas fasilitas penunjangnya seperti jalan perumahan selebar 12 meter, main gate, Playground, boulevard dan Water Feature. (Gambar 4.2)

36

37

Gambar 4.1 Lokasi Grand Renon Prime Residence

38

Gambar 4.2 Site Plan Grand Renon Prime Residence

39

Grand Renon Prime Residence dikembangkan oleh developer asal Bali PT Puri Artha Renon. Dalam pelaksanaannya melibatkan 2 (dua) kontraktor utama sebagai pelaksana yaitu PT Alir Konstruksi Nasional (Alkon) untuk pekerjaan sipil (struktur) dan sebagian pekerjaan finishing, PT Teknik Umum (TU) untuk pekerjaan Mechanical&Electrical Plumbing dan Infrastruktur. Sebagian pekerjaan finishing lainnya dikerjakan oleh beberapa subkontraktor. Sistem pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan ini melibatkan modal awal 80% serta pinjaman Bank sebesar 20%. Pengelolaan kawasan ini beserta fasilitasnya untuk sementara masih dikelola oleh PT Puri Artha Renon yang nantinya akan dibuatkan manajemen tersendiri. Untuk pemeliharaan dan perawatan fasilitas pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap bulan yaitu sebesar Rp. 2500 per meter persegi bangunan sesuai dengan tipe rumah. Biaya tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam renang umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan jalan dan lingkungan.

4.2.

Ruang Lingkup Penelitian Adapun pembatasan pembahasan yang dilakukan adalah sebagai berikut :

a.

Pada analisis optimasi dimana model matematis pemilihan hanya untuk menentukan jumlah rumah tiap tipenya.

b.

Untuk evaluasi dilakukan terhadap aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial.

c.

Tingkat suku bunga dianggap konstan sebesar 8,00% pertahun.

40

4.3.

Penentuan Sumber Data Sumber data adalah developer, konsultan proyek, kontraktor dan yang

menguasai/profesional dibidangnya masing masing. Data lain dalam penentuan aspek pasar diambil dari data primer berupa survey pasar terhadap konsumen Grand Renon Prime Residence dan Hayam Wuruk Residence. Sedangkan data sekunder diperoleh dari studi literatur dan laporan laporan penelitian yang sejenis.

4.4.

Instrumen Penelitian Instrumen penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori

teori/metode investasi seperti metode Net Present Value (NPV), metode Benefit Cost Ratio (BCR) dan metode Internal Rate of Return (IRR).

4.5.

Analisa Data Adapun beberapa model analisa data yang digunakan dalam penelitian ini

adalah sebagai berikut : 1) Analisa Optimasi Analisa optimasi menggunakan metode simpleks dan program QSB+ dengan menganalisa data data sekunder yang diperoleh dilapangan. 2) Analisa Pasar Analisa data aspek pasar dikelompokkan menjadi dua yaitu : a. Analisa data hasil survey dengan deskriptif kualitatif b. Analisa data ramalan dengan Metode least square.

41

3)

Analisa Teknis Analisa data aspek teknis adalah deskriptif kualitatif dengan menganalisa

data data sekunder yang diperoleh dilapangan maupun instansi instansi terkait. 4) Analisa Finansial Sebagian data menggunakan data dari pengembang (untuk bangunan yang sudah terbangun) dan metode estimasi atau pendugaan parameter (untuk bangunan yang belum terbangun) yang berkaitan dengan aspek pembiayaan. Sedangkan untuk yang berkaitan dengan pendapatan menggunakan data dari pengembang (untuk pendapatan sampai saat ini) dan prediksi. Perhitungan kelayakan finansial selanjutnya menggunakan program komputer untuk mencari NPV, IRR, BCR dan analisis sensitivitas.

BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN

5.1

Umum PT. Puri Artha Renon sebagai pihak pengembang pada kawasan

Perumahan Grand Renon Prime Residence membangun 3 (tiga) tipe rumah sebagai alternatif bagi para konsumen untuk menentukan pilihan mereka. Spesifikasi bangunan dari masing masing tipe yang akan dibangun sebagai berikut : 1. Rumah Tipe Primavera (A) Luas Bangunan Luas Tanah Harga Jual Listrik Daya PLN Jumlah Lantai Ruang Tidur Kamar Mandi Dapur Ruang Keluarga Ruang Tamu : 300 m2 : 260 m2 : Rp. 3.295.000.000,: 7700 watt : 2 Lantai : 4 Ruang : 3 Ruang : 1 Ruang : 1 Ruang : 1 Ruang

Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 75.

2. Rumah Tipe Premiere (B) Luas Bangunan Luas Tanah Harga Jual Listrik Daya PLN Jumlah Lantai : 260 m2 : 208 m2 : Rp. 2.756.000.000,: 7700 watt : 2 Lantai

42

43

Ruang Tidur Kamar Mandi Dapur Ruang Keluarga Ruang Tamu

: 4 Ruang : 3 Ruang : 1 Ruang : 1 Ruang : 1 Ruang

Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 76.

3. Rumah Tipe Primo (C) Luas Bangunan Luas Tanah Harga Jual Listrik Daya PLN Jumlah Lantai Ruang Tidur Kamar Mandi Dapur Ruang Keluarga Ruang Tamu : 245 m2 : 192 m2 : Rp. 2.574.000.000,: 7700 watt : 2 Lantai : 4 Ruang : 3 Ruang : 1 Ruang : 1 Ruang : 1 Ruang

Gambar denah bangunan dapat dilihat pada lampiran 1 halaman 77.

Adapun persamaan teknis fisik dari tiap tipe rumah tersebut adalah sebagai berikut : 1. Pondasi 2. Struktur 3. Dinding : telapak (Foot Plate) dan batu kali : beton bertulang : batu bata, diplester, diaci dan dicat

4. Rangka Atap : baja ringan. 5. Penutup atap : genteng cisangkan 6. Kusen 7. Plafond : kayu bengkirai : gypsum 9 mm

8. Lantai Utama : granit tile 60x60 cm 9. Pintu : panel bengkirai

44

10. Daun Jendela : kaca tempered 10 mm, kayu bengkirai 11. Sanitair 12. Finishing : bathtube, shower dan kloset duduk. : politur

13. Ruang terbuka : dilengkapi halaman depan dan belakang yang terbuka serta private swimming pool. Untuk memberi kenyamanan bagi para penghuni Perumahan Grand Renon Prime Residence, maka pada perumahan ini dilengkapi dengan fasilitas umum seperti main gate, jalan kawasan dengan lebar 12 m, playground, boulevard, water feature, listrik dari PLN, air bersih (PDAM) serta security 24 jam. Pengelolaan kawasan Grand Renon Prime Residence beserta fasilitasnya dikelola oleh PT Puri Artha Renon selama satu tahun terhitung sejak seluruh perumahan telah beroperasi. Untuk pemeliharaan dan perawatan fasilitas pendukung setiap satu unit rumah akan dikenakan iuran tiap bulan sesuai dengan tipe rumah yaitu berkisar antara Rp. 480.000,00 sampai Rp. 650.000,00. Biaya tersebut meliputi biaya keamanan (security), biaya perawatan kolam renang umum, biaya perawatan taman dan kebun, biaya sampah, biaya kebersihan jalan dan lingkungan. Untuk tahun tahun berikutnya pengelolaan kawasan dan fasilitasnya akan dikelola oleh penghuni yang akan dipilih melalui musyawarah.

5.2

Grand Renon Prime Residence

5.2.1 Minat Responden Responden yaitu pembeli langsung unit rumah pada perumahan Grand Renon Prime Residence sebanyak 16 responden dan perumahan Hayam Wuruk Residence sebanyak 10 responden. Pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence ditinjau lokasi, sarana dan prasarana. Hasil survey menyatakan bahwa 84,62% responden menjawab setuju untuk faktor lokasi, sedangkan untuk faktor sarana yaitu 75% responden setuju dan diikuti faktor prasarana yaitu 53,37% responden menjawab setuju.

45

5.2.2 Rencana Pendapatan Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah dan iuran bulanan penghuni dengan perincian sebagai berikut : 1) Penjualan Rumah Grand Renon

Tabel 5.1 Data Tiap Type Rumah Yang Terjual Rumah Yang Primavera Terjual (A) ( Buah ) Februari 2009 - Mei 2009 7 4 Juni 2009 - September 2009 4 0 Oktober 2009 - Januari 2010 5 2 Februari 2010 - Mei 2010 8 3 Juni 2010 - September 2010 7 0 Jumlah Total 31 9 Sumber, Developer Grand Renon Prime Residence, 2010 Bulan / Tahun Premiere (B) 3 3 3 0 6 15 Primo (C) 0 1 0 5 1 7

2) Iuran Bulanan Selama 1Tahun Setelah Beroperasi Untuk iuran bulanan dikenakan sebesar Rp. 2500,00 per meter persegi bangunan sesuai dengan tipe rumah.

Tabel 5.2 Daftar Iuran Bulanan No Type Rumah Jumlah Iuran (Rp) / Bulan 1 Primavera ( 300/260 ) 650.000 2 Premiere ( 260/208 ) 520.000 3 Primo ( 245/192) 480.000 Sumber, Developer Grand Renon Prime Residence, 2010 Iuran bulanan ini meliputi jasa : 1) Keamanan 2) Perawatan Kolam Renang 3) Taman dan Kebun 4) Sampah 5) Kebersihan Jalan dan Lingkungan

46

5.2.3 Perhitungan Biaya (Cost) Perhitungan biaya (cost) pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence terdiri dari biaya investasi total dan biaya operasional. 1. Biaya Investasi Total (I) Komponen komponen biaya investasi total adalah : 1. Biaya tanah (land cost) 2. Biaya bangunan 3. Biaya biaya tidak langsung (perencanaan, hukum, dll) Data data yang digunakan dalam perhitungan ini adalah data primer dan data sekunder seperti yang tercantum dalam tabel 5.3. serta biaya biaya yang dipergunakan tercantum dalam tabel 5.4.

Tabel 5.3 Sumber Biaya Investasi No Jenis Pekerjaan 1 Pengadaan tanah 2 Penyiapan lahan 3 Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan, dan biaya hukum ) 4 Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP ) 5 Pembangunan Rumah 6 Kantor Pemasaran 7 Main Gate 8 Barrier Gate 9 Landscape dan Taman 10 Playground dan Pool 11 Water Feature 12 Boulevard Sumber, berbagai sumber, 2010 Sumber Data Developer Developer Referensi Konraktor Konraktor Konraktor Konraktor Konraktor Konraktor Konraktor Konraktor Konraktor

47

Tabel 5.4 Harga Biaya Investasi No Jenis Pekerjaan 1 Pengadaan tanah 2 Penyiapan lahan 3 Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan dan konsultan dan biaya hukum ) 4 Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP ) 5 Pembangunan Rumah per 1 unit tipe A per 1 unit tipe B per 1 unit tipe C 6 Kantor Pemasaran 7 Main Gate 8 Barrier Gate 9 Landscape dan Taman 10 Playground dan Pool 11 Water Feature 12 Boulevard Sumber, data diolah, 2010 Harga Rp. 30.000.000.000,Rp. 590.000.000,20% dari harga gedung Rp. 5.328.438.497,-

Rp. 905.064.268,Rp. 795.314.424,Rp. 726.472.907,Rp. 249.000.000,Rp. 1.469.864.000,Rp. 250.000.000,Rp. 392.731.900,Rp. 350.000.000,Rp. 250.000.000,Rp. 50.000.000,-

Data biaya investasi diatas merupakan data harga rata rata yang diperoleh melalui data sekunder yang didapat dari kontraktor yang menangani langsung proyek Grand Renon dan survey pada kontraktor yang menangani proyek sejenis. Harga tersebut sudah termasuk PPN. Adapun rincian biaya rata rata sebagai berikut : a. Biaya penyiapan lahan yaitu sebesar Rp. 29.500 per meter persegi. b. Biaya pembangunan rumah tipe A yaitu Rp. 3.016.881 per meter persegi. c. Biaya pembangunan rumah tipe B yaitu Rp. 3.058.902 per meter persegi. d. Biaya pembangunan rumah tipe C yaitu Rp. 2.965.196 per meter persegi. e. Biaya pembangunan Main Gate sebesar Rp. 3.500.000 per meter persegi. f. Biaya Landscape dan Taman sebesar Rp. 190.000 per meter persegi. g. Biaya Playground dan Pool sebesar Rp. 389.000 per meter persegi. h. Biaya Water Feature sebesar Rp. 3.439.000 per meter persegi. i. Biaya Boulevard sebesar Rp. 491.000 per meter persegi.

48

2.

Biaya Operasional dan Pemeliharaan Sumber data untuk perhitungan biaya operasional dan pemeliharaan dapat dilihat pada tabel 5.5

Tabel 5.5 Sumber Biaya Operasional dan Pemeliharaan Jenis Pekerjaan Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, AC, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola) 2 Perawatan taman dan kolam renang 3 Advertising Brosur Media cetak papan reklame internet launching produk Sumber, berbagai sumber, 2009 No 1 Sumber Data Referensi

Survai Survai Survai Survai Survai Proyek Greenlot

Dari sumber data tersebut diperoleh data harga rata - rata untuk biaya operasional dan pemeliharaan sebagai berikut :

Tabel 5.6 Harga Operasional dan Pemeliharaan No 1 2 3 Jenis Pekerjaan Harga/satuan volume Operasional dan Maintenance (meliputi biaya Rp. 23.750.000/bulan pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola) Perawatan taman dan kolam renang Rp. 1.500.000/bulan Advertising Brosur Rp. 7500/ lembar Rp.650.000/1 x muat Rp 3,6 juta/satuan Rp. 1,5 juta/3 bulan 0,1% x biaya konstruksi

Media cetak papan reklame internet launching produk Sumber, data diolah, 2010

49

Tabel 5.7 Volume Pekerjaan Jenis Pekerjaan Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola) 2 Perawatan taman dan kolam renang 3 Advertising Brosur Media cetak papan reklame internet launching produk Sumber, data diolah, 2010 No 1 Volume 1 Satuan
ls

1 500 24 10 4 1

ls lembar kali satuan tahun satuan

5.2.4 Modal Pembangunan dan pengoperasian proyek dibiayai dengan sumber pembiayaan utama yaitu : 1) Modal Sendiri Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek untuk membiayai pekerjaan pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan dan biaya biaya hukum. Sebagai dana awal, pemrakarsa mendanai sebesar 45% dari total biaya investasi tersebut sebagai modal dengan distribusi 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman bank. 2) Modal pinjaman Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya. Dalam proyek ini, dana pinjaman terdiri dari kredit langsung dari bank.

5.2.5 Suku Bunga Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83% dan tingkat suku bunga deposito

50

rupiah pada Bank BNI yaitu 6,25%. Sehingga suku bunga dalam perhitungan finansial yang meliputi perhitungan NPV, IRR, BCR dan analisis sensitivitas yang memperhitungkan prediksi kenaikan suku bunga bank, maka ditetapkan suku bunga investasi sebesar 8,00% per tahun.

5.3

Evaluasi Optimasi

5.3.1 Variabel Keputusan Tiga variabel keputusan pada penelitian ini menunjukkan tipe rumah yang akan dibangun pada perumahan Grand Renon Prime Residence, yaitu : X1= Jumlah rumah type Primavera (A) yang akan dibangun X2= Jumlah rumah type Premiere (B) yang akan dibangun X3= Jumlah rumah type Primo (C) yang akan dibangun 5.3.2 Fungsi Tujuan Fungsi tujuan adalah persamaan yang ditujukan untuk menghitung keuntungan yang dapat diperoleh pengembang, dimana keuntungan dihitung dari selisih antara harga jual rumah dikurangi beberapa faktor biaya dibawah ini yaitu : 1. Biaya pengadaan tanah 2. Penyiapan lahan 3. Pra Perencanaan 4. Infrastruktur 5. Pembangunan rumah 6. Fasilitas umum

51

Besarnya nilai faktor biaya diatas dan perhitungan keuntungan untuk tipe Primavera (A) dan Premiere (B) adalah seperti tertera pada tabel 5.8 dan 5.9. Tabel 5.8 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primavera No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jenis Biaya Pengadaan tanah Penyiapan lahan Pra Perencanaan Infrastruktur Pembangunan Rumah Fasum Bunga Pajak PP Pajak PPh Harga Satuan (Rp) 514.305.000 10.114.665 181.012.854 79.528.933 905.064.268 41.232.775 144.016.802 59.310.000 383.124.411 2.317.709.707 3.295.000.000 977.290.293

Total Biaya Harga Jual Keuntungan Sumber, data diolah, 2010

Tabel 5.9 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Premiere No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jenis Biaya Pengadaan tanah Penyiapan lahan Pra Perencanaan Infrastruktur Pembangunan Rumah Fasum Bunga Pajak PP Pajak PPh Harga Satuan (Rp) 436.305.000 8.580.665 159.062.885 79.528.933 795.314.424 41.232.775 144.016.802 49.608.000 287.705.155 2.001.354.638 2.756.000.000 754.645.362

Total Biaya Harga Jual Keuntungan Sumber, data diolah, 2010

52

Besarnya nilai faktor biaya diatas dan perhitungan keuntungan untuk tipe Primo (C) adalah seperti tertera pada tabel 5.10 Tabel 5.10 Rekapitulasi Biaya Rumah Tipe Primo No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Jenis Biaya Pengadaan tanah Penyiapan lahan Pra Perencanaan Infrastruktur Pembangunan Rumah Fasum Bunga Pajak PP Pajak PPh Harga Satuan (Rp) 412.305.000 8.108.665 145.294.581 79.528.933 726.472.907 41.232.775 144.016.802 46.332.000 266.212.501 1.869.504.164 2.574.000.000 704.495.836

Total Biaya Harga Jual Keuntungan Sumber, data diolah, 2010

Dari tabel diatas dapat diketahui keuntungan masing masing tipe rumah adalah : a. Tipe A sebesar Rp. 977.290.293,b. Tipe B sebesar Rp. 754.645.362,c. Tipe C sebesar Rp. 704.495.836,Untuk perhitungan selanjutnya, maka keuntungan masing masing tipe rumah tersebut dibulatkan (dalam puluhan juta rupiah), seperti penjelasan dibawah ini: a. Tipe A = Rp. 977.290.293,- 97,7 (dalam puluhan juta rupiah).

b. Tipe B = Rp. 754.645.362,- 75,5 (dalam puluhan juta rupiah). c. Tipe C = Rp. 704.495.836,- 70,5 (dalam puluhan juta rupiah). Sehingga fungsi tujuan ditulis sebagai berikut Z = 97,7 X1 + 75,5 X2 + 70,5 X3

53

5.3.3 Fungsi Batasan Fungsi batasan adalah persamaan dari berbagai variabel yang dapat mengurangi laba maksimal yang dapat diperoleh oleh pengembang. Adapun fungsi batasan yang telah ditentukan sebagai berikut : 1. Melalui luas lahan a. Dimana telah ditentukan luas lahan yang diperuntukkan untuk bangunan yang akan dijual yaitu 1,4448 Ha. b. Luas lahan yang sepenuhnya untuk bangunan dan akan dijual terdiri dari tiga tipe yaitu A, B, C dengan luas masing masing 260 m, 208 m dan 192 m. Sehingga didapat fungsi batasan pertama yaitu : 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 14448 2. Melalui perbandingan minat konsumen terhadap masing masing tipe rumah. Berdasarkan hasil survey pasar maka diketahui perbandingan minat konsumen terhadap masing masing tipe rumah sebagai berikut: a. Rumah Tipe A yaitu 7 b. Rumah Tipe B yaitu 14 c. Rumah Tipe C yaitu 5 Sehingga dapat ditulis perbandingan permintaan terhadap ketiga tipe rumah tersebut menjadi : Type A : Type B : Type C = X1 : X2 : X3 = 7 : 14 : 5

54

Menyederhanakan perbandingan diatas dengan cara membagi sama rata, maka akan diperoleh perbandingan X1 : X2 : X3 = 1,4 : 2,8 : 1 Sehingga diperoleh persamaan fungsi batasan kedua dan ketiga, yaitu : 2,8 X1 1,4 X2 dan X2 2,8 X3 5.3.4 Perhitungan Dengan Program QSB+ Untuk mengetahui jumlah tipe tipe rumah optimal maka dilakukan perhitungan dengan metode simpleks dimana perhitungannya dibantu dengan menggunakan program QSB+. Masalah ini dapat diformulasikan sebagai berikut : Memaksimalkan Z = 97,7 X1 + 75,5 X2 + 70,5 X3, menjadi Z 97,7 X1 75,5 X2 70,5 X3 = 0. Terbatas pada : 1. 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 14448 menjadi 260 X1 + 208 X2 + 192 X3 + S1 = 14448 2. 2,8 X1 1,4 X2 maka 2,8 X1 - 1,4 X2 0, menjadi 2,8 X1 - 1,4 X2 + S2 = 0 3. X2 2,8 X3 maka X2 - 2,8 X3 0, menjadi X2 - 2,8 X3 + S3 = 0 diketahui : X1= rumah type Primavera (A) X2= rumah type Premiere (B) X3= rumah type Primo (C)

55

S1, S2, S3 = slack variable, yaitu variabel tambahan yang digunakan untuk suatu pertidaksamaan, sehingga dapat mengubah bentuk pertidaksamaan menjadi persamaan. Langkah langkah dalam menggunakan program QSB+ akan dijabarkan pada uraian dibawah ini : 1. Tekan tombol 1 atau pada pilihan Linear programming. 2. Tekan tombol 2 atau pada pilihan Enter new problem. 3. Masukkan nama untuk persamaan yang akan dihitung, dalam hal ini penulis memberi nama optimalisasi. 4. Akan muncul 5 isian untuk diisi pada LP Model Entry. a. Isian pertama diisi dengan 1, karena pada persamaan fungsi tujuan kita menggunakan model memaksimalkan. b. Isian kedua diisi dengan 3, karena terdapat 3 variabel pada perhitungan ini. c. Isian ketiga diisi dengan 3, karena terdapat 3 persamaan fungsi batasan pada perhitungan ini. d. Isian keempat diisi dengan 0, karena tidak ada pertidaksamaan lebih besar dari atau sama dengan () pada fungsi batasan. e. Isian kelima diisi dengan Y (yes), karena kita akan menggunakan variabel dengan nama X1, X2 dan X3. f. Jika sudah terisi semua, tekan tombol spasi untuk melanjutkan ke langkah berikutnya.

56

5. Halaman untuk mengisi koefisien pada perhitungan Linear programming. a. Persamaan pertama adalah pengisian koefisien untuk fungsi tujuan, sehingga persamaan ini diisi dengan 97,7 X1, 75,5 X2 dan 70,5 X3. b. Persamaan kedua hingga keempat adalah persamaan untuk fungsi batasan. Fungsi batasan pertama adalah fungsi batasan untuk luas lahan yang sepenuhnya digunakan untuk membangun rumah, sehingga diisi dengan 260 X1, 208 X2, 192 X3 dan 14448. Fungsi batasan kedua dan ketiga adalah perbandingan permintaan konsumen terhadap masing masing tipe rumah. Fungsi batasan kedua diisi dengan 2,8 X1, - 1,4 X2, 0 X3, dan 0. Fungsi batasan ketiga diisi dengan 0 X1, 1 X2, - 2,8 X3 dan 0. c. Jika sudah terisi semua tekan tombol spasi untuk melanjutkan kelangkah berikutnya. 6. Halaman Function, dimana pada halaman ini kita dapat melakukan berbagai macam perintah seperti pada yang tertera pada lajur nomeryang ada. Untuk langkah ini kita pilih nomer 5 (solve problem), dimana akan diselesaikan permasalahan yang sudah kita isi pada langkah langkah sebelumnya. 7. Halaman Option Menu for Solving optimalisasi. Disini kita akan memilih nomer 2 (Solve and display the final tableau), yang dimana akan langsung didapat tabel optimal atau hasil akhir dari permasalahan yang telah diinput pada langkah langkah sebelumnya.

57

8. Didapat hasil akhir yaitu tipe A sebanyak 17,77 unit, tipe B sebanyak 35,54 unit, tipe C sebanyak 12,69 unit dan nilai optimal 5314. Hasil akhir optimal pada program QSB+ akan ditampilkan pada lampiran 2 halaman 78. 5.3.5 Tabel Alternatif Pilihan Dari hasil perhitungan dengan menggunakan program QSB+ diperoleh hasil berupa nilai desimal didalam penentuan jumlah tipe rumah yang akan dibangun. Karena tidak mungkin membangun rumah dalam nilai desimal, maka dibutuhkan pembulatan nilai desimal tersebut dalam tabel alternatif pilihan. Tabel ini dibuat dengan membulatkan bentuk desimal dari hasil akhir perhitungan sebelumnya dan mengkombinasikannya. Tabel 5.11 Alternatif Pilihan
Altenatif Tipe Tipe Tipe A B C Keterpenuhan Fungsi Batasan Luas Lahan (m) 14.004 14.196 14.212 14.404 14.472 14.664 13.640 13.832 X1 X2 X3 Profit (x Rp.10 juta)

1 2 3 4 5 6 7 8

17 17 17 17 18 18 18 18

35 35 36 36 36 36 32 32

12 13 12 13 12 13 12 13

1,42 2,92 1,00 1,31 2,69 1,00 1,42 3,00 1,00 1,31 2,77 1,00 1,42 3,00 1,00 1,31 2,77 1,00 1,42 2,67 1,00 1,31 2,46 1,00

4050,70 4106,00 4109,20 4164,50 4188,00 4243,30 3954,00 4009,30

58

Alternatif ke 4 terpilih sebagai alternatif pilihan optimal yang memiliki laba sebesar Rp. 41.645.000.000,- dengan lahan yang diperlukan untuk membangun rumah tidak melebihi batasan luas lahan yaitu hanya menggunakan lahan seluas 1,4404 ha. Komposisi rumah yang akan dibangun juga telah sesuai dengan kondisi perbandingan permintaan pasar terhadap perumahan tersebut yaitu 2,8 X1 1,4 X2 dan X2 2,8 X3. Bila ditinjau dari jumlah rumah yang akan dibangun, maka dapat terlihat pengembang dapat mengoptimalkan laba dengan membangun rumah tipe A sebanyak 17 unit, rumah tipe B sebanyak 36 unit dan rumah tipe C sebanyak 13 unit. Penerapan hasil perhitungan diatas digambarkan pada site plan lampiran 3 halaman 79.

5.4

Evaluasi Aspek Pasar Evaluasi pasar dalam penelitian ini dilakukan dengan survey dengan

kuisioner seperti pada lampiran 4 halaman 80 untuk mengetahui pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence. 5.4.1. Analisa Data Hasil Survey Skala yang digunakan dalam penelitian ini adalah skala likert dimana ditentukan penilaian berdasarkan score sebagai berikut : a. Setuju dengan nilai 62,00 78,00. b. Sedang dengan nilai 44,00 61,33. c. Tidak setuju dengan nilai 26,00 43,33. Dari hasil pengolahan data maka analisis aspek pasar berdasarkan jawaban kuisioner dari responden diperoleh hasil sebagai berikut :

59

1.

Faktor Lokasi a. Nilai persetujuan responden terhadap jumlah jalan menuju lokasi memadai yaitu 76. b. Nilai persetujuan responden terhadap sarana transportasi untuk melewati lokasi memadai yaitu 74. c. Nilai persetujuan responden terhadap lingkungan perumahan tenang dan bebas dari kebisingan yaitu 67. d. Nilai persetujuan responden terhadap lingkungan perumahan terhindar dari banjir yaitu 76. Dari nilai persetujuan responden diatas maka dapat diketahui bahwa faktor pemilihan lokasi sudah baik, dan merupakan salah satu pertimbangan dan minat konsumen dalam memilih perumahan Grand Renon Prime Residence.

2.

Faktor Kelengkapan Sarana a. Nilai persetujuan responden terhadap jalan lingkungan perumahan selebar 12 meter yaitu 72. b. Nilai persetujuan responden terhadap daya listrik yang digunakan sebesar 7700 watt yaitu 71. c. Nilai persetujuan responden terhadap fasilitas air bersih menggunakan PDAM yaitu 73. d. Nilai persetujuan responden terhadap keamanan dilingkungan perumahan terjamin yaitu 70. Dari nilai diatas maka dapat diketahui bahwa faktor kelengkapan sarana pada perumahan Grand Renon Prime Residence sudah cukup baik.

60

3.

Faktor Kelengkapan Prasarana a. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari perumahan ke fasilitas perbelanjaan dapat ditempuh selama 1020 menit yaitu 57. b. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke fasilitas rekreasi dapat ditempuh selama 10 20 menit yaitu 63. c. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke fasilitas kesehatan dapat ditempuh selama 10 20 menit yaitu 66. d. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke fasilitas pendidikan dapat ditempuh selama 10 20 menit yaitu 70. e. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari perumahan ke fasilitas pemerintahan dapat ditempuh selama 10 20 menit yaitu 66. f. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke fasilitas perkantoran dapat ditempuh selama 10 20 menit yaitu 65. g. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke fasilitas olahraga dapat ditempuh selama 10 20 menit yaitu 67. h. Nilai persetujuan responden terhadap jarak dari lingkungan perumahan ke fasilitas kuliner dapat ditempuh selama 10 20 menit yaitu 71. Dari nilai diatas maka dapat diketahui bahwa faktor kelengkapan prasarana

yang ada disekitar perumahan Grand Renon Prime Residence sudah cukup baik dimana jarak tempuh rata rata 15 menit menuju pusat pusat kegiatan.

61

Dari ketiga faktor diatas maka dapat dilihat bahwa yang paling mempengaruhi minat dan pertimbangan konsumen dalam memilh perumahan Grand Renon Prime Residence adalah faktor lokasi, disusul oleh faktor kelengkapan sarana dan prasarana. 5.4.2 Analisa Data Ramalan Dengan Metode Least Square Metode demand forecasting least square method ini menyatakan apabila fluktuasi permintaan produk pada tahun tahun yang lampau tidak terlalu tajam, maka permintaan produk pada tahun tahun mendatang dapat diperkirakan dengan jalan mengekstrapolasi trend perkembangan permintaan itu dengan menggunakan persamaan matematis garis lurus, yaitu Y = a + bX. Jumlah rumah yang terjual dapat dilihat pada tabel berikut :

Tabel 5.12 Jumlah Rumah Yang Terjual Periode 2009 s/d 2010 Jumlah Rumah Terjual Periode 1 7 2 4 3 5 4 8 5 7 Total 31 1 Periode = 4 bulan Sumber, Developer Grand Renon,2010

Untuk menyusun proyeksi penjualan rumah pada tahun tahun mendatang, terlebih dahulu angka angka jumlah penjualan rumah pada tabel 5.12 disusun dalam tabel 5.13 dengan mengikuti langkah langkah sebagai berikut :

62

1. Mencari titik tengah (mean) urutan tahun yang lampau yaitu periode 3 2. Menghitung jarak (deviasi, D) tiap tiap bulan dengan mean, 3. Mengkuadratkan deviasi (D2) masing masing tahun, serta menjumlah seluruh kuadrat deviasi (
2

),

4. Mengalikan jumlah penjualan rumah (P) masing masing periode dengan angka deviasi periode yang bersangkutan ( 5. Membagi jumlah perkalian ( ),

) dengan jumlah kuadrat deviasi. Hasil

pembagian tersebut memberikan nilai trend perkembangan penjualan dari satu periode ke periode berikutnya, yang dalam persamaan Y = a + bX adalah nilai b, 6. Menambahkan atau mengurangi jumlah permintaan rata rata pada tahun tahun yang lampau (atau a dalam persamaan diatas) dengan hasil perkalian b dan deviasi periode yang bersangkutan.

Tabel 5.13 Analisis Perkembangan Penjualan Rumah Periode 1 5 Periode 1 2 3 4 5 Total Permintaan (P) 7 4 5 8 7 P = 31 D -2 -1 0 1 2 D 4 1 0 1 4 D=10 PD -14 -4 0 8 14 PD = 4 Trend Jml Penjualan 5,4 5,8 6,2 6,6 7

63

Dari angka angka dalam tabel 5.10 jumlah permintaan rata rata (a dalam persamaan Y = a + bX) adalah P : n atau 31 : 5 = 6,2, sedangkan nilai trend perubahan penjualan adalah PD : D atau 4 : 10 = 0,4. Untuk menghitung proyeksi jumlah penjualan pada periode periode mendatang, rumus Y = a + bX tetap dipergunakan. Dengan mempergunakan rumus persamaan tadi, jumlah penjualan pada periode 6 (satu periode didepan periode 5) dapat dihitung sebagai berikut Y = 6,2 + (6 x 0,4) = 8,6. Sedangkan perkiraan penjualan periode berikutnya dapat dilihat pada tabel 5.14 Tabel 5.14 Proyeksi Jumlah Penjualan Rumah Periode 6 7 8 9 Deviasi +6 +7 +8 +9 Jumlah Penjualan Rumah 6,2 + (6 x 0,4) = 8,6 6,2 + (7 x 0,4) = 9 6,2 + (8 x 0,4) = 9,4 6,2 + (9 x 0,4) = 9,8

Selanjutnya dapat diperkirakan jumlah penjualan rumah selama periode tahun 2009 s/d 2013 sebagai berikut : Tabel 5.15 Perkiraan Penjualan Rumah Periode 2009 - 2013 No Penjualan Rumah Jumlah 2009/ 2010 6 9 1 16 Tahun 2010/ 2011/ 2011 2012 3 8 6 12 6 6 15 26

1 Tipe Primavera 2 Tipe Premiere 3 Tipe Primo Jumlah

17 36 13 66

2012/ 2013 0 9 0 9

64

5.5

Evaluasi Aspek Teknis Evaluasi teknis dilakukan dengan mendeskripsikan faktor faktor sebagai

berikut : 1) Kondisi Infrastruktur Publik Pembangunan perumahan baru harus dilakukan dengan

mempertimbangkan beberapa hal, salah satunya adalah penyediaan infrastruktur seperti jaringan jalan, saluran sanitasi dan drainase, jaringan air bersih dan jaringan listrik. Tingginya kepadatan bangunan disuatu daerah tidak jarang mengakibatkan minimnya lahan yang tersedia bagi sarana infrastruktur. Kondisi ini merupakan salah satu ciri rendahnya kualitas suatu lingkungan pemukiman. Prasarana dan sarana dengan kualitas yang sangat rendah tidak layak difungsikan sesuai peruntukannya. Kondisi infratsruktur daerah ini sangat lengkap karena sudah ada jalan menuju lokasi yang sangat lancar dengan fasilitas lebar jalan sebesar 12 meter, saluran sanitasi dan drainase yang baik. Kondisi fasilitas listrik PLN dan air bersih (PDAM) sangat memadai dan digunakan oleh 100% rumah tangga di sepanjang jalan raya badak agung. Berdasarkan hal tersebut, maka lokasi proyek sudah tepat untuk dijadikan perumahan. 2) Keadaan Tanah Keadaan tanah setempat merupakan faktor yang penting dalam proses perencanaan rumah. Kondisi tanah tidak selalu sama dan setiap tempat mempunyai kondisi yang spesifik. Kondisi medan tanah pada lokasi

pembangunan proyek Grand Renon Prime Residence relatif datar. Berdasarkan tes sondir maka untuk struktur pondasi dapat memakai pondasi telapak dari bahan

65

beton bertulang dengan kedalaman 1,6 meter sampai 2 meter dengan daya dukung tanah ijin yang ada sebesar 1,083 kg/cm2 sampai dengan 1,500 kg/cm2 dengan asumsi lebar pondasi 1 meter. 3) Aksesibilitas Lokasi perumahan sebaiknya dipilih di daerah yang memberikan akses yang mudah bagi para pemukim untuk menuju tempat kerja dan pusat pusat kegiatan pelayanan yang lebih luas. Lokasi Grand Renon Prime Residence dapat ditempuh dengan mudah dan rata rata dalam waktu 15 menit menuju pusat perbelanjaan, rekreasi, pendidikan, olahraga, perkantoran, pemerintahan maupun tempat kuliner. Sehingga posisi lahan sudah sangat tepat sebagai lokasi perumahan.

5.6

Evaluasi Aspek Finansial Evaluasi finansial ini meliputi analisis biaya dan analisis pendapatan yang

dihitung berdasarkan hasil survai dari barbagai sumber, dimana selanjutnya dalam perhitungan evaluasi investasi menggunakan alat bantu program excel. 5.6.1 Analisis Biaya Komponen biaya merupakan komponen yang sangat penting dalam suatu investasi. Oleh karena itu perlu mendapatkan perhatian yang sungguh sungguh, terutama dalam menentukan perbandingan antara biaya sebagai modal sendiri, biaya modal investor dan biaya modal sebagai suatu pinjaman dari badan keuangan. Dalam analisis ini struktur perbandingan komponen biaya tersebut adalah 80% modal sendiri dan 20% modal pinjaman. Untuk biaya modal diambil

66

sebesar 45% dari biaya investasi, yaitu sebesar biaya yang harus dikeluarkan pada 1 tahun pertama investasi ditambah 25% biaya pembangunan rumah pada tahun kedua. Untuk tahun tahun berikutnya biaya pembangunan diperoleh dari penjualan rumah. Konsekuensi penggunaan pinjaman sebagai salah satu pendanaan dalam berinvestasi, maka timbulah bunga pinjaman sebagai komponen pembiayaan. Dari tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok Bank periode januari 2009 sampai dengan desember 2010 tingkat suku bunga menurun dari 15,23% sampai dengan 12,83% dan tingkat suku bunga deposito rupiah pada Bank BNI yaitu 6,25%. Sehingga suku bunga pinjaman yang digunakan sebesar 8,00% per tahun yang diperoleh dari nilai rata - rata suku bunga kredit bank tahun 2009 sampai dengan tahun 2010 dan suku bunga deposito untuk modal pinjaman bank dengan jangka waktu pinjaman 4 tahun. a. Biaya Konstruksi Perhitungan biaya konstruksi terdiri atas pengadaan tanah, penyiapan lahan, pra perencanaan, infrastruktur, pembangunan rumah, kantor pemasaran, main gate, barrier gate, landscape dan taman, playground dan Pool, water feature dan boulevard yang diperoleh dari berbagai sumber meliputi referensi, survai kontraktor dan dari kontraktor Grand Renon khususnya untuk pekerjaan pekerjaan yang sudah selesai dikerjakan. b. Biaya Operasional dan Pemeliharaan Untuk biaya operasional dan pemeliharaan yang meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air dan biaya pengelola yaitu Rp.23.750.000/bulan.

67

Untuk perawatan kolam renang, perawatan taman dan periklanan diperoleh dari data sekunder tesis greenlot. 5.6.2 Analisis Pendapatan 1. Penjualan Produk Pendapatan produk terdiri dari penjualan rumah yang didapat dari daftar harga developer serta jumlah unitnya tiap periode empat bulan yang diperoleh dari developer Grand Renon dalam bentuk jumlah unit yang terjual. Selanjutnya dihitung prediksi penjualan unit rumah dengan metode least square. Harga unit rumah mengalami kenaikan harga sebesar 30 - 35% per tahunnya. 2. Iuran Bulanan Iuran bulanan dikenakan kepada penghuni rumah dengan jumlah yang berbeda untuk tiap tiap tipe rumah. Iuran bulanan ini meliputi keamanan, perawatan kolam renang, taman dan kebun, sampah dan kebersihan jalan dan lingkungan. 5.6.3 Analisis Finansial Berdasarkan hasil perhitungan dengan metode simpleks didapat jumlah unit optimal yaitu 17 tipe A, 36 tipe B dan 13 tipe C. Sehingga total biaya (cost) dari pembangunan perumahan Grand Renon Prime Residence seperti tabel berikut:

68

Tabel 5.16 Total Biaya (Cost) Pembangunan Perumahan Grand Renon No Jenis Pekerjaan 1 Pengadaan tanah 2 Penyiapan lahan 3 Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan dan biaya hukum) 4 Infrastruktur (meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP) 5 6 7 8 9 10 11 12 Pembangunan Rumah Kantor Pemasaran Main Gate Barrier Gate Landscape dan Taman Playground Water Feature Boulevard Total Biaya Investasi (I) Jumlah Harga (Rp) 30.000.000.000 590.000.000 10.692.311.922 5.328.438.497 53.461.559.611 249.000.000 1.469.864.000 250.000.000 392.731.900 350.000.000 250.000.000 50.000.000 103.083.905.930 23.750.000/bln

Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebesihan, keamanan dan biaya pengelola) 14 Perawatan taman dan Kolam Renang 15 Advertising Brosur Media cetak papan reklame internet launching produk Sumber, Hasil Perhitungan,2010 13

1.500.000/bln 3.750.000/thn 15.600.000/4 thn 36.000.000/thn 6.000.000/thn 102.524.628

Berdasarkan perkiraan cash flow pada lampiran diperoleh total biaya investasi adalah sebesar Rp. 103.083.905.930. Besarnya modal untuk pembiayaan proyek ini hanya diambil sebesar 45% dari total biaya investasi yaitu 45% x Rp. 103.083.905.930 = Rp. 46.387.757.669. Modal terdiri dari modal sendiri 80% x Rp. 46.387.757.669 = Rp. 37.110.206.135 dan modal pinjaman (pinjaman bank)

69

20% x Rp. 46.387.757.669 = Rp. 9.277.551.534. Pinjaman diberikan ditahun pertama dengan bunga pinjaman sebesar 8,00% dan jangka waktu pinjaman 4 tahun. Komponen biaya terdiri dari biaya pembangunan dan biaya operasional dan maintenance dengan perkiraan cash flow terlihat pada Lampiran 9 halaman 91. Dengan diagram aliran kas sebagai berikut :
40%B4+60%B3 60%B1+40%B2 40%B3+60%B2 40%B1 60%B4 B5

0
2008

1
2009

2
2010

3
2011

4
2012

5
2013

i = 8,00%

C1+C11+OM C2+C22+OM C3+C33+OM C4+C44+OM

C5+OM

Gambar. 5.1. Diagram Aliran Kas Keterangan : I=Investasi meliputi biaya pengadaan tanah, penyiapan lahan dan pra perencanaan B1=Pendapatan penjualan rumah (6 unit tipe A, 9 unit tipe B dan 1 unit tipe C) B2=Pendapatan penjualan rumah (3 unit tipe A, 6 unit tipe B dan 6 unit tipe C) B3=Pendapatan penjualan rumah (8 unit tipe A, 12 unit tipe B dan 6 unit tipe C) B4=Pendapatan penjualan rumah (9 unit tipe B) B5=Pendapatan iuran bulanan selama 1 tahun C1=Biaya pembangunan (6 unit tipe A, 9 unit tipe B dan 1 unit tipe C) C2=Biaya pembangunan (3 unit tipe A, 6 unit tipe B dan 6 unit tipe C) C3=Biaya pembangunan (8 unit tipe A, 12 unit tipe B dan 6 unit tipe C) C4=Biaya pembangunan (9 unit tipe B) C5=Biaya perawatan taman dan kolam renang

70

C11=Biaya pembangunan kantor pemasaran, infrastruktur, pinjaman dan pajak C22=Biaya infrastruktur, main gate, landscape & taman, pinjaman dan pajak C33=Biaya main gate, landscape & taman, playground&pool, pinjaman dan pajak C44=Biaya main gate, barrier gate, landscape & taman, playground & pool, water feature, boulevard, pinjaman dan pajak OM =Biaya Operasional dan Maintenance i = Suku bunga Berdasarkan perhitungan maka didapatkan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 19.801.228.054 (sembilan belas miliar delapan ratus satu juta dua ratus dua puluh delapan ribu lima puluh empat rupiah). Nilai Internal Rate of Return (IRR) yang didapatkan adalah 18,201%. Selanjutnya dari perhitungan nilai Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan nilai 1,107. 5.6.4 Analisis Sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan untuk mengantisipasi kemungkinan kemungkinan yang terjadi agar bisa diambil langkah langkah yang tepat untuk dapat menyelesaikan permasalahan yang mungkin terjadi dan menjamin bahwa setiap rencana investasi aman untuk dilaksanakan. Dalam kajian ini analisis sensitivitas dilakukan terhadap tiga kemungkinan yaitu : 1. Pendapatan turun sedangkan biaya biaya tetap. Dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen pendapatan mengalami penurunan sebesar 10% sedangkan biaya biaya yang dikeluarkan tetap. Analisis yang dilakukan pada kondisi ini didapatkan hasil sebagai berikut :

71

a. Nilai NPV didapatkan sebesar Rp. 6.371.277.196. b. Nilai IRR didapatkan sebesar 11,382%. c. Nilai BCR didapatkan sebesar 1,036. 2. Pendapatan tetap namun biaya biaya yang dikeluarkan meningkat. Dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen biaya mengalami kenaikan sebesar 10% sedangkan pendapatannya tetap, dan analisis yang dilakukan pada kondisi ini didapatkan hasil sebagai berikut. a. Nilai NPV didapatkan sebesar Rp. 16.273.574.912. b. Nilai IRR didapatkan sebesar 16,296%. c. Nilai BCR didapatkan 1,086. 3. Pendapatan turun dan biaya biaya meningkat. Dilakukan dengan mengasumsikan bahwa semua komponen pendapatan mengalami penurunan sebesar 10% dan biaya biaya mengalami peningkatan sebesar 10%, dan analisis yang dilakukan pada kondisi ini didapatkan hasil sebagai berikut. a. Nilai NPV didapatkan sebesar Rp. 2.303.981.208. b. Nilai IRR didapatkan sebesar 9,211%. c. Nilai BCR didapatkan sebesar 1,013.

72

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Simpulan Dari hasil penelitian dan pembahasan tersebut di atas dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut : 1. Hasil Optimasi Untuk mendapatkan keuntungan maksimal, maka komposisi optimal dari tipe rumah yang dibangun adalah rumah tipe Primavera (A) sebanyak 17 unit, rumah tipe Premiere (B) sebanyak 36 unit dan rumah tipe Primo (C) sebanyak 13 unit. Dimana komposisi existing yang ada yaitu tipe Primavera (A) sebanyak 16 unit, rumah tipe Premiere (B) sebanyak 31 unit dan rumah tipe Primo (C) sebanyak 20 unit 2. Aspek Pasar Minat dan pertimbangan konsumen dalam memilh perumahan Grand Renon Prime Residence sangat dipengaruhi oleh faktor lokasi, disusul oleh faktor kelengkapan sarana dan faktor kelengkapan prasarana. 3. Aspek Teknis Ditinjau berdasarkan aksesibilitasnya, maka perumahan Grand Renon Prime Residence dinyatakan sangat strategis sebagai lokasi perumahan dengan jarak tempuh rata rata 15 menit menuju pusat pusat kegiatan

72

73

4. Aspek Finansial Berdasarkan komposisi optimal maka analisis finansial proyek Grand Renon prime Residence memberikan nilai yang menguntungkan, dilihat dari hasil analisis diketahui bahwa : a. Net Present Value (NPV) sebesar Rp. 19.801.228.054 (sembilan belas miliar delapan ratus satu juta dua ratus dua puluh delapan ribu lima puluh empat rupiah), dimana lebih besar dibandingkan dengan NPV kondisi existing sebesar Rp.18.696.148.306. b. Nilai Internal Rate of Return (IRR) yang didapatkan adalah 18,201%, dimana lebih besar dibandingkan dengan IRR kondisi existing sebesar 17,355%. c. Nilai Benefit Cost Ratio (BCR) didapatkan nilai 1,107, dimana lebih besar dibandingkan dengan BCR kondisi existing sebesar 1,063. 5. Dengan mengikuti komposisi jumlah unit rumah sesuai dengan penelitian ini maka pengembang dapat memperoleh laba yang lebih banyak sebesar Rp. 1.105.079.748.

6.2 Saran Adapun masukan atau saran yang kiranya dapat dijadikan bahan pertimbangan yaitu pengembang disarankan agar melakukan penelitian sejenis pada tahap awal perencanaan sehingga komposisi bangunan dapat menghasilkan profit yang maksimal.

74

DAFTAR PUSTAKA

Anonim.2007. Homeloan. Property Review, I-03:32-33. Ardian, D.Y. 2010. Optimalisasi Pemilihan Tipe Dan Jumlah Rumah Pada Proyek Pengembangan Perumahan Blumbungan Amertha Asri Di Sibang, Skripsi, Denpasar : Universitas Udayana. Bank Indonesia. 2009. Suku Bunga Bank Indonesia. Available from : URL : http:/www.BI.com Endy Marlina, Suparno Sasma, M. 2006. Perencanaan dan Pengembangan Perumahan Sebuah Konsep, Pedoman, dan Strategi Perencanaan dan Pengembangan Perumahan. Yogyakarta : Andi. Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. Jakarta : PT Raja Grafindo Persada. Husein Umar. 2005. Riset Pemasaran & Perilaku Konsumen. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. Iqbal Hasan, M. 2009. Pokok Pokok Materi Statistik 1. Jakarta : PT Bumi Aksara Istri Mas Pertiwi, I.G.A. 2009. Analisis Investasi Perumahan Greenlot Sambandha, Tesis, Denpasar : Universitas Udayana. Mardiasmo. 1998. Perpajakan. Yogyakarta : Andi. Murdifin Haming, Salim Basalamah. 2003. Studi Kelayakan Investasi Proyek dan Bisnis. Jakarta : PPM Oetomo, Sugiarto, Siagian, Sunaryanto, S. 2003. Teknik Sampling. Jakarta. PT Gramedia Pustaka Utama Prawoto, A. 2003. Teori dan Praktek Penilaian Properti. Yogyakarta : BPFE. Radiks Purba 1997. Analisis Biaya dan Manfaat. Jakarta : Rineka Cipta.

Siswanto Sutojo. 1989. Studi Kelayakan Proyek Teori dan Praktek. Jakarta : PT Pustaka Binaman Pressindo. Stanislaus, S. 2009. Pedoman Analisis Data dengan SPSS. Yogyakarta : Graha Ilmu.

75

Lampiran 1 Gambar denah masing masing tipe ruma 1. Gambar denah tipe Primavera ( A )

Denah Lantai 1

Denah Lantai 2

Gambar Denah Type Primavera

76

Lanjutan lampiran 1 2. Gambar denah tipe Premiere ( B )

Denah Lantai 1

Denah Lantai 2

Gambar Denah Type Premiere

77

Lanjutan lampiran 1 3. Gambar denah tipe Primo ( C )

Denah Lantai 1

Denah Lantai 2

Gambar Denah Type Primo

78

Lampiran 2 Hasil akhir optimal pada program QSB+

79

Lampiran 3 Gambar site plan penerapan hasil optimasi

80

Lampiran 4

KUISIONER Profil Responden Nama Pekerjaan Minat Rumah

: : : a. Tipe Primavera ( 300/260, Rp. 2.520.000.000,- ) b. Tipe Premiere ( 260/208, Rp. 2.106.000.000,- ) c. Tipe Primo ( 245/192, Rp. 1.966.000.000,- )

PERTANYAAN Berikan tanda silang (x) pada jawaban yang anda pilih. A. FAKTOR LOKASI No Pertanyaan 1 Jumlah jalan yang dapat digunakan menuju lokasi memadai( 2-3 jln) 2 Sarana trasportasi untuk melewati lokasi memadai ( 2-3 mobil ) 3 Lingkungan perumahan tenang dan bebas dari kebisingan 4 Lingkungan perumhan terhindar dari banjir

SD TS

B. FAKTOR KELENGKAPAN SARANA No Pertanyaan 1 Kondisi jalan kawasan dilingkungan perumahan baik ( lebar 12 m ) 2 Kondisi fasilitas listrik memadai ( daya 7700 watt ) 3 Kondisi fasilitas air bersih memadai ( menggunakan PDAM ) Kondisi keamanan dilingkungan perumahan terjamin (security 24 4 jam)

SD TS

81

C. FAKTOR KELENGKAPAN PRASARANA No Pertanyaan 1 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas perbelanjaan 2 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas rekreasi 3 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas kesehatan 4 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas pendidikan 5 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas pemerintahan 6 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas perkantoran 7 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas olah raga 8 Lingkungan perumahan dekat dengan fasilitas kuliner * Keterangan : S=Setuju, SD= Sedang, TS=Tidak Setuju

SD TS

82

Lampiran 5 Tabulasi Data Hasil Survey Responden L L L 1 2 3 1 2 2 3 2 3 3 3 3 3 3 3 4 3 3 3 5 3 3 3 6 3 3 2 7 3 3 3 8 3 3 2 9 3 2 3 10 3 3 1 11 3 3 1 12 3 3 3 13 3 3 3 14 3 3 3 15 3 3 3 16 3 3 2 17 2 2 3 18 3 3 3 19 3 3 3 20 3 3 3 21 3 3 3 22 3 3 2 23 3 3 3 24 3 3 2 25 3 2 3 26 3 3 1

L 4 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3

S 1 2 3 2 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 2 3 3 3 3 3 2 3

S 2 3 3 2 3 3 3 2 3 2 3 3 2 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 2 3 2 3

S 3 3 3 3 3 3 3 2 3 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 3 2 2

S 4 2 3 2 3 3 3 3 2 3 3 3 2 3 3 3 3 2 3 2 3 3 3 3 2 3 2

P 1 1 2 2 2 2 2 2 3 2 3 3 3 2 2 3 2 1 2 2 2 2 2 2 3 2 3

P 2 2 3 2 2 2 2 2 3 2 3 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 2 2 3 2 3

P 3 2 2 3 2 3 3 2 2 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 3 2 3 3 2 2 3 3

P 4 2 2 3 3 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 3 3 2 2 3 3 3 3

P 5 3 2 3 3 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 2 3 2 3 2 2 2 2 2 3 3

P 6 2 2 3 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 3 2 2 2 3 2 3 3

P 7 2 2 3 2 3 2 3 3 3 2 3 3 3 3 3 2 2 2 3 2 3 2 3 3 3 2

P 8 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3

Keterangan : L = Faktor Lokasi S = Faktor Sarana P = Faktor Prasarana

83

Lampiran 6 Hasil Uji Validitas dan Realibilitas A. Uji Validitas 1. Faktor Lokasi Correlations L1 L1 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N L2 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N L3 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N L4 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N LTOTA Pearson L Correlation Sig. (2-tailed) N . 26 .677** .000 26 -.177 .386 26 1.000** .000 26 .695** .000 26 1 L2 .677
**

L3 -.177 .386 26 -.262 .196 26 1

L4 1.000
**

LTOTAL .695** .000 26 .574** .002 26 .530** .005 26 .695** .000 26 1

.000 26 1

.000 26 .677** .000 26 -.177 .386 26 1

26 -.262 .196 26 .677** .000 26 .574** .002 26

26 -.177 .386 26 .530** .005 26

26 .695** .000 26

26

84

2.

Faktor Sarana dan Prasarana Correlations S1 S2 1 .491

*

S3 -.036 .863 26 .584** .002 26 1

S4 .426
*

STOTAL .698** .000 26 .811** .000 26 .581** .002 26 .637** .000 26 1

S1

Pearson Correlation Sig. (2-tailed)

.011 26 .491* .011 26 -.036 .863 26 .426* .030 26 .698** .000 26 26 1

.030 26 .159 .438 26 .098 .635 26 1

N S2 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N S3 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N S4 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N STOTA Pearson L Correlation Sig. (2-tailed) N

26 .584** .002 26 .159 .438 26 .811** .000 26

26 .098 .635 26 .581** .002 26

26 .637** .000 26

26

85

Correlations P1 P1 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P2 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P3 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P4 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P5 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P6 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P7 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P8 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N PTOTAL Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N 26 .684** .000 26 .181 .375 26 .530** .005 26 .043 .836 26 .346 .084 26 .296 .142 26 .522** .006 26 .731** .000 26 1 P2 .684
**

P3 .181 .375 26 .012 .954 26 1

P4 .530
**

P5 .043 .836

P6 .346 .084

.000 26 1

.005 26 .234 .251 26 .051 .803 26 1 26 .386 .052 26 .667** .000 26 .441* .024 26 .347 .083 26 .728** .000 26

26 .012 .954 26 26 .234 .051 .251 .803 26 26 .168 .381 .412 .055 26 26 .234 .463* .251 .017 26 26 .103 .300 .616 .136 26 26 .169 .308 .410 .126 26 26 ** .533 .542** .005 .004 26 26

26 26 .168 .234 .412 .251 26 26 .381 .463* .055 .017 26 26 .386 .667** .052 .000 26 26 1 .617** .001 26 26 ** .617 1 .001 26 26 .144 .389* .482 .049 26 26 -.040 .087 .846 .674 26 26 ** .542 .764** .004 .000 26 26

86

Correlations P7 P1 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P2 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P3 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P4 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P5 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P6 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P7 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N P8 Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N PTOTA Pearson Correlation L Sig. (2-tailed) N .296 .142 26 .103 .616 26 .300 .136 26 .441* .024 26 .144 .482 26 .389* .049 26 1 26 .358 .073 26 .604** .001 26 P8 .522
**

PTOTAL .731** .000 26 .533** .005 26 .542** .004 26 .728** .000 26 .542** .004 26 .764** .000 26 .604** .001 26 .540** .004 26 1 26

.006 26 .169 .410 26 .308 .126 26 .347 .083 26 -.040 .846 26 .087 .674 26 .358 .073 26 1 26 .540** .004 26

Keterangan : r hitung > r tabel ( 0,404 ) untuk taraf signifikansi 5%

87

B. Uji Realibilitas Case Processing Summary N Cases Valid Excludeda 26 0 % 100.0 .0 100.0

Total 26 a. Listwise deletion based on all variables in the procedure. Reliability Statistics Cronbach's Alpha .621 N of Items 16

Keterangan : Nilai Cronbachs Alpha > 0,6

C. Tabel Nilai Nilai r Product Moment

Taraf Signif Taraf Signif N 5% 1% 5% 1% 3 0,997 0,999 12 0,576 0,708 4 0,950 0,990 13 0,553 0,684 5 0,878 0,959 14 0,532 0,661 6 0,811 0,917 15 0,514 0,641 7 0,754 0,874 16 0,497 0,623 8 0,707 0,834 17 0,482 0,606 9 0,666 0,798 18 0,468 0,590 10 0,632 0,765 19 0,456 0,575 11 0,602 0,735 20 0,444 0,561 Sumber, Statistika Deskriptif, 2010 N

N 21 22 23 24 25 26 27 28 29

Taraf Signif 5% 1% 0,433 0,549 0,423 0,537 0,413 0,526 0,404 0,515 0,396 0,505 0,388 0,496 0,381 0,487 0,374 0,478 0,367 0,470

88

Lampiran 7 Perhitungan Pendapatan 1. Penjualan Rumah a. Penjualan rumah periode 2009 s/d 2012
No 1 2 3 Uraian Primavera Premiere Primo Tahun 2009 6 9 1 2010 3 6 6 2011 8 12 6 2012 0 9 0

b. Pendapatan penjualan rumah berdasarkan jumlah unit yang terjual

No 1 2 3 4 Tahun 2009 2010 2011 2012 Pendapatan (Rp) 47.148.000.000 55.471.125.000 131.454.177.500 57.699.142.313

c. Pendapatan penjualan rumah dari tahun 2009 s/d 2013

No 1 2 3 4 5 Tahun 2009 2010 2011 2012 2013 Uraian 40% dari penjualan tahun 2009 40% dari penjualan tahun 2010 60% dari penjualan tahun 2009 40% dari penjualan tahun 2011 60% dari penjualan tahun 2010 40% dari penjualan tahun 2012 60% dari penjualan tahun 2011 60% dari penjualan tahun 2012 Pendapatan (Rp) 18,859,200,000 22,188,450,000 28,288,800,000 52,581,671,000 33,282,675,000 23,079,656,925 78,872,506,500 34,619,485,387 34,619,485,388 101,952,163,425 85,864,346,000 Total Pendapatan (Rp) 18,859,200,000 50,477,250,000

2. Iuran Bulanan Selama 1 Tahun Sejak Beroperasi (Tahun 2013)

No 1 2 3 Tipe Rm Primavera Premiere Primo Jumlah 17 36 13 Total Iuran per Bulan Iuran Bulanan per Unit (Rp) 650.000 520.000 480.000 Total Iuran per Bulan (Rp) 11.050.000 18.720.000 6.240.000 36.010.000

89

Total Iuran Selama 1 Tahun

432.120.000

87

Lampiran 8 Perhitungan Pinjaman dan Pajak 1. Perhitungan Pinjaman i = 8% n=4 ( A/P, i , n ) = 0,3019 A = P ( A/P, i , n ) Total Pinjaman Annual 46.387.757.669 14.004.464.040

No Uraian 1 Pengembalian pinjaman modal sendiri 2 Pengembalian pinjaman bank 3 Total Pengembalian Pinjaman 2. Perhitungan Pajak Penjualan (PP) PP = (Pendapatan PPN)*40%*5% No Uraian Tahun 2009 1 Pendapatan 18.859.200.000 2 Pendapatan - PPN 16.973.280.000 3 Pajak Penjualan 339.465.600

Tahun 2009 11.203.571.232 2.800.892.808 14.004.464.040

Tahun 2010 11.203.571.232 2.800.892.808 14.004.464.040

Tahun 2011 11.203.571.232 2.800.892.808 14.004.464.040

Tahun 2012 11.203.571.232 2.800.892.808 14.004.464.040

Tahun 2010 50.477.250.000 45.429.525.000 908.590.500

Tahun 2011 85.864.346.000 77.277.911.400 1.545.558.228

Tahun 2012 101.952.163.425 91.756.947.083 1.835.138.942

Tahun 2013 35.051.605.388 31.546.444.849 630.928.897

89

87

3. Perhitungan Pajak Penghasilan (PPh)

No 1 2 3 4 5 6 6a 6b 6c 7

Tahun Pendapatan Biaya Pengembalian Pinjaman&Bunga PP Penghasilan Bersih Tarif Pajak Penghasilan s/d Rp 50 juta ( tarif 10 % ) Rp 50 - 100 juta ( tarif 15 % ) Diatas Rp. 100 juta ( tarif 30 % ) PPh

Tahun 2009 18,859,200,000 16,665,641,485 14,004,464,040 339,465,600 (12,150,371,126) -

Tahun 2010 50,477,250,000 15,465,651,339 14,004,464,040 908,590,500 20,098,544,121 5,000,000 15,000,000 5,984,563,236 6,004,563,236

Tahun 2011 85,864,346,000 22,273,639,974 14,004,464,040 1,545,558,228 48,040,683,758 5,000,000 15,000,000 14,367,205,127 14,387,205,127

Tahun 2012 101,952,163,425 8,834,445,116 14,004,464,040 1,835,138,942 77,278,115,327 5,000,000 15,000,000 23,138,434,598 23,158,434,598

Tahun 2013 35,051,605,388 309,000,000 630,928,897 34,111,676,491 5,000,000 15,000,000 10,188,502,947 10,208,502,947

90

91

Lampiran 9 Tabel L1 Perkiraan Cash Flow

No A 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Deskripsi Biaya Biaya Pembangunan Pengadaan tanah Penyiapan lahan Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan dan biaya hukum ) Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP ) Pembangunan Rumah Kantor Pemasaran Main Gate Barrier Gate Landscape dan Taman Playground dan pool Water Feature Boulevard Total Biaya Pembangunan ( A ) Biaya Operasional dan Maintenance Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola) Perawatan taman dan Kolam Renang Advertising a. Brosur b. Media cetak c. Papan reklame d. Internet e. Launching produk Total Biaya Operasional dan Maintenance( O&M ) Total Biaya ( A + O&M ) Biaya Bunga Modal Pinjaman ( 8% ) Pengembalian pinjaman modal sendiri Pengembalian pinjaman bank Total Pengembalian Pinjaman Pendapatan Penjualan Penjualan Rumah Iuran Bulanan Pendapatan Modal (45% x Total Biaya ) Modal Sendiri 80% Modal Pinjaman 20% Pajak - Pajak Pajak Penjualan ( PP ) Pajak Penghasilan ( PPh ) Total Pajak Total Biaya Total Manfaat Selisih Manfaat - Biaya - 41.289.961.922 46.387.757.669 5.097.795.747 30.000.000.000 590.000.000 10.692.311.922 5.328.438.497 53.461.559.611 249.000.000 1.469.864.000 250.000.000 392.731.900 350.000.000 250.000.000 50.000.000 -41.282.311.922 Tahun 2008 1 -30.000.000.000 -590.000.000 -10.692.311.922 -2.664.219.249 - 13.314.688.331 -249.000.000 2009 2

-16.227.907.580

B 1

- 285.000.000

2 3

-3.750.000 -3.900.000

103.083.905.930

-7.650.000 -41.289.961.922

-3.750.000 -3.900.000 -36.000.000 -6.000.000 -103.083.906 -437.733.906 -16.665.641.485

C 1 2

-11.203.571.232 -2.800.892.808 -14.004.464.040

D 1 2 E 1 2 F 1 2

18.859.200.000

37.110.206.135 9.277.551.534

37.110.206.135 9.277.551.534

-339.465.600 -339.465.600 -31.009.571.126 18.859.200.000 -12.150.371.126

92

Tabel L1 Perkiraan Cash Flow ( Lanjutan )

No A 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Deskripsi Biaya Pembangunan Pengadaan tanah Penyiapan lahan Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan dan biaya hukum ) Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP ) Pembangunan Rumah Kantor Pemasaran Main Gate Barrier Gate Landscape dan Taman Playground dan pool Water Feature Boulevard Total Biaya Pembangunan ( A ) Biaya Operasional dan Maintenance Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola) Perawatan taman dan Kolam Renang Advertising a. Brosur b. Media cetak c. Papan reklame d. Internet e. Launching produk Total Biaya Operasional dan Maintenance( O&M ) Total Biaya ( A + O&M ) Biaya Bunga Modal Pinjaman ( 8% ) Pengembalian pinjaman modal sendiri Pengembalian pinjaman bank Total Pengembalian Pinjaman Pendapatan Penjualan Penjualan Rumah Iuran Bulanan Pendapatan Modal (45% x Total Biaya ) Modal Sendiri 80% Modal Pinjaman 20% Pajak - Pajak Pajak Penjualan ( PP ) Pajak Penghasilan ( PPh ) Total Pajak Total Biaya Total Manfaat Selisih Manfaat - Biaya -2.664.219.249 -11.845.916.790 -489.954.667 -130.910.633 -21.143.124.674 -489.954.667 -130.910.633 -175.000.000 2010 3 2011 4

-15.131.001.339

-21.938.989.974

B 1

-285.000.000

-285.000.000

2 3

-3.750.000 -3.900.000 -36.000.000 -6.000.000 -334.650.000 -15.465.651.339

-3.750.000 -3.900.000 -36.000.000 -6.000.000 -334.650.000 -22.273.639.974

C 1 2

-11.203.571.232 -2.800.892.808 -14.004.464.040

-11.203.571.232 -2.800.892.808 -14.004.464.040

D 1 2 E 1 2 F 1 2

50.477.250.000

85.864.346.000

-908.590.500 -6.004.563.236 -6.913.153.736 -36.383.269.115 50.477.250.000 14.093.980.885

-1.545.558.228 -14.387.205.127 -15.932.763.355 -52.210.867.370 85.864.346.000 33.653.478.630

93

Tabel L1 Perkiraan Cash Flow ( Lanjutan )

No A 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Deskripsi Biaya Pembangunan Pengadaan tanah Penyiapan lahan Pra Perencanaan (meliputi biaya perencanaan, konsultan dan biaya hukum ) Infrastruktur ( meliputi drainase, jalan kawasan dan MEP ) Pembangunan Rumah Kantor Pemasaran Main Gate Barrier Gate Landscape dan Taman Playground dan pool Water Feature Boulevard Total Biaya Pembangunan ( A ) Biaya Operasional dan Maintenance Operasional dan Maintenance (meliputi biaya pemeliharaan gedung, listrik, telephone, air, kebersihan, keamanan dan biaya pengelola) Perawatan taman dan Kolam Renang Advertising a. Brosur b. Media cetak c. Papan reklame d. Internet e. Launching produk Total Biaya Operasional dan Maintenance( O&M ) Total Biaya ( A + O&M ) Biaya Bunga Modal Pinjaman ( 8% ) Pengembalian pinjaman modal sendiri Pengembalian pinjaman bank Total Pengembalian Pinjaman Pendapatan Penjualan Penjualan Rumah Iuran Bulanan Pendapatan Modal (45% x Total Biaya ) Modal Sendiri 80% Modal Pinjaman 20% Pajak - Pajak Pajak Penjualan ( PP ) Pajak Penghasilan ( PPh ) Total Pajak Total Biaya Total Manfaat Selisih Manfaat - Biaya -7.157.829.816 -489.954.667 -250.000.000 -130.910.633 -175.000.000 -250.000.000 -50.000.000 -8.503.695.116 2012 5 2013 6

B 1

-285.000.000

-285.000.000 -18.000.000

2 3

-3.750.000 -36.000.000 -6.000.000 -330.750.000 -8.834.445.116

-6.000.000 -309.000.000 -309.000.000

C 1 2

-11.203.571.232 -2.800.892.808 -14.004.464.040

D 1 2 E 1 2 F 1 2

101.952.163.425

34.619.485.388 432.120.000

-1.835.138.942 -23.158.434.598 -24.993.573.540 -47.832.482.696 101.952.163.425 54.119.680.729

-630.928.897 -10.208.502.947 -10.839.431.844 -11.148.431.844 35.051.605.388 23.903.173.543

Lampiran 10 Tabel L2 Analisa Biaya Manfaat

BIAYA No Tahun Biaya Pembangunan Rp 1 1 2 3 4 5 6 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 41.282.311.922 16.227.907.580 15.131.001.339 21.938.989.974 8.503.695.116 0 Biaya O&M Rp 4 7.650.000 437.733.906 334.650.000 334.650.000 330.750.000 309.000.000 6.004.563.236 14.387.205.127 23.158.434.598 10.208.502.947 339.465.600 908.590.500 1.545.558.228 1.835.138.942 630.928.897 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 Pajak Penghasilan Rp 5 6 7 Pajak Penjualan Total Pengembalian Rp 8=3+4+5+6+7 41.289.961.922 31.009.571.126 36.383.269.115 52.210.867.370 47.832.482.696 11.148.431.844 16.973.280.000 45.429.525.000 77.277.911.400 91.756.947.083 31.935.352.849 Rp 9 10 1,000 0,926 0,857 0,794 0,735 0,681 PV NPV = BCR = 11 = 8 x 10 41.289.961.922 28.712.565.857 31.192.789.022 41.446.669.850 35.158.302.715 7.587.435.386 185.387.724.752 15.716.000.000 38.948.495.370 61.345.697.588 67.444.095.307 21.734.664.540 205.188.952.806 19.801.228.054 1,107 IRR 18,201% 12 = 9 x 10 13 (41.289.961.922) (14.036.291.126) 9.046.255.885 25.067.044.030 43.924.464.386 20.786.921.005 Total Biaya Total Manfaat DR 8,00% Biaya Nilai Sekarang Manfaat Net cash flow Rp

94

Lampiran 11 Tabel L3 Analisa Sesitivitas ( Pendapatan turun 10% dan Biaya Tetap )
BIAYA No Tahun Biaya Pembangunan Rp 1 1 2 3 4 5 6 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 41.282.311.922 16.227.907.580 15.131.001.339 21.938.989.974 8.503.695.116 0 Biaya O&M Rp 4 7.650.000 437.733.906 334.650.000 334.650.000 330.750.000 309.000.000 4.381.214.876 11.625.807.760 19.879.653.022 9.194.648.891 305.519.040 817.731.450 1.391.002.405 1.651.625.047 574.836.351 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 Pajak Penghasilan Rp 5 6 7 Pajak Penjualan Total Pengembalian Rp 8=3+4+5+6+7 41.289.961.922 30.975.624.566 34.669.061.705 49.294.914.179 44.370.187.226 10.078.485.242 15.275.952.000 40.886.572.500 69.550.120.260 82.581.252.374 28.741.817.564 Rp 9 10 1,000 0,926 0,857 0,794 0,735 0,681 PV NPV = BCR = 11 = 8 x 10 41.289.961.922 28.681.133.857 29.723.132.463 39.131.892.194 32.613.412.185 6.859.247.707 178.298.780.329 14.144.400.000 35.053.645.833 55.211.127.829 60.699.685.776 19.561.198.086 184.670.057.525 6.371.277.196 1,036 IRR 11,382% 12 = 9 x 10 13 (41.289.961.922) (15.699.672.566) 6.217.510.795 20.255.206.081 38.211.065.148 18.663.332.322 Total Biaya Total Manfaat DR 8,00% Biaya Nilai Sekarang Manfaat Net cash flow Rp

95

Lampiran 12 Tabel L4 Analisa Sesitivitas ( Pendapatan Tetap dan Biaya Naik 10% )
BIAYA No Tahun Biaya Pembangunan Rp 1 1 2 3 4 5 6 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 41.282.311.922 17.850.698.337 16.644.101.472 24.132.888.971 9.354.064.628 0 Biaya O&M Rp 4 7.650.000 437.733.906 334.650.000 334.650.000 330.750.000 309.000.000 339.465.600 908.590.500 1.545.558.228 1.835.138.942 638.707.057 5.399.201.446 13.471.442.390 22.597.467.254 10.229.354.323 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 Pajak Penghasilan Rp 5 6 7 Pajak Penjualan Total Pengembalian Rp 8=3+4+5+6+7 41.289.961.922 32.632.361.883 37.291.007.459 53.489.003.630 48.121.884.864 11.177.061.380 16.973.280.000 45.429.525.000 77.277.911.400 91.756.947.083 31.935.352.849 Rp 9 10 1,000 0,926 0,857 0,794 0,735 0,681 PV NPV = BCR = 11 = 8 x 10 41.289.961.922 30.215.149.892 31.971.028.343 42.461.295.621 35.371.021.948 7.606.920.167 188.915.377.894 15.716.000.000 38.948.495.370 61.345.697.588 67.444.095.307 21.734.664.540 205.188.952.806 16.273.574.912 1,086 IRR 16,296% 12 = 9 x 10 13 (41.289.961.922) (15.659.081.883) 8.138.517.541 23.788.907.770 43.635.062.219 20.758.291.469 Total Biaya Total Manfaat DR 8,00% Biaya Nilai Sekarang Manfaat Net cash flow Rp

96

Lampiran 13 Tabel L5 Analisa Sesitivitas ( Pendapatan turun 10% dan Biaya Naik 10% )
BIAYA No Tahun Biaya Pembangunan Rp 1 1 2 3 4 5 6 2 2008 2009 2010 2011 2012 2013 3 41.282.311.922 17.850.698.337 16.644.101.472 24.132.888.971 9.354.064.628 0 Biaya O&M Rp 4 7.650.000 437.733.906 334.650.000 334.650.000 330.750.000 309.000.000 3.927.284.836 10.967.638.061 19.624.542.169 9.194.648.891 305.519.040 817.731.450 1.391.002.405 1.651.625.047 574.836.351 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 14.004.464.040 Pajak Penghasilan Rp 5 6 7 Pajak Penjualan Total Pengembalian Rp 8=3+4+5+6+7 41.289.961.922 32.598.415.323 35.728.231.799 50.830.643.478 44.965.445.884 10.078.485.242 15.275.952.000 40.886.572.500 69.550.120.260 82.581.252.374 28.741.817.564 Rp 9 10 1,000 0,926 0,857 0,794 0,735 0,681 PV NPV = BCR = 11 = 8 x 10 41.289.961.922 30.183.717.892 30.631.200.102 40.351.003.624 33.050.945.069 6.859.247.707 182.366.076.317 14.144.400.000 35.053.645.833 55.211.127.829 60.699.685.776 19.561.198.086 184.670.057.525 2.303.981.208 1,013 IRR 9,211% 12 = 9 x 10 13 (41.289.961.922) (17.322.463.323) 5.158.340.701 18.719.476.782 37.615.806.490 18.663.332.322 Total Biaya Total Manfaat DR 8,00% Biaya Nilai Sekarang Manfaat Net cash flow Rp

97