TNG KT TH TRNG BT NG SN VIT NAM 2011

C th ni 2011 l mt nm bn l trong s chuyn hng ca th trng bt ng sn Vit Nam, c bit l ti th trng H Ni. Gi nh t nhiu ni gim mnh, th trng ng bng trn din rng v gii kinh doanh bt ng sn kt thc nm trong tnh trng bi t nht trong khong 10 nm tr li y.

Sau nhiu nm lin tng gi lin tc, ln ti vi trm phn trm, hin gi bt ng sn ti Vit Nam, c bit l ti thnh ph ln ang mc qu cao, c th ni l hon ton o. Mc gi ny vt xa mc thu nhp trung bnh ca ngi dn, qu kh nng chi tr ca i a s nhng ngi c nhu cu thc v nh . u nm 2011, th trng BS H Ni vn tip tng gi t nm 2010 ti nhiu khu vc, gi bt ng sn ti mt s d n c xu hng tng nh, khong 5-10%, tiu biu l t nn, bit th cc d n nh Kim Chung Di Trch, Bc quc l 32, Vn Canh, Thanh H, Vn Ph, mt s d n chung c hoc sp hon thin ti cc qun trung tm nh qun ng a, qun Hai B Trng Ring khu vc Sc Sn, nh thng tin di di cc trng H v y, gi t ti cc x Thanh Xun, Minh Ph, Nam Cng u tng mnh, ln mc 3-5 triu ng/m2, thm ch khu t c v tr p tng gi ti 100 300% so vi hi u nm 2010. Ti ng Anh, thng tin cu Nht Tn ang c y nhanh tin xy dng c th thng xe vo cui nm 2013 thi gi bt ng sn khu vc ny ln mt mt bng mi. t y khng cn gi 10-15 triu ng/m2 nh trc na m ln thp nht l 25 triu ng/m2. Ring gi t 2 bn cu Nht Tn th tng tng ngy, ln n 40-50 triu ng/m2. Tuy nhin, cc chuyn gia cho rng con sng ny l do cc c t v cc i li to ln. Hin gi t cc khu vc ny ang quay tr v gi tr thc sau cn st ngn ngi. Cc cn st bt ng sn ti cc thnh ph ln sau nhiu nm lan dn ra cc tnh thnh khc. Na u nm 2011 th cc phong tro u t bt ng sn tip tc pht trin tng i mnh ti rt nhiu tnh, thnh ph. Gi nh t ti nhiu ni cng tng t vi chc n vi trm phn trm ch trong vng mt vi nm do nhiu ngi c tin u t vo t ai. Trong khi , ti Tp.HCM, th trng BS vn kh bnh lng, khng c nhiu chuyn bin r rt. Gi bt ng sn vn tip tc i ngang, ring c gi t nn khu vc qun 2, qun 9 vo thng 3/2011 c xu hng tng nh, t 7-10% so vi thi im cui 2010 do c s tham gia mua u t ca nhng ngi c tim lc ti chnh. Cn li giao dch thnh cng ph bin vn tp trung ch yu phn khc nh gi trung bnh. T khong gia nm, trc ng thi sit cht tn dng ca Ngn hng nh nc i vi th trng BS vo ngy 30/6/2011, th trng BS hon ton chm dt chui ngy tng gi v bc vo vng xoy lao dc khi tnh thanh khon gim st, cu gim, n xu tng. y chnh l mt s khi u cho trt t mi trn th trng bt ng sn.

Ti H Ni, t thng 5/2011, gi bt ng sn trn th trng bt u c xu hng gim. Cc nh u t t tho chy khi Sc Sn, ng Anh. Kch bn Ba V gn nh c lp li. t nn ti cc khu vc dc Lng Ha Lc, c bit khu vc M Linh gi gim mnh, trung bnh t 20-40%, nhng gn nh cng khng c giao dch. Phn khc chung c cng m m khng km, nhiu ch u t ang ro rit tm mi cch bn hng nh ko di thi gian ng tin, gim gi, tng qu, chit khu cao in hnh l d n UCity (H ng) bn cn h tng sn thng mi cho khch hng thanh ton tin 1 ln; Cng ty Bemes chnh thc h gi bn d n cn h VP3 bn o Linh m xung cn 25 triu ng/m2, gi bn cch y 7 thng l 30-32 triu ng/m2; d n chung c CT6 Xa La cng c ch u t quyt nh gim gi 4 - 5 triu ng/m2 cn h. Hin, gi chung c mc 15 - 17 triu ng/m2 ty cn Thm ch, c nhng nh u t quyt nh bn chung c di gi gc, chp nhn l thu hi vn, tr n ngn hng. Ch trong vng 2 thng, t thng 5 n thng 7/2011, gi t nn ti 70% cc khu th mi nm ven ni thnh H Ni u gim gi. Tnh ti thi im cui nm 2011, cc d n pha Ty c mc tt gi ln n 20-30% nh Kim Chung Di Trch, Geleximco L Trng Tn, Vn Canh, Vn Ph y c xem l t h gi cc sn phm BS ln nht t trc n nay. Ngay c thng tin Quy hoch th c ph duyt vo thng 7/2011 cng khng lm cho th trng nhc nhch Gii u t vn t ra khng my mn m bi d n c c duyt nhng mi ch dng cp chung, cn cc quy hoch chi tit, quy hoch phn khu, cc d n trng im th vn l nhng n s. Phn khc chung c gi r tuy c xu hng n nh hn nhng giao dch vn tha tht v hin gi cng gim khong 5-15% so vi thi im thng 4/2011.

"C v tay" nhng ngi mua vn ch i khin th trng lao dc nhanh chng. Th trng Tp.HCM v bt ng sn cho thu tip tc m m v gim gi.

Ti Tp.HCM, th trng bt ng sn cng b tc ng nhiu t ch trng sit tn dng ca Ngn hng, nhng c v nh hn so vi th trng H Ni bi khu vc ny qua thi hong kim v bt u iu chnh t mt vi nm trc. Gi bt ng sn ti y d khng gim mnh ti mc nh khu vc Th nhng cng ang phi chu trn trc tnh trng cung tng cu gim. C th, gi mt s d n t nn ti khu vc nh qun 2, qun 9, huyn Nh B vo thi im ny c hin tng gim gi t 10 - 20% so vi gia nm. Ti khu Nam Si Gn, t nn gim vi t l cao hn khu ng Si Gn. Tuy nhin, tnh hnh giao dch vn rt m m. S kin thng xe hm Th Thim vo cui thng 11 cng khng vc dy c tnh trng tr tr ca phn khc t nn khu vc qun 2, qun 9. Gi t khu vc ny d gim nhng thc t vn ang b treo mc cao, ngi c nhu cu thc kh tip cn c, nh u t th d dt mua vo. Nhiu ngi bt u chuyn hng sang u t vng v gi tit kim ngn hng, li nhun d nhn thy hn u t vo bt ng sn thi im hin nay. i vi mng cn h, trc tnh trng kh khn v ti chnh, nhiu ch u t phi quyt nh gim gi sc mong thu hi li vn. n c nh d n cn h Petro Vietnam Landmark (qun 2, Tp.HCM) do CTCP a c Du kh lm ch u t gim gi 35%, t mc 21,22 triu ng/m2 xung 15 triu ng/m2. D n An Tin (huyn Nh B, Tp.HCM) ca Cng ty Si Gn Mekong cng gim gi bn t mc 20 triu ng/m2 xung cn 14,5 triu ng/m2. Mc d mc gi gim kh mnh nhng ngi mua th vn khng vic g phi vi. i a s u c tm l ch i bi h cho rng gi trn th trng cn tip tc i xung. Nhng giao dch thnh cng din ra ch yu t i tng khch hng c nhu cu thc, mua nh . Cng v cui nm, th trng BS trn c 2 min Nam Bc cng tr nn m m. Gii chuyn mn nhn nh, th trng a c ang c din bin rt xu, gi vn tip tc gim nhng giao dch gn nh khng c, hu ht cc vn phng nh t, sn giao dch ch hot ng cm chng, nhiu n v nh l phi ng ca. Ti thi im cui nm 2011, th trng bt ng sn ri vo trng thi gn nh t lit, s quan tm ca ngi mua v s lng giao dch gim xung mc thp nht trong hn 5 nm tr li y, c bit l ti th trng H Ni. Trong khi th trng 2 min Bc Nam u gp kh th c mt im sng nh trn th trng BS na cui nm 2011 l mt s d n ven Si Gn nh Bnh Dng, ng Nai, Long An vn giao dch kh tt bi gi r. a s sn phm ti cc d n ny l cc nn t c gi ch t 150-350 triu ng /nn t. Nhiu ngi mua t nn gi r vng ven trong thi im ny nhm bo ton dng vn nhn ri v k vng sinh li trong trung hn 3-5 nm. Mt nghch cnh d thy trn th trng BS 2011 l mc d t l li nhun lu nay rt cao nhng hin nay nhiu n v, c nhn tham gia vo lnh vc ny u ri vo cnh khn n, nhng nh u t lt sng gn nh b cht chm v vay tip vn khng c, thm ch n hn tr n, bn ct l cng khng xong. Hin tng bn ph gi th trng din ra ph bin. Nhiu d n phi i ch, chm tin ; khng t doanh nghip vi phm hp ng vi khch hng, thm ch phi "bn tng bn tho" d n ca mnh v khng c vn

 trin khai tip. Mi hnh thc khuyn mi, gim gi hoc h tr chi ph, th tc vay ngn hng cho khch hng mua bt ng sn ca cc ch u t u khng ci thin c tnh hnh. Trc tnh trng th trng ng bng" trn din rng, thanh khon km, nhiu nh u t ch ng chuyn hng sang u t phn khc nh nh gi r hoc trung bnh, nh ring c din tch nh H cho rng y mi l im u t an ton v phn khc ny c lun tnh thanh khon cao. Tuy nhin, do c nhiu kh khn nn thc t s d n ph hp vi nhu cu nh ca ngi dn c trin khai cn rt t. V th trng bt ng sn cho thu, ngun cung sn vn phng tip tc gia tng mnh trong khi ngun cu khng c nhiu khi sc dn n vic gi thu vn phng tip tc st gim tt c cc phn hng trong sut c nm, c bit l qu 4/2011. Trong khi cc vn phng hng A, B ti H Ni v Tp.HCM vn ang kh khn lp y cc sn th mt lng sn vn phng ln li c tung ra ti cc d n nh Bitexco Financial Tower, Ree Tower, Green Power (Tp.HCM), Keangnam Hanoi Landmark Tower (H Ni) Th trng ln u tin chng kin s gim gi v trng sn ca mt s vn phng cao cp khu vc trung tm HN v Tp.HCM. Vn phng hng A v hng B c s st gim v gi ln nht so vi vn phng hng C v cc vn phng t nhn xy dng. cc phn khc khc, vo qu 1-2/2011, phn khc cn h cho thu c du hiu kh quan, t l lp y cao do quy nh ca B xy dng khng cho php s dng cn h chung c lm vn phng ch p dng vi mt s trng hp. Tuy nhin, vo cc qu 3-4/2011, cng vi nhng bin ng khng tt ca th trng, mt s vn lin quan n an ninh, phng chng chy n ti cc khu chung c cng nh nhng lm xm gia cc n v u t, qun l v ngi dn ti cc khu chung c cao cp, lng cu ca mng cn h cho thu gim dn v t l trng sn chung c tng mnh. Gi thu cn h cng c xu hng gim. Sau khi sc ca mng mt bng bn l cho thu vo qu 3/2010, vic hng lot trung tm thng mi ln c khai trng trong nm 2011 (Pico Mall, Savico Mega Mall, Crescent Mall) trong khi nn kinh t khng c nhiu du hiu sng sa dn n vic d tha ngun cung. Ti hu ht cc trung tm thng mi u c tnh trng trng sn cho thu v tha tht giao dch. Tri ngc vi tnh hnh ca mng vn phng, chung c, sn TTTM cho thu, mng nh ring cho thu c tnh hnh sng sa hn. Nhiu KH khng ngn sch duy tr sn ti cc vn phng, chung c la chn thu vn phng l nh ring trong cc ng rng, khu vc trung tm va tit gim chi ph, va c th tn dng cc c s h tng ti khu vc. Tnh hnh ny dn n vic cc nh u t, qun l ta nh vn phng cao cp, TTTM phi cn nhc v thn trng vi thi im v quy m khai trng cc d n BS ca mnh, ng thi phi p dng nhiu phng php mi cng vi vic gim gi thu nh nng cao cht lng dch v, chp nhn ct l sn cho khch hng thu vi din tch nh

T na cui nm 2011, qu bng bt ng sn b x hi mnh trn din rng, lp bng dy bao ph ton th trng; nhiu c nhn, doanh nghip bt ng sn lao ao Vy nguyn nhn l do u?

l gii cho hin tng ny, ng L Xun Trng, Gim c iu hnh Batdongsan.com.vn, c bi phn tch su v nhng nguyn nhn quan trng trong nm 2011 cng nh nhng nm gn y dn ti tnh trng kh khn ca th trng bt ng sn Vit Nam hin nay. Trc ht, phi k n yu t v ti chnh, tin t, s kh khn ca nn kinh t v m. Kinh t Vit Nam ni ring, kinh t ton cu ni chung vn tip tc suy thoi, m m. Nhiu nm nay, khng t ngi sau khi thu v mt khon tin t cc knh khc mua nh, t u t hoc lm ca dnh. Nm 2011, li nhun ca nhiu ngnh kinh doanh thp dn n ngun tin u t vo bt ng sn b hn ch, thm ch nhiu ngi phi bn bt ng sn ly tin trang tri, gii quyt kh khn cho cc lnh vc kinh doanh khc. Th trng bt ng sn c c im l cn ngun vn u t rt ln, th nhng lu nay ngun vn ny li ch yu da vo huy ng ca ngi dn hoc vn vay ngn hn t h thng ngn hng, ngun tn dng trung v di hn h tr doanh nghip v ngi dn trong vic to lp nh cn nhiu hn ch. Trong nm 2011, rt nhiu d n bt ng sn phi tm dng hoc gin tin do b ct vn vay. Vi mi d n, thng thng s tin u t ln ti hng trm, hng nghn t ng th ch u t rt kh c th thu xp tin trin khai khi b ngn hng ng ca. Trc y, nhiu d n thm ch th tc cha xong nhng ch cn r tai l bn c hng, nhanh chng thu c siu li nhun. Nhng hin nay th nhiu d n d hon thin, ch u t tm mi bin php c th vn khng bn c hng nn ngun thu rt kh khn. Chnh vic u t trn lan, lm dng n by ti chnh khin nhiu doanh nghip lao ao khi th trng thay i qu nhanh. Nhng iu gn tng t cng xy ra vi nhng ngi u c nh t bng tin i vay. Th hai, th trng thiu thng tin, km minh bch tt c cc khu. Chnh v thiu thng tin, khng minh bch nn th trng b mo m v dn ti tnh trng u t theo phong tro. C l ch c Vit Nam, ai cng c th tr thnh nh u t bt ng sn. Ngi ta ni n t lt sng mt cch thun thc trong khi d c n 80% nh u t khng h c kin thc v th trng, v u t... Rt nhiu ngi trong tay ch c mt vi t ng, nhng t cc mua nhiu l t nn hay cn h, ch mt vi thng hoc thm ch mt vi tun nh t tng gi mnh, h bn i cng kim li hng t ng. Li nhun mt vn bn li, thm ch l my chc li khin mi tng lp trong x hi, t anh xe m ti ng tin s x i mua nh t nh i mua c phiu thi st chng khon. Mi c phiu li c mua bn lng vng vi mc ch chng lin quan g nhiu ti gi tr s dng ca bt ng sn l hay sn xut m ch vi mc ch u c. Khi th trng cn tng trng nng th nhiu ngi tin vo nhng cu ni m by gi nhn li mi nhn thy mnh qu ngy th v ch quan nh: gi nh t ch tng ch khng gim, d n cn h ny sp khi cng v khi gi s tng Thiu thng tin v km minh bch gp phn quan trng dn ti s thiu chuyn nghip, vi nhiu doanh nghip u t, kinh doanh bt ng sn hin nay ti Vit Nam th t chuyn nghip vn l mt khi nim kh xa x. S lng cc cng ty kinh doanh bt ng sn tng ln rt nhanh chng nhng i a s l mi thnh lp hoc tch ra t cc n v cc lnh vc khng h lin quan nh: may mc, du kh, nng nghip... trong thi k m ch land dng nh tr thnh mt rt nhiu cng ty, tp on ln. Rt nhiu cc doanh

nghip u t d n ti Vit Nam hin nay c nn tng, tim lc cn nhiu hn ch nhng li chy theo phong tro nh nh lm d n, khng c cc cch lm bi bn, chuyn nghip, khng nghin cu k th trng Th ba, hiu ng dy chuyn t vic u c bt ng sn to nn cc cn st mua bn v lm gi bt ng sn tng ln nhanh chng. Ngi ta b tin vo mua nh t, bn i vi mt mc gi cao hn ri li tip tc dng s tin u t tip. l gii vic tng gi c th lm mt bi ton kinh t, thc t th trong bi ton ny c nhiu bin s phc tp nhng cho d hiu, chng ta hon ton c th hnh dung nh th ny: Gi s trn th trng c mt vn ngi u c bt ng sn, s hu mt vn cn nh u c mc gi l X. Ngi u tin bn c nh vi gi X+1, ri dng s tin mua nh ca ngi th 2, cng vi mc gi X+1 u t, vi hy vng mt thi gian na s bn c vi gi cao hn l X+2. Ngay sau th chc chn nhng ngi cn li nu mun bn nh ca mnh cng s cho bn vi gi X+1. C nh th, ngi trc bn cho ngi sau v to ra hiu ng dy chuyn, th trng c y ln mt mt bng gi mi, ch vi c hch t ngi mua u tin. Di gc nhn nh vy, chng ta c th thy d hiu hn i vi nhng cu hi nh: Ti sao nh t tng gi chng mt nh vy?, Tin u ra m lm th?... Khi nim tin vo th trng cn cao th ch cn trn th trng c mt vi giao dch vi mc gi cao hn l c th trng s xc lp mt bng mi theo mc gi . Cng do mi ngi ngh gi s ln tip v ch yu l ngi u c (bn ri li mua) nn cng ch cn thm ngun tin t ngi mua u tin l to nn cn st cho c th trng, ch nu h bn i ri dng tin lm vic khc, khng u t vo bt ng sn na, th s khng c nhiu tin lm bt ng sn tng gi nh th. Nu giao dch trn th trng ch yu do nhu cu tiu dng th gi c s b quyt nh ch yu bi gi thnh sn xut v kh nng chi tr ca ngi dn, khng phi bi nim tin v cm gic nh vic u c. Tng t nh vy, khi th trng mt nim tin v ngun tin b gim i th c th xy ra hiu ng ngc, ngi u tin thay v bn c vi mc gi X+1 li phi bn i vi mc gi X-1 tr n v nhng ngi cn li nu mun bn cng phi bn vi mc gi X-1. Th t, gi bt ng sn, c bit l gi nh ti cc th ln qu cao so vi mt bng thu nhp ca ngi dn cng nh mc pht trin ca nn kinh t. Trong nhiu nm qua, tnh trng u c, u t theo phong tro, hiu ng dy chuyn... khin gi nh t b y ln cao. Qu bng bt ng sn dng nh c thi ln ti mc ti a v khng th cn duy tr c na. Trong khi , nn kinh t v m th vn tip tc suy thoi, lm pht tng cao, khin i b phn cc i tng c thu nhp thp, ngi ngho ti cc th gp nhiu kh khn v nh . Mt thng k lm minh chng r nht cho tnh trng ny l: Mc thu nhp ca ngi dn Vit Nam ng th 120 th gii nhng gi nh t li t th 20 trn th gii. Th nm, d ngun cung lin tc tng ln nhng c cu hng ha trn th trng bt ng sn cha cn i gia cc phn khc v cc khu vc nn khng p ng c nhu cu ca x hi, khin cho chnh lch cung cu ngy cng gia tng. Do pht trin t pht, nn nhiu ch u t ch tp trung quan tm vo cc d n nh , khu th bn cho nhng ngi c thu nhp cao, khin ngun cung ca phn khc ny b d tha, dn n tnh trng m. Trong khi , nhu cu cc phn khc nh gi trung bnh, nh gi r v nh cho thu ti cc th l rt ln nhng li b b ng. Bn cnh , nhiu d n b chm tin , thiu kt ni h tng, ri b b hoang ha, gy lng ph ti nguyn t ai v vn u t ca Nh nc.

Ngoi ra, mang ting l ngun cung di do, nhiu cn h c cho bn nhng a s li nm nhng d n cn ang xy dng, hoc c xy dng xong nhng li nhng khu vc h tng cha hon thin, c nhiu hn ch nn khng p ng tt nhu cu ca ngi mun mua. Phn ln cc d n bt ng sn vn ch yu tp trung ti cc th ln, nhu cu ti cc vng min khng c p ng, khin th trng bt ng sn lm vo tnh cnh va tha va thiu. Th su, nim tin vo th trng bt ng sn ang b gim st. Nhiu ngi bt u nhn ra rng gi bt ng sn hin ang qu o, rng th trng tip tc gim su hn na mi hp l. Hu ht mi ngi u c tm l ch i. Cc nh u t kh khn v ti chnh cng nn nng mun bn hng ra, khng bn c li gim gi, c nh th v hnh trung to cho khch hng tm l th trng s cn gim na, khng vi g mua nh vo lc ny. Vo thi im hin ti, vic mt nim tin vo bt ng sn l nguyn nhn chnh khin th trng b chm nghm. Cc nh u t, u c sau mt thi gian tham gia vo th trng sc tnh trc tnh trng ngun cung bt ng sn tng ln nhanh chng trong thi gian gn y, nhn thy bt ng sn khng cn l mnh t mu m thu li nhun na v bt u c tm l ng ngoi th trng. Mt khi gii u c ng ngoi th trng th ngun cu ca th trng ch yu l ngi c nhu cu thc, m i a s li l nhng ngi c ngun ti chnh hn hp, kh c th mua ni nh khi gi qu cao nh hin nay. Cui cng, nguyn nhn quan trng nht l do b my qun l, h thng php lut v chnh sch cn nhiu hn ch, thiu st. D cc c quan hu quan nhng nm gn y rt ch trng ti th trng bt ng sn nhng nhng kh khn vn c ca mt nn kinh t ang trong giai on bt u pht trin Vit Nam mang li nhng vn khng d gii quyt trong mt sm mt chiu. Bt cp trong qun l khin cho tnh trng u c, mua bn ngm, trn thu din ra rt ph bin. Cng tc qun l cn nhiu khim khuyt khin cho mt b phn nh kim c nhiu tin nh bt ng sn mt cch qu d dng, trong khi i b phn ngi dn vn gp rt nhiu kh khn v nh . Ngun thu ngn sch t bt ng sn b tht thot, lng ph nhiu. Nu y mnh cng tc x hi ha nh , tn dng ti a ngun lc t mi thnh phn kinh t, tng thm cc ngun thu t vic u thu cng khai cc d n... th chng ta c th c nhiu tin hn trin khai nhiu d n nh c gi r, h tr tn dng cho ngi dn. Cc k h ca h thng php lut cng khin cho quyn li ca ngi dn khi mua nh t khng c bo v tt. Cc v vic tranh chp, la o, khiu kin din ra nhiu khin th trng thm kh khn. H thng chnh sch php lut v th trng bt ng sn thiu thng nht v n nh, chng cho nhau; h thng ti chnh bt ng sn cha hon thin Th trng pht trin qu nhanh, trong khi nhiu quy nh, chnh sch c ban hnh dng nh ch mang tnh cha chy. Cng tc ci cch trong vic qun l u t, xy dng, bi thng gii phng mt bng cn nhiu vng mc trong qu trnh trin khai thc hin. y l nhng nguyn nhn quan trng khin th trng bt ng sn Vit Nam gp kh khn, lm ny sinh rt nhiu vn bt cp, gy nh hng ln ti c nn kinh t, y nhiu c nhn, n v vo th tin thoi lng nan nh hin nay.