BAB 2

KAJIAN LITERATUR

2.1

Pengenalan

Kaedah penyenggaraan sesebuah bangunan adalah satu bidang yang amat luas. Kajian ini memberi fokus kepada perkhidmatan penyenggaraan kejuruteraan elektrikal sahaja. Ia melibatkan kajian terperinci dan menghuraikan permasalahan yang selalu dihadapi dalam bidang penyenggaraan bangunan di Malaysia. Terdapat banyak syarikat yang menawarkan perkhidmatan penyenggaraan bangunan di Malaysia.

2.2

Jenis-jenis penyelenggaraan.

Diantara jenis-jenis penyelengaraan ialah: (a) Penyelenggaraan berkala / Routine maintenance / Periodic maintenance.

Dijalankan berulang-ulang dalam satu jangka masa tertent

6 (b) Penyelenggaraan Mencegah / Preventive maintenance Penyelenggaraan yang tidak dibuat berulang-ulang tetapi dilakukan sekali-sekala hanya untuk mencegah dari sesuatu kerosakan yang berat dari berlaku. (c) Penyelenggaraan Luar Jangkaan / Breakdown / Force maintenance Dijalankan apabila berlaku kerosakan diluar jangkaan. Contohnya kerosakan yang disebabkan bencana alam seperti banjir, ribut, pokok tumbang dan sebagainya.

2.3

Kajian Literatur Penyelenggaraan Bangunan

Hasil dari kajian literatur, penerangan berkenaan dengan penyenggaraan bangunan hanya menekan kepada aspek cara sistem elektrik itu berfungsi dan cara pemasangan alatan elektrik itu sahaja. (i) Ramly (2002) dalam penerbitannya membincangkan Prinsip dan Praktis

Pengurusan Penyenggaraan Bangunan. Di antara tajuk perbincangannya adalah Perancangan Sistem Penyelenggaraan, Organisasi Pengurusan Penyelenggaraan Bagunan dan Standard Perkhidmatan Penyelenggaraan Bangunan. (ii). ItiDi (Ikram Traning and Infrastructure Developmen Institut. Kumpulan IKRAM Sdn. Bhd.) Program struktur dan bangunan (2001) oleh Michel Maniyarasu Senji. Diantara tajuknya adalah Pengenalan Kepada Penyelenggaraan Bangunan, Pembentukan Program Seleggaraan Bangunan, Penyelenggaraan Pemasangan Elektrik, Penyelenggaraan kerja-kerja elektrik, Kerja-kerja elektrik dan makanikal dan Manual penyelenggaraan elektrik berjadual. Semua maklumat yang diberikan oleh pihak IKRAM dijadikan

7 perbandingan kepada mana-mana maklumat yang telah diberikan oleh tiga buah syarikat penyelenggaraan bangunan. (iii) (iv) (v) (vi) Lee How Son and George C.S Yuen Teknology. Ivor H. See Leg (1976) Buiding Maintenance. Goven Arvison (2000) Electrical Documentation. Thomas Alund (2001) The Importance of Maintenance. Untuk penyenggaraan sistem elektrik di dalam sesebuah bangunan hanya mereka yang mempunyai kelayakan sahaja yang dibenarkan untuk melakukan kerja-kerja penyenggaran. Di bawah ini dinyatakan model tindakan yang akan dilakukan oleh kakitangan teknikal bagi menghadapi sesuatu kerosakan ke atas sesebuah bangunan. (1993) Building Maintenance

2.4

Aliran kerja penyelenggaraan bangunan.

Pada umumnya, walaupun berbagai cara digunakan untuk memperoleh khidmat untuk kerja-kerja penyenggaraan bangunan, tatacara kerja melibatkan: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) (vii) (viii) Mengenalpasti masalah dan punca.(Pem. Teknikal) Mencadangkan penyelesaian (Jurutera) Menyediakan peruntukan kewangan (Pegawai Kewangan) Menyediakan peruntukan kerja, menentukan dan melukis/lakaran jika perlu (Jurutera) Mempelawa tender, sebut harga atau undi.(Pegawai Pentadbiran) Menyelia dan mengawasi kerja (Jurutera) Membuat bayaran kepada kontraktor (Pegarah) Memantau kecacatan (Teknikal)

kerja-kerja penyenggaraan perlu diatur seperti dibawah.

Jadual kerja yang Telah dipersetujui Dengan jabatan Penguna A Pemintaan membaiki dari jabatan pengguna A atau B

Kerja

Contoh: (Jab. Perumahan) Mendapatkan keperluan Kerja. Tempoh, jenis Bahan dll.

Paparan Arahan kerja (Penyenggaraan berancang)

Peringkat 1 Pekerja menjalankan kerja, melaporkan masa yang diambil, bahan yang digunakan, kerja-kerja tambahan dan lain-lain Arahan Kerja diterima Pekerja mahir, skill menjalankan kerja dan bersedia terima arahan baru dari program penyenggaraan berancang

Peringkat II

Arahan kerja Menerima arahan kerja dari jabatan pengguna Staf serta merta mengambil tindakan kepada aduan jabatan pengguna Kecemasan (emergency) Menerima aduan melalui talipon dari jabatan

Rajah 2

Carta kerja-kerja penyenlenggaraan di dalam sesebuah bangunan.

Organisasi penyenggaraan bangunan elektrik jika berlaku sebarang masalah dengan bekalan elektrik di sebuah logi atau bangunan. Pengguna Melapurkan kerosakan kepada juruteknik yang bertugas. Juruteknik Melakukan pemereksaan bagi megenalpasti kerosakan yang berlaku. Jika kerosakan yang disebabkan oleh kerosakan kecil seperti disebabkan kerosakan lampu, barangan elektrik dan punca elektrik, juruteknik bertanggung-jawab untuk melakukan kerja-kerja pembetulan. Sebaliknya jika berlaku kerosakan besar yang menyebabkan terputusnya bekalan elektrik maka juru teknik akan menghubunggi jurutera yang bertanggug-jawab keatas bangunan atau logi tersebut. Jurutera elektrik ( bertindak sebagai pengurus penyenggaraan bangunan) Mengenalpasti kerosakan. Untuk kerosakan yang besar seperti terputusnya bekalan elektrik maka jurutera elektrik akan menghubungi charge man untuk tindakan yang selanjutnya.

Charge man (Pnyenggara Jntera Eektrik) Mengenal pasti kerosakan:

10 Charge man akan memeriksa bilik MCCB (moulded case circuit breaker) perkara-perkara yang perlu dilakukan oleh charge man tersebut adalah memeriksa meter utama. (i) Jika meter utama tidak menunjukkan sebarang bacaan ini menunjukkan bekalan elektrik dari Tenaga Nasional Berhad (TNB) tidak berfungsi dan lapuran akan dibuat kepada jurutera elektrik agar beliau menghubungi pegawai TNB yang berhampiran. (ii) Jika bekalan elektrik masih berfungsi Am meter dan Volt meter akan menunjukkan bacaan sebaliknya jika tiada bekalan elektrik Am meter dan Volt meter akan menunjukkan bacaan sifar. (iii) Kenalpasti bahagian MCCB yang bermasalah dengan berpandukan kepada lebel yang terdapat pada pintu MCCB tersebut. (iv) Jika masalah dikenal pasti Charge Man akan menumpukan kepada hanya kawasan yang bermasalah sahaja melalui lebel yang telah ditandakan di bahagian hadapan MCCB tersebut. (v) Pemerisaan akan dilakukan . Peralatan yang digunakan adalah seperti Megger test, Multi Test dan alat yang setiasa dbawa oleh seorang Charge Man iaitu test pen(pen penguji) (vi) Jika semua peralatan di alam MCCB berada dalam keadaan baik maka charge Man akan mengaktifkan semula MCCB tersebut. (vii) Charge Man perlu melakukan pemeriksaan ke kotak papan agihan utama yang terletak diluar bilik MCCB tadi. (viii) Kenalpasti kerosakan yang terjadi dengan menggunakan alat-alat yang dinyatakan di diatas Tetapi pada peringkat

11 ini Wire Man juga boleh melakukan sebarang kerjakerja pembaikan. Samada melakukan pemeriksaan ke atas pendawaian elektrik ataupun peralatan yang menyebabkan bekalan elektrik terputus.

2.4.1

Alat uji

Alat uji yang mudah dan boleh digunakan untuk kerja-kerja penyelenggaraan ialah : (a) (b) (c) (d) (e) Pen uji ( jenis biasa atau jenis menggunakan bateri ) Lampu uji ( mentol 40W, pemegang mentol dan dua wayer ) Alat uji soket 13A ( ring main tester ) Alat uji pelbagai ( multimeter ) Alat uji penebatan ( insulation tester )

2.4.2

Alat tukang

Alat tukang asas yang perlu ada adalah seperti berikut : a. b. c. d. e. f. g. h. Ragun ( plier ) Long nose plier Pemotong wayer ( wire cutter ) Skrew driver ( plain ) Skrew driver bunga ( star ) Tukul pendawaian 1lb. Gergaji kecil ( junior hack saw ) Kotak alat tukang ( tool box )

12 2.4.3 Pekerja

Pekerja yang mencukupi dan berkelayakan kekompetan undang-undang. (

serta

mempunyai

sijil

chargeman/wireman ) adalah diperlukan supaya kerja-kerja

penyelenggaraan boleh berjalan dengan lancar dan cekap serta mematuhi kehendak

Mengikut keperluan, sekumpulan pekerja hendaklah diketuai oleh penjaga jentera elektrik atau pendawai elektrik seperti yang dikehendaki oleh PeraturanPeraturan Elektrik 1994. Orang kompetan inilah yang bertanggungjawab di atas aspek keselamatan pekerja-pekerja di bawah seliaannya.

2.4.4

Papan agihan ( DB )

Didalam papan agihan yang asas terdapat kompenan-kompenan berikut : a. b. c. d. e. f. Suis utama mempunyai fius ( 30A, 60A ) RCCB ( Residual Current Circuit Breaker ) Fius-fius ( 5A, 32A ) Palang bas hidup Terminal Neutral Terminal Bumi

Jika berlaku apa-apa kerosakan dan anda ingin membuat pemeriksaan dan pembaikan, matikan dahulu bekalan dengan membuka ( OFF ) suis utama. Kecualilah jika anda hendak menguji dengan menggunakan lampu uji atau alat-alat lain yang memerlukan adanya bekalan.

13 Selalunya terdapat kekotoran seperti habuk, sampah yang dibawa oleh cicak, semut, burung, angkut-angkut dan sebagainya. Ia perlu dibersihkan dengan menggunakan bahan yang kering. Pastikan penutupnya selalu rapat supaya serangga dan binatang tidak dapat masuk. Periksa ikatan wayar dan ketatkan jika didapati longgar. Ikatan yang longgar akan menyebabkan sparking atau panas dan boleh menjadi punca sesuatu kebakaran. Periksa fius-fius supaya tidak terdapat yang longgar atau tidak rapat kedudukannya. Uji ELCB / RCCB dengan menekan butang tekan. Jika tidak terpelantik panggillah pendawai atau orang yang berkelayakan untuk memeriksa atau menggantikannya.

Rajah 2.1 Bahagian dalam sub papan agihan

14

2.4.5

Pendawaian

Semua wayar hendaklah mengikut saiz dan jenis yang dibenarkan.Pastikan semua punca elektrik mempunyai wayar bumi ( hijau ) walaupun alat seperti lampu mentol bulat tidak diperlu dibumikan.Wayar-wayar hendaklah kemas terikat di dinding atau mana-mana bahagian bangunan. Jika longgar ia hendaklah diikat kembali dengan baik.

Rajah 2.2 Cable trunking di bahagian dalam nya terdapat cabel pendawaian 2.4.6 Suiz dan Soket Alir Keluar 13A

Gantikan suis-suis dan soket-soket yang pecah, rosak atau yang terdapat kesankesan terbakar dengan yang baru. Gunakan dari jenis yang bertumu tinggi kerana mutu

15 yang rendah akan membahayakan anda dan harta benda. bekalan sebelum memulakan kerja. Jika tidak terlatih dan tidak yakin dapatkan orang yang berkelayakan untuk membuat kerja-kerja tersebut. Sambungan yang salah dan cara ujian yang salah akan membahayakan semua orang. Jangan lupa mematikan

Rajah 2.3 Soket alir keluar 13A yang digunakan dalam sebuah bangunak

Rajah 2.4 Suis lampu yang selalu digunakan di dalam sebuah bangunan

16 2.4.7 Lampu Pijar & Lampu Pendaflour

Lampu pijar adalah sangat mudah senggarannya, hanya tukarkan mentol jika telah terbakar, walaupun begitu jika pemegang mentol sudah pecah atau rosak ia perlulah ditukar kepada yang baru. Lampu pendaflour mengandungi cok, starter, tiub, kapasitor/condenser, pemegang tiub dan wayer-wayer.Kompenan yang perlu diganti selalunya ialah cok, starter, tiub dan kapasitor. Lampu jenis ini mempunyai rangka yang diperbuat dari logam, oleh itu ia mesti disambung kepada wayer bumi pemasangan. Perhatian lebih harus diberi kepada cok disebabkan ia mengeluarkan haba yang banyak dan boleh menjadi penyebab kebakaran. Terdapat cok yang kurang bermutu dipasaran, elakkan dari menggunakannya sebab ia mudah terbakar. Cok mempunyai dua punca sambungan dan ia tidak mempunyai kutub, ini bermakna wayar hidup ( live ) boleh masuk dan keluar dari mana-mana punca.Kapasitor kadang-kadang terjadi litar pintas di dalamnya dan dala kes-kes tertentu ia boleh terbakar atau meletup. Penggunaan kapasitor hanyalah untuk memperbaiki faktor kuasa dan lampu pendaflour boleh berfungsi tanpanya.

Rajah 2.5 Lampu pendaflor bekembar dua tiub

17 2.4.8 Kipas angin siling / dinding dan kipas pelawas

Kipas-kipas ini perlu dibumikan, pastikan wayar buminya baik dan ada keterusan. Semua kipas mempunyai gelong di dalamnya dan ia menghasilkan banyak haba dan boleh menjadi punca kebakaran. Kipas jenis ini mempunyai kapasitor untuk memulakannya. Jika kipas tidak berpusing sedangkan bekalan ada, selalunya disebabkan kapasitor rosak. Gantikan dengan kapasitor yang baru. Kipas siling yang telah lama ( lima tahun ke atas ) hendaklah diperiksa braketnya, getah bolt dan nut, pin keselamatan, tali keselamatan ( safety rope ). Selalunya disebabkan geseran terlalu lama bahagian besi tersebut menjadi haus dan boleh jatuh dan menimpa orang. Kipas yang bergoyang perlu diperiksa selalu sebab ia menjadikan bahagian-bahagian gantungan kipas mudah haus. masuk dan satu wayar keluar pergi ke kipas. Bahagian lain ialah alatatur ( regulator ), ia perlu dibumikan. Pendawaiannya adalah satu wayar hidup Kipas siling tidak memerlukan pengudaraan. Penyelenggaraan biasa ialah mencuci bilah kipas daripada habuk dan sawang. Habuk menjadikan kipas kotor dan berat. Ini memerlukan lebih tenaga untuk menjalankannya.

Rajah 2.6 Kipas siling yang dipasan di sebuah pusat penjaja

18 Kipas dinding dan meja memerlukan pengudaraan untuk bahagian dalam motornya. Oleh itu ia perlu dibersihkan dari sawang dan habuk supaya udara dapat bebas melalui bahagian dalam motor untuk menyejukkannya. Semburan atau sedutan angin adalah cara mudah untuk membersihkannya.

2.4.9

Pemula motor

Terdapat beberapa jenis pemula motor, antaranya ialah Talian Terus ( DOL ), StarDelta, Alatubah Oto, Rintangan Rotor dan Soft Starter. Yang paling banyak dan biasa dalam pemasangan domestic ialah jenis talian terus. (a) Pemula talian terus mengandungi fius ( sama ada berhampiran atau di dalam papan fius aghan ), butang tekan ON, butang tekan OFF, sesentuh ( contactor ), geganti beban lebih ( overload relay ) (b) Kerosakan selalunya berlaku pada sesentuh terutamanya pada gelong di dalamnya, sama ada terbakar atau penebatannya telah lemah. Gelong ini boleh bertukar dengan yang baru. Jika geganti beban lebih terpelantik ia boleh di reset dengan menekan butang reset. Geganti beban lebih juga selalu mengalami kerosakan, selalunya kompenan bahagian dalamnya terbakar. Ia boleh diganti dengan yang baru. Jika setelah direset ia terpelantik lagi ini bermakna ada kerosakan pada alat yang dikawalnya. (d) Jika DOL selalu terpelantik ( trip ) ini bermakna ada masalah dengan beban yang dikawalnya sama ada penyaman udara atau motor. Kerjakerja ini biasanya dibuat oleh orang yang berkelayakan sahaja, tukang elektrik atau pendawai.

19 2.4.10 Pemula-pemula yang lain

(a)

Pemula jenis yang lain litarnya lebih rumit dan selalunya bekalan tiga fasa, 415V. Ia memerlukan orang berkelayakan untuk mengesan kerosakannya. Walaubagaimanapun anda boleh menetukan dahulu bekalannya ada dengan menggunakan lampu uji.

(b) jika fius

Jika bekalannya ada, periksa dahulu fius kawalan, kawalan baik periksa pula geganti lebih beban dengan menekan butang reset. Kalau pemula tidak boleh dihidupkan juga panggillah orang berkelayakan.

Jika setelah dihidupkan ia terpelantik lagi cubalah periksa beban secara penglihatan dahulu. Jika beban itu pam bolehlah pusingkan pam tersebut dengan tangan. Kemungkinan pam ketat atau jem. (d) Jika didapati tiada bekalan, periksa dipunca bekalan diperolehi sama ada dari suis fius, fius suis, MCCB. Mungkin fius terbakar atau MCCB terpelantik ( trip ). Fius terbakar mestilah ditukar manakala MCCB boleh di ON semula.

2.4.11

Papan suis utama

Papan suis utama bertujuan menerima, mengagihkan dan mengawal serta merta memberi perlindungan kepada sesuatu pemasangan. (a) Bersihkan bilik papan suis utama dan bilik-bilik suis yang lain daripada habuk, sampah, sawang labah-labah, rumput dan apa-apa jua kekotoran.

20 Papan suis itu sendiri juga perlu dibersihkan dari habuk, sawang dan sebagainya. (b) Barang-barang lain yang tidak berkaitan seperti kerusi meja rosak, tong, kotak dan sebagainya hendaklah juga dikeluarkan. Jika berlaku kebakaran barang-barang ini mudah dimakan api dan mempercepatkan api merebak. (c) Jangan biarkan bilik suis sentiasa basah atau berair. Keadaan yang lembab akan mempercepatkan berlakunya karat pada bahagian-bahagian tertentu papan suis utama. (d) Pastikan panel-panel fius suis, suis fius, MCCB, ACB dan sebagainya yang ada di papan suis utama mempunyai label yang betul. Ini memudahkan kita mematikan bekalan kepada sesuatu bahagian atau alat jika perlu. (e) Pastikan di hadapan papan suis utama terdapat tikar getah, rajah skema papan suis utama dan carta pertolongan cemas. (f) (g) Pastikan alat atau system pencegah kebakaran berfungsi dengan sempurna. Pastikan tiada binatang seperti anjing, kucing, burung, ular dan sebagainya dapat masuk ke bilik suis utama. Binatang-binatang ini boleh menimbulkan bahaya kepada papan suis utama. Selalunya binatang seperti tikus, ular, angkut-angkut dan sebagainya boleh menyelinap masuk ke dalam papan suis utama dan menyebabkan litar pintas. (h) Pastikan skrew-skrew pada panel papan suis utama cukup untuk menutup bahagian-bahagian papan suis utama. Skrew ini selalunya jatuhdan hilang. (i) Pastikan pintu papan suis utama dan juga bilik-bilik suis yang lain berada dalam keadaan baik. Kunci, selak, mangga hendaklah juga dipastikan dalam keadaan baik.

21

(j) Pastikan lampu-lampu dan soket alir keluar 13A yang terdapat di dalam bilik papan suis utama berada dalam keadaan baik, selamat dan boleh digunakan. (k) Sebaik-baik bilik suis hendaklah mempunyai lampu kecemasan untuk memudahkan kerja pembaikan diwaktu malam apabila bekalan terputus. Lampu kecemasan ini juga perlu dipastikan dalam keadaan baik dan boleh berfungsi. (l) Jika MCCB atau ACB terpelantik, anda kenalah tahu sama ada disebabkan beban lebih atau bocor ke bumi. Caranya ialah dengan melihat geganti lebih beban dan geganti rosak ke bumi. Caranya ialah dengan melihat geganti lebih beban dan geganti rosak ke bumi, yang mana satu terpelantik. Kedua-duanya boleh diresetkan dan MCCB atau ACB boleh di ONkan semula setelah kerosakan diperbaiki. Kerja-kerja mencari kerosakan ini hendaklah dilakukan oleh oeang berkelayakan sahaja.

Rajah 2.7 Papan suis utama dalam sebuah bangunan

22

2.4.12

Peti amaran kebakaran

(a) Pastikan bateri yang terdapat di dalam peti amaran kebakaran berada di dalam keadaan baik. Periksa dan tambahkan air suling jika elektrolite di dalam bateri berada ditahap minimum. (b) Cuci sambungan kepala bateri dari habuk dan kekotoran. Jika perlu buka sambungan kepala bateri dan gosok dengan kertas pasir dan pasang semula dengan kekuatan ikatan yang mencukupi. (c) Pastikan pengecas bateri dalam keadaan baik. (d) Periksa lampu-lampu penunjuk dan amaran. Tukar mentol-mentol yang telah terbakar.

Rajah 2.8 Peti amaran kebakaran yang dipasang di bilik TNB

23

2.4.13

Sistem pembumian

(a) Pastikan konduktor perlindungan dan konduktor bumi berada dalam keadaan baik terutama dibahagian terminal penyambung dielektrod bumi. (b) Pastikan juga elektrod bumi masih baik, tidak terlalu berkarat . gantikan dengan baru. (c) Tentukan earth chamber masih ada dan dalam keadaan baik. (d) Membuat ujian keselanjaran konduktor bumi. (e) Buat ujian elektrod bumi dan pastikan nilainya tidak melebihi 1 ohm ( untuk system pemasangan ). (f) Peraturan Elektrik 1994 Mengenai Pembumian 34 ( 1 ) Mana-mana penyalut, tudung, gagang, peti cantuman, peti suis, peti fius, bingkai gear suis yang berlogam dan rangka dan tapak logam mana-mana janakuasa, penukar, rectifier dan motor, peti dan teras logam bagi mana-mana pengubah ( transformer ), bingkai dan penutup logam bagi mana-mana peti sejuk, dapur memasak dan kelengkapan elektrik lain termasuk apa-apa perkakas domestic, kecuali yang digolongkan sebagai binaan kelas II, hendaklah dibumikan dengan berkesan. 34(2) Mana-mana paip air yang disambungkan kepada system bekalan air awam tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya cara membumi. 34(3) Mana-mana paip gas tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya cara membumi. Jika perlu

24 34(4) Sistem membumi hendaklah disambungkan ke bumi dan disenggara dengan berkesan.

2.4.14

Sistem penangkap kilat

(a) Pastikan air final, down conductor, inspection point, earth chamber dan elektrod bumi masih wujud dan dalam keadaan baik. (b) Pastikan juga sambungan di elektrod bumi masih baik. (c) Buat ujian electrod bumi dan pastikan bacaannya tidak melebihi 10 ohm.

Gambar 2.9 Sistem pembumian yang ada di dalam sebuah bangunan

25

2.4.15 Pemutus litar udara

Pemutus litar udara hendaklah diservis dan diuji mengikut panduan dan syor pihak pengeluar. Diantaranya ialah : (a) (b) (c) (d) (e) (f) (g) (h) Ujian mekanikal ON dan OFF Ujian tripping menggunakan push button ( jika ada ) Ujian tripping menggunakan shunt trip coil Periksa main contact dan bersihkan jika perlu Rapatkan main contact jika perlu Minyakkan bahagian-bahagian bergerak dengan grease yang sesuai Bersihkan arc chute menggunakan penyedut hampagas Buat ujian penebatan diantara fasa dan antara fasa dengan neutral

2.4.16 Geganti Perlindungan

Geganti perlindungan ( protection relays ) hendaklah diuji dan ditatah sekali setiap dua tahun oleh kontraktor yang layak dan berdaftar dengan Jabatan Bekalan Elektrik untuk memastikan ianya berfungsi dengan sempurna.

2.5

Jadual Kerja

Penyediaan satu bentuk jadual kerja yang seragam bagi mana-mana syarikat penyelenggaraan bangunan adalah sangat penting bagi penyelidikan ini kerana melaui

26 jadual kerja maklumat kekerapan sesuatu alat itu diselengara dapat dicari. Penilaian adalah berdasarkan kepada perbandinggan yang dilakukan kepada beberapa buah syarikat penyelengaraan bangunan di negara ini. Dan diakhir kajian satu format baru jadual penyelenggaraan akan di kemukakan bagi tujuan rujukan kepada mana-mana syarikat yang ingin atau yang telah menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan bangunan dinagara ini. Diantara jenis-jenis penyelenggaraan ialah : (a) Penyelenggaraan berkala/ Routine maintenance/ Periodie maintenance Dijalankan berulang-ulang dalam satu jangka masa tertentu. (b) Penyelenggaraan Mencegah/ Preventive maintenancePenyelenggaraan yang tidak dibuat berulang-ulang tetapi dilakukan sekali sekala hanya untuk mencegah dari sesuatu kerosakan yang berat dari berlaku. (c) Penyelenggaraan Luar Jangkaan/ Breakdown/ Force maintenance Dijalankan apabila berlaku kerosakan di luar jangkaan. Contohnya kerosakan yang disebabkan bencana alam seperti ribut, banjir, pokok tumbang dan sebagainya.

2.6

Keberkesanan organisasi penyelenggaraan.

Keberkesanan satu penyenggaraan mestilah melibatkan juga keupayaan mereka untuk merancang kerja-kerja penyenggaraan. Tanpa keupayaan merancang, maka kerjakerja tersebut dan semua tindakan yang dibuat akan lebih banyak bergantung kepada semakan harian dan aduan dari pengguna. Sekiranya amalan berikut dilakukan dalam jangka panjang, akibatnya akan lebih banyak kerosakan mengejut berlaku dan

27 pentadbiran tidak mungkin berkemampuan dapat merangka jumlah perbelanjaan yang mencukupi bagi kerja-kerja pembaikan.

2.7

Cara mengatasi masalah

Bagi mengatasi kelemahan tersebut, pengurusan mestilah berkemampuan melakukan perkara-perkara berikut: (a) Menyediakan jadual penyenggaraan yang lengkap dan komprehensif . Antara lain jadual tersebut dapat disediakan berpandukan dari manualmanual pembekal dan diubah suaikan kepada jadual penyenggaraan utama jabatan. Disamping itu penyenggara juga dapat menggunakan rekod-rekod masa lalu dan pengalaman yang dimiliki oleh para pekerjanya untuk merangka jadual penyenggaraan yang praktikal. Jadual tersebut mestilah meliputi pemeriksaan: (i) (ii) (iii) Pemereksaan harian Pemereksaan mingguan Pemereksaan bulanan

(b) Mendapatkan maklumat teknikal tanbahan. Kaedah yang dapat dilakukan antara lain adalah melalui pertukaran maklumat dengan penyenggarapenyenggara premis yang lain, melalui seminar, bengkel, pembacaan melalui lawatan-lawatan kekompleks-kompleks dan bangunan-bangunan tertentu. (c) Bersedia dan mampu membuat penilaian seta taksiran harian, mingguan dan lain-lain bentuk operasi yang ada kaitan dengan kerja-kerja

28 penyenggaraan. Penyenggara juga mestilah menyediakan peluang untuk menilai faktor-faktor persekitaran dan bersedia mengunakan factor-faktor luaran di dalam penialiannya. Walau bagaimanapun, terdapat dua lagi aspek penting yang mesti diambil perhatian oleh setiap pengurus penyenggaraan supaya peranan yang dibuat dapat memberikan kesan positif, iaitu: (a) Kaedah pengesanan prestasi. (b) Kaedah pengesanan kemudahan dan bekal. Secara amnya untuk merancang sesuatu kerja ia bukan sekadar menentukan apakah perkara-perkara yang patut dibuat di masa hadapan, cara pelaksanaan dan pengawalannya tetapi mesti juga melibatkan prestasi, kemudahan dan bekalan yang dapat membantu pelaksanaan perancangan tersebut. Oleh itu, bebrapa tindakan penting perlu dilakukan oleh pengurus dalam perkara-perkara melibatkan prestasi, kemudahan dan bekalan.

2.8

Peranan jabatan kerja raya dalam kerja-kerja penyelenggaraan

Peranan JKR selama ini adalah mengikut peruntukan Perintah Am : (i) Mengikut peruntukan ini, semua kerja-kerja penyelenggaraan terhadap sesuatu bangunan kerajaan dan kelengkapan serta pemasangan di dalamnya hendaklah dilaksanakan oleh sebuah jabatan teknik ataupun dengan mendapat nasihat sebuah jabatan teknik.

29 (ii) Dari sudut ini JKR merupakan sebuah agensi pelaksanaan yang mempunyai kepakaran teknikal dari segi penyelenggaraan bangunan dengan adanya pegawai-pegawai yang mempunyai kepakaran di dalam disiplin senibina, kejuruteraan sivil, mekanikal dan elektrik serta ukur bahan. (iii) Pada umumnya kesemua bangunan kepunyaan kerajaan melibatkan JKR di dalam peringkat rekabentuk dan pembinaan. Sesuai dengan itu, JKR juga mempunyai kepakaran untuk menyelenggara bangunanbangunan tersebut. (iv) Di dalam JKR, semua bangunan, disiplin terlibat di dalam utama urusan seperti penyelenggaraan dengan disiplin

kejuruteraan sivil, mekanikal dan elektrik memainkan peranan utama dan pihak arkitek dan ukur bahan sebagai sokongan. Walaupun sesuatu dasar ditentukan di perngkat ibu pejabat, perlaksanaan biasanya diserahkan ke peringkat wilayah atau daerah.

2.9

Kaedah penyelenggaraan bangunan yang digunakan oleh JKR

Pada umumnya JKR mewujudkan bahagian atau unit khusus untuk tujuan tersebut. Unit ini bertanggungjawab untuk merancang, mendapatkan peruntukan melaksanakan dan merekodkan segala maklumat mengenai kerja-kerja penyelenggaraan bangunan.Pada umumnya juga urusan penyelenggaraan akan dilaksanakan mengikut dua cara iaitu : (i) (ii) Menggunakan kepakaran dan tenaga jabatan Menggunakan kepakaran dan khidmat kontraktor.

30

Perkhidmatan kontraktor pula diperolehi melalui pemberian terus kerja, melalui rundingan, melalui sebutharga, tender ataupun melalui kerja undi sebagaimana diperuntukkan di bawah Arahan Perbendaharaan dan juga Surat Pekeliling Perbendaharaan ( SPP ).SPP Bil. 2 Tahun 1999 bertarikh 15 Februari 1999 menggariskan semua SPP yang terpakai dan pindaan kepada Arahan Perbendaharaan.

2.9.1

Perolehan khidmat kontraktor untuk kerja

Secara umumnya, perolehan khidmat kontraktor untuk kerja adalah seperti berikut : (i) (ii) Rundingan terus. Kerja-kerja di bawah nilai RM 20,000.00 Kerja Undi Kerja-kerja di bawah nilai RM 50,000.00 yang menggunakan kadar harga yang telah diluluskan oleh Perbendaharaan. (iii) Sebutharga Kerja-kerja di bawah nilai RM 100,000.00 di man harga ditentukan oleh pihak kontraktor. (iv) Tender Kerja-kerja melebihi nilai RM 100,000.00 mengikut kelas dan kelayakan kontraktor dan harga ditentukan oleh pihak kontraktor.

31

2.10

Objektif penyeleggaraan

Merekabentuk, membina dan menghasilkan suatu struktur fizikal dalam kejuruteraan awam bukanlah suatu masalah besar kepada kebanyakan jurutera, jurureka pembina dan pemilik bangunan. Sebaliknya perkara yang sering menjadi masalah adalah cara untuk mengekalkan dan mempertahankan suatu yang telah dibina dan telah dihasilkan itu agar sentiasa dalam keadaan asli, berkekalan, berfungsi sepertimana telah dirancang pada asalnya dan tidak lapuk dimakan zaman. Kebanyakan aktiviti yang dilakukan bagi mengawal dan mengekalkan produk pembinaan atau bangunan agar sentiasa berkeadaan utuh, teguh berfungsi sepertimana asalnya dikenali sebagai pengurus penyenggaraan bangunan. Walaubagaimanapun sekadar penyenggaraaan dan memperbaiki sebarang kerosakan ke atas bangunan dari masa kesemasa, aktiviti tersebut masih belum mencukupi untuk menjadikannya sebagai sebuah bangunan yang efisyen. Ini kerana aktiviti pengurusan penyenggaraan sebenarnya melibatkan penetapan dan penjagaan penggunaan bangunan pada setiap masa dengan memenuhi syarat-syarat tertentu, antaranya: (i) (ii) (iii) (iv) Menepati tujuan sebenar atau fungsi bangunan tersebut dibina. Memperolehi kos penyenggaraan yang minimum. Memperolehi pulangan kos atau keuntungan yang maksimum. Melaksanakan pengurusan yang efisyen dan lebih ekonomi.

Bagi memenuhi kehendak-kehendak yang disebut itu, maka kerja-kerja penyenggaraan mestilah dibuat secara yang sistematik dan teratur. Setiap langkah mestilah diselia dangan baik dan pengurusannya mestilah mempunyai kakitangan yang terlatih, berwibawa dan kompiten dalam hal-hal berkaitan dengan penyenggaraan.

32 Jika kerja-kerja yang disebut itu dapat dilaksanakan, maka pengurusan penyenggaraan bangunan boleh difahami sebagai badan yang memiliki sesuatu kaedah pengurusan yang membolehkan pemilik bangunan, pengurus atau mana-mana pihak yang dilantik (termasuk perunding dan kontraktor-kontraktor khas) dapat memelihara bangunan tersebut secara efisien, berekonomi dan terancang. Selain dari keempat tajuk yang telah disebutkan di atas, satu lagi perkara yang perlu diketahui tentang pentingnya sesuatu bangunan mesti diselenggara ialah dari segi pelaburan yang telah dilakukan oleh pihak pemilik bangunan. Dalam persoalan ini, kita mestilah melihat bahawa pembinaan sesebuah bangunan adalah melibatkan satu pelaburan yang besar. Setiap pelaburan mestilah menghasilkan pulangan. Pulangan tersebut mungkin dalam bentuk faedah kewangan ataupun faedah kegunaan. Oleh itu, setiap pemilik atau pemaju-pemaju projek bangunan haruslah mampu menilai dan membandingkan diantara faedah pelaburan yang telah dibuat ke atas bangunan berkaitan dengan produk lain yang bukan bangunan. Malah, kaedah yang paling mudah untuk dibuat perbandingan ialah jika jumlah wang yang sama dilaburkan ke dalam simpanan tetap di sesebuah bank dalam tempoh-tempoh tertentu. Kita dapat melihat adakah ini memberikan pulangan yang sama atau lebih dari pelaburan yang telah dibuat ke atas bangunan tadi. Secara logiknya, setiap pelaburan yang dibuat akan dinilai yang manakah memberi pulangan faedah yang tinggi. Dalam konteks ini, tentu sekali wang yang dilaburkan dalam pembinaan bangunan memberikan pulangan yang lebih baik. Sekurang-kurangnya dalam bentuk aset tetap. Malangnya masalah susut nilai dan kos operasinya yang kian meningkat akan menyebabkan pelaburan tersebut menjadi kurang bermanfaat dan tidak ekonomik lagi dalam jangka masa panjang. Kerugian tersebut akan menjadi lebih ketara apabila bangunan berkaitan manghadapi banyak kerosakan dan memerlukan banyak penggantian. Oleh itu, jika pemilik bangunan langsung tidak berniat untuk mendapatkan pulangan dalam bentuk

33 atau faedah wang, maka sekurang-kurangnya setiap perekabentuk bangunan atau pemilik mestilah melihat dan memikirkan bangunannya dari aspek-aspek keselamatan dan keharmonian pengguna semasa pelaburan atau perancangan tersebut dilakukan. Secara keseluruhannya tugas-tugas penyelenggaraan bangunan akan meliputi tiga kategori atau fungsi bangunan, iaitu:

(a) Berteraskan Prestasi. Penyenggaraan haruslah memenuhi semua tahap kegunaan yang telah ditetapkan ketika perancangan dibuat, mengekalkan keselesaan pengguna dan menentukan bangunan sentiasa selamat untuk didiami.

(b)

Bangunan Baru. Penyenggaraan akan mengambil kira kegunaan ruang secara lebih maksimum dan keberkesanan servis-servis bangunan. Disamping itu, ianya akan memastikan kemudahan yang ada dalam bangunan menepati fungsi bangunan itu dibina atau servis tersebut dipasang.

(c) Bangunan Lama. Penyenggaraan bangunan lama, haruslah dilaksanakan dari sudut penyenggaraan harian, pembersihan (housekeeping) dan pengurusan kemudahan-kemudahan bangunan. Dari masa kesemasa langkah-langkah pembaikan wajib dijalankan supaya: Fungsi bangunan sentiasa teratur dan terkawal. Servis-servis yang ada dapat berkekalan. Komponen-komponen bangunan berada dalam keadaan baik. Kemudahan bangunan berkekalan.

Mengikut piawaian British BS 3811 : penyenggaraan bangunan adalah bertujuan untuk menetapkan dan mengekalkan setiap kemudahan bangunan yang telah sedia ada.

34 Perkara tersebut termasuk semua bahagian binaan, iaitu meliputi tapak, bangunan dan kandungannya berada pada tahap yang setara (standard) yang boleh diterima. Walau bagaimanapun, sebuah jawatankuasa yang dilantik di England untuk mengkaji skop dan keperluan penyenggaraan bangunan telah mendapati bahawa, kerjakerja penyenggaran bangunan mestilah meliputi semua bidang-bidang pekerjaan yang dibuat untuk menjaga, memelihara atau memperbaiki kemudahan-kemudahannya. Ini termasuk semua bahagian bangunan, servis-servis dan persekitarannya. Ini mestilah mencapai suatu tahap ataupun standard yang dapat diterima pakai, dapat dikekalkan kegunaannya dan dinilai akan kemudahan-kemudahannya.

2.11

Penilaian standard

Penentuan standard kerja-kerja penyenggaraan dapat dibahagikan kepada dua katagori, iaitu: i) ii) Standard kualiti Standard perkhidmatan atupun service

Kedua-dua standard tersebut mepunyai ciri-ciri yang berbeza. Didalam standard kualiti contohnya, ia lebih memperlihatkan tentang hasil setiap sesuatu kerja yang telah dibuat. Sedangkan standard perkhidmatan memperlihatkan tentang aktiviti yang dijalankan pada suatu masa menurut penerimaan pelanggan. Secara lebih terperinci penerangan berkaitan kedua-dua penilaian tersebut adalah sepertimana diterangkan dibawah.

35

2.11.1 Standard Kualiti

Perkataan kualiti itu sendiri memberikan gambaran tentang mutu terhadap perkara-perkara fizikal yang disenggarakan. Ia mungkin dalam bentuk kebersihan, contohnya lantai yang bersih, malah ia juga boleh bermaksud fungsi sesuatu peralatan, contohnya lift atau perkakasan lain. Apabila dihubungkan dengan standard, maka perkara-perkara yang menjadi matlamat penyelenggaraan adalah untuk mendapatkan satu tahap yang setara dengan mutu yang boleh diterima oleh pengguna. Baik dalam perkara kebersihan, fungsi, kemasan mahupun keupayaan sesuatu komponen, ruang atau peralatan atau lain-lain yang terdapat dalam bangunan, kesemua memerlukan standard kualiti yang diterima. Oleh itu untuk mencapai keadaan yang boleh ditarfkan sebagai standard kualiti ia mestilah mempunyai enam ciri-ciri utama berikut. Diantara ciri-ciri tersebut terdiri dari: (i) Polisi dan Objektif Standard kualiti mestilah ditetapkan didalam polisi dan objektif organisasi. Pemilik pengurus mesti menetapkan apakah standard kualiti yang akan mereka bekalkan dan standard tersebut mestilah setara dengan ukuran kebangsaan ataupun antarabangsa. Setiap pengguna premis dan kakitangan penyenggaraan haruslah mempunyai gambaran yang jelas dan mengetahui tahap kualiti yang ada dalam bangunan berkenaan ataupun yang patut dicapai. (ii) Kawalan Kualiti Tahap kualiti yang telah diterima pakai mestilah dikawal, diperkukuhkan

36 dan dipertahankan oleh semua kakitangan teknikal, penyelenggara dan pengurusan penyelenggaraan. Penyeliaan yang khusus, perlu diwujudkan untuk menyelia dan menyemak pencapaian kualiti setiap masa. (iii) Produk Kerja Pengukuran standard kualiti adalah juga dilihat melalui program pengurangan bantahan dan mewujudkan program-program produktiviti yang berjalan lancar. Sesungguhnya bantahan dapat dikurangkan atau ditiadakan, namun mutu penyenggaraan perlu terus dipertingkatkan agar tahap kualiti dapat mencapai kearah kecacatan sifar. (iv) Penyiapan Kerja Setiap kerja-kerja yang dibuat akan dinilai dan dilabelkan mempunyai standard kualiti yang tinggi, sekiranya diserahkan dalam keadaan siap dan sempurna. Sungguhpun terdapat satu kerja yang tidak mungkin dapat disiapkan sepenuhnya dalam jangka masa pendek, namun bagi setiap bahagian kerja-kerja tersebut ditangguhkan, ia mestilah berada pada tahap yang sepatutnya pada tempoh tersebut. Semua kerja-kerja mesti ditinggalkan dalam keadaan yang kemas, bersih, tersusun dan menunjukkan kemajuan serta mengikut peraturan. (v) Kebersihan Tapak Kerja. Semua kerja-kerja yang dibuat dimestikan berada dalam suasana yang teratur dan menampakkan tapak kerja yang bersih, Kawasan tapak kerja mestilah ditandakan untuk membolehkan pihak lain dapat mengenali kawasan tapak kerja dan tidak akan mendatangkan apa-apa gangguan secara sengaja atau tidak sengaja.

37 (vi) Kerja-Kerja Pembaikan. Sesuatu kerja penyenggaraan tidak dapaat diterima sebagai standard kualiti sekiranya kerosakan yang berlaku tidak diperbaiki dengan sempurna. Oleh itu semua aduan atau bahagian yang telah diadukan rosak atau cacat mestilah diperbaiki sepenuhnya. Sekiranya kerosakan tersebut tidak dapat dibaiki serta merta oleh sesuatu sebab yang tidak dapat dielakkan, maka pelanggan mesti diberitahu sebab sebenarnya. Papan notis kesalahan terhadap sebarang gangguan darinya mestilah diletakkan.

2.11.2 Standard perkhidmatan.

Standard perkhidmatan sangat berkait rapat dengan karekter atau tindak-tanduk ataupun tingkah laku dan cara seseorang kakitangan melayani atau memberikan servisnya kepada pelanggan atau pengguna. Contoh-contoh perkhidmatan yang dimaksudkan adalah seperti mesra pelanggan, bersopan santun, cepat respons, telus, fleksibel dan lain-lain. Ada ketikanya kerosakan bangunan yang berlaku mungkin telah menyebabkan kemarahan pengguna, tetapi disebabkan aduan yang dikemukakan itu telah dilayan secara betul, maka kemarahan pelanggan telah dapat diredakan dengan cara yang baik. Dengan itu kekecohan dapat dielakkan dan ia memberikan gambaran standard perkhidmatan yang baik. Terdapat lima (5) aspek yang menjadi ciri-ciri penting untuk melahirkan standard pekhidmatan, iaitu:

38 i) Polisi dan Objektif Pengurus atau pemilik bangunan mesti menetapkan di dalam polisi dan objektif organisasinya tentang standard perkhidmatan yang dikehendakinya. Ini bertujuan, supaya kakitangan mendapat gambaran apakah bentuk perkhidmatan yang patut mereka lakukan. ii) Kepuasan Pelanggan Kepuasan pelanggan atau pengguna mestilah menjadi matlamat menzahirkan standard perkhidmatan. Bertambah baik perkhidmatan yang diberikan, maka akan bertambah banyak kerjasama dari pelanggan dan pengguna diperolehi. iii) Penjimatan Masa Standard perkhidmatan juga dilihat dari aspek penjimatan masa yang dapat dibuat oleh kakitangan penyenggaraan tanpa menjejaskan standard kualiti yang ditetapkan. iv) Penilaian Standard Untuk menentukan adakah standard perkhidmatan yang dijalankan itu benar-benar merupakan budaya kerja organisasi tersebut, maka kaedah penilaiannya dibuat secara bersela atau interval. Kakitangan-kakitangan perkhidmatan yang ada dan melaporkan standardnya kepada pengurus. Langkah-langkah pengguna sahaja. v) Pemberitahuan Standard perkhidmatan turut juga melibatkan tentang langkah-langkah pemakluman kepada pelanggan atau pengguna apabila sesuatu kerja atau pengujian tersebut mesti diambil sebagai tanggungjawab dan tidak berlandaskan dari pengaduan pelanggan atau

39 tugas akan dibuat. Pelanggan atau pengguna mestilah mendapat gambaran jelas apakah kerja yang akan dijalankan, bila dan di mana. Beberapa cara yang sesuai boleh digunakan sebagai kaedah memberitahu mereka. Ia mungkin dapat dimaklumkan melalui siaran pembesar suara dalaman, alat interkomunikasi, papan notis atau edaran notis dan lainlain.

2.11.3 Konsep Pengurusan Penyelengaraan.

Dalam konteks pengurusan agensi penyelenggaraan merupakan salah satu fungsi yang perlu dijalankan untuk menyokong operasi utamanya. Matlamat pengurusan penyelenggaraan adalah untuk memastikan bahawa sumber-sumber fizikal sentiasa dalam keadaan produktif dan boleh dipercayai (reliable). Bagi mencapai matlmat tersebut fungsi penyelenggaraan ditaksirkan sebagai satu kombinasi tindakan atau langkah yang di ambil untuk mengekal atau membaik pulih satu sumber fizikal dalam keadaan berfungsi dan selamat. Ini bermakna satu sumber fizikal atau komponennya perlu diselenggarakan secara teratur supaya ianya sentiasa dalam keadaan mudah digunakan, tahan lasak dan tidak mudah rosak. Dari konsep, fungsi penyelenggaraan dapat dibahagikan kepada dua jenis iaitu: a) Penyelenggaraan Pemulihan (Corrective Maintenance) iaitu tindakan diambil untuk memperbaiki atau mengganti komponen atau sumber fizikal itu supaya dapat berfungsi mengikut standard yang ditetapkan. b) Penyelenggaraan Pencegahan (Preventive Maintenance) iaitu kerja-kerja diambil untuk memeriksa, servis, membaiki atau memganti komponen atau sumber fizikal secara teratur mengikut jadual yang ditetapkan. Tujuan utama ialah untuk mengurangkan kerosakan sumber fizikal supaya ianya dapat beroperasi dengan cekap secara berterusan.

40

Penggunaan kedua-dua konsep ini adalah penting untuk menuntukan pencapaian matlamat penyelenggaraan. Peyelenggaraan pemulihan tidak dapat dielakkan. Oleh kerana komponen-komponen elektrikal dan sebagainya mempunyai jangka hayat dan kerosakan tetap akan berlaku. Seelok-eloknya tumpuan perlu diberikan kepada penyelenggaraan pencecahan supaya dapat mengurangkan berlakunya kerosakan.

2.11.4 Pewujudan sistem penyelenggaaran yang dirancang (palanned maintenance system) di peringkat agensi kerajaan.

Kerajaan telah memutuskan bahawa setiap agensi hendaklah melaksanakan Sistem Penyelenggaaraan Yang Dirancang (SPR) untuk memastikan bahawa akan wujudnya satu kaedah yang sistematik bagi memupuk budaya selenggara diperingkat agensi SPR. Jika dilaksanakan dengan berkesan akan memastikan bahawa setiap agensi memberi perhatian yang sewajar dalam penyenggaraan asset kerajaan. Untuk tujuan ini Ketua Jabatan adalah dikehendaki melaksanankan langkahlangkah berikut: (i) Langkah pertama adalah untuk melantik seorang Pegawai Kanan yang bertanggungjawab atas semua espek peyelenggaraan aset di agensi. Pegawai Kanan inilah yang akan mengawas pewujudan dan pelaksanaan SPR. Oleh kerana pelaksanaan SPR akan memerlukan penyelarasan antara semua bahagian/unit/cawangan di agensi, adalah disyorkan bahawa Pegawai Kanan ini terdiri dari Timbalan Ketua Agensi. (ii) Langkah kedua adalah menyediakan Daftar Aset Penyelenggaraan. Daftar ini akan menyenaraikan semua aset agensi yang memerlukan penyelenggaraan bagi memastikan ia sentiasa dalam keadaan yang selamat dan berfungsi.

41 Sumber-sumber data yang boleh digunakan ialah Daftar Bangunan serta Daftar Harta Modal dan Daftar Inventori agensi seperti yang terkandung dalam Pekeliling Perbendaharaan Bil. 2 Tahun 1991. Panduan berikut harus diikuti dalam menyediakan daftar ini. (a) Empat komponen bagi tujuan penyelenggaraan dalam sebuah bangunan harus dikenalpasti secara berasingan. Empat komponen ini ialah aspek struktur, makanikal (seperti lift). Elektrik (seperti pendawaian) dan luar persekitaran (seperti lanskap, parit); (b) Setiap item dalam daftar perlu diberi kod yang akan menentukan prioritinya dari segi penyelenggaraan. Umpamanya lift akan di beri Kod A, kerana jika ia tidak diselenggarakan dengan baik nyawa penghuni akan terjejas. Kriteria lain, selain dari keselamatan yang boleh digunakan ialah kepentingan aset itu kepada perjalanan fungsi-fungsi kritikal agensi berkenaan. (iii) Langkah ketiga ialah menwujukan Jadual Penyelenggaraan untuk setiap item dalam Daftar Aset Penyelenggaraan. Jadual ini perlu memperincikan segala jenis penyelenggaraan (dari pemeriksaan ke penggantian) dan kekerapannya untuk item tersebut. Keputusan untuk memilih jenis penyelenggaraan dan kekerapannya harus berasaskan prioriti kod seperti terdapat dalam Daftar Aset Penyelenggaraan. Proses untuk menjalankan aktiviti ini dapat dilihat dalam carta yang dilampirkan. (iv) Langkah keempat ialah merancangkan Pelan Operasi Penyelenggaraan. Pelan ini akan menentukan aktiviti penyelenggaraan untuk semua item dalam Daftar aset Penyelenggaraan yang harus dijalankan untuk sesuatu jangka waktu iaitu setiap hari, 1 minggu, 1 bulan, 3 bulan, 6 bulan ataau 1 tahun. Maklumat untuk membuat penjadualan ini harus diperolehi daripada Jadual Penyelenggaraan yang telah diwujudkan untuk setiap item dalam Daftar Aset

42 Penyelenggaraan. Pelbagai kaedah seperti Carta Ganti boleh digunakan untuk mempamerkan tempoh masa. Perisian komputer yang sesuai untuk urusan penyelenggaraan boleh juga digunakan. (v) Langkag kelima dalam pelaksanaan SPR ialah Penilaian Program Penyelenggaraan yang dilaksanakan. Untuk membantu aktiviti penilaian ini adalah sangat mustahak bahawa rekod-rekod disimpan mengenai segala jenis penyelenggaraan yang dilakukan. Maklumat yang disimpan adalah untuk menentukan maklumat program penyelenggaraan tercapai, mengenalpasti usaha-usaha penyelenggaraan yang perlu serta memastikan kesesuaian jenis penyelenggaraan yang dijalankan. Langkah-langkah tersebut dibawah SPR ini hendaklah dilaksanakan oleh setiap agensi supaya wujudnya satu budaya selenggara yang mantap dalam perkhidmatan awam tercapai.

2.12

Arah tuju akan datang ( future trends )

Kerja-kerja penyelenggaraan bangunan merupakan kerja yang ditakrifkan sebagai bidang industri perkhidmatan ( service industry ). Sehubungan dengan itu, ianya seperti industri perkhidmatan yang lain sekarang ini menuju kea rah penswastaan. Industri yang pada awalnya dipelopori oleh agensi-agensi kerajaan akan menjadi lebih mencabar. Ianya akan memerlukan tahap profesionalisma yang tinggi sesuai dengan harapan pengguna yang lebih maju, terdedah dan kritikal. Ianya juga perlu dengan wujudnya bangunan-bangunan baru yang lebih maju dan pintar ( intelligent building ).

43 Pada masa akan datang juga, kaedah pembinaan bangunan akan bertambah maju dengan konsep modular disamping kelengkapan dan pemasangan yang lebih canggih. Perkembangan ini menuntut wujudnya satu-satu organisasi penyenggaraan yang terlatih dalam berbagai disiplin dan sedia beroperasi menggunakan segala kemudahan Teknologi Maklumat yang ada dan yang bakal dibangunkan.

2.12.1 Cabaran

Untuk semua pihak yang terlibat di dalam kerja-kerja penyelenggaraan bangunan, cabaran utama ialah untuk meningkatkan kesedaran diri dan semua penggunalain terutama ` stakeholder Kedua ialah untuk mendapatkan pengiktirafan yang sewajarnya daripada mereka. Ketiga ialah menjadikan kesedaran dan pengiktirafan tersebut sebagai sokongan kewangan yang mencukupi. Akhir sekali ialah untuk mewujudkan ` BUDAYA SELENGGARA sikap mencintai persekitaran dan menghapuskan budaya `musnah laku .