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SET 1999

NBR 5674

Manuteno de edificaes Procedimento

ABNT-Associao Brasileira de Normas Tcnicas
Sede: Rio de Janeiro Av. Treze de Maio, 13 - 28 andar CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680 Rio de Janeiro - RJ Tel.: PABX (021) 210 -3122 Fax: (021) 220-1762/220-6436 Endereo Telegrfico: NORMATCNICA

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Origem: Projeto NBR 5674:1999 CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil CE-02:140.01 - Comisso de Estudo de Manuteno em Edificaes NBR 5674 - Building maintenance - Procedure Descriptors: Building. Maintenance Esta Norma substitui a NBR 5674:1980 Vlida a partir de 01.11.1999 Palavras-chave: Edificao. Manuteno 6 pginas

Sumrio
Prefcio Introduo 1 Objetivo 2 Referncia normativa 3 Definies 4 Escopo da manuteno de edificaes 5 Responsabilidades 6 Sistema de manuteno 7 Documentao bsica e registros 8 Coleta de informaes 9 Previso oramentria 10 Planejamento dos servios 11 Projeto e programao dos servios de manuteno 12 Oramentao dos servios de manuteno 13 Contratao de servios de terceiros 14 Controle da execuo dos servios de manuteno 15 Gesto da qualidade do sistema de manuteno

Introduo
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia tem crescido no setor da construo civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em uso. As edificaes so o suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental. Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros produtos: elas so construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais. invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por novas construes quando seu desempenho atinge nveis inferiores ao exigido pelos seus usurios. Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes existentes, e mesmo as novas edificaes construdas, to logo colocadas em uso, agregamse ao estoque de edificaes a ser mantido em condies adequadas para atender as exigncias dos seus usurios.

Prefcio
A ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas - o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (CB) e dos Organismos de Normalizao Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos CB e ONS, circulam para Votao Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados.

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Estudos realizados em diversos pases, para diferentes tipos de edificaes, demonstram que os custos anuais envolvidos na operao e manuteno das edificaes em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Este valor pode parecer pequeno, porm acumulado ao longo da vida til das edificaes chega a ser equivalente ou at superior ao seu custo de construo. A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser constatada nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de cumprida a sua vida til projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usurios e um sobrecusto em intensivos servios de recuperao ou construo de novas edificaes. Seguramente, pior a obrigatria tolerncia, por falta de alternativas, ao uso de edificaes cujo desempenho atingiu nveis inferiores ao mnimo recomendvel para um uso saudvel, higinico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que no contabilizado, mas se reflete na qualidade de vida das pessoas. Economicamente relevante no custo global das edificaes, a manuteno no pode ser feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico, cuja responsabilidade exige capacitao apurada. Para se atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de edificaes, necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manuteno, segundo uma lgica de controle de custos e maximizao da satisfao dos usurios com as condies oferecidas pelas edificaes.

3.2 edificao: Produto constitudo pelo conjunto de elementos definidos e integrados em conformidade com os princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura para, ao integrar a urbanizao, desempenhar funes ambientais em nveis adequados. 3.3 inspeo: Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manuteno. 3.4 manual de operao, uso e manuteno: Documento que rene apropriadamente todas as informaes necessrias para orientar as atividades de operao, uso e manuteno da edificao. 3.5 manuteno: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus usurios. 3.6 necessidades dos usurios: Exigncias de segurana, sade, conforto, adequao ao uso e economia cujo atendimento condio para realizao das atividades previstas no projeto. 3.7 planejamento (dos servios de manuteno): Elaborao de uma previso detalhada dos mtodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessrios, condies especiais de acesso, cronograma de realizao e durao dos servios de manuteno. 3.8 previso oramentria: Estimativa do custo para a realizao de um programa de manuteno. 3.9 programao (dos servios de manuteno): Elaborao de um cronograma para a realizao dos servios de manuteno. 3.10 projeto: Descrio grfica e escrita das caractersticas de um servio ou obra de Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos, financeiros e legais. 3.11 proprietrio: Pessoa fsica ou jurdica que tem o direito de dispor da edificao. 3.12 servio de manuteno: Interveno realizada sobre a edificao e suas partes constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional. 3.13 sistema de manuteno: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de manuteno. 3.14 usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante permanente ou no permanente da edificao. 3.15 vida til: Intervalo de tempo ao longo do qual a edificao e suas partes constituintes atendem aos requisitos funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos os planos de operao, uso e manuteno previstos.

1 Objetivo
Esta Norma fixa os procedimentos de orientao para organizao de um sistema de manuteno de edificaes.

2 Referncia normativa
A norma relacionada a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para esta Norma. A edio indicada estava em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se usar a edio mais recente da norma citada a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dado momento. NBR 14037:1998 - Manual de operao, uso e manuteno das edificaes - Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao

3 Definies
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as seguintes definies: 3.1 desempenho: Capacidade de atendimento das necessidades dos usurios da edificao.

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4 Escopo da manuteno de edificaes

4.1 A manuteno de edificaes visa preservar ou recuperar as condies ambientais adequadas ao uso previsto para as edificaes. 4.2 A manuteno de edificaes inclui todos os servios realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deteriorao dos seus componentes, ou de atualizaes nas necessidades dos seus usurios. 4.3 A manuteno de edificaes no inclui servios realizados para alterar o uso da edificao.

i) supervisionar a execuo dos servios de manuteno, conforme a seo 14; j) definir e implementar um sistema de gesto da qualidade dos servios de manuteno, conforme a seo 15; k) orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua edificao, se houver; l) assessorar o proprietrio em situaes de emergncia. 5.5 Exime-se da responsabilidade tcnica a empresa ou profissional quando o seu parecer tcnico no for observado pelo proprietrio ou usurios da edificao.

5 Responsabilidades
5.1 O proprietrio de uma edificao, responsvel pela sua manuteno, deve observar o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua edificao, se houver. 5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietrios condminos, responsveis pela manuteno de partes autnomas individualizadas e co-responsveis pelo conjunto da edificao, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua edificao, se houver. 5.3 O proprietrio pode delegar a gesto da manuteno de uma edificao para empresa ou profissional legalmente habilitado. 5.4 A empresa ou profissional contratado assume a responsabilidade tcnica pelo sistema de manuteno da edificao e deve: a) assessorar o proprietrio nas decises sobre a manuteno da edificao, inclusive na organizao do sistema de manuteno, conforme a seo 6; b) providenciar e manter atualizados os registros da edificao, descritos na seo 7; c) realizar as inspees na edificao descritas na seo 8, apresentando relatrios peridicos sobre suas condies, identificando e classificando os servios de manuteno necessrios; d) preparar previses oramentrias de acordo com a seo 9; e) definir planos de manuteno conforme a seo 10; f) realizar ou supervisionar a realizao de projetos e a programao dos servios de manuteno, de acordo com a seo 11; g) orar os servios de manuteno, de acordo com a seo 12; h) realizar ou assessorar o proprietrio na contratao de servios de terceiros para a realizao da manuteno da edificao, quando for o caso, conforme a seo 13;

6 Sistema de manuteno
6.1 A organizao do sistema de manuteno deve levar em considerao as caractersticas do universo de edificaes objeto de ateno, tais como: a) tipo de uso das edificaes; b) tamanho e complexidade funcional das edificaes; c) nmero e disperso geogrfica das edificaes; d) relaes especiais de vizinhana e implicaes no entorno. 6.2 O sistema de manuteno deve ser orientado por um conjunto de diretrizes que definam: a) padres de operao que assegurem a preservao do desempenho e do valor das edificaes ao longo do tempo; b) fluxo de informaes entre os diversos intervenientes do sistema, incluindo instrumentos para comunicao com o proprietrio e os usurios; e c) atribuies, responsabilidades e autonomia de deciso dos intervenientes. 6.3 Os padres de operao do sistema de manuteno devem ser definidos tendo em considerao: a) desempenho mnimo das edificaes tolervel pelos seus usurios e proprietrios, especialmente em aspectos prioritrios relacionados com a higiene, segurana e sade dos usurios; b) prazo aceitvel entre a observao da falha e a concluso do servio de manuteno; c) preceitos legais, regulamentos e normas aplicveis pela legislao vigente; d) periodicidade de inspees; e) balano entre os recursos disponveis e os recursos necessrios para a realizao dos servios de manuteno.

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6.4 Na organizao do sistema de manuteno deve ser prevista estrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manuteno necessrios, tais como: a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo constante de servios simples e padronizados, para os quais somente so necessrios equipamentos e pessoal permanentemente disponveis nas edificaes; b) manuteno planejada, caracterizada por servios cuja realizao organizada antecipadamente, tendo por referncia solicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos componentes das edificaes em uso ou relatrios de inspees peridicas sobre o seu estado de deteriorao; c) manuteno no planejada, caracterizada por servios no previstos na manuteno planejada, incluindo a manuteno de emergncia, caracterizada por servios que exigem interveno imediata para permitir a continuidade do uso das edificaes ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios. 6.5 O sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos diferentes tipos de manuteno das edificaes, procurando minimizar a ocorrncia de servios de manuteno no planejada. 6.6 Os recursos humanos envolvidos nos servios de manuteno devem receber treinamento especfico para este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos so diferenciados daqueles dos servios convencionais de construo civil.

e) acervo de normas e procedimentos padronizados para servios de manuteno; f) programas de manuteno para as edificaes e seus equipamentos, com destaque para os aspectos relativos higiene, sade e segurana dos usurios.

8 Coleta de informaes
8.1 So fontes de informaes para o sistema de manuteno as solicitaes e reclamaes dos usurios e as inspees tcnicas. 8.2 As inspees devem ser feitas em intervalos regulares, seguindo a orientao disposta na NBR 14037 ou, extraordinariamente, quando necessrio. 8.3 Na realizao das inspees devem ser consideradas as condies de uso e exposio ambiental relevantes ao desempenho da edificao, para se poder estimar o comportamento futuro da mesma e de seus componentes. 8.4 As inspees devem ser orientadas por listas de conferncia padronizadas (check-lists), elaboradas considerando: a) um roteiro lgico de inspeo das edificaes; b) os componentes e equipamentos mais importantes na edificao; c) as formas de manifestao esperadas da degradao da edificao; d) as solicitaes e reclamaes dos usurios. 8.5 Os relatrios das inspees devem seguir modelo estabelecido, de forma a facilitar o registro, documentao e recuperao de informaes. 8.6 Os relatrios das inspees devem descrever a deteriorao de cada componente da edificao e avaliar a perda do seu desempenho, classificando os servios de manuteno conforme o grau de urgncia, nas seguintes categorias: a) servios de urgncia para imediata ateno; b) servios a serem includos em um programa de manuteno. 8.7 Os relatrios de inspeo devem orientar a gesto da manuteno das edificaes para minimizar a necessidade de servios de manuteno no planejada.

7 Documentao bsica e registros

7.1 O sistema de manuteno deve possuir uma estrutura de documentao e registro de informaes permanentemente atualizado para propiciar economia na realizao dos servios de manuteno, reduzir a incerteza no projeto e execuo dos servios de manuteno e auxiliar no planejamento de servios futuros. 7.2 A estrutura de documentao e registros deve conter: a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes, incluindo desenhos arquitetnicos e de engenharia, projetos de sistemas de segurana e proteo das edificaes, memoriais de clculo, memoriais descritivos e especificaes como construdo e suas atualizaes por intervenes posteriores; b) registro de servios de manuteno realizados, classificados pela natureza ou componente da edificao, contendo a documentao da tomada de preos, propostas tcnicas e relatrios de fiscalizao da execuo, que demonstrem custos e tempo de execuo de cada servio; c) registro de reclamaes e solicitaes dos usurios; d) relatrios das inspees;

9 Previso oramentria
9.1 O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessrios para a realizao de servios de manuteno em perodo futuro definido. 9.2 As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao de servios de manuteno no planejada.

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9.3 As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas fsicas, de custos e de ndices inflacionrios. 9.4 As previses oramentrias devem ser elaboradas considerando: a) as condies da edificao demonstradas no relatrio de inspeo e nas solicitaes dos usurios; b) os custos decorrentes da no realizao dos servios de manuteno no prazo previsto; c) os recursos disponveis. 9.5 As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos servios de manuteno.

11.4 Os servios de manuteno devem ser projetados de maneira a minimizar a interferncia dos usurios durante sua execuo. 11.5 Para a programao dos servios deve-se considerar: a) durabilidade esperada dos materiais e componentes nas condies ambientais a que esto submetidos; b) relatrios das inspees; c) solicitaes e reclamaes dos usurios; d) experincia acumulada, conforme os registros disponveis; e) restries climticas e ambientais; f) padres de manuteno; g) escala de prioridades entre os diversos servios; h) disponibilidade financeira.

10 Planejamento dos servios de manuteno

Todos os servios de manuteno devem ser definidos em planos de curto, mdio e longo prazos, de maneira a: a) coordenar os servios de manuteno para reduzir a necessidade de sucessivas intervenes; b) minimizar a interferncia dos servios de manuteno no uso da edificao e a interferncia dos usurios sobre a execuo dos servios de manuteno; c) otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.

12 Oramentao dos servios de manuteno

Os oramentos dos servios de manuteno devem ser discriminados de acordo com a estrutura de documentao e registro utilizada, de modo a facilitar a apropriao dos custos realizados, o controle da execuo dos servios e a avaliao da eficincia do sistema de manuteno.

13 Contratao de servios de terceiros

13.1 A contratao de servios de terceiros pode ser feita com base em: a) preo fixo para determinado servio claramente discriminado; b) preo unitrio, onde a empresa contratada recebe pelos servios efetivamente realizados, tendo como base um preo unitrio previamente pactuado; c) contrato global por perodo determinado, com preo previamente estabelecido, onde o contratado assume a responsabilidade pela manuteno de uma edificao ou equipamento em funcionamento; d) por administrao, onde a empresa contratada ressarcida das despesas de mo-de-obra, materiais e equipamentos necessrios para a realizao dos servios de manuteno e remunerada por uma porcentagem sobre o total das despesas realizadas. 13.2 Para a avaliao de propostas visando a contratao de servios de terceiros deve-se observar: a) qualificao tcnica da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica, recursos humanos e equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios; b) experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a observao de outros servios em andamento ou j concludos;

11 Projeto e programao dos servios de manuteno

11.1 Os servios de manuteno devem ser previamente projetados e programados. 11.2 O projeto de um servio de manuteno deve incluir, entre outros: a) especificaes detalhadas dos materiais e procedimentos de execuo; b) desenhos e plantas, incluindo detalhes; c) programao de atividades, incluindo, quando necessrio, a previso de estgios intermedirios para o controle da qualidade dos servios realizados; d) dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios; e) instrues para procedimento em caso de imprevistos; f) o projeto deve prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas inspees e servios de manuteno. 11.3 Os servios de manuteno devem ser projetados de maneira a minimizar a interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua execuo.

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c) referncias de outros clientes; d) proposta tcnica apresentada; e) preo, prazo para execuo, condies de pagamento, cronograma fsico-financeiro com base no contrato; f) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliada em relao ao porte do servio contratado.

14.5 Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser guardada em anexo ao manual de operao, uso e manuteno da edificao. 14.6 Quando os servios de manuteno resultarem em mudana de caractersticas da edificao, as especificaes, os respectivos projetos e o manual de operao, uso e manuteno da edificao devem ser atualizados.

15 Gesto da qualidade do sistema de manuteno

Um sistema de manuteno deve possuir uma estrutura interna de gesto da qualidade, tendo por atribuio: a) elaborar ou compilar normas e procedimentos para o sistema de manuteno, incluindo documentao tcnica para a execuo dos servios de manuteno; b) supervisionar a qualidade das atividades desenvolvidas no sistema de manuteno, incluindo as etapas de documentao e registro, coleta de informaes, previso oramentria, planejamento, projeto e programao, oramentao, contratao de servios de terceiros e controle da execuo; c) avaliar continuamente a eficincia do sistema de manuteno, considerando aspectos como: - tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de emergncia; - relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados; - taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de retrabalho necessrio; - satisfao dos usurios da edificao, medida por meio de pesquisas de opinio; - desempenho econmico do sistema;

14 Controle da execuo dos servios de manuteno

14.1 A execuo dos servios de manuteno de edificaes exige responsabilidade tcnica de empresa ou profissional habilitado e obedincia s normas de segurana do trabalho. 14.2 Durante a realizao dos servios de manuteno todos os sistemas de segurana da edificao devem permanecer em funcionamento, no sendo permitida a obstruo, mesmo que temporria, das sadas de emergncia. 14.3 de responsabilidade do executante dos servios de manuteno providenciar: a) dispositivos especiais que garantam condies necessrias realizao com segurana dos servios de manuteno, de acordo com as normas; b) dispositivos que protejam os usurios das edificaes de eventuais danos ou prejuzos decorrentes da execuo dos servios de manuteno; c) delimitaes, informaes e sinalizao de advertncia aos usurios sobre eventuais riscos. 14.4 Os servios de manuteno devem ser organizados de maneira a permitir o controle de qualidade tal como planejado, condicionando-se a execuo de uma nova etapa aprovao da etapa anterior.

d) acompanhar a variao do valor da edificao ao longo de sua vida til, em funo do resultado do sistema de manuteno.