APLICACIN METODO COMPARATIVO O DE MERCADO

PRESENTADO POR :

PAOLA KARINA ZAFRA HDEZ. DIANA MELANY BARAJAS SERGIO ANTONIO BAYONA JUAN CARLOS PEDRAZA ACERO

COD: 1111076 COD: 1110352 COD: 1111064 COD: 1110560

OBJETIVOS
Comprender y aplicar adecuadamente el mtodo comparativo o de mercado. Exponer los distintos mtodos para ajustar la informacin y hacerla comparable (homogenizarla). Utilizar la estadstica como herramienta para la homogenizacin de los datos tomados como base para la comparacin

FUENTES DE CONSULTA

PASOS PARA OBTENER EL VALOR HOMOGENEIZADO

Se recomienda para la determinacin de la muestra: Identificar el tipo de propiedad

Estudiar el mercado y seleccionar al menos 5 propiedades, edades semejantes, un rango de reas y dems factores que permitan tenerse en cuenta como objeto de comparacin.
Tabular la informacin a la propiedad sujeta al avalo, y las propiedades comparables seleccionadas para una mayor visualizacin de sus diferencias.

 Realizar el proceso de homogenizacin y obtener el valor y rango de valores sugeridos para la propiedad que se avale. Luego chequeamos que cumplen con: Uso admitido y actual del inmueble

Tipo de edificacion
Ubicacin geografica o lo que es lo mismo, estrato, barrio, vecindario, zona urbana Antigedad y estado de conservacion Calidad de los materiales empleados y de la edificacion en si misma

AJUSTE DE LOS DATOS OBTENIDOS: HOMOGENEIZACION

V = C + (a1 x X1) + (a2 x X2) + + ( an x Xn) V = valor total estimado inmueble

Xi = caracteristicas del inmueble

ai = coeficiente o incidencia de c/u de las variables

C = termino o valor constante

Supermercado tandy Supermercado SHOPRITE

1. EJERCICIO: DOS CENTROS COMERCIALES

- C.C avaluado por $6.000.000 m2 - C.C avaluado por $4.000.000 m2

Entonces:
C= (valor del inmueble mas desfavorecido) C= $4.000.000 ai= (diferencia entre los valores dados) ai= $2.000.000 , puedo fraccionarlo como:

2.000 puntos de $1000

- FIJO FACTORES O CAUSAS DE VALOR DIFERENTE ENTRE LOS LOCALES DEL CENTRO COMERCIAL Y REPARTO LOS 2.000 PUNTOS PROPORCIONALMENTE CON LA IMPORTANCIA DE DICHO FACTOR DEL INMUEBLE
Nivel o piso Tamao del frente Distancia zonas circulacin Numero de frentes 500 puntos 800 puntos 500 puntos 100 puntos

rea
total =

100 puntos
2000 puntos

2. EJERCICIO
Determinar los grados o escalas posibles existentes en cada factor y asignar a cada clasificacion un puntaje logico y consistente, resultado del buen criterio, la observacion y sentido comun. Para un local de un solo frente, 25 m2 de area, ubicado a 35 mt area de circulacion con 3 m de frente indique la tabulacion de su valor. Analicemos el siguiente ejemplo.

TABULACION DE SUS VALORES SEGN LAS CARACTERISTICAS QUE IDENTIFICAN EL INMUEBLE CON RESPECTO A SU ESTADO Y CALIFICACION

 Nivel 1 -------------------------------------------------------- 500 puntos 2 -------------------------------------------------------- 300 puntos 3 -------------------------------------------------------- 800 puntos Tamao del frente 2 metros ----------------------------------------------- 200 puntos 3 metros ----------------------------------------------- 500 puntos 4 metros ----------------------------------------------- 800 puntos Distancia a zonas de circulacin principales 0 15 metros ----------------------------------------- 500 puntos 15 40 metros --------------------------------------- 350 puntos > 40 metros ------------------------------------------- 150 puntos Area Menor a 15 mt2 -------------------------------------- 100 puntos De 15 a 50 mt2 ---------------------------------------- 50 puntos

En el anterior ejemplo permite utilizar una formula de obtencin del valor que se expresa con la ecuacin de Homogeneizacin. V = C + ai x ( X1 + X2 + Xn )
V = 4.000.000 + a1X1 + a2X2 + a3X3 + a4X4 + a5X5 V = 4.000.000 + ai x ( X1 + X2 + X3 + X4 + X5 ) Donde: ai = $1.000

Xi = No de puntos que califica c/u de

las variables

LUEGO: Para un local de un solo frente, 25 m2 de area, ubicado a 35 mt area de circulacion con 3 m de frente indique la tabulacion de su valor. Nivel 1 --------------------------------------- 500 puntos

3 m de frente ------------------------------ 500 puntos

35 m zona de circulacion --------------- 350 puntos 1 solo frente ------------------------------- 0 total = puntos 25 m2 de area ----------------------------- 50 puntos 1.400 puntos

Reemplazo en la formula de Homogeneizacin: V = $4000.000 + ( 1400 puntos x $1000/punto ) R/ V = $ 5400.000/m2

HOMOGENEIZACION POR EPOCA

Esta tcnica consiste en traer en valores del da, los valores o precios de las operaciones o avalos tomados como referencia y que supuestamente fueron realizados en diferentes momentos en el tiempo

Cuando se ha definido el indicador a utilizar para hacer el ajuste u homogeneizacin, la formula a aplicar ser:
Fa = I / Io

Donde:
Fa : factor de actualizacin a aplicar I : ndice de precios del sector inmobiliario en momento actual el

Io : ndice de precios del sector inmobiliario en el momento cero es decir, momento del cual tenemos informacin.

3. EJERCICIO
Si tenemos un dato cierto de la venta de una oficina en X edificio, objeto de nuestro estudio, a $570.000, en Marzo de 1993, se desea actualizar dicho valor a precios del dia, consultamos ndices de precios para oficinas en ese sector especifico

SOLUCION:
Io = 454,90 (Marzo de 1993)
I = 1.327,45 (Hoy) Fa = 1.327,45 454,90 Fa = 2,9182

Por lo tanto el valor de dicha a precios del da ser:

Precio actual = $ 570.000 x 2.9181

= $ 1663.317 / m2

HOMOGENEIZACION POR FORMA DE PAGO

Consiste en traer el valor presente los valores de las diferentes cuotas o partes del precio canceladas en diferentes periodos de tiempo. Las mas usadas son: =
(1+)

= (1 + ) (1 + )() 1 = = (1 + ) 1

 (1 + )() 1 = = (1 + ) 1

Donde: i : tasa de interes, expresada en decimales n: numero de periodos, anuales o mensuales

P: valor presente del dinero

F: valor futuro del dinero A: serie de pagos iguales, anualidad .

4. EJERCICIO:
Segn negociacin de un local en el Centro Comercial, con rea de 67 m2, hace 1 mes, cuyo valor y forma de pago fueron:

- Precio venta = $ 4000.000

- V/r primer y rpido anlisis = $5970.000

LA FORMA DE PAGO FUE:

- Cuota inicial: 20% - $ 80000.000 cierre negocio

- En 6 meses pagara 25% de $100000.000 negociados, i=0,5% ($220.000) mes 7 mes 12

- En 12 meses el 25% de $1000.000, ($220.000), mes 7 al 12 - En 18 meses 30% ($120.000), i=1,0%, ($120000.000) desde el mes 13 hasta 18 El valor del local comercial a pesos hoy, supone una tasa descuento 2,5% efectiva mensual .

FLUJO DE CAJA CORRESPONDIENTE AL EJEMPLO

SOLUCION:
VP = $80 + 100(P/F,2.5%,6) + 100(P/F,2.5%,12) + 120(P/F,2.5%,18) + P1(P/F,2.5%,6) + P2(P/F,2.5%,12) Donde: P1= $ 6.058.937 P2= $ 6.609.750

Son obtenidos de llevar periodo 6 y 12 a valor presente, segn el grafico. Remplazo: R/. VP = $ 327.664.504

HOMOGENEIZACION POR LOCALIZACION

Formula: =

(. . . 2 )

VP: valor total del predio

N : fondo tipo de la manzana S : area del predio avaluado Lcf : longitud de cada frente Vf : valor m2 lote por cada costado

5. EJERCICIO EN CLASE
Se tiene un lote esquinero de 300 m2 que mide 20 m de frente sobre la calle A para la cual el precio de la cuadra es de $200/m2, y 15 m sobre la calle B cuyo precio es de $ 300/m2. Hallar el valor del lote esquinero, conociendo que el fondo tipo de la manzana es de 20 m

ESQUEMA LOTE ESQUINERO

SOLUCION

300 ( 20 200 20 20

+ 15 300 20

R/. El valor del lote esquinero es VP = $ 113.578,17

HOMOGENEIZACION POR FRENTE

Formula: Donde: Ff: factor de premio o castigo por frente a: frente del inmueble objeto del avaluo ar: frente del predio tomado por referencia (o frente del lote tipo) =
4

6. EJERCICIO
Se conoce un lote de 10x25 m fue negociado de contado hace 20 das a razn de $500.000/m2. Hoy se esta analizando un lote de caractersticas similares, misma localizacin, cuya nica diferencia radica en la dimensin de su frente, que en este caso es de 7 m. Qu factor de premio o castigo deber aplicarse para realizar el avalu?

SOLUCION
Con castigo: =
4

7 10

= 0,9147

El valor del lote por m2 ser:

$500.000x0,9147 = $ 457,350/m2 En vez de tener 7 m de frente tuviese 15 m el resultado seria: Con premio: =
4

15 10

= 1,1067

El valor del lote ser: $500.000x1,1067 = $ 553.350/m2

GRACIAS