DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL........................................................................................ KATA PENGANTAR...................................................................................... DAFTAR ISI.................................................................................................... BAB I PENDAHULUAN................................................................................. A. B. C. Latar belakang................................................................................................. Ruang Lingkup Masalah...............................................................................

Maksud dan Tujuan....................................................................................... BAB II KAJIAN TEORI................................................................................ A. B. C. Pengertian Pajak............................................................................................. Fungsi Pajak ..............................................................................................4 6 i ii iii 1 1 2 2 3 3

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan...........................................................

BAB III PEMBAHASAN............................................................................... A. B. C. D. E. F. G. Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan...................................................... Istilah Penting Dalam Undang Undang PBB............................................. Objek Pajak Bumi dan Bangunan................................................................. Objek Pajak Bumi dan Bangunan yang Di Kecualikan................................ Subjek Pajak Bumi dan Bangunan............................................................... Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan............................................... Tarif Pajak Bumi dan Bangunan...................................................................

7 7 8 8 9 10 10 11

H. I.

Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan............................................. Rumus Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.......................................... Contoh Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan.............................................. BAB IV PENUTUP..........................................................................................

11 12 12 15 15

A. B.

Kesimpulan .................................................................................................... Saran .......................................................................................................15

DAFTAR PUSTAKA....................................................................................... A. Latar Belakang

16

Pajak merupakan kontribusi wajib kepada negara yang dibayarkan oleh perseorangan maupun badan dengan sifat memaksa berdasarkan Undang undang yang berlaku, dimana hasil pembayaran pajak akan masuk kedalam kas negara dan digunakan untuk mensejahterakan rakyat. Semua kegiatan yang bernilai ekonomis di Indonesia pasti akan dikenakan pajak, termasuk dalam bidang properti. Jenis pajak properti yang paling dikenal masyarakat Indonesia adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) . Berikut akan dibahas mengenai detail tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang memiliki hak kepemilikan atau mendapat manfaat atas keberadaan tanah dan bangunan tersebut. Pajak ini ditetapkan berdasarkan Undang undang No. 12 tahun 1985 mengenai perpajakan dan berlaku efektif sejak bulan Januari 1986. Seiring berjalannya waktu, Undang undang No. 12 tahun 1985 telah mengalami beberapa perubahan. Saat ini peraturan yang menjadi dasar penetapan Undang undang PBB adalah Undang undang No. 12 tahun 1994. Manfaat Pajak Bumi dan bangunan :

1. Salah Satu Syarat untuk mendapatkan pinjaman di Bank 2. Salah Satu Syarat untuk Jual Beli Tanah dan bangunan 3. Salah satu Syarat untuk membuat sertifikat 4. salah satu syarat untuk kebutuhan lainnya Melihat manfaat di atas maka anda pasti baru tahu betapa pentingnya pajak bumi dan bangunan itu, apalagi buat anda yang ingin menjual atau mendapatkan pinjaman di bank dengan jaminan sertifikat diwajibkan harus punya PBB.

Perpajakan adalah "kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang Undang, dengan tidak mendapat timbal balik secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.1[1]Mengisyaratkan bahwa diperlukan adanya pembaruan sistem perpajakan guna meningkatkan kemampuan negara dan masyarakat untuk membiayai pembangunan yang berasal dari sumber-sumber dalam negeri, karena semakin meningkatnya penerimaan yang bersumber dari dalam negeri akan semakin meningkat pula kemandirian dalam pembiayaan pelaksanaan pembangunan.2[2] Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan.3[3]

1 2 3

Pada umumnya permasalahan ini tidak jauh dari kehidupan di sekitar kita. Banyak wajib pajak yang tidak menjalankan kewajibannya untuk membayar pajak, karena ada sesuatu yang membuat mereka tidak melaksanakan kewajibannya itu. Ada beberapa hal yang tidak memungkinkan wajib pajak untuk membayar pajak yaitu objek pajak yang di miliki wajib pajak salah satunya adalah tertimpa musibah. Tetapi juga wajib pajak sengaja lalai dengan kewajiban sebagai wajib pajak. C. Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang nomor 12 Tahun 1994. PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.4[5] A. a. Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan. b. KMK No.201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan. c. KMK No. 523/KMK.04/1998 Tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan. d. KMK No. 1004/KMK.04/1985 Tentang Penentuan Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang Menggunakan Objek Pajak Bumi dan Bangunan Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan. e. Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-251/PJ./2000 Tentang Tata Cara Penetapan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
4

f. Kep Dirjen Pajak Nomor: KEP-16/PJ.6/1998 Tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-43/PJ.6/2003 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) PBB dan Perubahan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) BPHTB Untuk Tahun Pajak 2004. g. Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor: SE-57/PJ.6/1994 Tentang Penegasan dan Penjelasan Pembebasan PBB atas Fasilitas Umum dan Sarana Sosial Untuk Kawasan Industri dan Real Estate

B. a. b.

Istilah Penting Dalam Undang-Undang PBB Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya; Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan;

c. Nilai Jual Obyek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Obyek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Obyek Pajak Pengganti; d. Surat Pemberitahuan Obyek Pajak adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan data obyek pajak menurut ketentuan undang-undang ini; e. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang adalah surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang kepada wajib pajak. C. Objek Pajak Bumi dan Bangunan Yang menjadi objek pajak adalah : a. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya.

b. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Yang termasuk pengertian bangunan adalah : a. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut; b. jalan TOL; c. kolam renang; d. pagar mewah; e. tempat olah raga; f. galangan kapal, dermaga; g. taman mewah

Objek Pajak Bumi Dan Bangunan yang Di Kecualikan Obyek yang dikecualikan adalah : a. Digunakan semata mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak di maksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti; masjid, rumah sakit, sekolah, panti asuhan, candi, dan lain-lain. b. c. d. Digunakan untuk kuburan, Digunakan sebagai tempat penyimpanan peninggalan purbakala. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, dan lain-lain.5[7]

5[7] Mardiasmo.1995.Perpajakan.Yogyakarta:ANDI Yogyakarta/www.google.com

e.

Dimiliki oleh Perwakilan Diplomatik berdasarkan asas timbal balik dan Organisasi Internasional yang ditentuikan oleh Menteri Keuangan

E.

Subjek Pajak Bumi dan Bangunan Yang menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata :

a. b. c. d. F. a.

mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau; memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau; memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau; memperoleh manfaat atas bangunan. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Adanya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan obyek lain yang sejenis, atau niali perolehan baru atau nilai objek pajak pengganti.

b.

Besarnya Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap 3 tahun sekali, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun dengan perkembangan daerahnya.

c.

Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Kena Pajak.

d.

Besarnya persentase Nilai jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.

1. 1.

hak-hak Wajib Pajak dalam UU PBB:

1. Memperoleh formulir SPOP secara gratis pada setiap Kantor Pelayanan PBB, Kantor Penyuluhan Pajak, atau tempat lain yang ditunjuk.

2. Memperoleh penjelasan, keterangan tentang tata cara pengisian maupun penyampaian kembali SPOP Penyuluhan pada Kantor Pelayanan PBB/Kantor Penyuluhan Pajak; Pajak. 3. Memperoleh tanda terima pengembalian SPOP dari Kantor Pelayanan PBB/Kantor 4. Memperbaiki / mengisi ulang SPOP apabila terjadi kesalahan dalam pengisian dengan melampirkan foto kopi bukti yang sah (sertifikat tanah, akta jual beli tanah, dan lain-lain). 5. Menunjuk orang/pihak lain selain pegawai Direktorat Jenderal Pajak dengan surat kuasa khusus bermeterai, sebagai kuasa Wajib Pajak untuk mengisi dan menandatangani SPOP. 6. Mengajukan permohonan tertulis mengenai penundaan penyampaian SPOP sebelum batas waktu 7. dilampaui dengan menyebutkan tanda alasan-alasan terima yang sah. SPPT. Memperoleh

8. Memperoleh Surat Tanda Terima Setoran (STTS) dan Tanda Terima Sementara (TTS). 9. Mengajukan keberatan dan pengurangan atas penetapan PBB. 10. Pengurangan Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB Jika wajib pajak tidak sanggup / tidak mampu membayar PBB dengan alasan seperti tidak mampu, dan lain sebagainya dapat memohon pengurangan ke KPBB atau KPP Pratama. Surat permohonan pengurangan Pajak disampaikan selambat-lambatnya 3 bulan sejak diterima SPPT PBB. Jika dalam 3 bulan sejak permohonan pengurangan diterima belum ada jawaban, maka permohonan wp dianggap diterima / dikabulkan. Permohonan pengurangan pajak bumi dan bangunan tidak mengurangi atau menunda waktu pembayaran atau pelunasan PBB. kewajiban 1. 2. Mengisi Wajib Mendaftarkan SPOP dengan jelas, Pajak dalam Objek benar, dan UU PBB: Pajak. lengkap.

3. Menyampaikan kembali SPOP yang telah diisi Wajib Pajak ke Kantor Pelayanan PBB atau Kantor Penyuluhan Pajak setempat paling lambat 30 hari setelah formulir SPOP diterima. 4. Melaporkan perubahan data Objek Pajak/Wajib Pajak kepada Kantor Pelayanan PBB atau Kantor Penyuluhan Pajak setempat dengan cara mengisi SPOP sebagai perbaikan/pembetulan SPOP sebelumnya.

SPOP yang dimaksud diatas adalah Surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan undang-undang PBB . hal ini sudah jelas dimaksudkan agar penulisan data yang diminta dalam SPOP dibuat sedemikian rupa, sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, yang dapat merugikan negara maupun Wajib Pajak sendiri , benar berarti data yang dilaporkan harus sesuai dengan keadaan yang sebenarnya sesuai dengan, kolom-kolom /pertanyaan yang ada pada SPOP. Lengkap berarti terisi semua dan ditandatangani beserta lampirannya.

1. 2.

cara perhitungan pajak

sebelum kita masuk kedalam perhitungan pajak, terlebih dahulu kita haru mengetaui apa yang dimaksud dengan beberapa istilah berikut:

Tarif Pajak

Tarif pajak adalah sebesar 0,5 %.

Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar penghitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. Besarnya NJKP ditetapkan sebesar : a.Obyek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40 % (empat puluh persen ) dari Nilai jual Objek Pajak; b Objek pajak lainnya : . - Sebesar 40 % ( empat puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual

Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah ) atau lebih. - Sebesar 20 % (dua puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Pajak Objeknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).

NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) NJOPTKP adalah batas minimal NJOP yang menurut ketentuan UU tidak dikenakan pajak. NJOPTKP ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- (dua belas juta rupiah) untuk setiap wajib pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat. Apabila seorang wajib pajak memiliki beberapa objek pajak, maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang mempunyai nilai jual paling besar. Sedangkan objek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi dengan NJOPTKP.

Dalam perhitungan berapa besar pajak bumi dann bangunan yang dikenakan pada siwajib pajak kita juga menggunakan sebuah rumus.

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP 1. Jika NJKP = 40% x (NJOP NJOPTKP) maka besarnya PBB = 0,5% x 40% x (NJOP NJOPTKP) = 0,2%x(NJOP-NJOPTKP) 2. Jika NJKP = 20% x (NJOP NJOPTKP) maka besarnya PBB = 0,5% x 20% x (NJOP NJOPTKP) = 0,1 %x (NJOP -NJOPTKP) Contoh soal.

1. Objek perumahan yang tidak dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh PNS, ABRI dan para pensiunan termasuk janda dan dudanya.

- Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 840.000,00/m2 Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas 17 dengan nilai jual Rp 802.000,-/m2 - Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 1.000.000,00/m2. Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas 2 dengan nilai jual Rp 968.000,-/m2 Berapakah besar Pajak yang dikenakan kepada mereka? Jawaban: Penghitungan PBB-nya : - Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp 802.000,- = Rp 802.000.000,- Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp 968.000,- = Rp 387.200.000,- NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 1.189.200.000,- NJOPTKP = Rp 12.000.000,- NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 1.189.200.000,- NJKP 40% x (NJOP NJOPTKP)= 40% x (1.189.200.000-12.000.000) = 40% x Rp.1,177.200.000 = Rp.470.880.000 PBB yang terutang 0,5% x Rp.470.880.000= Rp 2.354.400 (Dua juta tiga ratus lima puluh empat ribu empat ratus) 2. Apabila Objek Pajak pada contoh A dimiliki / dikuasai / dimanfaatkan oleh PNS, ABRI, Pensiunan termasuk janda / dudanya yang berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun maka penghitungannya adalah : NJKP 20% x (NJOP NJOPTKP) = 20% x (1.189.200.000-12.000.000) = 20% x Rp. 1,177.200.000

= Rp. 235.440.000 PBB yang terutang 0,5% x Rp 235.440.000,- = Rp 1.177.200,(Satu juta seratus tujuh puluh tujuh ribu dua ratus rupiah)

PENUTUP 1. A. KESIMPULAN

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan atau dapat dikatakan PBB adalah pajak atas harta tak bergerak yang terdiri dari tanah dan bangunan (property tax) Walau pun demikian, namun tidak semua objek pajak PBB dapat dikenakan pajak. Dalam hal ini, ada beberapa pengecualian benda-benda yang tidak bergerak yang tidak dapat dikenakan pajak Rumus penghitungan : PBB = Tarif x NJKP Jika NJKP = 40% x (NJOP NJOPTKP) maka besarnya PBB = 0,5% x 40% x (NJOP NJOPTKP) = 0,2%x(NJOP-NJOPTKP) Jika NJKP = 20% x (NJOP NJOPTKP) maka besarnya PBB = 0,5% x 20% x (NJOP NJOPTKP) = 0,1 %x (NJOP -NJOPTKP)

 NJOPTKP ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- (dua belas juta rupiah) untuk setiap wajib pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat. 1. B. SARAN

Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara (peralihan kekayaan dari sektor pertikelir ke sektor pemerintah) berdasarkan undang-undang (dapat dipaksakan) dengan tiada mendapat jasa timbale balik yang langsung dapat ditunjuk dan digunakan untuk membiayai pengeluaran umum. Oleh sebab itu, kita harus jujur dan tetap membayar pajak. Dalam hal ini, kita juga harus hati-hati dalam membayar pajak karena kekhilafan itu tidak akan pernah lepas dari diri para petugas pajak, oleh sebab itu kita juga harus ikut serta berperan aktiv dalam menghitung pajak yang kita bayar guna menghindari pembayaran pajak yang tidak pasti. Demikianlah makalah yang kami buat ini, semoga dapat bermanfaat bagi kita semua.