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Rapport de stage
Responsable de stage :
M. SAHAR M’hamed
Août 2006
Remerciements
- Introduction (préambule) ;
• Viabilisation ;
• Construction ;
- Conclusion.
Introduction
Dans le cadre de sa politique en matière d’aide à l’accession à la propriété,
l’OCP par le biais de sa Direction Projet Logement et selon les réserves foncières dont
il dispose, agit sur deux principaux volets, à savoir :
- 1er volet :
Consiste en la réalisation de projets d’habitation, soit par la construction
d’appartements ou par la viabilisation de lotissements.
Ces projets s’effectuent en collaboration avec un Maître d’Ouvrage Délégué
(organisme étatique spécialisé en aménagement urbain), et se déroulent selon les étapes
ci après :
• Etablissement par un architecte des plans des projets de construction ou de
lotissement.
• Demande des autorisations de construire ou de lotir.
• Détermination des coûts estimatifs suivant un montage financier.
• Lancement des appels d’offres pour études, suivi des travaux et
réalisations.
• Immatriculation foncière des appartements construits ou des lots de
terrains viabilisés.
• Détermination des coûts définitifs et présentation des prix de cession à
l’agrément de Monsieur le Directeur Général.
- 2ème volet :
Consiste en la mise en cession des logements de fonction selon un plan
pluriannuel établi à cet effet. Les principales opérations préalables à la mise en cession
de ces logements sont comme suit :
• Expertise éventuelle des logements à céder par des organismes spécialisés.
• Assainissement des assiettes foncières et immatriculation des logements à
céder.
• Mise au point des conventions de cession des VRD (voirie et réseaux
divers) au domaine communal. Cette étape comporte une phase de
négociation des frais de cession tels que : la remise en état éventuel des
VRD et mesures d’accompagnement ; l’estimation par des commissions
désignées à cet effet des frais de remise en état des VRD (voirie et réseaux
divers) et établissement des conventions de leur cession au domaine
public communal.
• Evaluation des prix des logements par la commission administrative
d’expertise et d’estimation vénale.
• Elaboration des propositions de prix de cession et présentation à
l’agrément de Monsieur le Directeur Général.
Les listes des prix définitifs de cession approuvés par le Directeur Général
sont transmises au Département Prestations Sociales Centralisées (DRH/SP) pour la
mise en œuvre de la procédure de cession et l’établissement des contrats de vente en
collaboration avec les centres concernés et en liaison avec la Direction des Affaires
Juridiques (DRH/J).
DRH/L
DIRECTION PROJET LOGEMENT
DRH/LP DRH/LR
Département Consolidation
Département Réalisation
du Patrimoine Foncier
des Projets
et immobilier
1 – DETERMINATION DU BESOIN :
Il est déterminé :
soit par un recensement direct des populations intéressées dans le centre considéré ;
soit en considérant le nombre des doléances écrites et verbales reçues par les
services sociaux ou exprimées à l’occasion des réunions des Commissions
Logements ;
soit par l’intermédiaire des partenaires sociaux.
2 – HYPOTHESES DE REALISATION :
3 - CHOIX DU TERRAIN :
Le choix du terrain est dicté par la disponibilité de la réserve foncière, le produit souhaité
et les dispositions du plan d’aménagement.
Une fois le terrain est choisi, on procède à :
la vérification de l'assiette foncière et son assainissement éventuel par opérations
de distraction, morcellement, fusion (au niveau de la Municipalité ou la
Commune, le Cadastre et la Conservation foncière).
L’établissement de la note de renseignements de l'agence urbaine pour connaître le
zoning du terrain, selon le plan d'aménagement (dossiers nécessaires: demande +
plans fonciers + liste des coordonnées du terrain + plan de situation + enveloppe
timbrée portant adresse du demandeur + règlement des frais correspondants, soit
250 DH actuellement).
Etablissement du plan côté correspondant par un géomètre agréé.
5 - ETUDES URBANISTIQUES :
Pour les projets d’accession à la propriété, le Maître d’œuvre est désigné par Monsieur le
Directeur Général.
Ces études urbanistiques se déroulent comme suit :
Remise à l'architecte de la note de renseignement, du plan côté, du plan foncier, de
la liste des coordonnées et du programme.
Suivi, avec le MOD, des différentes étapes de ces études (esquisse, avant projet
sommaire, avant projet détaillé, projet d'exécution et l’établissement de cahier de
charges).
6 - ETUDES TECHNIQUES :
7 - AUTORISATION DE LOTIR :
N.B : Les documents préparés par le BET ou par l’architecte sont à fournir en 6 à 8
exemplaires.
1. Eau et électricité :
Les étapes à observer sont les suivantes :
Demandes aux organismes de distribution (ONEP, ONE ou Régies) pour le
branchement à leurs réseaux. Ces demandes sont formulées sur des imprimés
spéciaux avec comme pièces jointes copies du plan masse autorisé et du cahier
de charges du lotissement établi par l’architecte. A la lumière des documents
fournis, des devis des coûts des travaux (alimentation en eau potable et
électrification) sont établis par les dits organismes. Sur la base de ces devis sont
déterminés les montants des peines et soins à régler aux organismes de
distribution ainsi que les taxes de premier établissement.
Mise au point avec les organismes de distribution des conventions de cession.
Selon ces conventions, l’organisme de distribution accepte de prendre en charge
la gestion future des équipements à condition que le lotisseur exécute les
travaux selon un descriptif fourni par le distributeur et sous sa supervision. Le
lotisseur règle en contre partie au distributeur les frais de branchement et les
prestations de service.
Mise au point avec le MOD du dossier de consultation des entreprises. Ce
dossier est constitué de documents reçus de l’organisme de distribution (cahiers
des charges, descriptifs, quantitatifs et plans des réseaux d'eau et d'électricité)
complété par la partie administrative préparée par le MOD.
Lancement des consultations par le MOD, réception des offres et choix des
entreprises adjudicatrices.
Suivi des travaux en collaboration avec le MOD et les organismes de
distribution.
DESIGNATION 1er 2ème 3ème 4ème 5ème 6ème 7ème 8ème 9ème 10ème 11ème 12ème 13ème 14ème 15ème 16ème 17ème 18ème
mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois
ETUDES VRD
AUTORISATION DE LOTIR
ASSAINISSEMENT -VOIRIE
RESEAU D'ELECTRICITE
ECLAIRAGE PUBLIC
RESEAU TELEPHONIQUE
RECEPTION DU
LOTISSEMENT
DOSSIERS CADASTRAUX ET
IMMATRICULATION DES
LOTS
L’opération de cession des VRD et espaces verts à la Commune a lieu généralement après la réception
définitive, c'est-à-dire une année après la réception provisoire.
ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
DESCRIPTION DES ACTIVITES
ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
ENTREES
-Plan coté
-Plan foncier, liste des coordonnés, certificat de propriété
-Plan d’architecte
VIABILISATION
-Demande d’autorisation de lotir avec cahier des charges
-Appels d’offres (assainissement, eau potable, électrification et éclairage
publique, téléphone et voirie)
-Offres géomètres
-Certificat de propriété et plan foncier
-PV de réception des travaux
IMMATRICULATION -Attestation de morcellement
-Dossiers cadastraux
DES LOTS -PV de bornage
-Plan de masse
-Plan autorisé
-Réquisition d’immatriculation à adresser au Conservateur
ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
SORTIES
CHOIX DES -Note portant accord DG pour lancement de programme avec désignation du
Maître d’œuvre.
PROGRAMMES
-Note d’information au personnel
ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
ACTEURS
-Partenaires sociaux
CHOIS DES -Commission logements
PROGRAMMES -DG
-Directions et services sociaux
- DRH/L
-DRH/L
-Géomètre privé
-Cadastre
ASSAINISSEMENT -Conservation foncière
FONCIER -Commune et Agence urbaine
-DG, DRH, PFF, DRH/AJ
-Directions et servies sociaux concernés par le programme
VIABILISATION -DRH/L
-Architecte, BET et Géomètre
- Commune ou Municipalité
-ONE ou Régie
-ONEP ou Régie
-IAM (ONPT)
-DRH/L
IMMATRICULATION - Géomètre privé
- Cadastre
DES LOTS - Conservation foncière
- Commune
- PFF
CESSION -DG
DES LOTS -DRH/L
- DRH/SP
- DG/HC
-Services sociaux des zones concernés
ACCESSION A LA PROPRIETE
(REALISATION D’UN LOTISSEMENT)
DOCUMENTATIONS
CHOIX DES -Doléances
-Documents de viabilisation
PROGRAMMES -Documents fonciers
- Titre de propriété
- Plans de masse autorisés et PV de réception communal
IMMATRICULATION - Plan après bornage approuvé
DES LOTS
1- ETUDES ARCHITECTURALES :
A l’instar des projets de lotissement, l’architecte Maître d’œuvre est désigné par le
Monsieur le Directeur Général. Les étapes des études sont aussi similaires avec le caractère
propre aux projets de construction.
2- ETUDES TECHNIQUES :
3- AUTORISATION DE CONSTRUIRE :
Le dossier ``Demande d’autorisation de construire´´ comprend généralement :
1- des imprimés à remplir retirés auprès de la commune concernée, (demande
d’autorisation de construire, fiche statistique ou signalétique, engagement, identité du
pétitionnaire « Modèle A », fiche d’identité « Modèle B », fiche de renseignement) ;
2 - la demande d’autorisation de construire ;
3 - la note de présentation établie par l’architecte ;
4 - le contrat avec l’architecte ;
5 - la note de renseignement de l’Agence Urbaine ;
6 - le plan coté visé par le géomètre agréé ;
7 - les certificats de propriétés des parcelles constituant l’assiette foncière ;
8 - les plans fonciers des parcelles en question ;
9 - la liste des coordonnées ;
10 - les plans architecturaux avec légende (Plans masse, façades et coupes avec indication
N.B : Les documents préparés par l’architecte ou le BET sont à fournir en 6 à 8 exemplaires.
Le processus d’immatriculation des appartements est déclenché en cours des travaux par
le choix d’un géomètre agréé pour établissement des dossiers cadastraux. Ce choix se fait
à l’instar des autres intervenants à l’issue d’une consultation lancée par le MOD.
A la fin des travaux de gros œuvre, le géomètre procède à un relevé des superficies réelles
des appartements et des contenances.
Pour ce qui suit, il y a :
1- le dépôt par le géomètre au cadastre des dossiers cadastraux établis par lui. Ces
dossiers comprennent : les PV de bornage, les règlements de copropriété et les plans
cadastraux indiquant les parties divises et indivises par niveau, ainsi que les tableaux
des contenances.
Une copie du plan autorisé est aussi jointe au dossier déposé au cadastre.
Après examen du dossier et vérification par le cadastre, le Maître d’Ouvrage ou le
géomètre chargé du dossier peut récupérer un récépissé de dépôt ainsi des copies des
documents déposés dûment signés par le cadastre.
2- Avec les documents précités auxquels sont joints des tableaux de correspondances
(désignations commerciales et appellations foncières) et d’évaluation, copies des plans
NE VARIETEUR et éventuellement le permis d’habiter, le Maître d’Ouvrage
introduira auprès de conservation foncière une réquisition d’inscription de copropriété
DESIGNATION 1er 2ème 3ème 4ème 5ème 6ème 7ème 8ème 9ème 10ème 11ème 12ème 13ème 14ème 15ème 16ème 17ème 18ème
mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois mois
ETUDE
ARCHITECT-URALE
AUTORISA-TION DE
CONSTRUIRE
GROS ŒUVRES
ETANCHEITE
ELECTRICITE –
LUSTRERIE-
TELEPHONE
PLOMBERIE –
SANITAIRE
PROTECTION
INCENDIE
MENUISERIE BOIS -
METALLIQUE
-ALUMINIUM
REVETEMENT SOL
ET MUR
PEINTURE SUR
MENUISERIE ET
MUR
NETOYAGE DE
CHENTIER
RECEPTION
PROVISOIRE
PERMIS
D’HABITER
DOSSIERS
CADASTRAUX ET
IMMARICULATION
ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
DESCRIPTION DES ACTIVITES
-Offre géomètre
-Certificat de propriété
-Plans fonciers (plans cadastraux)
Immatriculation -Permis d’habiter
Des logements -Tableaux de contenance et de prix
-Plans autorisés
-Règlement de copropriété
-Réquisition d’immatriculation à adresser au Conservateur
-Demande de mainlevée d’hypothèque éventuellement (si enregistrement initial du
terrain est fait à taux réduit)
ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
SORTIES
Choix des -Note portant accord du DG pour lancement de programme avec désignation du
Programmes Maître d’Oeuvre
-Note d’information au personnel
-Marché du Géomètre
Assainissement -Titres fonciers de l’assiette foncière
foncier
-Plan coté
Etudes et -Cahier des charges+plan foncier+liste coordonnes+certificat de propriété
-Plans d’architecte
Construction -Autorisation de Construire
-Plans d’exécution de B,A
-Plans de détails (menuiserie, plomberie, électricité)
-Plans de rétablissement des bornes
-Marché des travaux TCE et Conventions diverses
-PV de réceptions
- Permis d’habiter
- DGI fixant le prix de cession
Cession des - Listes des contenances et des prix de cession approuvé par le DG
logements
ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
ACTEURS
Choix des -Partenaire sociaux
Programmes -Commission logements
-DG
-Directions et services sociaux
- DRH/L
- DRH/L
Assainissement - Géomètre privé
-Cadastre
foncier -Conservation foncière
-Commune et Agence Urbaine
- DG, DRH, PFF DRH/AJ
-Directions et services sociaux concernés par le programme
- DRH/L
Etudes et - MOD
-Architecte ,BET, BC, et laboratoire
Construction -Agence urbaine
-Commune ou municipalité
-ONE ou régie
-ONEP ou régie
-IAM(ONPT)
- DRH/L
-géomètre privé
-cadastre
Immatriculation -conservation foncière
-commune
-Services des impôts et d’enregistrement
- PFF
-DG
-DRH/L
Cession des -DRH/SP
logements -Service sociaux des zones concernées
ACCESSION A LA PROPRIETE
(CONSTRUCTION DE LOGEMENTS)
DOCUMENTATION
Choix des
Programmes -Doléances
-Documents de construction
-Documents fonciers
-Titre de propriété
-Plans de construction autorisée
Immatriculation -Règlement de copropriété (loi 18-00)
- Permis d’habiter
1-Contraintes administratives :
Autorisation de lotir ;
Autorisation de construire ;
Attestation de morcellement,
Procès verbaux de réception (réceptions provisoires et définitives
communales) ;
Permis d’habiter.
2- Contraintes techniques :
En effet, dans les cas précités, d’autres actions ont été menées en parallèle
entre l’expression du besoin et la concrétisation : il s’agit de la mise en
cession des logements de fonctions. Ce changement de paramètres avait
comme conséquence un manque d’intérêt pour les projets réalisés de la
part du personnel ciblé.
En effet, nos agents veulent des produits de très bonne qualité sur tous les
plans (situation géographique, structure et finition) à des prix très bas.
En d’autres termes, ils veulent le haut standing au prix de l’économique.
Cette action consiste à assister les agents acquéreurs pour s’installer dans le
logement acquis : assistance auprès des organismes de distribution Eau et
Electricité, réparation des anomalies éventuelles qui peuvent être repérées
Cette action est bien appréciée par les bénéficiaires de nos produits, mais la
difficulté pour nous réside dans la gestion des interventions pour lesdites
réparations et surtout dans l’identification de celles résultant d’une malfaçon
- Demander au centre considéré des justifications solides à l’instar de celles exigées par la
direction foncière pour l’inscription budgétaire des projets (supérieurs à 5 MDH)
- N’entamer les travaux qu’après avoir recueillis des indicateurs d’adhésion du personnel à
la note d’information renseignant sur le projet. Cette adhésion ne peut être considérée que
lorsque le nombre d’agent manifestant un intérêt pour le projet dépasse 50%, avec un
engagement matériel consistant (environ 5% du prix estimatif du bien à acquérir) et non
remboursable en cas de désistement, sauf cas de force majeur à prouver par l’intéressé.
Pour le lancement de tout programme et dans un cadre d’optimisation des délais, tous les
terrains supports des programmes à réaliser doivent être immatriculés et libres de toutes
contraintes ou servitudes pouvant entraver la réalisation du programme.
2- 2- Développer les contacts avec les différents acteurs externes des projets
Immobiliers (administrations et services publics)
A ce sujet, on peut penser à des partenariats ou des conventions de collaboration à moyen
ou à long terme avec ces organismes.
Mais tout d’abord, on peut commencer par revoir les termes de conventions avec les
Maîtres d’ouvrages Délégués pour qu’ils s’acquittent de ce rôle d’interlocuteur avec
l’administration et les services extérieurs, étant donné leur savoir faire dans ce domaine.
Définition du -Doléances
besoin -Désiratas
-Propositions
ACCESSION A LA PROPRIETE
PROCESSUS SIMPLIFIE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS
-Doléances
Définition du -Désiratas
besoin Propositions
Dans ce rapport, nous avons essayé de faire une description fidèle de l’approche
adoptée dans la réalisation de deux processus, en citant les outils et techniques appliquées et
en signalant les problèmes et les difficultés rencontrés, ainsi que les solutions préconisées
pour les résoudre et les améliorer. Ces processus sont :
Processus de viabilisation de lotissements ;
Processus de construction de logements.