OBOS Årsrapport 2012 PDF

rsrapport
2012
OBOS RsRAPPoRT 2012 1
Innhold _
2 4 6 8
Leder Medlemsorganisasjonen OBOS OBOS overtar Fornebu rsberetning 2012
70 Eierstyring og selskapsledelse 74 OBOS og samfunnet
Foto/illustrasjon:
Forside: Anne Leela Side 2: Finn Stle Felberg Side 3: Thomas Ekstrm Side 5: Arkitektkontoret Brodtkorb (Sandslisen) og ASH Arkitekter (Martodden) Side 6-7: Finn Stle Felberg (strandbilde) og Nyebilder.no Side 9: Nadia Frantsen Side 10: Arcasa arkitekter Side 11: Link Signatur arkitekter (Heimannssen), Link Arkitektur (Tastarust), Runark 3D Visualise- ring (Ladebyhagen), Thomas Ekstrm (Piloten), Torstein Ram- berg (Stlverksparken), Zentuvo (Bellevuehagen), Arcasa arkitkter (Trasoptunet). Side 12: Hans Fredrik Asbjrnsen Side 13: Nyebilder.no Side 14-15: Kenneth Flaten Side 17: Henrik Srlie (Peer Gynt) Side 17: Hans Fredrik Asbjrnsen Side 18: Janni Kalafatis (ski) Side 18: Nyebilder.no Side 19: Nils Kristian Th. Eikeland Side 20: Jan Inge Haga Side 62: Tore Ryneland (Styret) Side 71: Nyebilder.no Side 73: Nyebilder.no Side 75: Nadia Frantsen Side 76: Hans Fredrik Asbjrnsen Side 79: Nyebilder.no (Granstangen) Side 79 Thomas Ekstrm Side 81: Nadia Frantsen Side 83: Anne Leela
Redaktr: ge Pettersen Design: Gjerholm Design AS Trykk: Aktiv trykk AS
2 OBOS RsRAPPoRT 2012
Rekordgodt r for OBOS _

SOLId VEKst De to-tre siste rene har OBOS fusjonert med flere boligbyggelag. Frst med Hetland boligbyggelag i Stavanger, deretter med boligbyggelagene i Tnsberg, Fredrikstad, Hamar, Elverum og p Jren. I 2011 passerte medlemstallet i OBOS over 303 000 betalende medlemmer, og hele 19 394 nye medlemmer meldte seg inn. I 2012 slo medlemsveksten alle rekorder. Vi fikk 24 367 nye medlemmer. Totalt antall betalende medlemmer endte p 322 868. Det er hyggelig registrere den store medlemsveksten, og ekstra hyggelig er det se at veksten i regionene er til dels vesentlig strre n enn da de lokale boligbyggelagene opererte hver for seg. Boligbyggelagene som vi har fusjonert med, deres medlemmer og deres lokalmiljer ser ut til ha funnet seg svrt godt til rette med at de n er en del av OBOS og fr ta del i stordriftsfordelene. BOLIGbYGGING LANdEt rUNdt I 2012 ble det igangsatt bygging av 1 018 boliger og vi ferdigstilte 617 nye boliger. I 2013 planlegger OBOS legge ut nesten 2 000 nye boliger for salg. Av disse vil litt over 1 000 komme i Oslo-regionen, resten av boligene kommer i de ulike regionene rundt om i landet. Vi tror at den sterke satsingen vr p boligbygging ute i regionene, der vi har fusjonert med andre boligbyggelag, blir lagt merke til og er en viktig rsak til den sterke medlemsveksten. FOrVALtEr MEr Ogs p forvaltningssiden vokser OBOS sterkt. Ved inngangen til 2012 forvaltet OBOS 169 559 boliger. I lpet av ret har vi ftt 7 334 nye boliger til forvaltning uten ha fusjonert inn noen nye boligbyggelag i 2012. OBOS vokser med andre ord like mye i forvaltningsmasse pr. r som et relativt stort norsk boligbyggelag. Grunnen til dette er at vre kunder ser ut til vre godt fornyd med den forvaltningen OBOS utfrer og at svrt mange utbyggere overlater forvaltningen av nye borettslag og sameier til OBOS. BANKEN KOMMEr Finansvirksomheten til OBOS vokser ogs. Vi har derfor brukt ret p forberede en omdanning av sparevirksomheten i OBOS til en OBOS-bank. Nr banken etter planen er i drift hsten 2013, blir det mulig opprette lnnskonto i OBOS, betale regninger over lnnskonto og f et VISA-kort tilknyttet kontoen. Dette er ting vi ikke kan tilby i dag. Innen nringseiendom har vi i lpet av 2012 ferdigstilt den store Kvrnerhallen i Kvrnerbyen i Oslo og et kontorbygg i Trondheim I oktober pnet vi et nytt shoppingsenter p Tasta i Stavanger, vegg i vegg med ett av vre nye boligprosjekter. I 2013 hper vi komme i gang med bl.a. ombygging av Oppsal senter og andre eiendommer som vi arbeider med. REKOrdrEsULtAt OBOS-konsernets resultat ble 778,9 millioner kroner fr skatt. Dette er vrt beste resultat noensinne, noe vi selvsagt er svrt fornyde med.
Martin Mland Konsernsjef
P Mortensrud i Oslo har OBOS bygd landets frste smhusfelt med passivhus, og der bor blant annet Maria Vatvedt med datteren Cornelia.
Medlemsorganisasjonen OBOS _
VIsJON OBOS visjon er vre Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal vre Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og har som forml skaffe medlemmene bolig og forvalte boligene, samt drive annen virksomhet til fordel for medlemmene. SAMVIrKEfOrEtAK OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom mer enn 80 r. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og pent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Som for andre virksomheter er det ogs for et samvirkeforetak som OBOS avgjrende viktig drive lnnsomt. I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmlet, mens det i et aksjeselskap er den konomiske fortjenesten som er hovedmlet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formlet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap gr hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte.
OBOS-konsERnET
Konsernsjef Martin Mland
Kommunikasjon/ marked ge Pettersen
Konsernstab Anne E. ThurmannNielsen

Juridisk Administrasjon IT HR konomi Regnskap Faktura
Boligutvikling og eiendomsmegling Daniel K. Siraj

Tomter Boligbygging Prosjektutvikling Tekniske konsulent tjenester Eiendomsmegling Forkjp Megleropprr
Boligforvaltning Morten Aagens
Finans Helge Lem
Nringseiendom Arne Baumann
Investering og forretningsutvikling Carl Henrik Eriksen
Forvaltning - Bolig eiendommer Innkreving og regnskapsfrsel Inkasso Utleieboliger Forsikringsagenturer
Sparing og kapitalforvaltning Utln Likviditet og innln Forsikring Medlem
Nringseiendommer Parkeringshus/garasjer Vaktmesterservice Forvaltning - Nrings- eiendommer
Medlemsrekord for 18. ret p rad i 2012 med 322 868 antall medlemmer ved rets slutt.
EN LANdsdEKKENdE OrGANIsAsJON OBOS har som et strategisk ml etablere seg i og styrke sitt engasjement utenom Oslo-regionen. Organisasjonen er allerede til stede med virksomhet i de strste byene i Norge, i det sentrale stlands-omrdet og i Viken-omrdet p begge sider av Oslo-fjorden. Dette har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre boligbyggelag og delvis gjennom etablere egen virksomhet i disse omrdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner. Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avdelingskontor p Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tnsberg, OBOS stfold har regionkontor i Fredrikstad, OBOS Innlandet har regionkontor p Hamar og avdelingskontor p Elverum, OBOS Trndelag har regionkontor i Trondheim og OBOS Hordaland har regionkontor i Bergen. OBOS har pgende boligprosjekter i alle regionene.
ViRksoMhETEn i OBOS ER dElT inn i sYv REgionER:
TRNDELAG
HORDALAND innlandET HOVEDKONTOR sTFold vEsTFold Rogaland
P Sandslisen utenfor Bergen, skal OBOS bygge ca. 280 leiligheter som legges ut for salg i 2013.
P Martodden, Hamar, skal det bygges 71 leiligheter.
OBOS overtar Fornebu _

Den strste enkeltstende handelen i OBOS-historien ble gjort i februar 2012. Da kjpte OBOS samtlige aksjer i Fornebu Utvikling ASA, og selskapet ble tatt av brs. Oppkjpet sikret OBOS tomtearealer for over 4000 boliger mellom fjorden og hovedstaden. Det attraktive omrdet markedsfres under betegnelsen Fornebulandet. I dag er det fem boligprosjekter som er under utvikling: Rolfsbukta, Hundsund, Hagebyen, Koksabukta og Storya. 1200 boliger var ferdigstilt eller under bygging ved utgangen av 2012. I rene fremover er det srlig utbyggingen av Storya som vil st sentralt, i tillegg til planlegge for utbygging av omrdet som omkranser Nansenparken.
Storyodden badestrand har EUs Bltt agg, som betyr god vannkvalitet og fokus p milj og sikkerhet.
Hundsund er allerede blitt et godt etablert boligomrde, og totalt skal det bli nesten 500 boliger. Siste del blir lagt ut for salg i 2013.
I Rolfsbukta blir det totalt 380 boliger fordelt p 15 bygg, og siste del blir lagt ut for salg i 2013.
OBOS har solgt 1 017 nye boliger i 2012.
OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene.
rsberetning 2012 _
OBOS, som er en medlemseid virksomhet, legger vekt p flge anerkjente prinsipper for god virksomhetsstyring. Virksomheten omfatter imidlertid en rekke omrder som er direkte avhengige av bred tillit i finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og fra over 322 000 medlemmer. Styret har derfor valgt utforme rsberetningen p en slik mte at den, s langt det er relevant, er i samsvar med Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse. VIrKsOMHEtEN OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for gi gode tilbud til medlemmene og for oppn best mulige konomiske resultater. Betegnelsen OBOS-konsernet brukes for omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsernregnskap. I lpet av ret fikk OBOS 24 367 nye medlemmer. Ved utgangen av ret hadde OBOS 322 868 betalende medlemmer. OBOS driver utvikling og salg av eiendom, eiendomsmegling, eiendomsforvaltning, spare- og utlnsvirksomhet, forsikring og utleie av eiendom. Virksomheten foregr i Oslo, Akershus, Vestfold, stfold, Hedmark, Rogaland, Bergens-omrdet, Trondheims-omrdet og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo. HOVEdtrEKK 2012 har vrt et r med hy prisvekst p bruktboliger og et hyt nyboligsalg. Gjennomsnittsprisene for bruktboliger i Oslo-omrdet har i henhold til prisstatistikken til OBOS steget jevnt gjennom hele ret fra 37 490 kroner pr. kvadratmeter i desember 2011 til 41 557 kroner pr. kvadratmeter i desember 2012. Prisstigningen gjennom ret var p 10,8 prosent. Tilsvarende utvikling ser vi ogs i de andre byene. OBOS har solgt 1 017 nye boliger i 2012. Det gode nyboligmarkedet har gjort at OBOS har lagt flere nye boligprosjekter ut for salg enn det som var planlagt ved inngangen til ret. OBOS kjpte ogs alle aksjene i Fornebu Utvikling ASA, som er den strste enkeltstende handelen i OBOS historie. rsrEGNsKAPEt OBOS-konsernets resultat av ordinr drift fr skatt i 2012 var 778,9 millioner kroner, mot 278,4 millioner kroner i 2011. Resultatet etter skatt utgjorde 565,0 millioner kroner, mot 179,7 millioner kroner i 2011. OBOS-konsernets samlede omsetning var 4,3 milliarder kroner. Konsernets investeringer var i 2012 p 3,0 milliarder kroner. Av rets investeringer er 2,0 milliarder kroner investert i eiendommer og tomter for boligutvikling, og 0,2 milliarder kroner i aksjer. Driften av OBOS-konsernet ga i fjor en positiv kontantstrm p 181,7 millioner kroner. Utlns- og investeringsvirksomheten medfrte netto utbetalinger p 2,9 milliarder kroner. Konsernet hadde innvilgede, ubenyttede trekkrettigheter i bankene p om lag 3,8 milliarder kroner pr. 31.12.12. Totalkapitalen var ved utgangen av ret 27,3 milliar-
647,3
673,2
265,7
230,3
246,6
2012 har vrt et r med hy prisvekst p bruktboliger og et hyt nyboligsalg.
287,8
425,9
591,7
634,9
634,7
2000 2001 2003 2004 2005 2006 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
skatt p 213,3 millioner kroner, mot 20,9 millioner kroner i 2011. Styret foreslr flgende disponering av rsresultatet i morselskapet: Annen egenkapital: 213,260 millioner kroner Totalt disponert: 213,260 millioner kroner Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjr 4,1 milliarder kroner. Dette gir en kapitaldekning p 37,37 prosent pr. 31.12.2012. FOrUtsEtNING OM fOrtsAtt drIft OBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med hy kompetanse. I henhold til regnskapslovens 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift. BOLIG- OG PrOsJEKtUtVIKLING Boligbyggingen i OBOS skjer gjennom divisjonen for boligutvikling og eiendomsmegling, hvor omsetningen for boligutvikling i 2012 var 2,5 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2011 var 1,0 milliarder kroner. Resultat fr skatt var 71,3 millioner kroner mot 125,0 millioner kroner i 2011. I 2012 la OBOS mange nye boliger ut for salg og startet ogs byggingen av flere prosjekter. Det ble igangsatt bygging av 1 018 boliger og ferdigstilt 636. Tilsvarende tall i 2011 var 759 og 183. Av de igangsatte boligene er 8 550 i egenregiprosjekter og 468 i samarbeidsprosjekter, mens av de ferdigstilte boligene er 432 i prosjekter hvor OBOS-konsernet er eneeier og 201 er i samarbeidsprosjekter.
OBOS har lagt mange nye boligprosjekter ut for salg i lpet av 2012.
der kroner, sammenlignet med 21,5 milliarder kroner ret fr. Oppgangen var p 26,9 prosent. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjr 6,2 milliarder kroner, tilsvarende en kapitaldekning p 30,0 prosent. Egenkapitalandelen pr. 31.12.2012 var 22,9 prosent mot 26,3 prosent ved utgangen av 2011. OBOS har i 2012 nedskrevet utln til datterselskaper med 10,7 millioner kroner. Utover dette har OBOS hatt ubetydelige tap p utln i 2012, og det er derfor ikke satt av noe til tap utover dette. DIsPONErING AV rsrEsULtAtEt Morselskapet i OBOS hadde i 2012 et overskudd etter
65,2
278,4
778,9
I alt ble det i 2012 solgt 1017 nye boliger med forkjpsrett for OBOS-medlemmer, mot 885 i 2011. I 2012 ble det avholdt 30 salgsmter med forkjpsrett for OBOSmedlemmer, med til sammen 1 134 leiligheter. Ved utgangen av ret har OBOS 1 986 boliger under produksjon. Antall usolgte boliger i prosjekter som er under produksjon eller har en vedtatt byggestart, er ved rsskiftet 290. Av disse utgjr OBOS andel 218 boliger. Ferdigstilte og usolgte boliger er 6 boliger pr. 31.12.12.
boligene i prosjektet Tastarusta, mens prosjektene Austrtt Panorama og Skogly med henholdsvis 26 og 19 boliger ble ferdigstilt. I Fredrikstad var det salgsstart p prosjektet Bellevue, mens det var byggestart p del to av prosjektet Narverd Park i Vestfold. Konsernet eier alene eller sammen med andre, tomter som til sammen kan gi rundt 14 000 boliger. FOrNEbU OBOS kjpte i februar 2012 samtlige aksjer i Fornebu Utvikling ASA og tok selskapet av brs. OBOS kjpte seg opp fra en eierandel p 17,9 prosent til 100 prosent. OBOS kjpte de resterende 82,1 prosent av aksjene for totalt 1,69 milliarder kroner. Etter dette har OBOS investert til sammen 2,0 milliarder kroner p Fornebu. Dette er den strste enkeltstende handelen i OBOS historie. Utviklingen av Fornebu er det strste utbyggingsprosjektet i Norge i dag og gir et betydelig bidrag til boligskaffingen. Med p kjpet fulgte tomtearealer for over 4000 boliger, hvorav 390 var under produksjon.
I 2012 ble det igangsatt bygging av 1 018 boliger og ferdigstilt 636.
I 2012 satte OBOS i gang bygging av flere nye prosjekter og nye salgstrinn i pbegynte prosjekter. I Trondheim startet salget av de frste boligene i Ladebyhagen, et prosjekt som totalt skal romme cirka 450 boliger. For frste gang kunne OBOS tilby sine medlemmer i Innlandet nye boliger da salget startet i prosjektene Bjrkhol og Martodden. I Oslo fortsatte salget og byggingen i Lillohagen p Sandaker, p Ensj og i Kvrnerbyen. P Mortensrud i Oslo startet salget av 34 rekkehus med passivhusstandard i prosjektet Stenbrtlia. Passivhusstandard fr ogs de 20 leilighetene p Etterstadtoppen. P Fornebu ble det solgt 269 boliger i forskjellige prosjekter i lpet av 2012. I Stavanger fortsatte salget og byggingen av de 235
I Kvrnerbyen i Oslo bygges det nye boliger kontinuerlig. Illustrasjonen er fra borettslaget Francis.
3 1 Heimannssen. 108 leiligheter skal st ferdig rundt rsskiftet i Slemmestad. De er fordelt p sju blokker i to borettslag Heimannssen og Heimannstoppen. 2 Kvartalet. I Stavanger er byggingen av Kvartalet i full gang p Tastarust. Totalt skal det bli 235 leiligheter, og de 69 frste sto ferdig i februar 2013. 3 Ladebyhagen. I Trondheim skal det bygges omtrent 450 leiligheter p Lade. 4 Piloten. Dette er det frste OBOS-prosjektet p Fornebu. Piloten sto ferdig i juli 2012 med 140 selveierleiligheter. 5 Stlverksparken. OBOS skal bygge omtrent 550 boliger i Gladengveien p Ensj i Oslo, og 44 av disse kommer i borettslaget Stlverksparken. Byggestart ble vedtatt i november. 6 Bellevuehagen. 65 leiligheter skal bygges sentralt i Fredrikstad. 7 Trasoptunet. OBOS skal bygge 114 boliger mellom Oppsal og Hellerud i Oslo, tett p stmarka.
OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige spare- og lnetjenester.
Innen boligforvaltningsomrdet har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med 2 552 boligselskaper, med til sammen 169 559 boliger. Dette gir en kning p 7 334 boliger i lpet av 2012. Videre har konsernet regnskapsog innkrevingsavtaler med ytterligere 629 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier. Per 1. januar 2013 forvaltet OBOS 78 540 boliger i tilknyttede borettslag. OBOS oppleves som en trygg og seris forretningsfrer og har en god tilstrmming av boligselskaper fra andre forvaltere. FINANs Finansvirksomheten i OBOS bestr av sparing, utln og skadeforsikring. I 2012 hadde finansvirksomheten et resultat fr skatt p 156,9 millioner kroner mot 110,4 millioner kroner i 2011. SPArING OG UtLN OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige spare- og lnetjenester. Spareinnskudd fra medlemmer og selskaper som forvaltes av OBOS-konsernet, var p 8,7 milliarder kroner ved rets utgang, mot 7,4 milliarder ret fr. Alle spareinnskudd p inntil 2 millioner kroner pr. medlem er sikret i Bankenes Sikringsfond, slik det er i banker. Samlete utln kte med 14,6 prosent fra 2011. Utln til medlemmer kte med 18,6 prosent siste r og utgjorde 4,4 milliarder kroner ved utgangen av 2012 mot 3,7 milliarder i 2011. Til sammen yter OBOS ln til 4 468 medlemmer. Utln til boligselskaper utgjorde 6,8 milliarder kroner ved utgangen av ret, mot 6,2 milliarder kroner ret fr. I tillegg er det overfrt ln p til sammen 1,3 milliarder kroner til Terra Boligkreditt. Totalt sett er den reelle nettoveksten i ln til boligselskaper p 2,0 milliarder kroner i lpet av 2012. Ln og garantier til datterselskaper og tilknyttede selskaper utgjorde 915,5 millioner ved utgangen av 2012, mot 721,4 millioner kroner ret fr. Resultatet fr skatt var 147,1 millioner kroner, mot 125,3 millioner kroner ret fr. BANKEtAbLErING Styret i OBOS har besluttet at spare- og utlnsvirksomheten skal omdannes til bank. Bakgrunnen for dette
OBOS-medlemmer benyttet forkjpsretten i 32 prosent av salgene i OBOSborettslagene.
EIENdOMsMEGLING Boligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og avdelingen for avklaring av forkjpsrett. OBOS omsatte 4 566 boliger gjennom disse enhetene i 2012. Totalt omsatte virksomhetsomrdet for 133,7 millioner kroner i 2012, mot 134,2 millioner kroner i 2011. Resultat fr skatt utgjorde 21,7 millioner kroner, mot 16,2 millioner kroner i 2011. I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt 6 639 boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og andre meglere. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet medlemmene forkjpsretten i 32,7 prosent av salgene. BOLIGfOrVALtNING Forvaltningsvirksomheten omsatte for 414,4 millioner kroner i 2012 og fikk et resultat fr skatt p 121,1 millioner kroner, mot 96,5 millioner kroner i 2011. Forvaltningsvirksomheten gir muligheter til selge inn tjenester ogs fra andre forretningsomrder i OBOS, som for eksempel tekniske tjenester fra OBOS Prosjekt AS og spare- og utlnsvirksomheten.
usikkerhet rundt fremtidig lovgivning. Resultatet er hyere lnekostnader for kundene. Dette har i 2012 frt til en sterk vekst av antall utstedere i obligasjonsmarkedet, som en reaksjon p hyere lnekostnader i bankene. Mange nye aktrer er kommet til i dette markedet i ret som er gtt. OBOS dekker ndvendig egenkapital i boligprosjektene. vrig finansiering skjer via eksterne banker og finansieringsinstitusjoner. SKAdEfOrsIKrING OBOS Skadeforsikring AS selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder, og har en markedsandel p cirka 30 prosent p boliger forvaltet av OBOS-konsernet. Selskapets inntreden p markedet har skapt en sunn konkurranse til fordel for boligselskapene. Forsikringsselskapet har i tillegg konsesjon til tilby forsikring til vrige boligselskaper i Norge. OBOS Skadeforsikring AS hadde resultatmessig i 2012 et godt r. I 2012 kte forfalt bruttopremie med 15 prosent, skadefrekvensen ble redusert og det var en nedgang i skadeutbetalingene sammenlignet med 2011. Totalt sett har dette brakt selskapet i god balanse, og OBOS Skadeforsikring oppndde derfor et positivt resultat i 2012. I 2012 hadde virksomheten et resultat fr skatt p 9,8 millioner kroner, mot et resultat fr skatt p 14,9 millioner kroner i 2011.
7 396 4 079 3 317
2012
Spareinnskuddene i OBOS kte med omlag 1,3 milliarder fra 2011 til 2012.
er et nske om videreutvikle finansvirksomheten og gi medlemmene og potensielle medlemmer et bedre banktilbud, samt vre forberedt p stadig strengere regulatoriske krav. Bankens navn vil vre OBOS Banken AS, og den skal eies 100 prosent av OBOS. Virksomheten vil fra starten ha rundt 35 ansatte. I tillegg vil det bli benyttet konserntjenester fra OBOS. Det tas sikte p at tillatelse fra myndighetene vil foreligge i lpet av frste halvr 2013 og at den nye banken vil vre i drift innen utlpet av ret. OBOS har tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) gjennom avtalen med Terra Boligkreditt AS (TBK). Dette sikrer gunstig, langsiktig finansiering av ln til borettslag og enkeltmedlemmer. Fra mai 2012 eies TBK direkte av OBOS og aksjonrbankene i Terra-Gruppen AS. OBOS er strste aksjonr i TBK med 10,63 prosent. Samarbeidet med Terra-Gruppen omfatter forsikring for medlemmer, bilfinansiering og kredittkort. OBOS er n den strste aksjonren i Terra-Gruppen AS med 6,8 prosent. Finansmarkedene fortsatte innstrammingen fra 2011 gjennom hele ret i 2012. OBOS har en god rating og har ikke problemer med skaffe finansiering, selv om bankenes marginer har kt. Bankene begrunner marginendringen med strengere krav til strrelsen p deres egenkapital og
4 556
5 193
Boligselskaper
5 847
Medlemmer
6 123
6 500
3 432
3 347
3 321
3 892
1 134 1 152
1 143 1 519
1 347 2 085
1 405 1 942
1 434 1 887
1 710 2 186
1 916 2 640
2 194 2 999
2 363 3 435
2 480 3 579
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2 800 3 700
2 286
2 662
4 136
4 595
8 731
Kvrnerhallen ble ferdig rehabilitert hsten 2012.
P Tasta utenfor Stavanger pnet OBOS et nytt kjpesenter med omlag 45 butikker og spisesteder.
NrINGsEIENdOM Totalt eier OBOS-konsernet om lag 500 000 kvadratmeter nringseiendom. I tillegg forvalter konsernet 2,5 millioner kvadratmeter nringseiendom gjennom Basale AS. OBOS Forretningsbygg AS er investert hovedsakelig i kontorer, kjpesentre, hoteller, sykehus og skolebygg. Virksomhetsomrdet omsatte i 2012 for 736,7 millioner kroner mot 561,3 millioner kroner i 2011. I 2012 var resultatet fr skatt 135,4 millioner kroner. Tilsvarende tall for 2011 var 107,3 millioner kroner. OBOS hadde i 2012 en ledighet i eiendomsmassen p 4,3 prosent. Kjpesentrene hadde en omsetning p 3,2 milliarder kroner i 2012, en vekst p 200 millioner kroner fra 2011. Veksten skyldes i hovedsak en fortsatt positiv utvikling p Lambertseter senter og Tveita senter og pningen av det nye Tasta kjpesenter. I oktober 2012 pnet det nye kjpesenteret p Tasta utenfor Stavanger. Senteret er tilnrmet fullt utleiet. Det nye kontorbygget p Nyhavna i Trondheim p 11 000 kvadratmeter ble ferdigstilt hsten 2012. Ombyggingen av Kvrnerhallen i Oslo til et kontorbygg p 16 500 kvadratmeter ble ferdig sommeren 2012. 75 prosent av arealet er utleiet, og det pgr leietakertilpasninger og innflytting, noe som vil strekke seg inn i 2013. P Lambertseter i Oslo er fornyelsen og utbyg-
gingen av den siste delen av det gamle senteret igangsatt. Denne delen av senteret skal vre ferdig vren 2013. P Mortensrud i Oslo er reguleringsplanen godkjent for et nytt distriktspsykiatrisk senter som skal bygges for Oslo Universitetssykehus og dekke Oslo st. Bygget blir p 13 000 kvadratmeter. Byggestart er planlagt vren 2013. OBOS Forretningsbygg deltar i et prosjekt med bygging av Oslo Cancer Cluster Invest p Ullern i Oslo. Prosjektet skal inneholde en ny Ullern videregende skole og lokaler for forskningsbaserte virksomheter knyttet til Radiumhospitalet. Bygget blir p 36 000 kvadratmeter. Tidligste byggestart er vren 2013 med ferdigstillelse i august 2015. OBOS deltar i prosjektet med en eierandel p 22 prosent. P Lillestrm har OBOS Forretningsbygg kjpt 50 prosent av kvartalet Kanalveien i Lillestrm ved siden av Jernbanestasjonen. Coop var selger og vil fortsatt eie den andre 50-prosentandelen. Tomten er p 10,2 ml og er planlagt utbygget med forretninger, kontorer, bolig og hotell, med et samlet areal p 40 000 kvadratmeter.
AKsJEINVEstErINGEr Aksjeinvesteringer viser et resultat fr skatt p 277,4 millioner kroner mot - 182,7 millioner i 2011. I 2011 ble det tatt tap og nedskrivninger p 326,5 millioner kroner, mens i 2012 ble 147,8 millioner kroner av nedskrivningene tilbakefrt. OBOS aksjeporteflje hadde ved rsskiftet en markedsverdi p i overkant av 3,6 milliarder kroner mot 3,2 milliarder ved utgangen av fjorret. De strste postene er i entreprenrselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt i boligbyggeren BWG Homes ASA. OBOS er strste aksjonr i disse tre selskapene med eierandeler p henholdsvis 28,02 prosent, 26,20 prosent og 19,46 prosent. Eierandelen i BWG Homes har gjennom ret kt fra 18,5 prosent. Ved rsskiftet var markedsverdien av disse tre investeringene rundt 3,2 milliarder, ca. 1,7 milliarder mer enn de bokfrte verdiene. OBOS-konsernets aksjeinvesteringer i Veidekke, AF Gruppen og BWG Homes bidrar ogs til oppfylle konserts hovedforml, boligskaffing til medlemmene, gjennom det betydelige antall boliger som disse selskapene igangsetter. UtLEIEbOLIGEr OBOS har en porteflje med utleieboliger som leies ut til medlemmer. Omsetningen i 2012 var 74,0 millioner kroner mot 70,1 millioner kroner i 2011, og resultatet utgjorde 34,0 millioner kroner fr skatt. Utleieportefljen bestr ved rsskiftet av 757 leiligheter i Norge, og det er god ettersprsel etter utleieleiligheter. ANNEN VIrKsOMHEt OBOS eier 100 prosent av aksjene i selskapet Tyngdekraft AS, som driver med utvikling og utbygging av sm vannkraftverk. Ved investere i sm vannkraftverk hper OBOS p sikt kunne tilby egenprodusert, grnn OBOS-kraft til eget bruk, medlemmer og boligselskaper. FINANsIELL rIsIKO Finansielle risikoer hndteres ved at styret fastlegger rammene og ved at administrasjonen regelmessig avgir statusrapporter til styret. Kredittrisikoen i finansvirksomheten er lav fordi ln ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom, i datterselskapenes eiendommer eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det ln uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordrings-
pant. Innenfor vedtatte rammer gis det ogs ansvarlige ln til datterselskaper. Til tross for overfring av ln til Terra Boligkreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen ogs ved utgangen av 2012 vre lav da gjenvrende porteflje fortsatt er meget godt sikret. Styringen av likviditetsrisikoen tar utgangspunkt i en strategi som er vedtatt av styret. I strategien inngr beredskapsplan for hndtering av likviditetssituasjonen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlnene p ulike innlnskilder, lneinstrumenter og lpetider. Styringen av markedsrisikoen knyttet til forvaltningen av likviditetsreserven, tar utgangspunkt i forvaltningsstrategien som er vedtatt av styret. Markedsrisikoen vurderes som lav da det er gitt klare rammer og retningslinjer for styringen av portefljen, med vekt p lntakere med solid rating og begrenset renterisiko. OBOS har gjennom mange r sikret seg store og langsiktige kredittrammer i banker, som et vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang p ln. Tilgang til disse kredittene avhenger i siste instans av bankenes evne til oppfylle sine forpliktelser. OBOS har kredittrammer i tillegg til kassakreditt p til sammen 2,8 milliarder kroner, med til dels lang lpetid. P konsernniv utgjorde rammene 3,8 milliarder kroner ved utgangen av 2012. Kredittrammene tjener ogs som likviditetssikring for sertifikatln. Samlede sertifikatln utgjorde ved rets slutt 550 millioner kroner. Kundeinnskudd er en av OBOS viktigste finansieringskilder. Ved utgangen av 2012 var innskuddsdekningen, mlt som sum innskudd i prosent av sum utln, 73,6 prosent. OBOS har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 2012 var p 598,7 millioner kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal vre en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemarkedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler. OBOS har s langt bare flyttet ln til borettslag over til Terra Boligkreditt AS. Det ligger et stort potensial i at ogs personln kan flyttes over til Terra Boligkreditt AS, noe OBOS vil gjre i 2013. Likviditetsrisikoen vurderes som lav.
gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke p et mulig framtidig behov. Srlig populre er tilbudene innenfor sparing og ln, forsikring og kultur. ANsAttE, ArbEIdsMILJ OG LIKEstILLING OBOS har lenge arbeidet for likestilling. Organisasjonen har en skriftlig nedfelt personalpolitikk der den forplikter seg til dette og til : legge forholdene til rette for at alle ansatte skal gis muligheter til jobbutvikling. stimulere til f flere kvinner i ledende stillinger. sikre like muligheter og rettigheter og hindre diskriminering p grunn av etnisitet, hudfarge, sprk, religion, kjnn, seksuell legning, alder eller ufrhet. OBOS og datterselskapene hadde 982 ansatte ved utgangen av 2012, hvorav 30 i Sverige.
Oppsetningen av Peer Gynt som ble satt opp i Nansenparken p Fornebu var svrt populr. Dennis Storhi og Britt Langlie spilte to av hovedrollene.
I OBOS var sykefravret 4,1 prosent, mot 3,7 prosent i 2011. For kvinner var sykefravret 4,5 prosent, mens det var 3,7 prosent for menn. I Norge hadde OBOS-konsernet en turnover p 9,2 prosent. OBOS skal vre en trygg, engasjerende og utviklende arbeidsplass for arbeidstakere av begge kjnn.
Renterisikoen er minimal p grunn av en tilnrmet full balanse mellom renteforfall p innln og utln. Ogs valutarisikoen er minimal p grunn av svrt lav valutaeksponering. Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innen boligbygging er alltid stor, og til tross for hye boligpriser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjennomgende lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen selskapet kan ta knyttet til finansiering av bolig- og nringseiendom. For nringseiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsportefljen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og kt ledighet vurderes som lav. MEdLEMstILbUd OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom flere r jobbet systematisk med framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformlet for OBOS er skaffe medlemmene bolig, men det skal lnne seg vre medlem bde for dem som har dekket sitt boligbehov
Av ansatte i OBOS er 49 prosent kvinner og 51 prosent menn. 64 prosent av lederne i OBOS er menn. 50 prosent av medlemmene i styret er kvinner, mens andelen kvinner i representantskapet er 44 prosent.
OBOS har medarbeidere med hy kompetanse innenfor mange fagomrder.
bygget 17 passivhus som ble overlevert kjperne vinteren 2012. I samme nabolag planlegges 34 rekkehus med passivhusstandard. Her skal det benyttes solfangere produsert av selskapet Aventa, der OBOS har eierandeler. Prosjektet Etterstadtoppen i Oslo er ogs besluttet bygget som et passivhusprosjekt. SAMfUNNsENGAsJEMENt OBOS utver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom flere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett. Blant annet samarbeider OBOS med Oslo Idrettskrets om bygge syv idrettshaller i Oslo. OBOS har ogs sagt ja til bidra til f bygget ytterligere 15 kunstgressbaner i Oslo i de nrmeste rene. OBOS bevilget i fjor 205 000 kroner til miljtiltak i de tilknyttede borettslagene. I tillegg er OBOS sponsor for en rekke idrettslag og foreninger i medlemmenes lokalmiljer i de forskjellige regionene. OBOS er ogs sponsor av Skiforeningen i Oslo og samarbeider med dem om skikurs og skileik for barn. EtIKK OBOS er opptatt av holde et hyt etisk niv p sin virksomhet og hos sine medarbeidere. Arbeidet med dette fres kontinuerlig blant medarbeidere p alle niver i virksomheten. OBOS har et sett etiske retningslinjer som jevnlig oppdateres og som er en integrert del av vr virksomhet. Styret har stor oppmerksomhet rundt SHA-arbeid og status p dette feltet rapporteres regelmessig til styret. StYrEt P representantskapsmtet 7. mai ble Lars Buer gjenvalgt som styreleder. Styremedlemmene Inge Dolve, Inger Stray Lien, Solfrid Berntsen og Lisbeth Dyrberg ble gjenvalgt som styremedlemmer. Per Aftreth ble valgt som nytt styremedlem etter et r som fast mtende varamedlem. Torger Reve ble valgt som nytt fast mtende varamedlem. Alle ble valgt for ett r. Kristin Eriksen, Tove Heggelund og Morten Dick er de ansattes representanter i styret. De ble alle valgt for to r i 2011. FrAMtIdEN OBOS har som visjon vre Norges ledende boligselskap gjennom oppfylle medlemmenes boligdrm. Organisasjonen har opparbeidet seg en betydelig egenkapital og fremstr n som landets mest solide boligaktr. De gode resultatene har styrket OBOS muligheter til oppfylle sine ml.
3500 var pmeldt Oslo Skifestival i januar 2013.
OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med utvikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmilj. Kravene til internkontroll for helse, milj og sikkerhet (HMS) flges opp gjennom rlige handlingsplaner. OBOS har som ml vre en foretrukket arbeidsplass. Ansatte i OBOS har anledning til ske om stipend fra et eget stipendfond for videreutdanning. I 2012 ble det innvilget stipendsknader p i alt 250 000 kroner. Ved utgangen av 2012 var fondet p 5,7 millioner kroner. OBOS OG MILJ Virksomheten forurenser ikke det ytre milj i vesentlig grad. OBOS legger vekt p flge de lover og regler for milj som gjelder virksomheten, og har som ml ikke drive virksomhet som i srlig grad forurenser eller skader det ytre miljet. P omrdene energieffektivisering og miljvennlig energibruk lager OBOS en egen beretning. OBOS utarbeider ogs et eget CO2-regnskap. Oversikten omfatter en rekke tiltak som gjelder bygging og forvaltning av boliger og nringsbygg. OBOS Prosjekt AS tilbyr kundene sine rdgivning innenfor et bredt felt av milj- og energisprsml. OBOS kjpte i 2011 Tyngdekraft AS, som er et selskap med eierskap i 13 kraftverkprosjekter. Det frste vil produsere strm tidligst i 2016.
OBOS i stfold sttter de sju skolekorpsene i Fredrikstad.
P Mortensrud i Oslo har OBOS
OBOS utver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom ere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett.
Kvartalet p Tastarust er det frste borettslaget i OBOS-regi i Stavanger. I februar 2013 var Monica og Roman T. Reindal blant de frste som yttet inn.
Styret er opptatt av at OBOS hele tiden skal utvikle seg og fornye seg innenfor alle sine virksomhetsomrder, til beste for medlemmene og kundene. I 2012 har OBOS igjen satt i gang flere nye boligprosjekter. Dette vil fortsette ogs i 2013. Den boligpolitiske debatten som startet i 2011, har fortsatt for fullt inn i 2012. Det har i 2012 vrt stort fokus p myndighetenes manglende innsats og behov for en aktiv boligpolitikk som legger til rette for kt boligbygging. OBOS har deltatt aktivt i debatten og fremhevet viktigheten av at politikerne innser at bolig for alle er et grunnleggende velferdsgode som man m ta strre politisk ansvar for, og i strre grad prioritere fremfor alle andre ideelle og i og for seg gode forml. Styret er opptatt av at OBOS fortsetter delta aktivt i arbeidet for at myndighetene tilrettelegger for et velfungerende boligmarked. Befolkningsveksten i Norge ble p ca. 67 700 i 2012. Det er ny rekord og er 2000 flere enn rekorden fra 2011. Innvandring bidro til mye av veksten. Befolkningsveksten frer til kning i det strukturelle behovet for boliger. Det ble befolkningsvekst i 2012 i alle byene hvor OBOS er representert. Norsk konomi gr godt til tross for dystre tider hos mange av handelspartnerne. Det er fortsatt vanskelig se hva som skal stoppe boligettersprselen og bolig-
prisveksten da det er utsikter til hy befolkningsvekst, god inntektsvekst, lave renter og lav arbeidsledighet ogs de kommende rene. OBOS har derfor i planleggingen lagt til grunn et optimistisk scenario der det fortsatt vil vre stor ettersprsel etter nye boliger, og der utfordringen primrt ligger i skaffe nok byggeklare tomter. Styret presiserer at det normalt er usikkerhet knyttet til vurdering av framtidige forhold. En stor andel av konsernets gode resultater de siste rene skyldes avkastning p aksjeinvesteringer. Avkastning p slike investeringer vil variere fra r til r. Styret finner det naturlig fortsette vre i aksjemarkedet fordi det gir verdifull kunnskap og strategiske muligheter innenfor OBOS hovedforml. Ved inngangen til 2013 anser styret at OBOS har en meget god soliditet og kredittverdighet, samt tilstrekkelig med innvilgede trekkrettigheter i bankene til sikre den aktivitet og det utlnsvolumet OBOS gr inn i 2013 med. Styret takker OBOS-medlemmene for bred oppslutning og takker samtidig de ansatte og ledelsen for motivert og engasjert innsats gjennom et utfordrende r med mange arbeidsoppgaver knyttet til fusjoner og integrering av nye regioner og selskaper.
Oslo, 31. desember 2012 / 11. mars 2013 I styret for Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS)
Lars Buer Leder
Inger Stray Lien Nestleder
Inge N. Dolve
Lisbeth Dyrberg
Solfrid Berntsen
Tove Hegglund
Per Aftreth
Torger Reve
Kristin Eriksen
Morten Dick
REsULTATREGNsKAP 201 2
(Belp i TNOK)
OBOS MoRsELsKAP Noter OBOS KONSERN 2012 2011 9681 409460 33186 55 608 507 935 7440 343599 19721 41186 411946 2011 2012 5020 175275 73070 1318 254682 153218 14967 226214 141912 3479 REntEkoStnaDEr oG LIGnEnDE koStnaDEr Renter og lignende kostnader p gjeld til kredittinstitusjoner Renter og lignende kostnader p innskudd fra og gjeld til kunder Renter og lignende kostnader p utstedte verdipapirer Andre rentekostnader og lignende kostnader 14967 220895 141929 235 728 613 519 -105584 5020 171181 73070 174181 423452 -11507 7440 376552 21507 2401 407900 9681 447827 31641 2449 REntEInntEktEr oG LIGnEnDE InntEktEr Renter og lignende inntekter av utln til og fordringer p kredittinstitusjoner Renter og lignende inntekter av utln til og fordringer p kunder Renter og lignende inntekter av sertifikater, obligasjoner og andre rentebrende verdip. Andre renteinntekter og lignende inntekter
491598 Sum renteinntekter og lignende inntekter
386573 Sum rentekostnader og lignende kostnader 105025 Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter 3
UtbYttE oG anDrE InntEktEr aV VErDIPaPIrEr MED VarIabEL aVkaStnInG 10418 - 133253 143671 3402 Inntekter av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning - Inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper 87967 Inntekter av eierinteresser i konsernselskaper 91369 Sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer 23 24 2 7838 239229 - 247067 16506 190362 206868
NEtto VErDIEnDrInG oG GEVInSt/taP P VaLuta oG VErDIPaPIrEr SoM Er oMLPSMIDLEr - - 26321 - Netto verdiendring og gevinst/tap p aksjer og andre verdipapirer med variabel avkastning - Sum netto verdiendring og gevinst/tap p valuta og verdipapirer som er omlpsmidler 44379 Provisjonsinntekter 2, 7, 9 16520 16520 50449 -10425 -10425 31149
AnDrE DrIFtSInntEktEr 63697 - - 300636 - 6174 4419 3929 - - 64769 443623 66090 Medlemskontingent - Tekniske konsulentinntekter - Prosjektinntekter 309019 Forvaltningsinntekter 8 9 66090 94113 2261 379 475091 207408 140860 479614 19653 1143 87339 90562 3923 252 63697 63951 907998 460099 93435 144179 455105 20348 72929 60907 2342646
- Eiendomsdrift - Eiendomsmegling 70458 Leieinntekter faste eiendommer 2348 Gevinst salg eiendommer 304 Gevinst salg anleggsmidler - Premieinntekt skadeforsikring 76150 Andre driftsinntekter 2 524369 Sum andre driftsinntekter
OBOS MoRsELsKAP 2011 209250 18227 49199 50212 326888 2012 Noter 4, 5 4, 6 5
OBOS KONSERN 2012 2011 580663 47759 117858 123804 870084 472790 37769 96289 96449 703296
Lnn oG GEnErELLE aDMInIStraSJonSkoStnaDEr 221616 Lnn mv. 23673 Pensjoner 50971 Sosiale kostnader 52163 Administrasjonskostnader
348424 Sum lnn og generelle administrasjonskostnader
AVSkrIVnInGEr MV. aV VarIGE DrIFtSMIDLEr oG IMMatErIELLE EIEnDELEr 6254 - 6254 6063 Ordinre avskrivninger 300 Nedskrivninger 19, 21, 22 19, 21 110113 2970 113083 89510 14703 104213
6363 Sum avskrivninger mv. av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler
AnDrE DrIFtSkoStnaDEr 24944 - 44532 1081 - 67802 138359 28868 Organisasjonsmessige kostnader - Prosjektkostnader 8 53101 Markedsfring 27305 Drifts-og vedlikeholdskostnader faste eiendommer - Erstatningskostnader skadeforsikring 71040 Andre driftskostnader 180315 Sum andre driftskostnader 28868 2020 091 66991 131471 57980 197 934 2503 335 24944 748292 51714 109004 71415 154707 1160077
9737 9737 10634 Tap p utln 10 -33 -33 -196 -196
TaP P utLn, GarantIEr MV. 10634 Sum tap p utln og garantier mv.
NEDSkrIVnInG oG GEVInSt/taP P VErDIPaPIrEr SoM Er anLEGGSMIDLEr 23 133090 590 133680 778914 213 910 565 004 578 -312662 -267 -312929 278412 98710 179701 408
-242773 133
59243 Nedskrivning (-) / Reversering av nedskrivning (+)
1928 Gevinst (+) / tap (-) 61171 Sum nedskrivning og gevinst/tap p verdipapirer som er anleggsmidler 280578 Resultat p ordinr drift fr skatt 67317 Skatt p ordinrt resultat 26
-242640 42953 22012 20941
213260 Resultat p ordinr drift etter skatt Andel av resultat tilhrende minoritetsinteresser
OVErFrInGEr oG DISPonErInGEr 20941 20941 213260 213260 Overfrt til annen egenkapital Sum overfringer og disponeringer
bALANsE 201 2
(Belp i TNOK)
OBOS MoRsELsKAP 31.12.11 31.12.12 Noter OBOS KONSERN 31.12.12 253 31.12.11 333 EIEnDELER 322 246 Kontanter 719238 362392 Utln til og fordringer p kred.inst. uten avtalt lpetid eller oppsigelsestid
UtLn tIL oG ForDrInGEr P krEDIttInStItuSJonEr 651229 868395 868395 719238 362392 Sum netto utln og fordringer p kredittinstitusjoner 651229 15470 6068 72971 -9933 19040 Fordringer factoring 14142 Kasse-, drifts- og brukskreditter Nedbetalingsln Nedskrivninger p individuelle utln 10 - Byggeln -20600 19040 14142 - 11298485 -
UtLn tIL oG ForDrInGEr P kunDEr 15470 6068 72971 9863776 9958285
10163576 11724581
10248152 11737163 Sum netto utln til og fordringer p kunder 10, 12 11331668 SErtIFIkatEr, obLIGaSJonEr oG anDrE rEntEbrEnDE VErDIPaPIrEr MED FaSt aVkaStnInG 575829 431493 Sertifikater, obligasjoner og pengemarkedsfond 31 547010
657150 657150
575829 431493 Sum sertifikater, obligasjoner og andre rentebrende vp. med fast avkastning 547010 501113 601197 AkSJEr, anDELEr oG anDrE VErDIPaPIrEr MED VarIabEL aVkaStnInG Aksjer, andeler og grunnfondsbevis 23 692793 692793
767830 767830
501113 601197 Sum aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning - - Eierinteresser i tilknyttede selskaper 24
EIErIntErESSEr I tILknYttEDE SELSkaPEr 2003293 2003293 1859692 1859692 - - Sum eierinteresser i tilknyttede selskaper 1726368 3569253 Eierinteresser i konsernselskaper 25
EIErIntErESSEr I konSErnSELSkaPEr - - - 1726368 3569253 Sum eierinteresser i konsernselskaper 2065 14571 3080 1645 Goodwill - Utsatt skattefordel 7931 Andre immaterielle eiendeler 21 26 22
IMMatErIELLE EIEnDELEr 75570 - 45810 77566 38374 115940
19716 9576 Sum immaterielle eiendeler 121380 10898 11834 13150 Maskiner, inventar og transportmidler 392051 Bygninger og andre faste eiendommer 19 95750 5186 706 5282 456
VarIGE DrIFtSMIDLEr 58062 4564171 4622233
22732 405201 Sum varige driftsmidler 37545 - 203281 34572 143557 Boligtomter for utvikling Andre eiendeler
AnDrE EIEnDELEr 8, 20 27 3503 527 328 590 938 723 4770 840 822693 293795 618014 1734502 - Boligprosjekter under oppfring
240826 178129 Sum andre eiendeler
ForSkuDDSbEtaLtE IkkE PLPtE koStnaDEr oG oPPtJEntE IkkE MottattE InntEktEr 37839 22282 22897 22759 Opptjente ikke mottatte inntekter Overfinansiering av pensjonsmidler 6 1854163 30317 1884480 909802 27868 937671
60121 45656 Sum forskuddsbet. ikke plpte kostnader og opptj. ikke mottatte innt. 14114417 17340305 SUM EIENDELER 16, 17
27285 402 21522029
OBOS MoRsELsKAP 31.12.11 31.12.12 Noter
OBOS KONSERN 31.12.12 31.12.11
GJELD oG EGEnKAPITAL GJELD tIL krEDIttInStItuSJonEr 1303 172140 Ln og innskudd fra kredittinst. med avtalt lpetid eller oppsigelsesfrist 15 5904185 5904185 4717158 4717158 1303 172140 Sum gjeld til kredittinstitusjoner 7396366 8731516 Innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt lpetid
InnSkuDD Fra oG GJELD tIL kunDEr 8308888 8308888 7043171 7043171 7396366 8731516 Sum innskudd fra og gjeld til kunder 12, 15 950000 1599292 550000 Sertifikater og andre kortsiktige lneopptak 3397425 Obligasjonsgjeld
GJELD StIFtEt VED utStEDELSE aV VErDIPaPIrEr 550000 3839444 4389444 950000 2040128 2990128
2549292 3947425 Sum gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer 15 325089 309313 Annen gjeld 27
AnnEn GJELD 2032 594 705119
325089 309313 Sum annen gjeld 2032 594 705119 AVSEtnInGEr For PLPtE koStnaDEr oG ForPLIktELSEr 53396 - - 52689 Pensjonsforpliktelser - Forsikringstekniske avsetninger 1695 Utsatt skatt 6 30 28 81993 101138 229 086 412 217 74823 93438 234112 402373
53396 54384 Sum avsetninger for plpte kostnader og forpliktelser
10325445 13214779 SUM GJELD 21047 328 15857948 InnSkutt EGEnkaPItaL 48649 54581 Andelskapital 54581 54581 48649 48649 48649 54581 Sum innskutt egenkapital 3740324 4070946 Annen egenkapital
OPPtJEnt EGEnkaPItaL 6211 561 6211 561 -28068 6238 074 5591348 5591348 24084 5664081 3740324 4070946 Sum opptjent egenkapital - - Minoritetsinteresser 3788972 4125526 SUM EGENKAPITAL 14114417 17340305 SUM GJELD OG EGENKAPITAL 1303 530122 305185 Pantstillelser 486558 Garantiansvar 11, 28 16, 17 29 29
27285 402 21522029
PoStEr utEnoM baLanSEn 7 347 755 6292337 4777285 1873216
Oslo, 31. desember 2012 / 11. mars 2013 I styret for Oslo Bolig og Sparelag (OBOS)
Lars Buer Leder
Inger Stray Lien Nestleder
Inge N. Dolve
Lisbeth Dyrberg
Solfrid Berntsen
Tove Hegglund
Per Aftreth
Torger Reve
Kristin Eriksen
Morten Dick
REGNsKAPsPRINsIPPER 201 2
rsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998, Finansdepartementets rsregnskapsforskrift for banker og finansieringsforetak (gjelder morselskap), samt god regnskapsskikk. Investering i datterselskaper og konsolideringsprinsipper I selskapsregnskapet er aksjer i datterselskaper vurdert etter kostmetoden. Konsernregnskapet omfatter OBOS og selskaper hvor eierskapet betraktes som varig og hvor OBOS alene eller sammen med datterselskaper har bestemmende innflytelse p selskapets drift. Konsernregnskapet omfatter morselskapet OBOS, 25 datterselskaper og deres datterselskaper, samt tilknyttede selskaper. Datterselskaper konsolideres fra det tidspunkt OBOS oppnr kontroll over selskapet og har overtatt den konomiske risikoen. Ved kjp av datterselskaper elimineres kostprisen p aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet p kjpstidspunktet. Forskjellen p kjpstidspunktet mellom kostpris og netto bokfrt verdi av eiendeler og gjeld i datterselskapene henfres til de balansepostene merverdien knytter seg til, innenfor virkelig verdi av disse balansepostene. Den del av kostpris som ikke kan henfres til spesifikke balanseposter, representerer goodwill. Goodwill avskrives linert over antatt konomisk levetid. En eventuell mindreverdi som ikke kan knyttes til eiendeler eller gjeld, balansefres som negativ goodwill og resultatfres systematisk over den relevante lpetiden. Interne mellomvrender, interngevinster, interne resultatposter og utbytter elimineres i konsernregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Tilknyttede selskaper, hvor OBOS har en langsiktig investering med eierandel mellom 20 og 50 prosent og har betydelig innflytelse, samt felleskontrollerte virksomheter, er vurdert etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. I resultatregnskapet i selskapsregnskapet er utbytte vist under regnskapslinjen for inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper, mens i konsernregnskapet er netto resultatandel etter fradrag for eventuell goodwillavskrivninger og elimineringer vist under tilsvarende linje. Eiendelene i balansen er vist som eierinteresser i tilknyttede selskaper. Andre investeringer Aksjer og andre verdipapirer klassifisert som omlpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi p balansedagen. Investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier og lignende, hvor eierselskapet ikke har betydelig innflytelse, vurderes etter kostmetoden. Anleggsaksjer som er brsnotert, nedskrives til brskurs nr denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning kan unnlates i spesielle tilfeller dersom verdien for OBOS vurderes vre hyere enn observerbar markedsverdi. Andre investeringer nedskrives dersom verdien av aksjene faller vesentlig under anskaffelseskost og dersom verdifallet ikke er vurdert vre av forbigende karakter. Dersom grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede, reverseres nedskrivningen. Obligasjoner, sertifikater og andre verdipapirer vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi p balansedagen. Inntektsfring/kostnadsfring Inntekter resultatfres nr de opptjenes. Forsikringspremier periodiseres over risikoperioden. Utgifter sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatfres i samme periode som tilhrende inntekter. Renteinntekter og rentekostnader tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller plper som kostnader. Etableringsgebyrer p utln aktiveres og inntektsfres over lnets forventede lpetid etter effektiv rentemetode. Direkte kostnader i forbindelse med lneopptak kostnadsfres i sin helhet i etableringsret, mens over-/underkurs ved lneopptak periodiseres over lnets lpetid som en justering av lpende rentekostnader. Gevinst/tap ved salg av verdipapirer beregnes ut fra gjennomsnittlig kostpris p de avhendede papirer. Meglervederlag og provisjonsinntekter inntektsfres i sin helhet ved aksept av bud. For hensynta at oppgjr p enkelte saker ikke er utfrt, avsettes forpliktelsene i regnskapet i henhold til god regnskapsskikk. Salrinntekter p inkassosaker under utfrelse er behandlet i samsvar med lpende avregningsmetode, jfr. Finanstilsynets Forskrift om inkassovirksomheters inntektsfring av inkassosaker under utfrelse m.v. Gevinster ved salg av eiendommer bokfres nr det har skjedd en overfring av risiko til kjper. Fastsettelse til virkelig verdi For aksjer notert p brs eller annen regulert markedsplass, settes virkelig verdi (markedsverdi) til sluttkurs siste handledag frem til og med balansedagen. For vrige aksjer fastsettes markedsverdien ut fra tilgjengelig informasjon (verdivurdering fra selskapet eller siste transaksjon). Det vil vre noe usikkerhet knyttet til verdsettelsen av ikke-brsnoterte aksjer. Ved fastsettelse av virkelig verdi (markedsverdi) for obligasjoner og sertifikater benyttes antatt omsetningsverdi for finansielle instrumenter p balansedagen, utarbeidet av Norges Fondsmeglerforbund. Finansielle derivater Finansielle derivater er avtaler om kjp og salg av finansielle instrumenter som er avledet av andre underliggende objekter (aksje, obligasjon, valuta, rente o.l.). Et derivat gir innehaveren rett/plikt til kjp/salg, og verdien av derivatet er betinget av utviklingen i verdien av det underliggende objektet. Derivater inngs for sikre virkelig verdi av forpliktelser eller tilgodehavender, eller for sikre fremtidige rentevilkr. I OBOS benyttes ikke andre finansielle derivater enn rentebytteavtaler. Verdien av selve derivatet blir ikke regnskapsfrt. Byggeprosjekter P byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet om lpende avregning med fortjeneste. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets ferdigstillingsgrad. Prosjektkostnader som er plpt fr vedtatt byggestart, kostnadsfres i sin helhet. I perioden mellom vedtatt byggestart og byggestart blir prosjektkostnadene aktivert. Fra byggestart vil disse kostnadene bli kostnadsfrt sammen med pflgende prosjektkostnader. Inntektsfringen skjer i henhold til forventet dekningsbidrag for hvert enkelt prosjekt. Inntektsfring av dekningsbidrag skjer i henhold til ferdigstillelsesgrad (salgsgrad x ferdiggrad), men minimum 50 prosent skal vre solgt fr noe av dekningsbidraget kan tas til inntekt. Strre prosjekter deles opp i byggetrinn der hvert byggetrinn behandles som eget prosjekt. Tomtekjpet aktiveres ved kjptidspunkt. I byggeperioden kostnadsfres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden. Utln, fordringer og annen gjeld Utln vurderes til virkelig verdi p etableringstidspunktet. Ved etter-
flgende mling er utln vurdert til amortisert kost med anvendelse av effektiv rentemetode. Utln og andre fordringer hvor betalingsbetingelser misligholdes, klassifiseres som misligholdte dersom kravet ikke er betalt innen 90 dager etter forfall. Kundefordringer og andre fordringer oppfres til plydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjres p grunnlag av en individuell vurdering av fordringsmassen. Annen gjeld balansefres til nominelt belp p etableringstidspunktet. Overfring av utln OBOS har inngtt avtale om etablering av likviditetsfasilitet til Terra Boligkreditt AS (TBK) (Note Purchase Agreement, 10. mai 2012), se note 12. Dette innebrer at OBOS har forpliktet seg til kjpe obligasjoner fra TBK dersom foretaket ikke kan refinansiere de neste 12 mneders obligasjonsforfall i markedet. Tidligere kjp under denne avtalen trekkes fra framtidige kjpsforpliktelser. Hver eier hefter prinsipalt for sin andel, subsidirt for det dobbelte av det som er det primre ansvaret i henhold til samme avtale. Hver eier er forpliktet med en andel lik denne eiers andel av TBKs utlnsporteflje p det aktuelle tidspunkt. Obligasjonene kan deponeres i Norges Bank og medfrer sledes ingen vesentlig kning i risiko for OBOS. TBK holder etter sin interne policy likviditet for de neste 12 mneders forfall. Denne trekkes fra ved vurderingen av OBOS ansvar. Det er derfor kun dersom TBK ikke lenger har likviditet for de neste 12 mneders forfall at OBOS vil mtte tilfre midler og sledes rapportere noe engasjement her mht. kapitaldekning eller store engasjementer. Det var imidlertid ikke behov for slik likviditetstilfrsel per 31.12.2012. OBOS andel av en eventuell likviditetstilfrsel ville ha vrt 12,42 prosent p det tidspunkt. Tap p utln Nedskrivning for tap foretas nr det foreligger objektive bevis for at individuelle utln eller en gruppe av utln har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balansefrt verdi og nverdien av estimerte fremtidige kontantstrmmer neddiskontert med effektiv rente. Vurdering av tap p utln, og eventuell nedskrivning for tap, foretas ved utgangen av hvert kvartal. For gruppenedskrivninger vurderes sikkerhetskriterier i utlnsportefljen i OBOS ut fra grupperingene frstehjemsln, mellomfinansieringsln, ln til sameier og vrige panteln og kreditter. Gjeld i obligasjons- og sertifikatmarkedet Bde obligasjons- og sertifikatgjeld blir frt i regnskapet til opptakskost. Opptakskost er plydende med tillegg av overkurs eller fradrag for underkurs. Over-/underkursen inntektsfres eller kostnadsfres linert som en justering til lpende renter over lnets lpetid p obligasjonsgjelden. Dette prinsippet gjennomfres ikke p sertifikatgjelden. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsrets slutt. Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til gjennomsnittskurser dersom disse ikke avviker vesentlig fra transaksjonsdagens kurs. OBOS har lite volum i utenlandsk valuta. Kontanter og kontantekvivalenter Kontanter og kontantekvivalenter bestr av kontanter, bankinnskudd uten lpetid samt trekk p kassakreditt. I balansen er kassakreditt inkludert i gjeld til kredittinstitusjoner. Fast eiendom og andre varige driftsmidler Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes vre forbigende.
Anleggsmidler med begrenset konomisk levetid avskrives planmessig. Avskrivningene er fordelt linert over antatt konomisk levetid. Pkostninger p eksisterende bygg som ker byggenes verdi, samt kostnader i forbindelse med nybygg, aktiveres. Finansieringskostnader/ byggelnsrenter vedrrende slike prosjekter blir ogs aktivert. Ved beregning av finansieringskostnadene som aktiveres, blir gjennomsnittlig finansieringsrente for OBOS-konsernet lagt til grunn. Anlegg under oppfring er frt med laveste verdi av anskaffelsespris og antatt markedsverdi. Finansielle leieavtaler (leasing) Finansielle leieavtaler (leasing) er leieavtaler hvor det vesentligste av konomisk risiko og kontroll vedrrende leieobjektet er overfrt leietaker. Ved finansielle leieavtaler av driftsmidler balansefres leieavtalen og avskrives p vanlig mte, mens leieforpliktelsen fres som gjeld til kredittinstitusjoner. rets leiebetaling bestr av en rentedel som fres som rentekostnader, og en avdragsdel som fres som avdrag p gjelden. Operasjonelle leieavtaler (leasing) Leieavtaler der den vesentligste av risiko og avkastning forbundet med eierskap av eiendelen ligger hos utleier klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsfres linert over leieperioden. Garantert betaling av felleskostnader for boligselskaper OBOS garanterer full innbetaling av felleskostnader for alle medlemslag og andre boligselskaper som har valgt flge ordningen. Dette innebrer at OBOS betaler felleskostnadene til boligselskapene og krever inn felleskostnadene for andelshaverne. Garantert betaling av felleskostnadene omtales ogs som Fordring factoring. Pensjoner OBOS-konsernet flger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskostnader. Standarden tar utgangspunkt i nverdien av antatte fremtidige pensjonsytelser som anses opptjent p balansedagen. Den beregnede plpte forpliktelsen, bde for pensjoner som er dekket i forsikringsselskap og pensjoner som dekkes over driften, sammenholdes med verdien av pensjonsmidlene. Midler presenteres som eiendeler og forpliktelser som gjeld i balansen, avhengig av om ordningen er over- eller underfinansiert. Overfinansiering balansefres kun dersom det er sannsynliggjort at selskapet kan nyttiggjre seg denne. Endringer i forutsetninger og estimatavvik resultatfres ikke dersom de er innenfor en korridor p 10 prosent av det hyeste av forpliktelsene eller midlene. Planendringer regnskapsfres over forventet gjenvrende opptjeningstid. Ved innskuddsplaner betaler konsernet innskudd til privat administrerte forsikringsplaner for pensjon p obligatorisk og avtalemessig basis. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelser etter at innskuddene er betalt. Innskuddene regnskapsfres som lnnskostnad nr de forfaller. Forskuddsbetalte innskudd bokfres som en eiendel i den grad innskuddet kan refunderes eller reduserer fremtidige innbetalinger. Forsikringstekniske avsetninger Generelt De forsikringstekniske avsetningene er beregnet etter prinsipper fastsatt i forskrift av 10.05.1991 og utfyllende forskrift av 18.11.1992 om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsikring. De risikoteoretiske metodene som anvendes er beskrevet i den utfyllende forskriftens kapittel 2.
Premieavsetning Premieavsetning er en periodisering av forfalt premie. Den skal dekke den uavlpte risiko i den periode som det er betalt premie for. Den forfalte premien periodiseres linert over forsikringsperioden. Erstatningsavsetning Erstatningsavsetning er avsetning for forventet erstatningskrav p skader som er meldt, men ikke ferdig oppgjort, samt for skader som er inntruffet, men ikke er meldt ved regnskapsperiodens utlp. Avsetningene knyttet til kjente skader er individuelt vurdert av skadeoppgjrsapparatet, mens avsetningene for ukjente skader er basert p erfaringstall og bruk av forsikringsmatematiske metoder. Erstatningsavsetningen skal dekke selskapets fremtidige forventede erstatningsutbetalinger for forretning tegnet frem til balansedato. Sikkerhetsavsetning Sikkerhetsavsetningen er lovbestemt og skal dekke fluktuasjoner i selskapets premie- og erstatningsansvar for egen regning. Naturskadefond Avsetningen representerer driftsoverskudd fra obligatorisk naturskadeforsikring som administreres av Norsk Naturskadepool. Fondet kan bare benyttes til erstatning etter naturskader som avregnes mot Norsk Naturskadepool. Avsetningen er klassifisert som egenkapitalen. Garantiavsetning Avsetning til skadeforsikringsselskapenes garantiordning er en reserve for at de sikrede mottar oppgjr i henhold til inngtte kontrakter. Avsetningen er pliktig. Avsetningen presenteres under egenkapitalen. Skatter OBOS (morselskapet) skattelegges som et andelslag. Skattekostnaden bestr av betalbar skatt (skatt p rets skattepliktige inntekt) og netto endring i utsatt skatt. I tillegg betales formuesskatt med 0,3 prosent av skattemessig formue. Datterselskapene skattelegges etter ordinr beskatning for aksjeselskaper. rets skattekostnad i resultatregnskapet bestr av betalbar skatt p rets inntekt, formuesskatt for OBOS, samt endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen er beregnet p grunnlag av midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremfring. Skattereduserende midlertidige forskjeller utlignes mot skattekende midlertidige forskjeller s fremt de reverseres innenfor samme tidsperiode. Utsatt skatt og utsatt skattefordel presenteres netto i balansen. Kontantstrmoppstilling Kontantstrmoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Finansiell risiko Konsernet blir gjennom sine aktiviteter, eksponert for ulike typer finansiell risiko, herunder markedsrisiko (inkl. aksjerisiko og eiendomsrisiko), kredittrisiko, likviditetsrisiko og omdmmerisiko. ICAAP-rapporten summerer kapitalbehovene for de risikoer som OBOS er utsatt for, og undersker om denne strrelsen dekkes av selskapets ansvarlige kapital. Dette gjres bde for innevrende r og for de etterflgende tre rene, for vise kapitalutviklingen i konsernet mot endring i risikoforholdene over tid. Markedsrisiko Markedsrisiko er fare for tap som skyldes endringer i renter, valutakurser, verdipapirer og svingninger i eiendomspriser. OBOS har en
betydelig eiendomsporteflje som medeier i bedrifter tilknyttet boligutvikling. Eierpostene ligger bde i OBOS Forretningsbygg AS, OBOS Nye Hjem AS og morselskapet i OBOS. Renterisiko Renterisiko er risikoen for tap eller gevinst som flge av endrede markedsrenter og rentepapirets eller portefljens lpetid. Kredittrisiko Kredittrisiko (motpartsrisiko) er fare for tap som flge av kundens manglende evne eller vilje til oppfylle sine forpliktelser. OBOS yter ln til boligselskaper hvor lnene hovedsakelig er godt sikret med pant i fast eiendom og hvor OBOS sitter med konomistyringen for lntakerne. Det gis ogs ansvarlige ln til datterselskaper i henhold til vedtatte rammer. Innenfor privatmarkedet gis ln til medlemmer til boligfinansiering som er godt sikret med pant i fast eiendom. Grundig kjennskap til kundene gir lav kredittrisiko for OBOS. Historisk har OBOS utlnsvirksomhet vrt konsentrert mot kunder i Oslo og Akershus. I de senere rene er nedslagsfeltet utvidet, og det er n muligheter til gi ln og garantier i hele boligsamvirket. I trd med sin strategi satser OBOS i det sentrale stlandsomrdet og i Trondheim, Bergen og Stavanger, noe som reduserer den geografiske konsentrasjonsrisikoen. Vanligvis vil risiko for tap ke med voksende konsentrasjon i en kredittporteflje, fordi man fr kende srbarhet ved endringer i faktorer som er felles og som pvirker tilbakebetalingsevnen. Det kan pvirke risikoen enten innenfor en kundegruppe, et bransjesegment, eller i en geografisk region. Dette er vurdert i selskapets ICAAP-rapport. OBOS plasserer henholdsvis overskuddslikviditet og bufferkapital i rentemarkedet, og i all hovedsak verdipapirer i pengemarkedet. En betydelig andel av disse renteportefljene bestr av verdipapirer i utstedere uten offisiell rating fra et ratingselskap. Mange kapitalforvaltningsmiljer og meglere publiserer imidlertid sine egne vurderinger av kredittverdigheten p utstedere i det norske markedet og benytter samme ratingkategorier som ratingselskapene gjr. Dette omtales som skyggeratinger. Motpartsrisiko i ovennevnte renteportefljer er begrenset ved rammer som kun tillater norske utstedere med hy kredittverdighet (mimimum BBB+ratet). Disse rammene gjelder bde ratinger og skyggeratinger. Likviditetsrisiko Med likviditetsrisiko menes faren for at selskapet ikke kan oppfylle sine forpliktelser ved forfall eller ikke er i stand til dekke sitt likviditetsbehov frem i tid. I strategien inngr beredskapsplan for hndtering av likviditetssituasjoner i perioder med urolige finansmarkeder. Likviditetsrisikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved ha solide likviditetsreserver tilgjengelige. Rammene skal ogs sikre at OBOS har tilstrekkelig likvide eiendeler sett i forhold til kortsiktig gjeld, medregnet mulige forsinkelser i innbetalinger og utbetalinger. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjennom spredning av innlnene p ulike innlnskilder (inklusive trekkrettigheter) og lpetider. Styring og kontroll av risiko EUs kapitaldekningsregler stiller krav til at kredittinstitusjoner skal ha veldefinerte styrings- og kontrollsystemer, herunder effektive prosesser for identifisere, mle, styre og rapportere risikoer som institusjonen er utsatt for. Bestemmelsen reflekterer kravene til styring og kontroll av risiko i Pilar 2 i ICAAP.
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note1: Fusjon
OBOS har i 2012 fusjonert med datterselskapet OBOS Utleieboliger AS med regnskaps og skattemessig virkning fra og med 1.1.2012. Fusjonen er foretatt til skattemessig og regnskapsmessig kontinuitet.
Effekt p balansen og resultat i OBOS morselskap:

BALANSE Eiendeler Gjeld Egenkapital Sum EK og gjeld 01.01.2012 394646 216 839 115 466 332305
RESULTAT 2012 Driftsinntekter 69477 Driftskostnader 30237 Finanskostnader 7148 Sum resultat 32091
Note1b: Oppkjp av Fornebu Utvikling AS

Fornebu Utvikling AS ble pr 01.03.12 et datterselskap av OBOS. Pr 31.12.11 eide OBOS 17,9 prosent av selskapet til en bokfrt verdi 161,9 millioner kroner, og de restrende aksjene (82,1 prosent) ble kjpt for 1,688 milliarder kroner. OBOS har balansefrt utsatt skattefordel fra oppkjpt virksomhet. Dette belper seg til 137,1 millioner kroner ved oppkjpstidspunktet.
Effekt p balansen og resultat i OBOS konsern:

BALANSE Boligtomter for utvikling Opptjente inntekter Andre eiendeler Eiendeler Gjeld til kredittinstitusjoner Obligasjonsgjeld 1) Annen gjeld Egenkapital Sum EK og gjeld RESULTAT Omsetning Driftskostnader Sum Resultat
1)
31.12.2012 2689 600 967 400 463 600 4120 500 972 200 1680 000 1541 200 -72 900 4120 500 2012 1130 100 1231 400 -101 300
Gjelder lneopptak for finansiere aksjekjpet.
Note2: Hovedtall fra virksomhetsomrdene

Omsetning 1) Resultat fr skatt 2012 121100 21700 71346 156900 135400 277400 34000 -38932 778914 2011 96534 16180 125002 110442 107256 -182749 31380 -25633 278412 2012 2011 Boligforvaltning 414428 380115 Eiendomsmegling 133689 134168 Bolig- og prosjektutvikling 2460435 1031516 Finans 116500 89300 Nringseiendom 736668 561331 Aksjeinvesteringer 181920 182600 Utleieboliger 73955 70067 Andre 119693 116341 Sum
4237287
2570238
1)
Omsetning defineres som Sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer, Provisjonsinntekter, Sum andre driftsinntekter og Sum netto verdiendring og gevinst/tap p valuta og verdipapirer som er omlpsmidler. Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter fra spare- og utlnsvirksomheten er ikke med i omsetningstallene, viser til note 3.
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note3: Resultat fra spare- og utlnsvirksomheten

MORSELSKAP 2012 2011 Renteinntekter Finansnetto 1) 490736 315972 174764 22995 - 4515 55187 147087 407900 254682 153218 7792 4785 4359 44820 125335 - Rentekostnader
+ Provisjonsinntekter + Avkastning aksjer + Andre inntekter - Andre kostnader Resultat fra spare- og utlnsvirksomheten
Inntekter fra spare- og utlnsvirksomheten er i det alt vesentlige begrenset til omrdet Stor-Oslo. 1) Differansen mot resultatregnskapet p kroner 69,7 millioner kroner gjelder andre forretningsomrder.
Note4: Personalkostnader
MoRsELsKAP Lnninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum KonsERn 2012 2011 Lnninger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum 580663 80589 47759 37268 746280 472790 71646 37769 24642 606847 2012 2011 221616 32912 23673 18059 296260 209250 30932 18227 18267 276677
Antall ansatte
Morselskap Konsern 2012 2011 382 982 376 928
Note5: Ytelse til ledende ansatte/styrende organer/revisor

Bonus Pensjons- opptjent premie Usikret 2011/ Bonus ordinr pensjons1) 2) Ledelsen Tittel Lnn 2012 utbetalt Annet avtale avtale 3) Ln Konsernsjef Konserndirektr investering og forretningsutvikling Konserndirektr nringseiendom Konserndirektr finans Konserndirektr boligforvaltning Konserndirektr konsernstaber Kommunikasjonsdirektr Konserndirektr boligutv. og eiend.megl. 3177 1897 1889 1877 1483 1533 1008 1291 14156 930 555 540 555 435 450 294 390 4149 617 380 357 318 288 298 205 243 2705 242 171 164 210 165 108 177 151 1389 108 134 108 148 104 142 111 58 913 1586 986 534 364 310 433 382 -
Martin Mland Carl Henrik Eriksen Arne Baumann Helge Lem Morten Aagens Anne E. Thurmann-Nielsen ge Pettersen Daniel Siraj
- 3000 4595 3000
Konsernledelsen
Styret Per Aftreth Solfrid Berntsen Lars Buer Morten Dick Inge Nidar Dolve Lisbeth Dyrberg Kristin Eriksen Tove Heggelund Jrn Ilje (sluttet) Inger Stray Lien Styrets honorar
Honorar Lnn Bonus Annet Ln 220 229 380 190 615 14 17 3000 210 220 190 190 486 683 15 15 5 4
220 230 2279 1785 44 26 3000
Torger Reve (nyvalgt)
Kontrollutvalget Thore Jordet Hans Raastad Camilla Tellefsdal Robstad Eli Selstad Knut Jan Nielsen (nyvalgt) Kontrollutvalgets honorar Representantskapets honorar
1) 2)
Honorar 50 30 30 30 15 155 959
Konsernet har tilpasset seg ny forskrift om godtgjrelsesordninger, se uttalelse fra styret, side 60 og 61. Utbetalt bonusbelp i 2012. 3) Konsernledelsen har individuelle pensjonsavtaler som garanterer ytelser ut over ordinr pensjonsordning. For mte mulige fremtidige pensjonsutbetalinger i henhold til de individuelle avtalene er det i regnskapet for 2012 belastet 4,6 millioner kroner under posten pensjonskostnader. Se note for pensjon. Martin Mland kan fratre etter eget nske etter fylte 60 r, men har ogs plikt til fratre med pensjon fra det tidspunkt styret i OBOS bestemmer. Pensjonen vil vre 80 prosent av lnn eksklusiv bonus mellom 64 - 67 r og 65 prosent fra fylte 67 r. Carl Henrik Eriksen kan fratre etter eget nske etter fylte 62 r, men har ogs plikt til fratre med pensjon fra det tidspunkt bedriften bestemmer. Pensjonsgrunnlag vil vre 65 prosent av rslnn eksklusive bonus. vrig konsernledelse har rett til tilleggspensjon av lnn som overstiger 12 G, og pensjonen vil vre 65 prosent av dette ved full opptjening. Det er ved utgangen av ret 343 ansatte som har ln til rente som tilsvarer normrente (2,25 prosent). Totalt lnebelp for ln med ansattebetingelser utgjr 621,4 millioner kroner. Ellers ytes ln til ansatte, styremedlemmer og medlemmer p vanlige medlemsbetingelser.
Godtgjrelse til revisor

Lovplagt revisjon Andre attestasjonstjenester Skatterdgivning Honorar for andre tjenester Sum 1) MoRsELsKAP KonsERn 799 12 63 1072 4682 226 634 7 147
198 1605
Tallene over er eksklusiv merverdiavgift 1) 2,1 millioner kroner gjelder Ernst & Young som er revisor for Fornebu Utvikling med datterselskaper .
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note6: Pensjonskostnad 2012 / Pensjonsforpliktelse 31.12.12

OBOS er pliktig til ha tjenestepensjon etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. OBOS pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne loven. Frem til og med 2006 hadde de fleste ansatte i konsernet en ytelsesbasert pensjonsordning. Fra og med 1.1.2007 ble det besluttet lukke den ytelsesbaserte ordningen og innfre innskuddsbasert ordning for alle nyansatte. Ansatte pr 1.1.2007 fikk tilbud om frivillig overgang til innskuddsbasert ordning. For den ytelsesbaserte ordningen gis det en bestemt fremtidig pensjonsytelse (ytelsesplan). Denne er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsr, lnnsnivet ved oppndd pensjonsalder og strrelse p ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsen er dekket gjennom et forsikringsselskap. OBOS har ogs en usikret ordning som gjelder AFP og en forpliktelse knyttet til rett/plikt for enkelte ledende ansatte til fratre ved henholdsvis fylte 62 r. I tillegg har noen i konsernledelsen en usikret pensjonsavtale som gir en pensjonsytelse for pensjonsgrunnlag ut over 12G.
Antall personer som er med i selskapets kollektive pensjonsordning

MoRsELsKAP Ytelsesbasert Aktive Pensjonister Sum Innskuddsbasert Sum 143 176 183 182 326 358 239 565 200 267 310 238 218 505 528 715 618 1146 Pr. 31.12.12 Pr. 31.12.11 KonsERn Pr. 31.12.12 Pr. 31.12.11
558 1220
Netto pensjonskostnader

MoRsELsKAP Ytelsesbasert Innskuddsbasert AFP og andre Netto Pr. 31.12.12 13727 5750 4196 23673 Pr. 31.12.11 10398 4089 3740 18227 Pr. 31.12.12 24377 17403 5840 47759 Pr. 31.12.11 18125 12893 6751 37769
KonsERn
Pensjonsmidlene forvaltes av Storebrand Kapitalforvaltning og har flgende sammensetning pr. 31.12.2012

Globale aksjer Norske aksjer Eiendom Obligasjoner Pengemarked Annet Sum 2012 2011 6,7 % 13,3 % 14,9 % 50,0 % 15,1 % 0,0 % 100 % 12,4 % 3,3 % 17,0 % 38,2 % 14,5 % 14,6 % 100 %
Hovedforutsetninger benyttet i beregningene av netto pensjonsforpliktelse

Forventet avkastning p pensjonsmidler 1): Diskonteringsrente: rlig lnnsvekst: rlig G-vekst: rlig regulering av pensjonene: Gjennomsnittlig arb.g.avg faktor:
1)
2012 2011
3,60 % 4,20 % 3,25 % 3,00 % 0,70 % 14,10 % 4,40% 3,50% 4,00% 3,75% 0,70% 14,10%
Virkelig avkastning p pensjonsmidlene i 2012, utgjorde 7,32 prosent.
Ytelsesbasert pensjonsordning:
MoRsELsKAP
Sammensetning av periodens pensjonskostnader

Nverdi av rets pensjonsopptjening Forsikret 10402 8321 -9034 - 2801 - - 1237 13727 2012 Uforsikret 1783 1737 - 123 342 211 - - 4196 12185 10058 -9034 123 3143 211 - 1237 17923 2011 10345 11471 -10600 10 1295 1617 14138 + Rentekostnad av plpte pensjonsforpliktelser Forventet avkastning p pensjonsmidler Resultatfrt virkning av planendring + Resultatfrte estimatendringer + Resultatfrt implementeringsendring + Periodisert arbeidsgiveravgift + Administrasjonskostnader = Periodens netto pensjonskostnad, ytelsesbasert Sum Totalt
Balanse
Estimerte pensjonsmidler - Estimert plpt pensjonsforpliktelse = Estimert netto pensjonsmidler/-forpliktelse + Ikke resultatfrte avvik Netto ikke resultatfrt virkning av planendring = Netto balansefrte pensjonsmidler/-forpliktelser + Periodisert arbeidsgiveravgift + Fellesregning p gammel AFP - tilleggsavsetning 1) = Balansefrte pensjonsmidler/-forpliktelser inkludert arbeidsgiveravgift Forsikret 212200 216713 -4513 29887 - 25374 -2615 - 22759 2012 Uforsikret - 40603 -40603 -4672 - -45276 -6384 -1030 -52689 Sum 212200 257316 -45116 25214 - -19902 -8999 -1030 -29930 2011 Forsikret 204196 243625 -39429 64332 - 24903 -2621 - 22282 Uforsikret 47677 -47677 2239 123 -45316 -6389 -1692 -53396
KONSERN
Sammensetning av periodens pensjonskostnader

Nverdi av rets pensjonsopptjening + Rentekostnad av plpte pensjonsforpliktelser Forventet avkastning p pensjonsmidler Resultatfrt virkning av planendring + Resultatfrte estimatendringer + Resultatfrt implementeringsendring + Periodisert arbeidsgiveravgift + Administrasjonskostnader = Periodens netto pensjonskostnad, ytelsesbasert Forsikret 18410 13409 -13933 - 4891 - - 1599 24377 2012 Uforsikret 2530 2446 - 151 502 211 - - 5840 20941 15855 -13933 151 5393 211 - 1599 30217 2011 16155 16904 -15430 428 4158 184 8 2469 24876 Sum Totalt
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Balanse
Estimerte pensjonsmidler - Estimert plpt pensjonsforpliktelse = Estimert netto pensjonsmidler/-forpliktelse + Ikke resultatfrte avvik Netto ikke resultatfrt virkning av planendring = Netto balansefrte pensjonsmidler/-forpliktelser + Periodisert arbeidsgiveravgift + Fellesregning p gammel AFP - tilleggsavsetning 1) = Balansefrte pensjonsmidler/-forpliktelser inkludert arbeidsgiveravgift + Pensjonsforpliktelser i datterselskap = Bokfrt i balansen
1)
2012 Forsikret 323645 341190 -17545 47564 - 30019 -3965 - 26054 4262 30317 Uforsikret 2740 58724 -55984 -10513 - -66497 -9331 -1903 -77731 Sum 326385 399915 -73530 37051 - -36478 -13296 -1903 -51677
2011 Forsikret 306641 382828 -76187 104800 - 28613 -5368 - 23245 4623 27868 Uforsikret 63118 -63118 3868 123 -59127 -8264 -2808 -70200 -4623 -74823
-4262 -81993
Ved overgang til ny AFP-ordning er det avsatt kroner 2.900,- pr ansatt, som skal dekke premie for gammel AFP for rene 2013 til 2015.
Note7: Provisjonsinntekter
Provisjoner bank Provisjoner forsikring Sum MoRsELsKAP 2012 24129 20250 44379 8291 18029 26321 KonsERn 2011 8291 22858 31149 24129 26319 50449 2011 2012
Note8: Langsiktige tilvirkningskontrakter

Utbygging av tomter organiseres gjennom OBOS Nye Hjem AS med dtre. Inntektene fra prosjektene inntektsfres etter prinsippet om lpende avregning med fortjeneste. LAnGsIKTIGE TILvIRKnInGsKonTRAKTER PR. 31.12. Inntektsfrt p igangsatte prosjekter Kostnader knyttet til opptjent inntekt / tapsavsetninger 1) Netto resultatfrt p igangsatte prosjekter 1) Gjenvrende produksjon p tapsprosjekter Netto resultatfrt urealisert tap Ubebygde tomter Opptjente ikke fakturerte inntekter p igangsatte langsiktige tilvirkningskontrakter Kundefordringer er inkludert i linjen for andre eiendeler i konsernets balanse. Informasjon om prosjektene finner du p www.obos.no 1) Belpene er eksklusive forbruk av interne ressurser. - - 3503 527 1822925 764420 865523 241288 159706 2012 2261379 2020091 2011 907998 748292
Note9: Forvaltningsinntekter
Eiendomsforvaltning er et av OBOS kjerneomrder og omfatter forretningsfrsel for 3 411 bolig- og eiendomsselskaper. Dette innebrer forvaltning av 169 559 boliger, 2,5 millioner kvadratmeter nringseiendom og innkreving av ca. 10,2 milliarder kroner. Omsetning fra denne virksomheten belper seg til 528,1 millioner kroner. Herav er honorar fra forvaltning av nringseiendom 170,1 millioner kroner og faste honorar fra medlemslag p 77,1 millioner kroner.
Note10: Tap p utln og garantier

NEDsKRIvnInGER P InDIvIDuELLE uTLn 2012 2011 2010 9933 0 10667 0 0 20600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9933 0 9933 2107 2063 0 0 44 0 Nedskrivninger p individuelle utln 1.1
- Periodens konstaterte tap, hvor det tidligere er foretatt nedskrivning + kte nedskrivninger p individuelle utln i perioden + Nye nedskrivninger p individuelle utln i perioden - Tilbakefring av nedskrivninger p individuelle utln i perioden = Nedskrivninger p individuelle utln 31.12 NEDSKRIVNINGER P GRUPPER AV UTLN Nedskrivninger p grupper av utln 1.1
+/- Periodens nedskrivninger p grupper av utln = Nedskrivninger p grupper av utln 31.12
TAP P UTLN Periodens endring i nedskrivninger p individuelle utln + Periodens endring i nedskrivninger p grupper av utln + Periodens konstaterte tap som det tidligere r er nedskrevet for + Periodens konstaterte tap som det tidligere r ikke er nedskrevet for - Periodens inngang p tidligere perioders konstaterte tap 10667 0 0 0 33 9933 0 0 0 196 -2107 0 2063 0 151
= Periodens tapskostnader 10634 9737 -194
MIsLIGhoLDTE EnGAsJEMEnTER
35914
30434 20501 8423 8423
Fr nedskrivninger p individuelle utln Netto misligholdte engasjementer 31.12
- Tilhrende nedskrivninger 20600 9933 0 15314
NEDsKREvnE InDIvIDuELLE uTLn 1) Fr nedskrivninger p individuelle utln Netto nedskrevne individuelle utln 31.12
1)
0 20600
0 9933
0 0
- Tilhrende nedskrivninger -20600 -9933 0
Nedskrivninger i 2011 og 2012 gjelder utln til datterselskapene FOBBL Eiendom AS og Nttery og Tnsberg Eiendom AS.
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note10b: Risikoklassisering av utln og garantier morselskap

Pr. 31.12.2012 Brutto Mulig ekspon. Risikoklassifiseringssystem Utln rammeln Garantier Sum Prosent Risikogruppe 1 Boligln med pant <60% 7410439 933033 8529 8352001 63,3 % Risikogruppe 2 Boligln med pant >60%<80% 2335350 2335350 17,7 % Risikogruppe 3 Boligln med pant >80%<100% 355360 355360 2,7 % Risikogruppe 4 Nringsln med pant <80% - - - 0,0 % Risikogruppe 5 Nringsln med pant >80% - 0,0 % Risikogruppe 6 Boligln uten pant 1103242 10359 470440 1584041 12,0 % Risikogruppe 7 Nringsln uten pant 1 - 7589 7590 0,1 % Risikogruppe 8 Ansvarlig ln 553371 553371 4,2 % Sum Pr. 31.12.2011 11757763 943392 486558 13187713 100,0 %
Brutto Mulig ekspon.
Risikoklassifiseringssystem Utln rammeln Garantier Sum Prosent Risikogruppe 1 Boligln med pant <60% 6274014 714695 3584 6992293 60,5 % Risikogruppe 2 Boligln med pant >60%<80% 2421380 2421380 20,9 % Risikogruppe 3 Boligln med pant >80%<100% 301710 301710 2,6 % Risikogruppe 4 Nringsln med pant <80% 72971 51029 124000 1,1 % Risikogruppe 5 Nringsln med pant >80% - 0,0 % Risikogruppe 6 Boligln uten pant 868662 10682 521844 1401187 12,1 % Risikogruppe 7 Nringsln uten pant - - 4694 4694 0,0 % Risikogruppe 8 Ansvarlig ln 319348 319348 2,8 % Sum 10258085 776406 530122 11564613 100,0 %
OBOS benytter en risikoklassifisering ut fra sikkerhetsdekning for lnet. Risikogruppene er delt inn i ln med boligpant innenfor 60 prosent, mellom 60 og 80 prosent, og mellom 80 prosent og 100 prosent, samt ln med nringspant innenfor 80 prosent og utover 80 prosent. Videre er det angitt risikogrupper for usikrede ln og for ansvarlig ln. Utlnene er i det alt vesentlige begrenset geografisk til omrdet Stor-Oslo.
Note11: Kapitaldekning
MoRsELsKAP KonsERn 2011 2012 2012 2011 Ansvarlig kapital: Kjernekapital: 48 649 54 581 Bundet egenkapital i OBOS 54581 48649 3740324 4070946 Andre fond 6211 561 5591348 - - Minoritetsinteresser -28068 24084 Fradrag: -41998 -32335 Immaterielle eiendeler og pensjonsmidler -151749 -143808 3746975 4093192 Netto ansvarlig kapital (A) 6086377 5520273 8249500 10952125 Risikovektet balanse (B) 20256213 15088888 45,42 % 37,37 % Kapitaldekning (A/B) 30,05 % 36,59 %
Kapitalkrav 2012

Balanse- Utenom poster balansen Kapitalkrav standardmetoden: 21069 - Massemarkedsengasjementer 272349 318 Engasjementer med pantsikkerhet i eiendom 1837 - Forfalte engasjementer 492870 19007 vrige engasjementer 788126 19325 Kapitalkrav 48096 - Kapitalkrav for posisjons-, valuta- og varerisiko: Posisjonsrisiko 20623 - Kapitalkrav operasjonell risiko: Basismetoden OBOS har ikke handelsporteflje. Balanse- poster 21069 272349 1837 1244948 1540203 55423 5546 Utenom balansen 318 19007 19325 -
Note12: Innskudd og utln fordelt p sektor morselskap

Mulig Brutto ekspon. Pr. 31.12.2012 utln rammeln Garantier Personmarked Boligeiendom Boligbyggevirksomhet Nringseiendom Eiendomsmegling Teknisk/konsulent Inkassovirksomhet Sum 4406187 6798206 553371 - - - - 11757763 - 943392 - - - - - 943392 - 478923 - - 635 - 7000 486558 Utln Innskudd Nedskrivn. individuelle/ gruppe - - -20600 - - - - -20600 Sum 4406187 8220521 532771 - 635 - 7000 13167113 Herav misligholdte engasjementer 15311 3 20600 - - - - 35914 4433630 4074801 117341 12983 57935 20520 14306 8731516
Mulig Brutto ekspon. Pr. 31.12.2011 utln rammeln Garantier Personmarked Boligeiendom Boligbyggevirksomhet Nringseiendom Eiendomsmegling Teknisk/konsulent Inkassovirksomhet Sum 3714265 6224472 319348 - - - - 10258085 - 725377 51029 - - - - 776406 - 525382 - - 740 - 4000 530122
Utln Innskudd Nedskrivn. individuelle/ gruppe - - -9933 - - - - -9933 Sum 3714265 7475230 360444 - 740 - 4000 11554680 Herav misligholdte engasjementer 20501 - 9933 - - - - 30434 3935351 3306564 42515 41309 49592 9835 11201 7396366
Utln fordelt p lnetype

Panteln til boligselskaper

2012 2011 5263183 866780 299800 19548 6068 72971 3422909 291356 15470 -9933 10248152 776406 530122 11554680 5667243 1097781 426071 127300 14142 - 3784817 621370 19040 -20600 11737163 943392 486558 13167113
Blankoln og ln med fordringspant til boligselskaper Utln til datterselskaper Ansvarlig ln til tilknyttede selskaper Kassekreditt, andre trekk Byggeln Utln til medlemmer Personalln Fordringer factoring 1) Nedskrivninger Sum Mulig eksponering rammeln Garantier Sum
1)
Alle tilknyttede borettslag har factoringavtale med OBOS som sikrer borettslagenes innbetaling av f elleskostnader. Ordningen innebrer at OBOS mnedlig overtar borettslagenes fordringer p a ndelseierne og krever disse inn for egen regning og risiko.
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
FoRMIDLInG AV LN TIL TERRA BoLIGKREDITT AS Gjenstende lnebelp Antall lpende ln 2012 2011 5816579 444 4505800 322
Terra Boligkreditt AS (TBK) er et kredittforetak hvor OBOS eier 10,63 prosent. OBOS stiller garanti for ln som vre kunder har i TBK. OBOS har per 31.12.2012 formidlet ln til TBK for 5,82 milliarder kroner. Ln formidlet til TBK er ikke balansefrt. Alle ln i TBK ligger innenfor 60 prosent av vurdert verdi og risikoen knyttet til disse vurderes som begrenset. OBOS har ikke overtatt noen misligholdte ln fra TBK i 2012. Garantibelpet er tredelt overfor TBK og utgjr: Tapsgaranti - den delen av lnet som overstiger 50 prosent av sikkerhetsstillelsen. For ln som overstiger 50 prosent av sikkerhetsstillelsen, skal garantien vre p minimum kroner 25 000 pr ln og garantien gjelder for 6 r fra dato for rettsvern. Saksgaranti - gjelder for hele lnebelpet fra OBOS anmoder om utbetaling, til pantesikkerhetene har oppndd rettsvern. Andel av felles garantiramme - en samlet garantiramme p 1 prosent av OBOS sin totale lneporteflje ved utgangen av mneden. TBK har ytterligere rett til motregne eventuelle tap knyttet til overdratte ln fra OBOS, mot fremtidig provisjon i en periode p inntil 3 r. Denne adgangen gjelder kun dersom forpliktelser ikke er dekket opp etter at garantibelpet er overskredet og pant er realisert. OBOS hAR PR 31.12.2012 fLGEnDE GARAnTIER TIL TBK: Saksgaranti Andel av felles garantiramme Sum 2012 2011 12331 44563 58166 115060 9139 68587 45058 122784
Tapsgaranti
Note13: Konsernmellomvrende og transaksjoner med datterselskaper

Balanse- og resultatposter mellom morselskapet og datterselskapene spesifisert BALAnsEPosTER 2012 2011 426096 100900 422628 88476 299800 148839 353195 108398
Nedbetalingsln Andre eiendeler Innskudd uten avtalt lpetid
Annen gjeld REsuLTATPosTER
2012 2011 38367 5320 87967 5505 139002 - 23575 12441 4428 19828 32953 4094 133253 4849 123638 194 26758 5841 18356
Renteinntekter Rentekostnader Utbytte/konsernbidrag Provisjonsinntekter Forvaltningsinntekter Leieinntekter faste eiendommer Andre driftsinntekter Administrasjonskostnader Driftskostnader faste eiendommer Andre driftskostnader
Note14: Transaksjoner med nrstende parter

OBOS og konsernet foretar lpende transaksjoner med nrstende parter. Alle transaksjoner er foretatt som del av den ordinre virksomheten og til markedsmessige vilkr. MoRsELsKAP Datter- Tilknyttede De vesentligste transaksjonene som er foretatt i 2012 er som flger: selskaper selskaper Kjp av tjenester fra Salg av tjenester til 1) Leie av eiendom fra Renteinntekter fra Rentekostnader fra
1)
17499 148 183 19198 38367 5320
996 6677 -
Salg av administrative tjenester fra konsernstaber herunder konomi, regnskap, IT, administrasjon, personal og lnn. Salg av administrative tjenester klassifiseres som forvaltningsinntekter. KONSERN
Alle datterselskaper, tilknyttede selskaper og medlemmer av styret og konsernledelsen er nrstende parter av OBOS. Transaksjoner med datterselskaper elimineres i konsernregnskapet og vises ikke i denne note. Se note 25 for oversikt over datterselskaper og note 24 for oversikt over tilknyttede selskaper. For informasjon om ytelser til ledelsen, se note 5. OBOS har en eierandel p henholdsvis 26,20 prosent i AF Gruppen ASA og 28,02 prosent i Veidekke ASA. Konsernet har lpende kontrakter med AF Gruppen og Veidekke om felles utvikling av prosjekter. Selskaper innen OBOS konsernet kjper byggeleveranser fra AF Gruppen og Veidekke. Konsernsjef i OBOS Martin Mland er styreleder i Veidekke ASA. Konserndirektr for forretningsutvikling i OBOS, Carl Henrik Eriksen, er styremedlem i AF Gruppen ASA og AF Gruppen Norge AS. Ved prosjektutvikling i samarbeid med AF Gruppen er det etablert selskaper hvor OBOS og AF Gruppen hver har en lik eierandel. Dette gjelder flgende selskaper: Sandakerveien 99 B KS, Sandakerveien 99 B AS, Karlstadgata Utbygging ANS, Elvesiden Utvikling AS, Nordliveien utbygging AS og Nordliveien KS. Ved prosjektutvikling i samarbeid med Veidekke er det etablert selskaper hvor OBOS og Veidekke hver har en eierandel p 50 prosent. Dette gjelder flgende selskaper: Sjlyststranda Eiendom AS, Ulos AS, Lrenvangen Utvikling AS, Svankevig AS, Sorgenfri Utbyggingsselskap AS, Horneberg Utbyggingsselskap AS, Sjetnan Nedre AS og M17 Utvikling AS. De vesentligste transaksjonene som er foretatt i 2012 er som flger: AF Gruppen Veidekke Kjp av varer og tjenester fra 356134 258569
Note15: Vilkr for gjeld konsern

Volum Ln og innskudd fra kredittinstitusjoner med avtalt lpetid eller oppsigelsesfrist Innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt lpetid Annen langsiktig gjeld med avtalt lpetid Sertifikatgjeld Obligasjonsgjeld
1)
2012 Vektet nominell gjennomsnittsrente Volum 3,91 % 2,92 % 1,40 % 3,30 % 3,69 % 1) 4717158 7043171 - 950000 2040128
2011 Vektet nominell gjennomsnittsrente 3,79 % 3,10 % 3,30 % 4,33 %
5904185 8308888 1027776 550000 3839444
Gjennomsnittlig kupongrente. Av obligasjonsgjelden er 440,1 millioner kroner pantesikret i fast eiendom. 2012 2011 3721549 3364662
Gjeld som forfaller mer enn fem r frem i tid
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note16: Likviditetsrisiko restlpetid p balanseposter pr. 31.12.2012

MORSELSKAP Kontanter Bankinnskudd Sertifikater og obligasjoner
Inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 6 mnd Fra 1 r Fra 3 r 1 mnd til 3 mnd til 6 mnd til 1 r til 3 r til 5 r Fra 5 r til 10 r Over 10 r Uten restlpetid Totalt
Kontanter og bankinnskudd - - - 52336 - - 20000 - - 35000 - - 95000 - - - - - 20000 - - - 246 310056 50000 246 362392 431493
- 211493
Utln og fordringer til kunder Nedbetalingsln til medlemmer Nedbetalingsln til boligselskaper 4682 49 8274 13 5011 2218 52351 23 10675 378400 2249 - - - 29955 485 27868 6838 - - - 30905 157190 697 10374 48707 187381 843 - - - 3496449 609790 6488113 - - - - - - 14142 19040 3784817 621370 6765023 388226 17244 127300 14142 19040 4809011 Personalln Nedbetalingsln til datterselskaper Ansvarlig ln til datterselskaper Rammeln Fordringer factoring vrige eiendeler uten lpetid Sum eiendeler Innskudd fra medlemmer Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra nringsselskaper Innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper vrig gjeld uten restlpetid Egenkapital Sum gjeld og egenkapital Netto likvid.eksp. p balanseposter - - - - - - - - - 27229 57261 - - - 600000 - -
9826 7315 - - - - - 4877 122423
Ansvarlig ln til tilknyttede selskaper
- 4809011
4731 272117 - - - - - - - - - - 250000 - -
478698 169972 86029 504683 10594352 5202495 17340305 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 53674 - - - 4537938 - 3649811 - - - 3907 482598 363697 4595199 3649811 3907 482598 4119565 363697 4125526
vrig gjeld med restlpetid
148981 1757456 1207165
102290 - 4125526
- 250000 657261 4731 22117 -630033
148981 1757456 1207165 53674
102290 13163478 17340305 -
329717 -1587485 -1121136 451009 10492062 -7960983
For dekke et mulig likviditetsbehov har OBOS pr. 31.12.2012 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt og 2 500 millioner kroner i ubenyttede kommiterte trekkrettigheter.
KONSERN Kontanter Bankinnskudd Sertifikater og obligasjoner
Inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 6 mnd Fra 1 r Fra 3 r 1 mnd til 3 mnd til 6 mnd til 1 r til 3 r til 5 r
Fra 5 r til 10 r
Over 10 r
Uten restlpetid Totalt
Kontanter og bankinnskudd - - - 66311 - - 42030 - - 35000 - - 130794 - - 34675 - - 20000 - - - 253 584918 50000 253 651 229 547011
4000 230512
Utln og fordringer til kunder Nedbetalingsln til medlemmer Personalln Nedbetalingsln til boligselskaper Ansvarlig ln til tilknyttede selskaper Rammeln Fordringer factoring vrige eiendeler med lpetid vrige eiendeler uten lpetid Sum eiendeler Innskudd fra medlemmer Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra nringsselskaper Innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper vrig gjeld med restlpetid vrig gjeld uten restlpetid Egenkapital Sum gjeld og egenkapital Netto likvid.eksp. p balanseposter 4682 - 49 - - - 954 - 8274 - 13 - - - 708 - 5011 - 2218 - - - 1063 - 50321 57261 - - - - - 52351 23 10675 - - - 2125 - 29955 485 27868 - - - 8500 - 30905 157190 697 10374 48707 187381 4877 122423 - - - - - - 3496449 609790 6488088 - - 38250 - - - 14142 19040 - 3784817 621370 6764 998 127300 14142 19040 359603
8500 299503
- 14395 639 14395 639
9685 305819 - - - - - - - - - - - -
100174 197601 128362 796846 10632602 15063 992 27285 402 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4537938 - 3649811 - - 2098331 3907 59970 4595199 3649811 3907 59970 1417 035 6238 074
- 781037
913540 1283492 3190623 1431165 1623218
- 11321406
- 1417 035 - 6238 074
- 781037 970801 1283492 3190623 1431165 1623218 2098331 15906 753 27285 402 9685 -475218 -920480 -1183318 -2993022 -1302803 -826372 8534271 -842743 -
For dekke et mulig likviditetsbehov har OBOS pr. 31.12.2012 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt og 3 525 millioner kroner i ubenyttede kommiterte trekkrettigheter.
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note17: Renterisiko gjenstende tid til renteregulering pr. 31.12.2012

Funding av utln skjer fra fire kilder; innskudd med p.t. betingelser, sertifikatln med lpetid p inntil tre mnd., obligasjonsln og egenkapital. I den grad det for innln og utln, som har lengre enn 3 mneders rentebinding, er avvik mellom rentereguleringstidspunkter, er det inngtt rentebytteavtaler som minimerer renterisikoen. Det vises til note 18 vedrrende finansielle derivater. MORSELSKAP Tid frem til frste mulige Inntil rentereguleringstidspunkt 1 mnd Fra 1 mnd til 3 mnd Fra 3 mnd til 1 r Fra 1 r til 5 r Over 5 r Uten renteeksponering Sum
Kontanter og bankinnskudd Kontanter Bankinnskudd Sertifikater og obligasjoner - 311894 - - - 356493 - - 75000 - - - - - - 246 - 246 431493 50498 362392
Utln og fordringer til kunder Nedbetalingsln til medlemmer Personalln Nedbetalingsln til boligselskaper Nedbetalingsln til datterselskaper Ansvarlig ln til datterselskaper Ansvarlig ln til tilknyttede selskaper Rammeln Fordringer factoring Ikke rentebrende eiendeler Sum eiendeler Innskudd fra medlemmer Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra nringsselskaper Innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper vrig rentebrende gjeld Ikke rentebrende gjeld Egenkapital Sum gjeld og egenkapital Netto renteeksponering p balanseposter Netto renteeksponering p utenombalanseposter Netto renteeksponering Netto renteeksponering som gj.snitt av forvaltningskapital 1,29 % -0,68 % 0,42 % -2,45 % -0,82 % 2,25 % - 223960 -362431 -118438 393042 72471 -27853 -424563 -2758 -143001 - 389572 223960 243993 -320571 -396710 -140243 389572 3784817 621370 6539954 388226 17244 127300 14142 - - 11804948 4595200 3649811 3907 482598 2849472 - - 11580988 - - 137500 - - - - - - 493993 - - - - 250000 - - 250000 - - 56958 - - - - - - 131958 - - - - 452529 - - 452529 - - 27853 - - - - - 27853 - - - - 424563 - - 424563 - - - - - - - 2758 - - - 143001 - - 143001 2758 - - - - - 19040 4809011 4878795 - - - - 363697 4125526 4489224 3784817 6765023 388226 17244 127300 19040 4809011 17340305 4595200 3649811 3907 482598 4119566 363697 4125526 17340305 - 621370
- -
- 14142
KONSERN Tid frem til frste mulige Inntil rentereguleringstidspunkt 1 mnd Fra 1 mnd til 3 mnd Fra 3 mnd til 1 r Fra 1 r til 5 r Over 5 r Uten renteeksponering 253 50498 - 253 651229 547010 Sum
Kontanter og bankinnskudd Kontanter Bankinnskudd Sertifikater og obligasjoner - 582981 4000 - 8596 425824 - 9154 117187 - - - - - -
Utln og fordringer til kunder Nedbetalingsln til medlemmer Personalln Nedbetalingsln til boligselskaper Nedbetalingsln til tilknyttede selskaper Ansvarlig ln til tilknyttede selskaper Rammeln Fordringer factoring vrig rentebrende eiendeler Ikke rentebrende eiendeler Sum eiendeler Innskudd fra medlemmer Innskudd fra boligselskaper Innskudd fra nringsselskaper Innskudd fra tilknyttede selskaper vrig rentebrende gjeld Ikke rentebrende gjeld Egenkapital Sum gjeld og egenkapital Netto renteeksponering p balanseposter Netto renteeksponering p utenombalanseposter Netto renteeksponering Netto renteeksponering som gj.snitt av forvaltningskapital -2,95 % -5,11 % -4,58 % -9,41 % -3,13 % 25,17 % - -805115 2 034 152 1 392 985 303 459 1 249 883 -1 623 853 -713 758 -2 566 421 -854 001 - 6868405 -805115 -3427138 -1553341 -942568 -140243 6868405 3784817 621370 6539929 - 127300 14142 - 278853 - 11953393 4595200 3649811 3907 59970 4449620 - - 12758508 - - 137500 - - - - - - 571920 - - - - 3999058 - - 3999058 - - 56958 - - - - - - 183299 - - - - 1736640 - - 1736640 - - 27853 - - - - - - 27853 - - - - 970421 - - - - 2758 - - - - - - 2758 - - - - 143001 - - - - - - - - 19040 - 14476 389 3784817 621370 6764998 127300 14142 19040 278853 14476 389
14546 179 27285 402 - - - - 22666 1417 035 6238074 4595200 3649811 3907 59970 11321406 1417 035 6238074
970421 143001 7677 775 27285 402
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note18: Finansielle derivater

OBOS-konsernet benytter rentebytteavtaler (renteswapper), som er avtaler om bytte av rentebetingelser for et bestemt nominelt belp for en bestemt periode. Hensikten med flertallet av renteswapene er sikre kontantstrmmen til deler av lneportefljen (kontantstrmsikring). En sikring er gjort for sikre virkelig verdi av objektet. OBOS har valgt ikke regnskapsfre sikringene, jfr. NRS 18. Det stilles krav til at sikringsobjektet skal kunne identifiseres og at det innebrer renterisiko for selskapet. Videre stilles det krav til at verdiendringer i sikringsobjektet og sikringsinstrumentet skal motvirke hverandre. Derivatene klassifiseres derfor som sikringsforretninger. Sikringene har en gjenvrende lpetid som spenner fra en mned til tte r og ni mneder mlt fra balansetidspunktet. Rentebytteavtaler Mottar fast rente, betaler flytende rente (3 mndr NIBOR) Betaler fast rente, mottar flytende rente (3 mndr NIBOR) Sum sikringsinstrumenter Rentebytteavtaler Mottar fast rente, betaler flytende rente (3 mndr NIBOR) Betaler fast rente, mottar flytende rente (3 mndr NIBOR) Sum sikringsinstrumenter
1) 2)
MoRsELsKAP Virkelig verdi

2)
Kontraktsbelp 1) Kontraktsbelp 1) pr. 31.12.12 150000 223505 373505 gj.snitt 2012 150000 214150 364150
Verdiendring 2012 77 4924 5000
pr. 31.12.12 2797 -3703 -905
KonsERn Virkelig verdi

2)
Kontraktsbelp 1) Kontraktsbelp 1) pr. 31.12.12 150000 2665088 2815088 gj.snitt 2012 150000 1182637 1332637
Verdiendring 2012 77 -34102 -34026
pr. 31.12.12 2797 -123129 -120331
Kontraktsbelp defineres som brutto nominell underliggende verdi. Virkelig verdi er beregnet som nettosummen av ansltt realisasjonsverdi.
Kredittrisikoen for inngtte avtaler anses som lav, da avtalene er inngtt med solide norske og internasjonale finansinstitusjoner. Det er ikke inngtt motregningsavtaler.
Note19: Varige driftsmidler

Maskiner, inventar og MoRsELsKAP transportmidler Anskaffelseskost pr. 1.1.12 Tilgang i r Avgang til anskaffelseskost Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12.12 Bokfrt verdi pr. 31.12.12 Bokfrt verdi pr. 31.12.11 rets ordinre avskrivninger rets nedskrivninger Bokfrt verdi ved salg 99925 6548 1209 92115 13150 10898 4296 - - Bygninger, tomter og annen fast eiendom Sum 14834 381451 3712 521 392051 14834 221 300 3712 114758 387999 4921 92636 405201 25732 4517 300 3712
Maskiner, inventar og KONSERN transportmidler Anskaffelseskost pr. 1.1.12 Tilgang i r Balansefrte lnekostnader i r Avgang til anskaffelseskost Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12.12 Bokfrt verdi pr. 31.12.12 Bokfrt verdi pr. 31.12.11 rets ordinre avskrivninger rets nedskrivninger Bokfrt verdi ved salg 220364 61957 - 6400 180170 95750 58062 21551 1780 965
Bygninger, tomter og annen fast eiendom Sum 5257314 1572467 10747 968249 685572 5186706 4622444 77542 300 956680 5477678 1634424 10747 974649 865742 5282456 4680506 99093 2080 957645
Prosentsats og konomisk levetid for ordinre (linere) avskrivninger Maskiner Inventar og transportmidler Bygninger eksklusive tekniske installasjoner Tekniske installasjoner i bygg Boligeiendom i Sverige Boligeiendom i Norge og tomter avskrives ikke 30 % 20 % 1 % 5 % 1 % 3,3 r 5 r 100 r 20 r 100 r
Ordinre avskrivninger
MORSELSKAP 2012 2011 4296 221 1126 6063 5007 139 1074 6254 Maskiner, inventar og transportmidler Bygninger og annen fast eiendom Immaterielle eiendeler Sum ordinre avskrivninger KONSERN
Goodwill 420 35
2012 2011 21551 77542 1607 110113 13460 70454 1528 89510 Maskiner, inventar og transportmidler Bygninger og annen fast eiendom Immaterielle eiendeler Sum ordinre avskrivninger
Goodwill 9413 4070
Opplysninger om leasing
Leasing viser hvilke kort- og langsiktige forpliktelser konsernet har som flge av inngtte avtaler om leie av driftsmidler. For operasjonelle leieavtaler fremkommer leiebelpene som driftskostnad i konsernets resultatregnskap. En leieavtale som overfrer det vesentligste av konomisk risiko og kontroll fra utleier til leietaker klassifiseres som en finansiell leieavtale. Anskaffelseskost for eiendelen og tilhrende leieforpliktelse er verdien av vederlaget i leieavtalen. Verdien av vederlaget er nverdi av leiebetalingene. Eiendelen avskrives over forventet konomisk levetid. Nedbetaling av leieforpliktelsen skjer gjennom leiebelpene. Disse vil best av en rentekomponent og en avdragsdel, hvor renten regnskapsfres som finanskostnad og avdragsdelen reduserer forpliktelsen.
Leietaker Operasjonelle leieavtaler
Inventar, transportmidler vrige Leide/leasede driftsmidler og kontormaskiner eiendeler Kostnad 2012 Kostnad 2013 Totale kostnader 2-5 r Totale kostnader etter 5 r Totale leasingkostnader 1209 763 1055 22 3050 237 237 237 - 711
Sum 1446 1000 1292 22 3761
Leietaker Finansielle leieavtaler
Inventar, transportmidler vrige Leide/leasede driftsmidler og kontormaskiner eiendeler Kostnad 2012 Kostnad 2013 Totale kostnader 2-5 r Totale kostnader etter 5 r Totale leasingkostnader 1946 1326 3167 5 6444 - - - - -
Sum 1946 1326 3167 5 6444 6163
Driftsmidlenes balansefrte verdi 31.12.12 (maskiner, inventar og transportmidler)
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Opplysninger om eiendommer
Nring (inkl. fellesgarasjer) Bolig Tomter for utvikling Garasjeanlegg
Egen Bokfrt verdi Areal (m2) utnyttelse Utleiedel Ledighet 3591567 1117 782 408143 69214 383632 87707 27272 7 % 1 % 0 % 48 % 96 % 85 % 45 % 3% 15 %
114745
Sum 5186 706 613356 6 % 59 % 36 % Verdi fordelt p geografi Stor-Oslo 3257 159 Bergen Trondheim 343852 261927 Sverige Stavanger Andre 778487 482168 63113
Note20: Boligtomter for utvikling

Boligtomter for utvikling Sum Verdi fordelt p geografi Stor-Oslo 3132 758 Bokfrt verdi 3503 527 3503 527 Areal (m2) 5925280 5925280 Sverige Stavanger Andre 410 93 482 36336
Bergen Trondheim 9591 230949
OBOS hadde ved utgangen av 2012 en tomtebank p anslagsvis 15.000 boliger brutto hvorav OBOS sin konomiske andel utgjr rundt 12.000 boliger. Av totalt areal for boligtomter for utvikling er 4 584 143 kvadratmeter areal klassifisert som jordbruk/skogbrukseiendom.
Note21: Goodwill fordelt p virksomhetskjp

MORSELSKAP Forvaltning Anskaffelseskost pr. 1.1.12 Tilgang i r Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12.12 Bokfrt verdi pr. 31.12.12 Bokfrt verdi pr. 31.12.11 rets ordinre avskrivninger Prosentsats for ordinre (linere) avskrivninger konomisk levetid 2100 - 455 1645 2065 420 20 % 5 r Sum 2100 455 1645 2065 420
Nrings- Tekniske KonsERn Forvaltning eiendom tjenester Anskaffelseskost pr. 1.1.12 Tilgang i r Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12.12 Bokfrt verdi pr. 31.12.12 Bokfrt verdi pr. 31.12.11 rets ordinre avskrivninger rets nedskrivning Prosentsats for ordinre (linere) avskrivninger konomisk levetid 78840 5246 79804 4282 1000 1 055 20 % 5 r 77233 - 8394 68839 76566 7726 10 % 10 r 3083 633 2450 - 633 20 % 5 r
Sum 156073 8329 88832 75570 77566 9 413 890
890
Note22: Andre immaterielle eiendeler

MORSELSKAP IT-system Anskaffelseskost 01.01.12 Tilgang Anskaffelseskost 31.12.12 Akkumulerte avskrivninger 31.12.12 Balansefrt verdi 31.12.12 Balansefrt verdi 31.12.11 rets avskrivninger 5440 6133 11573 3642 7931 3080 1283
KONSERN IT-system Boligbygging 1) Kraftutbygging 2) Sum Anskaffelseskost 01.01.12 Tilgang Anskaffelseskost 31.12.12 Akkumulerte avskrivninger 31.12.12 Balansefrt verdi 31.12.12 Balansefrt verdi 31.12.11 rets avskrivninger Forventet konomisk levetid 7712 6450 14162 5534 8628 3943 5 r 17631 20381 - 20381 17631 16800 16800 - 16800 16800 - 42143 9200 51343 5534 45810 38374 1764
2750
1764
Avskrivningsplan Liner
1) OBOS Nye Hjem AS eier en opsjon p kjpe 50 prosent av eiendommen Bjrnegrdssvingen 11-13, gnr 82, bnr 7 i Brum kommune for 35,0 millioner kroner innen 01.07.2026, dog senest innen det tidspunkt det foreligger endelig, offentlig godkjent reguleringsplan og utbyggingsavtale med Brum kommune. For denne opsjonen har OBOS Nye Hjem AS betalt 14,0 millioner kroner.
OBOS Nye Hjem AS har en opsjon p kjpe eiendommen gnr. 112, bnr 5, 8 og 30 i Bergen kommune. For denne opsjonen har OBOS Nye Hjem AS betalt 3,5 millioner kroner. OBOS Nye Hjem AS har en opsjon p kjpe en tomt p Hjemseng i Tnsberg. For denne opsjonen har OBOS Nye Hjem AS betalt 0,1 millioner kroner. I 2012 er det inngtt en tilleggsavtale til denne opsjonsavtalen p 2,5 millioner kroner for Aadlansbekken, del av gnr. 112, bnr 5 og 0,3 millioner kroner er betalt for g.nr 29, bnr. 197 i Nttery kommune for erklre opsjon om kjp av tomt. 2) OBOS Energi AS eier 100 prosent av aksjene i selskapet Tyngdekraft AS. Tyngdekraft AS eier rettigheter til utvikle og bygge smvannkraftverk.
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note23: Aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning

MORSELSKAP Bokfrt Bokfrt Markeds- Anskaffelses- verdi Tilgang Avgang Ned- verdi verdi Selskap Eierandel kost 01.01.12 2012 2012 skrivning 31.12.12 31.12.12 ANLEGGSMIDLER Finn Eiendom AS 3,78 % 17,90 % Fornebu Utvikling AS 1) Terra Boligkreditt AS 10,63 % 6,84 % Terra Gruppen AS 2) BWG Homes ASA 19,91 % Andre Sum anleggsmidler 3) SUM AKSJER
1) 2)
- 161944 186083 94757 500039 1204 944027 944027
- 161944 - 163107 174728 1334 501113 501113
- - - - - -161944 - - 186083 - - 186083 - -68349 - 94757 93073 51352 319153 - -130 1204 279156 -230423 51 352 601197 279156 -230423 51 352 601197
41488 186244 106276 319153 1198 654359 654359
Fornebu Utvikling AS har blitt et datterselskap i 2012. Eierandelen pr 31.12.12 er 100%. Avgang p 68,349 millioner kroner gjelder aksjer i Terra BoligKredit AS som er gitt som tingsutbytte. 3) Av balansefrt verdi er 53 prosent i brsnoterte papirer. KONSERN Bokfrt Bokfrt Markeds- Anskaffelses- verdi Tilgang Avgang Ned- verdi verdi Selskap Eierandel kost 01.01.12 2012 2012 skrivning 31.12.12 31.12.12 OMLPSMIDLER BSA Berlin AS 7,06 % BSA Hyresbostader AS 14,40 % BSA Private Equity AS 18,77 % DNB ASA Eiendomsspar ASA Gjensidige Forsikring ASA Olav Thon Eiendomsselskap ASA Pareto Aksje Norge Pareto Bank ASA 2,40 % Storebrand ASA Storebrand Int Pr Eq II AS 2,99 % Storebrand Int Pr Eq V AS 0,50 % Storebrand Int Pr Eq VI AS 0,42 % Storebrand Int Pr Eq VII AS 0,48 % Victoria Eiendom AS 0,00 % Ya Holding ASA 5,05 % OBX DnB Etf Sparebanken Midt-Norge Sum omlpsmidler 1)
1)
46077 43165 - 18996 18996 - 4427 4427 - 57649 43888 - 20 20 - 3894 3894 - 53 53 - 35267 31249 - 20400 13464 - 11299 6220 - 374 374 - 2828 3028 3293 3606 - 4250 4000 250 2 2 - 16983 12699 - - 4006 - - 3667 - 225812 196758 250
- -12710 -935 -53924 - -3894 - -35292 - -5566 - -230 -313 - - - -4006 -3667 -120538
2912 -2247 - 10037 - - - 4043 816 -654 - - - - - - - - 14907
46077 4040 3492 -0 20 - 53 0 14280 0 374 2797 3293 4250 2 12699 - - 91378
49368 4040 4380 134 258 14280 666 3256 4093 4322 35 12699 97532
Av balansefrt verdi er 30 prosent i brsnoterte papirer.
ANLEGGSMIDLER Finn Eiendom AS 3,78 % Fornebu Utvikling AS 17,90 % Terra Boligkreditt AS 10,63 % Terra Gruppen AS 6,84 % Elvebredden AS 11,95 % BWG Homes ASA 19,91 % Andre Sum anleggsmidler 1) SUM AKSJER
1)
- 313539 186083 94757 191 500039 1418 1096028 1321840
- 231802 - 163107 37 174728 1398 571072 767830
- - 186083 - - 93073 23 279179 279429
- -231802 - -68349 -37 - - -300189 -420726
- 0 81737 - - 186083 - 94757 - - 51352 319153 - 1421 133090 601414 147997 692793
41488 186244 106276 319153 1421 654582 752114
Av balansefrt verdi er 53 prosent i brsnoterte papirer.
Note24: Investering i tilknyttede selskaper / felleskontrollert virksomhet

Anskaffelses- Inngende Andre Andel av Firmanavn Eierandel kost balanse endringer rsresultat Utgende balanse - - Bokfrt utover EK 1) 16443 10 578 161037 253774 546 7423 -342 -188 -3980 790 10936 -382 -41 97 4 98967 19194 1124 3856 12978 -0 -
Tilknyttet selskap i morselskap Skeid Talent Invest AS 36,76 % 500 - - - Sum morselskap 500 - - -
Konowsgate 9 AS 50,00 % 1250 Sjlyststranda Eiendom AS 50,00 % 100 Aasen Bygg AS 50,00 % 13198 Olatunet Asky AS 50,00 % 600 Blomsterdalen Bolig AS 50,00 % 58 Bellevue Utvikling AS 50,00 % 6720 Aslakveien Holding AS inkl DS 50,00 % 32500 Sandsli Boligutvikling AS 50,00 % 510 Ulos AS 50,00 % 60 Krohnstadparken Bolig AS 50,00 % 103 Nordliveien KS 30,00 % 3600 Nordliveien Utvikling AS 33,33 % 5040 Lrenvangen Utvikling AS inkl DS 50,00 % 17829 Munkerud ANS 50,00 % 400 Gladengveien DA 50,00 % 500 Sandakerveien 99 B KS 30,00 % 9005 Sandakerveien 99 B AS 33,00 % 5005 Straumsfjellet Panorama AS 50,00 % 254 M17 Utvikling AS 50,00 % 1380 Grenseveien 69 AS 34,00 % 10200 Kaldnes Boligutvikling AS 50,00 % 15538 Martodden Bolig AS 50,00 % 569 Stavsberg Utvikling AS 50,00 % 16313 Elvesiden Utvikling AS 25,00 % 525 Haugerud Utvikling AS 25,00 % 129 Karlstadgata Utbygging ANS 50,00 % 100 kern Torgvei Boliger ANS 50,00 % - Bjrnegrdssvingen 11-13 ANS 50,00 % 1250 HEBO AS 50,00 % 210 Bogafjell Utbygging AS 50,00 % 1010 Austrtt Bolig AS 20,00 % 20 Svankevig AS 50,00 % 5733 Sorgenfri Utbyggingsselskap AS 50,00 % 53 Husbysen Utbyggingsselskap AS 50,00 % 53 Horneberg Utbyggingsselskap AS 50,00 % 5000 Sjetnan Nedre AS 50,00 % 1000 yvind Moen AS 49,60 % - kershagan Bolig AS 50,00 % - Utstillingsplassen Boliger AS 50,00 % 105 Fredvang Eiendom AS 33,30 % 2510 Veidekke ASA 2) 28,02 % 478327 AF Gruppen ASA 3) 26,21 % 486170 Youngstorget 3 AS 50,00 % 2844 Youngstorget Eiendom AS 25,00 % 10000 stre Aker vei 33 AS 50,00 % 1203 Telefonfabrikken AS 50,00 % 8729 Hotell 33 AS 50,00 % 35141 Kabelgata 6 AS 50,00 % 27500 Miljbase Vats AS 25,00 % 50000 Youngstorget Parkeringshus AS 21,26 % 463 Etterstadgarasjene AS 33,55 % 5 Aasegrden Invest AS 50,00 % 15055 Nyhavna Utvikling AS 25,00 % 500 Utstillingsplassen Eiendom AS 38,39 % 274805 Jernbanegata Lillestrm AS 50,00 % 29000 Oksenen Bruk AS 50,00 % 100065 Veifor AS 50,00 % 60 Fornebustranda Marina AS 50,00 % 800 Aventa AS 43,43 % 24862 Herefoss Energi AS 24,95 % 50 Kaph Nringsmegling AS 4) Andre -
Tilknyttede selskaper i datterselskaper

2287 -1121 -808 - 13198 -13198 - 600 - 58 - 6720 - 32500 -190 - 53 - -7228 - - 3600 - 5040 14782 - 1035 -5250 -1834 - 7871 - 4279 - - 254 - 1380 - 10200 - 15538 - 569 - 16313 -82 - -990 -500 722 - 17990 -19500 -1658 - 179 - 2005 - 58 - 5702 - -580 2107 -1 5898 939 693 -961 687 -687 104 106 7753 1106 795137 -103041 450058 -85869 5602 - 7229 - 758 - 6833 - 28335 - 29582 - 50131 -2000 -359 - -31 - 9687 - - 500 272924 - - 29000 92864 - - 9656 - 800 19123 4862 - 50 4060 -4060 - -
143 17 - - -163 -446 -1168 -1949 -2 5207 -3235 -31 705 4333 23777 19433 -10 -1696 -642 -247 -1741 -160 -364 -6 -32 -662 2175 -1113 301 1768 2209 -1417 -3261 3166 2077 -44 268 - -6 727 122900 38818 -159 67 361 2033 -1473 2649 1269 0 12 2033 - 14147 -86 -2889 12797 -57 -1328 - - 221
1309 -791 - 600 -105 6274 31332 -2139 51 -2021 365 5009 15487 118 21943 27304 4269 -1442 739 9953 13796 409 15949 -88 -1522 60 664 -2771 481 3773 2267 4285 -3842 5271,7 7975 896 - - 204 9587 814996 403007 5443 7296 1119 8866 26863 32231 49400 -359 -19 11719 500 287071 28914 89975 22453 743 22658 50 - -
Sum tilknyttede selskaper i datterselskaper Sum konsern
1704006 1704506
1846902 1846902
-97338 -97338
239229 239229
1988573 1988573 2003293
565991 565991
Balansefrt verdi
1)
1859692
Balansefrt egenkapital p oppkjpstidspunktet er lik kostpris for alle selskaper som ikke har bokfrt verdi hyere enn andel egenkapital i selskapet. For selskaper med bokfrt verdi hyere enn andel egenkapital i selskapet m kostpris justeres med differansen for f balansefrt egenkapital. Stemmeandelen for alle selskapene tilsvarer eierandelen. 2) Ved beregning av bokfrt verdi utover EK er egenkapital etter IFRS benyttet for Veidekke ASA. 3) Bokfrt verdi utover EK i AF Gruppen ASA er goodwill som avskrives linert over 20 r. 4) Kaph Nringsmegling AS er blitt et datterselskap av Basale AS i 2012, ref. note 25.
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note25: Investering i datterselskaper morselskap

Forretnings- adresse Eierandel Oslo Brum Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 90 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Bokfrt verdi Egenkapital Resultat i OBOS 615924 1850715 75778 1000 70844 969 204 2500 200 0 423 224 25556 200 9548 2700 78644 4073 - 2500 123057 1000 2422 500 700270 3569253 pr. 31.12.12 1036208 1978800 76832 7348 77030 603 173 18360 2392 -18542 569 244 29230 77 9879 3115 17888 1146 -2078 5151 90137 1001 2018 1680 2944897 6284157 2012 51545 -88371 -7001 9455 4197 201 -4 36318 4902 -478 542 38 3266 -81 1410 2130 8801 -873 -138 7090 5051 64 -214 325 233423 271598 Firmanavn OBOS Nye Hjem AS (underkonsern) Fornebu Utvikling AS (underkonsern) OBOS Energi AS (underkonsern) OBOS Prosjekt AS (underkonsern) OBOS Eiendomsmeglere AS Exact eiendomsmeglere AS Varden Eiendomsmegling AS OBOS Eiendomsforvaltning AS Hammersborg Regnskaps- og Innbet.serv. AS
FOBBL Eiendom AS 1) Fredrikstad FOBBL Service & Omsorg AS Fredrikstad EOBBL Byggservice AS OBOS Nye Hjem Innlandet AS (underkonsern) Hamar Utleieboliger AS Aldersboliger for Lger AS Megleroppgjr AS Basale AS (underkonsern) Farmannsveien 9 AS 1) Nttery og Tnsberg Eiendom AS 1) Hammersborg Inkasso AS OBOS Finans Holding AS Hetland BBL Utbygging AS OBOS Hndverksenter AS OBOS Fellestjenester AS OBOS Forretningsbygg AS (underkonsern) Hamar Hamar Hamar Oslo Oslo Trondheim Tnsberg Tnsberg Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo
Sum datterselskaper
For de datterselskaper som har egne datterselskap, gjelder tallene for egenkapital og resultat underkonsernet.
1)
Datterselskaper er nedskrevet med 12,1 millioner kroner.
Note26: Skatt
MORSELSKAP Betalbar skatt Skatteeffekt av konsernbidrag 2012 2011 10912 -1282 55353 -13932 16267 67317 2012 -4567 26323 - -31208 22689 -7182 6055 13558 -32367 24302 11515 5004 22012 2011 -3300 -5561 - -30891 - -12288 -52040 av fusjon -904 27650 - - 23011 - 49757 01.01.12 Endring -4204 22089 - -30891 23011 -12288 -2283 363 -4234 317 322 -5106 -8338
Avsatt for mye/lite tidligere r Skatteeffekt av fusjon, kjp/salg av selskaper 1) rets skattekostnad
Endring i utsatt skatt
Effekten Oversikt over midlertidige forskjeller: Fordringer Anleggsmidler Prosjekter Pensjoner Gevinst- og tapskonto Andre Sum Andre forskjeller: Underskudd til fremfring Sum 28 % utsatt skatt/skattefordel (-) - 6055 1695 - -52040 -14571 - 49757 13932 - -2283 -639 -8338 -2335
Balansefring av utsatt skattefordel er foretatt begrunnet med forventning om fremtidig inntjening. Resultat fr skatt Avgitt konsernbidrag Permanente forskjeller Endring i midlertidige forskjeller 1) Utbytte, gevinst/tap ved realisasjon andre aksjer og verdipapirer Skattegrunnlag 280578 -197691 3021 -8338 -70743 6827 1912 10912 -9000 42953 -86793 4075 -58998 98969 206 58 13558 -13500
28 % inntektsskatt Faktisk betalbar skatt Formuesskatt
Forklaring til hvorfor rets skattekostnad ikke utgjr 28 prosent av resultat fr skatt:
2012 2011 78562 67317 11245 12027 22012 -9985
28 % skatt av resultat fr skatt
Regnskapsmessig skattekostnad Forskjell Forskjellen forklares med: Permanente forskjeller Finansielle anleggsmidler Formuesskatt For lite/mye avsatt i fjor Sum forklart
846 -19808 9000 -1282 -11245
1141 27711 13500 -32367 9985
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
KONSERN rets skattekostnad fordeler seg p: 2012 2011 Betalbar skatt Avsatt for mye/lite betalbar skatt tidligere r Skatteeffekt av fusjon, kjp og salg av konsernselskaper Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad 20107 78791 90855 24157 213910 68548 -34233 -7580 71975 98710
Oversikt over midlertidige forskjeller: 2012 2011 Fordringer Anleggsmidler Goodwill Avsetninger etter god regnskapsskikk Pensjoner Gevinst- og tapskonto Andre Sum Andre forskjeller: Finansielle anleggsmidler Underskudd til fremfring Sum 122574 -1 000 720 818 164 229 086 19876 -23379 836115 234112 -7718 1456 506 -234 -50307 -51396 354859 -5401 1696 310 -5094 844051 -293 -19700 -50254 92653 -21745 839618
28 % utsatt skatt etter hensyntatt underskudd
Forklaring til hvorfor rets skattekostnad ikke utgjr 28 prosent av resultat fr skatt: 2012 218096 9000 -13186 213910
2011 77955 13500 7254 98710
28 % inntektsskatt Formuesskatt Permanente forskjeller 2) Bokfrt skattekostnad

1)
Innfusjonering av OBOS Utleieboliger AS i 2012 har en effekt p rets endring i midlertidige forskjeller p 49,747 millioner kroner
(utsatt skatteeffekt p 13,932 millioner kroner). 2) Inkluderer skatteeffekten av ikke fradragsberettigede kostnader, fradrag for resultatandel knyttet til datterselskaper / tilknyttede selskaper (resultatandelen trekkes ut ettersom den allerede er skattlagt i de enkelte selskaper), gevinstfritak p solgte aksjer / andeler, utbyttegodt- gjrelse og effekten av ikke balansefre utsatt skattefordel.
Note27: Andre eiendeler og gjeld

Andre eiendeler
MoRsELsKAP Fordringer mot datterselskaper 2012 100900 15561 27096 143557 2011 148839 14691 39751 203281
Kundefordringer Andre fordringer Sum
KONSERN 2012 2011 Utln via datterselskap Kundefordringer Andre fordringer Sum 289393 274218 375113 938723 217749 247972 152293 618014
Annen gjeld
MoRsELsKAP 2012 88078 22748 85775 28123 8999 75591 309313 2011 108398 9861 86026 24446 13558 82800 325089 Gjeld til datterselskaper Leverandrgjeld Forskuddsbetalt fra kunder Skyldig mva, skattetrekk mv.
Betalbar skatt Plpte kostnader og annen gjeld Sum
KONSERN 2012 2011 Leverandrgjeld Forskuddsbetalt fra kunder Skyldig mva, skattetrekk mv Betalbar skatt Plpte kostnader og annen gjeld Tomteln Oslo Kommune Sum 298121 85867 92890 18400 509540 1027776 2032594 152333 96536 74529 70023 311699 705119
Note28: Endring i egenkapital

MORSELSKAP Egenkapital 31.12.2011 3788972 rsresultat 213260 kning i andelskapital 1) 7310 Andeler utmeldte -1378 5932 1335 115498 529 4125526 Andeler utmeldte ovf. annen egenkapital Fusjon OBOS Utleieboliger AS Andre endringer Egenkapital pr. 31.12.2012
1)
Pr. 31.12.2012 er det innbetalt 54,843 millioner kroner i andelskapital fra 337 725 medlemmer, hvorav 322 868 har betalt kontingent siste r.
KONSERN Egenkapital 31.12.2011 5664081 rsresultat 565 004 kning andelskapital 5932 Andre endringer 3057 Egenkapital pr. 31.12.2012 6238 074
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note29: Pantstillelser og garantier

PAnTsTILLELsER PR. 31.12. MoRsELsKAP Bokfrt verdi av fordringer transportert til kredittinstitusjoner 1) Pantstillelser overfor kredittinstitusjoner Sum KonsERn Bokfrt verdi av fordringer transportert til kredittinstitusjoner 1) Pantstillelser overfor kredittinstitusjoner Sum
1)
2012 1184 304001 305185
2011 1303 1303
1184 7346571 7347755
4775982 4775982
Sikkerhet for innln. Bokfrt restgjeld for innln er 1,2 millioner kroner pr 31.12.12. 2012 456 123095 363007 486558 2011 456 127924 401742 530122
GARANTIER PR. 31.12. MoRsELsKAP Lnegarantier Betalingsgarantier 1) Kontraktsgarantier 2) Sum KonsERn Lnegarantier Betalingsgarantier Kontraktsgarantier Sum 3)
1) 2)
4932190 260114 1100033 6292337 7635 192934 200569 96380
873956 127924 871336 1873216 5140 268414 273554 88199
Hvorav konserninterne garantier Hvorav konserninterne garantier
Sum konserninterne garantier

3)
Hvorav selvskyldnerkausjoner p vegne av tilknyttede selskaper
Note30: Forsikringstekniske avsetninger

2012 2011 33938 3262 30675 23751 30947 3325 27621 20426 Premieavsetning, uopptjent premie - herav uopptjent premie for Naturskadepoolen Premieavsetning ekskl. premie for Naturskadepoolen Finanstilsynets minstekrav
Erstatningsavsetning 40754 40432 Finanstilsynets minstekrav 29291 25679
Sikkerhetsavsetning 26446 22060 Finanstilsynets minstekrav Sum forsikringstekniske avsetninger Forsikringstekniske avsetninger klassifisert som egenkapital 2012 2011 Naturskadepoolen 15790 19436 Garantiordningen 4180 3183 Sum 19969 22619 26446 101138 22060 93438
Note31: Obligasjoner / Sertikater og andre verdipapirer

Risiko- Anskaffelses- Lnesektor klasser kost Sertifikater (industri) Obligasjoner/ln (bank/finans) Obligasjoner/ln (industri) Pengemarkedsfond 20 % 100 % 20 % 100 % 125000 60000 170878 65333 135282 421211
MORSELSKAP Bokfrt Markeds- Urealisert verdi verdi verdiendring 60000 170878 65333 134963 431493 60000 171106 65149 -319 431218 -275 228 -184
Sum Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Balansefrt verdi 01.01.12 Avgang Balansefrt verdi 31.12.12
575829 -144337 431493
Gjennomsnittlig rente ved beregning av tidsvektet avkastning (modifisert dietz) gir 3,29 prosent. Av balansefrt verdi er 86 prosent i brsnoterte papirer. .
KONSERN Risiko- Anskaffelses- Lnesektor klasser kost Sertifikater (stat) Sertifikater (industri) Obligasjoner/ln (bank/finans) Obligasjoner/ln (bank/finans) Obligasjoner/ln (industri) Pengemarkedsfond Sum Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet Balansefrt verdi 01.01.12 Avgang Balansefrt verdi 31.12.12 657150 -110140 547010 0 % 100 % 10 % 20 % 100 % 20 % 9897 76012 10021 204119 111680 125000 536730 Bokfrt Markeds- Urealisert verdi verdi verdiendring 9897 76011 10021 204119 111680 135282 547010 10000 76000 10071 204385 111258 134963 546677 103 -12 50 265 -422 -319 -334
Gjennomsnittlig rente ved beregning av tidsvektet avkastning (modifisert dietz) gir 3,43 prosent. Av balansefrt verdi er 86 prosent i brsnoterte papirer.
NoTER 201 2
(Belp i TNOK)
Note32: Finansielle instrumenter markedsverdi

MoRsELsKAP KonsERn
Bokfrt verdi Markedsverdi Bokfrt verdi Markedsverdi 31.12.12 31.12.12 31.12.12 31.12.12 Anleggsmidler Aksjer og andeler 601197 Sum finansielle instrumenter, anleggsmidler 601197 Omlpsmidler Aksjer og andeler Sertifikater Obligasjoner Pengemarkedsfond Utln Sum finansielle instrument, omlpsmidler Ikke balansefrte Derivater (renteswapper) Sum finansielle instrumenter MoRsELsKAP KonsERn Bokfrt verdi Kredittrisiko Bokfrt verdi Kredittrisiko Kredittrisiko 31.12.12 31.12.12 31.12.12 31.12.12 Aksjer og andeler Sertifikater Obligasjoner Pengemarkedsfond Utln 601197 60000 236211 135282 12099555 601197 60000 236211 135282 12099555 692793 692793 85909 85909 325821 325821 135282 135282 11982396 11982396 13222201 13222201 0 13132245 -905 13184227 0 13222201 -119063 13162123 0 60000 236211 135282 12099555 12531048 0 60000 236255 134963 12099555 12530773 91378 97532 85909 86000 325821 325714 135282 134963 11982396 11982396 12620786 12626605 654359 654359 601414 601414 654582 654582
Sum kredittrisiko - finansielle instrumenter 13132245 13132245
Tabellen viser maksimal eksponering mot kredittrisiko mot finansielle instrumenter i balansen. Eksponering er vist brutto fr eventuelle pantstillelser og tillatte motregninger. For aksjer notert p brs eller annen regulert markedsplass, settes virkelig verdi (markedsverdi) til sluttkurs siste handelsdag frem til og med balansedagen. For vrige aksjer fastsettes m arkedsverdien p grunnlag av tilgjengelig informasjon. Ved fastsettelse av virkelig verdi (markedsverdi) for obligasjoner og sertifikater benyttes End-of-Month Bond valutation, utarbeidet av Nordea.
KONTANTSTRMOPPSTILLING 201 2
(Belp i TNOK)
OBOS MoRsELsKAP 2011 408898 -251455 62326 536545 196 -53819 2012 506540 -377911 581687 Renteinnbetalinger Renteutbetalinger Andre innbetalinger OBOS KONSERN 2012 508933 -603797 7838 3419618 -3026351 33 -124540 181734 -1373383 131090 -1651416 2011 412944 -420224 16506 1551956 -1951281 196 -86926 -476829 -908822 -208078 -952934
82764 Innbetaling utbytte/konsernbidrag -582070 Driftsutbetalinger 33 Inngtt p tidligere konstaterte tap -14188 Betalte skatter 196856 Netto kontantstrm fra driften
-513015
189676
-1051622 -1499678 Inn-/utbetalinger p utln -345035 -1764281 Inn-/utbetalinger aksjer og andre verdipapirer -400 -15495 Inn-/utbetalinger ved kjp/salg driftsmidler mv. 1265717 -575601 1799316 5297 2494729 -217246 868728 651482 859119 1812754 303778 10871 2986522 439859 428869 868728 -1397057 -3279454 Netto kontantstrm fra investeringsaktiviteter 931025 400000 299769 10871 434284 285276 1340077 Inn-/utbetalinger innskudd -400000 Inn-/utbetalinger gjeld kredittinstitusjoner 1780303 Inn-/utbetalinger obligasjonsln/sertifikater 5297 kning andelskapital -356922 Netto endring i likvider
-2893709 -2069834
1641665 2725677 Netto kontantstrmmer fra finansieringsaktiviteter 719560 Likviditetsbeholdning 01.01. 362638 Likviditetsbeholdning 31.12.
719560
Bundne skattetrekksmidler utgjr 56,5 millioner kroner av konsernets samlede likviditetsbeholdning p 868,7 millioner kroner. For dekke et mulig likviditetsbehov har OBOS, pr. 31.12.2012, 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt. Per 31.12.2012 var det ikke trukket noe av innvilget kreditt.
Erklring om retningslinjer for lnn og annen godtgjrelse til lederne i OBOS _

OVErOrdNEdE rEtNINGsLINJEr fOr GOdtGJrELsE tIL LEdENdE ANsAttE I henhold til anbefaling fra Norsk utvalg for eierstyring og selskapsledelse og i henhold kravene i allmennaksjeloven, skal styret i allmennaksjeselskaper utarbeide en erklring om retningslinjer for lnn og annen godtgjrelse til ledende ansatte. OBOS nsker s langt det er praktisk mulig flge disse retningslinjene, selv om de ikke gjelder for boligbyggelag. Vre retningslinjer er ogs stort sett i trd med statlige retningslinjer. Som finansforetak er OBOS underlagt forskrift fra Finansdepartementet fra 1. januar 2011, vedrrende godtgjrelsesordninger i finansinstitusjoner. GrUNNLAG Godtgjrelse til ledende ansatte er basert p selskapets verdigrunnlag og selskapets personal- og lnnspolitikk. I trd med selskapets verdier og strategidokument legges det vekt p at OBOS skal vre en attraktiv arbeidsplass som kan tiltrekke seg og beholde de best kvalifiserte medarbeiderne, dvs. mennesker som presterer, utvikler seg og lrer. For oppn mlene m selskapet kunne tilby: - - - - konkurransedyktige betingelser uten vre lnnsledende et godt arbeids- og lringsmilj gode utviklingsmuligheter for medarbeiderne for konsernledelsen. Disse ytelsene tilbys ogs til et betydelig antall andre ansatte i selskapet. Konsernledelsen har ogs en bilordning i form av firmabil eller fast bilgodtgjrelse. Konsernsjef og vrige ledere i OBOS innehar en del interne styreverv. Det ytes ingen godtgjrelse for disse styrevervene. REdEGJrELsE fOr rEsULtAtLNNsOrdNINGEN Hovedelementet i godtgjrelsesordningen skal vre den faste grunnlnnen. For konsernsjef og de vrige deltakere i konsernets ledergruppe, er det etablert en resultatlnnsordning som er oppad begrenset til 30 prosent av den faste rslnnen. Det foretas rlig en vurdering av resultatlnnsordningen. Lnns- og godtgjrelsessystemet skal kunne gi rom for fleksibilitet og individuell vurdering. Som nevnt er OBOS underlagt Forskrift om godtgjrelsesordninger i finansinstitusjoner. I OBOS er det konsernsjefen og dennes ledergruppe som omfattes av forskriften, samt konomidirektr og leder av OBOS Skadeforsikring AS. Ledere av den vrige finans-, spare- og utlnsvirksomheten har per i dag ikke bonusordninger i en strrelsesorden som gjr at de omfattes av forskriften. Hovedtrekkene i resultatlnnsordningen er at den variable godtgjrelsen er basert p en kombinasjon av en vurdering av foretakets ml som helhet, vedkommende leders forretningsenhet og en individuell vurdering av den enkelte leders bidrag til mloppnelse. Det er et hovedprinsipp at resultatavhengig godtgjrelse ikke skal bidra til kortsiktige disposisjoner som kan vre skadelige for selskapet. Den variable godtgjrelsen knyttet til foretakets resultater skal bygge p en mleperiode p minst to r. Bonuser utbetalt ved utgangen av 2012 er basert p resultatoppnelse i perioden 2011-2012. Av totalt oppndd bonus kan 50 prosent utbetales ved utlp av mleperioden. De vrige 50 prosent er bundne midler og kan utbetales jevnt fordelt med 1/3 over en periode
FAstsEttELsE AV LNN tIL LEdENdE ANsAttE Det er styrets ansvar fastsette konsernsjefens betingelser etter innstilling fra styrets kompensasjonsutvalg. Kompensasjonsutvalget er et rdgivende organ for konsernsjefen nr det gjelder lnnsfastsettelse for selskapets ledergruppe. Utvalget skal bidra til sette sammen kompensasjonspakker som er attraktive bde p kort og lang sikt, og slik at de skaper likevekt mellom risiko og muligheter. Kompensasjonsutvalget oppnevnes av styret i OBOS og bestr av tre av styrets medlemmer. I tillegg til den faste rslnnen dekker selskapet fasttelefon, mobiltelefon, bredbnd og avisabonnement
p minst tre r. I lpet av trersperioden skal de bundne midlene vre gjenstand for en verdijustering. Spesifikasjoner om totalt oppndd bonus, utbetalt bonus og bundne midler er gitt i note 5.
REdEGJrELsE OM PENsJONs- OG fOrsIKrINGsOrdNINGEr

Alle ansatte i selskapet er omfattet av kollektiv gruppeliv- og ulykkesforsikring. Videre har selskapet en ytelsesbasert pensjonsordning. Ordningen ble lukket i 2007, da man innfrte innskuddsbasert pensjonsordning. Se for vrig note 6. Normal pensjonsalder i OBOS er 67 r, men med rett til g av med tidligpensjon fra fylte 62 r. I tillegg har konsernsjef og enkelte i ledergruppen en usikret pensjonsavtale som gir en pensjonsytelse for pensjonsgrunnlag ut over 12 G. I denne avtalen ligger en rett for konsernsjefen til fratre ved fylte 60 r og en plikt til fratre fra denne alder dersom styret nsker det. For de vrige ledere med individuelle pensjonsavtaler inntrer denne rett/plikt fra fylte 62 r. Opptjeningstiden for tilleggspensjonen er minimum 5 r, med full opptjening etter 30 r.
Styret i oBOS
Bakerste rekke fra venstre:
Andre rekke fra venstre:
Frste rekke fra venstre:
LArs BUEr
Leder Fdt 1945 Bakgrunn: Mangerig erfaring fra politikk og nringsliv, blant annet som politisk rdgiver i Kirke- og undervisningsdepartementet, rdgiver for konsernsjef og styreformann i Volvo AB p 80- og 90-tallet. De senere rene har han vrt partner og rdgiver i Saga Corporate Advisors AS. I dag innehar han flere styreverv, blant annet i Anthon B. Nielsen AS. Han har tidligere vrt styreleder i Hjellegjerde AS.
LIsbEtH dYrbErG
Fdt 1953 Bakgrunn: Cand.odont. fra UiO, MBA fra NHH, lederutvikling fra IFL-Nila, organisasjonsutvikling og personalledelse fra BI. Hun har tidligere jobbet som tannlege i Sverige, p Grnland og i Oslo, har vrt personalkonsulent i Helikopter Service, personalsjef I Lufttransport og personal-direktr i Studentsamskipnaden i Oslo (SiO). I dag er hun adm. direktr i SiO.
MArtIN MLANd
Fdt 1949 Bakgrunn: Sosialkonom fra Universitetet i Oslo. Han har vrt ansatt i OBOS siden 1980 og har vrt administrerende direktr og deretter konsernsjef i OBOS siden 1982. Mland er styreleder i Veidekke ASA og sitter i styret i flere selskaper, blant annet i Entra Eiendom AS og i Terra Boligkreditt AS.
TOrGEr rEVE
Fdt 1949 Bakgrunn: PhD fra Northwestern University USA. Professor i strategi og industriell konkurranseevne ved Handelshyskolen BI, hvor han ogs var rektor i to perioder. Han har tidligere vrt professor ved Norges Handelshyskole og adm.dir. for Stiftelsen for Samfunns- og nringslivsforskning (SNF), Bergen. Han har utgitt 13 bker. Reve arbeider mye i Kina, er en mye brukt foredragsholder og har bred styreerfaring.
INGE DOLVE
Fdt 1946 Bakgrunn: Sivilingenir. 30 r i entreprenrbransjen, hvorav 20 r som en av to eiere av Moderne Bygg AS. I dag innehar han flere styreverv og driver egen eiendomsvirksomhet.
MOrtEN DICK
Fdt 1977 Bakgrunn: Sivilkonom fra Handelshyskolen BI. Han har tidligere jobbet innen konomi i et entreprenrselskap, og er i dag teamleder for OBOS Ln & Spar avd. boligselskaper. Han har hatt styreverv i flere boligselskap og i idrettslag.
SOLfrId BErNtsEN
Fdt 1949 Bakgrunn: Lang erfaring fra arbeid i borettslag, bde som styreleder og daglig leder i Engsletta borettslag p Kalbakken. Fra 1987 har hun vrt ansatt som driftsleder i det samme borettslaget.
KrIstIN ErIKsEN
Fdt 1979 Bakgrunn: Revisor fra Hgskolen i Telemark. Hun har jobbet som lnningskonsulent i OBOS og er i dag lnningssjef i OBOS.
INGEr StrAY LIEN

Nestleder Fdt 1948 Bakgrunn: Sivilarkitekt fra NTH. Hun har blant annet jobbet som konsulent i Asplan Viak AS og i ulike posisjoner i Norges Naturvitenskapelige Forskningsrd. Hun har ogs vrt administrerende direktr ved Arkitekthgskolen i Oslo. I dag er hun spesialrdgiver ved universitetsdirektrens kontor ved Universitetet i Oslo.
PEr AftrEtH
(Ikke tilstede da bildet ble tatt) Fdt 1944 Bakgrunn: Sivilingenir fra NTH med etterutdanning fra INSEAD. Han har 40 rs erfaring fra entreprenrbransjen. Aftreth er en av av stifterne av og tidligere leder i AF Gruppen.
TOVE HEGGELUNd
Fdt 1963 Bakgrunn: Bedriftskonom fra Handelshyskolen BI. Hun har vrt forvaltningskonsulent og regnskapskonsulent i OBOS og har ogs vrt tillitsvalgt og klubbleder for Handel og Kontor i OBOS. I dag er hun regnskapsleder i bedriften.
Representantskapet 20122013 _
Beboerrepresentanter Husskerrepresentanter Ansattes representanter
Tordis Nilsen Finn Dyrkorn Betty Grnoset Ole Steen-Larsen Svein Sandnes Frank Bolstad Anne Mette Hyrve Yousef Farid Azar Atle Granum Signe K. Nordb Eli Selstad Tove Bjrnstad Knut J. Nielsen yvind Larsen Johnny Ademaj Gaute Holmin Rune Thuv Nina Haraton Claes Arctander-Aronsen Dag Rune Arntsen Vararepresentanter Gunnhild Lind Camilla Tellefsdal Robstad Anne Cecilie Andresen Jan Erik Wang Slvi Halvorsen Knut-Helge Strmsnes Fritz Huitfeldt Kari Gro Thorstad Grete M. Knudsen Thore Jordet Kristin Knudsen Kristin Opaas Haugli Jan Petter Hagberg Annveig Ghebreselasie Wenche Andersen Erik Stormbo Erik Udns Einar Stormo Ottar Karbl Ola L. Braaten Geir Audun Andersen Stein Botilsrud Carl Aa. Stephanson Cathrine Mannsker Torill Lvlien Inger Troland Hege Handberg Eva Lindholm Jon Elvenes Kristina Aas Fure Christoffer Eid Wiig Carsten Hilstrm Evy Irene Andersen
Vararepresentanter Vararepresentanter
Ole Martin Lkkeberg Tommy Lauritzen Terje Haugan Elisabeth Bache Tengs June Anita Srensen Litt-Woon Long Stian Thygesen Graaner Christian Hellevang Zhibing Shao Halvor Moen Sven E. Nerlando Khader Azar Laila el Aqil Reidunn Jarrett Ellen Hauks Eivind Slid
Administrasjonen
Styret
Martin Mland Lars Buer Daniel Kjrberg Siraj Inger Stray Lien Helge Lem Inge N. Dolve Arne Baumann Solfrid Berntsen Carl Henrik Eriksen Lisbeth Dyrberg Anne Elisabet Thurmann-Nielsen Per Aftreth Morten Aagens Kristin Eriksen ge Pettersen Tove Heggelund Jon-Erik Lune Morten Dick Torger Reve
Representantskapets innstilling _
Representantskapet anbefalte i sitt mte 18. mars 2013 at generalforsamlingen i OBOS godkjenner: 1. rsregnskapet for OBOS-konsernet med et resultat p ordinr drift etter skatt p 565,004 millioner kroner. 2. rsregnskapet for OBOS med et resultat p ordinr drift etter skatt p 213,260 millioner kroner, som foresls overfrt til annen egenkapital.
Melding fra kontrollkomiteen til obos' representantskap _

Kontrollkomiteen, som ble valgt p representantskapets mte 7. mai 2012, har hatt flgende sammensetning: Thore S. Jordet Eli Selstad Mette Braathen Knut J. Nielsen leder nestleder medlem varamedlem og OBOS Forretningsbygg AS. Komiteen har ogs hatt mter med styrets leder og administrerende direktr. Kontrollkomiteen har ogs kontrollert sikkerhet i forbindelse med ordningen med ansatteln og funnet rutiner og sikkerheter betryggende. Komiteen finner at lagets virksomhet er utfrt i samsvar med lovgivningen, vedtekter og med vedtak i besluttende organer. OBOS-konsernets regnskap og melding fra styret for 2012 er gjennomgtt med lagets revisor og OBOS administrasjon. Det er gitt supplerende opplysninger og alle sprsml er tilfredsstillende besvart. Revisors melding om regnskapet for OBOS-konsernet i 2012 er fremlagt for komiteen. Kontrollkomiteen vil anbefale at det fremlagte regnskap godkjennes som OBOS-konsernets regnskap for 2012 og komiteen tiltrer styrets forslag til disponering av rsoverskuddet for 2012.
Komiteen har hatt 5 mter. Kontrollkomiteen har ftt tilsendt utskrifter av styreprotokoller med tilhrende saksdokumenter og gjennom dette er komiteen holdt lpende orientert om styrets arbeid. Styreprotokollene er gjennomgtt med komiteens sekretr og alle sprsml er tilfredsstillende besvart. Komiteen har ftt informasjon om virksomheten i OBOS datterselskaper ved at divisjonsdirektrene har gitt egne redegjrelser i komiteens mter samt gjennomgtt styreprotokoller for OBOS Nye Hjem AS
Oslo, 18. mars 2013 Thore S. Jordet /s/ Leder Eli Selsstad /s/ Mette Braathen /s/ Daniel Kjlberg Siraj /s/ sekretr Knut J. Nielsen /s/
Representantskapets beretning _
REPrEsENtANtsKAPEt HAr I PErIOdEN Vrt LEdEt AV: Svein Sandnes, ordfrer Wenche Andersen, varaordfrer Betty Grnoset, sekretr KONtrOLLKOMIt: Thore Jordet, leder Eli Selstad Mette Braathen Knut J. Nielsen (varamedlem) VALGKOMIt: Svein Sandnes, leder Anne Cecilie Andresen Kristina Aas Fure Stein Botilsrud KONstItUErENdE MtE Representantskapet gjennomfrte valg p styre, kontrollkomit og valgkomit. Konserndirektr Daniel Kjrberg Siraj orienterte om boligprosjektene p Fornebu. BEfArING tIL NYE bOLIGPrOsJEKtEr Representantskapet var p befaring til Fornebu for se de forskjellige boligprosjektene der. Befaringen gikk ogs til rekkehusprosjektet Voksenhagen. HVOrdAN sKAL bOLIGKOOPErAsJONEN KONKUrrErE sEG I MELLOM? Administrerende direktr Thor Eek i NBBL og viseadministrerende direktr Knut Sannem i Usbl innledet til debatt om temaet. TEtt, MEN POPULrt P sitt rlige seminar fikk representantskapet en orientering fra analytiker Sissel Monsvold, OBOS, om de konomiske utsiktene internasjonalt og nasjonalt og konsekvensene for det norske boligmarkedet. Regionsdirektr Kjell Magne Brobakken presenterte region Innlandet og tok ogs representantskapet med p en befaring til aktuelle prosjekter. Vegdirektr Terje Moe Gustavsen, Statens Vegvesen, holdt en presentasjon om hvordan transportutfordringene skal mtes nasjonalt, p stlandet og i de store byene. MANGLEr VI EN bOLIGPOLItIKK? Petter N. Myhre (FrP), Stle Hagen (H), Andreas RbergLarsen (A) og Ingvild Reymert (SV) innledet til debatt om temaet. GENErALfOrsAMLINGssAKEr P sitt siste mte behandlet representantskapet faste saker til generalforsamlingen.
REPrEsENtANtsKAPEts ArbEId Representantskapet i OBOS skal fre tilsyn med at lagets forml fremmes i samsvar med gjeldende lover, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Det er representantskapet som vedtar regler for tildeling av boliger i OBOS, som behandler og fremmer innstillinger i saker som skal behandles p generalforsamlingen og som velger OBOS styre. I lpet av perioden har representantskapet vrt samlet seks ganger til drfting av vedtektsfestede saker. Representantskapet har behandlet regnskap til OBOS for 2012 og styrets beretning, samt innkomne forslag til generalforsamlingen. I tillegg har representantskapet behandlet flgende sprsml:
265,7 230,3 246,6 287,8 425,9 647,3 591,7 673,2 65,2 634,7 634,9 278,4 778,9
OBOS i tall _
174 330 178 823 187 654 192 759 197 001 201 312 211 416 219 148 222 422 231 606 260 321 303 219 322 868
2000 2001 2003 2004 2005 2006 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012
OBOS i tall _
85 630 87 424 97 751 102 432 104 665 107 821 117 493 124 605 127 657 132 074 144 543 161 820 169 559 1 347 2 085 1 405 1 942 1 434 1 887 1 710 2 186 1 916 2 640 2 194 2 999 2 363 3 435 2 480 3 579 2 800 3 700 3 317
2012
1 134 1 152 1 143 1 519
2 286 2 662 3 432 3 347 3 321 3 892 4 556 5 193 5 847 6 123 6 500 4 079 4 136 4 595 7 396 8 731
Medlemmer
Boligselskaper
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2011
2012
955
810
874
799
562
595
632
678
696
704
741
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
928 696
2009 2010
2012
1005
748
714
694
764
269
239
566
600
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
34
2011
169
2012
636
982
En sunn bedriftskultur er sentral for sikre tillitten til konsernet.
Eierstyring og selskapsledelse i OBOS _

OBOS prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal legge grunnlaget for den langsiktige verdiskapningen til beste for andelseierne, ansatte, kunder, leverandrer og andre samarbeidspartnere. En sunn bedriftskultur er sentral for sikre tilliten til konsernet. Prinsippene gjennomgs av styret. Som en del av disse prinsippene har OBOS ogs utarbeidet etiske retningslinjer. Prinsippene er gjennomgtt og fulgt, s langt dette er mulig for et samvirkeforetak, i henhold til Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse av 23. oktober 2012. I det flgende redegjres for den overordnede tilpasningen til Anbefalingen. For detaljer henvises det til selskapets hjemmeside, www.obos.no, der vedtekter og annen informasjon om OBOS kan leses. VIRKSOMHET Boligbyggelaget OBOS eies av over 322 000 medlemmer, ogs kalt andelseiere. Foretaket skal til enhver tid oppfylle alle lovkrav som er satt til selskapet. OBOS har videre konsesjon til drive finans- og eiendomsmeglingsvirksomhet, og er underlagt Finanstilsynets kontrollorganer, samt gjeldende lovverk. Vedtektenes formlsparagraf lyder: Lagets hovedforml er skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller p annen mte forvalte boliger for andelseierne. Foruten boligskaffing kan OBOS drive annen virksomhet til beste for andelseierne. Formlsparagrafen skal sikre eierne kontroll med virksomheten og dens risikoprofil uten at den begrenser styrets eller ledelsens muligheter til gjennomfre strategiske og kommersielt riktige beslutninger innenfor det definerte formlet. OBOS er organisert i fem forretningsomrder; bolig- og eiendomsutvikling, forvaltning, finans, forretningsbygg, og investeringer og forretningsutvikling. I tillegg kommer stttefunksjoner som informasjon og konsernstab. SELSKAPSKAPITAL OG ANDELSEIERE Konsernets egenkapital skes til enhver tid tilpasset ml, strategi og risikoprofil. Den langsiktige mlsetningen er forvalte konsernets ressurser p en mest mulig fordelaktig mte for andelseierne. OBOS er et
selvfinansierende foretak og betaler ikke utbytte. Styret har ingen fullmakt til gjennomfre kapitalutvidelser. Laget skal alltid vre pent for nye andelseiere. Alle andeler gir like retter og plikter i laget, s fremt ikke annet flger av loven. Andelseierne betaler en rlig kontingent som fastsettes p den ordinre generalforsamlingen. Hver andelseier kan bare eie n andel i laget, og denne kan ikke eies sammen med andre. Juridiske personer kan ogs eie andeler, men OBOS kan ikke eie andeler. En andel kan ikke overfres til andre uten samtykke fra laget. Samtykke kreves likevel ikke nr en andel overfres etter vedtektenes 4. Vedtektene er tilgjengelige p selskapets hjemmeside, www.obos.no. Ved eierskifte skal den nye andelseieren straks sende skriftlig melding til OBOS. GENERALFORSAMLINGEN Andelseierne utver den hyeste myndighet i konsernet gjennom generalforsamlingen. En andelseier har rett til f tatt opp p generalforsamlingen sprsml som blir meldt skriftlig til styret innen 1. april. Ordinr generalforsamling gjennomfres innen 1. juli hvert r. Generalforsamling innkalles av styret. Skriftlig innkalling med saksdokumenter sendes til de valgte delegater med minst tte dagers varsel. Andelseierne representeres p generalforsamlingen ved delegerte. Delegerte velges etter egne regler. Disse er beskrevet i selskapets vedtekter. Generalforsamlingen ledes av representantskapets ordfrer, med mindre generalforsamlingen velger en annen mteleder. Med de unntak som flger av loven eller vedtektene, treffes alle beslutninger med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet avgjr mtelederen utfallet, ogs om mteleder ikke har stemmerett. Styrets leder og konsernsjef plikter vre til stede p generalforsamlingen og har tale- og forslagsrett, men ikke stemmerett med mindre de er valgt som delegerte. Det fres protokoll hvor alle vedtak og stemmetall fres inn. Styret kan innkalle til ekstraordinr generalforsamling nr det mener det er ndvendig, og skal innkalle til ekstraordinr generalforsamling nr det kreves av revisor, leder av representantskapet, eller minst en
tjuendedel av andelseierne. Kravet m vre skriftlig og gjelde et klart angitt emne. Styret skal srge for at generalforsamlingen holdes innen n mned etter at kravet er fremsatt. Selskapet offentliggjr at generalforsamling er avholdt i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Andelseiere kan kontakte OBOS for utskrift av generalforsamlingsprotokollen. OBOS har to valgkomiteer. Etter innstilling fra foregende rs valgkomit, velger generalforsamlingen en valgkomit bestende av syv medlemmer og to varamedlemmer. Et ttende medlem med varamedlem oppnevnes av styret. Tre av komiteens valgte medlemmer og ett varamedlem m vre boende andelseiere. Fire medlemmer og ett varamedlem m vre boligskende andelseiere. Denne valgkomiteen innstiller til neste rs generalforsamling p valg av medlemmer og varamedlemmer til representantskapet og foretar trekning av delegerte fra tilknyttede borettslag til
Gjennom generalforsamlingen utver andelseierne sin myndighet i konsernet.
generalforsamlingen, samt innstiller til representantskapet til godtgjrelse for styremedlemmer, representantskapets medlemmer, kontrollkomit og revisor. Den andre valgkomiteen velges av representantskapet og innstiller til valg av styremedlemmer.
REPRESENTANTSKAPETS OPPGAVER OG MYNDIGHET OBOS skal ha et representantskap som skal fre tilsyn med at lagets forml fremmes i samsvar med gjeldende lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Til dette velges en kontrollkomit bestende av tre medlemmer og ett varamedlem. Representantskapet velger leder av kontrollkomiteen, mens komiteen velger nestleder. Representantskapet skal utarbeide instruks for kontrollkomiteens virksomhet. Representantskapet skal best av 47 medlemmer og 23 varamedlemmer, hvorav 41 medlemmer og 17 varamedlemmer velges av generalforsamlingen. Representantskapsmedlemmer valgt av generalforsamlingen velges for to r, varamedlemmer for ett r. Medlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. De ansatte i OBOS og i heleide datterselskaper av OBOS har rett til oppnevne inntil seks medlemmer med seks varamedlemmer. nsker ikke de ansatte oppnevne medlemmer og varamedlemmer, velges disse av generalforsamlingen. Representantskapet skal avgi uttalelse til generalforsamlingen om hvorvidt rsregnskapet og styrets forslag til anvendelse av overskudd eller dekning av tap br godkjennes. Styret innhenter representantskapets uttalelse i saker som behandles p generalforsamling. Representantskapet velger lagets styre med varamedlemmer, med unntak av de ansattes representanter, samt innstiller p valg av valgkomit for styrevalg og godtgjrelse til styremedlemmer, representantskapets medlemmer, kontrollkomit og revisor. Medlemmer av representantskapet, styret, og komiteer er presentert bakerst i rsrapporten. Representantskapsmte avholdes 6 ganger i ret. Styret innkaller representantskapet for konstituering innen 14 dager etter generalforsamlingen. Representantskapet velger selv sin ordfrer og vrige tillitsvalgte som alle velges for ett r av gangen. Styrets medlemmer, daglig leder og revisor kan mte og har tale- og forslagsrett, men ikke stemmerett. Representantskapet er vedtaksfrt nr minst 26 medlemmer er til stede. Alle vedtak treffes med alminnelig flertall. De som stemmer for beslutningen, m likevel utgjre minst 17 medlemmer. Ved stemmelikhet avgjr mtelederen utfallet. Stemmelikhet ved valg avgjres likevel ved loddtrekning. Det fres protokoll over representantskapets forhandlinger.
Blir et medlem av representantskapet valgt til styreverv i OBOS, m medlemmet tre ut av representantskapet. STYRETS SAMMENSETNING OG ARBEID Foretakets uavhengige styre skal best av styreleder og inntil tte andre medlemmer med ett varamedlem. Valgperioden for styremedlemmer, herunder styreleder, og varamedlemmer er ett r. Representantskapet velger styreleder og fem medlemmer med to varamedlemmer. Blant og av de ansatte i OBOS og i heleide datterselskaper av OBOS, kan det samlet velges inntil tre medlemmer, eller opptil en tredjedel av styremedlemmene med varamedlemmer. Hvis de ansatte ikke nsker oppnevne medlemmer, velges disse av representantskapet. Styret velger selv nestleder. Styrets leder eller nestleder og ett styremedlem i fellesskap tegner lagets firma. Styret kan gi prokura. Styrets oppgaver er fastsatt i norsk lov og omfatter det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Selskapets virksomhet skal drives i samsvar med Anbefalingen, selskapets vedtekter og gjeldende lover og regler. Selskapet evaluerer fortlpende behov for uavhengig saksbehandling i henhold til gjeldende lover og regler. Styrets rolle, ansvar og arbeidsoppgaver er presisert i egen styreinstruks. Konsernsjefens oppgaver og plikter overfor styret er ogs konkretisert i styreinstruksen. Styret fastlegger hvert r en mte- og arbeidsplan som dekker bde strategiarbeid, utviklingssprsml og kontrollarbeid. Styret evaluerer rlig sitt arbeid og sin kompetanse. Styremte skal holdes s ofte som ledelsen av og kontrollen med lagets anliggender tilsier. I 2012 hadde styret 11 mter og ett styreseminar. Det fres protokoll over styrets forhandlinger. Styret er vedtaksfrt nr mer enn halvparten av medlemmene er til stede eller deltar i saksbehandlingen. For at styret skal kunne treffe en beslutning, kreves det flertall blant de fremmtte, likevel slik at mer enn en tredjepart av samtlige styremedlemmer m stemme for beslutningen. Konsernsjefen har rett til delta i mtet med tale- og forslagsrett, men har ikke stemmerett.
Revisjonsutvalget er et underutvalg av styret, og skal virke som et saksforberedende og stttende organ for styret i utvelsen av sitt ansvar for regnskapsrapportering, revisjon, intern kontroll og den samlede risikostyringen. Styret har vedtatt en egen instruks for revisjonsutvalgets arbeid. Styret har ogs oppnevnt et kompensasjonsutvalg. Kompensasjonsutvalget innstiller til styret p konsernsjefens lnnsbetingelser og er et rdgivende organ for konsernsjefen nr det gjelder lnnsfastsettelse for selskapets ledergruppe. Utvalget bestr av tre av styrets medlemmer. Styret har lagt opp til rlig gjennomgang av rutiner for hndtering av risiko, fullmakter og rapportering. Internkontrollen bygger p konsernets verdigrunnlag og etiske retningslinjer. GODTGJRELSE TIL STYRET OG LEDENDE ANSATTE Valgkomiteen fremsetter forslag til generalforsamlingen om honorar til styret. Godtgjrelsen skal reflektere styrets ansvar, kompetanse, tidsbruk og virksomhetens kompleksitet. Godtgjrelsen til styret er ikke resultatavhengig. Honorar til styremedlemmer for srskilte oppgaver i tillegg til styrevervet skal forelegges styret for godkjenning. Styret har fastsatt retningslinjer for godtgjrelse, inkludert bonusordninger, til ledende ansatte. Det henvises til kompensasjonsutvalgets redegjrelse p side 60 i rsrapporten. Informasjon om godtgjrelse til styremedlemmer og ledende ansatte er gjengitt i note 5 til regnskapet. INFORMASJON OG KOMMUNIKASJON OBOS legger vekt p penhet knyttet til informasjon og kommunikasjon om selskapets resultatutvikling, fremtidsutsikter og andre relevante forhold. Konsernet rapporterer finansiell informasjon hvert kvartal. rsregnskapet legges frem p generalforsamlingen og p selskapets hjemmesider. OBOS offentliggjr videre informasjon om viktige hendelser som har relevans for kapitalmarkeder gjennom Oslo Brs informasjonssystemer.
REVISOR Statsautorisert revisor velges av generalforsamlingen. Forslag om valg av ny revisor skal vre nevnt i innkallingen til generalforsamlingen. Revisor skal mte i representantskapet og p generalforsamlingen dersom det skal behandles saker som gjr dette ndvendig. Utover dette har revisor rett til vre til stede. Revisor presenterer rlig en plan for gjennomfring av revisjonsarbeidet for revisjonsutvalget. Revisor har gitt styret en skriftlig bekreftelse p at uavhengighetskravet er oppfylt. Styret har fastsatt retningslinjer for den daglige ledelsens adgang til benytte revisor til andre tjenester enn revisjon. Revisjonsutvalget skal pse at de til enhver tid gitte retningslinjer flges. Godtgjrelse til revisor er omtalt i note 5 til regnskapet, og orienteres om i selskapets ordinre generalforsamling.
Prinsippene for god eierskapsstyring og selskapsledelse legger grunnlaget for den langsiktige verdiskapingen.
OBOS og samfunnet _
ANSVARLIG EIERSKAP OBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlemmer og som har som forml skaffe medlemmene bolig, samt forvalte boligene. Organisasjonen skal vre Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og skal oppfylle medlemmenes boligdrm ved skaffe dem gode hjem. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess i over 80 r. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og pent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet. Det som skiller et samvirkeforetak fra et vanlig aksjeselskap, er at i samvirkeforetaket er virksomheten hovedmlet, mens det i aksjeselskapet er den konomiske fortjenesten som er hovedmlet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formlet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap gr hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. Som for andre virksomheter, er det ogs for et samvirkeforetak som OBOS avgjrende viktig drive lnnsomt. Et samvirkeforetak er ikke til salgs. Dette er en viktig forutsetning for en langsiktig og stabil virksomhet. I en tid hvor stadig flere norske konsern og bedrifter fr utenlandske eiere er dette ogs en garanti for at en virksomhet som OBOS forblir norsk. Det gjr at organisasjonen kan konsentrere seg om oppfylle formlet i stedet for bruke tiden p hndtere oppkjpsforsk. Bygg og anlegg er en bransje hvor stadig flere bedrifter er kjpt av utenlandske selskap og interesser. Gjennom sine store aksjeposter i entreprenrselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA har OBOS bidratt til at disse selskapene har forblitt norskeide. Bde Veidekke, AF Gruppen og BWG Homes ASA, hvor OBOS ogs er aksjonr, er betydelige byggherrer i boligprosjekter. Dermed bidrar dette eierskapet ogs til boligskaffingen, som er OBOS hovedforml. GODT OMDMME I over 80 r har OBOS opparbeidet seg et godt og solid omdmme i de geografiske omrdene hvor organisasjonen har mange medlemmer. Aftenposten og Synovate har gjennom mange r gjennomfrt rlige, landsdekkende omdmmeunderskelser av de 100 strste norske bedriftene. Selv om OBOS ikke er blant disse, har organisasjonen allikevel vrt med i underskelsen hvert r. Nr tallene brytes ned p Oslo-niv, fr OBOS svrt gode plasseringer. Bde nr det gjelder kriterier som totalinntrykk, miljbevissthet, samfunn og moral, og konomi og lnnsomhet, havnet OBOS mellom tiende og tjuende plass. Det stadig kende antallet medlemmer er ogs en tydelig indikator p den sterke, positive stillingen OBOS har i befolkningen i Osloomrdet. Kjennskapen til OBOS i hele landet, derimot, har alltid vrt liten. OBOS har i de siste rene etablert seg flere andre steder enn bare i Oslo og Akershus, og har ogs vrt mer synlig i media og med reklame andre steder enn i Oslo-omrdet. Dermed har kjennskapen kt betraktelig og omdmmet er styrket ogs p landsbasis. ETISK STANDARD Det gode omdmmet som OBOS har forplikter, og det gjr ogs fallhyden stor dersom OBOS eller noen ansatte skulle utfre ulovlige handlinger eller gjre noe som er i strid med folks oppfatning av hva som er rett og galt. OBOS er opptatt av at medarbeiderne skal ha gode og klare kjreregler og har derfor utarbeidet bde et eget sett med verdier og egne etiske retningslinjer for alle ansatte i hele OBOS-konsernet. Allikevel kan ingen retningslinjer forutse enhver situasjon. OBOS forventer at alle ansatte holder den hyeste etiske standard i alle forhold som gjelder forretningsvirksomheten, bde kolleger i mellom og eksternt overfor medlemmer, kunder, forretningsforbindelser og konkurrenter. Dette gjelder ogs organisasjonens forhold til de ansatte. OBOS skal gi alle ansatte et sunt, trygt og produktivt arbeidsmilj, som er fritt for diskriminering og sjikane basert p etnisitet, hudfarge, sprk, religion, kjnn, seksuell legning, alder eller ufrhet. VERDIER OBOS skal vre skikkelig, offensiv, lnnsom og kvalitetsbevisst. Medlemmene, kundene og de ansatte m ha tillit til at OBOS kan holde det de lover. Virksomheten skal vre samfunnsnyttig og bidra til den alminnelige velferdsutviklingen. OBOS skal vre markedsorientert og skal kontinuerlig arbeide for tilpasse virksomheten til medlemmenes og kundenes behov og ettersprsel. Det skal skje gjennom medarbeidernes kompetanse, kundeforstelse, markedsinnsikt, konomisk forstelse og produktivitet. OBOS skal vre preget av rlighet, integritet og respekt for mennesker. Det er bare gjennom overskudd p den rlige driften at OBOS kan skaffe nok egenkapital til den virksomheten bedriften driver. OBOS er konkurranseutsatt innen alle sine forretningsomrder. Derfor m alle ansatte ha forstelsen for at det er viktig drive med overskudd bde for konsernet som helhet og for de enkelte avdelingene og datterselskapene.
OBOS har nansiert byggingen av og bidrar rlig til driften av en SOS-barneby i Blantyre, Malawi.
Observatoriet i Oslo er rehabilitert med sttte fra OBOS. Observatoriet er universitetet i Oslos eldste bygning.
OBOS skal levere varer og tjenester av god kvalitet. Dersom feil oppstr, skal de rettes raskt og effektivt. GODT OPPVEKSTMILJ OBOS har som ml sttte positive miljtiltak i medlemmenes boomrder og nsker spesielt bidra til gode oppvekstvilkr for barn og unge. OBOS har etablert en tilskuddsordning for fremme miljarbeid i boligselskapene og for fremme utviklingsarbeid innen sine virksomhetsomrder. Det gis sttte bde til prosjekter i de enkelte borettslagene og til andre forml. Tilskuddsordningen bidrar til at det blir lettere for borettslagene gjennomfre slike tiltak. OBOS sttter ogs ulike arrangementer i lokalmiljene, alt fra svmmestevner, skirenn, fotballcuper, kulturfestivaler og drakter til ulike fotballag. I forbindelse med 70-rsjubileet i 1999 stttet OBOS gjenoppfringen av den gamle bygrden Wessels gate 15 p Norsk Folkemuseum. Dette prosjektet regnes som et av de mest spennende museumsprosjektene i Norge i dag og pgr fortsatt. OBOS har inngtt en avtale med Oslo Idrettskrets om bidra med 17,5 millioner kroner til byggingen av syv flerbrukshaller. Sponsoravtalen har sin bakgrunn i det gode samarbeidet som ble etablert mellom OBOS og osloidretten i forbindelse med utbyggingen av kunstgressbaner i Oslo. Der bidro OBOS med 12,5 millioner kroner. OBOS har ogs sagt ja til viderefre samarbeidet om kunstgressbaner og vil bidra med ytterligere 5 millioner kroner for bygge 15 nye kunstgressbaner fram mot 2015. OBOS sttte til disse prosjektene, som utgjr idrettens egenandel, bidrar som regel til raskere bevilgning av offentlige midler og er dermed en viktig forutsetning for at prosjektene blir realisert. Bde OBOS og SOS-barnebyer har som visjon skape trygge og gode hjem. I 2004 inngikk OBOS en avtale med SOS-barnebyer om finansiere byggingen av en ny barneby i Blantyre i Malawi. Byggingen av OBOSbarnebyen startet hsten 2005, og den sto ferdig i 2007. Offisiell pning av OBOS-barnebyen var i april 2008. OBOS har betalt fem millioner kroner over tre r, mens medlemmer og ansatte bidrar gjennom fadderskap. I rene etter pningen av barnebyen har OBOS hatt en avtale om rlige bidrag til driften av barnebyen. Denne avtalen er fornyet med tre nye r fra 2013. Hvert r siden 1990 har OBOS delt ut en pris p 150 000 kroner for beste rehabiliteringsprosjekt blant
boligselskapene i Oslo-omrdet. Formlet er pskjnne og oppmuntre til gode rehabiliteringstiltak. Prisen for beste rehabiliteringsprosjekt gikk i 2012 til Granstangen borettslag p Furuset i Oslo. I Trondheim har OBOS inngtt en avtale med idrettslaget Tryg/Lade i Trondheim om bidra med 1,2 millioner kroner til rehabiliteringen av klubbens kunstgressbane. I forbindelse med 200-rsjubileet til Universitetet i Oslo har OBOS gitt et bidrag p 2 millioner kroner til rehabiliteringen av Observatoriet i Oslo. Observatoriet skal benyttes som et ressurssenter for ungdom innen realfag. OBOS har i en rrekke vrt sponsor av Skiforeningen. De arrangerer ogs skiskoler og skileikarrangementer for barn og ungdom. Skiforeningen preparerer skilyper og legger tilrette for turging og opplevelser i Oslo-marka sommer som vinter. OBOS har inngtt en avtale med Arkitektur- og designhgskolen i Oslo om finansiere et professorat innen boligforskning. Stillingen skal finansieres av OBOS de tre frste rene, med start i 2013. Deretter overtar AHO ansvaret for kostnadene. OBOS gjr dette fordi det er viktig styrke den verdiskapende forskningen innenfor byutvikling og bokvalitet og dermed bidra til utvikle fremtidenes boliglsninger. GRORUDDALSSATSINGEN Gjennom en avtale med Husbanken har OBOS etablert en stilling som bomiljkonsulent. Konsulenten skal stimulere borettslagene i Groruddalen i Oslo til utvikle tiltaksplaner for opprustning av bygninger og bomilj. Planene skal danne grunnlag for sknader om midler fra blant annet Bomiljtilskuddet, en ordning administrert av Husbanken som er etablert i forbindelse med Groruddalssatsingen. Bakgrunnen er statsbudsjettets handlingsplaner for Groruddalen nr det gjelder bolig-, by- og stedsutvikling. Bomiljkonsulenten samarbeider ogs tett med bydelenes ulike prosjektgrupper og skal bidra til utveksling av informasjon mellom disse, OBOS og borettslagene. SAMFUNNSDEBATTEN OBOS har som ml vre en aktiv deltaker i samfunnsdebatten om boligpolitikk og byutvikling, og er srlig opptatt av ppeke de samlede konsekvensene av alle nye lover og forskrifter som plegges byggebransjen. Intensjonen bak kravene som plegges nye boliger er gode, men frer i de fleste tilfeller til dyrere boliger for boligkjperne. Dette vil ofte igjen fre til at
det bygges frre nye boliger enn det faktisk er behov for, srlig i de store byene. OBOS er bekymret for at de nye forskriftene og reglene som er vedtatt de siste rene vil bidra til kte boligpriser for boligkjperne, samt ke presset srlig p de minste leilighetene. Dette gjelder blant annet kravet om universell tilgjengelighet i alle nye boliger, ny elforskrift, brannkrav, miljkrav med mer. Samtidig synes det vre liten oppmerksomhet fra myndighetenes side for tiltak for f bygget nok boliger til mte den befolkningsveksten som de store byene str overfor de nrmeste tirene. OBOS etterlyser en mer aktiv statlig boligpolitikk. Blant annet har OBOS foresltt at landet fr en egen Bolig- og infrastrukturminister med ansvar for statlig samordning. Det er behov for samle ansvaret for lover som regulerer boligbyggingen og boligpolitiske virkemidler i en egen enhet, med boligforsyning som et hovedforml. OBOS har ogs vrt opptatt av at finanstilsynets skjerpede krav til egenkapital ved opptak av boligln kan fre til strre sosiale forskjeller, ved at folk blir forvist til leiemarkedet fordi de mangler egenkapital, selv om de har inntekt som gjr de i stand til betjene et boligln. OBOS fremmer sine synspunkter gjennom avisinnlegg, egne hjemmesider, sosiale medier, i direkte mte med politikere, embetsmenn og journalister, gjennom foredrag og gjennom offisielle hringsuttalelser. OBOS OG MEdLEMMENE OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom flere r jobbet systematisk med framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformlet for OBOS er skaffe medlemmene bolig, men det skal lnne seg vre medlem bde for dem som har dekket sitt boligbehov gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke p et mulig framtidig behov. Srlig populre er tilbudene innenfor sparing og utln, forsikring og kultur. I Stavanger har OBOS en avtale med Rogaland Teater som gir medlemmene i OBOS rabatt p billetter til forestillingene. OBOS har gjennom mange r hatt en avtale med Den Norske Opera og Ballett som gir OBOS-medlemmer rabatt p forestillingene. I 2012 kjpte OBOSmedlemmer 25 000 billetter med rabatt til operaforestillinger. P kulturtilbudene totalt har medlemmene hatt en besparelse p cirka 7 millioner kroner i 2012.
Boligtilbudet og forkjpsretten er den viktigste fordelen et OBOS-medlem har og en av de viktigste grunnene til at noen blir medlem. OBOS har som ml utvikle og bygge boliger av forskjellig type, strrelse og prisklasse. Medlemmene har tilgang til over 78 000 boliger i et stort og variert bruktboligmarked. PERMANENT TILSTEDEVRELSE OBOS har som et kontinuerlig ml bygge og tilby boliger til sine medlemmer. OBOS fortsetter vre til stede etter at borettslagene er overtatt av medlemmene. Dette skiller organisasjonen fra andre boligbyggere. OBOS blir forvalter av borettslaget, og det kreves medlemskap i OBOS for kunne kjpe bolig der. Dette gir OBOS en egeninteresse i forsikre seg om at alt blir levert med beste kvalitet. TRYGGHET OG FORUTSIGBARHET Den strste inntekten for de fleste boligselskapene er de mnedlige felleskostnadene. Beboere i tilknyttede borettslag forvaltet av OBOS er sikret mot tap av denne inntekten. OBOS overtar disse kravene slik at alle tilknyttede borettslag er sikret hundre prosent av sine inntekter hver mned. Oslo har en av de hyeste boligstandardene i verden. En viktig rsak til det er eierskapslinjen som ble valgt etter krigen. I Norge skal man eie sin egen bolig. Dette er annerledes enn i de fleste av vre naboland og i resten av Europa, hvor det er helt normalt leie en bolig, gjerne hele livet. En av eierformene som ble valgt i Norge, er OBOS-modellen, med borettslag hvor man eier sin egen bolig i fellesskap med andre. Kombinasjonen av eierskapsmodellen og at det er lagt til rette for at borettslag kan ta opp ln med sikkerhet i egen eiendom, gjr at beboerne i borettslag selv kan betale for vedlikeholdsog rehabiliteringsarbeider i mangemillionersklassen. I enkelte av de rehabiliterte borettslagene p Romss utgjr rehabiliteringen over 500 000 kroner pr. leilighet. rlig rehabiliterer de OBOS-tilknyttede borettslagene for over n milliard kroner. Dette er penger som ene og alene er skaffet av beboerne selv. OBOS har helt fra starten i 1929 tilbudt medlemmene sine spare i OBOS og har ogs tilbud om ln med sikkerhet i boligen. Som finansinstitusjon er OBOS den viktigste lngiveren for de tilknyttede borettslagene. Lnene fra OBOS benyttes i stor grad til gjennomfre ndvendige vedlikeholdsog rehabiliteringsprosjekter. Flertallet av de OBOS-tilknyttede borettslagene har driftsmidlene sine p konto i OBOS.
Granstangen borettslag p Furuset i Oslo vant rehabiliteringsprisen i 2012.
MILJVENNLIGE NYE BOLIGER OBOS legger stor vekt p bygge miljvennlige boliger og har i lpet av 2012 bde fullfrt og besluttet bygge flere boliger i passivhusstandard/lavenergistandard. Et passivhus har totalt sett i gjennomsnitt minst 50 prosent lavere energiforbruk enn et hus som bygges etter gjeldende byggeforskrifter. OBOS er ogs opptatt av tilby medlemmene fornybar energi som primrenergikilde for oppvarming og varmtvann, og har derfor tatt i bruk solfangere p noen av vre nye boligprosjekter. OBOS startet byggingen av Oslos frste felt med passivhus, Rudshagen borettslag p Mortensrud i 2010. Dette borettslaget med 17 eneboliger i passivhusstandard ble fullfrt vinteren 2012. Stenbrtlia borettslag p Mortensrud med 34 rekkehus i passivhus/lavenergistandard med solfangere og varmepumpe ble lagt ut for salg hsten 2012. I tillegg ble det besluttet at Etterstadtoppen borettslag med 38 leiligheter i blokk skal oppfres med passivhusstandard, og byggingen av disse starter i begynnelsen av 2013.
OBOS OG MILJEt OBOS har i alle r vrt opptatt av miljet, blant annet gjennom skape gode bomiljer, oppvekstmiljer, utomhus- og lekemiljer. De siste ti rene har OBOS ogs i stadig strre grad vrt opptatt av energikonomisering og tiltak for redusere klimagassutslipp. OBOS var ogs en av de frste til vre opptatt av planlegge gode og energivennlige boliger. OBOS har som strategi redusere energibruken og klimautslippene p omrder der vi selv har bestemmende innflytelse. MILJSTRATEGI For OBOS er det viktig tenke p milj og klima bde av hensyn til ivareta vrt samfunnsansvar, sikre fremtidig verdiskaping i virksomheten og bygge opp under merkevaren OBOS. OBOS-konsernets overordnede miljstrategi fastslr tre strategiske hovedml p miljomrdet. OBOS-konsernet skal: Redusere energiforbruket med 50 prosent innen 2029 regnet fra 2000-niv. Kontinuerlig levere nye, lnnsomme og milj relaterte produkter, tjenester og investeringer til kunder og medlemmer. Vre en ledende kraft i samfunnsdebatten og pvirke samfunnet rundt oss til gjre en positiv innsats for miljet og klimaet. Det er i 2012 gjennomfrt en rekke konkrete prosjekter med tydelig miljprofil i OBOS-regi.
OBOS har tatt i bruk solfangere p enkelte av sine prosjekter.
Passivhus er fortsatt en relativt ny byggeform i Norge. OBOS er derfor opptatt av bygge opp kunnskap om byggeformen, og har etablert et eget oppflgingsprogram i samarbeid med anerkjente forskningsmiljer og Enova for evaluere passivhusenes bokvalitet og energiforbruk over lengre tid. Vi har ogs et prosjekt for evaluere energiproduksjon fra solfangere i forhold til tradisjonelle varmepumper. OBOS og solfangerprodusenten Aventa har ftt EU-sttte til en nrmere studie av dette. Byggingen av kvartalet Tastarust p Tasta i Stavanger med til sammen 235 blokkleiligheter pgikk ogs i 2012. Her leveres boligene i energiklasse B. En bolig med energiklasse B har i gjennomsnitt 25 prosent lavere energiforbruk enn en bolig som bygges etter gjeldende byggeforskrifter. Der OBOS bygger boliger utenfor konsesjonsomrder for fjernvarmetilknytning, velger vi i hovedsak etablere vannbret varmeanlegg basert p bergvarme og varmepumpe med elkjel som spisslast. Dette gir en sikker og konomisk fornuftig lsning for varmeproduksjon. Som en av de frste boligbyggere har OBOS i flere r levert vre boligprosjekter med lsninger for individuell mling av energiforbruket, samt system for kildesortering. Kvrnerbyen har en egen miljoppflgingsplan og benytter COBUILDER, en systematisk sammenstilling av materialinformasjon, slik at man kan sjekke om det finnes mer miljvennlige alternativer. Det gjres fortlpende vurdering av nye prosjekter med fokus p finne energiriktige og miljriktige lsninger samtidig som man er avhengig av holde byggekostnadene nede. MILJVENNLIG REHABILITERING OBOS Prosjekt AS er det fagmiljet i Norge som har best kompetanse p vedlikehold og miljvennlig rehabilitering av boligselskaper. OBOS Prosjekt har hatt mange prosjektlederoppdrag for boligselskaper som rehabiliterer bygningsmassen med fokus p energisparing. En rehabiliteringsprosess er en god anledning til se p tiltak som kan redusere energiforbruket i boligselskapet. Borettslag og sameier som OBOS forvalter har til sammen spart cirka 30 GWh eller tilsvarende det rlige energiforbruket til cirka 3 000 leiligheter, som utgjr en rlig konomisk besparelse p om lag 30 millioner kroner. OBOS Prosjekt er en av enkbedriftene som leverte
flest enkanalyser til Oslo kommune sitt Klima- og energifond, og som har tatt ut mest stttemidler til gjennomfring av energi- og miljtiltak i forbindelse med tiltak p eksisterende boligmasse. OBOS prosjekt startet sammen med OBOS Forvaltning i 2012 arbeidet med energimerke 20 000 boliger. Utarbeidelse av energimerker gjennomfres for ke bevisstheten p energi og milj blant bde eiere og styrene i boligselskapene. Dette bidrar p en aktiv mte til synliggjre behovet for energi- og miljtiltak i boligselskapene. OBOS Prosjekt har i 2012 ogs utarbeidet et helt nytt energiregnskap for boligselskaper som abonnerer p denne tjenesten. Det ble gjennomfrt mange konverteringsprosjekter fra berederoppvarming av varmt tappevann til felles oppvarming av tappevann ved bruk av miljvennlige varmepumpelsninger i 2012. Videre har OBOS Prosjekt vrt aktiv med bist Oslo kommune med n mlet om at det ikke skal fyres med olje innen 2020. Arbeidet har medfrt kursvirksomhet og gjennomfring av energikonverteringsprosjekter med en tydelig miljprofil. Det er gjennomfrt prosjekter med etablering av miljvennlige og energivennlige bioenergianlegg for oppvarming av radiatorer og tappevann. OBOS Prosjekt samarbeidet ogs nrt med OBOS Nye Hjem for sikre gode milj- og energivennlige lsninger for nye boligprosjekter. MILJVENNLIGE FORRETNINGSBYGG OBOS Forretningsbygg AS reduserte i lpet av 2012 energiforbruket med 28,3 GWh, og siden 2001 utgjr summen av de rlige besparelsene ca 212 GWh. Disse tallene omfatter fellesareal og leietakere i bygg som har felles mling, inkludert hovedkontoret til OBOSkonsernet. I 2011 startet et arbeid med seks strre utviklingsprosjekter for oppn redusert energiforbruk i 2012 og 2013. Innsparingene i 2012 kom derfor som en flge av dette samt at det i 2011 ble iverksatt energioppflging ogs p mindre eiendommer. Totalt overvkes n 19 eiendommer ukentlig ved bruk av EOS (Energioppflgingssystem). Tasta Senter i Stavanger, som er Norges mest moderne kjpesenter, ble pnet oktober 2012. Senteret har energiklasse A. Faktisk mlt energiforbruk vil ligge p ca 220 kwh/m2. Dette gir en rlig innsparing p 2,5 GWh i forhold andre kjpesenter, som har et mlt gjennom-
I Kvrnerbyen var det stor entusiasme under Vannfestivalen som ble arrangert 22. og 23. juni.
Flyreiser 135 tonn (3 %)
Bilreiser, (kjregodtgjrelse, firmabiler, taxi) 291 tonn (6,4 %)
* Energiforbruk inkl.fyrrom er beregnet ut fra opplysninger om CO2-utslipp fra energileverandrer og NVE * Energibruk hos leietakerne samt i bygg med barehouseavtaler er ikke regnet med
Utslipp eiendomsmasse OBOS som leietaker 330 tonn (7,3 %)
Co-utslipp
fratrukket gjenvinningskraft Utslipp eiendomsmasse OBOS som eier 3763 tonn (83,3 %)
SUM: 4519 tonn (100 %)
snittsforbruk p ca. 330 kWh/m2. I prosjekteringsfasen ble det samarbeidet med de strste leietakerne for ta vare p mest mulig energi i bygget. Kvrnerhallen i Kvrnerbyen ble ferdigstilt hsten 2012. Den er bygget som et lavenergibygg med sttte fra Enova. Dette er et bygg hvor store deler av eksisterende vegger m beholdes av vernehensyn. Likevel vil dette bygget gi en innsparing i forhold til teknisk forskift p hele 1 GWh pr r. Rehabiliteringen av Strandveien 43 i Trondheim, som er et gammelt kontor- og lagerbygg, ble ferdigstilt hsten 2012. Det vil gi en innsparing utover kravene i teknisk forskrift p 0,5 GWh. OBOS Forretningsbygg AS har som overordnet prinsipp at alle nye nringseiendomsprosjekter i utgangspunktet skal planlegges som bygg med energiklasse B eller bedre. FINANSIELLE MILJINVESTERINGER OBOS har som del av sin miljstrategi investert i selskaper innenfor milj og fornybar energi. Disse investeringene er organisert i det heleide datterselskapet OBOS Energi AS. OBOS skal vre selvforsynt med fornybar energi, samt kunne tilby miljvennlig kraft til medlemmene og kundene. Satsingen p fornybar energi skal ha en ordinr forretningsmessig utvikling med god lnnsomhet. OBOS Energi eier Tyngdekraft AS som driver med utvikling og utbygging av sm vannkraftverk og har eierandeler i 13 utviklingsprosjekter. Disse prosjektene ventes ha en samlet produksjonskapasitet p 164 GWh, hvorav OBOS sin andel utgjr ca 44 GWh. Planen er at det frste prosjektet skal vre ferdig utbygget i 2016 og det siste i 2020. OBOS har en avtale med Lvenskiold Fossum om kj-
pe en leveranse av vannkraft p 20 GWh rlig. Kraftleveranseavtalen hadde oppstart 1. januar 2012 og har en varighet p 20 r. OBOS eier 43 prosent av selskapet Aventa Solar AS. Selskapet leverer to produkter; solfangere med egen teknologi hvor solenergi (via vann) omdannes til varmeenergi og en lsning for mling og kontroll av energiforbruket. OBOS har tatt i bruk solfangerteknologien i ett av passivhusene som er bygget p Rudshagen og vil benytte det i de 34 rekkehusene av passivhus/lavenergistandard som skal bygges p Stenbrtlia p Mortensrud. KLIMAREGNSKAP FOR OBOS-KONSERNET Det er utarbeidet et klimaregnskap for OBOS-konsernet for 2012 ut fra metodikken i Klimalftet. Det er ved beregningen tatt hensyn til CO2-utslipp knyttet til flyreiser, bilbruk, samt energibruk tilknyttet eiendomsmassen i egen bruk og utleieeiendommer (energibruk for fellesanlegg og felles oppvarming). Det er komplisert ansl hvor mye CO2-utslipp forbruket av elektrisitet gir. Elektrisiteten som brukes i Norge kan best av bde vannkraft, kjernekraft og kullkraft, og hvor stor andel de ulike energitypene utgjr bestemmer hvor stort CO2-utslippet blir. For 2012 har vi regnet med at forbruket av nordisk elektrisitet gir et utslipp p 105 gram per KWh. Denne omregningsfaktoren har vi ftt oppgitt fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). OBOS-konsernet slapp ut ca 4500 tonn CO2 i 2012. Da er det tatt hensyn til at OBOS dekket 40 prosent av sitt totale strmforbruk med innkjpt gjenvinningskraft fra industrien samt via en avtale om kjp av ren vannkraft. Dette strmforbruket er vektet med 0 i CO2-utslipp. OBOS eier om lag 3900 dekar skog. Hvis vi tar hensyn til at denne skogen binder om lag 1 tonn CO2 per dekar per r, det vil si totalt 3900 tonn CO2, s hadde OBOSkonsernet et netto klimautslipp p 600 tonn CO2 i 2012. Gitt disse forutsetningene er OBOSkonsernet snart klimanytralt.
Rekkehusene i Voksenhagen i Oslo ble ferdigstilt og innyttet fr sommeren 2012.
OBOS Postboks 6666 St.Olavsplass, 0129 Oslo _ www.obos.no

OBOS Årsrapport 2012 PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

OBOS Årsrapport 2012 PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

rsrapport

OBOS RsRAPPoRT 2012 1

Leder Medlemsorganisasjonen OBOS OBOS overtar Fornebu rsberetning 2012

70 Eierstyring og selskapsledelse 74 OBOS og samfunnet

Redaktr: ge Pettersen Design: Gjerholm Design AS Trykk: Aktiv trykk AS

2 OBOS RsRAPPoRT 2012

Rekordgodt r for OBOS _

Martin Mland Konsernsjef

OBOS RsRAPPoRT 2012 3

4 OBOS RsRAPPoRT 2012

Konsernsjef Martin Mland

Kommunikasjon/ marked ge Pettersen

Konsernstab Anne E. ThurmannNielsen

Boligutvikling og eiendomsmegling Daniel K. Siraj

Boligforvaltning Morten Aagens

Finans Helge Lem

Nringseiendom Arne Baumann

Investering og forretningsutvikling Carl Henrik Eriksen

Forvaltning - Bolig eiendommer Innkreving og regnskapsfrsel Inkasso Utleieboliger Forsikringsagenturer

Sparing og kapitalforvaltning Utln Likviditet og innln Forsikring Medlem

Nringseiendommer Parkeringshus/garasjer Vaktmesterservice Forvaltning - Nrings- eiendommer

OBOS RsRAPPoRT 2012 5

ViRksoMhETEn i OBOS ER dElT inn i sYv REgionER:

HORDALAND innlandET HOVEDKONTOR sTFold vEsTFold Rogaland

P Martodden, Hamar, skal det bygges 71 leiligheter.

6 OBOS RsRAPPoRT 2012

OBOS overtar Fornebu _

OBOS RsRAPPoRT 2012 7

8 OBOS RsRAPPoRT 2012

OBOS har solgt 1 017 nye boliger i 2012.

OBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene.

OBOS RsRAPPoRT 2012 9

2012 har vrt et r med hy prisvekst p bruktboliger og et hyt nyboligsalg.

10 OBOS RsRAPPoRT 2012

I 2012 ble det igangsatt bygging av 1 018 boliger og ferdigstilt 636.

OBOS RsRAPPoRT 2012 11

12 OBOS RsRAPPoRT 2012

OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige spare- og lnetjenester.

OBOS-medlemmer benyttet forkjpsretten i 32 prosent av salgene i OBOSborettslagene.

OBOS RsRAPPoRT 2012 13

14 OBOS RsRAPPoRT 2012

Kvrnerhallen ble ferdig rehabilitert hsten 2012.

OBOS RsRAPPoRT 2012 15

16 OBOS RsRAPPoRT 2012

OBOS RsRAPPoRT 2012 17

OBOS har medarbeidere med hy kompetanse innenfor mange fagomrder.

18 OBOS RsRAPPoRT 2012

3500 var pmeldt Oslo Skifestival i januar 2013.

P Mortensrud i Oslo har OBOS

OBOS RsRAPPoRT 2012 19

20 OBOS RsRAPPoRT 2012

OBOS RsRAPPoRT 2012 21

Lars Buer Leder

Inger Stray Lien Nestleder

Martin Mland Konsernsjef

22 OBOS RsRAPPoRT 2012

491598 Sum renteinntekter og lignende inntekter

386573 Sum rentekostnader og lignende kostnader 105025 Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter 3

OBOS RsRAPPoRT 2012 23

348424 Sum lnn og generelle administrasjonskostnader

6363 Sum avskrivninger mv. av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler

9737 9737 10634 Tap p utln 10 -33 -33 -196 -196

59243 Nedskrivning (-) / Reversering av nedskrivning (+)