BAB I PENDAHULUAN

Bab ini berisikan latar belakang penelitian, tujuan, sasaran, perumusan masalah, ruang lingkup yang terdiri dari ruang lingkup substansi dan ruang lingkup wilayah studi, kerangka berfikir, keluaran yang diharapkan serta sistematika pembahasan.

1.1 Latar Belakang Berdasarkan ketetapan Undang-Undang No. 51 Tahun 2008 tentang Pembentukan Kota Tangerang Selatan, kota ini berupaya untuk menciptakan suatu kawasan perkotaan yang seimbang dan berwawasan lingkungan agar dapat melayani kepentingan semua pihak, terlebih kota ini berfungsi sebagai kota penyangga. Kota penyangga ialah daerah yang langsung berbatasan dengan wilayah kota (Tarigan, 2005:118). Salah satu upaya pemerintah kota dalam meningkatkan pelayanan terhadap masyarakat yaitu dengan peningkatan prasarana perkotaan. Prasarana perkotaan yang dinilai berperan ialah prasarana jaringan jalan, karena jaringan jalan merupakan prasarana vital dalam aktivitas perkotaan. Jaringan jalan mewadahi interkoneksi antara daerah satu dengan lain hingga terhubung dengan kota lain. Kota Tangerang Selatan sebagai salah satu kota penyangga dari Ibu Kota DKI Jakarta karena letaknya yang sangat stategis dan berbatasan langsung dengan ibu kota menjadikannya kota dormitori bagi para komuter. Kota Tangerang Selatan baru terbentuk tahun 2008 dan memiliki tujuh kecamatan yaitu Kecamatan Ciputat, Kecamatan Ciputat Timur, Kecamatan Pondok Aren, Kecamatan Pamulang, Kecamatan Serpong, Kecamatan Serpong Utara, dan Kecamatan Setu. Saat ini Kota Tangerang Selatan mengalami perkembangan yang sangat pesat, perkembangan tersebut terlihat dari perkembangan penggunaan lahan untuk aktivitas perkotaan. Adanya pembangunan perumahan skala kecil hingga besar,

peningkatan intensitas perdagangan dan jasa, hingga penyediaan sarana-prasarana yang bertaraf lokal sampai internasional. Kota Tangerang Selatan sebagai salah satu kota yang baru terbentuk membutuhkan rencana pembangunan wilayah sebagai acuan untuk mewujudkan Kota Tangerang Selatan sebagai pusat pelayanan pendidikan, perumahan, perdagangan dan jasa, berskala regional dan nasional yang mandiri, aman, nyaman, asri, produktif, berdaya saing, dan berkelanjutan serta berkeadilan dalam mendukung Kota Tangerang Selatan sebagai bagian dari Kawasan Strategis Nasional Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, Cianjur (Jabodetabekpunjur), yang tertuang dalam RTRW Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2030. Kecamatan Pamulang merupakan Ibukota dari Kota Tangerang Selatan dan merupakan salah satu kecamatan yang memiliki kepadatan tertinggi kedua di Kota Tangerang Selatan yaitu 108 jiwa/ha. Kecamatan Pamulang memiliki fungsi sebagai kawasan pemukiman dengan kepadatan tinggi. Berkembangnya berbagai kegiatan dan peningkatan sistem jaringan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat menyebabkan kawasan ini menjadi tidak tertata karena tidak diimbangi dengan pengaturan sarana dan prasarana yang sesuai dengan peruntukkan kawasan. Peningkatan aktivitas yang terjadi, perlahan-lahan merubah pola pemanfaatan lahan serta menimbulkan permasalahan perkotaan seperti kemacetan, kurangnya ruang terbuka, banjir dan lainnya yang sekarang ini mulai terjadi pada Kecamatan Pamulang khususnya di kawasan Koridor Parakan Pondok Benda. Peningkatan sistem jaringan akan memacu terhadap peningkatan pergerakan serta aktivitas skala mikro dan secara tidak langsung terhadap perkotaan. Hal ini terlihat dari fungsi jalan Pondok Benda sebagai kolektor sekunder sehingga menjadi salah satu jalan vital yang berada di Kota Tangerang Selatan yang menghubungkan Pusat Pemerintahan Kota dengan Pusat kota mandiri BSD, dan menjadi akses menuju jalan TOL. Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam RTRW Kota yaitu koridor jalan akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala regional dan memiliki ROW 20 meter, sedangkan untuk kawasan koridor diperuntukkan sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan ketentuan KLB
2

60%. Dalam arahan RTRWK pusat pemerintahan Kota Tangerang Selatan akan dipindahkan ke Kecamatan Ciputat, Jalan Pondok Benda ini terhubung langsung dengan jalan menuju pusat pemerintahan yang hanya berjarak 1 km dari koridor jalan Pondok Benda. Dalam pengembangannya koridor Parakan-Pondok Benda akan menjadi salah satu pintu gerbang menuju pusat pemerintahan kota dari arah Bogor dan Depok. Untuk itu diperlukan rencana detail tata ruang dan aturan zonasi sebagai alat pengendali ruang untuk mengantisipasi terhadap berbagai permasalahan perkotaan yang kemungkinan akan terjadi di kawasan koridor Parakan-Pondok dioperasionalkan. Sesuai dengan UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, dijelaskan bahwa penyelenggaraan penataan ruang memiliki hirarki perencanaan yaitu rencana umum yaitu RTRW Kota Tangerang Selatan Tahun 2011-2030 dan rencana detail tata ruang yaitu RDTR agar rencana tata ruang dapat dioperasionalkan, tetapi saat ini Kecamatan Pamulang belum memiliki rencana detail tata ruang, dalam rencana detail tertuang arahan peraturan zonasi sebagai alat pengendali ruang yang paling efektif yang disebutkan dalam Permen PU No.20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. Peraturan Zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana detail tata ruang. Peraturan zonasi pada dasarnya adalah suatu alat untuk pengendalian yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan (UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang), dimana blok/zona peruntukan yang menjadi acuan ditetapkan melalui rencana detail tata ruang. Penyusunan peraturan zonasi ini diharapkan juga dapat menjadi arahan bagi pemerintah daerah untuk mengoptimalkan pemanfaatan ruang serta upaya untuk menciptakan lingkungan yang nyaman, aman, serasi dan tertib sesuai dengan kaidah-kaidah penataan ruang. Benda, agar rencana dan arahan RTRWK dapat

1.2 Perumusan Masalah Perkembangan daerah yang sangat pesat seringkali menyebabkan perubahan pola ruang yang menimbulkan permasalahan perkotaan seperti banjir, kurangnya ruang terbuka serta kawasan yang tidak tertata, yang saat ini terjadi di Kota Tangerang Selatan khususnya di kawasan Koridor Parakan-Pondok benda, Kecamatan Pamulang. Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam RTRW Kota yaitu koridor jalan akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala regional dan memiliki ROW 20 meter, sedangkan untuk kawasan koridor diperuntukkan sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan ketentuan KLB 60%. Dalam arahan RTRWK pusat pemerintahan Kota Tangerang Selatan akan dipindahkan ke Kecamatan Ciputat, Jalan Pondok Benda ini terhubung langsung dengan jalan menuju pusat pemerintahan yang hanya berjarak 1 km dari koridor jalan Pondok Benda. Dalam pengembangannya koridor Parakan-Pondok Benda akan menjadi salah satu pintu gerbang menuju pusat pemerintahan kota dari arah Bogor dan Depok. Kondisi koridor saat ini memiliki lebar jalan 8 meter dan bahu jalan 1 meter. Kondisi kawasan saat ini rata-rata memiliki KLB 90-100% dengan penggunaan lahan mix-used sehingga diperlukan aturan kegiatan penggunaan lahan untuk menciptakan kawasan pemukiman yang nyaman serta menciptakan koridor jalan yang memiliki karakteristik sebagai koridor pintu masuk menuju pusat pemerintahan yaitu di Kecamatan Ciputat yang diatur dalam rencana detail tata ruang sebagai arahan operasional pengembangan Kecamatan Pamulang dan peraturan zonasi sebagai alat pengendali ruang di kawasan koridor. 1.3 Tujuan dan Sasaran Tujuan dan sasaran dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1.3.1 Tujuan Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah menyusun peraturan zonasi kawasan koridor Parakan-Pondok Benda sebagai masukan kepada pemerintah daerah.

1.3.2 Sasaran Sasaran dari penelitian ini adalah: 1. Mengidentifikasi rencana tata ruang Kota Tangerang Selatan, khususnya kawasan koridor Parakan-Pondok Benda yang digambarkan oleh peta rencana struktur dan pola pemanfataan ruang. 2. Mengidentifikasi karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan di sepanjang koridor Parakan-Pondok Benda yang digambarkan dengan peta penggunaan lahan dan daerah terbangun, sebaran dan intensitas bangunan, struktur sarana dan prasarana, ruang terbuka biru dan hijau. 3. Mengidentifikasi persepsi masyarakat terhadap kegiatan dan penggunaan lahan di lingkungan sekitarnya. 4. Pengkajian dan penetapan ketentuan maupun standar-standar terkait.

1.4 Ruang Lingkup Ruang lingkup penelitian terbagi dua, yaitu ruang lingkup wilayah dan ruang lingkup substansi. 1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah Ruang lingkup wilayah pada penelitian ini yaitu kawasan koridor Parakan-Pondok Benda, Kelurahan Benda Baru, Kecamatan Pamulang Kota Tangerang Selatan, dengan panjang 2,6 km. Deliniasi lokasi studi ditetapkan berdasarkan kriteria batasan fisik (sungai, jalan, drainase) dan permasalahan yang terjadi, dengan luas kawasan keseluruhan 576,9 Ha. Wilayah studi memiliki batas-batas sebagai berikut (Gambar 1.1) : Utara Barat Timur : Jalan Benda Raya, Kecamatan Ciputat : Kali Angke, Kecamatan Setu : Drainase dan Jalan Lingkungan, Kecamatan Pamulang

Selatan : Jalan Siliwangi-Puspitek, Kecamatan Pamulang

Jl. Ciater Ke TOL Jl. Sarua

Jl. Pondok Benda

Jl. Siliwangi Jl. Parakan Jl. Raya Puspitek Ke PUSPITEK/ITI

Gambar 1.1 Peta Orientasi Lokasi Studi

1.4.2 Ruang Lingkup Substansi Ruang lingkup subtansi dibatasi hanya pada pembahasan yang menyangkut materi sebagai berikut: 1. Membahas karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan di kawasan koridor Parakan-Pondok Benda. 2. Membahas persepsi masyarakat terhadap kegiatan dan penggunaan lahan di lingkungan sekitarnya. 3. Menyusun peraturan zonasi umum untuk kawasan koridor ParakanPondok Benda dan peraturan zonasi khusus bagi daerah yang memiliki karakteristik khusus atau memiliki masalah fisik.

1.5 Kerangka Berpikir

Latar Belakang:

1.6 Berfikir Kerangka Kecamatan Pamulang memiliki

Kota Tangsel sebagai Kota Penyangga dari Ibukota DKI Jakarta. peruntukkan sebagai kawasan pemukiman dengan kepadatan tinggi yaitu 108 jiwa/ha Peningkatan aktivitas perkotaan perlahan-lahan merubah pola pemanfaatan lahan serta menimbulkan permasalahan perkotaan seperti kemacetan, penggunaan lahan yang tidak sesuai, kurangnya ruang terbuka, banjir. Pemindahan Pusat Pemerintahan di Kecamatan Ciputat (Jl. Sarua) yang terhubung langsung dengan jalan Sarua dan hanya berjarak 1 km dari Koridor Parakan-Pondok Benda sehingga meningkatkan klasifikasi jalan menjadi kolentor sekunder. Salah satu kebijakan kota yang tertuang dalam RTRW Kota yaitu koridor jalan Parakan Pondok Benda akan diperuntukkan perdagangan dan jasa skala lingkungan dan memiliki ROW 20 meter, sedangkan untuk kawasan koridor diperuntukkan sebagai permukiman kepadatan tinggi dengan ketentuan KLB 60%.

Peningkatan Peran dan Fungsi Koridor Parakan-Pondok Benda sebagai pintu gerbang menuju pusat pemerintahan dari arah Depok dan Bogor.

Karaketristik kawasan koridor sebagai pusat pemukiman dengan arahan pengembangan rencana kota, sehingga diperlukan rencana detail agar arahan pengembangan kota dapat dioperasionalkan.

Sasaran: 1. Mengidentifikasi rencana tata ruang Kota Tangerang Selatan, khususnya kawasan koridor Parakan-Pondok Benda yang digambarkan oleh peta rencana struktur dan pola pemanfataan ruang. 2. Mengidentifikasi karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan di sepanjang koridor Parakan-Pondok Benda yang digambarkan dengan peta penggunaan lahan dan daerah terbangun, sebaran dan intensitas bangunan, struktur sarana dan prasarana, ruang terbuka biru dan hijau. 3. Mengidentifikasi persepsi masyarakat terhadap kegiatan dan penggunaan lahan di lingkungan sekitarnya. 4. Pengkajian dan penetapan ketentuan maupun standarstandar terkait.

Kajian Literatur mengenai penyusunan RDTR aturan zonasi

Konsep pengembangan makro (Kecamatan Pamulang)

Dalam rencana detail tata ruang harus tertuang Peraturan zonasi sebagai alat pengendali ruang

Persepsi masyarakat Standar terkait Konsep Pengembangan Kawasan Koridor Parakan-Pondok Benda Kajian Literatur mengenai Standar-standar dan prinsip Urban Design

Penyusunan Peraturan Teknis Zonasi Penyusunan aturan Pelakasanaan Teknik Pengaturan Zonasi

Peraturan Zonasi Zoning Text Zoning Maps

Kesimpulan dan Rekomendasi untuk Pemerintah Daerah

1.6 Keluaran yang Diharapkan Output dalam penelitian ini adalah peraturan zonasi yang diharapkan dapat menjadi masukkan dalam perencanaan peraturan zonasi bagi pemerintah Kota Tangerang Selatan khususnya peraturan zonasi pada kawasan Koridor ParakanPondok Benda. 1.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan laporan pada penelitian ini adalah: BAB I PENDAHULUAN Bab ini berisikan latar belakang penelitian, tujuan, sasaran, perumusan masalah, ruang lingkup yang terdiri dari ruang lingkup substansi dan ruang lingkup wilayah studi, metodologi, kerangka berfikir, keluaran yang diharapkan serta sistematika pembahasan. BAB II TINJAUAN TEORI DAN METODOLOGI Bab ini berisikan tentang teori-teori atau standar yang akan dipakai untuk mendukung studi seperti teori tentang zonasi, pengertian zonasi, jenis zonasi serta standar-standar atau kebijakan-kebijakan tentang zona kawasan pemukiman dan zona kawasan perdagangan jasa, dll. Dalam bab ini juga dibahas metodologi dan tahapan penelitian. BAB III GAMBARAN UMUM WILAYAH Bab ini berisikan tentang gambaran umum wilayah studi yang mencakup orientasi lokasi penelitian yaitu Kota Tangerang Selatan dan Kecamatan Pamulang. Dalam bab ini juga digambarkan kondisi eksisting kawasan koridor Parakan-Pondok Benda, gambaran mengenai karakteristik kegiatan dan penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang, tata massa bangunan, serta sarana-prasarana.

BAB IV ANALISA PENGEMBANGAN KAWASAN Bab ini membahas tentang proses analisa yang mencakup analisa makro yaitu rencana pengembangan Kecamatan Pamulang dan analisa mikro yaitu rencana pengembangan kawasan koridor. Dalam bab ini juga akan dianalisa mengenai persepsi masyarakat terhadap kegiatan di lingkungan sekitarnya, yaitu hasil kuisioner. BAB V KONSEP PENGEMBANGAN Bab ini membahas tentang konsep pengembangan kawasan Koridor Parakan Pondok Benda yang akan divisualisasikan dalam bentuk ilustrasi kawasan (3D). BAB VI RUMUSAN PERATURAN ZONASI Bab ini membahas tentang aturan zonasi kawasan koridor Parakan-Pondok Benda mencakup zoning text dan zoning map serta aturan kegiatan dan penggunaan lahan di lokasi studi. BAB VII PENUTUP Bab ini berisikan hasil akhir studi yaitu berupa kesimpulan dari hasil pembahasan, selain itu bab ini juga berisikan rekomendasi berupa rumusan pelaksanaan aturan pelaksanaan aturan zonasi yang ditujukan kepada pemerintah sebagai masukan dalam penyusunan aturan zonasi sebagai alat pengendali ruang.

10