DERECHO REGISTRAL

ANOTACIONES PREVENTIVAS, DERECHOS OBLIGACIONALES POR EXCEPCIN, SITUACIONES EXCLUDAS DEL REGISTRO Y EFICACIA QUE PRODUCE EL TITULO INSCRITO: PRINCIPIO DE LEGITIMIDAD

I. ANOTACIN PREVENTIVA E INSCRIPCIN CONDICIONADA Existen dos figuras que por tener algunas notas comunes parecen a primera vista ser lo mismo; sin embargo, desde una perspectiva terica y prctica es conveniente hacer una distincin ntida: una es la anotacin preventiva, y la otra es la inscripcin condicionada. Para ello basta recordar el caso de las partidas registrales pre- independizadas. En tal caso la ley exige que se abran hojas registrales que individualicen los distintos predios de la urbanizacin, pero a pesar que el procedimiento se encuentra todava en trmite, sin embargo, no se le seala el plazo de caducidad. La apertura de hojas registrales, aun pendiente el trmite de urbanizacin , cumple una importante finalidad econmica; el legislador pretende incentivar los actos de trfico en el entendido que la circulacin de los bienes permite crear riqueza, aun cuando exista el riesgo de que el procedimiento de habilitacin de frustre y, en consecuencia, los actos dispositivos sobre los lotes pre-urbanos termine cayendo en el vaco , en esta perspectiva , es evidente que la inmensa mayora de los lotes en proceso de habilitacin terminaran consolidndose, con lo cual la anticipacin en los actos de circulacin de riqueza terminaran beneficiando a la economa en general, lo cual se materializara en inversiones en construccin, transferencias de dominio, crditos con garanta hipotecaria para el desarrollo de de actividades productivas, etc. II. DERECHOS OBLIGACIONALES, POR EXCEPCIN A. ARRENDAMIENTO La ley hipotecaria espaola, admiti el carcter inscribible del contrato de arrendamiento, a pesar que la doctrina tradicional considera que el derecho generado por este contrato es simplemente obligacional, de eficacia inter partes y, en consecuencia, los subadquirientes del inmueble arrendado no quedan vinculados. Empero, la doctrina justifica esta excepcin como una necesidad poltica legislativa a efectos de garantizar las inversiones que se realizan en los arrendamientos de largo plazo. En el caso del usufructo y el arrendamiento, la diferencia se halla, precisamente, en la eficacia real de uno frente a la eficacia personal del otro (no afecta a los terceros adquirentes). Si las partes desean satisfacer un inters absoluto de goce y disfrute del bien, probablemente elijan el usufructo; mientras que si las partes desean satisfacer un inters simplemente relativo de goce sobre un inmueble, se opte por el arrendamiento.

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Por ello es que los arrendamientos normalmente se estipulan por poco tiempo y el mismo Cdigo Civil le establece un plazo mximo de diez aos. En una relacin de corta duracin, resulta innecesario constituir un derecho real, y el inters se satisface plenamente con el vnculo obligacional. En cambia, para una relacin de larga duracin, con inversiones importantes de una de las partes, el remedio idneo ser la constitucin del derecho real, el cual tiene la caracterstica de ser una figurada desmembracin del dominio. Sin embargo, debe llamarse la atencin respecto a algunas modalidades del contrato de arrendamiento en donde no se recibe ningn valor agregado por merito de la Inscripcin. En este sentido, se ha hecho notar que los arrendamientos con plazo Indeterminado constituyen un caso de "registracin intil, ya que dicha relacin jurdica no puede afectar al tercer adquiriente de la finca, por cuanto al subrogarse este de pleno derecho en la relacin arrendaticia. B. OPCION La Exposicin de Motives Oficial del Cdigo Civil no toca el asunto de fondo referido a la naturaleza de la opcin, limitndose a sealar que la eficacia erga omnes concedida al titular de este derecho ("optante") se justifica porque es necesario asegurar la preferencia de quien inscribi con anterioridad a la transmisin del dominio: "Este articulo pretende que ello no ocurra, que el beneficiario de una opcin no encuentre burlado su derecho cuando decide ejercerlo, porque encuentra que el inmueble ya ha sido transferido a un tercero, que inscribe su derecho despus de inscrita la opcin, pero antes de ejercitada esta". III. SITUACIONES EXCLUIDAS DEL REGISTRO Recordemos que en nuestro Cdigo Civil, en el Art. 2019, se encuentran establecidos una serie de actos inscribibles, tales como: Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. Los contratos de opcin. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. Los contratos de arrendamiento. Los embargos y demandas verosmilmente acreditados. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

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A. DERECHOS OBLIGACIONALES 1. Comodato Esta figura la encontramos en el Art. 1728 del Cdigo CivilPor el comodato, el comodante se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible, para que lo use por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva. El comodato entonces es un contrato que consiste en el prstamo de uso de bienes muebles o inmuebles de manera temporal, con la condicin de que sean devueltos. As, el agente que entrega el bien, denominado comodante, no recibe precio, renta ni contraprestacin patrimonial alguna. Asimismo el comodatario no goza de un poder directo sobre el bien, pues su derecho sucumbe ante cualquier tercero, e incluso frente al mismo comodante. 2. Compromiso de Contratar En el compromiso de contratar, dos o ms personas se obligan a celebrar con posterioridad un contrato definitivo. Debe tenerse en cuenta que no se trata de un acuerdo sin efectos o que no revista ninguna responsabilidad legal. El compromiso de contratar es un contrato y la obligacin que se genera de l, que es la de celebrar el contrato definitivo, es plenamente exigible. Ahora bien, para que el compromiso de contratar sea exigible y vlido, debe contener los elementos esenciales del contrato definitivo que se deber celebrar con posterioridad. Esto se determina en funcin del tipo de contrato definitivo. a) El Problema de la Publicidad del Contrato de Compromiso de Contratar Cuando los contratos giran en torno a bienes, resulta de suma importancia que estos sean lo suficientemente publicitados y oponibles a terceros, debido a que, como sabemos, debemos partir en principio que los bienes son escasos en la medida que no abundan lo suficiente para satisfacer las necesidades de todo los miembros de la sociedad. De all que surge la necesidad de otorgar derechos de propiedad sobre los bienes, garantizando la posibilidad de excluir a los dems de la apropiacin de estos. Los individuos, por transacciones voluntarias, intercambian estos bienes importando que dicha transaccin est revestida de la mayor seguridad jurdica posible, a fin que su adquisicin sea oponible erga omnes. B. PACTOS PROHIBITIVOS DE DISPONER Y GRAVAR La improcedencia de prohibicin de enajenar o gravar, la encontramos en el Cdigo Civil: Artculo 882.- No se puede establecer contractualmente la prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. La prohibicin de disponer excluye la realizacin por parte del titular de los llamados actos de disposicin: o Transmisin o Renuncia abdicativa o traslativa
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o Constitucin de derechos reales limitados o gravmenes Estas prohibiciones no atribuyen ningn derecho subjetivo o facultad dispositiva al beneficiado por ella y, en consecuencia no constituye un verdadero derecho real, aunque si tiene semejanza con estos al imponer una abstencin universal. Este sistema se basa en el principio de libertad fiundiaria y de intercambio de los bienes, para de esta manera impedir: o La amortizacin de la propiedad. o La multiplicidad de cargas y gravmenes. Se sostiene adems que estos pactos restrictivos eliminan la libre transferibilidad, haciendo que los bienes se estanquen en los mismos titulares ineficientes, mientras disminuyen su valor por falta de intercambio, desalentando as las inversiones y el crdito, pues se trata de bienes fuera del mercado, que no pueden venderse, que no pueden darse en garanta para obtener recursos, ni pueden ejecutarse judicialmente en tutela de los acreedores. C. PACTOS RESTRICTIVOS AL EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD El Art. 2019, inciso 5 acerca de los actos inscribibles en el registro Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito, alude a la posibilidad de que el titular de un derecho inscrito tenga determinadas restricciones establecidas contractualmente, como el pacto de no arrendamiento o por iniciativa del titular del derecho con arreglo a Ley. Deber interpretarse en su verdadero contexto, esto es que se trata de una norma de remisin sin contenido sustantivo, pues se limita a indicar el carcter inscribible de las restricciones voluntarias a la propiedad, pero sin indicar cuales son esas restricciones vlidas. Por tanto esta norma debe interpretarse de acuerdo al principio de numerus clausus y, en consecuencia, el contenido de la norma debe buscarse en los otros sectores del ordenamiento. D. RESTRICCIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD Son restricciones que se establecen directamente en el inters pblico, caen en la esfera del derecho administrativo y su finalidad es satisfacer las necesidades de inters general y estn llamadas a servir a todos los ciudadanos. Estas restricciones, a su vez, pueden clasificarse en: Restricciones en inters de la seguridad, salubridad y ornato pblico Restricciones que entraan los llamados bienes ambientales, monumentos nacionales y monumentos naturales Restricciones a favor del patrimonio histrico y artstico nacional Restricciones en inters de la defensa nacional Restricciones en inters de la economa social

a) b) c) d) e)

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E. LA POSESION Segn el artculo 2021 del C.C. la posesin no es inscribible en cuanto no hayan cumplido con el plazo de prescripcin. Esto porque: El derecho de posesin no requiere del registro para arrojar publicidad Un juez no puede amparar una accin posesoria por solo el hecho de estar inscrita y no deber desestimarse por falta de inscripcin Por lo tanto la inscripcin de la posesin no significa ninguna mejora al derecho de posesin, sin embargo esta inscripcin puede, como todas las dems formas establecidas por ley, probar que el poseedor estuvo poseyendo el bien en el momento de la inscripcin. EFICACIA QUE PRODUCE EL TITULO INSCRITO: PRINCIPIO DE LEGITIMIDAD Este principio se encuentra regulado por el artculo 2013 del C.C, el mismo que nos informa que el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se declara judicialmente su invalidez o se haya producido su rectificacin. Es decir, brinda una presuncin relativa de exactitud y validez de las inscripciones, lo que significa que el titular de un derecho no puede ser privado del mismo sin su consentimiento. Puede ir contra del principio de legitimacin: a. Nulidad, falsedad o error en el asiento. b. Nulidad, falsedad o defecto del ttulo. c. Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo. d. Existencia de ttulos posteriores que lo hayan modificado. e. Extincin del derecho inscrito. La presuncin a la cual se refiere el citado artculo tiene como caractersticas las siguientes: Que es una presuncin juris tantum Que es una presuncin de derecho La inscripcin registral goza de la presuncin de exactitud y validez debido a que: Goza de una titulacin pblica (fehaciencia del negocio jurdico) Goza de la calificacin del registrador (examen tcnico formal sobre el cumplimiento de algunos requisitos impuestos por la ley) Existe el tracto sucesivo (cadena perfecta de transmisiones) Prioridad formal (no existen ttulos incompatibles) La presuncin de exactitud tiene por finalidad facilitar el trfico jurdico y simplificar el desenvolvimiento de las relaciones jurdicas y de los dems derechos inscritos, ya que da la confianza y certeza de la existencia de un derecho, la legalidad del ttulo de adquisicin, certeza del titular y de las cargas inscritas.

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CONCLUSIONES PRIMERA: Restricciones legales de la propiedad y la posesin, no necesitan de registro, los primeros porque estos gozan de previsin normativa, y la eventual inscripcin que pueda realizarse no altera su rgimen, por lo cual, con publicidad o sin l, la restriccin opera en contra del propietario; y la segunda porque posesin no requiere del registro para arrojar publicidad, ya que es un poder de hecho, ms bien ser considerada como medio de prueba, aunque no muy relevante. SEGUNDA: La presuncin de exactitud tiene por finalidad facilitar el trfico jurdico y simplificar el desenvolvimiento de las relaciones jurdicas y de los dems derechos inscritos, ya que da la confianza y certeza de la existencia de un derecho, la legalidad del ttulo de adquisicin, certeza del titular y de las cargas inscritas. TERCERA: Si cualquier hecho jurdico aunque sea referido en forma indirecta a un predio fuese inscribible, entonces los terceros no sabran cuando existe la real necesidad de consultar el registro, vindonos obligados a consultar de manera permanente. CUARTA: Registrar el comodato, en caso se pudiera, resultara intil ya que el comodatario no podra oponerse, es decir no podra hacer valer su derecho frente a un tercero. QUINTA: Los pactos restrictivos eliminan la libre transferibilidad, haciendo que los bienes se estanquen en los mismos titulares ineficientes, mientras disminuyen su valor por falta de intercambio, desalentando as las inversiones y el crdito, pues se trata de bienes fuera del mercado, que no pueden venderse, que no pueden darse en garanta para obtener recursos, ni pueden ejecutarse judicialmente en tutela de los acreedores. WEBGRAFIA http://www.oas.org/juridico/PDFs/mesicic4_per_cod_civil.pdf http://www.aempresarial.com/web/revitem/41_13076_48040.pdf http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro2_parte1_cap9.pdf

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN AGUSTIN

FACULTAD DE DERECHO

MATERIA: DERECHO REGISTRAL TEMA:

ANOTACIONES PREVENTIVAS, DERECHOS OBLIGACIONALES POR EXCEPCIN, SITUACIONES EXCLUDAS DEL REGISTRO Y EFICACIA QUE PRODUCE EL TITULO INSCRITO: PRINCIPIO DE LEGITIMIDAD

PERTENECIENTE: MENDOZA YANA FRIDA CAROL SEXTO - D AREQUIPA- 2013

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