KATKARILIINAATSZLEMELERNDEDKKATEDLECEKKONULAR

Ya bo bir arsaya bina yaplmas veya var olan bir binann yeniden yaplmas iin mteahhit (yklenici) veya inaat irketleri ile arsa sahipleri kat karl inaat szlemeleri yaparlar. Bu szlemeler zensiz hazrlandysa veya uzmanlardan yardm alnmadysa inaat aamasnda pek okskntyaanr.Sonundainaatirketiveyamteahhitilearsasahiplerimahkemelikolurveya inaatnbitmesisrncemedekalr. Arsasahibiilemteahhitarasndayaplankatkarlinaatszlemesi;arsasahibininkendisine devredecei belirli arsa pay veya daireye karlk, mteahhidin kendi malzemesiyle arsa zerine bamszblmlerinaederek,birbinameydanagetirmeyitaahhtettiiszlemelerdir. Kat karl inaat szlemesinde arsa sahibi inaatn karlnda bir gayrimenkul hissesi devretmeyi stlendii iin bu szlemeler tapu dairesince veya noterlike dzenlenmelidir. Bu art, Borlar Kanunu madde 237, Trk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanununun 26. maddesi gerei yasal zorunluluktur. Yargtayn yerleik gr de bu dorultudadr1.ekilartna uygun yaplmayan szlemeler hukuken geerli deildir. Ancak bu geersiz szlemeye ramen inaatn ou bitmise, arsa sahibi bu szleme geersiz, ben arsay veya daireyi vermiyorum diyemez. Bu geersizlik iin banda veya ortasna yakn bir aamada ileri srlebilir, iin ou bittikten sonra ktniyetli olarak bu szleme geersiz denemez. Kat karl inaat szlemesinin yaplabilmesi ve szlemenin uygulanabilmesi iin ncelikle inaat yaplacak arsann, zerine inaat yaplmaya msait olmas gerekmektedir. Bunun iin de arsann imara uygun olmas gerekir. Bu vasfta deilse bununla ilgili olarak yaplan szleme de bandan itibaren geersiz saylacaktr2. Bunun yan sra, inaatn yaplaca arsaya szlemede kararlatrlan miktarda bamsz blm inasnn da mmkn olmas gerekir. Bu nedenle anlamadan nce belediyeden imar durumu karlp buna gre szleme artlar kararlatrlmas faydal olacaktr. Szlemede, proje ile inas gerekletirilecek bamsz blm, miktar (m2) ve konum paylatrlmasnn detayl olarak yaplmas ileride oluabilecek uyumazlklarnzmndeyararlolacaktr.

1 2

Y.15.HD.11.07.2005tarih,2004/5895E.,2005/4170K.nolukarar. YHGK.06.10.2004tarih,2004/13420E.,2004/443K.nolukarar.

Szlemeye konu inaatn balayabilmesi, inaat projesi izilerek belediyeye tasdik ettirilmesine baldr. Szlemede ayrca bir dzenleme bulunmuyorsa, belediyeye bavurma ykmll arsa sahibine der. Ruhsat alnmas mteahhide braklmsa bu hususun da ayrca szlemede belirtilmiolmasvearsasahiplerindengereklivekaletlerinalnmolmasgerekmektedir. naatsresi,szlemedebakaekildebirdzenlemeyoksa,geneldebelediyedeninaatruhsat alnmas sonrasnda ilemeye balar. Bu nedenle ruhsat alnmas iin, szlemede mutlaka belli birsregsterilmiolmaldr.Aksitakdirdeyklenicitarafndaninaatnbalangcsrncemede braklarak, arsa sahiplerinin madur olmalarna sebebiyet verilebilir. naatn kararlatrlan sredebitirilememesihalindenegibimeyyidelerinuygulanacadaszlemedebelirtilmelidir. Szlemeye gre ya balangta bir blm arsa tapusunun inaat irketine devri yaplr veya inaatn belli aamalarnda mteahhide kat irtifakl tapu ile daire verilmesi mmkn olabilir. Mteahhit hak ettii daireleri satarak, inaata devam edebileceinden, bu yndeki gecikme onun ii zamannda bitirmesine engel olabilecei gibi, mteahhide i sonunda verilmesi gereken bamsz blm tapularnn balangta verilmesi de arsa sahibi, ynnden riskli bir ilem olacaktr. deal olan inaatn gerekleme oranna gre belli aamalarda tapu verilmesidir. Balangta tapular verilirse mteahhidin bunlar sattktan sonra ii yarm brakp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadrlar. Bu durum zellikle ekonomik kriz dnemlerinde ska grlmektedir. naat maliyetleri ve yaplacak bamsz blmlerin tahmini deerleri belirlenerek inaatn belli aamalarnda bir veya birka bamsz blmn tapusunun verilecei kararlatrlabilir. deal olan son bir veya iki bamsz blmtapusununmteahhittarafndanoturmaiznialnmasndansonraverilmesidir. Szleme hkmlerinde kat irtifak tesisinin, ne zaman ve szlemenin hangi tarafnca yaplaca, bununla ilgili har ve masraflarn kime ait olaca ak olarak belirtilmelidir. Yine inaatsresinceemlakvergilerininkimtarafndandenecei,SGKprimlerininkimeaitolaca,i kazas durumunda arsa sahibinin sorumlulua ortak olup olmayaca gibi hususlar da szlemedeyeralmaldr. Szlemede yaplacak inaatn kalitesi, kullanlacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin neekilde ina edilecei ayrntlekilde aklanmaldr. Bu konuda, uzman bir heyet oluturularak, inaatta kullanlacak malzeme detayl olarak hazrlattrlp, szleme eki olarak kabul edilmesi olduka faydal olacaktr. Bu gibi detaylar zerinde szleme ile ne kadar ayrntl dzenlemeler yaplrsa ilerde taraflar arasnda kabilecek olas uyumazlklar da o nispette azalacaktr. Yklenicinin arsa sahibine den daireleri iskan (oturma) ruhsatnn alnmas ile teslimedeceidedzenlenmelidir.

Szleme ykmllklerini yerine getirmeyen tarafa ilikin cezaiartlar da taraflarn haklarn gvence altna almak iin bir yoldur. Yine szlemenin fesih edilmesi, inaatn yarm kalmas halinde arsa sahibinin haklar, inaat irketinin yaplan inaata ilikin arsa sahibinden ne alabilecei, baka bir mteahhitle inaata nasl devam edilecei kat karl inaat szlemesindeayrntlolarakdzenlenmelidir. Yklanbinayailikinveinaatsresinceyaplacakkirayardmlarnailikinteminatverilmesiveya alnmasdabutipszlemelerdekiennemlikonulardandr. naat szlemelerindeki bir baka nemli konu, inaat bittikten sonra binann veya sitenin nasl ynetileceine ilikin ynetim plannn nasl hazrlanacadr. naat irketleri yaplan ilemler iin vekalet aldndan, ellerinde bulunan bir ynetim plann tapuya iletirler. Oraya zg bir ynetim plan hazrlanmadndan, bina bitip oturmaya balannca masraflarla veya ortak yerlerin kullanlmas ile ilgili birok can skc srprizle karlalabilir. Bu yzden mutlaka szlemeye ynetim plannn taraflarca birlikte hazrlanaca ynnde dzenleme koyulmas ve ynetimplaniinkonununuzmanlarndanyardmalnmasgereklidir. Sonu olarak, kat karl inaat szlemesindeki bu konular uzman kiilerden yardm alnarak hazrlanmalvetmolaslklardnlerekayrntldzenlemeleriermelidir.