CONTOH KASUS HUKUM PERIKATAN

KASUS SEWA-MENYEWA PT. ANGKASA PURA II (PERSERO) VS PT. METRO BATAVIA

1. Uraian Kasus Perjanjian sewa menyewa merupakan salah satu dari sekian banyak jenis perjanjian yang sering dilakukan oleh anggota masyarakat, baik antara orang yang satu terhadap orang lainnya maupun antar badan hukum. Dalam kegiatan operasionalnya di Bandar Udara Supadio, PT Angkasa Pura II (Persero) memiliki bangunan dengan beberapa ruangan/counter yang disewakan kepada pihak lain untuk kegiatan usaha perusahaan penerbangan. Ruangan/counter tersebut diantaranya ruangan Terminal Kargo, ruangan di public area, dll. Salah satu perusahaan penerbangan adalah PT Metro Batavia yang berkantor pusat di Jakarta, dengan melalui kantor cabangya yang berkedudukan di Pontianak telah menyewa ruangan dan konsesi usaha beserta jaringan fasilitas lainnya milik PT Angkasa Pura II (Persero) pada tanggal 27 Juli 2011 dan dituangkan dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha Nomor PJJ.15.02.01/04/07/2011/069 dengan masa berlaku 01 Juli 2011 s.d. 30 Juni 2012. Dalam perjanjian tersebut ditegaskan hak dan kewajiban para pihak, antara lain Pihak Pertama berkewajiban menjamin penggunaan ruangan bebas dari tuntutan pihak lain dan berhak menerima pembayaran sewa ruangan dan biaya pemakaian fasilitas listrik, air, telepon, dan jaringan fasilitas lainnya. Sedangkan hak dan kewajiban Pihak Kedua adalah berhak menggunakan ruangan dengan aman dan berkewajiban melaksanakan pembayaran sewa ruangan, biaya pemakaian jaringan listrik, air, telepon, dan jaringan fasilitas lainnya. Adapun rincian harga sewa dan cara pembayaran sebagaimana yang diperjanjikan adalah bervariasi yakni untuk sewa ruangan sebesar Rp 75.000/m2/bulan, untuk sewa tanah diperkeras sebesar Rp 12.500/m2/bulan, dan untuk sewa penempatan Antena sebesar Rp 375.000 per unit, per bulan. Sedangkan konsesi usaha sebesar 5% dari total operating cost setiap bulannya dengan jaminan operating cost yang telah disepakati para pihak sebesar Rp 5.000.000 per bulan. Seiring dengan berjalannya waktu, ternyata pihak PT Metro Batavia telah tidak memenuhi sepenuhnya perjanjian sewa-menyewa tersebut. Hal ini terlihat dari Rincian Piutang Usaha tanggal 12 September 2012 yang dikeluarkan oleh PT Angkasa Pura II (Persero) dimana PT Metro Batavia menunggak pembayaran sewa ruangan/counter dan konsesi usaha sebesar Rp 604.819.651.

Melihat kondisi tersebut, PT Metro Batavia sebagai pihak kedua terkesan mengabaikan perjanjian sewa-menyewa yang telah disepakati bersama dengan PT Angkasa Pura II (Persero) sebagai pihak pertama. Upaya-upaya hukum yang dilakukan pihak pertama (PT Angkasa Pura II (Persero)) terhadap peristiwa wanprestasi tersebut adalah melalui tahap-tahap seperti pemberitahuan sekaligus instruksi memenuhi prestasi (melaksanakan kewajiban sesuai perjanjian), setelah itu adalah melakukan penagihan secara langsung pada pihak kedua (PT Metro Batavia), namun dengan hasil nihil. Sedangkan pihak kedua (PT Metro Batavia) atas wanprestasi yang dilakukannya telah berupaya untuk meminta penangguhan waktu pembayaran sewa (dalam kurun waktu yang tidak tertentu). II. Analisis Akuntansi Sesuai PSAK No. 30 antara lain diatur sebagai berikut: Sewa (lease) adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran atau serangkaian

pembayaran kepada lessor. Sewa operasi (operating lease) adalah sewa selain sewa pembiayaan. Masa sewa (lease term) adalah periode yang tidak dapat dibatalkan dimana lessee telah menyepakati perjanjian sewa untuk menggunakan aset ditambah dengan masa yang mana lessee memiliki opsi untuk melanjutkan sewa tersebut, dengan atau tanpa pembayaran lebih lanjut. Dalam hal ini, jika pada awal sewa hampir pasti lessee akan melaksanakan opsi tersebut. Pembayaran sewa minimum (minimum lease payments) adalah pembayaran selama masa sewa yang harus dibayar oleh lessee atau lessee dapat dituntut untuk membayar, tidak meliputi rental kontijen, biaya jasa, dan pajak yang dibayar oleh dan diberikan gantinya kepada lessor, ditambah dengan: (a) bagi lessee, jumlah yang dijamin oleh lessee atau oleh pihak yang terkait dengan lessee; atau (b) bagi lessor, nilai residu yang dijamin oleh: (i) lessee;

(ii) pihak terkait dengan lessee; atau (iii) pihak ketiga yang tidak terkait dengan lessor yang secara finansial memiliki kemampuan untuk menyelesaikan kewajiban atas jaminan tersebut Pada kasus sewa-menyewa antara PT Metro Batavia dengan PT Angkasa Pura II (Persero) sudah memenuhi kriteria pengertian sewa (operating lease) sebagaimana

dimaksud dalam PSAK No. 30, yaitu ada perjanjian pemberian hak penggunaan aset selama waktu tertentu yang disepakati, dan ada kewajiban pembayaran oleh pihak penyewa (lessee). II. Analisis Yuridis Sesuai Pasal 1338 BW disebutkan bahwa Suatu perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya, oleh karena itu dengan adanya Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha tersebut maka pihak pertama (PT Angkasa Pura II) dan pihak kedua (PT Metro Batavia) mempunyai keterikatan untuk memberikan atau berbuat sesuatu sesuai dengan isi perjanjian. Perjanjian tersebut tidak boleh dilanggar, karena perjanjian yang telah dilakukan oleh pihak pertama (PT Angkasa Pura II) dan pihak kedua (PT Metro Batavia) telah memenuhi syarat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 BW (KUH Perdata). Empat syarat sahnya sebuah Perjanjian/Perikatan berdasrkan Pasal 1320 BW adalah: 1) Kesepakatan kedua belah pihak, maksudnya kedua belah pihak yang membuat perjanjian harus menyetujui hal-hal pokok dalam kontrak. 2) Kemampuan atau kecakapan melakukan perbuatan hukum, maksudnya dikatakan cakap bila seseorang sudah dewasa dan sehat pikirannya. Ketentuan dewasa menurut KUH Perdata, dewasa adalah 21 tahun bagi laki-laki,dan 19 tahun bagi wanita. 3) Adanya pekerjaan/objek yang di perjanjikan, maksudnya sesuatu yang diperjanjikan dalam suatu perjanjian haruslah suatu hal atau barang yang jelas. 4) Pekerjaan yang diperjanjikan tidak bertentangan dengan aturan yang berlaku (sebab yang halal), maksudnya suatu perjanjian yang tidak memakai suatu sebab yang halal, atau dibuat dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan hukum (batal demi hukum). PT Metro Batavia telah melakukan wanprestasi, atau tidak melakukan prestasi sepenuhnya sebagaimana yang diwajibkan dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan dan Konsesi Usaha, yakni wajib membayar biaya sewa ruangan dan biayabiaya lainnya kepada PT Angkasa Pura II (Persero). Akibat hukum dari wanprestasi yang dilakukan oleh pihak kedua (PT Metro Batavia) telah merugikan pihak pertama (PT Angkasa Pura II) selaku pihak yang menyewakan ruangan dan konsesi usaha.

Sesuai Pasal 1365 BW dinyatakan bahwa setiap perbuatan melawan hukum yang oleh karenanya menimbulkan kerugian pada orang lain, mewajibkan orang yang karena kesalahannya menyebabkan kerugian itu mengganti kerugian.

Pihak kedua (PT Metro Batavia) dapat dilakukan tuntutan hukum oleh pihak pertama (PT Angkasa Pura), berupa gugatan ganti kerugian ke Pengadilan Negeri.

Referensi: Dirhamsyah. 2013. Wanprestasi PT. Metro Batavia Terhadap Perjanjian Sewa Menyewa Ruangan Dan Konsesi Usaha Milik PT. Angkasa Pura II (Persero) Di Bandar Udara Supadio Pontianak. E-Journal Gloria Yuris.Prodi Ilmu Hukum. Universitas Tanjungpura.