P Pr ro oi ie ec ct t f fi in na an n a at t d de e P Pr ro og gr ra am mu ul l M MA AT TR RA A K KA AP P, , O Ol la an nd da a I In ns st ti it tu ut tu ul l d de e D De ez zv vo ol lt ta ar re e U Ur rb ba an n
CUPRINS
CUVNT NAINTE................................................................................................................... 4 INTRODUCERE....................................................................................................................... 6 REZUMAT .............................................................................................................................. 8 1 CARACTERISTICI GENERALE ALE APLP-URILOR.........................................................12 1.1 Scurt istoric de constituire .................................................................................................... 12 1.2 Caracteristici de organizare i funcionare........................................................................ 13 1.3 Starea fondului locativ gestionat de APLP/ACC-uri ...................................................... 15 2 CADRUL LEGAL DE ACTIVITATE ...................................................................................17 2.1 Cadrul legislativ-normativ.................................................................................................... 17 2.2 Imperfeciuni legale ............................................................................................................... 19 3 CADRUL ORGANIZATORIC AL APL N GESTIONAREA FONDULUI LOCATIV....................21 3.1 Structuri instituionale ........................................................................................................... 21 3.2 Atribuii i responsabiliti ................................................................................................... 22 3.3 Suportul activitii APLP/ACC-urilor de ctre APL....................................................... 23 4 SITUAIA ECONOMICO-FINANCIAR............................................................................ 25 4.1 Metodologia de evaluare....................................................................................................... 25 4.2 Analiza resurselor economico-financiare .......................................................................... 26 4.2.1 Active ...............................................................................................................26 4.2.2 Creane..............................................................................................................27 4.3 Analiza consumului de resurse ............................................................................................ 28 4.3.1 Structura cheltuielilor .......................................................................................28 4.3.2 Costul vnzrilor ..............................................................................................29 4.4 Analiza veniturilor.................................................................................................................. 30 4.4.1 Structura veniturilor..........................................................................................30 4.4.2 Vnzrile...........................................................................................................30 4.5 Analiza eficienei APLP-urilor ............................................................................................ 31 4.5.1 Profitabilitatea ..................................................................................................31 4.5.2 Lichiditatea.......................................................................................................32 4.5.3 Rentabilitatea activelor .....................................................................................32 4.6 Analiza cumulativ a indicatorilor...................................................................................... 33 5 CAPACITI INSTITUIONALE ..................................................................................... 35 5.1 Metodologie............................................................................................................................. 35 5.2 Managementul organizaiei ................................................................................................. 36 5.3 Implicarea financiar a locatarilor ...................................................................................... 40 5.4 Colaborarea cu potenialii creditori .................................................................................... 44 5.5 Relaia APLP-urilor cu APL................................................................................................ 45 Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 3 6 OPORTUNITI DE ACCESARE A RESURSELOR FINANCIARE......................................... 46 6.1 Instrumente financiare actuale............................................................................................. 46 6.2 Aplicabilitatea instrumentelor financiare ctre APLP-uri.............................................. 47 6.3 Bariere n calea accesrii resurselor financiare ................................................................ 48 7 RECOMANDRI DE POLITICI I INTERVENII ............................................................... 50 7.1 Interveniii n cadrul legal, regulatoriu i de politici ....................................................... 50 7.2 Consolidarea cadrului instituional ..................................................................................... 51 7.3 mbuntirea managementului economico-financiar, a capacitilor de marketing i atragere a fondurilor ............................................................................................................................ 52 NCHEIERE........................................................................................................................... 53 PRACTICI DE SUCCES........................................................................................................... 55 mbuntirea infrastructurii interne, APLP nr. 59/99.................................................................. 55 mbuntirea sistemului de administrare a casei departamentale, APLP nr. 51/294............ 57 Creterea confortului locuirii, APLP nr. 51/413............................................................................ 58 Construcia mansardei blocului locativ, APLP nr. 51/173 .......................................................... 60 ABREVIERI .......................................................................................................................... 62 GLOSAR............................................................................................................................... 63 LISTA FIGURILOR................................................................................................................ 64 LISTA TABELELOR .............................................................................................................. 65 ANEXE................................................................................................................................. 66 Anexa 1. Resurse i consum de resurse economico-financiare, MDL...................................... 66 Anexa 2. Structura cheltuielilor APLP-urilor, %........................................................................... 66 Anexa 3. Indicatorii financiari ai APLP-urilor .............................................................................. 66
Studiu privind situaia curent a managementului fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova
La elaborarea acestui studiu au contribuit: Veaceslav Bulat Constantin Nunu Roman Palanciuc Parascovia Munteanu Ion Mmlig
Institutul de Dezvoltare Urban Pentru orice alte informaii sau comentarii, ne putei contacta la urmtoarele coordonate: Telefon: (373-22) 23 47 85, idu_moldova@mail.md
Opiniile exprimate n acest studiu reprezint exclusiv prerea autorilor i nu reflect n mod obligatoriu poziia oficial a Programului MATRA KAP. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 4
Cuvnt nainte
n ultimii zece-cincisprezece ani, fondul locativ gestionat de APLP/ACC-urile din Chiinu, dar i din celelalte localiti urbane din Republica Moldova nu i-a schimbat mult aspectul, dotrile inginereti, infrastructura de acces sau modul de gestionare. Dei problemele gospodriei comunale au fost i sunt n permanen n vizorul autoritilor publice locale, lipsa experienei, insuficiena capacitilor de organizare dar i, n mod deosebit, a resurselor financiare nu le-a permis s le soluioneze la timp i la nivelul cuvenit. Odat cu privatizarea fondului locativ, autoritile locale au purces la nlocuirea ntreprinderilor municipale de gestionare a fondului locativ cu asociaiile proprietarilor de locuine privatizate. Astfel, povara problemelor fondului locativ parial a trecut pe umerii asociaiilor, care sunt nevoite s gseasc de sine stttor soluii la problemele cu care se confrunt. Peste ani dispunem de un fond locativ deteriorat, reele inginereti uzate, infrastructur minim i metode tradiionale de administrare i gestionare.
Prezenta lucrare, care este de fapt o radiografie a activitii asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate, se pune la dispoziia tuturor celor interesai cu informaii ample despre modul n care activeaz APLP/ACC-urile, modalitatea de organizare i funcionare, potenialul, resursele i modul n care sunt administrate, problemele cu care se confrunt.
Fiind elaborat n baza unor studii i analize teoretice: cadrul legal de funcionare, situaia economico-financiar, capacitile instituionale, dar i practice, sondaj de opinie reprezentativ, lucrarea poate fi privit ca un studiu de caz axat pe situaia curent a APLP- urilor din Republica Moldova, din dou puncte de vedere. Pe de o parte, studiul prezint un model de analiz a activitii APLP/ACC-urilor care ar putea fi utilizat, cu condiia adaptrii unor indicatori, pentru elaborarea unor cercetri similare. Pe de alt parte, acest studiu prezint un spectru de recomandri pentru iniierea i realizarea de ctre autoritile publice locale a unor msuri necesare orientate spre creterea calitii locuirii i oferirii ctre ceteni a unor servicii de calitate mai bun.
Consiliului Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate consider drept actual i oportun elaborarea unui studiu privind situaia curent a managementului fondului locativ administrat de APLP-uri i evidenierea modalitilor de soluionare a problemelor cu care se confrunt. La fel ca alte studii n domeniu, propunerile autorilor nu pretind a oferi reetele de soluionare a tuturor acestor probleme. n schimb, ele confirm direciile generale ale politicilor de soluionare a problemelor-cheie proprii APLP/ACC-urilor, ceea ce va favoriza includerea lor n prim-planul agendei publice.
Oleg CERNEI, Consilier municipal, Consiliul Municipal Chiinu, Preedintele Consiliului Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 5
Foreword
During last ten or fifteen years the housing services administered by the Associations of Owners of Privatized Dwellings (AOPD) from Chisinau and from other Moldovan towns did not significantly change their aspect, infrastructure or management. Although, housing service problems were permanently in the local authorities focus, they didnt managed to solve them timely and definitively due to the lack of experience, insufficiency of organization skills and especially insufficiency of financial resources.
Since housing sector began to be privatized, local authorities started to create associations of owners of privatized dwellings instead of old municipal housing service companies. In such a way the bargain of housing service have partially passed onto the association shoulders, which were forced to find by their own solutions to the problems they faced. Now we have a damaged housing service, obsolete engineering networks, minimal infrastructural assets and traditional management methods.
This paper is a pragmatic diagnosis of the associations activity and offers comprehensive information on the AOPDs activity, methods of organization and functioning, their potential, resources and the way these are managed, problems which the associations face.
The paper is composed of several studies and analyses on legal framework, economic and financial situation, institutional capacity; and also a representative survey. The work can be judged as a case study focused on the current situation of the AOPD from Moldova. On the one hand, this work presents a model of analysis of AOPDs activity that can be used for other similar studies by adjusting some indicators. On the other hand, this study is a set of recommendations for the initiation and realization by local authorities of necessary measures for increasing the housing service quality and offering better services to the dwellers.
The Municipal Council of AOPDs believes that it is in time and welcomes the elaboration of a study made on the current management of housing service administered by AOPDs and outlining the modalities of solving the problems they face. Like other studies in this field the proposals made by the authors are to offer some keys to solving all these problems. They confirm the general policy directions in solving pertinent root-problems of AOPDs that will favor their inclusion in the fist lines on public agendas.
Oleg CERNEI, Municipal Councilor, Chisinau Municipality Council, President of Municipal Council of AOPD
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 6
Introducere
Studiul privind situaia curent a managementului fondului locativ gestionat de Asociaiile Proprietarilor de Locuine Privatizate n Republica Moldova a fost elaborat n cadrul proiectului mbuntirea managementului fondului de locuine n Republica Moldova, implementat de Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului Ambasadei Regatului Olandei la Kiev MATRA KAP. Scopul proiectului este de a ntri capacitile autoritilor locale i APLP-urilor n atragerea de resurse pentru mbuntirea managementului fondului de locuine. Scopul prezentului studiu este evidenierea situaiei actuale a managementului fondului de locuine aflat n gestionarea APLP-urilor i elaborarea recomandrilor de mbuntire a managementului instituional i financiar.
Studiul a fost realizat de un grup mixt de experi ai Institutului de Dezvoltare Urban (IDU) n parteneriat cu experi ai Asociaiei Bncilor din Republica Moldova i specialiti de la Consiliul Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate. Rezultatele studiului se bazeaz pe analiza static a activitii instituionale, economice i financiare a APLP/ACC-urilor din Chiinu, Ungheni, Floreti i Ialoveni, precum i pe constatrile cercetrii sociologice pe aceeai tematic efectuat de IDU n noiembrie-decembrie 2007. De asemenea, autorii au fcut unele comparaii ntre rezultatele cercetrii, la care se face referire n acest studiu, i cele obinute n cadrul altor cercetri similare realizate de alte instituii
Prezentul studiu relev potenialul instituional, de management i financiar al APLP-urilor din Moldova i vulnerabilitile acestora, oferind totodat informaii preioase privind starea actual a sectorului, dificultile existente i direciile prioritare de mbuntire a managementului de gestionare. n acelai timp, autorii formuleaz concluzii i recomandri pentru fiecare parametru de activitate a APLP-urilor de la capacitile de management pn la transparena activitii, dezvoltarea financiar i oportunitile de prestare a serviciilor.
Fiecare capitol este nsoit de tabele i figuri, care ilustreaz principalele constatri. De asemenea, n text sunt inserate scheme i boxe care prezint aspectele activitii APLP-urilor. Cercetarea sociologic pe care se bazeaz n bun parte acest studiu a utilizat diverse metode de investigare, calitative i cantitative, interviuri individuale i de grup cu reprezentani gestionarilor fondului locativ, ai administraiei publice locale i ai instituiilor financiare.
Intenia iniial a autorilor a fost de a publica un ghid al bunelor practici de administrare a fondului locativ. Rezultatele studiului i ale sondajului sociologic realizate au demonstrat c la etapa actual n Republica Moldova nu se poate de evideniat ntr-o lucrare separat exemplele de succes n administrarea fondului locativ, din cauza numrului lor mic. Din aceste considerente, doar cteva din bunele practici identificare sunt parte a prezentului studiu.
Sperm c rezultatele prezentului studiu vor fi un suport util pentru managerii APLP-urilor n procesul de administrare a fondului locativ i i va ajuta s identifice individual posibile soluii de rezolvare a problemelor de gestionare a fondului locativ. Suntem siguri c rezultatele prezentului studiu vor stimula dezbaterile i vor conduce la dezvoltarea politicilor n domeniul gestionrii fondului de locuine, la diversificarea activitilor practice ale administratorilor i vor genera idei privind modalitile de perfecionare a managementului fondului locativ administrat. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 7
Introduction
The study on the current situation of the housing service management administered by the associations of Owners of Privatized Dwellings from Moldova was developed in the frame of the project Improvement of Housing Service Management in the Republic of Moldova, implemented by the Institute for Urban Development with the support of MATRA KAP Program. The goal of the project is to strengthen capacities of Local Public Administrations and AOPDs in attracting resources for the improvement of housing service management. The scope of this study is to enlighten the actual situation in housing service management being under the administration of AOPDs and elaboration of recommendations to improve their institutional and financial management.
The study was realized by a mixed group of experts of the Institute of Urban Development (IUD) in partnership with the experts of the Banks Association of Moldova and specialists from the Municipal Council of AOPDs. The results of the study are based on a static analysis of institutional, economic and financial activity of AOPD from Chiinu Municipality, Ungheni, Floreti and Ialoveni towns as well as on the assessments of the survey conducted by IUD in November December 2007. At the same time, the authors performed comparisons between the results of present research and those obtained in other similar researches realized by other institutions.
This study reflects the institutional, managerial and financial capacities of AOPDs from Moldova and their vulnerability, offering meanwhile precious information on the present state of the sector, existent difficulties and main directions for improving the management. At the same time, the authors developed conclusions and recommendations for each dimension of AOPDs activity: from management capacity till the transparency of the activity, financial development and opportunities for providing services.
Each chapter includes tables and figures, which show the main statements. At the same time, there are inserted schemes and boxes in the text that present aspects of AOPDs activities. The survey on which a large part of the study is based has used diverse methods of investigation qualitative and quantitative individual and group interviews with the representatives of housing sector, local public administration and financial institution.
The initial intention of the authors was to publish a Guide of Good Practices in managing housing service. The results of the study and the survey being done had outlined that by now it is impossible to present in a separate paper the success stories due to the very small number of such cases in Moldova. That is why several good practices which were identified are also included in this study.
We hope that the results of the present study will represent a useful support for AOPDs managers in their activity and will help them identify individually the possible solutions to housing service management problems. We are sure that the results of the present study will encourage public debates and will lead to the development of adequate policies in this field, as well as to the development of practical skills of the managers and will generate ideas on improving the housing service management. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 8
Rezumat
Crearea APLP-urilor n Republica Moldova s-a nscris n evoluia dreptului de proprietate asupra spaiului locativ. n conformitate cu prevederile Legii privatizrii fondului de locuine, ncepnd cu anul 1996-1997 au nceput, din iniiativa locatarilor, s fie constituite Asociaii de Proprietari ai Locuinelor Privatizate, care gestioneaz de sine stttor blocurile locative aflate n gestiunea asociaiilor respective. n perioada 1996-2008, au fost formate peste 600 de asociaii, 250 de cooperative de construcii a locuinelor i 20 de asociaii condominiale, care gestioneaz peste 1050 de blocuri locative. Fondul locativ gestionat de APLP-uri este constituit din case cu 2-16 niveluri construite n perioada anilor 1948-1986. n cadrul blocurilor locative APLP-urilor le revin de la 6 pn la 99 la sut din numrul total al locuinelor. Starea tehnic a majoritii blocurilor locative gestionate de APLP-uri este nesatisfctoare. Principalele probleme ale situaiei curente n care se afl spaiul locativ sunt: imperfeciunile legale, lipsa experienei i neprofesionalismul administratorilor, lipsa mecanismelor de accesare a mijloacelor financiare suplimentare. Monopolul ntreprinderilor specializate n prestarea serviciilor de gospodrie comunal i lipsa ntreprinderilor private similare cauzeaz carene n ntreinerea fondului de locuine. O alt problem este ntreinerea infrastructurii reelelor inginereti i aferente spaiului locativ.
Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz gestionarea sectorului locativ a fost elaborat ntr-o perioad scurt dup obinerea independenei. Actele normative principale n domeniu sunt: Codul cu privire la locuine nr. 2718-X din 03.06.83, Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.93, Legea condominiului n fondul locativ nr. 913-XIV din 30.03.2000, Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale pentru fondul locativ, Legea nr. 1402-XV din 24.10.2002 privind serviciile publice de gospodrie comunal etc. De la momentul aprobrii n Legea privatizrii fondului de locuine au fost scpate multe aspecte ale procesului de privatizare i exploatare ulterioar a blocurilor locative aflate n proprietate public i privat. Legea condominiului a mbuntit managementul fondului de locuine, dar mai rmn nc multe aspecte nereglementate, precum dreptul de proprietate al asociaiilor asupra terenurilor i altor bune imobile i mobile, gajarea proprietii aflate n condominiu, relaiile cu APL i furnizorii de servicii etc. Reieind din principiile generale, se poate afirma c legislaia n vigoare asigur drepturile de proprietate. Totodat, este necesar armonizarea actelor legislative care reglementeaz n mod direct activitatea sectorului locativ, precum i sectoarele aferente acestui sector.
Performana economico-financiar a APLP-urilor este important pentru comunitile locale. Studiul performanelor economico-financiare este destinat n principal preedinilor asociaiilor, locatarilor i membrilor asociaiilor, dar anumii indicatori i concluzii sunt valabili i pentru mediul extern APLP-urilor (instituii financiare, posibili investitori, autoriti publice, firme de consultan). Compartimentul de analiz economico-financiar reprezint o analiz static la nivel de sector, fiind utilizate date ale anului 2006. Analiza realizat ncearc s aprecieze sntatea financiar a APLP-urilor. Toate tipurile de asociaii au fost divizate pe ase categorii conform suprafeei de spaii administrate. Aceasta a permis obinerea unei surse de difereniere ntre APLP-uri cu indicatori financiari mai nali sau mai sczui. Prin urmare, s-a constatat c aceste diferene apar, de regul, doar parial n baza dimensiunilor APLP-urilor i mai mult datorit capacitii lor de a administra eficient activele, a controla costurile i a colecta creanele sau datoriile locatarilor i membrilor asociaiilor.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 9 Leciile nvate din analiza economico-financiar pot conduce la identificarea celor mai eficiente forme sau dimensiuni ale APLP-urilor, precum i la elaborarea unor programe de ntrire a capacitii manageriale a preedinilor asociaiilor, oferind un stimul pentru mbuntirea performanelor financiare i atragerea ateniei asupra problemelor-cheie i msurilor necesare de abordat vizavi de factorul financiar i accesul la finane.
La nivelul autoritilor publice locale exist structurile instituionale i specialitii necesari pentru asistarea i coordonarea activitii APLP/ACC-urilor. Direcii specializate i specialitii responsabili sunt abilitai cu atribuiile i responsabilitile necesare pentru asigurarea unei conlucrri eficiente cu APLP/ACC-urile. n cele mai dese cazuri, relaiile de colaborare sunt satisfctoare.
Capitolul Capaciti instituionale conine analiza, sistematizarea i generalizarea rezultatelor sondajului sociologic al evaluri necesitilor de dezvoltare a capacitilor instituionale ale APLP-urilor i autoritilor publice locale n domeniul administrrii fondului locativ i recomandrile respective. Sondajul sociologic a fost realizat n perioada noiembrie- decembrie 2007. Baza de sondaj a constituit-o toate APLP/ACC-urile din Chiinu, Floreti i Ungheni, n total circa 580 structuri. Din numrul total de asociaii au fost selectate aleatoriu, n baza listelor, 100 asociaii. ntrebrile n chestionar au fost structurate pe urmtoarele capitole: (1) managementul organizaiei cu accent pe capacitile actuale de management i gestionare, transparena activitilor, competenele i reprezentativitatea organelor colegiale de decizie; (2) implicarea financiar a locatarilor, care s-a referit la valoarea contribuiei lunare; structura cheltuielilor; gradul de acoperire a cheltuielilor de renovare a infrastructurii; modalitatea de colectare a plilor; receptivitatea locatarilor la iniiativele administraiei; transparena rapoartelor financiare; (3) colaborarea cu potenialii creditori, obinerea creditelor, condiiile de creditare etc., (4) relaia APLP/ACC-urilor cu APL. Acest capitol a inclus ntrebri mai specifice care s-au referit la determinarea nivelului i caracterului de relaii ntre aceste structuri. n total au fost chestionate 94 APLP-uri (circa 20% din totalul APLP/ACC) din 4 localiti: Chiinu-84, Floreti-5, Ungheni-5. Rezultatele sondajului sociologic au determinat: capacitile manageriale ale APLP-urilor, potenialul uman, resursele financiare, capacitile de autogestionare a fondului locativ, gradul de cooperare dintre membrii asociailor, conlucrarea cu autoritile publice locale i cu alte instituii.
Fondurile colectate de la membrii asociaiilor nu sunt suficiente pentru realizarea lucrrilor de ntreinere a fondului locativ. Ca surs alternativ pot servi fondurile acordate de instituiile financiare. n prezent se cunosc mai multe surse de finanare cum ar fi creditare, din surse proprii, donaii, ajutoare financiare. Una din sursele de finanare cele mai practice rmn a fi n continuare instituiile bancare. Instrumentele financiare aplicate de aceste instituii sunt deocamdat limitate i fr aplicabilitate special pentru APLP-uri. Totui, respectnd anumite condiii (consensul membrilor asociaiei, existena gajului sau a unor fidejusori n persoana unor companii sau autoriti publice locale sau centrale, existena unei activiti economice sntoase APLP-urile pot beneficia de credite ce pot fi utilizate pentru mbuntirea fondului locativ administrat.
Evoluia constituirii APLP-urilor a demarat ca o necesitate de mbuntire a gestionrii fondului de locuit. Experiena funcionrii acestor instituii denot c n activitatea lor este necesar implementarea unor politici mai specifice fa de ntreinerea i reparaia locuinelor, astfel asigurnd protecia drepturilor i intereselor cetenilor. Pentru perfecionarea managementului fondului locativ este necesar aplicarea urmtoarelor recomandri, care pot fi grupate pe 3 direcii principale: (i) intervenii n cadrul legal, regulatoriu i de politici; (ii) consolidarea capacitilor instituionale; i (iii) mbuntirea managementului economico- financiar, a capacitilor de marketing i atragere a fondurilor. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 10
Executive summary
The formation and functioning of AOPDs is part of the evolution of the right on ownership of housing property in the Republic of Moldova. According to the stipulations of the Law on privatization of housing sector, starting with 1996-1997 AOPDs began to be formed at the initiative of the dwellers. AOPDs were intended to manage independently the residential buildings. During 1996-2008 there were formed over 600 associations, 250 housing cooperatives and 20 condominiums, which manage over 1050 residential buildings. The housing service managed by the AOPDs is constituted of 2-16 level houses built during 1948- 1986. The AOPDs keep from 6 to 99 per cent of the total number of flats within the residential buildings. The technical state of the majority of buildings managed by AOPDs is not satisfactory. The main problems in the current situation are: legal imperfections, lack of experience and non-professionalism of the administrators, lack of a framework for accessing additional financial resources. The monopoly of specialized companies in rendering public utility services and lack of similar private companies cause gaps in maintaining of the housing sector. Another problem is maintaining the infrastructure of housing sector engineering networks.
Legal and normative framework which regulates housing service management was developed shortly after the declaration of independence. The main normative documents in this field are: Housing Codex nr. 2718-X from 03.06.83, Law on the privatization of housing sector nr. 1324-XII from 10.03.93, Law on condominium in housing sector nr. 913-XIV from 30.03.2000, Decision of the Government of the Republic of Moldova on approving the Regulation on rendering and paying housing and public utility services, Law nr. 1402-XV from 24.10.2002 on public utility services, etc. Since the Law on privatization of housing sector was approved, there were missed a lot of important aspects of the privatization process and further use of the residential buildings being under public and private ownership. The Law on condominium has improved the housing sector management, but a lot of unregulated aspects still remained, such as the right of AOPDs to own land and other real estate and goods, mortgaging the property being under the condominium ownership, relations with LPA and service renders, etc. Proceeding from general principles we can say that the legislation in force ensure the ownership rights. At the same time, it is necessary to harmonize legislative documents which regulate directly the housing sector, as well as its adjacent sectors.
The economic and financial performance of AOPDs is very important for local communities. The research of economic and financial situation of AOPDs is addressed at large to the presidents of associations, dwellers and associations members, and given indicators and conclusions can be valuable also for financial institutions, possible investors, public authorities, consulting companies. The economic and financial compartment represents a static sector analysis, data of the year 2006 being used. The research tries to estimate the economic and financial health of AOPDs. All the associations types were divided into six categories according to the surface of administrated space. This gave the possibility to obtain a source of differentiation among the AOPDs that register higher or lower financial indicators. Subsequently it was shown that these variations appear partially due to the dimensions of the AOPDs in terms of administered space surface and more due to their capacity to effectively manage their resources, control their costs and collect payables or dwellers debts.
The lessons learned from economic and financial analysis can guide us to identifying the most efficient forms or dimensions of AOPDs, as well as developing some programs for strengthening managerial capacity of the AOPDs presidents, offering in such a way a stimulus Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 11 for improving financial performance and paying attention to the root-problems and necessary measures to be approached when talking about financial feature and the access to finance.
At the level of local pubic authorities there are institutional structures and specialists to assist and coordinate the activity of AOPDs. Specialized Directorates and responsible specialists are empowered with necessary attributions in order to ensure efficient collaboration with AOPDs. In most of the cases the collaboration relations are satisfactory.
The Chapter Institutional Capacities contains the analysis, systematization and generalization of the survey results. The survey was conducted to assess the needs in institutional capacity development of AOPDs and local public authorities. The survey was realized during november december 2007. Survey base was constituted by all AOPDs from Chiinu Municipality, Floreti and Ungheni towns, totaling to 552 structures. From the total number of associations 100 AOPDs were randomly selected.
The questions in the questionnaires were structured as follows: (1) organization management, stressing on the present management capacity, transparency of activity, abilities and representativeness of collegial decision makers, (2) financial involvement of the dwellers, which referred to the amount of monthly contribution; structure of expenses; level of coverage of infrastructure renovation costs; modality of collecting the fees; receptivity of the dwellers to the administration initiatives; transparency of financial reports, (3) collaboration with potential creditors, (4) AOPDs relations with local authorities. This chapter includes more specific questions which referred to determining the level and character of the relations among such structures. In total there were surveyed 94 AOPDs (approximately 20% of the total AOPDs) from 4 localities: Chiinu-84, Floreti-5, Ungheni-5. The result of the survey defined: managerial capacities of AOPDs, their human potential, financial resources, self management capacities, level of cooperation between AOPDs, collaboration of AOPDs with local public authorities and other institutions.
Funds collected from the associations members are not used sufficiently for the maintaining works. Bank credit can serve as alternative. By now there can be identified several financial sources such as: credits, own sources, donations. One of the most practical financial sources remains banks. Financial tools and products used by banks are limited and without a special applicability to AOPDs. Although, by respecting some conditions (consensus of the association members, existence of collateral or of some fidejussors like companies or local or central authorities, existence of a healthy economic activity) AOPDs can take advantage of credits for improving the housing services.
The evolution of AOPDs formation started as a necessity to improve the housing sector. The experience of these institutions functioning shows that it is necessary to implement some more specific policies on housing maintaining and repairs, ensuring in such a way the protection of the citizens rights and interests. In order to improve the housing service management it is necessary to apply the following recommendations, which can be grouped in three directions: (i) interventions in the legal, regulatory and policy framework; (ii) strengthening institutional capacities; and (iii) improve economic and financial management, marketing and ability to attract funds.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 12
1 Caracteristici generale ale APLP-urilor 1.1 Scurt istoric de constituire
Crearea i funcionarea APLP/ACC-urilor n Republica Moldova s-a nscris n evoluia dreptului de proprietate asupra spaiului locativ. Pn n anul 1993, fondul locativ era, cu mici excepii, n proprietatea exclusiv a statutului. ncepnd cu anul 1996-1997, odat cu aplicarea prevederilor Legii privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993, fondul locativ de stat este transmis n proprietate public local i n proprietate privat. Aplicarea prevederilor Legii privatizrii fondului de locuine a condus la schimbri eseniale n structura proprietii locuinelor. Dac n 1991 fondul locativ de stat alctuia peste 89% din total, atunci la nceputul anului 2008, fondul locativ public constituia puin peste 10% (conform datelor Anuarului statistic al Moldovei 2008). De exemplu, conform datelor statistice, structura fondului locativ al municipiului Chiinu pe forme de proprietate se prezint astfel: fondul public constituie 1,1 mln m 2 suprafa total sau 9,1%, fondul privat constituie 11,1 mln m 2 suprafa total sau 90,4%. Restul 0,05 mln m 2 suprafa total este proprietate mixt, public i privat, fr participare strin 1 .
n conformitate cu prevederile Legii privatizrii fondului de locuine, ncepnd cu anul 1996- 1997, din iniiativa locatarilor au nceput s fie constituite asociaii de proprietari ai locuinelor privatizate, care gestioneaz de sine stttor blocurile locative aflate n gestiunea asociaiilor respective. n perioada 1996-2007, au fost formate peste 600 asociaii, 250 de cooperative de construcii a locuinelor i 20 de asociaii condominale 2 , care gestioneaz peste 1.050 blocuri locative.
Prevederile legii privatizrii stabilesc principiile i condiiile de baz ale privatizrii fondului de locuine. Scopul legii a fost realizarea drepturilor cetenilor de a-i alege liber modalitatea de satisfacere a necesitilor n locuin, asigurarea integritii fondului de locuine, crearea de premise pentru formarea pieei de locuine i atelierelor de creaie amplasate n ncperile improprii pentru locuit din casele de locuit (n subsoluri, la etaje tehnice n ncperi nzidite i anexe), foste apartamente din casele de locuit calificate drept avariate sau improprii pentru locuit.
Crearea APLP-urilor a favorizat implicarea mai activ a locatarilor n gestionarea propriului fond de locuine. O asociaie-tip de proprietari este o organizaie constituit din membri coproprietari n condominiu pentru buna administrare, ntreinere i exploatare a complexului de bunuri imobiliare n condominiu, care are n gestiune n mediu 1-2 blocuri locative, dispune de circa 60-80 apartamente cu o suprafa de 2500-3000 m 2 de spaiu locativ. n general ns, asociaiile sunt diferite i gestioneaz de la 8 pn la 4314 apartamente. De exemplu, APLP nr. 54/219 din municipiul Chiinu, are n gestiune 3585 apartamente cu suprafaa de 196 238 m 2 .
1 Strategia Politicii Locative a municipiului Chiinu, PNUD Moldova 2004, p. 20. 2 Diferite surse prezint date care difer. Situaia este condiionat de faptul c numrul asociaiilor constituite i nregistrate legal nu corespunde numrului asociaiilor care funcioneaz sau au terminat procedura de nregistrare. De exemplu, conform datelor Direciei generale locativ-comunale i amenajare a Consiliului Municipal Chiinu, nc din anii 1997-1998 au fost create 75-80 asociaii care nu au nceput activitatea nici n prezent. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 13 Conform prevederilor legislaiei n vigoare, ncepnd cu 01.09.2000, a fost stopat procesul de formare a asociaiilor care depesc 500 de apartamente. n prezent, n municipiul Chiinu activeaz 10 asociaii n componena crora sunt incluse de la 800 pn la 4255 de apartamente: APLP nr. 54/183 4255 de apartamente, APLP nr. 54/219 3613 de apartamente, APLP nr. 54/218 2051 de apartamente, APLP nr. 54/167 2122 apartamente.
Experiena celor peste 10 ani de activitate a APLP/ ACC-urilor demonstreaz c asociaiile, n componena crora sunt incluse pn la 500 de apartamente (1-5 blocuri locative), funcioneaz normal, utilizeaz eficient sursele financiare acumulate de la populaie, soluioneaz relativ operativ problemele aprute att la cererile locatarilor, ct i la solicitrile prestatorilor se servicii.
Astfel, evoluia constituirii APLP-urilor a fost generat de necesitatea de a mbunti gestionarea fondului de locuit. Experiena funcionrii acestor instituii denot c n activitatea lor este necesar implementarea unor politici mai specifice fa de ntreinerea i reparaia locuinelor, asigurnd astfel protecia drepturilor i intereselor cetenilor. n acest scop apare necesitatea de a elabora msuri pentru a eficientiza gestionarea fondului locativ.
1.2 Caracteristici de organizare i funcionare
n conformitate cu prevederile legislaiei n vigoare (Codul civil, Legea cu privire la privatizarea fondului de locuine, Legea condominiului etc.), o asociaie de proprietari ai locuinelor privatizate este o organizaie a membrilor coproprietari n condominiu pentru buna administrare, ntreinere i exploatare a complexului de bunuri imobiliare n condominiu. Asociaia acioneaz ca persoan juridic cu toate drepturile i responsabilitile ce decurg din aceast calitate.
Asociaia poate fi creat cel puin din doi proprietari ai locuinelor (ncperilor) din bloc, poate fi constituit ntr-un tronson din bloc, bloc sau mai multe blocuri, dar cu un numr de apartamente ce nu depete 500. Asociaia se nfiineaz n mod de asociere obligatorie a proprietarilor imobilului, din iniiativa administraiei publice locale sau a altor instituii cu funcii respective, precum i a proprietarilor din condominiu n baza statutului la care consimt proprietarii apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect cea locativ din cldire.
Asociaia devine persoan juridic, cu forma organizatorico-juridic cooperativ de consum din momentul nregistrrii ei de stat n modul stabilit.
n calitate de persoan juridic, asociaia dispune de anumite active, pe care le administreaz n condominiu. Condominiul n sensul definit de Legea condominiului n fondul locativ este un complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul n hotarele stabilite, blocuri (bloc) locative i alte obiecte imobile amplasate pe acesta, n care o parte din acest complex fiind locuine, ncperi nelocuibile, care se afl n proprietate privat, de stat sau municipal, iar alta constituind proprietatea comun indiviz.
Asociaia activeaz pe principii generale ca orice alt form de gestionare a fondului locativ. Asociaia poate negocia i ncheia contracte direct cu furnizorii de servicii comunale, n cazul n care a fost nvestit cu dreptul acesta de ctre membrii asociaiei, care la rndul lor vor ncheia astfel de contracte cu asociaia.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 14 n cazul n care contractele pentru aceste servicii au fost ncheiate de ctre membrii asociaiei de sine stttor direct cu furnizorii de servicii, conducerea asociaiei ncheie contracte privind serviciile comunale pentru necesitile comune din imobil. De asemenea, asociaiile ncheie contracte i cu arendaii ncperilor din blocul locativ transmis n gestiune asociaiei i cu proprietarii ncperilor nelocuibile ce fac parte din imobilul gestionat de asociaie.
La contractarea serviciilor cu furnizorii asociaia este parte contractant, cu obligaii i drepturi, i poate impune clauze contractuale care s o avantajeze. Asociaia i poate aciona n justiie pe proprietarii ru platnici sau pe cei care au nclcat drepturile celorlali proprietari, prevzute n statutul asociaiei.
Asociaia este condus de: (a) adunarea general a membrilor (reprezentanilor) asociaiei de coproprietari; (b) consiliul de administraie al asociaiei de coproprietari. Adunarea general a membrilor (reprezentanilor) asociaiei de coproprietari este organul superior de conducere al asociaiei i se convoac n modul stabilit de statutul ei. Adunarea general decide n toate chestiunile ce in de: a) aprobarea statutului asociaiei de coproprietari, operarea n statut a modificrilor i completrilor ce nu contravin statutului-tip i legislaiei; b) adoptarea deciziilor privind nstrinarea, darea n arend, gajarea sau transmiterea altor drepturi asupra bunurilor asociaiei ctre coproprietari sau teri; c) acordarea servituilor sau altor drepturi de folosin asupra proprietii comune din condominiu; d) adoptarea deciziilor privind procurarea de materiale i utilaj necesar, privind construcia, reconstrucia, inclusiv lrgirea (nlarea), construirea acareturilor i altor construcii, reparaia bunurilor imobiliare din condominiu; e) adoptarea deciziilor privind solicitarea mprumuturilor, inclusiv credite bancare; f) aprobarea devizului anual de venituri i cheltuieli, precum i a fondului de mijloace circulante, i modificarea acestora, aprobarea drii de seam privind executarea devizului, vizat de comisia de cenzori (auditor); g) introducerea restriciilor de utilizare a proprietii comune, conform legislaiei; h) alegerea consiliului de administraie i a comisiei de cenzori (cenzorul); i) aprobarea, pentru fiecare proprietar, a cuantumului plilor obligatorii n conformitate cu cota-parte a acestuia; j) constituirea fondurilor speciale ale asociaiei, inclusiv a fondului de rezerv, a fondului pentru restabilirea i reparaia proprietii condominiului; k) adoptarea deciziei privind reorganizarea sau lichidarea asociaiei; l) soluionarea altor chestiuni ce in de activitatea asociaiei etc.
Prin intermediul consiliului de administraie, asociaia realizeaz: ntocmirea planului de lucru n cadrul asociaiei; ncheierea contractelor de ntreinere i reparaie a imobilului, altor contracte legate de activitatea asociaiei; alegerea n baz de concurs sau prin negocieri directe a ntreprinderii/ ntreprinderilor care va presta servicii asociaiei; efectuarea controlului asupra ndeplinirii lucrrilor contractate; organizarea activitilor de producie i prestare servicii n condiiile legislaiei privind activitatea cooperativei de consum.
Asociaia poate avea personal administrativ i lucrtori angajai care efectueaz activitatea de ntreinere i deservire a blocului/ blocurilor locative. Dar n cazul n care la adunarea general a proprietarilor s-a decis alegerea numai personalului de administrare, atunci Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 15 consiliul de administraie a asociaiei ncheie contracte aparte, dup necesitate, cu prestatorii de servicii, cum ar fi instalatori, electricieni, zidari, mecanici etc.
Proprietarii decid prioritatea executrii lucrrilor pentru mbuntirea situaiei din blocul locativ, specific condiiile i numesc persoanele care o realizeaz. Asociaia de proprietari deine documentele tehnice ale imobilului (cartea tehnic, expertizele tehnice, actele de transmitere a blocului locativ n gestiunea asociaiei etc.).
Membrii asociaiei sunt parte a tuturor activitilor asociaiei. Prin exprimarea votului su la adunarea general, proprietarii decid: aprobarea devizului pentru reparaia capital a imobilului; dezbaterea i aprobarea condiiilor contractuale pentru ntreinerea i reparaia imobilului, inclusiv reparaie capital; formarea fondurilor asociaiei, inclusiv a celor speciale i determinarea modului de cheltuire a lor.
De asemenea, membrii asociaiei de proprietari dein controlul asupra situaiei financiare prin: hotrrea prin vot a prioritilor asociaiei; iniierea propunerilor pentru mbuntirea imobilului, atragerea investiiilor sau minimalizarea cheltuielilor; aprobarea bugetului asociaiei; controlul n orice moment al situaiei financiare.
Astfel, n comparaie cu gestionarii publici ai fondului locativ, odat cu formarea asociaiei de coproprietari, fiecare locatar beneficiaz de un ir de avantaje, principalele dintre care sunt: constituirea asociaiei ofer posibilitatea nu numai de a gestiona i exploata proprietatea ce-i aparine, dar i a controla deciziile ce se refer la aceast proprietate; n urma exploatrii mai bune a fondului locativ, se mbuntesc condiiile locative i, prin urmare, crete valoarea locuinei; formarea asociaiei ofer posibilitatea de a primi credite bancare pentru efectuarea reparaiei, reconstruciei i construciei ncperilor suplimentare necesare asociaiei; rambursarea creditului i a procentelor va fi posibil de efectuat nu din contul mijloacelor proprii ale proprietarilor de locuine, ci din folosirea efectiv a ncperilor nelocuibile, soclurilor, subsolurilor, etajelor tehnice, terenurilor aferente, transmise n arend sau folosite pentru instalarea reclamei; stoparea schimbrilor ilicite n interiorul locuinelor care influeneaz negativ asupra altor locuine; asigurarea ndeplinirii regulamentului interior; solidaritatea membrilor asociaiei.
1.3 Starea fondului locativ gestionat de APLP/ACC-uri
Fondul locativ gestionat de APLP/ACC-uri, precum fondul locativ public, este constituit din case cu 2-16 niveluri construite n perioada anilor 1948-1986. n cadrul blocurilor locative APLP/ACC-urilor le revin de la 6 pn la 35 la sut din numrul total al locuinelor. Starea tehnic a majoritii blocurilor locative gestionate de APLP/ACC-uri este nesatisfctoare.
Una din principalele probleme ale situaiei curente n care se afl spaiul locativ este nedefinitivarea statutului juridic al proprietii aflat n gestiunea asociaiilor. Deoarece fondul Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 16 locativ nu reprezint uniti de locuit compacte public sau privat, este complicat gestionarea i ntreinerea acestui fond. De exemplu, n municipiul Chiinu 23 de ntreprinderi municipale de gestionare a fondului locativ (MGFL) gestioneaz 3503 blocuri locative cu o capacitate de 111 907 apartamente, din care 9907 apartamente constituie proprietate municipal. Tarifele i taxele colectate n proporie de circa 35-80% pentru ntreinerea blocurilor nu sunt suficiente pentru a ntreine adecvat aceste apartamente.
Locuinele din fondul public sunt gestionate de ctre MGFL-uri fr contracte de gestiune, cheltuielile suportate de ntreprinderile respective nu sunt acoperite de ctre proprietarii locuinelor private.
Nedefinirea statutului juridic al proprietii ntr-un bloc locativ provoac nenelegeri att ntre proprietari i chiriai, ct i ntre acetia i gestionarul fondului de locuine. Chiriaii solicit, de multe ori ntemeiat, efectuarea unor lucrri din contul statului, iar proprietarii, ignornd prevederile Legii cu privire la privatizarea fondului de locuine, susin aceste solicitri. Astfel, apar numeroase petiii semnate de ambele pri i adresate instanelor ierarhic superioare pe problemele ntreinerii i reparaiei unor blocuri locative.
O alt problem este ntreinerea infrastructurii reelelor inginereti i aferente spaiului locativ. Circa 60 la sut din reelele interioare i 30 la sut din suprafaa acoperiurilor necesit reparaie capital urgent. Pentru executarea celor mai stringente lucrri de reparaie capital a fondului locativ din municipiul Chiinu sunt necesare surse financiare n mrime de 60 mln lei, numrul blocurilor cu apartamente ce necesit renovare este n continu cretere. Practic, s-a stopat modernizarea, reconstrucia spaiului locativ nvechit. n urma privatizrii spaiului locativ, formrii asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate, gospodria comunal s-a pomenit ntr-o stare critic.
Fondul locativ al cooperativelor de construcie a locuinelor, gestionat de ctre 272 de CCL- uri, este cel mai bine ntreinut. Locatarii acestui fond s-au simit de la bun nceput proprietari ai locuinelor construite din contul surselor financiare proprii, sunt contieni de necesitatea acoperirii cheltuielilor pentru efectuarea lucrrilor de reparaie curent i capital a cldirilor, reelelor inginereti i nu mizeaz pe ajutorul financiar sau material al statului. CCL-urile ntrein ntr-o stare tehnic bun locuirile de uz comun din blocurile locative i reelele inginereti din interiorul acestora. De la nceputul activitii membrii cooperativelor defalcau pe un cont special surse financiare pentru reparaia capital a blocului.
Sistemul de gestionare a acestui fond, care constituie 9667 mii m 2 de suprafa total, este comparativ stabil i nu apare necesitatea stringent de a fi modificat. De regul, cooperativele sunt formate n baza unui sau dou blocuri locative. Fac excepie n aceast privin numai cteva din ele, care sunt nfiinate n baza a trei blocuri locative cu o capacitate de pn la 400 de apartamente, ceea ce permite i asigur gestionarea acestora la nivelul cerinelor stabilite.
Majoritatea preedinilor cooperativelor de constricie a locuinelor sunt relativ instruii, au acumulat o anumit experiena de lucru datorit calitilor bune de management, au fost selectai la adunrile generale ale membrilor acestora.
Situaia existent n domeniul gestionrii fondului de locuine necesit ntreprinderea unor msuri urgente de redresare, primele activiti innd de perfecionarea cadrului normativ i regulatoriu n domeniu. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 17
2 Cadrul legal de activitate 2.1 Cadrul legislativ-normativ
Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz gestionarea sectorului locativ a fost elaborat ntr-o perioad scurt dup proclamarea independenei Republicii Moldova. Deoarece s-au schimbat bazele ce determin funciile i responsabilitile statului, administraiei publice locale n problema asigurrii cu spaiu locativ, s-au format noi raporturi economico-juridice ntre prile implicate n procesul de construcie, gestionare, exploatare a spaiului locativ, precum i pe piaa de bunuri imobile, a fost necesar de elaborat o baz legislativ nou care s asigure tranziia de la economia planificat la economia de pia.
Principalele acte normative care au pus bazele i reglementeaz activitatea APLP-urilor sunt:
Codul cu privire la locuine nr. 2718-X din 03.06.83. Codul locativ reglementeaz raporturile n domeniul locuinelor avnd drept scop asigurarea dreptului cetenilor la locuin, garantat de Constituie, folosirea cuvenit i pstrarea n bune condiii a fondului de locuine, precum i ntrirea legalitii n chestiunile privind raporturile n domeniul locuinelor. n majoritatea prevederilor sale, Codul este depit i nu mai corespunde cerinelor i necesitilor de reglementare a condiiilor de administrare a fondului de locuit din Moldova.
Legea privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.93. Este primul act normativ care a pus bazele unor noi relaii n domeniul sectorului de locuine. Legea stabilete principiile i condiiile de baz ale privatizrii fondului de locuine. Scopul legii este realizarea drepturilor cetenilor Republicii Moldova de a-i alege liber modalitatea de satisfacere a nevoilor de locuin, asigurarea integritii fondului de locuine, crearea de premise pentru formarea pieei de locuine i atelierelor de creaie amplasate n ncperile improprii pentru locuit din casele de locuit (n subsoluri, la etaje tehnice n ncperi nzidite i anexe, foste apartamente din casele de locuit calificate drept avariate sau improprii pentru locuit.
Prevederile Legii reglementeaz principiile generale aplicate la privatizarea fondului de locuine, modul de privatizare a locuinelor, regulamentul privind activitatea comisiilor de privatizare.
Capitolele de baz ale acestei legi se refer ns la modalitile de constituire a APLP-urilor, la modalitile de ntreinere i reparaie a locuinelor privatizate, la metodica de calculare a plii pentru ntreinerea i reparaia locuinelor privatizate, a ncperilor auxiliare, sistemelor inginereti interioare i a terenurilor aferente blocurilor de locuine i la statutul-model al asociaiei de proprietari ai locuinelor privatizate.
Dei are multe imperfeciuni i scpri, Legea privatizrii fondului de locuine a pus bazele crerii fondului privat de locuine n Moldova.
Concepia reformrii gospodriei comunale i de locuine, 1997, a fost elaborat i aprobat n scopul asigurrii funcionrii stabile a ramurii, pe principiile rentabilitii i acoperirii tuturor cheltuielilor cu veniturile proprii; reducerea cheltuielilor la producerea i prestarea serviciilor locativ-comunale; micorarea impactului social cauzat de aplicarea Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 18 tarifelor reale la prestarea serviciilor; sporirea rolului autoritilor administraiei publice locale, substituirea procesului de planificare centralizat pe activitatea autonom a acestora.
Prin prevederile acestui act normativ, s-au stabilit msuri privind: deetatizarea i demonopolizarea sistemului existent al gospodriei comunale i de locuine; perfecionarea sistemului de dirijare i gestionare a ramurii n aspect central i teritorial prin aplicarea sistemelor de contracte ntre consumatori i prestatori de servicii locativ-comunale, stimularea concurenei pentru prestarea serviciilor locativ- comunale; ncurajarea crerii asociaiilor de coproprietari n blocurile locative; controlul i reglementarea de stat a problemelor ce in de ntreinerea i utilizarea fondului de locuine; perfecionarea sistemului de formare a tarifelor la serviciile locativ-comunale; protecia social a populaiei.
Legea condominiului n fondul locativ nr. 913-XIV din 30.03.2000 stabilete raporturile de proprietate n condominiu, modul de creare, exploatare, nstrinare a proprietii imobiliare i de transmitere a drepturilor asupra ei n condominiu, modul de administrare a proprietii imobiliare, precum i modul de nfiinare, nregistrare, funcionare i lichidare a asociaiilor de coproprietari n condominiu.
Legea definete obiectul condominiului, limitele proprietii comune, modalitile de stabilire a cotelor-pri n condominiu, drepturile i obligaiile proprietarilor. Capitolele cele mai importante se refer la administrarea condominiului, drepturile i obligaiile asociaiei, posibilitile proprietarilor de a participa la administrarea asociaiei, comasarea asociaiilor de coproprietari, modalitile de reorganizare i lichidare a lor.
Legea condominiului este actul normativ de baz care reglementeaz organizarea i funcionarea APLP-urilor.
Hotrrea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamentului cu privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor i condiiile deconectrii acestora de la/ reconectrii la sistemele de nclzire i alimentare cu ap, nr. 191 din 19.02.2002. Regulamentul aprobat stabilete modul de achitare de ctre proprietarii, chiriaii i locatarii de apartamente, ncperi locuibile n cmine i ncperi cu alt destinaie dect aceea de locuine a plilor pentru serviciile locative, comunale i necomunale i reglementeaz relaiile contractuale dintre furnizorii (gestionarii) i consumatorii acestor servicii.
Serviciile prevzute de acest regulament se refer la: servicii comunale, care sunt: (i) nclzirea caselor individuale, apartamentelor, ncperilor locuibile n cmine i ncperilor de uz comun din blocurile locative i cmine; (ii) alimentarea cu ap cald menajer; (iii) alimentarea cu ap potabil; (iv) evacuarea apelor uzate; (v) transportul deeurilor menajere solide i lichide; (vi) servicii ascensor; (vii) deservirea tehnic i reparaia blocurilor locative cu apartamente, a blocurilor cminelor cu ncperi locuibile; (viii) deservirea tehnic i reparaia echipamentelor tehnice din interiorul blocului; (ix) salubrizarea locurilor de uz comun i a terenurilor aferente blocului locativ.
Servicii necomunale sunt: (a) reeaua de radiodifuziune prin fire; (b) sistemul televiziune prin cablu; (c) servicii de telecomunicaii; (d) alimentarea cu energie electric a apartamentelor, ncperilor locuibile n cmine, locurilor de uz comun din blocurile locative i funcionarea Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 19 ascensoarelor; (e) alimentarea cu gaze naturale utilizate pentru aragaze, boilere sau instalaiile de nclzire autonom a apartamentelor; (f) sistemul de semnalizare a incendiilor.
Principala prevedere a Regulamentului este pct. 3 conform cruia serviciile specificate mai sus se presteaz ctre proprietarii de apartamente, ncperi locuibile n cmine sau ctre asociaii lor, chiriai i locatari n baza contractelor ncheiate direct cu furnizorul de servicii sau cu prestatorul de servicii.
Legea nr. 1402-XV din 24.10.2002 privind serviciile publice de gospodrie comunal. Legea stabilete cadrul juridic unitar privind nfiinarea i organizarea serviciilor publice de gospodrie comunal n unitile administrativ-teritoriale, inclusiv monitorizarea i controlul funcionrii lor
Articolul 2 definete administrarea fondului locativ public i privat ca activitate de gospodrire a locuinelor, avnd drept obiect administrarea, nchirierea, repararea i reabilitarea fondului locativ public i privat, inclusiv alocarea i valorificarea investiiilor n acest domeniu. Administrarea fondului locativ constituie serviciu public de gospodrie comunal (art. 3). Articolul 14 prevede c din atribuiile i responsabilitile autoritilor administraiei publice locale fac parte: i) stabilirea taxelor i avizarea tarifelor pentru serviciile publice de gospodrie comunal, cu respectarea reglementrilor n vigoare i coordonarea lor cu autoritatea public central de specialitate.
Articolul 15 stabilete drepturile autoritilor administraiei publice locale fa de operatori, ntre care: c) s se pronune asupra preurilor propuse de operator; d) s sancioneze operatorul, n cazul n care acesta nu opereaz parametrii de eficien la care s-a obligat prin refuzul de a aproba tarifele propuse de operator etc.
Hotrrea Guvernului cu privire la aprobarea Regulamentului-cadru privind folosirea sistemelor comunale de alimentare cu ap i de canalizare nr. 656 din 27.05.2002. Regulamentul aprobat reglementeaz relaiile dintre prestatorii serviciilor de alimentare cu ap i de canalizare i utilizatorii acestor servicii. Principala reglementare a acestui regulament este stipularea faptului c furnizorul de servicii are n administrare conductele integral pn la contorul beneficiarului, fiind responsabil de suportarea tuturor cheltuielilor pentru ntreinerea acestora.
La nivel naional i local sunt aprobate i alte acte normative i regulatorii care reglementeaz activitatea asociailor de proprietari.
2.2 Imperfeciuni legale
Principalele imperfeciuni ale cadrului legal n vigoare identificate sunt: 1. Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz activitatea n sectorul locativ este insuficient. Au trecut mai bine de 15 ani de la proclamarea independenei Republicii Moldova, dar pn n prezent legea de baz - Codul locativ - rmine a fi n vigoare. Prevederile Codului sunt depite de tipul i caracterul relaiilor actuale care exist n acest sector. Noua lege cu privire la locuine este adoptat doar n prima lectur. Trgnarea elaborrii legii prezint, de facto, o frn n reforma i n dezvoltarea sectorului de locuine. 2. De la momentul aprobrii, n Legea privatizrii fondului de locuine au fost neglijate multe aspecte ale procesului de privatizare i exploatare ulterioar a blocurilor locative aflate n proprietate public i privat. Dei legea a suferit mai multe modificri, au rmas nelmurite problemele privind obligaiile proprietarilor de a ntreine spaiile comune, Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 20 delimitarea responsabilitilor ntre proprietarii locuinelor, furnizorii de resurse energetice i autoritile publice locale. 3. n conformitate cu articolul 24 al Legii privatizrii fondului de locuine autoritile administraiei publice locale, unitile la balana crora se afl blocuri de locuine au fost obligate s transmit n gestiunea asociaiilor de proprietari ai locuinelor privatizate, la momentul fondrii lor, ncperile libere din blocurile de locuine menionate i terenurile aferente acestora, n conformitate cu planurile blocurilor de locuine respective. Legislaia nu a prevzut ns mecanismele concrete, tipurile de contracte i condiiile de transmitere a acestor bunuri. Aceast lacun genereaz pn n prezent dispute i contradicii ntre asociaii, proprietari i autoriti. Pentru eficientizarea activitii asociaiilor e necesar de a transmite la balana lor teritoriile aferente blocurilor. APLP-urile deservesc aceste teritorii, care, de fapt, rmn o proprietate public. Ca rezultat, n multe curi ale blocurilor apar peste noapte obiective noi. Municipalitatea nu are terenuri libere, dar agenii economici obin pe toate cile posibile terenuri n curile blocurilor. Se distrug astfel terenuri de jocuri i sport, scuaruri etc. 4. Conform prevederilor pct. 3 al HG nr. 191 din 2002 privind aprobarea Regulamentului cu privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale, serviciile specificate n Regulament se presteaz ctre proprietari de apartamente, sau asociaiei lor, chiriai i locatari n baza contractelor ncheiate direct cu furnizorul de servicii sau cu prestatorul de servicii. Pn n prezent, pentru majoritatea serviciilor au fost ncheiate astfel de contracte directe. Foarte complicat este ns situaia cu serviciile ce in de nclzirea locuinelor, de asigurare cu ap potabil i de evacuare a apelor. Pentru astfel de servicii nu au fost ncheiate contracte directe. Contradicia acestor prevederi cu prevederile Legii cu privire la energetic (lege care nu stipuleaz clar posibilitatea de ncheiere a contractelor directe cu fiecare consumator) genereaz conflicte i conduce la generarea datoriilor fa de furnizori care ulterior i pun amprenta asupra calitii prestrii acestor servicii. 5. Lipsa transparenei calculelor, structurii tarifelor pentru achitarea serviciilor locativ- comunale prestate ctre consumatorii casnici provoac nemulumiri ntemeiate din partea populaiei. 6. Legislaia special privind finanarea sectorului spaiului locativ practic lipsete. n procesul formrii noului sistem de finanare a sectorului spaiului locativ, legislaia n vigoare este n curs de elaborare. Este necesar de a elabora un set de acte legislative i normative, spre exemplu: Legea cu privire la creditarea ipotecar, Legea privind emisia hrtiilor de valoare ipotecare, adoptarea unor regulamente privind implementarea sistemului de economii i mprumuturi locative, crearea/ funcionarea asociaiilor de mprumuturi i economii etc. 7. Aliniatul 4, art. 16 al Legii condominiului n fondul locativ stabilete c asociaia de coproprietari rspunde pentru obligaiile sale cu bunurile ce i aparin i nu rspunde pentru obligaiile membrilor si, precum membrii nu rspund pentru obligaiile asociaiei. Avnd n vedere c bunurile imobile i mobile ale asociaiilor se afl doar n gestiunea lor nu i n posesie aceast prevedere limiteaz asociaiile n obinerea unor resurse financiare necesare lucrrilor de ntreinere a blocurilor locative, termoizolarea lor sau amenajarea teritoriului adiacent sau chiar plata salariilor, de exemplu. Aceast prevedere este necesar de modificat prin reglementarea dreptului membrilor de a rspunde solidar pentru obligaiile asociaiei.
Pornind de la principiile generale, se poate afirma c legislaia n vigoare asigur drepturile de proprietate. Totodat, este necesar armonizarea actelor legislative care reglementeaz n mod direct activitatea sectorului locativ, precum i a sectoarelor aferente acestui sector. Recomandrile privind perfecionarea cadrului legal n domeniu sunt prezentate n capitolul respectiv al prezentului studiu.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 21 3 Cadrul organizatoric al APL n gestionarea fondului locativ 3.1 Structuri instituionale
Cadrul instituional de gestionare a fondului locativ este constituit din diferite structuri, instituii i ntreprinderi amplasate la diferite nivele de administrare, abilitate cu atribuii i responsabiliti directe sau indirecte. Schematic cadrul instituional include urmtoarele componente:
Boxa 1. Structuri instituionale de gestionare a fondului locativ
Structurile administraiei publice Organizaiile productorilor i patronilor Organizaiile profesioniste Organizaiile de consum Asociaia Patronal a Serviciilor Publice din Republica Moldova Camera Naional de Imobil Uniunea Naional a Asociaiilor Proprietarilor de Locuine n cadrul Guvernului Republicii Moldova: Ministerul Construcii i Dezvoltare a Teritoriului, Ministerul Economiei i Comerului, Ministerul Finanelor, Ministerul Administraiei Publice Locale, Agenia Relaii Funciare i Cadastru Asociaia Naional a Distribuitorilor de ap (Moldova Ap-Canal) Consiliul Municipal Chiinu al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine
Primriile oraelor i satelor, Direciile locativ-comunale, Seciile construcii, drumuri i gospodrie comunal ntreprinderile municipale de gospodrie comunal, inclusiv cu obligaii de gestionare a fondului de locuine Oficiile cadastrale teritoriale, societile de evaluare, Ageniile imobiliare Asociaii ale Proprietarilor de Locuine i Cooperative de Construcie a Locuinelor Asociaii de Coproprietari n Condominiu
Structurile administraiei publice centrale sunt abilitate cu realizarea politicii statului n domeniu i se implic doar tangenial n gestionarea fondului locativ.
n conformitate cu prevederile art. 5 al Legii privind descentralizarea administrativ nr. 435- XVI din 28.12.2006 i ale art. 14, 29 al Legii privind administraia public local, nr. 436- XVI din 28.12.2006, consiliile locale i primarii oraelor i comunelor (satelor) sunt abilitai cu de decizie i administrare asupra lucrrilor de proiectare, construcie, ntreinere i modernizare a fondului locativ, nfiinarea de instituii publice de interes local i organizarea serviciilor de gospodrie comunal.
n anul 2000, prin Hotrrea Guvernului nr. 439 cu privire la transmiterea ntreprinderilor locativ-comunale n proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale, autoritilor locale le-au fost transmise 48 de ntreprinderi de gestionare a fondului de locuine, care s-au reorganizat n ntreprinderi municipale de gestionare a fondului de locuine, fondatori ai crora sunt consiliile locale.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 22 3.2 Atribuii i responsabiliti
n cadrul primriilor din oraele mici coordonarea activitii APLP/ ACC-urilor este realizat de ctre primari, viceprimari sau specialiti desemnai din cadrul primriei, juriti sau inginerii cadastrali. Ei i ndeplinesc atribuiile stabilite de lege direct sau indirect prin organizarea i coordonarea activitii ntreprinderilor de gestionare a fondului locativ.
Sarcinile de baz ale ntreprinderilor de gestionare a fondului locativ sunt: efectuarea lucrrilor de reparaie curent i capital a spaiului locativ, indiferent n ce form de proprietate se afl, conform contractelor ncheiate; controlul respectrii regulilor de folosire a locuinelor i a fondului de alt destinaie dect cea locativ; controlul ncheierii contractelor de arend a spaiilor locative i nelocative; de comun acord cu primrii soluioneaz toate problemele referitoare le exploatarea fondului locativ i nelocativ; administrarea fondului locativ, inclusiv serviciile tehnice; evidena spaiilor libere i prezentarea informaiilor despre existena acestora etc.
n cadrul primriilor municipiilor Bli i Chiinu exist direcii i secii specializate care au atribuii i responsabiliti de gestionare a fondului locativ i de coordonare a activitii APLP-urilor. Cel mai complex cadru instituional este n municipiul Chiinu. La nivelul municipiului activeaz Direcia General Locativ-comunal i Amenajare a Consiliului Municipal Chiinu, care are drept scop: realizarea politicii Consiliului Municipal Chiinu i a Primarului General n domeniile gestionrii fondului locativ, amenajrii i salubrizrii teritoriului municipiului, energeticii, comunicaiilor, alimentrii cu ap i gaze n conformitate cu programul general de activitate i dezvoltare a municipiului Chiinu.
n cadrul DGLCA i desfoar activitatea mai multe secii i servicii care sunt responsabile de realizare lucrrilor de reparaii, ntreinere a fondului locativ i teritoriilor adiacente blocurilor de locuit. De asemenea, n cadrul Direciei activeaz i o structur specializat de coordonare a APLP/ ACC-urilor - Secia Relaii cu APLP, ACC. Atribuiile seciei sunt: promovarea i implementarea politicii i strategiei n domeniul de activitate; promovarea reformei organizatorice n ce privete gestionarea fondului de locuine; acordarea asistenei metodologice Preturilor de sector, grupurilor de iniiativ i agenilor economici, deintori de fond locativ departamental i participarea la aciunile ce in de instituirea APLP/ ACC-urilor; colaborarea cu Direciile i Seciile DGLCA a Consiliului Municipal, Preturile de sector i MGFL orientat spre activitatea de instituire a APLP/ ACC-urilor; participarea la elaborarea i perfectarea cadrului legislativ i normativ ce ine de domeniul de activitate; monitorizarea implementrii n municipiu a Legii privatizrii fondului de locuine i Legii condominiului n fondul locativ; participarea la examinarea propunerilor Preturilor de sector privind finanarea din bugetul municipal a unor lucrri de reparaie a elementelor constructive i reelelor inginereti din interiorul blocurilor locative n baza crora sunt fondate APLP/ ACC- urile, precum i pentru instalarea la branamentele acestora a echipamentelor de msurare a volumelor consumurilor de resurse energetice; pregtirea, n limitele competenei, a proiectelor de ordine, decizii, dispoziii; studierea experienei acumulate n municipiu, republic i alte ri, efectuarea analizei activitii APLP/ ACC/ CCL-urilor n scopul familiarizrii populaiei cu necesitatea fondrii asociaiilor; organizarea i participarea la seminare, conferine, edine de lucru. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 23
n afar de secia menionat APLP/ ACC-urile i coordoneaz activitatea i stabilesc relaii contractuale cu alte subdiviziuni ale DGLCA precum: S.R.L. Chiinu-Gaz, .M. Asociaia spaiilor verzi, .M.S. Liftservice, .M. Regia Autosalubritate, S.A. Ap-Canal Chiinu, .M. Infocom, S.A. Termocom i alte subdiviziuni ale Consiliului municipal Chiinu.
De asemenea, tangene fa de activitatea APLP/ ACC-urilor are ntreprinderea municipal Regia Exdrupo care asigur efectuarea lucrrilor n domeniul construciei, reparaiei i exploatrii infrastructurii drumurilor i podurilor, i anume: reparaia curent, capital, exploatarea i ntreinerea drumurilor, trotuarelor, podurilor, viaductelor, sistemelor de canalizare pluvial. Astfel, la lucrrile de reparaie a trotuarelor aferente blocurilor de locuit i la toate lucrrile ce in de reele de comunicaii i apcanalizare APLP/ ACC-urile trebuie s- i coordoneze activitile cu Regia Exdrupo.
La nivel de sector, activitatea APLP/ ACC este coordonat de seciile coordonare, imobile i servicii comunale. Aceste secii sunt responsabile de: administrarea fondului de locuine, de comun acord cu MGFL, APLP, ACC, CCL, administratorii cminelor, caselor departamentale; conlucrarea cu gestionarii fondului locativ i coordoneaz efectuarea lucrrilor de reparaie curent i capital a fondului locativ municipal, amenajare i salubrizare a teritoriului; supravegherea, funcionarea i ntreinerea reelelor tehnice, ntreinerea i amenajarea strzilor, trotuarelor, parcurilor, spaiilor verzi, respectarea regimului sanitar n teritoriu; asigurarea, sub conducerea pretorului, evidena constituirii CCL, ACC, APLP, iniiaz i particip, dup caz, la fondarea acestora, precum i evidena repartizrii terenurilor pentru construcia garajelor etc.
Analiza sistemului instituiilor i organizaiilor de gestionare a fondului locativ denot c la momentul elaborrii acestui studii, la nivel naional i local, exist un cadru instituional suficient de dezvoltat, abilitat cu atribuii i responsabiliti care acoper, practic, tot spectrul serviciilor de asisten necesare pentru asigurarea unei activiti satisfctoare a APLP/ACC- urilor.
3.3 Suportul activitii APLP/ACC-urilor de ctre APL
Dei dispune de un cadru instituional dezvoltat constituit din multiple instituii, organizaii i ntreprinderi suportul acordat de autoritile publice APLP/ ACC-urilor este minim. Aceast situaie este condiionat de mai muli factori care depind att de APL ct i de APLP-uri.
Primul, i cel mai important factor care cauzeaz insuficienta cooperare dintre APL i APLP/ ACC-uri este imperfeciunea i interpretabilitatea prevederilor legale. Conform art. 21 i 24, pct. 1 din Anexa 4 al Legii privatizrii fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.93, n cazul constituirii APLP-urilor, autoritile publice transmit n gestiunea asociaiei blocurile locative i terenurile aferente acestora, iar membrii asociaiei particip cu cheltuieli comune la ntreinerea blocului i terenului, reparaia curent i capital a imobilului, a sistemelor inginereti interioare cu respectarea normelor din contul mijloacelor lor. Astfel, proprietarii preiau n ntregime responsabilitatea pentru ntreinerea blocului n care locuiesc. Este o situaie fireasc. Nimeni nu e obligat s fac ordine ntr-o cas n care majoritatea apartamentelor sunt privatizate. n cazul tuturor blocurilor asociaiilor, membrii Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 24 condominiului i aduc propria contribuie la ntreinerea i deservirea blocului. Paradoxul situaiei rezid n realitatea existent. Blocurile APLP-urilor trebuie ntreinute din sursele membrilor, iar blocurile gestionate de MGFL sunt ntreinute din bani publici. La formarea bugetului public contribuie ns toi contribuabilii n egal msur. Colectrile efectuate sunt ns mult sub necesarul de resurse.
Conform datelor studiului PUG Chiinu. Bugetul municipal, 2007 n dinamica cheltuielilor bugetare executate n perioada 2003-2005 cea mai important categorie de cheltuieli a fost domeniul gospodriei comunale i de exploatare a fondului locativ 40-41%. De menionat faptul c sursele alocate acoper doar 65-75% din cheltuielile minime necesare meninerii serviciilor sau utilitilor publice. Cea mai mare parte din aceste resurse au fost alocate pentru ntreinerea fondului locativ gestionat de MGFL. Din rapoartele DGLCA a municipiului Chiinu, n anul 2006 au fost ndeplinite urmtoarele lucrri: reparaia acoperiurilor la 5 blocuri locative ale APLP-urilor; reparaia reelelor inginereti la 3 blocuri locative ale APLP-urilor. Resursele au fost obinute n urma numeroaselor apeluri la autoritile municipale.
Imperfeciuni legale sunt i n cadrul regulatoriu. De exemplu, n cadrul DGLCA Chiinu activeaz Secia Audit i Control, care conform atribuiilor de sarcini efectueaz controalele i verific eficiena n special a MGFL 1-23. Rezultatele controalelor au depistat multiple nclcri ale activitii i de eviden contabil (vezi Decizia Consiliului Municipal Chiinu nr. 6/2 din 14.04.2008, cu privire la execuia bugetului municipiului Chiinu pe anul 2007). Membrii APLP nu pot beneficia de un audit profesionist deoarece membrii Comisiilor de Cenzori nu sunt pregtii, nu dispun de timp i capaciti pentru a efectua o evaluare profesionist a activitii economico-financiare a asociaiei. Direciile specializate ale primriilor nu dispun de o list a serviciilor de consultan i asisten prestate APLP-urilor. Astfel, asistena acordat APLP-urilor este nereglementat i nesistematizat, fiind prestat la nivel sczut i doar la solicitare.
Serviciile responsabile de relaii cu publicul dar i administratorii blocurilor nu dispun de suficiente instrumente i mecanisme de informare privind specificul activitii Asociaiilor de locatari. Nu se informeaz i nu se promoveaz ndeajuns care sunt drepturile i obligaiile membrilor asociaiilor. Conform datelor sondajului, s-au ntlnit cazuri cnd locatarii nu tiau c blocul n care locuiesc este administrat de o APLP. Conform datelor DGLCA nc din 1997 MGFL nr. 19, 20 i 22 au iniiat crearea n unele blocuri gestionate de ele - APLP-uri. Pn n prezent asociaiile crea nu au preluat n gestiune blocurile locative. Att administraia public ct i societatea civil i mass-media trebuie s iniieze campanii de informare pentru a explica cetenilor drepturile i obligaiile lor n calitate de membri APLP/ ACC-urilor.
Serviciile de asisten i consultan precum i capacitile de organizare a instruirilor pentru administratori, contabili, membri ai consiliilor de administraie sau comisiilor de cenzori sunt insuficient dezvoltate. O bun parte din administratorii blocurilor nu dispun de pregtire n domeniu iar seminarele organizate de autoriti pentru astfel de categorii de persoane sunt rare.
Toi aceti factori contribuie la faptul c n prezent suportul acordat de APL asociaiilor de locatari este minim i se rezum la: solicitarea continu din partea APLP-urilor a resurselor pentru efectuarea lucrrilor de reparaii i ntreineri, coordonarea/ impunerea efecturii lucrrilor de salubrizare i amenajare a teritoriului, confruntri continue cu prestatorii de servicii comunale, lucru de rutin pentru colectarea datoriilor de la ru platnici.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 25
4 Situaia economico-financiar 4.1 Metodologia de evaluare
Metodologia de elaborare a studiului a constat din cteva etape: i) constituirea bazei informaionale; ii) prelucrarea datelor; iii) analiza situaiei financiare a APLP-urilor i identificarea factorilor deficieni; iv) elaborarea recomandrilor.
Etapa I. Constituirea bazei informaionale necesare analizei. Ca surse de date pentru efectuarea studiului au servit chestionarele elaborate i completate pe parcursul proiectului, datele bilanurilor contabile ale respondenilor selectai, precum i date financiare concretizate neoficial de la preedinii APLP-urilor.
Respondenii au fost divizai conform mrimii suprafeelor gestionate n 6 grupe: 1. < 1000 m 2
2. 1000 - 2000 m 2
3. 2000 - 5000 m 2
4. 5000 - 10 000 m 2
5. 10 000 - 30 000 m 2
6. 30 000 m 2 .
Din numrul total al respondenilor participani la sondaj, prin metoda aleatorie au fost selectate 12 APLP-uri. n baza lor a fost apreciat situaia economico financiar a APLP- urilor ce corespund celor 6 grupe.
Etapa a II-a. Prelucrarea datelor. n cadrul acestei etape, disponibilul de date obinute a fost contrapus cu necesitile studiului. Au fost selectate datele relevante pentru studiu, prin care a fost posibil obinerea unor indicatori financiari relevani pentru scopul analizei. S-a decis ca studiul s reprezinte o analiz static a performanei financiare a APLP-urilor avnd ca perioad de referin anul 2006, dat fiind disponibilitatea mai complet a datelor din acest an fa de anul 2007.
Etapa a III-a. Analiza situaiei financiare a APLP-urilor i identificarea factorilor deficieni. n cadrul acestei etape activitile APLP-urilor au fost descompuse sub aspect economico-financiar n elemente componente msurabile cu scopul identificrii cauzelor i factorilor care stau la baza formrii anumitor defecte. Instrumentul operaional fundamental l prezint un sistem de indicatori economico-financiari, care sunt grupai n: indicatori ai resurselor; indicatori ai consumului de resurse; indicatori de rezultate; indicatori de eficien.
Urmtoarea sarcin a constat n msurarea elementelor respective prin identificarea unui set de indicatori financiari cheie. Aceti indicatori au fost selectai conform aplicabilitii lor la specificul activitii economico-financiare a APLP-urilor, importanei subiective (pentru o autoapreciere intern a APLP-urilor), importanei obiective (din punctul de vedere al unui potenial creditor), disponibilitii datelor relevante. Sarcina final a constat n calculul performanei financiare prin intermediul indicatorilor aplicabili pentru a se compara Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 26 categoriile ce au o performan mai bun sau mai rea i prin urmare a se stabili metodele de mbuntire a situaiei. Indicatorii de performan financiar utilizai sunt prezentai n Tabelul 1.
Tabelul 1. Indicatori de performan financiar calculai pentru APLP-uri Indicator de performan Abreviere Metoda de calcul Marja Bruta a Vnzrilor MB Profit Brut / Vnzri Rata Lichiditii Absolute RLA (Active curente Stocuri - Creane pe termen scurt) / Pasive curente Rata rentabilitii economice sau Rentabilitatea Activelor ROA Profit Net / Total Active
MB Indicatorul MB ilustreaz rata profitabilitii vnzrilor i a activitii APLP-urilor. Cu ct este mai mare aceast rat, cu att activitatea APLP-urilor este mai profitabil.
RLA Indicatorul RLA este un indicator strict de lichiditate. n baza lui se poate compara care APLP-uri dispun ntr-o msur mai mare sau mai mic de mijloace financiare. Acest indicator ofer, de asemenea, creditorului o imagine despre situaia APLP-urilor.
ROA - Indicatorul ROA este ales pentru a judeca dac exist o interdependen ntre profitabilitate i activele APLP-urilor i dac da, atunci n ce relaie sunt acestea. Pentru unele APLP-uri, aceasta poate fi o relaie corespondent (direct), adic mrimea activelor influeneaz pozitiv profitabilitatea, deci activele sunt utilizate pentru a obine un venit. Pentru altele, poate fi o relaie invers (indirect), adic mrimea activelor nu influeneaz, nefiind aplicabile pentru a genera venituri sau nefiind utilizate eficient.
Etapa a IV-a. Elaborarea recomandrilor. n cadrul acestei etape, sunt analizate defectele, sunt sistematizate rezultatele analizei efectuate i se propun msuri de mbuntire pentru efectuarea interveniilor.
4.2 Analiza resurselor economico-financiare 4.2.1 Active
Valoarea activelor totale ale APLP-urilor analizate variaz n medie ntre 41 000 MDL pentru categoria 1 (< 1000 m 2 ) i 323 171 MDL pentru categoria 6 (>30 000 m 2 ).
Conform Figurii 1, se observ c n medie activele totale ale categoriei 3 (2000 m 2 5000 m 2 ) sunt mai nalte dect cele ale categoriei 4 (5000 m 2 10 000 m 2 ).
Figura 1. Valoarea activelor totale, MDL Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 27 Active 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 Mai mult de 30 000
Putem concluziona c valoarea activelor nu coreleaz totdeauna cu suprafaa gestionat de asociaie, or valoarea activelor depinde i de amplasarea asociaiilor n cadrul urbei. Prin urmare, aceasta poate conduce i la concluzia c uneori n zone de centru mai scumpe vom avea APLP-uri cu suprafee mai mici dar mai costisitoare i n zonele mai puin scumpe de periferie vom avea APLP-uri cu suprafee gestionate foarte mari, dar cu valoarea activelor mai mic. Tabelul care conine valoarea activelor pentru fiecare categorie de APLP/ACC- uri se prezint n Anexa 1.
4.2.2 Creane
De regul, cea mai mare parte n activele curente ale APLP-urilor reprezint creanele. n cazul APLP-urilor, importana datoriilor debitoare sau a creanelor este foarte mare. Valoarea creanelor APLP-urilor variaz n medie de la 18 104 MDL n categoria 1 (<1000 m 2 ) i 202000 MDL pentru categoria 6 (>30 000 m 2 ).
Figura 2. Valoarea creanelor, MDL Creante 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 Mai mult de 30 000
Figura 2 prezint o tendin de cretere a creanelor mai ridicat odat cu creterea suprafeei gestionate de APLP-uri. Prin urmare, acest tablou ne spune c odat cu creterea suprafeei administrate de APLP-uri, scade capacitatea de colectare a datoriilor debitoare de ctre asociaii. Tabelul care prezint valoarea medie a creanelor pentru fiecare categorie este prezentat n Anexa 1.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 28 4.3 Analiza consumului de resurse 4.3.1 Structura cheltuielilor
Analiza structurii cheltuielilor ne poate spune foarte multe despre activitatea APLP-urilor precum i despre situaia financiar a asociaiilor. n Figura 3 sunt structurate cheltuielile APLP-urilor pe 4 categorii: a) salarizarea personalului; b) ntreinerea blocului; c) cheltuieli pentru renovarea infrastructurii; d) impozite.
Astfel, putem urmri cota-parte a fiecrui tip de cheltuieli pe fiecare din cele 6 categorii de APLP. Observm c cea mai ngust structur a cheltuielilor o prezint categoriile 1 i 6. Aici pentru anul 2006 s-au nregistrat cheltuieli n mare parte pentru renovri de infrastructur i salarizarea personalului (cazul APLP-urilor de pn la 1000 m 2 ).
n cel de-al doilea caz (categoria 6), vedem c plile pentru salarii depesc cheltuielile de ntreinere a blocului, or aceasta nu este eficient. n ambele cazuri, vedem lipsa plii impozitelor, ceea ce demonstreaz iari o activitate ineficient, de unde rezult c aceste APLP-uri nu obin profituri la sfritul perioadei de gestiune.
Grupa a doua (ntre 1000 i 2000 m 2 ) prezint o list mai desfurat i mai sntoas a cheltuielilor, aici cota major n pli fiind atribuit cheltuielilor de ntreinere a blocurilor. Respectiv sunt pltite i impozite, fapt ce demonstreaz prezena profiturilor. Categoriile 3, 4 i 5 au cele mai raionale structuri ale cheltuielilor, mai ales n cazul grupei 5, ele avnd toat gama de cheltuieli menionat mai sus.
Figura 3. Structura cheltuielilor APLP-urilor, % 0% 20% 40% 60% 80% 100% Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 mp Mai mult de 30 000 mp d. Impozite c. Cheltuieli pentru renovarea infrastructurii b. Intretinerea blocului a. Salarizarea personalului Structura cheltuielilor APLP
Putem concluziona c, din punctul de vedere al structurii cheltuielilor, APLP-urile ce gestioneaz spaii cu suprafee cuprinse ntre 5000 i 30 000 m 2 i administreaz cel mai eficient cheltuielile i dispun de un control sntos asupra costurilor. Tabelul care conine Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 29 cotele medii ale structurii cheltuielilor pentru fiecare categorie de APLP-uri este prezentat n Anexa 2.
4.3.2 Costul vnzrilor
Costul vnzrilor APLP-urilor analizate variaz n medie ntre 12 000 MDL pentru categoria 1 (< 1000 m 2 ) i 135 400 MDL pentru categoria 6 (>30 000 m 2 ).
Conform Figurii 4, se observ c n medie costul vnzrilor crete constant pe msura creterii suprafeei spaiilor administrate de ctre APLP-uri. Totodat n cadrul categoriei 6 (>30 000 m 2 ) costurile manifest o cretere brusc i sunt cu mult mai nalte, depind de 7 ori media costurilor celorlalte grupe.
Putem concluziona c pentru un APLP mediu din grupa 6 administrarea i gestionarea spaiului su sunt mult mai costisitoare dect pentru APLP-urile din celelalte grupe. Tabelul care conine valoarea medie a Costului vnzrilor pentru fiecare categorie este prezentat n Anexa 1.
Figura 4. Costul vnzrilor, MDL Costul vnzrilor 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 Mai mult de 30 000
Analiza factorial a costurilor ne permite s observm ce cot-parte au costurile la 1 leu vnzri. Astfel, putem compara pe diferite tipuri de APLP-uri dac cota-parte a costurilor n vnzri este mai mare sau mai mic. Din figura de mai jos observm c pentru APLP-urile din categoriile ntre 1000 i 30 000 m 2 acest indicator este minim i respectiv aceste APLP-uri au vnzri mai eficiente ca celelalte.
Figura 5. Analiza factorial a costurilor Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 30 0.4 0.6 0.8 1.0 Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 mp Mai mult de 30 000 mp Analiza factorial a costurilor
n structura veniturilor APLP-urilor aproximativ 95% din venituri sunt declarate ca provenite de pe seama colectrilor de la locatari i n jur de 5% de la primrii, sub form de servicii efectuate n locul asociaiilor pe contul primriei. Putem spune c structura veniturilor APLP- urilor nu este deloc diversificat, pe cnd ele dispun de permisiuni nelimitate n diversificarea veniturilor. Spre exemplu n Occident, Codul Intern al Veniturilor Codomeniilor stipuleaz regula numit i Regula 80/20, care presupune ca 80% din venituri s provin de la asociai n calitate de cotizaii i 20% pot proveni din surse externe. Nerespectarea acestei balane duce la sanciuni prin taxe majorate. Din acest punct de vedere, APLP-urile din Chiinu au o mai mare putere de manevrare n cutarea surselor de venit, deoarece n legislaia noastr nu se prevd limitri de acest gen.
Asociaiile pot obine fonduri suplimentare din nchirieri i subnchirieri de spaii nelocative, oferirea de spaii publicitare, amplasarea antenelor particulare i corporative pe acoperiuri, servicii de intermediere n vnzri i nchirieri de apartamente, contractarea creditelor etc.
4.4.2 Vnzrile
Vnzrile APLP-urilor analizate variaz n medie ntre 18 427 MDL pentru categoria 1 (<1000 m 2 ) i 172 000 MDL pentru categoria 6 (>30 000 m 2 ).
Conform Figurii 6, se observ c n medie vnzrile cresc constant pe msura creterii suprafeei spaiilor administrate de ctre APLP-uri. Totodat, n cadrul categoriei 6 (>30 000 m 2 ) vnzrile manifest o cretere brusc i sunt cu mult mai nalte, depind de 5 ori media vnzrilor anuale ale celorlalte grupe.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 31 Figura 6. Vnzri, MDL Vanzari 0 50,000 100,000 150,000 200,000 Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 mp Mai mult de 30 000 mp
Putem concluziona c pentru un APLP mediu din grupa 6 vnzrile sunt mult mai nalte dect pentru APLP-urile din celelalte grupe. Tabelul care conine valoarea medie a Vnzrilor pentru fiecare categorie este prezentat n Anexa 1.
Majoritatea APLP-urilor au declarat lipsa profitului net la sfritul perioadei de gestiune, respectiv activitatea APLP-urilor este neprofitabil. Din aceste considerente, studiul ine cont de profitul brut pentru a compara totui care categorii de APLP-uri dispun de o marj brut mai nalt.
Figura 7. Marja Brut, % Marja Brut 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 mp Mai mult de 30 000 mp
Din Figura 6 putem observa c marja brut este mai mare pentru grupele 2, 3 i 4 sau pentru APLP-urile cu spaii ntre 1000 i 10 000 m 2 . Rezult c aceste asociaii obin un beneficiu mai nalt de pe urma vnzrilor i activitii dect celelalte. Tabelul care conine valoarea medie a marjei brute pentru fiecare din categorii este prezentat n Anexa 3. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 32
4.5.2 Lichiditatea
Pentru creditori un factor major n analiza potenialilor clieni l reprezint, de asemenea, lichiditatea. Unul din indicatorii care reflect cel mai critic lichiditatea este Rata lichiditii absolute. n condiii normale, la o entitate economic acest indicator trebuie s varieze ntre nivelurile 0,3 -0,6. Dup cum se poate observa din Figura 8, media acestui indicator nu atinge nivelul respectiv n cadrul nici uneia din categoriile de APLP-uri. Totui nivelul lichiditii este mai nalt la APLP-urile din categoriile 2, 3 i 4, adic APLP-uri cu spaii ntre 1000 i 10 000 m 2 .
Figura 8. Rata lichiditii absolute RLA 0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0.30 Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 mp Mai mult de 30 000 mp
4.5.3 Rentabilitatea activelor
Dat fiind faptul inaplicabilitii profitului net pentru calcul n studiul de fa, a fost utilizat profitul brut. Astfel, din Figura 9 se nelege c cel mai ridicat nivel al rentabilitii brute a activelor l posed APLP-urile din categoria 3 i 4 sau APLP-urile ce gestioneaz spaii ntre 2000 i 10 000 m 2 , respectiv pentru categoriile 1, 2, 5 i 6 activele nu se utilizeaz ca generatoare de profituri.
Figura 9. Rentabilitatea activelor, % Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 33 Rentabilitatea Activelor 0% 5% 10% 15% 20% 25% Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 mp Mai mult de 30 000 mp
Una din posibilele probleme care fac dificil utilizarea eficient a activelor cum ar fi spaiile nelocuibile, pereii exteriori, acoperiul cldirilor gestionate este neclaritatea faptului cine deine dreptul juridic asupra acestora: primria sau APLP-urile. Odat ce locuinele au fost privatizate, acestea trebuie s treac automat la balana APLP-urilor i nu a primriei, pentru c creeaz situaii n care ntreprinderile beneficiare de aceste faciliti se neleg cu primria, APLP-urile suportnd daune din utilizarea lor i pierznd nite posibile venituri, care s-ar materializa n beneficiu direct al locatarilor.
4.6 Analiza cumulativ a indicatorilor
Daca analizm cumulativ indicatorii prezentai n parte n seciunile precedente, atunci constatm o proliferare a APLP-urilor din categoriile 3 i 4 ca cele cu rezultate i indicatori financiari mai sntoi. Respectiv, putem concluziona c APLP-urile cu spaii cuprinse ntre 2000 m 2 i 10 000 m 2 fac fa mai uor sarcinilor propuse, dup cum se vede din Figura 10.
Figura 10. Prezentare cumulat a indicatorilor financiari 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 mp Mai mult de 30 000 mp 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Activ/Pasiv Vanzari Costul vnzrilor Creante ROA MB RLA
Printre fenomenele care produc aceste efecte categoriilor 3 i 4, i respectiv defecte categoriilor 1, 2, 5 i 6 putem enumera: 1. Capacitatea sczut a controlului creanelor i colectrii lor. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 34 2. Valorificarea insuficient a posibilitilor de a acumula venituri din surse externe. 3. Administrarea ineficient a activelor. 4. Gestionarea neraional a cheltuielilor.
Ideea potrivit creia o societate are dificulti cauzate de probleme de ordin financiar este foarte rspndit n Moldova i nu numai, i are destui adepi n rndul managerilor. n realitate, dificultile de natur financiar sunt efectul i nu cauza existenei unor disfuncionaliti din alte domenii cum ar fi: management neperformant, organizare proast a activitilor, probleme comerciale, tehnice etc. Formele concrete ale dificultilor financiare sunt reprezentate fie de diminuarea accentuat a lichiditii, fie de reducerea nivelului de rentabilitate a societii, de cele mai multe ori aceste procese manifestndu-se conjugat.
Mai jos este prezentat o schem logic a cauzalitii dificultilor APLP-urilor. Astfel, problemele pornesc din cauza dificultilor reflectate n Boxa 1. Aceste dificulti nu sunt luate n seam de nici un membru al APLP-ului, cu att mai mult de management, fiind evident c efectul autoevalurii sale va fi nul. Deci cercul vicios poate fi spart numai printr-o intervenie foarte strict prin ntrirea capacitii manageriale a conducerii APLP-urilor precum i prin ntrirea capacitii membrilor APLP-urilor de a soluiona problemele financiare de gestionare a fondului locativ-comunal.
Figura 11. Schema cauz-efect a dificultilor financiare ale APLP-urilor
Dificulti Manageriale Comerciale (colectarea problematic a creanelor) Dificulti financiare Scderea rentabilitii Scderea lichiditii Mijloace financiare nesemnificative pentru: Investiii n infrastructura locativ-comunal Reparaii Gestionarea eficient a activitii Blocaj progresiv al activitii APLP i ncetarea plilor 1 2 3 4 Dificulti Manageriale Comerciale (colectarea problematic a creanelor) Dificulti financiare Scderea rentabilitii Scderea lichiditii Mijloace financiare nesemnificative pentru: Investiii n infrastructura locativ-comunal Reparaii Gestionarea eficient a activitii Blocaj progresiv al activitii APLP i ncetarea plilor 1 2 3 4
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 35
5 Capaciti instituionale 5.1 Metodologie
Acest capitol conine analiza, sistematizarea i generalizarea rezultatelor sondajului sociologic al evalurii necesitilor de dezvoltare a capacitilor instituionale ale APLP-urilor i autoritilor publice locale n domeniul administrrii fondului locativ precum i recomandrile respective.
Sondajul sociologic a fost realizat n perioada noiembrie-decembrie 2007. Pentru efectuarea sondajului de evaluare a necesitilor legate de dezvoltarea capacitilor autoritilor administraiei publice n domeniul administrrii fondului locativ, s-a determinat urmtoarea modalitate-anchet sociologic n baz de chestionar.
Baza de sondaj a constituit-o toate APLP-urile i ACC-urile din Chiinu, Floreti i Ungheni, n total circa 600 structuri. Din numrul total de asociaii au fost selectate aleatoriu, n baza listelor, 100 APLP/ ACC-uri.
Pentru asociaiile selectate a fost elaborat un chestionar. Chestionarea a fost realizat de ctre intervievatori instruii. La chestionare au participat n special administratorii asociaiilor sau membrii consiliilor de administraie.
ntrebrile n chestionar au fost structurate pe urmtoarele capitole: 1. Managementul organizaiei. Acest capitol a inclus ntrebri ce se refer nemijlocit la evidenierea capacitilor actuale de management, inclusiv: (i) modul de gestionare a organizaiei; (ii) perioada de activitate a managerului; (iii) nivelul de salarizare; (iv) transparena activitilor; (v) care sunt organele colegiale de decizie, competenele; reprezentativitatea organelor colegiale de decizie. 2. Implicarea financiar a locatarilor. Acest capitol s-a referit la valoarea contribuiei lunare; structura cheltuielilor; gradul de acoperire a cheltuielilor de renovare a infrastructurii; modalitatea de colectare a plilor; receptivitatea locatarilor la iniiativele administraiei; transparena rapoartelor financiare. 3. Colaborarea cu potenialii creditori. Intervievaii au fost solicitai s rspund cnd i de la cine au fost obinute credite, dac nu au fost - ce condiii nu au putut fi ndeplinite; au fost respectate obligaiunile prilor; a fost eficient utilizarea resurselor externe; se dorete n viitor s se conlucreze cu instituiile financiare n vederea acordrii creditelor bancare. 4. Relaia APLP/ ACC-urilor cu APL. Acest capitol a inclus ntrebri mai specifice care s-au referit la determinarea nivelului i caracterului de relaii ntre aceste structuri, inclusiv: ce suport este solicitat de la APL; ct de des este solicitat implicarea APL n soluionarea problemelor APLP-urilor; aprecierea capacitii APLP-urilor de ctre APL; consultarea n luarea de decizii; serviciile prestate de APLP-uri coordonate cu APL.
n total au fost chestionate 94 de persoane din 4 localiti: Chiinu - 84, Floreti - 5, Ungheni - 5. Instituiile selectate au fost informate despre procesul de evaluare a necesitilor legate de dezvoltarea capacitilor n domeniul gestionrii fondului locativ.
Informaia din chestionare a fost introdus n baza de date SPSS 10, elaborat special pentru acest studiu. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 36
Rezultatele sondajului sociologic au determinat: capacitile manageriale ale APLP-urilor, potenialul uman, resursele financiare, capacitile de autogestionare a fondului locativ, gradul de cooperare ntre membrii APLP-urilor, conlucrarea cu autoritile publice locale i alte instituii.
5.2 Managementul organizaiei
Numrul de apartamente. APLP/ ACC-urile din Republica Moldova gestioneaz de la 8 pn la 4314 de apartamente. De exemplu, APLP nr. 54/219 din mun. Chiinu are n gestiune 3585 apartamente cu suprafaa de 196 238 m 2 , suprafaa subsolurilor fiind de 25141 m 2 , iar APLP 54/183 din mun. Chiinu are n gestiune cel mai mare numr de apartamente - 4314, cu suprafaa de 139 496 m 2 , suprafaa subsolurilor fiind de 31 654 m 2 .
Majoritatea gestionarilor fondului locativ (GFL) 44,7%, administreaz de la 50 la 100 apartamente, mai mult de 21% din GFL-uri administreaz pn la 50 de apartamente, aproximativ 17 % din GFL-uri chestionai administreaz ntre 100 i 150 apartamente.
Tabelul 2. Numrul de apartamente aflate n gestiunea GFL-urilor Numrul de apartamente % Pn la 50 apartamente 21,3 ntre 50 - 100 apartamente 44,7 ntre 100 - 150 apartamente 17,0 ntre 150 - 200 apartamente 5,3 ntre 200 - 500 apartamente 3,2 ntre 500 - 1000 apartamente 2,1 Mai mult de 1000 apartamente 3,2 Total 96,8 Nu au rspuns 3,2 Total 100
Suprafaa total aflat n administrare variaz ntre 400 m 2 i 250 mii m 2 , dintre care pn la aproximativ 200 mii m 2 este suprafa locuibil. Majoritatea GFL-urilor (43,6 %) administreaz ntre 2000 i 5000 m 2 , 23,4% administreaz ntre 1000 i 2000 m 2 , 12,8% administreaz ntre 5000-10 000 m 2 .
Figura 12. Distribuia GFL-urilor dup suprafaa locuibil aflat n administrare, % 4,3 23,4 43,6 12,8 6,4 4,3 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Pina la 1000 mp Intre 1000 - 2000 mp Intre 2000 - 5000 mp Intre 5000 - 10 000 mp Intre 10 000 - 30 000 Mai mult de 30 000
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 37 Gestionarul fondului locativ n 42,6% din cazuri nu are ncperi cu alt destinaie dect cea locuibil (oficii, depozite, magazine), 19,1% au n gestiune pn la 500 m 2 , 16% au n gestiune ntre 500 i 1000 m 2 de ncperi cu alt destinaie dect cea locuibil, 8,5% au n gestiune ntre 1000-1500 m 2 , 6,5% au n gestiune mai mult de 5000 m 2 de ncperi cu alt destinaie dect cea locuibil.
Figura 13. Distribuia GFL-urilor dup suprafaa nelocuibil aflat n administrare, % 19,1 16,0 8,5 5,3 2,1 6,4 42,6 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Pina la 500 m2 Intre 500 - 1000 m2 Intre 1000 - 1500 m2 Intre 1500 - 2500 m2 Intre 2500 - 5000 m2 Mai mult de 5000 m2 Nu au
Administratorul n 83% din cazuri este locatar al blocului administrat, care ndeplinete funciile stabilite de statutul asociaiei mai mult voluntar, totodat beneficiind de o remunerare simbolic, n funcie de starea financiar a APLP-urilor de pn la 50 USD.
Numai n 17% de cazuri este angajat un specialist din domeniul de gestionare a fondului locativ, pentru care funcia de administrare a unitii de gestionare a fondului locativ este activitatea de baz.
Perioada de activitate a administratorului n 34% de cazuri este de pn la 3 ani, 27,7 % activeaz n domeniu pn la 5 ani, o pondere de 17% o au administratorii care activeaz pn la 7 ani, aproximativ 12% sunt cei care activeaz pn la 9 ani, 7% din respondeni activeaz timp de 10 i mai muli ani.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 38 Figura 15. Perioada de activitate, % 34,0 27,7 17,0 11,7 7,4 0 5 10 15 20 25 30 35 Intre 1 - 3 ani Intre 3 - 5 ani Intre 5 - 7 ani Intre 7 - 9 ani Mai mult de 10 ani Perioada de activitate
Referitor la personalul salarizat al gestionarului fondului locativ, n 97,9% din cazuri administratorul este salarizat, n 84,0% din cazuri este salarizat un contabil, numai 38,3% din GFL-uri au n organigrama statelor de personal un lctu salarizat, 3,2% au 2 lctui, 57,4% au mturtor, 10,6 % din asociaii au cte doi i mai muli mturtori. Numai n 10% din cazuri n statele de personal figureaz i un electrician.
Organele colegiale de decizie sunt de regul constituite i activeaz n baza prevederilor statutare. n 16% de cazuri organul colegial de conducere este constituit din 3 persoane, n 27,7 % de cazuri - 5 persoane, 20% de cazuri - 7 persoane, 16% de cazuri - 9 persoane, n 15% din cazuri - mai mult de 10 persoane.
Numrul de persoane este stabilit n majoritatea cazurilor cu o reprezentare de cte o persoan de la etaj. n 5% de cazuri gestionarul fondului locativ nu are ales un organ colegial de conducere, deciziile fiind luate de administrator n baza evalurii necesitilor, strii tehnice a edificiului i solicitrilor locatarilor.
Figura 16. Numrul de membri ai organului colegial de conducere, % 16,0 27,7 20,2 16,0 14,9 1,1 0 5 10 15 20 25 30 Intre 1-3 membri Intre 3-5 membri Intre 5- 7membri Intre 7-9 membri Mai mult de 10 membri nu are organ de conducere
Organul colegial de conducere este ales n majoritatea cazurilor - 57,4% pe o perioad pe 3 ani, n 16% din cazuri este ales pe 2 ani, 4% este ales pe 4 ani i aproximativ 3% pe o perioad de 5 ani.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 39 Tabelul 3. Perioada de activitate a organului colegial de conducere Perioada % Pn la un an 4,3 Doi ani 16,0 Trei ani 57,4 Patru ani 4,3 Cinci ani 3,2 Mai mult de 5 ani 3,2 NS/NR 3,2
edinele organului colegial de conducere sunt convocate lunar numai n 10% de cazuri. n cele mai dese cazuri (34%), edinele organului de conducere sunt convocate n caz de necesitate, n 10% de cazuri aceste edine sunt petrecute anual, n 20% de cazuri o dat la 2 ani, n 10% de cazuri o dat la 4 ani. Aceste rezultate vdesc o lips de tradiii de comunicare ntre membrii organului electiv de conducere, care ar trebui s fie un suport pentru administratorul asociaiei n iniierea unor soluii care ar rezolva problemele locatarilor.
Tabelul 4. Periodicitatea de convocare a edinelor organului colegial de conducere Perioada % 1/lun 8,5 1/an 10,6 1/2 ani 20,2 1/3 anii 6,4 1/4 ani 10,6 1/5 ani 2,1 1/6 ani 2,1 n caz de necesitate 34,0
Conform rezultatelor chestionrii, administratorul prezint dri de seam n faa locatarilor anual n 52% de cazuri, totodat n 16% de cazuri se practic raportarea dup ase luni de activitate, n 19% de cazuri o dat la 3 luni i n 10% de cazuri raportul n faa locatarilor se realizeaz n caz de necesitate.
Tabelul 5. Frecvena drilor de seam n faa locatarilor Frecvena drilor de seam n faa locatarilor Administratorul % 1/3 luni 19,1 1/6 luni 16,0 1/12 luni 52,1 n caz de necesitate 10,6 NS/NR 1,1 Organului colegial de conducere 1/3 luni 13,8 1/6 luni 18,1 1/12 luni 36,2 n caz de necesitate 23,4 Nu are organ colegial de conducere 1,1 NS/NR 3,2
Organele colegiale de conducere prezint dri de seam n faa locatarilor anual n 36,2% de cazuri, o dat la 6 luni n 18% de cazuri, o dat la 3 luni n 13% de cazuri, n caz de necesitate n 23,4% de cazuri.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 40 Forme de dialog/ consultare cu locatarii, utilizate pentru rezolvarea problemelor APLP- urilor. Rezultatele chestionrii constat c pentru comunicarea cu locatarii administratorii organizeaz Audiena cetenilor n 79,8% din unitile de gestionare a fondului locativ unde s-a realizat chestionarea. Se iniiaz discuii i se selecteaz soluii n cadrul adunrilor generale n 76,6% din unitile de gestionare a fondului locativ. n caz de necesitate se convoac adunri tematice n 34% din unitile de gestionare a fondului locativ, unde s-a realizat chestionarea, ntlniri cu grupuri cointeresate n 32% din unitile de gestionare a fondului locativ. Numai n 14% de cazuri este utilizat o form novatoare, cum ar fi chestionarea locatarilor.
Metodele de informare a locatarilor despre deciziile administraiei. Informarea locatarilor privind deciziile organelor de administraie n majoritatea cazurilor (82%) se realizeaz prin intermediul anunurilor afiate pe panourile informative din incinta blocurilor locative. De asemenea, 19% din respondeni informeaz locatarii n timpul dialogului direct, cnd este nevoie de comunicat informaii complexe ce necesit explicaii. Totodat, n 27% din cazuri informarea are loc n timpul adunrilor cu locatarii i doar n 14% de cazuri se utilizeaz posibilitile mass-media.
5.3 Implicarea financiar a locatarilor
Stabilirea plilor pentru deservirea blocului. Conform prevederilor statutare, stabilirea cuantumului plii pentru deservirea blocului ine de competena adunrii generale a locatarilor. Potrivit rezultatelor chestionrii, cuantumul plii pentru deservirea blocului a fost stabilit pentru 4,3% din respondeni pn n anul 1995, 25,5% din unitile de gestionare a fondului locativ au stabilit cuantumul tarifului pn n anul 2000, 22,3% au stabilit cuantumul tarifului pentru deservirea blocului pn n 2003, 28% din unitile de gestionare a fondului locativ, pn n 2006, 12,7% au stabilit tariful n anul 2007.
Figura 17. Perioada de valabilitate a tarifelor pentru deservirea blocului locativ, % 4,3 25,5 22,3 42,6 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Pina in 1995 Din 1995 - 2000 Din 2000 - 2003 Din 2003 - 2008
Valoarea plii pentru deservirea blocului (lei/ m 2 ). Valoarea plii pentru deservirea blocului variaz de la 0,16 lei la 0,19 lei/ m 2 . Pentru 7,4% din cazuri, ntre 0,20-0,30 lei/ m 2 , pentru 15% de cazuri, ntre 0,35-0,50 lei/ m 2 , pentru 11% de cazuri, ntre 0,50-0,75 lei/ m 2 , pentru 16% de cazuri, ntre 0,75-1 lei/ m 2 , pentru 18,1% de cazuri, mai mult de 1 leu/ m 2 , pentru 4,3% de cazuri.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 41 n legtur cu modificarea cuantumului tarifului pentru deservirea blocurilor locative, aprobat de Consiliul Municipal Chiinu n decembrie 2007, n mrime de 1 leu/ m 2 , unele uniti de gestionare a fondului locativ vor modifica tariful existent, dup desfurarea adunrilor generale, conform prevederilor statutare.
Figura 18. Distribuirea GFL-urilor dup cuantumul plii pentru deservirea blocului, % 7,4 26,6 16,0 18,1 4,3 0 5 10 15 20 25 30 Pina la 0.19 lei / mp 0.19 - 0.50 lei /mp 0.50 - 0.75 lei/mp 0.75 - 1 lei/ mp Mai mult de 1 leu /mp
Totodat, n unele cazuri plile pentru deservirea blocului sunt stabilite ca plat fix pe apartament, printre care 10-20 lei/ apartament pentru 7,4% din cazuri, 20-30 lei/apartament pentru 3,2% din cazuri, mai mult de 30 lei/ apartament pentru 4,3% de cazuri.
Figura 19. Distribuirea GFL-urilor dup cuantumul plii pentru deservirea blocului, % 7,4 3,2 4,3 1,1 3,2 1,1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Intre 10 - 20 lei /apartament Intre 20 - 30 lei/apartament Mai mult de 30 lei /apartament 2.8 lei /persoana 5.5 lei /persoana 12.41 lei / persoana
De asemenea, se practic stabilirea plii lunare la numr de persoane, cuantumul fiind ntre 2,8 i 15 lei pentru o persoan - locatar al blocului, dar numrul acestor cazuri nu depete 5% din asociaiile intervievate.
Modalitatea de plat n majoritatea asociaiilor chestionate (76,6%) plile se efectueaz prin virament i numai n 234% de cazuri plata se realizeaz la casieria APLP-urilor. Aceast situaie permite meninerea unui grad nalt de disciplin financiar i posibilitatea de gestionare transparent a resurselor acumulate n urma plilor pentru deservirea blocului locativ.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 42 Figura 20. Modalitatea de plat, % 76,6 38,3 Modalitatea de palt Virament Plata la caseria APLP
Periodicitatea rapoartelor Comisiei de cenzori. n conformitate cu legislaia n vigoare, fiecare asociaie de locatari nregistrat urmeaz s desemneze o comisie de cenzori. n cadrul chestionrii, rspunsurile la aceast ntrebare constat c n 17% de asociaii chestionate, comisia de cenzori nu activeaz, deoarece nu s-a oferit un rspuns i nu se cunoate periodicitatea drilor de seam ale comisiei de cenzori.
n 18% de asociaii chestionate, periodicitatea drilor de seam este de 6 luni, iar n 37% de asociaii chestionate, periodicitatea este de 12 luni. Cu o periodicitate ntre 12-24 luni, darea de seam a comisiei de cenzori este prezentat n 16% de cazuri, iar n 8,5% de asociaii chestionate, drile de seam se prezint cu o periodicitate mai mare de 24 de luni.
Structura cheltuielilor. Resursele acumulate de APLP-uri ca plat pentru deservirea blocului locativ sunt distribuite pentru: (i) salarizarea personalului, (ii) cheltuieli pentru ntreinerea blocului, (iii) cheltuieli pentru renovarea infrastructurii, (iv) impozite.
Distribuirea pe aceste categorii de cheltuieli este diferit de la o asociaie la alta. Pentru salarizarea personalului, 13,6% din respondeni aloc pn la 10% din sursele acumulate, 9% din respondeni aloc de la 20 pn la 60% din sursele acumulate, 37,5% din respondeni aloc de la 70 pn la 90% din sursele acumulate, iar 30,7% din respondeni aloc de la 90 pn la 100% din sursele acumulate. Aceste date constat c dou treimi din APLP-uri aloc mai mult de 70% din resursele acumulate pentru salarizarea personalului de deservire.
Pentru lucrri de ntreinere a blocului, 32% de respondeni aloc pn la 20% din resursele acumulate, 24% din respondeni aloc pn la 40% din resursele acumulate, 10% din respondeni aloc pn la 60% din resursele acumulate, 14% din respondeni aloc pn la 80% din resursele acumulate, 20% din respondeni aloc pn la 100% din resursele acumulate.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 43 Cheltuielile pentru renovarea infrastructurii n 39,3% de cazuri nu depesc 10% din resursele acumulate, n 35% de cazuri aceast sum nu este mai mare de 20-30% din resursele acumulate, n 10% de cazuri suma ajunge la 50%. De asemenea, n aproximativ 11% de cazuri aceste cheltuieli constituie 70-90% din sursele acumulate i n aproximativ 4% de cazuri aceste cheltuieli constituie de la 90 la 100%.
O pondere semnificativ n structura cheltuielilor o constituie impozitele, pentru 32% din respondeni acestea constituind pn la 30% din resursele acumulate, 25% din respondeni achit pentru impozite pn la 20% din resursele acumulate, 14% din respondeni achit pentru impozite pn la 10% din resursele acumulate, 5% din respondeni achit pentru impozite pn la 50% din resursele acumulate.
n afara plilor lunare, pentru realizarea lucrrilor de renovare a infrastructurii blocului s-au colectat resurse financiare suplimentare.
n situaia n care peste 43% din APLP-uri au n administrare ntre 2000 i 5000 m 2 de spaiu locativ i plata lunar este n medie de 0,6 lei/ m 2 , capacitatea de acumulare a resurselor este destul de mic pentru a avea posibilitatea de a iniia renovri de infrastructur. n aceste condiii, sunt necesare colectri suplimentare de resurse financiare.
Peste 55% din respondeni au afirmat c au fost colectate resurse suplimentare, iar 45% au afirmat c au utilizat numai plile lunare pentru efectuarea lucrrilor de ntreinere a infrastructurii.
Figura 21. Ponderea GFL-urilor care au colectat resurse financiare, % 1 2 Da Nu 55,3% 44,7% 0 10 20 30 40 50 60
Resursele suplimentare au fost colectate n majoritatea cazurilor (94,2%) de la locatari. Totodat, 15,2% din respondeni au beneficiat de suport din partea primriei, n 11,2% de cazuri sursele au fost colectate parial de la primrie, parial de la locatari. Accesarea de credite de la instituii financiare, procurarea materialelor de construcii pe credit, obinerea de granturi de la instituii financiare au constituit soluii n 2% din cazuri.
Tabelul 7. Sursele de acumulri suplimentare Categorii % Colectarea banilor de la locatari 94,2 Suport din partea primriei 15,4 Parial de la locatari cu suportul primriei 11,5 Accesarea de credite de la instituii financiare 1,9 Procurarea materialelor de construcii pe credit 1,9 Obinerea de granturi de la instituiile financiare 1,9 Total 100 Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 44
La colectarea resurselor suplimentare pentru renovarea infrastructurii particip toi locatarii n 32,7% de asociaii chestionate, particip cu resurse suplimentare pn la 90% din locatari n 27% de asociaii chestionate, particip cu resurse suplimentare pn la 75% din locatari n 25% de asociaii chestionate, particip cu resurse suplimentare pn la 50% din locatari n 9,6% de asociaii chestionate i particip cu resurse suplimentare mai puin de 40% din locatari n 5,8% de cazuri.
Aceste rezultate constat un grad sporit de participare a locatarilor la colectarea de fonduri suplimentare, ceea ce demonstreaz capacitatea de mobilizare a resurselor n 2/3 din asociaiile chestionate cu un grad de participare la colectarea resurselor suplimentare, mai mare de 75% din locatari.
Figura 22. Gradul de implicare a locatarilor n colectarea resurselor suplimentare 32,7 26,9 25,0 9,6 5,8 0 5 10 15 20 25 30 35 Toti locatarii Pana la 90% din locatari Pana la 75% din locatari Pana la 50% din locatari Mai putin de 40% din locatari
5.4 Colaborarea cu potenialii creditori
Reieind din necesitatea de a realiza lucrri de renovare a infrastructurii, care necesit cheltuieli mult mai mari dect acumulrile lunare ale GFL-urilor, doar 11,7% din respondeni au menionat c au ncercat s acceseze credite sau s obin suport financiar de la autoritile publice locale. Ceilali 87,2% din cei chestionai nici nu au ncercat s abordeze o astfel de posibilitate.
Figura 23. Colaborarea cu instituiile financiare i cu APL 87,2 11,7 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 1 2 Da Nu
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 45 Totodat, din cei 11% de chestionai, s-au fcut apeluri n 27,3% din cazuri la primrie, 27,3% din cazuri la preturile de sector i n doar 9% din cazuri s-au fcut apeluri la instituiile financiare.
Rezultatele apelurilor au fost c 27,3% dintre solicitani au primit ajutor nerambursabil de la primrie. Totodat nu sunt destul de clare criteriile dup care au fost acceptate solicitrile.
Obstacole n colaborarea cu instituiile financiare. Printre obstacolele care mpiedic colaborarea cu instituiile financiare, 30% din respondenii care au fcut apeluri nominalizeaz procentul mare pentru credit, 30% indic lipsa gajului, care de obicei este solicitat de instituia financiar, 30% sunt de prere c este insuficient capacitatea de acumulare a APLP-urilor, iar 40% afirm c locatarii nu accept s fie accesate credite de la bnci.
Figura 24. Obstacole n colaborarea cu instituiile financiare 27,3 36,4 27,3 36,4 9,1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Procentul mare pentru credite Lipsa gajului Capaciatatea mica de acumulare APLP Locatarii nu accepta sa f ie accesate credite Altele
5.5 Relaia APLP-urilor cu APL
Din rspunsurile obinute n urma chestionrii, colaborarea APLP-urilor cu primria se axeaz preponderent pe asigurarea strii sanitare a terenului aferent blocurilor locative, aceast prere fiind mprtit de 89,4% din respondeni. Aproximativ 20% din respondeni confirm acordarea din partea primriei a ajutorului financiar pentru ntreinerea blocului locativ, 14% din respondeni au constatat implicarea primriei i preturilor la instruirea personalului APLP- urilor. Totodat, 46% din respondeni confirm c beneficiaz de informaii i sunt consultai la luarea de decizii i doar 3% au beneficiat de garanii la obinerea de mprumuturi bancare.
Tabelul 8. Ponderea domeniilor de colaborare a GFL-urilor cu primria Tematici % Asigurarea strii sanitare a terenului aferent blocurilor 89,4 Contribuia financiar pentru ntreinerea blocului locativ 19,1 Instruirea personalului APLP-urilor 13,8 Consultarea la luarea de decizii 45,7 Garantarea mprumuturilor bancare 3,2 Altele 4,3 Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 46
6 Oportuniti de accesare a resurselor financiare 6.1 Instrumente financiare actuale
Pn n anii 1990, toate blocurile locative erau administrare fie de organizaiile de stat municipale (locale), fie de cooperativele de construcie a locuinele, aa-numitele CCL-uri. Problema finanrii ntreinerii blocurilor locative nu era relevant, deoarece aceste structuri erau n majoritatea cazurilor finanate de ctre stat sau de ctre organizaiile, ntreprinderile care administrau fondul locativ sau pe lng care erau constituite CCL-urile.
Tranziia la economia de pia a demarat cu un amplu proces de privatizare n mas a apartamentelor. Odat cu acest proces, a aprut i necesitatea administrrii acestor blocuri locative unde o mare parte de apartamente erau privatizate. Prin Legea cu privire la privatizarea fondului de locuine nr. 1324-XII din 10.03.1993 a fost prevzut n legislaia Republicii Moldova crearea asociaiilor de proprietari ai locuinelor privatizate. Odat cu crearea asociaiilor de ctre proprietarii locuinelor privatizate, au aprut i problemele de ntreinere a blocurilor n cauz, precum i finanarea lucrrilor date.
Fondurile colectate de la membrii asociaiilor nu sunt suficiente pentru realizarea lucrrilor de ntreinere a fondului locativ. Ca surs alternativ pot servi sursele acordate de instituiile financiare. n prezent, se cunosc mai multe instrumente de finanare cum ar fi creditare, din surse proprii, donaii, ajutoare financiare. Msura n care ele sunt aplicabile la finanarea APLP-urilor urmeaz a fi evaluat. Una din sursele de finanare cele mai practice rmn a fi n continuare instituiile bancare.
Instituiile bancare acord credite n lei moldoveneti i valut strin agenilor economici, independent de tipul de proprietate i de formele organizatorico-juridice de activitate.
Creditele se acord mprumuttorilor solvabili care dispun de surse reale de achitare a creditului, precum i de o asigurare fiabil a rambursrii lui, avnd o baz comercial contractual i respectnd principiile de rambursabilitate, de folosire conform destinaiei, garanie, pltibilitate i exigibilitate a creditului.
Creditele clasice reprezint finanare tradiional pentru un termen i un scop bine determinate i se ramburseaz n rate conform graficului stabilit, n funcie de fluxul mijloacelor bneti al companiei.
Creditele pot fi acordate n funcie de scop, cum ar fi: pentru crearea de noi fonduri fixe; pentru lrgirea, reutilarea i modernizarea celor existente: construcie sau procurare, reconstrucie; reparaia capital a cldirilor locative i a bunurilor imobile aferente construciei, ncperilor de producie, cldirilor, construciilor, terenurilor, utilajelor, mijloacelor de transport i altor active pe termen lung.
Pe lng creditele clasice, unele instituii bancare acord i alte tipuri de credite, cum ar fi:
Creditul pentru scopuri investiionale. Scopul acestui tip de credit este crearea de noi fonduri fixe, pentru lrgirea, reutilarea i modernizarea celor existente: construcie, Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 47 reconstrucie, lrgirea ncperilor de producie, cldirilor, construciilor, terenurilor, utilajelor, mijloacelor de transport i altor active pe termen lung. Suma maxim a creditului este de regul 70-75% din suma necesar pentru realizarea proiectului, pe un termen de la 5 ani i mai mult n funcie de tipul proiectului. Creditul poate fi acordat att n lei moldoveneti, ct i n valut strin.
Creditul ipotecar locativ. Scopul acestui tip de credit este construcia sau procurarea, reconstrucia, reparaia capital a cldirilor locative i a bunurilor imobile aferente, n scopul obinerii venitului din vnzarea acestora. Suma poate constitui pn la 60% din valoarea devizului total al proiectului - n cazul construciei cu atragerea mijloacelor investitorilor, i pn la 70% din valoarea proiectului - n cazul construciei fr atragerea mijloacelor investitorilor. Termenul creditului, n cazul dat, va depinde de termenul stabilit de achitare a locuinelor convenit cu investitorii, dar nu poate depi 3 ani.
Altfel spus, creditele sunt un produs acordat de instituiile bancare n valut naional i/ sau strin clienilor pentru finanarea activitii curente pe un termen scurt sau mediu. De regul, creditele sunt acordate cu obligativitatea ndeplinirii urmtoarelor condiii de ctre clieni: s aib o situaie financiar stabil; s dispun de prognoza principalilor indicatori ai activitii sau de un business-plan real al operaiunilor financiare i de producie, care ar convinge cu certitudine instituia bancar de serviciul bun al datoriei; s dispun de o asigurare sau combinaie de asigurri lichide dintre cele acceptabile de instituia bancar; s aib o surs stabil de venit.
Pe piaa financiar-bancar a Republicii Moldova, majoritatea instituiilor bancare realizeaz aceste tipuri de produse. Principalele instituii bancare care au performane la acest capitol sunt: BC Banca de Economii SA, BC Victoriabank SA, BC Moldindconbank SA, BC Banca Social SA, BC Mobiasbanc SA i BC Moldova Agroindbank SA.
Piaa creditrii n Republica Moldova dispune de o perioad relativ ndelungat i o experien relativ bogat. Att creditorii ct i solicitanii de credite sunt tineri specialiti n domeniul dat. Rezultatele cercetrii sociologice prezentate anterior denot c APLP-urile, indiferent de mrimea lor, se ciocnesc cu lipsa de capital financiar. O surs de finanare ar putea fi instituiile bancare. La aceste instituii se pot obine bani pentru cumprarea echipamentelor i tehnicii, pentru a construi o cazangerie sau pentru a efectua alte lucrri de reparaie sau construcie.
Accesarea resurselor financiare, inclusiv de ctre APLP-uri, poate avea loc innd cont de urmtoarele aspecte:
1. Potenialul APLP-urilor. Obinerea unui credit este condiionat de urmtoarele: ce reprezint asociaia, de ci membri dispune, ce capital are, de ci ani activeaz asociaia, de ce teren aferent, ncperi sau tehnic dispune - acestea sunt cteva aspecte care trebuie s fie luate n considerare de APLP-uri. De asemenea, ar fi bine s fie nregistrate i alte date privind activitatea APLP-urilor, de exemplu, cum se implic membrii asociaiei n gestionarea fondului locativ, cum se soluioneaz unele probleme majore din cadrul asociaiei, cum sunt Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 48 realizate vrsmintele regulate n fondul de reparaie etc. Prin aceste informaii APLP-urile trebuie s demonstreze c sunt interesate n obinerea surselor financiare.
2. Tipul de credit (de ce fel de credit are nevoie asociaia). Creditele, dup cum a fost menionat anterior, pot fi acordate pentru diferite scopuri. APLP-urile au posibilitatea de accesa credite att pentru reparaii i construcii, ct i pentru procurarea echipamentelor.
3. Rata dobnzii. n cele mai dese cazuri, rata dobnzii i graficul de achitare a acesteia pot fi negociate cu banca.
4. Termenul creditului. De obicei, creditele se mpart n 3 categorii: pe termen scurt (pn la 1 an), pe termen mediu (pn la 3 ani) i pe termen lung (3-5 ani i mai mult). Creditele pentru finanarea cheltuielilor operaionale se acord pe un termen de pn la un an, iar cele investiionale (pentru procurarea utilajului, executarea diverselor construcii, reparaii etc.) - pe termen mediu i lung. Durata creditului poate fi, de asemenea, negociat cu banca.
5. Gajul. Bncile acord, de regul, credite sub garania gajului sau pot accepta i alte modaliti de garantare, cum ar fi asigurarea fidejusiunii. n cazul APLP-urilor, trebuie specificat c asociaia numai administreaz blocul de locuit, ea nicidecum nu este proprietarul. n cazul dat, ar trebui gsit o modalitate de garantare a creditului la banc, fie c toi membrii asociaiei garanteaz privind restituirea creditului, fie blocul are spaii auxiliare care pot fi garantate prin gaj.
6. Garanii. Bncile accept n contul garaniilor gajul pe echipamentele achiziionate, polie de asigurare pentru aceste echipamente, cesionarea contractelor, cum ar fi cele pentru nchirierea spaiilor publicitare de pe imobile.
7. Existena unor programe naionale, internaionale. n cazul implementrii unor programe internaionale sau naionale de sprijin al APLP-urilor, instituiile financiare, sub garanii din partea statutului sau a instituiilor guvernamentale, pot realiza programe ample de finanare.
Pornind de la cele menionate mai sus, APLP-urile pot accesa resurse financiare de la instituiile bancare, n special dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: creditele sunt utilizate pentru achiziii de echipamente (centrale termice de bloc, lifturi) care pot fi gajate i eventual revndute; exist consens unanim al membrilor asociaiei i contrasemnarea contractului de credit; obinerea resurselor financiare ipotecnd 1-2 apartamente din blocul reabilitat; exist garanii din partea unor actori guvernamentali i internaionali pentru lansarea unor pachete integrate de asisten tehnic, mprumuturi, garanii i granturi.
6.3 Bariere n calea accesrii resurselor financiare
Accesarea resurselor financiare de ctre APLP-uri de la instituiile financiare este ngreunat de urmtoarele bariere: APLP-urile din Moldova nu au obinut/ folosit n mod tradiional credite i nu au un istoric al utilizrii acestor tipuri de instrumente financiare Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 49 instituiile finanatoare nu au o tradiie de finanare /garantare a APLP-urilor; APLP-urile nu dispun i nu cunosc cum pot asigura obinerea / rambursarea surselor de finanare de la organizaiile de creditare; bariere de tip organizatoric, social i informaional: o obinerea consensului tuturor proprietarilor; o existena / constituirea fondului de rulment i de reparaii; o diferene mari ntre nivelul veniturilor membrilor asociaiei; o calitatea managementului asociaiilor de locatari. o lipsa diseminrii informaiilor; creditarea APLP-urilor reprezint o pia potenial de creditare care nc nu este estimat; bncile locale nu au o practic i produse care ar satisface ntr-o msur oarecare asociaiile de locatari, iar n caz de cerere pot s elaboreze i produse speciale pentru ele; majoritatea bncilor au produse tradiionale de creditare, dar pn n prezent nu a fost elaborat i propus un produs special de creditare pentru APLP-uri.
Toate aceste bariere condiioneaz faptul c APLP-urile nu sunt interesate n accesarea resurselor financiare de la instituiile bancare naionale.
Analiza disponibilitii accesrii creditelor de ctre APLP/ ACC-uri de la instituiile financiar- bancare denot c: 1. n prezent instituiile financiar bancare nu fac distincie ntre APLP/ ACC-urilor i orice alt persoan juridic, agent economic sau ntreprindere. Fa de persoanele juridice exist un set ntreg de criterii pentru oferirea creditului. Daca un potenial APLP/ ACC corespunde acestor criterii, atunci exist toate premisele ca s obin mijloacele financiare solicitate. n caz contrar, creditul nu poate fi accesat. 2. n lipsa unor politici de susinere din partea statutului sau a autoritilor publice locale instituiile financiar-bancare nu au elaborat i nu dispun de un pachet de produse creditare sau programe speciale de finanare a APLP/ ACC-urilor. 3. Conform datelor sondajului de opinie, 42% din APLP-uri dispun de spaii locuibile sau nelocuibile care ar putea fi utilizate n calitate de gaj pentru obinerea creditelor. ns statutul juridic al acestor spaii nu este clarificat, deoarece n majoritatea absolut a cazurilor nu a fost finisat procesul de transmitere legalizare a proprietii/ posesiei acestui patrimoniu ctre APLP-uri.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 50
7 Recomandri de politici i intervenii
mbuntirea managementului fondului locativ n Republica Moldova, n general, i a celui gestionat de APLP/ ACC-uri, n particular, necesit existena unui mediu adecvat de funcionare i a unei viziuni clare privind perspectivele acestei forme de administrare. n prezent este creat cadrul juridic de baz, instituional i procedural necesar pentru activitatea APLP/ ACC-urilor. Dar cercetrile realizate au identificat unele bariere i probleme care stau n calea perfecionrii activitii acestor structuri i fac dificil coabitarea lor cu alte forme de administrate a fondului locativ.
Rezultatele prezentului studiu denot c problematica curent a activitii APLP-urilor sub aspect fundamental necesit lichidarea ctorva carene eseniale care se refer la: (i) capacitatea administrativ i de management financiar a APLP-urilor; (ii) modul de organizare i divizare a APLP-urilor; (iii) modul de definire a proprietii i a componenei activelor APLP-urilor.
Prin urmare, cu ct abordarea conducerii APLP-urilor va fi mai proactiv, flexibil i profesional, cu att acestea vor avea succese mai mari. Totodat, este clar c categoriilor de APLP-uri cu spaii prea mari le este foarte greu s administreze aceste uniti, fapt ce duce la ineficien, pe de alt parte, pentru asociaiile cu spaii prea mici i numr de contribuabili puini, sumele colectate sunt insuficiente pentru mbuntiri majore i activiti productive.
Pentru mbuntirea managementului fondului locativ gestionat de APLP/ACC-urilor i soluionarea problemelor identificate este necesar aplicarea de politici i intervenii, care pot fi grupate pe 3 direcii principale: 1. Interveniii n cadrul legal, regulatoriu i de politici. 2. Consolidarea cadrului instituional. 3. mbuntirea managementului economico-financiar, a capacitilor de marketing i atragere a fondurilor.
7.1 Interveniii n cadrul legal, regulatoriu i de politici
1. Aprobarea proiectului Legii cu privire la locuine (adoptat de Parlament n prima lectur), prin care s fie reglementate inclusiv stabilirea normativelor i standardelor de calitate a locuinei, stabilirea condiiilor de reconstrucie a locuinelor i ncperilor nelocuibile din blocurile locative. 2. Modificarea prevederilor Codului fiscal, Titlul III, art. 103 referitor la scutirea de TVA pentru lucrrile de: reabilitare a blocurilor de locuit, reabilitare a blocurilor de locuit unde are loc mansardarea, nlocuirea blocurilor locative uzate. 3. Modificarea prevederii alineatului 4, art. 16 al Legii condominiului n fondul locativ prin reglementarea dreptului membrilor de a rspunde solidar pentru obligaiile asociaiei. 4. Modificarea art. 12 al Legii energeticii nr. 1525-XII din 19.02.1998 i reglementarea clar a ncheierii contractelor directe ntre furnizori i consumatori de energie termic. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 51 5. Aprobarea Regulamentului privind modul i cota de participare la reabilitarea blocurilor de locuit nvechite. 6. Elaborarea i aprobarea Legii privind modalitatea de creditarea a APLP-urilor. 7. Elaborarea Legii privind Fondul de economii i mprumut al APLP-urilor n baza studiului de fezabilitate. 8. Elaborarea regulamentului de funcionare a Fondului i reglementarea activitii de creditare. 9. Aprobarea la nivelul autoritilor publice locale a unor decizii care ar delimita mai clar responsabilitile ntre administraia public local, proprietarii de locuine, gestionarii fondului locativ i furnizorii de servicii comunale, inclusiv cu stabilirea unor reguli mai clare privind exploatarea tehnic a fondului locativ i salubrizarea teritoriului aferent caselor de locuit. 10. Elaborarea i aprobarea Regulamentului privind atestarea persoanelor fizice pentru obinerea dreptului de a exercita funciile de gestionar al fondului locativ, inclusiv a criteriilor minime de capacitate conform crora un administrator i poate exercita funciile. 11. Elaborarea i aprobarea Regulamentului privind procedura de acumulare a cotizaiilor obligatorii de la locatari pentru efectuarea lucrrilor de ntreinere i reparaie a blocurilor de locuit. 12. Prevederea n legislaie a trecerii spaiilor nelocuibile, pereilor exteriori i acoperiurilor cldirilor, teritoriilor aferente gestionate de ctre APLP-uri la balana APLP-urilor. 13. Concretizarea n legislaie a cazurilor n care se aplic scutiri i faciliti acordate ca rezultat al unor investiii majore sau activiti de alt natur din partea membrilor asociaiilor n scopul mbuntirii condiiilor locative pe spaiile comune. 14. Elaborarea i aprobarea la nivelul naional i local a unor politici i programe de susinere a APLP/ ACC-urilor, inclusiv cu posibilitatea participrii n cadrul programelor de finanare internaional.
7.2 Consolidarea cadrului instituional
1. Acordarea asistenei juridice i consultative APLP-urilor n clarificarea statutul juridic al ncperilor nelocuibile, care ar putea fi o surs suplimentar de venit pentru APLP/ ACC-uri i servi ca gaj n cazul accesrii de credite de la instituiile financiare. 2. Elaborarea unui studiu larg pentru determinarea impactului dimensiunilor APLP-urilor i identificarea unei dimensiuni optime a APLP-urilor, pentru a prevedea n legislaia privind APLP-urile aplicarea regulii mijlocului de aur n divizarea APLP-urilor i atribuirea lor a unui anumit volum de spaii pentru gestionare, care s nu prejudicieze eficiena activitii acestora. 3. Revizuirea normelor de suprafaa maxim permis pentru gestionare de ctre gestionarul fondului locativ (APLP/ ACC), n baza criteriilor de eficien economic i de calitate a serviciilor. 4. Elaborarea i aprobarea la nivel naional i local a programelor de instruire, stagiere i testare a preedinilor de APLP/ ACC, pentru a asigura gestionarea eficace a resurselor disponibile. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 52 5. Elaborarea i aprobarea de ctre autoritile publice locale a nomenclatorului de servicii de consultan gratuit, de care pot beneficia APLP /ACC-urile. 6. Rectificarea regulamentului Direciei locativ-comunale i amenajare, care ar permite seciei audit i control efectuarea, la solicitare, a auditului activitii APLP/ ACC- urilor. 7. Organizarea seminarelor de informare/ instruire pentru managerii de APLP/ ACC organizate de ctre specialitii din domeniul financiar bancar 8. Elaborarea unui mecanism transparent, n baz de concurs de cereri, de solicitare a unor resurse bugetare pentru renovarea edificiilor.
7.3 mbuntirea managementului economico-financiar, a capacitilor de marketing i atragere a fondurilor
ntrirea capacitii conductorilor APLP-urilor n managementul economico-financiar, prin: 1. Elaborarea lucrrii Ghidul Managerului APLP-urilor cu includerea detaliat a metodelor organizrii eficiente a unei APLP cu axare pe problemele de management, marketing i atragere a fondurilor. 2. Elaborarea i organizarea cursurilor de instruire n managementul APLP-urilor separat pe module: a. managementul economico-financiar b. marketingul APLP-urilor c. atragerea fondurilor de ctre APLP-urilor 3. Elaborarea i organizarea seminarelor de diseminare a bunelor practici de peste hotare i promovarea noilor modele de management al APLP-urilor.
ntrirea capacitilor de marketing a conductorilor APLP-urilor, prin: 1. Elaborarea unui studiu de fezabilitate privind identificarea i lansarea unor servicii prestate de ctre APLP-uri contra cost. 2. Elaborarea unui web site a Consiliului Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate. 3. Elaborarea hrii APLP-urilor cu indicarea spaiilor nelocative disponibile pentru a fi date n chirie pentru mediul de afaceri. 4. Amplasarea hrii APLP-urilor pe site-ul propriu i pe paginile web vizitate de ctre companiile private. 5. Organizarea concursului anual Cea mai performant APLP a anului cu decernarea de premii bneti din Fondul de economii i mprumut pentru realizarea obiectivelor ulterioare.
ntrirea capacitii conductorilor APLP-urilor de atragere a fondurilor, prin: 1. Elaborarea studiului de fezabilitate privind nfiinarea Fondului de economii i mprumut al APLP-urilor n calitate de organizaie asociativ de finanare a lucrrilor de reparaie a APLP-urilor . 2. nfiinarea Fondului de economii i mprumut al APLP-urilor. 3. Facilitarea comunicrii regulate a APLP-urilor i bncilor n privina necesitii n surse financiare i posibiliti de creditare. 4. nfiinarea unui grup consultativ de microfinanare a APLP-urilor format de experi n domeniu, pentru susinerea APLP-urilor la contractarea de credite sau conlucrarea cu Fondul de economii i mprumut al APLP-urilor. 5. Elaborarea ghidului Soluii de microfinanare pentru APLP-uri. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 53
ncheiere
Rezultatele cercetrii teoretico-practice i sociologice denot urmtoarele concluzii: 1. Crearea APLP-urilor a demarat ca o necesitate de mbuntire a gestionrii fondului de locuit, dar experiena funcionrii acestor instituii denot c activitatea lor necesit a fi mult mbuntit prin intervenii la nivel de politici specifice, modificri ale cadrului legal i regulatoriu, consolidare a capacitilor instituionale, de management, atragere a investiiilor i marketing. 2. Cadrul legislativ-normativ care reglementeaz gestionarea sectorului locativ a fost elaborat ntr-o perioad scurt, ceea ce a condiionat strecurarea unor lacune i neajunsuri n reglementarea aspectelor ce in de: dreptul de proprietate al asociaiilor asupra terenurilor i a altor bunuri imobile i mobile, gajarea proprietii aflate n condominiu, relaiile cu APL i furnizorii de servicii, modalitile de finanare a ntreinerii, reparaiei i amenajrii spaiului comun i a teritoriilor aferente, atestarea administratorilor etc. 3. La nivelul autoritilor publice locale exist cadrul instituional necesar pentru asistarea i coordonarea activitii APLP/ ACC-urilor. n cele mai dese cazuri, relaiile de colaborare dintre autoriti i asociaii sunt satisfctoare. Totodat, este solicitat implicarea mai activ a autoritilor n susinerea informaional, consultativ i financiar. 4. n prezent, instituiile financiar-bancare nu fac distincie ntre APLP/ ACC-uri i orice alt persoan juridic, agent economic sau ntreprindere, nu au produse specializate pentru astfel de clieni, ceea ce limiteaz accesul la credite. Dei mai mult de jumtate din APLP/ ACC-uri dispun de patrimoniu care ar putea fi utilizate n calitate de gaj pentru obinerea creditelor, imperfeciunile legale i nefinisarea procesului de transmitere a patrimoniului ctre asociaii reduc posibilitatea de accesare a creditelor. De asemenea, la nivel naional i local, lipsesc politicile de garantare i susinere a finanrii lucrrilor de ntreinere a fondului locativ. Totodat, aproximativ 60% din APLP/ ACC-uri dispun de suprafee nelocuibile, dar nu au capacitate de a utiliza activele disponibile, din cauza nefinisrii procesului de transmitere n gestiune a imobilului i nregistrare la oficiul cadastral. 5. Mai mult de 80% din preedinii APLP/ ACC-urilor nu dispun de pregtirea necesar gestionrii fondului de locuine i nu dispun de oportuniti de instruire. De asemenea, managerii APLP/ ACC-urilor nu au experien de colaborare cu instituiile financiare. n plus, n multe cazuri, evidena financiar se realizeaz cu abateri de la legislaia n vigoare. Achitarea pentru servicii ntru-un sfert de cazuri nu se realizeaz prin intermediul instituiilor bancare. 6. Bugetul de care dispun APLP/ ACC-urile nu permite angajarea specialitilor din domeniile: tehnico-ingineresc, juridic, financiar. De asemenea, cheltuielile pentru renovarea edificiilor sunt suportate n totalitate de ctre locatari, implicarea autoritilor municipale fiind minim. 7. n domeniul managementului economico-financiar al APLP-urilor se constat o capacitate sczut a controlului creanelor i colectrii lor, o valorificare insuficient a posibilitilor de acumulare a veniturilor din surse externe, o administrare ineficient a activelor, o gestionare neraional a cheltuielilor. Desigur, aceste probleme se datoreaz nu doar capacitii sczute a preedinilor asociaiilor n gestiunea APLP- urilor, mai mult la baz stau probleme de sistem provenind din neconcordane i omisiuni ale unor aspecte importante n reglementarea acestui domeniu n ntregime. Este necesar, de asemenea, de eliminat problema disconfortului economic produs de dimensionarea neadecvat a APLP-urilor. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 54 8. Capacitatea de marketing a APLP-urilor sufer, de asemenea, att din cauze interne ct i externe. Pe de o parte, orizontul ngust al preedinilor APLP-urilor n domeniul vnzrilor, adugndu-se, pe de alt parte, neconcordanele de sistem care ngusteaz i mai mult posibilitatea de manevr reduc practic la zero orice ncercare de a realiza venituri prin prestarea diverselor servicii, cea mai acut problem fiind imposibilitatea de a oferi spaii nelocuibile n chirie. 9. Din punct de vedere financiar, bncile sunt disponibile s ofere credite ctre APLP, dei nu dispun de produse speciale. Oricum, produsele existente pot fi ajustate pentru activitatea APLP-urilor n mod individual, dar intervin iari problemele interne de incapacitate financiar i de management financiar i problemele de cadru, adic lipsa unei scheme n legislaie care ar stipula modalitatea de accesare a creditelor de ctre APLP-uri. n acelai timp situaia spaiilor nelocuibile care nu sunt n proprietatea APLP-urilor reprezint o grav problem privind contractarea unui credit cu gajarea lor. 10. Prin urmare, cu ct abordarea conducerii APLP-urilor va fi mai proactiv, flexibil i profesional, cu att acestea vor avea succese mai mari. Totodat, este clar c acele categoriile de APLP-uri care au spaii prea mari ntmpin dificulti n administrarea acestor uniti, fapt ce duce la ineficien, iar pe de alt parte, pentru asociaiile cu spaii prea mici i numr de contribuabili puini, sumele colectate sunt insuficiente pentru mbuntiri majore i activiti productive.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 55
Practici de succes
mbuntirea infrastructurii interne, APLP nr. 59/99
Rezumat. Asociaia Proprietarilor de Locuine Privatizate nr. 50/99, administrator Vladimir Haiut Manager, a realizat un proiect de mbuntire a sistemului de nclzire, ap rece i ap cald n unul din cele 3 blocuri ale Asociaiei. Obiectul proiectului a fost blocul de 4 etaje cu 3 scri de pe strada tefan cel Mare nr. 128A, municipiul Chiinu. Acesta are 32 de apartamente, 25% (8) din care sunt locuite de familii cu venituri mici, majoritatea pensionari i familii numeroase.
n 2004, la Adunarea General a APLP-ului s-a hotrt s se schimbe sistemul intern de livrare a energiei termice, apei calde i reci. Pe parcursul anilor 2004-2005, au fost nlocuite evile vechi cu evi noi din polipropilen, ceea ce a contribuit la reducerea pierderilor n reea pn la indicele de 0%. Proiectul a ncercat s rezolve problema reducerii pierderilor din reea, mbuntirea confortului din cas, reducerea facturilor i mrirea ratei de colectare a plilor.
Problemele care au determinat locatarii s implementeze proiectul au fost: 2 evi verticale nu funcionau nainte de nceperea proiectului. Locatarii nu primeau cldur deoarece evile nu funcionau; autoritile locale nu au avut grij nainte de darea n exploatare a blocului de locuit de reelele infrastructurii interne, iar furnizorii ofereau servicii doar in cazul reelelor externe ale blocurilor i nu aveau nici o responsabilitate pentru reelele interne ale cldirilor; sistemul intern de evi era vechi de 35 de ani, ruginit, nefuncional; pe de alt parte, APLP-ul nu avea resursele financiare necesare pentru a efectua reparaiile, deoarece legile care reglementeaz susinerea APLP-urilor n crearea bugetului propriu nu funcioneaz; publicitatea care ar putea fi o surs bun pentru crearea bugetelor nu este o chestiune reglementat de lege i nu funcioneaz; APLP-ul nu primete compensaii de la furnizor pentru cldur, ap i ntreinerea sistemului. De asemenea, cele 2,5% din facturile colectate, care trebuie s fie rambursate de ctre furnizor administratorilor pentru munca lor cu locatarii, nu sunt achitate. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 56
ntruct aceast situaie a devenit insuportabil, apa din robinete erau murdar din cauza evilor ruginite, iar autoritile locale nu ofereau nici un suport, APLP-ul a hotrt s mbunteasc situaia prin implementarea proiectului descris n continuare.
evile de metal, vechi de 35 de ani, au fost nlocuite cu evi noi de polipropilen dup cum urmeaz: pentru apa rece, au fost cumprate evi cu diametrul de 40 i 32 mm i evile verticale din fiecare apartament au fost nlocuite. Supapele au fost nlocuite cu altele noi din oel; pentru apa cald, 65 metri de evi vechi au fost nlocuite cu evi de polipropilen cu diametrul de 25 mm; n cazul sistemelor de nclzit din subsol, evile vechi de metal au fost nlocuite cu evi noi de polipropilen cu diametrul de 25-57 mm i cu 12 evi verticale din font cu lungimea de 18 metri fiecare.
Costul proiectului: 76 mii de lei.
Sursele de finanare: o contribuie de 40% din bugetul APLP-ului, surse colectate din darea n chirie a spatiilor nelocuite; banii colectai de la locatari pentru ntreinerea blocului; aproximativ 10 mii de lei au fost colectai n baza unui contract de mprumut dintre administratorul APLP-ului i cei mai nstrii locatari ai APLP-ului. APLP-ul trebuie s ntoarc banii pe parcursul a doi ani. Dobnda acestui mprumut nu a fost schimbat.
Rezultate: economii la energie de 20%; colectarea facturilor la ap n proporie de 100%; lipsa pierderilor n sistemul intern de livrare a cldurii, apei calde i reci; mai mult confort, de la 15 la 18-20 de grade. Noul sistem ofer temperaturi stabile; apa cald de 50-60 grade livrat de distribuitor rmne aceeai n sistemele interne ale blocului; totui facturile nu s-au redus cu 20%, deoarece ntr-un singur sezon 4 apartamente s-au deconectat de la sistem, ntruct proprietarii i-au instalat boilere individuale cu gaz. Unul dintre motive este c serviciile de livrare a cldurii nu s-au dovedit a fi de ndejde anul precedent i locatarii i-au pierdut ncrederea n distribuitor.
Lecii nvate: nivelul confortului din apartamente poate crete dac condiiile tehnice ale reelelor interne sunt bune; Este importat de folosit materiale care asigur eficien energetic (EE materials), pentru a reduce cheltuielile, care sunt pn la urma suportate de locatari; Modificarea sistemelor interne prin instalarea supapelor ofer administratorilor o unealt tehnic n plus pentru a lupta cu ru platnicii.
Pentru informaii suplimentare: Vladimir Haiut, Administrator APLP nr. 59/99, Chiinu, bdul. tefan cel Mare nr. 128a, telefon: +373 22 210 895.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 57
mbuntirea sistemului de administrare a casei departamentale, APLP nr. 51/294
Rezumat. APLP-ul a fost instituit n anul 2000 i are n componena sa 70 de apartamente. Iniiativa de creare a APLP-ului a avut ca scop stabilirea clar a responsabilitilor fa de prestatorii de servicii i asigurarea integritii reelelor inginereti ale blocului locativ. Pn la momentul de constituire a APLP-ului, blocul locativ a fost spaiu locativ departamental al ntreprinderi Agrotehnica-Invest.
Necesitatea crerii APLP-ului a aprut n urma acumulrii datoriilor fa de furnizorii de utiliti, pe care ntreprinderea Agrotehnica nu le pltea la timp i blocul locativ era ameninat s fie deconectat de la sursele de energie termic, electricitate, ap. Evidena pn n 2004 era defectuoas i, din cauza ruplatnicilor, au fost acumulate datorii fa de furnizori.
Capacitate de gestionare: Plata serviciilor de deservire a blocului locativ este de 70 bani/m 2 de suprafa locativ, iar pensionarii i invalizii achit 50 bani/m 2 .
Suma colectat lunar de la locatari este de 2100 lei.
Remunerarea muncii personalului de deservire este urmtoarea: administrator - 600 lei; contabil - 400 lei; mturtor - 200 lei.
Administratorul actual al asociaiei activeaz din anul 2004.
Problemele care au determinat locatarii s iniieze crearea APLP-ului: lipsa contractelor directe cu furnizorii de servicii; datorii la plata serviciilor din partea locatarilor n sum de 64 934 mii lei: deservirea blocului - 2134 lei, energia termic - 57 000 lei, apa potabil - 5800 lei; proprietari care nu doresc s achite datoriile istorice.
Activiti realizate: n anul 2004 a fost realizat reparaia reelelor electrice i ncheierea contractelor individuale pentru consumul energiei electrice cu compania Union Fenosa SA. Costul lucrrilor a fost suportat de ctre locatari, care au contribuit cu 800 de lei fiecare apartament. Lucrrile de renovare a reelelor n interiorul casei au fost realizate de ctre distribuitorul de energie electric. Colectarea contribuiei a decurs cu greuti, deoarece 25 apartamente nu au fost de acord s aloce mijloace i au rmas fr energie electric. Dup o perioad de 1 an majoritatea proprietarilor au ncheiat contracte directe cu distribuitorul de energie electric. Proprietarii i arendaii a patru apartamente, care au avut datorii n sum Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 58 total de 46600 lei, au fost acionai n judecat i ca urmare au fost diminuate la jumtate datoriile. Ajutor n micorarea datoriei l acord consiliul casei.
Rezultate: asigurarea evidenei consumului de servicii pentru fiecare apartament; reducerea datoriilor fa de furnizori; stabilirea relaiilor contractuale cu toi prestatorii de utiliti.
Activiti de perspectiv: Urmtoarele activiti in de reparaia acoperiului, reelei de canalizare, reelei de ap potabil. Urmeaz s fie ncheiate contracte individuale cu toi prestatorii de utiliti.
Parte component a blocului locativ este o ncpere anex, n incinta creia a fost o unitate de comer, care n prezent nu activeaz i este ntr-o stare tehnic nesatisfctoare. ncercrile de a privatiza aceast ncpere au euat pe motivul lipsei investitorului care ar dori s preia aceast ncpere i s organizeze o activitate comercial. Reactivarea unitii economice ar mri acumulrile lunare pentru deservirea blocului.
n prezent problema cea mai complicat ine de reparaia acoperiului. Costul lucrrilor este de aproximativ 200 mii lei. A fost iniiat posibilitatea de construcie a mansardei, deoarece iniial blocul locativ urma s fie construit cu 9 etaje, dar actualmente are 5 niveluri. Au demarat procedurile de solicitare a expertizei tehnice a blocului locativ. Pentru construcia mansardei au votat 98% din locatari.
Au fost iniiate aciuni n vederea construciei unui etaj suplimentar.
Pentru informaii suplimentare: Jdanov Valentina, Administrator, APLP nr. 51/294, Chiinu, os. Munceti nr. 814, tel.: +373 22 526 327.
Creterea confortului locuirii, APLP nr. 51/413
Rezumat: APLP-ul nr. 51/413 a fost nfiinat la 17 decembrie 2002. Anterior, blocul locativ era parte component a CEL-lui subordonat Ministerului Transportului i Comunicaiilor. n acea perioad, blocul se afla ntr-o stare deplorabil la toate capitolele.
Problemele care au determinat locatarii s implementeze proiectul au fost: Problemele blocului locativ cele mai mari cu SEL-ul Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 59 s-au nceput de la aa-zisele datorii istorice, care erau periodic incluse n facturile de plat. Dei majoritatea locatarilor i cumpraser recent apartamente n blocul dat, fr nici o datorie la plile comunale, peste un an s-au pomenit toi datornici.
Locatarii au ncercat s rezolve situaia, prin diferite scrisori adresate SEL-lui i Ministerului Transportului i Comunicaiilor, n urma crora veneau reprezentanii ambelor instituii la discuii, dar nimic nu se soluiona, locatarii rmnnd n continuare n situaia de a achita facturile incorecte. Penultima dat cnd locatarii au fost impui s achite aa-zisele datorii, funcionarii de la SEL au dat asigurri c aceasta este cea din urm datorie. ns nu a fost s fie aa, nu dup mult timp, a parvenit o factur cu o sum debitoare de circa 18 mii lei la energia electric. Locatarii au neles c situaia nu se va ameliora pn cnd nu vor aciona mai prompt.
n acel moment s-au copt toate premisele pentru nfiinarea APLP-ului. Printr-o scrisoare colectiv Viorica Harea a fost mputernicit de ctre locatarii blocului s reprezinte drepturile locatarilor. mpreun cu eful SEL-lui au mers la Union Fenosa SA, unde au obinut confirmare n scris c datoria nu aparine locatarilor. n continuare, blocul locativ a refuzat ca SEL-ul s mai reprezinte interesele locatarilor i i-au asumat responsabilitatea de a perfecta toate actele necesare pentru a coopera direct cu prestatorii de servicii.
Pe lng toate acestea, erau nc un ir de alte probleme care necesitau o urgen n soluionare. Cea mai complicat era problema privind gazificarea blocului locativ. Era una foarte costisitoare, de circa 1000 dolari SUA pentru fiecare apartament i foarte anevoioas din punct de vedere tehnic i organizatoric. La momentul iniial, s-a ales grupul de specialiti, care urmau s efectueze lucrrile i care i-au asumat responsabilitatea n baza unui contract ncheiat cu APLP-ul.
ns nu puteau fi folosite sistemele de nclzire din cauza unei presiuni foarte mici la ap. evile de ap i canalizarea erau foarte nvechite, ruginite i practic toat apa care trebuia s vin n apartamente se pierdea n reea. Astfel, s-a format un teren mltinos chiar n jurul blocului. Au fost contactai responsabilii de la Regia Ap-Canal pentru a rezolva problema, dar acetia nu au ntreprins nimic din lipsa de resurse financiare prevzute pentru astfel de lucrri.
Locatarii au decis s suporte toate cheltuielile. A fost format un grup de lucru, dup care au solicitat ajutorul specialitilor de la Ap-Canal. Dup finisarea lucrrilor din exterior, toi locatarii i-au schimbat evile de ap n apartamente, i-au instalat contoare noi i s-a instalat un contor comun pe cas. Aprovizionarea cu ap a fost reluat fr incidente, iar presiunea a fost bun.
Un alt sector problematic a fost cel energetic. Zilnic se realizau deconectri de la alimentarea cu energia electric. Contoarele erau nvechite, firele electrice erau instalate haotic, periclitnd sigurana locatarilor. Astfel, s-a aprobat hotrrea privind proiectul de renovare a sistemului de alimentare cu energie electric.
n primul rnd, s-a apelat la compania Union Fenosa SA pentru a recomanda specialitii necesari i care s-i asume responsabilitatea pn la darea n exploatare a reelei. Pe contul locatarilor au fost procurate toate materialele necesare i au fost remunerai specialitii. Astfel, au fost schimbate i redirecionate corect firele electrice, s-a instalat un sistem de comutare nou, un contor nou comun, precum i contoarele din apartamente. n prezent, situaia de alimentare cu energie electric este normal.
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 60 Pe lng toate acestea, au fost ntreprinse i alte lucrri de reparaie a blocului. Au fost tencuii i vopsii pereii din coridor, scrile au fost renovate, s-a instalat teracot pe podeaua de la etajul nti i se intenioneaz s nceap lucrrile i pentru etajul doi. n curte, s-a amenajat un mic teren de joac pentru copii, un scrnciob i scaune, s-a reparat trotuarul, iarba este ngrijit permanent de locatari.
Rezultate: asociaia nu are datorii la prestarea serviciilor; nu au loc sistri neplanificate ale utilitilor; este clar delimitat responsabilitatea locatarilor, APLP-ului i prestatorilor de servicii.
Activiti de perspectiv: Urmtoarea activitate ine de renovarea acoperiul blocului. El este, de asemenea, nvechit i reparat doar pe alocuri, dar care necesit o reparaie capital. Adresrile la Pretura Botanica cu un demers n acest sens nu au adus nici un rezultat, deoarece nu sunt prevzui bani pentru astfel de lucrri. De asemenea, faada casei urmeaz a fi renovat, pentru a asigura eficiena termic a blocului. Ct privete iluminarea cartierului i reparaia drumurilor din jurul blocului este o problem, care urmeaz a fi rezolvat n cooperare cu autoritile locale.
Lecii nvate: resursele de la locatari pot fi mobilizate cnd sunt formulate transparent sarcinile i distribuite cheltuielile; relaiile cu prestatorii de servicii trebuie s fie precis stabilite n contracte bilaterale; gestionarea resurselor APLP-urilor trebuie realizate n mod transparent i eficient.
Pentru informaii suplimentare: Viorica Harea, Preedinte APLP nr. 51/413, Chiinu, sos. Munceti nr. 145/2, tel. +373 22 535 602.
Construcia mansardei blocului locativ, APLP nr. 51/173
Rezumat: APLP nr. 51/173 a fost creat n anul 1998 i include 12 blocuri locative.
Date generale: Plata lunar pentru deservirea blocului este de 1 leu/m 2 . Acumulrile lunare pentru ntreinerea blocurilor locative sunt de aproximativ 20 mii lei. Personal angajat: Preedinte - 1 Contabil 1 Lctui - 2 Lucrtori de igien - 6
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 61 n anul 2005, n blocul locativ administrat de APLP au nceput lucrrile pentru construcia unui etaj suplimentar, deoarece era deteriorat acoperiul. Perioada de lucru cu populaia a durat mai mult de jumtate de an.
Dup obinerea acceptului locatarilor de a iniia lucrrile de construcie a unui etaj suplimentar, au fost realizate lucrrile de proiectare, care au fost suportate de ctre investitor.
Activiti realizate: ndeplinirea lucrrilor a fost realizat din contul vnzrii suprafeelor construite (20 de apartamente). Apartamentele proiectate au fost propuse pentru a fi cumprate prioritar de ctre locatari, dup care au fost oferite spre vnzare liber. Preul de vnzare a fost de 450 euro m 2 . Ca urmare, 40% din apartamente au fost cumprate de ctre locatari. Suplimentar la construcia apartamentelor au fost renovate balcoanele la toate etajele.
Rezultate: a fost mrit suprafaa de gestiune a fondului de locuine; au fost economisite resurse necesare renovrii acoperiului; au fost renovate balcoanele la toate etajele; a fost obinut o experien pozitiv de renovare a infrastructurii edilitare.
Casa de ajutor reciproc: Lucrrile de reparaie a infrastructurii blocurilor locative se realizeaz dup un plan de lucrri elaborat n funcie de necesitile prioritare.
Resursele acumulate de la toate blocurile sunt direcionate la cteva blocuri i se rezolv probleme majore, n limita sumelor acumulate. Astfel, APLP-ul are posibilitatea s mobilizeze resurse proprii, fr s apeleze la instituii financiare.
mprumut de la persoanele fizice. Pentru acoperirea cheltuielilor legate de reparaia acoperiurilor se practic mprumutul de la persoanele fizice, care suport din surse proprii cheltuielile pentru materiale i lucrri. n conformitate cu contractul de mprumut ncheiat ntre APLP i locatar, sursele financiare sunt restituite dup un grafic de rambursare stabilit de ambele pri, fr perceperea comisionului pentru utilizarea surselor financiare.
Pentru informaii suplimentare: Poltavcenco Ala, Preedintele APLP nr. 51/173, str. Trandafirilor nr. 29/1, Chiinu, tel. + 373 22 638 169 Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 62
Abrevieri
ACC Asociaie de Coproprietari n Condominiu
AMIC Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu
ANRE Agenia Naional pentru Reglementri n Energetic
APL Administraia public local
APLP Asociaie a Proprietarilor de Locuine Privatizate
CCL Cooperativ de Construcie a Locuinelor
CM APLP Consiliul Municipal al Asociaiilor Proprietarilor de Locuine Privatizate
DCC Direcia Construcii Capitale
DGLCA - Direcia General Locativ-comunal i Amenajare a Consiliului Municipal Chiinu
GFL Gestionarul Fondului Locativ
HG Hotrre de Guvern
IDU Institutul de Dezvoltare Urban
IMGFL ntreprindere Municipal de Gestionare a Fondului Locativ
MBV Marja Brut a Vnzrilor
RLA - Rata Lichiditii Absolute.
ROA Return on Assets - Rentabilitatea Activelor
URACC Gestionarul - Uniunea Republican a Asociaiilor de Coproprietari n Condominiu Gestionarul
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 63
Glosar
Active - din punct de vedere financiar, activele reprezint valori economice, bunuri n care s-a investit; totodat, din punct de vedere economic, ele reflect modul de ntrebuinare a capitalului. Activele sau bunurile difer dup gradul lor de lichiditate i astfel se mpart n active fixe (bunuri materiale cu o durat de exploatare lung) i active circulante (bunuri materiale cu o durat de exploatare scurt, stocuri, mrfuri n proces de fabricare, creane, mijloace bneti .a.); mijloacele bneti sunt respectiv cele mai lichide active.
Creane drepturi patrimoniale ale persoanelor fizice sau juridice (creditori) asupra altor persoane fizice sau juridice (debitori) de executare a unor obligaiuni, restituire de bunuri sau sume de bani. n cazul APLP-urilor, creanele reprezint datoriile locatarilor sau membrilor asociaiei fa de APLP-uri.
Costul vnzrilor n sens economic, reprezint expresia n bani a eforturilor depuse de o societate pentru comercializarea bunurilor sau serviciilor. n cazul APLP-urilor sunt cheltuielile aferente activitilor de prestare a serviciilor ctre locatari sau ctre prile tere.
Lichiditate capacitatea unei societi de a-i plti obligaiunile la termen. Bunurile i mijloacele materiale sau nemateriale ale unei societi pot valora mai mult dect valoarea datoriilor acesteia, lichiditatea sa este deci cu att mai mare cu ct mai rapid societatea va reui s transforme aceste bunuri n bani, n cazul n care este nevoie de a-i onora urgent obligaiile.
Marja Brut a Vnzrilor indicator economico-financiar de profitabilitate, care se determin ca raport ntre profitul brut din vnzri i cifra de afaceri reflectat ca valoare procentual. O scdere a procentului poate scoate n eviden faptul c societatea nu este capabil s i controleze costurile de producie sau s obin preul de vnzare optim.
Profit brut diferena dintre ncasrile totale i totalul de cheltuieli ale unei societi.
Profit net diferena dintre profitul brut, impozitele i dividendele pentru acionari.
ROA Rentabilitatea Activelor (n englez Return on Assets) se determin ca raportul dintre profitul net obinut de ctre companie i valoarea activelor totale utilizate. Aceast rat arat eficiena utilizrii capitalului total disponibil, fr a lua n considerare ponderea resurselor proprii i a celor atrase. Prezint importan mai mult pentru utilizatorii interni ai informaiei (managementul firmei) i mai puin pentru cei externi.
Rata Lichiditii Absolute mai este numit i rat a lichiditii imediate sau testul acid. Indicator economico-financiar care reflect capacitatea societii de a-i achita imediat datoriile.
Vnzri n cazul APLP-urilor, vnzrile provin, de regul, din cotizaiile membrilor n baza crora sunt prestate servicii de ntreinere a blocului i administrare, ns ca surs de venit vnzrile nu se limiteaz doar la prestarea serviciilor ctre locatari, ci i la orice alte persoane fizice sau juridice prin nchirieri de spaii i suprafee etc. Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 64
Lista Figurilor
Figura 1. Valoarea activelor totale, MDL.................................................................................26 Figura 2. Valoarea creanelor, MDL ........................................................................................27 Figura 3. Structura cheltuielilor APLP-urilor, %.....................................................................28 Figura 4. Costul vnzrilor, MDL............................................................................................29 Figura 5. Analiza factorial a costurilor ...................................................................................29 Figura 6. Vnzri, MDL...........................................................................................................31 Figura 7. Marj Brut, %..........................................................................................................31 Figura 8. Rata lichiditii absolute............................................................................................32 Figura 9. Rentabilitatea activelor, %........................................................................................32 Figura 10. Prezentare cumulat a indicatorilor financiari ........................................................33 Figura 11. Schema cauz-efect a dificultilor financiare ale APLP-urilor .............................34 Figura 12. Distribuia GFL-urilor dup suprafaa locuibil aflat n administrare, %.............36 Figura 13. Distribuia GFL-urilor dup suprafaa nelocuibil aflat n administrare, %.........37 Figura 14. Statutul administratorului........................................................................................37 Figura 15. Perioada de activitate, %.........................................................................................38 Figura 16. Numrul de membri ai organului colegial de conducere, %...................................38 Figura 17. Perioada de valabilitate a tarifelor pentru deservirea blocului locativ, %...............40 Figura 18 Distribuirea GFL-urilor dup cuantumul plii pentru deservirea blocului, %........41 Figura 19. Distribuirea GFL-urilor dup cuantumul plii pentru deservirea blocului, %.......41 Figura 20. Modalitatea de plat, %...........................................................................................42 Figura 21. Ponderea GFL-urilor care au colectat resurse financiare, %...................................43 Figura 22. Gradul de implicare a locatarilor n colectarea resurselor suplimentare.................44 Figura 23. Colaborarea cu instituiile financiare i cu APL.....................................................44 Figura 24. Obstacole n colaborarea cu instituiile financiare..................................................45
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 65
Lista Tabelelor
Tabelul 1. Indicatori de performan financiar calculai pentru APLP-uri.............................26 Tabelul 2. Numrul de apartamente aflate n gestiunea GFL-urilor.........................................36 Tabelul 3. Perioada de activitate a organului colegial de conducere........................................39 Tabelul 4. Periodicitatea de convocare a edinelor organului colegial de conducere.............39 Tabelul 5. Frecvena drilor de seam n faa locatarilor .........................................................39 Tabelul 6. Structura cheltuielilor ..............................................................................................42 Tabelul 7 Sursele de acumulri suplimentare...........................................................................43 Tabelul 8. Ponderea domeniilor de colaborare a GFL-urilor cu primria................................45
Managementul fondului locativ gestionat de APLP/ACC n Republica Moldova Institutul de Dezvoltare Urban cu sprijinul Programului MATRA KAP 66
Anexe
Anexa 1. Resurse i consum de resurse economico-financiare, MDL