‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא א ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬

‫עו “ד ישי שנידור‬

‫‪25.8.09‬‬

‫סדנא ‪ : 1‬חוק התכנון והבניה‬

‫עיקרי הדברים‬

‫לעיון בחוק בנוסח החוק המלא ‪ -‬כאן‪.‬‬

‫הקדמה‪:‬‬
‫תחום התכנון והבניה מתחלק למעשה לשני תחומים עיקריים‪ :‬תכנון ורישוי‪) .‬למעשה‪ ,‬המינוח‬
‫תכנון ורישוי מדויק יותר מאשר תכנון ובניה מבחינת הפרוצדורות הכלולות בחוק(‪.‬‬

‫התכנון‬
‫‪ -‬במסגרת התכנון )תכנית( מוגדר מה מותר‪/‬אסור לעשות במקרקעין עליו מדובר‪.‬‬
‫‪ -‬מרגע קביעת התכנון ‪ -‬קרי‪ ,‬מרגע אישור תכנית‪ ,‬מעמדה מקבל סמכות של חוק )כלומר‪ ,‬נדרש‬
‫הליך תכנוני חדש כדי לערער על מעמד התכנית המאושרת ‪ -‬להחליף‪/‬לשנות חוק‪ .‬לתכנית משום‬
‫כך אין תאריך תפוגה‪ ,‬היא תקפה כל עוד לא הוחלפה‪/‬שונתה(‬
‫‪ -‬זכותו של בעל המקרקעין היא זכות מוקנית לקבלת רשיון )היתר בניה( במסגרת התחומים‬
‫שהתכנית מאפשרת‪.‬‬
‫]לועדה המקומית ‪ -‬במקרים נדירים ‪ -‬יש מקום לומר כי למרות שהתכנית מאושרת יש מקום לא‬
‫לאפשר היתר לבעל המקרקעין[‪.‬‬

‫הרישוי‬
‫‪ -‬בין התכנון לרישוי נמצאים הליכים של‪ :‬הקלה ושימוש חורג‪ .‬זהו ”איזור הדמדומים“ שמאפשר‬
‫לועדות התכנון המקומיות לשנות‪/‬להתאים תכנית לרזולוציה מקומית‪.‬‬
‫‪ -‬בקשות רישוי )היתר בניה( התואמות את תכנית מוגשות בהליך המכונה‪ :‬מסלול ירוק ‪ -‬כלומר‪ ,‬אם‬
‫הבקשה להיתר תואמת באופן מלא את התכנית המאושרת לה‪ ,‬על הועדה ומנגנוני הרישוי חלה‬
‫חובה להעניק היתר‪.‬‬
‫‪ -‬בקשות רישוי שסוטות באופן ניכר מהתכנית המאושרת לשטח מוגשות בהליך המכונה‪ :‬מסלול‬
‫שחור )מעל ‪ 40%‬סטיה מן התכנית( ‪ -‬ולמעשה חל איסור לאשר אותן )יש להגיש תכנית על חדשה‬
‫כדי לאפשר שינויים(‪.‬‬
‫‪ -‬מרבית בקשות הרישוי נמצאות בתחום הבינים‪ :‬מבקשות הקלה‪/‬שימוש חורג‪ ,‬או שיש ויכוח על‬
‫האם הן שייכות למסלול הירוק או מחייבות שינוי תכנית לאישורן‪.‬‬
‫__________________________________‬

‫מבנה כללי של תכנית לאישור‪:‬‬

‫‪ -‬על כל מקרקעין ספציפי )לרוב( יש מבחר תכניות שונות )תכנית בניה‪ ,‬גובה‪ ,‬חניה‪/‬סוג שימוש וכו‘(‪.‬‬
‫כלומר ‪ -‬השאלה ’מהו התכנון הנדרש‘ למגרש היא פרויקט מחקרי ראשוני בפני עצמו כאשר באים‬
‫לבנות תכנית‪.‬‬
‫‪ -‬כל תכנית מכילה תקנון ותסריט‪:‬‬
‫תקנון ‪ -‬ההוראות המילוליות בדבר תנאי התוכנית‪.‬‬
‫תסריט – מתאר את הצד הפיזי של התוכנית‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא א ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪25.8.09‬‬

‫‪ -‬לועדה המקומית מותר למעשה לתכנן כל העולה על רוחה ‪ -‬ובלבד שהתכנית תואמת בהיררכיה‬
‫של התכניות )פירוט בהמשך(*‪ .‬חופש הפעולה הרחב של מוסדות התכנון ‪ -‬הוא שגורם לקושי רב‬
‫בהתנגדויות התושבים‪.‬‬
‫‪ -‬ביהמ“ש יכול להתערב ולשפוט רק בעניינים מנהליים )האם הליך אישור תכנית היה פגום‪/‬לא‬
‫חוקי(‪ ,‬ולא ערכיים )כלומר‪ ,‬לא בענייני פרשנות כגון האם ראוי לבנות ריאה ירוקה במקום מגדל‬
‫וכו‘(‪.‬‬

‫התכנית כאמור מעמדה כחוק ‪ -‬מעין חקיקת משנה‪:‬‬

‫ניתן להגיש בקשות לתכניות חדשות )במסגרת תכנית המתאר( ללא מגבלה‪ .‬לדוגמא‪ :‬יזם שהגיע‬
‫לפשרה עם התושבים ‪ -‬יכול למחרת קבלת ההיתר המבוקש להגיש )בניגוד להסכמות עם‬
‫התושבים( תכנית חדשה נוספת )כמו הצעת חוק חדשה‪ ,‬בלי קשר להסכמים או הישגים בהצעת‬
‫חוק קודמת‪/‬זהה(‪.‬‬
‫*הערה לתשומת הלב בהקשר זה‪:‬‬
‫הגדרה בתכנית של ”שטח פרטי פתוח“ ‪ -‬היא בבחינת ”פרצה שקוראת ליזם“‪ ,‬שיכול בכל רגע‬
‫להגיש בקשה חדשה לתכנית שתאפשר ניצול של השטח הפרטי הפתוח למטרות חדשות‪.‬‬
‫הגדרה בתכנית של ”שטח ציבורי פתוח“ ‪ -‬נותרת בבעלות ופיקוח הרשות המקומית‪/‬מחוזית וכו‘‪.‬‬

‫למי מותר להגיש תכנית לאישור‪:‬‬

‫לבעל הקרקע ‪ /‬לרשות המקומית‪/‬מחוזית ‪ /‬לקבוצת תושבים )חדש יחסית‪ ,‬לא מבטיח תמיכה של‬
‫הרשות כמובן(‬

‫* ההגדרה של מיהו תושב פרוצה ‪ -‬החוק קובע כי ”בעל עניין בקרקע“ יכול להגיש תכנית‪ ,‬זהו נוסח‬
‫כללי‪ ,‬פתוח לפרשנות‪.‬‬
‫* התכנית כאמור איננה מוגבלת בזמן‪ ,‬מעמדה כחוק ‪ -‬אם רוצים לשנות‪ ,‬התכנית החדשה צריכה‬
‫לבטל קודמתה ולפצות את בעלי העניין שנפגעים מהשינוי‪.‬‬

‫תביעות פיצויים‪:‬‬
‫לכאורה‪ ,‬תושב‪/‬גורם שנפגע מתכנית יכול לתבוע פיצויים ‪ -‬רק בשלב של אישור תכנית‪ .‬כלומר‪ ,‬אם‬
‫אושרה הקלה בבניה או שימוש חורג בתכנית שכבר אושרה בועדה ‪ -‬אין זכות תביעה‪.‬‬

‫* )בעולם מתוקן( השימוש בהקלה‪/‬שימוש חורג צריך היה להיות מצומצם כדי להמנע מהקלה אשר‬
‫מביאה פגיעה מובהקת בצד שלישי‪ .‬אם הבקשה להקלה מכילה פגיעה מובהקת בצד שלישי‪ ,‬מן‬
‫הראוי לדרוש תכנית תב “ע חדשה ולא לאשר בקשות במסלול הקלה אשר אינן מאפשרות תביעות‬
‫פיצויים‪.‬‬

‫* החוק‪ ,‬בכל הנוגע לענייני פיצויים‪ ,‬מתיחס לעלויות כלכליות גרידא )כלומר‪ ,‬אם נבנה בניין‬
‫שחוסם את הנוף ‪ -‬אבל ערך הדירה שהנוף נחסם ממנה עולה ‪ -‬אין עילת פיצויים! דוגמא נוספת‪:‬‬
‫אם נבנה מגדל מול אדם נכה שהבניה פוגעת באופן מובהק באיכות חייו‪ ,‬אבל הערך הכלכלי של‬
‫דירתו לא נפגע ‪ -‬אין עילת תביעה‪ .‬מהמם(‪.‬‬
‫_____________________________‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא א ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪25.8.09‬‬

‫תחום הפרשנות לתכניות קיימות‪:‬‬

‫רבים מן המאבקים בעד‪/‬נגד תכניות לאישור מסתמכות על פרשנות להוראות תכנית העל או‬
‫לגמישות התכנונית הכלולה בה‪.‬‬

‫פרשנות לתכנית‪:‬‬
‫בעת כתיבת התכנית יש לתת את הדעת על ניסוח התנאים‪ ,‬ופרשנויות שונות שעשויות להשתמע מן‬
‫הנוסח‪ .‬באופן כללי‪ ,‬יש לבחון כל מילה בתכנית )כעו“ד( ‪ -‬האם תתכן פרשנות אחרת לנוסח?‪ ,‬אם כן‬
‫כמובן ראוי‪/‬רצוי לסתום את הפרצה )או להרחיב אותה ‪ -‬אם אנחנו בצד של המתנגדים(‪.‬‬

‫תכנית כאמור קובעת מה מותר‪/‬אסור לבצע בתחומה‪ ,‬הועדה המקומית‪/‬מחוזית מוציאה היתרים‬
‫לבניה לפי התכנית הרלוונטית לבקשה‪ .‬לכאורה‪ ,‬הועדה רק אמורה לודא שהבקשה להיתר תואמת‬
‫את תנאי התכנית ולאשר‪ -‬זהו המסלול הירוק(‪ .‬מרבית הבקשות דנות בפרשנות האם יש‪/‬אין חריגה‬
‫מהתכנית‪ ,‬כלומר האם מדובר בחריגה שמצריכה אישור או במסלול ירוק‪.‬‬

‫גמישות הוראות התכנית‪:‬‬

‫תכנית יכולה להותיר מקום לשיקול דעת הועדה המאשרת )במודע‪ ,‬ולעיתים גם שלא במודע(‬
‫לקביעת תנאים סופים לאישור התכנית‪ .‬לדוגמא‪ :‬תכנית יכולה לקבוע שבשכונה מותר לבנות‬
‫בניינים בגובה שנע בין ‪ 4-7‬קומות‪ .‬הועדה המקומית תחליט בשלב הוצאת ההיתר כמה קומות‬
‫בדיוק יבנו במסגרת המותרת‪.‬‬

‫הבעייתיות מתחילה לרוב כאשר הגמישות נכנסת במקומות לא צפויים ‪ -‬או שלפחות לא אותרו בעת‬
‫הגשת התכנית‪ :‬לדוגמא‪ :‬במסגרת התכנית שאישרה את הקמת מתחם קסטרא בחיפה נקבע כי‬
‫המתחם אמור להוות שילוב בין מתחם אמנות לציבור למרכז מסחרי‪ .‬הקביעה נותרה כללית‪ ,‬ולא‬
‫נקבע מה היחס בין מתחם האמנות למתחם המסחרי‪ ...‬התוצאה כיום ‪ 100% -‬מסחר‪.‬‬

‫* בתכנית מופיעים תאריכי ביצוע שהם למעשה בבחינת הצהרת כוונות ואינן מחייבות משפטית‪-‬‬
‫בפועל‪ ,‬מוסדות התכנון אינם מכבדים כלל את התאריכים הנקובים‪) .‬ההנחה שהתקבלה ע“י‬
‫ביהמ“ש היא כי קביעה יותר נוקשה של תאריכי הביצוע עשויה להוביל לואקום תכנוני ‪ -‬אם‬
‫התכנית לא מתבצעת בתאריכים שנקבעו(‪.‬‬

‫* אם הועדה המקומית‪/‬מחוזית דורשת‪ ,‬על הבעלים לצרף לבקשת ההיתר גם תכנית בינוי ‪ -‬תכנית‬
‫הבינוי למעשה פורטת באופן ויזואלי מלא את הבניה המתוכננת‪ ,‬וכך מאפשרת לקבל תמונה מלאה‬
‫ופחות נתונה לפרשנות של אופן ביצוע התכנית המיועד‪ .‬דרך תכנית בינוי‪ ,‬היכולת לשלוט בפרטים‬
‫גדלה‪ ,‬כמו גם יכולת המעקב אחר הביצוע וצימצום הסכנה בגילויי גמישות תכנונית בוטה‪..‬‬
‫* גם על תכנית הבינוי )שהיא כאמור יותר מפורטת וברורה מתכנית המוגשת לאישור( יש לציבור‬
‫אפשרות להגיש התנגדויות‪.‬‬
‫___________________________________‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא א ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪25.8.09‬‬

‫היררכיה תכנונית‪:‬‬
‫כל תכנית צריכה להיות תואמת את כל התכניות שמעליה )אם תכנית המתאר המחוזית קובעת‬
‫שכונה של ‪ 10‬קומות‪ ,‬תכנית מקומית לא תוכל לשנות זאת‪,‬וכדומה(‪.‬‬

‫היררכיה‪:‬‬
‫‪ ..1‬חוקי היסוד‬
‫‪ .2‬תקנות הבניה הכלליות‬
‫‪ .3‬תכנית מתאר ארצית‬
‫‪ .4‬תכנית מתאר מחוזית‬
‫‪ .5‬תכנית מתאר מקומית‬
‫‪ .6‬תכנית מפורטת ‪ /‬תב“ע‬

‫* תכניות מתאר שמדברות על תכנון איזורי ‪ -‬הן נדירות מאוד‪ .‬מרבית העשיה השוטפת מתרחשת‬
‫בתחום התכניות המקומיות והפרטניות‪.‬‬

‫תכניות של תכנון כולל )לא יורדות לפרטים(‪:‬‬

‫תכנית מתאר ארצית צריכה אישור ע“י הממשלה )לדוג‘ תכנית השמירה על החופים(‬
‫תכנית מתאר מחוזית ‪ -‬בסמכות המועצה הארצית )המחוזית מכינה(‬
‫תכנית מתאר מקומית ‪ -‬בסמכות הועדה המחוזית‬

‫תכניות מפורטות‪:‬‬
‫לרוב מקומיות ולעיתים גם תכניות מתאר מקומיות אשר כפופות לאישור ועדה מקומית ולאחריה‬
‫ועדה מחוזית‪..‬‬

‫תכניות נקודתיות‪:‬‬
‫זהו שם קוד לתכנית שיכולה להיות בסמכות מקומית או מחוזית‪ .‬המאפיין אותה הוא התיחסות‬
‫נקודתית למספר מגרשים‪/‬חלקות יחד‪ ,‬או מקרה דומה יוצא דופן ‪ -‬אשר אינו תואם את המצב‬
‫הסטטוטורי והתכנוני בסביבה‪ .‬כך לדוגמא ‪ -‬ניתן להגיש תכנית נקודתית להרים מגדל של ‪ 50‬קומות‬
‫באיזור של בתי קרקע‪ ,‬וכו‘‪...‬‬
‫כאמור‪ ,‬אין שום מניעה להגיש כל תכנית שהיא לאישור דרך הפרוצדורות המאפשרות זאת‪.‬‬
‫_____________________________________‬

‫מוסדות התכנון‪:‬‬

‫ועדה מקומית‪:‬‬
‫תכנית שהיא בסמכות ועדה מקומית ‪ -‬קודם כל מופקדת להתנגדויות‪) .‬מופקדת ‪ -‬מפורסמת‪ ,‬אלו‬
‫אותם שלטים ברחבי העיר מול איזורי פיתוח‪/‬בניה מיועדים‪ ,‬מודעות בעיתונים וכיו“ב(‪ .‬הנגישות‬
‫לתכניות המופקדות עדין בעייתית אם כי חל שיפור הדרגתי‪ :‬נתלים שלטים ומתפרסמות מודעות‬
‫בעיתון ‪ -‬אבל בפונט ‪ 6‬ולעיתים תליית השלטים רעועה וכו‘‪ .‬בעיה נוספת גדולה בנגישות היא חוסר‬
‫היכולת להבין את התכניות מבחינת התוכן )אין הקשר‪ ,‬שפה מקצועית וכן הלאה(‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא א ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪25.8.09‬‬

‫שלבים בהכנת תכנית‪:‬‬

‫שלב ‪ 1‬הכי חשוב ‪’ -‬השלב הבלתי נראה‘‪:‬‬
‫ההכנה הלא‪-‬פורמלית; היזם מתיעץ עם מהנדס העיר‪ ,‬אוסף נתונים‪ ,‬מבקש חוו“ד של הגורמים‬
‫המקצועיים בעירייה וכו‘ ‪ -‬מתחיל למעשה מו“מ על התכנון‪ .‬זהו שלב המגעים בין היזם לועדה‪/‬‬
‫אנשי המקצוע בעיר‪.‬‬
‫שלב ‪ - 2‬ההפקדה‪:‬‬
‫בפועל ‪ -‬בשלב זה הגורמים המקצועיים כבר הסכימו‪/‬עצבו את תכנית היזם )הגיעו לאיזון במו“מ עם‬
‫היזם והם מסכימים לתכנית ‪ -‬או לרובה(‪.‬‬
‫שלב ‪ - 3‬התנגדויות‪:‬‬
‫לאור התהליך המתואר לעיל‪ ,‬אפשר להבין למה כ“כ קשה לקבל‪/‬לקדם התנגדויות של תושבים‪,‬‬
‫למה נדרשת עבודה קשה )לחץ ציבורי בעיקר( אם רוצים להפיל תכנית ו‪/‬או להכניס תיקונים‬
‫משמעותיים ‪ -‬הציבור נקרא להגיב לאחר שהגורמים המקצועים כבר הסכימו והעבודת התכנון‬
‫ברובה כבר הסתיימה‪ .‬החוק היום )ניסוח יפה של דובי‪ (:‬למעשה מאפשר שיתוף ציבור מצומצם‬
‫שקוראים לו התנגדות‪...‬‬
‫___________________________‬
‫* אפשר לקרוא על התקדים שהשיג עו“ד אמיר לירן מול הועדה המקומית ראש העין בענייני חשיפת‬
‫תכניות לפני הפקדה‪ .‬כדאי גם לקרוא את הכתבה הזו על פעילותו של לירן‪.‬‬
‫* ראו בהקשר זה ‪ -‬הצעה לסדר של חברת מועצת העיר נוח עפרון‪ ,‬לפרסום פרוטוקול ’פורום מהנדס‬
‫העיר‘ של עיריית ת“א‪ ,‬ותשובת חולדאי שכמובן דחה את ההצעה על הסף ‪ -‬בטענה כי לפורום אין‬
‫מעמד סטטוטורי‪) ...‬לצערי טרם פורסם פרוטוקול הישיבה(‪.‬‬
‫___________________________‬

‫התנגדויות ועררים‪:‬‬

‫על מה מתנגדים‪:‬‬
‫פגם בהליך התכנוני ‪ /‬פגם של אי‪-‬חוקיות ‪ /‬במקרים נדירים ‪ -‬אי סבירות תכנונית )נדירים מאוד(‬

‫מה הפרוצדורה‪:‬‬
‫סעיף ‪62‬א‪.‬א‪) .‬חוק התכנון והבניה( קובע מה סמכויות הועדה המקומית‪.‬‬
‫כלל אצבע‪ :‬כאשר מדובר בפרויקט גדול )קרי‪ ,‬הרבה כסף( ‪ -‬האישור נשאר בועדה המחוזית‪.‬‬

‫* כל התנגדות רצוי שתכלול התיחסות של אדריכל ו‪/‬או עו“ד ‪ -‬כיוון שהתנגדות נסמכת תמיד על‬
‫טעמים תכנונים ומשפטיים גם יחד‪.‬‬
‫* התנגדות יש להגיש תוך ‪ 60‬יום ממועד פרסום ההודעה על ההפקדה בעיתונות‪.‬‬
‫* גם אחרי שהועדה המקומית שומעת ומחליטה ‪ -‬עדיין קיימת זכות ערר לועדת הערר )דרך חברי‬
‫ועדה אוהדים( ‪.‬‬

‫למי הזכות להגשת התנגדויות )לתכניות בסמכות הועדה המקומית(‪:‬‬

‫לשון החוק )בערך(‪ :‬כל מעוניין בקרקע הרואה את עצמו מושפע בעקיפין או במישרין מהתכנית‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא א ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪25.8.09‬‬

‫* לועדה המקומית אמור להיות משקל מרכזי לגבי תכניות מחוזיות שמתיחסות למקרקעין שנמצא‬
‫בתחומה‪ ,‬אבל הסמכות היא בועדה המחוזית‪ .‬קרי‪ ,‬התכנית מוגשת לועדה המקומית‪ ,‬הנ“ל דנה‬
‫בה ומעבירה את המלצתה לועדה המחוזית ‪ -‬היא שבסמכותה להחליט לאשר‪/‬לשנות את התכנית‪.‬‬
‫_____________________________________‬

‫ועדה מחוזית‪:‬‬
‫מבקש המעוניין לערער )למועצה הארצית( על הועדה המחוזית צריך לקבל רשות מיושב ראש‬
‫הועדה?!‬
‫לועדה המקומית יש תמיד זכות ערר על החלטות הועדה המחוזית )המבקש‪ ,‬לא הועדה‪ ,‬צריכים‬
‫אישור יו“ר(‪.‬‬

‫באופן כללי‪ ,‬הועדה המחוזית ’נשלטת‘ ע“י נציגי הממשלה )הם רוב מכריע בתוכה(‪ ,‬נגישות‬
‫התושבים אליה נמוכה בהרבה מן הועדה המקומית‪ ,‬ובהתאם‪ -‬הכוח של ’מקושרים‘)בעלי ההון‬
‫לדוג‘( הרבה יותר משמעותי בה‪ .‬יושבים בועדה נציגי רשויות מקומיות )לפי גודל הרשות‪ ,‬במחוז‬
‫מרכז‪ -‬נציג לכל רשות( ונציגי שרים ומשרדים ממשלתיים‪.‬‬

‫דוגמא מעניינת בעניין נציגי רשויות מקומיות בועדה המחוזית‪:‬‬

‫עירית י‪-‬ם שלחה לועדה המחוזית ‪ 4‬נציגים מטעמה ‪ -‬שאינם חברי מועצה‪/‬עובדי עיריה‪ ,‬אלא ’אנשי‬
‫ציבור‘ או מקורבים למיניהם‪ .‬מתוך נציגים אלו‪ ,‬עלו טענות כי ‪ 3‬הם אנשי נדל“ן מובהקים ולכן יש‬
‫חשש ברור לניגוד עניינים‪ .‬הענין הובא בפני בג“צ ואף נגרר לדנג“צ )דיון נוסף בפני בג“צ בהרכב‬
‫מורחב של שופטים(‪:‬‬
‫בבג“צ הראשון התקבלה ההחלטה לפיה על נציגי רשויות להיות עובדי עיריה‪/‬נבחריה‪ ,‬כיוון‬
‫שהרשות יכולה לפקח עליהם ולודא שהללו משרתים את האינטרס הציבורי ולא הפרטי‪ .‬בהחלטתם‬
‫ציינו השופטים כי הם מודעים לכך שזהו כלל נוקשה‪ ,‬אך אינם רואים ברירה אחרת בשל רגישות‬
‫העניין‪.‬‬
‫בדנג“צ נהפכה ההחלטה ‪ -‬ונטען כי לא ניתן לפסול‪/‬להפלות מועמד לנציג רק מכיוון שאיננו עובד‬
‫עירייה‪ ,‬וכי יש‪/‬ניתן לבדוק כל מועמד לגופו אם יש חשד לניגוד עניינים‪.‬‬
‫_____________________________________‬

‫ועדות הערר‪:‬‬
‫מוסד תכנון שכל מהותו הוא הכרעה בענייני ערעורים העולים לועדה המקומית‪ .‬לועדות ערר אין‬
‫סמכויות תכנון כלל‪ ,‬רק החלטה בערעורים‪.‬‬
‫הרעיון מאחורי ועדות הערר )‪ :(1995‬נסיון לפתור את המתח בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי‪,‬‬
‫אשר בא לידי ביטוי בולט במיוחד בתחום התכנון והבניה )בקרב על הסמכויות בתכנון וברישוי(‪ .‬זוהי‬
‫מורשת מהרציונל של המנדט הבריטי ‪’ -‬הילידים‘ יתנו היתרי בניה )הועדה המקומית(‪,‬‬
‫הקולוניאלים יקדמו תכנון כללי )ועדה מחוזית‪/‬ארצית‪/‬שר הפנים(‪ .‬זהו המודל שנותר לנו עד היום‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬המודל יוצר ’פקק תנועה‘ של בקשות בועדה המחוזית‪.‬‬
‫הפתרון המוצע‪ :‬נוריד סמכויות מהועדה המחוזית ונעביר לועדה המקומית‪ ,‬אבל עם מנגנוני איזון‪:‬‬
‫נגביל את סמכויות התכנון‪ ,‬ונקים את ועדת הערר לתכנון ובניה שמפקחת על הועדה המקומית‪,‬‬
‫שלא ”תשתולל“‪.‬‬
‫עיר לכולנו‪ ,‬סדנא א ‘‪ -‬חוק התכנון והבניה‬
‫עו “ד ישי שנידור‬
‫‪25.8.09‬‬

‫‪ -‬לועדה מחוזית יש יכולת לערער לועדת ערר על כל תכנית שמאושרת ע“י הועדה המקומית‪.‬‬
‫‪ -‬במקביל ‪ -‬בעל מקרקעין יכול לערער לועדות ערר כל פעם שיש מחלוקת האם הבקשה היא‬
‫’מסלול ירוק‘ או חורגת‪.‬‬
‫‪ -‬בנוסף‪ 2 ,‬חברי ועדה מקומית יכולים להגיש ערר על כל תכנית‪ .‬חבר ועדה יכול גם לדרוש‬
‫להעלות את התכנית במועצה ‪ -‬דרך הגשת הערר והעלאת הדיון למועצה‪.‬‬

‫הועדה המקומית מורכבת מנציגי ציבור )פוליטיקאים‪ ,‬חברי מועצה(‪ .‬הועדה המחוזית נשלטת ע“י‬
‫נציגי הממשלה ברובה‪ ,‬ועדת הערר לעומת זאת מתיימרת להוות גוף מקצועי ’נקי‘‪ :‬כמובן עם‬
‫האג‘נדה המקצועית שלו )שגם היא בפועל תמיד נגועה פרשנות פוליטית(‪.‬‬
‫____________________________________‬

‫מסמך מדיניות‪:‬‬
‫מסמך שהועדה המקומית ‪ /‬מחוזית מפרסמת ‪ -‬מסמך לא מחייב‪ ,‬אלא מעין הצהרות כוונות‬
‫)מדיניות(‪ .‬כלומר‪ ,‬אם עולה בקשה שסוטה ממסמך המדיניות יש לטעון ולהסביר מדוע נדרשת‬
‫סטיה )עצם הסטיה מהמדיניות לא יכולה לבטל תכנית‪ ,‬אבל מחייבת התיחסות‪ ,‬בדרך זו הועדה‬
‫מנסה למנוע מראש בקשות שיפסלו על הסף(‪.‬‬
‫___________________________________‬

‫סמכות שר הפנים‪:‬‬
‫)סעיף ‪ 109‬לחוק(‬
‫כאשר הועדה המקומית מפקידה תכנית‪ ,‬ראשי שר הפנים לקבוע שהתכנית מחייבת את אישורו‬
‫הסופי‪ .‬זוהי סמכות שכמעט לא נתקלים בה )הרי השר צריך להצהיר על כך עוד בשלב ההפקדה(‪.‬‬
‫בעקרון ‪ -‬שיקול הדעת התכנוני של מוסדות התכנון הוא רחב וקשה לעמוד ולהגן עליו בפני‬
‫ביהמ“ש‪) .‬דוגמת אצטדיון טדי(‬
‫___________________________________‬

‫שורה תחתונה להפעם‪’ :‬נחיתותו המובנית של האזרח הקטן מול מוסדות התכנון ‘‬

‫לאור כל הנאמר לעיל‪ ,‬ניתן לראות מדוע האזרח הקטן נמצא תמיד בעמדת נחיתות מול מוסדות‬
‫התכנון וכמובן היזמים הגדולים‪ .‬אין זה מקרה‪ ,‬כי מרבית התקדימים החשובים שנפסקו לטובת‬
‫קהילת תושבים‪ ,‬ניתנו במאבקים של קהילות מבוססות )רעננה‪ ,‬רמת אביב‪ ,‬הרצליה פיתוח וכן‬
‫הלאה( ‪ -‬קהילות שיכולות היו לגבות כלכלית את מאבקיהם ‪ -‬למן העלות של עו“ד‪ ,‬אדריכלים‬
‫ואנשי מקצוע נדרשים ‪ -‬ועד לתשלום הערבונות הנדרשים בביהמ“ש‪ ,‬המעקב אחר התכניות וכיו“ב‪.‬‬

‫* במפגש הבא נתמקד בניתוח מקרים ספציפים רלוונטים‪ ,‬כולם מוזמנים להפנות שאלות‪/‬בקשות‬
‫ספציפיות מבעוד מועד‪.‬‬

‫בתודה מראש‪,‬‬
‫עינת ‪natush@gmail.com / 0523554815 -‬‬