‫שוק הנדל"ן בארה"ב‪/‬נדב אלון (‪)19/9/2009‬‬

‫הכותרות מבשרות על בוא האביב‪ .‬מחירי הבתים החלו לעלות בחודשים האחרונים‪ ,‬גידול במכירות בתים‬
‫חדשים וקיימים וגם התחלות הבניה תוספות תאוצה‪ .‬השבוע אף פורסם שביטחון הקבלנים בארה"ב הינו‬
‫בשיא של מספר חודשים‪ .‬נראה שאולי הגענו לתחתית בשוק הדיור‪ ,‬ומכאן חוזרים לשיגרה‪.‬‬

‫הגל הראשון בצונאמי שעבר על שוק הדיור בארה"ב החל עוד בשלהי ‪ .2005‬משבר ה‪-‬סאבפריים הוא נקרא‪ ,‬על‬
‫שם מליוני המשכנתאות שנתנו ללווים חסרי יכולת החזר‪ ,‬ואשר הביאו לעיקולים רבים ומחיקות במאזני הבנקים מ‪-‬‬
‫‪ .2007‬מספר בנקים וחברות בתחום אף קרסו בשל כך‪ :‬קאנטריוויד‪ ,‬ביר‪-‬סטרנס‪ ,‬ליהמן ברדרס‪ ,‬ואקוביה‪ ,‬ועוד‬
‫עשרות בנקים קטנים‪ .‬גם הסוכנויות הממשלתיות פרדי‪-‬מק ופאני‪-‬מיי הולאמו סופית בעקבות המשבר‪.‬‬

‫אלא שכעת מתברר שהגל החדש יבוא מבעלי המשכנתאות המבוססים יותר‪ ,‬אלו שקרויים לווי ‪ Alt-A‬ו‪-‬פריים‪.‬‬
‫לווים אלו היו במועד קבלת ההלוואה איכותיים יותר‪ ,‬בעלי הון עצמי או הכנסה יציבה‪ ,‬ולכן המשכנתאות שלהם‬
‫גדולות יותר מאלו שבמשבר ה‪-‬סאבפריים‪ .‬בהרבה מן המשכנתאות הלווים לא נאלצו לשלם מקדמה מהונם העצמי‪,‬‬
‫או שהונם נשחק לגמרי עקב ירידת מחירי הבתים בשנים האחרונות‪ .‬הערכות מומחים ב‪-‬דויטשה בנק מדברות על‬
‫כ‪ 16-‬מליון משכנתאות‪ ,‬אשר מצויות "מתחת למים"‪ ,‬כלומר‪ ,‬שגודל המשכנתא גבוה מן הערך הנוכחי של הבית‪.‬‬
‫בנוסף שיעור "הבראת" המשכנתאות‪ ,‬כלומר‪ ,‬החזרת לווים שמפגרים בתשלומים למסלול תקין ורגיל ירד מ‪30%-‬‬
‫ב‪ 2006-‬ל‪ 4%-‬ב‪ .2009-‬המשמעות היא שלווה‪ ,‬אשר החל לפגר בתשלום בתשלומי המשכנתא החודשיים ככל‬
‫הנראה לא יעמוד בכל התשלומים הנותרים‪ ,‬ועל הבנק למחוק את יתרת ההלוואה פחות שווי הבית‪.‬‬

‫שיעור האבטלה בארה"ב ממשיך לעלות מחודש לחודש‪ ,‬ומוסיף לווים חדשים למעגל המובטלים‪ .‬התביעות‬
‫השבועיות החדשות נותרו ברמה של מעל ‪ 500‬אלף בשבוע‪ ,‬דבר שככל הנראה יביא את שיעור האבטלה ב‪2010-‬‬
‫אל מעל ‪ ,11%‬כפי שכבר הזהיר הכלכלן פול קרוגמן רק השבוע‪ .‬מובטלים אלו‪ ,‬אשר רואים את שכניהם מפסיקים‬
‫לשלם את המשכנתא‪ ,‬צפויים לעשות כמותם ובכך להביא לשיא את שיעור העיקולים והמחיקות של הבנקים‪ .‬מידי‬
‫חודש מקבלים כ‪ 350-‬אלף לווים התראות על פיגורים ועיקולים צפויים‪ ,‬כך שנראה שמלאי הבתים למכירה יישאר‬
‫ברמות גבוהות מעל ‪ 4‬מיליון בתים זמן רב‪ .‬מלאי גבוה שכזה ימשיך ללחוץ על מחירי הבתים וימנע כל התפתחות‬
‫של שוק הבתים החדשים ועימו תעשיית הבנייה‪.‬‬

‫אנליסטים מעריכים את שוק המשכנתאות שנותרו בכ‪ 11-‬טריליון דולר‪ .‬בהתאם לנתונים הללו קל להעריך שכ‪2-‬‬
‫טריליון מתוכם צפויים שלא לעמוד בתשלומיהם ובכך להפסיד את בתיהם‪ .‬הבנקים צפויים למחוק בשל כך עוד‬
‫למעלה מ‪ 600-‬מיליארד דולר‪ ,‬דבר שיעיב על המשך נסיונות ההתיצבות שלהם‪.‬‬