MANTENIMIENTO DE OBRA: Es un conjunto de trabajos peridicos programados y no programados que se realizan para conservarlo durante el perodo de vida til

en adecuadas condiciones para cubrir las necesidades previstas. Mantener, en general, significa conservar y tambin mejorar las prestaciones originales de un elemento, mquina, instalacin o edificio a lo largo del tiempo.

IMPORTANCIA MANTENIMIENTO DE OBRA: Es importante considerar no solo la inversin en la construccin de los establecimientos sino tambin las referidas al mantenimiento de las edificaciones, con la finalidad de conservarlas y prolongar la vida til de las mismas, motivado que la mayora de los problemas constructivos que se presentan, se originan por carencia de mantenimiento y por actuaciones realizadas sin el asesoramiento adecuado.

TIPOS DE MANTENIMIENTO DE OBRA: CORRECTIVO: el mantenimiento correctivo, tambin conocido como reactivo, es aquel que se aplica cuando se produce algn error en el sistema, ya sea porque algo se averi o rompi. Estos mantenimientos no se aplican si no existe ninguna falla. Es impredecible en cuanto a sus gastos y al tiempo que tomar realizarlo. No Planificado; el correctivo de emergencia deber actuar lo mas

rpidamente posible con el objeto de evitar costos y daos materiales y / o humanos mayores, debe efectuarse con urgencia ya sea por una averia imprevista a reparar lo mas pronto posible o por una condicin imperativa. Planificado: se hace con anticipacin que es lo que se debe hacerse, de modo que cuiando se presente el dao se efectue la reparacin, se disponga del personal etc, corrige la falla y actua ante un hecho cierto.

PREVENTIVO: este mantenimiento, tambin conocido bajo el nombre de planificad, se realiza previo a que ocurra algn tipo de falla en el sistema. Como se hace de forma planificada, se aprovechan las horas ociosas para llevarlo a cabo. Este mantenimiento s es predecible con respecto a los costos que implicar as como tambin el tiempo que demandar. PREDICTIVO: este tipo de mantenimiento se basa en predecir la falla antes de que eta se produzca, se trata de conseguir adelantarse a la falla o al momento en que el equipo o elemento deja de trabajar en sus condiciones optimas. Gracias a este tipo de mantenimientos se disminuyen las pausas que generan en la produccin los mantenimientos correctivos. As, se disminuyen los costos por mantenimiento PROACTIVO: esta clase de mantenimiento estn asociados a los principios de colaboracin, sensibilizacin, solidaridad, trabajo en equipo, etctera, de tal forma que quienes estn directa o indirectamente involucrados, deben estar al tanto de los problemas de mantenimiento. As, tanto los tcnicos, directivos, ejecutivos y profesionales actuarn segn el cargo que ocupen en las tareas de mantenimiento. Cada uno, desde su rol, debe ser consciente de que deben responder a las prioridades del mantenimiento de forma eficiente y oportuna. En el mantenimiento proactivo siempre existe una planificacin de las operaciones, que son agregadas al plan estratgico de las organizaciones.

OBJETIVO DE UN MANTENIMIENTO Los objetivos del mantenimiento los podemos resumir en: 1. Garantizar el funcionamiento regular de las instalaciones y servicios. 2. Evitar el envejecimiento prematuro de los equipos que forman parte de las instalaciones. 3. Evitar, reducir y en su caso reparar las fallas sobre los bienes

4. Disminuir la gravedad de las fallas que no se lleguen a evitar. 5. Evitar accidentes. 6. Evitar incidentes y aumentar la seguridad para las personas 7. Conservar los bienes productivos en condiciones seguras y preestablecidas de operacin. 8. Balancear el costo de mantenimiento con el correspondiente cesante. 9. Alcanzar o prolongar la vida til de los bienes. La misin del mantenimiento es implementar y mejorar en forma contina la estrategia de mantenimiento para asegurar el mximo beneficio mediante prcticas innovadoras, econmicas y seguras. al lucro

ORGANIZACIN DEL MANTENIMENTO

La Organizacin de mantenimiento de cualquier empresa debe estar orientada a la administracin y solucin de problemas en la produccin, de manera que la empresa sea competitiva en el mercado. La organizacin de los recursos de mantenimiento para una carga de trabajo variable y de diversos oficios constituye un complejo problema de gestin que involucra a la variedad, localizacin y tamao de recursos (mano de obra, repuestos, equipamiento) de mantenimiento. El tipo y naturaleza de la estructura de mantenimiento. Los sistemas de planificacin y programacin necesarios para ajustar los recursos a la carga de trabajo.

PLANIFICACIN DE MANTENIMIENTO La planificacin y programacin de las actividades de mantenimiento aumenta la capacidad para ejecutar exitosamente las solicitudes de trabajo requeridas. Los

planes de trabajo y procedimientos previamente elaborados evitan demoras y permiten la programacin de los mismos. En la planificacin de mantenimiento tenemos; Anlisis de actividades en tiempos de operaciones necesarias, mano de obra requerida, materiales a emplearse y equipos a utilizar. Importancia Definicin de Objetivos Identificar los recursos necesarios Definir las tareas y las secuencias de pasos Optimizacin de trabajo Identificacin de alternativas Medicin de Utilidades Introduccin. Recursos humanos. Costos. Estructura Organizacional del mantenimiento. Sistemas de control del Mantenimiento.

PROGRAMACIN DE MANTENIMIENTO Permite a los supervisores asignar y controlar la cantidad adecuada de trabajo. Iniciacin y creacin de un requerimiento de trabajo. El proceso de iniciacin se centra en la identificacin adecuada del trabajo. Esta etapa del proceso debe tener lugar tan pronto como el trabajo se identifica y es donde se coloca toda la informacin que el solicitante considera pertinente para la ejecucin correcta del trabajo. Revisin y aprobacin de los requerimientos. Una vez que una solicitud de trabajo se crea, la informacin est disponible en el Sistema Computarizado de Gestin de Mantenimiento (CMMS por sus siglas en ingle) se realiza el anlisis, recoleccin de datos, alcance, y estimaciones. Despus de revisar las

requisiciones de trabajo, el planificador analiza y discute las solicitudes con las personas interesadas y debidamente informadas, como los supervisores de operaciones, mantenimiento, tcnicos, especialistas, inspectores o ingenieros de confiabilidad. Una revisin en el campo del trabajo se llevar a cabo. El objetivo es asegurarse de que el alcance del trabajo y la razn para hacerlo estn claros y que el planificador obtenga informacin que pueda ayudar a desarrollar el plan de trabajo y las estimaciones de dotacin de recursos.

Identificacin de Materiales, necesidades de procura y estrategia de ejecucin. Un factor clave para la ejecucin eficiente de los trabajos de mantenimiento es que todos los recursos estn disponibles antes de la programacin de los mismos. Esto asegura que los tcnicos pueden ir directamente a ejecutar las actividades una vez que el trabajo est programado y no perdern el tiempo. Identificacin de los recursos, habilidades y competencias requeridas, servicios requeridos. Este es uno de los principales objetivos de los modelos de planificacin y programacin como practica recomendada para mejorar la productividad y se basa en la evaluacin de la mano de obra, antes de pasar a la ejecucin de los trabajos. Por esta razn, todos los trabajos se planificarn en base al conocimiento y a las habilidades especiales que se requieran, la disponibilidad de mano de obra ser determinada durante la etapa de programacin, Creacin de una Orden de Trabajo. Solo despus de haber completados todos los pasos anteriores se procede a la generacin o creacin de una orden de trabajo, la cual inmediatamente toma el estatus de "Planificada". Las rdenes de trabajo es el documento ms importante en todo este proceso, deben contener como mnimo la siguiente informacin: Los detalles del trabajo que se cubrir por la orden de trabajo

 El tipo de orden de trabajo (Mantenimiento preventivo, correcto, servicio, proyecto, etc.) El nmero o cdigo del equipo a intervenir y su ubicacin Las horas estimadas a ser utilizadas por el personal que ejecutara el trabajo. Igualmente debe contener espacio para los datos de cierre de la orden de trabajo: El tiempo de inicio y tiempo de culminacin del trabajo. Los comentarios del personal de mantenimiento sobre los trabajos realizados. Cualquier recomendacin de cambios en el procedimiento o en la estrategia de ejecucin. Los materiales y repuestos adicionalmente utilizados, ya vengan del almacn o no. Programacin y jerarquizacin de las rdenes de trabajo. El primer paso de una programacin deber ser cotejar la mano de obra y la disponibilidad de los equipos y herramientas disponibles, para poder determinar la viabilidad de la ejecucin de los trabajos. Una programacin preliminar no es posible si no se definen un orden en la ejecucin de los trabajos, para eso se usa la jerarquizacin de las ODT en funcin al tipo de trabajo, la criticidad del equipo a intervenir, entre otros factores. Reunin de Coordinacin. Con una programacin preliminar concluida el programador debe convocar a una reunin de coordinacin donde estarn presente todos los involucrados en la logstica para la ejecucin de los trabajos. As pues debe convocarse a: Compras, almacenes, operaciones de produccin, ingeniera de confiabilidad, supervisores de mantenimiento y de Seguridad, Higiene y Ambiente (SHA), como mnimo. Operaciones de produccin, tendr un papel relevante en esta reunin, ya que informara sobre la disponibilidad de los equipos, en funcin del calendario de produccin y confirmara las suposiciones hechas por el programador en el desarrollo del programa preliminar.

Despus de las aprobaciones pertinentes sometidas en esta reunin, el programador finaliza el proceso de programacin, refleja los ajustes requeridos y congela la programacin. En este estado la orden de trabajo cambia al estatus Programado y se le asigna una fecha de inicio.

EJECUCION Y CONTROL DE MANTENIMIENTO Una vez la planificacin ha sido preparada y la programacin haya finalizado, el programador debe distribuir los planes de trabajo a los supervisores de mantenimiento, los cuales se convertirn en ese instante en los responsables de las tcticas de ejecucin. Los planes se utilizarn para informar a los tcnicos de mantenimiento de la descripcin del trabajo, con esto se asegura que el personal entienda los requerimientos del trabajo, los aspectos seguridad, Higiene y Ambiente (SHA) que estn involucrados y otras consideraciones necesarias para completar el trabajo, una vez ejecutado este, el tcnico debe ser bien estricto en cumplir con los aspecto de integridad, orden y limpieza, cierre de permisos y recomisionamiento de los equipos antes de ser entregados a operaciones. El trabajo no estar completado hasta que no se inicia la retroalimentacin entre el tcnico que ejecuto el trabajo y su supervisor. Una retroalimentacin bsica debe contener como mnimo: las horas de mano de obras utilizadas, materiales y partes utilizados, revisin de los procedimientos y planes de trabajos (en funcin de mejorarlos o corregirlos), otras herramientas especiales utilizadas y las dificultades que se presentaron en la ejecucin del trabajo. Esto debe plasmarse en un reporte escrito por el tcnico que ejecuto el trabajo y complementado con los comentarios y observaciones de su supervisor. Esta fase del proceso le permite al planificador obtener informacin de primera mano para mejorar su trabajo, procesos y hacer seguimientos. optimizar los

Indicadores de Gestin. Los indicadores de gestin son claves para medir el rendimiento del proceso de planificacin y programacin y para optimizar la utilizacin de recursos, controlar el Back-log, y aumentar la eficacia de la programacin. Los indicadores de Gestin deben ser medidos y reportados, dentro de los tiempos adecuados y el resultado debe ser comparado con los objetivos de la empresa, las mejores prcticas del sector y contra las causas de las desviaciones detectadas.

MANTENIMIENTO DE ESTRUCTURA Entendemos por estructura los elementos que sostienen un edificio o vivienda, su esqueleto o columna vertebral. Los tipos de estructura ms comunes son: metlicas, de concreto armado, de madera y las que son combinaciones de las anteriores, todas tienen vigas o elementos horizontales y losas de piso, entrepiso o techo. Cada sistema a efecto del mantenimiento tiene sus particularidades. Se entiende por mantenimiento de una estructura, el conjunto de actividades necesarias para que el nivel de prestaciones, no disminuya durante su vida til de proyecto por debajo de un cierto umbral, vinculado a las caractersticas de resistencia mecnica, durabilidad, funcionalidad y, en su caso, estticas. Para ello, a partir de la entrada en servicio de la estructura, la Propiedad deber programar y efectuar las actividades de mantenimiento de forma coherente con los criterios adoptados en el proyecto. MANUAL DE MANTENIMIENTO ESTRUCTURAS Estructuras metlicas: Soportes y Vigas a) No deben de realizarse taladros, ni soldar o fijar elementos adicionales, pues pueden afectar a la resistencia del elemento, o modificar su estado de cargas.

b) Cualquier fuga de instalaciones de agua, desages o cualquier otro fluido que pueda influir en las oxidaciones o corrosiones del acero, deben de ser reparadas de inmediato. c) Peridicamente se realizar una inspeccin, observando el estado de la proteccin contra la corrosin (pintura u otra proteccin o revestimiento) y contra el fuego, de los soportes o vigas, y en caso necesario se proceder a una reparacin o a repintar. Se recocern en particular las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas. d) Cada ao se realizara una revisin general. e) Cada 5 aos una inspeccin de las uniones. f) En el supuesto de que se observe alguno de los sntomas apuntados anteriormente, ser estudiado por tcnico competente que dictaminar su importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que procedan. Estructuras metlicas: Forjados a) No se permitirn huecos no previstos en el proyecto. b) Se prohbe cualquier uso que someta al forjado a una humedad habitual, y se reparar inmediatamente cualquier fuga observada en las canalizaciones de suministro o evacuacin de agua. c) Peridicamente se realizar una inspeccin, observando el estado de la proteccin contra la corrosin (pintura u otra proteccin revestimiento) y contra el fuego, y en caso necesario se proceder a su reparacin o a repintar. d) Se reconocern en particular las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas. e) Cada ao se comprobar que no aparecen seales de humedad. f) Cada cinco aos se realizar una inspeccin, antes si fuera apreciada alguna anomala, observando si aparecen fisuras y flechas excesivas.

g) En el supuesto de que se observe alguno de los sistemas apuntados anteriormente, ser estudiado por tcnico competente que dictaminar su importancia y peligrosidad y, en su caso, las reparaciones que procedan.

Estructuras hormign: Soportes a) Cada tres aos se realizar una inspeccin, o antes en caso de detectar anomalas, observando el estado de la proteccin contra la corrosin y contra el fuego de los soportes, y en caso necesario se proceder a una reparacin o repintado. b) Cada diez aos se realizarn las pruebas adecuadas de resistencia de los soportes para observar su evolucin, por tcnico o laboratorio competente.

Estructuras hormign: Vigas a) Cada tres aos se realizar una inspeccin, o antes si se observase alguna anomala, aprecindose si existe una flecha excesiva u otro tipo de lesin. b) Cada diez aos se realizarn las pruebas adecuadas de resistencia de los materiales para observar su evolucin por tcnico competente.

Estructuras hormign: Forjados reticulares a) Cada ao se revisar si existe humedad en el forjado. b) Cada cinco aos se realizar una inspeccin de los forjados, observando si en alguna zona aparecen: 1. Fisuras en tabiques y/o cerramientos. 2. Fisuras en el pavimento.

3. flechas excesivas. En el caso de observarse alguno de estos sntomas, ser necesario realizar un estudio por tcnico o laboratorio homologado, para determinar su importancia y peligrosidad, y la reparacin que en su caso sea necesaria. Estructuras hormign: Forjados unidireccionales a) Cada ao se revisar si existe humedad en el forjado. b) Cada cinco aos se realizar una inspeccin, o antes si fuera apreciada alguna anomala, observando si aparecen en alguna zona fisuras en el techo tabiquera u otros elementos de cerramientos y flechas excesivas. En el supuesto de observarse alguno de los sntomas expresados, ser estudiado por tcnico competente, que dictaminar su importancia y peligrosidad, y en su caso, las reparaciones que deben de realizarse.

Estructuras: Placas de escaleras a) En el caso de quedar vistas las zancas metlicas, se proceder al mantenimiento de la pintura segn caractersticas. b) Cada tres aos se realizar una inspeccin, o antes en caso de detectar alguna anomala, observar si aparece en alguna fisura, si el tramo tiene excesiva flecha, etc. c) Cada tres aos se volver a pintar.

Cerramientos Fachadas prefabricadas: Muros cortina a) Una vez al ao, se repasarn todos los elementos pintados.

b) Los elementos metlicos estructurales y de soporte se conservarn segn el tipo, y se efectuar una revisin mnima una vez al ao. c) Cada cinco aos se revisarn las juntas de estanqueidad, reponindolas si existen filtraciones. Particiones interiores Tabiques: de ladrillo o bloque a) Se realizar una inspeccin ocular cada ao en locales inhabitados, o antes si se aprecia alguna anomala, se realizar una revisin de la tabiquera, observando si existiese cualquier lesin (fisuras, desplomes, etc.). En caso de apreciarse alguno de estos sntomas, ser estudiado por tcnico competente, que expondr el problema, su solucin y reparacin. b) Cada diez aos, se realizar una inspeccin ocular en locales habitados. Los daos producidos por escape de agua se repararn de inmediato. Vidrio a) Cada ao se revisar la banda de sellado del vidrio, comprobndose la estanqueidad de la misma. b) Cada cinco aos se comprobarn las sujeciones. c) En vidrios templados, cada cinco aos se comprobar el estado de los herrajes y elementos de seguridad, y las masillas de sellado. d) En vidrios U-Glass, se comprobar la sujecin al bastidor cada cinco aos.

ESTRATEGIA DE MANTENIMIENTO Las actividades relacionadas con el mantenimiento de la estructura se incardinan en un contexto general ms amplio que puede denominarse sistema de gestin de la estructura.

Las actividades de mantenimiento son de gran responsabilidad y requieren ser realizadas por personal con la formacin y los medios adecuados. En la gestin de dicho patrimonio se contemplan, desde un punto de vista operativo, los siguientes conceptos: - Archivo documental completo de la estructura. Compete a la Propiedad conservar el Proyecto de Construccin completo, as como los proyectos que, eventualmente, le sucedan en virtud de reparaciones, refuerzos, ampliaciones, etc., as como las memorias o informes vinculados a la historia de la estructura. - Inspecciones rutinarias. Compete asimismo a la Propiedad realizar inspecciones rutinarias que permitan asegurar el correcto funcionamiento de los elementos vinculados a la operacin y durabilidad de la estructura. En este sentido, a ttulo de ejemplo, deben efectuarse peridicamente actuaciones de limpieza de elementos de desage, etc., en de reparacin de elementos auxiliares, de no

impermeabilizacin,

juntas,

general,

elementos

estructurales, de vida til inferior a la de la estructura y cuya degradacin pueda afectar negativamente a la de sta. La frecuencia de estas inspecciones deber ser establecida por el Autor del Proyecto, en funcin de las condiciones operativas, estacionales, etc.

- Inspecciones principales, realizadas a instancia de la Propiedad, por tcnicos cualificados y con experiencia en este tipo de trabajos, - Inspecciones especiales y pruebas de carga, que requieren de la auscultacin especfica de la estructura y su valoracin analtica posterior para la formulacin de diagnsticos. Plan de mantenimiento En el proyecto de todo tipo de estructuras, en el marco de esta Instruccin, ser obligatorio incluir un Plan de Inspeccin y Mantenimiento, que defina las

actuaciones a desarrollar durante toda la vida til. El Plan de Inspeccin y Mantenimiento deber contener la definicin precisa de, al menos, los siguientes puntos: - Descripcin de la estructura y de las clases de exposicin de sus elementos. - Vida til considerada. - Puntos crticos de la estructura, precisados de especial atencin a efectos de inspeccin y mantenimiento. - Periodicidad de las inspecciones. - Medios auxiliares para el acceso a las distintas zonas de la estructura, en su caso. - Tcnicas y criterios de inspeccin recomendados. - Identificacin y descripcin, con el nivel adecuado de detalle, de la tcnica de mantenimiento recomendada, donde se prevea dicha necesidad.

MANTENIMIENTO DE ESTRUCTURA EN CONCRETO ARMADO Se llama mantenimiento a las acciones a la cuales debe someterse una estructura para tener unas condiciones de servicio dentro unos costos previstos y razonables. Una buena labor de mantenimiento evita que se presenten situaciones de reparacin costosas e indeseables. Las labores de mantenimiento regulares, planificadas y presupuestas, siempre y cuando sean correctas, hacen mnimos los costos de operacin de las estructuras. Dado que las estructuras van envejeciendo es necesario hacerles una evaluacin cada cierto nmero de aos, esto implica que es necesario hacer un presupuesto a largo plazo en el que se tengan en cuenta los costos de esas evaluaciones y de las posibles acciones de mantenimiento o reparacin si son del caso.

Para todos es familiar que los equipos, mquinas, vehculos y en general todo aquello sujeto al desgaste, necesita someterse a labores de mantenimiento. Ciertas labores de mantenimiento hacen parte de la cotidianidad en muchas de las estructuras y de algunos equipos, como por ejemplo, el lavado y la repintada de las superficies ms expuestas, la renovacin de elementos de fachadas y de pisos, etc. En general, las labores de mantenimiento no se deben basar solo en inspecciones visuales de las obras ya que ellas pueden llevar a decisiones que a la postre sern muy costosas para sus propietarios. Durante la iniciacin de los ataques al concreto no se observan daos ni seales que alerten sobre su degeneracin, es solo cuando pasa cierto tiempo que los daos comienzan a observarse La experiencia ensea que el costo de reparacin, de una estructura daada, es mucho ms alto que el de las medidas de proteccin a que se pudo someter cuando estaba sana. Es evidente que los costos de reparacin son ms altos que los de mantenimiento preventivo una estrategia de operacin y mantenimiento basada solo en una inspeccin visual, hace que se eleven los costos de mantenimiento

automticamente. Para descubrir a tiempo el deterioro que est evolucionando, es fundamental recolectar datos crticos durante las inspecciones rutinarias,. El mantenimiento y conservacin de las estructuras dependen de la estrategia que se implemente, lo cual a su vez, es una decisin del propietario o del administrador de la estructura.

bibliografia [PDF] Guia Planificacion y Organizacion del MTTO. - denygonzalez

denygonzalez.files.wordpress.com/.../guia-planificacion-y-organizacion-... http://www.monografias.com/trabajos93/planificacion-del-mantenimientodefiniciones/planificacion-del-mantenimiento-definiciones.shtml#ixzz2hRUq6cm5 http://www.tiposde.org/general/127-tipos-de-mantenimiento/#ixzz2hLZkmCP0 Mantenimiento LA: Planificacin y Programacin de Mantenimiento ... maintenancela.blogspot.com/2012/.../planificacion-y-programacion