Promene koje je uveo Novi Zakon 2010 Pre Novog Zakona, dobijanje graevinske dozvole je bilo podeljeno na 3 formalna

koraka: dobijanje akta o urbanistikim uslovima ili izvoda za parcelu, dobijanje odobrenja za gradnju zasnovanog na idejnom projektu, i na kraju, dobijanje potvrde o prijemu dokumentacije za prijavu radova zasnovane na glavnom projektu. Sa Novim

Zakonom, ova procedura je skraena na 2 formalna koraka: dobijanje lokacijske dozvole, zasnovane na idejnom reenju objekta, i dobijanje graevinske dozvole na osnovu glavnog projekta.

1 - Informacija o lokaciji
Prvi korak je dobiti informaciju o lokaciji gde se planira izgradnja. Po Novom Zakonu, formalni "akt o urbanistikim uslovima" ili takozvani "izvod iz urbanistikog plana" je zamenjen sa neformalnim dokumentom nazvanim "informacija o lokaciji". Ovaj dokumenat sadri sve neophodne informacije o parceli. Postoje i drugi naini da se dobiju informacije o parceli (kao to je korienje internet alata) i informacija o lokaciji nije obavezan dokumenat. Dobro je imati ga u svakom sluaju da bi videli uslove za formiranje graevinske parcele i da bi mogli zatraiti tehnike uslove za projektovanje prikljuaka na infrastrukturu (pogledajte dole). Imamo drugi lanak u kome je opisano kako dobiti informaciju o lokaciji.

2 - Pravo svojine
Da bi imali osnova da gradite na parceli, neophodno je da posedujete dokumenat o pravu svojine na parceli. Novim Zakonom se prava korienja konvertuju u prava svojine. Znai postoje tri naina da dokaete svoje pravo na parceli:

pravo korienja: ovo je sada najei sluaj poto ljudi jo nisu promenili svoja prava korienja u prava svojine (po Novom Zakonu). Potrebno je da izvadite vlasniki list. Vlasniki list se ranije izdavao u zemljino-knjinom odeljenju u Drugom Optinskom Sudu ali je sada veina optina preseljena u slubu za katastar nepokretnosti koja pripada Republikom geodetskom zavodu. Privatno vlasnitvo: ovo je novina omoguena od strane Novog Zakona. Pravo zakupa: ovo je ugovor o zakupu zemljita na odreeno vreme.

3 - Formiranje graevinske parcele

U dokumentu informacija o lokaciji, pie da li katastarska parcela ispunjava uslove za graevinsku parcelu. Ukoliko da, to je najjednostavniji sluaj gde se graevinska parcela poklapa sa katastarskom bez dodatnog posla. Postoje druge varijante gde je situacija komplikovanija:

katastarska parcela nema direktan pristup javnoj saobraajnici treba uraditi ispravku granica parcele. Ispravka granica parcele je obavezna ukoliko se time obezbeuje neophodni izlaz na javnu saobraajnicu katastarsku parcelu treba podeliti na vie graevinskih parcela

vie katastarskih parcela treba ujediniti u jednu graevinsku parcelu.

U svim ovim sluajevima treba uraditi projekat preparcelacije i parcelacije ili urbanistiki projekat. Mi smo tu proceduru opisali u drugom lanku. Na kraju, bez obzira treba li raditi ili ne urbanistiki projekat, mora se formirati graevinska parcela. Za taj posao, geodetska firma sa licencom, mora snimiti parcelu i uraditi geodetski snimak. Oni e predati snimak u Republiki geodetski zavod u cilju dobijanja izvetaja o formiranju graevinske parcele.

4 - Konverzija zemljita iz poljoprivrednog u graevinsko

U predgrau Beograda, ima jo dosta zemljita koje se vodi kao poljoprivredno zemljite i koje je postalo graevinsko sa razvojem grada i izradom novih urbanistikih planova. Ipak, sve dok se to zemljite ne izgradi, zadrava svoju klasu poljoprivrednog zemljita. Da bi se zemljite izgradilo, prvo se mora promeniti njegova namena i naravno naknada za promenu namene mora biti plaena. Ova promena namene se mora uraditi pre podnoenja zahteva za lokacijsku dozvolu. Imamo lanak posveen toj proceduri.

5 - Dobijanje tehnikih uslova za projektovanje za prikljuak na infrastrukturu

Ovaj korak nije striktno neophodan pre podnoenja zahteva za lokacijsku dozvolu ali je interesantno uraditi ga iz dva razloga:

da bi ubrzali proceduru dobijanja uslova ranije da vidite mogunosti prikljuenja i predvidite trokove koji mogu biti vezani za prikljuenje.

Da bi dobili ove tehnike uslove, potrebno je da podnesete zahteve ponaosob svakom komunalnom preduzeu koje ima vezu sa parcelom (prikljuenje na el. mreu, vodovod, kanalizaciju, gas, daljinsko grejanje, gradska istoa itd.).

6 - Uklanjanje postojeih objekata na parceli

Ukoliko se na graevinskoj parceli nalaze jedan ili vie objekata koji se trebaju ukloniti u svrhu novogradnje, projekat uklanjanja objekta mora biti uraen i predat. Ovo se najee radi pre dobijanja lokacijske dozvole jer uklanjanje postojeih objekata iziskuje vreme i moe biti i neophodno zbog drugih pripremnih radova na parceli. Uklanjanje objekata je definisano u lanu 168 Novog Zakona. Zajedno sa zahtevom za uklanjanje, morate priloiti: 1. glavni projekat ruenja u tri primerka; 2. dokaz vlasnitva nad objektom; 3. posebne uslove, ako se radi o objektu ijim ruenjem bi bio ugroen javni interes (zatita postojee i druge infrastrukture, zatita kulturnog dobra, zatita ivotne sredine i sl.).

Dozvola o uklanjanju objekta, bie izdata u roku od 15 dana od dana podnoenja zahteva.

Zahtev za dobijanje lokacijske dozvole

Lokacijska dozvola je prvi legalni dokumenat u proceduri uspostavljenoj po Novom zakonu o planiranju i izgradnji za izgradnju legalnog objekta. Dobija se na osnovu idejnog reenja graevinskog projekta. Sadri sve uslove i podatke potrebne za izgradu tehnike dokumentacije u skladu sa vaeim planskim dokumentom.

Zahtev za lokacijsku dozvolu

Zahtev za lokacijsku dozvolu se predaje u optini na kojoj se nalazi graevinska parcela za objekte do 800m bruto povrine. Za vee objekte, zahtev se predaje u Sekretarijatu za urbanizam i graevinske poslove. Zahtev za lokacijsku dozvolu treba da sadri:

Kopiju plana katastarske parcele na kojoj e se graditi objekat ili urbanistiki projekat overen od strane Sekretarijata za urbanizam i graevinske poslove. Osnovno je da graevinska parcela mora da bude formirana da bi se dobila lokacijska dozvola. Bilo da se formira od katastarske parcele ili ne. Ukoliko ne, mora se uraditi urbanistiki projekat. Provera da li se moe formirati graevinska parcela mora se uraditi pre podnoenja zahteva za lokacijsku dozvolu Izvod iz katastra podzemnih instalacija za parcelu. Ovaj izvod moete dobiti iz Republikog geodetskog zavoda (RGA). Iako ga nismo ukljuili u pripremnu fazu, dobra je ideja dobiti ga unapred. Dokaz o pravu svojine na parceli. Idejno reenje objekta (vidi ispod).

Idejno reenje planirane izgradnje

Idejno reenje se sastoji od tekstualnog dela i 4 grafika priloga. Tekstualni deo ukljuuje:

tehniki opis lokacije, karakteristike objekta, opis konstrukcije i fundiranja objekta; opis naina grejanja i hlaenja objekta; opis tehnikog reenja obezbeenja iskopa temeljne jame, terena i susednih objekata; opis namene i tipa objekta.

Grafiki deo ima 4 priloga koji ukljuuju:

situaciono reenje sa pozicijom i dimenzijama parcele, planirana dispozicija objekta, pozicija susednih parcela i objekata na njima sa kunim brojevima;

karakteristini izgledi objekta, fasade; preseci objekta; osnove po etaama, osnove krova. nadlena sluba treba da obavesti investitora u roku od 8 dana ukoliko zahtev za lokacijsku dozvolu nije kompletan. Ako je zahtev sa kompletnom dokumentacjom u redu, nadlena sluba mora izdati lokacijsku dozvolu u roku od 15 dana od dana podnoenja ili kompletiranja zahteva. Jednom kada dobijete lokacijsku dozvolu, treba da pripremite zahtev za graevinsku dozvolu
Posle dobijanja lokacijske dozvole, potrebno je pripremiti kompletnu projektnu dokumentaciju na osnovu koje se dobija graevinska dozvola. Projekat mora biti uraen u skladu sa pravilima graenja naznaenim u lokacijskoj dozvoli. Po Novom Zakonu ovaj korak je glavni i najdue traje da se uradi.

Izrada urbanistikog projekta ili pretvaranje zemljita u graevinske parcele

Urbanistiki projekat za zemljite je projekat koji organizuje zemljite u jednu ili vie graevinskih parcela i definie sve detalje vezane za pristup, interne saobraajnice, prikljuivanje na infrastrukturu (postojeu ili planiranu) i sve regulacione linije. Urbanistiki projekat se uvek radi u saradnji sa Sekretarijatom za urbanizam i graevinske poslove. U ovom lanku opisaemo proceduru izrade jednog urbanistikog projekta.

Zato se radi urbanistiki projekat

Postoji vie razloga koji mogu dovesti do izrade urbanistikog projekta za zemljite. To moe biti potreba za podelom jednog ili vie placeva ili njihovim spajanjem u cilju formiranja jedne ili vie graevinskih parcela (preparcelacija zemljita). Zavisno od pozicije zemljita, pristupa javnim saobraajnicama, njegove povrine, itd..., moe se desiti da Sekretarijat za urbanizam i graevinske poslove zatrai od vas da uradite urbanistiki projekat da bi vam na osnovu njega izdali izvod iz urbanistikog plana. Ili moda imate veliki graevinski projekat na zemljitu i treba da planirate izgradnju, interne prilaze i infrastrukturu. U svakom sluaju, urbanistiki projekat se uvek radi u saradnji sa Sekretarijatom za urbanizam i graevinske poslove, koji daje svoje miljenje o mogunosti izrade Urbanistikog projekta. Urbanistiki projekat moe biti uraen od strane bilo kog privatnog urbanistikog biroa sa licencom ili od strane Urbanistikog zavoda

Dve vrste urbanistikog projekta

Postoje dve vrste urbanistikog projekta. Jedan je samo za parcelaciju dok drugi uzima u obzir graevinski projekat.

Urbanistiki projekat za parcelaciju

Urbanistiki projekat samo za parcelaciju je jednostavniji oblik projekta. Projekat uzima u obzir organizaciju samog zemljita. Izrada ovakvog projekta je ispravan nain podele velike parcele na manje graevinske parcele ili udruivanja vie malih parcela u jednu koja e biti dalje podeljena na najoptimalniji nain na vie graevinskih parcela.
Urbanistiki projekat za parcelaciju i izgradnju

Ovaj projekat je kompleksniji jer uzima u obzir i planiranu izgradnju. Obino se radi kada parcela treba da se pripremi za projekat izgradnje objekata. Ovo je nain da se najoptimalnije iskoristi zemljite u isto vreme potujui uslove date regulacionim planom. Za ovu vrstu projekta, arhitekta, koji radi arhitektonski projekat objekta, uestvuje zajedno sa urbanistima u realizaciji urbanistikog projekta.

Plan uzet iz urbanistikog projekta za preparcelaciju i izgradnju. Ovo je samo jedan mali deo dugakog dokumenta (izvor Beodom).

Realizacija
Urbanistiki projekat e biti uraen od strane biroa sa licencom koji sami odaberete i u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji i postojeim detaljnim regulacionim planom (ili Generalnim planom ako detaljni regulacioni plan ne postoji). Ukoliko se radi o urbanistikom projektu za parcelaciju i izgradnju, va arhitekta treba da uestvuje u realizaciji urbanistikog projekta da bi ga prilagodio svojim zahtevima. Ukoliko postoji nekoliko korisnika parcele za koju se radi urbanistiki projekat, svaki od njih mora da da svoju saglasnost za izradu projekta. Mnogo je jednostavnije ako ste jedini korisnik na toj parceli.

Validacija
Jednom kada je urbanistiki projekat uraen uz saglasnost svih korisnika, takav projekat mora biti odobren od strane Komisije Skuptine Grada. To moe da potraje. Ako je projekat prihvaen od strane pomenute Komisije mora posle toga da ide na javnu prezentaciju u Sekretarijat za urbanizam i graevinske poslove. Ako niko ne uloi albu za vreme javne prezentacije, Sekretarijat izdaje potvrdu urbanistikog projekta