P

Bohatho tty

MISTROVSTV V INVESTOVN DO REALIT

Naute se rozpoznat nejhavj trhy a zajistit si nejlep obchody v realitch

Ken McElroy

Nakladatelstv incommunity

Obsah
Pedmluva vod Kapitola 1 Kapitola 2 Kapitola 3 Kapitola 4 Kapitola 5 Kapitola 6 Kapitola 7 Kapitola 8 Kapitola 9 Kapitola 10 O autorovi Robert Kiyosaki ............................................................................ 11 Nsledujme bohat ......................................................................... 15 Sla realit: Deset vhod ................................................................... 25 Pro kupovat nemovitosti s vce jednotkami? ............................. 57 Skuten svt .................................................................................... 71 Investovn do njemnch dom ................................................... 89 Klov ukazatele spchu ........................................................... 101 Pt TOP destka trhu, kterou je teba sledovat ........................ 113 Proces koup .................................................................................... 131 Hodnota majetku a financovn .................................................... 151 Sestaven vaeho tmu pro nemovitosti s vce jednotkami ........ 163 Do nekonena a jet dl ............................................................. 171 ........................................................................................................ 175

Pedmluva
Robert Kiyosaki

V m knize Zvyte sv finann IQ uvdm pbh o pprav na rozhovor do programu rannch zprv z potku srpna 2007. Prv pot, co index Dow Jones spadl skoro o 400 bod. Federln a centrln banky celho svta tehdy v reakci na pd nadopovaly ekonomiku miliardami v hotovosti ve snaze uchlcholit nervy investor. Toto rno televizn experti pispvali svmi nzory na stav ekonomiky. Jedna finann poradkyn ekla, e ten propad nezmnil jej rady klientm: Vyhnte se realitm, protoe je to pli riskantn a investujte do akci Blue chips (historicky nejvtch a nejziskovjch spolenost) a dlouhodobch podlovch fond. Je naprost rozdl mezi zpsobem mylen profesionlnch finannch expert a mou vlastn filozofi. Finann poradci a takzvan experti vm vdycky eknou: etete penze, dostate se z dluh a investujte dlouhodob do osvdench investic akci, dluhopis a podlovch fond. Dvaj pednost tomuto typu investovn, povauj je za bezpen a kritizuj ostatn druhy investic, napklad reality. Ty povauj za riskantn. Zatmco jsem se dval na rozhovor s finann poradkyn, pila do pokoje moje ena Kim a pipomnla mi, e jsme mli jet dnes v plnu uzavt smlouvu na njemn dm se 300 bytovmi jednotkami. Kim i j jsme

12

PEDMLUVA

byli nadeni uzavrnm smlouvy na tuto budovu a oba jsme vdli, e to bude bjen investice. Vklouzl jsem do obleku a bezdky se usmval nad tm, co ekla v rozhovoru finann poradkyn. Vechny investice, kter ona mla za bezpen, j povauji za riskantn. Pro? Jej bezpen investice jsou vlastn investice mlo vnosn, kter asto st dr krok s inflac, pokud vbec. To znamen, e vloit moje penze do tchto typ investic nen finann inteligentn. Zatmco se zd, e moje penze asem porostou, ve skutenosti si pouze svou hodnotu udruj. Ve spolenosti RichDad (Bohat tta) vme na investovn s finann inteligenc. st budovn va finann inteligence je obklopit se lidmi, kte jsou chytej ne vy, a od nich se uit. To je ten nejzkladnj koncept sri Poradc bohatho tty. Pleitost investovat do njemnho domu o 300 bytovch jednotkch, kterou jsem dve zmnil, mi byla pedloena mm dobrm ptelem a poradcem Bohatho tty, Kenem McElroyem. Ped mnoha lety jsem se rozhodl najt ty nejlep poradce, abych zvil sv finann IQ a Ken McElroy byl jasn volba, kdy se jednalo o reality. Vedle toho, e je vynikajc golfista, m Ken skvl vdomosti o spletitosti a know-how investovn do realit. Vlastn jeden z nejrespektovanjch management sprvy majetku, investic do realit a developerskch spolenost. Ken pracuje jako odbornk na nemovitosti od doby, kdy dokonil univerzitu. Je bvalm pedsedou arizonsk asociace pro byty s vce jednotkami a len rady Nrodn asociace byt. Aktivn lobbuje v kongresu za odvtv realit. Ale pedevm je Ken fenomenln uitel, kter tou vidt lidi, jak se stvaj finann nezvislmi lidi, kte tou tuto knihu, lidi jako jste vy. Pro mnoh z vs to mon nebude prvn seznmen s Kenem a jeho vukou v oblasti investovn do nemovitost. Ken u napsal jednu knihu v rmci edice Poradci bohatho tty ABC investovn do realit. Stala se bestsellerem a Ken je na akcch Bohatho tty astm pednejcm a uitelem. A u je vae setkn sKenem prvn i ne, bude vs bavit. astokrt maj lid pocit, e investovn do realit je riskantn prost proto, e vlastn nerozum tomu tajemstv, kter dl investovn do nemovitost nejen vnosn, ale tak bezpen. Podal jsem Kena, aby napsal tuto knihu, jeliko jsem

Pedmluva

13

ctil, e v dobtto na ekonomick historie je velmi dleit stt se vzdlanm a uspt vtto m dl vc matouc ekonomice. Ken jako vdy vezme zdnliv komplikovanou informaci a zjednodu ji tak, aby byla srozumiteln a aby bylo vzruujc o n pemlet. V posledn dob mluvm hodn o mn konkrtnji o americk mn. Vroce 1971 Nixon sundal americk dolar nadobro ze zlatho standardu. Vtu chvli americk dolar pestal bt penzi a stal se mnou. Mna sama o sob nem dnou inherentn hodnotu, je to prost nstroj, se kterm se manipuluje. Stejn jako elektrick proud, mna potebuje cestovat z jednoho bodu k druhmu, jinak nepeije. Kvli Nixonov taktice se ze stadatel staly ztracen existence. Historie dokazuje, e vechny mny ztrc hodnotu a stvaj se bezcennmi. m dle si drte svoji mnu, tm m men cenu. Skuten vtzov souasn ekonomiky jsou lid, kte rozumj tomu, e skuten hodnota se nachz vaktivech, ne dolarech. Jsem pesvden, e jedno znejlepch aktiv, kter mete koupit za vae penze, jsou reality. Vtto knize vm Ken ukazuje tajemstv investora do nemovitost. Jak nemovitosti, jako tda aktiv, maj potencil vytvoit velk bohatstv, kter vs me uinit finann nezvislmi. Kdy hledm, kde investovat do nemovitost, obrtm se na svho poradce Kena McElroye. Je pro m neocenitelnm zdrojem. Tak vy mte pleitost, dky Kenov knize a jeho pednkm, vyut jeho cenn zkuenosti a odborn znalosti tak, aby fungovaly ve vaich investicch do nemovitost. Doporuuji vm vyut tuto pleitost jako sv dal vzdlvn a zatek cesty k finann nezvislosti. Slibuji vm, e nebudete zklaman, protoe hloubka a kvalita Kenovch vdomost voblasti investovn do realit je prvotdn. V tto knize se Ken skuten dl o pokroil tajemstv spnho realitnho investora.

Nsledujme bohat

vod

Trvalo mi dlouho dostat se tam, kde jsem te. Stejn jako vy jsem strvil velkou st svho pracovnho ivota pokusy vydlat si vc penz, abych je mohl za vc vc utratit. Pomalu, bhem mnoha let pokus a omyl, jsem si vprci ostruhy vyslouil. Ale stle jsem pracoval pro druh. Moje vydlan penze zvisely na jinch. spch nebo vjimenost vkad oblasti nebo oboru zle na kombinaci dlat vci sprvn a dlat ty sprvn vci ve sprvn as. Potebujete kombinaci aktivit a sil v urit oblasti zjmu, abyste doshli skutench odbornch znalost. Podvejte se na lidi na vrcholu. Co dlaj? Co je dl spnmi? Neustle se um a hledm lep zpsoby, jak vci provst. Napklad mm nkolik uitel, se ktermi se kad msc setkvm. Oni jsou na ivotn cest dle ne j, a proto spolhm na jejich rady a schopnosti veden. Studuji lidsk zvyky a postupy a pak je zkoum zavst do mch zvyk a ivota. Tak patm do asociace investor a podnikatel, jejm elem je podn schzek na nejvy rovni velmi spnch organizac, kde se e problmy, sdlej npady a mylenky. Mnoho z vs si prochz stejnm procesem, kter m jsem prochzel j. Doporuuji vm vybrat si tuto knihu, stejn tak i jin knihy z edice Bohatho tty, a vzdlat se. Pokud stle pokraujete ve svm vzdlv-

16

MISTROVSTV VINVESTOVN DO REALIT

n a pouijete to, co jste se nauili o investovn do aktiv, tak budete finann nezvisl. Kdy u jednou mte znalosti, vechno, co spn investovn do nemovitost vyaduje, je zdrav rozum. Vyzbrojeni znalostmi a tipy od zasvcen osoby ztto knihy budete pi hodnocen uzavranho obchodu schopni pout zdrav rozum. Nebudou v tom dn kouzla, pouze know-how. Toto je zklad a zbytek knihy strvm tm, jak vs nauit zskat vai vlastn nemovitost s vce bytovmi jednotkami. Obshneme proces hledn, jak financovat vai investici, nalezen tmu a investor podle pracovitosti, prvnho uspodn a dal. Provedu vs rozshlm procesem zskn nemovitosti o vce jednotkch, projdeme celou cestu a ke stolu, na kterm uzavete smlouvu. Ke konci knihy se budete ctit vybaven a sebejist k nalezen, zskn a operovn svlastn investic do nemovitosti svce bytovmi jednotkami. Take jak zaneme? Nsledujme bohat. Protoe nyn je as vytvoit vai budoucnost, a ta bude urena volbami, pro kter se rozhodnete, a zvazky, kter ctte.

Kdo jsou ti bohat?

Kad rok magazn Forbes zveejuje ebek 400 nejbohatch Amerian. Vm, e se to me zdt pekvapiv, ale j na tomto seznamu nejsem. Ale je tam spousta lid, kter znte a mnoho dalch, o kterch jste vivoZe 400 miliard na seznamu t neslyeli. Vroce 2007 jsou pekvapinejbohatch Amerian magazv natomto ebku pouze miliardi. nu Forbes jich 10 procent zskalo Je to poprv vhistorii seznamu Forbesu svoje bohatstv pmo zrealit. nejbohatch Amerian, e milioni jsou vyloueni. Vce ne 10 procent miliard vebku magaznu Forbes vydlalo svoje bohatstv na realitch. Toto je fenomenln procento, kdy bereme vvahu, e Forbes pouv 20 rznch kategori prmyslu kuren bohat generace. Dva nejbohat magnti v ebku v oblasti realit jsou Donald Bren

Nsledujme bohat

17

a Samuel Zell. Oba tito mui jsou pedevm znmi pro sv investice do nemovitost s vce bytovmi jednotkami. Jsou dkazem, e iroko daleko nejlep investice do realit jsou bytov domy. DONALD BREN Jako pedseda spolenosti The Irvine Company m Bren ist zisk 13 miliard dolar a vlastn vce ne 25 tisc bytovch jednotek. The Irvine Company psob v jin Kalifornii a je znm pro sv luxusn a prvoplnov komunity. Spolenost byla zaloena Jamesem Irvinem v roce 1864 jako holding pro akrovou vmru jeho rane. Souasn portfolio spolenosti zahrnuje 400 kancelskch budov, 40 obchodnch center, 90 komunit bytovch jednotek, 2 hotely, 5 pstavi a 3 golfov kluby. Spolenost je a do souasnosti v soukromm vlastnictv a dopomh hodnotou nemovitho majetku Brenovi do kategorie jednoho znejbohatch mu na svt. SAMUEL ZELL Samuel Zell, sistm ziskem o hodnot 6 miliard, je zakladatelem Equity Residential a zaloil svj byznys v roce 1969 vedenm bytovch dom v Michiganu. Bylo to v dob jeho studi na univerzit. Vybudoval svoji spolenost do pozice nejvtho veejn obchodujcho vlastnka, provozovatele a developera bydlen v domech s vce bytovmi jednotkami ve Spojench sttech. Vroce 1993 se jeho spolenost stala jednou zprvnch realitnch spolenost se zamenm na veejnost. Jeho spolenost je uvedena vindexu S&P 500 a je povaovn za kmotra realitnch spolenost pro veejnost. Toto vechno vzniklo dky investici do nemovitost s vce jednotkami. Kadoron nvrat spolenosti stle pekonv Dow Jonesv index a index S&P 500 nkolikansobnmi procentnmi body. Podle veejnho oznmen firma Equity Residential vlastn pes 920 bytovch dom, zahrnujcch 197 404 samostatnch jednotek. Spolenost zamstnv pes 6000 lid. Nedvn provozn vnosy zbytovho portfolia Equity se rovnaly 1,95 miliardy dolar a celkov hodnota majetku, dom sbytovmi jednotkami, byla 16,6 miliardy dolar.

18

MISTROVSTV VINVESTOVN DO REALIT

Reality = bohatstv
Zatmco 10 procent na ebku magaznu Forbes velmi siln ukazuje ve prospch realit to, co nesignalizuje, je, e dokonce i ti, kte nezskali bohatstv pmo zrealit, vd hodn za svj spch prv realitm. Obchodn npady mnohm vytvoily dostatenou likviditu, aby byli schopni investovat do realit. Protoe jste etli knihu Bohat tta, chud tta, vte, e klasickm pkladem tohoto principu je McDonalds. Vknize Robert Kiyosaki vyprv pbh Raye Kroce, zakladatele McDonalds, mluvcho ktd student MBA. Kdy se jich zeptal, vjakm oboru pracuje, tda pekvapen odpovdla vhamburgerech, samozejm. Kroc jim odpovdl: Dmy a pnov, j nepracuji vhamburgerovm byznysu, mm byznysem jsou reality. Obchodn st byznysu McDonalds je pouze st obrzku. Velkou st spchu McDonalds je jejich nemovit majetek. Podle nejnovj vron zprvy je celkov hodnota nemovitost McDonalds 29,9 miliardy dolar. To jen ke srovnn s jejich istm provoznm pjmem, 4 miliarByznys vytv likviditu; dy dolar. Jak pe Robert McDoreality vytv bohatstv. nalds je jednm znejvtch vlastnk realit na svt. Byznys McDonalds vytv likviditu, ale jsou to reality, kter jim vytv bohatstv. McDonalds je jasnm pkladem tohoto konceptu, pouvanho skoro kadm pro vuku. Podvejme se na nkter mn zejm pklady. Myslm, e zanete vidt vytvejc se vzorec. SHELDON ADELSON Pro vtinu lid je Sheldon Adelson znm jako zakladatel Las Vegas Sands Corporation. Spolenost vlastn velk kasina, nap. Bentan v Las Vegas a jin po celm svt. Adelson byl sistm pjmem vhodnot 28 miliard dolar podle magaznu Forbes tetm nejbohatm lovkem v Americe a ptm nejbohatm lovkem na svt. Mon je pravda, e zskal sv bohatstv dky hrskmu prmyslu, faktem ale je, e Andelsonovo skuten bohatstv pochz znemovitho majetku jeho spolenosti. The Las Vegas Strip je jedna znejhodnotnjch budov

Ken McElroy f a partner MC Companies

Ken McElroy, partner MC Companies, m pes 20 let tch nejlepch zkuenost v oblasti: njemnch dom a sprvy nemovitost, vstavby, projekt a stavebnho managementu, analzy investic, koup a pedn, vvoje byznysu a vztah sklienty. Tm, e Ken za posledn dva roky nakoupil reality za 200 milion dolar, pin uniktn perspektivu sprvy nemovitost pro odhad potenciln hodnoty nemovitosti. Ken je realitnm poradcem Roberta Kiyosakiho a organizace Bohatho tty. V roce 2004 vydal Ken bestseller Poradci bohatho tty: ABC investovn do realit. Kniha ABC investovn do realit je nabzena jako soust pednky o realitch v systmu Maricopa County Community College vArizon. Ken je spolu sRobertem Kiyosakim autorem audio program: Jak zvit pjem u vaich investic do realit, Jak pimt banke, aby ekl ano! a Jak si udret dobr njemnky. Vechny jsou k dostn na strnce www.richdad.com. Ken spolen s Robertem a Kim Kiyosaki inspiruje publikum po celm svt a na pednkch koly Learning Annex, kde pedneli enci, jako jsou Donald Trump, Tony Robbins, Magic Johnson, George Foreman a dal. asto se Ken objevuje jako host na pednkch Bohatho tty a tak se objevil v nkolika specilnch vydnch televize PBS a Rich Dad TV s Robertem a Kim Kiyosakovmi. Mimo pednen na Learning Annex ve Spojench sttech, Fast Track a Cash Flow v Kanad a Infinity Broadcasting tak vystoupil jako enk v roce 2005 na National Achievers Congress vSingapuru. Ken je tak vyhledvanm enkem na nkolika prmyslovch akcch, jako je AMA (Arizona Multihousing Assotiation) a NAA (National Apartment Association) a nrodnch a regionlnch akcch po celch Spojench sttech. Ken vystupuje tak na pednkch v Praze, aktuln termny akc najdete na www.richdad.cz. Jako modertor vprogramu Entrepreneur Magazines Real Estate Radio pro WS radio Ken zpovd experty v oblastech realit, financ a prva. Mezi hosty byla Kim Kiyosaki, autorka knihy Bohat ena; vtzka reality show Zatenk Kendra Toddov; prvn poradce Bohatho tty Garrett Sutton; bval hr NBA, dnes investor Danny Schayes; Loral Langemeierov, autorka knih The Secret a Live Out Loud. Jako aktivn len Entrepreneur Organization a Arizonas Chapter of Enterpreneur Organization zastval Ken pozice v nkolika sprvnch radch, vetn prezidenta fisklnho roku 2004/2005. Ken je tak aktivn v komunit a dlal poradce pro Child Help a AZ Food Banks, kde dil nejrozshlej dodvku jdla ve stt Arizona. Ken a jeho rodina bydl ve Scottsdale vArizon. The MC Companies jsou: MC Realty Advisers, LLC; MC Management, LLC; KRM Construction, Inc.; Riverside Builders, Inc.; a Short Term Housing Solutions, LLC. Pro vce informac o Kenu McElroyovi navtivte www.kenmcelroy.com; pro vce informac o spolenostech MC Companies navtivte www.mccompanies.com.

DOPORUUJEME
PODNIKATEL DESETILET Roman Sml, Martin Chlouba
Inspirativn, pln odvahy i vytrvalosti. Takov jsou p bhy nejlepch podnikatel esk republiky v knize Podnikatel desetilet. Mapovali jsme jejich kroky od prvn koruny investovan do podnikn a po miliardy, kter jejich spolenosti dnes vydlvaj. A hledte recept na spch v podnikn, nebo vs zajmaj p b hy lidsk odvahy, kniha Podnikatel desetilet je uren prv pro Vs. Najdete v n pbh Vladimra Kove z Unicornu, Tom e B eziny z Bestu, Radima Jan ury ze Student Agency, Zbyka Frolka z Linetu i poslednho vtze soute Podnikatel roku esk republiky Eduarda Kuery z Avast softwaru.

www.podnikateledesetileti.cz 8 TAJEMSTV SPCHU Richard St. John

Kdy se mal dvka v letadle zeptala Richarda St. Johna, co skuten vede k spchu, netuil, jak moc mu nevinn otzka zmn ivot. Po 7 letech vzkumu, 500 rozhovorech se slavnmi lidmi jako jsou Bill Gates, Richard Branson, zakladatel Googlu i Donald Trump, vznikla kniha 8 tajemstv spchu. Tajemstv nebyla vybrna autorovm pesvdenm i nzorem. Veker rozhovory pepsal do potae, prostednictvm obrovsk databze analyzoval kad sdlen a nyn vm pedkld 8 charakterovch vlastnost, kter maj spn lid spolen. Tchto 8 tajemstv funguje nap obory od byznysu, pes vdu, sport a po umn i kadodenn ivot. Kniha je zbavn a inspirujc!

www.8tajemstvi.cz