1.

UVOD

IZRADA ELABORATA ETAIRANJA POSAO GEODETA

b) jednog suvlasnika nekretnine koji ima odgovarajui suvlasniki dio c) vie suvlasnika koji zajedno (ukupno) imaju odgovarajui suvlasniki dio d) zajedniara koji u svom vlasnitvu imaju odgovarajui suvlasniki dio e) vlasnika zemljita sa zgradom kad dijele nekretninu na odgovarajue suvlasnike dijelove. Prema tome, zahtjevu pod a) za upis etanog vlasnitva u zemljinu knjigu potrebno je priloiti suglasnost u pismenom obliku svih suvlasnika nekretnine, pod b), c), d) pravomonu odluku suda o korisnim vrijednostima te pod e) izjavu u kojoj vlasnik izjavljuje da svoje vlasnitvo dijeli na suvlasnike dijelove i s njima povezuje vlasnitvo pojedinih posebnih dijelova nekretnine. Osim toga zahtjevu za upis etanog vlasnitva treba priloiti potvrdu nadlenog tijela dravne uprave da se radi o samostalnim uporabnim cijelinama.

Pojam etanog vlasnitva egzistira ve etrdeset godina. Zakonom o dravnoj izmeri i katastru nekretnina (NN 128/99) obuhvaena je i izmjera dijelova zgrada u cilju stvaranja katastarske podloge za upis etanog vlasnitva u zemljine knjige. Na taj bi nain trebalo stvoriti evidenciju etanog vlasnitva u okviru geodetskog sustava. No, na alost, taj se dio zakona jo ne izvrava. Pravno gledano, etano vlasnitvo ureuje zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96). Da bi se steklo vlasnitvo posebnih dijelova nekretnine (etano vlasnitvo) treba izraditi elaborat etairanja. Postavlja se pitanje, je li to posao kojeg mogu izvoditi geodeti. Naime, sve donedavno smatralo se da je to iskljuivo posao arhitekata. I zaista, prema zakonu o gradnji (NN 52/99 i 75/99) sastavni dio glavnog projekta je i plan posebnih dijelova zgrade (projekt etairanja), koji prema Zakonu o Hrvatskoj komori arhitekata i inenjera u graditeljstvu (NN 47/98) obavlja iskljuivo ovlateni arhitekt. Drugim rijeima, to znai da pri gradnji novog stambenog objekta etairanje izvodi ovlateni arhitekt, dok je kod starijih stambenih objekata, koji nisu etairani, sukladno Zakonu o vlasnitvu, potrebno izraditi plan etane diobe (elaborat etairanja), koji mogu izvoditi geodetski strunjaci ovlateni inenjeri geodezije.

3. USTROJ I VOENJE KNJIGE POLOENIH UGOVORA

Ustroj i voenje knjige poloenih ugovora je deniran pravilnikom kojim se ureuje postupak polaganja ugovora o kupoprodaji stana u sluajevima da nekretnina nije upisana u zemljine knjige. Ova knjiga sastavljena je od glavne knjige i zbirke isprava te pomonih knjiga. Glavnu knjigu ine poduloci. Za svaki stan vodi se poseban poduloak sastavljen od popisnog, vlasnikog i teretnog lista. Oznaka i opis stana navode se u popisnom listu na nain da se najprije upisuje zgrada u kojoj se nalazi stan koji je predmet upisa s naznakom ulice i kunog broja te zemljino-knjine ili katastarske estice na kojoj se zgrada nalazi, a zatim stan s navoenjem poloaja u zgradi, povrine stana te broja i namjene prostorija. Meutim, prema Zemljino-knjinom poslovniku (NN 81/97) od njegovog stupanja na snagu (20.08.1997.) knjiga poloenih ugovora osnovana prema Pravilniku o utvrivanju i voenju knjige poloenih ugovora dio je zemljine knjige koja se vodi za katastarsku opinu u kojoj se vodi knjiga poloenih ugovora.

2. UVJET ZA UPIS DIJELOVA ZGRADE U ZEMLJINU KNJIGU

Vlasnitvo na odreenom posebnom dijelu nekretnine (etano vlasnitvo) ostvaruje se upisom u zemljinu knjigu. Da bi se vlasnitvo na tim dijelovima moglo upisati, oni moraju initi samostalne uporabne cjeline. To dakle, nisu jedine ve samo samostalne cjeline prikladne za ostvarivanje suvlasnikog prava. Etano vlasnitvo se moe protezati i na balkone, terase, podrume i tavanske prostore, pod uvjetom da slue iskljuivo jednom posebnom dijelu i ako su jasno razgraniene od ostalih dijelova nekretnine. Predmetom etanog vlasnitva ne mogu biti zajedniki dijelovi nekretnine, kao to su npr. zemljite na kojem je zgrada izgraena, temelji, glavni zidovi, stubita, hodnici, krov i zajednike prostorije. Etano vlasnitvo se ostvaruje upisom u zemljinu knjigu pod pretpostavkom da je zgrada izgraena i da zajedno sa zemljitem ini pravno ali i ziko jedinstvo. Upis se vri na zahtjev: a) svih suvlasnika nekretnine temeljem njihove suglasne odluke

4. IZRADA ELABORATA ETAIRANJA

Izgled Elaborata etairanja odnosno plana etane diobe koji se izrauje u svrhu uknjibe etanog vlasnitva se u praksi dosta razlikuje, to ukazuje na nedostatke jedinstvenih tehnikih normi, odnosno pravilnika koji bi to pitanje regulirao. No, u

pravilu on se sastoji od pisanog dijela i grakog priloga. a) Pisani dio - vrsta i adresa zgrade koja je predmet zemljino-knjine diobe - katastarska estica na kojoj je zgrada izgraena - graevinski elementi zgrade (temelji, zidovi, stropovi i dr.) - raspored zgrade na etane jedinice (stanovi, poslovni prostori i dr.) - raspored zajednikih prostora zgrade - povrine etanih jedinica i njihovih sporednih dijelova (otvorenih balkona, terasa, spremita i dr.) - vrsta i povrine pojednih prostorija u etanoj jedninici (sobe, kuhinje, hodnici i dr.) - povrine zajednikih prostora - prostorni sadraj etanih jedinica i zajednikih prostora u zgradi (na etai) - podatke o vlasnicima etanih jednica - izrauni povrina odnosu korisne povrine posebnih dijelova prema ukupnoj korisnnoj povrini zgrade. b) Graki dio - tlocrti pojedinih etaa zgrada (prizemlja, kata i dr.) - tlocrti etanih jedinica (stanova, poslovnih prostora i dr.) - tlocrti pojedinih prostorija u etanim jedinicama (soba i drugih prostorija) - tlocrti pojedinih zajednikih prostora - dimenzije svake pojedine prostorije, te irinu zida koji ih omeuje - povrine pojedinih prostorija - crtei otvora na zidovima (vrata sa smijerom otvaranja, prozori) - oznake dijelova zgrada (brojevi, slova, boje i rafure) - crtei presjeka i proelja zgrade - tlocrti dijelova zemljita koji pripadaju etanim jedinicama - opis namjene pojedinih prostorija - oznake mjerila tlocrta - oznake smjera sjever-jug.

U elaborat etairanja obino su priloeni: - kopija katastarskog plana katastarske estice s ucrtanom zgradom) izvadak iz zemljine knjige potvrda upravnog tijela nadlenog za graditeljstvo da etane jedinice na kojima se eli uknjiiti vlasnitvo predstavljaju samostalne uporabne cjeline pisana suglasnost svih suvlasnika u postupku etairanja. Na kraju se moe konstatirati da je najjednostavniji primjer diobe podjela na dva posebna dijela graevine, gdje je graevina upisana u zemljinu knjigu, a vlasniki odnosi (odnosno suvlasniki odnosi) rijeeni, no postupak rada je potpuno isti i za vee graevine s vie etanih jedinica.

5. ZAKLJUAK
U postupku izrade elaborata etairanja prisutan je problem neujednaenosti. To je posljedica injenice da za izradu predmetnih elaborata nema utvrenih tehnikih normi odnosno pravilnika. Stoga se u praksi izgled elaborata dosta razlikuje, no u ovom radu su ipak prikazani osnovni dijelovi elaborata koji svaki elaborat etairanja mora sadravati. Iz svega navedenog je vidljivo da se namee potreba deniranja normi odnosno pravilnika o izgledu i nainu izrade elaborata etairanja. Takoer je za geodetsku struku iznimno vano deniranje ovlatenja za izradu elaborata. U tom smislu bit e potrebno potaknuti izmjenu zemljino-knjinih i katastarskih propisa, a prvenstveno Zakona o zemljinim knjigama (NN 91/96). Vanu ulogu u tim nastojanjima morat e odigrati i geodetska struka, posebice kroz Hrvatsku komoru arhitekata i inenjera u graditeljstvu Razred ovlatenih inenjera geodezije.
LITERATURA

1. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (NN, br. 91/ 96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 i 114/01) 2. Zakon o zemljinim knjigama (NN, br. 91/96, 137/99 i 114/ 01) 3. Pravilnik o ustroju i voenju knjige poloenih ugovora (NN, br. 42/91) 4. Pravilnik o unutarnjem ustrojstvu, voenju zemljinih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljino-knjinim odjelima sudova (Zemljino-knjini poslovnik NN, br.81/97) 5. Zakon o vlasnitvu na dijelovima zgrada (NN, br. 52/73) 6. Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN, br. 128/ 99) 7. Pravilnik o katastru zemljita (NN, br. 28/00) 8. Kodeks strukovne etike hrvatskih arhitekata i inenjera u graditeljstvu (NN, br. 40/99) 9. Zakon o gradnji (NN, br. 52/99)

Napisao: Davor Bubalo in. geod.