Dcho Registral I - Materia

DR-I
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derecho registral I
NOT
| primer cuatrimestre
EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 1
ndice
g presentacin g programa
5 contenido mdulos g mapa conceptual 8 g macroobjetivos 9

g agenda g material
9 10 material bsico material complementario 14
g glosario
g mdulos *
m1 | 21 m2 | 28 m3 | 48 m4 | 74 * cada mdulo contiene: microobjetivos contenidos mapa conceptual material actividades glosario g evaluacin 102
impresin total del documento 100 pginas
EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.2
p r e s e n t acin
Bienvenido a DERECHO REGISTRAL I
En esta instancia, le damos formalmente la bienvenida a la Asignatura. Es importante reconocer que, el profesional de derecho frente a la creciente complejidad de los negocios que domina el mundo actual, necesita completar y profundizar dichos conocimientos con los especficos correspondientes a la Carrera de Notariado. Actualmente, el notario asume la condicin de asesor de las partes involucradas en el negocio jurdico objeto de atencin. Esta funcin la realiza a travs de la explicacin sobre la naturaleza y el alcance de los compromisos asumidos y sobre las consecuencias jurdicas que acarrea a cada una de ellas, tanto desde el punto de vista personal como patrimonial. Con frecuencia, debe actuar como mediador natural frente a la divergencia de posiciones asumidas por las partes en el proceso de concertacin negocial, a fin de facilitar y dar fluidez a las transacciones. De esta manera, evita conflictos absolutamente innecesarios o perfectamente evitables. Para ello, el notario debe conocer acabadamente la organizacin y el funcionamiento del registro de la propiedad inmueble. Esta institucin -Registro General de la Provincia- representa la informacin jurdica de los inmuebles ubicados en la provincia. El conocimiento de los distintos principios registrales receptados en la ley de fondo respecto del rgimen de los registros de la propiedad inmueble, se torna una herramienta imprescindible para el desarrollo de las funciones del notario, como hacedor del ttulo en materia de inmuebles. El carcter declarativo de la publicidad registral inmobiliaria, pone en cabeza del notario la obligacin de hacer valer el derecho real nacido puertas afuera del registro. 1
La normativa nacional -ley 17.801- ha sido reglamentada en cada una de las provincias, fijndose de esta manera pautas de aplicacin en el orden local. En forma an ms especfica, existe la normativa tcnico registral que emana de la direccin del registro inmobiliario; cuya aplicacin deviene necesario observar a los efectos de obtener la registracin del documento.
Asimismo, resulta imposible soslayar el papel que asume el escribano como auxiliar del fisco al actuar como agente de retencin de los tributos que recaen sobre los contratos celebrados con su intervencin y, especialmente, en el aspecto inmobiliario. A nivel nacional la ley 22.427 y, en el mbito provincial y municipal, los respectivos cdigos tributarios, imponen al notario la exigencia de solicitar los respectivos certificados de deudas.
Qu aportes realiza el Derecho Registral I a la formacin del escribano? Principalmente, podramos considerar que brinda los elementos necesarios para llevar a cabo la obligacin de resultado consistente en la registracin del ttulo referido a un inmueble -, impuesta como autorizante del acto. 2
La clave del funcionamiento del Sistema de Registros Inmobiliarios esta precisamente, en la cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el asiento registral, sea por intermedio de la exhibicin del folio real, mediante fotocopiado del legajo o a travs de la expedicin de certificados que hacen plena fe sobre la autenticidad de la informacin proporcionada y su fidelidad con los asientos de la matrcula (ley 17.801 art. 22). Si ese conocimiento potencial derivado de la registracin no se da, sea por culpa, error, omisin o dolo del registro o sus dependientes o cualquier causa atribuible al escribano, al propio interesado o incluso, a caso fortuito o fuerza mayor, no habr perfeccionamiento de la transmisin frente a terceros, quienes podrn actuar como si la venta nunca hubiese existido. En sntesis, les ser inoponible (en el caso la tentativa de anotacin que suerte de lo informado por el propio registro es insuficiente para la transmisin del derecho real, que el tercerista y nulidicente del
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remate del inmueble se atribuye sobre el mismo; siendo por lo tanto inoponible a los terceros ajenos al acto, como el ejecutante y el comprador de la subasta atacada. Cm. Nac. Com. Sala C, fecha 24.11.1989 autos: PONZIO c. CISTERNA s/ EJECUTIVO
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Art.6 Ley 17.801 La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal..
p r o g rama
MODULO I: DERECHOS SUBJETIVOS UNIDAD 1: Derechos Subjetivos: concepto, contenido. Clasificacin conforme a su objeto; contenido y oponibilidad. Derechos Subjetivos Patrimoniales. Concepto. Clasificacin Constitucin y oponibilidad. Tratamiento en el Cdigo Civil Argentino: sistematizacin, esquema original y modificaciones. Derechos Personales y Derechos Reales: concepto; constitucin; personalidad, vigencia y oponibilidad. Publicidad. Derechos Intelectuales: concepto, contenido, clases, constitucin y validez. Oponibilidad.
MODULO 2: TEORIA GENERAL DE LA PUBLICIDAD UNIDAD 2: Publicidad: concepto, contenido. Funcin. Medios e instrumentos. Extensin y marco de aplicacin. Lmites y posibilidades. Funcin y aporte de la publicidad en la dinmica de los derechos reales. Relacin con otras instituciones. Historia de la publicidad: distintos sistemas. Evolucin. Objetivo de la Publicidad: seguridad jurdica patrimonial esttica y dinmica. Publicidad posesoria y registral: contenidos; lmites y cualidades. Aplicabilidad. Derechos Nacional y Comparado. Publicidad de los derechos reales inmobiliarios: esquema original del Cdigo Civil. Leyes Provinciales. Proyectos de reforma. Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil (1961). Ley 17.711 (art. 2.505) y Ley 17801. Cuarto Congreso Nacional de Derecho Civil (1969). Caracteres del sistema registral inmobiliario. Ley Reglamentaria Provincial 5771 (T.O). Caractersticas generales y particularidades.
MODULO 3: DERECHO REGISTRAL UNIDAD 3: Derecho Registral: concepto y contenido. Denominaciones y autonoma. Relacin con otras disciplinas. Principios registrales: doctrina y normativa registral. Ley Hipotecaria Espaola 1861. Sistemas Registrales: contenido, clasificacin. Tcnicas registrales, concepto, clasificacin. Registro Inmobiliario: caractersticas, evolucin histrica. Regulacin ley 17801 y 5771. Registro de anotaciones personales: Registro de Mandatos, representaciones y autorizaciones. Funciones e interrelaciones en el sistema registral Argentino. Ley catastral 5057.
MODULO 4: PRINCIPIOS REGISTRALES UNIDAD 4: Principio de Inscripcin: concepto, caracteres. Objeto. Documentos registrables. Contenidos y condiciones de validez. Plazos; procedimientos y efectos. Prrrogas. Asientos registrales: inscripcin y anotacin, concepto y contenido. Tipos. Efectos. Inmatriculacin. Matriculacin. Procedimientos. Rectificacin de asientos. Cancelacin de inscripciones y anotaciones. Caducidades. Registro General de la Provincia: sistemas operativos de inscripcin; normas aplicables. Conversin de la tcnica Cronolgica Causal al sistema del Folio Real. Disposiciones normativas aplicables. Registraciones previstas en Leyes especiales: fraccionamientos verticales; prehorizontalidad. La posesin y el Registro. Otras disposiciones legales. UNIDAD 5: Principio de Especialidad o determinacin: concepto. Tratamiento en la Ley 17.801 y Ley Provincial 5771. Relacin jurdica y sus elementos. El objeto de la registracin: el inmueble. Registro y Catastro. Planos. Coordinacin y funciones de los distintos Organismos Inmobiliarios. Identificacin de los sujetos y de la causa. Titular Registral. Derechos reales de garanta y el principio de especialidad material registro? UNIDAD 6: Principio de Prioridad: concepto. Ordenamiento de los Derechos reales inmobiliarios. Prioridad registral y extraregistral. Prioridad directa. Prioridad indirecta o reserva de prioridad. Anotaciones preventivas para subasta. La prioridad y el rango hipotecario. Reserva de rango. Errores u omisiones registrales y la prioridad. Caducidades. Anlisis Ley 17801 y Ley 5771. UNIDAD 7: Principio de Tracto Sucesivo: concepto. Relacin con el necesario encadenamiento y legitimidad de las transmisiones reales: aspectos sustanciales y formales. El tracto y la calificacin registral; contenido y marco material y adjetivo de su aplicacin. El tracto y el documento de procedencia judicial. Tracto Abreviado: concepto, supuesto. Modalidad o excepcin? Anlisis y desarrollo de los distintos casos. Interpretacin y alcances otorgados por el Registro General de la Provincia. Extensiones aceptadas. Normativa aplicable. UNIDAD 8: Principio de Rogacin: concepto. Su desarrollo en la Ley 17.801 y 5771. Alcance segn al aporte o intervencin registral que se requiera. Supuestos de actuacin de oficio. Lmites. Legitimacin causal y profesional para rogar. Distintos supuestos y Legislacin autorizante de facultades rogantes. Plazos y prrrogas para su ejercicio. Recursos contra las decisiones del Registrador. Desistimiento de la inscripcin procedimientos y condiciones. UNIDAD 9: Principio de Publicidad: concepto. Publicidad material y publicidad formal. Ley 5771. Medios de publicidad: informes: tipos, efectos. Certificados: concepto, contenido, efectos, supuestos de cesin y actos distintos. Caducidad. Notas. Consultas directas al Registro. La publicidad registral inmobiliaria y su incidencia frente a los terceros: efectos de publicidad: anoticiamiento, oponibilidad. Fe pblica registral. Asientos registrales: contenido. Clases. Su relacin con la realidad jurdica extraregistral. Inexactitudes registrales: concepto, tipos, efectos jurdicos. Procedimientos y normas aplicables. Supuestos de rectificaciones de oficio. Facultades de la Direccin del Registro: procedimientos. Prctica.
UNIDAD 10: Principio de Legalidad: concepto y contenido. Su alcance y extensin: legalidad extrnseca e intrnseca. Funcin Calificadora del Registrador: naturaleza; alcances e importancia. Opiniones doctrinarias. Marco de su ejercicio; responsabilidades. Defectos subsanables e insubsanables. Observacin y rechazo. Conceptos, procedimiento. Ley Nacional y Ley 5771. Notificaciones y formalidades. Contencioso registral: procedimiento recursivo; instancias; plazos; resguardos. Caracteres. Intervencin judicial. Conflicto por denegatoria de inscripcin o anotacin de documentos de naturaleza judicial, procedimiento, efectos y consecuencias. Doctrina y jurisprudencia. (Reuniones Nacionales Directores-1973). IV Congreso Nacional de Derecho Registral (1982).
m a p a c o n c eptual
m a c r o o b j etivos
Abordar el estudio profundo de la publicidad registral inmobiliaria a los fines de complementar y complejizar los conocimientos del profesional abogado. Identificar y comprender los principios registrales receptados en la normativa de fondo, para abordar adecuadamente el desarrollo de las funciones de notario. Comprender la esencia y las caractersticas de los registros de la propiedad inmueble para estar en condiciones de poder desempearse como profesional de consulta y asesoramiento. Conocer los elementos necesarios para participar en discusiones respetuosas relativas a la doctrina generadora de la normativa vigente, en materia de publicidad registral mobiliaria, con el fin de comprender la jurisprudencia. Desarrollar los conocimientos registrales necesarios para materializar, a travs del registro de la propiedad inmueble, la seguridad y certeza de los distintos actos dinamizantes de la riqueza patrimonial inmobiliaria. Comprender las diferentes clases de registros y los efectos de la actividad registral, para asegurar el resultado prctico de la actividad del futuro notario. Conocer acabadamente la legislacin registral vigente y, en especial, la de la Ley 5771 y la normativa tcnico registral dictada por la Direccin General del Registro General de la Provincia de Crdoba, a fin de integrarla a la legislacin nacional. Comprender la importancia de la publicidad registral en materia inmobiliaria como medio de incorporacin de los inmuebles al trfico jurdico, para visualizar las competencias exigidas al notario. Reconocer la importancia del derecho registral inmobiliario en el desarrollo de las funciones del escribano, para advertir la necesidad de una formacin actualizada e integral del futuro notario.
a genda
Porcentaje estimativo por modulo segn la cantidad y complejidad de contenidos y actividades MODULOS 1 2 3 4 TOTAL PORCENTAJES ESTIMADOS 10% 15% 10% 65% 100%
Representacin de porcentajes en semanas SEMANAS 1 1 2 3 4 5 6 7 Primer Parcial 8 9 10 11 12 13 14 15 Segundo Parcial 2 MODULOS 3 4
m a terial
Material Bsico: GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. El Derecho Real. Elementos para una teora general. Ed. Abeledo Perrot. 2005. MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. ed. Ed. Zavala. 2003. Leyes: Ley 11.723 Ley 13.512
IC IC
1 2
IC
Dto. 18.734/1949 Ley 14.005 Ley 14.394 Ley 15.283 Ley 17.801
IC IC IC
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IC
Dto. Provincial 24.913/1951 5 6 7

IC
Dto. 15.347/1946
IC
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GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. El Derecho Real. Elementos para una teora general. Ed. Abeledo Perrot. 2005. MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. ed. Ed. Zavala. 2003. LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. Curso Introductorio de Derecho Registral Edit. Vctor de Zavala. 1983.
Leyes: IC 10 Ley 19.724 Ley 11.723 IC 11 Ley 21.799 Ley 13.512 IC 12 Dto. 18.734/1949 Ley 22.362 Dto. Provincial 24.913/1951 IC 13 Ley 22.232 Ley 14.005 IC 14 Ley 22.427 Ley 14.394 IC 15 Ley 24320 Ley 15.283 IC 16 Dto. 15.347/1946 Ley 24.441 Ley 17.801 IC 17 Dto. Ley 6673/1963 Ley 19.724 IC Ley 24.481 18 Ley 21.799 IC Ley 22.362 Ley 24.855 19 Ley 22.232 IC Ley 25.248 20 Ley 22.427 IC 21 Ley 26209 Ley 24320 IC 22 Ley Provincial 5771 Ley 24.441 Dto. Ley 6673/1963 IC 23 Ley Provincial 5057 Ley 24.481 IC 24 Ley Provincial 5735 Ley 24.855 IC 25 Ley Provincial 9343 Ley 25.248 Ley 26209 Normativa Tcnico Registral (RG 1/2007) Ley Provincial 5771 Normativa Tcnico Registral (RG 1/2008) Normativa Tcnico Registral (Res. 1/2007) Normativa Tcnico Registral (RG 4/2008) Ley Provincial 5057 Ley Provincial 5735 Dto. Provincial 726/2010 IC 29 Ley Provincial 9343
IC IC IC
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Buenos Aires Catamarca
Chaco Leyes del Registro de la Propiedad Inmueble

IC
Chubut Ciudad de Buenos Aires Crdoba
Dto. 11643-1963 Inmobiliario Dto. 5479-1965 Reglamentacin Ley 3343 Inmobiliario Ley 4986 Modificacin Ley 3721 Microfilmacin Ley 23 Inmobiliario Ley 70 Modificacin Ley 4853 Direccin Ley 5062 B de F Ley 4170 Inmobiliario Ley 4196 Modificacin Dto. 2080-1980 Inmobiliario Ley 5771 Inmobiliario Ley 8652 Modificacin Ley 6074
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Corrientes Entre Ros Formosa
Jujuy
La Pampa
La Rioja
Mendoza
Resolucin 1-2007 Normativa Tcnico Registral Ley 9150 Dto. 586/04 Regl. Ley 9150 Ley 1502 Inmobiliario Ley 6964 Inmobiliario Ley 51 Ley 447-70 Inmobiliario DTR 1-1981 Cautelares DTR 1-1997 Tracto Ley 4531 Reestructuracin Ley 4950 Exenciones Ley 3327 Inmobiliario Ley 4733 Certificados Dto.Ley 483-1968 Inmobiliario Ley 1507 Modificacin DTR1-2004 Solicitudes informes Ley 3335 Inmobiliario Ley 3792 Modificacin Ley 6107 Saneamiento Ley 2111 Inmuebles Ley 552 Inmobiliario Dto. 155-1980 Inmobiliario Ley 1197 Reg. embargos Disposiciones Tcnico Registrales Ley 971 Ley 391 Inmobiliario Ley 3700 Modificacin
Misiones
Neuqun
Ley 2087 Inmobiliario Ley 810 Inmobiliario Ley 2746 Exencin Ley 2861 Informes Ley 3127 Documentos Ley 2312 Modificacin Ley 5148 Inmobiliario Ley 6717 Modificacin Ley 7326 Modificacin Ley 6633 Modificacin Ley 3802 Ley 3394 Inmobiliario Ley 5768 Regularizacin Dto.Ley 302-1971 Inmobiliario Ley 6435 Inmobiliario Ley 11292 modifica6435 Ley 12281 modifica6435 Ley 7960 modifica6435 Ley 11609 modifica6435 Ley 11641 modifica6435 Ley 10325 Modificacin Ley 3813 Inmobiliario
Ro Negro
Salta
San Juan San Luis Santa Cruz
Santa Fe
Santiago del Estero
Tierra del Fuego Tucumn
Ley 532 Inmobiliario Ley 3690 Inmobiliario Ley 5295 Director
Material complementario:
Material complementario:
VILLARO, Felipe P . Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Ed. Scotti.
3ra.Felipe edicin. VILLARO, P.2003 Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Ed. Scotti. 3ra. edicin. 2003 PEREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Desalma.
PEREZ LASALA, Jos Luis. E. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. 5771. Desalma. 1993. AHUMADA, Daniel Ley Registral Inmobiliaria - Ley Ed. Alveroni.
GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Ed. Librera Jurdica La Plata. 1972. GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Ed. Librera Jurdica La Plata. 1973.
1993. 2002.
AHUMADA, Daniel E. Ley Registral Inmobiliaria - Ley 5771. Ed. Alveroni. 2002.
1972. RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Ed. Depalma.
RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Ed. Depalma. 1973. CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Ed. Astrea. 1994. CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Ed. Astrea. 1994.
COGHLAN, Antonio R. Teora General del Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Abeledo Perrot. 1984.
HERNANDEZ Francisco. Introduccin al Inmobiliario Derecho Hipotecario. COGHLAN, Antonio R.GIL, Teora General del Derecho Registral. Edit. Ed. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970. Abeledo Perrot. 1984. Derecho Inmobiliario Ed. Librera Bosch. Barcelona.Edit. 1977. HERNANDEZ GIL, Francisco.Registral. Introduccin al Derecho Hipotecario. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970. ROCA SASTRE, Ramn N. - ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Ed. Edic. Bosch. Barcelona. 1979. Madrid. 1999.
LACRUZ BERDEJO, Luis J. - SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Ass.
LACRUZ BERDEJO, Luis J. - SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Ed. Civitas. Inmobiliario Registral. Ed. Librera Bosch. Barcelona. 1977. ROCA SASTRE, Ramn N. - ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Ed. Edic. Bosch. Barcelona. 1979. DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Ed. Civitas. Madrid. 1999.
DR1 | material | IC
informacin complementaria 1 a 30
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g l osario
Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento. Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles, la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando. Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no slo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral ser oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a posteriori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del documento autorizado.
Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin (inscripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art. 18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por un certificado. Clasificacin de los derechos subjetivos: Pueden clasificarse conforme a los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter econmico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta. Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiteracin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (ley provincia de Crdoba 5771, art. 20) Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos Reales-Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33 Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce. Derecho Subjetivo: Significa el poder o facultad atribuido a una voluntad. Se desprende del derecho objetivo. Elementos del Derecho subjetivo: Todo derecho subjetivo contiene tres elementos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurdico que le ha dado nacimiento.
Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no publicitada a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci atenindose a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibicin del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula. Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extraregistral o material. Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable y presume confeccin de una matricula. Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordenamiento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defini as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento pblico que modifique dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220). Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de autnticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801). Principio de inscripcin: Todo documento por el que se constituya, transmita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un doble acepcin: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por
los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, slo desde la registracin. En nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva de derechos reales, sino simplemente declarativa. As lo establece el art. 20 de la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin. Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinacin del inmueble a los efectos de lograr una buena correlacin de los ttulos y un encadenamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin. Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado. Principio de legalidad: El principio de legalidad impone que los ttulos que pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso ttulos vlidos o perfectos (concepto dado por Roca Sastre). Se encuentran sujetos a calificacin: a) Aspectos formales: aquellos que resultaren de la legislacin de fondo y, en especial, de los Cdigos Procesales, y de la legislacin registral; b) Cumplimiento de los principios de rogacin, prioridad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo; c) Confrontacin de los asientos registrales antecedentes. Principio de legalidad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar sobre el contenido ni el fundamento de la decisin judicial. El imperio del juez es absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisin del registrador por va de calificacin es arrogarse facultades que corresponden a los magistrados, en detrimento de la cosa juzgada. Le est vedado al registrador el control de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotacin. En consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b) La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dict. Principio de legitimacin: Se entiende que toda informacin publicitada por el registro es fidedigna y legtima a los efectos de resguardar la seguridad jurdica. El registro da fe de la inscripcin registral, pero slo de los aspectos extrnsecos, no los intrnsecos del documento por aquello de que la registracin es no convalidante y declarativa. Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscripciones respecto de un mismo inmueble se determinar por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el registro.
Principio de rogacin: A los efectos de que se produzca una modificacin en los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Est consagrado por el art. 6, ley 17801. Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y no una excepcin como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre ellos: La instrumentacin de escrituras simultneas como consecuencia de la realizacin de ms de un acto jurdico en forma conjunta. Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de tal manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legtimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consagrado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801. Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavalia propone el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes comparados pueden presentar. Prorrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801 en 180 das. Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros.
Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en el rgimen jurdico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto creador de derechos; el acto de transmisin no est concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros formulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente declarativo de la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin. Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de inscripcin.
Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin cronolgica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto. Tipos de prorrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar una prorroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio. 2) Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de 180 das, se le otorgaran 15 das ms.
m dulos
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m1 microobjetivos
Analizar los Derechos Subjetivos como integrantes del Derecho Objetivo para comprender la esencia de los mismos. Comprender la clasificacin de los derechos subjetivos conforme a determinados parmetros, para discernir su tratamiento en el Cdigo Civil Argentino. Reconocer las diferencias y similitudes entre los distintos derechos subjetivos para comprender su constitucin, oponibilidad y publicidad. Distinguir los Derechos Reales, Personales e Intelectuales, a los fines de comprender la normativa aplicable a cada uno.
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contenidos
DERECHOS SUBJETIVOS Del Derecho Objetivo como ordenamiento jurdico se desprende el derecho subjetivo, importando ste el poder o facultad atribuida a una voluntad. Es el sistema o conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana, emanados del Estado e impuestos por ste en forma coactiva, quien otorga el poder o facultad. Todo derecho subjetivo contiene tres elementos, a saber: a) El sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder o facultada; b) El objeto del derecho, que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o bien ejercer sus facultades en forma directa. c) La causa del derecho, que es el hecho o acto jurdico que le ha dado nacimiento.1 Si bien existen muchos criterios de clasificacin de los derechos subjetivos, hemos tomado slo tres de ellos que resultan significativos para la materia que nos interesa, Derecho Registral I.
Clasificacin de los derechos subjetivos a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada.
b) Por el carcter econmico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta. Puede decirse que recin en 1968, a travs de la reforma introducida por la ley 17711, a los Art. 2505 y 3135 del Cdigo Civil, se incorpora a la legislacin de fondo, aplicable a todos los derechos reales inmobiliarios, la publicidad registral inmobiliaria. De alguna manera, puede afirmarse que signific la institucionalizacin de los registros de la propiedad inmueble que venan funcionando en las distintas provincias. El Art. 2505 del Cdigo Civil qued redactado de la siguiente manera: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. En esta norma lo que se considera perfeccionado es la adquisicin, pero sta existe desde el momento mismo en que se dan los requisitos bsicos exigidos por el cdigo para la transmisin de derechos reales: el ttulo, en su doble acepcin material: o sustancial y formal y el modo. El Art. 3135, ltima parte del C.C., dice: Art.3135..Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar. (Prrafo incorporado por ley 17711). Los mdulos siguientes integran el estudio profundizado de la publicidad registral inmobiliaria.
NOTAS 1 Siendo el derecho desde el punto de vista objetivo un sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos Reales-Teora General Ed. Lajuane2006, pgs. 32-33
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material
Material Bsico: GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. El Derecho Real. Elementos para una teora general Ed. Abeledo Perrot. 2005. Ley 340 (Cdigo Civil actualizado) Ley 11.723 Ley 22.362 Ley 24.481 Dto. Ley 6673/1963
Material Complementario: DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Ed. Civitas. Madrid. 1999.
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actividades m1 | actividad 1
Derechos Reales, Personales e Intelectuales Usted se ha recibido recientemente de abogado y trabaja desde hace algunos meses en un Estudio Jurdico. All, usted se propone delimitar aquellos conceptos que le sern de utilidad para proceder en su tarea. Para ello, realiza un documento. Realice un documento, cuya extensin no puede superar una carilla en letra Arial N 11, donde determine lo siguiente: a) Diferencias y similitudes entre los Derechos Reales y Personales respecto a constitucin, objeto, elementos, duracin y oponiblidad. b) A partir de los Derechos Intelectuales especficamente el derecho de autor, determine la ubicacin del Derecho Moral y el Derecho Patrimonial dentro de la clasificacin de los derechos subjetivos en cuanto a contenido econmico y oponiblidad.
m2 | actividad 1
Manifestaciones de la propiedad intelectual Usted contina desarrollando su profesin en aquel estudio Jurdico-Notarial donde inici sus tareas hace un par de meses. Cada nuevo trabajo que realizar es un nuevo desafo que amerita estudio y sistematizacin de los conocimientos disponibles
Analice las distintas manifestaciones de la propiedad intelectual efectuando un esquema que contenga cuatro columnas con los siguientes tems: a) Clase de derecho intelectual. b) Objeto protegido. c) Carcter de la registracin y autoridad de aplicacin. d) Legislacin que lo contempla.
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asistente acadmico 1
Aqu se hace referencia a las distintas manifestaciones de propiedad intelectual.
La legislacin aplicable a cada una de las manifestaciones de propiedad intelectual establece la autoridad de aplicacin.
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glosario
Clasificacin de los derechos subjetivos: Pueden clasificarse conforme a los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter econmico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta. Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas, regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos Reales-Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33. Derecho subjetivo: Significa el poder o facultad atribuido a una voluntad. Se desprende del derecho objetivo. Elementos del Derecho subjetivo: Todo derecho subjetivo contiene tres elementos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa, sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurdico que le ha dado nacimiento. Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavala propone el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de
los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes comparados pueden presentar. Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto. ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en el rgimen jurdico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto creador de derechos; el acto de transmisin no est concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros formulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente declarativo de la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral;
sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin. Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de inscripcin. Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin cronolgica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.
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m2 microobjetivos
Comprender la publicidad de los derechos reales a los fines de conocer su extensin y aplicacin. Analizar la funcin de la publicidad en la dinmica de los derechos reales para entender su relacin con otras instituciones. Conocer el objetivo de la publicidad para lograr integrar la publicidad posesoria y la publicidad registral. Entender la publicidad de los derechos reales inmobiliarios en el esquema original del Cdigo Civil y leyes provinciales, a los fines de lograr comprender las caractersticas el sistema registral inmobiliario argentino.
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contenidos
TEORA GENERAL DE LA PUBLICIDAD La publicidad como concepto genrico lleva a pensar en la cognocibilidad, posibilidad cierta y concreta de conocer algo. El derecho debe ser conocido por quien tiene el deber de respetar. Si nos encontramos frente a un derecho real, ser la sociedad toda quien tiene un deber de respeto toda vez que son oponibles erga omnes. Esa publicidad puede realizarse a travs de distintos medios, as hablamos de publicidad posesoria material- y de publicidad registral formal-; segn que el medio utilizado para dar a conocer sea la posesin o el registro. Ambas publicidades, material y formal, se complementan y en la generalidad de los casos son coincidentes. No obstante, cuando entran en colisin se debe priorizar la primera en el tiempo, siempre que quien la invoca sea de buena fe. Las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1981 emitieron el siguiente despacho: Cuando entran en colisin la publicidad posesoria y la publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe. La posesin tambin reviste un papel preponderante en los artculos relativos a la doble enajenacin, porque estas controversias se resuelven a favor de quien primero fue puesto en posesin de la cosa (arts. 594, 596, 2791 y 3269 Cdigo Civil). Tales preceptos se mantienen vigentes y han dado lugar a sostener que subsiste la publicidad posesoria, en materia de derechos reales inmobiliarios, an luego de la incorporacin, con alcance general, de la publicidad registral inmobiliaria.
En relacin con la publicidad posesoria, se ha expresado que, en el derecho positivo vigente, conserva toda su trascendencia la publicidad posesoria; y existir publicidad posesoria cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral.1 Puede advertirse la exigencia de la buena fe subjetiva del tercero; no bastar que desconozca la inexactitud del registro, sino que es menester un plus de diligencia: el tercero no debe haber conocido ni podido conocer la existencia del derecho no inscripto. El deber de diligencia requiere el estudio de los ttulos antecedentes, de los asientos registrales y del estado posesorio del inmueble. El criterio seguido por el legislador al dictar la ley 17.801 a los efectos de distinguir las facultades propias de la Nacin y de las provincias en materia de publicidad registral inmobiliaria es el siguiente: a) corresponde a las leyes locales provinciales- todo lo que hace a la organizacin y funcionamiento de los registros, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deducen contra las resoluciones de sus autoridades. b) corresponde a la legislacin de fondo nacional- todo lo referente a los documentos que deban inscribirse, la forma de la matriculacin e inscripcin, sus efectos, la publicidad de los asientos, la publicidad y prioridad de los asientos registrales, etc. La ley nacional 17.801 si bien contiene algunas disposiciones que son, en ciertos aspectos, relativas a la organizacin y funcionamiento de los registros ya creados o a crear en las distintas provincias, no significa invasin en las esferas locales, sino simplemente mecanismos destinados a lograr una mayor eficiencia y seguridad en la aplicacin de la norma, como as tambin una saludable uniformidad en todo el pas. Basta leer detenidamente las leyes provinciales de creacin de los registros inmobiliarios para confirmar esta aseveracin. El registro inmobiliario constituye un medio tcnico destinado a satisfacer trascendentes necesidades del trfico, no solamente en beneficio de los particulares, sino tambin de la sociedad en general. Finalmente, es importante considerar que la publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real, con el fin primordial de proteger estos derechos subjetivos y dar seguridad a su trfico.
NOTAS 1 En el Primer Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1987 declar de lege lata: En nuestro Derecho Positivo la publicidad de las relaciones jurdicas reales inmobiliarias sobre la base de la posesin conserva su vigencia y eficacia en determinadas circunstancias, no obstante lo dispuesto por el art. 2505 CCiv. y las normas correlativas de la ley registral 17801 (recomendacin 1 de la Comisin n. 3).
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material
Material Bsico: MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. edit. Edit. Zabala. 2003. Ley 340 (Cdigo Civil) Ley 17.801 Ley Provincial 5771 Normativa Tcnico Registral (Res. 1/2007) Ley 26209 Ley Provincial 5057 Ley Provincial 9343
Material complementario: VILLARO, Felipe P . Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Ed. Scotti. 3ra. edicin. 2003. AHUMADA, Daniel E. Ley Registral Inmobiliaria-Ley 5771. Ed. Alveroni. 2002. COGHLAN, Antonio R. Teora General del Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Abeledo Perrot. 1984. RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Ed. Desalma. 1973. HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario. Ed. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.
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La falta de inscripcin registral, torna siempre inoponible el derecho real?
A esta altura usted ha podido ir reuniendo los contenidos necesarios para llevar adelante su desempeo profesional con seriedad y rigor conceptual. Ahora continan sus tareas en el Estudio jurdico. All, usted se enfrenta cotidianamente a difciles y delicadas situaciones por resolver
En la presente actividad se propone interpretar la publicidad registral inmobiliaria. Lo invitamos a leer detenidamente el siguiente fallo IC 1 para responder luego a las siguientes consignas e interrogantes. 1. Describa sucintamente los hechos 2. Qu entiende por buena fe diligencia? A 1 3. Cules son los requisitos exigidos para revestir el carcter de tercero a quien la falta de registracin le es inoponible? A 2 4. Cul es su opinin respecto del fallo?
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En materia registral inmobiliaria slo habr buena fe cuando se desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a quien la invoca. Slo habr verdadera diligencia cuando se llevaron adelante todas las actividades previstas por la ley para conocer la verdad real. As, en muchos casos priva la publicidad posesoria sobre la publicidad registral.
Recuerde que el tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien el derecho no ha operado mutacin, si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el Art. 2505 son aquellos que l llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, siempre que: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos, y c) tener buena fe.
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informacin complementaria 1
Tribunal: C. Nac. Com., sala C Fecha: 30/11/2004
Autos: Nuez, Nilda I. s/ Quiebra s/ Incidente de revisin -por Ruggeri, Ana N. y otros- DICTAMEN DEL FISCAL GENERAL: 1. El representante de los menores hijos de la fallida -herederos de su padre fallecido, que era ex cnyuge de aqulla- haba invocado derechos de ellos sobre el 50 % indiviso de un inmueble de titularidad de la quebrada. El sustento de la pretensin se relaciona con una resolucin del juez civil que interviene en el sucesorio del esposo de aqulla, del 18/10/1995, obrante a fs. 92 de ese juicio que en este acto tengo a la vista, mediante la cual se autoriz la venta de un inmueble del acervo hereditario sito en Marcos Sastre ..., UF 1, Cap. Fed., y se aprob la compra -en ese momento ya realizada- de otro en la calle Llavallol ..., UF 1 y unidad complementaria VII, Cap. Fed., que Nlida I. Nez efectu a nombre suyo (ste es el inmueble sobre el cual se invocan derechos). En ese mismo auto el juez civil orden la rectificacin de esa escritura, en el sentido de que el bien deba inscribirse en un 50 % a nombre de los menores y en el otro 50 % a nombre de aqulla. Adems, le orden a ella cancelar la hipoteca que haba constituido sobre este bien a favor del Banco Holands Unido SA y constituir otra slo sobre su 50 % indiviso, estando a su cargo la cancelacin. Sobre estas bases el aqu presentante pretendi que se les reconozca a los menores el derecho invocado sobre la referida porcin indivisa El juez haba declarado inadmisible esa solicitud; aqul plante revisin, que el juez rechaz mediante la sentencia de fs. 210/214. Consider que esa decisin recada en el sucesorio no era oponible a la quiebra ni a los terceros de buena fe (art. 2505 CCiv.), en tanto no haba sido cumplida ni se haba tomado razn de la misma en el Registro de la Propiedad Inmueble. 2. El representante de los menores apel (fundamentos fs. 221/223) y tambin lo hizo la defensora de menores e incapaces (fs. 238 vta.). 3. Aqul no desvirtu la circunstancia tomada en cuenta por el juez de que el acto que invoc como base de su pretensin (la decisin del juez civil antes mencionado) no fue inscripto. Esto obsta a su oponibilidad a terceros (art. 2505 y concs. CCiv.). La situacin jurdico dominial del inmueble en el momento de constitucin de la mencionada hipoteca a favor del Banco Holands Unido, y del siguiente mutuo hipotecario a favor de otro banco con el cual se cancel el primer gravamen, del cual es titular un acreedor verificado en autos, mostraba a la aqu fallida como nica titular del bien. En esas condiciones, prevalece el derecho del acreedor hipotecario, que no puede ser afectado por un acto posterior (la eventual inscripcin de la decisin del juez civil que aqu pudiera ordenarse) tendiente a sustraer el bien del patrimonio de su deudor. Ello en razn del principio de prioridad -que, en realidad, constituye una aplicacin al mbito registral del principio del prior in tempore potior in jure- en virtud del cual una inscripcin anterior (en el caso la hipoteca) debe considerarse prevalente por sobre una posterior, aun cuando el
instrumento que dio lugar a la primera haya sido conformado despus de la otra (arts. 17, 18, 19 ley 17801; conf. Aren, Beatriz, Tutela de los derechos reales y del inters de terceros, Abeledo Perrot, Bs. As., 1979; conf. mi dictamen 946632 del 30/5/2003, Adolfo Rosmino e Hijos s/ Quiebra s/ Incidente realizacin de bienes s/ Incidente de apelacin, conf, sala E, 13/8/2003). 4. Por lo expuesto, opino que no deberan progresar los recursos aqu interpuestos y que, por ende, V.E. debera confirmar la sentencia apelada.- Buenos Aires, octubre 28 de 2003.- Alejandra Gils Carb.- Fiscal General. 2 INSTANCIA.- Buenos Aires, noviembre 30 de 2004. Considerando: 1. Apelaron el tutor ad litem de Pablo N. A. Ruggeri y la Defensora de Menores e Incapaces la decisin de fs. 210/214 que rechaz la pretensin de reconocerle la titularidad del inmueble de la calle Llavallol 3080/2 UF 1 y Unidad Complementaria VII y ordenar su inscripcin. Los recursos fueron fundados en fs. 221/223 y 233 respectivamente, y contestados por la Sindicatura en fs. 224 y por el acreedor hipotecario en fs. 226/227 y mantenido por el defensor de menores de Cmara aqul interpuesto por la Defensora de Menores e Incapaces. 2.- Prescribe el art. 2505 del CCiv. que La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. La decisin adoptada por el juez de la sucesin de autorizar a la hoy fallida y madre del incidentista a enajenar un inmueble de la sucesin -el de la calle Marcos Sastre- para cancelar una hipoteca a favor del Banco Holands Unido constituida sobre otra propiedad de su titularidad, y rectificar la escritura pblica de este inscribiendo el 50% del dominio en cabeza de los restantes herederos -sus hijos menores- en tanto no result perfeccionada en los trminos de la norma aludida, resulta inoponible al acreedor verificado Bankboston National Association, quien ostenta privilegio especial sobre dicho inmueble. Ha sostenido esta sala que la finalidad de la creacin del sistema de registros pblicos no ha sido otra que la de establecer un mecanismo seguro y generalizado de publicidad de los derechos reales en materia inmobiliaria. La clave del funcionamiento del sistema de registros inmobiliarios est, precisamente, en la cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el asiento registral, sea por medio de la exhibicin del folio real mediante fotocopiado del legajo o por la expedicin de certificados que hacen plena fe sobre la autenticidad de la informacin proporcionada con los asientos de la matrcula (art. 22 ley 17801) (esta sala, 24/11/1989, en Ponzio v. Cisterna s/ Ejecutivo ). Si ese conocimiento potencial derivado de la registracin no se da, y no existen evidencias que justifiquen atribuir al acreedor hipotecario conocimiento de la realidad extra registral, es decir, de aquello que sucede fuera del registro en discordancia con sus constancias, el derecho invocado por los revisantes no le resulta oponible y prevalece sobre stos el derecho real de hipoteca registrado a favor del acreedor verificado. Teniendo a la vista los autos Nez, Nlida I. s/ Quiebra; Nez, Nlida I. s/ Quiebra s/ inc. de revisin promov. por Bankboston National Association y Ruggeri, Nstor R. s/ sucesin ab intestato, de ninguno de ellos se avisora indicio que permita endilgar al acreedor hipotecario descuido en las precedentes indagaciones y cumplimiento de las formalidades legales que permitan suponer
que el acreedor haya estado animado por la mala fe al momento de constituirse el gravamen. Vase que el inmueble de la calle Llavallol... adquirido por la hoy fallida el 27/2/1995 (v. fs. 271) es preexistente en su patrimonio tanto a la declaratoria de herederos dictada el 22/5/1995 (ver fs. 26 del sucesorio) cuanto a la referida autorizacin concedida por el Juez de la sucesin el 18/10/1995. Ms an, conforme surge del certificado de dominio obrante en fs. 271 al momento de adquirido y constituir sobre el mismo la hipoteca a favor del Banco Holands Unido S.A. su estado civil era el de viuda, de tal modo mal pudo advertir casi un ao despus el acreedor hipotecario verificado -hoy Bank Boston- motivos para indagar acerca del estado del sucesorio del cnyuge de quien ofreci como asiento de la garanta un inmueble adquirido, con posterioridad al fallecimiento. De tal modo, en virtud de la trama fctica descripta no pudo conocer el banco la existencia de la incumplida orden judicial ni tampoco cabe presumir con un mnimo de seriedad ese conocimiento, y frente a los elementos presentados por la hoy fallida -ttulo de propiedad inscripto, con gravamen hipotecario pronto a cancelarse con el crdito solicitado- no hay razn que indique la existencia de mala fe en el acreedor verificado, siendo lcito presumir precisamente lo contrario. Por ltimo, de admitirse la tesis del revisante en orden a la posibilidad de oponer a terceros derechos con un alcance que no surgen de los registros pblicos, se afectara seriamente el rgimen establecido por la ley 17801 en los arts. 21 y ss., en desmedro de la seguridad jurdica, lo que no resulta aceptable, pues la eficacia de ese principio depende, precisamente, del valor que se le asigna a las constancias emergentes de las certificaciones de los registro pblicos (esta sala, 5/7/2002, en Ferrosider S.A. v. Fademet S.R.L. y otros s/ Ejecutivo ). Avala lo hasta aqu analizado la conclusin coincidente a que arrib la Fiscal de Cmara Subrogante en fs. 252/253, que alude tambin al principio de prioridad para reconocer que prevalece en el caso el derecho del acreedor hipotecario sobre la pretensin de los recurrentes, al trasladar al mbito registral el principio del prior in tempore potior in jure, an cuando el instrumento que dio origen a la inscripcin prevalente haya sido conformado despus del que origin la posterior registracin. 3.- Por lo expuesto se resuelve, desestimar los agravios y confirmar la resolucin de fs. 210/214. Costas al vencido (art. 69 del CPCCN.). Devulvase al juzgado de trmite junto a las actuaciones remitidas ad effectum videndi et probandi. Notifquese por Ujiera y devulvase.- Hctor M. Di Tella.- Bindo B. Caviglione Fraga.- En disidencia: Jos L. Monti. Disidencia del Dr. Monti: Considerando: 1. Apelaron el tutor ad litem del revisante Pablo N. A. Ruggeri y la Defensora de Menores e Incapaces la decisin de fs. 210/214 que rechaz la pretensin de reconocerle la titularidad del inmueble de la calle Llavallol 3080/2 -UF 1 y Unidad Compl. VII- y ordenar su inscripcin. Los recursos fueron fundados en fs. 221/223 y 233, respectivamente, y contestados por la sindicatura en fs. 224 y por el acreedor hipotecario en fs. 226/227. 2. 1. La fallida haba denunciado en la sucesin de su esposo un inmueble integrante del acervo hereditario ubicado en la calle Marcos Sastre 5043 de esta
ciudad. Por declaratoria de herederos del 22/5/1995, fueron declarados herederos los dos hijos del causante -Ana N. y Pablo N- y la Sra. Nez en cuanto a los bienes propios, sin perjuicio de los derechos sobre los bienes gananciales. Poco despus, la Sra. Nez pidi al juez del sucesorio autorizacin para vender el inmueble de Marcos Sastre con el fin de cancelar, con el producido de esa venta, una hipoteca constituida poco antes, en febrero de 1995, a favor del Banco Holands Unido sobre el inmueble situado en la calle Llavallol. La Sra. Nez mediante una suerte de subrogacin real, prevea cancelar la garanta con el dinero que habra de obtener de la venta del inmueble de Marcos Sastre; as lo solicit y, de acuerdo con su pedido, el 18/10/1995 el juez de la sucesin la autoriz a vender en nombre y representacin de sus hijos menores el inmueble de Marcos Sastre, al par que aprob la compra del inmueble de Llavallol y le orden rectificar la escritura de compra de este ltimo en el sentido que el bien se inscribiera en un 50 % a nombre exclusivo de los menores y el 50 % restante a nombre de ella. Esa rectificacin, dispuso el juez, deba efectuarse en el mismo acto de venta del inmueble de Marcos Sastre. El juez tambin orden que Nez cancelara la hipoteca constituida a favor del Banco Holands Unido y que constituyera una nueva. Pasado un tiempo, al haberse exteriorizado en la sucesin que la Sra. Nez no haba cumplido con la orden judicial de rectificar la escritura de compra del inmueble de Llavallol, el juez le impuso una multa diaria y design un tutor ad litem que representara a sus hijos. 2. 2. Entretanto, el 27/12/1996 la Sra. Nez obtuvo un prstamo del Deutsche Bank Argentina por U$S 95.000 e hipotec el inmueble de Llavallol a favor de dicho banco. Al constituir esa garanta, declar ser viuda de sus primeras nupcias y actuar por s, consignando esa escritura que el bien, cuyo dominio apareca a nombre de la Sra. Nez, no reconoca hipotecas ni otros derechos reales, ya que la hipoteca a favor del Banco Holands Unido haba sido cancelada en la misma fecha ante el mismo autorizante. 3. 3. As las cosas, en la quiebra de la Sra. Nez se present el tutor ad litem de los hijos de la fallida solicitando la verificacin del crdito constituido por el 50% del inmueble de Llavallol. El sndico destac que aqulla no haba cumplido la orden del juez de la sucesin, lesionando as los derechos de sus hijos; por eso, teniendo en cuenta que se hallaban comprometidos derechos de menores y mediando eventuales nulidades de las ventas efectuadas, aconsej declarar inadmisible el crdito, pero sin perjuicio de lo que correspondiera resolver en etapa de revisin. Sobre esa base, el crdito en cuestin fue declarado inadmisible. No obstante, cabe destacar que, en el informe general, el sndico individualiz como bien integrante del activo el 50 % de la finca de Llavallol (ver fs. 112 vta.). Promovido el incidente de revisin, el Bank Boston NA -sucesor individual de la hipoteca constituida el 27/12/1996- sostuvo que la falta de inscripcin de la escritura a nombre de los menores era una cuestin inoponible a su respecto. La defensora de menores dictamin que deba hacerse lugar al incidente de revisin sobre la base de las dudas que exteriorizaba el proceder del Banco Holands Unido (rectius: Deutsche Bank). El sndico opin que admitir la revisin implicaba afectar derechos del acreedor hipotecario. El juez la rechaz, acordando preferencia a los efectos de la inscripcin de la hipoteca por sobre los derechos de los solicitantes de la revisin. 3. La parte apelante basa su recurso en que la eventual ausencia de publicidad registral carece de la eficacia que le atribuye el a quo toda vez que el tercero no
actu de buena fe. Argumenta que haba una realidad que el primigenio acreedor hipotecario conoci -o debi normalmente conocer- que era el estado de viudez de la Sra. Nez, quien, para el tutor ad litem de sus hijos, habra consumado un despojo en perjuicio de stos. La recurrente destaca que el acreedor y el escribano autorizante debieron verificar si existan derechos preexistentes de terceros interesados. 4. Tal como ha quedado trabada la litis, se ha puesto en cuestin en el caso la pretensin verificatoria de los hijos menores del causante y la fallida, quienes alegan la titularidad de derechos hereditarios sobre la mitad indivisa del inmueble gravado con hipoteca a favor del Bankboston, cuya inscripcin registral fuera dispuesta por una orden judicial expresa en tal sentido. El banco considera que tales derechos le seran inoponibles. Cabe, en tal contexto, examinar los alcances que corresponde atribuir en el caso a la inscripcin registral del gravamen en correlacin con el principio de buena fe que exige ponderar la significacin que el conocimiento de la realidad subyacente pueda tener en un eventual conflicto entre los que pretendan derechos sobre un mismo bien. A tal efecto, cobran relevancia en la especie los diversos antecedentes del otorgamiento por el Deutsche Bank -hoy sucedido por Bankboston- del prstamo hipotecario a la Sra. Nez, ya que fue en ocasin de constituirse esa garanta hipotecaria sobre el inmueble de Llavallol -que lleva fecha 27/12/1996-, en que se habran transmutado las reales condiciones de dominio sobre ese bien, toda vez que, siendo los menores del causante sus dueos en un 50 % y la cnyuge de aqul propietaria en el otro 50 %, sta -madre de los menores aqu reclamanteshabra aparecido invocando derechos sobre la totalidad del inmueble, a pesar de la orden emanada del juez del sucesorio, destinada obviamente a preservar los intereses de los herederos menores del de cujus. Entre tales antecedentes se destaca que la Sra. Nez compareci a recibir el prstamo hipotecario como viuda de sus primeras nupcias con Nstor R. Ruggeri (ver copia de fs. 23), e invoc actuar por s en ese acto (ver cit. copia), a lo que se aade que el escribano hizo constar que aqulla haba adquirido el bien por compra que hizo al anterior propietario (ver copia de fs. 35). Como se ve, Nez nada dijo de los menores en cuyo inters se haba dispuesto rectificar los asientos en la matrcula del inmueble objeto de gravamen. Pero, en lo que atae al sub lite, un primer interrogante surge sin respuesta razonable: no debi el banco otorgante del desembolso indagar en los antecedentes dominiales del bien? Tal indagacin era factible y necesaria a la vez, teniendo en cuenta que contaba, gracias a las manifestaciones de la propia prestataria con informacin acerca de su estado civil: viuda, el cual importaba la posibilidad cierta de que el bien fuese ganancial y estuviera disponiendo de l en desmedro de derechos de terceros. Un mnimo de prudencia -tanto ms necesaria en tiempos en que es imprescindible sanear el crdito- aconsejaba que el banco adoptara el temperamento de examinar con detalle la situacin jurdica del inmueble de Llavallol, con particular referencia a las alteraciones que hubiese podido sufrir su estado dominial a partir de la transformacin del estado civil de quien aparec invocando derechos exclusivos sobre l. De hecho, es pblico y notorio el sinnmero de recaudos que suelen exigir las entidades bancarias a quienes acuden a ellas a pedir financiamiento. Esos recaudos parecen haberse soslayado en el caso pese al elevado monto del prstamo. Pero hay diversos otros datos, principalmente los exteriorizados en autos tras el requerimiento que efectu esta sala al banco acreedor (ver actuaciones de fs.
256 y ss.), que ponen de manifiesto una clara omisin de recaudos por parte de la entidad bancaria y comprometen su posicin en el sub lite. En tal sentido, hay que hacer notar que el banco mencionado conoca que el cnyuge de Nez haba fallecido, que se haba abierto su sucesin ab intestato y que en ella, el 22/5/1995, se haba dictado declaratoria de herederos, declarando tales a los hijos del matrimonio de Ruggeri con Nez (en una proporcin de 1/4 para cada uno) y a la cnyuge suprstite -Nez- en un porcentual de 1/2. El banco contaba con esa informacin en ocasin de otorgar el prstamo garantizado con la hipoteca aqu en cuestin. Porque todos esos datos, surgen de las constancias registrales del inmueble de Marcos Sastre, que en copia agreg el banco a la causa a requerimiento del tribunal (ver fs. 272/273, en especial asiento 8 de la columna de titularidad sobre el dominio). De modo, pues, que el banco no ignoraba -ni poda ignorar- ni el estado civil de Nez, ni la existencia de herederos declarados tales, como tampoco poda pasarle desapercibida la posibilidad de que el inmueble sobre el que aqulla dispona poda formar parte del acervo ganancial, destinado obviamente a ser repartido por mitades entre el causante -o sus herederos- y Nez. Mxime si se advierte que en la escritura de constitucin de la hipoteca el escribano hizo constar que el bien gravado le corresponda a la deudora por compra efectuada el 27/2/1995 (ver copia de fs. 35), de manera que era muy probable que lo hubiese adquirido siendo de estado civil casada. Hay otro dato, corroborante de lo anterior, que surge del material aportado por el banco en esta instancia. Se trata de los recibos de sueldo que le habra suministrado la Sra. Nez antes de la celebracin del mutuo hipotecario y como antecedentes de ste (ver copias de fs. 260/266). De varios de esos recibos surge que Nez tena hijos, tal como se consigna en los renglones relativos a incrementos de las remuneraciones por hijo. Si bien el item figura con la denominacin hijo no puede sino referirse a los dos hijos de Nez (ver fs. 262/266). Se advierte, pues, que haba indicios graves, precisos y concordantes de que el inmueble haba sido objeto de una divisin de bienes o que se haba transmitido mortis causa una parte indivisa de l a los herederos del ex cnyuge de la Sra. Nez. En otros trminos, ante el ocultamiento doloso de la Sra. Nez, no se explica por qu el banco otorgante del prstamo no efectu indagaciones destinadas a cerciorarse de la real situacin dominial del bien hipotecado. Ciertamente, lo dicho es predicable tambin del escribano autorizante de la hipoteca, quien, a tenor de la informacin exteriorizada en la escritura y sus antecedentes, debi reunir antes de ese acto los elementos referenciales necesarios para asegurar su validez y plena eficacia. Conviene destacar que ni siquiera consta en la escritura de otorgamiento del prstamo hipotecario que el bien sobre el que qued asentada la garanta fuera propio de la Sra. Nez. En suma, concatenando todos los datos con que contaba el banco en ocasin del estudio de factibilidad previo al otorgamiento del prstamo, los extremos antedichos debieron generar una fundada sospecha de que el inmueble estaba siendo materia de un acto de disposicin por quien, en rigor, careca de legitimacin y procuraba desvirtuar los legtimos derechos de los causahabientes de quien en vida fuera su esposo. En tales condiciones, no es dable ahora hacer prevalecer la significacin de la inscripcin registral por sobre el conocimiento que tena -o deba tener- el banco acreedor acerca de la real situacin jurdica del inmueble. La secuencia de hechos puesta de relieve demuestra, cuanto menos, un proceder ligero, precipitado y negligente por parte del acreedor, quien debi extremar los recaudos para asegurarse de que la solicitante del prstamo no estuviera ofreciendo en garanta
un bien en fraude de terceros. Las circunstancias referidas exigan un estudio de los ttulos invocados por la Sra. Nez y de los antecedentes emanados de la sucesin de Ruggeri. Si se hubiera hecho ese estudio, se habra podido advertir la orden judicial de rectificar la situacin dominial del inmueble de Llavallol y el banco habra podido cerciorarse de que la Sra. Nez slo tena derecho a disponer sobre l en un 50 %, poniendo en evidencia la maniobra fraudulenta. Por eso, no puede el banco escudarse ahora en una mera inscripcin registral a despecho de una realidad subyacente que en parte conoca y en parte pudo y debi conocer. La exigencia de buena fe ya mencionada y la necesidad de que los actos de las partes guarden compatibilidad entre s, dejan sin justificacin aquel argumento. 5. Por lo expuesto, corresponde revocar la resolucin apelada. En consecuencia, a) se admite el reclamo objeto de este incidente, declarndose verificado en la quiebra de Nlida I. Nez a nombre de los incidentistas el 50 % del dominio del inmueble de la calle Llavallol ..., unidad funcional I y unidad complementaria VII, e inoponible la hipoteca invocada por el banco respecto de aqullos; b) hallndose pendiente de cumplimiento la orden del juez de la sucesin del Sr. Ruggeri de rectificar la escritura de compra del inmueble de Llavallol, se ordena que la sindicatura inscriba el inmueble mencionado a nombre de los incidentistas en un porcentual del 50 % en conjunto; c) se imponen las costas de la incidencia al acreedor hipotecario; d) habindose exteriorizado en estas actuaciones datos que podran comprometer la responsabilidad del escribano autorizante del prstamo y de la hipoteca, remtase copia certificada de este incidente al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, encomendndose dicha remisin al juez de 1 instancia; y e) hgase saber de la presente a la Fiscal ante este tribunal y al Defensor de Menores de Cmara, en sus despachos.
m2 | actividad 2
Omisin del registro en certificado notarial El trabajo en el Estudio se torna cada da ms complejo. Usted se enfrenta ahora ante una propuesta de un colega que lo invita a poner en prctica la interpretacin de la publicidad registral inmobiliaria. En aquella oportunidad, lo invita a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a los interrogantes. Usted considera a sta una excelente oportunidad para poner en prctica sus conocimientos. Lo invitamos a realizar las siguientes consignas y resolver los interrogantes que se plantean: 1) Describa sucintamente los hechos 2) Qu entiende por fuga registral? A 1 3) Cul es el fundamento de la resolucin judicial favorable a la inscripcin del dominio? A 2 4) Cul es su opinin respecto del fallo?
Tribunal: Excma. Cmara 4ta. Civil y Comercial de la ciudad de Crdoba AUTO NMERO: 588 Crdoba, seis de diciembre del ao dos mil cuatro.------------------------------------Y VISTO: ------------------------------------------------------------------------------------------El recurso de apelacin interpuesto por el Dr. Nstor Sosa Padilla por derecho propio, en estos autos caratulados FERREYRA RENAN DARIO C/ T. KOKMOTOS RECURSO DIRECTO (CIVIL), que se tramitan por ante el Registro General de la Provincia, en contra de la resolucin de fecha cinco de septiembre del ao dos mil tres, dictada por el Director del Registro General de la Provincia de Crdoba.-----------------------------------------------------------------Y CONSIDERANDO: --------------------------------------------------------------------------- I) En esta Sede solicita el recurrente la revocatoria de la resolucin del Registro de la Propiedad, en virtud de la cual se le ha denegado su solicitud de que se anote provisoriamente la transferencia de la venta del inmueble del causante, seor Teodoro Kokmotos (efectuada por sus herederos), hasta tanto se cancele la inhibicin que pesa sobre el mismo. ---------------------------------------- II) Ha puntualizado la doctrina, que las medidas cautelares, como todas las instituciones procesales, asientan su unidad y su autonoma, en la apodctica triloga estructural que he propuesto, de jurisdiccin, accin y proceso (Podetti, Ramiro.- Tratado de las medidas cautelares, Ed. Ediar. Bs.As. 1956, T. VI, pag. 15) .- Se trata del ejercicio de una facultad que integra la jurisdiccin, de all que tanto su despacho como su modificacin encuentre como antecedente lgico
otra expresin jurisdiccional en tal sentido.- El proveimiento cautelar adquiere estabilidad una vez ejecutado, en la medida que su forma haya sido idnea y subsistan las razones que ameritaron su despacho.-------------------------------------- Desde este punto de vista, el status jurdico de la cautelar es provisional y permanece durante el desarrollo del proceso hasta su conclusin, una vez obtenida la res judicata.- Este arreglo provisional, no puede ser modificado por disposiciones de indole administrativas, salvo en lo que hace a su reglamentacin: vgr. Caducidad.--------------------------------------------------- III) Efectuado este deslinde, abordamos el tema propuesto: el efecto que posee la medida cautelar trabada en autos ante la muerte del titular registral del inmueble sobre la que recae. En tal emprendimiento cuadra recordar el significado y alcance de la inhibicin general de bienes.-------------------------------- Tratndose de una inhibicin general de bienes decretada en un proceso singular, como consecuencia de la ausencia o insuficiencia de bienes embargables, rige el art. 481 del C. P .C. conforme al cual se dispone contra el presunto deudor prohibindole disponer de sus bienes.--------------------------------- Es la medida cautelar que impide genricamente gravar o enajenar bienes registrables. Su anotacin en los asientos dominiales trtese de inmuebles o de muebles sujetos a registracin evita los actos de disposicin o la constitucin de derechos reales (Lazzari Eduardo N. De, Medidas Cautelares, Edit. Platense S.R.L, ao 84, pg.-17/518). ------------------- Coinciden los autores en que no se produce una afectacin a la persona sino solamente a la libre disposicin de los bienes. -------------------------------------- Fassi recuerda que la inhibicin general de bienes consiste en una medida cautelar que impide la disposicin de derechos sobre los bienes cuyo dominio conste en registros pblicos y por lo tanto, a pesar de la amplitud del concepto, slo se aplica a los bienes inmuebles, muebles registrales y a los derechos reales sobre ellos. No es una medida contra la persona, sino una limitacin de la facultad de disponer de ciertos bienes, en el sentido de que no puede constituir ningn escribano actos de disposicin sobre ellos, sin orden judicial de levantamiento total o parcial (en: Andorno Luis O., Marcoln de Andorno Marta, Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801, Comentada y Anotada, Editorial Hammurabi, ao 1999, pg. 489).-------------------------------------- IV) Se trata de una medida anotable en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 2 inc. b, ley 17.801), donde se ha previsto un registro de anotaciones personales (art. 30 inc. a, ley citada), lo que ha llevado a considerar que afecta directamente a la persona, de modo que sera vlido concluir que por tratarse de una especie de incapacidad negocial, acaecida la muerte del cautelado, caducara la medida ordenada.----------------------------------------------------------------- En este sentido se ha declarado que la inhibicin general de bienes conforma medida cautelar estrictamente personal, por lo cual acaecido el fallecimiento del destinatario de la misma, carece de sustento mantener vigente su anotacin, la que no puede ser traspasada a sus herederos ( Medina, Sonia R. en Arazi, Roland, (Director), Medidas cautelares, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1997, pg. 223/224). Sin embargo, destacamos nuevamente que la medida en estudio tiene carcter subsidiario de otra que tenda a afectar de manera directa un inmueble o cosa mueble registrable. Tan ello es as, que para el caso que el embargo resulte insuficiente (esto es, que los bienes afectables no cubran la presunta deuda) procede sea ordenada.--------------------------------------------------- Por esto es que la ley registral nacional dispone que cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artculo anterior debern ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda... (art. 31, in lmine, ley citada), lo que refuerza la tesis de que la finalidad no es afectar indiscriminadamente a la persona, sino a su patrimonio, impidiendo que efecte transferencias de inmuebles o muebles registrables que ingresen a su dominio, y que puedan servir de garanta del crdito que invoca el presunto acreedor.----EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.40
Por ende, el eje sobre el que pivotea la orden judicial no es la persona sino su patrimonio. ---------------------------------------------------------------------------------- Lgicamente, si no existe una matrcula sobre la que asentar la cautelar (como en el caso del embargo), el sistema registral impone la anotacin en el registro de anotaciones personales. Pero esta circunstancia es accidental, pues, reiteramos, lo que se trata es de afectar la disponibilidad de bienes registrables. De ello se sigue que si fallece la persona respecto de la cual se ha asentado la orden judicial, la medida cautelar no caduca ipso iure, pues los sucesores responden por las deudas contradas por el causante, en los lmites en que hayan aceptado el haber hereditario (tngase en cuenta el beneficio de inventario).----------------------------------------------------------------------------- De otro modo, se provocara el efecto no querido y destacado por la doctrina al sealar que la inhibicin general de bienes no caduca por la muerte del deudor ...en la medida que los herederos del de cujus puedan, con mala fe, demorar la denuncia de otros bienes existentes en el patrimonio de aqul, aunque no comunicados al proceso sucesorio, en orden a frustrar los derechos del acreedor que con anterioridad trab embargo sobre bienes del causante y stos resultan insuficientes para garantizar su acreencia. (Gonzlez, Atilio Carlos, La inhibicin general de bienes en el proceso comn y en el rgimen concursal, en Peyrano , Jorge W. (Coordinador) Tratado de las medidas cautelares, Ed. Panamericana S.R.L., Santa Fe, 1996, pg. 19, con cita de De Lzzari, Eduardo N, Medidas cautelares, La Plata, 1986, I-522). ----------- P o r ende, y aunque nuestro ordenamiento formal no contenga una norma expresa sobre el punto, como acontece en otros sistemas procesales, es dable pregonar que la inhibicin general de bienes caduca si no se reinscribe en el lapso legal (art-. 37 inc. b. ley 17.801; Conf. Rennella, Hctor E. comentario al art. 481 en Ferrer Martnez, Rogelio I. Director, Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Crdoba, Ed. Advocatus, Crdoba, 2000, T. I., pg. 881).------------ V) De lo precedentemente sealado se desprende que si la muerte del deudor no produce la extincin de la inhibicin, entonces, la misma se transmite a sus herederos y legatarios de universalidades, en virtud de lo establecido por las disposiciones de la ley de fondo (arts. 3270 y 3279 del Cdigo Civil), Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere ; La sucesin es la transmisin de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta, a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla... Como adelantbamos ningn Escribano puede realizar actos de disposicin sobre los bienes de una persona inhibida, sin orden judicial de levantamiento total o parcial de la misma. Es decir que los herederos no pueden transmitir el bien del causante libremente, pues el mismo se encuentra afectado con una inhibicin a nombre de su titular. -------------------- VI) En cuanto a la extincin y causales de cancelacin de la misma, el inc. b) del art. 37 de la ley 17.801, dispone que caducan de pleno derecho: Las anotaciones a que se refiere el inc. b) del art. 2, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes, disposicin que abarca a las inhibiciones. En el caso trado a estudio el trmino de cinco aos dispuesto por la ley no ha transcurrido, de lo que se colige que la medida cautelar no se ha extinguido (fs. 11/13). Por su parte el cese de la medida se produce por las mismas causales que para cualquier medida cautelar, de las que no surge que la ley hubiere establecido como causal de cesacin de la inhibicin la muerte de la persona, sino que su caducidad se produce por el transcurso del tiempo, como ya se adelantara, y claro est, que en caso de que el deudor desinteresara al acreedor, cosa que en autos no aconteci.----------------------------------------------------------------- Sin desconocer las importantes opiniones doctrinarias en sentido opuesto
al aqu manifiesto, coincidimos entonces, con los argumentos expuestos por el seor Fiscal de Cmaras en su meduloso dictamen, en el sentido de que ...la muerte del deudor contra quien se ordenara oportunamente la anotacin de la medida cautelar bajo anlisis, no produce sin ms la extincin de los efectos de la inhibicin, los que se extienden hasta tanto opere alguna causal que justifique la cancelacin de la misma, o, eventualmente, haya transcurrido el plazo de caducidad dispuesto para este tipo de cautelares (fs. 48).----------------------------- VII) Sin embargo, de las constancias de autos surge que, solicitado certificado para la transferencia dominial (art. 23, ley 17.801), el Registro General inform que no aparecan inhibiciones (fs. 23), de donde se est ante un supuesto de inexactitud registral que no puede ser opuesta a los sucesores del de cujus, pues la publicidad que emana del sistema declarativo de inmuebles tiende a otorgar seguridad a las transacciones inmobiliarias. Interpretarlo de otro modo hara trastabillar el sistema todo de la fe pblica registral (Vd. CNCiv. en pleno, in re Malvin,G.A. de del 21.4.76, sintetizado en: Vargas de Vallania, Marta G; Benjamn de Ruiz, Marta S; Bonetto de Cima, Angela V., La inexactitud registral y su proyeccin negocial. Artculo 1051, la problemtica de terceros y la inexactitud registral y extrarregistral, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1985, pg. 159 y sgts. ).-------------------------------------------------------------------------------------------- De tal modo, que la inhibicin caduque o no por el transcurso del tiempo resulta, en el caso, irrelevante, pues para la transmisin dominial en trance de inscripcin, aquella medida no exista (rectius: no es oponible) pues as lo certific el Registro.----------------------------------------------------------------------------------- Lo dicho sin perjuicio de las acciones que, por otra va, le competan al titular de los honorarios que logr la anotacin de la cautelar de marras.---------Por ende, aunque por fundamentos diversos, corresponde rechazar la apelacin deducida. En su mrito, ---------------------------------------------------------------------------SE RESUELVE: ---------------------------------------------------------------------------------- Rechazar el recurso de apelacin interpuesto por el Dr. Nstor Hugo Sosa Padilla, sin costas.-----------------------------------------------------------------------------
Protocolcese y hgase saber.
Recuerde la disposicin del art. 23 de la ley 17801: Art.23 Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas.
Es preciso tener presente que la omisin del registro no puede oponerse a quienes obraron conforme a lo informado por el mismo. La publicidad registral inmobiliaria tiende a otorgar seguridad a las transacciones, caso contrario se hara trastabillar todo el sistema de la fe pblica registral.
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glosario
Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiteracin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (ley provincia de Crdoba 5771, art. 20) Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce. Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no publicitada a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci atenindose a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibicin del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula. Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extraregistral o material. Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable y presume confeccin de una matricula. Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordenamiento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real
se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defini as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento pblico que modifique dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220). Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavala propone el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes comparados pueden presentar. Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros. Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto. ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin
y extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en el rgimen jurdico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto creador de derechos; el acto de transmisin no est concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros formulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente declarativo de la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin. Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de inscripcin. Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente
el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin cronolgica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.
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m3 microobjetivos
Comprender el concepto de derecho registral con el fin de poder conocer su relacin con otras disciplinas. Analizar el contenido del derecho registral como rama autnoma del derecho para comprender los principios registrales. Identificar los principios registrales a los efectos de comprender las disposiciones de la legislacin en materia registral, tanto en el orden nacional como provincial. Sintematizar las disposiciones relativas a la publicidad registral inmobiliaria para comprender el mecanismo propio de la registracin.
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contenidos
DERECHO REGISTRAL La registracin de los derechos reales tiene antecedentes histricos antiguos y ha cobrado una creciente importancia en los ltimos tiempos. Los registros y, en especial, los de la propiedad inmueble, satisfacen mltiples necesidades. La relevancia econmica de los inmuebles y de ciertos muebles representa una importante fuente impositiva. En este sentido, el registro permite identificar a los titulares del dominio y dems derechos reales, as como verificar las transmisiones tambin gravadas. Por su parte, el Estado est atento al rgimen de la propiedad de la tierra1, vigila su produccin, combate los latifundios y minifundios. Todo ello requiere inexcusablemente una apropiada registracin. La planificacin que debe realizar el Estado se funda en una completa informacin que, en materia de inmuebles, slo pueden brindarla los registros inmobiliarios y los catastros. Los registros constituyen, adems, el rgimen de publicidad que permite a terceros adquirentes de derechos reales sobre inmuebles, conocer la situacin jurdica de los mismos y la capacidad para disponer de su titular. Permiten tambin conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultacin de bienes en perjuicio de los acreedores. Es importante mencionar que la publicidad registral inmobiliaria facilita el embargo de los bienes del deudor. De la misma manera, el propietario se beneficia toda vez que el registro hace oponible a los terceros su derecho. En algunos sistemas donde la inscripcin es convalidante, pone a cubierto contra cualquier defecto del ttulo de adquisicin.
Lo cierto es que el intervencionismo estatal, propio de la creciente socializacin de los pueblos modernos, requiere registros lo ms completos y precisos que sea dable lograr. En el mundo moderno, el registro est establecido en todos los pases. Sistemas de Registracin Tal como le anticipramos en el programa de la asignatura, en el presente mdulo trabajaremos sobre los sistemas de registracin. Estos ltimos se pueden dividir en tres grandes grupos: a) Un primer sistema sera el caso del registro inmobiliario. All, la registracin, no es requisito ineludible para la transmisin o constitucin de los derechos reales entre las partes, pero s es requisito inexcusable de la oponibilidad del acto respecto de terceros. Tal es el sistema del derecho francs, italiano y argentino. b) En el sistema germnico, en cambio, la inscripcin no tiene efectos de mera publicidad, sino que es constitutiva aun para las partes; en otras palabras, entre las mismas partes no hay transmisin, modificacin o constitucin de derechos, sin la inscripcin. Este es el caso de la registracin en materia de automotores y de equinos pura sangre de carrera. c) Finalmente, el sistema Torrens, vigente en Australia y en algunos Estados de Amrica del Norte, confiere al registro una mxima importancia: la inscripcin del inmueble en el Registro a nombre de una persona confiere a sta una situacin de propietario definitiva e inatacable, sea con relacin a las partes, sea con relacin a terceros. Puede haber existido vicio en las transmisiones y no por ello quedar afectada la transmisin, porque se supone que el nuevo propietario recibe su ttulo del Estado, de tal manera que el anterior propietario carece de accin reivindicatoria y todo su derecho consiste en una accin de daos y perjuicios contra el Estado. En el Cdigo Civil la adquisicin de derechos reales exiga el cumplimiento de dos requisitos: la escritura excepto los adquiridos en subasta judicial- y la tradicin. Vlez Sarsfield admita la necesidad de publicidad en materia de adquisicin y transmisin de derechos reales y otorg a la tradicin una doble funcin: la primera consista en hacer adquirir el derecho real y, la segunda, como medio para lograr la publicidad del derecho real. Slo estableci la registracin en el caso de la hipoteca en razn de ser el nico derecho real que no exige tradicin y queda constituido con la suscripcin del instrumento. La publicidad registral era tan necesaria, para todos los derechos reales sobre inmuebles, que las provincias empezaron a crear los registros por su cuenta, al margen del Cdigo Civil. La primera ley provincial fue de la Provincia de Buenos Aires (ao 1879), pocos aos ms tarde, en 1886, la ley nacional 1893 lo organiz para la Capital Federal y, sucesivamente, las restantes provincias organizaron sus propios Registros. En todas las leyes provinciales se estableca que deban inscribirse los actos de constitucin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre inmuebles, caso contrario no produciran efectos respecto de terceros. As tambin, se tach de inconstitucionales a estos Registros, toda vez que imponan un requisito para la transmisin del dominio no establecido en el Cdigo Civil; invadiendo la esfera propia de ste. La ley 17711 reform el Art. 2505 del Cdigo Civil, e incorpor el requisito del registro al Cdigo Civil. Quedaron legitimados de esta forma, los Registros organizados por las provincias; posteriormente se sancion la ley 17801. En la provincia de Crdoba, la ley 5771, reglamenta la ley nacional estableciendo la organizacin y funcionamiento, atribuciones y obligaciones IC 1 del Registro General de la Provincia.
NOTAS
ARGENTINA MALA NOTA FRENTE A LA PROPIEDAD PRIVADA. La Argentina se ubica entre los pases que ms violan los derechos de propiedad privada en cuestiones jurdicas y polticas, de acuedo con un estudio realizado en todo el mundo. De esta manera, el pas quedo en el puesto 81, en un ranking internacional que mide los derecho de propiedad privada e intelectual sobre 115 pases, y con una calificacin de 4,4 sobre 10 puntos. El estudio, llamado internacional Property Rights Index, ubic en los primeros lugares a Finlandia, con 8,6 puntos; Noruega, Dinamarca, Pases Bajos y Alemania, con 8,3; y Suiza, Nueva Zelanda, Inglaterra y Suecia, con 8,2. El punto ms dbil de la Argentina se reflej en el marco jurdico poltico, en el que cae al puesto 94; y en el de la Propiedad fsica, donde se ubica en la posicin nmero 100 Comercio y Justicia edicin del mircoles 27 de febrero de 2008.
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m3 | contenidos | IC
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material
MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. edic. Ed. Zavala. 2003.
Ley 340 (Cdigo Civil) Ley 17.801 Ley Provincial 5771 Normativa Tcnico Registral (Res. 1/2007) Ley 26209 Ley Provincial 5057 Ley 14.005 Ley Provincial 5735
Material complementario: VILLARO, Felipe P . Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Ed. Scotti. 3ra. edicin. 2003 CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Ed. Astrea. 1994. PEREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Desalma. 1993. AHUMADA, Daniel E. Ley Registral Inmobiliaria-Ley 5771. Ed. Alveroni. 2002. COGHLAN, Antonio R. Teora General del Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Abeledo Perrot. 1984. GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Ed. Librera Jurdica La Plata. 1972. RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Ed. Depalma. 1973. HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario. Ed. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970. LACRUZ BERDEJO, Luis J.- SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Librera Bosch. Barcelona. 1977. ROCA SASTRE, Ramn N.- ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Ed. Edic. Bosch. Barcelona. 1979. DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Ed. Civitas. Madrid. 1999.
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Cul es el alcance de la responsabilidad del registro frente a los particulares? Nuevamente le presentan una oportunidad para continuar aprendiendo y analizando informacin. Esta actividad es una instancia para interpretar la publicidad registral inmobiliaria. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 elegido y responder luego a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) Qu entiende por resarcimiento a consecuencia de una fuga registral? A 1 3) Cmo debe cuantificarse el dao producido al usuario por omisin del Registro? A 2 4) Cul es su opinin respecto del fallo?
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En la ciudad de Rosario siendo da y hora de Audiencia de Vista de Causa designada en los autos caratulados RAM. C/ PROVINCIA DE SANTA FE Y O. S/ DAOS Y PERJUICIOS (EXPTE. N 1378/05) que se tramitan por ante este TRIBUNAL COLEGIADO DE RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL N 1, siendo Juez de Trmite el DR. RICARDO NETRI, comparece por la parte actora el Dr. Jorge Luis Tavella y por la demandada el Dr. Jos Dionisio Costante. Abierto el acto se da cumplimiento a lo dispuesto por el art. 560 inc. 1 del C.P .C.. Seguidamente comparece el Sr. RAM, D.N.I. 18.613.710, a fin de absolver posiciones a tenor del pliego que en sobre cerrado se encontraba reservado en Secretara y a cuya apertura se procede en este acto; contesta: A LA PRIMERA: es cierto; A LA SEGUNDA: no recuerda la nominacin del Juzgado pero es cierto; A LA TERCERA: no es cierto; A LA CUARTA: no es cierto; A LA QUINTA: es cierto; A LA SEXTA: calcula que lo complet la Dra. Litewka; A LA SEPTIMA: es cierto, lo hizo ella hasta que el absolvente cambi de abogado; A LA OCTAVA: no es cierto; A LA NOVENA: no es cierto. En este estado los letrados de la parte actora y de la demandada acompaan prueba informativa diligenciada que se agrega. Seguidamente las partes alegan por su orden. A continuacin el TRIBUNAL pas a deliberar y luego dijo:
Y CONSIDERANDO: Que, en primer lugar, debemos resolver la defensa de prescripcin interpuesta por la demandada Provincia de Santa Fe a fs. 12 vta. y siguientes. Al corrrsele traslado al actor, el mismo la contest a fs. 24 y 25 solicitando el rechazo de la misma. Sobre esta cuestin, corresponde aclarar que el plazo de la accin civil por daos y perjuicios comienza a correr a partir de la fecha en que el damnificado sufri el dao que alega o que ha tomado conocimiento del mismo. En el caso de autos, la fecha exacta de este conocimiento por parte del actor no se encuentra determinada, por lo que el nico dato inobjetable que nos brinda la pauta de tal conocimiento es la fecha en que el mismo present el reclamo administrativo previo ante la Provincia de Santa Fe. Ello ocurri el da 7 del mes de septiembre de 2001 (fs. 1 del Expte. Administrativo N 00201-0078347-2). El correspondiente reclamo administrativo se mantuvo en trmite hasta el da 12 de septiembre de 2003, fecha en que fue derivado a la Direccin General de Asuntos Jurdicos con motivo del pronto despacho presentado el 8 de septiembre de 2003 por el reclamante (fs. 55, 57 y 57 vta. del expediente mencionado). Es indiscutible que mientras la misma Provincia mantena abierta la instancia prejudicial prevista en su beneficio para evitar el litigio en esta sede, el plazo de la prescripcin no poda correr en perjuicio del reclamante. En otras palabras, la Provincia mantuvo con su propio accionar la expectativa en el reclamante de poder satisfacer su pretensin sin necesidad de recurrir a la va judicial. Por ello, si este trmite ha sido previsto en beneficio del Estado Provincial, resultara ilgico que fuera utilizado artificiosamente para perjudicar los intereses de sus administrados. En razn de lo expuesto, si observamos que la ltima actuacin del reclamante tendiente a obtener la satisfaccin de su pretensin en la va administrativa data del 8 de septiembre de 2003, y que la instancia judicial fue iniciada por el actor mediante la solicitud del beneficio de litigar sin gastos el da 19/02/04; se concluye que no ha transcurrido entre las mencionadas fechas el plazo de prescripcin de la accin civil por responsabilidad extracontractual establecida en el art. 4037 del Cdigo Civil. Por todo lo expuesto, corresponde rechazar la defensa de prescripcin oportunamente opuesta por la parte demandada. Una vez resuelta la defensa de prescripcin planteada por la demandada, corresponde ahora si, analizar los hechos de autos. En el presente caso, el actor RAM interpuso accin civil de daos y perjuicios contra la PROVINCIA DE SANTA FE en virtud de los daos que dijo haber sufrido a raz del obrar negligente del REGISTRO GENERAL DE ROSARIO al momento de expedir un certificado de libre inhibicin el cual permiti la compraventa de un inmueble de propiedad, en ese momento, de la Sra. BB (condenada en los autos N 402/87 tramitados en el Juzgado de Distrito en lo civil y comercial de la Undcima Nominacin de Rosario el da 14/04/00, por medio de la Sentencia N 289/00, al pago de las sumas sealadas en la proporcin fijada en los considerandos de dicha sentencia, ms los intereses fijados, fs. 216 y sig. del expediente que corre por cuerda); vindose el actor, en consecuencia, imposibilitado para el cobro de su acreencia. A saber, cronolgicamente los hechos se han sucedido de la siguiente manera: RAM sufri un accidente de trnsito el da 24/05/87 por el cual inici juicio de
daos y perjuicios (Expte. N 402/87) el da 10/12/87. A fs. 46 de este ltimo expediente, obra el Auto N 1000 por medio del cual el da 23/05/89 el Juzgado de Distrito en lo civil y comercial N 11 decret la inhibicin de bienes de la Sra. BB, obrando el correspondiente mandamiento de inhibicin remitido por el juzgado al Registro General de la Propiedad, a fs. 306 (Expte. N 402/87). De lo expuesto, surge, entonces, la existencia de una inhibicin de bienes trabada a la Sra. BB (Tomo 101 I, F 1258, N 223597) con anotacin definitiva el da 26/05/89. A pesar de la existencia de dicha inhibicin, se encuentra acreditado en autos que el da 4/02/91 la Sra. BB enajen la mitad indivisa del lote de terreno de campo N 78 de 49 hectreas, treinta y siete reas y cuarenta centireas con todo lo en l existente situado en la colonia Amistad (Distrito Montes de Oca, Departamento Belgrano, Provincia de Santa Fe), inscripto en el Tomo 145, Folio 36/37, N 300438, a JAN y CB. Se ha acompaado a estos autos una contestacin de oficio del SCIT y copia certificada de la escritura celebrada entre dichas partes (N 7099773), el da 04/02/91, por ante el escribano Norberto Lombardi, en la ciudad de Armstrong por medio de la cual se transfiri el dominio ut supra detallado. Como surge de dicha escritura, la misma se ha llevado a cabo habindose recabado el correspondiente informe de libre inhibicin expedido por el Registro de la Propiedad en ejercicio de sus funciones (Certificado N 102924 del 25/01/91, ver copias certificadas acompaadas a estos autos con la contestacin de oficio N 2936, del 27/06/06). En este sentido, expresamente dicha escritura establece: Que la parte vendedora no se encuentra inhibida para disponer de sus bienes, consta inscripto el dominio en forma y lo deslindado no reconoce hipoteca ni embargo, basndose en el Certificado expedido por el Registro General de la Propiedad de Rosario, con fecha 25/01/91, el cual certific que no se registra inhibicin alguna a nombre de la Sra. BB (ver contestacin de oficio N 2936 del 27/06/06). Es por ello, que el Sr. RAM reclama en los presentes autos los daos y perjuicios sufridos al no poder efectivizar el cobro de su acreencia contra BB a raz de que esta ltima, encontrndose inhibida, enajen el inmueble de su propiedad detallado anteriormente, lo cual fue posible como consecuencia de un certificado de libre inhibicin expedido incorrectamente por el Registro de la Propiedad de Rosario. En este sentido, La actividad que desarrolla el Registro General de la Propiedad tiende a la publicidad y oponibilidad a terceros de las situaciones jurdicamente registradas. Las secciones que la constituyen son dependencias tcnicas de las cuales cabe esperar la mayor exactitud terminolgica que refleje el autntico y peculiar estado jurdico del inmueble, gozando sus informes de presuncin de fehaciencia (art. 995 y conc. del C.C.) los efectos de la noticia inexacta para quien adhiere basada en ella, no estn previstas en la ley registral sino en derecho comn (...) El informe exacto resulta esencial para un funcionamiento pblico registral, ya que ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista la certificacin expedida a tal efecto (...) La expedicin de informes por parte del Registro General de la Propiedad es un servicio oneroso prestado al administrado, monopolizado por el Estado y de producirse el vicio y probado el perjuicio para el administrado, surge la responsabilidad estatal por los informes deficientemente expedidos (Zeus. Tomo 53-D-133). La Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha resuelto que el Estado ...es
responsable de la conducta culpable del personal que en el desempeo de sus funciones y obrando bajo dependencia del Estado ha causado un dao al patrimonio de terceros mediante la emisin de informes errneos del Registro (Fallos T. 273, fs. 75). En este sentido, ha expresado que quien contrae la obligacin de prestar un servicio lo debe realizar en condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido, siendo responsable de los perjuicios que causare su incumplimiento o su irregular ejecucin (LL 1985-B-3). As, del juego de los arts. 1112, 43 y 1113 del Cdigo Civil surge la responsabilidad del Estado por actos de sus funcionarios o empleados realizados en ejercicio de su funcin. Los artculos 1112 y 1113 del Cdigo Civil sirven para explicar la responsabilidad del Estado por las acciones y omisiones de los empleados pblicos en ejercicio de sus funciones (CNCiv, Sala 3, 1996, Bellini, Carlos c/ Gob. Nac., LL 103-491; ED 1-816). Sostener la ausencia de responsabilidad en el caso resultara violatorio del derecho de igualdad ante las cargas pblicas que emana del art. 16 de la Constitucin Nacional, hacindose recaer en RAM la carga de soportar los daos causados por una actividad del Estado que beneficia a la comunidad. Adems, con el informe del SCIT de fecha 15 de agosto de 2006 (contestacin del oficio N 2935 del 27/06/06), se acredit que la Sra. BB no tiene ningn inmueble a su nombre; con el informe de la Direccin Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad Automotor y de Crditos Prendarios de fecha 18 de abril de 2007, se estableci que la mencionada BB no tiene automotor alguno a su nombre (fs. 32) y de acuerdo a lo que declar testimonialmente la Sra. BB ante el Juez Comunal de la ciudad de Armstrong, ella transfiri el inmueble que tena y no posee otros bienes. Ante tal situacin, surge evidente la relacin de causalidad entre el hecho reprochado a la demandada y el dao sufrido por el actor. Es as, que Para la procedencia de un reclamo de daos y perjuicios derivado del incumplimiento de las funciones del Registro de la Propiedad se requiere la existencia de un dao cierto, la relacin de causalidad entre la conducta de la Provincia y el perjuicio, y la posibilidad de imputar jurdicamente ese dao a la demandada (CSJN, Banco de la Nacin Argentina c/ Buenos Aires, Provincia de (Direccin Provincial del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires) s/ cobro de pesos por indemnizacin de daos y perjuicios, Sentencia del 10/04/01), requisitos todos ellos que han sido acreditados debidamente por la parte actora. Por todo lo expuesto, en el caso de autos, la Provincia de Santa Fe debe responder. Antes de analizar los rubros reclamados corresponde aclarar que es una cuestin extraa a este proceso si existe error sobre el verdadero apellido de la demandada en el expediente N 402/87. No cabe duda que el apellido de la demandada en esos autos es XX y esto se corrobora, entre otras cosas, con el mandamiento de inhibicin que la Jueza del Juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial de la Undcima Nominacin de Rosario remiti con posterioridad a la sentencia obrante a fs. 309 de esos autos (T. 112, F 6570, con fecha 22/08/00). Mas all de ello, la inhibicin que da origen a los presentes autos fue dispuesta para BB conforme surge del mandamiento agregado a fs. 306 de esos autos. En cuanto a rubros reclamados, en primer lugar, el actor reclama la suma de $ 120.040,40 en concepto de dao material. Dicha suma surge ...por ser el 40%
de la planilla practicada en autos: RAM, y o. c/ BC y O. s/ daos Expte. N 402/87 del mencionado juzgado, comprensiva de capital, intereses y costas en la proporcin de responsabilidad que le cupo a la demandada BB por sentencia dictada por el juez a cargo (fs. 5 vta.). Dicho reclamo resulta procedente ya que, como seala la jurisprudencia: La responsabilidad extracontractual del Estado, por la actividad de su rganos, genera un dao independiente de la antecedente relacin entre la parte actora y su respectivo deudor, toda vez que el dao indemnizable lo constituye, en la especie, la frustracin de la garanta dispuesta en un embargo preventivo que no fue informado por el Registro de la Propiedad, por lo que la responsabilidad de la Provincia debe limitarse al monto del embargo al tiempo de efectuarse la venta sobre la base del informe errneo, atento a que por ese importe habra respondido, a su vez, el adquirente en caso de que el certificado se hubiera librado con constancia de embargo subsistente, con ms su correspondiente actualizacin... (LL 1991-A-186). En segundo lugar, el actor reclama dao moral. En este sentido, la jurisprudencia ha dicho que: En materia de responsabilidad extracontractual por actos lcitos, debe reconocerse la reparacin patrimonial exclusivamente del dao emergente (DJBA, 148-1359). Asimismo, sabido es que El dao moral exige la acreditacin de un acontecer idneo, de un hecho con razonabilidad suficiente para producirlo. Hay diversos grados: inconveniente, molestia, dao moral. No hay que identificar el dao moral con cualquier molestia, porque con ello todo hecho negativo, por insignificante que fuera, o todo contratiempo puede ser causante de dao moral. No es se el sentido de la ley. Debe exigirse un acontecer de identidad razonable para producirlo (CNCiv, Sala B, 8/8/96, Zapatero, Oscar H. c/ Cimino, Jorge s/ daos y perjuicios, citado en Derecho de daos en accidentes de trnsito, de Hernn Daray, tomo 2, editorial Astrea, Buenos Aires, 2001, pg. 264). Es decir, que no cualquier sufrimiento puede admitirse como dao moral. En consecuencia, en el caso de autos, no corresponde otorgar indemnizacin por este rubro. Las costas corresponde imponerlas en proporcin al xito obtenido, por lo que teniendo en cuenta que la demanda prospera parcialmente (por el rechazo del dao moral), se imponen en un 80% a cargo de la demandada y en un 20% a cargo del actor (art. 252 del C.P .C.C.). Por lo tanto y de conformidad con lo prescripto por los arts. 43, 1112, 1113 y concordantes del Cdigo Civil, arts. 245, 252, 541 y siguientes del C.P .C. y C.; el TRIBUNAL COLEGIADO DE RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL N 1; RESUELVE: Hacer lugar parcialmente a la demanda promovida contra la PROVINCIA DE SANTA FE y, en consecuencia, la citada demandada deber abonar a RAM, en el plazo de diez das hbiles, la suma de $ 120.040,40. Imponer las costas en un 80% a cargo de la demandada y en un 20% a cargo del actor. Regular los honorarios profesionales del Dr. Jorge Luis Tavella en la suma de $ 14.000 y del Dr. Jos Dionisio Costante en la suma de $ 13.000. Establecer que a partir de la fecha del reclamo administrativo (07/09/01) y hasta los diez das hbiles de notificada la presente sentencia, el capital y los honorarios devengarn un inters equivalente a la tasa pasiva promedio
mensual sumada que abona el Nuevo Banco de Santa Fe S.A. para plazo fijo a treinta das segn ndices diarios. A partir del vencimiento del plazo establecido para su cumplimiento y hasta sus efectivos pagos, el capital indemnizatorio y los honorarios devengarn un inters equivalente al doble de la tasa referida precedentemente. No encontrndose presentes las partes para la lectura de la sentencia, notifquesela por cdula. Con lo que se dio por terminado el acto (Autos: RAM, C/ PROVINCIA DE SANTA FE Y O. S/ DAOS Y PERJUICIOS, EXPTE. N 1378/05). Dr. Ricardo Netri. Juez. Dra. Mara Anglica Rodrguez. Juez. Dr. Fernando Longhi. Juez Dra. Mara Rosa Vecari. Secretaria
Para resolver la presente actividad usted debe conocer a qu est obligado el Estado provincial en materia de publicidad registral inmobiliaria.
Es importante tener presente que, quien formula el reclamo, haba logrado emplazamiento registral en forma definitiva. .Una vez extendido dicho asiento su modificacin, destruccin o confeccin de contrasiento slo puede practicarse a instancia de parte interesada y sin perjuicio a los derechos inscriptos que justamente por haber obtenido el emplazamiento registral en tiempo y forma, gozan de la tutela jurdica prevista en la Ley 17.801 y su reglamentaria 5771 en haras a garantizar la seguridad del trfico jurdico y la dinmica del crdito territorial (en el caso que nos ocupa se trataba de un ttulo (venta) y de una (hipoteca). C4ta. C y C. Crdoba, Autos: VINCENTI EDUARDO ANDRES RECURSO APELACION C/ DECISIONES AUTORIDAD ADM. O PERSONA JURIDICA PUB. NO ESTATAL (CIVIL) Auto N 80 del 22.03.05 El texto completo de este fallo forma parte de la evaluacin parcial 2.
m3 | actividad 2
Desde cundo se computa el trmino para la prescripcin de la accin de daos en contra del Registro? Le proponemos realizar esta actividad dado que le ayudar a comprender el inicio del cmputo del trmino de prescripcin de la accin de daos en contra del Estado Provincial correspondiente por errores del Registro Inmobiliario. Tal como lo hemos hecho en instancias anteriores, ahora lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) Qu entiende por daos provocados a consecuencia de la actividad del Registro? A 1 3) Cules son los requisitos exigidos para que exista el dao resarcible en la actividad del Registro? A 2 4) Cul es su opinin respecto del fallo?
m3 | actividad 2 | IC
SENTENCIA NUMERO: 41 En la ciudad de Crdoba, a los 26 das del mes de Abril del ao dos mil cuatro, siendo las doce horas se renen en audiencia pblica, los Sres. Vocales integrantes de la Sala en lo Civil y Comercial del Excmo. Tribunal Superior de Justicia, Dres. Domingo Juan Sesn, Maria Esther Cafure de Battistelli y Ada Luca Tarditti, , a fin de dictar sentencia en lo autos LADYDO BONAMICO Y CIA. S.A. C/ SUPERIOR GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA - ORDINARIO - RECURSO DIRECTO (L 20/02), procediendo en primer lugar a fijar las siguientes cuestiones a resolver: ---------------------------------------------------------PRIMERA CUESTION PLANTEADA: Es procedente el recurso directo?SEGUNDA CUESTION PLANTEADA: En su caso, Qu pronunciamiento corresponde?.-------------------------------------------------------------------------------------- Conforme el sorteo realizado los Seores Vocales votan en el siguiente orden: Dr. Domingo Juan Sesn, Dra. Mara Esther Cafure de Battistelli, y Dra. Ada Luca Tarditti A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO: -------------------------------------------------- I. El actor -mediante apoderado- articula recurso directo en virtud de que la Cmara de Apelaciones de Primera Nominacin de esta ciudad, le deneg el recurso de casacin fundado en los incs. 1 y 3, art. 383, C.P .C. (Auto Interlocutorio n 374 del 13/08/02), oportunamente impetrado en contra de la sentencia n 203 del 27/12/01.--------------------------------------------------------------------EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 59
II. a. Impugnacin por el motivo del inc. 1, art. 383, C.P.C..------------ El recurrente cuestiona el juicio por el cual se deneg su censura casatoria que denunciaba el vicio de falta de fundamentacin del fallo en crisis.------------ Aduce que los argumentos vertidos en el auto de denegatoria, lejos de acotarse al juicio propio de su competencia funcional, cual es expedirse sobre la admisibilidad de los vicios casatorios invocados, procedi a completar los argumentos de la sentencia impugnada, procurando dar una tarda respuesta a los agravios de apelacin que fueran omitidos en esa ltima resolucin.---------- Seala que tal temperamento no slo importa una actividad impropia para la ocasin procesal, sino que redunda en la omisin de tratamiento de las censuras esgrimidas en casacin.--------------------------------------------------------------- Por otro lado, expresa que la alusin efectuada por el Tribunal a quo a la debida correspondencia entre la sentencia de alzada y la base fctica que su parte invocara en la demanda, en modo alguno justifica la ausencia de tratamiento a los agravios de apelacin.-------------------------------------------------------------------- Esto as, pues, arguye, los fundamentos del recurso no hieren la doctrina de los actos propios, con lo cual, la Cmara no se encontraba eximida de efectuar el debido anlisis de aquellos, y de asignarles el correcto encuadre jurdico para decidir conforme a derecho.----------------------------------------------------- b. Impugnacin por el motivo del inc. 3, art. 383, C.P.C. ---------------- Critica el juicio por el cual se deneg la solicitud de uniformacin de jurisprudencia contradictoria.---------------------------------------------------------------------- Sostiene que el Tribunal a quo ha determinado la ausencia de contradiccin en la forma de interpretar la ley, circunscribiendo su anlisis a un punto no controvertido en la litis y que no fuera materia de agravio; cual es, la fijacin del plazo de prescripcin en la demanda de daos por fuga registral en el perodo legalmente establecido para la accin de responsabilidad extracontractual (dos aos).------------------------------------------------------------------------------------------------------ Seala que esa cuestin fue consentida por ambas partes, sin que haya existido impugnacin a su respecto.------------------------------------------------------------ Expresa que la razn del embate se ci al extremo que le causa agravio; o sea, la fijacin del da desde el cual comienza a correr el plazo de prescripcin de este tipo de acciones.--------------------------------------------------------------------------- Por otro lado, destaca que con relacin a ese tpico la propia Cmara reconoci la existencia de contradiccin, razn por la cual considera inexplicable el motivo que deriv en la denegatoria.-------------------------------------------------------- III. Prima facie concurren las condiciones en cuya virtud la ley habilita esta etapa extraordinaria, desde que la crtica del recurrente contiene elementos argumentales superadores del juicio de admisibilidad de la Cmara, tanto respecto de las denuncias formuladas al amparo del inc. 1, art. 383, C.P .C., como con relacin al pedido de uniformacin de jurisprudencia contradictoria (inc. 3, art. 383, C.P .C.).---------------------------------------------------------------------------- a. En cuanto a la primera causal casatoria, resultan acertadas las consideraciones del impugnante cuando critica la autolimitacin que el Tribunal a quo se ha impuesto para excusarse de atender a los agravios de apelacin.-- En efecto, la circunstancia de que el accionante haya vertido una frase en su demanda, donde pareciera afirmar que el dao reclamado se ha configurado con la expedicin del certificado de venta sobre el inmueble que previamente haba sido embargado por su parte, no puede interpretarse como una confesin que impida a la judicatura determinar el momento a partir del cual debe entenderse que se ha producido el dao, conforme a lo que sugiera la interpretacin de las normas sustanciales aplicables.------------------------------- En principio, solamente los hechos pueden confesarse, no as el derecho, respecto del cual la judicatura tiene como nico lmite para su aplicacin, la adecuacin de la ley a la base fctica propuesta por las partes, y a las pretensiones deducidas.----------------------------------------------------------------EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag.60
La congruencia no se ve afectada cuando la judicatura aplica el derecho a la relacin fctica bajo juzgamiento, al margen de las afirmaciones jurdicas que hayan efectuado las partes (iura novit curia). Lo importante es que la resolucin no modifique los hechos invocados y se mantenga dentro del marco de lo pretendido por cada una de las partes. De all es que nada impeda al Tribunal a quo proceder al tratamiento de los argumentos jurdicos esgrimidos por el apelante, en tanto tal actividad no comprometa el factum oportunamente invocado.------------------------------------------------------------------------------ Esa base est conformada por la existencia del embargo y su fecha; la existencia del certificado de venta, las condiciones en que fue expedido y su fecha; la imposibilidad de cobro del crdito invocado por el actor y dems datos que hacen a los hechos del reclamo. Pero la determinacin del momento en que debe tenerse por configurado el dao cierto, constituye una cuestin de derecho que el rgano Jurisdiccional debe determinar en base a tales datos.--------------- Por otra parte, an teniendo como vlida la hiptesis que plantea la Cmara, entiendo que el juicio por el cual se determina la suerte de una confesin jurdica por parte del accionante, es consecuencia de la extraccin de una frase aislada del reclamo, que no tiene en cuenta el resto del contexto fctico que lo conforma.---------------------------------------------------------------------------------------------- Ello se advierte con slo reparar en los fundamentos de la demanda vertidos a fs. 45, 2 prr., donde el accionante claramente afirma que: ...la reparacin que reclamamos debe ser integral, plena, comprendiendo no slo el perjuicio real de la imposibilidad del cobro del crdito por parte de nuestra mandante, ... .------------------------------------------------------------------------------------- En esta frase se advierte una conceptualizacin palmariamente contradictoria con la extrada por la Cmara a quo, pues all el apoderado del accionante ha definido como dao real, a la imposibilidad del cobro del crdito por parte de su mandante, dejando en claro que el perjuicio se configura para su parte en tanto le resulta imposible cobrar un crdito ya reconocido a causa de la fuga registral.------------------------------------------------------------------------------------- Por ltimo, en principio no cabe extraer confesiones de parte que determinen la solucin sobre un captulo litigioso, cuando las mismas se ubican en tiempo procesal anterior a la controversia de ese captulo en particular. Tal es lo que ha ocurrido en autos, pues al tiempo en que se dedujera la demanda, obviamente no se haba planteado an la excepcin de prescripcin; de donde resulta aventurado extraer conclusiones absolutas sobre manifestaciones jurdicas vertidas in abstracto del debate propio de ese tipo de defensa, y tomarlas como un elemento definitorio de la controversia posterior.----------------- Slo la doctrina de los actos propios podra modificar esta solucin, pero la hiptesis que merece la aplicacin de tal doctrina no se ha configurado en el caso de autos, pues la misma refiere a una conducta de la cual pueda colegirse claramente la renuncia a un derecho, que invalida su posterior ejercicio.---------- Es casi obvio que de la frase extrada por el Tribunal a quo, no puede colegirse una renuncia del actor al fundamento jurdico de apelacin que se opone a la procedencia de la prescripcin; ello, no slo por lo expresado ms arriba, sino tambin por el carcter restrictivo que impera para la interpretacin de los actos que induzcan a probar la renuncia de un derecho subjetivo (art. 874, C.C).--------------------------------------------------------------------- b. En lo que hace al pedido de uniformacin de jurisprudencia, tambin la crtica del recurrente luce acertada.---------------------------------------------------------- Si bien ambos tribunales han fijado el plazo de prescripcin del tipo de accin incoada en la establecida por la ley de fondo para la responsabilidad extracontractual, tal tpico no fue motivo de controversia en el caso de autos, ni tampoco fue el punto dirimente que motiv el rechazo de la apelacin y la procedencia de la excepcin de prescripcin.------
Como afirma el impugnante, el punto jurdico que agravia a su parte, no se relaciona con la aplicacin del plazo bienal del art. 4037, C.C., sino en la fijacin del dies a quo realizada por la Cmara para el cmputo de ese perodo de tiempo; razonamiento jurdico este, que a su criterio contradice la doctrina sentada en el fallo que se acerca como antpoda.------------------------------------------ Siendo ello as, el juicio por el cual se deniega la causal de casacin bajo anlisis, resulta a todas luces inexacto, en tanto omite analizar los recaudos que la condicionan sobre el tpico jurdico respecto del cual se denuncia la contradiccin jurisprudencial.--------------------------------------------------------------------- Corresponde entonces que esta Sala realice nuevamente el juicio de admisibilidad formal del embate.---------------------------------------------------------------- La antinomia denunciada se ajusta a determinar si en las acciones de responsabilidad civil del Estado por error registral, por haberse expedido un certificado de venta sin reparar en el embargo que sobre el mismo inmueble se haba trabado e inscripto con anterioridad, el plazo de prescripcin comienza a correr desde la fecha en que se tuvo conocimiento del error, o desde que el acreedor obtuvo el reconocimiento jurisdiccional del crdito que no pudo cobrar a causa de la prdida de su garanta.------------------------------------ Las posiciones de los diferentes Tribunales, en la materia trada a juzgamiento, se sintetizan as:-------------------------------------------------------------------- La Cmara a quo destaca, en la parte que es de inters que: Segn constancia de fs. 35, el Dr. Ral Bocco, apoderado de la actora, se present ante el Registro General de Propiedades, y manifest: ...que el Registro General no ha consignado por error u omisin, el embargo ejecutivo trabado con anterioridad al ingreso del informe notarial de venta citado, solicitando desde ya al seor Director se sirva tomar los recaudos que pudieren corresponder, y hago reserva de reclamar la reparacin integral, plena, de los daos y perjuicios que pudiere sufrir mi mandante... . Esa presentacin lleva un sello fechador que indica el da dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco. Sin embargo, en el encabezado de la nota, se lee: Crdoba, diciembre 5 de 1985. As las cosas, es ostensible que el Dr. Ral Bocco, en su calidad de apoderado de Ladydo Bonamico y Ca. S.A., tuvo conocimiento con anterioridad al dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco de la omisin en que haba incurrido el Registro General de Propiedades de la Provincia de Crdoba. Tal omisin, constituye un hecho ilcito que da pie a la promocin de una accin en procura de la indemnizacin de los daos y perjuicios derivados de la negligencia del personal dependiente de la Administracin. Esa accin, debe ejercerse en el plazo que prev el art. 4037, C.C....(dos aos)... . As las cosas, la decisin del Sr. Juez de primer grado se ajusta a derecho y, por lo tanto, debe ser confirmada, toda vez que el resto de las argumentaciones que contiene el embate recursivo resultan insuficientes para enervar lo decidido ya que el inicio del plazo del cmputo de la prescripcin no puede ser otro que aquel donde la misma parte se manifiesta sabedora de la irregularidad registral.(fs. 35/36) --------- En oposicin a ello, la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Sexta Nominacin, en la resolucin que se acompaa, seala -en lo que a presunta contradiccin se intenta verificar- lo siguiente: ...en el caso particular que nos ocupa, donde nicamente el perjuicio consisti en la frustracin de la ejecucin coactiva de un crdito, cuya existencia requera forzosamente de una declaracin jurisdiccional firme que as lo dispusiera, va de suyo que con respecto a este supuesto, la responsabilidad resarcitoria no nacera ipso facto en el instante del incumplimiento irregular del funcionario, o cuando esta circunstancia es conocida, sino desde la fecha en que qued firme la decisin judicial que declar el derecho a la ejecucin forzada de ese crdito. Siempre y cuando, obviamente, que esa resolucin jurisdiccional sea posterior al acontecimiento ilcito acreditado del agente, pblico. Vale decir entonces, que la facultad de ejercer la accin de resarcimiento por los daos que se dicen causados
por los demandados, insisto, no se genera en el momento en que se tiene conocimiento de la maniobra ilcita que ocasiona la invocada prdida de la preferencia registral, con motivo del embargo preventivo trabado.... Sino que, aquella accin indemnizatoria recin qued formalmente habilitada su articulacin, a partir del tiempo en que el pronunciamiento judicial en aquel juicio qued firme; pero sin poderse ejecutoriar. Puesto que con anterioridad a esta circunstancia, la deuda a su favor invocada por el Sr. Bosy con motivo del incumplimiento de su deudor, se encontraba supeditada a que el derecho a ejecutarla fuese as declarado por resolucin firme. De lo contrario, hasta que ello no sucediese, el nombrado Bosy no poda exigir cumplimiento compulsivo alguno. Esto le estaba legalmente vedado de manera contingente, por ms que comprobara o tuviese conocimiento de acto ilcito cometido, al que le adjudica ser la causa eficiente del perjuicio. En consecuencia, ninguna indemnizacin estaba en condiciones formales de reclamar por cuanto el deterioro patrimonial del Sr. Bosy, estribaba slo en la frustracin del cobro de la acreencia referida que recin se producira con el impedimento de ejecutar el reconocimiento judicial de ese crdito... . Por ello, el cmputo del plazo de prescripcin de esa accin debe necesariamente principiar a partir del da siguiente en que la sentencia dictada en los autos arriba mencionados...qued firme, an cuando el actor conociera con anterioridad el impedimento para ejecutarla. (fs. 41vta./42vta.). ------------------------------------ La sola confrontacin de ambos actos decisorios demuestra la existencia de un mismo supuesto fctico sometido a un dismil tratamiento jurdico por lo que el recurso cumple los requisitos de admisibilidad formal.------------------------- IV. Habiendo quedado habilitada la competencia de esta Sala por las dos causales de casacin invocadas por el recurrente, en principio debiera tratarse en primer trmino la que invoca falta de motivacin. Esto as, pues la eventual configuracin de falta de fundamentacin lgica, podra impedir tener por conformado el pensamiento jurdico de la Cmara a quo, para poder ser confrontado con el precedente contradictorio que se acerca.- Sin embargo, teniendo en cuenta que, en el particular, la presunta falta de fundamentacin se sustenta en la ausencia de tratamiento de agravios de apelacin, est claro que el vicio refiere slo a la privacin de las razones que enervaran los argumentos impugnativos del perdidoso y no impide la interpretacin de la doctrina desarrollada por el Tribunal de Mrito, la que, in abstracto de los fundamentos de la apelacin, resulta suficiente para revelar la postura jurdica del a quo, y advertir su palmaria contradiccin con la hermenutica legal del fallo que se acerca como antpoda, tal como se ha sealado ms arriba.---------------- Siendo ello as, y atendiendo a la mayor celeridad que implica el tratamiento de la causal uniformadora para la resolucin definitiva de la excepcin perentoria planteada, es que esta Sala considera pertinente, en el caso, abocarse al tratamiento de aquella.------------------------------------------------------------------------- Corresponde, entonces, que esta Sala ejerza su funcin uniformadora, a fin de superar la existencia de jurisprudencia contradictoria.--------------------------- V. A ese fin, entiendo que la problemtica planteada se sintetiza en la determinacin del momento a partir del cual queda expedita la accin de daos por responsabilidad extracontractual del Estado Provincial, por el hecho ilcito que implicara el eventual yerro registral acaecido en perjuicio del accionante. Esto as, pues esta circunstancia es la que condiciona la gnesis del poder de accin y el consecuente comienzo del plazo de prescripcin.------------ En efecto, es obvio que el poder de accin constituye el requisito bsico para poder ejercer un reclamo jurisdiccional por quien considere que su derecho subjetivo sustancial ha sido conculcado.------------------------------------------------------ De all es que jams podra imputarse aquiescencia alguna en el ejercicio del planteo jurisdiccional, a quien todava no cuente con el poder de accin requerible para demandar.-------------------------------------------------------------------------EDUBP | NOTARIADO | derecho registral I - pag. 63
En lo que hace a la accin de daos por responsabilidad extracontractual, tanto la doctrina como la jurisprudencia, reiteradamente han sostenido que la misma queda expedita desde el momento en que se produjo el hecho ilcito. Sin embargo, cuadra sealar que esta postura parte del supuesto en que ese hecho ilcito haya causado el dao en el momento de su acaecimiento, o, cuando existe un grado de certeza considerable de que el mismo va a producir un dao en el futuro.------------------------------------------------------------------- Respecto a esta ltima hiptesis, es la que resulta til para determinar, por ejemplo, la probabilidad cierta del menoscabo patrimonial que hacia el futuro va a producir la incapacidad fsica o psquica permanente sufrida por el damnificado como consecuencia del hecho daoso (lucro cesante futuro), lo cual autoriza a reclamar por ese dao aunque an no se haya producido al tiempo de la demanda, o para ordenar la condena indemnizatoria aunque el perjuicio no se haya configurado al tiempo de la sentencia.------------------------------ Es cierto que ese tipo de perjuicio puede no llegar a producirse con posterioridad a la sentencia; por ejemplo, cuando el damnificado fallece por causas distintas a las del hecho daoso, antes de vivir el tiempo probable de vida til que se tuvo en cuenta para calcular la condena resarcitoria.--------------- Sin embargo, esa contingencia implica un trocamiento de las condiciones fcticas sobre las que se dict sentencia, imposible de prever al momento de su dictado.--------------------------------------------------------------------------------------------- Precisamente esta caracterstica es la que diferencia al dao futuro del -dao hipottico. -------------------------------------------------------------------------------------- En efecto, mientras el dao futuro se basa en la certeza de que el menoscabo se producir si se mantienen las condiciones fcticas actuales acreditadas, a la inversa, se denomina dao hipottico al perjuicio eventual que puede llegar a producirse si alguna de las condiciones fcticas actuales cambiaran.--------------------------------------------------------------- De all es que el primero puede reclamarse en la demanda y ordenarse en la sentencia, mientras el segundo carece del grado de certeza requerible para autorizar el reclamo jurisdiccional.--------------------------------------------------------------- Siendo ello as, es evidente que el dao hipottico o eventual, no deja expedita la accin, hasta tanto no acaezca el hecho incierto necesario para que el mismo se torne actual, o, al menos, futuro.-------------------------------------------- En el caso de autos, el Tribunal a quo ha fijado como dies a quo para el cmputo del plazo de prescripcin, el momento en que el apoderado del accionante tuvo efectivo conocimiento de la expedicin de un certificado de venta sobre el mismo inmueble que previamente aqul haba embargado, informe este, que no tuvo en cuenta la existencia del gravamen que ya pesaba sobre el bien registrable en cuestin. Ello, teniendo en cuenta que, a ese tiempo, an no exista reconocimiento jurisdiccional del crdito que el actor haba pretendido garantizar con el embargo.----------------------------------------------------------------------- En estas condiciones, y conforme a las consideraciones vertidas ms arriba, es evidente que la Cmara tom como punto de partida para el plazo de prescripcin, un momento en el cual el posterior accionante slo contaba con un dao hipottico, y no cierto ni futuro.----------------------------------------------------------- Esto as, pues la configuracin del perjuicio como consecuencia del hecho ilcito perpetrado por el organismo pblico, dependa del acaecimiento de un nuevo elemento fctico que no exista en el instante en que se tuvo conocimiento del error registral. Este elemento fctico, no es otro que el reconocimiento jurisdiccional firme del crdito que se pretenda garantizar mediante la cautelar ignorada.------------------------------------------------------------------------------------------------- Basta pensar en el efecto que producira una sentencia que negara el reconocimiento de ese crdito, para dar cuenta de la conclusin ensayada.------
En efecto, es sabido que las cautelares constituyen materia accesoria del pleito principal, de donde sus efectos siguen la suerte del pleito en el que se dictan.------------------------------------------------------------------------------------------------ As, la efectiva utilizacin de las mismas como va til para lograr el cobro de un crdito mediante ejecucin forzada, ineludiblemente depende de una sentencia favorable que mande a pagar la acreencia garantizada (salvo el caso de algunas cautelares genricas, como las medidas autosatisfactivas, que no es la del caso de autos).-------------------------------------------------------------------- De manera tal que, si el potencial acreedor hubiera resultado perdidoso en el pleito principal, la cautelar habra perdido virtualidad, procediendo el levantamiento de la misma; de donde, de configurarse esa hiptesis, se tornara abstracto el error registral por emisin de un certificado de venta sin advertir la existencia de gravamen anterior trabado sobre el mismo inmueble. Y, obviamente, no habra dao alguno como consecuencia de la fuga registral.---------------------- De ello se deriva que el error registral que deja sin efecto la prioridad de un embargo y la advertencia del mismo por parte del embargante, slo constituye un dao hipottico que no deja expedita la accin de responsabilidad, hasta tanto ese yerro no genere un perjuicio concreto, cual es la imposibilidad de cobro del crdito jurisdiccionalmente reconocido que haba sido garantizado mediante aqul.------------------------------------------------------------------- De esta manera, puede colegirse que el Tribunal a quo ha fijado el dies a quo para el cmputo de la prescripcin, en un momento impropio para ello, en tanto a ese tiempo el accionante careca del poder de accin requerible para plantear la demanda ante la judicatura.-------------------------------------------------------- Por otra parte, as lo ha resuelto la jurisprudencia imperante en la materia.--------------------------------------------------------------------------------En este sentido, el Mximo Tribunal de la Nacin ha fijado la siguiente premisa de derecho aplicable a la hiptesis de autos: El punto de partida del curso de la prescripcin se ubica en el momento a partir del cual la responsabilidad existe y ha nacido la consiguiente accin para hacerla valer, lo cual acontece, como regla general, cuando sucede el hecho ilcito que origina la responsabilidad. Sin embargo, si el dao aparece despus, la accin resarcitoria no nace hasta ese segundo momento, pues no hay resarcimiento si el dao es inexistente (C.S.J.N. , 1997/07/15, Constructora Barcal S.A. c/ Banco Central, LL, 1997-F, 344- DJ, 1998-1-407).---------------------------------------------------- En sentido anlogo se ha sealado que: La prescripcin de la accin de daos y perjuicios corre desde la ocurrencia del dao cuya reparacin se persigue, ya sea contemporneo o sobreviniente al hecho que lo produjo (CNC. C., Sala A, 1988/02/24, Vendramini, Juan B. c/ Gueiminde, Carlos A., LL, 1987E, 587).------------------------------------ Conforme a lo sealado supra, esta Sala estima que la hermenutica legal que ha realizado el Tribunal a quo no brinda la solucin adecuada al supuesto fctico bajo juzgamiento, siendo, por el contrario, conforme a derecho, la solucin jurdica a la que se arriba en el fallo acercado como contradictorio.- VI. Atento a la doctrina sentada precedentemente, corresponde acoger el recurso de casacin por la causal del inc. 3, art. 383, C.P .C. que ha promovido el accionante y, en consecuencia, anular la Sentencia N 293 del 27/12/01 dictada por la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominacin, en cuanto rechaza la apelacin y confirma la procedencia de la excepcin de prescripcin planteada por el demandado.---------------------------------------------- Las costas de esta Sede extraordinaria se imponen por el orden causado, atento a la divergencia de opiniones jurisprudenciales respecto a la materia que ha sido motivo de debate, lo cual constituye razn plausible para litigar respecto de quien a la postre result perdidoso (art. 130, 2 supuesto, CPC).---------------- VII. A fin de evitar el dispendio de una nueva etapa procesal, corresponde a este Tribunal resolver sin reenvo (art. 390, C.P .C.), tratando los agravios
vertidos en la apelacin y su contestacin, que se circunscriben a la excepcin de prescripcin fallada en sentido favorable por el Tribunal de Primer Grado.--- A fs. 229 y 231 vta. el apoderado del accionante fundamenta el recurso de apelacin agravindose de la solucin jurdica que en primera instancia se arribara respecto al cmputo del plazo de prescripcin.--------------------------------- Aduce que el dies a quo debe fijarse a partir del momento en que su parte obtuvo el reconocimiento del crdito garantizado con el embargo que el Registro ignora al expedir certificado de venta sobre el mismo inmueble.--------- O, en su defecto, desde el momento en que se advirti que el otro inmueble embargado no era suficiente para cubrir la suma reclamada en el pleito que orden la cautelar.------------------------------------------------------------------------------ A fs. 233/233 vta., el demandado contesta la expresin de agravios oponindose a su procedencia, y solicitando se confirme la solucin a la que arrib el Juez de Primera Instancia.------------------------------------------------------------- VIII. En oportunidad de enervar el juicio de admisibilidad del recurso de casacin efectuado por la Cmara, esta Sala consider que el tratamiento de los agravios de apelacin vertidos por el actor, no ponen en riesgo a la congruencia de la sentencia de alzada.-------------------------------------------------------------------------- Ello as, no existe obstculo alguno que impida el tratamiento de los mismos.----------------------------------------------------------------------------------------- Al respecto, los fundamentos expuestos al tratar el motivo de impugnacin del inc. 3, art. 383, C.P .C., adquieren idntica eficacia en esta parte del decisorio, razn por la cual resulta pertinente acoger el recurso de apelacin oportunamente deducido por el actor y, en consecuencia, rechazar la excepcin de prescripcin articulada por la demandada.------------------------------------------------------------ Esto as, pues el cmputo del plazo debe realizarse desde el momento en que se obtuvo el reconocimiento firme del crdito en el pleito donde se ordenara la cautelar: esto es, el da 3/09/86 (ver fs. 17, expediente principal). Teniendo en cuenta que la demanda fue deducida el da 18/12/87, se advierte que an no haba expirado el plazo del art. 4037, C.C. (dos aos).----------------------------------- En consecuencia, corresponde revocar la sentencia de primer grado en lo que hace a la excepcin perentoria planteada, y rechazar la misma conforme a los argumentos esgrimidos ms arriba.------------------------------------------------------ Previa notificacin a la contraria, remtase la causa a la Cmara de Apelaciones que sigue en nominacin a la de origen, a los fines de resolver la apelacin en lo que refiere a la cuestin principal debatida (art. 332, 4 prr., CPC). Atento a la divergencia de opiniones jurisprudenciales respecto a la materia que ha sido motivo de debate, corresponde imponer costas por su orden en todas las instancias.---------------------------------------------------------------- As voto.---------------------------------------------------------------------------------------A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA LA SEORA VOCAL DOCTORA MARIA ESTHER CAFURE DE BATTISTELLI, DIJO:------------------------------------ Adhiero en un todo a los fundamentos y conclusiones ha que arriba el Seor Vocal preopinante y me pronuncio en idntico sentido a la cuestin planteada.---------------------------A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA LA SEORA VOCAL DOCTORA AIDA LUCIA TARDITTI,, DIJO:------------------------- Adhiero en un todo a los fundamentos y conclusiones ha que arriba el Seor Vocal del primer voto, y me pronuncio en idntico sentido a la cuestin planteada.----------------------| A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEOR VOCAL DOCTOR DOMINGO JUAN SESIN, DIJO:----------------------------------------------------------------- Corresponde: I. Declarar mal denegado el recurso de casacin por los motivos de los incs. 1 y 3, art. 383, C.P .C., y concederlo en este acto..----------- Restituir al impugnante el depsito que fuera condicin de admisibilidad de la queja, debiendo dejar recibo en autos.--------------------------------------------------
II. Hacer lugar al recurso de casacin por el motivo del inc. 3, art. 383, C.P .C., y en consecuencia, anular la sentencia impugnada.----------------------------- III. Acoger el recurso de apelacin oportunamente deducido por el apoderado del actor y, en consecuencia, revocar la sentencia de primer grado en lo que hace a la excepcin perentoria planteada y rechazar la misma.--------- Remitir la causa a la Cmara de Apelaciones que sigue en nominacin a la de origen, a los fines de resolver la apelacin en lo que refiere a la cuestin principal debatida (art. 332, 4, prr, CPC).---------------------------------------------------//RRESPONDE A LOS AUTOS CARATULADOS: LADYDO BONAMICO Y CIA. S.A. C/ SUPERIOR GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE CORDOBA - ORDINARIO - RECURSO DIRECTO (L 20/02).------------------------------------------------------------ IV. Sin costas, en todas las instancias, atento a la existencia de jurisprudencia contradictoria sobre la materia debatida, lo cual constituye razn plausible para litigar en beneficio del perdidoso (art. 130, segundo supuesto).-- No regular honorarios en esta oportunidad (art. 25, ley 8226).------------- As voto.---------------------------------------------------------------------------------------A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA LA SEORA VOCAL DOCTORA MARIA ESTHER CAFURE DE BATTISTELLI, DIJO:------------------------------------ Adhiero a las conclusiones a que arriba el Seor Vocal preopinante y me pronuncio en idntico sentido a la cuestin planteada.-------------------------A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA LA SEORA VOCAL DOCTORA AIDA LUCIA TARDITTI, DIJO:------------------------------------------------------------------- Adhiero a las conclusiones a que arriba el Seor Vocal del primer voto, y me pronuncio en idntico sentido a la cuestin planteada.-----------------------------Conforme al resultado de los votos emitidos, previo acuerdo, el Excmo. Tribunal Superior de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial,RESUELVE:--------------------------------------------------------------------------------------------- I. Declarar mal denegado el recurso de casacin por los motivos de los incs. 1 y 3, art. 383, C.P .C., y concederlo en este acto.--------------------------------- Restituir al impugnante el depsito que fuera condicin de admisibilidad de la queja, debiendo dejar recibo en autos.------------------------------------------------- II. Hacer lugar al recurso de casacin por el motivo del inc. 3, art. 383, C.P .C., y en consecuencia, anular la sentencia impugnada.----------------------------- III. Acoger el recurso de apelacin oportunamente deducido por el apoderado del actor y, en consecuencia, revocar la sentencia de primer grado en lo que hace a la excepcin perentoria planteada y rechazar la misma.--------- Remitir la causa a la Cmara de Apelaciones que sigue en nominacin a la de origen, a los fines de resolver la apelacin en lo que refiere a la cuestin principal debatida (art. 332, 4, prr, CPC).--------------------------------------------------- IV. Sin costas, en todas las instancias, atento a la existencia de jurisprudencia contradictoria sobre la materia debatida, lo cual constituye razn plausible para litigar en beneficio del perdidoso (art. 130, segundo supuesto).-- No regular honorarios en esta oportunidad (art. 25, ley 8226).------------- Protocolcese e incorprese copia.-
Recuerde que en materia de derecho registral se entiende como derecho subjetivo al derecho registrado. Se refiere, en consecuencia, a los efectos.
Tenga presente que los efectos de la registracin corresponden al Derecho Civil. En esta instancia le proponemos analizar detenidamente el esquema preparado para atribuciones y obligaciones, del Registro General de la Provincia conforme ley 5771.
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glosario
Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento. Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles, la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera
como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando. Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no slo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral ser oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a posteriori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del documento autorizado. Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin (inscripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art. 18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por un certificado. Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiteracin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (ley provincia de Crdoba 5771, art. 20) Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce. Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido
en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no publicitada a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci atenindose a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibicin del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula. Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extraregistral o material. Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable y presume confeccin de una matricula. Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordenamiento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defini as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento pblico que modifique dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220). Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de autnticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801). Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavala propone el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes comparados pueden presentar. Prrrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de
manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801 en 180 das. Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros. Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles o el dto. ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en el rgimen jurdico de los automotores (dto. ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto creador de derechos; el acto de transmisin no est concluido si no se inscribe. En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros formulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente declarativo de la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral;
sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin. Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin, el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de inscripcin. Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin cronolgica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.
Tipos de prorrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar una prorroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio. 2) Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de 180 das, se le otorgaran 15 das ms.
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m4 microobjetivos
Comprender la incorporacin de los llamados principios registrales a la ley 17.801, a los fines de conocer la legislacin de fondo en materia de publicidad registral inmobiliaria. Analizar el funcionamiento del principio de rogacin contemplado en la ley de fondo para comprender la responsabilidad del notario en la registracin del ttulo. Abordar el concepto de prioridad en materia registral inmobiliaria, como concepto primario presente en innumerables situaciones jurdicas no registrales, para poder comprender las distintas modalidades como se manifiesta. Relacionar la tcnica del folio real con el principio de especialidad o determinacin, a los fines de analizar la situacin jurdica de un inmueble. Internalizar el carcter declarativo de la inscripcin registral en materia inmobiliaria para comprender el alcance de la misma. Conocer el principio de legalidad, para poder llevar adelante el proceso de registracin como hacedor del ttulo.
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contenidos
PRINCIPIOS REGISTRALES De acuerdo a lo consignado en el mdulo 3, la ley 17801 debe reputarse complementaria del Cdigo Civil. 1 A su vez, la ley 17.711 modific el Art. 2.505 del Cdigo Civil2, disponiendo que la transmisin o constitucin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la provincia que corresponda. En virtud de ello, la ley 17.801, en su Art. 1, establece que quedarn sujetos a su rgimen los registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia, en la capital federal y territorio nacional de Tierra del Fuego, Antrtica e Islas del Atlntico Sur. El mbito de aplicacin, en consecuencia, se extiende a todo el territorio de nuestra Nacin, pero se suprime de esa disposicin sustantiva el procedimiento relativo a los recursos contra las resoluciones denegatorias de inscripcin del registrador.
La organizacin y funcionamiento de los registros, en cada provincia deben, necesariamente, adecuarse a la casustica de la legislacin nacional. No slo la organizacin y funcionamiento de los registros, sino tambin el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deducen contra las resoluciones de sus autoridades, son materia propia de las leyes locales; en tanto que todo lo referente a los documentos que deban inscribirse, la forma de la matriculacin e inscripcin, sus efectos, la publicidad de los asientos, etc., es materia de la legislacin de fondo. Las disposiciones de la ley nacional 17.801 sobre el funcionamiento de los registros, no significa invasin en las esferas locales, sino simplemente mecanismos destinados a lograr una mayor eficiencia y seguridad en la aplicacin de la norma; creando, de esta manera, uniformidad en todo el pas. Slo existe una superposicin admitida en el Art. 43 de la ley 17801, referida a la reduccin de los plazos, por parte de las provincias. Las disposiciones de las leyes locales que contravengan la ley nacional, han quedado derogadas. Los principios de tcnica registral a los que se ha ajustado la ley 17.801 son los siguientes: a) Principio de inscripcin: Establece cules son los documentos que deben inscribirse en el registro y el efecto. Antes de la inscripcin si bien se adquiere el derecho no es oponible a los terceros. As, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos (Art. 20, ley 17801); es decir, el derecho nace antes de la inscripcin, slo que no es oponible a terceros. b) Principio de especialidad o determinacin: Requiere que la cosa el inmueblesobre el cual recae la inscripcin est especial y expresamente determinado. La ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas donde se indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin (art. 12, ley 17801). La matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado. Se trata del sistema del folio real implantado por la ley 17801. La superioridad del folio real sobre los registros personales es notoria y, durante mucho tiempo, se pens que la idea del folio real estaba ligada a la de los registros constitutivos y que no era apropiada para los registros simplemente declarativos como el nuestro. c) Principio de tracto sucesivo: Exige que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deban estar encadenadas entre s, de tal manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legtimo y necesario (Art. 14 y siguientes ley 17801). d) Principio de rogacin: Significa que las anotaciones o inscripciones en el Registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Es la solucin consagrada por el Art. 6, ley 17801. e) Principio de prioridad: La inscripcin anterior tiene prioridad sobre una posterior, e inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). f) Principio de publicidad: El objeto fundamental de los Registros de la propiedad inmueble, es establecer un adecuado sistema de publicidad para proteger los derechos de terceros. Una de las caractersticas esenciales de los
derechos reales es su oponibilidad erga omnes, resulta evidente la necesidad que la sociedad toda, estn lo mejor informados posible, del estado de dominio del inmueble. 3 g) Principio de legalidad: Solamente pueden inscribirse en el Registro, aquellos documentos que revistan carcter de autnticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (Art. 3, ley 17801). El Registro debe examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicita, pudiendo, segn los casos, rechazar los documentos u observarlos si el defecto fuera subsanable (arts. 8 y 9, ley 17801). Esta normativa establece, igualmente, los documentos susceptibles de registracin en el Art. 2. La expresin documentos puede ser interpretada en un sentido amplio, equivalente a ttulo en su doble faz: material y formal. a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. Estos documentos contemplados en el inc. a) pueden tener origen notarial, judicial o administrativo. a) 1. Notarial: Los documentos que constituyan derechos reales tales como hipotecas, usufructo, servidumbres etc.; transmitan derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie forestal, etc.; declaren derechos como en el supuesto de divisin de condominio de un inmueble; modifiquen derechos reales ya inscriptos o extingan derechos inscriptos como los supuestos de cancelacin de hipotecas, anticresis, usufructo, servidumbres, etc. a) 2. Judicial: Las transmisiones forzosas subastas-; las adjudicaciones ante disolucin de sociedad conyugal por divorcio; las sentencias de usucapin; las adjudicaciones en juicios sucesorios, etc. a) 3. Administrativo: Las prescripciones contempladas en la ley 24320, la inscripcin directa de donacin a favor del Estado (Art. 1810 C.C.), etc. b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares. Dentro de esta generalidad se involucran la anotacin de litis, la medida de no innovar, las interdicciones de los concursados civiles o comerciales, de los dementes, sordomudos e inhabilitados. Ingresan a travs de oficios (peticiones normatizadas) y tienen origen judicial. c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Corresponden a este inciso las anotaciones del Art. 2 ley 5771; a modo ejemplificativo: de boletos de compra-venta establecidos en ley 14005 y provincial 5735; ley 19724; bien de familia ley 14394 y provincial 6074; ley provincial 9150 registro de poseedores, etc. Los requisitos de los documentos inscribibles estn contenidos en el Art. 3 de la ley 17801.4 La formalidad instrumental exigida en el documento susceptible de inscribir debe ser analizada desde dos puntos de vista: a) Categora de instrumento pblico: Escritura notarial, resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda. Estos conceptos se aplican tanto a la matricidad original como a sus copias, testimonios, hijuelas, oficios, etc. b) Autenticidad: El documento es autntico cuando su autor real es quien el documento mismo indica como tal. Ello ocurre con los instrumentos pblicos, toda vez que la actuacin del oficial pblico, competente para el caso, hace que el documento de fe por s solo. El instrumento pblico se prueba a s mismo. La regla general indica que los documentos a inscribir deben ser instrumentos pblicos; no obstante, admite excepcionalmente la inscripcin de instrumentos
privados bajo la condicin de que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente. Respecto del contenido del instrumento, debe bastarse a s mismo o con otros complementarios, en cuando a lo que sea objeto de registracin; sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento a practicar. Los documentos deben bastarse a s mismos en el sentido de contener todos los elementos configurativos de la situacin jurdica a registrar: a) Titulares de los derechos, b) Inmuebles objeto de los mismos, c) Entidad causal suficiente para generar la dinmica transmisiva. Igualmente se exige inmediatez del ttulo inscribible respecto de quien haya de ostentar la titularidad registral, sin que sea suficientes referencias indirectas o fundamentos mediatos del derecho inscripto. De existir diversas causas mediatas, ms o menos remotas, ser necesario que el ttulo justifique la concatenacin hasta llegar a la causa ltima, o a la que inmediatamente justifique el derecho de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripcin. El escribano es el hacedor del ttulo y, en razn de lo establecido en el Art. 6 inc a) de la ley 17801, es quien corre con la gestin de la inscripcin. Pero no solamente el escribano est autorizado a solicitar la inscripcin, sino tambin los propios interesados, es decir, los otorgantes del acto y sus sucesores. En definitiva, en nuestro derecho, los requisitos esenciales de la transmisin de un derecho real son la escritura pblica y la tradicin; pero ellos no son oponibles a terceros sino desde que estn registrados. No obstante sera un error creer que la inscripcin no tiene efectos respecto de las partes. Los tiene y muy importantes: a) Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se le oponga o sea incompatible (Art. 17, ley 17801); b) La inscripcin produce la prioridad de derechos reales compatibles, es decir, regula el rango de ellos (arts. 2, 14, 17, 18, 19, ley 17801); c) Los asientos registrales tienen en caso de prdida de protocolo, valor como prueba de la existencia de la documentacin que originara el asiento registral (art. 29, ley 17801). La inscripcin no convalida el ttulo nulo, ni subsana los defectos de que adoleciera segn las leyes (Art. 4, ley 17801); no posee el efecto convalidante. Al respecto rige el aforismo, los ttulos se inscriben porque son buenos y no por estar inscriptos son buenos. Ahora bien, mediando adquisicin por ttulo oneroso; La buena fe del adquirente Puede fundarse slo en la inscripcin en el registro, a los fines de hacer procedente el Art. 1051 del Cdigo Civil? Ello no es posible porque la inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes. El adquirente no puede, en consecuencia, ampararse en la registracin del ttulo del enajenante, si la causa de nulidad surge del ttulo mismo. El error de derecho es inexcusable (Art. 923 del Cdigo Civil) y, por otra parte, el adquirente de un inmueble tiene el deber de hacerse asesorar por expertos. Aunque subjetivamente haya credo de buena fe en la validez del ttulo, a los efectos legales se lo reputa de mala fe. En consecuencia, el estudio de los ttulos sigue siendo la responsabilidad primera y ms importante del escribano interviniente. Hemos llegado aqu al final de los contenidos desarrollados en este mdulo. Esperamos que los mismos le resulten interesantes y le brinden elementos para desarrollar con xito sus actividades.
Adelante!
NOTAS 1 Art.42 Ley 17.801: La presente ley es complementaria del Cdigo Civil y comenzar a regir el 1 de julio de 1968.
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Art. 2.505 del C.C. La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. (Artculo sustituido por Art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.)
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Art. 21 Ley 17.801 El registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro. Art. 3 Ley 17801 Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser inscriptos o anotados debern reunir los siguientes requisitos: a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda. b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o sus copias por quien est facultado para hacerlo. c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
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Calificacin registral - Examen de legalidad intrnseca Ud., como hacedor del titulo, ha confeccionado una escritura que luego es observada por el registrador Esta actividad se constituye a los fines de comprender el alcance de la calificacin registral del ttulo. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos 2) Qu entiende por calificacin registral del ttulo? A 1 3) Cules son los parmetros que fija la ley 17.801, para la calificacin del titulo? A 2 4) Cul es su opinin respecto del fallo?
Suprema Corte de Justicia de Mendoza, sala 3. Autos: Lucena Cabello, Jorge R. v. Direccin de Registros Pblicos y Archivo Judicial de la Provincia de Mendoza. Fecha 09/08/1991 Mendoza, agosto 9 de 1991.- Considerando: 1. Que la mejor comprensin de las cuestiones sometidas a decisin requieren una breve sntesis de lo acontecido por ante la Direccin de Registros Pblicos y Archivo Judicial de la provincia. a) El 2/11/1990 el escribano recurrente autoriz una escritura pblica que instrument un acto jurdico celebrado entre la Sra. Elvira Josefina Figueroa Vda. de Cuello y la Sra. Mercedes Amelia Cuello de Romero, al que se titul distracto de donacin. En esta escritura se relata que en 1988 la Sra. Figueroa de Cuello hizo donacin a su nica hija, Mercedes Cuello, de un inmueble; que esa transmisin tuvo por causa que a nombre de la donante no quedara registrado ningn bien pues por entonces haba iniciado un juicio y como los abogados no le garantizaban su resultado y poda ser condenada al pago de las costas, transfiri a nombre de su hija por si fracasaba la demanda; que donante y donataria se pusieron de acuerdo en que si la demanda prosperaba distractaran la donacin y el dominio del inmueble retornara a la donante, extremos que se han cumplido y por eso, mediante esa escritura cumplan con aquel acuerdo,
dejando la donacin sin efecto ni valor alguno. b) La Direccin del Registro Inmobiliario rechaz la inscripcin solicitada mediante un decreto que dice: Seor Escribano: devuelvo a Ud. la presente escritura sin proceder a la inscripcin en mrito a lo dispuesto por los arts. 953 CCiv., 9 inc. a ley 17801 y concs. CCiv. c) El escribano interviniente interpuso recurso de reposicin, que la Direccin rechaz con estos argumentos: 1) La cuestin debe decidirse por aplicacin de la legislacin nacional, con independencia de lo dispuesto por la ley provincial que regula la actividad administrativa del Estado. 2) En el caso, donacin y distracto constituyen una misma convencin, un mismo negocio jurdico, no pudiendo considerrselos actos independientes. Mal puede decirse que la ilicitud alcanza a la donacin y no al distracto, pues este ltimo es la culminacin del ilcito concertado con el primero. La causa simulandi ilcita de la donacin aparece manifiesta en el distracto. Esta ilicitud es manifiesta aun cuando efectivamente no se hubiese producido un perjuicio real, pues lo que interesa es la causa en s misma y no su efecto. En el caso, no ha habido arrepentimiento de los simuladores, sino efectivizacin de los fines ilcitos buscados.3) Es imprescindible distinguir la nulidad sustancial de la instrumental. La nulidad instrumental slo acarrea la del acto cuando la forma es requisito de validez del acto. En el caso, no se ataca la validez instrumental sino la sustancial. El acto es nulo pues su objeto vulnera la moral y las buenas costumbres (art. 953 C.C.) al ser el contenido de la voluntad una causa ilcita (art. 502 C.C.). La nulidad del acto siempre acarrea la ineficacia del instrumento. 4) El acto es nulo, de nulidad manifiesta, pues no se necesita de ninguna investigacin; la ilicitud de la donacin est manifiesta en el acto del distracto. 5) Estas nulidades absolutas y manifiestas se encuentran comprendidas en el art. 9 inc. a ley 17801 y autorizan al registrador a rechazar la inscripcin solicitada. d) Contra esta resolucin recurre por apelacin jerrquica el escribano autorizante. 2. Los argumentos del recurrente: El escribano Lucena funda su recurso en los siguientes argumentos: a) Razones de tipo formal: El acto administrativo de la Directora es inexistente y nulo por vicios leves, graves y groseros, a la luz de los arts. 189 , 32 , 38 , 39 , 54 , 56 , 63 y 72 ley 3909. Adolece de los vicios de desviacin de poder por ser un acto de soberbia inusitada. La Direccin del Registro no slo debe respetar la ley nacional sino tambin la provincial. La Directora era incompetente para juzgar la legalidad intrnseca, pues slo est autorizada para calificar la legalidad extrnseca del documento. b) Razones de tipo funcional y de derecho de fondo: El acto de la Directora del Registro es nulo por violar los arts. 48, 144 y 145 Const. Prov.; 294, 300 inc. 3, 306 inc. 7 y concs. Ley Orgnica de Tribunales, de las cuales surge que este funcionario administrativo no puede sentenciar sobre cuestiones de fondo, intrnsecas a los actos jurdicos; tanto es as que el art. 4 ley 17801 establece que la inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los efectos de que adoleciere segn las leyes. El registro slo puede examinar la legalidad de las formas extrnsecas del documento; consecuentemente, no pudo avanzar sobre su validez intrnseca, que slo puede ser juzgada por los jueces. Las propias citas doctrinales del acto recurrido prueban que las partes no tienen accin para pretender dejar sin efecto el acto simulado; pero la accin se ejercita ante el rgano jurisdiccional y no el administrativo. La Directora ha juzgado hasta sobre el arrepentimiento de las partes, cuestin absolutamente ajena a las formas. Ninguna vinculacin tiene el plenario citado, pues una firma es un recaudo extrnseco; aqu se ha avanzado sobre lo sustancial. La decisin administrativa lleva a un resultado absurdo: quien quiere devolver una cosa que no le pertenece debe quedarse ilegtimamente con ella; se consolida as el enriquecimiento sin causa. 3. La irrelevancia de la omisin de la legislacin provincial en la cuestin a decidir. a) El recurrente sostiene que el acto emanado de la Directora adolece de vicios que provocan su nulidad de conformidad con las normas provinciales que rigen los actos administrativos. Afirma, al mismo tiempo, que el acto es nulo e inexistente y que los vicios que lo invalidan son
leves, graves y groseros. b) Ms all de la presunta contradiccin de sus afirmaciones (el acto es nulo e inexistente; el vicio que lo ataca es grosero, grave y leve), lo cierto es que, sustancialmente, el planteo del recurrente presupone la naturaleza administrativa de la funcin registral. Esta sala acepta el punto de partida, que es el mayoritario dentro de la doctrina nacional (ver Boulin Zapata, Abel, El procedimiento registral regulado en la ley 17801, en Curso de Derecho Registral, p. 235; Sing, La calificacin registral, Rev. de Derecho Notarial n. 731, p. 1908; Dromi, Jos Roberto, Instituciones de Derecho Administrativo, Bs. As., Astrea, 1973 n. 69, etc.) pero no desconoce que la cuestin no es pacfica en la doctrina. As, por ej., algunos hipotecaristas espaoles han asimilado la funcin registral a la judicial (ver Gallardo y Rueda, cit. por Roca Sastre, Ramn, Derecho Hipotecario, Barcelona, Bosch, 1968, t. 2, p. 245); la similitud radicara en que, al igual que la del juez, la del registrador se enmarca en un contexto legal, es inexcusable, independiente y responsable. Otros consideran que se trata de un supuesto de jurisdiccin voluntaria (ver, por ej., Hedemann, Derechos reales, vol. 2, trad. por Diez Pastor, Madrid, ed. Rev. de Derecho Privado, 1955, p. 82); no faltan los que la llaman jurisdiccin hipotecaria o registral (ver, Chico y Ortiz, Presente y futuro del principio de calificacin registral, en Revista de Derecho Registral, n. 1 1974, ps. 39 y ss.; Coghlan, Teora general del derecho inmobiliario registral, Bs. As., Abeledo Perrot, 1984, p. 133), etctera. c) Corresponde, en consecuencia, analizar si las causales de nulidad del acto administrativo denunciadas y que se dicen omitidas, difieren de las nulidades del derecho sustancial. Esta Corte, en sus diversas salas y composiciones, ha explicitado el sistema de las nulidades administrativas. Ha dicho, siguiendo la terminologa legal local, que por razn de la gravedad del vicio (leve, grave, grosero), el acto puede ser anulable, nulo o inexistente. La multiplicidad de vicios y calificativos expuestos por el recurrente (nulo e inexistente; vicios leves, graves y groseros) se funda, en sustancia, en una nica razn: la Directora no tendra competencia para calificar el contenido intrnseco del documento, pues debiera haberse limitado a controlar las formas extrnsecas del mismo. Todos los dems argumentos vertidos son consecuencias de la posicin que el recurrente asume frente al problema, pero no constituyen agravios autnomos. d) En consecuencia, el nudo gordiano, el tema a decidir, es hasta dnde llega la funcin calificadora del registrador. Si, como lo sostiene el recurrente, slo puede controlar las formalidades extrnsecas, el acto administrativo atacado es nulo por haber excedido la competencia funcional, por no enmarcar los hechos dentro del derecho vigente, etc. Por el contrario, si la funcin calificadora se extiende ms all de lo denunciado, el acto es vlido. e) Nadie discute que la funcin calificadora es limitada pues no abarca todos los aspectos del ttulo inscribible. Pero explicitar hasta dnde se extiende es cuestin que depende del sistema adoptado por el legislador. En algunos ordenamientos, la calificacin es mnima (por ej., el francs); en otros, es ms amplia (por ej., el espaol). Pero de qu legislador se est hablando en Argentina, el nacional o el provincial? El entrelazamiento de las disposiciones administrativas y civiles nace, en nuestro pas de la propia naturaleza de las normas en juego; bien dice Molinario que el Derecho Registral es heterogneo, pues contiene normas administrativas procesales, civiles, etc. La ley 17801, respetuosa de las autonomas locales, remite reiteradamente a las legislaciones provinciales. Sin embargo, tratndose de funcin calificadora, contiene disposiciones expresas, por lo que indubitablemente hay que ceirse a ellas, salvo que fueran inconstitucionales, vicio que el recurrente no ha osado mencionar. En otros trminos, no se advierte en el caso, ni el recurrente lo denuncia, a qu resultados diferentes lleva aplicar la ley provincial 3909 o la ley 17801. 4. La ley 17801 y la funcin calificadora. a) La normativa. El art. 8 ley 17801 dispone: el registrador examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos. El art. 9 dice: Si observare el documento, el Registrador proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable devolver el documento al solicitante.... b) Su interpretacin doctrinal y jurisprudencial. La mayora de la doctrina y jurisprudencia nacional coincide en que, pese a lo dicho por el art. 8, la funcin calificadora no se limita a las formas extrnsecas, sino que las trasciende; as por ej., el registrador excede el anlisis de las formas puras al verificar si la rogacin es efectuada por quien tiene legitimacin, si se cumple el tracto y el principio de especialidad, si el documento que ingresa es o no incompatible y opuesto a otro anterior, al decidir si el documento que ingresa es, por su contenido, de los enumerados en el art. 2 ley 17801, al resolver si debe o no inscribir un instrumento que contiene nuevas figuras que reclaman proteccin registral al amparo del principio de la seguridad en el trfico, etc. (Para esta cuestin ver Chico y Ortiz, ob. cit., p. 47; C. Nac. Civ., sala A, 26/9/1984, LL 1985A-115, con nota aprobatoria de Mosset Iturraspe, Jorge, El valor venal de un departamento y la registracin de su estado jurdico). Esta posicin se funda en que, de lo contrario, el art. 9 inc. a) repetira intilmente el art. 8, desde que los vicios relativos a las formas generan, en el derecho argentino, nulidades absolutas y manifiestas. Pero hasta dnde se extiende? Algunos aceptan que ese anlisis fuera o ms all de las formas slo es posible cuando resulta expresamente de otros textos de la ley (ver, en esta posicin, Lpez de Zavala, Fernando, Curso introductorio al derecho registral, Bs. As., ed. Zavala, 1983, p. 398). Otros lo extienden a todos los casos de nulidades manifiestas (absolutas o relativas) (ver, en esta posicin, que es la defienda por la Directora del Registro, Moisset de Espanes, Luis, La funcin del registrador y el art. 1277 CCiv., JA Doctrina 1974122; Bustos Vocos, Miguel, Legalidad y funcin calificadora del registrador, en Rev. Notarial del Colegio de Escribanos de la Prov, de Crdoba n. 29, 1975, p. 31; Coghlan, ob. cit., ps. 143/144; Andorno, Luis y Marcolin de Andorno, Ley Nacional Registral Inmobiliaria, Bs. As., ed. Hammurabi, 1989, p. 130). sta es, en definitiva, la tesis que prevaleci en el despacho de comisin de las Primeras Jornadas Nacionales de Derecho Registral, San Rafael, Mendoza, 1974, que dice: El examen de legalidad de los documentos administrativos y notariales no se agota en el anlisis de las formas extrnsecas. El registrador debe calificar tambin el cumplimiento del tracto sucesivo, la legitimacin para disponer o adquirir y todo otro defecto o vicio que surja de forma ostensible del documento o de su cotejo con los asientos registrales. La calificacin registral no puede avanzar en su anlisis hasta la investigacin de posibles vicios no manifiestos en el documento. En consecuencia, en esta posicin, el elemento que pivotea la funcin calificadora es lo ostensible, lo manifiesto del vicio. Respecto de los actos anulables, aquellos en los cuales el vicio no es manifiesto, nada tendr que decir el registrador, pues no puede embarcarse en la investigacin de hechos extraos al registro o a los documentos que se le presentan; l slo puede efectuar observaciones cuando el acto sea nulo, es decir, cuando la nulidad est manifiesta. Cualquier nulidad manifiesta del documento -sea que afecte a las formas extrnsecas o al contenido del acto instrumentado- tendr que ser observada por el registrador (Moisset de Espanes, Luis, La funcin calificadora del registrador, ob. cit., JA Doctrina 1974-124 y ss.; conf. Andorno, Luis, ob. cit., p. 131). c) La conducta debida por el registrador frente a las nulidades manifiestas. Cmo debe actuar el registrador frente a los instrumentos que presentan vicios (instrumentales o sustanciales) manifiestos? 1.- El art. 9 distingue dos tipos de nulidades que obligan al registrador a dos conductas diferentes: en una, debe rechazar el instrumento; en la otra, debe anotar provisionalmente. El primer caso es el de la nulidad absoluta y manifiesta; se trata de defectos que son insubsanables pues la nulidad absoluta violenta el orden pblico, la moral, las buenas costumbres, todo lo cual impide que el instrumento pueda rectificarse. El art. 9 inc. a prev supuestos de documentos de grosera inadecuacin de la ley, como por ej. si el acto se refiere a una cosa que no est en el comercio, por ser del dominio pblico del Estado, si vendedor y comprador son cnyuges
convivientes, o tutor y pupilo, etc. (Sing, ob. cit., Rev. Notarial n. 472, p. 1281; Villaro, Felipe, Elementos de derecho registral inmobiliario, La Plata, ed. Notarial, 1980, ps. 68 y ss.). Este supuesto no ha dado lugar a mayores dificultades interpretativas: si conforme el rgimen del derecho comn, la nulidad del instrumento o del acto que se documenta es absoluta y esa violacin al orden normativo es manifiesta, o sea, emerge del documento mismo sin necesidad de ninguna investigacin, el registrador debe rechazar el documento. 2.- En cambio, si el vicio es subsanable, el registrador practica una inscripcin provisional (en este caso encuadrara, conforme la opinin mayoritaria, la falta de asentimiento conyugal; ver plenario de la C. Nac. Civ., del 27/7/1977 recado in re Feidman, Mauricio, JA 1977-III-494; ED 74-253 y LL 1977-C-393). La determinacin de los casos que encuadran en esta situacin ha dado lugar a un gran debate doctrinal en nuestro pas. El punto de discusin es si la clasificacin de nulidades manifiestas relativas del Cdigo Civil se identifica con la categora de defectos subsanables de la ley registral. No incumbe a esta sala tomar partido en favor de una u otra posicin, pues en el caso trado a decisin la Directora del Registro entendi que la nulidad era absoluta y manifiesta, por lo que actu de conformidad a lo dispuesto por el art. 9 inc. a) y es esa conducta la que el recurrente ataca. 5. La aplicacin de estos principios al caso a resolver: a) Normalmente, la simulacin es un vicio de los actos jurdicos que genera su anulabilidad, pues se requiere de una investigacin de hecho a cargo del rgano judicial. As, por ej., aun cuando hubiese conocido el vicio que invalidaba la donacin instrumentada en el acto autorizado en el ao 1988, el registrador no habra podido observar el ttulo, pues ningn vicio manifiesto aparece en l. Otro tanto hubiese ocurrido si el ttulo cuya inscripcin se solicita nada hubiese dicho sobre la causa motivo de la rescisin contractual. b) En este distracto nada hay de simulado; la voluntad real es la declarada; las partes quieren volver a la situacin anterior y manifiestan cul es el motivo de la disolucin del vnculo jurdico-contractual; en tal sentido confiesan, primero ante el notario y luego al registrador, que la causa de este acto jurdico est inescindiblemente unida a la de la donacin: la liberalidad era simulada; nunca quiso transmitirse el dominio sino evitar la posible accin de los acreedores de la donante; como ese peligro ya pas, ahora se vuelve a la situacin anterior. Se trataba de una simulacin absoluta (no se ocultaba ningn acto bajo la apariencia de la donacin); pero, adems, no puede dudarse de la ilicitud de la causa que la motiv: la donacin tuvo por nico propsito perjudicar los derechos de los terceros y el distracto no slo deja sin efecto el acto, sino que produce para la parte el beneficio buscado; dicho en otros trminos, consolida la ilicitud querida y el resultado conseguido.c) El registrador nada ha tenido que investigar: todo est en el instrumento que se le pide inscribir. Encontr lo absoluto y lo manifiesto; dicho en otros trminos, la situacin prevista en el art. 9 inc. a ley 17801. d) El funcionario no ha invadido la funcin judicial; simplemente no ha podido cerrar los ojos a la ilicitud declarada. No se trata, como pretende el recurrente, de haber juzgado hasta la existencia o no de arrepentimiento, sino de haber aplicado sistemticamente el ordenamiento sobre la base de los principios generales que all subyacen (art. 959). e) Tampoco poda hacer una inscripcin provisional (como lo insina el escrito de impugnacin), pues nada poda rectificarse. No quedaba otra alternativa que el rechazo. 6. El efecto no convalidante del Registro Inmobiliario: a) Como lo sostiene el recurrente, el registro inmobiliario, como el resto de los registros argentinos, es no convalidante; o sea, la inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes (art. 4). b) No obstante, este carcter no es definitivo para resolver la cuestin planteada en su favor, por dos razones: 1.- Las disposiciones legales citadas dan amplio apoyo a la posicin asumida por la Directora del Registro Inmobiliario. 2.- Aun cuando la interpretacin fuese dudosa, es de buena poltica estatal tender a que en el registro exista la menor cantidad de ttulos defectuosos; como dice Jernimo Gonzlez, de no
existir un adecuado ejercicio de la calificacin registral, los asientos slo serviran para engaar al pblico, favorecer el trfico ilcito y provocar nuevos litigios. 7. El enriquecimiento sin causa: 1. El recurrente afirma que de quedar firme el decisorio registral se producir un enriquecimiento sin causa, pues se ha consolidado un desplazamiento patrimonial en favor de quien no lo quiere. 2. El argumento es irrelevante. El tema a decidir es si el registrador tiene o no competencia para calificar un documento que declara la consolidacin inescindible de una causa ilcita y no los posibles medios para evitar la definitividad de la situacin jurdica planteada en favor de la donataria simulada. Por estas consideraciones, odo el Procurador General, cuyas conclusiones se comparten, se resuelve rechazar el recurso interpuesto a fs. 24/28 vta., por el notario Jorge Ral Lucena Cabello mantenindose en todas sus partes la calificacin de la Direccin de Registros Pblicos y Archivo Judicial anotada en el primer testimonio de la escritura del 2/11/1990, n. 131, f. 400 del Registro a cargo del recurrente.- Fdo: Carlos Moyano.- Jorge Nanclares.- Ada Kemelmajer de Carlucci.
En este punto le sugerimos analizar el Art. 4 de la ley 17.801, trascripto a continuacin. Art.4. Ley 17.801: La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes.
A los fines de dar respuesta a la presente consigna le recomendamos analizar el Art. 8 de la ley 17.801, que transcribimos a continuacin: Art.8. Ley 17.801: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
m4 | actividad 2
Aplicacin del principio de prioridad Usted es un novel escribano y es consultado por la persona que tiene en su poder un ttulo a su nombre, inscripto y no es el propietario.. Esta actividad se constituye a los fines de analizar la aplicacin de los distintos principios registrales y, especialmente, el principio de prioridad. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) Qu entiende por bloqueo registral? A 1 3) Puede hablarse de prioridad registral respecto de documentos incompatibles? A 2 4) Cul es su opinin respecto del fallo?
AUTO NUMERO: 500 Crdoba, 25 de octubre de dos mil seis.-------------------------------------------------Y VISTOS:-----------------------------------------------------------------------------------------Estos autos PERASSI, ZULEMA L. T.- REC. APELACION C/ DECISIONES AUTORIDAD ADM. O PERS. JURIDICA PUB. NO ESTATAL- EXPTE. N 845088/36 venidos en virtud del recurso de apelacin deducido por la Escr. Zulema L. T. Perassi en contra de la Resolucin N 18 del 12 de abril de 2005, dictada por el Registro General, que dispone: Artculo Primero: Rechazar el recurso de apelacin interpuesto por la Escribana Zulema L. T. Perassi, Titular del Registro Notarial N 382, y en consecuencia- no hacer lugar a la inscripcin solicitada de la escritura N 29 A del 01-03-1983, diario de Dominio N 46068 del 23-12-2003, por los fundamentos expuestos. Artculo Segundo: Protocolcese, notifquese, dse copia y archvese. Fdo: Maria Cristina Cceres de Dnkler Subdirectora Registro General de la Provincia.-----Provedo autos pasan los presentes a despacho para resolver.-----------------------Y CONSIDERANDO:---------------------------------------------------------------------------------LOS SEORES VOCALES, DOCTORA CRISTINA GONZALEZ DE LA VEGA Y DOCTOR RAUL EDUARDO FERNNDEZ, DIJERON:---------------------------------I) Se queja la recurrente por cuanto no se hizo lugar a la peticin de la inscripcin definitiva de la escritura n 29 A- D de nueva entrada 46068/03, por ella labrada y que se deje sin efecto la inscripcin de la escritura n 103, de fecha 15-042004, labrada por la Escr. Jure, Registro 631, que se inscribi en la matricula 750.999-Punilla (2304).----------------------------------------------Sostiene tal como lo reconoce la Sra. Snchez, Jefa de Divisin de Inscripciones, en su contestacin que es correcto se inscribi un documento posterior, no
respetando el principio de prioridad ya que de acuerdo a lo constatado en el asiento dominial, planilla 101.754; a) la provisoria del documento que nos ocupa esta asentada (o sea la de la escritura 29 A), b) el notarial 19966 del 14-04-2004 que se utiliz para labrar la escritura tambin esta marginado (o sea la que se utiliz para la Escritura N 103/2004), todo lo que aparentemente no fue visto por el agente calificador y c) esta Jefatura no tiene facultades para anular una inscripcin de dominio. Se agravia que en la resolucin recurrida, se explicit en el considerando que el dominio ingresado por diario 18280/04 (de la Esc. Jure) lo fue con posterioridad a la solicitud del certificado registral, por lo que no debi haberse registrado hasta el certificado hubiese vencido, segn el mecanismo normal de prioridad y la reserva de prioridad. Cita el art. 40 y 19 de la ley 17.801 que refiere al sistema de ordenamiento diario del Registro.---------Se agravia de que pese al reconocimiento expreso por parte de la Direccin, haya obtenido inscripcin definitiva la escritura N 103 de la Esc. Jure.------------Agrega que los fundamentos de la decisin son contradictorios porque si bien se reconoce que la prioridad de inscripcin la tenia la escritura n 29 A, respecto de la escritura 103/04 de la Escribana Jure, se le dio prioridad a la inscripcin de esta ltima, siendo que ambos actos no fueron simultneos, por lo que mal pudo inscribirse definitivamente el D 18280/04 antes que el D 46068/03 vigente a la fecha.------------------------------------------------------------------------------------Aade que en la Resolucin, pasa casi inadvertido que el error, fuga u omisin registral fue de ellos, sin hacerse cargo sus dependientes, quienes no advirtieron la inscripcin provisoria 46068/03.---------------------------------------------------------------Se agravia tambin que en la resolucin no dice absolutamente nada, sobre el certificado 28361/04 que no est marginado de fecha 21-05-04 expedido a su solicitud, a un da posterior a la nueva entrada de la escritura 29 A o sea el 21-12-04, porque cuando solicit el certificado n 28361/04, el Registro informa que el dominio consta en planilla 101.754, figura asentado Not. 19966/04- Vta. Reg. 631 Not. 20111; 14.04.04. Vta. Reg. 631 Insc. Provisoria 46068/03. Se informa al 21-1203, firmado por Adriana P . de Mencegez, luego se amplia el referido certificado, con fecha 31-05-04 donde se consigna que el certificado 19964/04 no corresponde por haberse consignado por error, y firma la misma Sra. de Mencegez. Explicita que si en el certificado expedido a su solicitud o sea el 28361/04 consta inscripcin provisoria, lo mismo tienen que haberle informado a la Esc. Jure cuando solicit el certificado, de las constancias de la planilla 101.754 y hoja adjunta no surge la anotacin del certificado que su parte solicitara.-------------------------------------------------------------------------------------------------Conferido traslado al Sr. Fiscal de Cmaras, se expide a fs. 86/94, en el sentido que corresponde acoger el recurso deducido, por las razones que expone y a las que nos remitimos a fin de no incurrir en reiteraciones.----------------------------------II) La resolucin objeto de recurso deniega la reconsideracin fundada en que lo peticionado excede las facultades de enmienda del Registro, que se circunscribe a errores formales o materiales, y que de modo alguno alteren la identidad, ni el objeto, ni el derecho registrado. Seala asimismo, que pese a que el dominio ingresado por diario 18280/04 lo fue con posterioridad al certificado registral solicitado para la inscripcin del titulo objeto de estas actuaciones, ello no fue advertido y no debi haberse registrado la escritura N 103, hasta que el certificado hubiese vencido, segn el mecanismo normal de la prioridad y la reserva de prioridad.-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------III) Cabe sealar que la ley 17.801, de carcter nacional, resea en su texto, los principios registrales a los que deben someterse las legislaciones locales.-------Una de tales directrices, por excelencia, es el de la publicidad registral, que en el enfoque teleolgico, excede al de la simple informacin.- Este lineamiento en lo que hace a la materia registral, se expresa a travs de los sistemas registrales, en ms de una dimensin o virtualidad, sea de corte material o formal .- Desde
esta perspectiva , se lo concibe: a) como instrumento de proteccin de terceros adquirentes, sea a travs de la simple manifestacin o reconocimiento de prioridad, sea en un orden superior producto de la presuncin de exactitud del contenido del registro (publicidad material); b) como instrumento de afeccin de lo inscripto a terceros adquirentes (publicidad material); c) como instrumento de cognoscibilidad legal de los asientos registrales (publicidad material); d) como instrumento de informacin del contenido del registro (publicidad formal); d) como instrumento de valor constitutivo de la existencia del derecho o acto registrable (publicidad material).- (Coghlan, Antonio R. Teora General de derecho inmobiliario registral.- Ed. Abeledo-Perrot. Bs.As. 1984. pag. 13/14, cit. por Higthon, Elena. Inscripcin de boletos de compraventa inmobiliaria. Revista de Derecho Privado y Comunitario. 2000-3. Boleto de Compraventa.Ed. Rubinzal Culzoni. Sta. Fe. 2001).---------------------------------Otra directriz, de singular trascendencia para el caso, es el Principio de prioridad.Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801) (Borda, Guillermo. Tratado de derechos reales. Ed. Abeledo - Perrot y Depalma. Bs. As. 1992. T. II, Pg. 431). Reflejo del tradicional apotegma prior tempus potior jure.------------------------------------------------------------En base al mismo se estructura el mecanismo de registracin con fiel respeto al de reserva de prioridad, estableciendo un rgimen de caducidades al efecto (arts. 36 y 37 de la ley 17.801).--Como garanta del rgimen de inscripcin en el Registro General de la Propiedad, la ley 17.801, en su art. 23 impone que ningn escribano podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre in muebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida al efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las persona segn las constancias registradas,.- La omisin a este deber de ndole funcional puede acarrear responsabilidades civiles, disciplinarias y hasta penal .- En correlato, el art. 25 de la citada ley dispone, que expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble, dentro del plazo de su vigencia mas el del art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho periodo hubieran despachado.- Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal , la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.----------------------IV) En el caso de autos, sucede como lo expresa el Sr. Fiscal de Cmaras, opinin que se comparte, que ante la propia confesin de Registro General de la Propiedad, de que se ha violado el proceso inscriptorio, el principio del artculo 4 de la ley 17.801, no puede justificar la consolidacin de una actuacin antijurdica de naturaleza sustancial en orden a la publicidad registral (fs. 93 vta.).--------------------------------------------------------------------------------------------------En este sentido, corresponde recibir el recurso intentado y revocar la resolucin nmero n 18 de la Direccin del Registro General de la Propiedad Inmueble. Disponer la anulacin de la inscripcin dominial de la Escritura n 103, labrada por la Escribana Fabiana Jure, y ordenar la inscripcin definitiva, de la escritura n 29 A del 1 de marzo de 1983, sin perjuicio de las acciones civiles, penales que correspondan a los interesados en orden a la configuracin del derecho real de dominio y de las disciplinarias que pudieren caber a los funcionarios actuantes en relacin al ejercicio de sus deberes funcionales.------------------------Sin costas, atento la naturaleza del presente pronunciamiento, y que ha sido menester la intervencin jurisdiccional al efecto puesto que la pretensin excede
las posibilidades recitificatorias del Registro General. (art. 130 del C.P .C.).-------EL SEOR VOCAL, DOCTOR MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAARS, DIJO: 1) Adhiero al anlisis y la resolucin a la que arriban los distinguidos colegas preopinantes, votando en idntico sentido.-------------------------------------------------2) Slo me permito efectuar una addenda a los conceptos vertidos, entendiendo que el caso que nos convoca est referido a la vigencia de los plazos para inscribir un ttulo. En ese contexto, la inscripcin de un ttulo trae aparejado la aplicacin de algunos principios registrales, y adquieren significativa importancia cuando se encuentran en pugna dos ttulos, en los que ha logrado la inscripcin definitiva uno de ellos, que se encuentra despojado de la prioridad requerida.--3) Para que la adquisicin del dominio sobre inmuebles sea oponible a terceros, es necesario que se integren adems del ttulo (auto aprobatorio) y el modo (entrega de la posesin al adquirente), la inscripcin registral de conformidad al art 2505 del Cdigo Civil: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos....--------------------------------------Tambin debemos recalcar que la inscripcin en nuestro sistema no es obligatoria, pero es necesaria para la perfeccin del derecho real, y este deber es impuesto por el artculo 2, de la ley nacional n 17.801 que reza: De acuerdo con lo dispuesto por los arts 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda los siguientes documentos.... A su vez la inscripcin del documento otorga la ventaja que impide que se inscriban documentos incompatibles (art 17), imponiendo una dura sancin de forma indirecta ya que los derechos reales sobre inmuebles que no se encuentran inscriptos, se encuentran fuera del trfico jurdico, por ms que valgan entre partes, y frente a la disposicin (como el caso que nos ocupa) de un inmueble, y a tenor de lo normado por el artculo 23, ley n 17.801, este reza Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. .... Este artculo prev como sancin que se impida que se produzcan actos de transmisin con relacin a derechos no inscriptos.-----------------------------------------------Ingresado el documento al Registro, el primer paso que se lleva a cabo por parte del Registrador es el de calificacin (art 8 y 9, ley 17.801) que realiza ste, de aquellos documentos que tienen acceso al registro, para evitar que tengan ingreso documentos que no son los que menciona el artculo 2, de la ley 17.801. Es por ello que para que el sistema tenga efectividad los ttulos ingresan en orden cronolgico siendo asentados en el libro diario, lo que le otorga la prioridad a cada documento que ingresa al registro, con preferencia a otros documentos posteriores. De all que la inscripcin de los documentos afectar a la matrcula por orden cronolgico, lo que le otorga la debida seguridad al sistema, ya que cada asiento de dominio se apoya en el anterior sin solucin de continuidad.---A los fines de confeccionar la escritura de venta, los Notarios en este caso particular-, estn obligados a solicitar el certificado registral (art 23, ley 17.801), instrumento pblico que da cuenta de la historia jurdica registral del inmueble, y que en nuestro caso tiene una validez de quince das (art 24, ley 17801), y ante la ausencia de impedimentos jurdicos le asegura un tiempo determinado para confeccionar el ttulo que luego se va a inscribir (Art 5, ley 17.801), tiempo durante el que se produce el bloqueo registral, y durante el que no puede gozar de inscripcin definitiva ningn otro documento que afecte esa matrcula.-------Al certificado registral se le ha asignado un tiempo de vigencia para que se pueda
elaborar el instrumento pblico para su posterior inscripcin, ello en atencin a lo normado por los artculos 19, 5, 24, de la Ley Registral n 17.801, bajo el imperio de la obligatoriedad que prev el artculo 23 de dicha ley. Ello implica que si el Registro emiti un certificado, no puede inscribir un ttulo que se presenta a posteriori si no tiene en claro si el certificado se utiliz o caduc (art 37, ley 17.801), ni tampoco puede confeccionar otro certificado sin la mencin que se emiti un certificado anterior (art 25, ley 17.801), advirtiendo al requirente que hay una prioridad vigente. Todo ello debe ser analizado por el Registrador cuando le llega el documento a inscribir, confrontando con la Matrcula del inmueble, en cumplimiento de la calificacin registral (arts 8 y 9, ley 17.801).---------------------Entendemos que en materia de Derecho Registral, afloran los principios registrales que en este caso nos interesan. El primero de ellos, la publicidad de lo inscripto en este tipo de registros tiene como fin que sea oponible a terceros, y ello aparece como consecuencia de la necesidad de proteger el trfico jurdico. La seguridad esttica encuentra defensa en la exteriorizacin posesoria del derecho, lo que no es suficiente para proteger la seguridad dinmica, surgiendo la publicidad registral como medio idneo para producir la seguridad del trfico (Conf en este sentido, Moisset de Espans, Luis, Publicidad Registral, pg 18 y ss, Crdoba, 1997). Al decir de Fueyo Laneri El registro, cualquiera que sea, empieza por recoger y conservar, y ms adelante, cuando es necesario, da a conocer, informa, divulga, publica satisface necesidades, fines de variada especie y, en general su publicidad va mucho ms all de lo que sera suministrar informacin o conocimiento (Cfr autor citado en Teora General de los Registros, pg 197, Bs As, 1982). El asiento es publicitado por el tiempo de validez del mismo, que puede ser hasta una nueva mutacin jurdica (dominio), o por el tiempo que la ley le otorga hasta que se produce la caducidad de la inscripcin (embargos, hipotecas, inscripciones provisorias, etc).------------------------------------------------Es por ello que frente a la presentacin de dos escrituras para su inscripcin, debe aplicarse el principio de prioridad, lo que lleva a efectuar una unin de hechos que se producen en el Registro y fuera del Registro, para poder apreciar de esos instrumentos pblicos cual es el que va a ser inscripto en primero orden, y si el primero excluye al segundo. As desde la fecha de ingreso del ttulo se debe retrotraer a la fecha de confeccin del instrumento pblico y de all a la fecha de expedicin del certificado, y si unido todo ello, y sin que se hubieran vencido cada uno de los plazos, uno de ello tiene prioridad sobre el otro que es del mismo tenor, el primero deber ser inscripto y modificando la titularidad dominial, con lo que el segundo instrumento pblico no deber ser inscripto.---En otras latitudes la ms calificada doctrina ha dejado sentado Por virtud del principio de prioridad, cuando dos o ms ttulos referentes a una misma finca o derecho real limitado sobre ella, sean susceptibles de tener acceso al Registro, el que primeramente se presente a inscripcin pasa a ocupar en ste el puesto correspondiente, sea con carcter excluyente o con carcter prelativo, siempre, naturalmente, que llegue a inscribirse en los libros de inscripciones, y agrega Expresa la resolucin de 26 de mayo de 1965, que el principio de prioridad es uno de los fundamentos en que se asienta nuestro ordenamiento hipotecario, pues al obligar al Registrador a que despache los ttulos por el orden de su presentacin en el Registro, conforme se deduce de los arts 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria, viene a determinar el rango de los mismos, caso que sean compatibles, y de otra parte impide la inscripcin o anotacin del ttulo que, presentado anteriormente, est en contradiccin o se le oponga. Asimismo expone: Nuestro sistema inmobiliario registral desenvuelve el principio de prioridad en estas tres direcciones o criterios normativos: El momento de presentacin del ttulo al Registro determina la preferencia excluyente o de superioridad de rango del derecho objeto del ttulo presentado. Cuando el principio de prioridad opera esta preferencia excluyente ella implica asimismo el cierre del Registro (Conf Roca Sastre, Ramn Mara, Derecho Hipotecario T
II, 6 Edicin Bosch, pg 146 y ss, Barcelona, 1968). Ello aplicado en nuestro sistema registral en el que se otorga el certificado registral, tiene idntico final.Juristas que han expuesto sobre el tema han expresado Bajo el apotegma latino qui prior est tempore potior est iure, elevado a lema de la Institucin, los redactores de la primitiva Ley Hipotecaria asentaron todo el sistema sobre el principio de la prioridad, que podemos definir diciendo que es aquel que atiende al riguroso orden cronolgico de la presentacin de los ttulos en el Diario de las operaciones del Registro, para conceder a quien primero acuda al mismo, un puesto o rango preferente (Daz Gonzlez, Carmelo, Iniciacin a los Estudios del Derecho Hipotecario, T I, pg 202, Ed Revista Derecho Privado, Madrid, 1967).---------------------------------------------------------------------------------Jos Luis Prez Lasala, antes del surgimiento de la ley registral n 17.801, manifiest que ...el principio de prioridad acta en dos aspectos: el sustantivo y el formal. El aspecto sustantivo o material hace mencin a la preferencia excluyente o de superioridad de rango de los ttulos que ingresan primero en el registro con respecto a los posteriores. El aspecto formal hace referencia al modo de proceder en la prctica registral, bien ordenando al registrador cerrar los libros registrales cuando el acto posteriori sea incompatible con otro anterior (supuesto en que el acta en forma excluyente), o bien ordenando que la inscripcin de los ttulos que contengan derechos no incompatibles sobre una misma finca se efecte por el orden de presentacin (supuesto en que el principio acta con superioridad de rango) (Conf autor citado, en Derecho Inmobiliario Registral, pags. 151 y ss, Bs As, 1965).--------------------------------------------------Ms recientemente, calificada doctrina ha recalado sobre el tema, otorgndole mayor importancia como principio registral, y referir que Uno de los principios que se enuncia como principio registral bsico es el de prioridad y, aunque los autores no suelen colocarlo en primer trmino, nosotros vamos a referirnos en primer lugar a l. En realidad la prioridad que casi todos los juristas que se ocupan de estos temas enuncian como principio registral- no es un principio exclusivo del fenmeno registral, ni del fenmeno publicitario, sino que es casi un elemento caracterstico del derecho real.. ...En el Cdigo Civil el principio cardinal respecto a la prioridad es el de adjudicacin automtica de preferencia a los derechos reales, en razn del tiempo en que han sido constituidos estos derechos. Este es el principio que campea en el Cdigo Civil, y se refleja en una serie de normas (Conf Moisset de Espans, Luis, Publicidad Registral, pg 94, 3 ed, Bs As, 2003).---------------------------------------------------------------------------Ms cerca en el tiempo, calificado entendido en el tema propuesto ha concluido La prioridad determinar prelacin en el tiempo, excluyendo los derechos o medidas incompatibles, para que slo quede el primero en nacer en lo sustancial o el primero en acceder al registro, segn los casos, o adjudicando grados o rango a los compatibles, para que ambos permanezcan en los asientos. Se habla entonces, en lo registral, de prioridad de exclusin o excluyente cuando los dos derechos colisionan por no poder coexistir en ejercicio simultneo. As, la prioridad entre dos dominios, que por su caracterstica exclusividad surgida del art 2508 del Cd Civil no admite grados, determinar la exclusin o desplazamiento del derecho ingresado al registro con fecha posterior (Conf Ventura, Gabriel B, Tracto Abreviado Registral, pgs 105 y ss, Bs As, 2005).--------------------------------Decimos que el presente caso no es producto de la autonoma de la voluntad, por el que se pueda alterar la inscripcin de los documentos, con la debida intervencin de las partes intervinientes. Dejando esta aclaracin y volviendo al tema que nos convoca, al apuntar a la prioridad establecida por la ley, la misma tiene por objeto la seguridad jurdica, tendiente a que produzca sus efectos aqul documento que ha ingresado ante al Registro, en desmedro de los que lo hicieron a posteriori.------------------------------------------------------------------------------En el caso de autos se produjo la inscripcin de la Escritura n 103/04 de la Escribana Jure, con certificado notarial 19966/04, sobre el inmueble con
antecedente dominial F 25573/74, planilla 101.754, siendo titular la seora Sedemi Elvira Gutirrez de Bonasorte, cuando la que gozaba de prioridad era la Escritura n 29 A, de la Escribana Perazzi, sobre el mismo inmueble con idntico antecedente dominial y mismo nmero de planilla, de la que surge sello de Inscripcin Provisoria Diario n 46068 del 23.12.03, correspondiente a la Escritura referida, un sello de prrroga del Diario por 95 das ms 4 das susp, el 19.09.04, y un sello de Inscripcin Definitiva que remite a la matrcula n 750.999, por el que se transfiere el L 18 de la Mza 3, y al no ser actos simultneos no pudo inscribirse definitivamente el D 18280/04 antes que el D 46068/03 que se encontraba vigente.---------------------------------------------------------------Aquella careca de la prioridad. En este sentido, la doctrina ha manifestado que: El primero para el Registro ser su favorito (prior tempore, potior iure). Ello supone una actividad del tercero que pretenda su tutela, pues el indiferente no la merece ni la obtiene (Conf Garca Coni Ral R, El Contencioso Registral, Recursos y Subsanaciones, pg 91, Bs As, 1978).------------------------------------Nuestro sistema registral tiene previsto en su artculo 4, que las inscripciones no convalida nulidades ni subsanan defectos, y surge de lo actuado que el Registro ha incumplido los dictados de las normas de los artculo 17, 18 y 19, de la ley 17.801, adems que la actitud de la vendedora deber ser motivo de anlisis respondiendo por su actitud, como as tambin la gafe Registral frente al caso planteado, por la va jurdica que corresponda.---------------------------------ASI VOTO.-----------------------------------------------------------------------------------------------Por ello,---------------------------------------------------------------------------------------------------SE RESUELVE:----------------------------------------------------------------------------------------I) Hacer lugar al recurso de apelacin y revocar la resolucin recurrida en los trminos fijados en el ltimo considerando.-----------II) Sin costas.-------------------------------------------------------------------------III) No regular honorarios a la Dra. Liliana A. Andrada.-----------------Protocolcese, hgase saber y bajen.-----------------------------------------------------
En esta instancia es fundamental que usted revise detenidamente el glosario correspondiente a este mdulo.
Es importante considerar que son documentos compatibles una escritura de compraventa y una escritura de constitucin de hipoteca, una escritura de compraventa y la traba de una medida cautelar. Todo referido al mismo inmueble. Los documentos incompatibles se excluyen entre s.
m4 | actividad 3
Aplicacin del art. 37 de la ley 17.801 Ud. ha solicitado un certificado notarial y en la matrcula subsiste inscripta una hipoteca del ao 1982 a favor de un banco oficial. Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar las excepciones al principio de rogacin. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) Qu entiende por excepciones al principio de rogacin? A 1 3) Cules son los supuestos contemplados en el Art. 37 de la ley 17801, y cules los previstos en la ley 15.283? A 2 4) Cul es su opinin respecto del fallo?
C2a. CC Cba. 24/11/05. AI N. 546 Autos: Daz, Nstor Avelino Quiebra Propia - Recurso de Apelacin Crdoba, 24 de noviembre de 2005 Y CONSIDERANDO: 1. En el marco de una quiebra propia, el juez falencial declara caducas las hipotecas inscriptas a favor del Banco de la Provincia de Crdoba por falta de oportuna reinscripcin de conformidad a lo dispuesto en los Art. 3151 y 3197, CC, y en consecuencia dispone que el crdito verificado con privilegio especial a favor de dicha entidad se ha tornado quirografario (Art. 248, LCQ). Para arribar a tal conclusin sostiene que no es aplicable el rgimen de excepcin contemplado por la ley 15283 en tanto reconoce fecha anterior a las leyes 17711 y 17801 que reafirman la vigencia del CC en cuanto a la caducidad de las hipotecas. Agrega que el legislador provincial invade materia delegada de las Provincias a la Nacin en los trminos establecidos por ley 5771 (to. 6474) en su art. 22 inc. f) y que el efecto de la cosa juzgada proveniente de la sentencia verificatoria no impide la caducidad del privilegio por falta de reinscripcin. Finalmente, sostiene que la privatizacin del Banco Hipotecario Nacional habra dejado sin sustento el rgimen de la ley 15283 y que el Art. 36, ley 22232, es una norma de carcter excepcional no aplicable extensivamente a nivel provincial.---------------------------2. Contra tal decisin se alza la entidad bancaria hipotecante sosteniendo que el yerro sentencial consiste en considerar que el rgimen de la ley 15283 hubiera
sido derogado por la ley 17801 cuando de su Art. 37 surge expresamente incluida aquella como ley especial que se vincula directamente con los privilegios consignados en la CO del Banco Hipotecario Nacional y extensibles a los bancos oficiales o mixtos. En ese sentido sostiene que la ley 22232 (CO del Banco Hipotecario Nacional) en la ltima parte del Art. 37 establece que los efectos de la hipoteca durarn hasta la completa extincin de la obligacin hipotecaria no obstante lo dispuesto a este respecto por el CC.-------------------------------------------3. Se queja con toda razn la entidad bancaria. La ley 15283, que en su art. 1 establece que: Las disposiciones establecidas para las operaciones de crdito real con garanta hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere a privilegios y ejecucin especial, consignados en la Ley Orgnica de dicha Institucin, como as las que se establezcan en el futuro al respecto, alcanzarn a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones similares en correlacin con la ley 22232 que en su art. 36 in fine establece que ...Los efectos del registro de la hipoteca durarn hasta la completa extincin de la obligacin hipotecaria no obstante lo dispuesto a este respecto por el Cdigo Civil... y el art. 28 in fine, ley 24855, que deroga la CO con excepcin de lo dispuesto en el art. 36. La precedentemente transcripta constituye una normativa especial que brinda a los bancos oficiales una tutela ms amplia a la que otorga el rgimen de Cdigo fondal (art. 3151, CC) extendiendo la vigencia de la garanta hipotecaria hasta la extincin de la obligacin principal para las operaciones concretadas y que se concreten dentro del plazo de diez aos a partir de la vigencia de la ley 24855. No es cierto que este rgimen especial haya sido derogado por leyes posteriores (ley 17711 y 17801) porque justamente la ley 17801 en su art. 37 establece que el rgimen de caducidad establecido deja expresamente a salvo lo dispuesto en leyes especiales, que otorgan una tutela ms amplia y especial a las entidades bancarias oficiales. Adems, no existe tal preeminencia de las normas del CC por sobre lo dispuesto por leyes provinciales (art. 22 inc. f, CO del Bco. de la Pcia. de Cba. N 5718), porque la norma inferior remite expresamente a lo dispuesto por la LN N 15283, sus concordantes y modificaciones, ya que reza textualmente: ...art 22...inc. f) Cuando los jueces ordenen, en juicios de terceros, la venta de bienes que reconozcan hipoteca a favor del Banco, se deber dar cumplimiento previo a lo dispuesto por la Ley Nacional N 15283, sus concordantes y modificaciones. En esa inteligencia, y en concordancia con lo dictaminado por el Sr. fiscal de Cmara, entendemos que no puede aducirse intromisin en las facultades delegadas al Congreso de la Nacin, pues es la mismsima legislacin nacional la que habilita a los bancos provinciales a ejercer idnticos derechos a los reglados por el art. 36, ley N 22232 y 28 in fine, ley N 24855, de modo tal que no existe ultractividad sino plena vigencia del privilegio hipotecario en los trminos de la normativa aludida.--------------------------------------Por ello corresponde acoger la apelacin, revocando la resolucin apelada y en su lugar declarar la plena vigencia del privilegio hipotecario del crdito verificado a favor del Banco de la Provincia de Crdoba, distribuyendo las costas por el orden causado atento expresa peticin de la entidad bancaria vencedora.
Por ello, SE RESUELVE: 1) Acoger la apelacin, revocando el resolutorio apelado y, en su lugar declarar la plena vigencia del privilegio hipotecario del crdito verificado a favor del Banco de la Provincia de Crdoba. 2) Imponer las costas en el orden causado. Silvana Mara Chiapero de Bas Jorge Horacio Zinny Marta Nlida Montoto de Spila
Recuerde que el Art. 6 de la ley 17801 dispone: La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin. Por otra parte, el Art. 37 de la ley 17.801 dispone: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este art. o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales: a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare; b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del art. 2, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.
Le proponemos aqu confrontar lo establecido por ambas disposiciones. Tenga presente que la ley 17.801 y la ley 15.283 han sido incorporadas como material en este mdulo.
m4 | actividad 4
Equiparacin de la anotacin preventiva para subasta al certificado notarial Ud. es el escribano a quien le consulta el adquirente del inmueble, apenas tuvo conocimiento que el ttulo haba sido observado por el registrador.. Esta actividad se constituye a los fines de establecer el paralelismo existente entre la anotacin preventiva para subasta y el certificado notarial solicitado por el escribano, con relacin al bloqueo registral. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e interrogantes: 1) Describa sucintamente los hechos. 2) Desde cundo se computa el inicio del bloqueo registral en el caso de la anotacin preventiva para subasta, y en el caso del certificado notarial? A 1 3) Por qu razones en este caso concreto, a pesar de la caducidad del embargo, no se admite la venta libre de gravmenes? A 2 4) Cul es su opinin respecto del fallo?
Cmara 4a. Civil y Comercial Cba. 15/11/04. AI N546 .Tribunal de origen: Juz.1. CC Cba. Autos: Cuerpo de ejecucin de sentencia en: Banco Bisel SA c/ Chiabo Ormando Natalio y otro Ejecutivo CONSIDERANDO: I. En la presente causa se discute si corresponde cancelar una anotacin preventiva para subasta si el embargo trabado respecto del inmueble en ejecucin ha caducado por el transcurso del tiempo. De ese modo, como lo pretenden los apelantes, ingresara el instrumento traslativo del dominio, el que se realiz, no obstante, sin el previo pedido del certificado causante del bloqueo registral. As las cosas, no se discute la caducidad del embargo en cuestin, pero es preciso establecer si la misma acarrea la inoficiosidad de la anotacin preventiva para subasta. Esta ltima constituye una singularidad de la ley registral cordobesa, que prescribe que ...Los informes registrales para las transmisiones forzosas de derechos reales, se expedirn practicando anotacin preventiva en el folio respectivo del acto jurdico dispuesto por la autoridad competente. En caso de subasta la anotacin caducar de pleno derecho a los 150 das, corridos, salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebracin del remate. Si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deber comunicar al Registro en el plazo indicado tal circunstancia, prorrogndose la inscripcin preventiva hasta la notificacin al Registro de la resolucin definitiva que recaiga en la incidencia (art.34, ley 5771). Como se deja ver, la anotacin preventiva en cuestin constituye un supuesto independiente del embargo que genricamente le precede. De tal modo, el legislador cordobs ha insertado en el sistema registral un nuevo instituto productor de bloqueo registral que no est presente en otras latitudes. As, se ha dicho que el efecto de la anotacin preventiva es
el denominado cierre registral por el cual el registro no hace lugar a aquellas medidas que se contraponen a la previamente ingresada. Este cierre no es estricto o material sino formal; en verdad el registro sigue abierto y las medidas siguen ingresando, por la eficacia de ellas quedar condicionada al uso efectivo del mencionado informe y del posterior ingreso del documento al registro (Ahumada, Daniel E. Aspectos de la anotacin preventiva para subasta, en Foro de Crdoba, N 47, 1998, p. 24/25). Es real que la ley alude al informe, que en el lxico registral equivale a publicidad, mas no asegura, por determinado tiempo, la inmutabilidad de la situacin registral. Sin embargo, debe asimilarse a un certificado que produce el bloque aludido, a poco que se advierta que se inscribe su expedicin y que se fija un plazo dentro del cual el mismo tiene validez, acordndose la posibilidad de que se comunique al Registro la realizacin de la subasta, y para el caso de observacin, se prorroga la inscripcin preventiva. Lo expuesto deja ver que se trata de la regulacin de los efectos propios de un instituto que produce el bloqueo registral. La doctrina especializada ha destacado que ...la denominacin de informe posiblemente se haya originado como una consecuencia de atribuir a las providencias cautelares efectos que no les son propios, por entender que tales rdenes pueden, en alguna medida, sustraer al inmueble del trfico jurdico, y significar con ello reservar prioridad para actos de disposicin. Consideramos que el embargo no sustrae a los inmuebles del trfico jurdico; stos pueden seguir siendo objeto de transacciones, sin perjuicio de que la medida cautelar siga a la cosa en manos de quien est, ya que el gravamen est por decirlo de algn modo- adherido a la cosa; en realidad, el embargo est anunciando la pretensin de un tercero sobre una porcin de valor de la cosa. Pero as como es necesario anotar el embargo para que esta pretensin sea oponible a los terceros, el legislador tambin consider necesario publicitar la intencin del tribunal de subastar la cosa, y para cumplir con esta proposicin nada ms adecuado que un certificado expedido por el mismo Registro, el que es anotado o marginado en la inscripcin dominial respectiva para el conocimiento de los terceros, y a travs del cual se reserva un lugar en el Registro para la futura subasta que se realice utilizando su informacin (Ahumada, Daniel, Ley Registral Inmobiliaria Ley 5771 y disposiciones tcnicoregistrales comentada, concordada y anotada), Ed. Alveroni, Cba, 2002, pp. 317/318). Desde un punto de vista prctico, y atendiendo a la tlesis que informa la publicidad registral, es indudable que un tercero que tiene acceso al registro y advierte la existencia de una anotacin preventiva para subasta, est anoticiado de una orden judicial concreta que supone que va a llevarse a cabo el remate del bien, con tendencia a producir una mutacin real que se proyecta registralmente. En cambio, en el caso del embargo, de lo que se trata es de lograr situar al crdito en un grado preferente, pero no involucra, per se, una decisin de mutacin como en el supuesto anterior. De tal modo, ese tercero no puede pretender desconocer la publicidad que surge del Registro, para hacer prevalecer su rogacin de inscripcin del cambio de titularidad dominial con intervencin notarial. La buena feconocimiento se lo impide. De la resolucin atacada se extrae que el acreedor ejecutante ha solicitado la anotacin preventiva de subasta, y que un tercero que por escritura recibi en pago ese bien liberando al escribano interviniente de solicitar la certificacin prevista en la ley 5771. Esta liberacin efectuada lo hace incurrir en riesgos al no asegurarse de que el inmueble se encuentra libre de embargos inhibiciones y, dems medidas cautelares, o como en los presentes con anotacin preventiva de subasta debilitndose la buena fe que debe primar a la poca de adquirir el inmueble. En ese orden, su proceder sin la solicitud del certificado registral que le hubiere advertido, sobre la anotacin preventiva de subasta, lleva al rechazo de sus pretensiones. De tal modo, si el informe con anotacin preventiva para subasta es anotable (art. 2, ley 5771 y art. 2 inc. c) de la ley 17801) y surte efectos de certificado, produce el bloqueo registral y en virtud de l, no puede pretenderse su cancelacin por haber caducado el
embargo, pues son independientes. De tal modo, si se inscribe en tiempo propio la subasta, la prioridad registral surtir efectos, no siendo dable el ingreso al Registro de la mutacin dominial notarial. Esto porque, se reitera, la anotacin preventiva para subasta produce el bloqueo registral (art. 25, 2 p., ley 17801). (Conf. Olcese, Juan Mara, El embargo y la anotacin de litis en el sistema del CPC. Academia Nacional de Derecho y Cs. Ss. de Cba. Homenaje a Dalmacio Vlez Srsfield, Ed. El Copista, Cba, 2000 t.3 p. 534 y ss). La situacin puede genricamente parangonarse con la que acontece en un juicio hipotecario en el que ha caducado la anotacin hipotecaria (arts. 3151 y 3197, CC). En tal supuesto, se ha sostenido la posibilidad de continuar la ejecucin, mas ...ciertamente, la caducidad de la inscripcin hipotecaria slo afecta la oponibilidad a terceros del privilegio que otorga el derecho real, pero en nada afecta al derecho real en s mismo y mucho menos a la obligacin que ste garantiza...la subsistencia o no de la inscripcin hipotecaria es absolutamente independiente de la ejecucin y slo podr incidir en la forma de distribuir los fondos emergentes de la subasta, ya que la hipoteca no inscripta no es oponible a terceros de buena fe; pero en todos los casos se podr continuar adelante con los trmites de la ejecucin forzada sin inconveniente alguno. (Peralta Mariscal, Leopoldo L. Juicio hipotecario, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2002, p. 296). En consecuencia, la resolucin de primer grado debe confirmarse, con costas en esta instancia al vencido. Los honorarios del Dr. Mariano Aliaga se fijan provisoriamente en $98 (arts. 80 inc. 2, 2 supuesto, 34 in fine, 36 y cc, ley 8226). As voto. Por ello, SE RESUELVE: 1) Confirmar la resolucin de primer grado con costas en esta instancia al vencido. Ral C. Fernndez Miguel Bustos Argaars Cristina Gonzlez de la Vega de Opl
Le proponemos analizar las disposiciones tcnico registrales Resolucin General 1/2007 Capitulo I. Certificados e Informes y Manera de contar los plazos.
Le sugerimos tener presente que la caducidad del embargo no extingue la deuda. Por otra parte, recuerde que existe un paralelismo entre la venta en subasta judicial y la venta ante escribano; adquirindose el dominio igualmente en ambos casos.
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glosario
Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento. Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles, la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.
Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no slo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral ser oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a posteriori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del documento autorizado. Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin (inscripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art. 18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por un certificado. Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiteracin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (ley provincia de Crdoba 5771, art. 20) Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captulos en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo
II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III: Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts. 30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35). Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones complementarias y transitorias (arts. 42 a 45) Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escritura, no obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no publicitada a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci atenindose a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral para colocar al tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibicin del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula. Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extraregistral o material. Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable y presume confeccin de una matricula. Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordenamiento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defini as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento pblico que modifique dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220). Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de autnticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801). Principio de inscripcin: Todo documento por el que se constituya, transmita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un doble acepcin: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, slo desde la registracin. En nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva
de derechos reales, sino simplemente declarativa. As lo establece el art. 20 de la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin. Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinacin del inmueble a los efectos de lograr una buena correlacin de los ttulos y un encadenamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin. Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado. Principio de legalidad: El principio de legalidad impone que los ttulos que pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios solamente tengan acceso ttulos vlidos o perfectos (concepto dado por Roca Sastre). Se encuentran sujetos a calificacin: a) Aspectos formales: aquellos que resultaren de la legislacin de fondo y, en especial, de los Cdigos Procesales, y de la legislacin registral; b) Cumplimiento de los principios de rogacin, prioridad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo; c) Confrontacin de los asientos registrales antecedentes. Principio de legalidad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar sobre el contenido ni el fundamento de la decisin judicial. El imperio del juez es absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisin del registrador por va de calificacin es arrogarse facultades que corresponden a los magistrados, en detrimento de la cosa juzgada. Le est vedado al registrador el control de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotacin. En consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b) La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dict. Principio de legitimacin: Se entiende que toda informacin publicitada por el registro es fidedigna y legtima a los efectos de resguardar la seguridad jurdica. El registro da fe de la inscripcin registral, pero slo de los aspectos extrnsecos, no los intrnsecos del documento por aquello de que la registracin es no convalidante y declarativa. Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscripciones respecto de un mismo inmueble se determinar por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el registro. Principio de rogacin: A los efectos de que se produzca una modificacin en los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Est consagrado por el art. 6, ley 17801.
Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de tal manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legtimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consagrado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801. Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y no una excepcin como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre ellos: La instrumentacin de escrituras simultneas como consecuencia de la realizacin de ms de un acto jurdico en forma conjunta. Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley, no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavala propone el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes comparados pueden presentar. Prorrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801 en 180 das. Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin. Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel. Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros. El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en favor de determinados terceros. Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula.
Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin cronolgica asignada a la propiedad. Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c) de buena fe. Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho, no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto. Tipos de prorrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar una prorroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio. 2) Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de 180 das, se le otorgaran 15 das ms.
e v a l u acin
La versin impresa no incluye las auto-evaluaciones parciales. Las mismas se encuentran disponibles desde su CD-ROM de materias.

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Representacin de porcentajes en semanas SEMANAS 1 1 2 3 4 5 6 7 Primer Parcial 8 9 10 11 12 13 14 15 Segundo Parcial 2 MODULOS 3 4

Dto. Provincial 24.913/1951 5 6 7

Buenos Aires Catamarca

Chaco Leyes del Registro de la Propiedad Inmueble

Chubut Ciudad de Buenos Aires Crdoba

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Corrientes Entre Ros Formosa

San Juan San Luis Santa Cruz

Santiago del Estero

Tierra del Fuego Tucumn

Ley 532 Inmobiliario Ley 3690 Inmobiliario Ley 5295 Director

VILLARO, Felipe P . Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Ed. Scotti.

1972. RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Ed. Depalma.

LACRUZ BERDEJO, Luis J. - SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Ass.

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Aqu se hace referencia a las distintas manifestaciones de propiedad intelectual.

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La falta de inscripcin registral, torna siempre inoponible el derecho real?

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Tribunal: C. Nac. Com., sala C Fecha: 30/11/2004

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Protocolcese y hgase saber.

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