TEMA 10

STRUCTURA REGISTRELOR SISTEMULUI INFORMA IONAL

AL CADASTRULUI
10.1. Generaliti
Registrul reprezint o totalitate a informaiilor documentate inute manual sau n cadrul
Sistemelor informaionale automatizate organizate n conformitate cu cerinele stabilite de
legislaia n vigoare.
La momentul actual, Sistemul informaional al cadastrului este deservit de dou registre:
Registrul bunurilor imobile i Registrul unitilor administrativ teritoriale i al strzilor din
localitile de pe teritoriul oldovei.
10.2. Registrl !nril"r i#"!ile
Registrul bunurilor imobile este un registru integru pe ntreg teritoriul Republicii oldova
i reprezint o totalitate a informaiilor documentate despre bunurile imobile, inut, manual i
automatizat, n cadrul Sistemului informaional al cadastrului, acumulat i organizat n
conformitate cu cadrul legislativ i normativ n vigoare din domeniu.
Registrul bunurilor imobile este instituit n conformitate cu Legea cadastrului bunurilor
imobile. !apitolul "# al Legii nominalizate include prevederile de baz conform crora este inut
registrul.
S$"%l. $e%a din definirea noiunii de Registru al bunurilor imobile putem specifica scopul
&funciile' lui de baz pstrarea, analiza i rsp(ndirea unei informaii organizate.
)unciile Registrului bunurilor imobile reprezint nu altceva dect o derivat din scopul
cadastrului n ansamblu.
*n linii generale, cadastru are funcia de a reflecta o realitate n cadrul bunurilor imobile.
+ceast funcie este realizat nemi%locit prin mecanismul registrului bunurilor imobile.
,rocesul informatic care se desfoar n cadrul Registrului bunului imobil poate fi divizat
n trei etape:
depozitarea i pstrarea informaiei;
analiza i sinteza informaiei;
deservirea informaional.
,strarea organizat a unui volum mare de informaie reprezint o funcie obinuit a
registrului bunurilor imobile. ,e parcursul funcionrii Registrului, n faa lui sunt puse probleme
tot mai complicate din punctul de vedere al analizei informaiei.
,strarea organizat a informaiei permite aplicarea diferitelor metode tiinifice de analiz-
inclusiv statistic, istoric etc.
Scenariul obinerii unei informaii din registru este urmtorul.
La nivelul bunurilor imobile, informaia cadastral multipl este acumulat n fiiere.
,entru a obine o informaie sumar despre mai multe bunuri imobile va fi necesar de a
analiza mai multe fie.
,entru a obine informaia sumar despre toate bunurile imobile amplasate n cadrul unei
uniti administrativ teritoriale va fi necesar de analizat informaia din toate fiierele bunurilor
imobile din localitate.
La rndul su, pentru a analiza informaia sumar din cadrul unei uniti administrativ
teritoriale sunt aplicate clasificatoarele i programele respective de calculator.
,rin scopul su de a acumula o informaie veridic actual, organizat despre fondul
imobiliar inclusiv funciar Registrul bunurilor imobile capt un interes: economic. ecologic.
social. naional i internaional.
F"r#a. $in punctul de vedere al metodelor de inere a infomaiei, Registrul bunurilor
imobile poart o forma scris &manual, pe fiiere de /rtie' sau electronic &pe fiiere
electronice'.
0
Integritatea ca form a Registrului bunurilor imobile este vzut de%a din definirea lui.
+ceast integritate se manifest prin aceea c, c/iar fiind inut, completat cu informaie ntr-un
teritoriu limitat, el reprezint un Registru unic pe ntreg teritoriu Republicii oldova.
+ctivitatea unui 1ficiu !adastral 2eritorial este rsp(ndit n /otarele unui teritoriu
administrativ. 3n asemenea teritoriu mai rsp(ndit este raionul administrativ. 4u este o condiie
obligatorie pentru inerea registrului, ca unitatea de teritoriu s fie raionul administrativ.
2otodat este necesar ca n procesul de inere a registrului, n permanen de inut cont c toat
activitatea socioeconomic este orientat spre uniti administrativ teritoriale i deci registrul
bunurilor imobile de asemenea trebuie s rspund la ntrebrile adresate.
1ficiul !adastral 2eritorial ndeplinete un rol important n sistemul informaional al
cadastrului n ansamblu. +nume n oficiu sunt adresate solicitrile la tema lucrrilor cadastrale,
prima informaie despre bunul imobil din cadrul sistemului informaional o deine oficiul
cadastral teritorial.
$in aceste considerente este important ca aceast structur s devin un centru de
informaie n teritoriu.
2otodat, oficiul cadastral teritorial va acumula, analiza, rspndi informaia cadastral
numai dintr-un segment al Registrului bunurilor imobile, al Sistemului informaional.
C"nintl &str$tra' Registrli !nril"r i#"!ile
Registrul bunurilor imobile include urmtoarele(
- fia Registrului bunurilor imobile);
- planul cadastral al Registrului bunurilor imobile;
- identificatorul Registrului;
- clasificatorul Registrului.
10.2.1. Fi)a Registrli !nril"r i#"!ile
N"ine. Fiierul reprezint o totalitate de fie de hrtie sau electronice care includ o
informaie textual sau grafic fiecare din ele fiind formatat i completat !organizat) n
dependen de cerinele i necesitile de baz ale Registrului bunurilor imobile.
!aracterul logic, consecutivitatea e5punerii, forma succint, coninutul larg sunt cerinele
de baz formulate fa de un fiier al Registrului bunurilor imobile.
*n calitate de purttor de informaie, fia este una din cele mai importante componente ale
Registrului bunurilor imobile, scopul ei fiind:
determinarea coninutului informaiei n cadrul registrului bunurilor imobile.
acumularea i pstrarea &depozitarea' informaiei.
F"r#a *i)ierli Registrli !nril"r i#"!ile
)ia Registrului bunurilor imobile reprezint o form standardizat de acumulare a
informaiei.
3nul din principiile de baz ale cadastrului, fiind 6standardizarea7, se manifest anume
prin forma standardizat a fiei Registrului bunurilor imobile.
)ia poate avea forma de /rtie sau electronic. )orma de /rtie a fiei este ndeplinit
manual, iar cea electronic cu suportul programelor respective de calculator.
)ia Registrului bunurilor imobile, la etapa actual, este inut att sub form de /rtie
&manual', ct i automatizat, n form electronic.
C"nintl *i)ei Registrli !nril"r i#"!ile
3n alt principiu al cadastrului, motivat de cerinele n cretere ale economie i societii, se
manifest prin coninutul fle5ibil al fiei.
"ndiferent de form, fiierul registrului bunurilor imobile include aceeai informaie
te5tual &descriptiv' i informaie grafic &spaial' att pe fiierul de /rtie, ct i pe fiierul
electronic.
1 form standardizat i fle5ibil a fiei Registrului bunurilor imobile este obinut n baza
unei structuri fle5ibile.
8
)ia Registrului bunurilor imobile este compus din mai multe compartimente &capitole,
subcapitole'. *n cazurile n care condiiile socioeconomice, ecologice etc. solicit o informaie
suplimentar, ea este obinut prin includerea unui capitol &subcapitol' nou, pstr(nd totodat
informaia efectiv acumulat anterior.
!erinele referitoare la diversificarea coninutului fiei, depind de aspectul cantitativ i
calitativ al bunurilor imobile. 3n bun imobil compus dintr-un teren agricol va solicita o
informaie diferit dec(t alt bun imobil compus dintr-un teren pe care sunt amplasate construcii
etc.
+stfel, n procesul de selectare, depozitare &pstrare', analiz i deservire informaional
trebuie s utilizm diferite categorii de bunuri imobile cu parametri identici, capitole
&subcapitole' ale fiei Registrului bunurilor imobile, adecvate necesitilor socioeconomice,
ecologice etc.
10.2.2. Ca%it"lele *i)ei Registrli !nril"r i#"!ile
*n scopul unei clasificri efective a informaiei despre bunurile imobile, n cadrul fiei
Registrului bunurilor imobile sunt utilizate capitole &subcapitole'. !u ct mai efectiv va fi
clasificarea informaiei dup coninut, cu att mai calitative i mai eficiente vor fi rezultatele
utilizrii ei.
"niial fia Registrului bunurilor imobile a fost divizat n trei capitole &+, 9, !'.
!apitolele fiei includ urmtoarea informaie comun despre bunul imobil:
a' codul cadastral al bunului imobil &obiectului nregistrrii'.
b' numele i prenumele proprietarului, data naterii, numrul de identitate de stat &"$4,' i
alte date din actul de identitate n cazul persoanei fizice &se indic toi coproprietarii bunului
imobil proprietate comun pe cote pri'. denumirea, numrul i data eliberrii certificatului
nregistrrii de stat, numrul de identitate de stat &"$41' n cazul persoanei %uridice.
c' domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei %uridice.
!oncepia unei asemenea divizri a fost formulat sub influena rolului terenului n
cadrului unui bun imobil. +supra acestei concepii a mai influenat i a5ioma conform creia
construcia i terenul formeaz un corp integru, sunt nedesprite.
!apitolele fiei bunurilor imobile reprezint urmtoarele.
"apitolul #$% din registrul bunurilor imobile este aplicat n cazurile cnd dreptul de
proprietate asupra obiectului nregistrrii &bunului imobil', n ansamblu &terenul, construciile
amplasate pe el etc.' aparine unei persoane &fizice sau %uridice'.
"apitolul #&% este aplicat n cazurile cnd obiectul nregistrrii care formeaz un bun
imobil compus dintr-un teren pe care este amplasat o construcie &sau mai multe construcii'
terenul i construcia aparin unor persoane fizice sau %uridice diferite.
"apitolul #"% este aplicat n cazurile cnd obiectul nregistrrii reprezint o ncpere
izolat &apartament, poriune dintr-o construcie etc.' a unei persoane fizice sau %uridice, iar
construcia n ansamblu, terenul aparin altor persoane.
3n asemenea sistem de capitole are scopul de a reflecta o realitate indiferent de faptul pe
ct ea este de raional n procesul de utilizare.
*n realitate vom ntlni e5emple cnd proprietarul unei ncperi izolate este o persoan
&fizic sau %uridic' a cldirii din care face parte ncperea izolat, o alt persoan i o a treia
persoan este proprietarul terenului pe care este amplasat construcia.
*n procesul aplicrii capitolelor respective ale fiei Registrului bunurilor imobile este
important de a nu confunda obiectul cadastrului cu obiectul nregistrrii.
4ecesitatea socioeconomic ne poate impune s nregistrm poriuni determinate ale unui
bun imobil. +semenea necesiti sunt ncperile izolate ca poriuni dintr-o construcie i deci ca
poriuni dintr-un bun imobil. $e asemenea, mai pot fi i alte cazuri de nregistrare a unor
elemente ale bunurilor imobile, cum ar fi amena%ri &plantaii multianuale, sisteme de irigare,
desecare etc.', instalaii etc.
:
*n condiiile n care obiectul nregistrrii reprezint un element al bunului imobil &ncpere
izolat sau c/iar i construcia n ansamblu', n mod obligatoriu va fi necesar de a reflecta n
continuare raporturile de drept care reiese din aceast situaie.
'xemplu. ,e un teren strin, o construcie poate fi ridicat, conform legislaiei n vigoare, n
baza dreptului de superficie.
'xemplu. 3n apartament poate fi raional e5ploatat n condiiile n care proprietarul va
beneficia de alte elemente ale construciei n ansamblu, ce lui nu-i aparin.
2oate aceste drepturi i vor gsi reflectare &oglindire' n coninutul capitolului.
Structura capitolelor nu reprezint ceva de nesc/imbat. 4ecesitatea unui coninut raional,
logic ne impune s cutm, n permanen, forme noi. +stfel, la momentul actual capitolele + i
9 sunt utilizate ca un singur capitol &+9'.
!onform articolului 8: &al.;' al Legii cadastrului bunurilor imobile &nr.0<;: - =""" din
8<.>8.?@', Registrul bunurilor imobile conine un capitol suplimentar privind estimarea bunului
imobil n scopul impozitrii. !apitolul respectiv este nserat n dosarul cadastral.
$in punctul de vedere al consecutivitii i logicii acumulrii informaiei n Registru, acest
6capitol suplimentar7 este nu altceva dect un subcapitol prin care se va acumula o informaie
suplimentar la cea de%a acumulat.
$in cele menionate, capitolele fiei Registrului bunurilor imobile sunt compuse din mai
multe subcapitole &","",""","#'. 4umrul lor poate fi e5tins dup necesitatea social-economic.
10.2.+. S!$a%it"lele *i)ei Registrli !nril"r i#"!ile
*n cadrul unui subcapitol este acumulat o informaie identic, comparabil, care poate fi
supus unei analize comune despre un grup de bunuri imobile n ansamblu. $e%a din structura
informaiei se impune de a orienta subcapitolele fiei spre o informaie: cantitativ. economic
&calitativ', %uridic.
La rndul su, reieind din cerinele socioeconomice i ecologice, particularitile
&categoriile' de bunuri imobile, informaia menionat mai sus poate fi diversificat n
continuare.
'xemplu. ,arametrii ce ne vor descrie informaia cantitativ i economic despre un sector
de teren agricol va fi: lungimea, limea, suprafaa, gradul de fertilitate, valoare etc. 1
construcie capital se va caracteriza prin: suprafa, volum, nlime, uzur, valoare etc.
Subcapitolul I se aplic n scopul acumulrii informaiei cantitative i anume:
a' suprafa.
b' volum.
c' alt informaie despre modificrile parvenite n coninutul bunului imobil.
$in punctul de vedere al informaiei cantitative despre bunul imobil, prezint interes
amplasarea spaial, care este e5primat prin numrul cadastral care se rspndete asupra
tuturor subcapitolelor.
*n condiiile n care numrul cadastral este convenional, se vor acumula date suplimentare
despre amplasarea obiectului.
2ipul /otarelor de asemenea ne va vorbi despre aspectul cantitativ al bunului imobil.
Subcapitolul II se refer la dreptul de proprietate i include urmtoarea informaie despre
bunul imobil:
documentele ce confirm drepturile, n a cror baz a fost nscris dreptul de proprietate.
cota de proprietate n bunul imobiln cazul dreptului de proprietate comun pe cote
pri.
felul nscrierii.
orice modificri, nsemnri, corectri ce se refer la nscrierile din acest subcapitol.
Subcapitolul III de asemenea se refer la dreptul asupra bunului imobil i include
informaie despre alte drepturi reale i grevri.
Subcapitolul include dou pri:
;
(artea ) conine nscrieri referitoare la drepturi reale &dreptul de uzufruct, uzul, abitaia,
superficia, servitute n sarcina fondului aservit, ipoteca, dreptul de folosin, concesiunea,
gestiunea economic'.
(artea * conine nscrieri referitoare la drepturile de crean, la faptele sau raporturile
%uridice aferente bunurilor imobile, a cror notare este prevzut de legislaie.
Referitoare la ambele pri ale subcapitolului """, se va mai include urmtoarea informaie :
- termenul pentru care s+a constituit dreptul dac un aa termen a fost stabilit;
- suma obligaiei asigurate prin ipotec;
- date despre titularul al crui drept este nregistrat n acest subcapitol;
- denumirea numrul i data eliberrii documentelor ce confirm drepturile n a cror
baz a fost efectuat nscrierea;
- restricii stabilite de legislaie;
- orice modificri nsemnri corectri cu privire la nscrierile din acest subcapitol.
Subcapitolul IV &sau capitol supliment conform art. 8: din Legea 0<;: ="""' include
informaie despre bunurile imobile care, n comun cu informaia din alte subcapitole, este
utilizat pentru estimarea valorii de pia a bunurilor imobile n scopuri fiscale.
+cest subcapitol mai include:
- factorii fizici care influeneaz valoarea bunului imobil;
- valoarea estimat a bunului imobil;
- data ultimei estimri;
- sursa de obinere a informaiei privind valoarea bunului imobil;
- data introducerii nscrierii altele.
10.+. Registrl ,e stat al nitil"r a,#inistrati-.terit"riale )i al str/il"r ,in
l"$alitile ,e %e terit"ril M"l,"-ei
10.+.1. N"ini generale
De*iniia siste#li. Sistemul informaional automatizat 6Registrul de stat al unitilor
administrativteritoriale i ale strzilor din localitile de pe teritoriul oldovei7 constituie o parte
component a Sistemului informaional geografic naional.
O!ie$tl 0nregistrrii snt(
- unitile administrativ-teritoriale de nivelul doi raioanele, unitile administrativ
teritoriale cu statut special, municipale.
- unitile administrativ teritoriale de nivelul unu &orae, municipii, sate, comune'.
- localitile: satele, oraele &municipiile'.
- sectoarele.
- strzile, segmentele de strad.
- punctele de referin ale adresei cldirilor.
- punctele de referin ale ncperilor izolate.
)iecare din unitile menionate mai sus formeaz capitolele Registrului.
)iecare capitol se compune din trei subcapitole:
- subcapitolul " date despre obiectul nregistrrii.
- subcapitolul "" date despre documente.
- subcapitolul """ date spaiale.
10.+.2. 1lanl $a,astral
(lanul cadastral este o reprezentare grafic &pe /rtie sau n form electronic' a
terenurilor mpreun cu construciile, instalaiile, amena%rile amplasate pe aceste terenuri.
*n calitate de parte component a Registrului bunurilor imobile planul cadastral
reprezint purttorul principal al informaiei spaiale.
1biectul unui plan cadastral poate fi:
bunurile imobile amplasate pe un teritoriu al unei uniti administrativ-teritoriale.
terenul pe care sunt amplasate construcii, instalaii, amena%ri &bunul imobil'.
<
2eritoriul inclus n cadrul unui plan cadastral este selectat dup necesitate.
!ele mai solicitate teritorii sunt unitile administrativ teritoriale de nivelul unu i
teritoriile ce formeaz bunurile imobile.
,lanul cadastral al unitii administrativ-teritoriale conine informaie despre amplasarea
terenurilor &inclusiv construciilor, instalaiilor, amena%rilor' /otarelor, numerelor cadastrale
i alte caracteristici ale terenurilor din cadrul unitii administrativ-teritoriale, ,lanul cadastral nou
elaborat este coordonat cu consiliul local respectiv.
!oordonarea planului cadastral de ctre consiliul local nu se refer la te/nicile i metodele
aplicate n procesul de elaborare. !oordonarea planului cadastral de ctre consiliul local este
necesar pentru a evita erorile ce in de drepturile asupra bunurilor imobile, categoriile de destinaie
a terenurilor, tipurile de proprietate &public de stat, public a unitilor administrativ teritoriale,
privat etc.'.
*n dependen de densitatea bunurilor imobile, de mrimea suprafeelor de teren pe care
sunt amplasate aceste bunuri, de faptul dac elaborm un plan al cadastrului general sau un plan a
cadastrului de specialitate, de ali factori sunt selectate scrile aplicate la elaborarea pe /rtie a
planurilor cadastrale. ai rsp(ndite sunt: 0:<>>, 0:0>>>, 0:8>>>, 0:<>>>, 0:0>>>>. 3tilizarea larg
a planurilor cadastrale digitale soluioneaz aceast problem.
,lanul cadastral al bunului imobil conine informaie grafic i te5tual despre teren i toate
construciile amplasate pe acesta i se ntocmete n baza lucrrilor geodezice, e5ecutate n sistemul
unic naional sau local de coordonate. !orectitudinea e5ecutrii lucrrilor de elaborare a planului
cadastral al bunurilor imobile este determinat de oficiile cadastrale teritoriale.
2erenurile destinate agriculturii, n planul cadastral sunt incluse ntr-un strat separat. +ceasta
permite de a obine o imagine mai pronunat a obiectului cadastrului.
3tilizatorul principal al planului cadastral al unitii administrativ teritoriale este consiliul
local respectiv. 2otodat, actualizarea planurilor cadastrale este efectuat de ctre oficiile cadastrale
teritoriale care, la solicitarea consiliilor locale, l prezint regulat, n form electronic, dup
destinaie.
*n procesul de inere, planul cadastral este completat cu tot mai multe obiecte. $ensitatea
elementelor incluse n planul cadastral devine tot mai mare.
,entru a pstra o claritate a obiectelor, a nu admite suprapuneri, concuren de imagini, planul
cadastral este e5primat n mai multe straturi.
!a regul, un strat reprezint o categorie de bunuri imobile.
*n dependen de necesitate, ntr-un sloi pot fi incluse dou i mai multe categorii de bunuri
imobile.
+ceast te/nologie de reprezentare spaial a informaie n planul cadastral permite aplicarea
mai multor straturi &dup necesitate' ocolind prime%dia c planul cadastral va fi suprancrcat de
informaie i prin aceasta greu de utilizat.
+ceast te/nologie de reprezentare spaial a informaiei n planul cadastral permite aplicarea
mai multor straturi &dup necesitate' ocolind prime%dia c planul cadastral va fi suprancrcat de
informaie i prin aceasta greu de utilizat.
A
TEMA 11.
FORMAREA 2UNURILOR IMO2ILE
11.1. Generaliti
!adrul legislativ ce reglementeaz procesul de formare a bunurilor imobile este Legea cu
privire la formarea bunurilor imobile nr. :<; =# din 8@ octombrie 8>>;.
N"ini
F"r#are a !nli i#"!il 3 complex de lucrri executate n vederea apariiei unui bun
imobil ca obiect de drept independent prin separare divizare comasare sau combinare a unor
bunuri imobile nscrise n Registrul bunurilor imobile.
C"n,iii ,e *"r#are a !nril"r i#"!ile &%rin$i%iile' set de reguli i cerine a cror
ndeplinire este obligatorie la formarea bunurilor imobile.
2n i#"!il iniial bun imobil n baza cruia se formeaz un nou bun imobil.
+stfel, din noiunile de mai sus se evideniaz dou aspecte importante &dou etape' ale
procesului de formare a bunurilor imobile:
formarea fizic a bunului imobil.
formarea %uridic a bunului imobil.
*n practica de toate zilele ne vom confrunta cu cazuri cnd bunul imobil e5ist, este utilizat
etc. dar dreptul asupra lui nu este nregistrat i, deci, nu este recunoscut de o ter persoan.
*n ma%oritatea cazurilor, formarea bunurilor imobile totui va include ambele etape, att
formarea lui fizic, ct i cea %uridic.
,rocesul de formare a bunurilor imobile este un proces creativ, bazat pe practic i tiin i
deci pe principii i criterii de baz.
!u ct mai dezvoltat va fi practica formrii bunurilor imobile, cu at(t mai raionale, eficiente,
optimale &n dependen de ramur' vor fi bunurile create.
11.2. S$"%l *"r#rii !nril"r i#"!ile
$in definirea bunului imobil sintetizm aspectul de a forma un bun care anterior n-a e5istat.
2ot aici mai constatm c i modificarea formei unui bun imobil din contul altuia va fi considerat
ca o formare a unui bun imobil.
La r(ndul su, i scopurile formrii bunurilor imobile sunt diferite. ai rsp(ndite sunt:
- nstrinarea prin efectuarea tranzaciilor &v(nzarea-cumprarea, donaia, sc/imbul'.
- transmiterea bunului imobil n folosin &gestiune', proprietate.
- dezvoltarea sectorului de teren care necesit o ma%orare a spaiului, modificarea
configuraiei prin sc/imburi reciproce de terenuri, ridicarea unor construcii
&instalaii, amena%ri' care cer condiii concrete.
- descompunerea proprietilor comune i crearea n baza cotelor-pri a unor
bunuri imobile independente.
- optimizarea dimensiunilor sectoarelor de teren &agricole' n scopul folosirii lor
raionale.
,ot fi i alte cazuri care iniiaz formarea bunurilor imobile.
11.+. 1rin$i%iile *"r#rii !nril"r i#"!ile
*n procesul formrii bunurilor imobile sunt respectate principii att generale, referitoare la
toate cazurile, ct i locale, care se vor respecta n dependen de metoda aplicat.
*n calitate de principii generale sunt recunoscute:
- interaciunea dintre form i coninutul bunului imobil.
- viabilitatea bunului imobil nou format.
- legalitatea.
- inconcurena cu alte bunuri imobile.
B
3n rol important n procesul de formare a bunurilor imobile este armonia dintre form i
coninut. !a e5emplu ne poate servi un teren nou format cu destinaie agricol. *n asemenea cazuri,
n scopuri agricole forma terenului va depinde de cerinele proteciei erozionale, ecologice,
te/nologice.
3n alt teren care este destinat construciei va fi e5aminat din punctul de vedere al subsolului,
pantei, altor elemente necesare unei construcii.
"ndiferent de metoda aplicat, bunul imobil nou format trebuie s fie viabil. La rndul su,
viabilitatea bunului imobil este determinat n raport cu scopul formrii lui. Revenim nc la un
e5emplu. Cste inadmisibil de a selecta un teren pentru o construcie cnd terenul este afectat de
alunecri. La principiul viabilitii poate fi alipit aspectul ecologic, cnd condiiile ecologice sunt
opuse amplasrii obiectului etc.
!adrul legislativ e5istent de%a include un set de norme %uridice care n msura lor limiteaz
posibilitatea formrii unor bunuri imobile. La aceste norme se refer restricii ce in de dimensiuni,
categorii de destinaie etc. 3n e5emplu din cele menionate ne poate servi limitarea suprafeei
minime de >,>; /a a unui teren pentru construcia casei de locuit n orae &art.00, !odul )unciar,
Legea @8@ ="" din 8<.08.0??0'.
3nul din principiile generale care urmeaz a fi respectate n procesul de formare a bunurilor
imobile este inconcurena sau lipsa impactului negativ asupra altor bunuri vecine care de%a e5ist n
acest teritoriu.
Respectarea acestui principiu ne asigur un mediu economic, social, ecologic pozitiv ce este
foarte important pentru societate.
11.4. C"n,iii )i restri$ii la *"r#area !nril"r i#"!ile
,rincipiile menionate mai sus, stabilesc un ir de condiii i restricii care sunt apoi aplicate
n procesul de formare a bunurilor imobile.
3na din primele condiii n procesul formrii bunurilor imobile este respectarea categoriei de
destinaie a bunului imobil &a terenului', care trebuie s corespund destinaiei bunului imobil
iniial.
,entru sectoarele de teren, categoria de destinaie i modificarea ei este stabilit n
conformitate cu !odul )unciar. odul de folosire, pentru fiecare sector de teren, n cadrul
categoriei respective este stabilit de ctre deintor &proprietar'.
$eintorii &proprietarii' bunurilor imobile respect destinaia stabilit. 4erespectarea
destinaiei stabilite n procesul utilizrii bunurilor imobile va provoca sanciuni stabilite prin
legislaie.
!ategoria de destinaie a construciilor se afl ntr-o dependen de categoria de destinaie a
terenurilor. Sunt stabilite urmtoarele categorii de destinaie a construciilor:
- cu destinaie locativ.
- cu destinaie social-cultural.
- cu destinaie comercial.
- cu destinaie industrial.
odificarea destinaiei bunurilor imobile n ntregime nu servete motivul formrii unui bun
imobil nou.
!ondiia nregistrrii are un impact ma%or n procesul de formare a bunurilor imobile.
"mportant este ca bunul imobil iniial s fie nregistrat. )ormarea bunurilor imobile n baza
bunurilor imobile iniiale nenregistrate va crea situaii de conflict n procesul nregistrrii bunurilor
nou formate.
$ac /otarele unui sector de teren n curs de formare intersecteaz /otarele unitilor
administrativ teritoriale atunci bunurile imobile sunt formate ca uniti independente de
nregistrare n fiecare unitate administrativ teritorial.
1rice bun imobil nou format, i mai ales cele care includ construcii, vor fi anterior
coordonate cu cerinele planului de urbanism. Respectarea cerinelor planului de urbanism va
@
consemna respectarea normelor stabilite, va preconiza accesul spre bunul imobil i alte cerine
urbanistice.
La formarea bunurilor imobile cu destinaie agricol este necesar de inut cont de condiiile
de organizare i amena%are a terenurilor agricole i alte reguli i norme prevzute de legislaie
pentru aceast categorie de terenuri.
*n cazul formrii unitilor imobiliare &apartamentelor, ncperilor izolate etc.', dac aceasta
implic efectuarea lucrrilor pentru care, n conformitate cu legislaia, este necesar autorizaia
respectiv, persoana interesat va asigura prezentarea ei, va prezenta documentele de primire n
e5ploatare a lucrrilor, oficiului cadastral teritorial odat cu decizia de formare a unitii imobiliare.
$ecizia de formare a bunurilor imobile o ia proprietarul, n condiiile proprietii comune
coproprietarii.
Se interzice separarea sau divizarea:
- odilor din apartamente sau din casele particulare, dac n rezultatul formrii
bunului imobil nu se vor asigura condiiile minime de locuit &camer, buctrie,
ncperi sanitare'.
- construciilor au5iliare, ncorporate i funcional legate cu construcia principal.
- instalaiilor te/nice, comunicaii i amena%ri ale teritoriului amplasate pe sectorul de
teren care asigur funcionarea normal a construciei amplasate pe acelai
sector de teren.
- ane5elor gospodreti ale cldirilor de locuit situate pe acelai sector de teren, cu
destinaia de deservire a locatarilor.
- altor instalaii, amena%ri direct &funcional' legate de sectorul de teren sau de
construcia de baz.
)ormarea bunului imobil nu se va efectua dac bunul imobil care se formeaz nu va putea fi
utilizat constant conform destinaiei, sau ca rezultat al formrii se vor nruti condiiile de
utilizare a bunului.
3n ir de restricii, reieite din condiiile de organizare i amena%are a terenurilor agricole,
e5ist la formarea sectoarelor de teren pentru utilizarea lor n agricultur. +ici o influen
deosebit poate avea forma reliefului, panta, solul, amena%rile &sistemele de desecare, irigare'
e5istente sau care se cer a fi construite etc.
11.5. C"nse$ti-itatea a$inil"r 0n %r"$esl *"r#rii !nril"r i#"!ile
)ormarea unui bun imobil din contul bunurilor imobile e5istente este iniiat de ctre
proprietar n baza deciziei personale, cu e5cepia cazurilor formrii forate de ctre instana de
%udecat sau organul fiscal.
*n dependen de caz, bunul imobil poate fi format n baza unor proiecte de organizare i
amena%are &formare a bunurilor imobile'. 4ecesitatea unei asemenea ci este argumentat prin
scopul i coninutul bunului imobil format.
)ormarea bunurilor imobile se efectueaz n urmtoarea consecutivitate:
- depunerea cererii de formare a bunurilor imobile &nc/eierea contractului de e5ecutare
a lucrrilor' i a documentelor n baza crora se formeaz bunurile imobile.
- efectuarea studiului privind posibilitatea formrii bunurilor imobile.
- elaborarea proiectului de formare a bunurilor imobile.
- transpunerea bunului imobil n natur.
- ntocmirea planului cadastral &geometric' al bunului imobil nou format.
- nregistrarea bunului imobil n Registrul bunurilor imobile.
,roiectul de formare a bunului imobil se coordoneaz cu serviciile competente ale autoritilor
administraiei publice locale n funcie de destinaia bunului. *n cazul stabilirii unor cerine sau
restricii speciale, proiectul va fi coordonat cu organul abilitat conform legislaiei.
$ac, ns concomitent &n conte5tul realizrii proiectului' cu formarea bunului imobil are loc
sc/imbarea destinaiei terenului, atunci ea &sc/imbarea' se va efectua pn la nregistrarea bunurilor
nou formate
?
11.6. Met",e ,e *"r#are a !nril"r i#"!ile
,rocesul de formare a bunurilor imobile va include urmtoarele metode:
- separarea bunurilor imobile.
- divizarea bunurilor imobile.
- comasarea bunurilor imobile.
- combinarea bunurilor imobile.
11.6.1. Met",a se%arrii !nril"r i#"!ile
De*iniie
Separarea este o metod de formare a bunurilor imobile independente prin desprinderea
unei pri din bunul imobil iniial nregistrat.
S$"%l
,entru a nu confunda metoda de separare a bunurilor imobile cu alte metode de formare este
necesar de constatat c:
- n procesul de separare, din bunul imobil iniial &nregistrat' este desprins o parte
care anterior n-a e5istat.
- n procesul de separare nu apar noi proprietari cu drepturi, care s fie nregistrai n
registrul bunurilor imobile.
+stfel, separarea include formarea bunurilor imobile n cadrul aceluiai subiect al dreptului
de proprietate.
1biectul separrii poate fi:
- proprietate privat;
- proprietate comun;
- proprietate public.
Separarea, ca metod de formare a noilor bunuri imobile, este efectuat:
- la discreia proprietarului;
- n condiiile legii;
- n baza hotrrii instanei de ,udecat.
11.6.2. Met",a ,i-i/rii !nril"r i#"!ile
Divizarea este o metod de formare a bunurilor imobile noi, independente prin mprirea, la
cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comun nregistrat i ncetarea proprietii
comune.
,entru a nu confunda 6divizarea7 cu 6separarea7, constatm c divizarea are loc numai n
cazul proprietilor comune pe cote-pri. $eci, cotele-pri e5ist i urmeaz a fi desprinse
&divizate' una de alta i respectiv formarea bunurilor i drepturilor noi.
!u alte cuvinte, aciunea de divizare a bunurilor imobile proprietate comun const n
materializarea cotelor-pri n bunuri imobile independente, n strict conformitate cu mrimea lor
stabilit n documentele ce confirm dreptul de proprietate comun.
$ivizarea uneia sau a mai multor cote-pri dintr-un bun imobil proprietate comun prevede
crearea condiiilor adecvate pentru asigurarea e5ploatrii raionale ulterioare a lor.
$ivizarea bunurilor imobile nu prevede apariia unor proprietari noi. ,roprietari ai bunurilor
imobile nou formate n procesul divizrii sunt numai din r(ndurile coproprietarilor.
$ivizarea bunurilor imobile proprietate comun n devlmie se efectueaz n
condiiile posibilitii unei asemenea divizri. +precierea posibilitii divizrii proprietii
comune n devlmie se efectueaz n baza unui raport de e5pertiz e5ecutat de ctre o
persoan cu drepturi respective.
$reptul asupra bunului imobil nou format prin metoda divizrii include dreptul asupra
bunului imobil iniial &supus divizrii' i planul cadastral.
0>
11.6.+. Met",a $"#asrii !nril"r i#"!ile
"omasarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin unirea a dou sau mai multe
bunuri imobile, nregistrate n modul stabilit, avnd /otare comune, inclusiv /otare ce trec prin
peretele comun, aparinnd unuia i aceluiai proprietar sau aflnduse n proprietate comun a
acelorai persoane, la cererea lor.
S$"%l $"#asrii este diferit. *n ma%oritatea cazurilor comasarea are scopul crerii unor
dimensiuni mai mari, care se consider optimale.
O!ie$tl $"#asrii %"ate *i(
- bunurile imobile ale unui proprietar.
- bunurile imobile ale mai multor proprietari formnd proprieti comune pe cote pri.
- bunurile imobile proprietate comun.
*n urma comasrii bunurilor imobile, /otarele comune dispar.
$reptul asupra bunului imobil format prin comasare este e5primat prin dreptul asupra
bunurilor imobile iniiale supuse comasrii i planul cadastral al bunului imobil nou format.
$e%a din definiie constatm c comasarea, ca metod de formare a bunurilor imobile,
poate fi aplicat i n cazurile formrii unor proprieti comune, c/iar comasrii unor proprieti
comune e5istente.
*n asemenea condiii, important este de a calcula corect cota-parte a fiecrui coproprietar n
bunul imobil nou format prin comasare.
11.6.4. Met",a $"#!inrii
"ombinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei pri din
bunul imobil nregistrat, fr a se forma un bun imobil independent, i alipirea prin sc/imb a
acestei pri la un alt bun imobil adiacent, de asemenea nregistrat n modul stabilit.
!ombinarea are mai multe aspecte: economic, social, %uridic.
+spectul socialeconomic const n faptul c prin aplicarea acestei metode obinem o
form i amplasare raional a terenurilor &bunurilor imobile'.
+spectul %uridic este c prin aplicarea acestei metode devine posibil de a e5clude etape
ntregi din procedura de legalizare a aciunii.
'xemplu. *n alte condiii procedura ar fi urmtoarea:
separarea i legalizarea drepturilor asupra bunurilor separate.
sc/imbul reciproc avanta%os al bunurilor formate prin separare.
*n cazul aplicrii metodei combinrii, aceste dou etape &separarea i sc/imbul' sunt
combinate n unul singur, iar procedura de nregistrare se efectueaz sub forma 6modificrii
nscrisului n registru7.
1biectul aplicrii metodei combinrii pot fi terenurile &bunurile imobile' ale unui
proprietar sau a mai multor proprietari.

11.7. 1r"ie$tl ,e *"r#are a !nril"r i#"!ile
"ndiferent de metoda selectat, formarea bunurilor imobile se efectueaz n baza proiectului
respectiv. *n denumirea proiectului se va include metoda selectat de formare a bunului imobil.
,roiectul formrii bunurilor imobile are scopul formulrii unei soluii concrete i raionale de
utilizare a viitoarelor bunuri imobile, respectnd interesele att personale, ct i obteti care pot
aprea.
odul i coninutul lucrrilor de elaborare a proiectelor este elaborat de ctre autoritatea
public central din domeniu cadastrului.
,roiectul de formare a bunurilor imobile va include urmtoarele etape:
- elaborarea studiului asupra obiectului formrii bunurilor imobile.
- elaborarea proiectului de formare a bunului imobil.
- transpunerea proiectului n natur.
- elaborarea planului cadastral.
- nregistrarea bunurilor imobile.
00
- Studiul n baza cruia va fi elaborat proiectul va include:
- studierea cadrului %uridic.
- identificarea bunului n natur.
- actualizarea planului cadastral.
,roiectul de formare a bunurilor imobile se elaboreaz n mai multe variante. #arianta
final este aprobat de ctre solicitant. odul de aprobare va depinde de metoda de formare a
bunului imobil. ,roiectul de divizare sau de separare a unei proprieti comune va fi aprobat de
ctre toi coproprietarii printr-un acord comun.
!oninutul proiectului este argumentat prin indici economici, ecologici, legislativi.
,roiectul de separare a unei proprieti private, de comasare a mai multor bunuri imobile va
fi aprobat de ctre proprietar.
2ranspunerea proiectului n natur se va efectua cu respectarea normelor te/nice elaborate
de ctre autoritatea public central din domeniul cadastrului. /otarele bunurilor imobile nou
formate transpuse n natur pot fi att generale, ct i fi5e, n dependen de fiecare caz concret.
C5ecutorul lucrrilor de formare a bunurilor imobile, n baza proiectului trecut n natur, va
alctui planul cadastral al bunului imobil.
*n procesul formrii bunurilor imobile, planul cadastral reprezint documentul de baz care
determin dimensiunile i /otarul de rsp(ndire a dreptului asupra bunului imobil.
!oninutul planului cadastral este stabilit de ctre autoritatea public central n domeniu.
F"r#area *"rat a !nril"r i#"!ile.
*n mod forat, un bun imobil poate fi format n baza legii prin /otrre %udectoreasc. *n
practic sunt multiple cazuri de soluionare a problemei formrii bunului imobil n baza /otrrii
%udectoreti.
)oarte des coproprietarii bunului imobil proprietate comun nu gsesc pe cale amiabil
soluia de divizare.
*n ma%oritatea cazurilor, proprietatea comun familial este divizat n procesul divorurilor,
prin /otrre %udectoreasc.
)ormarea bunurilor imobile proprietate privat poate fi realizat la decizia organului
fiscal n cazul sec/estrrii de ctre acesta i comercializrii, n conformitate cu legislaia, a unei
pri a bunului imobil n scopul stingerii datoriilor fiscale.
)ormarea bunului imobil din iniiativa organului fiscal poate fi efectuat dup apariia,
conform legislaiei, a dreptului de comercializare a bunului imobil.
,entru nregistrarea n registrul bunurilor imobile a drepturilor asupra bunurilor imobile
noi formate i operarea modificrilor de rigoare n documentele cadastrale, la proiectul formrii
bunului imobil se ane5eaz, dup caz, /otr(rea instanei de %udecat sau /otr(rea organului
fiscal privind sec/estrarea bunului imobil i decizia organului fiscal privind formarea bunului
imobil.
08