Operacoes Imobiliarias

INEDI Cursos Profissionalizantes
BRASLIA 2005
Noes de
Operaes Imobilirias
Tcnico em Transaes Imobilirias
MDULO 09
Os textos do presente Mdulo no podem ser reproduzidos sem autorizao do
INEDI Instituto Nacional de Ensino a Distncia
SDS Ed. Boulevard Center, Salas 405/410 Braslia - DF
Telefax: (0XX61) 3321-6614
CURSO DE FORMAO DE TCNICOS EM TRANSAES IMOBILIRIAS TTI
COORDENAO NACIONAL
Andr Luiz Bravim Diretor Administrativo
Antnio Armando Cavalcante Soares Diretor Secretrio
COORDENAO PEDAGGICA
Maria Alzira Dallla Bernardina Corassa Pedagoga
COORDENAO DIDTICA COM ADAPTAO PARA AED
Neuma Melo da Cruz Santos Bacharel em Cincias da Educao
COORDENAO DE CONTEDO
Jos de Oliveira Rodrigues Extenso em Didtica
Joslio Lopes da Silva Bacharel em Letras
EQUIPE DE APOIO TCNICO: INEDI/DF
Andr Luiz Bravim
Rogrio Ferreira Colho
Robson dos Santos Souza
Francisco de Assis de Souza Martins
Adlia Maria Moura de Moraes
PRODUO EDITORIAL
Luiz Ges
EDITORAO ELETRNICA E CAPA
Vicente Jnior
IMPRESSO GRFICA
Grfica e Editora Equipe Ltda
_______________________, Operaes Imobilirias, mdulo IX,
INEDI, Curso de Formao de Tcnicos em Transaes Imobilirias, 3
Unidades. Braslia. Disponvel em: www.inedidf.com.br. 2005.
Contedo: Unidade I: o corretor de imveis; Unidade II: o exerccio
da profiso Unidade III: o Sistema Cofeci/Crecis; legislao
profissional Exerccios
347.46:459
C413m
Caro Aluno

O incio de qualquer curso uma oportunidade repleta de expectativas. Mas um
curso a distncia, alm disso, impe ao aluno um comportamento diferente, ensejando
mudanas no seu hbito de estudo e na sua rotina diria, porque estar envolvido com
uma metodologia de ensino moderna e diferenciada, proporcionando absoro de
conhecimentos e preparao para um mercado de trabalho competitivo e dinmico
O curso Tcnico em Transaes Imobilirias ora iniciado est dividido em nove
mdulos. Este mdulo 09 traz para voc a bsica disciplina Operaes Imobilirias que
dividida em trs grandes unidades de estudo, apresenta, dentre outros itens essenciais, a
origem da profisso e o seu exerccio, as normas legais, os rgos de fiscalizao, o cdigo
de tica e noes sobre avaliao de imveis, alm de exerccio de fixao, testes para
avaliar seus aprendizado e lista de vocabulrio tcnico que, com certeza, ser indispensvel
no seu desempenho profissional.Trata-se, como voc pode perceber, de uma completa,
embora sinttica, habilitao no mbito desse conhecimento to decisivo para o futuro
profissional do mercado imobilirio.
Se o ensino a distncia garante maior flexibilidade na rotina de estudos tambm
verdade que exige do aluno mais responsabilidade. Ns, do INEDI , proporcionamos
as condies didticas necessrias para que voc obtenha xito em seus estudos, mas o
sucesso completo e definitivo depende do seu esforo pessoal. Colocamos sua
disposio, alm dos mdulos impressos, um completo site (www.inedidf.com.br) com
salas de aula virtuais, frum com alunos, tutores e professores, biblioteca virtual e salas
para debates especficos e orientao de estudos.
Em sntese, caro aluno, o estudo dedicado do contedo deste mdulo lhe permitir
no s o domnio dos conceitos mais elementares de Operaes Imobilirias, como
tambm a melhor abordagem do cliente, alm do conhecimento dos instrumentos bsicos
para que o futuro profissional possa atingir os seus objetivos no mercado de imveis.
Enfim, ao concluir seus estudos neste mdulo voc ter vencido uma importante etapa
para atuar com destaque neste seguimento da economia nacional.
Boa sorte!
SUMRIO SUMRIO SUMRIO SUMRIO SUMRIO
INTRODUO....... ..................................................................................................... 07
UNIDADE I
1. O CORRETOR DE IMVEIS..................................................................................11
1.1 Conceito de Corretagem ...............................................................................11
1.2 Caractersticas profissionais do Corretor ........................................................11
1.3 Histrico...................................................................................................... 08
1.4 Espcies de Corretores ..................................................................................09
1.5 Legitimidade .................................................................................................09
2. O EXERCCIO DA PROFISSO............................................................................. 11
2.1 Formas de Exercer ........................................................................................ 11
2.2 A Remunerao.............................................................................................12
2.3 O Over-price ................................................................................................13
2.4 A Opo de Venda ........................................................................................ 13
2.5 Encargos do Corretor ...................................................................................15
2.6 Avaliao de Imveis .....................................................................................16
2.7 Benfeitorias ................................................................................................... 17
2.8 Bens passveis de avaliao ............................................................................ 18
2.9 Mtodos de avaliao ....................................................................................18
UNIDADE II
3. COFECI e CRECI ..................................................................................................... 21
3.1 Os rgos Fiscalizadores .............................................................................. 21
3.2 COFECI .......................................................................................................21
3.3 CRECI .........................................................................................................22
4. OS RGOS DE CLASSE....................................................................................... 24
4.1 O Sindicato dos Corretores de Imveis .........................................................24
4.2 O Sindicato das Empresas Imobilirias ..........................................................24
5. CDIGO DE TICA PROFISSIONAL ...................................................................25
6. CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR ..............................................................26
UNIDADE III
7. NOES BSICAS NECESSRIAS .......................................................................29
7.1 Noes Bsicas sobre Financiamento de Imveis ...........................................29
7.2 Noes Bsicas sobre Locao de Imveis ..................................................... 34
7.3 Noes Bsicas sobre Condomnio................................................................ 40
7.4 Noes Bsicas sobre Loteamentos urbanos .................................................. 42
7.5 Noes Bsicas sobre Incorporao Imobiliria ............................................. 43
7.6 Como constituir uma empresa imobiliria ...................................................... 45
TESTE SEU CONHECIMENTO................................................................................. 99
GLOSSRIO ............................................................................................................. 119
BIBLIOGRAFIA.. ......................................................................................................... 131
GABARITO........... ........................................................................................................ 132
INTRODUO INTRODUO INTRODUO INTRODUO INTRODUO
A sociedade brasileira tem vivenciado uma grande transformao no
mundo dos negcios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu perodos
bem definidos no seu desenvolvimento. Do perodo colonial at o final da
Segunda Guerra, tivemos o predomnio das atividades ligadas terra. Era o
pas agro-pastoril.
A partir de 1945, com o fim da guerra, o pas entrou na era da
industrializao. Houve o xodo do campo para as cidades e a populao
foi se transformando de mo-de-obra agrria para mo-de-obra industrial e
comercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas produtoras de bens de
consumo.
Nas duas ltimas dcadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, tal
seja, o prestador de servios. Esta atividade terciria tem se expandido por
todos os cantos do territrio brasileiro. Tal fenmeno universal. Em todos
os pases, principalmente os mais desenvolvidos, o profissional liberal,
enquadrando-se como atividade prestadora de servios a que mais cresce.
a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imveis se enquadra
nesta nova categoria de prestador de servios.
Dois teros da riqueza nacional dos pases em desenvolvimento
dependem da propriedade imobiliria.
Assim, a importncia de se adaptar a esses novos tempos. a poca da
competio e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsdios
para que o Corretor de Imveis tenha esse padro de qualidade o objetivo
deste mdulo. Ao mesmo tempo em que mostra a evoluo da profisso, d-
lhe tambm a oportunidade de conhecer as normas de seu trabalho e de sua
conduta e, acima de tudo, a importncia de oferecer servios com princpios,
com tica e com capacidade. Este o motivo maior do exame de proficincia
institudo pelo COFECI por meio das diversas disciplinas curriculares.
O presente mdulo tem como meta auxiliar ao candidato no exame
de proficincia. Todavia, pela extenso dos assuntos, no dever ele ater-se
somente ao texto. A consulta s obras indicadas na bibliografia servir como
fonte riqussima para um melhor entendimento da matria.
Bons estudos !
TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS
INEDI - Cursos Profissionalizantes
8
OPERAES IMOBILIRIAS Unidade I
9
Unidade
I
Conceituar os termos especficos da rea de transao
imobiliria - corretor e espcies, corretagem - transao
imobiliria, honorrios, opo de venda, profissional autnomo;
Identificar as caractersticas profissionais do Corretor;
Identificar os encargos do Corretor;
Analisar a evoluo histrica da profisso no Brasil;
Identificar as exigncias vigentes para o desempenho da profisso
Identificar as prerrogativas do profissional da rea;
Apresentar argumentos relativos remunerao devida ao Corretor;
Identificar as caractersticas do processo de avaliao de imvel,
Refletir sobre o uso de possibilidades da profisso de forma
indevida.
Refletir sobre a responsabilidade social do profissional da rea.
10
11
1. O CORRETOR DE IMVEIS
1.1 CONCEITO DE CORRETAGEM
A palavra corretagem, geralmente,
usada com vrios sentidos. Ela pode significar
o acordo, o trato, o contrato que pessoas jur-
dicas ou particulares ajustam com corretores
para a compra e venda de mercadorias ou ttu-
los e efeitos de comrcio; pode indicar, tam-
bm, a funo ou ofcio do corretor e, ainda,
pode significar o prprio salrio, ou honorri-
os (comisso) a que o corretor faz jus, quando
consegue, proveitosamente, aproximar as par-
tes interessadas numa transao.
Corretar fazer o ofcio, a funo de
corretor, servindo de intermedirio entre duas
partes, representando ora o vendedor, ora o
comprador.
Corretor de imveis o profissional
que anda, procura ou agencia negcios imobi-
lirios. A intermediao ser bem ou mal su-
cedida na medida em que o corretor usa de
sua capacidade profissional aliada tica, ho-
nestidade e disposio para encontrar o pro-
duto, quase sempre um imvel, certo para a
pessoa certa. O Corretor, portanto, um pro-
motor de transaes comerciais. A mais comum
dessas transaes a imobiliria.
A transao imobiliria uma modali-
dade de trabalho de explorao econmica.
Assim, deve ser desempenhada de forma tal
que todas as partes envolvidas tenham um tra-
tamento igualitrio e coerente com os princ-
pios bsicos de qualquer profissional que pri-
ma pela melhor forma de desenvolver o seu
trabalho.
O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n
10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou
em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando
em relao ao cdigo anterior traz o Captulo
XIII dedicado Corretagem, estabelecendo
regras de obedincia obrigatria aos correto-
res de imveis nos artigos 722 a 729, alm de
prever benefcios, especialmente aqueles liga-
dos ao pagamento de honorrios.
10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou
em vigor no dia 10 de janeiro de 2003 traz o
Captulo XIII dedicado Corretagem. A nova
Lei apresentou inovaes em relao ao cdi-
go anterior.
A Lei n 10.406/02 estabelece regras de
obedincia obrigatria aos corretores de im-
veis nos artigos 722 a 729 e, tambm, prev
benefcios, especialmente, aqueles ligados ao
pagamento de honorrios.
Esses artigos do novo CCB so to
importantes que devem ser leitura obrigat-
ria de todo profissional da intermediao
imobiliria.
1.2 CARACTERSTICAS PROFISSIO-
NAIS DO CORRETOR
A primeira caracterstica do corretor
a sua habilitao legal. Para exercer a profis-
so, o corretor necessita possuir diploma de
tcnico ou de nvel superior na rea de transa-
o imobiliria e, posteriormente, ser aprova-
do no exame de proficincia, institudo com a
Resoluo 800/2002 para, assim, obter sua
inscrio no Creci).
Satisfeitas as exigncias legais, o Corre-
tor o um profissional que se encontra apto a
agenciar negcios para terceiros, intervindo na
aproximao de partes interessadas em tran-
saes imobilirias, procurando eliminar os
pontos divergentes e diminuindo as distncias
at o fechamento do negcio.
O corretor , pois, o profissional dono
de sua prpria atividade. Ele pode trabalhar
individualmente, com escritrio em sua pr-
pria casa ou aliar-se a outros corretores com
escritrio conjunto, ou, ainda, ligar-se a uma
empresa imobiliria, trabalhando em sistema
de parceria, sem contudo perder o seu status
de profissional liberal ou autnomo.
H que se registrar a possibilidade de um
corretor de imveis trabalhar com carteira as-
sinada numa empresa imobiliria, pelo regime
da CLT.
12
1.3 HISTRICO
A intermediao imobiliria no Brasil
comeou de maneira informal, no perodo
colonial, com os primeiros agentes de negci-
os imobilirios. Dava-se essa denominao -
agentes imobilirios - queles que, entre outras
atividades, tambm se encarregavam em des-
cobrir os proprietrios dos terrenos e mora-
dias que poderiam ser vendidos aos estrangei-
ros que aqui chegavam.
No se tratava de uma profisso regular,
na acepo tcnica do termo, e sim, como to-
das as demais, uma atividade econmica, sem
qualquer vnculo de emprego ou classista.
A limitao dos meios de comunicao
e a dificuldade pela descoberta de novas opor-
tunidades de negcios, geraram um movimen-
to de troca de informaes pessoais entre os
agentes imobilirios. Eles, diariamente, se en-
contravam nos cafs de esquina e outros pon-
tos movimentados das cidades maiores para
procurar e oferecer imveis para seus clientes.
Esse intercmbio, modesto a princpio,
foi se desenvolvendo, atraindo novos interes-
sados pela atividade, fazendo surgir as primei-
ras lideranas. Nasceu, a assim, no Rio de Ja-
neiro, o primeiro sindicato dos corretores de
imveis, no ano de 1927. Uma vez organizado
e promovendo a expanso de negcios de seus
filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma re-
ferncia para a atividade de corretagem da po-
ca. Sua experincia foi levada a outros Esta-
dos, repetindo-se a boa repercusso no, ainda,
incipiente mercado imobilirio.
Unidos sob a forma de sindicatos, os
corretores passaram a trabalhar no sentido de
ver a atividade legalmente reconhecida, com
lei prpria disciplinando a profisso. At en-
to, a atividade era considerada sem importn-
cia j que qualquer pessoa podia exerc-la. Per-
tencer ao sindicado era uma vantagem, mas no
uma obrigatoriedade legal.
Este movimento sindical foi ganhando
fora e mobilizando outros segmentos dentro
da prpria atividade. Tal fato foi acentuado
com o surgimento de empresas imobilirias
que, como pessoas jurdicas, estavam a exigir
ateno do poder pblico.
Como fruto dessa exigncia, conscienti-
zao e organizao, foi promulgada a Lei
4.116, de 27 de agosto de 1962, dispondo so-
bre a regulamentao do exerccio da Profis-
so de Corretor de Imveis. Foi uma grande
conquista. Entretanto, por conter algumas fa-
lhas, tornou-se incapaz de atender expanso
e s novas caractersticas impostas pela ativi-
dade, cada vez mais dinmica. Essa Lei foi
revogada em 1978 pela Lei 6.530, que devida-
mente regulamentada pelo Decreto 81.871/78,
encontra-se em vigor at hoje.
Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei
n 4.116/62 tornou-se um marco na histria
do corretor de imveis, razo porque, o dia
27 de agosto oficialmente considerado o
Dia do Corretor de Imveis. A Lei 6.530/
78, ao revogar a anterior, manteve os direi-
tos dos corretores inscritos sob a sua gide,
conforme preceitua o artigo 23 do novo dis-
positivo legal:
Art. 23 Fica assegurado aos Corretores de
Imveis, inscritos nos termos da Lei n 4.116/
62, de 27 de agosto de 1962, o exerccio da
profisso, desde que o requeiram conforme o
que for estabelecido na regulamentao desta
Lei.
Esta ressalva que a Lei n 6.530 fez para
assegurar os direitos dos Corretores de Im-
veis, justifica-se pelo teor de seu artigo 2, que
restringe o exerccio da profisso quando diz:
Art. 2 - O exerccio da Profisso de Corre-
tores de Imveis ser permitido ao possuidor de
ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias.
Resguardou-se assim o direito daqueles
que j exerciam a atividade de corretor quan-
do a nova lei criou exigncias para o ingresso
na profisso. Dentre essas exigncias est o de
que a pessoa para se inscrever nos Conselhos
13
dever comprovar ser um Tcnico em Transa-
es Imobilirias TTI, formado por estabe-
lecimento de ensino reconhecido pelos rgos
educacionais competentes. (Resoluo COFE-
CI n 327/92). Esta Resoluo foi baixada em
cumprimento ao Decreto n 81.871/78 que,
ao regular a Lei n 6.530/78 determina em seu
art. 28:
A inscrio do Corretor de Imveis e da pes-
soa jurdica ser efetuada no Conselho Regio-
nal da jurisdio, de acordo com Resoluo do
Conselho Federal de Corretores de Imveis .
Atualmente, a atividade de corretagem
est passando por uma transformao subs-
tancial com o objetivo de adequar o profissi-
onal s novas formas de trabalhar. Nesse sen-
tido a qualificao profissional torna-se um
instrumento bsico. No h mais espao para
aventureiros. Aqueles que quiserem prospe-
rar, devero estar atentos s mudanas e s
exigncias da sociedade. O segundo grau com-
pleto uma exigncia, porm, j no o bas-
tante. Desde 1927, quando se formou o pri-
meiro sindicado de corretores de imveis,
muita coisa mudou. A Lei n 4.116 foi im-
portante na sua poca. A Lei n 6.530 incre-
mentou a atividade mas j no satisfatria,
estando a reclamar sua substituio para se
adequar aos novos tempos. A criao dos
Cursos de nvel superior bem traduzem a im-
portncia deste segmento da sociedade bra-
sileira, que o mercado imobilirio.
1.4 ESPCIES DE CORRETORES
O corretores podem ser classificados em
duas grandes divises:
a) Corretores oficiais So aqueles pro-
fissionais que, para o exerccio de determina-
da atividade, prevista em Lei, so investidos
de f pblica prprias do seu ofcio, tais como:
Os Corretores de Fundos Pblicos (Lei n
4.728/65); Corretores de Mercadorias (Decre-
to-Lei n 806 de 1.851, art, 26); Corretores de
Cmbio (Operaes de Cmbio, Lei n 5.601/
70); Corretores de Seguro (Lei n 5.594/64);
b) Corretores livres So aqueles pro-
fissionais que atuam como intermedirios, em
negcios prprios, na comercializao de coi-
sas mveis, imveis, bens ou servios, promo-
vendo a aproximao das partes e tendo direi-
to a remunerao pelo trabalho prestado.
Algumas dessas atividades ainda no tm
nenhuma legislao especfica e por isso qual-
quer pessoa, desde que tenha capacidade jurdi-
ca, pode praticar o servio. Podem ser citados
como exemplo os corretores de automveis, os
agentes literrios, de espetculos pblicos.
Outras atividades da rea j se encontram
com a profisso reconhecida e regulada por
lei. Os corretores so considerados livres, po-
rm protegidos por legislao prpria que rege
toda a atividade. Os Corretores de Imveis so
o principal exemplo.
1.5 LEGITIMIDADE PARA O
EXERCCIO DA PROFISSO
prerrogativa do Corretor de Imveis
a intermediao na compra, venda, permuta e
locao de imveis, podendo, ainda, opinar
quanto comercializao imobiliria.
Conforme a Lei 6.530/78, regulamenta-
da pelo Decreto 81.871/78, s pode exercer a
profisso de corretor de imveis quem estiver
legitimado para tal.
Uma vez protegido pelo imperativo da
lei, o profissional deve sujeitar-se s normas
oriundas de seus Conselhos Regionais que, em
harmonia com o Conselho Federal se faz pre-
sente em todo o territrio nacional, criando
condies de trabalho e disciplinando o seu
funcionamento.
Como qualquer outra profisso regula-
mentada, aquele que no atende s exigncias
de seu Conselho ou nele no est inscrito, no
poder desenvolver as atividades privativas da
profisso. Neste sentido a lei clara. Respon-
14
de civil e criminalmente todos aqueles que co-
metem ilcitos no desempenho profissional ou
que a exeram a profisso sem estarem regu-
larmente inscritos.
Os Conselhos Regionais, rgos encar-
regados da orientao e da fiscalizao da
atividade, tratam de processos envolvendo
pessoas que, no estando inscritos como
profissionais, exercem ilegalmente a profis-
so e, assim, por ignorar a legislao ou por
m-f, lesam os clientes que a eles confiam
seus interesses.
Por no estarem inscritos nos Conselhos
de sua regio, esses pseudo-corretores, quan-
do flagrados ou denunciados, tm contra si ins-
taurados os processos pelo exerccio ilegal da
profisso, cuja conseqncia uma ao penal
pblica, pela prtica de contraveno, como
prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei n
3.688/41 (Lei das Contravenes Penais) que
assim se expressa:
Art. 47 - Exercer profisso ou atividade eco-
nmica ou anunciar que a exerce, sem preen-
cher as condies a que por lei est subordina-
do o seu exerccio:
PENA - Priso simples, de quinze dias a trs
meses, ou multa, de cinqenta centavos a cinco
cruzeiros.
Como em toda profisso regulamen-
tada, a lei prev direitos e obrigaes, que
no podem ser ignorados pelo corretor de
imveis. Ele deve estar sempre atento s
normas, j que responde pelos seus atos
quando age em desacordo com as normas
legais, prejudicando, por culpa ou dolo, in-
teresses de terceiros, sejam eles clientes, par-
ceiros ou estranhos. Alm da legislao es-
pecfica, existem outras que o corretor de
imveis no pode ficar alheio, tanto na esfe-
ra cvel como na criminal.
Apenas como ilustrao sobre a respon-
sabilidade do corretor de imveis, no exerc-
cio de sua profisso, transcrevemos o artigo
65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condo-
mnio em edificaes e as incorporaes imo-
bilirias:
Art. 65 crime contra a economia popu-
lar promover incorporao, fazendo, em pro-
posta, contratos, prospectos ou comunicao ao
pblico ou aos interessados, afirmao falsa
sobre a constituio do condomnio, alienao
de fraes ideais do terreno ou sobre a constru-
o das edificaes.
Pena recluso de 1 a 4 anos e multa, de 5 a
50 vezes o maior salrio mnimo vigente no
Pas.
Pargrafo 1 - Incorrem na mesma pena:
I o incorporador, o corretor e o construtor,
individuais, bem como os diretores ou gerentes
de empresas coletiva, incorporadora, correto-
ra ou construtora que, em proposta, contrato,
publicidade, prospecto, relatrio, parecer, ba-
lano ou comunicao ao pblico ou aos cond-
minos, candidatos ou subscritores de unidades,
fizerem afirmao falsa sobre a constituio do
condomnio, alienao de fraes ideais ou so-
bre a construo das incorporaes.
(grifamos)
a) Existem algumas definies sobre correta-
gem de imveis. No seu entendimento, qual a
melhor delas?
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_________________________________________
b) O novo Cdigo Civil Brasileiro traz um ca-
ptulo dedicado corretagem. Pesquise e diga
quais os artigos tratam do assunto.
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15
c) D uma olhada no texto e relacione abaixo
quais as exigncias legais para inscrio nos Con-
selhos Regionais de Corretores de Imveis.
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_________________________________________
d) Apesar de ser profissional liberal, o corre-
tor de imveis pode ser empregado celetista?
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_________________________________________
_________________________________________
e) Qual a 1
a
lei que regulamentou a profisso
de corretor de imveis?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
f) O Dia Nacional do Corretor de Imveis
comemorado no dia 27 de agosto. Voc sabe
o porqu? Responda abaixo.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
g) A Lei 4.116/62 foi declarada inconstitucio-
nal em 1977. Qual a lei que a sucedeu e hoje se
encontra em vigor?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
h) Quem exerce a profisso de corretor de
imveis sem estar inscrito no Creci pratica que
tipo de ato ilcito?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
i) Volte ao texto e verifique qual o tipo de cri-
me na profisso sujeita o corretor de imveis
pena de recluso de 1 a 4 anos?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
16
2. O EXERCCIO DA
PROFISSO
2.1 FORMAS DE EXERCER
O Corretor tem como objetivo buscar o
acordo de vontade das partes numa transao
imobiliria.
Como profissional autnomo, o corre-
tor pode exercer sua atividade de diversas for-
mas. Destacam-se como principais:
Trabalhando individualmente em casa
ou em seu escritrio;
Aliando-se a outros corretores e man-
tendo um escritrio conjunto com ra-
teio das despesas e participao nos ne-
gcios realizados por qualquer um dos
parceiros;
Fazendo parceria com alguma pessoa
jurdica, ou seja, uma empresa imobili-
ria;
Como empregado celetista de uma em-
presa imobiliria.
Existem pontos positivos e pontos ne-
gativos para cada uma destas situaes. O pro-
fissional deve fazer uma avaliao de qual o
melhor mtodo para seu estilo de trabalho.
Trabalho individual em casa ou em seu
escritrio - trabalhando em casa, onde o escri-
trio a prpria residncia, as despesas so
pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar
distante do dia a dia prprio da atividade, onde
a troca de informaes altamente positiva
para o corretor manter-se atualizado com a
dinmica do mercado imobilirio.
A troca de informaes uma oportu-
nidade que se tem de oferecer algum imvel
a outros profissionais e de se informar com
eles se os mesmos tm algum a oferecer.
Muitas vezes um tem a mercadoria que o
outro precisa.
Trabalho aliado a outros corretores.
Exercendo a atividade aliado a outros, o cor-
retor arca com as despesas do escritrio sob
forma de rateio e igualmente divide o resulta-
do de seus ganhos. Na verdade, tudo vai de-
pender da frmula acordada para o funciona-
mento do escritrio, que, em princpio funcio-
na como se fosse uma empresa jurdica, nor-
malmente constituda.
Parceria com uma empresa imobili-
ria - estar empresa ligado a uma imobiliria,
tem se mostrado bastante eficaz e largamen-
te utilizada em todo o Brasil, principalmente
nas grandes cidades. a parceria capital finan-
ceiro (da empresa) aliada ao capital trabalho
(do corretor). Nesse sistema, a empresa ofere-
ce o suporte fsico e operacional, bancando
todos os custos, ficando o corretor com a fun-
o prpria da intermediao, arcando, to
somente, com as despesas pessoais necessrias
execuo de seu trabalho. Cada imobiliria
tem um forma de fazer a diviso dos resulta-
dos financeiros das comisses recebidas, No
entanto, normalmente, obedecido um prin-
cpio de tradio para essa modalidade de par-
ceria, ou seja, uniforme quanto ao mtodo e
com pequenas variaes quanto aos percentu-
ais de cada uma das partes.
Como empregado celetista de uma
empresa imobiliria - O corretor tem cartei-
ra assinada, passando a ser um empregado da
empresa imobiliria, com salrio definido, re-
colhimento de FGTS e, eventualmente, comis-
sionamento por vendas, captao etc.
2.2 A REMUNERAO
O corretor tem direito remunerao
sempre que ocorre um resultado satisfatrio
de seu trabalho. Essa remunerao, para o pro-
fissional autnomo, chamada honorrio.
Na compra e venda de imveis usados
ou os chamados Imveis de Terceiros, quem
paga os honorrios do corretor , geralmente,
o dono do imvel, muito embora possa haver
acordo para que o trabalho do profissional seja
remunerado pelo comprador.
A forma como o pagamento ser efetu-
ado e a quem caber o nus, deve ser explicita-
17
da de maneira clara, evitando assim que haja
dupla cobrana de honorrios.
A dupla cobrana um ato ilcito, pre-
visto em lei. S se admite quando as partes por
mtuo e comum acordo, optarem por dividir
o que devido ao profissional.
Nas vendas de imveis novos perten-
centes s construtoras, a remunerao j est
includa no preo de tabela e no oferece mai-
ores particularidades. O incio das vendas, nor-
malmente, s acontece depois de celebrado um
contrato entre o corretor ou a imobiliria e o
empreendedor.
Quando se trata de vendas em loteamen-
tos, existem formas diferenciadas. Em alguns
casos, a comisso equivale ao valor total da
entrada e esta repassada para a imobiliria
responsvel pelo lanamento, que em seguida
faz o acerto com o corretor.
Em outros casos, j na proposta de com-
pra, o sinal de negcio corresponde aos hono-
rrios do corretor, que ao entregar a proposta
imobiliria ou ao empreendedor j retm o
que lhe devido.
Na locaes de imveis, no se trata de
corretagem, mas sim de taxa de administrao.
Quem paga pelos servios prestados o pro-
prietrio. Nesse sentido, a Lei n 8.245/91, a
chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao
tratar das obrigaes do locador, diz expres-
samente:
Art. 22 O locador obrigado a:
........
VII pagar as taxas de administrao imo-
biliria, se houver.......
Existem outros servios que o corretor
faz jus remunerao. Esses servios cons-
tam das tabelas elaboradas pelos Sindicatos
da categoria. Essas tabelas so feitas pelos sin-
dicatos da classe. Ressalte-se que, para ter
validade, h a necessidade da homologao
da tabela pelos Conselhos Regionais, confor-
me determina a Lei n 6.530/78 no art. 17,
inciso IV, regulamentada pelo Decreto n
81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim
se expressa:
Compete aos Conselhos Regionais:
Homologar, obedecidas as peculiaridades lo-
cais, tabelas de preos de servios de correta-
gem para uso dos inscritos, elaboradas e apro-
vadas pelos sindicatos respectivos.
2.3 O OVER-PRICE
Em Ingls, over price significa acima do
preo, acima do custo ou do valor. Custo ex-
cessivo.
Na rea de transao imobiliria,
Over-price ou over price, se caracteriza
como um ganho adicional superior comis-
so normal devida pelos servios prestados,
e recebida de forma camuflada para que as
partes no tenham conhecimento de que es-
to pagando a mais.
Todo ganho que esteja acima do combi-
nado e que o profissional recebe, sem que o
cliente tenha conhecimento, caracteriza-se
como over-price. Esse um procedimento abo-
minvel, proibido pelo Conselho Federal e,
expressamente, proibido pelo Cdigo de ti-
ca Profissional (Art. 6, inciso III).
O infrator deve ser punido com multa
pecuniria que varia de 2 a 6 anuidades. Essa
multa prevista para a pessoa fsica e para a
pessoa jurdica. Se o over-price for praticado
conjuntamente por mais de um corretor ou
se em parceria com a imobiliria, todos rece-
bero, individualmente, a punio prevista no
Cdigo.
2.4 A OPO DE VENDA
A Opo de venda um contrato bilate-
ral, celebrado entre o corretor ou imobiliria
e o titular dos direitos de determinado imvel
para que, na forma e nas condies ajustadas,
o primeiro se prope a prestar seus servios
para atender aos objetivos do segundo, que
vender o seu imvel.
18
Normalmente, a opo um contrato
celebrado entre o profissional e o vendedor,
porm nada impede que seja tambm firmado
entre o corretor e o comprador. a opo de
compra ou com maior preciso do termo,
Autorizao para procura de imvel.
O Conselho Federal dos Corretores de
Imveis, na Resoluo 005/78, estabelece em
seu Artigo 1 que:
Toda e qualquer intermediao imobiliria
ser contratada, obrigatoriamente, por instrumento
escrito, que incluir, dentre outros, os seguintes
dados:
a) nome e qualificao das partes;
b) individualizao e caracterizao do objeto
do contrato;
c) preo e condies de pagamento da alienao
ou da locao;
d) dados do ttulo de propriedade declarados pelo
proprietrio;
e) meno da exclusividade ou no;
f) remunerao do corretor e forma de pagamen-
to;
g) prazo de validade do instrumento;
h) previso de at 06 (seis) meses de subsistn-
cia da remunerao, depois de vencido o pra-
zo previsto na alnea anterior, na hiptese de
se efetivar a transao com pessoa indicada
pelo profissional dentro do prazo de valida-
de do instrumento;
i) autorizao expressa para receber, ou no,
sinal de negcio.
Alguns cuidados devem ser tomados
pelos profissionais ao preencherem a opo de
venda. Com bastante freqncia so deixados
em branco alguns dos itens acima citados. Tal
fato torna a opo de venda um documento
juridicamente imperfeito e, portanto, passvel
de nulidade, caso surja questo sobre o direito
do corretor em receber a sua remunerao em
decorrncia da negativa do contratante (o ven-
dedor) em pagar pelo servio.
Entre os mais freqentes casos de discus-
so, via judicial, para recebimento de honor-
rios est o no preenchimento dos itens relati-
vos ao prazo de validade da opo e as vendas
realizadas aps expirar o prazo avenado, ou
seja, prazo combinado para que o servio seja
prestado durante determinado perodo.
Pode ocorrer, muitas vezes, que o clien-
te s se manifeste, concretamente, sobre de-
terminado imvel, depois de vencida a opo,
podendo, ainda, procurar diretamente o pro-
prietrio para fazer a sua proposta. Para res-
guardar os seus direitos comisso, deve o
corretor, ao trmino do contrato de interme-
diao, comunicar por escrito ao proprietrio,
o nome e a identificao das pessoas por ele
trabalhadas e, se possvel, fazendo um peque-
no resumo de como se procederam os enten-
dimentos, incluindo as datas de visita e demais
dados que podero reforar os fundamentos
para se pleitear os honorrios pelos servios
prestados na tentativa de concretizar a transa-
o. Estando bem fundamentado e documen-
tado, dificilmente poder o proprietrio se
eximir pelo pagamento da comisso.
Casos h em que o proprietrio no as-
sina a opo de venda, mas to somente uma
autorizao para que o imvel seja trabalha-
do. importante observar a diferena, por-
que a simples autorizao poder ser revoga-
da a qualquer momento pelo cliente, enquan-
to que o contrato de intermediao ou op-
o, cria um vnculo de direitos e obrigaes
recprocas. Aquele que se sentir prejudicado
tem meios de reivindicar da outra parte o que
lhe for devido.
A autorizao um ato unilateral enquan-
to a opo de venda bilateral, ou seja, o que
vem escrito faz lei entre as partes, obrigando-
as aos termos constantes do documento.
10.406/2002), no art. 726, estabelece condi-
es especiais para o servio de intermedia-
o prestado com autorizao escrita e com
exclusividade. Esta deve ser a meta do profis-
sional corretor de imveis: buscar sempre a
autorizao, de venda ou locao, escrita e com
exclusividade.
19
Vale lembrar que o corretor ou empresa
s poder anunciar, publicamente, se estiver
munido de documento escrito que lhe faculte
o direito de intermediar a venda, ou seja, a
opo. o que estabelece o Decreto 81.871/
78, no art. 5, assim como a Resoluo n 458/
96 do Conselho Federal.
Decreto 81.871/78, art. 5 -
Somente poder anunciar publicamente o
Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica,
que tiver contrato escrito de mediao ou auto-
rizao escrita para alienao do imvel anun-
ciado.
Resoluo COFECI n 458/95 - Dispe
sobre anncio para venda de imvel.
O CONSELHO FEDERAL DE COR-
RETORES DE IMVEIS, no uso das
atribuies que lhe confere o Artigo 16, Item
XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978,
RESOLVE:
Art. 1 - Somente poder anunciar publica-
mente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou
jurdica, que tiver, com exclusividade, contra-
to escrito de intermediao imobiliria.
Art. 2 - Dos anncios e impressos contar o
nmero da inscrio de que fala o artigo 4 da
Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI,
acrescido da letra J, quando se tratar de pes-
soa jurdica.
A no obedincia a esta norma sujeita o
infrator pena pecuniria, que varia de uma a
trs anuidades, podendo ser aumentada em at
seis anuidades em caso de reincidncia fixada
pela Resoluo COFECI n 492/96.
a) O profissional corretor de imveis pode se
especializar em vrios tipos de atividades na
profisso. Mostre a sua preferncia e cite 5 des-
sas atividades.
_______________________________________
_______________________________________
b) Na parceria com empresas imobilirias o
corretor de imveis ter vnculo empregat-
cio? Pesquise antes de responder:
_______________________________________
_______________________________________
c) Na qualidade de profissional liberal, como se
chama a remunerao do corretor de imveis?
_______________________________________
_______________________________________
d) Normalmente, numa operao de compra
e venda, quem paga a remunerao do corre-
tor de imveis?
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
e) Na administrao de alugueres o corretor
de imveis (ou empresa imobiliria) recebe que
tipo de remunerao?
_______________________________________
_______________________________________
f) Veja no texto e responda qual o rgo ou
entidade responsvel pela elaborao da Ta-
bela de Honorrios do corretor de imveis.
_______________________________________
_______________________________________
g) Com suas palavras descreva o que significa
over price.
_______________________________________
_______________________________________
h) Segundo a Resoluo-Cofeci n 005/78,
quais os dados essenciais de uma Opo de
Vendas?
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
20
i) O Decreto 81.871/78 traz a regra de que um
imvel somente pode ser anunciado mediante
autorizao escrita. Qual a principal diferena
entre uma simples autorizao para trabalhar
o imvel e uma Opo de Vendas?
_______________________________________
_______________________________________
j) O art. 726 do novo Cdigo Civil Brasileiro
permite a exclusividade na Opo de Vendas;
relacione as principais vantagens para o cliente
que conceda a Opo de Vendas com exclu-
sividade:
_______________________________________
_______________________________________
2.5 ENCARGOS DO CORRETOR
O Corretor de Imveis, sendo um pro-
fissional autnomo, deve estar sempre atento
quanto s suas obrigaes fiscais, tributrias e
previdencirias. Ele tem obrigaes para com
o Municpio, com a Receita Federal e com a
Previdncia Social.
O corretor deve estar inscrito na Prefei-
tura Municipal da Comarca onde reside e pa-
gar o ISSQN Imposto Sobre Servios de
Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto
feito por estimativa e o contribuinte poder
optar por pagar de uma s vez quando recebe
o carn (carnet) ou, parceladamente, em paga-
mentos mensais.
Quanto Receita Federal, o Corretor
deve manter, em ordem, todos os recebimen-
tos de comisses pela intermediao dos ne-
gcios por ele realizados durante o ano. Quan-
do seu servio prestado a uma pessoa jurdi-
ca, a empresa pagadora dever fazer o paga-
mento mediante a emisso do RPA Recibo
de Pagamento a Autnomo, recolhendo o
imposto pela rede bancria a favor da Receita
Federal. No havendo a reteno do imposto
ou sendo o servio prestado a pessoa fsica,
cabe ao Corretor declarar os rendimentos por
ocasio de sua declarao de renda, feita anu-
almente.
Todas os negcios intermediados pelo
Corretor, devero ser objeto de anotaes. Na
declarao anual de imposto de renda, obri-
gatria a indicao da fonte pagadora da re-
munerao pela intermediao imobiliria,
devendo constar da declarao, o nome e o
CPF de quem efetuou o pagamento, bem como
o valor recebido.
Com referncia s contribuies previ-
dencirias, oportuno que o Corretor de Im-
veis seja inscrito no INSS e faa o recolhimen-
to mensal por meio de carn, usando sempre a
tabela e a escala para definir o montante da
contribuio. extremamente importante que
o Corretor contribua para a previdncia soci-
al, uma vez que, a sua aposentadoria por ida-
21
de, por tempo de contribuio ou por invali-
dez s estar assegurada se as contribuies
forem feitas regularmente pelo tempo e pelos
valores fixados pelo INSS.
Uma vez inscrito na previdncia social,
o Corretor ir contribuir dentro de uma tabe-
la progressiva e que servir de clculo quando
do recebimento da aposentadoria. Por isso,
importante, tambm, que seja obedecida a ta-
bela progressiva de tempo de permanncia em
cada perodo para poder aumentar o valor da
contribuio mensal, lembrando sempre que a
aposentadoria leva em conta o tempo de con-
tribuio e a idade, para fazer jus aos benefci-
os previdencirios.
Aqueles profissionais que j se esto ins-
critos na previdncia social, porm com as
contribuies atrasadas, o melhor procedimen-
to procurar um Posto do INSS e se inteirar
das mltiplas formas de parcelamento do d-
bito a fim de regularizarem a situao.
Por fim, ressalte-se que, de acordo com
as mais recentes medidas tomadas pelo INSS,
passou a ser obrigao da fonte pagadora re-
ter o valor da contribuio previdenciria, sem-
pre que for feito qualquer pagamento a aut-
nomos e demais profissionais liberais, exceto
se o prestador do servio comprovar que re-
colhe essa contribuio e est, regularmente,
em dia.
a) Como profissional liberal quais as obriga-
es fiscais do corretor de imveis perante o
fisco?
_______________________________________
_______________________________________
b) Como contribuinte o corretor de imveis
est obrigado a declarar o total dos seus hono-
rrios ao imposto de renda?
_______________________________________
c) Pesquise e relacione abaixo quais as vanta-
gens do profissional liberal ser inscrito no
ISSQN:
_______________________________________
_______________________________________
22
2.6 AVALIAO DE IMVEIS
Uma das principais atribuies do Cor-
retor de Imveis a avaliao de imveis. Esse
tipo de atividade, no que se refere a imveis
urbanos, normatizada pela NBR-5.676/80 e
no que se refere a imveis rurais pela NBR
8.799/85.
De acordo com o Dicionrio Imobilirio,
Avaliao de Imveis, considerando-se o contexto
em que se aplica, pode ser conceituada como:
Determinao tcnica do valor de
um imvel ou de um direito sobre o
imvel.
Ato ou efeito de avaliar, de apreciar,
de analisar um imvel;
Valor determinado pelos avaliadores;
Arte de estimar valores de proprieda-
des especficas, onde o conhecimento
profissional de engenharia, de correta-
gem imobiliria e do mercado imobili-
rio propriamente dito, e o bom julga-
mento so condies essenciais.
A avaliao de um imvel, geralmente,
apresenta um carter tcnico. Mas, em situa-
o especfica pode possuir um carter jurdi-
co, recebendo, ento, o nome de avaliao ju-
dicial.
Em Direito Processual Civil, a avaliao
judicial o ato pelo qual o avaliador oficial ou,
na sua falta, o perito designado pelo juiz da
execuo, consigna em laudo a descrio e o
valor dos bens penhorados.
O artigo 3 da Lei n 6.530/78 diz:
compete ao corretor de imveis exercer a in-
termediao na compra, venda, permuta e lo-
cao de imveis, podendo, ainda, opinar quan-
to comercializao imobiliria..
Com respaldo nesse texto legal, o corre-
tor de imveis pode assinar relatrios de avali-
ao que tenham a finalidade de determinar o
valor de mercado de bens imveis. Ao enge-
nheiro cabe a emisso do laudo de avaliao sob
o aspecto tcnico do imvel, tais como funda-
o, segurana e, tambm, o preo de mercado.
Outro aspecto legal a ser mencionado
deve ser o art. 700 do Cdigo de Processo
Civil-CPC, que estabelece:
Art. 700 - Poder o juiz, ouvidas as partes e
sem prejuzo dos editais, atribuir a corretor de
imveis inscrito na entidade oficial da classe a
intermediao na alienao do imvel penho-
rado. Quem estiver interessado em arrematar
o imvel sem o pagamento imediato da totali-
dade do preo poder, at 5 (cinco) dias antes
da realizao da praa, fazer por escrito o seu
lano, no inferior avaliao, propondo pelo
menos 40% (quarenta por cento) vista e o
restante a prazo, garantido por hipoteca sobre
o prprio imvel.
A avaliao de um imvel, para deter-
minao do valor de mercado, pressupe a
anlise geral de todas as suas caractersticas,
incluindo-se aspectos, tais como:
regio onde se encontra; relevo;
destinao (residencial, comercial, in-
dustrial, fins sociais, agricultura etc);
extenso da rea;
tipos e formas de acessos;
vizinhana;
caracterstica da construo, se houver
ou se o objeto da avaliao;
servios pblicos, servios comunit-
rios, existentes e em potencial na regio;
benfeitorias;
situao em relao ao cdigo de postura
e/ou plano diretor da cidade, se houver.
Quando se tratar de apartamento, deve-
se verificar, tambm:
se o mesmo ou no vazado;
sua localizao em relao nascente
e ao pr do Sol;
existncia e tipos de rudos externos.
23
Em uma avaliao deve prevalecer o
bom senso do avaliador.
Realizada a anlise do imvel, deve-se,
ainda considerar o valor de mercado
Denomina-se Valor de Mercado o preo
de determinado bem, normalmente, praticado no
mercado imobilirio. O valor de mercado pode
ou no vir a ser praticado numa transao.
Ao valor realmente pago ou a ser pago
numa transao imobiliria d-se o nome de
preo de mercado.
2.7 BENFEITORIA
Benfeitoria qualquer melhoramento in-
corporado definitivamente ao solo ou a um
imvel pelo homem, e que no pode ser reti-
rado sem destruio ou dano considervel.
Incluem-se como benfeitoria reparos feitos
com o fim de conservar ou embelezar, melho-
rar as suas condies
Tipos de Benfeitorias:
Benfeitoria necessria indispens-
vel para conservar ou impedir a dete-
riorao ou a destruio da coisa;
Benfeitoria til embora dispensvel
aumenta ou facilita o uso da coisa ou
melhora a sua condio aumentando-
lhe o valor;
Benfeitoria volupturia dispensvel
que visa, apenas, tornar a coisa mais
aprazvel ou recrevel.
Alm dessa tipologia, as benfeitorias
podem ser consideradas como:
Benfeitorias no reprodutivas edi-
ficaes, vedos, instalaes hidrulicas,
de irrigao etc.
Benfeitorias reprodutivas culturas
comerciais ou domsticas.
Alm da benfeitoria deve-se conside-
rar a depreciao, ou seja, a desvalorizao
de um bem devido idade, desgaste ou ob-
solescncia
2.8 BENS PASSVEIS DE
AVALIAO:
a. Bens tangveis: lotes, glebas, lojas, s-
tios, edificaes, fazendas, mquinas,
equipamentos, instalaes.
b. Bens intangveis: marcas, paten-
tes, fundo de comrcio (ponto),
concesses.
a) Para que fique bem gravado, transcreva a
autorizao contida no art. 3
o
, parte final, da
Lei n 6.530/78, sobre avaliao de imveis:
_______________________________________
_______________________________________
b) Na parceria com empresas imobilirias o cor-
retor de imveis ter vnculo empregatcio?
_______________________________________
_______________________________________
c) Interpretando as disposies do art. 3
o
da
Lei n 6.530/78, que tipo de avaliao o corre-
tor de imveis pode assinar?
_______________________________________
_______________________________________
d) Veja que tipo de autorizao para o corre-
tor de imveis est contida no art. 700 do C-
digo de Processo Civil:
_______________________________________
_______________________________________
e) Consulte o texto e defina abaixo o que pre-
o de mercado de um bem imvel:
_______________________________________
_______________________________________
24
f) Existem trs tipos de benfeitorias que po-
dem ser feitas pelo locatrio. Quais so elas?
_______________________________________
_______________________________________
g) Para melhorar seus conhecimentos respon-
da o que significa vedo?
_______________________________________
_______________________________________
h) O proprietrio de um imvel residencial lo-
cado a terceiro obrigado a indenizar benfei-
torias volupturias? Porqu?
_______________________________________
_______________________________________
i) Faa sua pesquisa e defina o que bem tan-
gvel.
_______________________________________
_______________________________________
2.9 - MTODOS DE AVALIAO
Para avaliao de um imvel podem ser
utilizados mtodos diretos e indiretos:
Mtodos Diretos utilizam a meto-
dologia comparativa e a de custo.
- Comparativo: a forma mais utilizada
consiste em comparar a venda ou o alu-
guel de imveis semelhantes, na mesma
regio e que tenham sido comercializa-
dos o mais recentemente possvel.
- do Custo: consiste na verificao rigo-
rosa do custo da edificao e das ben-
feitorias incorporadas. Nem sempre
possvel ser utilizado, especialmente se
o imvel tiver sido construdo h mui-
to tempo.
Mtodos Indiretos consideram va-
riveis renda e/ou aspectos residuais.
- da Renda: a determinao do valor de
venda ou para aluguel feita levando-
se em conta o quanto o imvel pode
render, inclusive eventuais frutos que
produza.
Obs: na determinao do valor de alu-
gueres para imveis novos e sem a possibili-
dade de se usar o mtodo comparativo, em
regra usa-se como base 0,5% (meio por cento)
do valor total do imvel. Assim, um aparta-
mento que tenha valor de 1.000.000,00 (um
milho), seu aluguel inicial, por esse mtodo,
seria de 5.000,00 (cinco mil).
- Residual: tendo o valor total do im-
vel e o do terreno, a diferena o valor
da edificao.
a) Um bom corretor de imveis deve saber
pelo menos os conceitos bsicos sobre avalia-
OPERAES IMOBILIRIAS Unidade II
25
o de imveis. Defina o que mtodo de
avaliao comparativo.
__________________________________
___________________________________
b) Usando as tcnicas que aprendeu estime o
valor inicial do aluguel de um imvel cujo va-
lor de mercado seja de R$ 2.000.000,00, sem
que haja qualquer outro parmetro de compa-
rao.
___________________________________
___________________________________
c) Na prtica, qual o mtodo de avaliao mais
utilizado pelo corretor de imveis?
___________________________________
___________________________________
d) O corretor de imveis que seja especializa-
do na compra e venda de fazendas tambm
avalia mquinas e implementos agrcolas. Qual
o motivo?
___________________________________
___________________________________
26
27
Unidade
II
Conceituar os termos relativos ao processo inscrio
e aos rgos de interesse da categoria - Conselho Federal,
Conselho Regional, Sindicato;
Analisar o papel dos rgos fiscalizadores da Profisso;
Analisar o Cdigos de tica e o de Processo Disciplinar do Corretor
de Imveis;
Identificar as exigncias vigentes para o desempenho da profisso;
Refletir sobre a convenincias de filiao a um Sindicato da Categoria.
28
29
3. COFECI e CRECI
ESTRUTURA E
FUNCIONAMENTO
3.1 OS RGOS FISCALIZADORES
O exerccio da profisso de Corretor de
Imveis est, legalmente, subordinado, em
mbito nacional, ao Conselho Federal de
Corretores de Imveis - COFECI, e, em m-
bito regional, ao Conselho Regional de Cor-
retores de Imveis - CRECI, da jurisdio de
competncia.
O COFECI e os CRECIs so rgos de
disciplina e fiscalizao do exerccio da profis-
so de Corretor de Imveis, exercendo, den-
tre outras, aes de natureza:
Disciplinar;
Normativa;
Deliberativa;
Administrativa;
Supervisora.
3.2 CONSELHO FEDERAL DE COR-
RETORES DE IMVEIS - COFECI
O COFECI tem por finalidade orien-
tar, supervisionar e disciplinar o exerccio da
profisso de Corretor de Imveis em todo o
territrio nacional, tendo sede e foro em
Braslia/DF. Sua estrutura organizacional
compe:
Plenrio
Diretoria
Conselho Fiscal
Comisses e Grupos de Trabalho.
O plenrio, rgo deliberativo, com-
posto por dois representantes de cada Conse-
lho Regional, tendo competncia para eleger
o presidente, a diretoria, elaborar e alterar o
seu prprio regimento, elaborar e alterar o
Cdigo de tica Profissional, fixar anuidades,
emolumentos e multas, expedir resolues, cri-
ar e extinguir conselhos regionais, praticar os
demais atos necessrios ao cumprimento de
seus objetivos em obedincia Lei n 6.530/
78 e seu Regulamento.
Os conselheiros, que so os dois repre-
sentantes de cada Conselho Regional, alm das
funes prprias do plenrio, por eles com-
postas, desempenham ainda os encargos que
lhes forem confiados, bem como relatar pro-
cessos disciplinares e administrativos e dar as-
sistncia a qualquer rgo do Conselho, quan-
do solicitados.
A diretoria, sob a direo do Presi-
dente do COFECI, tem por finalidade, prin-
cipalmente, assinar e publicar os atos nor-
mativos, executar as decises do plenrio,
firmar convnios e acordos de assistncia
tcnica, financeira ou cultural com entidades
de classe, rgos pblicos e instituies de
direito privado.
O Conselho Fiscal, com previso legal
para se reunir trimestralmente, tem por finali-
dade examinar as contas em todos os seus as-
pectos formais das atividades econmico-fi-
nanceira do COFECI.
As Comisses e Grupos de Trabalho
objetivam desempenhar as tarefas permanen-
tes ou eventuais criadas pelo Presidente.
Alm da diretoria, os rgos considera-
dos de apoio no COFECI so as Secretarias
(executiva, financeira, administrativa), a Asses-
soria Contbil-Financeira, a Assessoria Jurdi-
ca, a Assessoria de Comunicao, podendo ser
criadas outras, a critrio da Presidncia;
As receitas do COFECI so provenien-
tes de 20% (vinte por cento) das anuidades e
emolumentos pagos pelos profissionais inscri-
tos e arrecadados pelos Conselhos Regionais,
de acordo com o art. 18 da Lei n 6.530/78.
So ainda receitas do Conselho Federal, a ren-
da patrimonial, as contribuies voluntrias e
as subvenes e dotaes oramentrias.
De acordo com o art. 16, inciso XIV da
Lei n 6.530/78, o COFECI poder intervir
temporariamente nos Conselhos Regionais,
sempre que houver irregularidade na adminis-
30
Assim como o COFECI, tambm o
CRECI, tm como rgo deliberativo o
plenrio, constitudo de seus membros e
como rgo administrativo, a diretoria,
cujo funcionamento so fixados em regi-
mento baixado por Resoluo do Conse-
lho Federal.
No mbito de sua competncia e jurisdi-
o o CRECI exerce, entre outras, aes de na-
tureza:
Normativa;
Fiscalizadora;
Disciplinar;
Deliberativa;
Administrativa;
Supervisora.
Uma vez realizada a eleio e empossa-
dos os Conselheiros formado o plenrio, seu
rgo maior na esfera territorial de sua com-
petncia. Compete ao plenrio, entre outras
funes: cumprir e fazer cumprir as Resolues
e demais atos do COFECI; eleger sua Direto-
ria e Representantes junto ao COFECI, sendo
dois membros efetivos e dois suplentes; refe-
rendar atos da Presidncia praticados por
motivo de urgncia; estabelecer as anuidades,
multas e emolumentos, de acordo com Reso-
luo do COFECI.
A Diretoria composta de:
Presidente;
Primeiro e segundo Vice-Presidentes;
Primeiro e segundo Secretrios;
Primeiro e segundo Tesoureiros;
Conselho Fiscal (trs membros efetivos
e trs suplentes).
Diretoria compete administrar o CRE-
CI, sob a direo do Presidente, bem como,
executar as decises do plenrio;
O Decreto n 81.871/78 ao regulamen-
tar a Lei n 6.530/78, fixou no artigo 16 a com-
petncia dos Conselhos Regionais, assim ex-
pressos:
trao, inclusive pelo no repasse das parcelas
devidas ao Conselho Federal e arrecadados
pelos Conselhos Regionais.
Registra-se, que as atividades da Presi-
dncia, Diretores e Conselheiros so exercidas
sem qualquer tipo de remunerao.
3.3 CONSELHOS REGIONAIS DE
CORRETORES DE IMVEIS
CRECI
Os Conselhos Regionais, que atuam no
territrio nacional por regies, com foro e sede
na capital de seu Estado ou de um dos Esta-
dos de sua jurisdio, so compostos por 27
membros efetivos e igual nmero de suplen-
tes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pes-
soal indelegvel, secreto e obrigatrio dos pro-
fissionais inscritos.
A eleio dos membros, para compor o
Conselho Regional, feita em assemblia geral
convocada especialmente para esse fim, sendo
obrigatrio o voto a todos os corretores inscri-
tos e em situao regular. O corretor que no
comparecer e nem justificar a sua ausncia ser
apenado com a multa correspondente ao valor
mximo de at uma anuidade devida ao Conse-
lho. Estar em dbito para com o Creci no
justificativa aceita para o no exerccio do voto.
(nova sistemtica de composio estabelecida
na Lei n 10.795, de 05/12/2003).
A exemplo do Conselho Federal, qual-
quer corretor de imveis poder exercer o
mandato de membro do Conselho Regional,
desde que, na poca das eleies preencha os
requisitos mnimos de:
ter inscrio principal na jurisdio do
Conselho Regional respectivo h mais
de dois anos;
estar em pleno gozo dos direitos pro-
fissionais, civis e polticos;
comprovar a inexistncia de conde-
nao a pena superior a dois anos,
em virtude de sentena transitado
em julgado;
31
I. Eleger sua diretoria;
II. Aprovar seu Regimento, de acordo
com o Regimento Padro elaborado
pelo Conselho Federal;
III. Fiscalizar o exerccio profissional na
rea de sua jurisdio;
IV. Cumprir e fazer cumprir as Resolu-
es do Conselho Federal;
V. Arrecadar anuidades, multas e emo-
lumentos e adotar todas as medidas
destinadas efetivao da sua receita
e a do Conselho Federal;
VI. Aprovar o relatrio anual, o balano
e as contas de sua Diretoria, bem
como a previso oramentria para
o exerccio seguinte, submetendo essa
matria considerao do Conselho
Federal;
VII. Propor a criao de Sub-regies,
em divises territoriais que tenham
um nmero mnimo de Corretores
de Imveis, fixados pelo Conselho
Federal;
VIII. Homologar, obedecidas as peculiari-
dades locais, tabelas de preos de ser-
vios de corretagem para uso dos ins-
critos, elaboradas e aprovadas pelos
Sindicatos respectivos;
IX. Decidir sobre os pedidos de inscri-
o de Corretores de Imveis e de
pessoas jurdicas;
X. Organizar e manter o registro profis-
sional das pessoas fsicas e jurdicas
inscritas;
XI. Expedir Carteiras de Identidade Pro-
fissional e Certificados de Inscrio;
XII. Impor sanes previstas neste regu-
lamento;
XIII. Baixar Resolues, no mbito de sua
competncia;
XIV. Representar em juzo ou fora dele, na
rea de sua jurisdio, ou legtimos in-
teresses da categoria profissional;
XV. Eleger, dentre seus membros, repre-
sentantes, efetivos e suplentes, que
comporo o Conselho Federal;
XVI. Promover, perante o juzo compe-
tente, a cobrana das importncias
correspondentes a anuidade, multas
e emolumentos, esgotados os meios
de cobrana amigvel;
a) Para conhecer a histria da profisso, respon-
da: a profisso de corretor de imveis foi regu-
lamentada pela Lei n ________, posterior-
mente substituda pela Lei n _____________.
_____________________________________
_____________________________________
b) J ficou bem claro que somente corretor
de imveis habilitado ao exerccio profissional
aquele que estiver inscrito no Creci Conselho
Regional de Corretores de Imveis da regio.
Veja no art. 17 da Lei n 6.530/78 e cite trs
das principais funes dos Crecis:
_____________________________________
_____________________________________
c) Segundo as disposies do art. 11 da Lei n
6.530/78, com a nova redao dada pela Lei
n 10.795/2003, o Plenrio do Creci com-
posto por _________ Conselheiros efetivos.
_____________________________________
_____________________________________
d) E o Plenrio do Cofeci? composto por
________ Conselheiros Federais efetivos e
igual nmero de suplentes, eleitos nos Crecis.
_____________________________________
_____________________________________
e) O art. 14 da Lei n 6.530 estabelece que o
mandato dos Conselheiros eleitos de ______
anos, e no remunerado.
_____________________________________
_____________________________________
_____________________________________
32
4. OS RGOS DE CLASSE
4.1 OS SINDICATOS DOS
CORRETORES DE IMVEIS
O Conselho Federal e os Conselhos
Regionais Corretores de Imveis, so rgos
encarregados de disciplinar, fiscalizar e ori-
entar o exerccio da profisso de corretor de
imveis, em conformidade com a legislao
federal e que, desde 1978 vem expresso na
Lei n 6.530 e no Decreto n 81.871, mencio-
nados anteriormente.
A inscrio no Conselho Regional o
Corretor de Imveis obrigatria.
Outro rgo importante, relacionado ao
Corretor de imveis o Sindicato da catego-
ria, de filiao facultativa.
Os sindicatos tm um carter social vol-
tado para defender os interesses de seus filia-
dos. Ele assistencial no sentido de estar ao
lado de seus membros na defesa da categoria
como um todo ou a um filiado, em casos indi-
viduais. Da porque, via de regra, os Sindica-
tos contam com uma assessoria jurdica sem-
pre disposio daqueles que dela necessitam.
O Sindicato tem ainda funo de apoio a seus
filiados em razo dos diversos convnios que
firma com entidades de sade, educao, em-
presas privadas, sempre tendo como objetivo
trazer vantagens a seus membros.
No caso especfico dos Sindicatos dos
Corretores de Imveis, h um vnculo muito
forte com os Conselhos Regionais, principal-
mente porque:
At o advento da Lei n 10.795/03 os
Sindicatos tinham a prerrogativa de in-
dicar um tero para compor o Conse-
lho Regional, escolhido entre os seus
filiados.
o Sindicato quem elabora as tabelas
de comisso sobre os servios presta-
dos pelos Corretores de Imveis, ca-
bendo ao Conselho somente homolo-
gar referidas tabelas e que, uma vez ho-
f) Veja na Lei n 6.530/78, art. 16, inciso XIV,
em quais hipteses o Cofeci pode intervir tem-
porariamente nos Conselhos Regionais:
_____________________________________
_____________________________________
g) Segundo o art. 12 da Lei n 6.530/78 quais as
exigncias legais para que o corretor de imveis
possa ser candidato a Conselheiro nos Crecis:
_____________________________________
_____________________________________
h) Por lei, o sistema Cofeci/Crecis tem o cha-
mado poder de polcia; aps o devido proces-
so legal quais penalidades podem ser aplicadas
ao corretor de imveis faltoso?
_____________________________________
_____________________________________
i) O voto nos Conselhos Regionais pessoal,
obrigatrio e secreto. O Corretor de imveis
que no votar sem justificativa estar sujeito a
que penalidade?
_____________________________________
_____________________________________
j) Um Presidente de Creci que pratique atos que
a lei defina como improbidade administrativa
ser julgado pelo Plenrio de que rgo?
_____________________________________
_____________________________________
33
mologada, torna-se regra geral, mesmo
para aqueles que no pertencem ao Sin-
dicato.
Os Sindicatos foram os responsveis
pelos primeiros passos para o nasci-
mento, aperfeioamento e evoluo da
profisso de Corretores de Imveis,
como j visto no incio deste trabalho.
4.2 OUTRAS ASSOCIAES DO
MERCADO IMOBILIRIO
A existncia do sistema Cofeci/Crecis
prevista em Lei, sendo obrigatrio a inscri-
o para o exerccio profissional.
Os sindicatos tm a existncia tambm
prevista em dispositivos legais, mas com filia-
o facultativa dos profissionais.
A dinmica do mercado imobilirio gerou
o surgimento de outras associaes, de natureza
particular e sem previso legal. Algumas com
grande atuao no mercado, outras com menor
expresso. Dentre essas, destacam-se as principais:
- Sindicato das Empresas de Compra e
Venda SECOVI;
- Associao das Empresas do Mercado
Imobilirio ADEMI;
- Associao das Empresas Loteadoras
AELO.
a) segundo a Constituio Federal, livre a as-
sociao sindical. Quais so as obrigaes do
corretor em relao ao Sindicato da Classe?
______________________________________
______________________________________
b) Veja no art. 17, inciso IV, da Lei n 6.530/
78, qual o rgo responsvel pela elabora-
o da Tabela de Honorrios do corretor de
imveis, e qual tarefa delegada ao Creci da
regio?
______________________________________
______________________________________
34
O Cdigo de tica no pode ser ignora-
do por nenhum Corretor de Imveis. Pela sua
importncia, a tica Profissional um dos com-
ponentes curriculares deste curso.
a) A Resoluo-Cofeci n 326/92 aprovou o
Cdigo de tica dos corretores de imveis.
Pesquise e cite trs das principais proibies
impostas ao corretor de imveis pelo Cdigo
de tica Profissional:
________________________________________
________________________________________
b) Escreva abaixo a principal obrigao tica
do corretor de imveis, segundo disposies
do art. 2
o
da Resoluo do Cofeci que apro-
vou o Cdigo de tica.
________________________________________
________________________________________
c) Cite trs infraes graves que o Corretor
de imveis pode cometer, em relao ao
cliente, segundo o que dispe o art. 4
o
da
Resoluo 326/92.
________________________________________
________________________________________
5. CDIGO DE TICA
PROFISSIONAL
Cdigo um conjunto de disposies,
de regulamentos legais aplicveis em diversos
tipos de atividades. Cdigo de tica profissio-
nal do Corretor de imveis, portanto, o con-
junto de disposies que regem a profisso.
Essas disposies so estabelecidas pelo Con-
selho Federal dos Corretores de Imveis e
possuem efeito legal.
O Cdigo de tica Profissional, apro-
vado pela Resoluo COFECI n 326/92, j
em seu artigo primeiro esclarece o motivo pelo
qual foi aprovado pelo Conselho Federal:
Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional
tem por objetivo fixar a forma pela qual deve
se conduzir o Corretor de Imveis, quando no
exerccio profissional .
Os artigos 2, 3 e 4 tm um carter de
recomendao, estabelecendo o que o Corre-
tor de Imveis deve e o que no se deve fazer
no exerccio de sua profisso, a qual deve ser
considerada como alto ttulo de honra, sendo
vedado praticar ou permitir que se pratique
atos que comprometam a sua dignidade.
O art. 5 impe a responsabilidade do
corretor pelos atos que venha a praticar e cujas
conseqncias podem ser danosas ao cliente e,
como tal, responsabiliza-o civil e penalmente.
O art. 6 tem o carter mandamental, enu-
merando as proibies impostas ao Corretor
de Imveis, enquanto que o art. 7 d compe-
tncia ao CRECI de cada regio para apurar e
aplicar a punio cabvel em decorrncia da pr-
tica de qualquer das proibies enumeradas.
Por fim, o Cdigo faz referncia s reco-
mendaes e proibies dos artigos anterio-
res e classifica em faltas leves e graves a trans-
gresso a qualquer uma delas.
O Cdigo de tica Profissional tem
como objetivo valorizar a profisso e, ao mes-
mo tempo, cobrar responsabilidades dos pro-
fissionais que atuam no mercado imobilirio.
35
A representao das infraes ser efe-
tivada atravs de processo disciplinar, ori-
ginado de Auto de Infrao ou de Termo de
Representao, sendo assegurado ampla
defesa, tanto na primeira instncia quanto em
grau de recurso junto ao COFECI.
De conformidade com o artigo 39 do
Decreto 81.871, as sanes disciplinares con-
sistem em:
a) advertncia verbal;
b) censura;
c) multa;
d) suspenso at 90 dias;
e) cancelamento da inscrio.
O enquadramento em falta leve ou gra-
ve orientar-se- pelas circunstncias de cada
caso, sendo que a sano de multa pode ser
cumulativa com outra penalidade, podendo
as infraes leves constantes do Cdigo de
tica Profissional serem fixadas entre uma a
trs anuidades, e para as infraes conside-
radas graves, a multa dever ser mnima de
duas e o mximo de seis anuidades, sem pre-
juzo das demais sanes em ambos os ca-
sos. (Resoluo 315/91).
a) O Plenrio do Conselho Federal de Corre-
tores de Imveis-COFECI aprovou o Cdigo
de Processo Disciplinar para o corretor. Qual
a finalidade desse cdigo?
_______________________________________
_______________________________________
b) O art. 47 da Lei das Contravenes Penais
diz que comete crime de Contraveno quem
exerce ilegalmente uma profisso. Qual a pe-
nalidade para quem for condenado cometen-
do esse crime?
_______________________________________
_______________________________________
6. CDIGO DE PROCESSO
DISCIPLINAR
Aprovado pela Resoluo 146/82, o
Cdigo de Processo Disciplinar tem como
escopo a apurao e punio de infrao s
leis, regulamentos e normas disciplinadoras
do exerccio da profisso de Corretor de
Imveis.
O cumprimento do previsto nesse Cdi-
go responsabilidade exercida, em primeira ins-
tncia, pelos Conselhos Regionais, nos limites
de cada jurisdio e, em grau de recurso, pelo
COFECI.
Alm das infraes previstas no Cdigo
de tica Profissional, h ainda outras enume-
radas no artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 do
Decreto n 81.871 e que so classificadas como
leves e graves.
Constituem infraes de natureza leve:
I. anunciar publicamente sem estar autorizado
por escrito;
II. anunciar sem constar o nmero de inscrio;
III. anunciar loteamento ou condomnio sem o n-
mero do Registro de Imveis;
IV. violar sigilo profissional;
V. violar obrigao legal concernente ao exerccio
da profisso;
VI. deixar de pagar a contribuio ao Creci;
VII. recusar a apresentao da Carteira profissio-
nal quando couber.
Constituem infraes de natureza grave:
I. prejudicar por dolo ou culpa os interesses que
lhe foram confiados;
II. exercer a profisso quando impedido de faz-
lo ou facilitar para que outras a exeram;
III. negar-se a prestar contas de quantias ou docu-
mentos que lhe forem confiados;
IV. praticar no exerccio da profisso, atos que a
lei defina como crime de contraveno;
V. promover ou facilitar transaes ilcitas que
prejudiquem a terceiros.
36
c) o Creci rgo julgador de 1
a
instncia, e o
Cofeci de 2
a
instncia. Quais as penalidades
impostas ao corretor de imveis pelo Creci e
que devem ser apreciadas obrigatoriamente
pelo Cofeci?
__________________________________________
__________________________________________
37
Unidade
III
Conceituar os termos relativos a sistema financeiro,
locao, condomnio, incorporao imobiliria, empresa
imobiliria;
Identificar os diferentes tipos de financiamento utilizados na rea;
Analisar as vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de
financiamento da rea;
Explicar o funcionamento bsico de um condomnio;
Identificar as caractersticas bsicas de uma incorporao imobiliria;
Identificar as exigncias legais para a constituio de uma empresa;
Identificar as atividades e formulrios mais utilizados nas empresas
imobilirias;
Refletir sobre papel do Corretor do processo de transao
imobiliria.
38
OPERAES IMOBILIRIAS Unidade III
39
7. NOES BSICAS
NECESSRIAS
A matria de Operaes Imobilirias,
tanto no nvel mdio (TTI) como no nvel su-
perior (3 grau) tem uma abrangncia bastante
ampla em razo de seu carter voltado para o
cotidiano do Corretor de Imveis. Da por-
que a necessidade de se avanar parcialmente
no campo das outras matrias, sem contudo
tirar delas o mrito e a importncia. Essas in-
formaes sero vistas, de maneira sinttica,
para dar ao leitor uma noo especfica, em
cada assunto tratado.
No presente trabalho, sero abordadas,
apenas, questes que o corretor se depara no
seu dia-a-dia, porm, de forma genrica. Tal
considerao serve como um alerta para exis-
tncia dessas questes.
Recomenda-se, portanto, a procura de
outras fontes de informao a respeito das
mesmas, a busca de outros estudos,.
7.1 NOES BSICAS SOBRE
FINANCIAMENTO DE IMVEIS
O Sistema Financeiro de Habitao -
SFH -, foi criado pela Lei n 4.380/64, com o
objetivo de implantar uma poltica de habita-
cional de alcance a todas as classes sociais, prin-
cipalmente aquelas assalariadas, sem recursos
para adquirir um imvel pelas condies, at
ento, existentes.
Para exercer as funes de orientar, dis-
ciplinar e controlar a poltica habitacional, pre-
tendida foi criado o Banco Nacional de Habi-
tao - BNH , como parte integrante do
SFH.
Desde sua criao at 1986, quando foi
extinto, o BNH desempenhou suas funes com
a participao das instituies financeiras auto-
rizadas a operar com crdito imobilirio, finan-
ciando milhes de moradias por todo o pas.
Uma vez extinto o BNH, suas funes
foram transferidas para o Banco Central. Por
questes estruturais, as operaes desse setor
reduziram-se enormemente, ocasionando um
colapso na construo civil.
A significativa queda nas atividades do
setor levou o governo a estudar novos meca-
nismos que pudessem dar uma retomada de
crescimento do mercado imobilirio. Nasceu,
assim, a Lei n 9.514/97, o chamado SFI Sis-
tema de Financiamento Imobilirio e que atu-
almente responde pela maior parte dos finan-
ciamentos de imveis.
Pelo novo instituto, a garantia hipotec-
ria foi substituda pela Alienao Fiduciria do
Imvel.
A Alienao fiduciria um tipo de fi-
nanciamento utilizado na comercializao de
bens. Nesse tipo de contrato, o bem adquiri-
do com recursos da instituio financiadora que
mantm o domnio sobre o mesmo at que ele
seja, totalmente pago. Enquanto houver a d-
vida, o comprador tem o direito de uso, mas o
domnio do bem pertence ao financiador.
Essa uma garantia de rpida constitui-
o e de rpida execuo. Por esse sistema, o
muturio que deixar de honrar sua obrigao
financeira poder vir a perder seu imvel rapi-
damente pois, embora o bem esteja em seu
nome, ele s ter o direito de usufru-lo, j que
o direito de dispor s existir aps a quitao
da dvida ou de sua transferncia. Igualmente,
s ter a propriedade plena (domnio integral)
aps cumprida a obrigao de quitar o preo.
De forma esquemtica podemos sinteti-
zar a essncia da lei da seguinte forma:
a) O construtor ou o incorporador, para
lanar e entregar um empreendimento,
firma com o adquirente um contrato de
compra e venda da unidade com paga-
mento parcelado;
b) O prprio imvel comercializado cons-
titui-se na garantia da dvida contrada
junto ao construtor, o que feito com a
alienao fiduciria em garantia, norma-
tizado na prpria Lei n 9.514/97, nos
artigos 22 a 33;
40
c) Sendo titular desse crdito, o constru-
tor busca negoci-lo com a companhia
securitizadora mediante a cesso de
crdito;
d) A companhia securitizadora por sua vez
emite ttulos CRI vinculados ao crdi-
to adquirido do construtor e promove
a sua colocao no mercado financeiro.
Para que haja uma sintonia neste ciclo de
pagar rendimentos aos investidores e cobrar
juros dos adquirentes, a lei cuidou de homoge-
neizar as condies de crdito, utilizando os
mesmos critrios para o clculo de juros, de
correo monetria e de garantia.
Assim, o artigo 5 determina as condi-
es essenciais para o financiamento, tratan-
do das condies monetrias, financeiras e se-
curitrias.
O artigo 17 cuida das garantias nas ope-
raes do financiamento imobilirio, entre elas
a alienao fiduciria, admitindo-se todavia
outras tradicionais garantias j existentes em
nosso direito, como a hipoteca.
Como o interesse maior consiste em sim-
plificar a garantia do emprstimo e a celerida-
de na execuo dos inadimplentes, a lei con-
centrou-se na garantia fiduciria a partir do j
citado artigo 22.
O conceito deste tipo de garantia vem
j no seu artigo 22: A alienao fiduciria regula-
da por esta Lei o negcio jurdico pelo qual o devedor,
ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a trans-
ferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resol-
vel de coisa imvel.
Muito embora na alienao fiduciria
haja a transferncia do domnio da proprieda-
de para o credor, este no o seu objetivo,
mas sim o de lhe dar garantia, no caso de
inadimplncia do devedor.
A alienao fiduciria um contrato
acessrio, porquanto, sua natureza a de ga-
rantir o recebimento de um crdito existente
em outro contrato, dito principal, como por
exemplo uma compra e venda, em que o com-
prador, no pagando o bem vista, obtm
um parcelamento, dando em garantia o pr-
prio bem adquirido, obrigando-se assim a
cumprir o avenado, sob pena de, no o fa-
zendo, ver-se expropriado do imvel, atra-
vs de um procedimento previsto na prpria
lei (arts. 26 e 27).
A constituio da alienao fiduciria
um contrato:
a) formal, dado que exige forma escrita;
b) pblico, mesmo que celebrado por
instrumento particular, de sua essn-
cia o registro pblico no Cartrio de
Registro de Imveis para que possa
valer contra terceiros;
c) oneroso, na medida em que os cele-
brantes visam a obter vantagens ou be-
nefcios;
d) bilateral, porquanto surge da vonta-
de de duas ou mais partes, com direi-
tos e obrigaes recprocas;
e) comutativo, uma vez que as obriga-
es de ambas as partes so conheci-
das previamente.
Importante observar que na alienao fi-
duciria, o construtor, o incorporador ou mes-
mo o particular, ao fazer a comercializao do
imvel receber a garantia da fidcia, podendo
reter em seu nome ou buscar recursos no mer-
cado, faz a cesso do direito a terceiros interes-
sados em investir seu capital. Diz o pargrafo
primeiro do art. 22 que: ...a alienao fiduciria
poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no
sendo privativa das entidades que operam no SFI.
margem da Lei n 9.514/97 que insti-
tuiu o SFI, existem outras modalidades de fi-
nanciamento para a aquisio de imvel. Essa
variao vai desde o financiamento bancado
pelo prprio vendedor at aqueles que ainda
so tidos e mantidos pelo poder pblico.
41
A Caixa Econmica Federal, hoje o prin-
cipal agente pblico para o financiamento de
moradias, tem vrias modalidades, destacan-
do-se:
I - Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador
- FAT- Habitao
O Plano operado em duas linhas:
SFI. Financiamento de imveis na planta e/ou
em construo.
Nessa perspectiva, o plano objetiva via-
bilizar a produo de empreendimentos na plan-
ta ou em fase de construo diretamente a pes-
soas fsicas, alavancando a indstria da constru-
o civil, gerando emprego e renda. Tem aces-
so a esse plano todas as pessoas fsicas, inde-
pendente das faixas de renda, j que o constru-
tor/incorporador devedor solidrio at a en-
trega das unidades ao muturio. A operao
consiste na emisso de Carta de Garantia de fi-
nanciamento a quem pleiteia o financiamento
Construtora/Proponente e esta por sua vez faz
a contratao individual com os interessados
atravs de contrato particular de compromisso
de compra e venda. A amortizao pelo siste-
ma SAC-Sistema de Amortizao Constante. O
limite de financiamento de R$ 180.000,00
Carta de Crdito - Fat-Habitao Residen-
cial. Linha de crdito imobilirio
Destinado s pessoas fsicas com recur-
sos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vin-
culada ao programa de gerao de emprego e
renda na indstria da construo civil e ao SFI.
Destina-se aquisio de terreno e
construo ou somente construo se o can-
didato j possuir o terreno. Amortizao pelo
Sistema SAC e prazo mximo de financiamen-
to de 204 meses, devendo a construo ser
concluda no prazo de at 18 meses.
II - Plano Construcard. Linha de financia-
mento habitacional destinada a aquisio de
material de construo, reforma ou ampliao
de imvel residencial urbano. Existem dois
momentos distintos neste sistema. Primeiro
a fase de utilizao do crdito, cuja utilizao
dever ocorrer no prazo mximo de seis me-
ses. Aps esse perodo ou do uso total do cr-
dito antes disto, vem o segundo momento, que
o de amortizao do emprstimo e que cal-
culado pelo sistema Price. O valor do financi-
amento poder ir at R$ 180.000,00 e dever
ser liquidado no prazo mximo de 36 meses.
III- Plano FGTS Casa Prpria - Tem aces-
so qualquer trabalhador, observados alguns
requisitos, como:
Ser filiado ao regime do FGTS h mais
de trs anos;
No ser proprietrio ou promitente
comprador de imvel residencial finan-
ciado pelo SFH, em qualquer parte do
territrio nacional;
No ser proprietrio de qualquer tipo
de imvel no municpio onde exera
sua ocupao, bem como nos munic-
pios limtrofes;
Exclusivamente para aquisio de im-
vel residencial concludo ou em cons-
truo, no sendo possvel utilizar os
recursos somente para a compra do
terreno;
O recurso deve ser utilizado para o pa-
gamento parcial do preo de aquisio
de imvel residencial, financiado fora
do Sistema Financeiro de Habitao;
IIIA - Plano FGTS Financiamento de
imveis na planta e/ou em construo com
recursos do FGTS.
Para usufruir desse financiamento, o inte-
ressado deve atender aos seguintes requisitos:
Renda familiar de at R$ 4.500,00;
Que o empreendimento escolhido para
adquirir o imvel j tenha sido apro-
vado pela Caixa e com o uso deste tipo
de recurso.
42
fi nanci amento fei to di retamen-
te da Cai xa para o muturi o, de-
vendo necessar i ament e cont ar
com a i nter veni nci a de Enti da-
des Organi zadoras ou Agent es
Promotores, tai s como Si ndi ca-
tos, Cooperati vas, Associ aes,
Constr utoras, COHAB e rgos
semelhantes.
O recurso pode ser usado nas seguintes
modalidades:
Construo de unidades habitacionais em
terreno prprio;
Aquisio do terreno e construo;
Produo de lotes urbanizados.
Para a produo de lotes urbanizados, o li-
mite mximo de R$ 10.000,00 e para os
demais casos de R$ 62.000,00, podendo ser
financiado em at 239 meses.
IIIB Plano Carta de Crdito FGTS Indi-
vidual - Destinado s famlias com renda fa-
miliar de at R$ 4.500,00 e destinados aquisi-
o da casa prpria.
O valor da carta de crdito varia de acor-
do com a renda familiar, podendo chegar a R$
64.000,00, correspondendo a 80% do valor
venal do imvel, desde que seja novo. Para o
imvel usado o limite de R$ 44.000,00 e sen-
do somente o terreno, limita-se esse valor a R$
8.000,00. O valor do encargo mensal no po-
der ser superior a 25% da renda bruta famili-
ar, chegando a 30% em casos especiais a crit-
rio da Caixa.
Depois de aprovada a ficha do candida-
to, expedida a Carta de Crdito, com a vali-
dade de 30 dias, podendo ser prorrogada por
mais 30.
O prazo mximo de amortizao de
239 meses.
IIIC Sistema Nacional de Habitao de
Interesse Social SNHIS - Depois de mais
de 15 anos de tramitao do Projeto de Lei n
2.710/2002, o Congresso Nacional aprovou a
Lei n 11.124, de 16 de junho de 2005, que ins-
titui o Sistema Nacional de Habitao de Inte-
resse Social SNHIS, cujo objetivo viabili-
zar para a populao de baixa renda o acesso
terra urbanizada (terrenos) e habitao digna
e sustentvel, com implementao de polticas
e programas de investimentos e subsdios para
viabilizar financiamentos populao de me-
nor renda.
A Caixa Econmica Federal ser o agen-
te financeiro operador do SNHIS, podendo o
Conselho Monetrio Nacional autorizar outros
agentes financeiros a atuar no Sistema Finan-
ceiro de Habitao.
Os recursos para o financiamento sero
originados do FAT Fundo de Amparo ao
Trabalhador, do FGTS Fundo de Garantia
do Tempo de Servio, do Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social FNHIS, cria-
do pela mesma lei, e por outros fundos ou pro-
gramas que vierem a ser incorporados ao
SNHIS.
OUTROS SERVIOS OFERECIDOS
PELA CAIXA ECONMICA
FEDERAL.
Carta de Crdito CAIXA Letra Hipote-
cria Longa Comercial.
Trata-se de uma linha de financiamento
para imveis comerciais novos ou usados, para
atender aos micros, pequenos e mdios empre-
srios, comerciantes e profissionais liberais.
Os recursos so provenientes da prpria
Caixa, porm vinculada ao SFI com a garantia
do prprio imvel nos termos da legislao
especfica do SFI.
O limite de financiamento de R$
180.000,00, amortizveis em at 60 meses pelo
Sistema SACRE (Sistema de Amortizao
Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a.
Consrcio Imobilirio Caixa. Destina-se
a aquisio de imveis prontos, novos, usados,
lotes urbanizados, aquisio de imvel rural,
quitao de saldo devedor habitacional, etc.
43
Funciona nos mesmos moldes dos de-
mais tipos de consrcio. O adquirente da cota
recebe a carta de crdito correspondente ao
valor contratado, ao ser contemplado. No con-
srcio da Caixa possvel usar o FGTS para
dar lance.
Programa de Arrendamento Residencial
PAR. Nesse programa, que destinado po-
pulao de baixa renda, as unidades residenci-
ais sero adquiridas com recursos de um fun-
do financeiro, constitudo exclusivamente para
esse fim. A Caixa, em parceria com os Esta-
dos e Municpios publica os editais informan-
do ao segmento da construo civil, quais as
reas priorizadas em diversas regies do Bra-
sil.
As principais caractersticas do programa so:
Envolvimento de rgos pblicos e
empresas, em parcerias, tais como:
Ministrio da Fazenda;
Secretaria de Estado e Desenvolvimen-
to Econmico;
Caixa Econmica Federal;
Empresas do ramo da construo civil;
Empresas imobilirias na rea de admi-
nistrao de imveis
O valor mximo de cada unidade de
R$ 20.000,00 e cada empreendimento poder
contar com no mximo 160 unidades, sendo
que cada construtora poder ter vrios empre-
endimentos, desde que esse total no ultrapas-
se 1.000 unidades. O tamanho mnimo de cada
unidade de 37m
2
., devendo conter necessari-
amente dois quartos. Os Estados e Municpios
priorizados, devero adotar medidas de redu-
o ou iseno de ITBI, IPTU etc.
Uma vez pronta a unidade, a Caixa far
um contrato de arrendamento por determina-
do prazo, findo o qual, o arrendatrio poder
exercer o direito de compra.
Por ser o principal gestor do Sistema Fi-
nanceiro de Habitao, a Caixa Econmica Fe-
deral rene um maior nmero de alternativas
de financiamento imobilirio. Entretanto, outros
segmentos empresariais e financeiros tambm
tm linhas de crdito destinado aquisio da
casa prpria. Destacam-se os seguintes:
Plano Direto da Construtora - A empre-
sa, ao lanar um empreendimento, cria
uma tabela com preos preestabelecidos
e sem qualquer vinculao a agentes finan-
ceiros. O aporte para a construo basi-
camente da construtora e, a medida em
que vo sendo comercializadas as unida-
des, os adquirentes assumem o papel de
alocar os recursos necessrios. So previ-
amente estipulados os ndices de reajuste,
com maior aplicao o INCC e o CUB.
Estipula-se, normalmente, ainda, que,
aps o Termo de Habite-se o reajuste pas-
se a ser pelo IGP-M e incidindo-se ainda
os juros de 1% ao ms.
Bancos Particulares - Destinam-se a in-
teressados/adquirente, desde que preen-
cha os requisitos exigidos por cada insti-
tuio de crdito. Leva-se em conta sobre-
tudo o relacionamento e a reciprocidade
entre o cliente e o banco. Alm do inde-
xador pactuado, o financiador cobra ju-
ros normalmente oscilando entre 12% a
18% ao ano e o prazo de financiamento
mximo de 15 anos. uma das modali-
dades de financiamento mais onerosas
para o adquirente, j que o banco tem
como principal caracterstica obter a mai-
or rentabilidade para a aplicao de seu
capital financeiro.
a) Volte ao texto e escreva abaixo qual a finali-
dade do SFH Sistema Financeiro de Habita-
o em nosso pas:
__________________________________
44
b) Para um melhor aprendizado, transcreva
abaixo como funciona a alienao fiduciria e
quais as suas principais caractersticas:
________________________________________
________________________________________
c) O FAT Fundo de Amparo ao Trabalha-
dor, pode ser utilizado como financiamento
imobilirio em quais circunstncias?
________________________________________
________________________________________
d) E o FGTS Fundo de Garanti de Tempo
de Servio, administrado por qual institui-
o financeira, e de quais os financiamentos
imobilirios faz parte?
________________________________________
________________________________________
e) Basicamente, quais as condies necessrias
para se obter um financiamento imobilirio em
banco particular?
________________________________________
________________________________________
LOCAO DE IMVEIS
Locao o ato de locar, de conceder a
outrem o direito, mediante pagamento, de uso
e gozo de bem mvel ou imvel, por determi-
nado tempo. um contrato estabelecido en-
tre a pessoa que tem domnio sobre o imvel e
a pessoa fsica ou jurdica que vai usufruir do
mesmo.
Esse tipo de contrato protegido em Lei.
Existe a Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991,
a chamada Lei do Inquilinato que disciplina
as locaes de imveis urbanos e outras leis
que tratam dos demais casos, ali no includos.
Assim, no fazem parte da Lei do Inqui-
linato por terem legislao prpria:
Pelo Estatuto da Terra:
As locaes de imveis rsticos, tambm
chamada de Arrendamento Rural, como, por
exemplo, as atividades agroindustriais, agrco-
las, pastoris, etc;
Pelo Cdigo Civil:
a) Imveis de propriedade da Unio, dos
Estados e dos Municpios, de suas fun-
daes pblicas e autarquias;
b) Vagas autnomas de garagem ou de es-
pao para estacionamento de veculos
c) Espaos destinados publicidade;
d) Apart-hoteis, flats, hotis residncia ou
equiparados;
e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing
de prdios comerciais e industriais).
A Lei 8.245/91, lei do inquilinato,
tipificou trs modalidades de locao:
a) Nos arts. 46 e 47, a locao residencial;
b) Nos arts. 48 a 50, a locao para tempora-
da;
c) Nos arts. 51 a 57, a locao no residen-
cial.
Nas relaes de locao, os elementos
bsicos so:
a) O locador;
45
b) O locatrio;
c) O imvel.
Locador uma pessoa fsica ou jurdica
que cede a outrem (o locatrio) o uso e gozo
de bem mvel ou imvel, mediante um con-
trato de locao. O locador detentor da legi-
timidade para ceder a algum (ao locatrio), a
ttulo oneroso, um bem de sua propriedade ou
sob sua proteo e/ou administrao patrimo-
nial. Podem, assim, ser locadores:
a) O proprietrio, propriamente dito;
b) O tutor;
c) O usufruturio;
d) O esplio, etc.
Em todas essas condies, o locador
deve, necessariamente, ter a legitimidade para
figurar no polo ativo da locao.
Por locatrio entende-se a pessoa que
recebe do locador um bem ou um servio,
mediante um contrato de locao, obrigando-
se a pagar por isso o preo ajustado. O locat-
rio tambm chamado de inquilino, de arren-
datrio.
Como o locador, o locatrio deve, igual-
mente, ser capaz para assumir compromissos e
responder pelo seu cumprimento ou pelas con-
seqncias pela inadimplncia.
No tem validade um contrato de loca-
o em que pessoa jurdica esteja indevidamente
representada, por quem no tem poderes para
tal ou, ainda, para prestar fiana em nome de
empresa, quando pelo contrato social esto
vedado.
Juridicamente, o termo imvel um
bem fixo que no se pode transportar, tais
como, terreno, casa. Qualquer edificao im-
vel por ao do homem.
O imvel s passvel de locao se es-
tiver em condies de ser dado mansa e pacifi-
camente para uso do locatrio. Com muita fre-
qncia, ocorrem casos em que um imvel fi-
nanciado pela Caixa est em fase de execuo,
com meses e meses de atraso e o seu propriet-
rio o d em locao, mesmo sabendo que mais
dia, menos dia, o inquilino ser importunado.
O art. 22 da Lei do Inquilinato, entre outras
obrigaes do locador est o de garantir, du-
rante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel.
Alguns artigos da Lei do Inquilinato
merecem ateno especial de todos quantos
militam nesta rea:
4 - Durante o prazo estipulado para a du-
rao do contrato, no poder o locador reaver
o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder
devolv-lo, pagando a multa pactuada, segun-
do a proporo prevista no art. 924 do Cdigo
Civil e, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
Pargrafo nico:
O locatrio ficar dispensado da multa se a
devoluo do imvel ocorrer de transferncia,
pelo seu empregador, privado ou pblico, para
prestar servios em localidades diversas daque-
las do incio do contrato, e se notificar, por es-
crito, o locador com prazo de, no mnimo
trinta dias de antecedncia.
Obs: No novo Cdigo Civil, o art. 413
diz que a penalidade deve ser reduzida eqita-
tivamente pelo juiz se a obrigao principal ti-
ver sido cumprida em parte, ou se o montante
da penalidade for manifestamente excessivo,
tendo-se em vista a natureza e a finalidade do
negcio.
Continuando com a Lei do Inquilinato,
temos:
Art. 5 - Seja qual for o fundamento do tr-
mino da locao, a ao do locador para rea-
ver o imvel a de despejo.
Este artigo enftico no sentido de que
a ao de despejo o nico caminho que se
pode valer o proprietrio para a retomada do
imvel e a conseqente extino do vnculo
locatcio. Essa matria objeto dos artigos 59
a 66 da Lei do Inquilinato e disciplinado pelo
Cdigo de Processo Civil quanto ao procedi-
mento para a ao de despejo.
46
Art. 6 - O locatrio poder denunciar a lo-
cao por prazo indeterminado mediante co-
municado por escrito ao locador, com antece-
dncia mnima de trinta dias.
Sendo o contrato por prazo determina-
do, aplica-se o preceito do artigo 4, em seu
Pargrafo nico
Na ausncia do aviso, o locador poder exi-
gir quantia correspondente a um ms de alu-
guel e encargos, vigentes quando da resilio.
Art. 8 - Se o imvel for alienado durante a
locao, o adquirente poder denunciar o con-
trato, com prazo de noventa dias para a deso-
cupao, salvo se a locao for por tempo deter-
minado e o contrato contiver clusula de vign-
cia em caso de alienao e estiver averbado junto
matrcula do imvel.
Este artigo encerra duas situaes distintas:
Contrato por prazo determinado ou in-
determinado: d ao adquirente o direi-
to da retomada com o aviso de 90 dias
para a desocupao;
2) Contrato por prazo determinado e com
clusula de vigncia em caso de venda e
desde que o contrato de locao esteja re-
gistrado margem da matrcula do imvel
no Cartrio de Registro de Imveis: Nesta
situao o novo proprietrio obrigado a
aguardar o vencimento do contrato.
Pargrafo primeiro - Idntico direito ter o
promissrio comprador e o promissrio cessio-
nrio, em carter irrevogvel, com imisso na
posse do imvel e ttulo registrado junto ma-
trcula do mesmo.
Pargrafo segundo - A denncia dever ser
exercitada no prazo de noventa dias contados
do registro da venda ou do compromisso, presu-
mindo-se, aps esse prazo, a concordncia na
manuteno da locao.
Para exercer o direito de retomada, ne-
cessariamente, o documento de compra e ven-
da (escritura ou cesso de direitos) dever estar
registrada margem da matrcula do imvel).
Art. 10 - Morrendo o locador, a locao
transmite-se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatrio, ficaro sub-
rogados no seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o
cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, suces-
sivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas
que viviam na dependncia econmica do de
cujus, desde que residentes no imvel;
II - nas locaes com finalidade no residencial,
o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.
Art. 12 - Em caso de separao de fato, sepa-
rao judicial, divrcio ou dissoluo da socie-
dade concubinria, a locao prosseguir auto-
maticamente com o cnjuge ou companheiro que
permanecer no imvel.
Se o contrato de locao estiver em nome
do cnjuge que se retirou do imvel, h por
fora da lei uma sub-rogao, passando o cn-
juge que permaneceu no imvel como o novo
locatrio, o qual dever comunicar, por escri-
to ao locador a nova situao das relaes lo-
catcias. de se observar que, havendo a sub-
rogao e conseqentemente outro locatrio,
os fiadores antigos ficam desobrigados, poden-
do o locador exigir novos fiadores ou outra
garantia admitidas na lei do inquilinato, no pra-
zo mximo de 30 dias, contados da data em
que tomou conhecimento do fato.
Art. 17 - livre a estipulao do aluguel,
vedada a sua estipulao em moeda estrangei-
ra e a sua vinculao variao cambial ou ao
salrio mnimo.
Pargrafo nico - Nas locaes residenciais
sero observados os critrios de reajustes pre-
vistos na legislao especfica.
47
Estando o imvel desocupado e anunci-
ado para nova locao, pode o proprietrio
fixar o valor que desejar, desde que seja esti-
pulado em moeda nacional e que os aumentos
no estejam atrelados ao salrio mnimo ou
variao de moeda estrangeira.
Uma vez fixado o valor inicial do alu-
guel, os reajustes somente podero ocorrer
segundo os critrios especficos que definem a
periodicidade dos aumentos. O presente par-
grafo especfico para as locaes residenci-
ais. As demais podero ter livremente estipu-
ladas a periodicidade dos reajustes.
Art. 18 - lcito s partes fixar, de comum
acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar clusula de reajuste.
Havendo consenso entre locador e lo-
catrio, qualquer clusula contratual poder
ser modificada no curso da locao, incluin-
do-se neste caso a estipulao de novo alu-
guel. Mas, somente se for por comum acor-
do. Em caso contrrio, dever ser observado
o disposto no artigo 17.
Art. 19 - No havendo acordo, o locador ou o
locatrio, aps trs anos de vigncia do contra-
to ou do acordo anteriormente realizado, pode-
ro pedir reviso judicial do aluguel, a fim de
ajust-lo ao preo do mercado.
No havendo entendimento entre lo-
cador e locatrio sobre o valor do aluguel e
se o contrato ou o valor do ltimo acordo
j estiver vigorando por mais de trs anos,
tanto um (locador) quanto o outro (locat-
rio) poder pedir judicialmente uma reviso
do valor do aluguel para ajust-lo a um va-
lor real, ou seja, a um valor de mercado. Este
procedimento tem o nome de Ao Revisi-
onal de Aluguel.
Art. 20 - Salvo nas hipteses do artigo 42 e
da locao para temporada, o locador no po-
der exigir o pagamento antecipado do aluguel
Constitui contraveno penal (art. 43,
III), a cobrana de aluguel antecipadamente,
excetuando-se as locaes para temporada
(art. 48) e na hiptese de no existir nenhu-
ma das garantias locatcias (cauo, fiana e
seguro fiana). No existindo a garantia,
poder o locador cobrar o aluguel e encar-
gos antecipadamente at o sexto dia do ms
em curso.
Caracterizada a contraveno penal, su-
jeita-se o locador pena de priso simples
de cinco dias a seis meses ou multa de trs a
doze meses o valor do ltimo aluguel, atuali-
zado e revertido a favor do locatrio.
Art. 22 - O locador obrigado a:
VII - Pagar as taxas de administrao imobi-
liria, se houver, e de intermediaes, nestas
compreendidas as despesas necessrias aferi-
o da idoneidade do pretendente ou seu fiador.
VIII - Pagar os impostos e taxas e ainda o pr-
mio de seguro complementar contra fogo, que in-
cidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo
disposio expressa em contrrio no contrato.
X - Pagar as despesas extraordinrias do con-
domnio.
Pargrafo nico - Por despesas extraordinri-
as de condomnio se entendem aquelas que no
se refiram aos gastos rotineiros de manuteno
do edifcio, especialmente:
a) Obras de reformas ou acrscimos que inte-
ressem estrutura integral do imvel;
b) Pintura das fachadas, empenas, poos de
aerao e iluminao, bem como das esquadri-
as externas;
c) Obras destinadas a repor as condies de
habitabilidade do edifcio;
d) Indenizaes trabalhistas e previdencirias
pela dispensa de empregados, ocorridas em data
anterior ao inicio da locao;
e) Instalao de equipamentos de segurana e
de incndio, de telefonia, de intercomunicaes,
de esporte e lazer;
f) Despesas de decorao e paisagismo nas
partes de uso comum;
g) Constituio de fundo de reserva.
48
Art. 23 - O locatrio obrigado a: (.............)
XII - Pagar as despesas ordinrias de condo-
mnio
1 - Por despesas ordinrias de condomnio
se entendem as necessrias administrao res-
pectiva, especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies
previdencirias e sociais dos empregados do con-
domnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e foras
das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instala-
es e dependncias de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e
equipamento hidrulicos, eltricos, mecnicos
e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e
equipamentos de uso comum destinados pra-
tica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, por-
teiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e insta-
laes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
perodo anterior ao incio da locao;
i ) reposio de fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou com-
plementao das despesas referidas nas al-
neas anteriores, salvo se referentes a pero-
do anterior ao incio da locao.
2 - O locatrio fica obrigado ao pagamento
das despesas referidas no pargrafo anterior, des-
de que comprovadas a previso oramentria e o
rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo
a comprovao das mesmas.
3 - No edifcio constitudo por unidades
imobilirias autnomas, de propriedade da
mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados
ao pagamento das despesas referidas no par-
grafo 1 desse artigo, desde que comprovadas.
Art. 27 - No caso de venda, promessa de
venda, cesso ou promessa de cesso de direitos
ou dao em pagamentos, o locatrio tem pre-
ferncia para adquirir o imvel locado, em igual-
dade de condies com terceiros, devendo o lo-
cador dar-lhe conhecimento do negcio median-
te notificao judicial, extrajudicial ou outro
meio de cincia inequvoca.
Pargrafo nico - A comunicao dever con-
ter todas as condies do negcio e, em especial,
o preo, a forma de pagamento, a existncia de
nus reais, bem como o local e horrio em pode
ser examinada a documentao pertinente.
Art. 28 - O direito de preferncia do locat-
rio, caducar se no manifestada, de maneira
inequvoca, sua aceitao integral proposta,
no prazo de trinta dias.
Art. 32 - O direito de preferncia no alcan-
a os casos de perda da propriedade ou venda
por deciso judicial, permuta, doao, integra-
lizao de capital, ciso, fuso e incorporao.
Art. 33 - O locatrio preterido no seu direito
de preferncia poder reclamar do alienante as
perdas e danos ou, depositando o preo e demais
despesas do ato de transferncia, haver par si o
imvel locado, se o requerer no prazo se seis me-
ses, a contar do registro do ato no Cartrio de
Imveis, desde que o contrato de locao esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da aliena-
o junto matrcula do imvel.
Para que o proprietrio possa vender o
imvel locado sem nenhum problema com o
inquilino, deve dar a este o direito de prefern-
cia, o que se faz atravs de uma notificao por
escrito, devendo o inquilino se manifestar na
segunda via da notificao ou em outro docu-
mento hbil.
Todas as informaes sobre o negcio
devero constar da notificao, tais sejam: o
preo, as condies de pagamento, se existe
nus ou no, onde os documentos de proprie-
dade podem ser examinados.
No sendo o imvel oferecido ao loca-
trio e se for vendido a outra pessoa, ter ele,
49
o locatrio, seis meses de prazo para anular a
escritura de compra e venda e depositando o
valor da transao resguardando assim o direi-
to de adquirir o bem.
Art. 35 - Salvo expressa disposio contra-
tual em contrrio, as benfeitorias necessrias
introduzidas pelo locatrio, ainda que no au-
torizadas pelo locador, bem como as teis, des-
de que autorizadas, sero indenizveis e per-
mitem o exerccio do direito de reteno.
Art. 36 - As benfeitorias volupturias no
sero indenizveis, podendo ser levantadas
pelo locatrio, finda a locao, desde que sua
retirada no afete a estrutura e a substncia
do imvel.
Art. 37 - No contrato de locao, pode o lo-
cador exigir do locatrio as seguintes modali-
dades de garantia:
I cauo;
II fiana;
III seguro de fiana locatcia.
Art. 38 - A cauo poder ser em bens m-
veis ou imveis.
Art. 39 - Salvo disposio contratual em con-
trrio, qualquer das garantias da locao se
estende at a efetiva devoluo do imvel.
Art. 45 - So nulas de pleno direito as clu-
sulas do contrato de locao que visem a elidir
os objetivos da presente Lei, notadamente as
que probam a prorrogao prevista no art. 47,
ou se afastem o direito renovao, na hiptese
do art. 51, ou que imponham obrigaes pecu-
nirias para tanto.
Art. 46 - nas locaes ajustadas por escrito e
por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resoluo do contrato ocorrer findo o prazo
estipulado, independentemente de notificao ou
aviso.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou
por escrito e com prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-
se automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imvel:
I nos casos do art. 9;
II em decorrncia de extino do contrato de
trabalho, se a ocupao do imvel pelo locat-
rio estiver relacionada com o seu emprego;
III se for pedido para uso prprio, de seu cnju-
ge ou companheiro, ou para uso residencial de as-
cendente ou descendente que no disponha, assim
como seu cnjuge ou companheiro, de imvel resi-
dencial prprio;
IV se for pedido para demolio e edifica-
o licenciada ou para a realizao de obras
aprovadas pelo poder pblico, que aumentem
a rea construda em, no mnimo, vinte por
cento ou, se o imvel for destinado a explora-
o do hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V se a vigncia ininterrupta da locao ul-
trapassar cinco anos.
Art. 56 - Nos demais casos de locao no
residencial, o contrato por prazo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo
estipulado,independentemente de notificao ou
aviso.
Art. 57 - O contrato de locao por prazo
indeterminado pode ser denunciado por escrito,
pelo locador, concedidos ao locatrio trinta dias
para desocupao.
a) No mercado imobilirio e at nos meios ju-
rdicos, como chamada a Lei n 8.245/91 ?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
50
b) Como a Lei que trata das locaes imobili-
rias define o que imvel no residencial?
______________________________________
______________________________________
______________________________________
c) A Lei do Inquilinato disciplina as locaes
residenciais e as no residenciais. Quais as de-
mais locaes ela menciona e que so regula-
das por leis especiais?
______________________________________
______________________________________
d) Veja no texto da apostila e relacione abaixo
quais os elementos bsicos de um contrato de
locao:
______________________________________
______________________________________
______________________________________
e) se nenhuma das partes se manifestar ao final
de um contrato de locao de 12 meses, o que
ocorre legalmente?
______________________________________
______________________________________
f) Um imvel, em plena vigncia do contrato
de locao, pode ser vendido? Se a resposta
for positiva, qual o principal cuidado que a lei
obriga ao vendedor/proprietrio?
______________________________________
______________________________________
g) Veja na Lei do Inquilinato quais as situaes
nas quais o locador pode pedir de volta o im-
vel, na vigncia do contrato de locao:
______________________________________
______________________________________
h) Para ficar bem gravado em sua memria,
transcreva abaixo em quais situaes o locat-
rio pode devolver o imvel sem o pagamento
de multa contratual.
______________________________________
______________________________________
______________________________________
i) Em relao s garantias locatcias, em qual
situao o locador (e o corretor) est sujeito
pena de priso?
______________________________________
______________________________________
j) Direito de preferncia ou preempo o di-
reito que o locatrio tem de adquirir o imvel
colocado venda pelo proprietrio ou seu re-
presentante, preferencialmente aos demais
eventuais interessados. Qual o prazo mximo
que a lei concede ao inquilino para manifestar
sua vontade, depois de regularmente avisa do
interessa na venda do imvel por ele alugado?
______________________________________
______________________________________
k) Relacione as trs modalidades de garantia
locatcia previstas na Lei do Inquilinato:
______________________________________
______________________________________
51
CONDOMNIO
O novo Cdigo Civil, com vigncia a
partir de janeiro de 2003, introduziu um Cap-
tulo especfico denominado Do condomnio
edilcio, compreendendo os artigos 1.331 a
1.358. Em diversos desses artigos temos a ra-
tificao de muitos dos existentes na Lei n
4.591, de 16 de dezembro de 1964.
O condomnio submete-se s regras es-
peciais da espcie, assim como, tambm, no
que couber, norma civil mencionada.
A palavra condomnio tem o significado de
domnio em comum, isto , um bem ou uma
propriedade imvel pertencendo a vrios do-
nos, aos quais d-se a denominao de con-
dminos, ou ainda, de co-proprietrios.
O condomnio deve ter normas prpri-
as, elaboradas de acordo com os dispositivos
da lei que o regula. Cada condmino tem di-
reitos reais de unidades autnomas e individu-
ais, por pertencer somente a ele, alm de direi-
tos reais sobre as partes comuns, por perten-
cerem a todos os condminos. Da porque a
necessidade de uma norma prpria para a co-
munidade compreendendo os moradores, bem
como a relao destes com terceiros.
A Lei que rege as relaes entre os con-
dminos denominada Conveno e obri-
gatria para todos os edifcios sob forma de
condomnio. A Conveno dever ser redigi-
da dentro nas normas reguladoras previstas na
Lei do Condomnio e das Incorporaes e ain-
da do Cdigo Civil.
Entre os muitos artigos, merecem desta-
que os que dizem respeito aos direitos e deve-
res dos condminos.
So direitos dos condminos, de acor-
do com o art. 1.335 do Cdigo Civil:
I usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades:
II usar das partes comuns, conforme a sua
destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III votar nas deliberaes da assemblia e
delas participar, estando quite.
So deveres dos condminos, igualmen-
te de acordo com os arts. 1.336/1.337 do C-
digo Civil:
I contribuir para as despesas do condo-
mnio, na proporo de suas fraes ide-
ais;
II no realizar obras que comprometam a
segurana da edificao;
III no alterar a forma e a cor da fachada,
das partes e esquadrias existentes;
IV dar s suas partes a mesma destinao
que tem a edificao, e no as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubri-
dade e segurana dos possuidores, ou aos
bons costumes.
1 O condmino que no pagar a sua
contribuio ficar sujeito aos juros moratri-
os convencionados ou, no sendo previstos, os
de 1% (um por cento) ao ms e multa de at
2% (dois por cento) sobre o dbito.
2 O condmino, que no cumprir qual-
quer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo
ou na conveno, no podendo ela ser superi-
or a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribui-
es mensais, independentemente das perdas
e danos que se apurarem; no havendo dispo-
sio expressa, caber assemblia geral, por
2/3 (dois teros) no mnimo dos condminos
restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Dentro do condomnio h um ordena-
mento para delinear os direitos e as obrigaes
com relao aos proprietrios, usurios e ter-
ceiros. Esta lei interna de subordinao obri-
gatria deve ser emanada de algum poder. Este
poder surge da vontade dos proprietrios, e
manifestado atravs da Assemblia. ela o
poder maior dentro de um condomnio e a ela
compete a aprovao da Conveno e do Re-
gimento Interno bem como a escolha e apro-
vao da forma de gerir e administrar a pro-
priedade condominal, sendo portanto o rgo
deliberativo dos condminos.
52
A administrao do condomnio exer-
cida pelo sndico e de seus auxiliares. O con-
domnio deve ter no mnimo, um Sndico e um
Conselho Consultivo, constitudo de trs con-
dminos, sendo que em ambos os casos o man-
dato no poder exceder a dois anos, sendo
todavia permitida a reeleio.
O Conselho Consultivo necessariamen-
te deve ser integrado por condminos, po-
rm a funo de sndico poder ser exercida
por no condmino e inclusive por pessoa
jurdica.
As decises sobre a forma de adminis-
trao do condomnio cabem Assemblia
Geral, que pode ser de dois tipos: a assemblia
geral ordinria e a assemblia geral extraordi-
nria. A ordinria rene-se em data prevista
na Conveno, objetivando:
a) Eleio do sndico e demais membros
para a administrao pelo perodo no
superior a dois anos;
b) Para exame e a votao das contas da
administrao podendo aprov-las ou
rejeit-las.
c) Discutir e aprovar o oramento para e
exerccio seguinte;
d) Outros assuntos de natureza permanen-
te. Eventualmente poder tratar de as-
suntos vrios, desde que constantes da
pauta de convocao.
A extraordinria, que pode ser convo-
cada pelo Sndico, pelo Conselho ou por qual-
quer condmino que represente o mnimo pre-
visto na conveno, deve obrigatoriamente
constar o motivo da convocao na pauta;
O comparecimento assemblia no
uma obrigao, porm importante que a ela
compaream todos os condminos, porque
nela que so discutidos os assuntos de interes-
ses da comunidade do prdio.
O sndico, eleito pelos condminos em
Assemblia Geral tem a funo de dirigir e
administrar o condomnio, cumprindo-lhe le-
var com probidade o seu trabalho. Alm de
realizar os atos administrativos normais, tem
legitimidade ainda para representar o condo-
mnio, em juzo e fora dele, ativa e passivamen-
te. Deve cumprir e fazer cumprir a Conveno
e o Regimento Interno.
a) O novo Cdigo Civil Brasileiro dedica 44
artigos, a partir do art. 1314, s relaes con-
dominiais. Consulte o texto legal e cite trs dos
principais direitos dos condminos:
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
b) Veja o art. 1.331 do Cdigo Civil e, aps,
no dicionrio, transcreva o que evm a ser con-
domnio edilcio:
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
c) Pela legislao brasileira o Sndico deve ser
sempre um condmino?
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
d) Como ocorre a constituio de um Condo-
mnio Edilcio, consoante previso do art.
1.332 do Cdigo Civil.
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
53
LOTEAMENTOS
Os loteamentos urbanos obedecem
preceitos estabelecidos pela Lei n 6.766, de
19/12/1979. Normalmente so desmembra-
mentos de glebas rurais, situadas nos arre-
dores das cidades. Cada Municpio possui
regras prprias.
O procedimento bsico para aprovao
de um loteamento o seguinte:
Consulta prvia Prefeitura com apre-
sentao dos documentos a seguir:
- Planta de situao;
- Planta baixa, com localizao e dimen-
so dos lotes, sistema virio, reservas,
praas, locais para comrcio, escolas e
lazer;
- Planta de levantamento topogrfico;
- Memorial descritivo, planilha de clcu-
lo e caderneta de campo;
- Escritura de registro do imvel;
- RIMA Relatrio de Impacto am-
biental.
O loteador somente pode anunciar o
empreendimento para venda aps ob-
ter o devido registro na Prefeitura, cons-
tituindo ilcito passvel de punio pelo
Creci o anncio sem a meno do n da
licena.
A Lei n 6.766/79 estabelece algumas
diferenas entre loteamento e desmembramen-
to, como abaixo:
Art. 2
o
O parcelamento do solo urbano
poder ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposi-
es desta lei e as das legislaes estaduais e
municipais pertinentes.
1
o
Considera-se loteamento a subdivi-
so de gleba em lotes destinados a edificao,
com abertura de novas vias de circulao, de
logradouros pblicos ou prolongamento, modi-
54
ficao ou ampliao das vias existentes.
2
o
Considera-se desmembramento a
subdiviso de gleba em lotes destinados a edifi-
cao, com aproveitamento do sistema virio
existente, desde que no implique na abertura
de novas vias e logradouros pblicos, nem no
prolongamento, modificao ou ampliao dos
j existentes.
Com relao infra-estrutura mnima
a ser feita pelo loteador, a lei assim determina,
ainda no art. 2
o
:
5
o
Consideram-se infra-estrutura bsi-
ca os equipamentos urbanos de escoamento das
guas pluviais, iluminao pblica, redes de
esgoto sanitrio e abastecimento de gua pot-
vel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e
as vias de circulao pavimentadas ou no.
As dimenses mnimas dos lotes urba-
nos so definidas no Plano Diretor de cada
municpio. Na entanto, a Lei 6.766/79 estabe-
lece, no art. 4
o
, que os lotes devem ter dimen-
ses mnimas de 125 m (cento e vinte e cinco
metros quadrados de rea, e frente mnima
de 5 m (cinco metros).
Deve ser definida, ainda, obrigatoria-
mente, uma faixa chamada non aedifican-
di, reservada aos equipamentos urbanos,
como abastecimento de gua, servios de
esgoto, energia eltrica, coletas de guas
pluviais, rede telefnica e gs canalizado.
7.4.1. Direito de Superfcie
Vem sendo chamado de novo modelo
de ocupao do solo a possibilidade de se
fazer um loteamento urbano com as regras es-
tabelecidas pelos arts. 1.369 a 1.377 do novo
Cdigo Civil brasileiro, que possibilita um re-
lacionamento muito mais flexvel entre os lo-
teadores (concedentes) e os adquirentes (super-
ficirios). o Direito de Superfcie.
Os contratos de compra e venda de
lotes elaborados com o fundamento jurdi-
co nesses artigos so uma espcie de lea-
sing imobilirio, possibilitando o desfazi-
mento do negcio de maneira simplificada,
se necessrio, sem prejuzos para as partes,
diferentemente do que estabelece o Cdigo
de Defesa do Consumidor.
Pelo Cdigo, em caso de inadimpln-
cia, o loteador, sem prazo definido, obri-
gado a devolver o que recebeu, corrigido,
podendo reter apenas 10% como forma de
indenizao.
a) A Lei n 6.766/99 regula os loteamentos
urbanos em nosso pas. Como ela chamada
no mercado imobilirio?
________________________________________
________________________________________
________________________________________
b) Veja no texto legal quais as principais deter-
minaes legais para constituio de um lotea-
mento urbano, e as transcreva abaixo:
________________________________________
________________________________________
________________________________________
c) D uma olhada no dicionrio ou no gloss-
rio desta apostila e transcreva abaixo o que
vem a ser arruamento?
________________________________________
________________________________________
________________________________________
d) O chamado direito de superfcie uma
instituio jurdica prevista nos artigos 1.369 a
1.377 do Cdigo Civil. Descreva abaixo o que
significa:
________________________________________
________________________________________
________________________________________
55
INCORPORAO IMOBILIRIA
Incorporao imobiliria a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar
a construo, para alienao total ou parcial,
de edificaes ou conjunto de edificaes com-
postas de unidades autnomas.
Incorporador a pessoa fsica ou jurdi-
ca que administra uma incorporao imobili-
ria, coordenando-a e levando-a a termo.
O incorporador somente poder ne-
gociar sobre unidades autnomas aps ter
arquivado, no cartrio competente de Re-
gistro de Imveis, os documentos compro-
vando a propriedade do terreno; a inexis-
tncia de dbitos de impostos, protesto de
ttulos; aes cveis e criminais e de nus
reais relativos ao imvel, aos alienantes e
ao incorporador; os projetos de constru-
o devidamente aprovados pelas autorida-
des competentes.
O nmero do registro da incorpora-
o, bem como a indicao do cartrio com-
petente, constar, obrigatoriamente, dos
anncios, impressos, publicaes, propos-
tas, contratos, preliminares ou definitivos,
referentes incorporao, salvo dos ann-
cios classificados.
Quando o incorporador contratar a en-
trega da unidade a prazo e preos certos, de-
terminados ou determinveis, dever infor-
mar obrigatoriamente aos adquirentes, por
escrito, no mnimo de seis em seis meses, o
estado da obra.
O incorporador responde civilmente
pela execuo da incorporao, devendo in-
denizar os adquirentes ou compromissri-
os, dos prejuzos que a estes advierem do
fato de no se concluir a edificao ou de
se retardar injustificadamente a concluso
das obras.
vedado ao incorporador alterar o pro-
jeto, especialmente no que se refere unidade
do adquirente e s partes comuns ou modifi-
car as suas especificaes.
56
A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28
expressa:
Considera-se incorporao imobiliria a ati-
vidade exercida com o intuito de promover e
realizar a construo, para alienao total ou
parcial, de edificaes ou conjunto de edifica-
es compostas de unidades autnomas.
Dentro da atividade imobiliria, um dos
tpicos mais importantes diz respeito s IN-
CORPORAES IMOBILIRIAS. Isto por-
que uma incorporao imobiliria implica em
tomar um terreno e sobre ele edificar unida-
des distintas e independentes entre si, para ven-
da e entrega futura, porm unidas por situa-
es necessrias a fim de atender os objetivos
de uma habitao coletiva. Significa, portanto,
mobilizar fatores de produo com objetivos
definidos para construir e, antes, durante ou
aps a concluso da construo, vender as uni-
dades imobilirias que integram a edificao
coletiva. Para tanto, h o envolvimento de pes-
soas e tcnicos das mais variadas especialida-
des e funes, objetivando levar a cabo o em-
preendimento at a sua concluso, e finalizan-
do todo o processo com a individualizao e
discriminao de cada uma das unidades edifi-
cadas, fazendo o assentamento no Registro de
Imveis da circunscrio a que originalmente
o terreno encontrava-se matriculado.
At 1964 a atividade de construo civil
era feita de forma desordenada e sem qualquer
legislao especfica. Os poucos empresrios
que de dispunham a construir prdios condo-
minais se perdiam na prpria falta de planeja-
mento e na incerteza da liquidez de recebimen-
to das unidades vendidas durante a construo.
Muitos compradores atrasavam os pagamentos
e conseqentemente, atrasava-se ou inviabiliza-
va-se a concluso do empreendimento.
Com a criao do BNH em agosto de
1964 tornou-se necessria uma legislao re-
gularizadora da atividade de construo civil
voltada para as edificaes residenciais. Assim,
neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de de-
zembro foi sancionada a Lei n 4.591, receben-
do o nome de Condomnio e Incorporaes,
por dispor sobre Condomnio em edificaes
e as incorporaes imobilirias.
Os primeiros 27 artigos da lei tratam das
relaes condominais e os artigos 28 ao 66 se
ocupam das edificaes ou conjunto de edifica-
es de prdios residenciais e no residenciais.
Quem pode ser considerado incorpora-
dor? A resposta est no artigo 28, pargrafo
nico da referida Lei:
Considera-se incorporao imobiliria a ati-
vidade exercida com o intuito de promover e
realizar a construo, para alienao total ou
parcial, de edificaes ou conjunto de edifica-
es compostas de unidades autnomas.
O incorporador pois a figura central
de uma incorporao imobiliria. dele a idia
de empreender o projeto, planejar o negcio,
assumindo a responsabilidade pelos recursos
financeiros necessrios ao empreendimento e
ainda, pela comercializao e o registro de cada
unidade junto ao Registro de Imveis.
O incorporador, para lanar um empre-
endimento, dever seguir um roteiro, em con-
formidade com as caractersticas de cada pro-
jeto, porm todos eles sujeitos Lei 4.591/64.
Este roteiro basicamente:
Possuir ou adquirir o terreno onde se
pretende construir;
Ter os projetos aprovados nos rgos
competentes;
Registrar o Memorial de Incorporao
no Cartrio de Registro de Imveis;
Contratar a construo;
Comercializar as unidades que com-
pem o projeto;
Concluir a obra;
Fazer o registro individual no Cart-
rio de Registro de Imveis de cada uni-
dade comercializada;
Instalar o condomnio com entrega do
prdio aos condminos.
57
Pelos artigos 2 e 3 do Cdigo de Defe-
sa do Consumidor, tem-se a caracterizao de
uma relao de consumo, a atividade de incor-
porar e vender unidades imobilirias, o que,
sempre feito atravs de contratos de compra
e venda;
7.5.1. Patrimnio de afetao
Visando proteger o consumidor, mais
especificamente o comprador de imveis de
empreendimentos de incorporao, o Gover-
no Federal, aproveitando iniciativa do De-
putado Ayrton Xerz-PSDB/RJ, autor do PL
2109/1999, apresentou o Projeto de Lei n
3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que
dispe sobre o patrimnio de afetao das incorpo-
raes imobilirias, Letras de Crdito Imobilirio,
Cdulas de Crdito Imobilirio e Cdula de Crdito
Bancrio.
Tais projetos de lei vieram a ser trans-
formados na Lei n 10.931, de 02 de agosto
de 2004. O artigo 1
o
deste diploma legal es-
tabelece:
Art. 1
o
Fica institudo o regime espe-
cial de tributao aplicvel s incor-
poraes imobilirias, em carter opcio-
nal e irretratvel enquanto perdurarem direitos
de crdito ou obrigaes do incorporador junto
aos adquirentes dos imveis que compem a in-
corporao.
O Pargrafo nico do art. 3
o
diz: o patri-
mnio da incorporadora responder pelas dvidas tri-
butrias da incorporao afetadas.
Esse dispositivo resultou no nome Pa-
trimnio de Afetao, que significa, em sn-
tese, que a contabilidade da obra ser feita in-
dependentemente dos demais controles da em-
presa, e o terreno, as acesses e os demais bens
vinculados incorporao imobiliria, manter-
se-o apartados do patrimnio do incorpora-
dor e se destinaro a viabilizar a concluso das
obras e entrega das unidades imobilirias aos
adquirentes.
Assim, em caso de falncia da incorpo-
radora, os bens do patrimnio de afetao
garantiro a concluso da obra, ou pelo me-
nos uma parte dela, diminuindo o prejuzo dos
adquirentes, alm de ser permitido aos com-
pradores a contratao de outra empresa para
concluso das unidades.
Trata-se, em bom tempo, de uma maior
garantia aos adquirentes de imveis para en-
trega futura, traduzindo maior confiana no
mercado imobilirio de incorporaes.
a) A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28, define o
que vem a ser incorporao imobiliria. Lei aci-
ma o texto e, com suas prprias palavras, defina
quem pode ser incorporador imobilirio:
______________________________________
______________________________________
b) Em breves palavras defina o que a principal
caracterstica da incorporao imobiliria:
______________________________________
______________________________________
58
7.6 COMO CONSTITUIR UMA
EMPRESA IMOBILIRIA
Para constituio de uma empresa imo-
biliria deve-se seguir os mesmos trmites de
uma pessoa jurdica qualquer, podendo a soci-
edade ser dos seguintes tipos:
- limitada por cotas de participao (Ltda);
- sociedade annima (SA);
- sociedade de capital e trabalho.
As empresas imobilirias devem ter seu
Contrato Social elaborado por um contador,
contendo a especificao do capital social de
cada scio. Obedecendo s disposies do art.
6, pargrafo nico da Lei n 6.530/78, pelo
menos um dos scios deve ser corretor de
imveis regularmente inscrito no Creci da re-
gio, devendo constar sua condio de respon-
svel-tcnico pela empresa. Diz o citado par-
grafo nico:
As Pessoas Jurdicas a que se referem este ar-
tigo devero ter como scio-gerente ou diretor um
corretor de imveis individualmente inscrito.
O corretor de imveis que deixar de ser
responsvel por pessoa jurdica deve comuni-
car o fato ao Creci da regio, no prazo de 15
(quinze) dias, contados da data de desvincula-
o. Tal obrigao se estende prpria empre-
sa, segundo os arts. 37 e 38 da Resoluo 327/
92.
As pessoas jurdicas tambm esto obri-
gadas inscrio no INSS, ISS e no CNPJ
Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas. Esta-
ro obrigadas a elaborar balano ao final de
cada exerccio e a recolher os tributos previs-
tos nas legislaes tributrias, como COFINS,
FGTS, reteno e repasse sobre servios de
terceiros etc. Cabe registrar que as empresas
imobilirias no podem ser optantes do Siste-
ma SIMPLES para pagamento de tributos, nem
podem ser Microempresas.
Aps registrar o Contrato Social na Jun-
ta Comercial de sua sede, deve ser solicitada a
inscrio da empresa no Creci da regio, obe-
decidas as regras dos artigos 24 a 29 da Reso-
luo-Cofeci n 327/92.
Se necessrio, a empresa poder abrir fi-
liais em locais distintos de sua sede, mantendo
o mesmo corretor responsvel. Enquanto a
matriz est sujeita ao pagamento de anuidade
e emolumentos segundo a faixa do capital so-
cial declarado, a filial tem esses encargos redu-
zidos metade do valor pago pela matriz.
7.7.1. Atividades e formulrios mais
utilizados nas empresas imobilirias
Os corretores de imveis e as empresas
imobilirias podem (e devem) se especializar
num ou mais tipos de atividades comuns clas-
se. As principais so:
- administrao de alugueres residenci-
ais e comerciais;
- administrao de condomnios resi-
denciais;
- administrao de condomnios no re-
sidenciais (flats, apart-hotis, shoppin-
gs, resorts etc);
- compra e venda de imveis residenci-
ais de terceiros;
- compra e venda de imveis comerciais;
- compra e venda de imveis rurais;
- incorporaes, normalmente em par-
ceria com empresas construtoras;
- loteamentos.
Existem ainda outras atividades espec-
ficas, como a comercializao de pontos co-
merciais, de galpes e glebas destinadas a lote-
amentos. Outro ponto a ser tratado com aten-
o pelas imobilirias a captao de imveis,
seja para venda, seja para locao.
A captao de imveis de suma im-
portncia porque a forma de se obter o pro-
duto com o qual comercializa e sobrevive a
empresa.
59
Em geral h corretores especializados
nessa atividade, funcionando a remunerao,
tambm de forma geral, como abaixo:
25% dos honorrios para o corretor
responsvel pela captao;
25% dos honorrios para o corretor
responsvel pela venda do imvel;
50% para a empresa imobiliria, que
arca com as despesas com anncios, te-
lefones, deslocamento de profissionais
e demais despesas com a manuteno
do escritrio.
(OBS: os porcentuais citados podem variar.)
Quando se trata de captao de imvel
para locao, os honorrios pela intermedia-
o, normalmente, so cobrados razo de um
aluguel, e os servios de administrao pro-
priamente ditos, segundo tabela de honorri-
os de cada regio.
Uma empresa bem estruturada deve ser
modernamente informatizada, devendo utili-
zar, no mnimo, os seguintes expedientes:
opo de vendas e/ou locao escrita,
de preferncia com exclusividade;
ficha para captao e controle de
imveis;
contrato de administrao de imveis
para locao;
contrato para administrao de condo-
mnios;
contrato de locao;
ficha de controle de locao;
contrato de promessa de compra e
venda;
recibo de sinal e princpio de paga-
mento;
cadastro de clientes;
ficha de vistoria;
ficha de avaliao;
ficha de visita;
outros, como carta de cobrana, aviso
de inadimplncia, termo de entrega de
chaves etc.
a) uma empresa imobiliria deve ter um pro-
fissional corretor de imveis como respons-
vel tcnico; esse corretor deve ser registrado
no contrato social com que denominao:
_____________________________________
_____________________________________
b) Volte ao texto e escreva abaixo quais as ati-
vidades possveis de serem desenvolvidas por
uma empresa imobiliria:
_____________________________________
_____________________________________
c) Pela legislao brasileira o que vem a ser
nome fantasia?
_____________________________________
_____________________________________
d) Pense um pouco e relacione abaixo qual ou
quais as atividades da profisso de corretor de
imveis que voc deseja se especializar.
_____________________________________
_____________________________________
60
OPERAES IMOBILIRIAS
61
I - Assinale a alternativa de acordo com o enun-
ciado.
1) Assinale a resposta errada:
S pode ser incorporador:
a) Dono do terreno.
b) Promitente comprador do terreno.
c) Corretor.
d) Construtor.
e) Uma pessoa jurdica.
2) Assinale o que no da competncia do sndico:
a) Presidir as assemblias ordinrias e ex-
traordinrias.
b) Prestar contas assemblia dos cond-
minos.
c) Cumprir e fazer cumprir o regimento
interno e a conveno.
d) Representar ativa e passivamente o con-
domnio.
e) Ouvir o conselho fiscal em questes envol-
vendo grandes despesas extraordinrias.
3) Assinale a alternativa correta
As decises tomadas pela assemblia de con-
domnio, o brigam:
a) Todos os condminos.
b) Todos os condminos, menos o sndi-
co.
c) Todos os condminos, menos o conse-
lho fiscal.
d) Somente os condminos que compare-
ceram assemblia.
e) Somente os condminos que votaram a
favor da proposio discutida.
4) O registro da incorporao imobiliria ser
vlido:
a) Por prazo indeterminado.
b) Pelo prazo de um ano.
c) Pelo prazo de 180 dias.
d) At que se concluam as obras de cons-
truo.
e) At que sejam vendidas todas as unida-
des.
5) Aps a concesso do termo de habite-se a
lei incumbe, em primeiro lugar, o dever de re-
querer a averbao da construo:
a) Ao incorporador.
b) Ao construtor.
c) Ao proprietrio do terreno.
d) A qualquer pessoa interessada.
e) Ao adquirente da unidade autnoma.
6) No contrato de opo de venda no obri-
gatrio constar:
a) Nome e qualificao das partes.
b) Individualizao e caracterizao do
objeto do contrato.
c) Meno de exclusividade ou no.
d) Prazo de validade do instrumento.
e) Data de entrega do imvel no caso de
se efetivar a venda.
7) O direito de receber a comisso prevista
no contrato de opo de venda permane-
ce, mesmo depois de vencido o prazo, des-
de que comprovado que o comprador foi
atendido pelo corretor. Este prazo alm do
vencimento de:
a) 180 dias.
b) 150 dias.
c) 120 dias.
d) 90 dias.
e) 60 dias.
8) Mesmo no tendo opo de venda ou
autorizao para vender um imvel, o cor-
retor poder anunci-lo publicamente des-
de que:
a) Seja inscrito no CRECI.
b) Esteja em dia com a sua anuidade.
c) No anncio conste o preo de venda.
d) No anncio conste o nmero do Creci
do corretor.
e) Todas as alternativas esto erradas.
62
9) A tabela de comisso pela intermediao
imobiliria :
a) Elaborada pelo COFECI.
b) Elaborada pelo CRECI de cada regio.
c) Definida nos Congressos dos corretores
de imveis que se realizam anualmente.
d) De comum acordo entre o corretor e a
imobiliria onde ele trabalha.
10) A tabela de comisso pela intermediao
elaborada pelo Sindicado dos Corretores de
Imveis para ter validade necessita:
a) Ser homologada pelo COFECI.
b) Ser homologada pelo CRECI de cada
regio.
c) No precisa ser homologada.
d) S homologada se o Sindicado mani-
festar esta vontade.
e) Todas as alternativas esto certas.
11) Receber uma comisso alm do combina-
do, de forma fraudulenta chamada de:
a) Over-chips.
b) Over-price.
c) Over-dose.
d) Tabela price.
e) Super price.
12) Dentre as atribuies do corretor de im-
veis est a de:
a) Exercer a intermediao na compra e
venda.
b) Exercer a intermediao na permuta.
c) Exercer a intermediao na locao.
d) Opinar quanto comercializao imo-
biliria.
e) Todas as alternativas esto corretas.
13) No mbito de sua competncia, o CRECI
exerce, entre outras, aes de natureza:
a) Normativa.
b) Fiscalizadora.
c) Disciplinar.
d) Deliberativa.
14) De acordo com o Decreto 81.871/78 que
regulamenta a profisso de Corretor de Im-
veis, as sanes disciplinares podem ser de:
a) Advertncia verbal.
b) Censura.
c) Multa.
d) Suspenso de at 90 dias.
15) Tendo com o base o Cdigo de tica, o
corretor de imveis em relao ao exerccio
da profisso, classe e a seus colegas no est
obrigado a:
a) Prestigiar as entidades de classe.
b) Respeitar o direito de outro corretor que
j esteja atendendo a um mesmo cliente.
c) Colocar-se a par da legislao vigente.
d) Zelar pela prpria reputao.
e) Defender os direitos e prerrogativas pro-
fissionais e a reputao da classe.
16) proibido ao corretor de imveis:
a) Promover a intermediao com cobran-
a de over-price.
b) Fazer transao imobiliria contra dis-
posio literal da lei.
c) Praticar quaisquer atos de concorrncia
desleal aos colegas.
d) Desviar, por qualquer modo, cliente de
outro corretor.
17) permitido ao corretor de imveis:
a) Desviar, por qualquer modo, cliente de
outro corretor.
b) Praticar quaisquer atos de concorrncia
desleal aos colegas.
c) Fazer transao imobiliria contra dis-
posio literal da lei.
d) Promover a intermediao com cobran-
a de over-price.
18) No de competncia do Conselho Fede-
ral dos Corretores de Imveis (COFECI):
a) Eleger sua diretoria.
OPERAES IMOBILIRIAS
63
b) Elaborar e alterar seu Regimento.
c) Baixar normas de tica profissional.
d) Elaborar as tabelas de comisses de in-
termediao imobiliria.
e) Homologar o Regimento dos Conselhos
Regionais.
19) Cabe ao Conselho Federal dos Correto-
res de Imveis (COFECI):
a) Baixar normas de tica profissional.
b) Fixar multas, anuidades e emolumentos
devidos aos Conselhos Regionais.
c) Julgar os recursos das decises dos Con-
selhos Regionais.
d) As trs primeiras alternativas esto cor-
retas.
e) As trs primeiras alternativas esto erradas.
20) No contrato de locao de uma casa resi-
dencial pelo prazo de 30 meses, o proprietrio
poder pedir o imvel antes de vencido o con-
trato desde que:
a) Avise ao inquilino com antecedncia de
30 dias.
b) Avise ao inquilino com antecedncia de
60 dias.
c) Pague a multa contratual prevista no
contrato.
d) Avise por escrito imobiliria encarre-
gada da administrao.
e) No pode pedir o imvel antes do ven-
cimento do contrato.
21) No contrato de locao de uma casa resi-
dencial pelo prazo de 30 meses, o inquilino po-
der devolver o imvel, bastando apenas que:
a) Avise ao proprietrio com antecedncia
de 30 dias.
b) Avise ao proprietrio com antecedncia
de 60 dias.
c) Pague a multa contratual prevista no
contrato.
d) Avise por escrito imobiliria encarre-
gada da administrao.
e) No pode devolver o imvel antes do
vencimento do contrato.
22) No contrato de locao residencial por
prazo indeterminado, o locatrio poder de-
volver o imvel, desde que:
a) Avise ao proprietrio com antecedncia
mnima de 15 dias.
b) Avise ao proprietrio com antecedncia
mnima de 30 dias.
c) Pagando a multa correspondente a um
ms de aluguel.
d) As alternativas segunda e terceira esto
corretas.
e) S pode devolver o imvel se o propri-
etrio concordar.
23) O imvel alugado a um casal que se
separa:
a) Deve ser rescindido imediatamente.
b) O proprietrio conceder um prazo de
90 dias para o casal desocupar o imvel.
c) A locao continuar com o cnjuge que
permanecer no imvel.
d) Faz-se um novo contrato de locao e
com reajuste do preo do aluguel.
e) Faz-se um novo contrato de locao
em nome do cnjuge que for pagar
penso.
24) livre a conveno do aluguel, podendo
ser estipulado em:
a) Em Dlar.
b) Em qualquer moeda estrangeira.
c) Em salrio mnimo regional.
d) De acordo com a vontade do proprie-
trio.
e) Em nenhuma das alternativas.
25) Nos contratos de locao o proprietrio
pode exigir o aluguel adiantado:
a) Desde que seja este o seu desejo.
b) Se a locao for por tempo indetermi-
nado.
c) Se a locao for para temporada.
d) Se o inquilino atrasar o pagamento com
freqncia.
e) Somente a alternativa primeira
correta.
64
26) Uma imobiliria (pessoa jurdica) no pre-
cisa ser inscrita no CRECI se:
a) Todos os scios forem corretores ins-
critos.
b) Se pelo menos um scio for inscrito.
c) Se todos os seus corretores forem ins-
critos.
d) Se no tiver nenhum corretor nela tra-
balhando.
27) A pessoa jurdica para se inscrever no CRE-
CI como imobiliria precisa:
a) Ter um corretor como responsvel
tcnico.
b) Ter um capital social superior a 100 sa-
lrios mnimos.
c) Ter um mnimo de trs scios.
d) Ter mais de um departamento de vendas.
e) Ter sede prpria.
28) Os Conselhos Regionais so compostos
pelos Conselheiros em nmero de:
a) 27 efetivos e 27 suplentes.
b) 27 efetivos e 18 suplentes.
c) 18 efetivos e 18 suplentes.
d) 18 efetivos e 27 suplentes.
e) 18 efetivos e 9 suplentes.
29) Constitui infrao disciplinar por parte do
corretor de imveis:
a) Transgredir normas de tica disciplinar.
b) Prejudicar por dolo ou culpa, os inte-
resses que lhe foram confiados.
c) Violar o sigilo profissional.
d) Deixar de pagar a contribuio ao Con-
selho Regional.
30) O corretor de imveis que cometer infra-
o poder ser apenado cumulativamente com:
a) Multa e suspenso.
b) Multa, suspenso e advertncia.
c) Multa, suspenso, advertncia e censura.
d) Suspenso e advertncia.
e) Suspenso, advertncia e censura.
II - Assinale as verdadeiras com a letra V e
as falsas com a letra F. Coloque essas letras
nos parnteses colocadas depois dos nmeros
das questes.
01 ( ) S pode ser incorporador uma pes-
soa jurdica.
02 ( ) No da competncia do sndico
representar ativa e passivamente o condomnio.
03 ( ) As decises tomadas pela assem-
blia de condomnio, constituem-se obrigao
para todos os condminos.
04 ( ) O registro da incorporao imobi-
liria ser vlido por um ano.
05 ( ) Nas relaes de locao, os elemen-
tos bsicos so o locador; o locatrio e o imvel.
06 ( ) No contrato de opo de venda
obrigatrio constar nome e qualificao das
partes, individualizao e caracterizao do
objeto do contrato, meno de exclusividade
ou no, prazo de validade do instrumento.
07 ( ) O direito de receber a comisso previs-
ta no contrato de opo de venda permanece, mes-
mo depois de vencido o prazo, desde que com-
provado que o comprador foi atendido pelo cor-
retor. Este prazo alm do vencimento de 180 dias.
08 ( ) Mesmo no tendo opo de venda ou
autorizao para vender um imvel, o corretor po-
der anunci-lo publicamente desde que seja inscri-
to no CRECI e esteja em dia com a sua anuidade.
09 ( ) A tabela de comisso pela intermedia-
o imobiliria definida nos Congressos dos cor-
retores de imveis que se realizam anualmente.
10 ( ) A tabela de comisso pela interme-
diao elaborada pelo Sindicado dos Corre-
tores de Imveis para ter validade necessita ser
homologada pelo CRECI de cada regio.
OPERAES IMOBILIRIAS
65
11 ( ) Receber uma comisso alm do
combinado, de forma fraudulenta chamada
de over-price.
12 ( ) So atribuies do corretor de imveis
exercer a intermediao na compra e venda, na per-
muta e na locao de imveis. Ele pode, tambm,
opinar quanto comercializao imobiliria.
13 ( ) No mbito de sua competncia, o
CRECI exerce funo normativa, deliberativa e
disciplinar. Ele s no tem funo fiscalizadora.
14 ( ) De acordo com o Decreto 81.871/
78 que regulamenta a profisso de Corretor de
Imveis, as sanes disciplinares podem ser ad-
vertncia verbal, censura, multa, e suspenso de
at 90 dias.
15 ( ) O corretor de imveis em relao ao
exerccio da profisso, classe e a seus colegas
no est obrigado a defender os direitos e prer-
rogativas profissionais e a reputao da classe.
16 ( ) proibido ao corretor de imveis
promover a intermediao com cobrana de
over-price, fazer transao imobiliria contra
disposio literal da lei, praticar quaisquer atos
de concorrncia desleal aos colegas, desviar,
por qualquer modo, cliente de outro corretor.
17 ( ) permitido ao corretor de imveis
negar-se a prestar contas de quantias ou docu-
mentos que lhe forem confiados;
18 ( ) No de competncia do Conselho
Federal dos Corretores de Imveis (COFECI)
elaborar as tabelas de comisses de interme-
diao imobiliria.
19 ( ) Cabe ao Conselho Federal dos Cor-
retores de Imveis (COFECI) baixar normas
de tica profissional, fixar multas, anuidades e
emolumentos devidos aos Conselhos Regio-
nais, julgar os recursos das decises dos Con-
selhos Regionais.
20 ( ) No contrato de locao de uma casa
residencial pelo prazo de 30 meses, o proprie-
trio no pode pedir o imvel antes do venci-
mento do contrato.
21 ( ) No contrato de locao de uma casa
residencial pelo prazo de 30 meses, o inquili-
no poder devolver o imvel, desde que pa-
gue a multa contratual prevista no contrato.
22 ( ) No contrato de locao residencial
por prazo indeterminado, o locatrio poder
devolver o imvel quando quiser.
23 ( ) O imvel alugado a um casal que se
separa deve ser objeto de um novo contrato
de locao em nome do cnjuge que for pagar
penso.
24 ( ) livre a conveno do aluguel, poden-
do ser estipulado em salrio mnimo regional.
25 ( ) Nos contratos de locao o propri-
etrio pode exigir o aluguel adiantado se a lo-
cao for para temporada.
26 ( ) Uma imobiliria (pessoa jurdica)
no precisa ser inscrita no CRECI se todos os
scios forem corretores inscritos.
27 ( ) A pessoa jurdica para se inscrever
no CRECI como imobiliria precisa ter um
corretor como responsvel tcnico.
28 ( ) Os Conselhos Regionais so com-
postos pelos Conselheiros em nmero de 27
efetivos e 27 suplentes.
29 ( ) Constitui infrao disciplinar, por
parte do corretor de imveis, prejudicar por
dolo ou culpa os interesses que lhe foram con-
fiados, violar o sigilo profissional.
30 ( ) O corretor de imveis que cometer
infrao poder ser apenado cumulativamente
com multa, suspenso, advertncia e censura.
66
OPERAES IMOBILIRIAS
67
GL GL GL GL GLOSSRIO OSSRIO OSSRIO OSSRIO OSSRIO
Ao revisional de aluguel de imvel: tem o objetivo de proceder ao reajus-
te do aluguel quando no h acordo entre o locador e o locatrio. Pode ser
movida por qualquer das partes. Ver art. 68 a 70 da Lei n 8.245/91.
Adimplir : cumprir, executar, completar (um contrato).
Adjacncias: vizinhana de uma coisa e outra. Dependncia acessria entre
duas coisas.
Adjacente: que fica junto, contguo. ngulos que tm o mesmo vrtice e so
separados por um lado comum.
Ad Corpus: expresso latina que qualifica a venda que se faz por corpo, i.,
por um nico preo. Ex: venda de apartamentos, casas etc.
Ad Mensuram: expresso latina que qualifica a venda em que o preo
estipulado por unidades ou partes, sem se considerar o todo. a venda por
medida ou conta. Ex: venda de fazendas: o preo estipulado por alqueire,
por equitare etc.
Ad Valorem: expresso latina que significa pelo valor.
Aforamento: tambm designado enfiteuse, o contrato pelo qual o propri-
etrio transfere o domnio til e perptuo de um imvel, mediante o paga-
mento de um foro anual, certo e invarivel. Este instituto jurdico foi aboli-
do pelo novo CC, no art. 2.038.
guas interiores: guas martimas, fluviais e lacustres que integram o terri-
trio de um Estado.
guas pluviais: aquelas acumuladas pela chuva. Podem passar a pertencer
quele que as represar em terrenos de sua propriedade.
Alienao: venda. Transferncia de propriedade de uma coisa, de um direi-
to, real ou pessoal.
Alienao fiduciria: negcio jurdico pelo qual uma das partes chamada
fiducirio, adquire, em confiana, a propriedade de um bem mvel, obri-
gando-se a devolv-lo quando satisfeita a obrigao. A Lei 9.514/97, art. 22,
passou a permitir a alienao fiduciria para bens imveis.
68
Alqueire: unidade de medida agrria que varia de regio para regio. Em
Minas Gerais o alqueire vale 48.400 m; em So Paulo, 24.200 m, e no norte
do Brasil 27.225 m.
Aluguel: do latim elocariu. Preo de alugar. Aluguer.
Aluvio: modo de aquisio originria de propriedade imvel, derivada da
formao de acrscimos de depsitos natural de terras, ou pelo desvio das
guas do rio.
Alvar: ordem emanada de autoridade competente em favor de algum, cer-
tificando, autorizando ou determinando atos e direitos. Na construo civil
a autorizao para incio de obra.
lveo: superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e
ordinariamente enxuto.
Anticrese: contrato pelo qual o devedor - conservando ou no a posse de
um imvel - atribui ao credor (anticresista), a ttulo de garantia da dvida, os
frutos e rendimentos oriundos do imvel.
Aplice: ttulo de obrigao civil, ou mercantil. Cdula ou instrumento de
contrato de seguro de vida ou de risco martimo ou terrestre.
Aqestos: bens adquiridos por qualquer dos cnjuges, na vigncia da socie-
dade, e que passam a integrar a comunho.
Arbitragem: processo decisrio de conflito de interesses em que os litigan-
tes escolhem, de comum acordo, um rbitro mediador, comprometendo-se
a acatar o parecer deste. Mediante clusula compromissria este tipo de so-
luo de demandas vem sendo muito utilizado nos contratos de locao e de
compra e venda de imveis.
Arras: do grego arrabon. Garantia ou sinal dado por um dos contratantes
que firma a presuno de acordo final e torna obrigatria a conveno. Ver
arts. 417 a 420 do CC.
Arrendamento: contrato pelo qual o arrendador d em locao um imvel
ao arrendatrio. Mais utilizado para imveis rurais, embora no haja diferen-
a essencial entre arrendamento e locao.
OPERAES IMOBILIRIAS
69
Astreinte: penalidade imposta ao devedor, consistente numa prestao peri-
dica, que vai sendo acrescida enquanto o montante total do dbito no
pago.
Aval: garantia do pagamento do ttulo de crdito, de natureza pessoal, dada
por terceiro.
Avulso: modo de aquisio originria da propriedade imvel, que ocorre
quando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destaca de um
prdio e se junta a outro.
Bem-de-famlia: proteo, instituda mediante escritura pblica, contra even-
tual execuo de bens, relativamente ao imvel em que reside a famlia. (Ver
Lei n 6.015/73, art. 260). A Lei 8.009/90, art. 3o, III, permite que o bem-de-
famlia seja dado em garantia nos contratos de locao, podendo, por este
dispositivo legal, ser penhorado. No mesmo sentido dispe a Lei n 8.245/
91, art. 82). No entanto, a jurisprudncia do STF est firmada no sentido de
que o bem-de-famlia impenhorvel, fazendo-o com lastro no direito cons-
titucional de moradia. Assim, os artigos citados das leis 8.009/90 e 8.245/
91, so insconstitucionais.
Benefcio de ordem: tambm chamado de benefcio de excusso, consiste
na prerrogativa legal conferida ao fiador demandado de exigir, at a contes-
tao da lide, que sejam executados inicialmente os bens do devedor princi-
pal. Ver art. 827 do CC.
Benfeitorias: obras ou despesas realizadas em um bem imvel (ou mvel),
com o intuito de mant-lo conservado, melhorado ou embelezado. Podem
ser classificadas como benfeitorias teis, necessrias ou volupturias.
Bens fungveis: aqueles mveis que podem ser substitudos por outros da
mesma espcie, qualidade e quantidade.
Bens imveis: aqueles que no podem ser transportados sem que ocorra a
sua destruio ou inutilizao. Podem ser:
Imveis por natureza: o solo, com a sua superfcie.
Imveis por acesso fsica ou artificial: edifcios.
Imveis por acesso intelectual: as sementes lanadas ao solo.
Imveis assim considerados para efeitos legais: direitos reais sobre
imveis, penhor agrcola e as aes que os asseguram, as aplices da
dvida pblica, o direito sucesso aberta, os navios e os avies.
70
Bens infungveis: aqueles que so insubstituveis por outros. As obras de
arte, o direito autoral etc.
Bens pblicos: aqueles que integram o domnio nacional, pertencentes
Unio, aos Estados, Aos Municpios e ao Distrito Federal. So assim classi-
ficados:
Bens de uso comum do povo: mares, rios, estradas, ruas e praas.
Bens de uso especial: terrenos e edificaes em uso para o servio pblico.
Bens dominicais: constitudos pelo patrimnio das pessoas jurdicas de
direito pblico, como objeto de direito pessoal ou real dessas entidades.
Capitalizao: processo matemtico de obteno do valor residual de um
bem.
Captao de imvel: busca de imvel, pelo corretor, para locao, com-
pra e venda, obtendo autorizao escrita do proprietrio.
Casa: Determina a CF no art. 5o, XI: "A casa asilo inviolvel do indiv-
duo, ningum nela podendo penetrar sem consentimento do morador, sal-
vo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou,
durante o dia, por determinao judicial."
Caso fortuito: acontecimento de ordem natural gerador de efeitos jurdi-
cos, como as erupes vulcnicas, queda de raios, estiagem, avalanches, o
aluvio etc.
Cauo: garantia do adimplemento da obrigao, que consiste no depsito
em dinheiro ou na apresentao de bens suficientes em juzo (cauo real)
ou nomeao de fiador idneo (cauo fidejussria). Cauo na locao de
imvel prevista no art. 37, I, da Lei n 8.245/91.
Cesso: contrato oneroso ou gratuito, pelo qual o cedente transfere, ao
cessionrio, crditos ou direitos.
Clusula compromissria: tambm denominada pactum de compromit-
tendo, a clusula que obriga os contratantes, em caso de litgio, a se subme-
terem composio desta mediante arbitragem. Muito utilizada nos contra-
tos de locao.
OPERAES IMOBILIRIAS
71
Clusula leonina: clusula contratual que atribui, a uma das partes, vanta-
gens injustificadamente maiores do que aquelas conferidas outra parte.
Comodato: do latim commodatum, significando emprstimo gratuito de
bem infungvel, que se perfaz com a tradio deste. No admite a devoluo
de bem diverso daquele objeto do acordo. (CC, arts. 579 a 585)
Compscuo: terreno em que pastam animais de vrios donos.
Compra e venda: contrato em que um dos contratantes, denominado ven-
dedor ou alienante, se obriga a transferir a propriedade de um bem mvel
ou imvel, corpreo ou incorpreo, ao outro contratante, denominado
comprador ou adquirente, mediante o pagamento de preo certo em di-
nheiro ou valor fiducirio correspondente. Ver art. 481 do CC.
Compromisso arbitral: conveno pela qual os interessados submetem seu
litgio arbitragem judicial ou extrajudicial de uma ou mais pessoas. Ver
clusula compromissria.
Compromisso de compra e venda (ou contrato ou promessa de compra e venda):
contrato preliminar que objetiva a celebrao posterior de um contrato de-
finitivo, que vem a ser de compra e venda, quase sempre de bem imvel.
Ver arts. 462 a 466 do CC.
Concordata: benefcio que a lei confere ao devedor comerciante de boa-f,
consistente na prorrogao dos prazos de pagamento ou na reduo do
montante devido, a fim de evitar a decretao de sua falncia.
Condio resolutiva: condio que enseja a extino do contrato, to logo
verificado determinado fato, em regra estabelecido por uma das partes, como
a quitao de prestaes.
Condomnio: direito exercido simultaneamente, por vrias pessoas, sobre
um mesmo objeto, incidindo referido direito num quinho ideal.
Condomnio edilcio: denominao adotada pelo CC (arts. 1.331 e seguin-
tes) para o condomnio em edifcio de apartamentos.
Consumidor: toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ou utiliza produto
ou servio como destinatrio final. (Lei n 8.078/90, art. 2o - Cdigo do
Consumidor)
72
Contrato: acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, sobre objeto lci-
to e possvel, com o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir di-
reitos. Pode ser aberto, acessrio, a titulo oneroso ou no, bilateral ou unila-
teral (doaes), consensual, comutativo etc.
Contrato de corretagem: pelo contrato de corretagem uma pessoa deno-
minada corretor, no vinculada por mandato (procurao), prestao de ser-
vios ou qualquer relao de dependncia, obriga-se a obter para o outro
contratante, seu cliente, denominado dono do negcio ou comitente, um ou
mais negcios, conforme as instrues que receber. (ver CC, arts. 722 a 729).
Contrato de locao de imvel: contrato bilateral, oneroso, comutativo,
firmado entre o locador e o locatrio, tendo como objeto imvel residenci-
al, no residencial ou rural, com obedincia aos ditames da lei do inquilinato
(Lei 8.245/91) e do Cdigo do Consumidor.
Corretor de Imveis: o profissional que atua no mercado imobilirio na
intermediao na compra, venda, administrao, permuta, locaes e avalia-
es imobilirias e de bens, mediante recebimento de honorrios. A profisso
de corretor de imveis regulamentada pela Lei n 6.530, de 12 de maio de
1978, por sua vez regulamentada pelo Decreto n 81.871, de 29 de junho de
1978. A corretagem imobiliria est disposta nos artigos 722 a 719 do CC.
Dao em pagamento: um dos modos de extino das obrigaes, consis-
tente no pagamento de dvida mediante a entrega de objeto diferente do
convencionado, devendo operar-se com o consentimento do credor.
Denncia vazia: denncia imotivada da locao de imvel, promovida
pelo locador ou pelo locatrio. Ver artigos 6o e 57 da Lei do Inquilinato
- Lei n 8.245/91.
Desapropriao: uma das formas de expropriao(CF, art. 5o, XXIV),
consistente no desapossamento coercitivo de um bem mvel ou imvel,
pelo Poder Pblico, com fundamento na necessidade pblica, na utilidade
pblica ou, ainda, no interesse social, e mediante a justa e prvia indeniza-
o em dinheiro.
Despejo de imvel: desocupao judicial de imvel locado, em favor do
proprietrio. Ver Lei do Inquilinato (8.245/91), arts. 59 e seguintes.
OPERAES IMOBILIRIAS
73
Dever de urbanidade (tica profissional): dever imposto ao profissional, con-
sistente em tratar bem o pblico, os colegas de profisso, as autoridades e os
funcionrios pblicos em geral, com respeito, discrio e independncia, exi-
gindo igual tratamento e zelando pelas prerrogativas a que tem direito, de
modo a tornar-se merecedor de respeito, contribuindo com isso para o pres-
tgio de sua classe.
Direito de Preferncia: tambm denominado preempo ou prelao, a
clusula especial do contrato de compra e venda de bem mvel ou imvel,
que garante ao vendedor o direito de readquir-lo junto ao comprador, des-
de que sustente igualdade de condies perante um terceiro interessado na
compra. Ver arts. 27 a 34 da Lei n 8.245/91.
Direito de recobro (mesmo que retrovenda): direito do vendedor de recobrar o
imvel vendido, desde que restitua o preo pago, mas as despesas e melhori-
as realizadas pelo adquirente.
Direito de tapagem: direito de vizinhana fundado no princpio da utiliza-
o da propriedade, consistente em poder cercar, murar, valar ou tapar pr-
dio urbano ou rural.
Direitos de vizinhana: decorrentes das limitaes jurdicas fruio de
imveis vizinhos pelos respectivos proprietrios. Washington Barros Mon-
teiro observa: "Os direitos de vizinhana constituem limitaes impostas
pela boa convivncia social, que se inspira na lealdade e na boa-f. A propri-
edade deve ser usada de tal maneira que torne possvel a coexistncia social.
Se assim no se procedesse, se os proprietrios pudessem invocar uns contra
os outros seu pretenso direito absoluto e ilimitado, no poderiam praticar
qualquer direito pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas
vrias faculdades".
Distrato: dissoluo de um contrato motivado por resciso, resilio ou
resoluo.
Doao: contrato gratuito (benfico) pelo qual uma das partes (doador) se
compromete a transferir, gratuitamente, um bem de sua propriedade para o
patrimnio de outra. um tipo de contrato unilateral. A doao pode ser
pura ou incondicional, condicional, modal, remuneratria, com clusula de
reverso, a ttulo singular e inoficiosa. Vale lembrar que a doao pode ser
revogada em caso de ingratido do donatrio. Ver arts. 538 a 563 do CC.
74
Domiclio: local onde a pessoa natural ou jurdica exerce sua atividade habi-
tual, enquanto residncia o local onde a pessoa natural mora, com inteno
de ali permanecer.
Edil: do latim aedes, casa, prdio; da edificium, combinando com ficium,
de facere. tambm sinnimo de vereador.
Emolumentos: lucros eventuais.
Empreitada: contrato que denomina a "locao de servio em que o loca-
dor se obriga a fazer ou mandar fazer certa obra, mediante retribuio deter-
minada ou proporcional ao trabalho executado."
Endosso: assinatura do endossante aposta no verso em branco do ttulo,
que tem por efeito transferir a propriedade deste, remanescente o endossan-
te como um coobrigado solidrio no cumprimento da obrigao.
Enfiteuse: tambm denominado aforamento, um contrato bilateral e onero-
so, no qual, por ato inter vivos ou por disposio de ltima vontade, o propri-
etrio do imvel confere, perpetuamente, a outrem o domnio til deste, medi-
ante o pagamento de uma penso anual, invarivel, denominada foro
Escopo: alvo, mira, intuito, inteno.
Escritura: documento que comprova a celebrao de um negcio jurdico.
Esplio: Conjunto de bens que integra o patrimnio deixado pelo de cujus,
e que sero compartilhados, no inventrio, entre os herdeiros ou legatrios.
Estelionato: crime capitulado no art. 171 do CP, praticado contra o patri-
mnio alheio, que tem como caractersticas o engodo, a astcia e a picardia.
tica profissional: como cidado e profissional, deve o homem conduzir-
se ticamente nos seus contatos com seu semelhante. Os corretores de im-
veis esto obrigados a obedecer o Cdigo de tica Profissional, estabeleci-
do par a classe com a Resoluo-Cofeci n 326/92.
Evico: perda total ou parcial de uma coisa, que sofre seu adquirente, em
conseqncia de deciso judicial promovida pelo verdadeiro dono ou pos-
suidor. Ver arts. 447 a 456 do CC.
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Fato jurdico: todo acontecimento, natural ou humano, capaz de produzir,
modificar ou extinguir direitos .
Fiana locatcia: contrato acessrio em que o fiador garante o cumprimen-
to da obrigao principal pelo afianado, se este no cumpri-la. A fiana
estabelecida entre o credor e o fiador, independentemente da vontade do
afianado, de modo que o fiador ser quem o credor quiser. Ver arts. 819 a
827 do CC, e art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91).
Fraude contra credores: defeito nos negcios jurdicos, consistente na di-
minuio dolosa do patrimnio do devedor, promovida por este, no intui-
to de prejudicar seus credores.
Funo social da propriedade: expresso que denomina o princpio pelo
qual o interesse pblico deve ter preferncia sobre a propriedade privada,
embora sem elimin-la. Da resultam os institutos da desapropriao.
Fundo de comrcio: fundo de comrcio a expresso adotada pelo art.
1.412 do CC, designando o complexo de bens corpreos e incorpreos,
organizado para o exerccio empresarial.
Garantias locatcias: garantias que a lei confere ao locador de imveis em
face da eventualidade do inadimplemento do contrato pelo inquilino. So
trs as modalidades definidas no art. 37 da Lei n 8.245/91: a cauo, a
fiana e o seguro fiana locatcia.
Geminados: diz-se de imveis contguos, em parede-e-meia. Jamais use a
expresso germinados, no caso de imveis contguos.
Habite-se: autorizao concedida pela autoridade administrativa para que
o imvel edificado de acordo com os requisitos legais possa ser ocupado
para os fins a que se destina.
Hasta pblica: a venda judicial de imveis, por leiloeiro.
Hectare: unidade de medida agrria correspondente a 100 ares. Cada are,
por sua vez, vale 100m. Assim, um hectare vale 10.000m.
Herdeiro: pessoa a quem se defere a sucesso de bens deixados pelo autor
da herana. Podem ser herdeiros legtimos, aqueles que a lei inclui na suces-
so legtima (CC, art. 1829) e, por devoluo (CC art. 1.844) o Municpio, o
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Distrito Federal e a Unio. Herdeiro necessrio, legitimrio ou forado, qual
seja, o descendente ou ascendente do autor da herana. Herdeiro universal,
aquele que, legtimo ou necessrio, o nico sucessor. Herdeiro porcionrio,
aquele que, com outro herdeiro, divide o quinho hereditrio.
Hipoteca: direito real de garantia que incide sobre imvel.
Imvel rural: prdio rstico de rea contnua qualquer que seja a sua locali-
zao, destinado explorao extrativa agrcola, pecuria ou agroindustrial,
quer mediante planos pblicos de valorizao, quer mediante iniciativa pri-
vada (art. 1 I, da Lei n 4.504/64 - Estatuto da Terra).
Incorporador imobilirio: pessoa natural ou jurdica, empresria ou no, que,
embora no levantando a construo, comprometa-se ou efetive a venda de
fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime
condominial, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabili-
zando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas
condies, das obras concludas. (Lei 4.591/64, arts. 29 e 32 a 47)
Inquilino: pessoa que mora em imvel cedido por locao. Locatrio.
Latifndio: vasta extenso de terra concentrada nas mos de um s propri-
etrio. definido no art. 4o da Lei n 4.504/64.
Leasing: arrendamento mercantil de bens mveis e imveis, entre pessoas
jurdicas.
Legado: parte da herana deixada pelo testador quele que no seja herdei-
ro, denominado legatrio.
Legtima: parte da herana que cabe a cada herdeiro, e que no pode ser
disposta pelo testador.
Letra de cmbio: ttulo de crdito formal, consistente numa ordem escrita
de pagamento, de um emitente ou sacador, a outrem, chamado aceitante ou
sacado, para que pague a um terceiro, denominado tomador, determinada
importncia em local e data determinados.
Locao: contrato bilateral, consensual, oneroso e comutativo, em que uma
das partes, denominada Locador, se compromete a ceder outra, denomi-
nada Locatrio, o uso e gozo de bem mvel ou imvel no fungvel.
OPERAES IMOBILIRIAS
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Locao no residencial: denominao dada pela Lei n 8.245/91 (Lei do
Inquilinato), locao comercial, industrial, abrangendo, ainda, locao de
prdios pblicos, galpes etc.
Locao para temporada: locao de imvel destinado residncia tem-
porria do inquilino, por prazo no superior a 90 dias. Ver art. 48 da Lei do
Inquilinato.
Locador: denominao que se d quele que loca, aluga o bem ao locatrio.
Em se tratando de imvel o locador chamado por muitos de senhorio.
Luvas: importncia que o inquilino paga ao locador, independentemente do
aluguel, para conseguir um contrato de locao comercial. O art. 45 da Lei
n 8.245/91 permite a cobrana de luvas nos contratos iniciais.
Mediao: atividade que consiste em aproximar as partes potencialmente
contratantes, orientando-as para a concretizao do negcio, mediante co-
misso (honorrios, no caso dos corretores de imveis) a ser paga por um
ou por ambos os interessados.
Multipropriedade imobiliria: tambm chamada time-sharing: trata-se de
um sistema original de condomnio de bem imvel, em que cada condmino
tem o direito de utiliz-lo, com exclusividade, durante um certo perodo do
ano previamente estabelecido com os demais condminos.
Mtuo: espcie de contrato de emprstimo em que o mutuante transfere ao
muturio o domnio de bem fungvel, tendo este a obrigao de restituir
bem do mesmo gnero, qualidade e quantidade. O objeto mais comum des-
te contrato o dinheiro.
Nome empresarial: firma ou denominao da pessoa natural ou jurdica no
exerccio de suas atividades empresariais. O Cdigo Civil trata deste assunto
nos arts. 1.155 a 1.168.
Nota Promissria: ttulo de crdito formal, consistente numa promessa de
pagamento a ser efetuado pelo emitente, ao beneficirio ou ordem deste,
em data e local determinados.
Notrio: denominao dada ao Tabelio de notas, aquele encarregado da
elaborao de escrituras pblicas.
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Notificao premonitria: notificao que faz o locador ao inquilino para
denunciar o contrato de locao em vigor. Ver art. 46 da Lei n 8.245/91 -
Lei do Inquilinato.
Novao: um dos modos de extino das obrigaes, que consiste na for-
mao de uma nova obrigao, em substituio anterior, que se extingue.
Nunciao de obra nova: tipo de ao judicial especial, de carter preven-
tivo, para impedir que construo ou obra congnere venha a causar danos
ao proprietrio possuidor de imvel, a condmino de condomnio edilcio
ou ao Municpio.
Nu-proprietrio: denominao ao proprietrio de um bem que o cede em
usufruto a outrem.
Ocupao: forma originria de aquisio de propriedade, que consiste na
apropriao de coisa sem dono.
nus real: gravame incidente sobre bens mveis ou imveis, em face de
direitos reais sobre coisas alheias.
Outorga uxria: autorizao dada pela mulher ao marido, para a prtica de
determinados atos, sem a qual estes no teriam validade, haja vista o dispos-
to nos artigos 107, 220, 1.647, 1.648 e 1.650, todos do CC.
Pacto compromissrio: tambm denominado contrato preliminar, a con-
veno pela qual as partes se comprometem a celebrar contrato futuro. A
promessa de compra e venda um exemplo.
Pacto de melhor comprador: clusula do contrato de compra e venda pela
qual o vendedor, dentro de um prazo estipulado, pode desfazer o negcio
se aparecer um novo comprador que oferea melhores condies.
Penhor: direito real sobre coisa alheia, consistente na entrega de um bem
mvel, suscetvel de alienao, efetuada pelo devedor ou terceiro, ao credor,
para garantia de um dbito.
Penhora de bens: apreenso judicial de bens do devedor, destinada a ga-
rantir o pagamento da dvida.
Pessoa natural: ser humano dotado de direitos e obrigaes determinados
pela lei.
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Posse: de acordo com o art. 1.196 do CC, considera-se possuidor todo
aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de alguns dos poderes
inerentes propriedade.
Preempo: tambm denominado referncia ou prelao, a clusula espe-
cial do contrato de compra e venda de bem mvel ou imvel, que garante ao
vendedor o direito de readquir-lo junto ao comprador, desde que sustente
igualdade de condies perante um terceiro interessado na compra.
Probidade: integridade de carter, honradez.
Procurador: pessoa que, no contrato de mandato, recebe poderes do man-
dante para atuar em nome deste, praticando atos ou administrando interes-
ses. Pode ser pblica ou particular.
Prdigo: aquele que dilapida seus bens de forma compulsiva. o esbanja-
dor, o perdulrio inconseqente, que leva runa seu patrimnio, muitas
vezes prejudicando a famlia.
Relativamente incapaz: situao do indivduo que, embora possa praticar,
pessoalmente, sem qualquer restrio, certos atos da vida civil, para a maio-
ria destes dever estar assistido por algum escolhido em funo do paren-
tesco, de relao de ordem civil ou por deciso judicial.
Remio de dvida: resgate, pagamento de dvida.
Remisso: renncia, libertao, perdo de dvida concedido pelo credor ao
devedor.
Renncia: uma das formas de perda de propriedade, a par da alienao (a
principal forma de perda da propriedade), do perecimento da coisa e da
desapropriao.
Retrovenda: clusula especial de contrato de compra e venda, pela qual o
vendedor tem o direito de resgatar o bem alienado (vendido), dentro de
determinado prazo, pagando o preo recebido e mais as despesas realizadas
pelo comprador.
Semovente: expresso que denomina os animais, especialmente aqueles teis
aos homens.
80
Sublocao de imveis: ato de alugar a um terceiro uma parte da coisa locada.
Superfcie (direito de): direito real de uso de bem alheio, consistente na ces-
so de imvel, pelo proprietrio, a um superficirio, gratuita ou onerosa-
mente, para que este construa ou plante no terreno. regulado pelos arts.
1.369 a 1.377 do CC.
Tapume: cerca de arame ou madeira, sebe viva, vala, enfim, qualquer estru-
tura que sirva de demarcao de terrenos contguos, e para impedir a entra-
da de pessoas ou animais. Ver art. 1.297 do CC.
Terras devolutas: so bens de natureza dominial, vale dizer, integral
o patrimnio de pessoas jurdicas de direito pblico. So terras vagas,
no aproveitadas, que podem ser alienadas ou cedidas a particulares.
Ver art. 20 da CF.
Terrenos de marinha: faixa de terra banhada pelas guas marinhas, lacus-
tres ou fluviais, numa largura de 33 m, contados da preamar mdia terra
adentro. Esses terrenos integram o patrimnio da Unio.
Tombamento: ato pelo qual o Poder Pblico visa a preservao de bem de
valor histrico, cultural, artstico, cientfico ou paisagstico, e que consiste na
sua inscrio como Patrimnio Nacional.
Tradio: entrega real ou ficta de um bem, mediante a qual se transmite a
propriedade ou a posse. A tradio de um bem imvel se perfaz com o
registro da escritura pblica no Cartrio do Registro de Imveis daquela
regio especfica.
Transao: conveno pela qual as partes (transigentes) extinguem obriga-
es litigiosas mediante concesses mtuas.
Transcrio: ato pelo qual o oficial competente lna, em livro prprio, o
registro dos ttulos translativos de propriedade, por ato inter vivos.
Turbao da posse: ato que, injustamente praticado, impede o normal
exerccio da posse pelo legtimo possuidor. Ver arts. 926 e 927 do CPC.
Usucapio: modo originrio de aquisio da propriedade, autorizada pela
posse mansa e pacfica, de um bem, no perodo fixado por lei. Ver arts.
1.260 a 1.262 do CC. CF, arts. 183 e 191, CPC, arts. 941 a 945.
OPERAES IMOBILIRIAS
81
Usufruto: direito real sobre bem alheio atribudo a algum para que possa
fruir das utilidades e frutos de um bem de propriedade alheia, sem alte-
rao de sua substncia, enquanto temporariamente destacado da mes-
ma propriedade.
Venda a contento: clusula especial do contrato de compra e venda pela
qual o comprador pode desfazer o negcio se a coisa recebida no for
do seu agrado, tendo as obrigaes de mero comodatrio, enquanto esti-
ver em seu poder, sob condio suspensiva, e no manifestar a aceitao.
Venda ad corpus: venda de bem imvel que leva em conta apenas sua
especificao por caractersticas e confrontaes, sem determinao de
rea. Ver CC, art. 500.
Venda ad mensuram: espcie de venda de imvel que exige a especifi-
cao da rea alienada, sendo esta determinada. Ver CC, art. 500.
Vcio redibitrio: defeito oculto que torna o bem alienado imprprio
para o uso a que se destina, ou causa diminuio do seu valor. Ver CC,
art. 2.164.
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OPERAES IMOBILIRIAS
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AVVAD, Pedro Elias e LIMA, Rafael Augusto de Mendona. Direito
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GABARIT GABARIT GABARIT GABARIT GABARITO OO OO
EXERCCIO I EXERCCIO II

Operacoes Imobiliarias

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