Forum graana Tuzle

Projekat
Jaanje civilnih aktivnosti na lokalnom nivou
finansiran od
National Endowment for Democracy Washinton, USA

ZAKON
O KORITENJU, UPRAVLJANJU I ODRAVANJU ZAJEDNIKIH
DIJELOVA I UREAJA ZGRADE
- PREIEN TEKST -

PRAVILNIK
O USLOVIMA I NAINU IZBORA UPRAVITELJA STAMBENIH
ZGRADA I DOBIJANJA ODOBRENJA
ZA OBAVLJANJE POSLOVA UPRAVITELJA

ODLUKA
O KUNOM REDU U STAMBENIM ZGRADAMA

SLUBENE NOVINE TK, br. 7/00 od 18.5.2000. (Osnovni tekst Zakona)

SLUBENE NOVINE TK, br. 14/02 OD 25.10.2002. (Izmjene i dopune Zakona)
ZAKON
O KORIENJU, UPRAVLJANJU I ODRAVANJU
ZAJEDNIKIH DIJELOVA I UREAJA ZGRADE
PREIEN TEKST
I. Ope odredbe
lan 1.
Ovim Zakonom ureuju se prava i obaveze vlasnika posebnih dijelova zgrade (u daljem
tekstu: etanih vlasnika) u korienju i upravljanju zajednikim dijelovima i ureajima zgrade
i njihovom odravanju.
Etanim vlasnikom smatraju se osobe koje su pravo vlasnitva stekle na posebnim
dijelovima zgrade do donoenja Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo,
kao i osobe koje su po odredbama tog Zakona stekle pravo vlasnitva, kao i pravna lica iji
stanovi nisu otkupljeni.
lan 2.
Etani vlasnici imaju nedjeljivo zajedniko pravo vlasnitva na zajednikim dijelovima
zgrade koji slue njihovim posebnim dijelovima i nedjeljivo zajedniko pravo vlasnitva na
zemljitu na kome je zgrada izgraena, ako zakonom nije drugaije odreeno.
lan 3.
Pod zajednikim dijelovima i ureajima zgrade smatraju se:
- nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stubovi, meuspratna konstrukcija,
krovni pokriva /kosi i ravni/),
- krovovi (izolacije, crijep, salonit i slino),
- prohodne i neprohodne zajednike terase,
- fasade zgrade, ulazna vrata i prozori zajednikih prostora,
- krovna i ostala limarija (slivne vertikale, oluci, opavi i drugo),
- dimnjaci, ventilacioni kanali, hidranti, protupoarni aparati, crijeva sa mlaznicama, kanali
za smee i slino,
- zajednika stubita, ograde, poarni prilazi i slino,
- dizala za prijevoz putnika i tereta (liftovi) sa svim instalacijama koje obezbjeuju
normalno bezbjedno korienje istih,
- elektrine instalacije od glavnih osiguraa do pomone razvodne table u stanu,
- vodovodne instalacije od glavnog vodomjera do potroaa (sve instalacije u zidu i odvodi
u podu), te sanacija poslije intervencija,
- sanitarni ureaji instalacije vodovoda i kanalizacije u zajednikim prostorijama,
- vertikalne kanalizacione instalacije od ukljuenja odvoda iz stana do sabirnih ahtova,
- elektrine instalacije stubine rasvjete (automati, sijalina mjesta i armature, razvodna
ploa, brojila i uklopni sat),
- zajedniki dijelovi instalacija centralnog grijanja do zakljuno sa ventilom na grijnom
tijelu, kao i grijna tijela u zajednikim prostorima,

- telefonske instalacije do razvoda za stan, instalacije elektrinih brava, interfona, pozivnih

tastatura, zvona, instalacije gromobrana i slino,
- ureaji za snabdijevanje vodom (hidrofori i hidrofleksi),
- prostorije i instalacije za odlaganje otpada, ve-kuhinje, podrumske i tavanske prostorije,
- ienje zajednike septike jame
- i drugi dijelovi i ureaji koji slue zajednikoj svrsi.
Prava i obaveze u upravljanju, odravanju i korienju sklonita ureuju se posebnim
propisom.
lan 4.
Etani vlasnici imaju pravo i obavezu korienja, upravljanja i odravanja zajednikih
dijelova i ureaja zgrade.
II. Korienje, upravljenje i odravanje zajednikih dijelova zgrade
lan 5.
Etani vlasnici duni su snositi trokove korienja, upravljanja i odravanja zajednikih
dijelova zgrade koji slue njihovim posebnim dijelovima.
lan 6.
Etani vlasnik vri o svom troku opravke u cilju odravanja svog posebnog dijela u
ispravnom stanju.
Etani vlasnik je duan o svom troku izvriti opravku na svom posebnom dijelu, ako je to
neophodno da bi se otklonila teta za posebni dio drugog vlasnika ili za dijelove zgrade koji
slue zgradi kao cjelini.
lan 7.
Svaka zgrada, koja ima dva ili vie vlasnika i vie od 4 stana, mora imati upravitelja.
Upravitelj moe biti pravno ili fiziko lice, osposobljeno i registrovano za upravljanje i
odravanje objekta.
U zgradama koje ine jednu graevinsku cjelinu, etani vlasnici su duni izabrati jednog
upravitelja.
Registar zgrada i upravitelja vodi nadleni opinski organ.
Opina moe, za zgrade iz stava 1. ovog lana, propisati posebne uslove za:
- upravljanje i odravanje zajednikih dijelova i ureaja
- zajedniko zemljite i pripadajue javne povrine
- kuni red
- upotrebu, odravanje i kontrolu dovoda i materijala elektrine energije, centralnog
grijanja, vode i sl.
- Lica koja se bave upravljanjem i odravanjem
lan 8.
Meusobna prava i obaveze u pogledu korienja, upravljanja i odravanja zajednikih
dijelova etani vlasnici reguliu meuvlasnikim ugovorom.
U zgradama u kojima postoje dva ili vie odvojenih ulaza ugovor iz stava 1. ovog lana
zakljuuje se izmeu etanih vlasnika iji se posebni dijelovi nalaze u istom ulazu.

Ugovor koji je potpisalo vie od 50% etanih vlasnika, obavezuje i one etane vlasnike
koji su ga odbili potpisati, kao i etane vlasnike koji su pravo vlasnitva stekli nakon
sklapanja tog ugovora.
Ako etani vlasnici ne zakljue ugovor iz stava 1. ovog lana na prijedlog jednog ili vie
etanih vlasnika, opinski sud e u vanparninom postupku svojim rjeenjem urediti te
odnose.
lan 9.
Ugovor iz stava 1. prethodnog lana naroito sadri:
- ugovorne strane,
- ulicu i broj zgrade u kojoj se nalaze posebni dijelovi i podatke o njima, (broj ulaza,
sprata, broj stana),
- nain upravljanja i odluivanja,
- popis zajednikih dijelova i ureaja zgrade koji koriste dijelovima etanih vlasnika,
- nain prikupljanja, raspodjele i upotrebe sredstava namijenjenih za odravanje zgrade,
- ovlatene osobe za zastupanje etanih vlasnika,
- i druga pitanja bitna za korienje, upravljanje i odravanje zajednikih dijelova i ureaja
zgrade.
lan 10.
Meuvlasniki ugovor zakljuuje se u pismenom obliku.
lan 11.
Pod pravom korienja zajednikih dijelova i ureaja zgrade od strane etanih vlasnika,
smatra se nesmetano korienje tih dijelova bez povreivanja prava drugih korisnika.
lan 12.
O upravljanju zajednikim dijelovima i ureajima zgrade etani vlasnici odluuju:
a) na skupu etanih vlasnika,
b) preko odbora etanih vlasnika,
c) preko predstavnika etanih vlasnika.
lan 13.
Etani vlasnici na svom skupu imaju pravo i obavezu da u upravljanju zajednikim
dijelovima i ureajima zgrade odluuju o:
- pravilima o radu skupa etanih vlasnika i odbora etanih vlasnika,
- programu odravanja zajednikih dijelova i ureaja zgrade koji koriste zgradi kao cjelini,
ukljuujui i graevinske promjene nune radi odravanja,
- planu prihoda i rashoda zgrade,
- zavrnom obraunu,
- prihvatanju godinjeg izvjetaja,
- izboru odbora etanih vlasnika i njegovom smjenjivanju,
- osiguranju zgrade,
- iznajmljivanju i davanju u zakup zajednikih prostorija,
- sprovoenju odluke o kunom redu,
- stvaranju zajednikih sredstava,
- izboru upravitelja,

- drugim pitanjima koje predloi odbor etanih vlasnika ili 1/3 etanih vlasnika.
lan 14.
Etani vlasnici zakljuuju ugovor sa upraviteljem.
O izboru upravitelja etani vlasnici odluuju veinom glasova. Izuzetno, upravitelj moe
biti izabran glasovima vlasnika, iji zbir korisne povrine njihovih posebnih dijelova ini vie
od 50% ukupne korisne povrine zgrade.
Odluka o izboru upravitelja obavezuje ostale vlasnike.
Ukoliko etani vlasnici u roku od 90 dana od stupanja na snagu ovog Zakona ne izaberu
upravitelja, njegovo imenovanje e do izbora izvriti nadlena opinska sluba.
Etani vlasnici su duni upravitelju plaati naknadu za upravljanje i odravanje.
lan 15.
Svi etani vlasnici obavezni su plaati naknadu za odravanje i upravljanje zajednikih
dijelova i ureaja zgrade.
Naknadu iz prethodnog stava etani vlasnici su duni uplaivati upravitelju.
Upravitelju pripada naknada na ime usluga upravljanja u iznosu koji ne moe biti vei od
15% od cijene utvrene u lanu 16.
Ukoliko etani vlasnik naknadu ne uplati tri puta uzastopno, u iznosu predvienom lanom
16. ovog Zakona, predstavnik ovlaten na skupu etanih vlasnika ima pravo podnijeti tubu za
naplatu naknade protiv tog etanog vlasnika kod nadlenog suda.
lan 16.
Naknadu iz lana 15. Stav 1. ovog Zakona etani vlasnici uplauju u iznosu od:
- za stambeni prostor ..................................... 0,3 KM/1m2 mjeseno
- za poslovni prostor ...................................... 0,4 KM/1m2 mjeseno
Izuzetno, iznos naknade moe biti umanjen ili uvean na obrazloen zahtjev upravitelja i
preko 50% etanih vlasnika.
Naknadu iz stava 1 za stanove koji nisu otkupljeni snose nosioci prava raspolaganja, a za
stanove koji se ne koriste ili izdaju veem broju korisnika vlasnici stana.
lan 17.
Sredstva odravanja i upravljanja iz prethodnog lana upotrebljavaju se iskljuivo za
pokrie slijedeih trokova:
- otplate zajma za finansiranje trokova odravanja i poboljavanja zajednikih dijelova i
ureaja zgrade,
- hitnih popravaka zajednikih dijelova i ureaja zgrade,
- nunih popravaka zajednikih dijelova i ureaja zgrade,
- redovnog odravanja zajednikih dijelova i ureaja zgrade,
- zamjene i poboljavanja postojeih i ugradnje novih zajednikih dijelova i ureaja
zgrade,
- osiguranja zgrade kod osiguravajueg drutva,
- protupoarne zatite.
lan 18.

Hitnim popravcima smatra se preduzimanje radova na zajednikim dijelovima i ureajima

zgrade, naroito u sluaju:
- kvarova na sistemu centralnog grijanja,
- puknua, oteenja i zaepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi sprjeavanja
daljnjih tetnih posljedica,
- kvarova na elektrinoj instalaciji,
- znatnijih oteenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
- prodiranje oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg
oteenja krova,
- naruene statike stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade,
- kvarova na liftu,
- otpadanja dijelova fasade,
- saniranje posljedica poara.
lan 19.
Nunim popravcima smatra se preduzimanje radova naroito radi:
- sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stubova, meuspratnih konstrukcija,
temelja,
- sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala,
- sanacije ravnih i kosih krovova,
- zamjene instalacija na zajednikim dijelovima i ureajima zgrade (vodovodne,
kanalizacione, elektrine, mainske, centralnog grijanja i slino),
- popravka fasade zgrade,
- izolacije zidova, podova i temelja zgrade,
- svi drugi radovi koji su neophodni da se stan, odnosno zgrada sauva od veeg oteenja
ili da se zatiti ivot i zdravlje ljudi.
lan 20.
Pod redovnim odravanjem zajednikih dijelova i ureaja zgrade smatra se:
- redovno odravanje istoe zajednikih prostorija,
- redovno plaanje utroka elektrine energije u zajednikim dijelovima i ureajima
zgrade,
- redovno odravanje elektrinih instalacija u zajednikim dijelovima zgrade,
- kreenje i bojenje zidova, stropova, vanjske i unutranje stolarije i ostali molerskofarbarski radovi,
- bojenje bravarije, radijatora, drugih grijaih tijela i drugih odgovarajuih elemenata u
zgradi,
- zamjena krovova,
- keramiarski i drugi radovi na zavrnim oblogama podova i zidova,
- zamjena podnih obloga i premazivanje podova,
- popravak fasade,
- zamjena i popravak stolarije, ukljuujui i elemente zatite od vanjskih uticaja (kapci,
aluzine i slino),
- popravak pokrova i ravnog krova, djelimina i potpuna sanacija,
- odravanje rasvjete i drugih elektrinih ureaja (zamjena sijalica, prekidaa, utinica,
zvonaca, svjetiljki, internog govornog ureaja i slino), kao i odravanje vanjske rasvjete
koja pripada zgradi,
- zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
- odravanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljitu koje pripada zgradi
(ograde, sprave za igru djece, okviri za ienje tepiha, klupe i slino),

- redovni servisi lifta,

- redovni servisi protupoarne instalacije i protupoarnih aparata u zgradi,
- redovni servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za
otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
- redovni servisi na antenskim ureajima, ureajima za prijem televizijskog programa,
ukljuujui i ureaje za kablovsku i satelitsku TV,
- redovni servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije i elektroinstalacija i mainskih
instalacija,
- redovni servisi ostalih aparata i ureaja u zgradi prema uputstvu proizvoaa,
- odravanje i ienje dimnjaka (dimnjaarske usluge),
- dezinsekcija, dezinfekcija i deratizacija zajednikih prostora zgrade i posebnih dijelova
zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja tetoina i gamadi,
- ienje kanala za smee,
- ienje odvodnih reetaka, odvoda i oluka,
- ienje septikih jama.
lan 21.
Ako se trokovi navedeni u lanovima 17., 18., 19. i 20. ne mogu pokriti iz sredstava
navedenih u lanu 16. sredstva e se osigurati dodatnim uplatama etanih vlasnika, iz
osiguranja, zaduivanjem ili na drugi nain.
lan 22.
Etani vlasnici odravanje i upravljanje zajednikih dijelova i ureaja zgrade povjeravaju
fizikom ili pravnom licu koje je registrovano za te poslove.
Etani vlasnici, odnosno njihov ovlateni predstavnik sa fizikim ili pravnim licem iz stava
1. ovog lana zakljuuju ugovor o odravanju i upravljanju zajednikih dijelova i ureaja
zgrade kojim reguliu svoja prava i obaveze.
lan 23.
Upravljanje zgradom obuhvata:
a) voenje svih potrebnih evidencija o stanovima, vlasnicima stanova i poslovnih
prostora,
b) zakljuivanje ugovora o odravanju i upravljanju zajednikih dijelova stambenih
zgrada sa vlasnicima stanova i poslovnih prostora,
c) naplatu naknade za upravljanje i odravanje zajednikih dijelova stambenih zgrada,
d) voenje odvojenih knjigovodstvenih evidencija i operativno-fnansijsko poslovanje u
funkciji upravljanja i odravanaja zajednikih dijelova stambenih zgrada za svaku
stambenu zgradu ulaz,
e) osiguranje stambenih zgrada i poslovi refundacije teta u stambenoj zgradi, osiguranje
od odgovornosti, osiguranje od poara,
f) izradu godinji planova i programa odravanja zajednikih dijelova stamenih zgrada, te
prezentacija istih vlasnicima, izrada i podnoenje izvjetaja vlasnicima,
g) organizaciju realizacije usvojenih godinjih planova,
h) pruanje svih informacija predstavnicima vlasnika u stambenoj zgradi,
i) koordinaciju sa predstavnicima vlsnika u zgradi,
j) ugovaranje izvoenja radova na zejdikim idjelovima i ureajima stambene zgrade,
k) nadzor nad izvoenjem radova,

l) izradu godinjih planova i programa za velike opravke, poboljanje, zamjenu dotrajalih

elelemenata stambenih zgrada, kao i plana modernizacije stambene zgrade po izriitom
zahtjevu predstavnika stambne zgrade,
m) izradu kalkulacija, raspisivanje licitacije, prikupljanje ponuda i odabir izvoaa i
nadzor na izvoenju radova.
Sve navedene poslove upravitelj e obavljati u ime i za raun etanih vlasnika, a u skladu
sa meusobnim odnosima, pravima i obavezama definisanim u ugovoru.
Upravitelj zgrade prima stambenu zgradu na upravljanje i odravanje na osnovu zapisnika
o stanju stambene zgrade sainjenog u prisustvu predstavnika: upravitelja, etanih vlasnika i
pranog subjekta koji je ranije odravao stambenu zgradu.
III. Kaznene odredbe
lan 24.
Novanom kaznom u iznosu od 100 do 1.000 KM kaznit e se za prekraj etani vlasnik
ako:
- svojim ponaanjem nanese tetu na zajednikim dijelovima i ureajima zgrade iz lana 3.
ovog Zakona,
- ne snosi trokove korienja, upravljanja i odravanja zajednikih dijelova zgrade, koji
slue njihovim posebnim dijelovima (lan 5.),
- o svom troku ne izvri opravku na svom posebnom dijelu, ako je to neophodno da bi se
otklonila teta za posebni dio drugog vlasnika ili za dijelove zgrade koji slue zgradi kao
cjelini (lan 6, stav 2.),
- koristi zajednike dijelove i ureaje zgrade na nain koji povreuje pravo drugih
korisnika (lan 11.),
- ne dozvoli vrenje popravaka ili drugih radova, odnosno odravanje zajednikih dijelova
i ureaja zgrade propisanih lanovima 18., 19. i 20. ovog Zakona osobi kojoj je povjereno
odravanje zgrade iz lana 22. ovog Zakona.
lan 25.
Novanom kaznom u iznosu od 500 do 10.000 KM kaznit e se za prekraj pravno lice
kojem je povjereno odravanje i upravljanje u smislu lana 22. ovog Zakona:
- ako bez odgaanja ne preduzima radnje na otklanjanju prijavljenih kvarova koji mogu
prouzrokovati tete na zajednikim dijelovima i ureajima zgrade ili posebnim dijelovima
zgrade (lanovi 18., 19. i 20.),
- ako bez odgaanja ne preduzima radnje na otklanjanju kvarova koji mogu ugroziti ivot i
zdravlje etanih vlasnika i drugih osoba (lan 19. alineja 7.),
- ako ne organizuje redovno odravanje zajednikih dijelova i ureaja zgrade i ne odrava
ih u funkcionalnom stanju (lan 20.),
- ako ne koristi sredstva za odravanje zgrade za pokrie trokova odravanja zajednikih
dijelova i ureaja zgrade (lan 17.).
Za prekraje iz stava 1. ovog lana kaznit e se i odgovorna osoba u pravnom licu
novanom kaznom u iznosu od 100 do 1.000 KM.
Odredbe stavova 1. i 2. ovog lana odnose se i na pravne subjekte koji u smislu lana 26.
stav 1. ovog Zakona nastavljaju poslove odravanja u prijelaznom periodu.
Za prekraj iz stava 1. ovog lana kaznit e se fizika osoba kojoj je povjereno odravanje
u smislu lana 22. ovog Zakona, novanom kaznom u iznosu od 500 do 2.000 KM.

IV. Prijelazne i zavrne odredbe

lan 26.
U cilju nastavljanja zatite i odravanja zajednikih dijelova i ureaja zgrade, dosadanji
pravni subjekti kojima je bilo povjereno odravanje stanova i zgrada nastavit e ovaj posao
najdue tri godine od dana stupanja na snagu ovog Zakona.
U tom periodu pravni subjekti iz stava 1. ovog lana duni su godinji iznos naknade iz
lana 16. ovog Zakona, koji naplauju etani vlasnici iji se posebni dijelovi nalaze u istom
ulazu, posebno evidentirati.
Prilikom utroka sredstava iz stava 2. ovog lana, pravni subjekti iz stava 1. ovog lana
duni su pribaviti saglasnost etanih vlasnika.
U istom periodu, u skladu sa ovim Zakonom, preispitat e se i, uz saglasnost odbora
etanih vlasnika i zakupaca, potpisati novi ugovor o zakupu, odnosno prodaji zajednikih
dijelova zgrade pravnim i fizikim licima koja za svoje potrebe koriste zajednike dijelove
zgrade na osnovu ugovora sklopljenih prije stupanja na snagu ovog Zakona.
lan 27.
Opinska vijea duna su u roku od 60 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona
donijeti odluke kojima e utvrditi obaveze nadlenih slubi u cilju uspostavljanja, upravljanja
i odravanja zajednikih dijelova i ureaja zgrade.
lan 28.
Ovaj Zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u Slubenim novinama
Tuzlanskog kantona.
___________________________________________________________________________

Na osnovu lana 6a stav5, alineja 5, Zakona o izmjenama i dopunama zakona o koritenju,

upravljanju i odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade (Slubene novine TK, broj
14/02) i lana 3. Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o organizaciji opinske uprave
opine Tuzla (Slubeni glasnik opine Tuzla, broj 5/03), Opinsko vijee Tuzla, na
prijedlog Slube za stambene poslove opine Tuzla, na sjednici od 29.oktobra 2003. godine,
donosi:
PRAVILNIK
o uslovima i nainu izbora upravitelja stambenih
zgrada i dobijanja odobrenja za obavljanje poslova upravitelja
I

OSNOVNE ODREDBE
lan 1.

Ovim pravilnikom propisuju se posebni uslovi za izbor upravitelja i dobijanje odobrenja za

vrenje poslova upravitelja CERTIFIKAT (u daljem tekstu Certifikat), te nain voenja
registra zgrada i upravitelja.
lan 2.
Certifikat za vrenje poslova upravitelja moe se izdati pravnom ili fizikom licu koje,
pored opih uslova propisanih lanom 6a. stav 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o
koritenju, upravljanju i odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade (Slubene novine
TK broj 7/00 i 14/02), ispunjava i posebne uslove za obavljanje poslova upravitelja.
II

POSEBNI USLOVI ZA DOBIJANJE ODOBRENJA ZA OBAVLJANJE

POSLOVA UPRAVITELJA
lan 3.

Upravitelj mora da ispunjava posebne uslove za dobijanje odobrenja za rad, odnosno za

posjedovanje certifikata, a to su:
1. Da je pravno lice preduzee registrovano kod nadlenog suda za slijedee djelatnosti
prema Standardnoj klasifikaciji djelatnosti u Federaciji Bosne i Hercegovine (Slubene
novine Federacije BiH, broj 28/98) a to su:
-

odravanje objekata visokogradnje, niskogradnje i njihovih dijelova (ifra djelatnosti

45.213),
upravljanje nekretninama, uz naplatu ili po ugovoru (ifra djelatnosti 70.3270.320),
raunovodstveni, knjigovodstveni i revizorski poslovi (ifra djelatnosti 74.1274.120),
savjetovanje u vezi s poslovanjem i upravljanjem (ifra djelatnosti 74.1474.140), i
arhitektonske i iniinjerijske djelatnosti i tehniko savjetovanje (ifra djelatnosti
74.2074.200),

2. Da je fiziko lice registrovano kod nadlenog organa uprave za obavljanje poslova iz take
1. ovog lana u vidu osnovnog zanimanja.

3. Da je osposobljen da obavlja poslove upravljanja stambenim zgradama, odnosno da

posjeduje program-software za:
- voenje svih potrebnih evidencija o stanovima, vlasnicima stanova, poslovnih prostora
i garaa i zajednikih dijelova zgrade,
- voenje odvojenih knjigovodstvenih evidencija i operativnog finansijskog poslovanja
u funkciji upravljanja i odravanja zajednikih dijelova stambenih zgrada za svaku
stambenu zgradu ulaz,
- izradu godinjih planova i programa odravanja zajednikih dijelova stambenih
zgrada, te prezentaciju istih vlasnicima, izradu i podnoenje izvjetaja vlasnicima istih,
- izradu godinjih planova i programa za velike popravke poboljanje, zamjenu
dotrajalih elemenata stambenih zgrada, kao i plana modernizacije stambene zgrade po
izriitom zahtjevu predstavnika stambene zgrade, i
- izradu kalkulacija, raspisivanje tendera-licitacija, prikupljanje ponuda i odabir
izvoaa i nadzornog organa na izvoenju radova.
4. Da je osposobljen da obavlja i druge pravne poslove, a naroito:
-

zakljuenje ugovora o odravanju i upravljanju zajednikih dijelova stambenih zgrada

sa vlasnicima stanova, poslovnih prostora i garaa zgrada,
naplatu naknade za upravljanje i odravanje zajednikih dijelova stambenih zgrada,
osiguranje stambenih zgrada i za poslove refundacije teta u stambenoj zgradi:
osiguranje od odgovornosti, osiguranje od poara,
ugovaranje izvoenja radova na zajednikim dijelovima stambene zgrade,
nadzor nad izvoenjem radova, i
koordinacija sa Opinskom slubom za stambene poslove Tuzla i predstavnicima
etanih vlasnika u stambenoj zgradi.

5. Da ima minimalan broj zaposlenog tehnikog osoblja u skladu sa Uredbom o uslovima

koje je preduzee, odnosno drugo pravno lice, duno da ispunjava u pogledu broja
zaposlenih radnika radi obavljanja registrovane djelatnosti (Slubene novine FBiH, broj
15/98) i drugim propisima iz oblasti zapojavanja, i to:
- stalno zaposleno tehniko osoblje, ili
- osoblje zaposleno na osnovu ugovora o radu za potrebe faze radova.
lan 4.
Opinski organ uprave nadlean za stambene poslove ocjenjuje da li prijavljeni kandidati
za dobijanje odobrenja za obavljanje poslova upravitelja ispunjavaju propisane uslove iz lana
3. iz ovog Pravilnika.
lan 5.
Opinski organ uprave ta stambene poslove je nadlean da utvrdi listu lica koji mogu
obavljati poslove upravitelja.
Lista upravitelja se utvruje na osnovu raspisanog konkursa.
Konkurs za utvrivanje liste upravitelja se objavljuje u jednom od dnevnih glasila.
lan 6.
Objava o konkursu mora sadravati naziv organa uprave koji raspisuje konkurs, ope i
posebne uslove za utvrivanje liste upravitelja, rok za podnoenje prijava i rok u kome e
kandidati biti obavijeteni o rezultatima konkursa.

Rok za podnoenje prijava po konkursu ne moe biti krai od 15 (petnaest) ni dui od 30

(trideset) dana.
lan 7.
Izbor izmeu prijavljenih kandidata za listu upravitelja, koji ispunjavaju uslove konkursa,
vri se na osnovu svih injenica koje se tiu kandidata i njihovih strunih uslova.
Izbor kandidata za listu upravitelja mora se izvriti najkasnije u roku od 30 (trideset) dana
od dana isteka roka za konkurs.
Komisiju za provoenje konkursa imenuje pomonik Opinskog naelnika za stambene
poslove, a komisija je nadlena da raspie konkurs i objavi uslove konkursa, da razmotri
prispjele prijave i utvrdi listu upravitelja.
lan 8.
Lista upravitelja se objavljuje u javnim glasilima radi upoznavanja javnosti.
Etani vlasnici stanova i poslovnih prostora vre izbor upravitelja, sa utvrene liste
upravitelja, u roku od 30 (trideset) dana od dana objavljivanja liste upravitelja.
Etani vlasnici sa izabranim upraviteljem zakljuuju ugovor o odravanju zajednikih
dijelova zgrade i ureaja, shodno odredbi lana 21. stav 2. Zakona o koritenju, upravljanju i
odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade.
O izboru upravitelja, etani vlasnici, u roku od 8 (osam) dana od dana izbora,
obavjetavaju opinski organ uprave za stambene poslove koji vodi registar upravitelja.
lan 9.
Kandidatima, koji budu uvrteni na listu upravitelja, opinski organ uprave za stambene
poslove izdaje certifikat za obavljanje poslova upravitelja.
Kandidatima, koji nisu ispunili uslove konkursa za dobijanje odobrenja za obavljanje
poslova upravitelja, izdaje se pismeno obavjetenje. To obavjetenje sadri podatke o
kandidatima koji su izabrani na listu upravitelja, razloge zbog kojih kandidat nije izabran na
listu upravitelja i pouku o pravnom lijeku.
Ukoliko se na raspisani konkurs ne prijavi ni jedan kandidat koji ispunjava propisane
uslove, donosi se odluka o objavi novog konkursa. Novi konkurs se objavljuje najkasnije u
roku od 30 (trideset) dana od dana isteka ranijeg konkursa.
III ODOBRENJE ZA RAD UPRAVITELJA CERTIFIKAT
lan 10.
Certifikat za obavljanje poslova upravitelja sadri: naziv organa uprave koji ga izdaje, broj,
datum i mjesto izdavanja certifikata, vrijeme vaenja certifiata s naznakom da je imalac
certifikata ovlaten da obavlja poslove upravitelja.
Certifikat, iz prethodnog stava, ima karakter javne isprave.
lan 11.
Certifikat se izdaje na odreeni vremenski period koji ne moe biti dui od 3 (tri) godine, a
o emu odluuje opinski organ uprave za stambene poslove.
Na prijedlog skupa etanih vlasnika, ukoliko izabrani upravitelj ne ispunjava propisane i
ugovorene obaveze u vezi upravljanja i odravanja zajednikih dijelova zgrade i ureaja,

upravitelj e se brisati sa liste upravitelja nakon to etani vlasnici sa istim raskinu ugovor o
upravljanju i odravanju zajednikih dijelova zgrade i ureaja.
Rjeenje o brisanju upravitelja sa liste upravitelja donosi opinski organ uprave za
stambene poslove nakon provedenog postupka prema odredbama Zakona o upravnom
postupku.
lan 12.
Opinski naelnik, svojom odlukom, propisuje visinu naknade za izdavanje certifikata.
Naknadu iz prethodnog stava uplauju lica izabrana na listu upravitelja.
IV REGISTAR ZGRADA I UPRAVITELJA
lan 13.
Opinski organ uprave za stambene poslove je u obavezi da vodi evidenciju svih
stambenih jedinica na podruju opine Tuzla, poslovnih prostora i garaa u stambenim
zgradama, kao i da vodi evidenciju upravitelja zgrada.
Evidencija iz prethodnog stava mora obezbjeivati podatke o adresi zgrade, ulazu, spratu,
broju stana, povrini stana poslovnog prostora, etanom vlasniku stana poslovnog prostora
garae, upravitelju zgrade, te broju certifikata upravitelja.
Opinski organ za stambene poslove je u obavezi da saini program voenja evidencija iz
prethodnog stava software, a evidencija e se voditi putem raunara.
V

PRELAZNE I ZAVRNE ODREDBE

lan 14.

Izabrani upravitelj iz lana 8. stav 2. ovog Pravilnika je obavezan da sa etanim vlasnicima

zakljui ugovor o odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade u roku od 30 (trideset)
dana od dana izbora.
lan 15.
Ukoliko etani vlasnici u propisanom roku iz lana 8. stav 2. ovog Pravilnika ne izvre
izbor upravitelja, opinski organ uprave za stambene poslove uvodi prinudnu upravu i
imenuje upravitelja.
Prinudna uprava traje dok etani vlasnici ne izaberu upravitelja u skladu sa lanom 8. ovog
Pravilnika.
lan 16.
Etani vlasnici su duni plaati naknadu za odravanje i upravljanje prinudnom upravitelju
u visini koja je propisana lanom 5. stav 1. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o
koritenju, upravljanju i odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade.
Naknada iz prethodnog stava se uplauje na poseban raun upravitelja do 20. u mjesecu za
prethodni mjesec.
lan 17.

Do donoenja propisa, kojima e biti regulisano pitanje upravitelja, odravanja i koritenja

sklonita, kao sastavnih dijelova zgrade (lan 3. stav 2. Zakona o koritenju, upravljanju i
odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade), upravitelj zgrade je u obavezi da se brine o
nunom odravanju istih.
lan 18.
Pravilnik stupa na snagu danom objavljivanja u Slubenom glasniku opine Tuzla.
OPINA TUZLA
Opinsko vijee
Broj: 01-25-8534-2003.
29.oktobar 2003.

PREDSJEDAVAJUI
Ilija Jurii

___________________________________________________________________________

Na osnovu lana 6a. stav 5. alineja 3. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o

korienju, upravljanju i odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade (Sl. novine TK
broj 14/02) i lana 3. Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o organizaciji Opinske
uprave (Slubeni glasnik opine Tuzla broj 5/03), Opinsko vijee Tuzla, na prijedlog
Slube za stambene poslove opine Tuzla, na svojoj sjednici od 29. oktobra 2003. godine,
donosi

ODLUKU
o kunom redu u stambenim zgradama
I

OPTE ODREDBE
lan 1.

Ovom odlukom se propisuje nain koritenja stanova, poslovnih prostora u stambenim

zgradama, kao i zajednikih dijelova i ureaja koji se nalaze u stambenim zgradama, te javnih
povrina oko stambenih zgrada na podruju opine Tuzla.
lan 2.
Odredbe ove odluke su obavezne za sva lica koja su vlasnici stanova u stambenim
zgradama, kao i za lica koja su nastanjena u stambenim zgradama ili u njima privremeno
borave, kao i za vlasnike i korisnike poslovnih prostora koji se nalaze u stambenim zgradama
(u daljem tekstu: stanari), kao i za lica koja privremeno dolaze u zgradu (u daljem tekstu:
druga lica).
II

KORIENJE STANOVA I POSLOVNIH PROSTORA U STAMBENIM

ZGRADAMA
lan 3.

Stanari i druga lica su duni koristiti prostorije panjom dobrog domaina, pazei da druge
stanare ne ometaju u mirnom koritenju stanova, poslovnih prostorija, zajednikih dijelova i
ureaja zgrade kao i javnih povrina oko zgrade.
Zabranjeno je svako namjerno oteenje na zgradi, u zajednikim dijelovima zgrade, stanu,
odnosno poslovnom prostoru kao i javnoj povrini oko zgrade.
lan 4.
Svaka rekonstrukcija, dogradnja, nadziivanje, promjena namjene graevine i konzervacija
graevine, osim radova tekueg odravanja, izvodit e se u skladu sa pozitivnim propisima o
graevinskom zemljitu i prostornom ureenju.
lan 5.
Za obaveze po odredbama ove Odluke odgovaraju stanari i druga lica.

Obaveze po ovoj Odluci, stanari u tambenim zgradama izvravaju potpisivanjem

meuvlasnikog ugovora o korienju, upravljanju i odravanju zajednikih dijelova i ureaja
zgrade.
Predstavnik etanih vlasnika je u obavezi da sa izabranim upraviteljem, izabranim od
strane etanih vlasnika, zakljui ugovor o korienju, upravljanju i odravanju zajednikih
dijelova i ureaja zgrade kao i javnih povrina oko zgrade.
lan 6.
Predstavnik etanih vlasnika, odnosno stanari, duni su na zahtjev ovlatenog lica
opinskog organa uprave za stambene poslove dati na uvid ugovore iz lana 5. ove Odluke,
kao i dozvoliti obavljanje povremenih pregleda zajednikih prostorija zgrade, te svih ureaja
koji slue zgradi kao cjelini, a mogu nepravilnim koritenjem i neredovnim odravanjem
ugroziti druge stanare i zgradu kao cjelinu i susjedne objekte, a u vezi sa odfredbama ove
Odluke i drugih propisa iz ove oblasti.
Ovlateno lice, duno je prije ulaska u zgradu dokazati svojstvo slubenog lica slubenom
iskaznicom koju propisuje Opinski naelnik.
lan 7.
Stanari i druga lica su duni koristiti stan i poslovni prostor kao i zajednike dijelova
zgrade panjom dobrog domaina a posebno:
1. Ne oteivati i ne prljati zajednike dijelove zgrade.
2. Redovno odravati i pravilno upotrebljavati ureaje, koji slue redovnoj upotrebi stana
i hitno osigurati izvrenje popravke ukoliko kvar ugroava uslove stanovanja u
susjednim stanovima ili zgrade u cjelini.
3. Odravati istim i urednim ulazna vrata u stanove, prozore, balkone i loe, a oteenja
bez odlaganja popraviti.
4. Kod redovnog odravanja i eventualne rekonstrukcije vanjskih otvora (prozora i
balkonskih vrata) zadrati projektovani izgled fasade.
Zabranjeno je:
5. Postavljati pojedinane antene na prozorima i drugim fasadnim otvorima u zgradama
orijentiranim prema javnim povrinama, ako postoji mogunosti da se montiraju na
fasadu koja nije okrenuta javnoj povrini.
6. Ispraivanje i zraenje predmeta iz stanova na prozorima, balkonima, loama i stubitu.
7. Izbacivanje otpadaka, smea i drugih predmeta kroz prozor, kao i bacanje hrane radi
hranjenja golubova i drugih ivotinja.
8. Vjeanje predmeta preko prozorskih balkonskih parapeta.
9. Suenje rublja na prozorima i balkonima okrenutim prema ulicama, odnosno drugim
javnim povrinama, a na balkonima je dozvoljeno suenje rublja samo do visine
parapetnog zida, odnosno zatvorene balkonske ograde, a unutar gabarita balkona.
10. Dranje ogrijeva i drugih predmeta na balkonima koji mogu ugroziti sigurnost zgrade i
prolaznika, kao i cijepanje ogrijeva i vrenje drugih radnji koje mogu ugroziti druge
stanare, zgradu i prolaznike.
11. Ostavljanje ukljuenih ureaja koji koriste redovnoj upotrebi stana, kada stanari nisu u
stanu (otvorena slavina za vodu, ukljueni elektrini ureaji i sl.).
12. Dranje lakozapaljivih materijala u stanu ili zajednikim dijelovima zgrade na
nepropisan nain.
13. Proizvoenje buke preko dozvoljenog nivoa u stanu i poslovnom prostoru.

14. Pripremanje jela na rotilju ili na drugim izvorima topline na balkonima, prohodnim
terasama i loama.
15. Postavljanje zvunika za reprodukciju zvuka na fasadi zgrada, njihovo dranje ispred
poslovnih prostora i iznoenje i upotreba TV aparata ispred poslovnih prostora i
stanova.
16. Parkiranje vozila ispred ulaza u zgradu i na poarnom putu oko zgrade.
Osim navedenog stanari i druga lica duni su potovati i slijedee:
17. U periodu od 16.00 do 18.00 sati, te u periodu od 22.00 do 06.00 sati narednog dana u
zgradi mora vladati potpuni mir.
18. Na oglasnoj tabli 24 sata ranije se moraju najaviti posebni dogaaji i aktivnosti koji
podrazumijevaju naruavanje kunog mira, bilo da se radi o dolasku veeg broja ljudi
(proslave, svadbe, glasna muzika i sl.), kao i vrenje opravki koje prouzrokuju buku.
19. Redovno provjetravati poslovne prostorije u kojima se proizvode para i mirisi.
20. Cvijee na balkonima drati u posudama iz kojih se voda ne izljeva, a zalijevati ga na
taj nain da ne kvasi fasadu i ne ugroava susjede i prolaznike.
21. Pridravati se posebnih propisa o dranju ivotinja u stanu, te se brinuti o redovnoj
higijeni ivotinja i sprijeiti ometanje drugih stanara i oneienje stubita, javnih i
drugih povrina oko zgrade.
22. Osigurati ventilaciju iji izvod nadvisuje najviu etau stambene zgrade za poslovni
prostor u stambenim zgradama, a posebno ugostiteljske objekte u kojima se priprema
brza hrana ili proizvode isparenja i mirisi.
Zajednike prostorije i zajedniki dijelovi zgrade
lan 8.
Stanari i druga lica su duni osigurati da se zajedniki dijelovi i ureaji zgrade, navedeni u
lanu 3. Zakona o korienju, upravljanju i odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade
(Sl. novine TK, nr. 7/00 i 14/02), koriste prema njihovoj namjeni u skladu sa tehnikim
propisima i na nain kojim se osigurava red i istoa.
Stanari ili izabrani upravitelj, na kojeg su ugovorom o odravanju zajednikih dijelova i
ureaja zgrade preneseni poslovi odravanja zgrade, duni su osigurati redovno odravanje i
ienje zajednikih dijelova i ureaja zgrade.
lan 9.
Obaveze stanara su slijedee:
1. Stanari i izabrani upravitelj duni su osigurati isto i uredno predvorje i stubite kao i
protupoarne stepenice.
2. Ulazna vrata u zgradu moraju biti zakljuana 24 sata kod objekata koji imaju ugraen
interfon, a stanari u objektima koji nemaju interfon su duni prilikom svakog izlaska ili
ulaska iz zgrade zakljuavati ulazna vrata.
3. Pored ugraenog interfona i zvona, moraju jasno biti ugraeni natpisi s prezimenima
etanog vlasnika, odnosno korisnika stana pored pojedinog zvona ili interfona.
4. Stanari i izabrani upravitelj duni su na svakom spratu zgrade vriti zamjenu
pregorjelih ili unitenih rasvjetnih tijela.
5. Stanari i izabrani upravitelj duni su osigurati da potanski sanduii budu uredni i isti
s jasno istaknutim prezimenima pojedinih stanara.

6. Stanari i izabrani upravitelj duni su u predvorju osigurati, na vidljivom mjestu,

oglasnu tablu.
7. Stanari i izabrani upravitelj duni su osigurati da ulazna vrata zajednikih prostorija,
podruma, sklonita, tavana, praonica i suionica, prohodnih i neprohodnih terasa, budu
zakljuana.
8. Klju od tavana i neprohodnoh terasa mora uvijek biti dostupan kod lica koje odredi
skup etanih vlasnika.
9. Stanari i izabrani upravitelj moraju osigurati da tavanski i prozori na zajednikim
hodnicima, stubitima i podrumskim prolazima omogue redovnu ventilaciiju i budu
zatvoreni u sluaju vremenske nepogode.
10. Stanari i izabrani upravitelj duni su osigurati ulazak u zajednike prostorije ekipama
za dezinfekciju, dezinsekciju i deratizaciju.
11. Da ne ostavljaju predmete (smee, stari namjetaj, ambalau, ogrijev, obuu i sl.) u
zajednikim prostorijama, a komunikacija do dimnjakih vrataca na tavanu i podrumu
mora uvijek biti slobodna.
12. U zajednikim prostorijama, stubitima, podestima i hodnicima smiju biti samo otirai
i ardinjere sa cvijeem, za koje su stanari duni osigurati redovno odravanje.
13. Ulazna vrata u stanove moraju biti s uredno istaknutom ploicom, s prezimenom
stanara ili nazivom pravnog lica koje vri odreenu djelatnost.
14. Zabranjeno je neovlatenim licima pristup neprohodnim terasaam, krovnim povrinama
i zajednikim ureajima, te vrenje popravki na istim.
15. stanari su duni koristiti liftove u zgradama u skladu sa uputstvima i tehnikim
propisima, kao i zidne hidrante i protupoarne aparate i iste ne oteivati.
Zemljite oko zgrade
lan 10.
Zemljite oko zgrade je zemljite koje predstavlja javnu povrinu i koristi se u skladu s
Odlukom o komunalnom redu (Slubeni glasnik opine Tuzla broj 1/99 i 4/02) i drugim
propisima iz komunalne oblasti.
III NADZOR
lan 11.
Upravni nadzor nad provoenjem ove Odluke vri opinski organ uprave nadlean za
stambene poslove u vezi korienja i upravljanja zajednikim dijelovima zgrade i ureaja, te
inspekcije (graevinska, komunalna, veterinarska, sanitarna, inspekcija zatite okolice i
protupoarna inspekcija) kao i organi unutranjih poslova, svaki iz svoje nadlenosti.
IV KAZNENE ODREDBE
lan 12.
Za prekraje po odredbi lana 3. ove Odluke, prekritelj e se kazniti novanom kaznom u
iznosu od 150,00 do 300,00 KM.

lan 13.
Novanom kaznom u iznosu od 300,00 KM kaznit e se za prekraj stanar koji odbije
potpisati ugovore iz lana 5. ive Odluke ili ih ne potpie u propisanom roku.
lan 14.
Za prekraje po odredbi lana 6. ove Odluke prekritelj e se kazniti novanom kaznom u
iznosu od 150,00 do 300,00 KM.
lan 15.
Smatrat e se prekrajem svako nepridravanje odredbi lana 7. i prekritelj e se kazniti
kako slijedi:
Za prekraj iz take 2,4,11,12 i 20,21 i 22 prekritelj e se kazniti novanom kaznom u
iznosu od 150,00 do 300,00 KM, ukoliko posebnim propisom nije drugaije predvieno.
Za prekraj iz take 6,7,8,9, 13,14,15,16,17 i 19 prekritelj e se kazniti novanom kaznom
u iznosu od 50,00 do 100,00 KM, ukoliko posebnim propisom nije predvieno drugaije.
Za prekraj iz take 1,3,5,10 i 18 prekritelj e se kazniti novanom kaznom u iznosu od
50,00 do 150,00 KM ukoliko posebnim propisom nije predvieno drugaije.
lan 16.
Za prekraj iz lana 9. taka 1,2,3,4,5,6 i 12 prekritelj e se kazniti novanom kaznom u
iznosu od 30,00 do 100,00 KM ukoliko posebnim propisom nije predvieno drugaije.
Za prekraj iz take 7,8,9,10,13 i 14 prekritelj e se kazniti novanom kaznom u iznosu od
100,00 do 300,00 KM ukoliko posebni propisom nije predvieno drugaije.
Za prekraje iz take 11. i 15, prekritelj e se kazniti novanom kaznom u iznosu od
150,00 do 300,00 KM ukoliko posebnim propisom nije predvieno drugaije.
V

PRELAZNE I ZAVRNE ODREDBE

lan 17.

Stanari su duni ovu Odluku oglasiti na vidno mjesto u predvorju zgrade (ulaza) u roku od
30 dana od dana stupanja na snagu iste.
U roku od 30 dana od stupanja na snagu ove Odluke stanari su duni potpisati ugovor o
odravanju zajednikih dijelova i ureaja zgrade sa izabranim upraviteljem.
Novanom kaznom u iznosu od 300,00 KM kaznit e se prekritelji koji ne izvre obavezu
propisanu u stavu 1. ovog lana.
lan 18.
Izabrani upravitelj je u obavezi postaviti oglasnu tablu s tekstom ove Odluke koja e biti
izvjeena u svim predvorjima stambenih zgrada na podruju opine Tuzla.
lan 19.
Nabavku i postavljanje oglasne table iz prethodnog lana u novoizgraenim i neuseljenim
stambenim zgradama duan je osigurati investitor prije izdavanja upotrebne dozvole.

lan 20.
Odluka stupa na snagu danom objavljivanja u Slubenom glasniku opine Tuzla.

OPINA TUZLA
Opinsko vijee
Broj: 01-23-8532-2003
29. oktobar 2003. G0odine

Predsjedavajui
Ilija Jurii