Expertize Notariale Dolj 2014-Pag52

EXEC07Ah7: 8EhEFlClAP:
Sh|0 PR|V|N0 VAL0R|LE 0R|ENTAT|VE ALE PR0PR|ETAT|L0R |Y0|L|ARE 0|N JU0ETUL 00LJ
8TR|6T PENTRU UZUL |R0UR|L0R N0TAR|ALE
1
GHD
PRVND VALORLE ORENTATVE ALE
PROPRETATLOR MOBLARE N JUDETUL
DOLJ PENTRU ANUL 2014
NTOCMT DE A.M.T. SERVCE S.R.L. CRAOVA
STRCT PENTRU UZUL BROURLOR NOTARALE
EXPERT EVALUATOR:
STEFAN MARUS
GASPARN CLAUDA
TOMESCU MADALN
DEC. 2013
2
SUMAR
MUNICIPIUL CRAIOVA
ANEXA A APARTAMENTE, GARAJE, HOTELUR - ZONA A
ANEXA A1 APARTAMENTE, GARAJE, HOTELUR - ZONA B
ANEXA A2 APARTAMENTE, GARAJE, HOTELUR - ZONA C
ANEXA B CASE, ANEXE GOSPODAREST - ZONA A, B, C, D
SUBSOLUR,MANSARDE,APARTAMENTE- ZONA A, B, C, D
CONSTRUCT DN MATERALE NECONVENTONALE
PSCNE S TERASE - ZONA A, B, C, D
TERENUR NTRAVLANE - ZONA A, B, C, D
ANEXA C SPAT VANZARE S DEPOZTARE - ZONA A, B, C, D
SPAT BROUR - ZONA A, B, C, D
SPAT NDUSTRALE DE PRODUCTE ZONA A, B, C, D
CONSTRUCT SPECALE NDUSTRALE ZONA A, B, C, D
MUNICIPIUL BAILESTI
ANEXA D APARTAMENTE, HOTELUR - ZONA A
ANEXA D1 APARTAMENTE, HOTELUR S MOTELUR - ZONA B+C
ANEXA D2 APARTAMENTE ALEEA GENERAL GHENESCU
ANEXA E CASE, ANEXE GOSPODAREST - ZONA A, B, C, D
3
ANEXA F SPAT VANZARE S DEPOZTARE - ZONA A, B, C, D
MUNICIPIUL CALAFAT
ANEXA G APARTAMENTE, HOTELUR - ZONA A
ANEXA G1 APARTAMENTE, HOTELUR - ZONA B
ANEXA G2 APARTAMENTE, HOTELUR S MOTELUR - ZONA C
ANEXA H CASE, ANEXE GOSPODAREST - ZONA A, B, C, D
ANEXA I SPAT VANZARE S DEPOZTARE - ZONA A, B, C, D
ORASUL BECHET
ANEXA J APARTAMENTE, HOTELUR S MOTELUR ZONA A
ANEXA K CASE, ANEXE GOSPODAREST - ZONA A, B, C, D
4
TERENUR NTRAVLANE - ZONA A, REST ZONE
ANEXA L SPAT VANZARE S DEPOZTARE - ZONA A, REST ZONE
SPAT BROUR - ZONA A, REST ZONE
ORASUL DABULENI
ANEXA M APARTAMENTE, HOTELUR S MOTELUR ZONA A
ANEXA N CASE, ANEXE GOSPODAREST - ZONA A, B, C, D
ANEXA O SPAT VANZARE S DEPOZTARE - ZONA A, REST ZONE
ORASUL FILIASI
ANEXA P APARTAMENTE, HOTELUR S MOTELUR ZONA A
ANEXA Q CASE, ANEXE GOSPODAREST - ZONA A, B, C, D
5
ANEXA R SPAT VANZARE S DEPOZTARE - ZONA A, REST ZONE
ORASUL SEGARCEA
ANEXA S APARTAMENTE, HOTELUR S MOTELUR ZONA A
ANEXA T CASE, ANEXE GOSPODAREST - ZONA A, B, C, D
ANEXA U SPAT VANZARE S DEPOZTARE - ZONA A, REST ZONE
COMUNE
ANEXA V CASE, ANEXE GOSPODAREST - TOATE ZONELE
SUBSOLUR,MANSARDE,APARTAMENTE- TOATE ZONELE
PSCNE S TERASE - TOATE ZONELE
TERENUR NTRAVLANE - TOATE ZONELE
6
ANEXA X SPAT VANZARE S DEPOZTARE - TOATE ZONELE
SPAT BROUR - TOATE ZONELE
ANEXA Y APARTAMENTE, HOTELUR S MOTELUR ZONA A
TOATE LOCALITATILE
ANEXA Z - TEREN ARABL
ANEXA Z1 - TEREN OCUPAT DE VEGETATE FORESTERA
ANEXA W - TEREN COMUNE LIMITROFE CRAIOVA: - INTRAVILAN
- EXTRAVILAN
7
CERTFCARE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute,
certificam ca faptele prezentate in acest studiu sunt adevarate si corecte.
De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt
limitate de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt
analizele, opiniile si concluziile noastre personale, neinfluentate de nici un
factor. n plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de
perspectiva in proprietatea imobiliara si mobiliara care face obiectul
prezentului studiu de evaluare si nici un interes sau influenta legate de
partile implicate.
Precizam faptul ca onorariu pentru realizarea prezentului studiu nu
are nici o legatura cu declararea unei valori (din evaluare) sau interval de
valori .
Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform
cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru ale
ANEVAR .
Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale .
Prezentul studiu se supune normelor ANEVAR .
EXPERT EVALUATOR:
STEFAN MARUS
GASPARN CLAUDA
TOMESCU MADALN
8
CapitoIuI 1. Descrierea JudetuIui DoIj Zonarea
LocaIitatiIor
1.1 Descrierea JudetuIui DoIj
Judetul Dolj se ntinde pe o suprafat de 7414 km2, respectiv 3,1%
din teritoriul Romniei, fiind al V-lea judet ca mrime al trii. Fluviul
Dunrea strbate partea de sud a judetului pe o distant de 150 km,
formnd totodat granita cu Bulgaria.
Doljul face parte dintre judetele de veche traditie din tara
Romneasc a crui existent - asa cum o arat si numele - a fost legat
de un ru - de Jiu - sau mai precis de valea acestuia, o adevrat ax
geografic pe care se afl resedinta si ctre care converg toate cile de
legtur din cuprinsul lui.
Din punct de vedere administrativ judetul Dolj este format din 3
municipii, Craiova - resedint a judetului, Calafat si Bilesti, 4 orase,
Segarcea, Filiasi, Bechet si Dabuleni, 104 comune si 380 sate.
RELIEF
Relieful este dominat de Cmpia Romn, dar exist si zone
deluroase n nord. Reteaua hidrografic este reprezentat de Dunre care
curge ntre Cetate si Dbuleni, de Jiu care stbate judetul de la Filiasi la
Zval pe o distant de 154 km si de lacuri si iazuri (Lacul Bistret, Fntna
Banului, Maglavit, Golenti, Ciuperceni). Dintre elementele majore ale
cadrului natural european, fluviul Dunarea si lantul muntos carpato-balcanic
pot fi luate ca repere n determinarea pozitiei geografice a judetului. Dupa
aproximativ 100 km de la iesirea din defileul ''Portile de Fier'', Dunarea
curge prin partea de sud-vest si sud a judetului, pe o distanta de aproape
150 km. Dupa aspectul general predominant al reliefului, Doljul poate fi
9
considerat un judet de cmpie, iar dupa agentul principal care a generat
formele de relief de pe cea mai mare parte a teritoriului sau se ncadreaza
perfect n categoria judetelor dunarene.
ISTORIC
Primele comunitti omenesti cunoscute n acest spatiu sunt atestate
arheologic prin descoperirile de la Amrsti, comuna Frcas si Dobromira,
comuna Vrvoru de Jos si apartin sfrsitului epocii vechi a patriei. Mult mai
bogate sunt ns urmele de locuire ce dateaz din epoca neolitic. La
Crcea, comuna Cosoveni, a fost identificat astfel cea mai veche faz a
acestei epoci, caracterizat, printre altele, de o ceramic pictat ce
rivalizeaz din punct de vedere artistic cu ceramica policrom din neoliticul
egeo - anatolian.
Densitatea de locuire, originalitatea culturii materiale si spirituale, ca
si rafinamentul artistic ce individualizeaz epoca neolitic sunt amplu
ilustrate de descoperirile din numeroase asezri de pe teritoriul judetului:
Simnic, Verbita, Verbicioara, Padea, Leu, Rast, Slcuta (care a dat si multe
culturi neolitice), Cert etc.
La sfrsitul secolului al XV - lea, ntr-un document din 1 iunie 1475
este mentionat Craiova, resedinta actual a judetului. Tot n aceast
perioad se pun bazele marii Bnii a Olteniei, aceasta devenind o
important baz militar mpotriva mperiului Otoman, care a concentrat
fortele din dreapta Oltului.
La jumtatea secolului al XV - lea, Doljul si o mare parte a Olteniei
devine teatrul de operatiuni militare purtate de marile imperii (Otoman,
Habsburgic si Tarist). Desfsurate la o rscruce de epoci istorice, Revolutia
din 1821 condus de Tudor Vladimirescu si Revolutia din 1848 au constituit
10
pentru locuitorii judetului Dolj si Craiovei un prilej de a se ridica la lupt
pentru libertate national si social.
Evenimentele politico - sociale petrecute n a doua jumtate a
secolului al XX-lea si nceputul secolului al XX-lea (Unirea Principatelor,
cucerirea independentei trii n urma rzboiului din 1877, reformele agrare
etc.) au creat conditii favorabile dezvoltrii economiei si relatiilor capitaliste.
Asa cum o atesta documentele vremii, n perioada interbelica Doljul a
cunoscut o sensibila dezvoltare economica si edilitara. Totusi, n ansamblul
economiei nationale, n anul 1940, Doljul se nfatisa ca un important judet
agricol, cu o activitate comerciala si bancara nfloritoare, dar cu o industrie
slaba, unilaterala, farmitata, lipsita de o baza materiala corespunzatoare.
ntrarea Romniei n cel de-al doilea razboi mondial a condus, inevitabil, la
un accentuat regres economic si social. Caracterul preponderent agricol al
judetului s-a pastrat si s-a accentuat ulterior; modificari esentiale ale
structurii economice au aparut mult mai trziu, odata cu politica de
industrializare fortata , ceea ce a condus la migratia masiva a populatiei de
la sat la oras.
Stema JudetuIui
11
1.2. Zonarea IocaIitatiIor
ZONAREA LOCALTATLOR JUDETULU DOLJ
conform datelor puse la dispozitie de consiliile locale
Nr.
crt.
Localitate Zona/Sate Limite Categoria
1 MUNCPUL
CRAOVA
A - Vest : str. Pacani, str. Maria Tnase, str.
Brestei, str. Mohorului, str. Str.
Calugareni, Cmpia slaz, str. Pictor H.
Barbousse, str. Alexandru cel Bun, str.
Petuniilor, str. Bucovat, str. Ecaterina
Teodoroiu,, Str. oimului, Bvd. 1 Mai.
- Sud : Bvd. 1 Mai, str. Unirii, str. Corneliu
Coposu, str. Ana ptescu, str. Anul 1848.
- Est: str. Anul 1848, str. G-ral Magheru, str.
mparatul Traian, str. Sararilor, str. Calea
Bucuresti, str. Petre spirescu, str. N. orga.
- Nord : str. N. orga, str. Fratii Golesti, str. G-
ral C-tin Argetoianu, str.G-ral Cerntescu, str.
Serg. C-tin Popescu, str. Lmi|ei, str. Brazda
lui Novac, str. Maresal Averescu, str. 1
Decembrie 1918, str. Doljului, str. Opanez, str.
G.Enescu, str. Pascani.
B * Vest : Limita estica a localitatii zvorul Rece,
str. Pelendava, str. Calea Severinului, Canal
HC 181/1, Canal HC 200, str. Calea
Severinului, limita nordica a proprietatii SC
"PC SA, limita vestica a proprietatii SC "PC
SA, limita vestica a proprietatii SC
"SOCETATEA PENTRU RENASTEREA
FOTBALULU CRAOVEAN SA, limita vestica
a proprietatii SC "KLYOS MEDA SRL, pana
la intersectia cu DE1, limita vestica a
proprietatilor SC " CEZ CRAOVA SA, RAT
CRAOVA, SC "TCF SA, Canal pana la Balta
HB479, limita de est a Baltii HB479 pana la
intersectia cu str. Fermierului, str. Pelendava,
limita estic a Lacului Craiovi|a, str. Rului
pn la intersec|ia cu strada Popoveni.
* Sud : str. Popoveni pn la intersec|ia cu
bvd. Nicolae Romanescu , bvd. N.
Romanescu pn la intersec|ia cu bvd. 1 Mai,
str. Unirii, limita de nord a Parcului N.
Romanescu, limita de sud a U.M. , drumul de
exploatare DE357 pana la intersectia cu calea
ferata Craiova Calafat.
* Est : Limita Vestic de-a lungul Cii ferate
Craiova Calafat, str. Caracal,limita vestica a
strazii Drumul Apelor si aleile, calea ferata
Bucuresti-Craiova- Timisoara.
* Nord : Limita sudica a Caii ferate Bucureti
Craiova Timisoara, limita de sud a localitatii
zvorul Rece.
12
C * Limita exterioar a zonei B pn la
marginile localit|ilor componente ale
municipiului Craiova respectiv imnicul de
Jos, Fci , Popoveni , Mofleni , Cernele,
zvorul Rece, Rovine.
D *ncepnd cu anul fiscal 2008 , n zona D
a Municipiului Craiova sunt
cuprinse cele 7(apte) cartiere arondate
Municipiului Craiova , respectiv Mofleni
Popoveni , Cernele , zvorul Rece , Fci ,
Rovine i imnicul de Jos .
2 MUNCPUL
BALEST
A -str. Victoriei
de la str. Panduri pina la str. Ardealul si
- de la str. Oituz la str. Av. p. vanovici ;
B - Str. Victoriei
- de la Gara la str. Panduri ;
- de la str. Ardealul la str. Eternitatii ;
- de la Gara la str. Oituz ;
- de la str. Av. P. vanovici la str.
Buzesti ;
- str. Gbroveni
- de la str. Lt. Becherescu la str.
Panduri ;
- str. ndependentei
- de la F.N.C. la str. Revolutiei ;
- str. Depozitelor ;
- str. Calea Craiovei ;
- str. Rampei ;
- str. Silozului ;
- str. Marasesti pana la str. Ardealul ;
- str. Oituz- pana la str. ndependentei ;
- str. A. . Cuza pana la str.
ndependentei ;
- str. Amza Pellea- pana la str.
ndependentei ;
- str. Tabacari ;
- str. Revolutiei pana la str.
ndependentei ;
- str. Av. P. vanovici -pana la str.
ndependentei ;
- str. Unirii- pana la str. ndependentei ;
- str. Panduri-pana la str. Gabroveni ;
- str. Carpati pana la str. Gabroveni ;
- str. Lt. Becherescu-pana la str. Marasesti
si str. Gabroveni ;
- str. Ardealul- pana la str. Marasesti ;
- str. Marasesti
C -str .Ana patescu pana la str 8 Martie
-str . 8 Martie
-str . Sperantei
-str Tismana
13
-str Radu Paisie
-str . Dunarii
-str .Aleea Stadionului
-str .Bolintineanu pana la str .Solomon
-str Solomon
-str .Petru Cercel
-str .Panduri de la str. Gabroveni
-Str . Carpati de la str Gabroveni
-Str Alexandru Vlahuta
-str . Banu Manta
-str .Lt .Becherescu de la str . Marasesti
si Gabroveni pina la Brancoveni
-str .g-ral .Ghenescu
-str .Aleea Victoriei
-str . Ardealul de la Str Marasesti
-str .Libertatii
-str .H. C. C.
-str .Aleea g-ral .Ghenescu
-str .Mihail Viteazul
-g-ral Dragalina- pina la H.C.C.
-Str Eternitatii
-str .GH.Doja
-str .Cernei
-str .Cringului
-str .Teilor
-str .Bucegi-de la str Teilor
-str .Maresal Averescu pina la zona
cimitirului
-str .Oituz de la ndependentei
-str .Amza Pellea de la str .ndependentei
-str . Revolutiei de la str ndependentei
-str. Marasesti de la str Ardealul
-str .ndependentei de la str Revolutiei
-str Av .P vanovici de la str .
ndependente
-str .Unirii de la str .ndependentei
-str .Progresul pana la str .
T .Vladimirescu
-str .EC .Teodoroiu pina la str Er
.Grigorescu
-str Er Grigorescu pina la str .EC.
Teodoroiu
-str .Buzesti
-str .Eroilor
-str .Dreptatii
-str . ndustriilor
-str .Victoriei de la str .Eternitatiii si str
.Buzesti
-str .Gabroveni de la str .Panduri
-str .N.Balcescu
14
D -str .Ana patescu de la str 8 Martie
-str D .Bolintineanu de la str . Solomon
-str .Brincoveni
-str .Aleea Brincoveni
-str LT .Poenaru
-str.Banu Maracine
-str. Vlad Tepes
-str .g-ral Dragalina de la st H.C.C.
- Mihai Eminescu,,Balciului, Mircesti, Vlad
Tepes, Pastori, V. Alecsandri, Lainici,
Jiului, Pacii, Viilor, Bucegi, Teilor, Aleea
Eroilor, Maresal Averescu, Capitan
Ciupagea, Ec. Teodoroiu, T. Vladimirescu,
Pades, Closani, Progresul, Er. Grigorescu,
Meseriasi, Aleea Eternitatii , ,
ndependentei, Maresal Averescu, Oltet,
Becherescu
Sat Balasan
3 MUNCPUL
CALAFAT
A - b-dul. Tudor Vladimirescu de la str.
Traian pana la b-dul Horia, Closca si
Crisan ;
- str. 22 Decembrie de la str. Traian pana
la str. A.. Cuza ;
- str. 1 Decembrie 1918 de la str. Traian
pana la str. A.. Cuza ;
- str. A..Cuza de la str. C-tin Stere pana
la str. Gheorghe Doja.
B - str Traian de la str. Decebal la str. Ghe.
Doja ;
- str. A.. Cuza de str. Popa Sapca la str.
C-tin Stere si de la str. Gheorghe Doja la
str. Jiului ;
- zona Baba Lupa cuprinsa intre magazia
C.F.R., Plaja Debarcader si str. Baba
Lupa ;
C - str. 1 Decembrie 1918 de la intersectia
cu str. A.. Cuza la intersectia cu b-dul
Horia Closca si Crisan ;
- str. 22 Decembrie de la
interesectiacunstr. A.. Cuza la intresectia
cu B-dul Horia, Closca si Crisan ;
- str. C-tin Stere de la nr. 1, respectiv nr.
2, pana la intersectiacu b-dul Horia,
Closca si Crisan ;
- str. Gheorghe Doja de la nr. 1, respectiv
nr. 2, pana la intersectiacu b-dul Horia,
Closca si Crisan ;
- b-dul Tudor Vladimirescu de la b-dul
Horia, Closca si Crisa pana la str. 1907,
15
blocurile de locuinte din cartierele Traian
si Tudor Vladimirescu.
D
Basarabi
Ciupercenii Verchi
Golenti
Celelalte strazi si tronsoane din municipilul
care nu au fost incluse in zonele A, B, C.
4 ORASUL FLAS A - la nord: str. Simion Barnutiu, aliniament
limita blocului L 10
limita nordica a salii de sport a Scolii
generale si portiunea dintre str. Morii,
str.T . Vladimirescu a B-dului Racoteanu.
- la est : Str .Morii , str . T. Vladimirescu
pana la limita blocurilor
- la sud : Alee acces bloc B5 , str . Pacii
,str . Frasinului , str .Doinei
- la vest : str . 24 anuarie
B - cu urmatoarele vecinatati :
- La nord : alee acces CT Zona , limita
intravilan ,conform P. U. G. ,str. Valea
Vlaicii , str ., Victoriei ,str .Dezrobirii
,limita intravilan pana la str .1 Mai
,str.Plopsorului
Gh . Doja
- La est :Str . Ec . Teodoroiu ,limita
intravilan ,str .zvor ,intersectia str .
Egalitatii cu str . 13 Septembrie si limita
intravilan B-dul Racoteanu .
-La Sud : limita cale ferata
-La Vest : str . A . ancu si zona din str
.H . C . si Crisan .
C - cuprinde urmatoarele subzone :
a ) Zona C 1 vecinatati :
Nord : limita intravilan
Est : limita intravilan
Sud : B-dul Racoteanu
Vest :str . A ancu si limita CTZ .
b ) Zona C 2 vecinatati :
Nord : limita intravilan
Est :limita intravilan ,str Dezrobirii
Sud :str Victoriei , str .
Vlaicii .
Vest : limita intravilan
c ) Z ona C 3 -vecinatati Nord : limita
intravilan
Est :limita intravilan
Sud :str .Victoriei , str .Plopului si str .Gh
Doja
Vest : str . E . Teodoroiu
d ) Zona C 4 extindere intravilan si str
.Rozelor
16
e ) Zona C 5 (zona Hoancea vecinatati
Nord :limita intravilan
Est : limita intravilan
Sud : cale ferata
Vest : str . zvor
f ) Zona C 6 vecinatati :
Nord : B-dul Racoteanu
Est : str H . C.Crisan
Vest : limita intravilan
Sud :limita calea ferata
g ) Zona C 7 limita incinta S .G .T .M .C
.S .
h ) Z ona C 8 limita incinta Uzina
Mecanica
i ) Zona C 9 limita incinta Uzina
Mecanica
j ) Zona C 10 limita incinta Statie 110/20
KV
k ) Zona C 11 -limita incinta fost . A .
S . Gaesti
l ) Zona C 12 -zona agrement Negraia
D - cuprinde intravilanul orasului Filiasi
situat la sud de calea ferata Craiova
Tg. Jiu si trupurile cuprinse in
intravilanul din zona respectiva
EXTRAVLAN :
Lunculita
Firoiu
Firoiu
Cotul Popii
Cotul Baltii
Stolojan-Bazdani
Teiu
Vladu 1
Vladu 11
Mitu
Moraru
Canton
Hoancea
Tarla AS
Tarla AS
Tarla AS
Tarla AS
Tarla AS
Transformatoare
Fintana Mare
Negraia
ntre sosele
zvor
Prunesti
17
Cioranu
Cioranu
Dragaseni
Metereze
Rudari
Termocentrala
Maracini
Maracini
Maracini
Ruptura
Tabon
Urzicari
Tir
Bondoci
Poeni
Fintanile Reci
Cirnesti
Podul lui Sandita
Pamantul Mortilor
SATELE CE APARTN
DE FLAS :
Almajel
Bilta
Braniste
Bratostita
Racarii de sus
Uscaci
5 ORASUL
SEGARCEA
-Centru
-Rest ntravilan
6 ORASUL BECHET - Centru
- Rest ntravilan
7 ORASUL
DABULEN
A Str. Unirii de la nr. 1 la nr. 15 si de la nr. 2
la nr. 18
B Str. Unirii de la nr. 17 la nr. 33 si de la nr.
20 la nr. 34
C Str. Victoriei de la nr. 1 la nr. 39 si de la
nr. 2 la nr. 30
D
Chiasu
Cu exceptia celor de la zonele A,B si C.
8 COMUNA
AFUMAT
- AFUMAT ;
- BOUREN ;
- COVE.
Cat.
9 COMUNA ALMAJ - ALMAJ ;
BEHARCA ;
BOGEA ;
MOSNEN ;
STOAA.
Cat.
18
10 COMUNA
AMARAST DE
JOS
AMRAST DE
JOS ;
OCOLNA ;
PRAPOR
Cat.
11 COMUNA
AMARAST DE
SUS
AMARAST DE
SUS ;
ZVORSCA.
Cat.
12 COMUNA APELE
V
- APELE V Cat.
13 COMUNA
ARGETOAA
ARGETOAA ;
BARANU ;
BERBESU ;
ORDACHEST ;
LEORDOASA ;
MALUMC ;
NOVAC ;
PRA ;
POANA
FANTAN ;
SALCA ;
TEASCU DN
DEAL
URSOAA.
Cat.
14 COMUNA BRCA BRCA Cat.
15 COMUNA
BSTRET
BSTRET ;
BSTRETUL
NOU ;
BRNDUSA ;
PLOSCA.
Cat.
16 COMUNA
BOTOSEST PAA
- BOTOSEST
PAA
Cat.
17 COMUNA
BRABOVA
BRABOVA ;
MOSNA ;
RACHTA DE
JOS ;
URDNTA ;
VOTA.
Cat.
18 COMUNA
BRADEST
BRADEST ;
BRADEST
BATRAN ;
METEU ;
PSCAN ;
RACAR DE
JOS ;
TATOMREST
Cat.
19 COMUNA
BRALOSTTA
BRALOSTTA ;
COCANELE ;
RACOVTA ;
SCHTU ;
SFRCEA ;
Cat.
19
VALEA
FNTNLOR.
20 COMUNA
BRATOVOEST
BRATOVOEST;
BADOS ;
GOROCUL
MARE ;
PRUNET ;
TMBUREST ;
Cat.
21 COMUNA
BREASTA
BREASTA ;
- COTU ;
CROVNA ;
FAGET ;
OBEDN ;
ROSEN ;
VALEA
LUNGULU
Cat.
22 COMUNA
BUCOVAT
BUCOVAT ;
CARLGE ;
LEAMNA DE
JOS ;
LEAMNA DE
SUS ;
PALLULA ;
SARBATOAREA
Cat.
23 COMUNA
BULZEST
BULZEST ;
PREJO ;
FRATLA ;
GURA
RACULU ;
NFRATREA ;
PSCU LUNG ;
POENLE ;
SALSTE ;
SECULEST ;
STOCEST.
Cat.
24 COMUNA
CALARAS
CALARAS ;
SARATA.
Cat.
25 COMUNA
CARCEA
- CARCEA Cat.
26 COMUNA CARNA - CARNA Cat.
27 COMUNA
CALOPAR
CALOPAR ;
BELCNU ;
BAZDANA ;
PANAGHA ;
SALCUTA
Cat.
28 COMUNA
CARAULA
- CARAULA Cat.
29 COMUNA
CARPEN
CARPEN ;
CLEANOV ;
Cat.
20
GEBLEST.
30 COMUNA
CASTRANOVA
CASTRANOVA ;
PUTUR
Cat.
31 COMUNA
CATANE
CATANE ;
CATANELE NO.
Cat.
32 COMUNA
CELARU
CELARU ;
GHZDAVEST ;
MAROTNU DE
JOS ;
MAROTNU DE
SUS ;
SOREN.
Cat.
33 COMUNA CERAT - CERAT. Cat.
34 COMUNA
CERNATEST
CERNATEST ;
CORNTA ;
RASNCU
BATRN ;
RASNCU
OGHAN ;
TU.
Cat.
35 COMUNA
CETATE
CETATE ;
MOREN.
Cat.
36 COMUNA
COROAS
COROAS ;
CETATUA ;
COROU NOU.
Cat.
37 COMUNA
CUPERCEN NO
CUPERCEN
NO ;
SMARDAN .
Cat.
38 COMUNA
COSOVEN
- COSOVEN . Cat.
39 COMUNA
COTOFEN DN
DOS
COTOFEN DN
DOS ;
MHATA ;
POTMELTU.
Cat.
40 COMUNA
COTOFEN DN
FATA
- COTOFEN DN
FATA
Cat.
41 COMUNA DANET DANET ;
BRABET ;
BRANSTE ;
LOCUSTEN
Cat.
42 COMUNA DESA - DESA Cat.
43 COMUNA DOST - DOST ;
- COCANEST ;
- RADOMR
Cat.
44 COMUNA
DOBREST
DOBREST ;
CACULATEST
;
GEOROCEL ;
MURTA ;
Cat.
21
TOCEN.
45 COMUNA
DOBROTEST
DOBROTEST ;
NSPUR .
Cat.
46 COMUNA
DRAGOTEST
DRAGOTEST ;
BENEST ;
BOBEANU ;
BUZDUC ;
POPNZALEST
VSOARA.
Cat.
47 CONUMA DRANC DRANC ;
BOOVEN ;
FOSOR ;
PADEA.
Cat.
48 COMUNA
FARCAS
FARCAS ;
AMARAST ;
GOLUMBELU ;
GOLUMBU ;
PLOPU AMARA
ST.
Cat.
49 COMUNA
GALCEA MARE
- GALCEA MARE. Cat.
50 COMUNA
GALCUCA
- GALCUCA Cat.
51 COMUNA
GNGOVA
GNGOVA ;
COMOSTEN.
Cat.
52 COMUNA
GHERCEST
GHERCEST ;
GRLEST ;
LUCSORU ;
UNGUREN ;
UNGUREN
MC
Cat.
53 COMUNA
GGHERA
GGHERA
NEDEA ;
ZAVAL
Cat.
54 COMUNA
GUBEGA
- GUBEGA Cat.
55 COMUNA
GURGTA
GURGTA ;
CURMATURA ;
FLARET
Cat.
56 COMUNA GHDC GHDC Cat.
57 COMUNA
GHNDEN
GHNDEN Cat.
58 COMUNA
GOGOSU
GOGOSU ;
GOGOSTA ;
STEFANEL.
Cat.
59 COMUNA
GOCEA
GOCEA . Cat.
60 COMUNA
GOEST
GOEST ;
ADANCATA ;
FANTAN ;
GRUTA ;
Cat.
22
MALAEST ;
MOGOSEST ;
MUEREN ;
POREST
POMETEST ;
POPEASA ;
TANDARA ;
VLADMR.
61 COMUNA
GRECEST
GRECEST ;
BARBO ;
BUSU ;
BUSULETU ;
GRADSTEA ;
GROPANELE.
Cat.
62 COMUNA
SALNTA
SLNTA Cat.
63 COMUNA
ZVOARE
ZVOARE ;
CORLATE ;
DOMNU
TUDOR.
Cat.
64 COMUNA
NTORSURA
NTORSURA Cat.
65 COMUNA LEU LEU ;
ZANOAGA
Cat.
66 COMUNA LPOVU LPOVU ;
LPOVU DE SUS
Cat.
67 COMUNA
MAGLAVT
MAGLAVT ;
HUNA
Cat.
68 COMUNA MALU
MARE
MALU MARE ;
PREJBA.
Cat.
69 COMUNA
MACESU DE JOS
MACESU DE
JOS ;
SAPATA
Cat.
70 COMUNA
MACESU DE SUS
MACESU DE
SUS
Cat.
71 COMUNA
MARSAN
MARSAN Cat.
72 COMUNA
MELENEST
MELNEST ;
BODAEST ;
BODAEST DE
SUS ;
GODEN ;
MUERUSU ;
NEGOEST ;
ODOLEN ;
OHABA ;
PLOSTNA ;
POPEST ;
SPNEN ;
VALEA MARE ;
VALEA MUER
Cat.
23
DE JOS ;
73 COMUNA MSCH MSCH ;
CALNEST ;
GOGOSEST ;
MLECANEST ;
MOTOC ;
URECHEST.
Cat.
74 COMUNA
MOTATE
MOTATE ;
DOBRDOR ;
MOTATE
GARA.
Cat.
75 COMUNA
MURGAS
MURGAS ;
BALOTA DE
JOS ;
BALOTA DE
SUS ;
BUSTEN ;
GAA ;
PCATURLE ;
RUPTURLE ;
VELEST.
Cat.
76 COMUNA NEGO NEGO Cat.
77 COMUNA
ORODEL
ORODEL ;
BECHET ;
CALUGARE ;
CORNU ;
TEU.
Cat.
78 COMUNA
OSTOVEN
OSTROVEN ;
LSTEAVA
Cat.
79 COMUNA
PERSOR
PERSOR ;
MARACNELE.
Cat.
80 COMUNA
PELEST
PELEST ;
CAMPEN ;
LANGA .
Cat.
81 COMUNA PSCU
VECH
PSCU VECH ;
PSCULET.
Cat.
82 COMUNA
PLENTA
PLENTA ;
CASTRELE
TRAANE.
Cat.
83 COMUNA PLESO PLESO ;
CRSTOVAN ;
FRASN ;
MLOVAN
Cat.
84 COMUNA PODAR PODAR ;
BALTA VERDE ;
BRANSTE ;
GURA VA ;
LVEZ.
Cat.
85 COMUNA
POANA MARE
POANA MARE
TUNAR NO ;
TUNAR VECH.
Cat.
24
86 COMUNA
PREDEST
PREDEST ;
BUCCAN ;
PREDEST
MC.
Cat.
87 COMUNA
RADOVAN
RADOVAN ;
FNTANELE ;
TRNAVA.
Cat.
88 COMUNA RAST RAST Cat.
89 COMUNA
ROBANEST
ROBANEST
DE JOS ;
BOJOU ;
GOLFN ;
LACRTA
MARE ;
LACRTA MCA ;
ROBANEST
DE SUS.
Cat.
90 COMUNA
ROJSTE
ROJSTE ;
TMBUREST ;
Cat.
91 COMUNA
SADOVA
SADOVA ;
PSCUL
SADOVE
Cat.
92 COMUNA
SALCUTA
SALCUTA ;
MARZA ;
PLOPSOR ;
TENCANAU
Cat.
93 COMUNA
SCAEST
SCAEST ;
VALEA LU
PATRU
Cat.
94 COMUNA SEACA
DE CMP
SEACA DE
CMP ;
PSCU NOU.
Cat.
95 COMUNA SEACA
DE PADURE
SEACA DE
PADURE ;
RACHTA DE
SUS ;
VELEN
Cat.
96 COMUNA SECU SECU ;
COMANCEA ;
SMADOVCOA
RA DE SECU ;
SUMANDRA.
Cat.
97 COMUNA
SLSTEA CRUC
SLSTEA
CRUC
Cat.
98 COMUNA SOPOT SOPOT ;
BASCOV ;
BELOT ;
CERNAT ;
PEREN ;
PETROAA ;
SRSCA
Cat.
25
99 COMUNA
SMNCU DE SUS
SMNCU DE
SUS ;
DUDOVCEST ;
ALBEST ;
CORNETU ;
DELEN ;
DUTULEST ;
FLOREST ;
ZVOR ;
JEN ;
LESLE ;
MLEST ;
ROMANEST.
Cat.
100 COMUNA TALPAS TALPAS ;
MOFLEST ;
NSTO ;
PUTNE ;
SOCEN.
Cat.
101 COMUNA TEASC TEASC ;
SECU.
Cat.
102 COMUNA
TERPEZTA
TERPEZTA ;
CARUA ;
CACULATU ;
FLORAN ;
LAZU
Cat.
103 COMUNA TESLU TESLU ;
COSEREN ;
FNTANELE ;
PREJBA DE
JOS ;
PREJBA DE
PADURE ;
TARTAL ;
UREN ;
VSOARA
MOSNEN.
Cat.
104 COMUNA TUGLU TUGLU ;
JUL.
Cat.
105 COMUNA UNREA UNREA Cat.
106 COMUNA
URZCUTA
URZCUTA ;
URZCA MARE.
Cat.
107 COMUNA VALEA
STANCULU
VALEA
STANCULU ;
HOREZU
POENAR.
Cat.
108 COMUNA VELA VELA ;
BUCOVCOR ;
CETATUA ;
DESNATU ;
GUBAUCEA ;
SEGLET ;
Cat.
26
SUHARU ;
STUBE.
109 COMUNA
VERBTA
VERBTA ;
VERBCOARA.
Cat.
110 COMUNA VRTOP VRTOP Cat.
111 COMUNA
VRVORU DE JOS
VRVORU DE
JOS ;
BUJOR ;
CUTURA ;
CRVA ;
DOBROMRA ;
DRAGOAA ;
GABRU ;
VRVOR
Cat.
NOTA :
Categoria I - comune cu popuIatia mai mare de 5.000 Iocuitori ;
Categoria II - comune cu popuIatia sub 5.000 Iocuitori.
Mentiuni :
- in municipiul Craiova s-au stabilit valori medii unitare distincte pentru
imobile in functie de zonele in care sunt amplasate (A,B,C,D asa cum au
fost stabilite prin HCL 429/2006).
- in municipiile Calafat si Bailesti s-au stabilit valori medii unitare
distincte pentru imobile in functie de zonele in care sunt amplasate
(A,B,C,D asa cum au fost stabilite prin hotararile consiliilor locale), in
Bailesti stabilindu-se valori separat pentru blocurile de pe Aleea G-ral
Ghenescu si zona B+C.
- in orasele Filiasi, Segarcea, Dabuleni si Bechet valorile medii unitare la
imobile s-au stabilit dinstinct pentru zona A si pentru restul zonelor in ceea
ce priveste apartamentele, in ceea ce priveste casele s-au stabilit valori pe
fiecare zona in parte, iar in ceea ce priveste terenurile-pe zona A si restul
zonelor. Exceptie face orasul Segarcea, pentru care, s-au stabilit valori in
ceea ce priveste casele fara a mai tine cont de zone.
- La comune s-au stabilit valori medii unitare fara a mai tine cont de
zonarea acestora si impartirea pe categorii in functie de numarul
locuitorilor.
27
Evaluarea s-a efectuat luand in calcul solicitarile Camerei Notarilor
Publici Craiova.
28
1.3. Harta judetuIui
Harta judet DOLJ
29
CapitoIuI 2. Date GeneraIe
2.1. Identificarea beneficiaruIui
BeneficiaruI studiuIui de evaIuare este CAMERA NOTARILOR
PUBLICI CRAIOVA cu sediuI sociaI in Craiova str. G. Bibescu,
nr.10, jud. DoIj. Acest Ghid a fost intocmit Ia soIicitarea
expresa a CAMEREI NOTARILOR PUBLICI Craiova.
2.2. Prezentarea evaIuatoruIui
Studiul de evaluare este intocmit de catre un colectiv de evaluatori,
membrii ANEVAR, din cadrul si colaboratori ai S.C. A.M.T. Service S.R.L,
inregistrata la ORC Dolj sub nr. J16/252/1995 si codul unic de inregistrare
RO 7101398, reprezentata prin dl. Saftoiu Florin.
La data elaborarii acestui studiu, expertii evaluatori au indeplinit
cerintele programului de pregatire continua al ANEVAR .
2.3. ObiectuI , scopuI si documenteIe ce stau Ia baza evaIuarii
Prezentul studiu de evaluare reprezinta un ghid care s-a intocmit in
avand in vedere prevederile art. 77
1
din Codul Fiscal si are ca scop:
stabilirea unor valori estimative pentru proprietatile imobiliare din
judetul Dolj: apartamente in blocuri de locuinte, locuinte individuale si
terenuri intravilane, spatii comerciale, spatii industriale, terenuri
arabile, terenuri ocupate cu vegetatie forestiera.
30
DocumenteIe ce stau Ia baza Iucrarii:
DecretuI Lege nr.61/1990
Legea 85/1992 repubIicata
Norma metodoIogica din 23.09.2004 prvind moduI de stabiIire a
vaIorii terenuriIor arabiIe
Norma metodoIogica din 23.09.2004 prvind moduI de stabiIire a
vaIorii terenuriIor ocupate de vegetatie forestiera
IndiceIe infIationist
Zonarea municipiuIui Craiova, a municipiiIor CaIafat si BaiIesti
precum si a oraseIor FiIiasi, Segarcea, Bechet si DabuIeni
Mica pubIicitate din cotidieneIe IocaIe
Date si informatii primite de Ia diverse Agentii imobiIiare
Informatii cuIese de pe diverse pagini web.
2.4. Data intocmirii studiuIui de evaIuare
Data evaluarii: 23.12.2013
Data intocmirii studiului: 23.12.2013
Cursul oficial practicat de B.N.R. la data de 23.12.2013 este : 1EURO
= 4,4754 lei.
PREMSELE EVALUAR: Echipa de evaluatori confirma ca Raportul
de Evaluare a fost realizat in concordanta cu standardele profesionale
recunoscute pe plan international:
VS Cadru general
VS 101 Sfera misiuniide evaluare
VS 102 mplementare
VS 103 Raportarea evalurii
Standarde nterna|ionale de Practic n Evaluare:
VS 230 Drepturi asupra propriet|ii imobiliare
31
Toate datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului au fost
considerate corecte, fara a se realiza o verificare independenta a acestora.
Prezentul Studiu de Evaluare s-a intocmit pe baza informatiilor furnizate de
client prin reprezentantii sai. Evaluatorul nu are responsabilitatea de a
actualiza Raportul de Evaluare final cu eventualele modificari care pot
aparea ulterior datei de 23 Decembrie 2013.
Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate si nu da nici o
garantie in privinta determinarii statutului legal sau a valabilitatii din punct
de vedere juridic a diverselor documente furnizate de client, inclusiv cele
care confirma proprietatea asupra patrimoniului declarat.
Prezentul Raport de Evaluare analizeaza numai implicatii decurgand
din conditiile de suprafata, nerealizandu-se analize de mediu sau evaluari
ale impactului unor posibile actiuni din trecut de degradare a mediului. De
asemenea, Raport de Evaluare nu ia in consideratie ipoteza existentei unor
substante toxice, explozive, contaminante sau a unor tancuri de stocare a
unor astfel de materiale, precum si costul de anihilare al acestora,
evaluatorul nefiind calificat pentru acest domeniu. S-a considerat, de
asemenea, ca solul si mediul inconjurator nu pun probleme deosebite si
nici nu vor genera costuri viitoare.
1.7. Definitia vaIoriIor estimate
Valoarea de pia( este o reprezentare a valorii de schimb, adic
suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dac ar fi oferit spre
vnzare pe o pia| liber, la data evalurii, conform cerin|elor care
corespund defini|iei valorii de pia(.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate
va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un
vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup
o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au
acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
32
Fiecare parte a defini|iei are propriul ei cadru conceptual:
,Suma estimat . se refer la un pre| exprimat n unit|i monetare (de
obicei n moneda na|ional) pltibil pentru proprietate ntr-o tranzac|ie
independent (neprtinitoare) de pia|. Valoarea de pia( este estimat ca
fiind pre|ul cel mai probabil, care se poate ob|ine, n mod rezonabil, pe
pia|, la data evalurii, n conformitate cu defini|ia valorii de pia(. Acesta
este cel mai bun pre| obtenabil, n mod rezonabil, de ctre vnztor i cel
mai avantajos pre| obtenabil, n mod rezonabil, de ctre cumprtor.
,.o proprietate va fi schimbat . se refer la faptul c valoarea unei
propriet|i este mai degrab o sum de bani estimat dect un pre| de
vnzare predeterminat sau pre|ul curent de vnzare. Este pre|ul la care
pia|a ateapt ca o tranzac|ie, care ntrunete toate celelalte pr|i ale
defini|iei valorii de pia(, s poat fi ncheiat la data evalurii.
,.la data evalurii . impune faptul c valoarea de pia( estimat este
specific unui moment, unei date precise. Deoarece pie|ele i condi|iile de
pia| se pot modifica, valoarea estimat ar putea fi incorect sau
inadecvat pentru o alt dat. Valoarea estimat va reflecta starea i
circumstan|ele pie|ei la data evalurii, i nu la o dat anterioar sau
ulterioar. De asemenea, defini|ia presupune i realizarea simultan a
schimbului i definitivarea contractului de vnzare, fr orice fluctua|ie a
pre|ului care altfel ar putea s apar.
,.ntre un cumprtor decis ." se refer la un cumprtor care este
motivat dar nu constrns s cumpere. Acest cumprtor nu este nici
nerbdtor, nici determinat s cumpere la orice pre|. De asemenea, acesta
este un cumprtor care achizi|ioneaz mai degrab n concordan| cu
realit|ile pie|ei curente i cu ateptrile pie|ei curente dect cu cele ale
unei pie|e imaginare sau ipotetice, a crei existen| nu poate fi
demonstrat sau anticipat. Presupusul cumprtor nu va plti un pre| mai
33
mare dect pre|ul cerut pe pia|. Proprietarul curent este inclus ntre cei
care formeaz ,pia|a.
,.un vnztor hotrt. nu este nici nerbdtor sau constrns/ dispus s
vnd la orice pre|, nici for|at s men|in un pre| care nu este considerat
realist pe pia|a curent. Acest vnztor hotrt este motivat s vnd
proprietatea, n condi|iile pie|ei, la cel mai bun pre| obtenabil pe pia|a
liber, dup o activitate de marketing corespunztoare, oricare ar fi acel
pre|. Situa|iile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrant a
acestei considera|ii, deoarece ,vnztorul hotrt este un proprietar
ipotetic.
,.ntr-o tranzac(ie cu pre(ul determinat obiectiv. nseamn o tranzac|ie
ncheiat de pr|i ntre care nu exist o rela|ie particular sau special (de
exemplu, compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul), care ar
face ca pre|urile tranzac|iilor s nu fie caracteristice pie|ei sau s fie
majorate prin includerea unui element de valoare special
,.dup o activitate de marketing adecvat." nseamn c proprietatea va
fi prezentat pe pia| n cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea
ei la cel mai bun pre|, care se poate ob|ine n mod rezonabil, n acord cu
defini|ia valorii de pia(. Durata timpului de expunere pe pia| poate varia
n func|ie de condi|iile pie|ei, dar trebuie s fie suficient pentru a permite
ca proprietatea s fie adus n aten|ia unui numr corespunztor de
poten|iali cumprtori. Perioada de expunere trebuie s nceap nainte de
data evalurii.
,.n care pr(ile implicate au ac(ionat n cunotin( de cauz i prudent.
presupune c att cumprtorul decis, ct i vnztorul hotrt sunt
informa|i, de o manier rezonabil, n legtur cu natura i caracteristicile
propriet|ii, cu utilizrile existente i poten|iale ale acesteia, precum i
asupra stadiului n care se afl pia|a, la data evalurii. Se mai consider c
fiecare parte ac|ioneaz n propriul interes i n mod prudent, dispunnd de
cunotin|ele necesare pentru a ob|ine cel mai bun pre|, corespunztor
34
pozi|iei ocupate n tranzac|ie. Pruden|a este msurat prin referire la
conjunctura pie|ei, de la data evalurii i nelund n considerare
eventualele informa|ii ulterioare acestei date. Nu este neaprat imprudent
un vnztor care vinde proprietatea pe o pia| cu pre|uri n scdere, la un
pre| mai mic dect cele anterioare. n asemenea cazuri, valabile i pentru
situa|ii de vnzare i cumprare caracteristice pie|elor care nregistreaz
varia|ii de pre|uri, cumprtorul sau vnztorul prudent va ac|iona n
conformitate cu cele mai bune informa|ii de pia|, disponibile la data
evalurii.
,.i fr constrngere. stabilete faptul c fiecare parte este motivat
s ncheie tranzac|ia, dar niciuna nu este nici for|at, nici obligat n mod
nejustificat s fac acest lucru.
Valoarea de pia( este n|eleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr
luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr
includerea niciunui/unei impozit/taxe asociat(e).
Cea mai bun utilizare (CMBU). Cea mai probabil utilizare a
propriet|ii, care este fizic posibil, justificat n mod adecvat, permis
legal, fezabil financiar i din care rezult valoarea cea mai mare a
propriet|ii evaluate.
ConceptuI de valoare de pia nu este dependent de o tranzac{ie
curent, care are Ioc Ia data evaIurii. Mai degrab, valoarea de pia
este o estimare a pre{uIui care ar trebui ob{inut Ia o vnzare, Ia data
evaIurii, n condi{iiIe defini{iei valorii de pia. Valoarea de pia este
o reprezentare a pre{uIui asupra cruia un cumprtor i un vnztor
ar trebui s cad de acord, Ia aceI moment, conform defini{iei valorii
de pia, fiecare dintre ei avnd, n preaIabiI, timp pentru investigarea
aItor oportunit{i i aIternative aIe pie{ei, fr s nege faptuI c
pregtirea contracteIor formaIe i a documenta{iei necesare, aferente
ncheierii acestora, ar putea s necesite mai muIt timp.
35
Un tip de valoare (baz de evaluare) arat principiile fundamentale
de cuantificare a unei valori. Aceste principii pot s fie diferite n func|ie de
scopul evalurii. Un tip de valoare nu reprezint o precizare a metodei
utilizate i nici o descriere a condi|iei unui activ sau unor active cnd se
vnd. Valoarea de pia( este tipul de valoare cel mai cerut, fiind definit i
analizat n VS 1. Acest Standard prezint defini|iile i analizeaz alte tipuri
de valoare. Acestea sunt incluse n trei categorii principale:
Prima categorie reflect beneficiile pe care o entitate le ob|ine din
de|inerea unui activ. Valoarea este specific pentru acea entitate. Dei, n
anumite situa|ii, valoarea specific pentru acea entitate ar putea fi identic
cu suma care ar putea fi ob|inut din vnzarea activului, aceast valoare
reflect beneficiile ncasabile din de|inerea activului i, ca urmare, nu
presupune n mod necesar un schimb ipotetic. Din aceast categorie face
parte valoarea de investi(ie sau subiectiv. Diferen|ele dintre valoarea unui
activ pentru o anumit entitate i valoarea lui de pia( exprim motiva|ia
intrrii pe pia| a cumprtorilor sau vnztorilor.
A doua categorie reprezint pre{uI care, n mod rezonabiI, ar fi
convenit ntre dou pr{i anumite, care tranzac{ioneaz un activ. Dei
pr{iIe ar putea s fie independente i ar putea s negocieze n
condi{ii neprtinitoare, activuI nu este n mod necesar expus pe pia{a
Iarg, iar pre{uI convenit ar putea s refIecte mai degrab avantajeIe
(sau dezavantajeIe) specifice aIe propriet{ii pentru pr{iIe impIicate
dect pia{a n ansambIuI ei.
Din aceast categorie fac parte valoarea just, valoarea special
i valoarea sinergiei.
O a treia categorie este valoarea determinat conform unei defini|ii
prezentat ntr-un statut sau ntr-un contract.
Pentru alte scopuri, valoarea just poate fi diferit de valoarea de
pia(.
36
Valoarea just solicit estimarea unui pre| care este corect ntre dou pr|i
specifice, lundu-se n considerare avantajele sau dezavantajele pe care
fiecare dintre pr|i le-ar ob|ine din tranzac|ie.
Valoarea just este un concept mai larg dect valoarea de pia(. Dei
n multe cazuri pre|ul, care ar fi corect ntre cele dou pr|i, ar putea s fie
egal cu cel obtenabil pe pia|, pot s existe i cazuri cnd estimarea valorii
juste ar presupune luarea n considerare a unor elemente care nu fac parte
din cele specifice estimrii valorii de pia(.
Termenul "vnzare for|at se utilizeaz adesea n situa|iile n care
un vnztor este obligat s vnd i/sau nu exist o perioad de
comercializare adecvat. Pre|ul obtenabil n aceast situa|ie nu
ndeplinete cerin|ele din defini|ia valorii de pia(. Pre|ul care ar putea fi
ob|inut n aceste situa|ii va depinde de natura presiunii de a vinde, la care
este supus vnztorul, sau de motivele pentru care o comercializare
adecvat nu poate fi fcut. El poate s reflecte i consecin|ele pentru
vnztor a nereuitei vnzrii ntr-o perioad de timp specificat. Pre|ul
obtenabil ntr-o vnzare for|at nu poate fi prezis n mod credibil, cu
excep|ia situa|iei n care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau
motivele comercializrii neadecvate. Pre|ul pe care un vnztor l va
accepta, ntr-o vnzare for|at, va reflecta mai degrab situa|iile particulare
dect cele ale vnztorului ipotetic decis din defini|ia valorii de pia(. Pre|ul
obtenabil ntr-o vnzare for|at va avea numai o legtur ntmpltoare cu
valoarea de pia( sau cu orice alte tipuri de valoare, definite n acest
standard.
Urmare scopuIui pentru care a fost intocmit, in acest studiu de
evaIuare se va stabiIi vaIoarea de piata.
37
1.8. Ipoteze de Iucru
1.8.1 Ipoteze si conditii restrictive :
nformatiile si documentele puse la dispozitia evaluatorilor de catre
beneficiarul lucrarii au fost considerate corecte si ca reflecta intocmai
situatia reala a bunurilor ;
Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate cu privire la situatia
juridica a bunurilor ;
Evaluatorul a tratat in cursul lucrarii de fata bunurile imobile ca entitati
separate .
Nu au facut obiectul constatarilor din teren detectarea defectelor
ascunse ale bunurilor care ar avea ca efect estimarea unei valori mai
mici sau mai mari. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru
asemenea situatii si nici pentru obtinerea studiilor de expertiza
tehnica necesare pentru descoperirea lor ;
Valoarea estimata de evaluator este o valoare la data intocmirii
studiului de evaluare si intr-un interval de timp limitat ;
La elaborarea studiului de evaluare s-a tinut cont de prevederile
cuprinse in standardele, normele si recomandarile elaborate de
ANEVAR.
Studiul de evaluare analizeaza implicatiile ce decurg din conditiile de
suprafata, nefacandu-se nici o analiza de mediu, de subteran sau de
adincime sau vreo evaluare a impactului unor posibile actiuni trecute
de degradare a mediului ;
Maniera de evaluare, inclusiv metoda aleasa a fost convenita la
cererea beneficiarului lucrarii.
Valoarea rezultata este calculata in LE si nu contine TVA;
38
1.8.2 Ipoteze si conditii Iimitative supIimentare :
Acest raport de evaluare trebuie considerat o analiza limitata prin
faptul ca avand in vedere complexitatea si natura bunurilor evaluate,
coroborat cu documentele puse la dispozitie, evaluatorul nu a
indeplinit toate cerintele pentru o evaluare, asa cum sunt enuntate in
standardele ANEVAR.
Orice imprecizie rezultata la analizarea studiului de evaluare va trebui
sa fie transmisa de catre beneficiar evaluatorului astfel ca, daca este
necesar, lucrarea sa fie completata inainte de a fi utilizata.
1.9.CIauze de nepubIicare
Acest raport de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si
nici ca referinta intr-un document publicat, circulara sau declaratie, sub nici
o forma, fara acordul scris al evaluatorilor asupra formei in care ar urma sa
apara.
1.9. ResponsabiIitatea fata de terti
Acest raport este confidential pentru dumneavoastra, pentru
consilierii dumneavoastra si poate fi utilizat numai pentru scopul mentionat.
Nu acceptam nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana care
sa poata face uz de el.
VaIoriIe din prezentuI Raport de EvaIuare nu contin T.V.A.
39
CapitoIuI 3. Descrierea si anaIiza bunuriIor
Identificarea si prezentarea bunuriIor
Scopul Raportului de Evaluare este stabilirea unor vaIori de piata
minimale privind circulatia imobilelor de pe raza judetului Dolj.
Pentru a realiza acest deziderat, echipa de evaluatori a avut in
vedere prevederile Decretului Lege nr. 61/1990, ale legii 85/1992
republicata ale Normelor Metodologice din 23.09.2004 publicata in
Monitorul Oficial, Partea nr. 911 din data de 06.10.2004, indicele de
inflatie, datele obtinute din presa si de pe diverse pagini web.
1. Apartamente in bIoc de Iocuinte
Conform decretului lege 61/1990 completata de Legea 85/1992
republicata sunt reglementate suprafetele utile standard pentru
apartamentele construite inainte de 1 ianuarie 1977 si dupa 1 ianuarie
1977, astfel:
nainte de 1 ianuarie 1977
Grad de
confort
Garsoniere Apartament
2 camere
Apartament
3 camere
Apartament
4 camere
Apartament
5 camere
Suprafata utila (mp.)
Confort
sporit
37 55 78 100 118
Confort 1
30 50 65 80 -
Confort 2
23 36 48 60 -
Confort 3
21 34 45 56
40
Dupa 1 ianuarie 1977
Tip de
marime
Garsoniere Apartament
2 camere
Apartament
3 camere
Apartament
4 camere
Apartament
5 camere
Suprafata utila (mp.)
I
24 52 66 81 98
IA
37 58 74 90 107
IB
- 61 77 93 110
Vor fi stabilite valori in functie de zona in care este amplasat imobilul,
anul constructiei: inainte sau dupa 1977, de gradul de finisaj: cu sau fara
imbunatatiri, de etajul la care este amplasat apartamentul si binenteles in
functie de gradul de confort.
n valoarea apartamentelor sunt incluse si finisajele blocului si
anume: izolatie termica, izolatie hidrofuga, finisajul fatadelor, pardoseli din
mozaic in casa scarii, instalatie de alimentare cu gaze, instalatie de
ascensor, cutii de scrisori, trotuar de protectie in jurul cladirilor.
Gradul de finisaj
Fara imbunatatiri Cu imbunatatiri
-Tamplarie exterioara si interioara
din lemn
- Pardoseli din mozaic pe holuri si
covor pvc in camere
- Zugraveli obisnuite in culori de
apa, vopsitorii obisnuite in ulei sau
sau alchidal
- Obiecte sanitare la baie si
bucatarie (cele montate de
constructor)
- Tamplarie schimbata de lemn sau
pvc
- Pardoseli parchet in camere si
eventual gresie pe holuri
- Zugraveli in vopsea lavabila sau
tapet
- Obiecte sanitare moderne
- Gresie si faianta in baie si
bucatarie
- Optional : centrala termica proprie,
interfon
41
Etajul la care este amplasat apartamentul
Parter Etaj intermediar Etaj Superior
Apartamentele situate
la parterul sau
demisolul blocurilor
- Pentru blocurile cu 3
etaje: etajul 2
-Pentru blocurile cu 4
etaje: etajul 2 si 3
- Pentru blocurile cu 7-
10 etaje: etajul 2 - 6
- Pentru blocurile cu 3
etaje: etajul 3
-Pentru blocurile cu 4
etaje: etajul 4
- Pentru blocurile cu 7-
10 etaje: etajul: 7-10
Apartamentele se evalueaza impreuna cu cota indiviza de teren
atribuita.
Avand in vedere ceIe reIatate mai sus precum si soIicitarea
expresa a Camerei NotariIor PubIici Craiova, dupa stabiIirea vaIoriIor
unitare (Iei/m.p. suprafata utiIa) pentru apartamente in functie de
vechime, imbunatatiri, confort, etaj Ia care sunt ampIasate si nu in
uItimuI rand - zona, s-a procedat Ia stabiIirea unei vaIorii medii unitare
pe fiecare zona in parte.
Suprafa|a utila a locuin|ei este suma tuturor suprafe|elor utile ale
ncperilor. Ea cuprinde: camer de zi, dormitoare, bi, WC, du, buctrie,
spa|ii de depozitare i de circula|ie din interiorul locuin|ei. Nu se cuprind:
suprafa|a logiilor i a balcoanelor, pragurile golurilor de ui, ale trecerilor cu
deschideri pn la 1,00 m, niele de radiatoare, precum i suprafa|ele
ocupate de sobe i cazane de baie (cte 0,50 m
2
pentru fiecare sob i
cazan de baie), n cazul n care nclzirea se face cu sobe. n cazul
locuin|elor duplex, rampa, mai pu|in palierele, nu se cuprinde n suprafa|a
utila a locuin|ei. (conform legii 114/1996 actualizata)
42
2. Case
Vor fi stabilite valori pe metrul patrat arie desfasurata de constructie
in functie de zona in care este amplasat imobilul, anul constructiei: inainte
sau dupa 1977, de gradul de finisaj: cu sau fara imbunatatiri, de nr. de
nivele ( parter sau parter + etaj), dupa care s-au stabilit valori medii in lei pe
m.p. arie desfasurata (suprafata construita desfasurata).
Aria desfasurata reprezinta suprafata construita insumata pe fiecare
nivel in cazul caselor cu etaj, iar in cazul celor cu parter aria desfasurata
este egala cu suprafata construita.
Structura constructiva: fundatii beton armat sau caramida, zidarie
caramida sau b.c.a sau boltari, sarpanta lemn, invelitoare : tigla, tabla sau
placi azbociment.
Gradul de finisaj
Fara imbunatatiri Cu imbunatatiri
-Tamplarie exterioara si interioara
din lemn
- Pardoseli din mozaic pe holuri
scandura sau covor pvc in camere
- Zugraveli obisnuite in culori de
apa, vopsitorii obisnuite in ulei sau
sau alchidal
- Obiecte sanitare la baie si
bucatarie (daca este cazul)
- Tamplarie schimbata de lemn sau
pvc
- Pardoseli parchet in camere si
eventual gresie pe holuri
- Zugraveli in vopsea lavabila sau
tapet
- Obiecte sanitare
- Gresie si faianta in baie si
bucatarie
- Optional : centrala termica proprie.
Casele se evalueaza separat ca si constructie fara teren
43
3. Spatii comerciaIe
Vor fi stabilite valori medii pe metrul patrat arie desfasurata de
constructie in functie de zona in care se afla imobilul, gradul de finisaj si
daca este amplasat in bloc de locuinte sau cladiri independente
Sistem constructiv:
A. Spatii comerciale in blocuri de locuintes, chelet de beton armat,
pereti de zidarie, plansee de beton armat.
B. Spatii comerciale in cladire independenta, structura din zidarie
portanta din caramida, plansee din lemn sau beton armat, sarpanta lemn,
invelitoare tabla sau tigla.
4. Spatii industriaIe
Vor fi stabilite valori pe metrul patrat arie desfasurata de constructie.
Sistem constructiv:
Schelet de beton armat, pereti de zidarie, plansee de beton armat,
hidroizolatie.
Suprafata construita desfurat a unei cldiri se determin prin
nsumarea suprafe|elor sec|iunilor tuturor nivelurilor cldirii, inclusiv ale
balcoanelor, logiilor sau ale celor situate la subsol, exceptnd suprafe|ele
podurilor care nu sunt utilizate ca locuin| i suprafe|ele scrilor i teraselor
neacoperite.
Dac dimensiunile exterioare ale unei cldiri nu pot fi efectiv
msurate pe conturul exterior, atunci Suprafata construita desfurat a
cldirii se determin prin nmul|irea suprafe|ei utile a cldirii cu un
coeficient de transformare de 1,20.
44
5. Terenuri
Pentru stabilirea valorii unitare a terenului s-au ales comparabile
pentru terenuri libere de constructii, tinand cont de zona si amplasarea
terenulurilor, dupa care s-au stabilit valori medii unitare in lei/m.p. separat
pentru terenuri intravilane si terenuri extravilane.
Nota : Pentru stabilirea valorii unui imobil (casa + teren), se
stabileste valoarea constructiei in functie de aria desfasurata
declarata in actul de vanzare-cumparare la care se adauga
valoarea terenului calculata in functie de suprafata declarata in
act.
Nota : Pentru stabilirea valorii unui imobil (spatiu comercial sau
industrial + teren), se stabileste valoarea constructiei in functie de
aria desfasurata declarata in actul de vanzare-cumparare la care
se adauga valoarea terenului calculata in functie de suprafata
declarata in act.
45
CapitoIuI 3. EvaIuarea bunuriIor
Studiind apartamentele comparabile oferite spre vanzare de pe piata
imobiliara din Craiova, am observat ca suprafetele utile pentru apartamente
indiferent de confort sunt mai mari decat suprafetele standard stabilite de
legiuitor. Drept urmare vom stabili prin metoda comparatiilor de piata o
valoare in euro/mp pentru fiecare tip de apartament si casa urmand a se
stabili o medie a valorilor avand drept criteriu de departajare zona in care
sunt amplasate, dupa care valoarea medie unitara va fi transformata in lei
la cursul din data evaluarii rezultand valoarea justa finala.
3.1. MetodoIogii de evaIuare
3.1.1 Constructii
ABORDAREA PRN COMPARA]E DRECT
Aceast abordare utilizeaz procesul de lucru n care estimarea valorii
de pia| se face prin analizarea pie|ei pentru a gsi propriet|i similare,
comparnd apoi aceste propriet|i cu cea de evaluat. Aplicarea acestei
abordri pornete de la premiza c valoarea de pia| a unei propriet|i este
n rela|ie direct cu pre|urile de tranzac|ie ale unor propriet|i competitive i
comparabile. Aceast metod se aplic la toate tipurile de propriet|i
imobiliare atunci cnd exist suficiente tranzac|ii recente, cu date sigure,
care s indice caracteristicile valorii sau tendin|ele de pia|.
Analiza comparativ, a propriet|ilor se axeaz pe asemnrile i
deosebirile ntre propriet|i i tranzac|ii, care influen|eaz valoarea.
Elementele de compara|ie sunt caracteristici ale propriet|ilor i
tranzac|iilor imobiliare care au drept consecin| varia|ii ale pre|urilor pltite
pe pia|a imobiliar.
46
Etapele parcurse n cadrul abordrii prin compara|ie direct sunt :
- cercetarea pie|ei pentru ob|inerea de informa|ii asupra unor tranzac|ii
de propriet|i similare cu cea evaluat, din punct de vedere al tipului de
proprietate, data vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea;
- confirmarea veridicit|ii informa|iilor ob|inute;
- selectarea unor criterii de compara|ie relevante i elaborarea unei
analize comparative pe fiecare criteriu;
- analiza rezultatelor i selectarea unei valori sau a unei marje de valori.
Efectuarea analizei comparative presupune urmtoarele etape :
- culegerea de informa|ii (date reale i concrete) privind tranzac|ii de
propriet|i similare, prin analiza pie|ei;
- identificarea elementelor de compara|ie relevante ce afecteaz valoarea
tipului de proprietate i efectuarea unei analize comparative pe fiecare
element;
- compararea atributelor fiecrei propriet|i comparabile cu cele ale
propriet|ii de evaluat i aprecierea diferen|elor pentru fiecare element de
compara|ie, cantitativ i calitativ (ajustarea corespunztoare a pre|ului de
vnzare a fiecrei propriet|i comparabile);
- ob|inerea corec|iei nete i brute pentru fiecare tranzac|ie comparabil i
aplicarea ei asupra pre|ului;
- analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau a intervalului de
valori (efectuarea unei compara|ii globale a propriet|ilor comparabile
corecte i extragerea unei singure valori sau a unei marje de valori din
gama rezultat).
Deoarece este cunoscut numai pre|ul tranzac|iilor comparabile,
corec|ia se face asupra acestui pre|, pentru a ajunge la estimarea valorii
propriet|ii evaluate.
Comparabilele vor avea ponderi egale n alegerea valorii finale.
47
Descriere metoda apIicata
Craiova
Preturile de oferta au fost ajustate cu -50% tinand cont de negocierea
dintre vanzator si cumparator, diferentele de calitate si cheltuielile de
vanzare, fiecare comparabila are ponderi egale in estimarea valorii unitare
(valoarea unitara corectata se va inmulti cu 33.3% pe fiecare comparabila,
suma valorilor unitare rezultate reprezentand valoare unitara pe tip de
apartament). Pentru a obtine valoarea medie unitara se face media
aritmetica a tuturor valorilor unitare obtinute.
ntrucat pentru spatiile industriale din zona A nu am avut la dispozitie
comparabile, am stabilit o proportie a valorii comparabilelor spatilori
industriale gasite in zona C cu valorile comparabilelor spatiilor comerciale
din zona C a municipiului Craiova si am concluzionat ca valoarea unui
spatiu industrial din zona A reprezinta 24 % din valoarea unui spatiu
comercial situat in zona A a Craiovei.
Pentru spatiile industriale din zonele B, C, D s-a luat in calcul oferta
de vanzare a unui spatiu industrial din zona C a Craiovei in suprafata de
cca 12.210 mp oferit spre vanzare pentru suma de 2.620.000 euro (215
euro/mp arie desfasurata). Scazand valoarea terenului de 134 euro/mp si
aplicand o ajustare de 30 % (negocierea, calitatea, amplasamentul
imobilului) se obtine o valoare de 57 euro/ mp sau 260 lei/mpad.
Bailesti
ntrucat pentru acesta localitate am avut la dispozitie putine
comparabile, am stabilit o proportie a valorii comparabilelor gasite in Bailesti
cu valorile comparabilelor din zona A a municipiului Craiova si am
concluzionat ca valoarea unui imobil din Bailesti (zona A) reprezinta 22%
din valoarea unui imobil situat in zona A a Craiovei. Pentru stabilirea valorii
48
unitare a caselor fara terenul aferent si a spatiilor comerciale ne-am
orientat pe acelasi procent, iar pentru spatii industriale pe un procent de
22% fata de valoarea unitara a spatiilor industriale din zona C a Craiovei.
Calafat
comparabile, am stabilit o proportie a valorii comparabilelor gasite in Calafat
(apartament cu 2 camere confort -zona A) cu valorile comparabilelor din
zona A,B,C a municipiului Craiova si am concluzionat ca valoarea unui
imobil din Calafat reprezinta 50% din valoarea unui imobil situat in zona
A,B,C a Craiovei. Pentru stabilirea valorii unitare a caselor fara terenul
aferent si a spatiilor comerciale ne-am orientat pe acelasi procent, iar pentru
spatii industriale pe un procent de 50% fata de valoarea unitara a spatiilor
industriale din zona C a Craiovei.
Bechet
comparabile, am stabilit o proportie a valorii comparabilelor gasite in
Bechet cu valorile comparabilelor din zona A a municipiului Craiova si am
concluzionat ca valoarea unui imobil din centrul Bechetului reprezinta 18%
din valoarea unui imobil situat in zona A a Craiovei. Pentru stabilirea valorii
Dabuleni
Dabuleni cu valorile comparabilelor din zona A a municipiului Craiova si am
concluzionat ca valoarea unui imobil din Dabuleni reprezinta 20% din
49
valoarea unui imobil situat in zona A a Craiovei. Pentru stabilirea valorii
Filiasi
comparabile, am stabilit o proportie a valorii comparabilelor gasite in Filiasi
cu valorile comparabilelor din zona A a municipiului Craiova si am
concluzionat ca valoarea unui imobil din Filiasi reprezinta 40% din valoarea
unui imobil situat in zona A a Craiovei. Pentru stabilirea valorii unitare a
caselor fara terenul aferent si a spatiilor comerciale ne-am orientat pe
acelasi procent, iar pentru spatii industriale pe un procent de 40% fata de
valoarea unitara a spatiilor industriale din zona C a Craiovei.
Segarcea
Segarcea cu valorile comparabilelor din zona A a municipiului Craiova si am
concluzionat ca valoarea unui imobil din Segarcea reprezinta 20% din
valoarea unui imobil situat in zona A a Craiovei. Pentru stabilirea valorii
Comune:
ntrucat pentru aceste localitati am avut la dispozitie putine
comparabile din informatiile culese de pe piata (discutii avute cu diverse
persoane fizice, presa, internet) am apreciat valori unitare pentru imobilele
situate pe raza acestor localitati la 10% fata de cele din Zona A a
50
municipiului Craiova. Pentru stabilirea valorii unitare a caselor fara terenul
aferent si a spatiilor comerciale ne-am orientat pe acelasi procent, iar pentru
spatii industriale pe un procent de 10% fata de valoarea unitara a spatiilor
industriale din zona C a Craiovei.
3.1.2 EvaIuare teren
Evaluarea terenului liber se face n ipoteza c acesta este liber sau
considerat liber.
Evaluarea terenului se efectueaz utiliznd abordarea prin compara|ie
direct.
Abordarea prin compara|ie direct este recomandat pentru evaluarea
terenurilor libere sau considerate libere, cnd exist date suficiente i sigure
privind tranzac|iile sau ofertele similare n zon.
Prin acest metod, pre|urile i informa|iile la terenuri similare sunt
analizate, comparate i corectate n func|ie de cerere si oferta de pe piata,
de asemnri i deosebiri.
Descriere metoda apIicata
Craiova
S-au stabilit valori unitare distincte pentru terenurile din cele 4 zone
ale Craiovei precum si pentru terenurile situate in extravilan.
Preturile de oferta au fost ajustate tinand cont de negocierea dintre
vanzator si cumparator practicata pe piata, diferentele de forma si calitate si
cheltuielile de vanzare, fiecare comparabila are ponderi egale in estimarea
valorii unitare finale (valoarea unitara corectata se va inmulti cu 33.3% pe
fiecare comparabila, suma valorilor unitare rezultate reprezentand valoare
unitara finala). Aceasta valoare se multiplica cu suprafata terenului care
reiese din actul de vanzare cumparare.
51
Bailesti, Calafat, Bechet, Dabuleni, Filiasi, Segarcea, Comune
Pentru stabilirea valorii unitare a terenului ne-am axat pe informatiile
furnizate de piata (discutii avute cu diverse persoane fizice, presa, internet)
Valoarea unitara a fost apreciata in functie de zona in care este
amplasat terenul in cadrul localitatii (centru , restul zonelor). Nu s-au putut
face diferentieri in functie de deschideri la strada si alte caracteristici care
in mod normal sunt luate in considerare intrucat nu putem sti caracteristicile
terenului vizat.
Teren arabil
Pentru stabilirea valorii unitare a terenului s-au ales comparabile
pentru terenuri extravilane arabile, tinand cont de amplasarea terenulurilor,
dupa care s-au stabilit valori medii unitare in lei/m.p.
Preturile de oferta au fost ajustate tinand cont de negocierea dintre
vanzator si cumparator practicata pe piata, diferentele calitate si cheltuielile
de vanzare. Fiecare comparabila are ponderi egale in estimarea valorii
unitare finale. Aceasta valoare se multiplica cu suprafata terenului care
reiese din actul de vanzare cumparare.
MunicipiuI Craiova ANEXA A
VALOAREA UNITARA ESTIMATA PENTRU APARTAMENTE Strict pentru uzuI birouriIor notariaIe
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA A
garsoniera 2 camere 3 camere 4 camere 5 camere
475 465 455 445 435
2.126 2.081 2.036 1.992 1.947
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
Pentru apartamentele cu finisaje ultramoderne se va majora valoarea finala cu 10%
Pentru camere de camin se va reduce valoarea finala cu 30%
Pentru imobilele mai vechi de 50 ani se va reduce valoarea finala cu 20%
VALOAREA UNITARA ESTIMATA PENTRU GARAJ IN BLOC DE LOCUINTE, BOXE, USCATORII, TERASE, LOGII, ETC.
ZONA A
VALOAREA UNITARA ESTIMATA PENTRU GARAJ INDEPENDENT
VALOAREA UNITARA ESTIMATA PENTRU HOTELURI
ZONA A
520
2.327
4,4754
VALOARE FINALA UNITARA(LEI)
CURS EURO/LEI
VALOARE FINALA (LEI)/ SUPRAFATA UTILA
2.330
VALOARE MEDIE UNITARA(LEI) 2.040
100
200
VALOARE FINALA UNITARA(EURO)
CURS EURO/LEI
VALOARE MEDIE UNITARA(EURO)
A.M.T. SERVCE S.R.L. CRAOVA
MunicipiuI Craiova ANEXA A1
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA B
420 410 400 390 380
1.880 1.835 1.790 1.745 1.701
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
Pentru camere de camin se va reduce valoarea finala cu cu 30%
ZONA B
ZONA B
460
2.059
4,4754
180
90
CURS EURO/LEI
CURS EURO/LEI
2.060
MunicipiuI Craiova ANEXA A2
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA C
garsoniera 2 camere 3 camere 4 camere
370 360 350 340
1.656 1.611 1.566 1.522
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA C
VALOAREA UNITARA ESTIMATA PENTRU HOTELURI SI MOTELURI
ZONA C
410
1.835
4,4754
CURS EURO/LEI
VALOARE FINALA (LEI)/MP (SUPRAFATA UTILA)
1.830
160
80
CURS EURO/LEI
MunicipiuI Craiova ANEXA B
Strict pentru uzuI birouriIor notariaIe
Case fara teren incIusiv anexe VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
casa parter casa p+e
205 230
917 1.029
190 220
850 985
120 205
537 917
115 125
515 559
4,4754 4,4754
Pentru subsoluri nelocuibile, boxe, mansarde nelocuibile (poduri) valoarea este estimata la 10% din valoarea finala/suprafata desfasurata
Pentru apartamente in case de locuit se utilizeaza aceleasi valori tinand cont de suprafata desfasurata
Constructii din materiaIe neconventionaIe incIusiv magazii, patuIe, etc.
EURO/M.P.A.D. LEI/M.P.A.D.
25 110
12 50
NOTA:
Piscine si terase
72 320
20 90
Teren
EURO/M.P. LEI/M.P.A.D.
150 670
90 400
25 110
12 50
6 30 ExtraviIan
Nota. Pentru case valorile unitare sunt stabilite in LE/mp arie desfasurata fara terenul aferent pentru care s-a stabilit separat valoarea unitara in
LE/mp. Aceasta deoarece legislatia nu prevede un standard pentru suprafetele construite si terenuri aferente.
Zona D
Zona A
Zona B
Zona C
VALOARE FINALA (LEI)/ SUPRAFATA CONSTRUITA DESFASURATA
Zona A
VALOARE MEDIE UNITARA(LEI)
Zona B
Zona C
970
920
Zona D
CURS EURO/LEI
Case
Anexe gospodaresti
Piscine
Terase, chioscuri de vara
730
540
A.M.T SERVCE S.R.L. CRAOVA
MunicipiuI Craiova ANEXA C
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
Spatii comerciaIe (spatii de vanzare si depozitare)
EURO/M.P.A.D. LEI/M.P.A.D. EURO/M.P.A.D. LEI/M.P.A.D.
475 2.130 525 2.350
315 1.410 360 1.610
237 1.060
161 720
1 euro / lei 4,4754
Spatii de birouri
Pentru spatiile de birouri se vor majora cu 20% valorile unitare ale spatiilor de vanzare
Spatii industriaIe de productie
EURO/M.P LEI/M.P
126 560
57 260
Constructii speciaIe industriaIe (cantare, pIatforme, etc.)
Pentru constructiile speciale industriale se vor diminua cu 20% valorile unitare ale spatiilor industriale de productie
Nota. Valorile pentru spatiile comerciale si industriale nu includ terenul ocupat de constructie.
n cazul in care tranzactia cuprinde si teren aferent, valoarea acestuia va fi preluata din AnexaB.
Zona B
Zona C
Zona D
in bIoc de Iocuinte independente
Zona A
ZONA A
ZONA B,C,D
MunicipiuI BaiIesti ANEXA D
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA A
105 102 100 98 96
468 458 448 438 428
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA A
115
515
4,4754
CURS EURO/LEI
VALOARE MEDIE UNITARA(LEI) 450
CURS EURO/LEI
510
MunicipiuI BaiIesti ANEXA D1
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA B + C
92 90 88 86 84
412 403 394 385 376
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA B+C
100
448
4,4754
CURS EURO/LEI
450
CURS EURO/LEI
MunicipiuI BaiIesti ANEXA D2
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ALEEA GENERAL GHENESCU
74 72 70 69
329 322 315 308
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
CURS EURO/LEI
320
MunicipiuI BaiIesti ANEXA E
45 51
202 226
42 48
187 217
25 28
113 123
4,4754 4,4754
10 40
5 20
Piscine si terase
40 180
15 70
Teren
12 50
5 20
3 10
1 5
Pentru terenuriIe extraviIane vaIoarea va fi preIuata din ANEXA Z
Anexe gospodaresti
VALOARE MEDE UNTARA(LE)
VALOARE MEDE UNTARA(EURO)
210
200
LE/mp. Aceasta deoarece legislatia nu prevede un standard pentru suprafetele construite si terenuri aferente
Zona D
Zona D
Zona A
Zona B
Zona C
CURS EURO/LEI
120
Zona A
Piscine
Case
Zona B+C
MunicipiuI BaiIesti ANEXA F
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
105 470 116 520
69 310 79 350
52 230
35 160
1 euro / lei 4,4754
Spatii de birouri
EURO/M.P LEI/M.P
27 120
13 60
n cazul in care tranzactia cuprinde si teren aferent, valoarea acestuia va fi preluata din Anexa E.
Zona B
Zona C
Zona D
Zona A
ZONA A
ZONA B,C,D
MunicipiuI CaIafat ANEXA G
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA A
238 233 228 223 218
1.063 1.041 1.018 996 973
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA A
260
1.164
4,4754
CURS EURO/LEI
1.160
CURS EURO/LEI
MunicipiuI CaIafat ANEXA G1
VALOAREA UNTARA ESTMATA PENTRU APARTAMENTE Strict pentru uzuI birouriIor notariaIe
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA B
210 205 200 195 190
940 917 895 873 850
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA B
230
1.029
4,4754
CURS EURO/LEI
CURS EURO/LEI
1.030
MunicipiuI CaIafat ANEXA G2
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA C
185 180 175 170
828 806 783 761
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA C
205
917
4,4754
CURS EURO/LEI
920
CURS EURO/LEI
790
MunicipiuI CaIafat ANEXA H
103 115
459 515
95 110
425 492
60 103
269 459
58 63
257 280
4,4754 4,4754
PENTRU LOCALTATLE APARTNATOARE DN ZONA D,
VALORLE VOR F PRELUATE DN ANEXA COMUNE
Constructii din materiaIe neconventionaIe (paianta, chirpici, scandura, etc.) incIusiv magazii, patuIe, etc.
20 90
10 40
Piscine si terase
40 180
15 70
Teren
25 110
15 70
10 40
5 20
PENTRU LOCALITATILE APARTINATOARE DIN ZONA D,
VALORILE VOR FI PRELUATE DIN ANEXA COMUNE
Zona D
Zona A
Zona B
Zona C
Piscine
Anexe gospodaresti
Zona A
Zona B
Zona C
Zona D
270
CURS EURO/LEI
Case
490
460
360
MunicipiuI CaIafat ANEXA
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
238 1.060 263 1.170
158 700 180 810
119 530
81 360
1 euro / lei 4,4754
Spatii de birouri
EURO/M.P.A.D LEI/M.P.A.D
63 280
29 130
Zona A
ZONA B,C,D
n cazul in care tranzactia cuprinde si teren aferent, valoarea acestuia va fi preluata din AnexaH.
Zona B
Zona C
Zona D
ZONA A
OrasuI Bechet ANEXA J
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA A
86 84 82 80
383 375 367 358
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA A
95
425
4,4754
CURS EURO/LEI
CURS EURO/LEI
430
OrasuI Bechet ANEXA K
37 41
165 185
34 40
153 177
22 37
97 165
21 23
93 101
4,4754 4,4754
8 40
3 10
Piscine si terase
40 170
15 70
Teren
5 20
2 10
Case
Zona B
Zona C
Piscine
170
130
100
Zona A
180
Zona D
Zona A
Rest zone
CURS EURO/LEI
Anexe gospodaresti
OrasuI Bechet ANEXA L
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
86 380 95 420
57 250 65 290
1 euro / lei 4,4754
Spatii de birouri
EURO/M.P LEI/M.P
23 100
11 50
Zona A
ZONA B,C,D
n cazul in care tranzactia cuprinde si teren aferent, valoarea acestuia va fi preluata din AnexaQ.
RestuI zoneIor
ZONA A
OrasuI DabuIeni ANEXA M
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA A
2 camere 3 camere
93 91
416 407
4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA A
105
470
4,4754
CURS EURO/LEI
470
CURS EURO/LEI
OrasuI DabuIeni ANEXA N
41 46
183 206
38 44
170 197
24 41
107 183
23 25
103 112
4,4754 4,4754
10 40
5 20
Piscine si terase
40 170
15 70
Teren
6 30
1 4
0,16 0,72
Rest Zone
Zona D
Zona A
ExtraviIan
CURS EURO/LEI
Anexe gospodaresti
Case
Zona A
Zona B
Zona C
110
Piscine
190
180
150
OrasuI DabuIeni ANEXA O
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
95 430 105 470
63 280 72 320
1 euro / lei 4,4754
Spatii de birouri
25 110
11 50
Zona A
ZONA B,C,D
n cazul in care tranzactia cuprinde si teren aferent, valoarea acestuia va fi preluata din AnexaN.
RestuI ZoneIor
ZONA A
OrasuI FiIiasi ANEXA P
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA A
190 186 182 178
850 832 815 797
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA A
210
940
4,4754
CURS EURO/LEI
CURS EURO/LEI
940
OrasuI FiIiasi ANEXA Q
82 92
357 401
76 88
331 383
48 82
209 357
46 50
200 218
4,3535 4,3535
18 80
8 30
Piscine si terase
40 170
15 70
Teren
17 70
5 20
Pentru sateIe apartinatoare vaIoarea va fi preIuata din ANEXA V
Zona D
Zona A
Rest zone
CURS EURO/LEI
Anexe gospodaresti
Zona A
380
360
280
210
Case
Zona B
Zona C
Piscine
OrasuI FiIiasi ANEXA R
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
190 850 210 940
126 560 144 640
1 euro / lei 4,4754
Spatii de birouri
50 230
23 100
Zona A
ZONA B,C,D
n cazul in care tranzactia cuprinde si teren aferent, valoarea acestuia va fi preluata din AnexaQ.
RestuI ZoneIor
ZONA A
OrasuI Segarcea ANEXA S
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA A
95 93 91 89
425 416 407 398
4,4754 4,4754 4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA A
105
470
4,4754
CURS EURO/LEI
CURS EURO/LEI
470
OrasuI Segarcea ANEXA T
41 46
183 206
38 44
170 197
24 41
107 183
23 25
103 112
4,4754 4,4754
18 80
8 40
Piscine si terase
40 170
15 70
Teren
6 27
1 4
Case
Zona C
PE TOATE ZONELE
Zona A
160
Zona B
Piscine
Zona D
Zona A
Rest zone
CURS EURO/LEI
Anexe gospodaresti
OrasuI Segarcea ANEXA U
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
95 430 105 470
63 280 72 320
1 euro / lei 4,4754
Spatii de birouri
25 110
12 50
ZONA B,C,D
n cazul in care tranzactia cuprinde si teren aferent, valoarea acestuia va fi preluata din AnexaT.
RestuI ZoneIor
Zona A
ZONA A
Comune ANEXA V
21 23
89 100
19 22
83 96
12 21
52 89
12 13
50 54
4,3535 4,3535
8 30
3 10
Piscine si terase
40 170
15 70
Teren
1 4
CATEGORIA II-SATE APARTINATOARE
TOATE ZONELE
CURS EURO/LEI
Anexe gospodaresti
Case
Piscine
CATEGORIA I-SAT RESEDINTA
80
CATEGORIA I-SATE APARTINATOARE
CATEGORIA II-SAT RESEDINTA
Comune ANEXA X
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
48 210 53 230
32 140 36 160
1 euro / lei 4,4754
Spatii de birouri
13 60
6 30
COMUNE CAT I
VALOARE MEDIE FINALA LEI/MPAD
190
ZONA B,C,D
n cazul in care tranzactia cuprinde si teren aferent, valoarea acestuia va fi preluata din AnexaV.
COMUNE CAT II
ZONA A
Comune ANEXA Y
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
ZONA A
2 camere 3 camere
47 46
208 204
4,4754 4,4754
NOTA:
ZONA A
50
224
4,4754
CURS EURO/LEI
CURS EURO/LEI
220
ANEXA Z Strict pentru uzuI birouriIor notariaIe VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014 Terenuri arabiIe
EURO LEI ComparabiIa nr. 1 (pret/ha) ComparabiIa nr. 2 (pret/ha) ComparabiIa nr. 3 (pret/ha) Valoarea medie euro/ha Valoarea medie lei/ha
4520 1010 Teren arabiI 900 1000 1120
A.M.T. SERVlCE S.R.L. CRAlOVA
COMUNE LIMITROFE CRAIOVA-SATE RESEDINTA/SATE VECINE ANEXA W
VaIabiI 01/01/2014 - 31/12/2014
Teren
EURO/M.P. LEI/M.P.
1,7 7
0,4 2
N ACEASTA CATEGORE SUNT NCLUSE TERENURLE
DN LOCALTATLE CU ACCES LA DRUM ASFALTAT,
CELELALTE TREBUND PRELUATE DN ANEXELE V S Z DUPA CAZ
IntraviIan
ExtraviIan
ANEXA Z
Strict pentru uzul birourilor notariale
Valabil 01/01/2014 - 31/12/2014
Terenuri arabile
EURO LEI
Comparabila nr. 1
(pret/ha)
Comparabila nr. 2
(pret/ha)
Comparabila nr. 3
(pret/ha)
Valoarea
medie
euro/ha
Valoarea
medie lei/ha
4520 1010
Teren arabil
900 1000 1120
A.M.T. SERVICE S.R.L. CRAIOVA
ANEXA Z1
Strict pentru uzul birourilor notariale
Valabil 01/01/2014 - 31/12/2014
Valoarea terenului ocupat de vegetatie forestiera
Specificatie Rasinoase Fag
Stejar,
gorun
Alte specii
esenta tare
Diverse specii
esenta moale
Salcam
Salcii si
plopi
indigeni
Plop
euramerican
Valoare teren acoperit de
vegetatie forestiera (LEI/HA) 3900 4100 5450 3490 3300 2530 2290 2440
Valoare medie teren ocupat
de vegetatie forestiera
(LEI/HA) 3440
A.M.T. SERVICE S.R.L. CRAIOVA

Expertize Notariale Dolj 2014-Pag52

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Expertize Notariale Dolj 2014-Pag52

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

EXEC07Ah7: 8EhEFlClAP:

You might also like