1.

CONTABILIDADE IMOBILIRIA
1.1 ASPECTOS TRIBUTRIOS:
A Lei 4.591, de 16/12/1964, em seu art. 28, define as incorporaes imobilirias como
sendo! a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construo, para
alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de
unidades autnomas.
" arti#o 29 da mencionada lei considera $%&"'("'A)"'! a pessoa fsica ou
jurdica, comerciante ou no, que embora no o efetuando a construo, compromisse ou
efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a
unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob reime
condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes,
coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando!se, conforme o
caso,pela entrea, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.
" par#rafo *nico do aludido arti#o acrescenta +ue "resume!se a vinculao entre
alienao das fraes do terreno e o ne#cio de construo se, ao ser contratada a venda
ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j$ %ouver sido aprovado e
estiver em vior, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo
projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador.
" arti#o ,- estende a condi.o de incorporador aos propriet$rios e titulares de
direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem $ constituio
em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras.
1.2 LEGISLAO BSICA
1.2.1 )ecreto/lei 1.598 de 26/12/00
1.2.2 )ecreto 1.-41 de 11/-1/94
1.2.3 $% 1'2 -84 de 2-/12/09
1.2.4 $% 1'2 -2, de 25/-,/8,
1.2.5 $% 1'2 109 de ,-/12/80
1.2.6 $% 1'2 -60 de 21/-4/88
1.2.7 $% 1'2 1-0 de 14/-0/88
1.2.8 (arecer %ormati3o &14 -18 de -9/11/8,
1.2.9 A Lei 4.591 de 16/12/1964
1.3 ENDA DE IM!EIS A PRA"O
Atra35s do )ecreto/Lei 1.598, de 26/12/00, re#ulamentado pela $nstru.o %ormati3a
1'2 n6 -84, de 2-/12/09, e aperfeioada pela $nstru.o normati3a 1'2 n6 -2,, de 25/-,/8,,
(7'8$4$9 +ue a receita tribut3el oriunda de 3enda de im:3eis a pra;o pudesse ser
diferida para o e<erc=cio fiscal em +ue as parcelas fossem efeti3amente recebidas, desde
+ue e<istam parcelas pre3istas para serem recebidas em e<erc=cios diferentes do da 3enda.
(or coer>ncia, os custos incorridos na constru.o ou produ.o das unidades 3endidas
receberam tratamento anlo#o.
1.4 ENDA DE IM!EIS EM CONSTRUO
" documento denominado ?$nstrumento de $ncorpora.o $mobiliria@, +uando
satisfeitas todas as e<i#>ncias le#ais,inclusi3e seu ar+ui3amento no &art:rio de 'e#istro de
$m:3eis competente,permite +ue a empresa incorporadora promo3a a comerciali;a.o das
unidades ainda n.o conclu=das. 7staria assim 3endendo, no caso de 3enda A 3ista, ou
prometendo 3ender, se a 3enda for a pra;o, um direito A propriedade de um bem futuro.
%esses casos, tem/se o preo total da 3enda, por5m n.o 5 conBecida a totalidade dos
#astos necessrios A conclus.o da unidade 3endida. A ado.o da estimati3a oficiali;ada e
re#istrada dos &914"1 A $%&"''7' at5 a conclus.o da unidade, foi o caminBo
encontrado pela le#isla.o +ue trata do lucro das pessoas Cur=dicas e dos tributos nele
incidentes.
1.5 REGIMES TRIBUTRIOS
A #LUCRO REAL $ T%&'()*%+,# E)*&'+*&-+
B#LUCRO PRESUMIDO
1.6 ASPECTOS CONTBEIS DE ATIIDADES IMOBILIRIAS
1omente 5 permitido ao contribuinte e<ercer a op.o de &914" "'DA)" +uando da
3enda de uma unidade, e t.o somente dos #astos pre3istos para a conclus.o desta unidade
3endida. %essa oportunidade, a empresa d reconBecimento em seu passi3o do
compromisso +ue assumiu em concluir a unidade 3endida, tendo como contrapartida o
custo da aludida unidade.
)este modo, ao 3ender a primeira unidade de um pr5dio, a incorporadora est
assumindo o compromisso de edificar todo o pr5dio, e n.o somente a referida unidade.
8ostrar no (assi3o dos balanos apenas os custos a incorrer da ou das unidades 3endidas 5
uma forma de omitir e distorcer o comprometimento financeiro da empresa, criando
distores em seus di3ersos =ndices de li+uide;.
Antes da 3enda da primeira unidade, teoricamente, a empresa n.o teria compromissos
com terceiros para concluir a obra, podendo 3ende/lo a outro incorporador como um todo
em +ual+uer est#io de constru.o. Assim, a utili;a.o do &usto "rado s: se faria
necessria a partir do primeiro compromisso de conclus.o #erado pela primeira 3enda.
1.6.1 PLANO DE CONTAS
& "lano de contas ' o uia ordenado e sistem$tico das operaes que se
realizam numa empresa, as quais movimentam seu patrimnio. (a
elaborao, ' indispens$vel que o planificador con%ea a estrutura prevista
para a empresa, suas atividades, campo de ao, m'todos de trabal%o, em
suma, todos os pormenores necess$rios a um plano que permita
acompan%ar as atividades da empresa, e tamb'm acompan%ar seu
desenvolvimento ulterior.(rof. 8arcos AntEnio Airosa %eto
1.6.2 CLASSI.ICAO DAS CONTAS
A/ CONTAS PATRIMONIAS. 4>m por finalidade acolBer o re#istro dos Fens,
)ireitos GAti3oH e das "bri#aes G (assi3oH. " saldo de cada uma dessas contas
reflete a situa.o do seu conte*do em um determinado momentoI
B/ CONTAS DE RESULTADO. 4>m por fun.o re#istrar os fatos econEmicos
positi3os G'eceitasH e os ne#ati3os GdespesasH +ue determinam o lucro ou preCu=;o
#erado pelo (atrimEnio economicamente administrado. 1eus saldos re3elam os fatos
ocorridos dentro de um determinado per=odo de tempo.
C/ DEMONSTRATIOS .INANCEIROS. " balano #eral apresenta os saldos das
contas patrimoniais e se refere a uma determinada data, en+uanto a ).'.7. mostra o
total das receitas e despesas, em cada rubrica ocorrida em determinado e<erc=cio,
seCa ele um m>s, um semestre ou ano.
PLANO DE CONTAS
SINT0TICA ANAL1TICA T1TULO
1 ATIO
1.1 CIRCULANTE
1.1.1 DISPON1EL
1.1.1.1 &ai<a
1.1.1.2 Fancos &onta 8o3imento
1.1.1.3 Aplicaes de Li+uide; $mediata
1.1.2 CR0DITOS DE ENDAS DE IM!EIS
1.1.2.1 %otas (romiss:rias a 'eceber
1.1.2.2 'epasses do 12J a 2ormali;ar
1.1.2.3 2K41 a 'epassar
1.1.2.4 Luros &ontratuais a 'eceber
1.1.3 CR0DITOS D OBRAS POR EMPREITADA
1.1.3.1 2aturas a 'eceber
1.1.3.2 1er3ios 7<ecutados a 2aturar
1.1.3.9 (ro3is.o p/ cr5d. Li+uid. du3idosa
1.1.4 CR0DITOS DE OBRAS POR ADMINISTR.
1.1.4.1 2aturas a 'eceber
1.1.6 T1TULOS DESCONTADOS
1.1.6.1 )uplicatas
1.1.7 CR0DITOS DIERSOS
1.1.7.1 Adiantamentos a 2ornecedores
1.1.7.2 Adiantamentos a 2uncionrios
1.1.7.3 Adiantamentos a 4erceiros
1.1.7.4 Antecipa.o de $mpostos
1.1.7.5 4=tulos e 3alores mobilirios
1.1.7.9 "utros cr5ditos
1.1.8 IM!EIS A COMERCIAL. E ESTO2UES
1.1.8.1 7sto+ue de 8ateriais
1.1.8.2 4errenos a &omerciali;ar
1.1.8.3 $m:3eis em &onstru.o
1.1.9 DESPESAS ANTECIPADAS
1.1.9.1 &ustos e )espesas Antecipadas
1.2 REALI"EL A LONGO PRA"O
1.2.2 CR0DITOS DE ENDAS DE IM!EIS
1.2.2.1 %otas (romiss:rias a 'eceber
1.2.2.2 'epasses do 12J a 2ormali;ar
1.2.2.3 2K41 a 'epassar
1.2.9 CR0DITOS COM PESSOAS LIGADAS
1.2.9.1 &r5ditos com 1:cios ou )iretores
1.2.9.2 &r5ditos com 7mpresas Li#adas
1.2.9.3 &r5ditos com 7mpresas &ontroladas
1.2.9.4
1.2.9.5
1.3 PERMANENTE
1.3.1 INESTIMENTO
1.3.1.1 (articipa.o em 7mpresas &oli#adas
1.3.1.2 (articipa.o em 7mpresas &ontroladas
1.3.1.3 (articipaes por $ncenti3os 2iscais
1.3.1.4 (articipaes )i3ersas
1.3.1.5 $m:3eis de 'enda
1.3.1.9 "utros $n3estimentos
1.3.2 IMOBILI"ADO
1.3.2.1 $mobili;aes 45cnicas 4an#=3eis
1.3.2.2 )epreciaes Acumuladas
1.3.2.3 &ons:rcios para a+uisies de Fens
1.3.2.4 Adiantamentos a 2ornecedores de $mobili;ado
1.3.3 DI.ERIDO
1.3.3.1 )espesas (r5/"peracionais
1.3.3.2 Amorti;aes Acumuladas
2 P A S S I 3
2.1 CIRCULANTE
2.1.1 D0BITOS DE .UNCIONAMENTO
2.1.1.1 2ornecedores
2.1.1.2 Adiantamento de &lientes
2.1.1.3 'ecuperaes a (a#ar
2.1.1.4 "bri#aes 1ociais a 'ecolBer
2.1.1.5 "bri#aes 4ributrias a 'ecolBer
2.1.1.6 (arcelamento de 4ributos
2.1.2 D0BITOS DE .INANCIAMENTO
2.1.2.1 2inanciamentos de &apital de Kiro
2.1.2.2 2inanciamentos de Fens do Ati3o (ermanente
2.1.2.3 2inanciamentos de &onstru.o / 12J
2.1.2.4 2inanciamentos de "ri#em 7<terna
2.1.2.5 2inanciamentos p a+uisi.o de $m:3eis
2.1.2.9 2inanciamentos )i3ersos
2.1.3 OUTRAS E4IGIBILIDADES
2.1.3.1 &ustos "rados
2.1.3.2 &ustos &ontratados
2.1.3.3 (ro3ises
2.1.3.4 )5bitos )i3ersos
2.2 PASSIO E4IG1EL A LONGO PRA"O
2.2.1 D0BITOS DE .UNCIONAMENTO
2.2.1.1 2ornecedores
2.2.1.2 (arcelamento de 4ributos
2.2.1.3 &ustos "rados
2.2.2 D0BITOS DE.INANCIAMENTO
2.2.2.1 2inanciamentos de &apital de Kiro
2.2.2.2 2inanciamentos de Fens do Ati3o (ermanente
2.2.2.3 2inanciamentos de &onstru.o / 12J
2.2.2.4 2inanciamentos de "ri#em 7<terna
2.2.2.5 2inanciamentos para a+uisi.o de $m:3eis
2.2.2.6 )5bitos de 1:cios da 7mpresa
2.2.2.7 )5bitos com 7mpresas Li#adas
2.2.2.8 )5bitos de 7mpresas &ontroladas
2.2.2.9 )5bitos de 7mpresas &oli#adas
2.3 RESULT. DE E4ERC1CIOS .UTUROS
2.3.1 RECEITAS DI.ERIDAS
2.3.1.1 'eceitas )iferidas de Mendas de $m:3eis
2.3.1.2 'eceitas )iferidas de "bras em 1ociedade
2.3.1.3 'eceitas )iferidas de Luros
2.3.2 CUSTOS DI.ERIDOS
2.3.2.1 &ustos )iferidos de Mendas de $m:3eis
2.3.2.2 &ustos )iferidos de "bras em 1ociedade
2.4 PATRIM5NIO L12UIDO
2.4.1 CAPITAL SOCIAL
2.4.1.1 &apital 'eali;ado
2.4.2 RESERAS DE CAPITAL
2.4.2.1 'eser3as de &orre.o 8onetria )o &apital
2.4.2.2 'eser3as de N#io
2.4.2.3 'eser3as de 'ea3alia.o
2.4.3 RESERAS DE REAALIAO
2.4.3.1 'eser3as de 'ea3alia.o de Fens (r:prios
2.4.3.2 'eser3a de 'ea3alia.o de Fens de &oli#adas
2.4.4 RESERAS DE LUCROS
2.4.4.1 'eser3as &ontratuais
2.4.4.2 'eser3as para &ontin#>ncias
2.4.4.3 'eser3a especial &8 $(&/9-
2.4.4.9 "utras 'eser3as
2.4.9 RESULTADOS ACUMULADOS
2.4.9.1 Lucros Acumulados
2.4.9.2 (reCu=;os Acumulados
2.4.9.9 Lucros ou (reCu=;os do (er=odo
3 RESULTADO L12UIDO
3.1 RESULTADO OPERACIONAL
3.1.1 RECEITAS OPERACIONAIS
3.1.1.1 'eceitas de Mendas de 4errenos
3.1.1.2 'eceitas de Mendas de 4errenos
3.1.1.3 'eceitas de "bras por 7mpreitada
3.1.1.4 'eceitas de "bras por Administra.o
3.1.1.5 'eceitas de Alu#u5is de $m:3eis
3.1.1.6 'eceitas de Mendas de 8aterial
3.1.1.7 'eceitas de (resta.o de 1er3ios
3.1.1.9 )e3olues de 3endas/ser3ios
3.1.2 CUSTOS OPERACIONAIS
3.1.2.1 &ustos dos 4errenos Mendidos
3.1.2.2 &ustos dos $m:3eis Mendidos
3.1.2.3 &ustos das "bras (or 7mpreitada
3.1.2.4 &ustos das "bras por Administra.o
3.1.2.5 &ustos com $m:3eis Locados
3.1.2.6 &ustos dos 8ateriais Mendidos
3.1.2.9 'ecupera.o de &ustos de 7<erc=cios anteriores
3.1.3 DESPESAS OPERACIONAIS
3.1.3.1 )espesas Administrati3as
3.1.3.2 )espesas &omerciais
3.1.3.3 )espesas 2inanceiras L=+uidas
3.1.3.4 )espesas 4ributrias
3.1.3.5 Amorti;aes e )epreciaes
3.1.3.6 'ecupera.o de )espesas
3.1.4 E.EITOS IN.LACIONRIOS
3.1.4.1 &orre.o 8onetria de Falano
3.2.1 RECEITAS NO OPERACIONAIS
3.2.1.1 KanBos de 7+ui3al>ncia (atrimonial
3.2.1.9 'eceitas )i3ersas
3.2.2 DESPESAS NO OPERACIONAIS
3.2.2.1 (erdas de 7+ui3al>ncia (atrimonial
3.2.2.2 )espesas )i3ersas
1.7 LANAMENTOS
P(,+ C67)*%89:6 ; UNIDADE CONCLU1DA/
1.1.8.4.1-.11 $m:3eis &onclu=dos
O 7d. Frasil O 1-
Apartamentos
1.5--.---,--
1.1.1.1 &ai<a 5--.---,--
2.1.1.1 2ornecedores 4--.---,--
1.1.8.1 7sto+ues de 8at. 5--.---,--
1.1.8.2 4errenos &omercial 1--.---,--
1.7.1 ENDA A PRA"O DE UNIDADES CONCLU1DAS COM ENTRADA
L+79+'(7*6 <+ (7<+ + =%+>6 ?6' (7*%+<+
1.1.1.1 &ai<a 2-.---,--
1.1.2.1.1-.11 %( a receber/ 7d Frasil O (edro 1 18-.---,--
,.1.1.2.1- 'eceita de Mendas $m:3eis/ 7d Frasil 2-.---,--
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas Mendas $m:3eis /
7d. Frasil
18-.---,--
B+&@+ <6 E)*6A8(
,.1.2.2.1- &usto $m:3eis Mendidos O 7d Frasil 15.---,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos Mendas de $m:3eis/ 7d.
Frasil
1,5.----,--
1.1.8.4.1-.11 $m:3eis &onclu=dos O 7d. Frasil 15-.---,--
P(,6 R(?(B&'(7*6 <+) P+%?(,+)
1.1.1.1 &ai<a 18-.---,--
1.1.2.1.1-.11 %( a receber O 7d. Frasil O (edro sN. 18-.----,--
AC8)*( =(,6 %(?(B&'(7*6 <+) =+%?(,+)
,.1.2.2.1- &usto dos $m:3eis Mendidos O 7d. Frasil 1,5.---,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos Menda $m:3eis O7d
Frasil
1,5.---,--
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas de Mendas $m:3eis 18-.---,--
,.1.1.2.1- 'eceitas de Mendas de $m:3eis 18-.---,--
1.7.2 ENDA A ISTA DE UNIDADES CONCLUIDAS
L+79+'(7*6 <+ (7<+ + &)*+
1.1.1.1 &ai<a 2--.---,--
,.1.1.2.1- 'eceita de Mendas $m:3eis/ 7d Frasil 2--.---,--
B+&@+ <6 E)*6A8(
,.1.2.2.1- &usto $m:3eis Mendidos O 7d Frasil 15-.---,--
1.1.8.4.1-.11 $m:3eis &onclu=dos O 7d. Frasil 15-.---,--
1.7.3 ENDA .INANCIADA PELO S.D
1.1.1.1 &ai<a G3alor recebido a 3ista no atoH 1-.---,--
1.1.2.1.1-.11 %( a receber Gparcelamento poupanaH 5-.---,--
1.1.2.1.1-.11 'epasse 12J a 2ormali;arGfinanciamentoH 12-.---,--
1.1.2.,.1-.11 2K41 a repassar G3alor utili;ado pelo
compradorH
2-.---,--
,.1.1.2.1- 'eceitas de Mendas de $m:3eis 1-.---,--
2.,.11.1- 'eceitas )iferidas de Mendas $m:3eis 19-.---,--
B+&@+ <6 E)*6A8(
,.1.2.2.1- &usto $m:3eis Mendidos O 7d Frasil 0.5--,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos Mendas de $m:3eis/ 7d.
Frasil
142.5--,--
1.1.8.4.1-.11 $m:3eis &onclu=dos O 7d. Frasil 15-.---,--
P(,6 R(?(B&'(7*6 <+) P+%?(,+)
2.1.2.,.1-
1.1.1.1
2inanciamento de &onstru.o O 7d Frasil
O8 &ai<a 68 &ta 8o3imento
14-.---,--
1.1.2.2.1-.11 'epasses do 12J a 2ormali;ar O 7d.
Frasil.
12-.---,--
1.1.2.,.1-.11 2K41 a 'epassar O 7d. Frasil. 2-.---,--
AC8)*( =(,6 %(?(B&'(7*6 <+) =+%?(,+)
,.1.2.2.1- &usto dos $m:3eis Mendidos O 7d. Frasil 142.5--,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos Menda $m:3eis O7d
Frasil
142.5--,--
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas de Mendas $m:3eis 19-.---,--
,.1.1.2.1- 'eceitas de Mendas de $m:3eis 19-.---,--
1.7.4 ENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO
1.7.4.1 ENDA A ISTA
P(,6 %(E&)*%6 <+ -(7<+
1.1.1.1 &ai<a 2--.---,--
,.1.1.2.1- 'eceitas de Mendas O 7d. Frasil 2--.---,--
R(E&)*%6 <6) C8)*6) &7?6%%&<6) +*F + -(7<+ ( + &7?6%%(%
,.1.2.2.1- &ustos dos $m:3eis Mendidos O 7d. Frasil 15-.---,--
1.1.8.,.1-.9-.11 9nidades Mendidas O7d. Frasil O Apto. -1 6-.---,--
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil 9-.---,--
R(E&)*%6 <6) C8)*6) I7?6%%&<6) +=G) +) -(7<+)
1.1.8.,.1-.PP $m:3eis em &onstru.o O 7d. Frasil 1--.---,--
2.1.1.1.QQ 2ornecedores O &asa do &onstrutor 1--.---,--
AC8)*( <6 ?8)*6 6%9+<6 %(H(%(7*( I) 87&<+<() -(7<&<+):
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil 1-.---,--
1.1.8.,.1-.9-.11 9nidades Mendias O 7d. Frasil/ Apto.1-1 1-.---,--
ENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO
1.7.4.2 ENDA A PRA"O COM ENTRADA
P(,6 %(E&)*%6 <+ -(7<+
1.1.1.1 &ai<a 2-.---,--
1.1.2.1.1-.11 %( a receber O7d Frasil O Aldo %e3es 18-.---,--
,.1.1.2.1- 'eceita de Mendas de $m:3eis/ 7d Frasil 2-.---,--
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas de Mendas $m:3eis/7d
Frasil
18-.---,--
P(,+ +=%6=%&+9:6 <6) ?8)*6) ( B+&@+ <6) ()*6A8()
,.1.2.2.1- &ustos dos $m:3eis Mendidos / 7d. Frasil 15.---,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos Menda $m:3eis/ 7d Frasil 1,5.---,--
1.1.8.,.1-.9-.11 9nidades Mendidas O 7d. Frasil O Apto 1-1 6-.---,--
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil 9-.---,--
P(,6 %(?(B&'(7*6 <( 8'+ <8=,&?+*+
1.1.1.1 &ai<a 2-.---,--
1.1.2.1.1-.11 %( a receber O 7d Frasil O Aldo %e3es 2-.---,--
P(,+ +=%6=%&+9:6 <+ %(?(&*+ ( <6 ?8)*6 %(,+*&-6 + =+%?(,+ %(?(B&<+
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas de Mendas de $m:3eis O
7d. Frasil
2-.---,--
,.1.1.2.1- 'eceitas de Mendas de $m:3eis/ 7d. Frasil 2-.---,--
,.1.2.2.1- &ustos dos $m:3eis Mendidos O 7d.Frasil 15.---,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos de Mendas de $m:3eis O
7d. Frasil.
15.---,--
1.8 ENDA DE IM!EIS COM CLUSULA DE CORREO MONETRIA

1.8.1 IM!EIS CONCLU1DOS
1.8.1.1 ENDA A PRA"O ; IN SR. 67J88/
7<emplo! " sr Aldo %e3es ad+uiriu o apto. 1-1 do 7difico Frasil pa#ando no ato
'R2-.---,-- e assinou -9 %otas promiss:rias de 'R2-.---,-- cada uma , e como C pa#ou
uma das (romiss:rias, no final do per=odo esta3a de3endo 'R16-.---,-- e admitamos +ue
a infla.o foi de 1-,--S G16-.---,-- < 1-,-S T 16.---,--H
R(E&)*%6 <6 +C8)*( + %(?(&*+
1.1.2.1.1-.11 %p a receber O 7d. Frasil OAldo %e3es 16.---,--
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas de Mendas de $m:3eis O
7d. Frasil
16.---,--
" custo do apartamento 5 de 'R15-.---,--, do +ual C apropriamos 'R,-.---,--
G 15.---,-- referente a entrada e 'R15.---,-- do pa#amento da primeira parcelaH ficando
um saldo de &ustos diferidos de 'R12-.---,-- G 12-.---,-- < 1-,-S T 12.---,--H
R(E&)*%6 <6 +C8)*( <6) C8)*6) D&H(%&<6)
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos de Mendas $m:3eis / 7d.
Frasil
12.---,--
,.1.,.,.1-.,- Mariaes 8onetrias Ati3as 12.---,--
R(E&)*%6 <6 %(?(B&'(7*6 <( 8'+ =+%?(,+ ; NP 32J39/
1.1.1.1 &ai<a G2-.--- U 2.---,-- corre.oH 22.---,--
1.1.2.1.1-.11 %( a 'eceber O 7d. Frasil O Aldo %e3es 22.---,--
A=%6=%&+9:6 <+ %(?(&*+ ( ?8)*6 <+ =+%?(,+ %(?(B&<+
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas de Mendas de $m:3eis O
7d. Frasil
22.---,--
,.1.1.2.1- 'eceitas de Mendas de $m:3eis/ 7d. Frasil 22.---,--
,.1.2.2.1- &ustos dos $m:3eis Mendidos O 7d.Frasil 16.5--,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos de Mendas de $m:3eis O
7d. Frasil.
16.5--,--
1.8.2 IM!EIS EM CONSTRUO
1.8.2.1 ENDA A PRA"O
P(,6 %(E&)*%6 <+ -(7<+
1.1.1.1 &ai<a 2-.---,--
1.1.2.1.1-.11 %( a receber O7d. Frasil O Aldo %e3es 18-.---,--
,.1.1.2.1- 'eceitas de Mendas de $m:3eis 2-.---,--
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas de Mendas de $m:3eis/
7d. Frasil
18-.---,--
P(,+ +=%6=%&+9:6 <6 ?8)*6 ( B+&@+ <6 ()*6A8(
,.1.2.2.1- &ustos dos $m:3eis Mendidos / 7d. Frasil 15.---,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos Menda $m:3eis/ 7d Frasil 1,5.---,--
1.1.8.,.1-.9-.11 9nidades Mendidas O 7d. Frasil O Apto 1-1 6-.---,--
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil 9-.---,--
P(,+ ?6'=%+ <( '+*(%&+&) <( 8' H6%7(?(<6%
1.1.8.,.1-.PP $m:3eis em &onstru.o O 7d. Frasil 1--.---,--
2.1.1.1.QQ 2ornecedores O &asa do &onstrutor 1--.---,--
P(,6 =+E+'(7*6 <+ H+*8%+ ?6' <()?67*6 <( 5K33L
2.1.1.1.QQ 2ornecedores O &asa do &onstrutor 1--.---,--
1.1.8.,.1-.PP $m:3eis em constru.o O 7d. Frasil 5.---,--
1.1.1.1 &ai<a 95.---,--
P(,6 +C8)*( <6 ?8)*6 6%9+<6 (' H879:6 <+ ?6'=%+ <( '+*(%&+&) ( 6 <()?67*6
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil. 9.5--,--
1.1.8.,.1-.9-.11 9nidades Mendidas / 7d. Frasil. 9.5--,--
;1--.---,-- O 5.---,-- T 95.---,--/1- unidades i#uais T 9.5--,--H
P(,6 %(?(B&'(7*6 <+ =%&'(&%+ <8=,&?+*+
1.1.1.1 &ai<a 2-.---,--
1.1.2.1.1-.11 %( a receber O 7d Frasil O Aldo %e3es 2-.---,--
P(,+ +=%6=%&+9:6 <+ %(?(&*+ ( <6 ?8)*6 %(,+*&-6 + =+%?(,+ %(?(B&<+
2.,.1.1.1- 'eceitas )iferidas de Mendas de $m:3eis O
7d. Frasil
2-.---,--
,.1.1.2.1- 'eceitas de Mendas de $m:3eis/ 7d. Frasil 2-.---,--
,.1.2.2.1- &ustos dos $m:3eis Mendidos O 7d.Frasil 15.---,--
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos de Mendas de $m:3eis O
7d. Frasil.
15.---,--
1upondo +ue a a infla.o neste e<erc=cio foi de 1-,--S, de3emos pois aCustar os saldos das
contas +ue de3er.o necessariamente refletir esta infla.o.
L78F'A%)"!
$ %otas (romiss:rias a receber
(ela 3enda 18-.---,--
(elo recebimento da %( 1 /2-.---,--
1aldo (reliminar 16-.---,--
$$ 'eceitas )iferidas
(ela 3enda 18-.---,--
(ela apropria.o %( 1 /2-.---,--
1aldo preliminar 16-.---,--
$$$ &ustos )iferidos de Mendas $m:3eis
(ela 3enda 1,5.---,--
(ela apropria.o %( 1 /15.---,--
$M &ustos "rados
(ela 7stimati3a da Menda 9-.---,--
(elo custo reali;ado parcialmente /9.5--,--
1aldo (reliminar 8-.5--,--
M6-&'(7*6 NP + %(?(B(% R(?(&*+)
D&H(%&<+)
C8)*6)
D&H(%&<6)
C8)*6)
O%9+<6)
1aldo preliminar 16-.---,-- 16-.---,-- 12-.---,-- 8-.5--,--
&orre.o monetria 16.---,-- 16.---,-- 12.---,-- 8.-5-,--
1aldo 2inal 106.---,-- 106.---,-- 1,2.---,-- 88.55-,--
L+79+'(7*6) <( +C8)*( 7+ ?67*+B&,&<+<(
1.1.2.11-.11 %( receber O 7d. Frasil O Aldo
%e3es
16.---,--
2.,.2.1.1- &ustos diferidos de Menda de
$m:3eis
12.---,--
,.1.,.,.,.2-.,- Mariaes 8onetrias (assi3as 8.-5-,--
2.,.1.1.1- 'eceitas diferidas de Mendas
$m:3eis O 7dif. Frasil
16.---,--
,.1.,.,.,.1-.,- Mariaes 8onetrias Ati3as 12.---,--
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil 8.-5-,--
1.9 INSU.ICIMNCIA DE CUSTO REALI"ADO
%o e<emplo em curso, trabalBamos um custo total G1- apartamento i#uaisH em
'R1.5--.---,-- e no final constatamos +ue o custo efeti3o foi de 'R1.41-.---,--, ou seCa,
'R9-.---,-- a menos do 3alor orado.
'7&7$4A F'94A 2--.---,--
&usto reaCustado!
$ncorrido at5 a data da 3enda 6-.---,--
"rado na data da Menda 9-.---,--
Malor #asto a menor /9.---,-- G141.---,--H
L9&'" F'94" AL914A)" 59.---,--
A rela.o percentual entre o lucro e receita G59.---,-- / 2--.---,-- N 29K5L
7ste percentual ser utili;ado para apropriar o lucro +ue est diferido +uando das
parcelas restantes, ou seCa, posteriores A conclus.o da obra!
MAL"' '7&7F$)" 'R4-.---,-- G 2-.---,-- entrada e 2-.---,-- %( 1H
29K5L <( 43.333K33 N 11.833K33
Lucro definiti3o apurado ap:s t5rmino da obra 11.8--,--
Lucro (ro3is:rio apropriado no e<erc=cio anterior 1-.---,--
1.833K33
CONTABILI"AO DOS AOUSTES NECESSRIOS
A # D&H(%(79+ %(=%()(7*+7<6 6 ,8?%6 +<&?&67+, <6) -+,6%() CP %(?(B&<6)
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos de Mendas O 7d.
Frasil
1.8--,--
,.1.2.9 'ecupera.o de &ustos 7<erc. Anter. 1.8--,--
B $ 1e a conclus.o do $m:3el e o recebimento inte#ral do preo da unidade 3endida se der
no mesmo e<erc=cio fiscal da 3enda, a diferena ser obCeto do se#uinte lanamento !
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil 9.---,--
,.1.2.2.1- &ustos $m:3eis Mendidos O7d. Frasil 9.---,--
C O 1e a conclus.o se der em e<erc=cio fiscal posterior A li+uida.o do preo!
2.,.2.1.1- &ustos )iferidos de Mendas O 7d.
Frasil
9.---,--
,.1.2.9 'ecupera.o de &ustos 7<erc. Anter. 9.---,--
1.9.1 TRATAMENTO .ISCAL INSU.ICIMNCIA DE CUSTO REALI"ADO
A $ I7H(%&6% + 15L <6 ?8)*6 6%9+<6
7sse diferencial de3er ser inclu=do normalmente nos resultados do e<erc=cio em
+ue foi conclu=da a obra, sem +ue os impostos incidentes seCam considerados poster#ados,
desde +ue ob3iamente tenBam sido oferecidos tempesti3amente A tributa.o.
B $ S8=(%&6% + 15L <6 ?8)*6 6%9+<6
A le#isla.o encara como tendo Ba3ido uma poster#a.o intencional da tributa.o
incidente sobre os resultados. 1e a empresa C Ba3ia tributado resultados em e<erc=cios
anteriores com base no custo orado na situa.o a+ui tratada, de3er ser recalculado o lucro
real anterior a#ora com base nos custos efeti3amente incorridos, ao in35s do orado. 7sse
clculo de3e ser e3idenciado num +uadro demonstrati3o pre3isto $% 1'2 -84/09. 1obre o
imposto +ue dei<ou/se de pa#ar na 5poca oportuna em decorr>ncia da sobre a3alia.o dos
custos,incidir.o Curos e atuali;a.o monetria do montante de3idoG sem multaH.
Menda da unidade -1 2--.---,-- 11/90
&usto 4otal 7stimado 15-.---,-- 11/90
'ela.o estimada custo/3enda 05S
'ecebido por conta do preo 4-.---,-- 12/90
&usto apropriado G05S s/ 4-.---,--H ,-.---,-- 12/90
Lucro tributado no e<erc=cio 1-.---,-- 12/90
&onclus.o da obra 12-.---,-- -2/98
'ela.o real custo/3enda 6-S
&usto +ue de3eria ter sido apropriado 12/90 24.---,-- -2/98
)iferena de lucro n.o tributada 6.---,-- -,/98
1obre estes 'R6.---,--, +ue dei<ar.o de ser tributados na 5poca certa de3ido ao e<cesso de
pre3is.o para o custo total da obra, de3em ser recolBidos em 1998 acrescidos Curos e
atuali;a.o monetria, se Bou3er. $sto por+ue a insufici>ncia de custo reali;ado foi de 2-S
G,-.--- / 15-.---H, estando, portanto, acima do limite de 15S mencionado.
1.13 E4CESSO DE CUSTO REALI"ADO
Admitindo/se +ue no final da obra constatou/se +ue seu custo total e<cedeu em
'R15-.---,-- os 3alores ori#inalmente orados em 'R1.5--.---,--, podem ocorrer as duas
se#uintes situaes!
A $ 1e a conclus.o da obra se der ap:s o ad+uirente Ba3er pa#o todo preo.
%este caso, a apropria.o do custo do im:3el 3endido Ba3ia sido sub a3aliada.
&omo n.o e<iste nesta ocasi.o receitas e custos diferido, o aCuste se d diretamente no
resultado do e<erc=cio da conclus.o da obra.
,.1.2.2.1- &ustos de $m:3eis Mendidos O 7d.
Frasil
15.---,--
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil 15.---,--
B# 1e a conclus.o se der antes da li+uida.o total do preo da 3enda
7<istir.o receitas e custos diferidos, estes baseados em 3alores anteriormente
orados. V, pois, necessrio proceder A sua corre.o, +ue ir afetar os resultados da
empresa.
1upondo +ue tenBamos os se#uintes dados!
Malor da Menda 2--.---,--
&usto (re3isto no momento da 3enda 15-.---,--
&usto real total 10-.---,--
7<cesso de &usto 2-.---,--
Lucro (roCetadoG25S de 2--.---,--H 5-.---,--
Lucro 'eal ,-.---,--
Malor recebido do comprador at5 a data da
&onclus.o da obra 4-.---,--
Lucro apropriado at5 o momento 1-.---,--
L+79+'(7*6 <( +C8)*(

2.,.2.1.1- &ustos )iferidos de 3endas de
im:3eis O 7d. Frasil
16.---,--
,.1.2.2.1- &ustos de $m:3eis Mendidos O 7d.
Frasil
4.---,--
2.1.,.1.1- &ustos "rados O 7d. Frasil 2-.---,--
1.11 CUSTOS ORADOS E CUSTOS CONTRATADOS
A $ CUSTOS ORADOS
Ao ser contratada a 3enda de uma unidade n.o conclu=da, al5m dos #astos C feitos
at5 a ocasi.o da 3enda, mister se fa; +ue se seCa feita uma estimati3a do custo necessrio A
sua conclus.o, para +ue seCa realistas a compara.o da receita da 3enda com o custo da
unidade 3endida. 7le 5 baseado num clculo de en#enBaria desen3ol3ido sobre proCetos
construti3os e os preos de materiais e m.o/de/obra correntes no mercado, necessrios A
sua e<ecu.o.
B $ CUSTOS CONTRATADOS
%o decorrer da constru.o, al#uns #astos podem ser aCustados com o fornecedor ou
prestador de ser3ios, atra35s de um contrato para fornecimentos e pa#amentos futuros.
7mbora operaes desse tipo representem um compromisso financeiro da empresa
construtora, condicionando A contrapresta.o por parte do contratado, a mesma n.o 5
usualmente re#istrada em contas patrimoniais. &omo e<emplos desse tipo de situa.o,
temos o contrato de fornecimento de ele3adores, +ue usualmente s.o fabricados para cada
obra espec=fica, e a contrata.o de m.o/de/obra de empreiteiros +ue prestam ser3io A
mesma.
7ntretanto, a le#isla.o permite +ue seCa dado reconBecimento a esse tipo de custo
+uando da 3enda da unidade imobiliria para entre#a futura, <()<( A8( 7:6 *(7Q+ )&<6
(@(%?&<+ + 6=9:6 =(,+ &7?,8):6 <6) ?8)*6) 6%9+<6) na composi.o dos custos das
unidades 3endidas. 7m se adotando, pois, o crit5rio do ?8)*6 6%9+<6, n.o B por+ue se
co#itar do ?8)*6 ?67*%+*+<6, pois este estaria C inclu=do na+uele.
BIBLIOGRA.IA
&onstru.o &i3il / Aspectos 4ributrios e &ontbeis, 4ei<eira, (aulo Loni e (antale.o,
8ilton L. 7ditora 1=ntese, (orto Ale#re/ '1/ 1998.
8anual de &ontabilidade, 7liseu 8artins e "utros, Atlas, 1.o (aulo, 1(, 2--2.