ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURESTI

FACULTATEA CONTABILITATE SI INFORMATICA DE GESTIUNE

EVICTIUNEA IN CONTRACTELE CIVILE

SI COMERCIALE

CATRINA STEFANIA-ELIZA
ANUL1, GRUPA 602

BUCURESTI, 2011

EVICTIUNEA IN CONTRACTELE CIVILE SI COMERCIALE

Notiunea obligatiei de garantie contra evictiunii

Prin evictiune se intelege pierderea totala sau partiala de catre cumparator a
proprietatii bunului cumparat sau tulburarea cumparatorului in exercitarea atributelor
dreptului de proprietate asupra bunului, ca urmare a valorificarii de catre vanzator sau
de catre o terta persoana a unui drept asupra bunului cumparat.
Potrivit ar.1313 si art.1336 din Codul civil, vanzatorul trebuie sa garanteze pe
cumparator de linistita si utila folosinta a bunului vandut. Obligatia vanzatorului de a
garanta pentru evictiune rezulta din prevederile art.1337, din Codul civil, si anume:
vanzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vanzare, a raspunde catre
cumparator de evictiune totala sau partiala a bunului vandut sau de sarcinile la care s-ar
pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului
In cazul vanzatorului, obligatia de evictiune pentru garantie exista atat fata de
cumparator, cat si fata de succesorii acestuia, in timp ce cumparatorul nu are obligatia
de evictiune fata de subdobanditori. In situatiile in care contractul de vanzarecumparare se incheie printr-un intermediar, raspunderea pentru evictiune apartine
vanzatorului, intermediarul raspunzand pentru evictiune daca se dovedeste ca acesta a
actionat precum un vanzator aparent.
Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale
Prin fapt personal se intelege orice act, anterior vanzarii, tainuit fata de
cumparator, ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract 1, acesta putand fi savarsit
atat de vanzator cat si de succesorii sai universali sau cu titlu universal, de natura sa-l
tulbure pe cumparator in linistita folosinta a bunului.
Atunci cand tulburarea provine din partea vanzatorului, cumparatorul se poate
apara prin invocarea unei exceptii , definita exceptie de garantie, intrucat cine trebuie
sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga.
Obligatia de garantie fiind o obligatie patrimoniala, dupa moartea vanzatorului
ea se transmite succesorilor sai (universali sau cu titlu universal), care vor raspunde
pentru evictiune. Succesorii cu titlu particular ai vanzatorului nu vor fi tinuti pentru
obligatia de garantie contra evictiuni.
Tulburarea poate fi de fapt, cum ar fi deposedarea de un bun, sau de drept, cum
ar fi constituirea unei servituti.
Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert
Obligatia de garantie pentru evictiune a vanzatorului exista si atunci cand
tulburarea cumparatorului provine din partea unei terte persoane2.
Pentru a exista o astfel de obligatie a vanzatorului, trebuie indeplinite
urmatoarele conditii:
- sa fie vorba despre o tulburare de drept;
- cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii;
- cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator;
1
2

Cojocaru, A., Contracte civile, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 2008, p. 33

Tutuianu, I., Evictiunea in contracte civile si comerciale, Revista de drept comercial nr.10/2007, p. 7

Tulburarea sa fie de drept. In perimetrul acestei conditii, tertul trebuie sa invoce

un drept asupra bunului cumparat. Dreptul invocat poate fi un drept real( dreptul de
proprietate, dreptul de uzufruct), dar poate fi si un drept de creanta (dreptul de folosinta
al locatarului in cazul existentei unui contract de locatiune).
In situatia simplelor tulburari de fapt, atunci cand tertul nu invoca un drept
asupra bunului cumparat, cumparatorul se poate apara singur.
Cauza evictiunii sa fie anteriora vanzarii. Vanzatorul nu raspunde pentru
tulburarea intervenita ulterior transmiterii dreptului la proprietate.
Printre exceptii gasim situatia in care vanzatorul raspunde pentru evictiunea ce
are o cauza ulterioara vanzarii, in cazul in care este imputabila.
Cauza evictiunii sa nu fie cunoscuta de cumparator. In cazul in care
cumparatorul a cunoscut pericolul evictiunii, se presupune ca el a acceptat riscul si ca
atare vanzatorul nu raspunde pentru evictiune.
Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie
Potrivit reglementarilor prevazute in art.1337-1351, din Codul civil, sunt
prevazute mai multe momente ele evictiunii:
- In cazul in care evictiunea nu s-a produs, iar contractul s-a incheiat si bunul a trecut in
proprietatea cumparatorului, vanzatorul are obligatia de a se abtine de la orice fapt sau
acte ce l-ar putea tulbura pe comparator (obligatia de a nu face);
- Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul are obligatia de a-l apara pe
cumparator de tertul ce a invocat anumite drepturi asupra bunului (obligatia de a
face);
- In cazul in care evictiunea s-a produs, vanzatorul raspunde de toate pagubele suferite
de catre cumparator (obligatia de a da).
Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumate
Atunci cand evictiunea s-a produs, aceasta poate fi totala sau partiala .
In cazul in care evictiunea este totala (art.1341-1346, Cod civil), vanzatorul
trebuie:
- sa restituie cumparatorului pretul primit;
- sa restituie cumparatorului valoarea fructelor naturale si civile ale bunului pe care
acesta a fost obligat sa le inapoieze tertului evingator (art. 1341, pc.2, Cod civil) ;
- sa restituie cumparatorului cheltuieli de judecata, conform art.1341, pc.3, din Codul
civil;
- potrivit art.1341, pc.4, acesta va fi obligat sa restituie cheltuielile contractului;
- sa plateasca daune-interese cumparatorului, potrivit art.1341, pc.4, din Codul civil,
dar cu respectarea unor reguli speciale prevazute de art.1344-1346 (Cod civil);
Evictiunea este partiala atunci cand cumparatorul pierde o parte din
proprietatea asupra bunului cumparat. In aceste conditii, cumparatorul are a alege intre
rezolutiunea contractului sau mentinerea lui cu plata despagubirilor pentru partea
evinsa, potrivit art.1347- Cod civil.
Prescriptia
Actiunea in garantie pentru evictiunea cumparatorului se prescrie in termenul
general de prescriptie (3 ani), prescriptia curgand din momentul producerii evictiunii.
Modificari conventionale ale obligatiei de garantie

Potrivit art.1338, din Codul civil, partile pot prin conventie sa adauge, sa
micsoreze sau sa stearga obligatia de garantie.
Conform acestor prevederi, partile pot agrava, limita sau inlatura obligatia de
garantie contra evictiunii3.
In cazul agravarii raspunderii, aceasta poate fi admisa, fara restrictie, in timp ce
micsorarea sau inlaturarea raspunderii este posibila cu doua limitari:
- Vanzatorul, potrivit art.1339, Cod civil, nu poate fi exonerat de obligatia de garantie
ce provine din faptul sau personal;
- Inlaturarea totala sau partiala nu elibereaza pe vanzator, cu exceptia imprejurarii in
care cumparatorul a cumparat pe raspunderea sa proprie sau a cunoscut pericolul
evictiunii inca de la inceput (art.1340, Cod civil).
Concluzii si observatii
In randurile de mai sus am definit obligatia de garantie contra evictiunii si
efectele acesteia.
Din punctul meu de vedere, obligatia vanzatorului de a garanta pentru evictiune
este un atu atat pentru comparator cat si pentru subdobanditorii acestuia, deoarece,
conform art.1337 din Codul civil vanzatorul este de drept obligat, dupa natura
contractului de vanzare, a raspunde catre comparator de evictiune totala sau partiala a
bunului vandut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi
declarate la facerea contractului.
Garantia contra evictiunii este destul de complexa, aceasta rezultand din faptele
personale ale vanzatorului, dar si din faptele unei terte persoane.
Bibliografie
1. Codul civil, Editura Hamangiu, 2011
2. Cojocaru, A., Contracte civile, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 2008
3. Tutuianu, I., Evictiunea in contracte civile si comerciale, Revista de drept
comercial nr. 10/2007

Cojocaru, A., Contracte civile, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 2008, p. 38