PARLAMENTUL ROMNIEI

CAMERA DEPUTAILOR SENATUL

L E G E


privind nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari

Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.

CAPITOLUL I
Dispoziii generale, definiii

Art. 1. - Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice,
economice i tehnice cu privire la nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de
administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n
proprietatea a cel puin trei persoane fizice sau juridice, de drept
public sau de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n
structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin.

Art. 2. - n condiiile art.1, datorit strii de indiviziune
forat, proprietarii au obligaia s ia msuri cu privire la drepturile
i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune.
n acest scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu
personalitate juridic.
2
Art. 3. - n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai
jos au urmtoarea semnificaie:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu proprietatea
imobiliar format din proprieti individuale, definite apartamente
sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea
comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una
sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n
care se poate delimita proprietatea comun;
b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt
destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat
locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar.
Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi exprese
n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate
asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie
considerat n acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor
bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu
care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor
care nu poate fi delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care
alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie
comune tronsoanelor sau scrilor, care nu pot fi definite separat din
punct de vedere fizic ca poziie i suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine
fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun i este
egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i
totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului -
persoana fizic sau juridic, de drept public sau de drept privat,
care are n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un
condominiu;
g) asociaie de proprietari form de asociere autonom i
nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu;
3
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia
proprietarilor de a se asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau
obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea,
reparaia sau ntreinerea proprietii comune, precum i
cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu
sunt facturate individual ctre proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari suma corespunztoare din cheltuielile asociaiei pe
care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de
imobil.

CAPITOLUL II
nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari

Art. 4. - (1) Asociaia de proprietari are drept scop
administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe lng
drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i
funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii
comune sunt n rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a
reprezentanilor acestora, dup caz.

Art. 5. - (1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin
acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect
aceea de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz
ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere.
(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau
scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson sau
scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate
comun aferent tronsoanelor sau scrilor, care nu poate fi
delimitat.
4
(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe
scri sau tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele raporturile
juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora printr-o
anex la acordul de asociere.

Art. 6. - (1) Cererea pentru dobndirea personalitii
juridice a asociaiei de proprietari, mpreun cu statutul, acordul de
asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se
depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz
teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza
prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit
actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii,
structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente
structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie
dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate
comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din
proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate
juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la
organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei
circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de
la comunicare. Recursul se judec cu citarea prilor.

5
Art. 7. - nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a
proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de
constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti.

Art. 8. - (1) Pentru modificarea sau completarea statutului
ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din
numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la
judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr
alte formaliti.

CAPITOLUL III
Drepturile i obligaiile proprietarilor

Art. 9. - Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au
dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general a
proprietarilor, s-i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i
s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari.
Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie
s aib capacitate deplin de exerciiu.

Art. 10. - Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele
ce in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice
document al acesteia.

Art. 11. - (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau
modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor
legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a
modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea
structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia
proprietii comune, fr a obine mai nti acceptul din partea
asociaiei de proprietari.

6
Art. 12. - Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate,
care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i din
proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul ntre
proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea
public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre
apartamente sau spaii i proprietatea comun, care nu fac parte din
structura de rezisten a cldirii, pot fi reamplasate numai prin
modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii
proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei eliberate
de autoritatea public local.

Art. 13. - Veniturile obinute din exploatarea proprietii
comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri
alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru
reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se
pltesc proprietarilor.

Art. 14. - Proprietarul este obligat s menin proprietatea
sa individual, apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea
de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun proprietar
nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate
comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu.

Art. 15. - Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat
s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul su al unui
delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s
se repare sau s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun la
care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau
spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face
fr preaviz.

Art. 16. - (1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru
consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic
i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de
7
natura interveniilor se va avea n vedere meninerea aspectului
armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a
lua de urgen msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii
publice locale sau centrale.

Art. 17. - Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau
oricare alt persoan care acioneaz n numele su provoac
daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt
apartament sau spaiu, respectivul proprietar sau respectiva
persoan are obligaia s repare stricciunile sau s plteasc
cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.

Art. 18. - n cazurile n care, n cldirile de locuine, unul
dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice
form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii
celorlali proprietari sau chiriai, dup caz, proprietarii sau
reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc
msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata
daunelor.

Art. 19. - n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu
mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi
reglementate potrivit dreptului comun.

Art. 20. - (1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele
sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt obligai
ca, la ntocmirea formelor de nstrinare, s fac dovada achitrii la
zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare
fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s
reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub
semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de
proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu
8
tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu
nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de
proprietari, nstrinarea proprietii se poate face numai dac se
introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de
ctre cumprtor.

CAPITOLUL IV
Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari

Art. 21. - (1) La adunarea general de constituire a asociaiei
de proprietari, proprietarii vor alege, dintre cei prezeni, un comitet
executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari i un
cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor
acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei
de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori,
atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui
cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic sau
juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de
prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s
aib cel puin studii medii i pot depune, dac adunarea general a
asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al
asociaiei de proprietari, o garanie suficient i ndestultoare, pe
baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul
garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului
cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul
care va obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor
comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului
executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din cadrul
adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi
temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte
cruia i poate delega atribuiile sale.
9
Art. 22. - (1) Deponentul garaniei menionate la art.21
alin.(2) nu poate dispune n nici un mod de suma depus drept
garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea
cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de
gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea
general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea
efectelor delegaiei menionate la art.21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii
asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n
gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale
cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar
menionat la art.21 alin.(2), cu aprobarea scris, expres, anterioar
a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul
deponentului garaniei.

Art. 23. - (1) Dup adunarea general de constituire a
asociaiei de proprietari, va avea loc cel puin o dat pe an, n
primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai
asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin
unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor
comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de
proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii
membri ai asociaiei de proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de
preedintele asociaiei de proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile
generale extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de
ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin 20% din numrul
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau
pe baz de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri
generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de
data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii
10
generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrrea
adunrii generale.

Art. 24. - (1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac
majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari
(jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant
legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul
necesar de jumtate plus unu, adunarea general va fi suspendat i
reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei
convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c
toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile
pot fi adoptate indiferent de numrul membrilor prezeni, prin
votul majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari
sunt obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au
fost prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii
care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari.

Art. 25. - (1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea
general a asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere
urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea
sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de
investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul
fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din
proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de
ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care
are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n
numele cruia voteaz;
11
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta
unul sau mai muli membri abseni, dac prezint mputernicire
semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de
proprietari este decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul
majoritii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea
general convocat sau reconvocat, dup caz. n statutul propriu
al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu
mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la
adunarea general convocat sau reconvocat.
(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin
acordul scris al majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc,
membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care i vizeaz
direct, pe baz de tabel nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul
de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de
ctre toi membrii comitetului executiv i se comunic, n scris,
tuturor proprietarilor.

Art. 26. - Dac o hotrre a adunrii generale este contrar
legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari
sau este de natur s produc daune intereselor proprietarilor,
acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de
zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe
executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune
suspendarea acesteia.

Art. 27. - Adunarea general a proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii
comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a
asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
12
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele
asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a
persoanei care ocup funcia de administrator imobile sau a altor
angajai sau prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a
cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut,
prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai.

Art. 28. - (1) Asociaia de proprietari poate intermedia
servicii ntre furnizori i proprietarii consumatori, n special cu
privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de
prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru
contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i
obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte,
furnizorului i de cealalt parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile
publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona mpotriva
proprietarilor restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de
proprietari const n: repartizarea facturilor ctre proprietari prin
lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor reprezentnd
contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu
privire la debitori.

Art. 29. - (1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv
proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente
sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul
executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i
exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat
pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin.

Art. 30. - (1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele
asociaiei de proprietari, are urmtoarele atribuii:
13
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i
urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a
acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru
ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru
respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de
asociere precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia
de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i
pregtete desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea,
nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu
privire la consumurile aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i
urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul
asociaiei de proprietari, n mod special situaia ncasrilor i
plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari,
angajeaz i demite, ncheie i reziliaz contracte;

h) i asum obligaii n nume propriu sau n numele
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele
legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n
numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele
legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de
proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc
cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe
toat durata de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
14
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin
hotrrile adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac
jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni.
edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele
asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul
membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n
registrul de decizii al comitetului executiv.

Art. 31. - (1) Preedintele asociaiei de proprietari
reprezint asociaia n derularea contractelor i i asum obligaii
n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile
cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui
proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n
procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a
adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i
urmrete aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea
prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea
deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de situaie, poate
propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz,
msuri mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele,
hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale i statutare.

Art. 32. - (1) Preedintele asociaiei de proprietari sau
membrii comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui
contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a
proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii
comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari,
rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa legii i a
15
proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor
n mod deliberat.

Art. 33. - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de
proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor,
deciziilor, regulilor i regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmesc i prezint adunrii
generale rapoarte asupra activitii lor i asupra gestiunii asociaiei
de proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot
fi remunerai pe baza unui contract de mandat conform hotrrii
adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual
de venituri i cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul
sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau n
solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i
prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.

Art. 34. - (1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i
reparaiile asupra proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de
proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice
atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu
persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea,
respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii,
investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.

CAPITOLUL V
Administrarea n asociaia de proprietari

Art. 35. - (1) Pentru activitatea de administrare care include
activiti de administrare tehnic, de contabilitate i casierie,
16
asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate
pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia
contract de administrare cu persoane juridice specializate i
autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul
asociaiilor de proprietari sau care au ca activitate principal
administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract.
Administratorilor de imobile li se aplic n mod corespunztor
prevederile art.21 alin.(2) i art.22 din prezenta lege.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui
contract individual de munc, conform celor stabilite prin
negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile
trebuie s prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari
documentele solicitate, garaniile profesionale i materiale
prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nici o condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului
salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se
acord personalului ncadrat cu contract individual de munc,
precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n cazul
n care administrarea cldirii este asigurat de persoane juridice, n
limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea
general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra
acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari
care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita
bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a
proprietarilor.

Art. 36. - Administratorul, persoan fizic sau juridic, are,
n principal, urmtoarele atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor
cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii,
derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
17
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la
proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor
ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile publice.
Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea
general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror altor obligaii expres prevzute de
lege.

Art. 37. - Pentru lucrrile privind proprietatea comun,
administratorul, innd seama de pre, durat de execuie i calitate,
supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului
executiv al asociaiei de proprietari, ofertele operatorilor economici
care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform
legislaiei n vigoare.

Art. 38. - Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale
asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de
administrare ntr-un condominiu, administratorii de imobile,
persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, pot
ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional.
Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile
cu privire la fraud, nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu
bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de
imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil
profesional.

Art. 39. - Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre
teri, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept
privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai
asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza
unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune.

Art. 40. - Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri
cu privire la mbuntirea confortului termic al cldirii.
18

Art. 41. - Modificrile constructive i utilizarea n alte
scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar
fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei,
scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza
deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct
afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de
instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i
cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile
legii.

Art. 42. - Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin fa de destinaia
iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate
face numai cu avizul comitetului executiv i acceptul
proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan
orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii.

Art. 43. - Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea,
ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i modernizarea
proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, n
numele proprietarilor i cu semntura lor individual, credite
bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor
legale.

Art. 44. - Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun,
asociaia de proprietari, n numele proprietarilor asociai, poate
ncheia polie de asigurare.

CAPITOLUL VI
Cheltuielile asociaiei de proprietari

Art. 45. - (1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul
calendaristic.
19
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru
fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va pregti i va
prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual de
venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile
asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i
funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au
obligaia s aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru
repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv
va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar
pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se
alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de
plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru
repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din
fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari
pot aproba i alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai
multe conturi la oricare unitate bancar, n condiiile legii.

Art. 46. - Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar,
conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n
avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie
ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele
aferente fondurilor din asociaia de proprietari.

Art. 47. - Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt
urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau
desfoar activiti n proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa
util a proprietii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale
ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul
asociaiei de proprietari;
20
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.

Art. 48. - (1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete
proprietatea comun ce revine fiecrui proprietar din cadrul
condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din
proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru
plata unor servicii de utiliti publice sau de alt natur, legate de
proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz
individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai
criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu
prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului
serviciu.

Art. 49. - (1) Asociaia de proprietari poate stabili un
sistem propriu de penalizri pentru orice sum cu titlu de restan,
afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2 %
pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o
perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat,
fr ca suma penalizrilor s poat depi suma la care s-a aplicat.
(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de
maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere
vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari
i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei
de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra
proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ.

Art. 50. - (1) Asociaia de proprietari are dreptul de a
aciona n justiie pe orice proprietar care se face vinovat de
neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
21
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de
timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari,
pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus n
aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis
de Codul de procedur civil.

Art. 51. - (1) Asociaia de proprietari are un privilegiu
imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii
proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i
un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru
sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate
tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar
al judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe
baza extraselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor de
contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan.
Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de
proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei sau a altui nscris
prin care asociaia confirm plata sumei datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la
privilegiul prevzut la alin.(1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.

CAPITOLUL VII
Raportul dintre administraia public local i central i
asociaiile de proprietari

Art. 52. - (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor,
comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti sprijin
activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i
sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n
vigoare.
22
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului
propriu un compartiment specializat n sprijinirea i ndrumarea
asociaiilor de proprietari.

Art. 53. - (1) Compartimentele specializate nfiinate n
cadrul autoritii publice locale ndrum i sprijin proprietarii
pentru a se constitui n asociaii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i
ale sectoarelor municipiului Bucureti ndrum i sprijin
asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le
revin asupra proprietii comune.

Art. 54. - (1) Persoanele fizice care au calitatea de
administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la
propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii
administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului
local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor
profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de
administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.

Art. 55. - Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al
consiliilor judeene, respectiv al Consiliului General al
Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii
financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu
sau la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de
proprietari.

CAPITOLUL VIII
Sanciuni

Art. 56. - (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de
proprietari sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de
proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i
meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune
23
aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de
canalizare, de nclzire central, de preparare i distribuire a apei
calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii,
instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv,
telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii
comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de
ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i
instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de
natur s aduc prejudicii celorlali proprietari;
d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr
autorizaiile i aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a
elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile
legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi
de ctre funcionarii publici i personalul angajat al autoritilor
publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor sau al
societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu
a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin.(1) se sancioneaz
dup cum urmeaz:
a) faptele de la lit.a), b) i c) se sancioneaz cu amend de
la 500 lei la 3.000 lei;
b) fapta de la lit.d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele de la lit.e) i f) cu amend de la 2.500 lei la
5.000 lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin.(1)
lit.a)-e) se aplic persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea
prevzut la alin.(1) lit.f) funcionarilor publici sau personalului
angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor sau
societilor furnizoare de servicii de utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege,
fcut la sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea
24
sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele
mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de
Ministerul Administraiei i Internelor, de primari sau de
mputerniciii acestora.

Art. 57. - Prevederile art.56 referitoare la contravenii se
completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr.2/2001
privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri i
completri prin Legea nr.180/2002, cu modificrile i completrile
ulterioare.

CAPITOLUL IX
Dispoziii tranzitorii i finale

Art. 58. - (1) Instituiile administraiei publice locale ori
centrale sau orice alte societi de stat care dein n proprietate
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin n
cldirile de locuine, au acelai drepturi i obligaii ca oricare alt
proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane
fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun
acord cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i
nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv
proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de proprietari
prevzute n prezenta lege.

Art. 59. - n termen de 60 de zile de la data intrrii n
vigoare a prezentei legi, Ministerul Administraiei i Internelor,
mpreun cu Ministerul Finanelor Publice, Ministerul Muncii,
Solidaritii Sociale i Familiei, Ministerul Transporturilor,
Construciilor i Turismului i Ministerul Justiiei vor elabora i
supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere
n aplicare a prevederilor acesteia.

25
Art. 60. - Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la
data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.

Art. 61. - La data intrrii n vigoare a prezentei legi se
abrog: art.35 alin.(3), art.35
1
, art. 36, art.64, art.69 i anexa nr.2
din Legea locuinei nr.114/1996, republicat n Monitorul
Oficial al Romniei, Partea I, nr.393 din 31 decembrie 1997, cu
modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului
nr.85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I,
nr.554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea
nr.234/2002, precum i orice alte dispoziii contrare.






















26
Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n
condiiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 i
ale art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei, republicat.


PREEDINTELE
CAMEREI DEPUTAILOR
PREEDINTELE
SENATULUI

Bogdan Olteanu

Nicolae Vcroiu






















Bucureti, 6 iulie 2007
Nr. 230