COMO VIVER EM CONDOMNIO

Este material foi elaborado para uma melhor compreenso sobre o assunto em face da
legislao vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar voc, consumidor, sobre
questes relativas a condomnio.
importante destacar que as questes envolvendo o condomnio devem ser resolvidas de
preferncia internamente, atravs de assemblias. Somente aps terem sido esgotadas as
tentativas de composio amigvel ou consenso, a questo deve ser submetida apreciao
judicial e parmetros estabelecidos na conveno ou no regulamento interno. Nas
administraes de condomnio regidos pelo sistema de auto-gesto, os problemas que
constituem relao de consumo podem ter outro tratamento.
Ressaltamos a importncia do carter preventivo deste trabalho. Nele voc encontrar
informaes sobre os seus direitos e deveres enquanto condmino.
A lei bsica que regula o condomnio a Lei 4.591 , de 16 de dezembro de 1964, existindo
tambm regulamentao na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Cdigo Civil) e na Lei
8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.
QUEM QUEM
Condomnio - expressa a idia, em sentido tcnico, do direito exercido por mais de uma
pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominao para designar o
direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependncias de uso
comum de edificao construda sob a forma de condomnio horizontal ou vertical . Entenda
melhor:
rea privativa - a unidade de cada proprietrio: casa, apartamento e, em alguns casos, a
vaga de garagem.
reas comuns - so as indivisveis, integram a edificao e so utilizadas por todos os
moradores, tais como salo de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de
ventilao, caixas d'gua etc.
Condmino - quem habita o imvel, na condio de proprietrio ou inquilino (locatrio).
QUEM ADMINISTRA
A administrao do condomnio pode ser realizada pelos prprios condminos (autogesto) ou
por terceiros (administradora).
Administradora - Pessoa jurdica que presta servios administrando o condomnio.
Normalmente indicada pelo sindco e aprovada pelos condminos em assemblia. Est
obrigada a acatar as deliberaes tomadas e a prestar contas ao condomnio, de preferncia
mensalmente. No possui direito a voto.
Autogesto - Neste modelo, os prprios condminos administram o condomnio sem a
presena da administradora. A opo pela autogesto deve ser decidida em assemblia.
Sugere-se que a prestao de contas seja realizada mensalmente.
Independentemente da modalidade adotada fundamental o equacionamento das despesas e
receitas e uma ateno especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdencirias, civis e
normas de segurana (incndio, elevadores, para-raios, eltrica etc.).

Sndico - a pessoa que gerencia os interesses e negcios do condomnio e que pode ou no

ser morador do prdio. eleito na forma prevista em conveno, por at 2 anos, com direito
reeleio. Suas principais atribuies so:
- representar o condomnio;
- cumprir e fazer cumprir a conveno e regulamento interno;
- exercer a administrao interna da edificao;
- prestar contas assemblia dos condminos;
- impor multas estabelecidas por lei;
- guardar durante 5 anos a documentao relativa ao condomnio.
Subsndico - a pessoa que substituie o sndico nas suas atribuies, quando de sua
impossibilidade. A eleio de subsndico deve ser prevista na conveno.
Conselho Consultivo - grupo consultivo composto por 3 condminos, esse conselho eleito
para assessorar o sndico na soluo dos problemas do condomnio. Seu mandato de, no
mximo, 2 anos, com direito reeleio.
De acordo com o Novo Cdigo Civil a destituio do sndico que praticar irregularidades, que
no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio, deve ocorrer em
assemblia convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.
NORMAS DO CONDOMNIO
Conveno - o conjunto de normas do condomnio, que constituem a sua lei interna. Deve
ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assemblia por
proprietrios que representem, no mnimo, 2/3 das fraes ideais.
Frao ideal: a parte indivisvel e indeterminvel das reas comuns e de terreno, proporcional
unidade autnoma de cada condmino. Como nem todos os condomnios apresentam
unidades autnomas com a mesma rea til, os proprietrios dos apartamentos ou casas
maiores podem possuir fraes ideais diferentes. Normalmente de acordo com essa frao
ideal que so estipulados seus deveres (como o valor do condomnio) e seus direitos (por
exemplo, a maior representatividade nas votaes).
A conveno, depois de registrada no Cartrio de Registro de Imveis competente, deve ser
obedecida por todos os moradores, no podendo, contudo, ser contrria legislao em vigor.
Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:
- discriminao e especificaes das reas comuns e privativas;
- definio das funes e das regras de utilizao das reas e servios comuns;
- discriminao da forma e proporo dos pagamentos de despesas ordinrias e
extraordinrias;
- forma de escolha do sndico, subsndico e do conselho consultivo;
- atribuies do sndico e a definio se seu trabalho ser ou no remunerado;
- modo e prazo de convocao das assemblias, bem como o quorum mnimo exigido;

- forma de contribuio para constituio do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietrios
destinada a cobrir gastos no previstos;
- forma e quorum mnimo necessrios para alterao da conveno e do regimento interno.
Qualquer alterao deve ser registrada em Cartrio de Registro de Imveis;
- definio das funes do conselho consultivo.
Regimento Interno - So as regras que regulam a conduta dos condminos (proprietrios,
locatrios, ocupantes das unidades) para que haja uma convivncia harmnica entre as
pessoas. Pode constar do prprio texto da conveno ou, como acontece normalmente, ter um
texto prprio que deve ser aprovado em Assemblia Geral.
PRINCIPAIS ITENS DA CONVENO E DO REGIMENTO INTERNO
Animais - A permisso ou proibio de animais de estimao no condomnio deve estar
prevista na conveno ou no regulamento interno.
Construes e obras - Reformas ou alteraes nas reas internas privativas so permitidas,
desde que estejam dentro do estabelecido em legislao especfica para edificao,
conveno, no comprometam a estrutura do edifcio nem prejudiquem os outros moradores.
As reas de uso comum no podem ser alteradas salvo aprovao de todos os condminos.
Fachada - A legislao de condomnio probe qualquer alterao que modifique a fachada do
prdio, salvo se for obtida autorizao de todos os condminos.
Os infratores esto sujeitos a uma multa prevista na conveno e podem ser obrigados a
desfazer a alterao.
Ateno - A instalao de grades ou redes protetoras no constitui alterao de fachada, pois
visa segurana, especialmente de crianas.
Garagem - A utilizao de garagem em espao de uso comum pelos moradores pode
ocasionar atritos. Por isso, convm que a conveno estipule regras, como:
- identificao para entrada do veculo (selos, cartes, chaves de acionamento, zelador, etc.);
- demarcao da vaga (fixa, por chegada, por rodzio ou sorteio);
- a definio de vagas pelo tamanho do veculo;
- necessidade de manobras (pelo morador ou funcionrio do condomnio);
- responsabilidade sobre furtos e danos;
- permisso ou no de lavagem de carros na garagem;
- possibilidade ou no de locao de vagas para terceiros, estranhos ao condomnio;
- utilizao da garagem por visitantes;
- normas de segurana (sinalizao, iluminao, extintores, demarcao etc.);
- forma jurdica da garagem, se rea privativa ou comum.

Horrio - A conveno, o regimento interno ou as assemblias, em funo da convenincia da

maioria dos condminos, determinam os horrios para realizao de mudanas, uso do salo
de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso
da garagem, etc. Ningum, sndico, administradora ou condmino, pode determinar,
unilateralmente, os horrios.
Piscina - As regras para a utilizao da piscina, como o horrio e poca de funcionamento, o
exame mdico, o uso por visitantes, a contratao de pessoal para segurana e a manuteno
so itens que devem ser regulados pela conveno ou regimento interno.
Salo de festas - O uso do salo deve ser previsto na conveno ou no regimento interno, no
que diz respeito a forma de sua utillizao (custo, limpeza, horrio, equipamentos etc.).
ASSEMBLIAS E QUORUNS
Assemblia - a reunio na qual os moradores tomam decises a respeito do condomnio.
Tais decises, desde que no contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomnio
obrigando os moradores e visitantes e s podem ser anuladas judicialmente ou por deliberao
em outra assemblia. Existem trs tipos de assemblias para deliberaes sobre a edificao:
Assemblia Geral Extraordinria
realizada sempre que os interesses do condomnio exigirem, convocada pelo sndico ou por
no mnimo dos condminos. Geralmente, as deliberaes so aprovadas pela maioria dos
presentes, com direito a voto.
Assemblia Geral Ordinria
realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovao de verbas para as
despesas de condomnio do prximo exerccio, bem como aprovar e apresentar a prestao de
contas do exerccio que se encerrou.
Assemblia Geral Especial
realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situaes abaixo:
- ocorrncia de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificao;
- para deciso sobre demolio e reconstruo da edificao ou ainda sobre a alienao do
imvel, quer por motivos urbansticos, arquitetnicos, quer em decorrncia de condenao da
edificao em virtude de insegurana ou insalubridade.
Procurao - um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para,
em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente escrita, podendo ser feita
por instrumento pblico (tabelio) ou particular. com esse instrumento que o locatrio pode
participar das assemblias em nome do locador. Caso o proprietrio do imvel no comparea
s assemblias, o inquilino, mesmo sem procurao, poder votar questes envolvendo
despesas ordinrias de condomnio.
Quorum - o nmero legal mnimo de condminos que devem estar presentes para a
realizao das assemblias, para que tenham validade. Os principais quoruns so:
- para deliberao das assemblias gerais ordinrias: normalmente maioria simples dos
presentes com direito a voto, salvo estipulao diversa em conveno;
- para aprovao da conveno: votos dos proprietrios que representem, no mnimo, 2/3 das
fraes ideais que compem o condomnio;

- para alterao da conveno: votos de condminos que representem no mnimo 2/3 do total
das fraes ideais, salvo a estipulao diversa em conveno;
- para deliberao sobre reconstruo ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro
total ou que destruiu mais de 2/3 da edificao: mnimo de votos que representem a metade
mais um das fraes ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);
- para deliberao sobre demolio e reconstruo do prdio ou alienao em virtude de
insegurana, insalubridade, motivos urbansticos ou arquitetnicos: condminos que
representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a
80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);
- para convocao de assemblia geral extraordinria: 1/4, no mnimo, dos condminos;
- para destituio do sndico: necessrio o voto da maioria absoluta dos membros presentes
em assemblia especialmente convocada;
- para os casos de alienao, concesso a terceiros de parte de uso comum, alterao do
destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do
condomnio.
Alienao: transferir o imvel para outra pessoa.
Concesso: permitir que outra pessoa use o imvel.
DESPESAS E PAGAMENTOS
Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contbil
aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadao determinada por
assemblia em funo dos custos apurados ou previstos.
Despesas ordinrias - So as despesas relativas limpeza, manuteno e conservao do
condomnio (ex.: conta de luz utilizada em reas comuns, manuteno de elevadores, conta de
gua, pequenos reparos, etc.), aos salrios e encargos dos funcionrios e parcela de seguro
contra incndio da edificao. Essas despesas so pagas pelo morador da unidade, seja ele
proprietrio ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 - Nova Lei do Inquilinato).
Despesas extraordinrias - Dentre outras, so as despesas referentes a: obras que
interessam estrutura integral ou de habitabilidade da edificao; iluminao; pinturas de
laterais, fachadas, esquadrias externas; instalao de equipamentos de segurana e lazer;
decorao e paisagismo nas partes de uso comum; constituio de fundo de reserva. So
entendidas ainda como despesas extraordinrias, eventuais indenizaes ocorrida em data
anterior do incio de eventual locao contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente,
ao proprietrio da unidade, e no ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245 /91).
Fundo de Reserva - um valor pago pelos proprietrios, para fazer frente a despesas no
previstas e por vezes urgentes ou inadiveis. A forma de arrecadao regulada pela
conveno. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas
ordinrias (custeio ou complementao), dever ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao
incio de sua locao.
Pagamento por previso - o pagamento da contribuio condominial antecipado.
calculado em funo da previso de gastos para um determinado perodo. Deve ser aprovado
em assemblia. Ocorrendo dficit em funo de imprevistos, aumento de consumo, de preos
e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por rateio - o pagamento da contribuio condominial apurado, aps o

levantamento de todos os gastos de um determinado perodo.Tambm deve ser aprovado em
assemblia. Nesta modalidade de pagamento, no h lanamento de rateio extra.
Rateio Extra - o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto
imprevisto num determinado perodo. Destina-se a cobrir despesas ordinrias ou
extraordinrias. necessrio verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra
para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietrio.
Reajuste - No existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuies
condominiais. A assemblia soberana para determinar a forma de arrecadao em funo
dos custos apurados ou previstos.
Atraso no pagamento - O artigo 12, pargrafo 3, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de
atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de at 20% mais juros de 1% ao ms e
correo monetria em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judicirio tem
decidido pela aplicao de correo de correo monetria a partir do vencimento, para dbitos
inferiores a seis meses. A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art. 1.336, 1. do
Novo Cdigo Civil, o condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros
moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento (1%) ao ms e multa
de at dois (2%) por cento sobre o dbito.
As penalidades aplicveis, na ocorrncia de atraso no pagamento do valor condominial, devem
estar previstas na prpria conveno da edificao. Compete aos condminos, caso haja
interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na
conveno. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o oramento de todo o condomnio,
acabando por vezes sendo objeto de aes judiciais.
Multas - Tm como objetivo punir os que no fazem uso normal das unidades e reas comuns
dentro dos padres pr-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionrios, visitantes,
etc. A violao dos padres fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela
Conveno, Regulamento Interno ou Assemblia Geral, sem prejuzo da responsabilidade civil
ou criminal que no caso couber. Cabe ao sndico efetuar o procedimento de cobrana da multa,
que reverter para o condomnio.
NORMAS DE SEGURANA
Existe uma srie de exigncias legais, principalmente municipais, no que diz respeito s
normas de higiene e segurana. Quando no cumpridas, implicam desde punies at
interdio do edifcio. Por envolverem questes de segurana, dentre outras, devem ser
observadas as exigncias quanto:
- condies de instalaes eltricas, hidrulicas, sanitrias e de gs;
- sistema de pra-raios; limpeza caixa d'gua;
- acondicionamento, recolhimento e depsito de lixo;
- extintores, porta corta-fogo, sadas de emergncia e elevadores;
Seguro de Incndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratao de seguro que inclua
tanto as unidades autnomas quanto as reas comuns. uma despesa ordinria. No caso de
imveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitao (SFH), esse seguro j vem incluso
no boleto de pagamento das prestaes; por isso necessrio que, antes da contratao do
seguro, o proprietrio que esteja vinculado ao SFH comunique ao sndico por escrito, evitando
pag-lo em dobro.

Furto em condomnio - Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o
seguro opcional. conveniente que a atribuio de responsabilidades esteja prevista em
conveno e em contratos por vezes firmados com empresas de prestao de servios ou de
vigilncia.
Geralmente, quando a chave do carro deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou
zelador para manobras, na ocorrncia de furto ou avaria do veculo a responsabilidade do
condomnio.
DICAS PARA DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS
A Fundao Procon/SP relaciona, a seguir, algumas recomendaes para que voc,
administrador, sndico, proprietrio ou inquilino de um condomnio, venha a contribuir para a
melhoria da qualidade de vida, harmonizao no convvio coletivo e at reduo de custos
condominiais.
Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento conveno e regulamento
interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a
sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigaes estabelecidas, com certeza o
seu "Viver em Condomnio" ser bastante agradvel. Participe do dia a dia do condomnio,
auxiliando vizinhos e o sindco na administrao do prdio. Faa crticas quando cabveis, mas
tambm apresente sugestes como:
- Estudo voltado utilizao racional da gua, evitando desperdcios e vazamentos. Limpeza
das caixas d'gua regularmente e tratamento da gua das piscinas. Cadastramento da
edificao por unidade familiar na Sabesp.
- Vistoria periodicamente a parte eltrica, hidrulica da edificao e de gs.
- Verificao do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto segurana da
edificao (extintores, seguros, sinalizao, elevadores etc.).
- Realizao de pesquisas de preos na aquisio de produtos, principalmente de limpeza, e a
sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos,
desvios ou desperdcios.
- Anlise prvia dos contratos, inclusive os de prestao de servios que forem assinados em
nome do condomnio.
- Exigncia de emisso de notas fiscais ou recibos em nome do condomnio, quando da
compra de materiais e execuo de servios.
- Manuteno atualizada e em local seguro dos livros contbeis, notas fiscais e recibos que
comprovem pagamentos.
- Programao e realizaode campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo,
drogas, bebidas etc.). Mobilizao para implementao dos programas.
- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.
Para fazer valer seus direitos, os condminos, inquilinos ou proprietrios, devem cumprir
normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores, funcionrios e vizinhos, cumprir
suas obrigaes, zelar pelo bem privativo e comum e principalmente participar efetivamente
das assemblias contribuindo para o aprimoramento das relaes condominiais.