ZAKON

O ODRAVANJU STAMBENIH ZGRADA

("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS i 101/2005 - dr.
zakon)

I OSNOVNE ODREDBE
lan 1
Ovim zakonom se utvruju prava i obaveze vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade
u pogledu odravanja i korienja stambene zgrade i stanova i drugih posebnih delova u
zgradi, odreuju radovi na odravanju kojima se spreava ili otklanja opasnost po ivot i
zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeuje sigurnost korisnika zgrade i okoline i ureuje
nain upravljanja stambenom zgradom.
lan 2
Stambenom zgradom, u smislu ovog zakona, smatra se zgrada namenjena stanovanju, kao i
zgrada u kojoj je najmanje jedan poseban deo namenjen stanovanju i sa njom ini graevinsku
i funkcionalnu celinu.
lan 3
Stambena zgrada se odrava na nain kojim se obezbeuje upotrebljivost i ispravnost
zajednikih ureaja i opreme, zajednikih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao celine i
bezbednost njenog korienja.
Odravanjem stambene zgrade, u smislu stava 1. ovog lana, smatra se i izvoenje radova u
stanu ili drugom posebnom delu zgrade ako su od uticaja na odravanje, bezbedno korienje
zgrade i bezbednost zgrade kao celine.
II RADOVI NA ODRAVANJU
lan 4
Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, stan, odnosno drugi posebni deo
zgrade i zajednike delove zgrade koriste na nain kojim se nee prouzrokovati teta na zgradi
kao celini i na njenim posebnim i zajednikim delovima i kojim se nee ometati korienje
stanova, drugih posebnih delova i zajednikih delova zgrade.
lan 5
Radovi na odravanju stambene zgrade prema prirodi, obimu i dinamici izvoenja jesu:
1) radovi na investicionom odravanju i

2) radovi na tekuem odravanju.

Ministar nadlean za stambene poslove blie e odrediti vrste radova na odravanju
stambenih zgrada, dinamiku i rokove njihovog izvoenja.
lan 6
Radovi na odravanju stambene zgrade ijim izvoenjem se spreava ili otklanja opasnost po
ivot i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeuje sigurnost korisnika zgrade i okoline jesu:
1) popravka ili zamena krovne konstrukcije, krovnog pokrivaa i drugih elemenata krova
(dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori);
2) popravka ili zamena lifta sa pripadajuim delovima (kuica, liftovsko okno sa instalacijama
i ureajima) kao i ispitivanje ispravnosti sa izdavanjem upotrebne dozvole prema vaeim
propisima o liftovima;
3) popravka ili zamena protivpoarnog stepenita i instalacija i ureaja za zatitu od poara;
4) popravka ili zamena gromobrana;
5) popravka ili zamena oteenih ili dotrajalih fasada, stepenita ili drugih zajednikih delova
zgrade, koje predstavljaju opasnost po ivot i zdravlje ljudi.
lan 7
Radovi na odravanju stambene zgrade kojima se otklanja neposredna opasnost po ivot i
zdravlje ljudi ili za okolinu (poar, poplava, intervencije na elektroinstalaciji, zaglavljenje u
liftu i sl.) jesu radovi hitnih intervencija u smislu ovog zakona i izvode se bez odlaganja.
Vlasnik, odnosno korisnik stana ili drugog posebnog dela zgrade, obavetava odmah po
saznanju organizaciju kojoj su povereni poslovi odravanja, odnosno koja odrava ureaje i
instalacije, o potrebi preduzimanja radova koji se izvode kao hitne intervencije i druge
nadlene organizacije, odnosno slube.
lan 8
Vlasnici i korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade obezbeuju redovno ienje
stambene zgrade i preduzimaju druge mere na odravanju higijene u skladu sa sanitarnim
propisima i propisima o odravanju stambene zgrade.
lan 9
Radovi na odravanju stambene zgrade izvode se na osnovu odluke organa upravljanja
stambenom zgradom donete u skladu sa ovim zakonom.
Sredstva za odravanje stambene zgrade obezbeuju vlasnici stanova i drugih posebnih
delova zgrade, na nain i pod uslovima utvrenim ovim zakonom.

III UPRAVLJANJE STAMBENOM ZGRADOM

lan 10
Upravljanje stambenom zgradom, u smislu ovog zakona, jeste staranje o odravanju stambene
zgrade kao celine i zajednikih delova u zgradi, odluivanje o obezbeivanju i korienju
finansijskih sredstava za odravanje, o nainu korienja zajednikih delova zgrade i o drugim
pitanjima od znaaja za odravanje stambene zgrade.
lan 11
Stambena zgrada ima svojstvo pravnog lica u pravnim poslovima koji se odnose na
odravanje i korienje stambene zgrade.
Stambena zgrada ima raun i peat.
lan 12
U stambenoj zgradi obrazuje se skuptina zgrade koju ine svi vlasnici stanova i drugih
posebnih delova zgrade.
Skuptina zgrade moe se obrazovati i za deo zgrade koji ini graevinsku i funkcionalnu
celinu (lamela, ulaz i sl.).
Skuptina zgrade se moe obrazovati ako je prisutno vie od polovine vlasnika stanova ili
drugih posebnih delova zgrade, odnosno njihovih predstavnika.
Ako vlasnik stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, na dve uzastopne sednice za
konstituisanje skuptine zgrade ne odredi svog predstavnika u skuptini zgrade, svojstvo lana
skuptine zgrade ima nosilac stanarskog prava, odnosno zakupac stana ili drugog posebnog
dela zgrade, sa pravom odluivanja o izvoenju radova na tekuem odravanju stambene
zgrade dok vlasnik ne odredi predstavnika.
U zgradi u kojoj su obrazovane skuptine vlasnika po delovima zgrade, meusobne odnose u
pogledu odravanja zgrade kao celine i zajednikih delova zgrade skuptine ureuju
ugovorom.
lan 13
U stambenoj zgradi, odnosno delu zgrade (lamela, ulaz i sl.) sa deset i manje vlasnika stanova
odnosno drugih posebnih delova zgrade umesto skuptine zgrade obrazuje se savet zgrade
koji ine svi vlasnici stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade.
Savet zgrade bira predsednika saveta.
Odredbe ovog zakona koje se odnose na skuptinu zgrade i predsednika skuptine shodno se
primenjuju i na savet zgrade i predsednika saveta.

lan 14
Skuptina zgrade obavlja sledee poslove:
1) donosi program odravanja zgrade;
2) odluuje o nainu organizovanja radova na odravanju zgrade;
3) donosi odluke o izvoenju radova na odravanju zgrade;
4) usvaja godinji izvetaj o realizaciji programa odravanja zgrade;
5) utvruje visinu i nain obezbeivanja sredstava za odravanje zgrade;
6) odreuje uslove i nain odravanja reda u zgradi;
7) odluuje o osiguranju zgrade;
8) ureuje nain korienja zajednikih delova zgrade;
9) odluuje o poboljanju uslova stanovanja u zgradi i o drugim pitanjima u vezi sa
odravanjem i upravljanjem zgradom, u skladu sa zakonom.
Skuptina zgrade na pogodan nain obavetava lanove skuptine zgrade o realizovanom
programu odravanja zgrade i o troenju sredstava za odravanje.
lan 15
Predsednik skuptine zgrade: rukovodi radom skuptine; predstavlja i zastupa stambenu
zgradu pred treim licima; predlae godinji program odravanja zgrade; stara se o realizaciji
programa odravanja i o tome podnosi izvetaj; vri druge poslove za koje ga ovlasti
skuptina zgrade.
Predsednik skuptine zgrade bira se veinom glasova lanova skuptine zgrade.
lan 16
Skuptina zgrade moe obrazovati stalna ili povremena tela za obavljanje administrativnotehnikih poslova, odnosno obavljanje ovih poslova moe poveriti licu iz reda lanova
skuptine zgrade ili treem licu.
Skuptina zgrade utvruje uslove obavljanja poslova iz stava 1. ovog lana.
lan 17
Skuptina zgrade moe punovano odluivati ako je prisutno vie od polovine lanova
skuptine.
Skuptina zgrade veinom glasova prisutnih lanova skuptine zgrade donosi odluke koje se
odnose na tekue odravanje zgrade.

Skuptina zgrade, saglasnou lanova skuptine kojima pripada vie od polovine ukupne
povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na
investiciono odravanje zgrade.
Smatra se da je glasanje obavljeno i u sluaju kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova
u zgradi daju pismenu saglasnost, a prema kriterijumima za donoenje odluka utvrenim ovim
zakonom.
lan 18
Skuptina zgrade saglasnou vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima
pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih posebnih delova zgrade moe
doneti odluku o izvoenju radova na sanaciji ravnog krova odnosno krovne konstrukcije
kojom se, saglasno propisima o planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata, moe
izgraditi, odnosno adaptirati novi stan.
Skuptina zgrade moe odluiti da radove iz stava 1. ovog lana izvodi neko od vlasnika
stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od lanova njihovog
porodinog domainstva ili tree lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih
delova zgrade, ili lanovi njihovih porodinih domainstava nisu za to zainteresovani.
Investitor radova iz stava 2. ovog lana i stambena zgrada svoje meusobne odnose ureuju
ugovorom, koji se zakljuuje u pismenoj formi i overava u sudu.
Ugovor iz stava 3. ovog lana sadri naroito sledee elemente: uslove pod kojima se daje na
korienje zajedniki deo zgrade, podatke o zgradi, podatke o radovima, prava i obaveze
investitora i zgrade, rokove za zavretak izvoenja radova, rokove za prikljuenje na
instalacije u zgradi, posebne obaveze za pojedine vlasnike, odnosno korisnike stanova i
drugih posebnih delova zgrade, pravne posledice u sluaju neizvrenja obaveza.
Ugovor iz stava 3. ovog lana slui kao dokaz o pravu izvoenja radova u smislu propisa o
planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata.
lan 19
Investitor iz lana 18. stav 2. duan je da:
1) o svom troku otklanja kvarove i oteenja koja nastanu na postojeem delu zgrade usled
izvoenja radova;
2) u sluaju neophodne potrebe privremenog iseljenja iz stana, vlasniku, odnosno korisniku
stana, odnosno drugog posebnog dela zgrade, dok traju radovi obezbedi na privremeno
korienje drugi stan koji mu ne pogorava uslove stanovanja, snosi trokove njegovog
preseljenja u stan koji se daje na privremeno korienje i trokove ponovnog preseljenja u
njegov stan, kao i snosi trokove koji su uveani zbog privremenog smetaja. Vlasnik,
odnosno korisnik stana privremeno se iseljava iz stana u privremeni smetaj, samo ako je za
to dao saglasnost;

3) na pogodan nain obavetava vlasnike, odnosno korisnike stanova, odnosno drugih

posebnih delova zgrade, o pripremi i poetku izvoenja radova, najkasnije 30 dana pre
zapoinjanja radova.
lan 20
Lice koje smatra da mu je odlukom skuptine zgrade povreeno neko pravo ili pravni interes
na zakonu zasnovan, moe tu odluku pobijati pred nadlenim sudom.
lan 21
Skuptina zgrade moe doneti odluku da se zajednike prostorije pretvore u stan ili poslovni
prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i ureenju prostora i izgradnji
objekata.
Skuptina zgrade moe odluiti da radove iz stava 1. ovog lana izvede neko od vlasnika
stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, odnosno neko od lanova njihovog
porodinog domainstva, ili tree lice ako utvrdi da vlasnici stanova odnosno drugih posebnih
delova zgrade, ili lanovi njihovih porodinih domainstava nisu za to zainteresovani.
Odluka iz stava 1. ovog lana donosi se saglasnou vlasnika stanova odnosno, drugih
posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih
posebnih delova zgrade.
Na zakljuivanje ugovora o ureivanju meusobnih odnosa zgrade i investitora pretvaranja
shodno se primenjuje odredbe lana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona.
lan 22
Ako zajednika prostorija ne ispunjava propisane uslove za pretvaranje u poseban stan,
skuptina zgrade moe doneti odluku o pripajanju te prostorije susednom stanu, odnosno
poslovnoj prostoriji.
Odluka iz stava 1. ovog lana donosi se saglasnou vlasnika stanova, odnosno drugih
posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine ukupne povrine stanova i drugih
posebnih delova zgrade.
Na zakljuivanje ugovora o ureivanju meusobnih odnosa zgrade i investitora shodno se
primenjuju odredbe lana 18. st. 3, 4. i 5. ovog zakona.
lan 23
Odredbe ovog zakona o odravanju stambene zgrade shodno se primenjuju i na stambene
zgrade u kojima su svi stanovi i drugi posebni delovi stambene zgrade u svojini jednog lica.

IV TROKOVI ODRAVANJA
lan 24
Trokove odravanja stambene zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih
delova zgrade srazmerno ueu povrine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova
zgrade u povrini svih stanova i drugih posebnih delova u zgradi, prema stvarno uinjenim
trokovima.
Na ime trokova odravanja za radove tekueg odravanja, vlasnici stanova odnosno drugih
posebnih delova zgrade plaaju meseno za tekui mesec iznos u visini i u rokovima koje
odredi skuptina zgrade, na raun zgrade.
Vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna
delatnost, plaaju uveane trokove za odravanje stambene zgrade, u zavisnosti od vrste i
uticaja delatnosti kojom se bave na uveanje trokova za odravanje.
Optina utvruje kriterijume i nain na koji e vlasnici poslovnih prostorija, odnosno vlasnici
stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaati trokove za odravanje stambene
zgrade.
Najvii iznos trokova iz stava 3. ovog lana za vlasnike poslovnih prostorija ne moe biti vii
od etvorostrukog iznosa trokova utvrenih u skladu sa ovim zakonom, a za vlasnike stanova
u kojima se obavlja poslovna delatnost, od dvostrukog iznosa tih trokova.
lan 25
Za obaveze koje preuzme stambena zgrada u vezi sa odravanjem, odgovaraju supsidijarno
vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade u skladu sa kriterijumima plaanja trokova
odravanja utvrenim ovim zakonom.
V ORGANIZOVANJE POSLOVA ODRAVANJA
lan 26
O nainu organizovanja poslova odravanja odluuje skuptina zgrade saglasnou vlasnika
stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada vie od polovine ukupne povrine
stanova i drugih posebnih delova zgrade.
Akt skuptine zgrade o nainu organizovanja poslova odravanja dostavlja se optinskoj,
odnosno gradskoj upravi u roku od 15 dana od dana njegovog donoenja.
lan 27
Skuptina zgrade moe organizovati obavljanje poslova na odravanju zgrade, tako da
obavljanje svih ili pojedinih poslova ustupi javnom preduzeu za stambene usluge, drugom
preduzeu ili preduzetniku ili na drugi nain kojim se obezbeuje njihovo organizovano
izvoenje.
Dve ili vie stambenih zgrada mogu zajedno organizovati poslove na odravanju.

U sluaju iz stava 2. ovog lana, stambene zgrade meusobne odnose ureuju ugovorom koji
sadri naroito: nain obavljanja poslova na odravanju stambene zgrade; nain i rokove
obezbeivanja sredstava za odravanje; nain korienja i kontrole troenja sredstava za
odravanje.
lan 28
Stambena zgrada i preduzee, odnosno preduzetnik kome se ustupaju poslovi na odravanju
stambene zgrade zakljuuju ugovor, koji sadri naroito:
1) vrste radova, uslove i nain njihovog obavljanja;
2) cenu, nain i uslove plaanja za obavljanje poslova na odravanju;
3) nain izvetavanja skuptine zgrade o izvrenim poslovima na odravanju;
4) meusobna prava i obaveze u sluaju neizvrenja ili neblagovremenog izvrenja radova na
odravanju.
lan 29
Ako stambena zgrada ne obezbedi izvoenje radova na odravanju stambene zgrade iz lana
6. ovog zakona, po nalogu lica koje vri nadzor nad primenom odredaba ovog zakona,
nadleni organ optine e izvoenje ovih radova obezbediti preko javnog preduzea za
stambene usluge, odnosno drugog preduzea ili preduzetnika, a na teret stambene zgrade.
Stambena zgrada u sluaju iz stava 1. ovog lana trokove za izvedene radove na odravanju
stambene zgrade naknauje optini, u rokovima i na nain koji odredi optina.
Skuptina optine, odnosno grada, odnosno grada Beograda (u daljem tekstu: optina) moe
osnovati javno preduzee za stambene usluge radi izvoenja radova na odravanju stambenih
zgrada kojima raspolae, radova na odravanju stambenih zgrada ije je odravanje povereno
javnom preduzeu za stambene usluge, kao i radova iz lana 6. ovog zakona.
Optina utvruje visinu naknade za izvoenje radova na odravanju stambene zgrade u
drutvenoj svojini kojima raspolae.
Optina i javno preduzee za stambene usluge, odnosno drugo preduzee, odnosno
preduzetnik, svoje meusobne odnose ureuju ugovorom.
U sluaju da stambena zgrada u utvrenom roku ne isplati optini naknadu trokova za
izvedene radove na odravanju stambene zgrade, optina pravo na naknadu ostvaruje na
osnovu rauna o isplaenim radovima, koji ima snagu verodostojne isprave.
lan 30
Vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade, odnosno korisnici omoguie
obavljanje neophodnih radova na odravanju stambene zgrade u meri koja je potrebna za
otklanjanje neposredne opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra.

VI NADZOR
lan 31
Nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i propisa donetih na osnovu njega vri
optinska, odnosno gradska uprava.
U postupku nadzora stambenoj zgradi, odnosno javnom preduzeu za stambene usluge,
odnosno drugom preduzeu kome su povereni poslovi odravanja stambene zgrade, naloie
se reenjem bez odlaganja da u ostavljenom roku izvre radove na odravanju kojima se
spreava ugroavanje ivota i zdravlja ljudi i bezbednosti okoline.
Ako stambena zgrada ne izvri radove iz stava 2. ovog lana lice koje vri nadzor e o tome
obavestiti optinsku odnosno gradsku upravu.
U sluaju iz stava 3. ovog lana optinska odnosno gradska uprava e izvrenje radova
obezbediti preko drugog lica, a na teret stambene zgrade.
VII KAZNENE ODREDBE
lan 32**
Novanom kaznom od 50.000 do 500.000 dinara kaznie se za prekraj pravno lice koje je
vlasnik odnosno korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako:
1. koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajedniki deo zgrade na nain kojim se prouzrokuje
teta u zgradi ili njenim zajednikim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u
mirnom korienju posebnih, odnosno zajednikih delova zgrade (lan 4),
2. ne omogui obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje
neposredne opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra (lan 30).
Za prekraj iz stava 1. ovog lana kaznie se odgovorno lice u pravnom licu, novanom
kaznom od 5.000 do 50.000 dinara.
lan 33**
Novanom kaznom od 20.000 do 100.000 dinara kaznie se stambena zgrada ako ne izvri
radove na odravanju stambene zgrade kojima se spreava ugroavanje ivota i zdravlja ljudi
i bezbednost okoline (lan 31. stav 2)
lan 34**
Novanom kaznom od 5.000 do 50.000 dinara kaznie se za prekraj fiziko lice koje je
vlasnik odnosno korisnik stana, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ako:
1) koristi stan, odnosno drugi poseban ili zajedniki deo zgrade na nain kojim se prouzrokuje
teta u zgradi ili njenim zajednikim i posebnim delovima, odnosno ometaju ostali korisnici u
mirnom korienju posebnih, odnosno zajednikih delova zgrade (lan 4),

2) ne omogui obavljanje neophodnih radova u meri koja je potrebna za otklanjanje

neposredne opasnosti po ivot i zdravlje ljudi i materijalna dobra (lan 30).

VII PRELAZNE I ZAVRNE ODREDBE

lan 35
Skuptina zgrade koja je poverila poslove odravanja javnom preduzeu za stambene usluge
pre stupanja na snagu ovog zakona, moe doneti odluku o organizovanju odravanja zgrade
na drugi nain, s tim to o tome pismeno obavetava to preduzee najmanje tri meseca pre
organizovanja poslova na drugi nain, odnosno u roku utvrenom ugovorom.
lan 36*
(Prestao da vai Odlukom USRS)
lan 37
Za vreme vaenja Zakona o pribavljanju stanova za potrebe kadrova i povratak iseljenih lica u
AP Kosovo i Metohija ("Slubeni list SRJ", broj 24/94) prvenstvo u ostvarivanju prava na
nadziivanje zgrada i pretvaranje zajednikih prostorija u stanove imaju lica odreena tim
zakonom.
Odluka organa upravljanja ili pismena saglasnost veine korisnika stanova o davanju na
korienje zajednikih prostorija za stanovanje ili obavljanje poslovne delatnosti, doneta do
dana stupanja na snagu ovog zakona, osnov je za ostvarivanje prava iz l. 21. i 22. ovog
zakona i slui kao dokaz o pravu korienja, radi izvoenja radova u smislu propisa o
planiranju i ureenju prostora i izgradnji objekata.
lan 38
Do donoenja propisa, odnosno podzakonskih akata na osnovu ovog zakona, primenjivae se
Uredba o odravanju stambenih zgrada i stanova ("Slubeni glasnik RS", broj 43/93) i propisi
optine doneti na osnovu zakonskih odredaba koje prestaju da vae stupanjem na snagu ovog
zakona.
lan 39
Danom stupanja na snagu ovog zakona prestaju da vae odredbe l. 12a, 12b, 13, 14, 14a, 15.
i 51. Zakona o stanovanju ("Slubeni glasnik Republike Srbije", br. 50/92, 76/92 i 33/93) i
lan 14. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o stanovanju ("Slubeni glasnik Republike
Srbije", broj 33/93).
lan 40
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Slubenom glasniku
Republike Srbije".