Professional Documents
Culture Documents
1. Definire, rol
n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea
bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce alctuiete un condominiu, proprietarii
locuinelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin se pot constitui n asociaii de
proprietari cu personalitate juridic.
Prin bloc de locuine - cldire - condominiu, denumit n continuare condominiu, se nelege o
proprietate imobiliar din care unele pri sunt proprieti individuale, reprezentate din apartamente sau
spaii cu alt destinaie dect cea de locuin, iar restul, proprietate comun indiviz. Prin asimilare,
poate fi definit condominiu i un tronson, cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n
condiiile n care se poate delimita proprietatea comun.
Asociaia de proprietari este forma juridic de organizare i de reprezentare a intereselor
comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, nonprofit, nfiinat n condiiile
prevzute de lege.
2. Reguli organizatorice
Condiii de constituire
Asociaiile de proprietari se constituie prin hotrrea a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin din cadrul unui
condominiu.
n cladirile de locuit cu mai multe scari se pot constitui asociatii de proprietari pe una sau mai
multe scari, daca proprietatea comuna aferenta poate fi delimitata si daca este posibila repartizarea
cheltuielilor comune pe una sau mai multe scari. Asociaiile de proprietari se pot constitui, potrivit
aliniatului precedent, prin hotrrea adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire
la delimitarea efectiv a prilor de proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva
asociaie de proprietari i cu privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n
sarcina tuturor coproprietarilor.
Pentru a se stabili dac este posibil defalcarea tehnic a consumurilor i repartizarea
cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scri, precum i modalitatea acestei defalcri/repartizri, se
va solicita avizul furnizorilor de servicii implicai - electricitate, gaze naturale, ap sau altele asemenea cu privire la posibilitile tehnice de furnizare a utilitilor pe tronsoane sau pe scri.
Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte
asociaii de proprietari constituite n cldire.
Adunarea de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut.
Hotrrea privind nfiinarea asociaiei de proprietari poate fi luat cu votul a cel puin dou treimi din
numrul proprietarilor prezeni, dar nu mai puin de jumtate plus unu din numrul proprietarilor
locuinelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin din cadrul cldirii, scrii sau tronsonului
respectiv, dup caz.
Dac nu este ntrunit cvorumul, o nou convocare va avea loc dup cel puin 5 zile de la data
primei ntlniri. n cazul n care nici la a doua convocare nu se poate lua hotrrea de constituire din
lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup cel puin 5 zile de la data celei de-a doua; n acest
caz, hotrrea privind nfiinarea asociaiei de proprietari poate fi luat cu votul a cel puin jumtate plus
unu din numrul proprietarilor prezeni, dar nu mai puin de o treime din numrul proprietarilor.
Acordul de asociere a proprietarilor
Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un
proces-verbal ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii care i-au dat
consimmntul. Procesul-verbal constituie anex la acordul de asociere.
Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor
abseni consimmntul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal ,n termen de 30 de
zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.
n cazul n care vreun proprietar nu poate semna se va consemna c acesta i-a dat
consimmntul i se face meniune despre cauza acestei imposibiliti.
Acordul de asociere se redacteaz pe baza procesului-verbal al adunrii de constituire i va
cuprinde numele, prenumele i domiciliul proprietarilor, individualizarea proprietii potrivit actului de
proprietate, dup caz, respectiv contractului de vnzare-cumprare, contractului de construire i
procesului-verbal de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donaie, enumerarea i
descrierea prilor aflate n proprietatea comun i cota-parte din proprietatea comun ce revine
fiecrui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin.
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la
adunarea de constituire i care nu i-au dat consimmntul ,se face la cererea acestora, prin
nscrierea datelor ntr-un act adiional la acordul de asociere, ncheiat cu proprietarul interesat, fr alte
formaliti.
Adoptarea statutului asociaiei de proprietari
n adunarea de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care se
vor cuprinde precizri cu privire la:
a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari;
c) mijloace materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari; venituri i
cheltuieli;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora;
e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari;
g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari;
h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaii contractuale, penalizri, dac
adunarea general a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizri, n condiiile legii.
Organele asociaiei de proprietari
n cadrul adunrii de constituire a asociaiei de proprietari, n baza statutului adoptat, proprietarii
vor alege un comitet executiv i o comisie de cenzori i vor hotr numrul membrilor acestora, precum
i durata mandatelor lor.
Adunarea general
Asociaia de proprietari adopt hotrri n adunarea general, care se ine obligatoriu cel puin o
dat pe an, de regul, n primul trimestru, i la care au dreptul i obligaia s participe toi membrii si.
Adunarea general este alctuit din toi membrii asociaiei de proprietari.
Pentru situaii speciale, adunarea general a asociaiei de proprietari poate fi convocat oricnd
de ctre comitetul executiv sau de ctre membri ai asociaiei care dein n total cel puin 20% din cotele
de proprietate.
Toi proprietarii trebuie anunai despre convocarea oricrei adunri generale a asociaiei de
proprietari cu cel puin 10 zile nainte ca aceasta s aib loc.
Asociaia de proprietari poate adopta hotrri, dac majoritatea membrilor sunt prezeni
personal sau prin reprezentant. Dac nu este ntrunit cvorumul, adunarea va fi suspendat i
reconvocat. La adunarea reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au
fost convocai, hotrrile pot fi adoptate prin votul majoritii membrilor prezeni. Dovada convocrii
membrilor asociaiei de proprietari se face cu afiul de la avizierul asociaiei i convocatorul semnat de
acetia.
Adunarea general a asociaiei de proprietari analizeaz principalele aspecte i adopt hotrri
cu privire la:
a) a)
activitatea de administrare si de ntretinere a condominiului, aprobarea lucrarilor de
reparatii capitale si reparatii curente ce urmeaza a se efectua n cursul anului, ncheierea
contractelor cu agentii economici furnizori ai serviciilor si lucrarilor de care beneficiaza asociatia
de proprietari, precum si modul de realizare a obligatiilor pe care aceasta le are fata de
persoanele juridice sau fizice cu care are relatii;
b) b)
expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente de protectie la
degradari sau avarieri si a lucrarilor de interventie/consolidare, potrivit legislatiei n vigoare;
c) c)
bugetul de venituri si cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe persoana la
cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil n cladire si pentru persoanele care
locuiesc temporar minimum 15 zile pe luna; stabilirea perioadei pentru care proprietarii,
respectiv chiriasii, pot solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care
trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile de
administrare si de ntretinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor proprii; activitatile pentru
care se pot ncheia contracte de prestare de servicii;
d) d)
modul de folosire a spaiilor comune i, n unele cazuri, schimbarea destinaiei unor
asemenea spaii. Schimbarea destinaiei acestor spaii nu se va putea face dect cu acordul
majoritii membrilor asociaiei de proprietari i, n mod obligatoriu, cu acordul celor direct
afectai din vecintate, att pe orizontal, ct i pe vertical;
e) e)
activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoan fizic atestat i
angajat cu contract individual de munc sau cu convenie civil de prestri de servicii ori
persoan juridic specializat, cu care se ncheie un contract de administrare;
f) f)
condiiile de angajare a administratorului prin prezentarea i analiza dosarului de
angajare a acestuia sau, dup caz, a contractului de administrare ce urmeaz a fi ncheiat cu o
persoan juridic specializat;
g) g)
cuantumul garaniei materiale care trebuie depus de ctre administrator;
h) h)
alegerea comisiei de cenzori, precum i stabilirea sarcinilor detaliate ale membrilor
acesteia;
i) i)
numrul i funciile persoanelor necesare pentru administrarea i gospodrirea
cldirii, funciile care se remunereaz, cuantumul i modalitatea de actualizare a remuneraiilor;
activitatea comitetului executiv i a preedintelui;
j) j)
rotunjirea la leu a contravalorii obligaiilor de plat.
Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari privind buna ntreinere i exploatare a
condominiului sunt obligatorii i pentru proprietarii din acelai condominiu care nu sunt membri ai
asociaiei.
Pentru adoptarea hotrrilor asociaiei de proprietari se vor avea n vedere urmtoarele:
a) votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun;
b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant care are
o mputernicire semnat de proprietarul n numele cruia voteaz;
c) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta cel mult nc un membru absent, prin
mputernicire scris;
d) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui este decisiv.
Comitetul executiv
Comitetul executiv, format dintr-un numr de 3 - 11 membri stabilii de adunarea general dintre
membrii asociaiei de proprietari, asigur ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrii generale i
acioneaz operativ n legtur cu:
a)
a)
activitatea curenta de administrare si de ntretinere a
condominiului; derularea contractelor ncheiate cu agentii economici furnizori;
repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu,
ncheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare, inclusiv
pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare,
ntretinere si curatenie, potrivit legii, si aprobarea cheltuielilor curente;
b)
b)
urmarirea bunei functionari a instalatiilor din locuinte sau din
spatiile cu alta destinatie dect cea de locuinta; stabilirea masurilor necesare
functionarii n bune conditii a partilor comune ale constructiei si instalatiilor
condominiului;
c)
c)
rezolvarea problemelor ridicate de membrii asociatiei de
proprietari;"
d)
d)
organizarea adunrilor generale, precum i a altor aciuni stabilite
de adunarea general.
Comitetul executiv al asociaiei de proprietari pregtete i supune spre aprobare adunrii
generale bugetul anual de venituri i cheltuieli.
Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli comitetul executiv va urmri derularea
acestuia n condiiile legii.
Preedintele asociaiei
Preedintele asociaiei de proprietari este ales, prin votul adunrii generale, dintre membrii
comitetului executiv al acesteia.
Preedintele asociaiei de proprietari urmrete i asigur respectarea statutului i a hotrrilor
asociaiei de proprietari, realizarea contractelor angajate de aceasta, ndeplinirea n condiiile legii a
prevederilor bugetului de venituri i cheltuieli, respectarea de ctre asociaia de proprietari a ordinii
publice i a reglementrilor autoritilor publice centrale i locale.
Preedintele asociaiei de proprietari convoac i conduce edinele de lucru ale comitetului
executiv i ale adunrii generale.
Preedintele asociaiei de proprietari angajeaz prin semntura sa asociaia de proprietari n
relaiile acesteia cu terii.
Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz i urmrete inerea la zi a crii tehnice a
construciei, precum i celelalte documente privitoare la activitatea asociaiei de proprietari.
Comisia de cenzori
Comisia de cenzori urmrete i asigur respectarea legalitii n administrarea bunurilor
materiale i a fondurilor financiare ale asociaiei de proprietari.
Comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, care au cunotine de
specialitate i experien n domeniile financiar, economic i/sau juridic i care nu fac parte din
comitetul executiv.
Comisia de cenzori i alege la prima reuniune preedintele din rndul membrilor ei.
Atribuiile comisiei de cenzori sunt urmtoarele:
a) verificarea execuiei bugetare;
b) verificarea i validarea documentelor i a angajamentelor de plat;
c) urmrirea depunerii n contul curent al asociaiei de proprietari a numerarului care depete
plafonul de cas;
d) verificarea trimestrial a gestiunii asociaiei de proprietari;
e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contribuie la cheltuielile curente i constituirea
fondurilor speciale ale asociaiei de proprietari;
f) verificarea lunar a situaiei de ncasri i pli;
g) controlul inopinat al ncasrilor i al plilor;
h) verificarea lunar a situaiei soldurilor elementelor de activ i de pasiv.
Comisia de cenzori prezint n faa adunrii generale a proprietarilor, o dat pe an, raportul
asupra activitii sale.
Administratorul
Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate prin grija compartimentelor
specializate nfiintate conform art. 4 din H.G. nr.400/2003 modificata si completata prin H.G.
nr.1386/2003, angajate cu contract individual de munca ori cu conventie civila de prestari de servicii,
sau de persoane juridice specializate, cu care se ncheie un contract de administrare, potrivit hotarrii
adunarii generale a proprietarilor. Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si
profesionale acceptate de proprietarul cladirii pe care urmeaza sa o administreze sau de reprezentantul
legal al acestuia.
Obligaiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum i cele stabilite prin contractul
ncheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul legal al acestuia.
Pentru administrator sau, dupa caz, persoana fizica gestionara a bunurilor materiale, mijloacelor
banesti sau a oricaror alte valori aflate n proprietatea, folosinta sau detinerea asociatiei de proprietari,
adunarea generala a proprietarilor poate hotar constituirea unei garantii suplimentare. Suma garantiei
n numerar, prevazuta n Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si
raspunderea n legatura cu gestionarea bunurilor agentilor economici, autoritatilor sau institutiilor
publice, cu modificarile ulterioare, si a garantiei suplimentare nu poate depasi valoarea mediei
cheltuielilor lunare curente ale condominiului.
Garantia se depune n contul bancar al asociatiei de proprietari respective si poate fi restituita
gestionarului, mpreuna cu dobnda aferenta, la ncetarea contractului/conventiei civile de prestari de
servicii, n situatia n care nu a cauzat o paguba sau cnd paguba a fost acoperita n ntregime.
Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociatiei de proprietari sau
dintre alte persoane cu cunostinte profesionale si trebuie atestat prin grija compartimentelor
specializate pentru problemele locatarilor, organizate de consiliile locale.
Administratorul, persoan fizic, poate fi angajat i pe funcia de contabil, dac ndeplinete
condiiile prevzute n statut i n normele metodologice.
Asociaia de proprietari angajeaz administratorul i contabilul, persoane fizice, pe baz de
contract individual de munc sau de convenie civil de prestri de servicii, care prevede drepturile i
obligaiile fiecreia dintre pri, stabilite prin negociere.
Pentru reparaii i pentru alte activiti de ntreinere administratorul, innd cont de cost, timp de
execuie i calitate, propune comitetului executiv, spre analiz i aprobare, ageni economici care
satisfac cerinele n vederea executrii lucrrilor, conform legilor existente.
Pentru asigurarea funcionrii centralelor termice aparinnd asociaiilor de proprietari sau aflate
n administrarea acestora pot fi angajai fochiti i alte persoane, prin contract individual de munc sau
prin convenie civil de prestri de servicii, sau poate fi delegat un agent economic specializat,
persoan juridic.
ncadrarea personalului cu contract individual de munc se face cu respectarea dispoziiilor
legale n vigoare.
Durata i valoarea contractului individual de munc i a conveniei civile de prestri de servicii,
sarcinile, drepturile i obligaiile se stabilesc prin negocieri ntre pri, cu respectarea prevederilor
legale.
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are urmtoarele atribuii principale:
A. asigur managementul financiar al asociaiei de proprietari prin:
a) gestiunea bunurilor i fondurilor bneti;
b) ntocmirea listelor lunare de plat;
c) ncasarea, n locuri specifice, a cotelor de contribuie a proprietarilor la cheltuielile curente ale
asociaiei de proprietari;
d) efectuarea plilor i ncasrilor;
e) sesizarea comitetului executiv n vederea somrii restanierilor i aplicarea procedurii de
recuperare a restanelor, cu penalizrile aferente;
f) calcularea i ncasarea penalizrilor conform sistemului aprobat de adunarea general a
asociaiei de proprietari;
se afl imobilul. ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie. ncheierea este supus
recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea prilor.
Obinerea codului de inregistrare fiscala
Pentru obinerea codului de inregistrare fiscala va fi completat formularul 010-Declaraie de
nregistrare fiscal/Declaratie de mentiuni pentru persoane juridice, asociaii familiale i asociaii fr
personalitate juridic cod MFP 14.13.01.10.11/1 (prezentat n Anexa 1). Declaraia de nregistrare
fiscal va fi nsoit de acte doveditoare ale informaiilor nscrise n declaraie.
Declaraiile de nregistrare fiscal se depun la direciile generale ale finanelor publice judeene
i a municipiului Bucureti sau la administraiile financiare ale sectoarelor municipiului Bucureti, n
termen de 15 zile de la eliberarea actului legal de constituire.
Pe baza declaraiei de nregistrare fiscal depus de pltitorul de impozite i taxe, organele
fiscale vor atribui codul de inregistrare fiscala i vor elibera certificatul de nregistrare fiscal n termen
de 15 zile de la data depunerii declaraiei. Eliberarea certificatelor de nregistrare fiscal este supus
taxelor de timbru, potrivit legii.
Modificrile intervenite n datele declarate se comunic organelor fiscale prin completarea i
depunerea formularului 010 Declaraiei de nregistrare fiscal/ Declaraie de meniuni pentru
persoane juridice, asociaii familiale i asociaii fr personalitate juridic -, cod MFP14.13.01.10.11/1,
n termen de 15 zile de la data producerii acestora.
Constituie contravenii urmtoarele fapte dac, potrivit legii penale, nu sunt considerate
infraciuni:
proprietari va fi nsoit de persoana care va repara defeciunea i de cel puin un martor din cadrul
asociaiei de proprietari. Fac excepie cazurile de maxim urgen, cnd nu este necesar nici un
preaviz;
g) n condiii de neparticipare la luarea deciziilor i la desfurarea activitilor n cadrul
asociaiei de proprietari, s nu aduc prejudicii morale celorlali proprietari asociai sau celor care
desfoar activiti pentru asociaie;
h) s ncheie cu asociaia de proprietari contracte de nchiriere, pe care le negociaz cu
comitetul executiv, pentru elemente sau suprafee din proprietatea comun folosit n interes personal.
Proprietarii, membri ai asociaiei de proprietari, au urmtoarele obligaii:
a) s respecte statutul asociaiei de proprietari;
b) s se supun hotrrilor adunrii generale a asociaiei de proprietari;
c) s participe la adunrile generale ale asociaiei de proprietari;
d) s respecte orice angajament fcut fa de asociaia de proprietari;
e) s nu aduc prejudicii materiale asociaiei de proprietari;
f) s participe, atunci cnd este solicitat, la aciuni deosebite, de maxim urgen,
corespunztoare scopurilor asociaiei de proprietari;
g) s se conformeze obligaiilor proprietarilor din condominiu;
Dac proprietarul unui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin sau orice
alt persoan care acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun
sau altei proprieti individuale, trebuie s realizeze reparaiile necesare ori s plteasc cheltuielile
pentru lucrrile de reparaii.
n cazul spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin, respectiv al apartamentelor, cu mai
mult de un proprietar, relaiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate n conformitate cu
prevederile Codului civil.
Zidurile dintre apartamentele alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a
condominiului, pot fi reamplasate, prin acord ntre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective i
cu ntiinarea asociaiei de proprietari, n condiiile legii.
Zidurile dintre apartamente i proprietatea comun, care nu fac parte din structura de rezisten
a condominiului, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
Dac unul dintre proprietari mpiedic, cu bun tiin i sub orice form, folosirea normal a
condominiului, crend prejudicii celorlali proprietari, dup caz, msurile pentru folosirea normal a
condominiului se vor hotr pe cale judectoreasc, la solicitarea asociaiei de proprietari.
Fiecare proprietar, chiria sau ocupant al unui apartament ori spaiu cu alt destinaie dect cea
de locuin are obligaia s se conformeze regulilor prezentului statut, precum i regulilor,
regulamentelor, hotrrilor i rezoluiilor adoptate legal de asociaia de proprietari.
Drepturile proprietarilor
Fiecare proprietar, indiferent dac face parte sau nu din asociaia de proprietari, are dreptul de a
folosi proprietatea comun din condominiu n condiiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritilor
n drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceast proprietate astfel nct s lezeze drepturile sau
interesele oricrui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.
Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate nstrina, n deplin libertate,
proprietatea imobiliar pe care o deine n cadrul condominiului.
Membrii asociaiei de proprietari au i urmtoarele drepturi:
a) s participe cu vot deliberativ la adunarea general a asociaiei de proprietari, s aleag i s
fie alei n structura organizatoric a asociaiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana n cauz
trebuie s posede capacitate juridic deplin. Minorii i persoanele puse sub interdicie nu pot fi alei n
organele de conducere sau de control ale asociaiei de proprietari;
b) s solicite i s primeasc, ori de cte ori este necesar i motivat, explicaii cu privire la
calculul cotei de contribuie afiat pe lista de plat i s conteste, n scris, la comitetul executiv al
asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la afiarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar
n cazul n care contestaia a fost respins, s se adreseze adunrii generale; contestaia nu suspend
plata contribuiei, dar determin, n cazul aprobrii, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioar,
n cadrul comitetului executiv sau al adunrii generale a asociaiei de proprietari;
10
Fondul de rulment deja ncasat se restituie numai n situaiile de schimbare a domiciliului sau a
dreptului de proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinei
locuinei nu se stipuleaz altfel.
Asociaia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea instalaiilor sau a
unor elemente ale condominiului, cu perioad de folosire limitat, fond care va fi depus n contul
asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de
proprietari.
Repartizarea cheltuielilor i veniturilor rezultate din ntreinerea, repararea i exploatarea
condominiilor
Pentru ntreinerea, repararea i exploatarea proprietilor individuale, precum i a proprietii
comune indivize din cadrul unor condominii, astfel cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii
acestora, proprietari sau chiriai, efectueaz cheltuieli sau au obligaii financiare care nu se pot
nregistra pe fiecare proprietate individual. De asemenea, din valorificarea sau exploatarea unor spaii
ori pri ale proprietii comune indivize proprietarii acesteia pot obine venituri care nu se pot nregistra
pe fiecare proprietate individual.
Veniturile obinute de asociaia de proprietari din activiti economice sau din alte activiti
desfurate se constituie ca fond special i se vor utiliza n exclusivitate pentru mbuntirea
confortului i eficienei condominiului, pentru ntreinerea i repararea proprietii comune. n aceste
venituri se cuprind i sumele obinute din nchirierea unor spaii aflate n proprietate comun indiviz, a
spaiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase, precum i alte venituri obinute din orice surs.
Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaiei de proprietari, nu se repartizeaz
proprietarilor i nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.
Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor financiare pe fiecare proprietate individual revine
administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu reprezentantul asociaiei de proprietari a
condominiului.
n funcie de modul de calcul i de criteriile de repartizare a cheltuielilor pentru fiecare
proprietate din condominiu, acestea se clasific n:
A. cheltuieli pe persoan;
B. cheltuieli pe cot-parte de proprietate deinut n condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici i de alt natur.
Pentru spaiile cu alt destinaie dect cea de locuin din condominiu ori pentru apartamentele
sau spaiile ai cror deintori prin natura activitilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocai i
alii - primesc la domiciliu i alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente acestora se
stabilesc prin convenie anual ncheiat cu proprietarii acestor spaii sau apartamente. Cheltuielile
pentru ap rece i canalizare, ap cald menajer, nclzire, gaze naturale, energie electric pentru
prile comune, pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea i transportul gunoiului
menajer, ridicarea reziduurilor, precum i pentru salarii i indemnizaii se repartizeaz conform criteriilor
stabilite de comun acord ntre asociaia de proprietari i proprietarii acestor spaii, folosindu-se, dup
caz, baremurile stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul cheltuielilor
pe condominiu, diferena reprezentnd cheltuielile aferente locuinelor/apartamentelor.
n situaia n care, la notificarea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor cu alt destinaie
dect cea de locuin din condominiu refuz ncheierea de convenii pentru stabilirea criteriilor de
repartizare a cheltuielilor i obligaiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite i adoptate
n acest sens n adunarea general a asociaiei de proprietari.
Penalizarile pentru intarzierea platii cotelor de intretinere
Pentru neplata cotelor de intretinere prevazute in lista de plata afisata lunar, inclusiv a celor
neprevazute, asociatia de proprietari, prin sistemul de penalizari propriu , impune o penalizare oricarui
proprietar care se face vinovat, dupa o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul
stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei de intretinere lunare la care
s-a aplicat.
11
12
salariile de baz;
sumele primite pentru concedii medicale privind ngrijirea copiilor cu handicap accentuat
sau grav, pn la mplinirea de ctre copii a vrstei de 18 ani;
orice alte ctiguri n bani i n natur, primite de la angajatori de ctre angajai, ca plat
a muncii lor.
n categoriile de venituri din salarii se cuprind i orice avantaje n bani i/sau n natur
primite de o persoan fizic, cu titlu gratuit sau cu plat parial, precum i folosirea n scop personal a
bunurilor i drepturilor aferente desfurrii activitii (Detalii n Anexa 2).
Fiele fiscale
Rol
Fia fiscala reprezint instrumentul concret pe baza cruia se efectueaz calculul impozitului pe
veniturile din salarii.
Modele de formulare
Fiele fiscale se completeaz pe formularele tiprite prezentate n anexa nr. 1 la Ordinul
Ministrului Finanelor Publice nr. 2260/2001, publicat n Monitorul Oficial al Romniei Partea I, nr. 799.
Fiele fiscale folosite la calculul impozitului pe veniturile din salarii sunt urmtoarele :
"Fia fiscal 1 (FF1) - pentru venituri din salarii obinute n cadrul funciei de baz (prezentat
n Anexa 3)
"Fia fiscal 2 (FF2) - pentru venituri din salarii altele dect cele de la funcia de baz
(prezentat n Anexa 4)
Cum se tipresc i se distribuie fiele fiscale
Fiele fiscale se tipresc n trei exemplare. Exemplarul "original pentru pltitor" , rmne la
angajator ( asociatie), care este obligat sa-l pstreze pe ntreaga durat a angajrii. Celelalte
exemplare "copii" se distribuie de ctre pltitor astfel :
- exemplarul "copie pentru unitatea fiscal" se depune la unitatea fiscal competent
- exemplarul "copie pentru angajat" se transmite angajatului.
13
14
- contribuii pentru :
- pensia suplimentar
- protecia social a omerilor
- asigurrile sociale de sntate
- cheltuieli profesionale (cota
deducerea personal de baz)
15%
asigurarile
Baremul lunar este stabilit anual prin ordin al ministrului . Pentru anul 2003, Ordinul ministrului
finantelor publice nr.1754/2002, publicat n Monitorul Oficial nr. 947/2002 stabilete urmtorul barem
lunar:
Venitul lunar impozabil*)(lei)
Impozitul lunar (lei)
pn la 2.100.000
18%
2.100.001-5.200..000 -- 378.000 + 23% pentru ceea ce depete suma de 2.100.000 lei
5.200.001-8.300.000 -- 1.091.000 + 28% pentru ceea ce depete suma de 5.200.000 lei
8.300.001-11.600.000 -- 1.959.000 + 34% pentru ceea ce depete suma de 8.300.000 lei
15
16
17
18
TERMENE
EXPLICAII
altele asemenea, denumite pli intermediare, impozitul se
calculeaz la fiecare plat prin aplicarea baremului lunar
asupra plilor intermediare cumulate pn la data ultimei
pli pentru care se face calculul. Impozitul de reinut la
fiecare plat intermediar reprezint diferena intre impozitul
calculat, menionat mai sus, i suma impozitelor reinute la
plile intermediare anteriore.
Se calculeaz impozitul asupra veniturilor totale obinute prin
cumularea drepturilor respective cu plile intermediare.
Impozitul de reinut la aceast dat reprezint diferena ntre
impozitul calculat asupra veniturilor totale i suma impozitelor
reinute la plile intermediare.
Se efectueaz calculul i reinerea impozitului asupra
drepturilor salariale aferente fiecrei luni (lichidare), n situaia
n care veniturile din salarii se pltesc o singur dat pe lun
sau sub form de avans i lichidare.
Platitorii vireaza la bugetul de stat impozitul de 10% retinut
beneficiarilor de venituri dintr-un contract de prestari servicii.
Pltitorii de salarii i de venituri asimilate salariilor au obligaia
de a calcula i reine impozitul aferent veniturilor fiecrei luni,
la data efecturii plii acestor venituri, precum i de a-l vira la
bugetul de stat pn la data de 25 inclusiv a lunii urmtoare.
Index legislativ
Legea locuinei nr. 114/ 1996, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 393/
31.12.1997;
Ordonana de urgen a Guvernului nr. 44/ 1998 pentru modificarea i completarea Legii
nr. 114/1996, publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 460/ 31 noiembrie 1998;
Legea nr. 145/ 1999 pentru modificarea i completarea Legii nr. 114/1996, publicat n
Monitorul Oficial al Romniei nr. 439/ 9 septembrie 1999;
Hotrrea Guvernului nr. 1275/ 2000 privind aprobarea Normelor metodologice pentru
punerea n aplicare a prevederilor Legii locuinei nr. 114/1996, publicat n Monitorul Oficial al Romniei
nr. 690/ 22 decembrie 2000;
Ordonana Guvernului nr. 7/2001 privind impozitul pe venit, cu modificarile si
completarile ulterioare, publicat n Monitorul Oficial, nr. 435/ 3 august 2001;
Hotararea Guvernului nr.54/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a
Ordonantei Guvernului nr.7/2001 privind impozitul pe venit, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei
nr.83/11.02.2003;
Ordonana nr. 85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari,
publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 544/1 septembrie 2001.
Legea nr.234/2002 pentru aprobarea Ordonantei Guvernului nr.85/2001 privind
organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicata in Monitorul Oficial nr.296/30.aprilie
2002;
Hotararea Guvernului nr.400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind
organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari,publicata in Monitorul Oficial nr.311/8 mai 2003;
Hotarre nr. 1386 /2003 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice
privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobate prin Hotarrea Guvernului nr.
400/2003, publicata n Monitorul Oficial, Partea I nr. 863 din 4 decembrie 2003;
Unde se pot obine informaii suplimentare?
19
Avantaje (Anexa 2)
20
Anexa 1
Declaraie de nregistrare fiscal - Declaraie de meniuni
21
22
Anexa 2
Avantaje
Reguli generale
Avantajele n bani i n natur sunt considerate a fi orice foloase primite de contribuabil de la
teri sau ca urmare a unei relaii contractuale ntre pri, precum contractul de munc, convenia civil
de prestri de servicii i altele, dup caz.
Precizri
La stabilirea venitului impozabil se au n vedere avantajele primite de ctre persoana fizic,
cum ar fi:
a) folosirea vehiculelor de orice tip din patrimoniul afacerii n scop personal;
b) acordarea de produse alimentare, mbrcminte, cherestea, lemne de foc, crbuni, energie
electric, termic i altele;
c) abonamentele de radio i televiziune, de transport, abonamentele i costul convorbirilor
telefonice, inclusiv cartele telefonice;
d) permise de cltorie pe diverse mijloace de transport;
e) bilete de tratament i odihn;
f) cadouri primite cu diverse ocazii, cu excepia celor menionate la art. 5 lit. b) din Ordonana
Guvernului nr.7/2001 privind impozitul pe venit, cu modificarile si completarile ulterioare;
g) contravaloarea folosinei unei locuine n scop personal i a cheltuielilor conexe de
ntreinere, cum sunt cele privind consumul de ap, consumul de energie electric i termic i altele
asemenea, cu excepia celor prevzute n mod expres de art. 9 alin. (2) din Ordonanta Guvernului
nr.7/2001 privind impozitul pe venit, cu modificarile si completarile ulterioare;
h) cazarea i masa acordate n uniti proprii de tip hotelier;
i) contravaloarea primelor de asigurare suportate de persoana juridic sau de o alt entitate,
pentru angajaii proprii, precum i pentru ali beneficiari, cu excepia primelor de asigurare obligatorii
potrivit legislaiei n materie. Tratamentul fiscal al avantajului reprezentnd contravaloarea primelor de
asigurare este urmtorul:
- pentru beneficiarii care obin venituri salariale i asimilate salariilor de la suportatorul primelor
de asigurare, acestea sunt impuse prin cumularea cu veniturile de aceast natur ale lunii n care sunt
pltite primele de asigurare;
- pentru ali beneficiari care nu au o relaie generatoare de venituri salariale i asimilate salariilor
cu suportatorul primelor de asigurare, acestea sunt impuse n conformitate cu prevederile art. 43 din
Ordonanta Guvernului nr.7/2001 privind impozitul pe venit, cu modificarile si completarile ulterioare;
Avantajele n bani pot fi sumele primite pentru procurarea de bunuri i servicii, precum i
sumele acordate pentru distracii sau recreere.
Tratamentul fiscal al avantajului va fi stabilit n aceeai manier ca i pentru categoria de
venituri n care este ncadrat, potrivit prevederilor cap. II din Ordonanta Guvernului nr.7/2001 privind
impozitul pe venit, cu modificarile si completarile ulterioare;
Avantajele n bani i echivalentul n lei al avantajelor n natur sunt impozabile, indiferent de
forma organizatoric a entitii care le acord.
Fac excepie veniturile care sunt expres menionate ca fiind neimpozabile sau scutite, n limitele
i condiiile prevzute la art. 5 i 6 din Ordonanta Guvernului nr.7/2001 privind impozitul pe venit, cu
modificarile si completarile ulterioare;
Veniturile n natur, precum i avantajele n natur primite cu titlu gratuit sunt evaluate la preul
pieei la locul i data acordrii avantajului. Avantajele primite cu plat parial sunt evaluate ca diferen
ntre preul pieei la locul i data acordrii avantajului i suma reprezentnd plata parial.
Evaluarea avantajelor n natur sub forma folosirii numai n scop personal a bunurilor din
patrimoniul afacerii se face astfel:
a) evaluarea folosinei cu titlu gratuit a vehiculului se face aplicndu-se un procent de 1,7%
pentru fiecare lun, la valoarea de intrare a acestuia. n cazul n care vehiculul este nchiriat de la o
ter persoan, avantajul este evaluat la nivelul chiriei;
b) evaluarea folosinei cu titlu gratuit a locuinei primite se face la nivelul chiriei practicate pentru
23
suprafeele locative deinute de stat. Avantajele conexe, cum ar fi ap, gaz, electricitate, cheltuieli de
ntreinere i reparaii i altele asemenea, sunt evaluate la valoarea lor efectiv;
c) evaluarea folosinei cu titlu gratuit a altor bunuri dect vehiculul i locuina se face la nivelul
totalului cheltuielilor aferente fiecrui bun pe unitate de msur specific sau la nivelul preului practicat
pentru teri.
Evaluarea utilizrii n scop personal a bunurilor din patrimoniul afacerii cu folosin mixt se face
astfel:
a) pentru vehicule evaluarea se face conform lit. a) din alineatul precedent, iar avantajul se
determin proporional nu numrul de kilometri parcuri n interes personal, justificat cu foaia de
parcurs;
b) pentru alte bunuri evaluarea se face conform prevederilor alineatului precedent i avantajul
se determin proporional cu numrul de metri ptrai folosii pentru interes personal sau cu numrul de
ore de utilizare n scop personal.
Nu sunt considerate avantaje:
- folosina locuinei sau contravaloarea chiriei, acordat n cazul n care, prin repartiia de
serviciu, numire potrivit legii sau specificitii activitii, se asigur angajailor o reedin n localitatea
sau incinta unde se afl locul de munc i care presupune prezena permanent n acel loc.
Prin locuine acordate ca urmare a specificitii activitii se nelege acele locuine asigurate
angajailor cnd activitatea se desfoar n locuri izolate, precum staiile meteo, staiile pentru
controlul micrilor seismice, sau n condiiile n care este solicitat prezena permanent pentru
supravegherea unor instalaii, utilaje i altele asemenea;
- contravaloarea cheltuielilor de deplasare pentru transportul ntre localitatea n care angajaii i
au domiciliul i localitatea unde se afl locul de munc al acestora, la nivelul unui abonament lunar,
pentru situaiile n care nu se asigur locuin i nu se suport contravaloarea chiriei;
- contravaloarea abonamentelor pe mijloacele de transport n comun pentru angajaii a cror
activitate presupune deplasarea frecvent n interiorul localitii;
- cheltuieli efectuate de angajator privind pregtirea profesional sau perfecionarea angajatului,
legat de activitatea desfurat de acesta pentru angajator;
- reduceri de preuri practicate n scopul vnzrii, de care pot beneficia clienii persoane fizice;
- sumele cu care se diminueaz obligaiile de ntreinere ale proprietarilor/locatarilor ca urmare a
veniturilor din cedarea folosinei unor spaii comune ale asociaiei de proprietari/locatari;
- costul abonamentelor telefonice i al convorbirilor telefonice efectuate n vederea ndeplinirii
sarcinilor de serviciu;
- contravaloarea folosinei n scop personal a autoturismului de serviciu sau a telefonului atribuit
pentru ndeplinirea sarcinilor de serviciu, atunci cnd angajatul suport aceast sum.
Angajatorul stabilete partea corespunztoare din convorbirile telefonice reprezentnd folosina
n scop personal, care reprezint avantaj impozabil, n condiiile art. 9 din Ordonanta Guvernului
nr.7/2001 privind impozitul pe venit, cu modificarile si completarile ulterioare, i se va impozita prin
cumulare cu veniturile salariale ale lunii n care salariatul primete acest avantaj. n acest scop
angajatorul stabilete limita convorbirilor telefonice aferente sarcinilor de serviciu pentru fiecare post
telefonic, urmnd ca ceea ce depete aceast limit s fie considerat avantaj n natur, n situaia n
care salariatului n cauz nu i s-a imputat costul convorbirilor respective.
La evaluarea avantajului folosirii n scop personal a vehiculului din patrimoniul afacerii cu
folosin mixt, pus la dispoziie unui angajat, nu se ia n considerare distana dus-ntors de la domiciliu
la locul de munc, evideniat n foaia de parcurs.
24
Anexa 3
Fia Fiscal 1
25
Anexa 4
Fia Fiscal 2
Anexa 5
26
27
ntreinerea lui prin plata unei pensii de ntreinere. Plata unei pensii de ntreinere nu d dreptul la
deducere personal suplimentar printelui obligat la aceast plat.
Pentru copilul minor primit n plasament sau ncredinat unei persoane ori unei familii dreptul la
coeficientul de deducere personal suplimentar pentru acest copil se acord:
- persoanei care l-a primit n plasament sau creia i s-a ncredinat copilul;
- unuia dintre soi care formeaz familia creia i-a fost ncredinat sau i-a fost dat n plasament
copilul, conform nelegerii dintre acetia.
Pentru copiii aflai n ntreinerea unei familii deducerea personal suplimentar va fi acordat
prinilor, conform nelegerii dintre acetia. Nu se va fraciona ntre prini deducerea personal
suplimentar pentru fiecare copil aflat n ntreinere. Astfel, n situaia n care ntr-o familie sunt mai
muli copii aflai n ntreinere, deducerile personale suplimentare se pot acorda unuia dintre prini
pentru toi copiii sau fiecrui printe pentru un numr de copii, conform nelegerii dintre prini. n
aceste situaii angajaii vor prezenta angajatorilor sau organului fiscal fie o declaraie pe propria
rspundere din partea soului/soiei, fie o adeverin emis de angajatorul acestuia/acesteia, dup caz,
din care s rezulte numrul i identitatea copiilor pentru care beneficiaz de deduceri personale
suplimentare.
Nu se acord deducere personal suplimentar urmtorilor:
- prinilor ai cror copii sunt dai n plasament sau ncredinai unei familii ori persoane;
- prinilor copiilor ncredinai unui organism privat autorizat sau unui serviciu public autorizat,
n cazul n care prinii respectivi sunt pui sub interdicie sau sunt deczui din drepturile printeti.
Copilul minor cu vrsta ntre 16 i 18 ani, ncadrat n munc n condiiile Codului muncii, devine
contribuabil i beneficiaz de deducerea personal de baz, situaie n care prinii nu mai au dreptul la
acordarea deducerii personale suplimentare, ntruct deducerea personal se acord o singur dat.
Contribuabilul beneficiaz de deducere personal suplimentar pentru persoanele aflate n
ntreinere potrivit art. 12 alin. (3) din Ordonanta Guvernului nr.7/2001 privind impozitul pe venit, cu
modificarile si completarile ulterioare, dac persoana fizic ntreinut nu are venituri sau veniturile
acesteia sunt sub plafonul rezultat din aplicarea coeficientului aferent de deducere personal
suplimentar la deducerea personal de baz.
Verificarea ncadrrii veniturilor acestor persoane n plafonul determinat se realizeaz
comparnd veniturile brute realizate de persoana fizic aflat n ntreinere cu plafonul.
n cazul persoanelor fizice aflate n ntreinere, care realizeaz venituri din pensii, se va lua n
considerare pensia din care s-a sczut contribuia de asigurri sociale de sntate.
n cursul anului fiscal, n cazul n care angajatul, obine venituri la funcia de baz, pentru a
stabili dreptul acestuia la deduceri suplimentare pentru persoane aflate n ntreinere, se compar
venitul lunar realizat de persoana aflat n ntreinere cu plafonul lunar, astfel:
a) n cazul n care persoana aflat n ntreinere realizeaz venituri lunare de natura pensiilor,
indemnizaiilor, alocaiilor i altele asemenea, venitul lunar realizat de persoana ntreinut rezult din
nsumarea tuturor drepturilor de aceast natur realizate ntr-o lun;
b) n cazul n care venitul este realizat sub form de ctiguri la jocuri de noroc, prime i premii
la diverse competiii, dividende, dobnzi i altele asemenea, venitul lunar realizat de persoana fizic
aflat n ntreinere se determin prin mprirea venitului realizat la numrul de luni rmase pn la
sfritul anului, exclusiv luna de realizare a venitului;
c) n cazul n care persoana ntreinut realizeaz att venituri lunare, ct i aleatorii, venitul
lunar se determin prin nsumarea acestor venituri.
n funcie de venitul lunar al persoanei ntreinute, angajatorul va proceda dup cum urmeaz:
a) n situaia n care persoana aflat n ntreinere, pentru care contribuabilul - angajatul beneficiaz de deducerea personal suplimentar, obine n cursul anului un venit lunar mai mare
dect plafonul lunar, angajatorul va nceta acordarea deducerii personale suplimentare pentru
persoana n ntreinere, ncepnd cu luna urmtoare celei n care a fost realizat venitul;
b) n situaia n care contribuabilul solicit acordarea deducerii personale suplimentare pentru
persoana aflat n ntreinere ca urmare a siturii venitului lunar al acesteia din urm sub plafonul lunar,
angajatorul va ncepe acordarea deducerii personale suplimentare pentru persoana n ntreinere o
dat cu plata drepturilor lunare ale lunii n care angajatul a depus solicitarea.
Dac venitul unei persoane aflate n ntreinere depete plafonul deducerii personale
suplimentare, ea nu este considerat ntreinut.
28
29
Anexa 6
Determinarea impozitului lunar
Un angajat fr persoane n ntreinere:
Salariul de baza
3.000.000
- spor de vechime (sal.baza x 25%)
750.000
Venitul brut lunar din salarii
3.750.000
Cheltuieli deductibile:
- Contributii personale:
-contributii la asig. sociale (venit brut x9, 5%)
356.250
- contributia la fondul pentru somaj (sal.baza x 1%)
30.000
- asigurari de sanatate (venit brut x 6,5%)
243.750
Total contributii
630.000
- Cheltuieli profesionale (15% din deducerea personala de baza)
Total cheltuieli deductibile (contributii + chelt. profes..)
900.000
Venitul net din salarii (venit brut - cheltuieli)
2.850.000
Deducerea personala de baza
1.800.000
Venitul lunar baza de calcul a impozitului (v. net - ded. pers.)
1.050.000
Impozitul calculat si retinut lunar (18% din venit baza de calcul) 189.000
Cstigul net (venit brut - contributii personale - impozit)
2.931.000
270.000
270.000
** In aceasta situatie, cand suma deducerilor este mai mare decat venitul net din salariu, atunci
venitul lunar baza de calcul este zero, si impozitul lunar este zero.
30