ANALISIS RENCANA INVESTASI PERUSAHAAN DAERAH PASAR HORAS JAYA

KOTA PEMATANGSIANTAR

BAB 1
PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Pasar tradisional (menurut Perpres no 112 Tahun 2007), Pasar yang dibangun dan
dikelola oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, Swasta, Badan Usaha Milik Negara dan Badan
Usaha Milik Daerah termasuk kerjasama dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko,
kios, los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang kecil, menengah, swadaya
masyarakat atau koperasi dengan usaha skala kecil, modal kecil dan dengan proses jual beli
barang dagangan melalui tawar menawar.
Masyarakat kalangan ekonomi menengah bawah senantiasa bersentuhan dengan
pasar tradisional dalam pemenuhan kebutuhan barang-barang konsumsi, bahkan bukan
hanya lingkup masyarakat menengah bawah tetapi seringkali masyarakat ekonomi tinggi.
Hal tersebut menunjukkan betapa pentingnya pengelolaan pasar tradisional ditinjau dari
kelangsungan pasar tersebut untuk dapat dan mampu bersaing dengan pasar-pasar yang
sudah modern. Dimana pasar modern sudah menjual dan menyediakan barang dan
kebutuhan yang ada di pasar tradisional.
Seiring dengan perkembangan jumlah penduduk dan penghuni yang tinggal di
wilayah sekitar pasar tradisional yang mulai padat menimbulkan permintaan kebutuhan
yang harus disediakan di pasar tradisional tersebut. Namun hal tersebut menjadi kendala
karena berbagai permasalahan pengelolaan pasar tradisional yang kurang baik. Sehingga
menyebabkan peluang tumbuhnya pasar modern.
Belum lagi masalah tata ruang dan letak yang terkesan acak-acakan membuat
kenyamanan dalam berbelanja. Tempat yang becek, bau, dan ketidaknyamanan dalam
berbelanja membuat semakin terpuruknya pasar tradisional tersebut yang berdampak
menurunya omzet dan keuntungan para pedagang pasar tradisional tersebut. Tumbuhnya

LAPORAN PENDAHULUAN

ANALISIS RENCANA INVESTASI PERUSAHAAN DAERAH PASAR HORAS JAYA

KOTA PEMATANGSIANTAR

pasar modern yang menjamur, yang tidak memperhatikan zona dan struktur jumlah
penduduk membuat semakin terpuruknya pasar tradisional. Sehingga menuntut pasar
tradisional perlu pengelolaan manajemen pasar yang memadai.
Hadirnya institusi dan regulasi yang mengatur tata kehidupan dan perlindungan
pasar tradisional perlu secepatnya diterapkan. Peran pemerintah daerah dan pemerintah
pusat dapat bersinergi dalam perlindungan pasar tradisional. Pengelolaan pasar tradisional
yang belum menyeluruh membuat banyak kelemahan yang dimiliki oleh pasar tradisional
dalam berhadapan dan bersaing dengan pasar modern. Dari sisi manajemen, penerapan dan
implementasi fungsi-fungsi masih jauh dari yang diharapkan. Sehingga pasar tradisional
harus berbenah diri dalam pengelolaannya dengan pola manajemen pasar yang modern
supaya para pedagang dan pekerja yang terlibat dalam pasar tersebut terjamin
kelangsungan hidupnya.
Kota Pematangsiantar yang terkenal sebagai kota perdagangan memiliki
permasalahan dalam pengelolaan pasar tradisional. Keberadaan pasar tradisional di Kota
Pematangsiantar masih sangat dibutuhkan dan sampai saat ini pengelolaan pasar tradisional
dengan manajemen yang mandiri masih belum ada di Kota Pematangsiantar. Saat ini
pengelolaan pasar tradisional yang ada di Kota Pematangsiantar masih dibawah Dinas Pasar
dan belum memiliki pengelolaan management yang mandiri dalam bentuk Badan Usaha.
Upaya peralihan manajemen pengelolaan pasar dari Dinas Pasar ke dalam bentuk Badan
Usaha Milik Daerah harus memperhatikan kelayakan investasi, dan untuk melihat kelayakan
investasi itu ada beberapa faktor yang harus diperhatikan. Faktor yang sangat penting
adalah faktor kelayakan pasar, financial, manajemen, teknis dan lingkungan.

1.2 TUJUAN DAN SASARAN

Pekerjaan ini dimaksudkan untuk menyusun Analisis Rencana Investasi Perusahaan
Daerah Pasar Horas Jaya Kota Pematangsiantar. Analisis ini bermaksud untuk memperoleh
data, informasi dan analisis akurat dalam rangka merencanakan pengembangan investasi
menjadi unit-unit usaha yang akan dikelola Perusahaan Daerah Pasar Horas Jaya Kota
Pematangsiantar.
Sementara tujuan penyusunan Analisis Rencana Investasi Perusahaan Daerah Pasar
Horas Jaya Kota Pematangsiantar ini adalah untuk menyusun studi kelayakan

LAPORAN PENDAHULUAN

ANALISIS RENCANA INVESTASI PERUSAHAAN DAERAH PASAR HORAS JAYA

KOTA PEMATANGSIANTAR

pengembangan investasi menjadi unit-unit usaha yang akan dikelola Perusahaan Daerah
Pasar Horas Jaya Kota Pematangsiantar berdasarkan pertimbangan pasar, aspek financial,
manajemen, teknis dan lingkungan.
Adapun sasaran yang ingin dicapai dalam penyusunan Analisis Rencana Investasi
Perusahaan Daerah Pasar Horas Jaya Kota Pematangsiantar adalah tersusunnya gambaran
secara menyeluruh tentang kelayakan pengembangan investasi dalam unit-unit usaha yang
akan dikelola Perusahaan Daerah Pasar Horas Jaya Kota Pematangsiantar.

1.3 RUANG LINGKUP STUDI

Lingkup wilayah pekerjaan penyusunan Analisis Rencana Investasi Perusahaan
Daerah Pasar Horas Jaya Kota Pematangsiantar adalah :
a.

Pasar Horas di Jalan Sutomo dan Jalan Merdeka Kota Pematangsiantar

b.

Pasar Dwikora di Jalan Patuan Nagari dan Jalan Patuan Anggi Kota Pematangsiantar

1.4 METODA PELAKSANAAN KERJA

Berdasarkan tujuan dan ruang lingkup pekerjaan, pendekatan dan metode
pelaksanaan pekerjaan ini adalah dengan mengidentifikasi karakteristik fisik kawasan
perencanaan serta keadaan keuangan dan aset yang akan dikembangkan. Berikut ini adalah
tahapan-tahapan pekerjaan yang akan dilakukan:
1. Studi Awal
Pokok pekerjaan dan hasilnya adalah sebagai berikut :
a. Persiapan dasar, berupa pengkajian data dan literatur yang telah ada, yang berkaitan
dengan peraturan dan kebijakan pembentukan Badan Usaha Milik Daerah.
b. Persiapan teknis survei, berupa penyiapan desain survei, daftar data, dan persiapan
peralatan lainnya yang diperlukan untuk melakukan kegiatan survei.
2. Kegiatan Survei
a. Survei data institutional berupa pengumpulan dan atau perekaman data dari instansiinstansi. Hasil yang diharapkan adalah uraian, data angka atau peta mengenai keadaan
wilayah, mengenai keadaan wilayah studi keseluruhan dan mengenai wilayah
sekitarnya.

LAPORAN PENDAHULUAN

ANALISIS RENCANA INVESTASI PERUSAHAAN DAERAH PASAR HORAS JAYA

KOTA PEMATANGSIANTAR

b. Survei lapangan untuk menguji data instansional dan untuk mengetahui kondisi
eksisting wilayah studi.
3. Kegiatan Kompilasi Data
Pekerjaan kompilasi data salah satu tahap proses seleksi data, tabulasi data, dan
pengelompokkan/mensistemasikan

data

sesuai

dengan

kebutuhan.

Hasil

yang

diharapkan adalah dapat menjadi masukan (input) dalam tahap analisis. Kompilasi data
ini disajikan secara sistematik dan siap untuk dianalisis, dilengkapi dengan tabel, angkaangka, diagram, dan peta.
4. Kegiatan Analisis
Kegiatan analisis merupakan penilaian terhadap faktor lokasi, yang dilakukan
berdasarkan prinsip-prinsip pendekatan dan metode analisis investasi. Kegiatan analisis
ini merupakan dasar bagi penentuan analisis investasi Badan Usaha, sehingga setiap
langkah dan rencana tindak yang akan ditentukan harus melalui proses konsultasi antara
pelaksana pekerjaan dengan pemerintah daerah.
5. Kesimpulan dan Rekomendasi
Tahapan ini merupakan tahapan terakhir dari rangkaian studi. Pada tahap ini dapat
diambil kesimpulan dan rekomendasi mengenai hasil analisis terhadap rencana investasi
perusahaan daerah pasar horas jaya Kota Pematangsiantar.

1.5 METODOLOGI STUDI

Pekerjaan Analisis Rencana Investasi ini menggunakan metode observasi guna menjaring
data dan informasi baik secara langsung dari lokasi dan masyarakat maupun secara tidak
langsung melalui data sekunder di instansi/dinas terkait. Selain itu juga metode yang
dilakukan adalan desk research.

Pendekatan yang digunakan dalam pekerjaan ini adalah pendekatan ekonomi, lingkungan,
teknis dan social. Pendekatan ekonomi digunakan untuk menilai kelayakan Rencana
Pengembangan Investasi berupa unit-unit usaha yang akan dikelola Perusahaan Daerah
Pasar Horas Jaya Kota Pematangsiantar tersebut ditinjau dari aspek financial, pasar serta
manajemen. Pendekatan lingkungan dimaksudkan untuk menganalisis sejauh mana
rencana-rencana investasi yang dilakukan tersebut akan berdampak pada lingkungan

LAPORAN PENDAHULUAN

ANALISIS RENCANA INVESTASI PERUSAHAAN DAERAH PASAR HORAS JAYA

KOTA PEMATANGSIANTAR

sekitarnya dan bagaimana cara mengantisipasinya atau meminimalisir kondisi negatif yang
kemungkinan terjadi. Sedangkan pendekatan social digunakan untuk mencermati
sejauhmana kehidupan social kemasyarakatan terpengaruh oleh adanya pengembangan
unit-unit usaha Perusahaan Daerah Pasar Horas Jaya Kota Pematangsiantar tersebut.

Adapun variabel dan indikator yang digunakan dalan analisis rencana investasi ini
dikelompokkan berdasarkan jenis analisis kelayakan yang digunakan, yaitu:
a.

Analisis kelayakan pasar: variabel permintaan dan penawaran saat ini dan yang
akan datang, target pasar, target jumlah pengunjung, target pendapatan, dan lainlain

b. Analisis kelayakan financial dan manajemen: variabel jumlah/kebutuhan investasi

untuk bangunan, peralatan dan biaya pemasangan, serta biaya-biaya lainnya,
modal kerja, biaya tetap, biaya tidak tetap, sumber pembiayaan, dan lain-lain
c.

Analisis

kelayakan

lingkungan

meliputi

aspek-aspek

kedekatan

dengan

permukiman penduduk dan jalur transportasi.

Metodologi dan pendekatan analisis diatas juga harus dikaitkan dengan isu mikro dan makro
ekonomi Kota Pematangsiantar. Selain itu juga dikaitkan dengan masalah inflasi yang terjadi
di Kota Pematangsiantar. Dalam aspek tata ruang, analisis yang dilakukan juga harus
mempertimbangkan aspek pemanfaatan ruang dalam RTRW Kota Pematangsiantar serta
peran dan fungsi Kota Pematangsiantar.

1.6 HASIL KEGIATAN

Produk kegiatan ini berupa laporan:
1) Laporan Pendahuluan (Inception Report)
Laporan ini dibuat setelah selesai persiapan umum dan mobilisasi peralatan serta personil.
Dibuat rangkap 5 (lima) yang memuat rencana dan cara pelaksanaan pekerjaan, bahan dan
peralatan yang diperlukan, daftar personil, jadwal kegiatan dan peta lokasi kegiatan. Setelah
itu, Laporan Pendahuluan akan didiskusikan dengan Perusahaan Daerah untuk

LAPORAN PENDAHULUAN

ANALISIS RENCANA INVESTASI PERUSAHAAN DAERAH PASAR HORAS JAYA

KOTA PEMATANGSIANTAR

mendapatkan persetujuan guna dipakai sebagai pedoman dasar untuk pelaksanaan

pekerjaan selanjutnya.
2) Laporan Akhir (Final Report)
Laporan akhir ini terdiri dari data, analisis dan konsep pengembangan, perbaikan-perbaikan
ataupun tambahan-tambahan masukan pada diskusi dan focus discussion group, diserahkan
pada saat penyerahan keseluruhan produk. Laporan ini disusun rangkap 5 (lima).
3) CD ROM
Data dan laporan disimpan dalam format digital (softcopy) dan direkam kedalam CD ROM
sebanyak rangkap 5 (lima).

LAPORAN PENDAHULUAN